Rescisão do Contrato de Promessa de Compra e Venda

RESCISÃO DO CONTRATO DE
PROMESSA DE COMPRA E VENDA
.
João Paulo Leal
APRESENTAÇÃO ESQUEMÁTICA
- Generalidades da Promessa de Compra e Venda;
- Extinção contratual - Rescisão;
- Cláusulas Resolutivas – efeitos para
os
Promitentes Comprador e Vendedor;
- Peculiaridades na resolução voluntária da
Promessa de Compra e Venda na Incorporação
Imobiliária;
- Encargos contratuais da cláusula resolutiva para o
Promitente Comprador;
- Performação substancial da obrigação contratual e
seus efeitos na resolução contratual.
GENERALIDADES
Promessa de Compra e Venda – É o acordo de
vontades em que as partes se comprometem a
celebrar, no futuro, um contrato definitivo,
estabelecendo, desde logo, o objeto e as cláusulas
com as quais efetivarão esta contratação.
Forma – instrumento particular ou público.
GENERALIDADES - EVOLUÇÃO
LEGISLATIVA
Decreto-Lei Nº. 58 - 10.12.37- (Loteamento e venda
de terrenos para pagamento em prestações)
Lei Registros Públicos - Decreto Nº. 4.857;
Lei Nº. 649 - 11.03.49 (não loteados);
Lei N. 6.015/73;
CPC/73 - art. 639/641;
Lei No. 4.591 -15.12.64 – arts. 31 e 32, “a”;
Lei Nº. 6.766 - 19.12.79 (parcelamento do solo);
Código Civil Brasileiro/2002 – arts. 462/463, e,
(direito real) - arts. 1.225, inciso VII, e,
1417/1418
ARTIGOS 462 e 463 do CCB
• Art. 462. O contrato preliminar, exceto quanto
à forma, deve conter todos os requisitos
essenciais ao contrato a ser celebrado.
• Art. 463. Concluído o contrato preliminar,
com observância do disposto no artigo
antecedente, e desde que dele não conste
cláusula de arrependimento, qualquer das
partes terá o direito de exigir a celebração do
definitivo, assinando prazo à outra para que o
efetive.
ARTS. 1.225, 1.417 e 1.418/CCB
• Art. 1.225. São direitos reais:
• VII - o direito do promitente comprador do imóvel;
• Do Direito do Promitente Comprador
• Art. 1.417. Mediante promessa de compra e venda, em que
se não pactuou arrependimento, celebrada por instrumento
público ou particular, e registrada no Cartório de Registro
de Imóveis, adquire o promitente comprador direito real à
aquisição do imóvel.
• Art. 1.418. O promitente comprador, titular de direito real,
pode exigir do promitente vendedor, ou de terceiros, a quem
os direitos deste forem cedidos, a outorga da escritura
definitiva de compra e venda, conforme o disposto no
instrumento preliminar; e, se houver recusa, requerer ao juiz
a adjudicação do imóvel.
EXTINÇÃO CONTRATUAL
1.
Extinção
normal;
2.
Dissolução por motivos anteriores ou
contemporâneas
a
sua
formação
–
2.1.Nulidades
2.2. Condição Resolutiva – arts. 474 e 475 CCB;
2.3. Direito de arrependimento – art. 420 CCB e
art.
49
da
Lei
N.
8.078/90.
Extinção - motivos supervenientes
à sua formação
1) RESOLUÇÃO – inexecução voluntária
ou involuntária (onerosidade excessivacaso fortuito e/ou força maior);
2) RESILIÇÃO – extinção do ajuste por
vontade de um ou dos dois
contratantes
–
unilateral
ou
bilateral.
3) MORTE – se intuitu personae.
RESOLUÇÃO
É a dissolução do contrato bilateral em virtude
de inexecução das obrigações contratadas,
voluntariamente (culpa) ou invonluntariamente.
Efeitos (voluntária) –
1. Extingue o contrato retroativamente (ex tunc) se
de execução única, e, ex nunc se o contrato for
de execução continuada (não devolução das
prestações já efetivadas), mas na relação de
consumo é nula (lei N. 8.078/90, art. 53);
2. Sujeita o inadimplente ao ressarcimento perdas
e danos (indenização) ou cláusula penal.
CLÁUSULA RESOLUTIVA
Contratos
bilaterais
trazem,
implícita
ou
explicitamente, cláusula resolutiva, razão pela qual
podem ser desfeitos por força de resolução.
- CLÁUSULA RESOLUTIVA EXPRESSApromove a rescisão de pleno direito do contrato em
face do inadimplemento.
-CLÁUSULA RESOLUTIVA NÃO EXPRESSAcontratante deverá notificar a parte inadimplente.
ARTIGOS 474 e 475 do CCB
Art. 474. A cláusula resolutiva expressa opera de
pleno direito; a tácita depende de interpelação
judicial.
Art. 475. A parte lesada pelo inadimplemento pode
pedir a resolução do contrato, se não preferir exigirlhe o cumprimento, cabendo, em qualquer dos
casos, indenização por perdas e danos.
PECULIARIDADES
NA
PROMESSA
COMPRA E VENDA
DERIVADA
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
DE
DE
1. Inaplicabilidade da dispensa de interpelar – art. 474 - o
Promitente Comprador pelo Promitente Vendedor,
mesmo com cláusula resolutiva expressa no contrato.
*DL745/69 e STJ 76
2. Inaplicabilidade do cumprimento compulsório ao
promitente comprador – art. 475 in fine – por força do
art. 51 da Lei N. 8.078/90.
3. Dispensa de notificação para denúncia imotivada do
contrato pelo Promitente Comprador.
** crítica – equidade e prevenção de litígio
DL 745/69 e SÚMULA 76 DO STJ
Decreto Lei N. 745/69
Art. 1º Nos contratos a que se refere o artigo 22 do DecretoLei Nº. 58, de 10 de dezembro de 1937, ainda que deles conste
cláusula resolutiva expressa, a constituição em mora do
promissário comprador depende de prévia interpelação,
judicial ou por intermédio do cartório de Registro de Títulos e
Documentos, com quinze (15) dias de antecedência.
Súmula 76 do STJ
A falta de registro do compromisso de compra e venda de
imóvel não dispensa a prévia interpelação para constituir em
mora o devedor.”
RESOLUÇÃO CULPA P. COMPRADOR
1. Inexecução pelo Promitente Comprador –
inadimplemento do preço e constituição em mora
- Com imissão na posse – necessidade de ação
ordinária de resolução cumulada com (i)
reintegração na posse e (ii) perdas e danos
(certamente previstas no contrato -encargos).
- Sem imissão na posse – art. 474 CCB –
Interpelação e devolução de valores, se houver
(consignação em pagamento caso recusa).
ENCARGOS CONTRATUAIS RESOLUÇÃO POR CULPA DO P.
COMPRADOR
•
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•
•
•
•
Cláusula Penal – indenizatória – 10% a 25%
sobre os valores pagos corrigidos;
Fruição em caso de posse – 0,5 a 1,00% do valor
contrato corrigido ou fixação judicial;
Comissão de corretagem;
Restituição do Imóvel no estado físico recebido;
Despesas fiscais e condominiais;
Devolução das parcelas.
RESOLUÇÃO CULPA P. VENDEDOR
Inexecução
pelo
Promitente
inadimplemento na entrega da coisa
Vendedor
Sem imissão na posse – art. 475 CCB –
02 alternativas: (i) resolução com indenização (arts.
389 e 402 CCB), (ii) cumprimento da obrigação
com perdas e danos, e/ou cláusula penal (408 a 416
CCB);
Com imissão na posse – em razão de vício redibitório
– resolução ou indenização (arts. 18, §1º., II, Lei N.
8.078/90).
RESOLUÇÃO CULPA P. VENDEDOR -II
Adjudicação compulsória –
Substituição da vontade do promitente vendedor
Art. 22 DL 58/37 e art. 25 Lei 6.766/79
Súmulas 167/168 STF e 239 do STJ e arts. 1417
e 1418 do CCB
CPC 639 e 641
Conversão em perdas e danos
ACESSÓRIOS DO PREÇO NA PROMESSA
DE COMPRA E VENDA
Correção monetária – INCC-M e IGP-M da FGV;
Juros – 12% ao ano, sem capitalização (Tabela
Price).
PERFORMAÇÃO SUBSTANCIAL DA
OBRIGAÇÃO E SEUS EFEITOS NA
RESOLUÇÃO CONTRATUAL
Cumprimento substancial do pagamento do preço pelo
Promitente Comprador, impedindo a resolução judicial
motivada por inexecução voluntária, remanescendo ao
credor – Promitente Vendedor - o direito de cobrar
saldo do preço inadimplido.
J. P. LEAL ADVOGADOS S/C
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