Contrato Compra e Venda – Dação

MINUTA
CONTRATO PARTICULAR DE PROMESSA DE COMPRA E VENDA
COM DAÇÃO EM PAGAMENTO COM UNIDADES AUTÔNOMAS
EM CONSTRUÇÃO E PACTO ADJETO DE HIPOTECA.
DAS PARTES CONTRATANTES
Por este instrumento particular de COMPRA E VENDA COM
DAÇÃO EM PAGAMENTO, de um lado, como PROMITENTE
VENDEDORA: ________, pessoa jurídica de direito privado, inscrita no
CNPJ(MF) sob o nº , com sede nesta Capital, representada neste ato
por seu sócio _______________, brasileiro, inscrito no CPF(MF) sob o
nº
, residente e domiciliado nesta Capital, e do outro lado,
PROMITENTE COMPRADORA: __________, pessoa jurídica de direito
privado inscrita no CNPJ(MF) sob o nº , com sede nesta Capital na ,
representada neste ato por seu sócio, ______________, brasileiro,
inscrito no CPF(MF) sob o nº , portador da Carteira de Identidade de
nº
, residente e domiciliado nesta Capital na
, que têm entre si
justo e acertado o presente pacto, mediante as seguintes cláusulas e
condições:
DA PROMESSA DE COMPRA E VENDA
I – DO OBJETO
A PROMITENTE VENDEDORA é legítima e única possuidora
do imóvel abaixo descrito:
a) Um terreno situado nesta Capital, (especificar os
confinantes) com as suas benfeitorias e servidões
existentes. Inscrição ______, objeto da matrícula nº
_________ do Cartório de Registro de Imóveis da ___ª
Zona desta Capital, onde se encontra em construção um
prédio residencial multifamiliar com ____ unidades
autônomas.
Parágrafo Único: A PROMITENTE VENDEDORA declara para todos os
fins admitidos em direito, que o imóvel acima está inteiramente livre e
desembaraçado de todos e quaisquer impostos e taxas, dívidas,
hipoteca de qualquer natureza, ou outros gravames, fiscais ou
judiciais, respondendo ainda, por qualquer evicção de direito, nos
termos do art. 447 e seguintes do Código Civil Brasileiro.
II – DA FINALIDADE
A PROMITENTE COMPRADORA se compromete a concluir
no local do referido imóvel supra mencionado, as obras de um
empreendimento imobiliário já iniciado, consistente de um Edifício
residencial, denominado EDIFÍCIO _____, localizado na Rua
_________________, com a seguinte descrição:
-
Composto de ____ apartamentos, ___ por andar;
Apartamentos tipo __, constituídos de ______;
Com ____ vaga(s) de garagem para cada apartamento;
Área privativa dos apartamentos
A PROMITENTE COMPRADORA será a administradora da construção,
no entanto, a PROMITENTE VENDEDORA se compromete a entregar o
imóvel, objeto da presente contratação, com todos os projetos
revalidados, inclusive Alvará de Construção e as Anotações de
Responsabilidade Técnica, bem como, proceder a regularização da
matrícula de referido imóvel, com a averbação da Construção e as
quitações de INSS e FGTS.
Fará parte do presente instrumento projeto arquitetônico,
especificações técnicas, plantas e memoriais descritivos das unidades.
DO COMPROMISSO FORMAL: OBJETO DO CONTRATO
DO PAGAMENTO
AS Partes: PROMITENTE VENDEDORA e PROMITENTE COMPRADORA,
tendo convencionado a compra e venda que este contrato objetiva,
por este instrumento e na melhor forma de Direito, comprometem-se a
faze-lo mediante as seguintes condições que outorgam, aceitam e se
obrigam cumprir.
III – DA VENDA E DA DAÇÃO EM PAGAMENTO MEDIANTE A
ENTREGA DE UNIDADE FUTURA:
CLÁUSULA PRIMEIRA – Convenciona a PROMITENTE VENDEDORA,
vender o imóvel objeto da matrícula nº ____, do cartório da __ª Zona
do Registro de Imóveis da Comarca de Fortaleza-CE, à PROMITENTE
COMPRADORA, mediante às condições abaixo:
A PROMITENTE COMPRADORA entregará como dação em pagamento
a PROMITENTE VENDEDORA, ____ apartamentos no EDIFÍCIO_____,
correspondentes a ___ ( ) unidades no 3º andar e ___( ) unidades
no 5º andar do EDIFÍCIO.
Parágrafo Único: Pelo acima ajustado, a PROMITENTE VENDEDORA
se compromete a receber 04(quatro) unidades no local, quando da
conclusão do empreendimento a ser construído pela PROMITENTE
COMPRADORA.
CLÁUSLA SEGUNDA – A Escritura Pública de compra e venda será
outorgada no ato da assinatura deste contrato, pela PROMITENTE
VENDEDORA à PROMITENTE COMPRADORA, com hipoteca em
primeiro e único grau em favor da PROMITENTE VENDEDORA.
Parágrafo primeiro – Os apartamentos já descritos na Cláusula
Primeira, serão entregues a PROMITENTE VENDEDORA, correndo por
sua conta as despesas necessárias à efetivação da presente transação,
como custos de escrituras, registros, averbações, Imposto de
Transmissão de Bens Imóveis – ITBI, foro e laudêmios, porventura
existentes.
Parágrafo segundo: A PROMITENTE VENDEDORA se compromete a
entregar o imóvel, objeto do presente contrato, com a obra da forma
que se encontra, e sem qualquer ônus, como: impostos e taxas, contas
de água e luz, despesas previdenciárias, etc.
CLÁSULA TERCEIRA – A PROMITENTE COMPRADORA se
compromete a entregar os apartamentos mencionados na Cláusula
Primeira, no prazo de ________meses, a contar da expedição do
Alvará de Construção, prorrogável por mais ____meses.
Parágrafo primeiro – Os apartamentos , descritos acima, serão
aceitos pela PROMITENTE VENDEDORA com variação de área privativa
de até 5%(cinco por cento) para mais ou para menos, conforme
previsto nas normas para fins de aprovação da documentação de
constituição do condomínio, junto a Prefeitura Municipal de FortalezaCE.
Parágrafo segundo – Os apartamentos devidos a PROMITENTE
VENDEDORA antes descritos, estando prontos e acabados, tudo de
acordo com os projetos de arquitetura aprovados e memoriais
descritivos do conhecimento das partes e tendo pelo menos
80%(oitenta) por cento das demais unidades comercializadas, dar-seão a mesma por satisfeita e assinará o termo de recebimento de suas
respectivas unidades .
Parágrafo terceiro – As unidades autônomas antes referidas serão
entregues com todas as instalações completas, em funcionamento,
com os mesmos materiais e equipamentos que integrarem as demais
unidades do respectivo edifício. Fica, entretanto, entendido que todas
as alterações que, de maneira uniforme, vierem a contribuir para
melhorar o acabamento das unidades autônomas, serão também
asseguradas a PROMITENTE VENDEDORA, independentemente de
qualquer ônus.
Parágrafo quarto – As áreas das unidades autônomas acima
referidas serão consideradas ad mensuram, nos termos do artigo
500, do Código Civil Brasileiro.
IV – DA MUDANÇA NA FORMA DE PAGAMENTO
CLÁUSULA QUARTA – Em hipótese alguma, poderá ser alterada a
forma de pagamento prevista na CLÁUSULA PRIMEIRA deste
instrumento, não se admitindo qualquer outra forma de pagamento
pela aquisição do imóvel objeto deste contrato.
V – DA ENTREGA DOS IMÓVEIS DESCRITOS IN “DO OBJETO”
CLÁUSULA QUINTA – A PROMITENTE VENDEDORA, em
atendimento ao disposto na letra “a” do artigo 32 da Lei nº 4.591/64,
se obriga a entregar e transferir a posse e o domínio do imóvel
descrito no OBJETO, à PROMITENTE COMPRADORA, e esta a recebêlo, inteiramente livre e desembaraçado de todo e quaisquer ônus,
locações, posses, impostos e taxas em atraso, dívidas, hipoteca de
quaisquer natureza e gravames, quer fiscais ou judiciais sobre o
aludido imóvel. Sendo a entrega por ocasião da assinatura do presente
contrato.
Parágrafo Primeiro – A PROMITENTE COMPRADORA a partir da
assinatura deste instrumento, poderá contratar profissionais e
empresas especializadas para a conclusão da obras do
empreendimento, o que fará a sua expensas, obedecidas as normas e
posturas municipais.
Parágrafo segundo – A partir da data de assinatura deste contrato,
a PROMITENTE COMPRADORA fica autorizada a fazer o lançamento
oficial do empreendimento, com promoção publicidade e propaganda,
em qualquer veículo de comunicação, como TV, jornais, rádios e ainda
executar no terreno tapumes, com propagandas e publicidades, como
também faixas, placas, cartazes “outdoors” e toda espécie de
comunicação visual ao público em geral, tanto em Fortaleza, como em
qualquer localidade do País, independentemente de consentimento ou
autorização prévia da PROMITENTE VENDEDORA, correndo por conta
exclusivamente da PROMITENTE COMPRADORA todos os custos e
responsabilidades advindos.
VI – DA CONSTRUÇÃO E ENTREGA DOS APARTAMENTOS
CLÁUSULA SEXTA – Correrão por conta da PROMITENTE
COMPRADORA todas as despesas necessárias para a conclusão da
construção do EDIFÍCIO ____, especialmente das unidades autônomas
destinadas a PROMITENTE VENDEDORA.
CLÁUSULA SÉTIMA – O edifício a ser concluído no imóvel objeto
deste compromisso obedecerá, a todas as prescrições e exigências
técnicas e legais aplicáveis às suas características e finalidades, bem
como as especificações dos projetos arquitetônicos, elétricos,
telefônicos, hidro sanitários e de prevenção contra incêndio, memorial
descritivo das especificações e das unidades autônomas e aos prazos
do cronograma físico-financeiro, documento esses que serão
submetidos pela PROMITENTE COMPRADORA às autoridades
competentes para aprovação.
CLÁUSULA OITAVA – O prazo de entrega do empreendimento
denominado EDIFÍCIO ____, poderá sofrer atraso de até 06(seis)
meses, podendo este atraso ser por tolerância das partes, ou por
motivos de greves prolongadas, chuvas prolongadas ou comprovada
falta de material, assim como por motivos de força maior ou caso
fortuito, segundo a legislação vigente.
CLÁUSULA NONA – Ocorrendo morte, insolvência, falência,
concordata da PROMITENTE VENDEDORA e/ou da PROMITENTE
COMPRADORA, os direitos e obrigações assumidos deverão ser
preservados e respeitados pelos herdeiros, espólio e sucessores das
mesmas. Nesses casos, será direito líquido e certo o pedido de alvará
Judicial para o perfeito cumprimento das obrigações aqui assumidas,
não podendo o imóvel objeto deste contrato ser arrolado ou
inventariado em massa falida e/ou espólio.
VII – DO PRAZO DE EXECUÇÃO DA CONSTRUÇÃO DO
EDIFÍCIO______.
CLÁUSULA DÉCIMA – O prazo de execução da construção do
EDIFÍCIO_____a ser concluído, será de _____meses, podendo se
estender até 06(seis) messes, sem nenhuma penalidade para as
partes, contando-se este prazo a partir da data de entrega pela
PROMITENTE VENDEDORA da renovação do Alvará de Construção,
considerado para todos os efeitos o início da obra.
VIII – DO TRÂNSITO NO INTERIOR DA OBRA
CLÁUSULA DÉCIMA-PRIMEIRA – Por este instrumento, fica
proibido o tr6ansito no interior da obra, durante sua execução, de
quaisquer pessoas estranhas à PROIMTENTE COMPRADORA, anda que
possuidoras de unidades de apartamentos. Todavia, a critério da
PROMITENTE COMPRADORA, as visitas à obra durante sua execução
serão previamente acordadas e devidamente programadas, tudo de
acordo com as normas de proteção e segurança para a construção do
referido empreendimento.
IX – DAS DESPESAS E CUSTAS
CLÁUSULA DÉCIMA-SEGUNDA – A partir da entrega dos imóveis
mencionados na CLÄUSULA PRIMEIRA, pela PROMITENTE
VENDEDORA, correm por conta da PROMITENTE COMPRADORA todos
os impostos, laudêmios e taxas, cobrados ou lançados sobre o terreno
objeto deste contrato, mesmo que os lançamentos ou avisos sejam
emitidos em nome da PROMITENTE VENDEDORA, obrigando-se a
PROMITENTE COMPRADORA a pagá-los nas épocas próprias e nas
repartições competentes.
Parágrafo primeiro – Quaisquer débitos ou dívidas anteriores à data
da entrega serão assumidos pela PROMITENTE VENDEDORA, que se
obriga a pagá-los tão logo sejam detectados. Eventualmente, para
agilizar, a PROMITENTE COMPRADORA poderá pagá-los e cobrara
imediatamente seu ressarcimento à PROMITENTE VENDEDORA que se
compromete a reembolsá-la imediatamente.
Parágrafo segundo – Para possibilitar o desenvolvimento e a
conclusão das obras do EDIFÍCIO___, a PROMITENTE COMPRADORA
assumirá todas as despesas e custos de diligência.
X – DOS ÔNUS REAIS E/OU PESSOAIS
CLÁUSULA DÉCIMA-TERCEIRA – A PROMITENTE VENDEDORA
declara expressamente que não tem contra si qualquer ação cível, ou
criminal, nem qualquer título protestado nesta ou em outra comarca,
que venham futuramente, por qualquer meio, obstar a concretização
efetiva deste contrato, obrigando-se a fornecer certidões negativas
necessárias à formalização da transferência, quando solicitadas; que o
imóvel objeto deste instrumento está livre e desembaraçado de
quaisquer ônus reais ou pessoais, judiciais ou extrajudiciais, hipotecas,
etc.
XI – DA OUTORGA DA ESCRITURA DE VENDA E COMPRA
CLÁUSULA DÉCIMA-QUARTA – Fica ajustado entre as partes que a
PROMITENTE VENDEDORA se compromete a assinar a escritura
pública de compra e venda do imóvel descrito no item I, logo que
solicitada pela PROMITENTE COMPRADORA, bem como apresentar
toda a documentação que possibilite a lavratura de referida escritura,
tais como: matrícula atualizada e com a averbação da construção,
quitações de FGTS e INSS, Certidões Estadual, Municipal e Federal.
CLÁUSULA DÉCIMA-QUINTA – A PROMITENTE COMPRADORA
poderá vender, ceder ou transferir todos os direitos ora adquiridos a
terceiros, podendo fazê-lo no todo ou em parte, assim como poderá
transferir frações ideais do terreno, tudo nos termos da legislação civil
em vigor, e, em especial a Lei nº 4.591/64, ressalvados os direitos
atribuídos a PROMITENTE VENDEDORA.
Parágrafo Único – Caso a PROMITENTE COMPRADORA ceda ou
transfira os direitos ora adquiridos, parcial ou totalmente a terceiros,
perdurará a integral responsabilidade assumida pela mesma, por todas
as obrigações decorrentes da presente avença e da mencionada Lei nº
4.591/64, até a efetiva entrega das chaves das unidades autônomas
integrantes das cotas-parte referentes ao pagamento da PROMITENTE
VENDEDORA.
CLÁUSULA DÉCIMA-SEXTA – O presente contrato é pactuado em
caráter irrevogável e irretratável para todos os contratantes, não sendo
aceito arrependimento por nenhuma das partes, sob nenhuma
hipótese, comportando em adjudicação compulsória na falta ou recusa
de uma das partes assinar ou outorgar a escritura pública definitiva de
compra e venda, valendo ainda contra herdeiros e sucessores.
XII – DA OBRA: GARANTIAS E RESPONSABILIDADES
CLÁUSULA DÉCIMA-SÉTIMA – As responsabilidades da
PROMITENTE COMPRADORA devem abranger as normas de proteção,
perfeição e segurança da obra, o respeito às posturas da legislação
municipal pertinente e às normas de proteção ambiental, bem como o
pagamento dos encargos trabalhistas, sociais e tributários pertinentes.
CLÁUSULA DÉCIMA-OITAVA – A PROMITENTE COMPRADORA não
incorrerá nas multas previstas neste instrumento caso a conclusão da
obra sofra eventuais atrasos causados pela paralisação total ou parcial
da mesma, por lapso de tempo que possa alterar substancialmente o
seu cronograma físico, a saber:
- Atos de hostilidade ou de guerra, terremotos,
maremotos, que resultem na perturbação da ordem
pública;
- Falta notoriamente comprovada de materiais na praça
indispensáveis à execução da obra;
- Exigências dos competentes órgãos públicos, objetos de
normas administrativas ou legais, supervenientes à data
do presente contrato e do contrato de construção;
- Paralisação
ocasionada
por
racionamento
do
fornecimento de energia elétrica imposto pelo governo;
- Greve dos Trabalhadores da indústria da Construção
Civil;
- Implantação de qualquer plano ou norma econômica
que implique na desestruturação do poder aquisitivo e
econômico das partes, ficando desde já estabelecido um
prazo de 30(trinta) dias para formalização de aditivo que
venha a suprir todas as lacunas e faltas que tais normas
ou plano possam Ter ocasionado para o bom
desempenho do empreendimento pactuado neste
instrumento.
XIII – DAS PENALIDADES E MULTAS
CLÁUSULA DÉCIMA – NONA – Caso as obras de construção dos
apartamentos destinados a PROMITENTE VENDEDORA ultrapassem os
prazos previstos e tolerados neste contrato, a mesma passará a
receber da PROMITENTE COMPRADORA que se obriga de pagar-lhes,
um valor pecuniário a título de multa até a conclusão da obra dos
apartamentos, especificados na cláusula primeira, que corresponderá
ao valor de mercado do aluguel mensal das unidades referidas.
Parágrafo primeiro –Esse valor de mercado do aluguel mensal será
arbitrado, mediante levantamento feito pela média entre três
imobiliárias com respaldo técnico e comercial em análise de preços de
aluguéis no mercado imobiliário na cidade de _________.
Parágrafo segundo – O recebimento desta multa será feito até a
entrega definitiva dos apartamentos conforme pactuado neste
instrumento. No caso de transferências para outrem por parte da
PROMITENTE
VENDEDORA,
não
mais
será
devida
tal
penalidade(aluguel).
Parágrafo terceiro – A PROMITENTE COMPRADORA não incorrerá
nesta multa nos casos previstos na cláusula décima oitava deste
instrumento. Nestes casos, haverá uma renegociação, formalizada por
aditivo, para reformulação das cláusulas e termos parar o bom
andamento do empreendimento e sua finalização.
CLÁUSULA VIGÉSIMA – Fica estipulada e aceita a multa de ___%
sobre o valor total do presente contrato, cobrável executivamente, na
qual incorrerá a parte que infringir qualquer cláusula deste
instrumento, ao qual, inclusive para efeitos fiscais é dado o valor de
R$_____, respondendo o infrator, ainda, por perdas e danos
resultantes.
XIV – DO FORO
CLÁUSULA VIGÉSIMA-PRIMEIRA – Elegem as partes ora
contratantes o foro da Comarca de Fortaleza, Capital do Ceará, como o
competente para dirimir as questões oriundas ou resultantes deste
contrato ou para a sua execução.
Este Contrato será registrado em um dos Cartórios de Títulos e
Documentos desta Comarca, conjuntamente com seus anexos.
E, por estarem justos e contratados, PROMITENTE VENDEDORA e
PROMITENTE COMPRADORA, de pleno acordo em tudo quanto se
encontra disposto neste instrumento particular, fimam-no em 03(três)
vias de igual teor e forma, para um só efeito, assinando-o na presença
de 02(duas) testemunhas que a tudo assistiram e tiveram
conhecimento.
Local, data e ano
ASSINATURAS