contrato particular de promessa de compra e venda

CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
PROMITENTE COMPRADOR:
(NOME DO COMPRADOR) (qualificação + endereço)
PROMITENTE VENDEDORA:
(NOME DA RAZÃO SOCIAL DA INCORPORADORA), empresa de engenharia
com sede nesta cidade, na _____ (endereço completo), registrada no CREA / (UF)
sob o nº _____, CNPJ nº _________, neste ato representado por seu sócio
gerente _______ (nome e qualificação do sócio-gerente ou diretor), abaixo
firmado.
Pelo presente instrumento e na melhor forma de direito, as partes contratantes
acima qualificadas, tem entre si, justo e contratado o presente compromisso de
compra e venda do imóvel adiante descrito, o qual reger-se-á pelas cláusulas e
condições seguintes:
DO TERRENO ONDE SE ASSENTA O EMPREENDIMENTO
CLÁUSULA PRIMEIRA:
A PROMITENTE VENDEDORA é legítima proprietária e possuidora do terreno
_________ (descrever o terreno de acordo com a matrícula).
DA INCORPORAÇÃO
CLÁUSULA SEGUNDA:
A PROMITENTE VENDEDORA está promovendo sobre o terreno acima descrito,
uma incorporação imobiliária a preço fechado nos termos da Lei nº 4.591, de 16
de dezembro de 1964, e legislação subseqüente, tendo encaminhado para
aprovação junto a Prefeitura Municipal desta Cidade, sob expediente único
nº___________ o projeto para construção de um empreendimento imobiliário,
denominado _____________ daqui por diante intitulado abreviadamente
EDIFÍCIO.
DO REGISTRO DA INCORPORAÇÃO
CLÁUSULA TERCEIRA:
A PROMITENTE VENDEDORA protocolou e registrou, no registro de imóveis da
_______ª Zona desta Cidade, sob o nº ______________, o memorial de
incorporação, para alienação das unidades autônomas do futuro edifício, tendo
anexado as peças determinadas na citada Lei nº 4.591/64 e no seu regulamento Decreto nº 55.815, de 08 de março de 1965.
DO IMÓVEL OBJETO DO PRESENTE CONTRATO
CLÁUSULA QUARTA:
Ciente da Incorporação Imobiliária promovida pela PROMITENTE VENDEDORA,
o PROMITENTE COMPRADOR resolveu integrar o empreendimento imobiliário da
forma programada, para a final lhes seja entregue, pronto e acabado, o
apartamento nº _____ (descrever o imóvel) para uso residencial, e a vaga para
garagem de nº ____ (descrever o imóvel),
FORMA DE PAGAMENTO
CLÁUSULA QUINTA:
Pelo presente instrumento o PROMITENTE COMPRADOR se compromete a
comprar e a PROMITENTE VENDEDORA se compromete a vender o imóvel
acima descrito, pelo valor de R$ _____ (por extenso) pela forma e condições
seguintes:
a) R$ _____ (por extenso) pagos neste ato pelo PROMITENTE COMPRADOR a
PROMITENTE VENDEDORA, em moeda corrente, como sinal de negócio.
DA EXECUÇÃO DA OBRA
CLÁUSULA SEXTA:
A presente promessa de compra e venda tem por objeto a entrega de unidade
futura, inteiramente concluída, pronta para o uso residencial a que se destina, e
ainda nos termos e na forma do disposto no artigo 43 da Lei nº 4.591/64, devendo
a mesma ser construída de acordo com o projeto arquitetônico aprovado e as
especificações constantes do memorial descritivo em anexo, que fica fazendo
parte integrante do presente contrato, ressalvadas as modificações que, nos
termos deste contrato, nela venham a ser introduzidas.
Parágrafo Único:
Independentemente de qualquer consulta ao PROMITENTE COMPRADOR, e
sem que lhe caiba o direito de pleitear qualquer indenização, poderá a
PROMITENTE VENDEDORA, sempre que se tornar necessário, alterar o projeto
de construção do imóvel, em razão de imposição de boas normas técnicas de
execução da obra ou de determinação ou exigência dos poderes públicos ou de
empresas concessionárias de serviços públicos.
CLÁUSULA SÉTIMA:
Quanto ao Memorial Descritivo, poderá a PROMITENTE VENDEDORA substituir
quaisquer materiais ou peças ali especificadas, desde que por outros de qualidade
similar mediante previa aprovação do PROMITENTE COMPRADOR.
Parágrafo Único:
Sem prejuízo do disposto na cláusula anterior, não se considerará infração o
projeto de construção e ao memorial, não dando, pois, ao PROMITENTE
COMPRADOR, o direito de postular compensação ou indenização de qualquer
espécie, eventual diferença para menos, a qual não exceda 5% (cinco por cento)
nas medidas e / ou áreas do imóvel compromissado ou das partes comuns.
DA ENTREGA DA OBRA
CLÁUSULA OITAVA:
Fica expressamente convencionado que a unidade objeto deste contrato será
considerada pronta e acabada (entrega física do imóvel) por ocasião da entrega
das respectivas chaves ao PROMITENTE COMPRADOR, quando deverá estar
integralmente concluída, e ter plenas e imediatas condições de uso e habitação
inclusive as dependências gerais do condomínio, não podendo o PROMITENTE
COMPRADOR recusar-se a receber as chaves da unidade quando lhe forem
colocadas à disposição, nem impedir a instituição do condomínio.
CLÁUSULA NONA
No ato da entrega das chaves, e como condição para sua efetivação, o
PROMITENTE COMPRADOR assinará a “Declaração de Aceitação” das obras da
unidade. Em caso de ressalvas (falta de relação de conformidade do objeto com o
projeto, com memorial descritivo, ou com o presente contrato), não se realizará a
entrega das chaves, nem será útil à PROMITENTE VENDEDORA colocar as
chaves à disposição do PROMITENTE COMPRADOR. Neste caso, o
PROMITENTE COMPRADOR assinará promessa de aceitação, onde registrará
as ressalvas, que serão corrigidas no prazo que vir fixado em comum acordo, ou
ainda, prazo fixado pela PROMITENTE VENDEDORA, de forma razoável e
justificada. Corrigidas as ressalvas, o PROMITENTE COMPRADOR assinará a
“Declaração de Aceitação”. A assinatura da “Declaração de Aceitação” fará
cessar eventual mora da PROMITENTE VENDEDORA.
CLÁUSULA DÉCIMA:
Desde a data em que as chaves forem colocadas à sua disposição, mesmo que,
por qualquer razão, não compareça para recebê-las, o PROMITENTE
COMPRADOR ficará responsável pelo pagamento das quotas de condomínio
provisória ou definitivamente estabelecidas por Assembléia Geral de Condomínio,
bem como IPTU e demais impostos e taxas incidentes.
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA:
O prazo previsto para a conclusão da obra é o dia ________(dia – mês – ano),
ressalvadas as hipóteses de caso fortuito e força maior.
Parágrafo Primeiro:
O não cumprimento do prazo de entrega da edificação (entrega física do imóvel)
no prazo de até _______ (dia – mês – ano), ou o não cumprimento do prazo para
a PROMITENTE VENDEDORA dispor dos documentos necessários para outorgar
a escritura ao PROMITENTE COMPRADOR, prazo esse que é de até _______
(dia – mês – ano) implicará no pagamento pela PROMITENTE VENDEDORA de
uma multa correspondente a ____% (por extenso) do valor atualizado deste
contrato por mês de atraso ou fração em favor do PROMITENTE COMPRADOR.
Sendo o atraso superior a 90 (noventa dias) o PROMITENTE COMPRADOR
passa a ter a prerrogativa de rescindir o contrato, mediante notificação à
PROMITENTE VENDEDORA, e receber de volta o valor efetivamente pago, no
prazo de vinte dias, acrescido dos juros de mora previstos no artigo 406 do Código
Civil, calculados os juros a partir da data de cada pagamento ao
PROMITENTE VENDEDOR, mais uma multa de 2% ( dois por cento) calculada
sobre o valor desse contrato.
Parágrafo Segundo:
Nos prazos referidos no parágrafo primeiro ficam ressalvados os atrasos
decorrentes de caso fortuito ou força maior que a PROMITENTE VENDEDORA
notificar ao PROMITENTE COMPRADOR no prazo de vinte dias da ocorrência,
demonstrando e justificando a interferência e o efeito nos prazos. Dentre outras,
as seguintes situações poderão constituir caso fortuito ou força maior:
a)
b)
c)
d)
e)
f)
g)
h)
i)
Greves gerais ou parciais na indústria da construção civil;
Suspensão ou falta de transporte;
Falta de materiais no mercado ou escassez de mão de obra;
Chuvas que impeçam ou dificultem etapas importantes da obra;
Eventuais embargos da obra decorrentes de medidas administrativas ou
judiciais, desde que não motivadas por culpa ou erro técnico da
PROMITENTE VENDEDORA;
Demora na execução de serviços prestados por empresas concessionárias
de serviços públicos;
Demora na concessão da “carta de habitação” por razões independentes
aos procedimentos da PROMITENTE VENDEDORA;
Falta ou racionamento de água, combustível ou energia elétrica;
Desequilíbrios econômico-financeiros decorrentes de medidas ou planos
econômicos governamentais.
DA CESSÃO E TRANSFERÊNCIA DO PRESENTE CONTRATO
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA:
Os direitos e obrigações emergentes deste contrato somente poderão ser cedidos
e transferidos pelo PROMITENTE COMPRADOR, após anuência prévia e escrita
da PROMITENTE VENDEDORA.
DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA:
A transmissão de propriedade por instrumento público dos imóveis ora
compromissados será efetivada até _______ (dia – mês – ano) quando já
concluída e entregue a obra, emitida a carta de habite-se e individualizadas as
unidades da incorporação..
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA:
O PROMITENTE COMPRADOR deverá comparecer no dia, hora e local
aprazados pela vendedora para lavratura da escritura, obrigando-se a fornecer
demais documentos necessários para garantir o perfeito andamento de tudo
aquilo previsto neste instrumento, declarando ter conhecimento das normas que
regem os contratos
de mútuo com agentes financeiros.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA:
Todas as despesas com o presente negócio e com a escritura de compra e venda,
como imposto de transmissão, registros, averbações, anotações, certidões, etc.,
correrão por conta exclusiva do PROMITENTE COMPRADOR, que deverá
atendê-las com antecedência.
DA IMISSÃO NA POSSE
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA:
O PROMITENTE COMPRADOR será imitido na posse do imóvel objeto deste
compromisso por ocasião da conclusão da edificação (que significa o imóvel
objeto deste instrumento, em condições de habitação plena), desde que esteja em
dia com suas obrigações de pagamento. Na hipótese de o PROMITENTE
COMPRADOR estar em débito com a Construtora, somente terá a posse e a
escritura quando quitar totalmente seu saldo devedor.
DISPOSIÇÕES FINAIS
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA:
O presente compromisso é celebrado em caráter irrevogável e irretratável, sendo
obrigatórios às partes, seus herdeiros e sucessores.
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA:
Enquanto perdurar o período de venda das unidades integrantes do Edifício, a
PROMITENTE VENDEDORA poderá utilizar as paredes externas do prédio, bem
como de seu terreno, para a colocação de placas e anúncios de venda, bem como
utilizar a portaria para uso de plantão de vendas, podendo mostrar às pessoas
interessadas, todas as dependências comuns, utilizar os elevadores, portarias e
sanitários de uso comum.
CLÁUSULA DÉCIMA NONA:
Durante o período de construção o PROMITENTE COMPRADOR poderá fazer
visitas ao edifício, com o acompanhamento de preposto da
PROMITENTE
VENDEDORA que tenha condições de dar explicações e responder a perguntas
sobre o desenvolvimento da construção. Para tanto, as partes agendarão data,
com antecedência.
CLÁUSULA VIGÉSIMA:
O PROMITENTE COMPRADOR tem perfeito conhecimento de que o condomínio
destinar-se-á ao uso exclusivamente residencial, constituído de apartamentos e
espaços destinados ao estacionamento de veículos. As normas para a utilização
do estacionamento, do edifício e áreas de uso comum encontram-se estipuladas
na Convenção do Condomínio e Regulamento Interno, cujas minutas são neste
ato entregues ao PROMITENTE COMPRADOR, o qual adere expressamente aos
seus termos.
CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA:
Fazem parte integrante do presente instrumento, os seguintes documentos:
a)
b)
c)
d)
Jogo de plantas do edifício e suas unidades, devidamente aprovadas;
Memorial descritivo;
NB 140;
Memorial de Incorporação.
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA:
As partes elegem o Foro da cidade de _________, para dirimir qualquer dúvida
oriunda do presente Contrato, com renúncia expressa a qualquer outro por mais
privilegiado que seja.
E, por assim estarem justos e contratados, firmam o presente em duas vias de
igual teor e forma, na presença de duas testemunhas instrumentárias.
(LOCAL) (DATA)
______________________________
PROMITENTE VENDEDORA
______________________________
PROMITENTE COMPRADOR
TESTEMUNHAS:
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(nome) (identidade)
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(nome) (identidade)