Dinâmica local 1

Dinâmica local 1
LISTA DE EXERCÍCIOS NO. 25:
Avaliação de projetos, CAPM em Perpetuidade
1. A empresa de grampos GRAMPÃO tem um projeto. A GRAMPÃO pretende
montar uma fábrica de pregos de aço, chamado de projeto PREGÃO. Não
existe um prazo pré-fixado para a vida útil dessa fábrica de pregos, ela pode
durar 50 anos ou até muito mais. O fluxo de caixa projetado para o primeiro
ano é $10.000,00 e não existe perspectiva de crescimento para os fluxos de
caixa desse projeto ao longo do tempo. Você consultou analistas do mercado
e lhe informaram que o risco beta desse projeto é 2,6. Em publicações
especializadas, você leu que a taxa RF é 12% ao ano e o esperado retorno
do mercado, 20% ao ano. Qual é o valor do projeto PREGÃO?
Solução:
Kp = RF + p (Erm - RF) = 0,12 + 2,6 (0,20 – 0,12) = 0,32,80 = 32,80%
Vprojeto = FC1 / Kp
Vprojeto = 10.000/ 0,328
Resposta: O valor do projeto PREGÃO é $30.487,80.
2. A empresa de equipamentos odontológicos DENTÃO tem um projeto. A
DENTÃO pretende montar uma fábrica de próteses dentárias plásticas,
chamada de Projeto Sorriso. Não existe um prazo pré-fixado para a vida útil
dessa fábrica de próteses, ela pode durar 50 anos ou até muito mais. O
fluxo de caixa projetado para o primeiro ano é $25.000,00 e não existe
perspectiva de crescimento para os fluxos de caixa desse projeto ao longo
do tempo. Você consultou analistas do mercado, que lhe informaram que o
risco beta desse projeto é 2,8. Em publicações especializadas, você leu que
a taxa RF é 10% ao ano e o esperado retorno do mercado, 17% ao ano.
Qual é o valor do projeto Sorriso?
Solução:
Kp = RF + p (Erm - RF) = 0,10 + 2,8 (0,17 – 0,10) = 0,2960 = 29,60%
Vprojeto = FC1 / Kp
Vprojeto = 25.000/ 0,296
Resposta: O valor do projeto Sorriso é $84.459,46.
VPL de projetos, em “t” períodos
1. A firma de comércio exterior COMEX tem um projeto “na gaveta” pronto
para ser implementado. Trata-se de um projeto de exportação via internet
chamado, pelos funcionários da firma, de Projeto EXPINT. A vida útil
projetada para o Projeto Expint é de 3 anos. Acredita-se que, após esse
período, novas tecnologias tornarão esse projeto obsoleto, devendo então
ser abandonado e ter seus ativos imobilizados vendidos ao final do terceiro
ano. O fluxo de caixa projetado para o primeiro ano é $150.000,00, o fluxo
de caixa para o segundo ano é $250.000,00 e o fluxo de caixa para o
terceiro ano é $180.000,00. O valor de venda dos ativos imobilizados máquinas e equipamentos- a serem vendidos ao final do terceiro ano é
projetado para aquela data -final do terceiro ano- como sendo 30% do valor
dos investimentos necessários hoje para implementar o Projeto Expint. Você
consultou analistas do mercado, que lhe informaram que o risco beta desse
projeto é 1,4. Em publicações especializadas, você leu que a taxa RF é
8,50% ao ano e o esperado retorno do mercado, 16% ao ano. O
investimento necessário para implementarmos esse projeto hoje é
$200.000,00. Qual é o VPL do Projeto Expint? Você investiria nesse projeto?
Solução:
Kp = RF + p (Erm - RF) = 0,085 + 1,4 (0,16 – 0,085) = 0,190 = 19,00%
Vprojeto = FC1/(1+Kp)1 + FC2/(1+Kp)2 + FC3/(1+Kp)3
Vprojeto = 150.000/(1+0,19)1 + 250.000/(1+0,19)2 + 180.000/(1+0,19)3 =
409.406,47
Mais valor terminal = 0,30 x 200.000,00 = 60.000,00
VP do valor terminal = 60.000,00 / (1 + 0,19)3 = 35.604,9489
Custo do projeto = 200.000,00
Valor Presente do Ativo = Valor Presente dos FC’s + Valor Presente do Valor
Terminal
Valor = 409.406,47 + 35.604,95 = 445.011,42
VPL = Valor – Custo = 445.011,42 – 200.000,00 = 245.011,42
PELA HP (podemos fazer tb pelo Valor presente de cada Fluxo de Caixa)
-200.000 g Cfo
150.000 g Cfj
250.000 g Cfj
240.000 g Cfj
19 i
NPV= ? = $ 245.011,42
Resposta: O valor Presente Líquido (VPL) do Projeto Expint é $245.011,42.
Sim, investiria no Projeto Expint.
VPL de projetos em “t” períodos com Custo Variável e Custo Fixo
fornecidos.
1. Seus sócios acreditam que devem investir na compra de uma fábrica de
computadores que produz um único modelo “Noteboook Executivo”. As
vendas previstas são 10.000 unidades desse notebook por ano, durante 5
anos. Os custos variáveis são de $680,00 por unidade. Os custos fixos são
$3.200.000,00 por ano. Acredita-se que a vida útil desse modelo seja de 5
anos. Após esses 5 anos, você pretende vender a fábrica de computadores
por $2.000.000,00. Considere que a taxa de desconto adequada ao risco
desse negócio seja de 25% ao ano. A alíquota do imposto de renda é 30%.
Sua equipe de vendas acredita que possa vender cada computador por
$1.800,00. A fábrica de computadores está à venda por $10.000.000,00.
Afinal, qual é sua decisão? Compra a fábrica ou não? Use o VPL para tomar
sua decisão.
Solução:
Faturamento
10.000 x 1.800,00 =
Custos Variáveis 10.000 x 680,00
=
Custos Fixos
LAJIR
IR (LAJIR)
FCO
18.000.000,00
6.800.000,00
3.200.000,00
8.000.000,00
2.400.000,00
5.600.000,00
Fluxos de caixa:
T=0
t=1
5.600
t=4
5.600
Valor:
t=2
5.600
t=3
5.600
t=5
5.600
2.000
PMT = 5.600.000
FV = 2.000.000
I = 25
N=5
PV = ? = 15.715.328,00
FORMULA
5600/(1,25)1 + 5600/(1,25)2 + 5600/(1,25)3 + 5600/(1,25)4 +
5600/(1,25)5 + 2000/(1,25)5 = 15.715.328,00
Valor = 15.715.328,00
Custo = 10.000.000,00
VPL = 15.715.328,00 –10.000.000,00 = 5.715.328,00
Resposta: SIM. Investe VPL = $5.715.328,00
Dinâmica local 2
LISTA DE EXERCÍCIOS NO. 26:
VPL de projetos em “t” períodos com Custo Variável e Custo Fixo
fornecidos.
1. Na última reunião de diretoria, você ficou encarregado de analisar e dar
um parecer sobre um projeto em engenharia genética: pílulas contra
calvície.
Suas pesquisas indicam que você poderá vender 100.000
unidades por mês desse produto por $180,00 a unidade durante 18 meses.
Os custos variáveis são 68,00 por unidade. Os custos fixos são
$$3.200.000,00 por mês. Especialistas acreditam que esse produto estará
ultrapassado em 18 meses, quando as vendas devem cessar por completo.
Você vai precisar investir um total de $40.000.000,00 - valores de hoje.
Você acredita que poderá vender, no mercado de segunda-mão as
máquinas e os equipamentos utilizados por $4.500.000,00 - ao final dos 18
meses. A alíquota do imposto de renda é 40%. A taxa de desconto
adequada ao risco dos investimentos nesse tipo de produto é 5% ao mês.
Qual é sua decisão?
Solução:
Faturamento
100.000 x 180,00 = 18.000.000,00
Custos Variáveis 100.000 x 68,00 =
6.800.000,00
Custos Fixos
3.200.000,00
LAJIR
8.000.000,00
IR (LAJIR) 40%
3.200.000,00
FCO
4.800.000,00
Fluxos de caixa:
T=0
t=1
4.800
Valor:
t=2
4.800
t=3
4.800
t=17
4.800
t=18
4.800
4.500
PMT = 4.800
FV = 4.500
I=5
N = 18
PV = ? = 57.979.860,08
Valor = 57.979.860,08
Custo = 40.000.000,00
VPL = 57.979.860,08 – 40.000.000,00 = 17.979.860,08
Resposta: SIM. Investe. VPL = $17.979.860,08
-40.000 Cfo
4.800 Cfj
17
Nj
9.300 Cfj
5
i
Exemplo de VPL de projetos, em Perpetuidade
1. Você pretende abrir uma fábrica de escovas para dentes. Os investimentos
necessários são $500.000,00. Os fluxos de caixa líquidos que você espera
obter são de $100.000,00 anuais no primeiro ano, com um crescimento de
2% ao ano em condições de perpetuidade.
Considere que a taxa de retorno adequada seja 15% ao ano. Qual é o VPL
desse projeto?
Solução:
Custo: 500.000,00
Valor Presente = 100.000 / (0,15 – 0,02) = 769.230,77
VPL = 769.230,77 – 500.000,00 = 269.230,77
Resposta: O VPL desse projeto de fábrica de escovas de dentes é
$269.230,77.
Na HP não fazemos Perpetuidade
VPL DE PROJETO EM PERPETUIDADE:
1. O Sr. Armando tem um projeto de implantar uma fábrica de martelos no
sul do estado visando o mercado externo. Os investimentos necessários
são $1.100.000,00 e os fluxos de caixa líquidos esperados são de
$400.000,00 por ano em condições de perpetuidade sem crescimento
algum. A taxa de retorno esperada é 25% ao ano. Qual é o VPL do projeto
do Sr. Armando?
Solução:
Custo: 1.100.000,00
Valor Presente = 400.000 / 0,25 = 1.600.000,00
VPL = 1.600.000,00 – 1.100.000,00 = 500.000,00
Resposta: O VPL desse projeto de fábrica de escovas de dentes é
$500.000,00.
Na HP não fazemos Perpetuidade
Dinâmica local 3
LISTA DE EXERCÍCIOS NO. 27:
Exemplo de Ponto de Equilíbrio Econômico
1. Você pretende abrir uma fábrica de escovas de dentes. Os investimentos
necessários são $500.000,00. Os custos fixos anuais são $80.000,00. Os
custos variáveis são de $1,20 por cada escova produzida. O custo do capital
é 20% ao ano. O preço de venda de cada escova é $2,00. A vida econômica
útil desse projeto é 5 anos. A alíquota do imposto de renda é 30%. Não
existe valor terminal - residual- algum. Considere a depreciação linear, para
todos os ativos, ao longo da vida útil da fábrica. Qual é a quantidade mínima
de escovas que você deve produzir e vender, a cada ano, para atingir o
ponto de equilíbrio econômico? Considere que a previsão de vendas seja
estável, sem crescimento.
Solução:
P.Q = CV.Q + CF + C.Cap. + IR.(P.Q - CV.Q - CF – Depreciação)
Q = [CF + C.Cap. - IR CF - IR Depreciação] / [P - CV - IR. P + IR CV]
Depreciação = 500.000 / 5 anos = 100.000 ano
P.Q =
CV.Q + CF + C.Cap. + IR.(P.Q - CV.Q - CF - D)
Q
=
[CF + C.Cap. - IR CF - IR Depre] / [P - CV - IR. P + IR CV]
Calculando o C.Cap na calculadora... (sem BEGIN)
-500.000,00
PV
20
i
5
n
0
FV
PMT = ? = 167.189,85
Na fórmula:
PMT = PV x I / 1 – (1+i)-n
PMT = 500.000 x 0,20 / 1 – (1+0,20)-5 (1,20)5
PMT = 100.000 / 1 – 0,401878
PMT = 167.189,85
[é o mesmo que 1 / (1,2)5]
Q = [80+167,18985–(0,3)80– (0,3)100] / [2 – 1,20 – (0,3)2 + (0,3)1,20]
Q = 344.981,88
Resposta: A quantidade que coloca o projeto no ponto de equilíbrio
econômico é 344.982 escovas de dente produzidas e vendidas.
Política de Credito
1. A BUSSOLA, fabricante de
vendendo seu único modelo
As vendas (todas a crédito)
O custo variável unitário
$300.000,00.
bússolas para embarcações, está, atualmente,
de bussola que fábrica por $1.500,00 a unidade.
do ano mais recente foram de 10.000 unidades.
é $800,00 e o custo fixo anual total é de
A empresa esta pretendendo flexibilizar os padrões de crédito e espera-se
que essa medida acarrete um acréscimo de 20% nas vendas, para 12.000
unidades anuais, um aumento no período médio de cobrança do seu nível
atual de 45 para 60 dias, e um aumento no nível atual de devedores
incobráveis de 4% para 6% sobre as vendas. A taxa de juros simples que os
banco cobram para descontar as duplicatas da empresa é de 4% ao mês
(desconto simples).
Deve a BUSSOLA flexibilizar seus padrões para concessão de crédito?
Solução: Para determinar se a BUSSOLA deve adotar padrões de crédito mais
flexíveis, é necessário calcular o seu efeito sobre a contribuição adicional aos
lucros, decorrentes das vendas, o custo do investimento marginal em
duplicatas a receber e o custo marginal com devedores incobráveis.
Contribuição adicional aos lucros
Aumento de vendas: 2.000 unidades
Lucro marginal: $1.500 – 800 = 700 por unidade
Lucro adicional $700 x 2.000 = 1.400.000,00 total
Incremento nos custos com Desconto de Duplicatas
Plano atual (45 dias de prazo)
10.000 unidades a $1.500 cada = faturamento anual = 15.000.000,00
O custo para descontar estas duplicatas é 0,04 x 15.000.000 x 1,5 mês =
900.000,00
Ou seja, posto que todas as vendas são a prazo, precisamos descontar
$15.000.000,00 todo os anos, a uma taxa de juros simples de 4% ao mês,
pelo prazo de um mês e meio.
Plano proposto (60 dias de prazo)
12.000 unidades a $1.500 cada = Novo faturamento total = 18.000.000,00
O custo para descontar estas duplicatas é 0,04 x 18.000.000 x 2 meses =
1.440.000,00.
O incremento nos custos com descontos de duplicatas é
$540.000,00.
Custo marginal dos investidores duvidosos
Plano proposto 0,06 x $1.500 x 12.000
=
Plano atual
0,04 x $1.500 x 10.000
=
1.080.000,00
600.000,00
Custo marginal com devedores incobráveis
480.000,00
Resultados da flexibilização
Contribuição adicional aos lucros pelas vendas $1.400.000,00
Custo adicional com desconto
– $ 540.000,00
Custo incremental marginal com incobráveis – $ 480.000,00
Contribuição Líquida
= + $380.000,00
Resposta: Haverá contribuição POSITIVA no valor de $380.000,00 com a
flexibilização das condições de crédito. Conclusão = SIM, podemos flexibilizar
as normas para concessão de crédito.
PONTO DE EQUILÍBRIO:
1. Calcule os pontos de equilíbrio operacional, contábil e econômico para os
seguintes projetos (assuma um único produto sendo produzido em cada
projeto). Assuma depreciação linear e valor terminal igual a zero:
Projeto A
Valor total do investimento =
35.000
Vida útil do projeto =
10 anos
Taxa do Custo de Capital =
20% aa
Taxa do Imposto de Renda =
35%
Preço de venda do único produto =$3 p/ und
Custo variável do produto =
$1 p/ und
Custo fixo anual total =
$ 1.500
Projeto B
20.000
12 anos
15% aa
40%
$25/und
$13/und
$ 1.000
Projeto C
20.000
12 anos
15% aa
20%
$25/und
$13/und
$ 1.000
Assuma que a demanda de mercado para o produto produzido pelo projeto A
seja 5.000 unidades por ano e que a capacidade instalada seja 4.000 unidades
por ano.
Assuma que a demanda de mercado para o produto produzido pelo projeto B
seja 2.000 unidades por ano e que a capacidade instalada seja 1.800 unidades
por ano.
Assuma que a demanda de mercado para o produto produzido pelo projeto C
seja 800 unidades por ano e que a capacidade instalada seja 400 unidades por
ano.
Quais destes projetos são viáveis?
Solução Projeto A
Ponto de equilíbrio operacional do projeto A
PQ = CF + CV Q
Q = CF / (P – CV)
Q = 1.500 / (3 – 1) = 750 unidades
Ponto de equilíbrio contábil do projeto A
P.Q = CV.Q + CF + D + IR.(P.Q – CV.Q – CF – D)
Manipulando algebricamente, para facilitar os cálculos isolamos Q...
Q = [CF + D – IR CF – IR D] / [P – CV - IR (P – CV)]
Onde...
CF = 1.500,00
D = Depreciação = 3.500 (investimento dividido pelo prazo = 35.000 / 10)
IR é alíquota do IR = 35% = 0,35
Agora basta substituir na fórmula...
Q = [1.500+3.500 –(0,35)x 1.500 –(0,35)x 3.500]/ [3– 1– (0,35)( 3 – 1)]
Q = 2.500 unidades
Ponto de equilíbrio econômico do projeto A
P.Q = CV.Q + CF + C.Cap. + IR.(P.Q – CV.Q – CF – D)
Q = [CF + C.Cap. – IR CF – IR D] / [P – CV – IR.(P – CV)]
Onde...
Custo do capital é o pagamento periódico que devemos fazer durante a vida
útil dos projetos, aos investidores, incluindo juros mais principal. Podemos
calcular com o uso da calculadora financeira
35.000
PV
10
n
20
i
0
FV
PMT = Custo do
é o investimento realizado na data zero (VP)
é vida útil do projeto
é a taxa do custo do capital
não haverá nenhum valor a ser pago pelo projeto após t=10
Capital = $8.348,30
(Na fórmula:
PMT =PV x i / 1- (1+i)-n
)
Substituindo na fórmula teremos...
Q = [CF + C.Cap. – IR CF – IR D] / [P – CV – IR.(P – CV)]
Q = [1.500+8.348,30–(0,35)x1.500–(0,35)x 3.500]/[3–1–(0,35)( 3 – 1)]
Q = 6.230 unidades
Resposta Projeto A
P.E. Operacional: 750
P.E. Contábil:
2500
P.E. Econômico: 6230
O projeto A é inviável, pois tanto a capacidade de produção quanto a demanda
do mercado por este produto estão abaixo do ponto de equilíbrio (Break Even)
econômico.
Solução Projeto B
Procedimentos idênticos ao projeto A
Resposta Projeto B
P.E. Operacional: 84
P.E. Contábil:
223
P.E. Econômico: 504
O projeto B é viável, pois tanto a capacidade de produção quanto a demanda
do mercado por este produto estão acima do ponto de equilíbrio (Break Even)
econômico.
Solução Projeto C
Procedimentos idênticos ao projeto A
Resposta Projeto C
P.E. Operacional: 84
P.E. Contábil:
223
P.E. Econômico: 433
O projeto C é INVIÁVEL, pois apesar da demanda do mercado ser boa, a
capacidade instalada de produção é incapaz de atingir o ponto de equilíbrio
econômico.
Dinâmica local 4
LISTA E SOLUÇÃO DE EXERCÍCIOS NO. 28:
CASO 1:
ANÁLISE DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE UM PROJETO DE INVESTIMENTOS EM UMA
ESTRADA RODOVIÁRIA EM PROCESSO DE PRIVATIZAÇÃO.
O governo federal está abrindo uma licitação que visa à privatização, por um
período de 5 anos, de uma estrada rodoviária que liga duas importantes capitais.
O preço mínimo estipulado para o leilão é de $ 2.000.000,00. Pergunta-se:
quanto você poderia oferecer nesse leilão, para vencer essa licitação? Qual será
o lucro que você poderá ter com esse projeto?
Observação: Na prática, os períodos para privatização são mais longos, situamse em torno de 25 anos. Porem para efeitos acadêmicos e práticos de facilitar a
nossa análise em sala de aula, vamos considerar esse prazo como sendo de
apenas 5 anos.
Outras informações relevantes...
 Custos fixos e variáveis e fluxo de veículos previsto para essa
estrada nos próximos 5 anos:
Ano
Numero de
Veículos (Q)
$ Pedágio
CV
CF
1
1.000
2
0,80
400
2
1.200
2.5
0,90
450
3
1.400
3
1,00
500
4
5
1.600
3.5
1,20
550
1.800
4
1,40
600
 Alíquota do imposto de renda, IR = 30%;
Taxas de retorno de projetos de privatização equivalentes:
 Taxa de retorno da estrada Auto Silva = 25,3%
 Taxa de retorno da estrada Expressa Moreira = 26,1%
 Taxa de retorno da estrada Linha Roxa = 24,6%
Solução:
Ano
1
Veículos Q
1.000
Pedágio
2
Faturamento
2.000
CV
0,80
CV Q
800
CF
400
Lucro Bruto
800
IR
30%
240
L. Líquido (FC)
560
2
1.200
2.5
3.000
0,90
1.080
450
1.470
441
1.029
3
1.400
3
4.200
1,00
1.400
500
2.300
690
1.610
4
1.600
3.5
5.600
1,20
1.920
550
3.130
939
2.191
5
1.800
4
7.200
1,40
2.520
600
4.080
1.224
2.856
Taxa de retorno média para estradas privatizadas = 25,2%
Cálculo do valor presente de cada fluxo de caixa
Na formula -  FCt / (1 + K)t
Na HP – a) VP de cada FC
b) Cfj sem Cfo
VP FC1
447,28
VP FC2
656,46
VP FC3
820,38
VP FC4
891,71
VP FC5
928,40
O valor presente de todos os retornos projetados a serem obtidos com esse
projeto é... VP Total = 3.744,234
Valor Presente do projeto é $ 3.744.234
Custo do projeto é o preço a ser pago no leilão; os outros custos são os
operacionais CV e CF, pois a estrada já existe.
Se pagarmos no leilão $ 2.000.000,00 o lucro desse projeto será de $ 1.744.234.
Se pagarmos no leilão $ 2.500.000,00 o lucro desse projeto será de $ 1.244.234.
Se pagarmos no leilão $ 3.000.000,00 o lucro desse projeto será de $ 744.234.
Resposta:
Devemos ir ao leilão, iniciar fazendo a oferta pelo preço mínimo de $
2.000.000,00 e, conforme outras ofertas sejam colocadas, podemos subir nossa
oferta até um limite superior – que não deve ser atingido – de $ 3.744.234.
Dinâmica local 5
LISTA E SOLUÇÃO DE EXERCÍCIOS NO. 29:
CASO 2:
Projeto de Construção de Shopping Center
Data 1 de Abril de 0001
Senhores
Temos um projeto já em negociações para construção do shopping center
AMADEUS no terreno de propriedade da igreja. As negociações estão andando
no seguinte sentido; a igreja entra com o terreno, nosso grupo banca a
construção do shopping com capital próprio e o explora por seis anos. Após
seis anos o prédio volta para a igreja e nosso grupo retira-se.
Teremos seis anos para construir e explorar o shopping. A exploração do
shopping se dará exclusivamente pelo aluguel das unidades (lojas) que são
todas idênticas e por esta razão deverão render o mesmo aluguel. Isto significa
que teremos seis anos para investir, e receber de volta os investimentos com
lucro. Devemos atender a taxa de retorno mínima de 2% ao mês. O trabalho
dos senhores é verificar a viabilidade econômica deste projeto. Calculem a TIR,
VPL, Período Pay Back, e o break even, que em nosso caso será o índice de
ocupação mínima do shopping.
A construção devera demorar 2 anos. Os senhores receberão relatórios
semestrais sobre os quais deverão analisar os indicadores de performance.
Informações úteis:
Custo da construção, em moeda de hoje, é $600,00 por metro quadrado
(media, inclui elevadores, areia, cimento, ferragens e tudo o mais). Área do
pavimento padrão (projeção vertical) é 4.000 metros quadrados. Numero de
andares com lojas é 5 andares. Numero de andares de garagens é 2 andares.
Numero de lojas em cada pavimento padrão é 35 lojas por andar. Aluguel
padrão é $10.000,00 mensais. IR incidente sobre operação de alugueis é 15%
sobre o lucro. Despesa operacional é custo Fixo mensal para manutenção do
shopping $200.000,00. Custos variáveis para cada loja são $1.000,00
mensais. Considere que não existe depreciação contábil.
Solução do CASO 2:
Custos para construir
a) Calculo da metragem quadrada
4000 x (5+2) = 28.000 m2
b) Custos de construção
28.000 x $600 = 16.800.000,00
c) Numero de Lojas 35 x 5 = 175 lojas
d) Fluxo de Caixa durante as operações (aluguel após as obras)
Numero de lojas
175
Aluguel medio
$10.000,00
Faturamento
$1.750.000,00
Custos fixos
$ 200.000,00
Custos variaveis
$ 175.000,00
Lajir
$1.375.000,00
IR (15%)
$ 206.250,00
Lucro Liquido
$1.168.750,00
Calculando VPL e TIR na HP 12
-16.800.000
0
24
1.168.750,00
48
2
C
CFo
CFj
Nj
CFj
Nj
i
VPL NA FORMULA: VPL = VP – Investimento
a) VPL = [1.168.750/(1+0,2)25 +....+1.168.750/(1+0,2)48 ]-16.800.000
b) TIR = VPL: Valor – Custos = 0
Se formos fazer pela formula, teremos uma equação de 23º grau, impossível de
se fazer na mão
Obtemos NPV= 5.488.223,25 e
IRR = 2,6548
Calculo do Pay Back
16.800.000,00
24
2
0
FV = ?
FV = $27.021.745,79
VP
N
i
PMT
NA FORMULA ALTERNATIVA:
Valor =  FCt / (1 + K)n
VP =  VF / (1 + K)n = 16.800.000 = VF / (1,02)24 = 27.021.745,79
Custo da construção em to= $16.800.000,00
Custo da construção no fim das obras $27.021.745,79
Colocamos na HP 12 C
27.021.745,79
PV
1.168.750,00
PMT
2%
i
0
FV
N = ? = 32
Calculo da taxa de ocupação
Sabendo que fizemos os cálculos todos considerando taxa de ocupação de
100% e observamos que temos lucro neste projeto, agora vamos calcular a
taxa de ocupação (em termos percentuais) que nos coloca no limite entre lucro
e prejuízo.
Primeiro vamos calcular o ponto de equilíbrio (break even econômico) do
projeto
P.Q =
CV.Q + CF + C.Cap. + IR.(P.Q – CV.Q – CF – Depreciação)
Q = [CF + C.Cap. – IR CF – IR Depreciação] / [P – CV – IR.(P – CV)]
Onde...
Custo do capital é o pagamento periódico que devemos fazer durante a vida
útil do projeto, aos investidores, incluindo juros mais principal. Podemos
calcular com o uso da calculadora financeira:
27.021.745,79
48
2
0
PMT = Custo do
PV
é o investimento realizado na data zero das operações
n
é vida útil do projeto
i
é a taxa do custo do capital
FV
não haverá nenhum valor a ser pago projeto após t=48
Capital = $880.958,51
NA FÓRMULA - Na Folha de formula temos:
PV = PMT { [(1 + i)n - 1] / i (1+ i)n }
PMT = PV {1 (1 + i)n / (1 + i)n -1}
PMT = 27.021.745,79 {0,02 (1,02)48 / (1,02)48 – 1}
PMT = 880.957,98
Depreciação é zero
Substituindo na fórmula teremos...
Q = [CF + C.Cap. – IR CF – IR D] / [P – CV – IR.(P – CV)]
Q = [200.000 + 880.958,51 – (0,15) x 200.000 – (0,15) x 0] /
[10.000 – 1.000 – (0,15)(10.000 – 1.000)]
Q = [1.050.958,50] / [7.650]
Q = 137, 38 = 138 lojas
A taxa mínima de ocupação é dada por
138 / 175 = 0,788 = 78,8 %
Respostas do CASO 2:
Break Even = 138 lojas
Taxa de Ocupação mínima = 79%
Considerando taxa máxima de ocupação como 100%:
VPL = $5.488,223,00
TIR = 2,65%
Pay Back = 32 meses de operação do shopping após estar pronto, ou 56
meses a partir da data zero (hoje) considerando que a construção leve
exatamente 24 meses.