a atuação do programa de financiamento carta de crédito caixa no

ALINE AMARAL DE SOUSA
A ATUAÇÃO DO PROGRAMA DE FINANCIAMENTO
CARTA DE CRÉDITO CAIXA NO MERCADO IMOBILIÁRIO
Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional – IPPUR/UFRJ
Rio de Janeiro
2006
ALINE AMARAL DE SOUSA
A ATUAÇÃO DO PROGRAMA DE FINANCIAMENTO
CARTA DE CRÉDITO CAIXA NO MERCADO IMOBILIÁRIO
Dissertação apresentada ao Curso de Mestrado do
Programa de Pós-Graduação em Planejamento Urbano e
Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro – UFRJ,
como parte dos requisitos necessários à obtenção do grau
de Mestre em Planejamento Urbano e Regional.
Orientador:
Prof. Dr. Adauto Lúcio Cardoso
Doutor em Planejamento Urbano - USP
Rio de Janeiro
2006
ALINE AMARAL DE SOUSA
A ATUAÇÃO DO PROGRAMA DE FINANCIAMENTO
CARTA DE CRÉDITO CAIXA NO MERCADO IMOBILIÁRIO
Dissertação apresentada ao Curso de Mestrado do
Programa de Pós-Graduação em Planejamento Urbano e
Regional da Universidade Federal do Rio de Janeiro – UFRJ,
como parte dos requisitos necessários à obtenção do grau
de Mestre em Planejamento Urbano e Regional.
Orientador:
Prof. Dr. Adauto Lúcio Cardoso
Doutor em Planejamento Urbano - USP
Aprovado em:
____________________________________
Prof. Dr. Adauto Lúcio Cardoso – Orientador
Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional - UFRJ
____________________________________
Prof. Dra. Ana Clara Torres Ribeiro
Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano e Regional - UFRJ
____________________________________
Prof. Dr. José Agostinho Anachoreta Leal
Universidade Cândido Mendes - UCAM
Agradecimentos
A Deus, por mais essa oportunidade.
Ao César, pela presença e compreensão de sempre.
Aos meus pais, pelo grande apoio.
Ao Professor Adauto, pela orientação e pela ajuda na “hora certa”.
Aos Professores Agostinho, Ana Clara e Luiz César, pela participação nas bancas
examinadoras.
Aos Professores do IPPUR, pela ajuda no período de “licença maternidade”.
Aos colegas da turma do mestrado 2004, pelo carinho.
Ao Aser Cortines, pelas longas conversas e explicações.
À Luciana Costa e Rodrigo Uchôa, por toda ajuda e mais um pouco.
Aos amigos da Caixa, em especial Vera Escudero e Jeanine Claper, que possibilitaram a
conciliação do meu trabalho com o estudo.
Para um número considerável de pessoas, o importante, nos dias
atuais, é ter Crédito, seja ele qual for, porque crédito também é
sinônimo de confiança. Leoni (1997) confima essa crença: “Credere é
palavra latina que significa acreditar, ou seja, confiar; é forma de
obter recursos para destinar a algum empreendimento ou atender a
alguma necessidade.”
Para Schrickel (1995), o conceito de crédito é mais amplo: “Crédito é
todo ato de vontade ou diposição de alguém de destacar ou ceder,
temporariamente, parte do seu patrimônio a um terceiro, com a
expectativa de que esta parcela volte a sua posse integralmente,
depois de decorrido o tempo estipulado.”
Silva, J. (1997), trata o conceito de crédito num sentido mais restrito e
específico: “Em um banco, que tem a intermediação financeira como
sua principal atividade, o crédito consiste em colocar à disposição do
cliente (tomador de recursos) certo valor sob a forma de empréstimo
ou financiamento, mediante uma promessa de pagamento numa data
futura.”
Resumo
Trata-se da investigação da atuação do Programa de financiamento Carta de Crédito Caixa no
mercado imobiliário. A idéia central é verificar como o Programa está inserido no âmbito da
produção e comercialização de imóveis - novos e usados - e em que sentido essas operações
de financiamento influenciam e são influenciadas pela dinâmica do mercado – que nesse caso,
devido às características do Programa, é um mercado voltado para as classes média e alta,
onde em muitos casos a convergência de interesses de distintos capitais nutre a especulação
imobiliária e contribui para a valorização fundiária.
Palavras-chave: financiamento imobiliário, Caixa Econômica Federal, mercado imobiliário
Abstract
This is a study of the Caixa’s Letter of Credit Financing Program in the real estate market.
The main idea is to find out how the Program fits in the production and commercialization of
properties – new and used – and how these financing operations influence and are influenced
by the market´s dynamic – which in that case, due to the Program’s characteristics, is directed
to the medium and high classes, which in many cases the convergence of interests of distinct
funds sustains the real estate speculation and contributes to the landed property valorization.
Key-words: real estate financing, Caixa Econômica Federal, real estate
Lista de Ilustrações
Gráfico 1.1
Déficit habitacional urbano segundo as faixas de renda familiar em
salários mínimos
23
Gráfico 1.2
SFH – Financiamentos Habitacionais – número de unidades
28
Figura 1.1
Segmentos de atuação da CAIXA
39
Figura 1.2
Desenvolvimento Urbano – diagnóstico Brasil
41
Gráfico 1.3
Financiamentos CAIXA – unidades contratadas até 2005
43
Figura 2.1
Fluxograma – Aquisição de Imóvel – Carta de Crédito Caixa
79
Figura 3.1
Fluxograma – Modelagem da Cadeia Produtiva da Construção Civil no
Brasil: produção e comercialização de unidades habitacionais
85
Gráfico 3.1
Motivos de rejeição de solicitações de financiamento imobiliário
92
Gráfico 3.2
Total de financiamentos habitacionais concedidos no Brasil
114
Gráfico 3.3
Bancos conhecidos como concessores de financiamento imobiliário
114
Gráfico 4.1
Número de bairros por região – contratos CC Caixa – Município do Rio
de Janeiro – 1996 a 2006
132
Gráfico 4.2
Contratos CC Caixa – Município Rio de Janeiro por região – 1996 a 2006
Gráfico 4.3
Contratos CC Caixa por bairro em cada região – Município do Rio de
Janeiro – 1996 a 2006
133
Gráfico 4.4
Padrão CAIXA dos imóveis CC Caixa por região – Município do Rio de
Janeiro – 1996 a 2006
137
132
Lista de Tabelas
Tabela 1.1
Famílias residentes em domicílios particulares por classes de rendimento
mensal de todas as fontes da pessoa de referência da família
25
Indicadores de Crédito Imobiliário – evolução do saldo das contas de
poupança SBPE
48
SBPE – Financiamentos Imobiliários – Número de unidades e valores
contratados
49
Tabela 1.4
SBPE – Operações contratadas com recursos de caderneta
49
Tabela 2.1
Enquadramento CC FGTS – Geral
54
Tabela 2.2
Enquadramento CC FGTS – Regiões Metropolitanas RJ, SP e DF
54
Tabela 2.3
Enquadramento CC FGTS – Operações Especiais
55
Tabela 2.4
Programa CC Caixa – Aquisição de Imóvel Residencial – Caracterização
ao longo do tempo
69
Desafio da Caixa para habitação em 2006 – Crédito imobiliário –
Execução orçamentária – Exercício 2006
84
Tabela 3.2
Inadimplência CC Caixa – Total país – acima de 60 dias
99
Tabela 3.2
Inadimplência CC Caixa – Total país – acima de 90 dias
99
Tabela 3.3
Imóvel novo e usado – CC Caixa – Total país – Investimentos –
quantidade e valor
111
Tabela 3.3
Imóvel novo e usado – CC Caixa – Total país – Custo médio por unidade
111
Tabela 3.4
Linhas de Crédito Habitacional
116
Tabela 3.5
Simulador de Evolução Contrato CC Caixa
117
Tabela 4.1
Contratos CC Caixa – Município do Rio de Janeiro – 1996 a 2006
128
Tabela 4.2
Contratos CC Caixa por bairro em cada região – Município do Rio de
Janeiro – 1996 a 2006
129
Tabela 4.3
Padrão CAIXA dos imóveis comercializados – perfil dos imóveis
135
Tabela 4.4
Preços de venda de imóveis no Rio de Janeiro
139
Tabela 4.5
A evolução dos contratos CC Caixa no Município do Rio de Janeiro –
Investimentos realizados em habitação – quantidade e valor
149
Tabela 4.5
A evolução dos contratos CC Caixa no Município do Rio de Janeiro –
Investimentos – custo médio por unidade
149
Tabela 1.2
Tabela 1.3
Tabela 3.1
Tabela 4.6
A evolução dos contratos CC Caixa no Estado do Rio de Janeiro –
Investimentos realizados em habitação – quantidade e valor
150
Tabela 4.6
A evolução dos contratos CC Caixa no Estado do Rio de Janeiro –
Investimentos – custo médio por unidade
150
Tabela 4.7
A evolução dos contratos CC Caixa no Brasil – Investimentos realizados
em habitação – quantidade e valor
151
Tabela 4.7
A evolução dos contratos CC Caixa no Brasil – Investimentos – custo
médio por unidade
151
Tabela 4.8
A evolução dos contratos CC FGTS no Brasil – Investimentos realizados
em habitação – quantidade e valor
152
Tabela 4.8
A evolução dos contratos CC FGTS no Brasil – Investimentos – custo
médio por unidade
152
Lista de Abreviaturas e Siglas
ABECIP – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança
ADEMI – Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário
BACEN – Banco Central do Brasil
BNDES – Banco Nacional de Desenvolvimento Econômico e Social
BNH – Banco Nacional da Habitação
CAIXA – Caixa Econômica Federal
CBIC – Câmara Brasileira da Indústria da Construção Civil
CC CAIXA – Carta de Crédito CAIXA
CC FGTS – Carta de Crédito Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
CCI – Cédula de Crédito Imobiliário
CIBRASEC – Companhia Brasileira de Securitização
CMN – Conselho Monetário Nacional
COHAB – Companhia Estadual de Habitação
CRECI – Conselho Regional de Corretores de Imóveis
CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários
CVM – Comissão de Valores Mobiliários
EN – Escritório de Negócios da Caixa
FAR – Fundo de Arrendamento Residencial
FAT – Fundo de Amparo ao Trabalhador
FDS – Fundo de Desenvolvimento Social
FGTS – Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
FHA – Federal Housing Administration
FHLMC – Federal Home Loan Mortgage Corporation
FNMA – Federal National Mortgage Association
GECRI – Gerência Nacional de Crédito Imobiliário da CAIXA
GEURB – Gerência Nacional de Serviços em Desenvolvimento Urbano da CAIXA
IBGE – Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IGPM – Índice Geral de Preços de Mercado
IGP-DI – Índice Geral de Preços – Disponibilidade Interna
INCC – Índice Nacional de Custo da Construção
ITBI – Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis
OGU – Orçamento Geral da União
PBQP-h – Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat
PIB – Produto Interno Bruto
PV – Ponto de Venda
SAC – Sistema de Amortização Constante
SACRE – Sistema de Amortização Crescente
SBPE – Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo
SECOVI – Sindicato das Empresas de Compra, Venda, Locação e Administração de Imóveis
SFH – Sistema de Financiamento Habitacional
SFI – Sistema de Financiamento Imobiliário
SIAPC – Sistema de Avaliação de Pesquisa de Crédito
SINDUSCON – Sindicato da Indústria da Construção Civil
SIRIC – Sistema de Risco de Crédito da CAIXA
SMF-RJ – Secretaria Municipal de Fazenda do Rio de Janeiro
SUHAB – Superintendência Nacional de Habitação da CAIXA
SUDUP – Superintendência Nacional de Parcerias e Apoio ao Desenvolvimento Urbano
SUREP – Superintendência Nacional de Repasses da CAIXA
VIURB – Vice-Presidência de Desenvolvimento Urbano e Governo da CAIXA
Hipótese
A principal hipótese a ser verificada no estudo em questão é a de que o Programa de
Financiamento Carta de Crédito Caixa tem uma relevância significativa no mercado de
crédito imobiliário voltado para as classes média-alta e alta, com uma certa influência nos
outros programas de financiamento semelhantes no mercado.
Uma hipótese secundária é a de que o aumento do número de operações de financiamento
imobiliário faz crescer a demanda especulativa de imóveis em áreas específicas, nas quais o
valor da terra é elevado e onde há liquidez nas operações imobiliárias – como na maior parte
das regiões onde são efetuadas as contratações do Programa Carta de Crédito Caixa (cujas
transações estão inseridas, em sua maioria, em um contexto de alto valor especulativo).
Sumário
INTRODUÇÃO
14
1. UMA BREVE REFLEXÃO SOBRE O FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL E A
DINÂMICA IMOBILIÁRIA NO ÂMBITO DO MERCADO
1.1 A IMPORTÂNCIA DA HABITAÇÃO NO CONTEXTO DO GRUPO FAMILIAR
1.2 O SFH E A EXPERIÊNCIA DO BNH NO FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL
1.3 O CONSUMO DO ESPAÇO VIA MERCADO IMOBILIÁRIO E O PROCESSO DE
VALORIZAÇÃO/DESVALORIZAÇÃO INTRA URBANA
1.4 A LÓGICA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E OS PADRÕES DE ACUMULAÇÃO
CAPITALISTA NAS ESTRUTURAS ESPACIAIS
1.5 A ATUAÇÃO DA CAIXA NO FINANCIAMENTO HABITACIONAL
1.6 ALGUMAS CONSIDERAÇÕES SOBRE O FINANCIAMENTO HABITACIONAL ATUAL
19
20
26
2. O PROGRAMA DE FINANCIAMENTO CARTA DE CRÉDITO CAIXA
2.1 ANTECEDENTES E CRIAÇÃO DO CC CAIXA
2.2 O SFI – SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO
51
52
56
62
66
2.2.1 A Companhia Brasileira de Securitização
2.3 CARACTERIZAÇÃO DO CC CAIXA
2.4 AQUISIÇÃO DE IMÓVEL RESIDENCIAL OU COMERCIAL NOVO OU USADO - A PRINCIPAL
MODALIDADE
2.5 OUTRAS MODALIDADES DO PROGRAMA
2.5.1 Construção em terreno próprio ou aquisição de terreno e construção de imóvel
residencial ou comercial
2.5.2 Reforma e ou ampliação de imóvel residencial ou comercial
2.5.3 Aquisição de lote urbanizado residencial ou comercial
2.6 A OPERACIONALIZAÇÃO DO PROGRAMA PELA CAIXA
2.7 A INTERRUPÇÃO TEMPORÁRIA – PROBLEMAS COM A FONTE DE RECURSOS
31
34
39
46
70
73
73
74
76
77
80
3.2 A INFLUÊNCIA DO MERCADO SECUNDÁRIO
3.3 O EFEITO DA DINÂMICA ECONÔMICA SOBRE O PROGRAMA CC CAIXA
3.4 O FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS NOVOS E USADOS - EXISTEM DIFERENÇAS?
3.5 UMA COMPARAÇÃO DO CC CAIXA COM OS PROGRAMAS SIMILARES DO MERCADO
3.6 OS FINANCIAMENTOS DIRETOS COM AS INCORPORADORAS - UM PROBLEMA?
82
83
86
93
100
102
108
112
121
4. O CASO DO RIO DE JANEIRO: UMA AVALIAÇÃO DO CC CAIXA NA CAPITAL CARIOCA
4.1 ÁREAS ONDE HÁ UMA MAIOR UTILIZAÇÃO DO CC CAIXA
4.2 AS PREFERÊNCIAS DOS BENEFICIÁRIOS - O PERFIL MÉDIO DOS IMÓVEIS
4.3 O PROCESSO DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS
4.4 A EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE CONTRATOS AO LONGO DOS ANOS
124
125
134
140
144
CONCLUSÃO
153
GLOSSÁRIO
160
REFERÊNCIAS
166
ANEXO
169
3. ASPECTOS RELEVANTES DO CC CAIXA E DO MERCADO IMOBILIÁRIO
3.1 FINANCIAMENTO PARA CLASSES MÉDIA E ALTA – O PÚBLICO ALVO DO CC CAIXA
3.1.1 Análise de crédito dos candidatos a financiamento
3.1.2 O risco de inadimplência e as possibilidades de ocorrência de pré-pagamentos
14
INTRODUÇÃO
Em 1940 dois terços da população brasileira vivia em áreas rurais. A partir dessa década,
iniciou-se um rápido processo de industrialização e urbanização, acelerados nas décadas de 50
e 60, sem um planejamento das cidades, da infra-estrutura e de um sistema de financiamento
habitacional. Esta é uma importante causa do crescimento desordenado das cidades e do
surgimento de inúmeras favelas, que aos poucos foram sendo consolidadas.
Hoje, o Brasil possui aproximadamente 183 milhões de habitantes, com uma taxa de
urbanização de 82%, sendo que 40% da população reside em áreas metropolitanas, que
correspondem a 2% do território nacional.1 A urbanização acelerada, aliada à fragilidade dos
processos de planejamento e à uma estrutura de distribuição de renda da população bastante
desigual, resultou em uma ocupação desordenada das cidades e na fragmentação do tecido
urbano e social.
Além disso, a legislação urbana freqüentemente impõe regras dissociadas da realidade, com
padrões e custos raramente apropriados à população, restando aos pobres soluções
individuais, espontâneas, que em grande parte das vezes comprometem o meio ambiente
urbano, bem como a qualidade de vida e a segurança desta população. As ocupações
espontâneas de áreas da cidade têm origem, por um lado, na existência de grande percentual
de população em extrema pobreza, situação que não lhes permite acesso ao mercado formal
de moradias – e conseqüentemente ao sistema de financiamento habitacional – e por outro
lado, na existência de parcelas de terreno urbano, de propriedade pública ou privada,
desocupadas.
Embora o mercado imobiliário formal não abranja a totalidade dos imóveis no Brasil (por
exemplo, no Rio de Janeiro 33% dos imóveis estão na informalidade2), ele será a nossa
referência no presente trabalho. O mercado imobiliário é o mecanismo social de coordenação
das decisões individuais de localização e uso do solo urbano, de forma que desta coordenação
surge uma cidade cujo solo urbano é (ou deveria ser) utilizado da forma mais eficiente. Cabe a
1
Fonte: IBGE, censo 2000.
Fonte: IPP - Instituto Pereira Passos – Secretaria Municipal de Urbanismo – PCRJ, 2000 (considerando-se o nº
de domicílios particulares permanentes do IBGE, como o universo de domicílios – formais e informais – do
Município e subtraindo-se o cadastro do IPTU residencial desse universo, obtém-se um parâmetro de medida do
estoque imobiliário informal).
2
15
esse mercado conciliar a liberdade de ação individual com a eficiência no uso dos recursos da
sociedade. Temos assim, a metáfora do mercado imobiliário como sendo a “mão invisível
urbana” que promove a cidade eficiente.
Nos modelos tradicionais da economia urbana, a estrutura residencial é o produto das decisões
autônomas e independentes dos participantes do mercado fundiário e imobiliário. O critério de
decisão familiar da localização dos seus domicílios é formulado a partir da escolha (trade off)
entre o consumo de “acessibilidade” (proximidade a certas externalidades urbanas) e o
consumo de quantidades de solo urbano (ABRAMO, 2002).
Os sistemas de financiamento, que são instrumentos de regulação do regime urbano, possuem
uma relevância bastante considerável, posto que os mesmos são estratégicos para a
estruturação e a consolidação do mercado imobiliário urbano capitalista. Esses sistemas
institucionalizam uma lógica de funcionamento do mercado imobiliário na qual a
determinação dos preços dos imóveis depende em larga escala das estratégias de atuação dos
capitais de promoção e do volume de crédito que alimenta o ciclo de financiamento da
produção imobiliária.
As opções de financiamento influenciam o tempo de ocupação e a transformação do solo
urbano. Pode-se afirmar também que as diferentes formas de financiamento se articulam com
as classes ou frações de classes sociais, produzindo um espaço diferenciado e segregado na
cidade.
O estabelecimento de um mercado ativo de crédito imobiliário em geral – e o de
financiamento habitacional em particular – tem sido foco de crescente preocupação dos
governos e vem fazendo parte das prioridades de políticas públicas em vários países em
desenvolvimento (COSTA, 2004).
A explicação para tal preocupação se baseia tanto nos ganhos de bem-estar
associados a um mercado de financiamento habitacional eficaz, como nos efeitos
multiplicativos que seu desenvolvimento insere em termos de crescimento da renda
e do emprego. (COSTA, 2004)
16
No Brasil, a primeira metade da década de 90 foi marcada por uma crise no financiamento no
mercado formal de habitações. Os financiamentos públicos para a compra de imóveis
residenciais foram praticamente suspensos entre a segunda metade da década de 80 e meados
da década de 90, causando uma grande retração na produção de novas moradias para diversas
camadas da população (populares, médias e altas).
Uma das resultantes do encolhimento do sistema formal de financiamento de imóveis foi uma
enorme desintermediação financeira do setor. As construtoras e incorporadoras não tiveram
outra escolha senão o oferecimento de financiamentos diretos aos seus compradores, por meio
do parcelamento do preço de venda dos imóveis ou modelos de autofinanciamento baseados
em consórcios. Tais soluções nasceram tímidas e desacreditadas pelo mercado, mas com o
passar do tempo e com a criatividade dos empresários da construção civil, passaram
efetivamente a ocupar o espaço deixado pelo sistema financeiro (ABECIP, 2004).
A partir de 1995, com a estabilização monetária, reduziu-se o grau de incerteza do mercado,
sendo possíveis operações de crédito a prazos mais longos - maior facilidade para as
operações de financiamentos imobiliários. Nessa época inicia-se uma reestruturação mais
consistente do setor habitacional. Os efeitos da crise econômica sobre a produção imobiliária
empresarial reduziram-se em função do controle da inflação, do retorno do financiamento
público para os adquirentes de imóveis através da Caixa Econômica Federal, bem como do
financiamento pelos bancos privados, que intensificaram seus investimentos no setor
imobiliário.
Atualmente existem dois sistemas que regem os financiamentos imobiliários no Brasil: o
Sistema Financeiro de Habitação – SFH, que foi criado na década de 60 passando por vários
ambientes econômicos e sofrendo perdas em conseqüência de políticas mal elaboradas; e o
Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, que foi criado em 1997 e introduziu a Alienação
Fiduciária de Bens Imóveis.
O objeto de análise desse trabalho é o Programa Carta de Crédito Caixa – CC Caixa, que é um
programa de financiamento formatado pela Caixa Econômica Federal – CAIXA – principal
agente de financiamento imobiliário do país – baseado no SFI e destinado às camadas de
renda média e alta da população, que teve início em 1994. Devido ao perfil do público-alvo
17
do Programa, as operações de crédito no âmbito do CC Caixa geralmente referem-se a
imóveis localizados nas áreas mais privilegiadas das cidades.
Vale ressaltar que existe uma hierarquização dos lugares através do preço pago para se ter
acesso à determinada localização no “urbano” e que alguns sub-setores do setor imobiliário
possuem maior poder de atração do capital imobiliário, principalmente os ligados a
empreendimentos residenciais de alto padrão e edifícios comerciais para as classes mais
abastadas, cuja caracterização permite o enquadramento nas operações de financiamento do
Programa Carta de Crédito Caixa.
As formas mais sofisticadas de mobilização do capital financeiro, que garantem os recursos
para a produção capitalista no setor imobiliário, somente são acessíveis às camadas da
população de maior renda, sendo que as parcelas do mercado imobiliário com ligações mais
intensas com o setor financeiro podem apropriar-se das áreas mais valorizadas da cidade,
áreas que possuem melhores condições de infra-estrutura e de equipamentos urbanos.
A grande dependência da produção habitacional com relação ao financiamento é um fator que
incentiva a segmentação do mercado habitacional, com efeitos sobre o urbano.
A sofisticação da captação* de recursos é um elemento que amplia o poder dos grandes
capitais dos setores que atendem à população de maiores rendimentos, possibilitando sua
atuação nas áreas mais valorizadas da cidade, cujo acesso torna-se cada vez mais exclusivo.
A idéia central do trabalho é investigar a atuação do Programa de financiamento Carta de
Crédito Caixa no mercado imobiliário, verificando como o Programa está inserido no âmbito
da produção e comercialização de imóveis e em que sentido essas operações de financiamento
influenciam e são influenciadas pela dinâmica do mercado – que nesse caso, devido às
características do Programa, é um mercado voltado para as classes média e alta, onde em
muitas vezes a convergência de interesses de distintos capitais nutre a especulação imobiliária
e contribui para a valorização fundiária.
Para tanto, busca-se inicialmente, no Capítulo I, contextualizar o tema por meio de uma breve
reflexão sobre o financiamento habitacional no Brasil e a dinâmica imobiliária no âmbito do
mercado, onde são abordadas questões acerca do consumo do espaço na cidade e dos padrões
18
de acumulação capitalista. No Capítulo II, é feita uma apresentação do Programa Carta de
Crédito Caixa, focando a sua formatação, seus fundamentos, modalidades, fonte de recursos e
operacionalização. No Capítulo III faz-se uma análise dos aspectos relevantes do CC Caixa e
do mercado imobiliário, onde é tratada a questão do financiamento para as classes de renda
mais alta, a influência do sistema econômico sobre o Programa e apresentada uma
comparação do CC Caixa com outros programas de financiamento similares, existentes no
mercado. Por fim, no Capítulo IV, é apresentado o estudo de caso do Rio de Janeiro,
avaliando o Programa CC Caixa na cidade.
Sabemos que o momento atual é de reestruturação das formas de financiamento habitacional,
pois infelizmente as soluções de mercado hoje atendem apenas a uma pequena parcela da
população. No entanto, o objeto desse trabalho está relacionado a essa parcela, que embora
seja reduzida quando comparada à totalidade populacional, demanda uma produção específica
de espaço, que é significativa na cidade.
Cabe ainda dizer que nos últimos anos, um fator que vem contribuindo para o aquecimento do
mercado imobiliário nas áreas mais valorizadas da cidade é uma relativa redução de produtos
ofertados pelo mercado financeiro em função da estabilização monetária. O mercado
imobiliário urbano aparece como uma opção de investimento dos capitais financeiros que
passam a oferecer crédito habitacional como um “produto” capaz de concorrer com as outras
opções oferecidas pelo mercado (ABECIP, 2002).
Informamos que ao longo do texto aparecem algumas palavras e expressões seguidas de
asterisco (*), o que indica que existe uma explicação para o termo no glossário, na página
160.
19
1.
UMA BREVE REFLEXÃO SOBRE O FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL
E A DINÂMICA IMOBILIÁRIA NO ÂMBITO DO MERCADO
20
1.1
A IMPORTÂNCIA DA HABITAÇÃO NO CONTEXTO DO GRUPO FAMILIAR
A habitação é sem dúvida alguma um importante fator de promoção social, que possibilita
condições de melhoria da qualidade de vida das pessoas. Ela é um elemento chave para o
pleno exercício da cidadania, considerando-se que quem tem sua habitação tem, entre outras
coisas, sua individualidade preservada e maiores possibilidades de exercer um papel digno na
sociedade (é muito comum inclusive, utilizar a habitação como um indicador social).
O conceito da habitação compreende um conjunto de funções que se expressam na ocupação
do espaço - "o habitat", abrangendo diversas dimensões – física, ambiental urbana, econômica
e social, fazendo parte integrante da estrutura do meio ambiente urbano. A habitação deve
prover o indivíduo das reais condições de habitabilidade, suprindo suas necessidades básicas e
possibilitando um grau de acessibilidade suficiente à sua integração no contexto urbano.
A habitação representa a expressão sócio-cultural do indivíduo e do grupo em que
ele se insere, dentro das condições naturais locais existentes, utilizando situações e
materiais possíveis e habitualmente adequados. (MYRON, 1970)
Entre outras definições, a habitação também pode ser vista como a “materialização dos
direitos humanos”, pois é com uma moradia que o indivíduo tem acesso a abrigo, saneamento,
endereço, etc.; ou seja, a habitação é essencial para uma vida digna. Sua adequação se verifica
pela situação de habitabilidade e salubridade, condições ambientais apropriadas, espaço
suficiente, privacidade, segurança e durabilidade das construções, iluminação e ventilação,
abastecimento de água, esgotamento sanitário e disposição de resíduos sólidos, bem como,
acessibilidade em relação ao emprego e aos equipamentos urbanos. Assim, a habitação não é
só a edificação, mas está estendida pelos espaços urbanos por onde o indivíduo circula e
utiliza na vida diária: a rua, os acessos e as vias de circulação, a paisagem, sua relação com
bairro e por extensão com a cidade.
Além disso, a habitação é uma mercadoria que se difere das demais, pois engloba no seu valor
o preço da terra, que não é um bem produzido (não se reproduz), o que a encarece. O valor da
habitação varia em função de sua localização, da urbanização e da infra-estrutura disponível
no seu entorno, além do acesso aos serviços e bens de consumo coletivo e de aspectos sociais
21
e ideológicos. Para assegurar as condições básicas de vida, como infra-estrutura, saúde,
educação, transporte, trabalho e lazer, é fundamental que a moradia esteja inserida no meio
ambiente urbano adequado (COSTA, 2004).
A necessidade de produzir a "habitação" para usá-la como habitat, faz com que a mesma seja
um produto, com valor econômico – uma mercadoria; e com valor social – um bem de uso.
Muitas vezes o espaço habitado passa a ser corrompido em seus valores de uso, passando a ser
operado apenas como valor de troca. Enquanto operado como valor de troca (mercadoria), o
espaço é produzido e apropriado fundamentalmente ao nível da economia, privilegiando-se
assim a propriedade privada e a especulação imobiliária.
É inquestionável a função econômica da moradia: sua produção oferece novas oportunidades
de geração de emprego e renda, mobiliza vários setores da economia e influencia os mercados
imobiliários e de bens e serviços.
Podemos afirmar também que a habitação é um bem imprescindível cujo custo de aquisição é
relevante qualquer que seja o nível de renda do grupo familiar; sendo que, independentemente
do estágio de desenvolvimento econômico, cultural e social dos países, na maior parte deles o
sistema se divide em quatro grandes programas e/ou público alvo. No Brasil, a Caixa
Econômica Federal (órgão público que tem como uma de suas atribuições o desenvolvimento
urbano) classifica esses segmentos em:
O nível de renda propicia condições de formação de uma poupança capaz de suprir
esta necessidade sem ter que recorrer a financiamentos.
Detentores de plena capacidade de pagamento, porém, não conseguem, dentro de
um prazo aceitável fazer face a esta demanda com poupança doméstica, requerendo
que se disponibilize recursos, a preço de mercado, respondendo pelo pleno retorno
do capital emprestado, não requerendo subsídios de qualquer ordem.
Possuem capacidade de pagamento, no entanto, esta é apenas parcial, não sendo
capazes de retornar, na íntegra e a preço de mercado, o capital requerido para
aquisição de sua residência própria e, portanto, necessitam que uma parcela dos
recursos lhes seja subsidiada.
22
Formado por aqueles que estão “abaixo da linha de financiamento”, ou seja, que
não possuem capacidade de pagamento e, por conseguinte, não têm acesso ao
crédito por meio de financiamentos convencionais; dependem de subsídios do
poder público.
A cultura brasileira e, inclusive a nossa Constituição Federal, impõe ao Estado a obrigação de
proporcionar condições de moradia digna a seus cidadãos e, portanto, a incapacidade de
pagamento não retira das famílias o seu direito à casa própria, gerando, por conseguinte, a
obrigação da União Federal de aportar não só recursos onerosos, mas também, subsidiar, total
ou parcialmente, aqueles que não apresentam capacidade plena de pagamento.
Nesse contexto, os dois primeiros segmentos supra citados não se constituem diretamente,
público alvo do poder público, competindo a este direcionar esforços no sentido de atender
àqueles que não possuem capacidade de pagamento ou que, a possuem apenas parcialmente.
Subsidiar habitações para os estratos sociais com menor poder aquisitivo não é uma
exclusividade de países pobres ou em desenvolvimento e, dadas as características peculiares
dos bens imóveis que, em decorrência de sua relevância social e de seu valor econômico, sua
aquisição exige sacrifícios mesmo para aqueles com melhor nível de renda, a prática da
concessão de subsídios é praxe, inclusive, entre os países altamente desenvolvidos.
Um dos grandes equívocos no que se refere à concessão de subsídios à habitação é a
estruturação de modelos que não apresentam equilíbrio e sustentabilidade e que, na maioria
das vezes resultam em concessão de benefícios de forma imensurada e ineficaz à geração
presente, impedindo ações planejadas de longo prazo e gerando desequilíbrios a serem pagos
por aqueles que não tiveram acesso aos privilégios que ficaram restritos a uma pequena
minoria.
Na elaboração de políticas públicas voltadas para o provimento e o financiamento de
habitações deve-se perseguir alternativas que proporcionem a racionalização das ações,
minimizem riscos*, modernizem o mercado, favoreçam a atuação dos diversos agentes
econômicos e resultem na melhoria da qualidade das habitações, conjugada com a redução de
custos. Neste sentido, deve-se dar tratamento diferenciado aos diferentes, tendo como foco e
23
reconhecendo a existência de segmentos bastante distintos e, por conseguinte, implementando
ações diferenciadas:
Faixa de renda situada abaixo da linha de financiamento: é o grande desafio a ser
vencido, devendo-se ter como meta a expansão do acesso à moradia por meio da
utilização de recursos orçamentários, induzindo a participação do poder público e
comunidades locais, criando alternativas de financiamento não convencionais e
fomentando a cultura da participação efetiva dos próprios beneficiários.
Faixa de renda com capacidade parcial de pagamento: mix de funding oneroso com
subsídios orçamentários.
Faixa de renda com capacidade plena de pagamento: disponibilização de recursos e
atendimento pelo próprio mercado, buscando o máximo de desregulamentação.
6,13%
2,56%
até 3 sm
8,93%
de 3 a 5 sm
de 5 a 10 sm
mais de 10 sm
82,38%
Gráfico 1.1 - Déficit habitacional urbano segundo as faixas de renda familiar em salários mínimos – 2000
Fonte: Fundação João Pinheiro, Déficit Habitacional no Brasil - municípios selecionados e microrregiões
geográficas, 2ª edição, abril de 2005 e Déficit Habitacional no Brasil 2000, dezembro de 2001.
O nosso foco no presente trabalho refere-se à camada da população que possui capacidade
plena de pagamento, pois é esse o público para o qual se destina o Programa Carta de Crédito
Caixa – na verdade, a destinação desse programa são pessoas físicas em geral, independente
da faixa de renda; porém, para a viabilização dos contratos existem pré-requisitos a serem
24
obedecidos, tais como pesquisa cadastral, análise da capacidade de pagamento, avaliação de
risco da operação, etc., para os quais somente as camadas de maior renda obtém aprovação.
Apresentamos na Tabela 1.1, como caracterização do cenário brasileiro, a distribuição das
famílias no País por classes de rendimento mensal. A partir desses dados podemos concluir
que no Brasil, apenas pouco mais de 5% das famílias têm condições de enquadramento no
Programa CC Caixa; e na Região Metropolitana do Rio de Janeiro, esse número não chega a
10% (considerando-se que o público-alvo do CC Caixa são famílias com rendimento mensal
superior a 10 salários mínimos).
Outra evidência apresentada pelos dados que se seguem é que mais de 75% das famílias
brasileiras ganham até 5 salários mínimos (dentre os quais quase 80% ganham até 3 salários
mínimos).
Ou seja, embora o nosso trabalho esteja relacionado à faixa populacional com plena
capacidade de pagamento para fins de financiamento habitacional (público CC Caixa), a
grande maioria da população brasileira necessita de uma parcela de recursos subsidiada –
intervenção do poder público – sem a qual não é possível a aquisição da moradia própria.
25
Tabela 1.1
Famílias residentes em domicílios particulares por classes de rendimento mensal
de todas as fontes da pessoa de referência da família
Variável
Brasil e Região Metropolitana
Classes de rendimento mensal de
todas as fontes
Famílias residentes em
domicílios particulares
(Unidade)
Total
56.039.518
100,00
2.788.512
4,98
Mais de 1/2 a 1 salário mínimo
10.473.203
18,69
Mais de 1 a 2 salários mínimos
14.973.424
26,72
Mais de 2 a 3 salários mínimos
6.919.308
12,35
Mais de 3 a 5 salários mínimos
7.710.539
13,76
Mais de 5 a 10 salários mínimos
5.160.053
9,21
Mais de 10 a 20 salários mínimos
2.309.595
4,12
949.639
1,69
Sem rendimento
3.863.100
6,89
Sem declaração
892.145
1,59
3.962.693
100,00
67.755
1,71
Mais de 1/2 a 1 salário mínimo
430.611
10,87
Mais de 1 a 2 salários mínimos
903.531
22,80
Mais de 2 a 3 salários mínimos
574.542
14,50
Mais de 3 a 5 salários mínimos
667.073
16,83
Mais de 5 a 10 salários mínimos
507.474
12,81
Mais de 10 a 20 salários mínimos
272.965
6,89
97.712
2,47
Sem rendimento
230.603
5,82
Sem declaração
210.427
5,31
Até 1/2 salário mínimo
Brasil
Mais de 20 salários mínimos
Total
Até 1/2 salário mínimo
RM do Rio de Janeiro
Famílias residentes em
domicílios particulares
(Percentual)
Mais de 20 salários mínimos
Nota:
1) Até 2003, exclusive a população da área rural de Rondônia, Acre, Amazonas, Roraima, Pará e Amapá.
2) A categoria Sem rendimento inclui as pessoas de referência que receberam somente em benefícios.
Fonte: IBGE - Pesquisa Nacional por Amostra de Domicílios, PNAD 2004.
26
1.2
O SFH E A EXPERIÊNCIA DO BNH NO FINANCIAMENTO HABITACIONAL NO BRASIL
O Banco Nacional da Habitação – BNH foi criado em 1964 pelo Governo Federal com o
objetivo de gerir o Sistema Financeiro da Habitação – SFH, cuja premissa era viabilizar a
construção e a aquisição da casa própria. Com a criação do BNH surge a expectativa de
estímulo à poupança, maior absorção de mão-de-obra e desenvolvimento da indústria da
construção civil.
A finalidade do BNH era compatibilizar os objetivos sociais e o desempenho econômico do
Banco – através dos programas de habitação popular. Progressivamente o BNH tornou-se um
banco de desenvolvimento urbano, e incorporou atividades de saneamento básico,
financiamento de materiais de construção, transporte e pesquisa.
O BNH era o órgão controlador do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimos – SBPE,
conjunto instituições captadoras de poupança voluntária, que financiavam investimentos
imobiliários prioritariamente destinados às classes média e alta, e gestor do Fundo de Garantia
por Tempo de Serviço – FGTS, responsável por toda a política habitacional do governo
federal. Ao BNH foi atribuída a função de formatar as condições gerais dos financiamentos
baseados no SFH; podemos citar por exemplo taxa de juros, prazo, garantias* e condições de
pagamento (VALPASSOS, 2003).
Os recursos para o SFH eram provenientes, principalmente de uma contribuição compulsória
de empresários e trabalhadores, o FGTS, instituído em 1967, e de caderneta de poupança, que
conformaria o SBPE, responsável pelo financiamento de imóveis para a população de
rendimentos médios. O SFH então utilizou poupança compulsória (FGTS) e voluntária
(caderneta e letra de câmbio). Também como componentes do SFH foram criadas as
sociedades de crédito imobiliário, que subordinadas ao BNH, funcionavam como agentes
financeiros do sistema, operando no financiamento para a construção, venda ou aquisição de
unidades habitacionais.
Nesse contexto, as medidas destinadas a facilitar a compra da casa própria (inclusive a adoção
de subsídios) mostraram a necessidade da intervenção do poder público no sentido de
viabilizar o acesso ao mercado habitacional, sobretudo para as classes populares.
27
Juntamente com o SFH foi instituída a correção monetária, indexador calculado mensalmente
pelo Governo, que permitia o reajuste das prestações de amortização* e juros com a correção
do valor monetário da dívida. A correção monetária, além de corrigir o valor da dívida do
mutuário, também era aplicada nos depósitos de caderneta de poupança, das letras
hipotecárias e do FGTS. Também foram instituídas as COHAB’s (Companhias Estaduais de
Habitação que obtinham financiamentos com recursos do FGTS junto ao BNH) que
coordenavam os trabalhos das agências que participavam da construção das casas, reduzindo
o preço das unidades produzidas (VALPASSOS, 2003).
Logo após a adoção do SFH houve uma grande oferta de recursos para o financiamento
habitacional, devido às condições favoráveis e atrativas das aplicações (decorrentes da
segurança e rentabilidade* dos depósitos em caderneta de poupança e letras imobiliárias) e à
lucratividade das sociedades de crédito imobiliário, já que os mutuários pagavam taxas
superiores àquelas acordadas com o BNH.
Entretanto, com a elevação da inflação, o desequilíbrio gerado pelos critérios de reajuste das
prestações e do principal da dívida afetou negativamente o SFH (entre 1969 e 1974 os
investimentos em habitação popular tornaram-se escassos e decrescentes, sendo o FGTS
utilizado prioritariamente em investimentos em outras atividades – infra-estrutura, mercado
financeiro, outros programas habitacionais, etc.).
Após anos de financiamentos do SFH crescentes em quantidade, o sistema entrou na fase
crítica em 1983. Os recursos tornaram-se insuficientes para a viabilização do
desenvolvimento sustentável do setor imobiliário, devido à diminuição constante da renda
doméstica (que causou significativa redução dos investimentos econômicos) e à falência dos
mecanismos de investimento ao financiamento habitacional.
Houve um crescimento quase que constante no número de financiamentos habitacionais pelo
SFH desde a sua criação, sendo o ápice em 1980, com 627 mil unidades financiadas.
Entretanto, com a brusca elevação da inflação nos anos subseqüentes, reduziu-se
significativamente a quantidade de financiamentos, chegando a atingir uma média inferior a
150 mil unidades por ano, no período entre 1983 e 1996 (CBIC, 2002).
28
SFH - Financiamentos Habitacionais
Unidades Financiadas
Taxa Anual de Inflação
700.000
700%
600.000
600%
500.000
500%
400.000
400%
300.000
300%
200.000
200%
100.000
100%
0%
Recursos
2000
1998
1996
1994
1992
1990
1988
1986
1984
1982
1980
1978
1976
1974
1972
1970
1968
1966
1964
0
Inflação IPC-FIPE
Gráfico 1.2 - SFH - Financiamentos Habitacionais - número de unidades
Fonte: CBIC
O SFH apresentou desempenho bastante significativo ao longo da existência do BNH, porém,
o sistema não foi capaz de atender plenamente à população de baixa renda. Os objetivos
sociais e econômicos do BNH não eram coerentes entre si e foram aos poucos perdendo
amplitude e importância, devido à sua incompatibilidade com a lógica financeira do Banco,
que fazia concessões à “retórica” empresarial para garantir uma certa eficácia no desempenho
junto aos setores populares (AZEVEDO, 1996).
O BNH não conseguiu atingir satisfatoriamente os setores de baixa renda através dos
programas tradicionais (famílias com renda mensal entre um e três salários mínimos). Com a
diminuição progressiva do salário mínimo real as prestações ficaram altas e cresceu a
inadimplência*, provocando a crise financeira das COHAB’s. A política adotada foi reduzir
os investimentos para as famílias de baixa renda e aumentar as aplicações para o mercado
médio (classe média e alta). Essa estratégia foi facilitada pelo comportamento do mercado
imobiliário, pois com a especulação diminuíram as alternativas habitacionais de segmentos da
baixa classe média.
A caracterização sócio-econômica dos mutuários do BNH sofreu uma mudança qualitativa e
passou a ser formada principalmente por famílias com rendimentos mensais superiores a três
29
salários mínimos. Em virtude dessas mudanças, a inadimplência caiu para índices bem mais
baixos, porém no início da década de 80 ela voltou a subir, com as prestações do BNH
subindo acima do salário mínimo (na década de 80 o país enfrentou um período de
instabilidade macroeconômica, extrema elevação da inflação com dificuldades para planos de
longo prazo, tais como SFH e indexação de tarifas).
Em meados da década de 80, devido à mobilização da opinião pública e fortes pressões sobre
o governo, o BNH ofereceu um abono que favoreceu enormemente os mutuários, porém
agravou o déficit do SFH, e conseqüentemente, a crise institucional do Banco. Nessa mesma
época tentaram-se vários planos de estabilização monetária, culminando com o Plano Real em
1994 (cuja implantação gerou uma estabilidade monetária e boas perspectivas para o
reaquecimento do setor imobiliário). Na área habitacional, os financiamentos voltaram-se
cada vez mais aos mutuários ao invés das COHABs e cooperativas (AZEVEDO, 1996).
A trajetória do BNH leva a concluir que apesar dos subsídios embutidos nos programas
populares, a situação econômica das famílias com renda inferior a três salários é precária e
não suporta a contrapartida exigida dos mutuários – no Brasil, e em demais países em
desenvolvimento. Dado o problema habitacional da população pobre, a solução que apareceu
foi a autoconstrução, que caracteriza-se em sua maioria por um longo período de tempo e por
uma qualidade nem sempre satisfatória (o BNH iniciou ainda, a partir de 1975 vários projetos
alternativos em autoconstrução e destinados aos segmentos mais carentes, porém, estes
tiveram um baixo desempenho).
De acordo com dados do censo (IBGE), das quase 4,5 milhões de unidades habitacionais
financiadas pelo BNH nos seus 22 anos de existência, somente 33,5% foram formalmente
destinadas aos setores populares. Dado que o valor médio dos financiamentos de interesse
social era inferior ao valor médio dos financiamentos para as classes de renda mais elevada,
conclui-se que uma parcela ainda menor do valor dos financiamentos foi direcionada para a
habitação de interesse social.
O BNH foi, sobretudo até início dos anos 80, uma das entidades mais poderosas dos sistemas
político – administrativo e econômico do Brasil, pela diversidade e magnitude dos interesses
afetados por sua atuação, que incluía entre outro, as dezenas de milhões de depositantes do
FGTS e das cadernetas de poupança, os milhões de mutuários do sistema, os governos
30
estaduais e municipais, também devedores do sistema, as empresas de construção civil, os
incorporadores imobiliários, empresas públicas de saneamento e outras entidades do Sistema
Financeiro da Habitação.
Dessa forma, o BNH ficou como uma espécie de "símbolo" do regime político que o criou e
cuja deterioração, em termos políticos e econômicos, esteve claramente associada ao
agravamento dos problemas que passou a enfrentar nos anos 80, com a perda do controle da
inflação, a contenção dos salários, a redução do crescimento econômico, o aumento do
desemprego e a crise financeira do poder público.
O que podemos observar é que a criação do SFH e do BNH não conseguiu atender
plenamente às necessidades habitacionais das camadas mais pobres da população, posto que
grande parte do financiamento de moradias destinou-se aos estratos de rendimento médio e
alto da população. O BNH, porém, produziu mudanças radicais no sistema financeiro público
e privado, bem como propiciou a modernização e concentração das empresas do ramo de
construção civil.
Com a instalação da Nova República, era um consenso a crise do SFH e a
necessidade de reestruturação do mesmo. O Governo então decretou a extinção do
BNH em 1986 (quando estava longe de se alcançar consenso sobre pontos básicos
da reforma do SFH), e a incorporação das atividades do Banco à CAIXA, sem
porém estabelecer uma proposta clara de atuação para o setor habitacional e
nenhuma solução para os problemas existentes até então. (AZEVEDO, 1996)
31
1.3
O
CONSUMO
DO
ESPAÇO
VIA
MERCADO
IMOBILIÁRIO
E
O
PROCESSO
DE
VALORIZAÇÃO/DESVALORIZAÇÃO INTRA-URBANA
O acesso ao espaço urbano é visto como a porta de entrada para a moradia definitiva. Para o
entendimento dos mecanismos que viabilizam o acesso à “terra urbana” e o consumo do
espaço é interessante conhecer o processo das operações de financiamento e a forma de
funcionamento do mercado fundiário-imobiliário dentro de um tempo e espaço delimitados.
O mercado imobiliário, juntamente com a política urbana, é um importante
mecanismo de produção e regulação do processo de estruturação urbana e do espaço
metropolitano. Este mercado, ao longo do regime urbano-concorrencial, pode ser
caracterizado como componente de uma forte concentração fundiária urbana.
(ABRAMO, 2001).
Os valores do mercado imobiliário são afetados pelo crescimento da população, pela expansão
da renda e pelo movimento geral dos preços. Uma importante característica do mercado
imobiliário é que as construções consomem tempo para serem completadas, o que ocasiona
um desconto no fluxo de caixa proveniente da receita da venda das unidades. Logo, o
montante de tempo gasto com cada projeto afeta as decisões a serem tomadas.
A literatura sobre o tema da dinâmica imobiliária vem revelando empiricamente a preferência
dos capitais imobiliários pela produção de imóveis para as famílias de maior renda (demanda
solvável), atraindo-as para áreas onde seu lucro é garantido pela transformação de seu uso.
Por outro lado, o estoque residencial proporcionado pelo deslocamento dessas famílias, é
utilizado pelas famílias de renda inferior. A procura dos indivíduos/famílias é controlada pela
avaliação do “estoque” habitacional, e pela informação e percepção sobre este estoque.
Pode-se dizer que o sistema de financiamento para as classes média e alta fundamenta-se na
tendência de valorização futura do imóvel. Esse ciclo é alimentado pelo sistema de poupança
e crédito habitacional.
O capital imobiliário através da lógica de mercado envolve a valorização de certas áreas da
cidade no intuito de atrair um segmento da demanda que se dispõe a comprometer um
montante mais significativo de recursos na aquisição da moradia. Certamente, essa
32
valorização fundiária-imobiliária tem como suporte um sistema de financiamento que
viabilize o acesso do mesmo público a residências de valores cada vez maiores.
Para realizar seus ganhos fundiários, o capital imobiliário utiliza estratégias de ação, tais
como a atuação de forma concentrada, delimitando áreas de valorização, e a inovação do
produto-habitação. Essa inovação altera o padrão de ocupação de toda uma área, valorizandoa em relação às outras áreas da cidade. Essas estratégias se traduzem em externalidades, que
são incorporadas ao valor dos imóveis, definindo assim, acesso diferenciado das famílias com
diferentes rendimentos (PENALVA SANTOS, 1997).
A estratégia de inovação para atrair demanda, se traduz na oferta do imóvel com todos os seus
atributos intrínsecos (características físicas) e extrínsecos (acessibilidades que a localização
permite usufruir). Esses atributos representam os valores de uso do imóvel, por sua condição
essencial de abrigo do homem, como também representam um ativo da economia familiar, e
sua aquisição levará em consideração a sua valorização futura na estrutura de preços
imobiliários na cidade. Projetos inovadores e plenos de características inovadoras representam
diferencial competitivo no mercado (tais como heliporto, áreas verdes, transporte particular de
ônibus, etc.). Essa estratégia de inovação contribui para diferenciar o novo imóvel do estoque
existente, e com isso produzir um efeito “depreciador” no estoque antigo, que perde parte da
atratividade anterior, elevando a importância das novas construções.
A estrutura imobiliária é fruto da dinâmica de valorização/desvalorização intra-urbana,
empreendida pelos investimentos imobiliários, que regulam o mercado e modificam o estoque
de imóveis e a estrutura de preços. Desse modo, as estratégias locacionais do capital
imobiliário incidem em mudanças nas características das áreas da cidade, produzindo efeitos
atrativos e repulsivos, deslocando a demanda. Neste sentido, grande parte das cidades no
Brasil se estruturam segundo um padrão de urbanização e de segregação espacial marcado por
diferenças nas formas de ocupação e produção do espaço.
Nas áreas mais valorizadas das cidades, que muitas vezes são marcadas pela escassez do solo
urbano, encontram-se prioritariamente as classes média e alta, sendo que boa parcela dessa
população utiliza-se de operações de financiamento para a aquisição de imóveis do estoque já
existente ou de novas produções.
33
A dinâmica imobiliária tem um importante papel na estruturação do espaço, via investimentos
capazes de deslocar a demanda e influenciá-la em suas decisões. Essa decisão tem duas
motivações básicas: acesso aos serviços de habitação, e posse de um ativo que no futuro
poderá se valorizar, e viabilizar a mudança de residência da família. A menor ou maior
importância dessas motivações depende do tipo de família (renda) e de sua condição de
ocupação no imóvel anterior/atual (SMOLKA, 1994).
Existe uma forte relação entre a dinâmica imobiliária e a mobilidade residencial, onde as áreas
com maiores taxas de transação de compra e venda de imóveis na cidade, são as que estão
sendo objeto de investimentos do capital imobiliário, ou seja, estão em processo de
valorização – com possível transformação de sua estrutura urbana, por meio por exemplo, da
produção de novos imóveis (SMOLKA, 1994).
De acordo com a permanência ou o aumento da escassez relativa do solo urbano em áreas
mais valorizadas das cidades, a valorização dos imóveis nelas localizados tende a crescer. O
que pode se dizer é que existe uma coalizão de interesses por parte dos incorporadores
imobiliários, grandes construtores e proprietários de terra para que esse modelo de
organização sócio-espacial se mantenha, o que já vem acontecendo, devido ao poder desses
segmentos.
Tal fato relaciona-se à lógica de mercado que permeia os agentes de financiamento, em um
contexto de economia de mercado em que a propriedade de terra atua como fator limitante à
aquisição da moradia em locais de melhores condições de infra-estrutura e serviços urbanos.
Pode-se observar que os agentes envolvidos na apropriação de renda da terra, tais como
incorporadores imobiliários, construtores, proprietários, detém um poder que controla a
dinâmica da produção e comercialização imobiliária e promove o agravamento da situação de
segregação, já tão em evidência na maioria das cidades brasileiras – esses elementos
contribuem para a produção de um espaço na cidades marcado pela fragmentação e
hierarquização, bem como pela segregação sócio-espacial daí decorrente.
34
1.4
A LÓGICA DA INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA E OS PADRÕES DE ACUMULAÇÃO
CAPITALISTA NAS ESTRUTURAS ESPACIAIS
A estrutura urbana representa a segregação existente na cidade bem como demonstra a
constante disputa pelos recursos urbanos. Podemos considerar que a localização é uma das
características mais relevantes da terra urbana enquanto produto, tendo ela uma influência
direta no processo de distribuição de poder entre as classes sociais.
A obtenção de lucros pelos incorporadores devido à localização dos imóveis é baseada na
renda da terra – venda da relativa escassez do solo urbano. A escassez da terra em razão de
sua localização, considerados os usos que podem ser feitos dela, é um dos fatores
determinantes do valor que ela pode alcançar e das rendas que ela pode gerar (ABRAMO,
2002).
O preço que a terra, como mercadoria, pode alcançar no mercado varia em razão da qualidade
do solo urbano enquanto suporte físico para a produção da habitação – onde se processa a
reprodução do capital. A vizinhança, os serviços e equipamentos urbanos disponíveis,
aspectos que não podem ser reproduzidos, caracterizam o espaço urbano onde as rendas
produzidas são absolutas e de monopólio, e resultam na produção da segregação social no
espaço.
A acumulação capitalista nas estruturas espaciais, em termos urbanos, tem origem na
valorização do capital imobiliário - na monopolização do acesso a uma condição
indispensável às atividades a serem desenvolvidas. Quanto maior for a desigualdade no
desenvolvimento dos espaços referente à distribuição de equipamentos, bens e serviços, maior
a frequência da incorporação imobiliária na dinâmica de organização da cidade (SMOLKA,
1994).
O valor da propriedade imobiliária na economia pode ser definido como a renda que ela
proporciona, capitalizada a determinada taxa de juros. O uso do solo urbano na economia
capitalista e o seu regulamento pelo mecanismo de mercado, no qual o preço desta mercadoria
se forma pela sua acessibilidade à utilização do espaço, acabam por determinar os preços do
mercado imobiliário pelo qual a demanda estiver disposta a pagar. Cabe ressaltar aqui a
importância da acumulação patrimonial das famílias adquirentes de imóveis (em muitos casos
35
requerentes ao crédito imobiliário), pois esse fator também é determinante na formação dos
preços do mercado imobiliário.
Um dos principais elementos que interage na produção do espaço construído é o Estado, que
além de representar o local para articulações dos interesses de classe, age através de políticas
públicas. Já do ponto de vista das relações econômicas, não se pode negar que a produção do
espaço construído está associada aos processos de acumulação e suas crises.
O Estado articula os conflitos entre as classes e setores interessados na ocupação do solo
urbano. Ele provê na medida de seus interesses (e no das classes detentoras do poder acumuladoras de capital), os equipamentos urbanos direcionando as políticas públicas
(BOTELHO, 2005).
O regime de acumulação capitalista, ao determinar a formatação do espaço construído,
segmenta a cidade produzindo áreas diversificadas, umas mais aprazíveis e outras nem tanto.
Assim, para uma melhor compreensão da dinâmica das mudanças espaciais faz-se necessário
um contínuo acompanhamento das mudanças nos quadros político e social. Podemos observar
que os problemas urbanos resultam das contradições entre os interesses das classes alta e
média e das camadas populares que sofrem com a organização social e espacial imposta pelo
capital.
Observa-se, pois, que, do ponto de vista da distribuição e do consumo, a localização é
imprescindível para entender-se os efeitos da distribuição dos equipamentos urbanos (de sua
exteriorização) em um sistema urbano.
Podemos analisar a gestão das estruturas espaciais urbanas (espaço urbano construído) sob os
aspectos dos interesses neles envolvidos e do regime de acumulação. Quanto ao regime de
acumulação, o que na verdade interfere no espaço construído é a sua dinâmica, ou melhor, a
forma de se articular os interesses dos capitais e do Estado.
Os diversos interesses de distintos capitais, do Estado e de classes sociais por regiões
específicas do território promove de forma crescente a especulação imobiliária e a maior
valorização da terra. Em relação à transação imobiliária, são elementos influentes na
valorização dos terrenos, a singularidade de cada um, pelas suas características estruturais, e
36
as possibilidades de majoração de seu valor em função do desenvolvimento da malha urbana
(fatores subjetivos). Observa-se entretanto, que o papel do Estado é um dos mais importantes
no que diz respeito à ordenação espacial urbana, a partir do sistema capitalista, e ainda, nos
reflexos na formação social.
Um dos sistemas mais desenvolvidos de produção da habitação é o denominado "Promoção
Imobiliária" (ou seja, da atividade imobiliária enquanto parte do processo da aquisição da
habitação) que possui duas características básicas, quais sejam: a visão da habitação como
mercadoria e a figuração do incorporador imobiliário paralela à figura do proprietário da terra
(considerando o fato de que para o desenvolvimento das atividades econômicas é necessária
uma base espacial e que tal recurso é escasso, uma vez que não se reproduz; e é necessário
que a cada operação imobiliária seja pago, pelo incorporador, um valor ao proprietário pelo
uso da terra). Esse sistema não é, porém, generalizado em países subdesenvolvidos ou em
desenvolvimento, como o Brasil, pois ele focaliza, principalmente, os setores da população
que têm renda mais alta, logo, inviabiliza o acesso à habitação pela maioria da população.
A produção de novos empreendimentos para a comercialização no mercado imobiliário é feita
sob o comando do capital de incorporação – compra do terreno e execução da obra. Cabe ao
incorporador (de forma direta ou indireta) a obtenção do financiamento e a organização dos
processos construtivos e comercial; ou seja, ele torna-se um dos mais importantes agentes da
estruturação do espaço na cidade, à medida que participa ativamente das determinações
quanto ao uso do solo urbano.
No sistema de promoção imobiliária, é o incorporador imobiliário que se
responsabiliza pela articulação da ação dos demais atores. O incorporador viabiliza a
construção de imóveis, assumindo para si as funções de compra do imóvel-base
(terreno) com a atividade de construção, repassando as atividades de divulgação e
venda das unidades. Nessa operação deve o incorporador tirar seu lucro, ressarcidos
os gastos de construção e planejamento, o que representa a valorização do capital.
Sendo assim, o capital de incorporação, ao desempenhar seus papéis de liberar o
terreno e financiar as empresas construtoras, viabiliza uma maior circulação do
capital comercial. (COSTA, 2004)
Quanto ao preço da incorporação, esse engloba o preço da terra, a ser pago ao proprietário
urbano, e o lucro a ser obtido pelo incorporador. O preço da terra não pode ser excessivo, pois
inviabilizaria o lucro na promoção imobiliária. O preço deve ater-se à demanda capitalista do
37
solo (preço oferecido pela incorporação imobiliária). Quando, porém, o incorporador não
dispõe da verba necessária à construção, deve recorrer às agências de financiamento ou ao
capital dos futuros compradores (entrada), calculando-se e adicionando-se ao preço os lucros
a serem ganhos.
O ciclo capitalista de promoção e incorporação imobiliária tem a sua consolidação nos
sistemas de poupança e empréstimo. Os sistemas de poupança e empréstimo habitacional
sempre estiveram voltados principalmente para as camadas de renda média e superior da
população urbana, o que promove a consolidação de uma lógica de valorização fundiária –
forma segmentada da oferta de imóveis. Essa estratégia de valorização de certas áreas da
cidade visa a atrair um segmento da demanda que possui disponibilidade de
comprometimento de uma parcela maior de recursos na aquisição do imóvel residencial.
Cabe dizer que no crédito imobiliário as garantias prioritárias são a Alienação Fiduciária de
Bens Imóveis (transferência ao credor do domínio e posse de um bem, em garantia de
pagamento por uma obrigação que lhe é devida) e o Patrimônio de Afetação* (mecanismo
legal pelo qual se materializa a segregação patrimonial de uma incorporação imobiliária dos
demais ativos do incorporador, com o objetivo de proteger as partes envolvidas, tais como
incorporador, construtora, promitentes compradores, financiador e investidor) nas
incorporações imobiliárias*.
O alto padrão é o preferido das construtoras e incorporadoras brasileiras, segmento que já a
alguns anos lidera o mercado imobiliário no país e está no topo da lista dos lançamentos. O
foco ocorre a despeito da maior oferta de recursos para o financiamento de imóveis
residenciais para as classes de renda média e da melhoria das condições para contratação de
crédito - que impulsionariam principalmente os negócios na classe média (BOTELHO, 2005).
A estratégia se justifica pela rentabilidade maior no alto padrão, já que a venda desse tipo de
imóvel traz preços mais elevados. Pelos indicadores do mercado pode-se prever que não
haverá ainda uma forte retomada dos negócios nas classes de menor renda no médio prazo.
Observa-se que já na época de atuação do BNH (1967/1986) havia uma tendência a priorizar
o financiamento para as camadas sociais de renda mais elevada, que apresentavam-se como
demanda efetiva, configurando-se como preferências dos setores empresariais ligados à
38
questão imobiliária – o que já pode ser considerado como um fator de segregação. De acordo
com a chamada “visão do mercado”, a segregação é a expressão da distribuição espacial das
classes – seja com base em critérios de renda, ocupação, etc., pelo mercado imobiliário e
fundiário e onde os mecanismos institucionais aparecem subordinados à própria lógica do
mercado.
Pode-se dizer que no momento atual a capacidade governamental de implementação de
políticas públicas corretivas, preventivas e distributivas é reduzida e os mecanismos de
correção do mercado se mostram incapazes de solucionar os danos sociais e distribuir a renda.
Observa-se claramente, que a estrutura espacial urbana, em termos de infra-estrutura, serviços
e equipamentos coletivos, rege-se em consonância com as relações decorrentes do sistema de
acumulação de capitais, acompanhando e refletindo suas crises. O investimento que o Estado
injeta no tecido urbano é fator de intensa valorização diferencial da terra, o que gera grande
especulação imobiliária e produz um espaço social desigual e segregador (RIBEIRO e LAGO,
2002).
Nos municípios brasileiros, a maior parcela dos investimentos públicos são dirigidos às áreas
destinadas aos grupos de renda média e alta, o que gera grande parte das condições gerais
necessárias para os padrões de acumulação capitalista se reproduzirem em escala ampliada. A
produção das estruturas espaciais gera portanto, zonas que, devido ao preço da terra só podem
ser destinadas às camadas de maior poder aquisitivo.
39
1.5
A ATUAÇÃO DA CAIXA NO FINANCIAMENTO HABITACIONAL
Com a extinção do Banco Nacional da Habitação – BNH em 1986 a Caixa Econômica Federal
– Caixa incorporou as funções do Banco e assumiu o papel de principal agente de
financiamento habitacional no Brasil.
Desde então, a Caixa tem como um de seus objetivos principais promover a melhoria contínua
da qualidade de vida da sociedade, intermediando recursos e negócios financeiros de qualquer
natureza, atuando, prioritariamente, no fomento ao desenvolvimento urbano e nos segmentos
de habitação, saneamento e infra-estrutura, e na administração de fundos, programas e
serviços de caráter social.
A Caixa é uma instituição do Governo Federal, subordinada ao Ministério da Fazenda, que
possui essencialmente três macro segmentos de atuação, sendo eles: Banco Comercial,
Transferência de Benefícios e Desenvolvimento Urbano.
o
az
Pr
o
ng
Lo
os
ci
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gó
to
Ne
en
de
am
s
on
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la
da
ni
Re
tu
or
Op
Banco Comercial
(Depósitos, Crédito,
Tesouraria e Serviços)
Figura 1.1 - Segmentos de atuação da CAIXA
Fonte: VIURB/CAIXA
Transferência de
Benefícios
(Benefícios Sociais e
Loterias)
aE
xt
en
Op
sa
or
tu
Ba
ni
se
da
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Cl
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te
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s
óc
io
s
Implementação Política Habitacional
o
(Habitação, Saneamento e
Infra-estrutura)
Financiamento de Longo Prazo
Ac
es
s
Desenvolvimento
Urbano
40
A Caixa é o principal agente do Governo Federal na implementação da política urbana.
Financia, repassa recursos orçamentários federais e presta assistência técnica nos seguintes
setores:
Habitação
Saneamento ambiental
Infra-estrutura urbana
Gestão municipal
Transportes
Regularização fundiária
Em 2005, o orçamento da Caixa para desenvolvimento urbano foi de R$ 15 bilhões,
abrangendo as seguintes fontes de recursos: FGTS, FAR, FDS, OGU, FAT, CAIXA, BNDES.
A questão central, e a principal meta da área de Desenvolvimento Urbano da Caixa, é tornar a
moradia acessível para os segmentos populacionais de baixa renda, através de programas de
financiamento habitacional de interesse social, embora isso não seja uma questão fácil.
Segundo a Vice-Presidência de Desenvolvimento Urbano e Governo (VIURB), os principais
objetivos da área de Desenvolvimento Urbano da Caixa são:
consolidar a Caixa como agente de mudança das questões sociais, urbanas e
ambientais
assegurar a universalização do acesso à moradia
atuar como principal agente na implementação das políticas de universalização
dos serviços de saneamento ambiental e de infra-estrutura
integrar, no âmbito da Caixa, as ações e políticas de Governo
participar do processo de desenvolvimento científico e tecnológico
apoiar a implementação de ações sociais do Governo, em especial no que
concerne ao meio ambiente, saúde e gestão pública
articular parcerias e interagir de com vários atores na elaboração e
regulamentação de ações relacionadas ao desenvolvimento social, ambiental e
econômico
disponibilizar informações para facilitar a interação com os segmentos da
sociedade
41
utilizar a expertise da Caixa no saneamento ambiental, habitação, infraestrutura e gestão urbana, com vistas à prestação de serviços, assistência
técnica e gerenciamento de programas
crescimento desordenado das cidades
fragilidade técnica, institucional e financeira
dos governos muninicipais
instrumentos inadequados de gestão
e planejamento urbano e territorial
investimentos urbanos escassos
ocupação desordenada das cidades
segregação sócio-espacial
carência de infra-estrutura
degradação dos ambientes naturais
Figura 1.2 - Desenvolvimento urbano – diagnóstico Brasil
Fonte: VIURB/CAIXA
Dentro da visão de que os municípios devem ser os principais agentes de implementação da
política habitacional, a Caixa busca trabalhar no sentido de que a aplicação de recursos de
caráter social deve guardar sintonia com o perfil do déficit habitacional, e vem desenvolvendo
parcerias com as Prefeituras Municipais e os Estados, de forma a permitir a estruturação de
operações que viabilizem a concessão de financiamentos por meio de modelos não
convencionais e assim, viabilizar o atendimento às famílias que se encontram abaixo da linha
de financiamento, as quais correspondem a aproximadamente 84% do déficit habitacional. 3
O ideal é que a Caixa conseguisse, principalmente por meio dessas parcerias, neutralizar o
risco de crédito e assim, atender a um segmento do estrato social que, quando submetido às
avaliações de risco de crédito convencional, apresentam elevado nível de rejeição.
3
Fonte: IBGE, censo 2000.
42
Outro fator de relevância é que se deve trabalhar no sentido de reduzir o custo operacional,
requerendo portanto, menor volume de subsídios, e também criando condições para que os
Estados e Municípios se utilizem da estrutura logística e operacional da Caixa para
implementarem suas políticas habitacionais voltadas para os segmentos de baixa renda.
A Caixa atua enquanto agente financiador em dois momentos, quais sejam: quando da
construção dos imóveis e quando da comercialização dos mesmos.
O agente proponente (incorporador imobiliário, construtor, etc.) recorre, no primeiro
momento, à Caixa para complementar seu capital, através de empréstimos, ressarcindo-a com
os recursos provenientes da venda dos imóveis.
Em um segundo momento, devido aos altos preços alcançados pelos imóveis e sua
desconexão com os salários vigentes no mercado, faz-se necessário capital circulante que
viabilize a compra do imóvel parcelada em vários meses.
Atualmente, a CAIXA trabalha com programas de financiamento habitacional para diferentes
faixas de renda, em diferentes modalidades, através de fontes de recursos diversas – FGTS,
FAT, FDS, OGU, recursos próprios da CAIXA, etc. Podemos citar principalmente:
Aquisição de material de construção (para construção ou reforma)
Aquisição de Imóvel novo ou usado
Financiamento de imóvel na planta
Arrendamento Residencial
Poupança de crédito imobiliário
Apoio à produção de habitações
Crédito Solidário
Revitalização de áreas centrais
Subsídio à Habitação de Interesse Social
O principal elemento de definição para o tipo de financiamento a ser concedido para cada
beneficiário é a renda mensal. Para recursos subsidiados, como os provenientes do Orçamento
Geral da União – OGU, ou FGTS, por exemplo, existe um limite de renda estabelecido.
43
O leque de produtos habitacionais oferecidos pela CAIXA é realmente diversificado, porém, o
número de financiamentos concedidos está aquém do desejado.
Unidades Contratadas (mil)
627
488
541
465
383
338
280
231
274268
362
334
167
2005
2004
2003
2002
2001
2000
1999
1998
1997
1996
1995
1994
1993
1992
1991
65 54 61 59
1990
1989
1988
100
1987
1985
1984
1983
1982
1981
1979
1980
1978
1977
1976
77 86 78
107
1986
96
1975
391
369
339
330
244
142
1974
446
439
397
Gráfico 1.3 - Financiamentos Caixa – Unidades contratadas até 2005 (Imóveis novos e usados)
Fonte: VIURB/CAIXA
Para que os financiamentos sejam concedidos a contento, é preciso ter a ponta principal, que é
o beneficiário (comprador), e que espera crédito com condições atraentes, ou seja: juros mais
baixos, prazo maior, percentual de entrada menor.
A utilização de recursos do orçamento de 2005 da CAIXA para habitação no 1º semestre de
2005 também foi menor do que o esperado (para um ano em que se anunciava um boom
imobiliário).
A promessa de um novo ciclo para esse ano teve dois principais fundamentos: as novas regras
do Conselho Monetário Nacional – CMN, que obrigariam os bancos a até quadruplicarem o
crédito em imóveis, e a Lei 10.9314, promulgada em 2004, que deu mais segurança jurídica às
4
A Lei Nº 10.931, de 02 de agosto de 2004 dispõe sobre o Patrimônio de Afetação de Incorporações
Imobiliárias, Letra de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Imobiliário, Cédula de Crédito Bancário e dá
outras providências. Esta Lei institui o regime especial de tributação aplicável às incorporações imobiliárias, em
caráter opcional e irretratável enquanto perdurarem direitos de crédito ou obrigações do incorporador junto aos
adquirentes dos imóveis que compõem a incorporação.
44
empresas do setor e aos mutuários. Mesmo assim, os bancos – inclusive a Caixa –
emprestaram menos do que era inicialmente previsto e, ao contrário do que se imaginava,
quase não houve ampliação das facilidades para os financiamentos para a casa própria
(ABECIP, 2005).
De janeiro a junho de 2005 foram emprestados em operações de financiamento habitacional
em todo o Brasil pela Caixa somente R$ 2,9 bilhões, do total de R$ 10,3 bilhões disponíveis
para moradia. Ou seja, apenas 28,5%. Devido a isso, em julho a Caixa anunciou algumas
medidas, como por exemplo a redução das exigências para comprovação de renda na tomada
do crédito, para tentar reverter essa situação (CAIXA, 2005). Até o final de dezembro, o valor
total gasto pela Caixa no ano de 2005 para financiar habitações foi R$ 7,6 bilhões.
Outro ponto importante a ser considerado no âmbito dos financiamentos concedidos pela
Caixa é a questão da inadimplência dos mutuários, que abrange uma parcela significativa dos
tomadores. Podemos acreditar que atualmente está ausente no processo das operações de
financiamento habitacional um foco direcionado ao combate à inadimplência. Uma maior
mediação para resolver problemas e criar canais eficazes de relacionamento poderia melhorar
significativamente a “satisfação do cliente” gerando, em decorrência, uma maior adimplência.
No âmbito do Plano Geral de Negócios da Caixa para 2005, a Habitação foi definida como
uma das metas prioritárias para a Rede de Distribuição de Produtos, com destaque para as
linhas de financiamento voltadas à produção habitacional.
Em nível operacional, foram implementadas medidas necessárias ao pleno funcionamento dos
mecanismos introduzidos por intermédio da Resolução do Conselho Curador do FGTS –
CCFGTS 460/04, que tem como objetivo a concessão de subsídio a pessoas físicas nos
financiamentos de habitação popular destinado a complementação da capacidade de
pagamento (para famílias/proponentes pessoas físicas com renda bruta mensal até R$ 1,5 mil).
A estratégia de atuação consiste em operações estruturadas e realizadas em parceria com
Estados e municípios e suas entidades da administração indireta.
Cabe citar que a Caixa é a principal instituição financeira governamental responsável pelo
atendimento às famílias de baixa renda – em particular àquelas situadas na faixa de até três
salários mínimos.
45
Entretanto, é importante ressaltar que existe uma contradição a ser administrada, pois a Caixa,
que embora seja uma instituição financeira de vocação social, possui objetivos de um banco
comercial, como equilíbrio financeiro, retorno do capital aplicado, etc. Sendo assim, não é
sempre fácil dinamizar programas alternativos de financiamento para os setores de renda mais
baixa, que exigem elevado grau de subsídios, envolvimento institucional, desenvolvimento de
pesquisas, entre outros fatores.
Vale dizer ainda que a Caixa vem recentemente perdendo participação na concessão de
crédito imobiliário no país. Historicamente, a instituição era responsável por 90% de todo
financiamento habitacional concedido no país.
Entretanto, essa situação começa a dar sinais de mudança. Em 2004, a Caixa contratou R$ 6
bilhões em operações de crédito imobiliário. O setor privado, por sua vez, liberou outros R$ 3
bilhões para o financiamento habitacional. Com isso, a participação da Caixa na concessão de
crédito imobiliário recuou de 90 para 66%. Ainda assim, a Caixa se mantém no posto de
maior operadora de crédito imobiliário do país (ABECIP, 2005).
Cabe enfatizar que a Caixa é a maior Instituição Financeira em volume de depósitos à vista,
empréstimos e financiamentos – a maior com foco no segmento imobiliário. É também a
segunda maior Instituição Financeira do Brasil em ativos.
46
1.6
ALGUMAS CONSIDERAÇÕES SOBRE FINANCIAMENTO HABITACIONAL ATUAL
Após o Plano Real ocorreu uma elevação significativa no número de unidades residenciais
lançadas, principalmente nas regiões metropolitanas, e com ela cresceu também o número de
concessões de financiamentos imobiliários, sendo evidente a incompatibilidade de qualquer
mecanismo de financiamento de longo prazo com o risco de inflação elevada (a atividade de
financiamento promove uma ligação entre o setor imobiliário e o ambiente macroeconômico).
Com a estabilidade da economia, ficou mais fácil comprar um imóvel através de
financiamento, tanto pela capacidade de planejamento do orçamento doméstico, quanto pela
maior oferta de crédito por parte das instituições financeiras.
Nos últimos anos os financiamentos imobiliários com recursos da caderneta de poupança e do
FGTS têm registrado crescimento, embora o crédito à habitação ainda corresponda a uma
pequena fração do Produto Interno Bruto – PIB – cerca de 1,5 %. (BANCO CENTRAL,
2005)
O Brasil dispõe atualmente de duas estruturas formais de financiamento habitacional: o
Sistema Financeiro Habitacional – SFH, com características rígidas em termos de taxas,
opções contratuais e limites de financiamento; e o Sistema Financeiro Imobiliário – SFI,
criado a partir do esgotamento do SFH, com características menos rígidas, e amparado na
figura legal da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis.
Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – ABECIP,
a disposição dos bancos é a de ampliar as linhas de crédito imobiliário, sobretudo aquelas
destinadas à construção de imóveis novos (que segundo a ABECIP já registrou uma alta de
93% em 2005). Entretanto, o sistema de financiamento depende da poupança, que nos últimos
anos perdeu captação de recursos para outras modalidades de investimento.
Ainda de acordo com a ABECIP um outro problema para a expansão do crédito no país é a
capacidade de endividamento das famílias, pois a questão da renda está diretamente ligada ao
aumento da demanda por crédito (o déficit habitacional está concentrado na faixa de renda
familiar de até 5 salários mínimos e essas pessoas estão fora do mercado financeiro).
47
Um fator que contribuiu para o aumento dos financiamentos vinculados à poupança foi a
fixação de metas de expansão do crédito definidas pelo Conselho Monetário Nacional –
CMN, em troca de não penalizar os bancos que não cumprissem o limite obrigatório de
emprestar 65% dos depósitos de poupança à habitação.
As metas, acertadas entre os bancos e o setor imobiliário, definiram que no segundo semestre
de 2005 os financiamentos teriam que subir 50% em relação ao mesmo período de 2004. Se
os bancos não alcançassem o limite, o dinheiro seria então recolhido ao Banco Central com
remuneração de somente 80% da variação da TR (2% ao ano), ou seja, menos do que a
poupança paga ao correntista (TR mais 6% ao ano).
Observa-se que os bancos/agentes de financiamento têm demonstrado empenho em ampliar a
concessão de crédito imobiliário para a classe média. Segundo o jornal Folha de São Paulo:
Para disputar a clientela da classe média, segmento pouco explorado até pouco
tempo atrás, o setor está se valendo de várias estratégias, como a redução do custo
do financiamento habitacional e a criação de agências com funcionários
especializados no assunto. (FOLHA DE SÃO PAULO, 24 agosto de 2005)
O aumento do financiamento habitacional também é reflexo da combinação da
regulamentação de instrumentos que trouxeram mais segurança para as operações de crédito
imobiliário - como a Alienação Fiduciária de Bens Imóveis e o Patrimônio de Afetação, que
aprimoraram o sistema de garantias nas operações de crédito imobiliário - com resoluções do
CMN, que passaram a incentivar a ampliação da contratação de crédito para a habitação.
Antes da implementação da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis, as operações eram
garantidas pelo sistema de hipoteca*, no qual os bancos tinham menos segurança para operar
o crédito imobiliário, pois com a garantia hipotecária, a retomada do imóvel em casos de
inadimplência era um processo jurídico lento, na maioria das vezes.
Com a Alienação Fiduciária, o mutuário que atrasar o pagamento da prestação por três meses
consecutivos pode ter o imóvel retomado em até seis meses, o que proporciona uma maior
garantia para os agentes financiadores.
48
Muitos bancos que trabalham com crédito imobiliário, investem nessas operações devido ao
fato das mesmas contribuírem para a "fidelização" da clientela. O cliente do crédito
imobiliário normalmente terá uma relação de longo prazo com a instituição financiadora.
Dessa forma, durante esse período, o banco tem a oportunidade de conquistar a fidelidade do
cliente, que pode se transformar em usuário de outros produtos (ABECIP, 2005).
De acordo com a ABECIP, em dezembro de 2004, os depósitos em caderneta de poupança
nos agentes que integram o Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, superaram
os saques em aproximadamente R$ 3 bilhões, permitindo que o ano de 2004 fechasse com
captação líquida positiva.
Tabela 1.2 - Indicadores do Crédito Imobiliário - evolução do saldo das contas de poupança: SBPE
Valores em R$ Milhões
2.003
Variação do Saldo*
Meses
Saldo
No Mês
No Ano
2.004
Captação Líquida**
No Ano %
No Mês
No Ano
Variação do Saldo*
Saldo
No Mês
No Ano
Captação Líquida**
No Ano %
No Mês
No Ano
Jan
112.317
(106)
(106)
-0,09%
(1.003)
(1.003)
115.306
49
49
0,04%
(638)
(638)
Fev
112.167
(150)
(256)
-0,23%
(1.166)
(2.169)
115.632
326
375
0,33%
(345)
(983)
Mar
111.141
(1.026)
(1.282)
-1,14%
(1.920)
(4.089)
115.016
(616)
(241)
-0,21%
(1.230)
(2.213)
Abr
110.352
(789)
(2.071)
-1,84%
(1.800)
(5.889)
115.227
211
(30)
-0,03%
(483)
Mai
110.032
(320)
(2.391)
-2,13%
(1.227)
(7.116)
117.209
1.982
1.952
1,69%
Jun
110.032
0
(2.391)
-2,13%
(1.015)
(8.131)
118.593
1.384
3.336
Jul
110.514
482
(1.909)
-1,70%
(503)
(8.634)
120.211
1.618
4.954
Ago
111.064
550
(1.359)
-1,21%
(464)
(9.098)
120.729
518
Set
110.945
(119)
(1.478)
-1,31%
(1.042)
(10.140)
121.178
Out
110.897
(48)
(1.526)
-1,36%
(891)
(11.031)
121.853
Nov
112.630
1.733
207
0,18%
927
(10.104)
Dez
115.257
2.627
2.834
2,52%
1.909
(8.195)
(2.696)
1.325
(1.371)
2,89%
645
(726)
4,30%
865
139
5.472
4,75%
(246)
(107)
449
5.921
5,14%
(330)
(437)
675
6.596
5,72%
(65)
(502)
123.184
1.331
7.927
6,88%
650
148
126.853
3.669
11.596
10,06%
2.910
3.058
* (Depósitos.Rendimentos - Retiradas)
** (Depósitos - Retiradas)
Fontes: BACEN e ABECIP
Ainda segundo a ABECIP, os resultados obtidos em 2004 (os melhores desde a edição do Plano
Real), confirmam a continuidade da retomada das operações de crédito imobiliário iniciada
em 2003, quando o crescimento girou em torno de 25%, tanto no número de unidades como
no volume de recursos, em relação ao ano 2002.
49
Tabela 1.3 - SBPE: Financiamentos Imobiliários – Número de unidades e valores contratados
2.003
Meses
Número de Unidades
No Mês
No Ano
12 Meses
2.004
R$ Milhões Contratados
No Mês
No Ano
12 Meses
Número de Unidades
No Mês
No Ano
R$ Milhões Contratados
12 Meses
No Mês
No Ano
12 Meses
Jan
1.875
1.875
29.128
114,77
114,77
1.785,54
2.450
2.450
37.021
172,46
172,46
2.274,49
Fev
2.838
4.713
30.029
145,20
259,97
1.802,63
2.743
5.193
36.926
167,83
340,28
2.297,12
Mar
2.104
6.817
29.563
137,18
397,15
1.775,54
6.070
11.263
40.892
212,26
552,54
2.372,20
Abr
2.796
9.613
29.955
148,86
546,01
1.771,87
8.210
19.473
46.306
282,55
835,09
2.505,89
Mai
3.596
13.209
31.445
187,31
733,32
1.837,46
4.211
23.684
46.921
214,16
1.049,25
2.532,74
Jun
2.526
15.735
31.326
148,12
881,44
1.826,96
4.094
27.778
48.489
266,60
1.315,85
2.651,21
Jul
3.309
19.044
32.716
219,59
1.101,03
1.928,21
4.378
32.156
49.558
278,17
1.594,02
2.709,80
Ago
3.482
22.526
33.857
219,99
1.321,02
1.998,90
3.491
35.647
49.567
225,05
1.819,07
2.714,85
Set
2.601
25.127
33.196
159,62
1.480,64
1.944,99
3.462
39.109
50.428
230,17
2.049,24
2.785,40
Out
3.046
28.173
34.220
201,57
1.682,21
2.020,76
3.464
42.573
50.846
211,18
2.260,42
2.795,01
Nov
4.541
32.714
35.380
271,99
1.954,21
2.110,56
5.817
48.390
52.122
344,70
2.605,12
2.867,72
Dez
3.732
36.446
36.446
262,60
2.216,88
2.216,88
6.077
54.467
54.467
455,27
3.060,39
3.060,39
Fontes: BACEN e ABECIP
Tabela 1.4 - SBPE: Operações contratadas com recursos de caderneta
Unidades
Anos
Unidades
Valores em
Financiadas
R$ Milhões
Unidades
R$ Milhões
1995
46.594
1.876,5
1996
38.286
1.462,7
1997
35.487
1.724,3
1998
39.368
2.095,1
1999
35.131
1.652,1
2000
36.355
1.916,4
2001
35.768
1.870,2
2002
28.902
1.768,4
2003
36.446
2.216,7
2004
54.467
3.060,2
R$ Milhões
60.000
3.500
50.000
3.000
2.500
40.000
2.000
30.000
1.500
20.000
1.000
10.000
500
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004
Fontes: BACEN e ABECIP
Observa-se que o crédito imobiliário tem apresentado crescimento, e que as perspectivas são
favoráveis para a atividade imobiliária e a evolução dos financiamentos. Entretanto, não
podemos deixar de observar que para dar continuidade à sua evolução, o crédito imobiliário
requer condições econômicas favoráveis, para permitir o alargamento da base de mutuários –
condição fundamental para a viabilização de novos contratos.
50
É fato que o sistema de financiamento habitacional no Brasil precisa de uma reformulação.
Atualmente, de um total dos 167 bancos em operação no país somente 26 deles operam com
carteira imobiliária, dos quais 11 são bancos públicos que respondem por 56% dos
financiamentos, sendo 82% do total, concedidos pela Caixa Econômica Federal. 5
Podemos afirmar que a estrutura do financiamento imobiliário no Brasil deveria ser discutida.
Somente a partir de uma análise global visando à identificação e correção dos fatores que
determinaram sua estagnação nas últimas décadas e impediram o avanço da estrutura criada a
partir do SFI, é que ganhos institucionais significativos poderão ser atingidos e o
desenvolvimento desse mercado poderá ser conseguido (COSTA, 2004).
Como informação adicional – no âmbito das questões relacionadas ao financiamento
habitacional, podemos citar que atualmente no Brasil existem várias empresas no mercado
que prestam serviços de assessoria na área de negócios imobiliários, direcionados para
atividades específicas, tais como: elaboração de estudos de viabilidade de empreendimentos,
prospecção de alternativas de aplicação de
recursos, consultoria de gestão imobiliária,
processamento de operações de financiamento imobiliário, cálculo de operações de
financiamento imobiliário, administração e cobrança de créditos imobiliários, entre outros.
5
ABECIP – Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança
51
2.
O PROGRAMA DE FINANCIAMENTO CARTA DE CRÉDITO CAIXA
52
2.1
ANTECEDENTES E CRIAÇÃO DO CC CAIXA
Antes da existência da chamada “Carta de Crédito”, o financiamento imobiliário no Brasil era
concedido basicamente ao construtor/incorporador da obra, ou seja, historicamente o
financiamento de imóveis sempre esteve nas mãos do setor da construção civil, atrelado ao
imóvel que estava sendo produzido (o que facilitava muito a venda do imóvel). Isto é,
financiava-se a produção de imóveis para os empresários da construção.
Devido a pressões legítimas do próprio setor da construção – que sempre foi muito forte, essa
lógica de funcionamento se manteve por bastante tempo, pois era importante para o setor
dispor deste “poder”, através do qual a determinação do preço do imóvel era em função de seu
interesse próprio.
Dentre os vários interesses do setor da construção civil podemos citar o desejo de ter uma
maior facilidade nesse processo, como aumentar o limite de financiamento (para obtenção de
uma maior lucratividade de quem produz), ter um maior prazo (para a diminuição do valor da
prestação mensal para o comprador), e principalmente ter o monopólio do financiamento
diretamente para o setor (para a garantia de um maior poder e controle do mercado).
Observa-se que como menos de 1% da população brasileira possui condições de comprar um
imóvel à vista, e todo o restante necessita financiar a compra para esse tipo de aquisição, é
importate ressaltar aqui que as pessoas não compram “financiamento”, o que elas compram é
a “prestação”. Por isso, o interesse do setor da construção civil em aumentar o prazo de
financiamento, pois com um prazo maior, a prestação mensal pode diminuir e assim a venda
do imóvel é facilitada.
A grande “revolução” da Carta de Crédito foi a de disponibilizar os recursos nas mãos
daquele que vai comprar o imóvel e não nas mãos de quem vai vender. Ou seja, a Carta de
Crédito passou a dar um poder de compra para o comprador da casa própria.
Podemos dizer que do ponto de vista da democracia e do ponto de vista de uma política
habitacional, essa mudança proporcionada pela Carta de Crédito foi um instrumento
fantástico, ou seja, passou-se a dar o crédito a quem precisa comprar e não a quem produz
e/ou vende o imóvel.
53
A Carta de Crédito Caixa – CC Caixa – foi criada em meados da década de 90 (mais
precisamente no final de 1995), obviamente com uma pressão contrária muito grande do setor
da construção civil, que sem dúvida alguma, sofreu uma perda de poder.
O principal argumento contrário do setor da construção era o de que a Carta de Crédito
incentivaria o financiamento/comercialização de imóveis usados – fato este que além de não
impactar na construção de novos imóveis (não contribui para a diminuição do déficit
habitacional), não contribuiria para a geração de emprego e renda no país.
A pressão contrária ao financiamento de imóveis usados pelo setor da construção civil foi
realmente enorme. Entretanto, estava claro que este tipo de financiamento era extremamente
importante para equilibrar o mercado, principalmente devido ao mercado secundário de
imóveis (a grande maioria dos compradores de imóveis precisam vender seu imóvel atual para
comprar outro).
A saída para este impasse foi a formatação de um financiamento para imóveis usados com
condições diferenciadas do financiamento de novos imóveis, tais como um menor limite do
valor do imóvel a ser financiado, e uma taxa de juros mais elevada.
Na ocasião, os imóveis usados a serem financiados no âmbito do CC Caixa obedeciam às
seguintes regras: limite de financiamento de 70% do valor do imóvel, taxa de juros de 10,5%
ao ano e valor máximo do imóvel a ser financiado de R$ 260 mil. E os imóveis novos: limite
de financiamento de 80% do valor do imóvel, taxa de juros de 10% ao ano e valor máximo do
imóvel a ser financiado de R$ 280 mil. O prazo máximo de financiamento para ambos era de
240 meses.
Cabe aqui, ressaltar a diferença entre os programas Carta de Crédito Caixa e a Carta de
Crédito FGTS: a Carta de Crédito FGTS é uma linha de financiamento com recursos do
Fundo de Garantia por Tempo de Serviço, destinada à aquisição de moradia, no âmbito do
SFH, por famílias conforme enquadramento abaixo:1
1
Mês de referência: maio de 2006
54
Para enquadramento no CC FGTS, são considerados a renda familiar bruta e o valor venal do
imóvel, observadas as diferenciações conforme as modalidades, exceto para as regiões
metropolitanas dos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro e Distrito Federal:
Tabela 2.1 - Enquadramento CC FGTS – Geral
Renda Familiar Bruta
Valor Venal do Imóvel
(R$)
(R$)
Aquisição de Material de Construção FGTS
De 300 a 1.500
Até 62.000
Conclusão, ampliação e/ou melhoria
De 300 a 2.400
Até 62.000
Aquisição de Imóvel Usado
De 300 a 3.000
Até 72.000
Aquisição de Imóvel Novo
Construção em terreno próprio
Aquisição de terreno e construção
De 300 a 3.900
Até 72.000
MODALIDADE
Fonte: VIURB/SUHAB/CAIXA
Para as regiões metropolitanas dos Estados de São Paulo, Rio de Janeiro e do Distrito Federal:
Tabela 2.2 - Enquadramento CC FGTS – Regiões Metropolitanas RJ, SP e DF
Renda Familiar Bruta
Valor Venal do Imóvel
(R$)
(R$)
Aquisição de Material de Construção FGTS
De 300 a 1.650
Até 68.000
Conclusão, ampliação e/ou melhoria
De 300 a 2.650
Até 68.000
Aquisição de Imóvel Usado
De 300 a 3.300
Até 80.000
Aquisição de Imóvel Novo
Construção em terreno próprio
Aquisição de terreno e construção
De 300 a 3.900
Até 80.000
MODALIDADE
Fonte: VIURB/SUHAB/CAIXA
55
Para enquadramento em Operações Especiais deve ser considerado o valor da renda familiar
bruta ou o valor venal do imóvel e as modalidades conforme demonstrado na tabela abaixo:
Tabela 2.3 - Enquadramento CC FGTS – Operações Especiais
MODALIDADE
Aquisição de Imóvel Novo
Construção em terreno próprio
Aquisição de terreno e construção
Renda Familiar Bruta
Valor Venal do Imóvel(R$)
(R$)
RM de SP, RJ e DF
DEMAIS REGIÕES
De 3.900 a 4.900
De 72.000
a 80.000
De 72.000
a 80.000
Fonte: VIURB/SUHAB/CAIXA
A taxa de juros cobrada no Programa CC FGTS varia em função da renda familiar, sendo que
até R$ 1.500,00 a taxa é de 6% ao ano; de R$ 1.500,00 a R$ 2.400 a taxa é de 8,16 ao ano; e
acima de R$ 2.400,00 a taxa é de 10,16% ao ano. No caso das Regiões Metropolitanas de RJ,
SP e DF e em operações especiais os valores de renda correspondentes são R$ 1.650,00 e R$
2.650,00 respectivamente.
O Programa Carta de Crédito FGTS não será abordado no presente trabalho. Os dados a
serem apresentados referir-se-ão ao Programa Carta de Crédito Caixa, que será caracterizado
adiante.
56
2.2
O SFI – SISTEMA FINANCEIRO IMOBILIÁRIO
Em 1997, foi criada a Lei 9.514, aprovada pelo Congresso Nacional a partir de proposta de
Lei da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – ABECIP, que
estabeleceu o Sistema Financeiro Imobiliário – SFI, sistema complementar ao Sistema
Financeiro da Habitação – SFH. Uma das finalidades do SFI era a de aliviar o SFH (no qual
havia uma incompatibilidade do funding utilizado com o sistema de financiamento –
limitações das fontes de recursos tradicionais para os financiamentos), atendendo à demanda
por financiamento imobiliário para as classes média e alta.2
O SFI é um conjunto de normas legais que regulam a participação de instituições financeiras
(caixas econômicas, bancos comerciais, bancos de investimento, bancos com carteira de
crédito imobiliário, sociedades de crédito imobiliário, associações de poupança e empréstimo
e companhias hipotecárias) e não-financeiras (companhias securitizadoras) na realização de
operações de financiamento de imóveis residenciais e comerciais, com a efetiva garantia de
retorno dos capitais emprestados.
As condições do SFI podem ser aplicadas, entretanto, a quaisquer operações de
comercialização de imóveis com pagamento parcelado, de arrendamento mercantil de imóveis
e de financiamento de imóveis em geral.
Os princípios básicos do SFI são a implementação da economia de mercado, a
desregulamentação das operações imobiliárias e a desoneração dos cofres públicos. As
operações do SFI são efetuadas segundo as "condições de mercado", isto é, as condições
livremente praticadas nas diversas operações do mercado imobiliário (CIBRASEC, 2005).
Com a implementação do SFI foram então realizadas inovações no financiamento imobiliário
nacional, com a criação de instrumentos de securitização imobiliária3, ou seja, que
2
O SFI inspirou-se no modelo americano de crédito imobiliário, que hoje movimenta valores correspondentes a
cerca de 60% do Pib americano.
3
Securitização é um processo estruturado, coordenado por uma instituição especializada (companhia
securitizadora), através do qual os créditos imobiliários descontados pelo originador são transformados em
títulos, denominados Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRI, a serem negociados nos mercados
financeiro e de capitais. A securitização transforma um fluxo de recebíveis de médio e longo prazo em ativos
financeiros negociáveis à vista, propiciando novas alavancagens financeiras para empresas incorporadoras,
construtoras, imobiliárias, instituições financeiras, enfim para todas aquelas que possuem créditos com lastro
imobiliário e que possam atrelar a eles uma garantia, também imobiliária (Fonte: CIBRASEC).
57
possibilitam a transformação de bens imóveis em títulos mobiliários, como os Fundos de
Investimento Imobiliários – FII’s e os Certificados de Recebíveis* Imobiliários – CRI’s4.
A lei que criou o SFI introduziu também um novo veículo legal denominado Companhia
Securitizadora de Créditos Imobiliários, que são sociedades com propósitos de fazer a
securitização dos recebíveis imobiliários através da emissão dos CRI’s*, títulos imobiliários
equivalentes a debêntures.5
Essas inovações do SFI buscam articular o setor imobiliário com o mercado financeiro,
estabelecendo um processo de desintermediação bancária para o financiamento da produção,
ao mesmo tempo em que oferecem possibilidades de ganhos financeiros aos investidores. A
partir de 2002 alguns FII’s passaram a ser negociados na Bolsa de Valores do Estado de São
Paulo, representando um marco na integração do setor imobiliário com o mercado financeiro.
A principal fonte de recursos do SFI são os grandes investidores institucionais, que possuem
expressivos ativos, não só no Brasil, como em outros países: fundos de pensão, fundos de
renda fixa, companhias seguradoras, bancos de investimento, entre outros (esses são os
principais compradores dos recebíveis imobiliários). Em nosso País, esses ativos somam
bilhões de reais e têm de ser aplicados em investimentos que lhes proporcionem não só uma
razoável lucratividade, mas sobretudo, segurança efetiva para o retorno dos capitais
investidos.
Por sua vez, a securitizadora utilizará esses recursos para a compra de outros créditos
imobiliários junto às entidades financiadoras e outras integrantes do mercado imobiliário, as
quais, desse modo, serão estimuladas a incrementar a concessão de financiamentos,
incorporações, loteamentos, locações, entre outros, das mais variadas espécies de imóveis
(CIBRASEC, 2005).
4
Recebíveis imobiliários são todos e quaisquer créditos decorrentes de operação de venda e compra ou promessa
de venda e compra a prazo, financiamento, arrendamento, locação, entre outros, que tenham por objeto um
imóvel residencial, comercial, industrial, rural ou lote urbanizado (Fonte: CIBRASEC).
5
Títulos de crédito ao portador, emitidos em séries uniformes, os quais vencem juros, são representativos de
empréstimos amortizáveis, contraídos a longo prazo mediante garantia de todo o seu ativo, especialmente
abonados por hipotecas ou penhores. (Fonte: CIBRASEC).
58
A partir da introdução do SFI pretendeu-se criar condições inovadoras no sentido de
direcionar maiores investimentos para o setor imobiliário, visando aumentar a oferta de
créditos destinados à construção civil e à aquisição de imóveis.
A possibilidade do Brasil de consolidar seu processo de estabilidade monetária nos
próximos anos abre perspectivas de uma elevação e aperfeiçoamento das atividades
de concessão de crédito privado, em especial aqueles destinados ao financiamento
da casa própria. Desta forma, o desenvolvimento de um mercado secundário de
letras hipotecárias no Brasil é essencial para atrair capitais para a construção civil e
gerar eficiência alocativa de recursos no setor. (VALPASSOS, 2003)
Um mercado de crédito imobiliário dinâmico capaz de canalizar grandes recursos a longo
prazo, a livre contratação entre as partes quanto ao custo (remuneração do capital, por
exemplo) e prazos do financiamento contratado, assim como as garantias que protegem o
investidor, são características fundamentais do Sistema Financeiro Imobiliário.
A flexibilidade na forma de contratação do financiamento é um dos princípios básicos do SFI,
sendo que nenhuma das cláusulas é previamente regulamentada de maneira oficial (uma das
idéias centrais do sistema era retirar o intervencionismo estatal das relações contratuais, pois
suas operações seriam destinadas somente a financiar as “operações de mercado”, livremente
pactuadas entre as partes).
O SFI teve como preocupação estabelecer uma estrutura que fosse compatível com o
levantamento de recursos para fundeá-lo. Nesse sentido, um conjunto de normas
legais regulam a participação de instituições financeiras e não financeiras nas
operações de financiamento de imóveis. Busca-se assim, estabelecer condições para
o desenvolvimento de um mercado de crédito imobiliário baseado em mecanismos
que permitam que operações sejam livremente negociadas e pactuadas e que novos
recursos sejam canalizados para o financiamento habitacional. O SFI não estabelece
limites de financiamento ou tetos para as taxas de juros cobradas, nem valores
máximos para os imóveis. As operações são livremente contratadas entre as partes,
definindo-se assim um sistema baseado em contratos menos restritos e
potencialmente mais atrativos para as instituições originadoras. (COSTA, 2004)
Contudo, o SFI indica as condições necessárias para contratação das operações de
financiamento imobiliário, quais sejam: pagamento total do montante financiado e dos
59
encargos estipulados no contrato, capitalização dos juros e a contratação de seguros pelo
beneficiário (riscos de morte e invalidez).
Os imóveis que se enquadram na modalidade de operação do SFI são todos aqueles capazes
de gerar uma garantia imobiliária, ou seja, imóveis residenciais, comerciais, industriais, rurais,
lojas ou lotes urbanizados, com base nos quais tiver sido constituído um fluxo de recebíveis
imobiliários securitizáveis.6
A principal vantagem oferecida pelo SFI ao setor da construção civil é que as construtoras e
incorporadoras podem deixar de aplicar a maior parte do seu capital de giro no financiamento
direto dos adquirentes finais das unidades. Podem, mediante a venda dos recebíveis gerados
pela venda a prazo das unidades construídas, reconstituir esse capital de giro, direcionando-o
para aplicação em novos projetos – ou seja, podem concentrar-se em sua principal finalidade,
a construção de imóveis, devolvendo às instituições financiadoras e ao mercado de capitais a
função de bancar o financiamento aos compradores.
Quanto à possibilidade de retomada do imóvel no caso de inadimplência, essa é uma questão
jurídica de grande importância no que diz respeito ao sucesso das operações de securitização
de hipotecas. Com relação às garantias, a inovação do SFI é a Alienação Fiduciária, que prevê
a transferência ao credor do direito de conservar e recuperar a posse dos títulos
representativos dos créditos cedidos, bem como promover a cobrança judicial dos devedores
(mutuários inadimplentes).
A aplicação maciça do mecanismo da Alienação Fiduciária é um passo decisivo para
a expansão do SFI, pois permitirá a geração de créditos de boa qualidade. E, em
conseqüência, estimulará os negócios e propiciará, com a diminuição das disputas
judiciais e da inadimplência, a redução dos custos dos empréstimos imobiliários,
ampliando as possibilidades de acesso da população ao imóvel próprio. (ABECIP,
2000)
6
As companhias securitizadoras de créditos imobiliários são sociedades anônimas, classificadas como
instituições não financeiras, que tem por finalidade a aquisição de recebíveis imobiliários e sua securitização
mediante emissão e colocação, no mercado financeiro e de capitais, de Certificados de Recebíveis Imobiliários –
CRI. Elas são fiscalizadas pela Comissão de Valores Mobiliários – CVM, cabendo ao Conselho Monetário
Nacional fixar as condições para seu funcionamento (Fonte: CIBRASEC).
60
Apesar das altas taxas de juros o SFI vem atraindo cada vez mais investidores. Isso porque
com a introdução da Alienação Fiduciária (que permite a retomada imediata do imóvel por via
extrajudicial em caso de inadimplência), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (papéis
que têm como garantia o imóvel financiado) estão sendo muito procurados por fundos de
pensão e seguradoras (CIBRASEC, 2005). Entretanto, é fato que para que o Brasil estruture e
desenvolva um mercado de títulos de recebíveis ativo, é necessário que haja uma queda na
taxa de juros.
O principal objetivo a ser atingido pelo SFI é fazer a conexão entre os maiores poupadores da
economia brasileira – que são os fundos de pensão, as seguradoras, e outras instituições
demandantes de ativos de longo prazo (que são também os maiores compradores de recebíveis
imobiliários) e os indivíduos demandantes de crédito imobiliário, que estão presentes em
grande número, em todo o país. A implementação do SFI busca uma maior facilidade no
funcionamento desse processo, que é uma tendência mundial, proporcionando condições
adequadas para que seja feita a ligação entre esses setores envolvidos na questão.
Podemos perceber que no momento atual, está em curso no País uma modificação no sistema
de financiamento (haja visto por exemplo, a criação do SFI e da CIBRASEC). Este processo
que estamos vivenciando pode ser definido como uma etapa dessa transformação, na qual o
sistema busca uma maior aproximação com o mercado imobiliário, com vistas a ampliar o
número de financiamentos.
A partir do exposto, podemos intuir que para que funcione no Brasil um sistema de
financiamento imobiliário perfeitamente integrado ao mercado de capitais, deve-se adotar um
modelo com o SFI semelhante ao existente nos Estados Unidos, cujas políticas adotadas
(desde a época subseqüente à Grande Depressão) determinam a participação do governo
americano de maneira proeminente no processo de financiamento imobiliário, em especial
naqueles destinados à aquisição de unidades residenciais.7 Esse tipo de atuação tem
influenciado de forma decisiva o comportamento dos vários setores que participam do
7
A Federal Housing Administration (FHA) foi criada pelo governo americano com o objetivo de amortecer os
efeitos da depressão e gerar as condições para o reaquecimento da economia. Ela desenvolveu os principais
programas (federais, estaduais e locais) destinados a gerar as condições necessárias ao funcionamento
satisfatório do sistema de financiamento imobiliário. Esses programas tornaram-se os pilares sustentadores da
securitização de hipotecas nos Estados Unidos (BOYKIN e HANEY, 1993).
61
mercado imobiliário, principalmente por meio da criação de agências governamentais ou de
patrocínio de algumas entidades.8
O excesso de regras e de normas tornou o SFH difícil para todos. O Sistema
Financeiro Imobiliário – SFI nasceu com poucas regras, pois sistemas fáceis de
aprender são melhores para todos os interessados – empresários, famílias, agentes
financeiros, investidores. Com o SFI e a adoção de mecanismos de securitização, os
patrimônios imobiliários terão mais liquidez, beneficiando os produtores e os
investidores. Estamos, pois às vésperas da redenção de toda a economia imobiliária
– da incorporação à securitização, que não pode depender de um modelo fechado,
que mal serve a poucos, mas, isto sim, da aplicação de um modelo crescentemente
aberto, menos sujeito ao arbítrio e à intervenção do Estado. (ABECIP, 2000)
Cabe ressaltar aqui, que o Sistema de Financiamento Imobiliário, criado com o objetivo
principal de preencher as lacunas deixadas pelo SFH e atender à demanda por financiamento
das classes de renda mais elevada, contribuiu para a institucionalização da segregação social
no País, posto que o SFI fundamenta-se na implementação da economia de mercado e não
estabelece limites de financiamento ou tetos para as taxas de juros cobradas, nem valores
máximos para os imóveis comercializados.
8 Esses organismos participantes do mercado imobiliário realizam importantes funções, tais como promover
seguros ou garantir os empréstimos hipotecários contra o risco de inadimplência; gerar liquidez para o mercado
através da compra de empréstimos hipotecários; promover facilidades de crédito para alguns fornecedores de
financiamentos imobiliários; subsidiar financiamentos a taxas de juros inferiores a de mercado para a construção
de habitações para a população de baixa renda. A principal agência criada e regulamentada pelo governo
americano com o objetivo final de gerar liquidez para a comercialização de hipotecas foi a Federal National
Mortgage Association (FNMA), conhecida como Fannie Mae. Originalmente, a FNMA estava autorizada a
comprar empréstimos concedidos pela FHA. Mais tarede, tornou-se uma empresa privada com o privilégio,
concedido pelo Congresso, de fomentar o mercado secundário para as hipotecas convencionais, isto é, para
empréstimos que não sejam concedidos pela FHA. A FNMA possui ações que são negociadas regularmente nas
bolsas de Nova Iorque, do Pacífico e de Chicago. A reputação de ser uma empresa sólida, bem gerida e lucrativa
pode ser evidenciada pela sua capacidade de gerar lucros que cresçam a taxas de dois dígitos, ano após ano,
mesmo em um ambiente de taxas de juros voláteis e de mudanças nas condições de crédito. A Federal Home
Loan Mortgage Corporation (FHLMC), conhecida como Freddie Mac, é a segunda maior agência emissora de
“títulos baseados em hipotecas” nos EUA. Ainda que todos os investidores que compram ativos emitidos por
agências como a FNMA e a FHLMC estejam incorrendo em risco de crédito, existe uma crença generalizada de
que o governo dos Estados Unidos não deixará que estas agências tornem-se inadimplentes, socorrendo-as em
caso de crise generalizada (VALPASSOS, 2003).
62
2.2.1
A Companhia Brasileira de Securitização9
A Companhia Brasileira de Securitização – CIBRASEC – é a maior e mais antiga companhia
de securitização do Brasil. Foi criada em julho de 1997, com o objetivo de estruturar o
mercado secundário de recebíveis imobiliários no país e ampliar os recursos disponíveis para
o financiamento imobiliário.
A CIBRASEC integra os mercados imobiliário e de capitais para permitir a geração de recursos
necessários para o incremento das atividades na construção e no financiamento imobiliário,
bem como propiciar liquidez aos créditos e patrimônios imobiliários existentes.
A CIBRASEC não é uma instituição financeira – embora suas atividades estejam diretamente
relacionadas aos mercados financeiros e de capitais – e sendo assim, não está sujeita à
regulamentação e supervisão do Banco Central do Brasil. Como suas atividades incluem a
emissão e colocação de instrumentos de investimento no mercado, ela é regulamentada pela
Comissão de Valores Mobiliários – CVM.
O principal objetivo da CIBRASEC é desenvolver um mercado secundário para os recebíveis
imobiliários; mercado este que ainda é bastante incipiente no Brasil. Como componente
fundamental do processo de securitizacão encontra-se a figura dos originadores de créditos
imobiliários, responsáveis pela geração dos créditos a serem avaliados e adquiridos pela
CIBRASEC. Como exemplos de originadores podemos destacar:
Empresas do mercado imobiliário (construtoras, incorporadoras, loteadoras,
imobiliárias)
instituições financeiras que operam com crédito imobiliário (Caixa Econômica
Federal, Bradesco, Itaú, Unibanco, etc.)
A criação da CIBRASEC foi precedida de uma série de estudos e análises realizados pela
Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança – Abecip – sobre
alternativas para o antigo Sistema Financeiro da Habitação – SFH, pois desde o inicio dos
9
Fonte: CIBRASEC – Companhia Brasileira de Securitização
63
anos 90, estavam limitadas as fontes de recursos tradicionais para os financiamentos
imobiliários no País.
Começou a ser delineada em 1994, durante seminário patrocinado pela ABECIP (com a
participação de representantes do Governo Federal, Banco Central, bancos privados e estatais,
além de técnicos de outros países), a criação de uma securitizadora brasileira, nos moldes das
norte-americanas.
Em 1997, em Assembléia Geral de Acionistas na sede da Federação Brasileira de Bancos –
FEBRABAN, foi criada a CIBRASEC, com capital subscrito de R$ 60 milhões e os maiores
bancos do mercado brasileiro como acionistas (Caixa, Banco do Brasil, Bradesco, Unibanco,
Itaú, Real/ABN, Santander, HSBC).
Em decorrência, com base em Projeto de Lei encaminhado pelo Poder Executivo Federal, o
Congresso Nacional aprovou, em regime de urgência, a proposta que passou a ser a Lei nº.
9.514/1997, lançando as bases de um novo modelo de financiamento imobiliário no País (SFI)
e cujas principais inovações foram:
instituição das companhias securitizadoras de créditos imobiliários como
agente de liquidez dos créditos imobiliários no mercado secundário;
criação do Certificado de Recebíveis Imobiliários – CRI, instrumento
financeiro de médio e longo prazo, de emissão exclusiva das companhias
securitizadoras e classificado como Valor Mobiliário pelo Conselho Monetário
Nacional – CMN;
fixação de regras básicas para a securitização de recebíveis* imobiliários;
instituição do regime fiduciário para recebíveis imobiliários, permitindo a total
e efetiva segregação de operações, resultando em proteção adicional para o
direito dos investidores;
introdução, na legislação brasileira, da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis
A atuação da CIBRASEC se dá como intermediária entre originadores de créditos e
investidores. Para tanto, a companhia adquire créditos imobiliários de instituições financeiras
e empresas do setor imobiliário e estrutura seu financiamento por meio de emissões de
64
Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs, que são lançados no mercado e
comercializados junto a investidores institucionais.
Ou seja, a atuação da CIBRASEC busca aumentar os recursos disponíveis para o financiamento
imobiliário, criando condições para o aumento da produção imobiliária do país, o que permite
a interlocução entre a demanda e a oferta de imóveis, tanto habitacionais como comerciais, já
existentes ou a serem produzidos.
É evidente a importância do papel das companhias de securitização de recebíveis imobiliários
no Sistema Financeiro Imobiliário. Experiências em outros países (nos Estados Unidos, por
exemplo) mostram que o crescimento do financiamento habitacional está intimamente ligado,
entre outros fatores, à existência de garantias efetivas de recursos aplicados e a um mercado
de crédito imobiliário capaz de captar recursos de longo prazo, especialmente junto a grandes
investidores.
No sistema hipotecário norte-americano, é evidente o papel das securitizadoras
como estimuladoras do mercado secundário de recebíveis imobiliários (os MBS ou
Mortgage-Backed Securities – títulos imobiliários equivalentes aos CRls
brasileiros). A partir de 1970, os investidores institucionais, na busca por
instrumentos de renda fixa de longo prazo, descobriram neles atrativos de
estruturação, risco e remuneração sem precedentes. Foi tão grande o interesse
despertado pelos MBS entre os investidores institucionais norte-americanos desde a
sua concepção, que eles se tornaram um dos instrumentos de maior volume de
negociação nos mercados financeiros e de capitais globais, atingindo, no final de
2003, a cifra acumulada de aproximadamente US$ 4 trilhões em emissões.
(CIBRASEC, 2004)
Existem dois pressupostos básicos de uma operação de securitização, quais sejam:
a necessidade de se fazer a segregação do risco de crédito dos originadores;
a possibilidade (para os originadores) do crédito imobiliário de captar recursos
sem incorrer na contratação de dívidas, com financiamentos ou empréstimos,
evitando assim elevar o seu grau de endividamento e limitar novas
alavancagens.
65
Pode-se dizer que a maior função da securitização é ampliar a capacidade de investimento do
setor produtivo, na medida em que se transforma bens de baixa liquidez – imóveis – em ativos
financeiros, que são totalmente negociáveis.
O fato da operação de securitização no Brasil ainda não ter atingido patamares mais elevados
deve-se, sem dúvida alguma, ao cenário de altas taxas de juros. Com a perspectiva de um
novo cenário econômico, com uma taxa menor de juros, aumenta substancialmente a
atratividade da securitização.
66
2.3
CARACTERIZAÇÃO DO CC CAIXA
O Programa Carta de Crédito Caixa é uma linha de crédito* imobiliário criada em 1995, e
destinada ao financiamento direto para o beneficiário – pessoa física. Atualmente, o Programa
trabalha sem limite máximo de valor de avaliação ou de venda e compra do imóvel.
Desde a sua criação até outubro de 2000 o Programa utilizava recursos próprios da Caixa e
recursos da caderneta de poupança, e estava vinculado ao SFH. De novembro de 2000 a
agosto de 2001, passou a utilizar somente recursos próprios da Caixa (mix funding) e a estar
vinculado ao Sistema de Financiamento Imobiliário – SFI. De setembro de 2001 a fevereiro
de 2003, a linha de financiamento foi interrompida. Em março de 2003, quando começou a
operar novamente, o Programa seguiu nos moldes da época de sua interrupção. A Carta de
Crédito Caixa é comercializada diretamente agências da Caixa em todo o país.10
A Carta de Crédito é válida por 30 (trinta) dias a contar da data da emissão da avaliação de
risco de crédito, que é realizada pela Caixa. Em alguns casos, é permitida a prorrogação do
prazo de validade, sendo a mesma condicionada à validade da avaliação de risco original e
também à dotação orçamentária.
O CC Caixa abrange as seguintes modalidades:
Aquisição de imóvel urbano residencial ou comercial, novo ou usado (CC Caixa
Individual Imóvel Novo ou CC Caixa Individual Imóvel Usado)
Construção em Terreno Próprio e Aquisição de Terreno e Construção de imóvel
residencial ou comercial (CC Caixa Associativo)
Reforma e/ou Ampliação de imóvel residencial ou comercial (CC Caixa Material
de Construção)
Aquisição de lote urbanizado residencial ou comercial
As condições básicas do proponente ao financiamento por meio do Programa Carta de Crédito
Caixa são principalmente: possuir idoneidade cadastral e possuir capacidade de
endividamento, ou seja, capacidade econômico-financeira para arcar com o encargo mensal –
10
A partir de dezembro de 2005, a Caixa volta a financiar com recursos da poupança no âmbito de um novo
Programa: Carta de Crédito SBPE (nos moldes do SFH).
67
de acordo com a análise de risco* do Sistema de Risco de Crédito da Caixa – SIRIC – sendo
apurada a renda familiar do solicitante ao financiamento.
Além dessas exigências apresentadas acima, existem outras qualificações básicas, que são
comuns a outros programas de crédito, como por exemplo, ter maioridade e capacidade civil,
de acordo com a legislação em vigor.11
A garantia adotada em todas as modalidades do CC Caixa é a Alienação Fiduciária de Bens
Imóveis – contrato pelo qual o devedor, como garantia de uma dívida, pactua a transferência
da propriedade fiduciária do bem imóvel ao credor, sob condição resolutiva expressa.
Uma das exigências do CC Caixa é a apresentação do Certificado de Conformidade* do
Programa Brasileiro da Qualidade e Produtividade do Habitat – PBQP-H,12 nas modalidades
de aquisição de terreno e construção, construção em terreno próprio e aquisição de imóvel
novo (independentemente de unidade isolada ou não), nos casos em que o construtor for
empresa da construção civil (o certificado é emitido por Organismo de Certificação
Credenciado – OCC, autorizado pela Comissão Nacional do Sistema de Qualificação de
Empresas de Serviços e Obras – SIQ Construtoras, conforme exige o PBQP-H).
Essa exigência é para o cumprimento ao Acordo Setorial firmado entre a Caixa e o Sindicato
da Indústria da Construção Civil – SINDUSCON,13 devendo ser observados o teor e os prazos
pactuados. A apresentação do certificado é dispensada quando a data do Habite-se da obra for
anterior àquela prevista no Acordo Setorial para implementação da certificação do PBQP-H e
nas situações em que o AS não tenha estendido a implementação do PBQP-H.14
11
Fonte: VIURB/CAIXA
O Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade do Habitat (PBQP-H) é coordenado pelo Ministério das
Cidades e objetiva a melhoria da qualidade, o aumento da produtividade e a redução de custos da construção, por
meio de mobilização e articulação dos segmentos da Cadeia Produtiva do setor.
13
Os Acordos Setoriais foram assinados entre a Caixa e as representações locais do SINDUSCON, ou seja, são
acordos locais, que variam de região para região.
14
A empresa construtora do imóvel deve apresentar qualificação no PBQP-H no nível definido do cronograma
do Acordo Setorial Estadual, firmado entre a CAIXA e o SINDUSCON local. O nível de qualificação a ser
exigido da empresa construtora, na data de assinatura do contrato, é aquele previsto no respectivo Acordo
Setorial, referente a data de entrada do projeto na CAIXA, devendo, entretanto, estar dentro de seu prazo de
validade.
12
68
É importante deixar claro que o CC Caixa é um programa de financiamento destinado à
pessoa física e não participa da produção empresarial de imóveis no País (na verdade, a Caixa
tem uma participação muito restrita nessa produção empresarial, sendo que a maior parte das
suas linhas de crédito são destinadas à pessoa física, com exceção de alguns poucos
programas, como por exemplo o Programa de Apoio à Produção15). A figura da construtora,
nos casos de exigência do Certificado de Conformidade do PBQP-H aparece da seguinte
forma:
Na aquisição de imóvel novo, a construtora deve ser certificada pelo PBQP-H
Na aquisição de terreno e construção e na construção em terreno próprio, o
construtor contratado pelo mutuário para a execução da obra, se for uma empresa
da construção civil, esta deve ser certificada pelo PBQP-H
Desde a sua criação o Programa Carta de Crédito Caixa já passou por diversas alterações nas
regras de funcionamento (conforme tabela 2.4). É importante ressaltar que as características
do Programa descritas à frente referem-se às normas em vigência (maio/2006).
Outra questão que merece ser aqui destacada é que embora a premissa básica do CC Caixa
seja financiar a aquisição de imóveis com valores superiores a R$ 350 mil, podemos observar
de acordo com os dados dos contratos até então efetuados, apresentados mais adiante, que a
média dos valores dos imóveis das operações realizadas encontra-se aquém do pretendido,
demonstrando uma certa inadequação da formatação do programa com a realidade das
contratações.
15
Programa de Apoio à Produção de Habitações – Recursos FGTS: Linha de crédito para produção de
empreendimentos habitacionais pelo Programa de Apoio à Produção de Habitações, com financiamento direto à
pessoa jurídica do ramo da construção civil, com comercialização comprovada de, no mínimo, 30% (trinta por
cento) das unidades habitacionais do empreendimento e execução de obras com recursos próprios de no mínimo
15% ou percentual definido na análise econômico-financeira do projeto.
Programa de Apoio à Produção - Recursos SBPE: Linha de crédito para produção de empreendimentos
habitacionais pelo Programa de Apoio à Produção - Recursos SBPE, com financiamento direto à pessoa jurídica
do ramo da construção civil, com comercialização comprovada de, no mínimo, 30% (trinta por cento) das
unidades do empreendimento e execução de obras com recursos próprios de no mínimo 15% ou percentual
definido na análise econômico-financeira do projeto.
Tabela 2.4 – Programa CC Caixa – Aquisição de Imóvel Residencial – Caracterização ao longo do tempo
Dez 1997
a
Mar 2000
Abr 2000
a
Jun 2000
Jul 2000
a
Out 2000
Nov 2000
a
Ago 2001
Set 2001
a
Fev 2003
Mar 2003
a
Mai 2004
Jun 2004
a
Out 2004
A partir
de
Nov 2004
Limite mínimo de financiamento
Não há
Não há
Não há
Não há
_
R$ 5,1 mil
Não há
R$ 15 mil
Limite máximo de financiamento
Não há
Até R$ 500
mil
Até R$ 180
mil
Até R$ 180 mil
_
Não há
Não há
Não há
Limite de valor venal do imóvel
Não há
Não há
Não há
Não há
_
Não há
Não há
Não há
30%
30%
30%
_
30%
30%
30%
De acordo com o
valor de avaliação
do imóvel:
. até R$ 100 mil:
80%
. de R$ 100 a R$
200 mil: 70%
. acima de R$ 200
mil: 60%
De acordo com o
valor de avaliação
do imóvel:
. até R$ 100 mil:
80%
. de R$ 100 a R$
200 mil: 70%
. acima de R$ 200
mil: 60%
_
50% do
valor do
imóvel
60% do
valor do
imóvel
80% do
valor do
imóvel
12% a.a.
12% a.a.
_
18% a.a.
13,7% a.a.
12,5% a.a.
Comprometimento de renda
Quota de financiamento
Taxa de juros
Prazo de amortização
Sistema de amortização
Sistema de financiamento
Garantia
Fonte: VIURB/SUHAB/CAIXA
30%
12% a.a.
De acordo com o valor
de avaliação do imóvel:
. até R$ 200 mil: 100%
. de R$ 200 a R$ 250
mil: 90%
. de R$ 250 a R$ 300
mil: 80%
. de R$ 300 a R$ 350
mil: 70%
. de R$ 350 a R$ 400
mil: 60%
. acima de R$ 400 mil:
50%
12% a.a.
240 meses
240 meses
240 meses
240 meses
_
240 meses
240 meses
240 meses
SACRE
SACRE
SACRE
SACRE
_
SAC
SAC
SAC
SFH
SFH
SFH
SFI
_
Garantia
hipotecária
Alienação
De acordo com o
valor de avaliação
do imóvel:
. até R$ 400 mil:
100%
. acima de R$ 400
mil: 30%
Garantia
hipotecária
Garantia hipotecária
Fiduciária
_
SFI
SFI
SFI
Alienação
Alienação
Alienação
Fiduciária
Fiduciária
Fiduciária
2.4
AQUISIÇÃO
DE IMÓVEL RESIDENCIAL OU COMERCIAL NOVO OU USADO
–
A PRINCIPAL
MODALIDADE
A “Aquisição de imóvel residencial ou comercial novo ou usado” é a principal modalidade do
Programa Carta de Crédito Caixa, e a mais utilizada pelos beneficiários do Programa,
merecendo portanto aqui, um destaque especial.
Nessa modalidade, o limite mínimo de financiamento para aquisição de imóvel residencial é
de R$ 15 mil e para aquisição de imóvel comercial é de R$ 5,1 mil. Não existe um limite
máximo de financiamento.
O que deve ser observado é a capacidade de pagamento do proponente. Também não há limite
do valor venal do imóvel e o comprometimento de renda é de até 30% da renda comprovada
ou não, considerando-se o encargo mensal total em função da análise de risco de crédito e da
capacidade de pagamento do proponente, apurada pelo Sistema de Risco de Crédito da Caixa
– SIRIC.
Quanto à cota de financiamento é considerado o menor dos valores entre o de compra e venda
e o de avaliação do imóvel efetuada pela Caixa, limitada ainda à quota estabelecida pelo
SIRIC, em função da capacidade de pagamento do proponente: imóvel residencial até 80% e
imóvel comercial até 50%.
Uma questão importante a ser observada é que no CC Caixa a idade do proponente mais idoso
participante da composição de renda para fins securitários, somada ao prazo de amortização,
não pode ultrapassar 80 anos completos.
No que diz respeito à taxa de juros, esta é composta por:
Imóvel residencial: TR capitalizada ao cupom de 12,5% a.a, o que é proporcional a
1,05% a.m.
Imóvel comercial: TR capitalizada ao cupom de 18,0% a.a, o que é proporcional a
1,5% a.m.
71
O Programa prevê que na hipótese de extinção da TR, será utilizada a taxa que vier a ser
indicada pelo Governo Federal em sua substituição, adotando-se a sistemática de aplicação do
novo normativo que a instituir e a regulamentar.
O Sistema de Amortização adotado é o Sistema de Amortização Constante – SAC, sendo que
para imóvel residencial o prazo de amortização é de até 240 meses, e para imóvel comercial o
prazo de amortização é de até 72 meses.16 Quanto ao pagamento de eventual resíduo, esse
saldo residual deve ser pago com recursos próprios na data do vencimento do último encargo
devido.
O encargo mensal do CC Caixa corresponde ao somatório da prestação de amortização e
juros, dos prêmios de seguro17 e da Taxa Operacional Mensal – TOM, cujo valor é de R$
25,00. O primeiro encargo mensal vence no mês subseqüente ao de assinatura do contrato, na
data definida entre as partes. A prestação de amortização é fixa e a parcela de juros é
calculada mensalmente, considerando o último saldo devedor evoluído pelo SAC e Taxa de
Juros vigente.
16
A primeira prestação de amortização e juros (A+J) é calculada pelo SAC, tomando-se por base o valor do
financiamento, a taxa de juros e o prazo de amortização contratados, de acordo com as fórmulas a seguir:
TR = TR da data do vencimento da prestação, ou seja, a divulgada 30 dias antes do seu vencimento expressa na
forma percentual mês.
- Imóvel residencial:CUPOM = 12,5% a.a, proporcional ao cupom mensal de 1,041667% a.m.
- Imóvel comercial: CUPOM = 18,00% a.a, proporcional ao cupom mensal de 1,500000% a.m.
17
Prêmios de Seguro: apurados conforme o previsto para o primeiro prêmio de seguro na contratação,
observando-se que,12 meses após a contratação, o prêmio de seguro MIP deve ser obtido mediante aplicação, no
saldo devedor, das taxas definidas para a faixa etária do mutuário. Os prêmios de seguro são recalculados a cada
período de 12 meses, sendo o MIP (Morte e Invalidez Permanente) recalculado com base no saldo devedor
evoluído em função do SAC, mediante aplicação, no saldo devedor, da taxa definida para a faixa etária dos
devedores, e o DFI (Danos Físicos do Imóvel) recalculado em função do valor da garantia atualizado pela TR
(Fonte: CAIXA).
72
O encargo mensal não é objeto de revisão em decorrência da extrapolação do limite máximo
de comprometimento de renda. O limite máximo de comprometimento é observado apenas no
momento da contratação do financiamento. Dessa forma, a parcela de juros é calculada
mensalmente e a parcela de amortização é constante.
Quanto ao saldo devedor, este não sofre atualização monetária sendo evoluído, mensalmente,
na data correspondente ao aniversário do contrato, em função do pagamento da parcela de
amortização decorrente da prestação (a+j), que é calculada pelo Sistema de Amortização
Constante – SAC.
73
2.5
OUTRAS MODALIDADES DO PROGRAMA
Além da modalidade “Aquisição de imóvel urbano residencial ou comercial, novo ou usado”,
o Programa Carta de Crédito Caixa possui também “Construção em Terreno Próprio e
Aquisição de Terreno e Construção de imóvel residencial ou comercial”, “Reforma e/ou
Ampliação de imóvel residencial ou comercial” e “Aquisição de lote urbanizado residencial
ou comercial”.
Para essas modalidades também não há limite máximo de financiamento, devendo ser
observada a capacidade de pagamento do proponente. O valor venal do imóvel não é limitado
e o comprometimento de renda é de até 30% da renda familiar comprovada ou não,
considerando-se o encargo mensal total e observada a capacidade de pagamento do
proponente.
O Sistema de Amortização é o mesmo para todas as modalidades: Sistema de Amortização
Constante – SAC; a parcela de juros é calculada mensalmente e o saldo devedor não sofre
atualização monetária (evolução pela parcela de amortização paga mensalmente) – a prestação
de amortização é fixa e a parcela de juros é calculada mensalmente, considerando o último
saldo devedor evoluído pelo SAC e a Taxa de Juros vigente.
O encargo mensal não é objeto de revisão em decorrência da extrapolação do limite máximo
de comprometimento de renda; este é observado apenas no momento da contratação do
financiamento.
2.5.1
Construção em Terreno Próprio e Aquisição de Terreno e Construção de imóvel
residencial ou comercial
Nessa modalidade, o limite mínimo de financiamento para construção de imóvel residencial é
de R$ 15 mil e para construção de imóvel comercial é de R$ 5,1 mil.
A cota máxima de financiamento para imóvel residencial é de 60% e para imóvel comercial é
de 50% da avaliação pela Caixa do imóvel considerado pronto, ou do somatório do valor do
terreno e do valor do orçamento aceito pela Caixa, objeto do pedido de financiamento –
74
limitado à quota estabelecida pelo SIRIC em função da capacidade de pagamento do
proponente, e ainda, ao valor do orçamento da obra aceito pela Caixa.
O prazo máximo de amortização para construção em terreno próprio ou aquisição de terreno e
construção residencial é de 180 meses, e para construção em terreno próprio ou aquisição de
terreno e construção comercial é de 72 meses.
Quanto à taxa de juros, esta é composta pela TR + 13 % a.a para construção de imóvel
residencial, proporcional a 1,083 % a.m., e de TR + 18 % a.a para construção de imóvel
comercial, proporcional a 1,5 % a.m. O prazo máximo de construção, tanto para imóveis
residenciais quanto para imóveis comerciais é de até 18 meses, contados a partir da data de
assinatura do contrato.
Nessa modalidade, a Caixa realiza um acompanhamento das obras por meio de vistorias
periódicas, que são feitas por profissionais técnicos (engenheiros) do quadro de funcionários,
ou por terceirizados. Essas vistorias são exclusivamente para o efeito de medição do
andamento da obra e verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer responsabilidade
técnica pela edificação em si.
Nos casos em que for constatada diferença entre o percentual de obra executada e o montante
liberado, as demais parcelas ficam condicionadas à regularização da obra, devendo o cliente
ser convocado para justificar o atraso e reformular o cronograma físico-financeiro, se for o
caso. Essa reformulação do cronograma pode ser efetuada, desde que não extrapole o prazo
máximo previsto para a modalidade (o novo cronograma deve ser anexado ao processo).
2.5.2 Reforma e/ou Ampliação de imóvel residencial ou comercial
Essa modalidade consiste na concessão de financiamento para reforma e/ou ampliação de
imóvel residencial ou comercial de propriedade do proponente. Entende-se como ampliação,
obras e serviços que possibilitem melhores condições de habitabilidade e resultem em
aumento da área construída do imóvel. Como reforma, entende-se obras e serviços que
possibilitem melhores condições de salubridade e segurança, sem ampliação do imóvel.
75
Os recursos são liberados de acordo com o cronograma físico-financeiro da obra, devendo
este prever, no mínimo, duas parcelas, devidamente atestado pela área de engenharia da
Caixa.
Nessa modalidade, o limite mínimo de financiamento para reforma e/ou ampliação de imóvel
residencial é de R$ 15 mil e para reforma e/ou ampliação de imóvel comercial é de R$ 10 mil.
Não há limite de avaliação do imóvel, seja ele residencial ou comercial.
Com relação à cota, para a obtenção do valor máximo de financiamento deve ser aplicado o
percentual correspondente sobre o valor da avaliação do imóvel, efetuada pela área de
engenharia da Caixa, considerando-se a reforma e/ou a ampliação a ser realizada. Para imóvel
residencial a cota é de até 50% e para imóvel comercial de até 40%. Observado o valor
máximo definido, pode ser financiado até 100% do orçamento aprovado para a reforma e/ou
ampliação, objeto do pedido de financiamento, limitado ainda, à cota definida pelo SIRIC.
O prazo máximo de reforma e/ou ampliação, tanto para imóveis residenciais quanto para
imóveis comerciais é de 12 meses, contados a partir da data de assinatura do contrato. Já o
prazo máximo de amortização do financiamento para imóveis residenciais é de 72 meses e
para imóveis comerciais é de 60 meses.
A taxa de juros para reforma e/ou ampliação de imóvel residencial é composta pela TR
capitalizada ao cupom de 15,5% a.a, que é proporcional a 1,3% a.m; e para reforma e/ou
ampliação de imóvel comercial é composta pela TR capitalizada ao cupom de 18,0% a.a,
proporcional a 1,5% a.m.
Também nessa modalidade, a Caixa realiza um acompanhamento das obras por meio de
vistorias periódicas, feitas por engenheiros da Caixa ou terceirizados. O objetivo das vistorias
é a medição do andamento da obra e a verificação da aplicação dos recursos, sem qualquer
responsabilidade técnica pela edificação em si.
O cronograma físico-financeiro da obra pode ser reformulado, desde que não extrapole o
prazo máximo previsto para a modalidade.
76
2.5.3 Aquisição de lote urbanizado residencial ou comercial
É considerado lote urbanizado aquele dotado de infra-estrutura, assim entendida com vias de
acesso, soluções para abastecimento de água, energia elétrica e esgoto pluvial e sanitário.
Aqui, o limite mínimo de financiamento para aquisição de lote urbanizado residencial ou
comercial é de R$ 15 mil, sendo que não há limite de avaliação do lote.
No que diz respeito à cota, considera-se o menor dos valores entre o de compra e venda e o de
avaliação do imóvel efetuada pela Caixa, limitada ainda à cota estabelecida pelo SIRIC, em
função da capacidade de pagamento do proponente. Para imóvel residencial a cota é de até
50% e para imóvel comercial, de até 40%.
O prazo de amortização do financiamento é de até 60 meses. A taxa de juros para aquisição de
lote urbanizado residencial é composta pela TR capitalizada ao cupom de 15,5% a.a, que é
proporcional a 1,3% a.m; e para aquisição de lote urbanizado comercial é composta pela TR
capitalizada ao cupom de 18,0% a.a, proporcional a 1,5% a.m.
77
2.6 A OPERACIONALIZAÇÃO DO PROGRAMA PELA CAIXA
Ao iniciar a operação, a Caixa informa aos proponentes as condições da mesma, solicita os
documentos pessoais, os documentos de renda, bem como o preenchimento da Ficha Cadastro
Pessoa Física – Habitacional.
Entrevista: o passo seguinte é a entrevista, que é realizada na agência concessora do crédito e
na qual o proponente é esclarecido sobre as condições, direitos e obrigações decorrentes do
financiamento, bem como da importância da adimplência do contrato. A Caixa solicita a
pesquisa cadastral dos proponentes – verificação do nível de alçada competente e adimplência
do contrato, se for o caso.
Avaliação de Risco: a Caixa providencia a avaliação de risco, apuração da renda e da
capacidade de pagamento dos proponentes, no Sistema de Avaliação de Risco de Crédito –
SIRIC. Em seguida, verifica a aprovação do cadastro pelos Relatório de Avaliação Básica de
Crédito para Pessoa Física e Relatório de Avaliação Básica de Crédito para Habitação, ambos
emitidos também pelo SIRIC.
Avaliação da Garantia e Análise Jurídica: a concessão do financiamento é precedida,
obrigatoriamente, da avaliação do imóvel pela área de engenharia (o prazo de validade da
avaliação é de 180 dias). Já a análise jurídica consiste no exame da operação sob o aspecto
jurídico-legal, especialmente quanto à capacidade e representação das partes, garantia da
operação, origem e titularidade do bem recebido em garantia, situação de domínio e
prevenção de operações que possam resultar em fraudes à execução ou contra credores.
Laudo de Avaliação: a Caixa recebe o Laudo de Avaliação, verifica se o valor avaliado está
compatível com as condições do Programa, com o financiamento pretendido, observando as
condições de garantia.
Reserva Orçamentária: a Caixa efetua a reserva orçamentária e automaticamente emite a
Carta de Crédito; em seguida confirma a reserva (o prazo de validade da carta de crédito é de
30 dias, contados a partir da data de sua emissão; é permitida a prorrogação do prazo de
validade, desde que a avaliação de risco esteja válida e que seja efetuada nova reserva
orçamentária). Logo após, a Caixa entrega aos proponentes a Carta de Crédito e a relação de
78
documentos e formulários. Na seqüência, recebe dos proponentes os documentos solicitados,
autenticando-os, e verifica se estão devidamente preenchidos e assinados. Feito isso,
providencia então, a pesquisa cadastral dos vendedores.
Contratação: no ato da assinatura do contrato, os proponentes devem apresentar o recibo de
recolhimento do Imposto de Transmissão de Bens e Imóveis – ITBI. A Caixa recolhe os
encargos devidos e recebe os comprovantes para arquivamento no processo. Após a
conferência do crédito na conta dos vendedores, a Caixa entrega aos proponentes as condições
gerais da Apólice Habitacional e colhe assinatura na declaração de concordância e
recebimento. Em seguida, é arquivado no processo, uma via do contrato assinado e com
protocolo de entrega das outras vias ao proponente.
Levantamento dos Recursos: a Caixa recebe o contrato e a Certidão do cartório competente e
confere o registro da alienação fiduciária. Na seqüência, providencia a liberação dos valores
creditados sob bloqueio e arquiva os documentos no processo. Para encerrar, finaliza a
autuação e encaminha o processo para arquivo.
Cobertura Securitária: é necessária autorização prévia da Caixa Seguros para contratação de
operação cujos valores de avaliação forem maiores que R$ 700 mil ou valores de
financiamento maiores que R$ 300 mil, em função do somatório das operações concedidas ao
proponente no crédito imobiliário.
79
Figura 2.1 – Fluxograma – Aquisição de Imóvel – Carta de Crédito Caixa
Fonte: VIURB/CAIXA
80
2.7 A INTERRUPÇÃO TEMPORÁRIA – PROBLEMAS COM A FONTE DE RECURSOS
No Brasil, existe toda uma regra para as instituições bancárias, definida pelo Banco Central,
que relaciona limites de aplicação em financiamento de habitação e saldo de poupança. A
fonte inicial de recursos do Programa Carta de Crédito Caixa foi a caderneta de poupança, e
historicamente a Caixa estava nesse sentido sobreaplicada, ou seja, estava com as aplicações
acima da exigibilidade.
Estar acima do que deveria estar aplicando em financiamento habitacional por exigência do
Banco Central, significou na prática, que a Caixa estava tendo prejuízo com essa aplicação,
pois esse mesmo recurso poderia estar sendo aplicado no mercado financeiro, com uma taxa
de juros bem mais elevada, o que logicamente traria uma lucratividade bem maior para a
empresa.
Na verdade, essa aplicação acima do limite exigido representou uma “queima de resultado”
para a instituição. Devido a este fato, no ano de 2001, quando foi feita a reestruturação
patrimonial da empresa, o Conselho Diretor tomou a decisão de que a Caixa não mais poderia
estar sobreaplicada, e com isso, a linha de financiamento Carta de Crédito Caixa, que utilizava
recursos da poupança, foi interrompida por período indeterminado.
O que estava claro para o Conselho Diretor, que tomou essa decisão, era que a Caixa não
poderia continuar pedindo recursos ao governo federal para se equilibrar economicamente e
ao mesmo tempo realizar uma operação que resultava em prejuízo para a empresa – era uma
condição que não tinha nenhuma forma de sustentação, ainda sendo a Caixa uma instituição
de cunho social.
Outra questão que contribuiu decisivamente para a interrupção do Programa Carta de Crédito
Caixa foi o fato de ter havido na época uma diminuição considerável nos recursos da
caderneta de poupança (de acordo com a ABECIP, não somente na Caixa, mas em grande
parte das instituições bancárias). Passou a ser comum saques da poupança para a aplicação em
outros investimentos do mercado, como por exemplo, os fundos de renda fixa.
Com a retirada de recursos da poupança, o montante total a ser aplicado em financiamento
habitacional diminui, pois existe uma relação direta entre o limite de aplicação e o saldo da
81
poupança. Dessa forma, se a Caixa já estava sobreaplicada, a situação ficou ainda mais grave,
aumentando a discrepância entre os recursos aplicados e o saldo existente.
O que algumas correntes de pensamento dentro da própria Caixa alegam é que a utilização de
recursos da caderneta de poupança para financiamento de habitação é problemática devido ao
fato da poupança ser uma aplicação de curto prazo e o financiamento habitacional ser uma
operação de longo prazo, ou seja, o funding é incompatível para a finalidade a que se propõe.
Apesar de todo o exposto acima, no ano de 2003 a Caixa retomou o Programa Carta de
Crédito Caixa (que ficou dois anos inativo), porém agora atrelado ao SFI, com uma taxa de
juros maior, e utilizando recursos próprios da Caixa (mix funding).
Em dezembro de 2005 a Caixa disponibilizou uma nova linha de crédito com recursos da
poupança, para operar financiamentos para a classe média, no âmbito do SFH: o Carta de
Crédito SBPE (destina-se a pessoas físicas independente da faixa da renda). Os recursos
disponíveis para essa nova linha entre novembro de 2005 e dezembro de 2006 são de R$ 2
bilhões.
3.
ASPECTOS RELEVANTES DO CC CAIXA E DO MERCADO IMOBILIÁRIO
83
3.1
FINANCIAMENTO PARA AS CLASSES MÉDIA E ALTA – O PÚBLICO ALVO DO CC CAIXA
Existe uma parcela mínima da população brasileira cuja renda proporciona a aquisição de
imóveis sem a necessidade de recorrência a financiamentos. Já boa parte da classe alta e
praticamente a totalidade da classe média, que necessitam financiar a compra de seus imóveis,
constituem o público alvo do Programa de financiamento Carta de Crédito Caixa.
O financiamento para as classes média e alta está fundamentado nas regras de mercado, com a
disponibilização de recursos – a preço de mercado – com vistas ao pleno retorno do capital
emprestado, com a ausência de qualquer ordem de subsídios. Cabe dizer que a forma como os
financiamentos imobiliários são concedidos difere de acordo com a capacidade de pagamento
dos candidatos ao crédito.
A classe média alta e a classe alta, que são alvo do Programa CC Caixa, investem em
unidades de alto valor ou desejam utilizar o financiamento para compra de outro imóvel.
Pode-se dizer que as condições do Programa são atrativas para essas camadas, tanto para uso
residencial quanto para utilização não residencial, pois não existe limite de crédito* e a
aprovação do candidato é em função da renda e da capacidade de pagamento do comprador.
A pretensão da Caixa é alavancar por meio do CC Caixa os financiamentos de imóveis com
valor acima de R$ 350 mil, que é o teto máximo para utilização de recursos da Carta de
Crédito do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE (que não se enquadram no
Sistema Financeiro da Habitação – SFH). Como exemplo, cabe dizer que em 2005, dos mais
de R$ 752 milhões financiados pela Caixa para habitação no Rio de Janeiro, 10%
corresponderam a imóveis com valor acima de R$ 350 mil.
Dos R$ 18,7 bilhões destinados à habitação para o ano de 2006 (que são recursos da Caixa, do
OGU e do setor privado), R$ 10 bilhões serão provenientes da contribuição da Caixa, maior
agente financeiro da habitação no país.1
1
Toda essa soma de investimentos em habitação, em 2006, é cinco vezes superior a tudo que se investiu em
2002 e 44% maior do que o investido em 2005 (os investimentos da Caixa em 2005 foram os maiores da sua
história, com a aplicação de mais de R$ 9 bilhões, o maior volume de recursos dos últimos 10 anos). Esse
orçamento recorde promete resultados melhores do que os aguardados pelo setor da construção civil, com
aquecimento da economia e geração de mais de dois milhões de empregos, diretos e indiretos, em toda a cadeia
produtiva. Apenas com os recursos aplicados pela Caixa, a estimativa é gerar 1,2 milhão de empregos. (Fonte:
Assessoria de Imprensa da Caixa Econômica Federal).
84
A classe média, que em 2006 ganha uma atenção especial no que se refere ao financiamento
habitacional, terá à disposição R$ 8,7 bilhões para financiar habitações, provenientes da
Poupança dos bancos públicos e privados. Na Caixa, o aporte da Poupança em 2006 é de R$ 2
bilhões para financiamento habitacional destinado a essa classe. Além disso, estão disponíveis
mais de R$ 800 milhões em recursos próprios para esse público financiar a compra de imóveis
(Carta de Crédito Caixa) e de material de construção (Carta de Crédito Material de
Construção – Construcard).
Tabela 3.1 – Desafio da Caixa para habitação em 2006
Crédito Imobiliário – Execução orçamentária – Exercício 2006 – Posição: março/2006
Valores em R$ mil
PROGRAMA
Orçamento
Realizado
(Valor)
(valor)
Realizado
(% de utilização
do valor)
Recursos FGTS, PSH e outros
5.800.000
106.641
35
Recursos FAR
1.268.000
8.482
22
Recursos FDS
100.000
624
7
70.000
2.052
30
2.785.000
20.849
31
Recursos FAT
Recursos CAIXA
OGU – Repasse
TOTAL
38.431
0
0
10.061.431
138.648
32
Fonte: VIURB/SUHAB/SUSAN/SUREP/CAIXA
Como ilustração, mostramos a seguir um exemplo de fluxograma sobre a modelagem da
cadeia produtiva da construção civil – produção habitacional, na qual o consumidor final está
caracterizado em classes sociais, sendo estas:
Alta renda
Média alta renda
Média baixa renda
Baixa renda
Insumos
consumidor final
Setor de Produção
Preço de custo
comercialização
Alta renda
Materiais
Básicos
Privada
Imobiliária
Média
alta renda
Produção
Privada
Componentes
Média
baixa renda
Produção
Estatal
Estatal
(Cohab,CDHU)
Elementos e
Subsistemas
Baixa renda
Autoconstrução
Figura 3.1 – Modelagem da Cadeia Produtiva da Construção Civil – produção e comercialização de unidades habitacionais
Fonte: Estudo prospectivo da Cadeia Produtiva da Construção Civil no Brasil: produção e comercialização de unidades habitacionais – artigo ENTAC 2002
3.1.1
Análise de risco de crédito dos candidatos a financiamento
O objetivo da Avaliação de Risco de Crédito Pessoa Física é avaliar o risco de crédito do
cliente e da operação pretendida para concessão de crédito nas áreas comercial e habitacional.
Na Caixa, as avaliações de risco de crédito e de operação de crédito* são feitas no Sistema de
Risco de Crédito – SIRIC. O SIRIC avalia a Pessoa Física para mensurar o risco para
contratação de crédito. A avaliação da operação tem a finalidade de apurar o risco da
operação e a garantia oferecida para fins de aprovisionamento do crédito.
A capacidade de pagamento e o conceito apurado pelo SIRIC não determinam a efetivação da
contratação do crédito, sendo que o concessor – Caixa – observa criteriosamente, os limites
máximos e mínimos a serem contratados, além dos procedimentos operacionais normatizados
pelo gestor do produto. A Caixa trata as informações de modo sigiloso e com discrição, de
forma a não expor, indevidamente, sua própria imagem e a de seus clientes.
No Programa Carta de Crédito Caixa, bem como nos outros programas de financiamento
habitacional é obrigatória a realização de entrevista com o cliente para fins de avaliação de
risco de crédito. É necessária a identificação apropriada dos clientes, para conhecer o registro
de suas transações, a origem e legitimidade de seus recursos, e verificar a compatibilidade
entre a sua renda/faturamento e as suas movimentações financeiras, reconhecendo dessa
forma, possíveis condutas e atividades suspeitas.
É obrigatório na avaliação de risco de crédito o preenchimento da Ficha Cadastro, cujas
informações são conferidas com os documentos originais obrigatórios e respectivos
documentos de comprovação de renda.
Para avaliação do risco de crédito são consideradas a “Renda Comprovada” e a “Renda Não
Comprovada”. A apuração de renda, comprovada ou não, é efetuada por meio de documentos
hábeis, classificados como básicos e alternativos,1 podendo ser exigido um documento básico
e, na falta desse, no mínimo dois alternativos, se houver.
1
São exemplos de documentos básicos: CTPS devidamente atualizada, documentos comprobatórios do Imposto
de Renda, declaração do empregador, contra-cheques de remuneração mensal, extrato semestral emitido pelo
INSS, DARF ou “Carnê Leão”, extrato de aplicação em instituições financeiras, entre outros. Até o limite de 5
salários mínimos é admitida a comprovação de renda por meio de declaração do respectivo sindicato, que ateste
87
A Caixa efetua a apuração da Renda de acordo com o tipo de Renda declarada – comprovada
ou não comprovada, e nos casos em que o cliente comprovar mais de uma renda, a apuração é
feita separadamente. O tempo mínimo de renda exigido para operar com a Caixa é de 120
dias, consecutivos ou não, podendo ser computado o tempo de emprego anterior, desde que o
intervalo entre o anterior e o atual seja inferior a 12 meses.
A Renda Comprovada Bruta é composta dos créditos recebidos a título de remuneração pelo
exercício de atividade econômica. A Renda Comprovada Líquida é meramente informativa,
podendo ser informada na Ficha Cadastro o valor do salário líquido mensal do último
contracheque apresentado.
Com relação à apuração da Renda Não Comprovada, é realizada entrevista, direcionada e
criteriosa, onde o proponente/participante presta informações e apresenta documentos que
evidenciem a atividade exercida e compromissos e/ou movimentação financeira compatíveis
com as declarações prestadas, e documentos básicos para análise de crédito para operações no
âmbito habitacional. Os documentos adicionais apresentados, como extratos bancários, faturas
de cartões e pagamento de contas devem ser analisados para verificar a relação entre a renda
informada e a movimentação financeira. A renda obtida na atividade informal corresponde à
receita obtida menos as despesas necessárias ao exercício da atividade.
A aceitação da renda não comprovada está condicionada à ratificação das informações
prestadas, por meio da referência pessoal (que é informada na Ficha Cadastro). É importante
salientar que a atividade informal exercida por período inferior a 12 meses terá tratamento
diferenciado pelo SIRIC, que aplicará redutor não linear de até 25% no cálculo da renda não
comprovada.
ser a renda originária do exercício da profissão e prova de que o interessado está vinculado ao mesmo sindicato
há no mínimo 1 ano.
São exemplos de documentos alternativos: GR-FGTS, com a respectiva relação de empregados, extrato do
FGTS, RAIS, guia de recolhimento de contribuição sindical dos empregados, cópia da folha de pagamento dos
empregados, notas fiscais de venda, contrato de locação e arrendamento, Livro Caixa, Livro Diário, Recibos de
Pagamentos de Autônomos – RPA, comprovante de recolhimento do ISS, comprovante de imposto sobre serviço
descontado na fonte (fornecido pela firma locadora de serviços), contrato social e certidão atualizada da junta
comercial/declaração de firma individual, declaração de empresa (quando se tratar de sociedade), guia de
recolhimento do INSS referente ao Pró-Labore dos sócios, extrato de conta bancária comprovando crédito do
salário, entre outros.
88
No que diz respeito às pesquisas cadastrais e de relacionamento com a Caixa, estas são feitas
automaticamente pelo SIRIC, exceto às referentes ao SCR, que devem ser informadas
manualmente, pela própria Caixa, após consulta àqueles cadastros. A pesquisa cadastral é
composta pela verificação da existência de registro do CPF avaliado nos cadastros restritivos
de crédito internos e externos.2 Além das pesquisas cadastrais e de relacionamento, é feita
pelo SIRIC, de forma on-line, consulta ao SIAPC no momento da avaliação do cliente e da
operação de crédito.3
As metodologias aplicadas à apuração de risco de crédito são determinadas a partir de estudos
específicos para cada produto de crédito. Na avaliação de risco de crédito para as operações
do Programa Carta de Crédito Caixa é utilizada a metodologia de Credit Score4 (modelo de
avaliação de perfil).
O chamado “Credit Score” é um modelo estatístico (americano) para a decisão quanto à
aceitação de proponentes a um crédito, quer clientes novos, quer já clientes. Em cada fórmula
utilizada são atribuídos, estatisticamente, pesos (pontos) aos atributos das características e o
somatório dos pesos é chamado de score total. Cada score (ou classe de scores) corresponde a
uma probabilidade de sinistro no período de previsão. Esse modelo efetua automaticamente a
avaliação.
Na prática, o modelo de Credit Score compara as características do proponente ao
financiamento com as características referentes aos perfis de bons e maus pagadores e fornece
uma nota (score). A nota fornecida pelo modelo de Credit Score indicará, de acordo com a
2
Os cadastros externos são: SERASA (Centralização de Serviços dos Bancos S/A), CADIN (Cadastro
Informativo de Créditos não Quitados do Setor Público Federal), SCR (Sistema de Informações de Crédito do
Banco Central do Brasil).
Os cadastros internos são: SINAD, CONRES (Cadastro Informativo de Pessoas Físicas e Jurídicas com
relacionamento com a Caixa).
3
No CC Caixa, assim como em todos os programas de financiamento habitacional da Caixa Econômica Federal,
a avaliação de risco de crédito dos candidatos a financiamento é individual, de acordo com a renda do
proponente (pretenso mutuário) e das pessoas que compõem o seu grupo familiar (cônjuge, filhos). Porém,
existem casos, como em algumas operações de financiamento habitacional da África do Sul, em que as
avaliações são coletivas, ou seja, financia-se um empreendimento com várias unidades habitacionais, e avalia-se
o grupo como um todo, que dá a garantia para os membros individualmente.
4
Não só a Caixa, mas a grande maioria dos bancos trabalha, hoje em dia, com o sistema de avaliação americano
de Credit Score, que nada mais é do que um modelo estatístico de seleção de candidatos a crédito, utilizado para
selecionar clientes pessoas físicas e pré-aprovar linhas de crédito, facilitando dessa forma decisões mais seguras.
Trata-se, fundamentalmente, de levantar situações passadas e, através de tratamento matemático, encontrar um
modelo consistente que torne possível a tomada de decisões para o futuro de curto prazo.
89
pontuação, um maior ou menor risco de crédito para o proponente ao crédito. Essa mesma
nota determinará o conceito do cliente, disponível no relatório de avaliação.
A metodologia do Credit Score utilizada para avaliação de risco dos contratos do CC Caixa é
baseada na experiência da carteira da própria Instituição (através do histórico de bons e maus
pagadores). Na Caixa, o Credit Score, que é uma análise discriminante usada como
instrumento de concessão de crédito para pessoa física, tem como base uma amostra de fichas
cadastrais de seus clientes com histórico conhecido, que foi estudada e separada em dois
grupos: o grupo considerado “bom” e o grupo que foi considerado “mau”.
Após ser definido pela Caixa o conceito de bom e mau (ou, mais exatamente, o “tipo de
cliente que é interessante para a Instituição obter ou conservar, e o tipo de cliente com o qual
não se quer trabalhar), a Caixa estudou cada grupo de acordo com suas características de
idade, renda, propriedades, situação profissional, etc., de forma a obter o seu perfil. Isto feito,
montou-se um modelo estatístico (através de análise discriminante), que torna possível a
tomada de decisões de crédito mais objetivas, num modelo consistente, mais aderentes à
política de crédito da empresa e, comprovadamente, de menor risco do que as obtidas com os
métodos tradicionais.
Cabe ressaltar, que na análise do cálculo de risco, o SIRIC ainda não utiliza critérios de ordem
urbanista, tais como localização do imóvel (bairro, cidade, município), distribuição de
investimentos na cidade, caracterização da região e do entorno (quanto a usos predominantes,
infra-estrutura urbana, serviços públicos e comunitários), liquidez do imóvel no mercado
imobiliário local (se é afetada por fatores significativamente valorizantes ou não), condições
de estabilidade e habitabilidade do imóvel, entre outros. Esses aspectos somente são
observados no processo de avaliação do imóvel, para subsidiar as operações de crédito. Ou
seja, a problemática urbana (como a valorização e desvalorização urbana) ainda não está
incorporada nos modelos de cálculo de risco.
As avaliações de risco de crédito são solicitadas pelos pontos de venda (agências da Caixa),
após a digitação e a homologação dos dados da Ficha Cadastro no SIRIC. No geral, a
avaliação de risco de crédito habitacional, incluindo o CC Caixa, envolve a avaliação do
grupo habitacional constituído pelo proponente, participante (s) e dos respectivos cônjuges.
Essa avaliação é precedida de entrevista – fase preliminar à realização da operação de crédito.
90
O processo de crédito é composto das seguintes etapas: entrevista, avaliação de risco do
tomador/grupo familiar, avaliação de risco da operação e contratação. Essas etapas se interrelacionam, ou seja, cada uma sofre a influência das anteriores, tendo, com ponto de partida, a
entrevista. É com base na entrevista que os modelos estatísticos de credit score, inseridos no
SIRIC, definem o perfil e a capacidade de pagamento do proponente ao crédito. Sendo assim,
pode-se afirmar que a entrevista é um instrumento primordial para a qualificação do risco de
crédito das operações de crédito.
A política de limites para operações habitacionais considera a renda bruta do tomador,
participante (s) e grupo (s) familiar (es). O fluxo financeiro do grupo é determinado a partir da
renda total menos as despesas apuradas, que resulta na renda final para habitação. São
deduzidos da renda final para habitação os compromissos apurados, resultando no fluxo
financeiro final.
A esta renda é aplicado o percentual definido pelo gestor do produto (no caso do CC Caixa
30%) para verificar o comprometimento máximo para o produto em questão. A prestação a
contratar é determinada então pelo menor valor entre o fluxo financeiro final e o
comprometimento máximo para o produto.
As informações sobre o resultado da avaliação são emitidas mediante relatórios de avaliação
de risco de crédito, que expressam:
Resultado “Aceito” ou “Não aceito”
Prestação máxima a contratar
Cota do financiamento habitacional
Registros sobre operações contratadas
Registros cadastrais identificados na pesquisa automática e manual
Registro do conceito no SIAPC
O resultado da avaliação não é suficiente para autorizar a contratação do crédito, devendo
serem obedecidas as determinações normativas do CC Caixa e o regime de alçadas*. A Caixa
pode efetuar uma reavaliação de clientes independentemente do resultado da avaliação
anterior. Para reavaliações, devem ser observados as ocorrências, os relacionamentos e os
quadros de valores que são passíveis de alterações.
91
Nas avaliações de operações para habitação pode ser utilizado o Critério Julgamental*. É de
responsabilidade do Comitê de Crédito e Renegociação* do PV (Ponto de Venda) a seleção
dos casos para serem submetidos ao Critério Julgamental e do Comitê de Crédito e
Renegociação do EN (Escritório de Negócios) a análise e a aprovação, ou não, de avaliações
pelo Critério Julgamental encaminhadas pelo PV.
Não é permitida avaliação pelo critério julgamental ao cliente cujo motivo da reprovação seja:
Restrição cadastral
Histórico de inadimplência com a Caixa
Incapacidade de pagamento
Existência de contrato de renegociação com a Caixa em situação de ativo
A contratação de uma operação de crédito habitacional é precedida da avaliação da operação,
que tem seu conceito determinado com base no conceito do candidato, aliado à garantia
oferecida.
Cabe enfatizar que os valores referentes ao imóvel, ao financiamento pretendido e à prestação,
(de acordo com a simulação no sistema), devem estar devidamente definidos, pois subsidiarão
a avaliação de risco de crédito da proposta no âmbito do CC Caixa.
Uma pesquisa realizada pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado do Rio
de Janeiro – CRECI – em 2004, apurou que a insuficiência de renda é o principal motivo de
rejeição de pedidos de financiamento imobiliário feitos aos bancos.5 Ela somou 50,81% das
respostas na consulta. O segundo motivo de rejeição do crédito — 30,27% das respostas —
foi problemas com a documentação do imóvel e dos compradores e vendedores. Em terceiro
lugar aparece a restrição de crédito, 7,57%, e em quarto, a idade dos interessados no
financiamento, com 3,24% do total. Outros motivos somaram 8,11% das respostas.
5
Os bancos que participaram da pesquisa do Creci foram a Caixa Econômica Federal, Bradesco, Itaú, Unibanco,
Banco Real/ABN e Santander.
92
3,24% 8,11%
7,57%
50,8%
30,27%
Insuficiência de renda
Problemas de documentação (do imóvel, dos compradores ou dos vendedores)
Restrição de crédito
Idade dos interessados ao financiamento
Outros motivos
Gráfico 3.1 – Motivos de Rejeição de Solicitações de financiamentos imobiliários
Fonte: Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Rio de Janeiro – CRECI/RJ, 2004
Cabe enfatizar que todas as medidas tomadas pela Caixa na análise de crédito dos candidatos
a financiamento, são com vistas à reduzir o risco de inadimplência dos créditos concedidos.
Sumariamente, risco significa incerteza, imponderável, imprevisível, e estes (a
incerteza, a imponderabilidade e a imprevisibilidade) situam-se, necessária e
unicamente, no futuro. Assim, embora a análise de crédito deva lidar com eventos
passados do tomador de empréstimos (a análise histórica), as decisões de crédito
devem considerar primordialmente o futuro desse mesmo tomador. O risco situa-se
no futuro; no passado, encontra-se apenas história; história relevante ao extremo, é
bem verdade, mas apenas história... (SCHRINCKEL, 1995)
93
A Caixa, que adota instrumentos na concessão do crédito que utilizam desde o simples
preenchimento de cadastro do cliente até a avaliação do contrato pelo departamento jurídico,
busca aprimoramento e segurança da Instituição, com vistas ao retorno dos recursos
emprestados, trazendo garantia e segurança a seus poupadores e correntistas.
Compatibilizar indexadores e mecanismos que mantenham a capacidade de pagamento dos
financiamentos concedidos, aliado a uma diversificação do portfólio de aplicações e o
combate à inadimplência, são fatores essenciais para se manterem condições de alocações de
recursos em um maior número de financiamentos habitacionais.
3.1.2
O risco de inadimplência e as possibilidades de ocorrência de pré-pagamentos
Desde a implementação do Plano Real, em 1994, o País passou a conviver com uma elevação
do índice de inadimplência em todos os setores da economia nacional. A população, já
habituada a índices de inflação acima dos 1.000% anuais, começou a conviver com uma
economia estável, com inflação abaixo dos 20% ao ano. Foi necessário então, uma adaptação
à nova realidade: não existem mais os reajustes mensais de salário e nem as aplicações
bancárias de over-night, open-market, onde era possível proteger, de certa forma, os salários
da inflação, por meio da compra de títulos públicos federais, que davam lastro ao Governo
Federal para rolar a dívida pública interna.
Dentro dessa nova realidade econômica, a sociedade brasileira teve que se acostumar com um
salário sem alterações mensais indexadas pela inflação e passou a contar com um orçamento
doméstico fixo (sem a “ilusão” da inflação) e com despesas que teoricamente deveriam ser
totalmente pagas com o mesmo.
O risco de inadimplência pode ser definido como o risco de perda pela incapacidade de
pagamento do tomador de um empréstimo, contraparte de um contrato ou emissor de um
título. A principal causa da inadimplência no Brasil está relacionada à instabilidade
macroeconômica do país. Pode-se afirmar que a partir de 1994 institucionalizou-se a
inadimplência no Brasil. Nessa época, o Banco Central criou normas de renegociação de
dívidas, tamanha a crise que se instalou pela falta de pagamento nos mais diversos setores da
economia brasileira.
94
“O cliente que queria pagar seus compromissos em dia, se os atrasasse, poderia renegociar
com taxas menores. O próprio Banco Central criou condições para renegociação com
privilégios de prazos e de taxas.” (GRANEMANN, 2001)
Na Caixa, principalmente na área de habitação, com seus contratos já extremamente
desequilibrados financeiramente, a inadimplência também aumentou (segundo declarações da
própria instituição). O Governo Federal editou uma Medida Provisória, oferecendo desconto
para quitação do financiamento da casa própria, de modo a minimizar estes desequilíbrios
financeiros, originados por vários planos econômicos, implementados em governos anteriores.
Para a Caixa (Boletim da Caixa, Fatos de um Ano Positivo, 1999), essa Medida Provisória
proporcionou, além da liquidação de contratos desequilibrados financeiramente, uma nova
injeção de recursos no mercado.
A quitação antecipada ou a renegociação dos contratos habitacionais foram
oferecidas aos mutuários, durante todo o ano, com descontos, variando de 10% a
90% do saldo devedor. Uma oferta que atraiu 209 mil famílias, cujos acordos
permitiram converter R$ 1,5 bilhão para novos fundos habitacionais e lançar novos
programas. (Boletim da Caixa, 1999)
O elevado custo de crédito em geral, principalmente de crédito habitacional, resulta em parte,
do alto risco de inadimplência dos devedores. Quanto maior o risco da inadimplência de
crédito maior o seu custo, formando, assim, um círculo vicioso entre a alta estrutura de custo e
o risco de crédito.6
Os juros cobrados nas operações de crédito são compostos de várias parcelas. Uma parte
destes juros remunera os aplicadores na instituição financeira. Outra parte remunera a
instituição financeira que faz a intermediação, seus custos e também seu lucro. Por fim, uma
terceira parte serve para cobrir o risco de inadimplência da operação, ou seja, o risco de que
parte dos devedores não vai honrar seus compromissos. Quanto maior o risco de
inadimplência, maior será a taxa de juros, para compensar as perdas (ou seja, existe uma
“socialização dos riscos”, feita através das altas taxas de juros praticadas nos contratos de
financiamento).
6
O aumento do volume de crédito deve ser acompanhado pelo aumento médio da renda, sendo que caso
contrário, o risco de inadimplência torna-se maior.
95
Uma outra definição de risco de crédito aborda não a taxa de inadimplência absoluta, mas a
variabilidade das taxas de inadimplência relativa à taxa de inadimplência esperada em um
determinado produto. Utiliza-se essa definição porque a taxa de juros já estaria ajustada para a
taxa de inadimplência esperada.
O risco de crédito sofre influência de eventos específicos relacionados a determinados setores
econômicos e/ou das condições econômicas; diminui durante um período de expansão
econômica, mantendo a taxa de inadimplência baixa, enquanto aumenta durante períodos de
recessão econômica, tornando mais difícil o pagamento dos empréstimos.
Em uma operação de financiamento imobiliário – neste caso, do CC Caixa – é essencial a
análise dos diversos componentes que afetam a probabilidade de inadimplência do mutuário,
daí, a extrema importância de uma análise de risco de crédito dos candidatos a financiamento
baseada em critérios bem definidos.
A forma de amortização do financiamento é um fator que tem influência direta na
inadimplência do mutuário. No Sistema de Amortização Constante – SAC, que é utilizado
atualmente no CC Caixa, os pagamentos são calculados de forma que, a cada prestação, o
valor amortizado seja constante, quitando a dívida no último período. Nesse caso, como o
montante amortizado é constante, o principal vai diminuindo uniformemente até a exaustão
total da dívida.
Assim, o risco de inadimplência no SAC é menor do que em um financiamento baseado na
Tabela Price, caracterizado por uma amortização mais lenta no início do período, quando o
principal é maior, fazendo com que o pagamento de juros ocupe grande parte do valor da
prestação, seguido de uma elevação constante da amortização com o passar do tempo.7
7
No Sistema de Amortização Constante (SAC) as parcelas são iguais entre si. Os juros são calculados a cada
período, multiplicando-se a taxa de juros contratada pelo saldo devedor existente no período anterior. Nesse
sistema, o credor exige a devolução do principal em “ ”parcelas iguais, incidindo os juros sobre o saldo devedor.
Na Tabela Price (também conhecida como “Sistema Francês”) as prestações são iguais e calculadas de tal modo
que uma parte paga os juros e a outra parte paga o principal da dívida. A dívida fica completamente saldada na
última prestação. Nesse sistema, o mutuário obriga-se a devolver o principal mais os juros em prestações iguais
entre si e periódicas. As prestações são constantes e a parcela de juros decresce com o tempo, ao passo que a
parcela de amortização aumenta com o tempo, de forma exponencial. É importante que o tomador do
empréstimo saiba como calcular a prestação, para tomar conhecimento do que está pagando de juros, bem como
o valor do principal da dívida cobrada. A Caixa atualmente, utiliza em seus programas de financiamento
habitacional a Tabela Price e o SAC, sendo que no Programa Carta de Crédito Caixa – objeto desse estudo – só é
utilizado o SAC.
96
Na tentativa de tornar mais fácil o acesso aos financiamentos imobiliários e diminuir o risco
de inadimplência, os bancos que trabalham com crédito imobiliário solicitaram ao Governo
que os futuros mutuários possam descontar as parcelas do financiamento direto na folha de
pagamento (o chamado crédito consignado);8 projeto este que ainda encontra-se em estudo.
As argumentações favoráveis são que além da diminuição da inadimplência, a compra de um
imóvel com crédito consignado pode alongar os prazos de pagamento e até diminuir os juros
para o consumidor.
A Caixa já opera o desconto em folha para financiamentos no âmbito do CC Caixa (bem
como para financiamentos de outros programas habitacionais). Esse procedimento é feito
apenas com empresas que fecharam acordos de até 15 anos com o banco, para prestação de
vários serviços. São empresas públicas e privadas que participam do Programa Caixa
Trabalhador.
O prazo de amortização também é um fator relevante no que diz respeito à inadimplência. O
pagamento de amortizações aumenta o montante despendido no imóvel, reduzindo a
possibilidade de inadimplência. Desta forma, contratos de financiamento imobiliário com
prazo maior apresentam maiores probabilidades de perdas, devido ao fato de apresentarem
perfis de amortização mais lentos. (VALPASSOS, 2003).
Nesse contexto, outro elemento que deve ser citado diz respeito à utilização do imóvel. O
mutuário que mora no imóvel financiado tem menos incentivo a ficar inadimplente, caso em
que perderia sua própria residência (principalmente quando a garantia utilizada é a Alienação
Fiduciária, como no CC Caixa), do que aquele que o usa como objeto de investimento ou
outros fins.
Ainda com relação à inadimplência, o valor da propriedade é um fator de peso, pois a
probabilidade de inadimplência está diretamente relacionada ao preço do imóvel.9 Isso
decorre do fato de que o mercado para imóveis muito caros é limitado e, portanto, sua revenda
8
Segundo o SECOVI-SP mesmo sem o crédito consignado é cada vez maior o número de mutuários que paga as
parcelas em dia.
9
A própria inadimplência, ocorrida de forma explosiva em meados da década de 80, foi o resultado do aumento
do comprometimento de renda dos compradores, gerado pelas sucessivas tentativas de adaptar o sistema à
dinâmica especulativa de produção.
97
pode se tornar mais complexa em ambientes econômicos adversos, gerando dificuldades ao
mutuário, e conseqüentemente ao investidor. (VALPASSOS, 2003).
Considerando todas as modalidades do Programa Carta de Crédito Caixa, detectamos que dos
contratos atualmente em vigência, de um total de 116.506 contratos, 12.582 estão em atraso
acima de 60 dias (o que representa 10,8% do total) e 9.793 estão em atraso acima de 90 dias
(o equivalente a 8,41% dos contratos).10
É importante dizer que os recursos utilizados nos financiamentos do CC Caixa são finitos, e
para não desequilibrar o sistema de concessão de créditos imobiliários, é de extrema
importância o retorno desses recursos emprestados, para que os mesmos possam ser
novamente injetados na economia na forma de novos financiamentos.11
Ou seja, o aumento do problema da inadimplência pode inviabilizar novos financiamentos
para a aquisição da casa própria por várias outras famílias. Dessa forma, a falta de
pagamentos dos atuais financiamentos imobiliários acaba por impossibilitar a Instituição
repor novos recursos nesse mercado.
“A qualidade das garantias tem sido um dos problemas mais agudos na área de crédito
imobiliário, em que a inadimplência é elevada e o número de ações é expresso em centenas de
milhares.” (ABECIP, 2001)
Com relação à ocorrência de pré-pagamentos, a Lei 9.514, que rege o SFI, veda a
possibilidade de proibir pagamentos antecipados da dívida,12 porém ela permite que sejam
aplicadas penalidades ao mutuário em casos de pré-pagamentos. Isso porque o pagamento
10
Somente a título de comparação, analisando todas as modalidades dos Programas do FGTS, dos 1.066.043 de
contratos em vigência, 110.126 estão inadimplentes acima de 60 dias (10,33%) e 78.957 estão inadimplentes
acima de 90 dias (7,41%). Concluímos que, comparando-se os programas que utilizam recursos CAIXA (recurso
mais oneroso) e FGTS, no que diz respeito à inadimplência, o comportamento dos contratos é semelhante.
11
A Caixa criou, a partir de 1999, Gerências de Recuperação de Ativos (GIRAT), que são gestoras do processo
de cobrança de inadimplência dos créditos concedidos pela Empresa. Essa Gerência possui analistas
especializados em cobrança de ativos que são responsáveis pelo acompanhamento das empresas contratadas pela
Caixa para executar os servi;os de cobrança. Tal Gerência também é responsável pela recuperação dos créditos
inadimplentes e pelo planejamento de ações e atitudes corretivas de créditos inadimplentes.
12
“O crédito imobiliário caucionado poderá ser substituído por outro crédito da mesma natureza por iniciativa do
emitente da Letra de Crédito Imobiliário, nos casos de liquidação ou vencimento antecipados do crédito, ou por
solicitação justificada do credor da letra.” (Art. 4º, § 2º - Medida Provisória 2.223, de 4 de setembro de 2001)
98
antecipado da dívida pode representar perdas ao investidor/financiador (há casos em que o
rendimento no prazo pré-estabelecido é maior que o montante pago pelo mutuário).
No âmbito do CC Caixa, a apuração do valor para liquidação antecipada* da dívida é
composta pelo saldo devedor acrescido dos juros remuneratórios referentes ao período
compreendido entre a data de assinatura do contrato ou da última atualização contratual, se já
ocorrida, e a data do evento, adicionado de eventuais débitos em atraso. Pode ocorrer também,
a realização de amortizações extraordinárias para a redução do prazo de financiamento ou do
valor dos encargos*. O abatimento do montante oferecido para amortização deve ser
precedido da cobrança de juros remuneratórios.13
Dentro do Programa Carta de Crédito Caixa, os novos valores dos encargos mensais e/ou
prazo remanescente resultantes da amortização extraordinária são apurados em função do
saldo devedor já amortizado, da taxa de juros, do sistema de amortização e do prazo
remanescente, não se interrompendo a contagem do período para efeito de recálculo do
encargo mensal.
Analisando-se o CC Caixa, nota-se que nessa linha de crédito os principais aspectos na
determinação da probabilidade da ocorrência de pré-pagamentos são referentes tanto a
aspectos individuais, pouco relacionados a aspectos do mercado financeiro (tais como
transferência de trabalho, compra de uma residência mais cara, entre outros), quanto a
aspectos gerais da economia, tais como as variáveis macroeconômicas relevantes e a taxa de
juros. Cabe dizer que a maior taxa de pré-pagamentos é decorrente de aspectos gerais do setor
econômico.14
13
O valor do financiamento será restituído à Caixa, acrescido dos juros remuneratórios cobrados à seguinte taxa:
TR + 18 a.a., nominal proporcional a 1,5% a.m.
14
Segundo a SUHAB – Superintendência Nacional de Habitação, da Caixa Econômica Federal.
Tabela 3.2 – Inadimplência CC Caixa – Total país
3.2
A INFLUÊNCIA DO MERCADO SECUNDÁRIO
O mercado secundário de imóveis é extremamente importante na análise de um programa de
financiamento imobiliário, posto que uma parte considerável das aquisições de imóveis
residenciais depende da venda ou do repasse do financiamento do imóvel anterior, que será
substituído. Como exemplo, podemos afirmar que famílias com rendimento entre 10 e 20
salários mínimos são totalmente dependentes do financiamento e só vão para outro imóvel
quando sentem segurança de que poderão investir sem terem problemas de inadimplência
futuros.1
Além disso, a alimentação do ciclo de valorização fundiária-imobiliária (que baseia-se em um
sistema de financiamento que viabilize o acesso a imóveis com valores cada vez mais altos)
depende em parte da liquidez do mercado secundário de imóveis.2 As transações que ocorrem
nesse mercado necessitam, em tese, que haja um encontro de interesses.
Segundo a Medida Provisória 252, a “MP do Bem” (que entrou em vigor em janeiro de 2006),
cujos dispositivos buscam incrementar o mercado imobiliário e incentivar a formação da
poupança de longo prazo – no que diz respeito às mudanças para o setor imobiliário e da
construção civil – o contribuinte que vender o imóvel para comprar outro terá isenção de
Imposto de Renda sobre o lucro imobiliário, desde que a transação seja feita em 180 dias. O
intervalo para que este benefício seja usado é de cinco anos entre uma transação e outra. Na
prática, isso significa que o consumidor que deseja vender o imóvel e comprar outro terá 15%
a mais (o percentual que seria deduzido do Imposto de Renda) para comprar uma nova casa
ou apartamento. A mudança, na verdade, é um retorno ao que era aplicado como regra até
1988 e foi modificado pelas oscilações da economia.
É interessante dizer que a efetiva implementação da securitização de créditos imobiliários e as
limitações para a participação de investidores institucionais em imóveis e incorporações
tendem a fazer com que o mercado secundário seja a forma mais segura e adequada para
1
Fonte: Caixa Econômica Federal
O Sistema Financeiro da Habitação – SFI , criado em 1997 através da Lei 9.514 estabeleceu as bases formais
para um mercado secundário de crédito imobiliário, com o objetivo de dar liquidez ao sistema, até então
dependente das captações em caderneta de poupança e de repasses de fundos geridos pelo governo. Entretanto, o
mercado secundário de crédito imobiliário no Brasil ainda não se estabeleceu de forma sólida - o que continua
limitando a liquidez no mercado primário – e os ganhos vinculados à provisão de recursos para esse segmento
não são muito observados (COSTA, 2004).
2
101
viabilizar o aporte de recursos necessários para os grandes projetos imobiliários, garantida a
rentabilidade e a liquidez exigida por esse segmento.
Quanto ao mercado secundário de imóveis propriamente dito, pode-se afirmar que desde 2002
este passou a receber aplicações de uma parte do dinheiro do Fundo de Garantia por Tempo
de Serviço - FGTS. Nesse mercado, empresas compram empréstimos e hipotecas imobiliários
e revendem a investidores como bancos e fundos de pensão.
Nesse mesmo ano a Caixa firmou um acordo com a Companhia Brasileira de Securitização CIBRASEC, através do qual a CIBRASEC passou a assumir milhões de reais em
empréstimos liberados pela Caixa, para pessoas que compraram a casa própria através de
financiamentos. Segundo os termos desse Acordo, a CIBRASEC ficou responsável por R$ 58
milhões (em financiamentos habitacionais operacionalizados pela Caixa), provenientes de
1.876 contratos com prazos de amortização de 15 anos.
Com isso, a CIBRASEC passa a ser a responsável pelo recebimento dos empréstimos
concedidos aos mutuários. A empresa transforma as dívidas dos mutuários em papéis, os
Certificados de Recebíveis Imobiliários – CRIs*, e revende os títulos ao FGTS. Isso significa
que nesses casos a Caixa passa a receber à vista recursos que seus clientes levariam 15 anos
para pagar. A grande vantagem desse sistema é que não é necessário esperar o pagamento dos
financiamentos pelos mutuários para a abertura de créditos para outras pessoas.
Esse acordo firmado entre a Caixa e a CIBRASEC beneficia vários programas de financiamento
habitacional da Caixa, e em especial aqueles voltados para as classes média e alta, como o
Programa Carta de Crédito Caixa. Isto ocorre devido ao fato das respectivas operações
estarem atreladas a um maior volume de recursos, que retornam à Instituição em um período
de tempo mais curto, facilitando as possibilidades de novas contratações.
Destacamos por fim, que o desenvolvimento de instituições de mercado secundário apoiadas
pelos Governos, assim como um ordenamento jurídico de regulamentação para a securitização
contribuem para a ampliação do acesso a novas fontes de recursos para financiamento
imobiliário.
102
3.3
O EFEITO DA DINÂMICA ECONÔMICA SOBRE O PROGRAMA CC CAIXA
A evidência empírica hoje disponível indica que os ciclos mais longos de crescimento
econômico, em geral, são decorrentes de aumentos iniciais da eficiência econômica, muitas
vezes conseqüência de reformas institucionais, que resultam em aumentos da produtividade
como um todo, da renda e da taxa de retorno das decisões de investimento, induzindo,
posteriormente, aumentos na taxa de investimento na economia.
Essa caracterização é consistente com a realidade brasileira, que indica a causalidade da taxa
de crescimento econômico e da produtividade no país para a taxa de investimento,
desencadeando o círculo virtuoso de crescimento econômico. O crescimento estimula as
decisões de investimento, enquanto a estabilidade econômica permite que pessoas e empresas
se concentrem em planos de médio e longo prazos.
Deve-se aproveitar a estabilização macroeconômica e a retomada do nível de
produção para adotar políticas ativas de estímulo ao aumento da produtividade, à
difusão de novas tecnologias, ao desenvolvimento institucional do mercado de
crédito, ao investimento em infraestrutura e de incentivo ao empreendedorismo, de
modo a garantir sólidos fundamentos para que nossa economia possa iniciar um
ciclo longo de crescimento econômico. (SECRETARIA DE POLÍTICA
ECONÔMICA - MF, 2004)
Na área de crédito em geral, as medidas decorrentes do crescimento econômico devem
objetivar o desenvolvimento de novos instrumentos para aprimorar o financiamento privado e
o sistema de securitização, além de buscar o aperfeiçoamento dos instrumentos já existentes e
criar condições para a queda das taxas de juros de mercado.
Nesse contexto, vale lembrar que um fator que também teve sua parcela de contribuição para
o crescimento econômico recente foi a desoneração da poupança de longo prazo, que
promove a redução dos custos do investimento e incentiva a formação de fontes de
financiamento para prazos mais longos. Além disso, foram reduzidos os impostos e
contribuições sobre o mercado de capitais e instrumentos de securitização, com destaque para
a construção civil.
103
Deve-se objetivar não apenas a redução do custo do novo investimento, mas também
o custo do seu financiamento, assim como estimular a formação de poupança de
prazo longo e, portanto, aumentar a taxa de crescimento do produto potencial da
nossa economia. (SECRETARIA DE POLÍTICA ECONÔMICA - MF, 2004)
Ao longo dos últimos anos, pode-se observar no Brasil um expressivo avanço na
modernização do mercado de crédito, inclusive o imobiliário – em grande parte
acompanhando os avanços tecnológicos da última década – bem como da estrutura de
fiscalização e supervisão bancária; entretanto, ainda há muito que avançar.
No mercado brasileiro, um dos fatores mais evidentes que justificam o baixo volume e o
elevado custo do crédito são os longos e onerosos processos de execução das garantias e
ressarcimento de dívidas, prevalecendo, inclusive, a incerteza se após esses processos as
dívidas serão ou não pagas.3 No crédito imobiliário, esse problema foi atacado com a
introdução da Alienação Fiduciária de Bens Imóveis – que teve início com o SFI.
É evidente a influência da dinâmica da economia sobre o mercado de imóveis4 e
conseqüentemente sobre as operações de financiamento imobiliário. O Programa Carta de
Crédito Caixa é uma linha de financiamento bastante suscetível às mudanças na economia do
País.
Com a implantação do Plano Real, o Sistema Financeiro Nacional teve que se adaptar à nova
realidade, ou seja, um novo processo de estabilização da economia. Acostumados com
inflação alta, onde as principais receitas vinham do “float” e elevados “spreads”, os bancos
passaram por profundas modificações. O mercado os obrigou a um redimensionamento e
criatividade para buscar novas fontes de receitas. Nesse contexto, foi criado o Programa Carta
de Crédito Caixa.
3
Naturalmente, os maus pagadores representam uma parcela menor do universo dos mutuários. Contudo, na
ausência de informações que permitam, antes da concessão de crédito, diferenciar os bons dos maus pagadores,
os primeiros acabam sendo penalizados, problema que é conhecido na literatura econômica como seleção
adversa. (VICRE – Vice-presidência de Crédito da Caixa Econômica Federal)
4
Como exemplo, podemos citar que no ciclo expansivo de 1985/87 ocorreu aumento da área média das unidades
concomitantemente com o aumento do preço do metro quadrado. Este fenômeno sucedeu em várias cidades do
País, tendo como base os efeitos do Plano Cruzado que, além de gerar um crescimento da massa salarial, tornou
atrativo o investimento imobiliário frente aos outros ativos para um conjunto de capitais sobrantes que circulam
na economia. (RIBEIRO, 1996)
104
Desde a sua criação até a sua interrupção temporária, o CC Caixa sofreu modificações em sua
formatação, em função principalmente, do cenário econômico existente no Brasil. Por
exemplo, o limite máximo de financiamento do imóvel, que anteriormente não existia, passou
a ser de R$ 500 mil, caindo para R$ 180 mil em meados de 2000. Além disso, houve também
uma redução progressiva na quota de financiamento dos imóveis (tabela 2.4). Essas mudanças
ocorreram principalmente devido a fortes pressões de setores da economia, como o setor da
construção civil, cuja demanda e oferta para a classe média é maior do que para a classe alta.
Outra mudança significativa no CC Caixa decorrente dos rumos do sistema econômico foi a
passagem do SFH para o SFI, visando com essa modificação, um aumento considerável no
número de contratações de financiamentos. Além disso, com a introdução da Alienação
Fiduciária como garantia dos contratos, era também esperado uma redução nos casos de
inadimplência.
A principal causa da interrupção do CC Caixa em 2001 foi a regra (decorrente do sistema
econômico vigente) definida pelo Banco Central, para que as instituições bancárias
obedecessem uma relação entre limites de aplicação em financiamento de habitação e saldo de
caderneta de poupança. A Caixa estava com problemas de sobreaplicação, e se aplicasse os
recursos do CC Caixa no mercado financeiro, por exemplo, teria uma lucratividade bastante
superior, devido à taxa de juros bem mais elevada. Esse é um claro exemplo da forte
influência que a dinâmica econômica exerce sobre o Programa.
Com a reativação do Programa em 2003, após um período de interrupção (a classe média
estava com poucas opções para financiar o imóvel próprio, devido ao fechamento de várias
linhas de crédito habitacional para esse segmento), sua formatação havia sido modificada em
vários aspectos: limites e quotas de financiamento, sistema de amortização e taxa de juros.
Essa nova formatação, que levava em consideração os parâmetros da economia na época, não
foi bem vista pelo mercado, e em junho de 2004 novas alterações foram necessárias. No final
desse mesmo ano ainda foram feitos alguns ajustes, que ainda estão em vigência no período
atual (tabela 2.4).
Quanto à mudança do sistema de amortização – do SACRE para o SAC – podemos dizer que
o SACRE consiste numa variação do SAC, do qual retirou-se a razão de decréscimo,
mantendo-se as prestações constantes, aumentando-se a parcela de amortização, ou seja, de
105
retorno do capital investido, por força da redução da parcela relativa aos juros sobre o saldo
devedor. Ou seja, a adoção do SAC pelo CC Caixa significa portanto, que as parcelas passam
a ser iguais entre si, e os juros calculados a cada período (multiplicando-se a taxa de juros
contratada pelo saldo devedor existente no período anterior).
Quando o CC Caixa foi reativado, a idéia era reduzir o custo do financiamento e aumentar o
acesso ao crédito, principalmente, através da introdução de novos instrumentos no mercado de
crédito, mais modernos, eficientes e juridicamente mais seguros. Destacam-se os instrumentos
de securitização de créditos, que contribuem para o desenvolvimento de uma fonte importante
de captação de recursos ainda não amplamente utilizada na nossa economia, que é o mercado
de capitais.
Quanto às mais recentes medidas econômicas relacionadas à construção civil, destacam-se a
criação de novos instrumentos de crédito e regimes tributários adequados às suas
características setoriais, reduzindo o custo do financiamento de produção e investimento.5
Foram adotadas medidas tendo por objetivo reduzir a insegurança dos mutuários e a
incidência tributária sobre a compra ou financiamento de novas residências.
A forte retração do crédito do setor imobiliário, observada desde o começo dos anos noventa,
decorreu de mecanismos de financiamento inapropriados e da adoção de planos econômicos e
mudanças legais que resultaram em desequilíbrios nos contratos de financiamentos
habitacionais. Esse quadro agravou-se pela elevação do nível de inadimplência das carteiras,
interrupção dos fluxos de pagamento em função de inúmeras ações na Justiça e ainda pela
dificuldade na retomada das garantias vinculadas aos financiamentos.
A nova formatação do Programa Carta de Crédito Caixa foi uma resposta à dinâmica da
economia, cuja gestão macroeconômica preconizava um maior comprometimento com o
fomento ao mercado imobiliário no País. O objetivo principal era a adoção de medidas para
estimular o desenvolvimento do financiamento privado na construção civil, por meio da
5 A Lei nº 10.931/2004 desenvolveu e aperfeiçoou os instrumentos de financiamento e securitização no
segmento imobiliário. O setor da construção civil apresenta grande importância para a economia nacional, por
várias razões, dentre as quais destacam-se aqui apenas duas: (i) pelo lado da demanda, devido ao seu efeito na
redução do déficit habitacional brasileiro, e (ii) pelo lado da oferta, devido ao peso expressivo do setor, que
responde por 21% da indústria brasileira e apresenta significativa capacidade de geração de empregos.
106
introdução e aperfeiçoamento dos instrumentos de crédito e securitização, a melhoria da
segurança jurídica para mutuários e financiadores, e um regime tributário mais eficiente.
Algumas medidas de aperfeiçoamento legal e institucional que colaboram para o
desenvolvimento do mercado de crédito imobiliário de forma sustentável e que permitem a
canalização de novos recursos privados para o financiamento habitacional são: Patrimônio de
Afetação,6 Títulos de Securitização de Créditos do Setor Imobiliário, Carta Garantia*. Todos
eles, decorrentes de decisões relacionadas às prioridades da gestão econômica, estão
devidamente contemplados no CC Caixa.
Nas últimas duas décadas houve no âmbito do SBPE um predomínio de queda significativa
nas unidades contratadas, refletindo uma diminuição continuada das disponibilidades
ofertadas pela caderneta de poupança. Mais recentemente, algumas medidas governamentais
de estímulo ao funcionamento mais ativo do SBPE em direção ao crédito imobiliário e a
perspectiva de que a remuneração das cadernetas pode se tornar mais atraente em função de
previsíveis quedas na taxa de juros de referência, acabaram por resultar num crescimento das
captações nesse ativo e num aumento visível nas operações de financiamento imobiliário.7
Uma nova linha de crédito voltada para a classe média, fundamentada em recursos da
caderneta de poupança e baseada no SFI, passou a ser disponibilizada pela Caixa em
dezembro de 2005 – a Carta de Crédito SBPE – CC SBPE. Essa linha estará aberta até
dezembro de 2006 e sua grande vantagem é a taxa de juros aplicada, de 10 a 12% ao ano,
variando de acordo com o prazo de pagamento.
Sem dúvida alguma, o CC SBPE provoca um impacto no CC Caixa, pois o público alvo é
semelhante, e suas condições são mais atrativas. No entanto, ele só afeta parte do Programa,
pois nele existe um limite máximo de valor venal do imóvel, que é de R$ 350 mil e um limite
máximo de financiamento, que é de R$ 245 mil. Ou seja, imóveis que necessitem de uma
6
A Lei nº 10.931/2004 atribui maior segurança jurídica e eficiência econômica ao financiamento imobiliário,
mediante instrumentos como o Patrimônio de Afetação de incorporações imobiliárias, a Letra de Crédito
Imobiliário e a Cédula de Crédito Imobiliário.
7
As fontes de recursos para o Subsistema de Mercado estão baseadas na captação via cadernetas de poupança e
demais instrumentos de atração de investidores institucionais e pessoas físicas, tais como os relacionados ao
fortalecimento e ampliação da presença no mercado de capitais dos títulos securitizados lastreados em recebíveis
imobiliários, e outras modalidades.
107
parcela de financiamento maior ou que sejam avaliados em valores superiores a R$ 350 mil
não podem ser financiados pelo CC SBPE, enquanto que no CC Caixa não existe restrição
dessa natureza.
O que se pode apreender com essa breve reflexão é que existe uma estreita relação entre o
setor imobiliário, a dinâmica econômica e o mercado financeiro; sendo que ocorrências em
um deles acabam por gerar impactos nos demais, desencadeando mudanças significativas, que
podem ser decisivas para o bom andamento ou não dos mesmos.
“Os efeitos da política econômico-financeira, que freqüentemente alternam orientações
expansivas e recessivas, geram conjunturas de entrada e saída de capitais na produção
habitacional e no mercado imobiliário.” (RIBEIRO, 1996)
“(...) a ação de fatores macroeconômicos tem suplantado quaisquer eventuais particularidades
locais na determinação do comportamento dos mercados imobiliários das grandes cidades
brasileiras.” (LEAL, 1992)
108
3.4
O FINANCIAMENTO DE IMÓVEIS NOVOS E USADOS - EXISTEM DIFERENÇAS?
É considerado imóvel novo aquele que não tenha sido transacionado anteriormente e nunca
tenha sido habitado. É considerado imóvel usado aquele que já tenha sido transacionado ou
ocupado anteriormente.
O mercado imobiliário funciona como um complexo interligado em que os imóveis usados,
mais baratos que os novos de condições semelhantes, são uma opção natural de compra inicial
e/ou de troca de endereço por espaço, fornecendo os recursos a quem já possui casa própria
para dar o passo adiante, usualmente de aquisição de imóvel novo e maior porte.
“A indústria imobiliária funciona como a indústria automobilística: há consumidores
que não têm carro e que precisam de financiamento integral para comprar o seu
primeiro veículo, e há os que têm automóvel, mas só conseguem trocá-lo por um
zero quilômetro porque há financiamento para os interessados em comprar os
usados” (JOSÉ AUGUSTO VIANA NETO, presidente do Creci/SP, 2004)
De acordo com informações da Câmara Brasileira da Indústria da Construção – CBIC, para o
setor da construção civil as políticas públicas recentes não priorizam a construção de imóveis
novos. Segundo empresários do setor houve um excessivo direcionamento dos financiamentos
habitacionais à aquisição de materiais de construção, imóveis usados, lotes urbanos, reforma e
ampliação. Na análise da CBIC, isso prejudicou o financiamento da produção de imóveis
novos, fato este que não ajuda a diminuir o déficit habitacional, nem a criar mais empregos e
renda na economia brasileira.
Podemos dizer entretanto, que na verdade, sem a venda de imóveis usados mais baratos são
paralisadas todas as operações subseqüentes de um universo muito maior. Um mercado inerte
não gera impostos, e deixa de absorver mão-de-obra não especializada – acaba inclusive,
gerando demissões.
Por outro lado, segundo o Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo –
Creci/SP, a mecânica natural do mercado (venda de um imóvel usado para a compra de um
imóvel novo) foi durante muito tempo distorcida pelo privilégio que se dava ao financiamento
de imóveis novos.
109
Segundo o Creci/SP essa distorção contribuiu para o encolhimento do mercado como um
todo, eliminado o direito de escolha dos compradores (que sem crédito para o usado, eram
forçados a comprar os novos) e criando uma reserva de mercado para os empreendedores que
conseguiam acesso ao financiamento bancário para repassar aos compradores finais.
A recente decisão do governo de aumentar o percentual de recursos vinculados a
créditos do FCVS — Fundo de Compensação das Variações Salariais — que os
bancos têm de aplicar no financiamento imobiliário só deverá ter efeito, e reduzido,
em nichos do mercado de imóveis novos, mas não resolverá o problema da indústria
habitacional como um todo porque deixa de fora os usados e não estende o crédito a
100% do valor de venda do imóvel (JOSÉ AUGUSTO VIANA NETO, presidente
do Creci/SP, 2004)
Em 2001, o governo decidiu em reunião do Conselho Monetário Nacional – CMN, ampliar
para os candidatos a mutuário de um imóvel usado os benefícios do pacote habitacional
anunciado em janeiro/01 dentro do Sistema Financeiro de Habitação – SFH para imóveis
novos. Em janeiro, havia sido autorizado para empreendimentos novos o aumento de R$ 300
mil para R$ 350 mil no valor máximo do imóvel a ser financiado, ajustando os valores do
SFH aos preços de mercado, e a elevação de R$ 150 mil para R$ 245 mil do valor máximo de
financiamento de imóveis pelo SFH.
A decisão do governo foi embasada na dinâmica do mercado. Para estimular os empréstimos
do SFH a taxas inferiores ao teto permitido (12% ao ano), o CMN autorizou que não fosse
cumprida a exigibilidade de aplicação nesta modalidade de 65% dos depósitos da poupança.
A contrapartida era que houvesse crescimento no volume de empréstimos do conjunto dos
bancos pelo SFH a cada trimestre. Ao final do ano (2001), a meta de expansão havia sido
alcançada.
No âmbito do Programa Carta de Crédito Caixa, ao compararmos as contratações de imóveis
novos e usados no Brasil, temos que: no período analisado (de 1996 a 2006), somente em
2001 (ano no final do qual foi interrompida a linha para aquisição de imóveis) o número de
contratos de imóveis novos foi superior ao de imóveis usados.8 Conseqüentemente, o volume
8
Vale colocar aqui que, curiosamente, justamente em 2001, ano em que as contratações de imóveis novos
superaram a contratação de imóveis usados (no âmbito do CC Caixa), o governo em reunião do CMN decidiu
ampliar para mutuários de imóveis usados os benefícios do pacote habitacional anunciado em janeiro/01 dentro
do Sistema Financeiro de Habitação (SFH) para imóveis novos. Nesse ano, o Programa CC Caixa já trabalhava
110
de recursos (valor total dos contratos) também foi durante esse período de análise maior para
as contratações de imóveis usados (com exceção de 2001).
Quanto ao custo médio por unidade, este sofreu oscilação ao longo do período, sendo que de
1996 a 1998 o custo do imóvel usado ficou maior. Em 1999, o maior custo ficou com o
imóvel novo, em 2000 voltou para o imóvel usado, em 2001 novamente o imóvel novo, em
2002 imóvel usado (não houve contratações de imóveis novos nesse ano), e a partir de 2003, o
custo do imóvel novo permanece mais elevado.
Cabe ressaltar que em 2002 não houve nenhum contrato de imóveis novos. As contratações de
imóveis usados que foram feitas nesse ano já tinham iniciado seu processo
(tramitação/negocição) no ano anterior.
Quanto à população beneficiada, o quadro é semelhante ao do número de contratos efetivados,
o que é bastante coerente: ou seja, somente em 2001 a população beneficiada por imóveis
novos foi maior do que a beneficiada por imóveis usados.
Os preços praticados nas transações com o estoque habitacional (imóveis novos e
usados) fornecem o parâmetro que determina o fluxo de produção de novas
habitações ou o nível da atividade de edificação. As diferenças entre os preços do
estoque e os custos de produção de imóveis novos definem o patamar de
rentabilidade vigente no setor, orientando, portanto, o volume de investimentos.
(LEAL, 1992)
com o Sistema Financeiro Imobiliário (SFI), portanto o pacote anunciado que beneficiava as operações de
financiamento de imóveis usados, nada afetou as contratações no âmbito do CC Caixa.
Tabela 3.3 – Imóvel novo e usado – CC Caixa – Total país
3.5
UMA COMPARAÇÃO DO CC CAIXA COM OS PROGRAMAS SIMILARES DO MERCADO
Em meados da década de 90, a estabilização monetária no Brasil fez com que o grau de
incerteza do mercado se reduzisse, e as operações de crédito a prazos maiores – como os
financiamentos imobiliários – foram facilitadas. O controle inflacionário contribuiu para a
redução dos efeitos da crise econômica sobre a produção imobiliária empresarial e o setor
habitacional passou por uma reestruturação. A Caixa retomou com mais força os
financiamentos habitacionais e os bancos privados intensificaram os investimentos no setor
imobiliário.
Atualmente vários bancos privados trabalham com linhas de crédito via Sistema Financeiro da
Habitação – SFH abertas para a classe média. A participação dos bancos privados nesse nicho
do mercado vem sendo ampliada: por exemplo, de R$ 3 bilhões em 2004 para R$ 4,5 bilhões
em 2005. O que se pode afirmar é que quanto mais agentes atuando nesse mercado melhor
para o consumidor.
A Caixa opera hoje em financiamentos habitacionais, com juros que variam de 6 % a 12,5 %
ao ano, mais TR, de acordo com o programa utilizado. A taxa de 12,5 %, que é a mais cara, é
a taxa cobrada nos contratos do Programa Carta de Crédito Caixa. Está em estudo, pela equipe
gestora, uma proposta para reduzir a taxa de juros, sob a justificativa de que a Caixa precisa
ficar mais competitiva, devido ao fato de algumas instituições bancárias privadas oferecerem
taxas reduzidas no crédito imobiliário para programas semelhantes.
Entretanto, cabe ressaltar que não somente a taxa de juros deve ser observada nas
comparações entre linhas de crédito similares, mas também as taxas de administração e os
seguros devem ser computados, pois tudo isso tem impacto nas prestações.
Alguns bancos privados aceitam inclusive, negociar as condições de crédito com o candidato
a mutuário, se o mesmo já mantiver algum tipo de relacionamento com o banco. É que de
acordo com o relacionamento que se tem com um banco, é possível obter condições diferentes
das oferecidas no portfólio de produtos, desde a isenção de taxas até a redução de juros.
A maioria dos programas do mercado similares ao CC Caixa operam pelo SFI. Embora a
Caixa no âmbito do SFH já tenha emprestado mais do que captado em recursos, foi criado na
113
própria Caixa em novembro de 2005 a Carta de Crédito SBPE (justamente para ampliar a
competitividade da Caixa nas classes média e alta), que não deixa de ser um concorrente do
CC Caixa.
Como a Caixa financia imóveis novos e usados e é o maior operador desse tipo de crédito no
mercado imobiliário brasileiro, a Carta de Crédito Caixa é bastante conhecida – tanto pelos
mutuários quanto pelos bancos privados que trabalham com financiamento habitacional.
Uma pesquisa feita pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo
– Creci/SP – em 2005, sobre as instituições que trabalham com crédito habitacional, apurou
que o Banco Itaú (segundo maior banco privado do País) aparece com quase o dobro de
citações do Bradesco, que é o primeiro no ranking (após a Caixa), entre as instituições que os
corretores de imóveis sabem que concedem financiamento para a compra da casa própria.
Na pergunta “além da Caixa Econômica Federal, que outros bancos você conhece que estão
concedendo financiamento imobiliário?”, o Itaú totalizou 26,54% das respostas e o Bradesco,
15,21%. O terceiro banco mais citado foi o Unibanco, com 13,59%. Os outros dois bancos de
grande porte que aparecem na seqüência foram o Real/ABN, com 10,03% das respostas, e o
Santander/Banespa, com 8,41%. A Caixa concentra 85,2% dos financiamentos habitacionais
concedidos no país, ficando os demais bancos com 14,8%.1
Entre os bancos que financiam imóveis usados, a maioria (25,27%) opta por conceder aos
compradores financiamento equivalente a 70% do valor do imóvel desejado. O financiamento
de 60% do valor foi citado por 20,88% dos corretores consultados na pesquisa Creci, e
15,38% mencionaram o financiamento de 50% do imóvel. Apenas 3,3% dos corretores
consultados disseram ter conhecimento de bancos que financiam até 80% do valor de venda
dos imóveis usados.
Comparando a Carta de Crédito Caixa com programas de financiamento similares de outros
bancos, o CC Caixa é o que tem o prazo mais longo do mercado (20 anos, enquanto a média é
15) e também o maior percentual de financiamento (80% contra 70% dos demais agentes).
Cabe dizer, que quanto mais longo o prazo, mais juro se paga.
1
Segundo os dados da pesquisa realizada pelo Creci/SP, em fevereiro de 2005.
114
T
100
80
60
85,2%
40
20
14,8%
0
CAIXA
Outros bancos
Gráfico 3.2 – Total de financiamentos habitacionais concedidos no Brasil
Fonte: Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo – CRECI/SP, 2004
Bancos
30
25
20
15
26,54%
10
15,21%
13,59%
10,03%
5
8,41%
0
Itaú
Bradesco
Unibanco
Real/ABN
Santander/Banespa
Gráfico 3.3 – Bancos conhecidos como concessores de financiamento imobiliário
Fonte: Conselho Regional de Corretores de Imóveis de São Paulo – CRECI/SP, 2004
115
A decisão pelo percentual do imóvel a ser financiado está diretamente relacionada ao valor da
prestação que será paga. Normalmente, o mutuário do Programa Carta de Crédito Caixa faz a
opção de financiar o máximo possível (a prestação será maior quanto maior for o valor
financiado).
A medida em que o valor financiado é maior e a taxa de juros é aplicada sobre o saldo
devedor, o mutuário pagará juros na mesma proporção; maior o valor financiado, maiores os
juros incidentes sobre o mesmo.
Simulações
Os resultados obtidos a partir dos mesmos dados para diversos programas de bancos
diferentes representam apenas uma simulação e não valem como proposta, pois estão sujeitos
a alterações de acordo com a apuração da capacidade de pagamento e à aprovação da análise
de risco a ser efetuada pelas respectivas instituições. Poderá haver alteração das taxas, dos
prazos e demais condições, de acordo com a época em que forem feitas as consultas.
Tabela 3.4 – Linhas de Crédito Habitacional
CAIXA
Programa
Modalidade
Comprometimento renda
Porcentagem financiamento
Prazo financiamento máximo
Sistema de amortização
Sistema de financiamento
Garantia
Bradesco
Real
Unibanco
Itaú
HSBC
Santander
Carta de Crédito Crédito Imobiliário Crédito Imobiliário Crédito Imobiliário Crédito Imobiliário Crédito Imobiliário
Super Casa 10
Caixa
Bradesco
Real
Unibanco
Itaú
HSBC
aquisição de imóvel aquisição de imóvel aquisição de imóvel aquisição de imóvel aquisição de imóvel
taxa de mercado aquisição de imóvel
residencial
residencial
residencial
residencial
residencial
residencial
residencial
no máximo 30%
no máximo 25%
no máximo 25%
no máximo 25%
no máximo 25%
no máximo 25%
no máximo 27%
até 80% do valor do até 70% do valor do até 70% do valor do até 70% do valor do até 60% do valor do até 70% do valor do até 70% do valor do
imóvel
imóvel
imóvel
imóvel
imóvel
imóvel
imóvel
até 240 meses
até 180 meses
até 180 meses
até 180 meses
até 180 meses
até 180 meses
até 180 meses
SAC
SAC
SAC
SAC
SAC
SAC
SAC
SFI
SFI
SFI
SFI
SFI
SFI
SFI
alienação fiduciária alienação fiduciária alienação fiduciária alienação fiduciária alienação fiduciária alienação fiduciária alienação fiduciária
12,50%
13,00%
13,00%
12,80%
12,80%
13,00%
13,00%
Renda familiar (em R$)
15.000,00
15.000,00
15.000,00
15.000,00
15.000,00
15.000,00
15.000,00
Valor do imóvel (em R$)
380.000,00
380.000,00
380.000,00
380.000,00
380.000,00
380.000,00
380.000,00
Valor da operação (em R$)
200.000,00
200.000,00
200.000,00
200.000,00
200.000,00
200.000,00
200.000,00
180 meses
180 meses
180 meses
180 meses
180 meses
180 meses
180 meses
3.868,89
3.202,06
3.299,24
3.249,40
3.265,92
3.374,29
3.345,93
Taxa de juros (a.a.)
Prazo de financiamento
Seguro + TOM
Valor prestação mensal (em R$)
Fonte: Bancos pesquisados
Posição: fev/2006
A seguir, apresentamos algumas simulações de evoluções de supostos contratos no âmbito do
CC Caixa. A planilha a seguir permite simular essas evoluções, disponibilizando para
alterações a data de nascimento do mutuário, o valor do imóvel, o valor do financiamento
pretendido, o prazo de financiamento, a projeção da TR e a operação desejada (cabe ressaltar
que a TR utilizada na simulação é projetada e os valores são ajustados à medida em que o
governo faça a divulgação do índice).
Apresentamos na Tabela 3.5 três simulações diferentes, para um mutuário de 31 anos que
financiará parte de um imóvel no valor de R$ 380 mil, em um prazo de 240 meses (20 anos),
com uma TR projetada de 0,19% a.m: na primeira simulação o valor a ser financiado é de R$
250 mil, na segunda de R$ 275 mil e na terceira de R$ 300 mil.
Tabela 3.5 – Simulador de Evolução Contrato CC Caixa
119
120
3.6
OS FINANCIAMENTOS DIRETOS COM AS INCORPORADORAS - UM PROBLEMA?
As incorporadoras passaram a financiar (com maior intensidade) imóveis diretamente para os
compradores, sem intermédio bancário, devido ao encolhimento do sistema formal de
financiamento imobiliário, que causou uma grande desintermediação financeira do setor. Isto
ocorreu entre meados das décadas de 80 e 90, período em que os financiamentos públicos
para habitação foram praticamente suspensos, e houve uma forte retração na produção de
novas moradias, inclusive para as classes média e alta.
Numa tentativa de contornar a crise instaurada, as incorporadoras passaram a oferecer
financiamento direto aos seus compradores, através do parcelamento do preço de venda dos
imóveis – em alguns casos, foram utilizados modelos de autofinanciamento baseado em
consórcios. Essa alternativa, que surgiu de forma contida e de certo modo sem muita
credibilidade, ao longo do tempo passou a ocupar um espaço relevante no mercado
imobiliário (embora a lógica da incorporação imobiliária promova altos custos sociais, ao
elevar o preço dos imóveis).
Durante muito tempo existiu uma lacuna no mercado para a classe média alta, pois os
recursos disponíveis para o financiamento de imóveis a partir de R$ 350 mil não eram
suficientes para atender a todos os clientes. Esse fato fez com que a grande maioria dos
clientes que compram imóveis novos financiasse diretamente com os incorporadores.
“Hoje não existe efetivamente um mercado imobiliário no Rio de Janeiro, já que mais da
metade da oferta tem preço superior a R$ 350 mil, e isso atinge no máximo 5% da
população”. (MÁRCIO FORTES, presidente da Associação de Dirigentes de Empresas do
Mercado Imobiliário – Ademi, 2004)
Atualmente, grande parte das construtoras/incorporadoras que financiam seus imóveis
diretamente ao consumidor, já o fazem antes mesmo do início da obra. Alguns
empreendimentos são totalmente vendidos assim que lançados, ou seja, bem antes da entrega
das unidades.1
1
Note-se que o custo da terra não fica definido no momento da negociação do terreno, pois irá depender das
condições de realização do empreendimento (por exemplo, preço e velocidade de venda das unidades). Os
terrenos são negociados com base no preço vigente da habitação. O incorporador corre o risco de flutuações na
diferença entre o preço da habitação e o custo de construção durante o período entre a aquisição do terreno e a
122
A justificativa para tal procedimento é que o imóvel na planta pode ser comprado por um
preço inferior ao do imóvel pronto, pois além do risco, leva-se em consideração o tempo de
construção. Normalmente, quando os imóveis são financiados na planta, utiliza-se o INCC
(Índice Nacional do Custo da Construção - FGV) como índice de correção das parcelas até a
conclusão da obra. Após a conclusão, faz-se a migração do INCC para outro índice como o
IGP-M (Índice Geral de Preços de Mercado - FGV) ou o IGP-DI (Índice Geral de Preços Disponibilidade Interna - FGV).
Além da correção pelo INCC, as incorporadoras costumavam cobrar ainda juros anuais
durante o período de construção dos imóveis. Em 2001, o Ministério da Justiça aprovou uma
Portaria Ministerial que considera essa cobrança como abusiva; entretanto, ainda hoje existem
contratos de financiamento de imóveis na planta que prevêem este tipo de cobrança.
A tendência para o ano de 2006 é que haja um aumento nos investimentos no mercado
imobiliário. As vantagens de se comprar um imóvel na planta financiado direto com a
incorporadora podem ser grandes. Além de não haver mais a cobrança de juros durante a obra
(embora ainda existam empresas que utilizem essa prática ilegal), os imóveis na planta têm
condições de pagamento cada vez melhores, com longos prazos para prestações. Outra
vantagem está na possibilidade de o comprador poder escolher materiais e fazer pequenas
mudanças no projeto durante a construção de seu imóvel.
Progressivamente os compradores estão perdendo o receio de comprar imóveis na planta, que
são indiscutivelmente mais baratos do que imóveis prontos. Segundo empresários do setor, o
que falta para esse mercado decolar é a redução da taxa de juros (além é claro, de um maior
“refinamento” da adequação dos sistemas de financiamento – a dimensão dos juros e prazos e
suas garantias exigidas).
No que diz respeito aos imóveis prontos, o financiamento direto com as incorporadoras deixa
a desejar com relação ao financiamento bancário. Isso porque sendo o preço do imóvel mais
elevado, vale mais a pena financiar através de uma instituição financeira, que normalmente,
produção e comercialização do empreendimento. O terreno, freqüentemente, é transacionado por permuta de
unidades a construir. Isso diminui em parte o risco do incorporador, mas, por outro lado, torna rígido o custo do
terreno.
123
oferece prazos maiores e juros um pouco mais baixos do que os oferecidos pelas
incorporadoras em geral.
O financiamento direto com a construtora é mais caro. No financiamento bancário, o
empreendedor recebe o valor do imóvel à vista, o que aumenta a capacidade
construtiva da empresa. Assim, aumenta a oferta, o que certamente vai se refletir no
preço, que tende a cair. (ALEXANDRE SOARES, diretor comercial da Habitare
Construtora e Incorporadora, 2005).
No que se refere aos imóveis em construção, o financiamento direto com as incorporadoras
normalmente adota como regra, no tocante à inadimplência, o seguinte: fica estipulado no
contrato que a impontualidade de qualquer pagamento por parte do comprador caracteriza a
mora de pleno direito, ficando expresso que a ultrapassagem dos dias marcados para os
resgates das parcelas componentes do saldo total, determina a incidência de juros de 1% ao
mês, e se o pagamento se efetuar além do dia estabelecido para o seu vencimento, se
acrescenta a multa de cunho moratório, que é de 10%. Após 20 dias contados da data do
vencimento sem que o comprador satisfaça a obrigação poderá a incorporadora promover
Interpelação (assegurada por lei) e considerar a rescindido o contrato, com as conseqüências
previstas no mesmo.
O que podemos depreender é que os financiamentos diretos com as incorporadoras só são
competitivos quando se trata de imóveis em construção (embora a análise de risco de crédito
tanto para imóveis na planta quanto para imóveis prontos seja menos rigorosa nas
incorporadoras). Para imóveis prontos os financiamentos bancários ainda são mais atrativos
para os pretensos mutuários.
124
4.
O CASO DO RIO DE JANEIRO:
uma avaliação do CC Caixa na capital carioca
4.1
ÁREAS ONDE HÁ UMA MAIOR UTILIZAÇÃO DO CC CAIXA
A estruturação espacial da cidade do Rio de Janeiro gerou desigualdades de condições de vida
entre os territórios da metrópole e segregação residencial, resultados da ação social de grupos
sociais específicos, com o objetivo de apropriar a renda real – desigual acesso ao consumo de
bens e serviços coletivos, e aos ganhos conseqüentes da valorização imobiliária das áreas
dotadas de maiores atrativos.1
No Rio de Janeiro, com a crise do Sistema Financeiro de Habitação – SFH, a produção das
grandes empresas tendenciou a se concentrar nas áreas nobres da cidade. Até 1995 pode-se
destacar duas tendências marcantes na produção imobiliária empresarial do Rio: a retração da
oferta de moradia, e a mudança do padrão dessa oferta com a redução do porte dos
empreendimentos e com o aumento do tamanho médio e do preço das unidades lançadas –
elitização do mercado imobiliário carioca.2 (LAGO, 2002)
A produção de mercado na cidade do Rio de Janeiro até a metade da década de 90,
apresentou um perfil de estagnação, pois não se verificam aumentos na produção
física e no volume dos investimentos realizados. Ao mesmo tempo, ocorreu
significativo crescimento do preço e do tamanho médio das unidades, o que revela
um movimento de elitização. (RIBEIRO, 1996)
A partir de meados dos anos 90, vários bairros da zona sul carioca começaram a sofrer um
processo mais intenso de renovação do seu estoque imobiliário pelas grandes empresas
incorporadoras. Pode-se destacar, sobre as tendências do setor de incorporação imobiliária,
que o reaquecimento da produção intensificou a renovação do estoque na zona sul – elitização
do mercado. Observa-se também uma elitização da população residente em áreas com
relevante intervenção do capital imobiliário, responsável por mudanças de uso do espaço.
“...verificamos que se produziram imóveis predominantemente destinados aos estratos de alta
renda, em zonas da cidade consideradas nobres.” (RIBEIRO, 1996)
1
O caso do Rio de Janeiro pode ser considerado típico do que ocorreu nas grandes cidades brasileiras.
Uma importante questão a ser observada é a percepção de que promoveu-se, mais do que a elitização do
produto habitacional em si, uma enorme elitização do crédito imobiliário.
2
126
A zona sul do Rio de Janeiro compõe-se de áreas com vantagens em termos de qualidade do
solo urbano e de acesso às “amenidades naturais” relacionadas à proximidade da praia e das
áreas verdes – situação bastante valorizada na cultura predominante desde os anos 40.
“Cabe ressaltar que os preços dos imóveis nessas áreas são elevados e ainda sofrem grande
diferenciação em situações específicas de microlocalização.”(LAGO, 2002)
Na zona sul, onde estão as áreas mais bem equipadas e mais valorizadas da cidade,
encontram-se os grupos sociais de mais alta renda, e ocorrem privilégios quanto aos
investimentos públicos, o que provoca e alimenta um ciclo vicioso, cuja tendência é aumentar
cada vez mais a desigualdade social na cidade – desigualdade esta que torna-se um
mecanismo da questão distributiva.
A zona sul da cidade do Rio de Janeiro é hoje uma região onde há uma relativa escassez do
solo urbano. De acordo com a permanência ou o aumento dessa escassez, a valorização dos
imóveis situados nessa área tende a crescer. A tendência inclusive, é que essa valorização
imobiliária seja maior que as dívidas decorrentes do financiamento dos imóveis.3
A oferta de novos imóveis na zona sul do Rio de Janeiro tem seu principal fundamento na
lógica da incorporação imobiliária, que promove altos custos sociais, à medida em que eleva
os preços desses imóveis.4 O preço dos imóveis nas áreas privilegiadas do Rio de Janeiro –
onde estão as camadas da população de maior renda – são superiores à média nacional
(quando comparados àqueles de áreas semelhantes em outras metrópoles brasileiras).5
Os imóveis situados na zona sul do Rio de Janeiro estão localizados em uma área que envolve
uma expectativa de valorização futura nas próximas décadas, e por isso são vistos como uma
3
Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança - ABECIP
Este comportamento no mercado ocorreu juntamente com a mudança na organização de uma parcela dos
capitais de incorporação, aos quais aparecem articulados grandes empresas imobiliárias, proprietários de terra e o
Estado. Devemos considerar que há hoje uma profunda diferenciação na produção do mercado no Rio de
Janeiro, com o surgimento de incorporadores de micro, pequeno, médio e grande porte, que participam de modo
desigual na formação da oferta de moradias. A partir da década de 80, ocorreu uma forte tendência ao
estabelecimento de submercados na cidade, nos quais encontramos uma distribuição diferenciada dos
incorporadores segundo o porte. Se tomarmos a Barra da Tijuca, por exemplo, que se constitui hoje na frente de
expansão da produção imobiliária na cidade, encontramos uma estrutura de oferta controlada pelos grandes
incorporadores. (RIBEIRO, 1996)
5
Segundo a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança - ABECIP
4
127
opção de investimento patrimonial em que a decisão de financiamento (condições e taxas de
juros) poderá ser cotejada com o preço esperado no futuro e as outras opções de aplicação em
ativos. Assim, as opções de financiamento influenciam o tempo de ocupação e a
transformação do solo urbano. As diferentes formas de financiamento são um parâmetro na
forma e na temporalidade das mudanças do uso da terra urbana.
Na zona sul do Rio de Janeiro há uma maior especulação imobiliária e valorização fundiária,
devido à escassez de áreas a serem ocupadas, o que supostamente traz conseqüências
específicas para o mercado de imóveis – tanto novos quanto usados. A produção do espaço
nessa localidade gera regiões que, devido ao elevado preço do solo urbano só são acessíveis
às classes mais altas da população – que têm disponibilidade de comprometer uma parcela
maior de recursos na aquisição de imóveis, seja por meio de financiamento (clientes
potenciais do Programa Carta de Crédito Caixa) ou não.
128
Tabela 4.1 – Contratos CC Caixa – Município do Rio de Janeiro – 1996 a 2006
Bairro
Barra da Tijuca
Copacabana
Recreio dos Bandeirantes
Jacarepaguá
Botafogo
Flamengo
Ilha do Governador
Tijuca
Laranjeiras
Vila Isabel
Leblon
São Conrado
Ipanema
Méier
Grajaú
Catete
Humaitá
Lagoa
Jardim Botânico
Santa Teresa
Rio Comprido
Gávea
Glória
Cosme Velho
Lins
Campo Grande
Andaraí
Centro
Leme
Cachambi
Maracanã
Urca
Bonsucesso
Penha
Bento Ribeiro
São Cristóvão
Alto da Boa Vista
Praça da Bandeira
Colégio
Estácio
Olaria
Joá
Marechal Hermes
Pavuna
Santa Cruz
Vargem Grande
Cidade Nova
TOTAL
Quantidade
contratos
2886
1910
1741
1421
984
953
935
861
697
602
493
475
473
469
412
355
350
339
319
315
311
275
263
228
198
197
179
126
117
101
98
71
69
51
42
36
35
34
33
30
30
23
23
14
13
11
10
19608
em unidades
Fonte: CAIXA - SIFOB e SIACI
Posição: 31/01/2006
Tabela 4.2 – Contratos CC Caixa por bairro em cada região – Município do Rio de Janeiro – 1996 a 2006
Contratos CC Caixa
Região
Zona Norte
Ilha do Governador
Tijuca
Vila Isabel
Méier
Grajaú
Rio Comprido
Lins
Andaraí
Cachambi
Maracanã
Bonsucesso
Penha
Bento Ribeiro
São Cristóvão
Alto da Boa Vista
Praça da Bandeira
Colégio
Estácio
Olaria
Marechal Hermes
Pavuna
Fonte: CAIXA - SIFOB e SIACI
Posição: 31/01/2006
Quantidade
contratos
4563
935
861
602
469
412
311
198
179
101
98
69
51
42
36
35
34
33
30
30
23
14
Região
Zona Sul
Copacabana
Botafogo
Flamengo
Laranjeiras
Leblon
São Conrado
Ipanema
Catete
Humaitá
Lagoa
Jardim Botânico
Gávea
Glória
Cosme Velho
Leme
Urca
Joá
Município Rio de Janeiro
Quantidade
contratos
8325
1910
984
953
697
493
475
473
355
350
339
319
275
263
228
117
71
23
Região
Zona Oeste
Barra da Tijuca
Recreio dos Bandeirantes
Jacarepaguá
Campo Grande
Santa Cruz
Vargem Grande
1996 a 2006
Quantidade
contratos
6269
2886
1741
1421
197
13
11
Quantidade
contratos
451
Área Central
Santa Teresa
315
Centro
126
Cidade Nova
10
Região
Total de contratos: 19608
quantidade contratos em unidades
Analisando as operações de financiamento no âmbito do Programa Carta de Crédito Caixa nos
últimos dez anos (a partir de 1996) no município do Rio de Janeiro, observamos que até o
final de janeiro de 2006 foram fechados 19.608 (dezenove mil, seiscentos e oito) contratos.
Essas contratações foram feitas em 47 bairros da cidade, situados nas zonas norte, sul, oeste e
área central, conforme se apresenta:6
Zona Norte: total de 4.563 contratos abrangendo 21 bairros:
Ilha do Governador, Tijuca, Vila Isabel, Méier, Grajaú, Rio Comprido,
Lins, Andaraí, Cachambi, Maracanã, Bonsucesso, Penha, Bento Ribeiro,
São Cristóvão, Alto da Boa Vista, Praça da Bandeira, Colégio, Estácio,
Olaria, Marechal Hermes e Pavuna.
Zona Sul: total de 8.325 contratos abrangendo 17 bairros:
Copacabana, Botafogo, Flamengo, Laranjeiras, Leblon, São Conrado,
Ipanema, Catete, Humaitá, Lagoa, Jardim Botânico, Gávea, Glória, Cosme
Velho, Leme, Urca e Joá.
Zona Oeste: total de 6.259 contratos abrangendo 6 bairros:
Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes, Jacarepaguá, Campo Grande,
Santa Cruz e Vargem Grande.
Área Central: total de 451 contratos abrangendo 3 bairros:
Santa Teresa, Centro e Cidade Nova.
A partir desses dados pode-se apreender que, de acordo com o observado anteriormente, a
zona sul do Rio aparece como uma região privilegiada, na qual o espaço urbano está acessível
para camadas sociais com renda mais elevada. Quase a metade dos contratos firmados durante
o período em análise referem-se a imóveis localizados nessa região, embora o número de
bairros com contratos CC Caixa na zona norte seja maior que na zona sul.
________________________
6
A inclusão dos bairros em cada região não foi feita por RAs (Regiões Administrativas – definidas pela
Prefeitura da Cidade do Rio de Janeiro), embora as tenha levado em consideração; e sim por uma classificação
meramente geográfica.
131
Após a zona sul, a segunda região que aparece com o maior número de contratos CC Caixa é
a zona oeste, mesmo abrangendo somente 6 bairros. Só a Barra da Tijuca7, o Recreio dos
Bandeirantes e Jacarepaguá (áreas de expansão urbana) representam mais de 30% dos
contratos realizados em todo o município.
Na seqüência, aparece a zona norte, que embora abranja o maior número de bairros com
relação às outras regiões, mostra-se com uma participação pouco expressiva, exceto em cinco
dos 21 bairros nos quais foram registradas contratações no âmbito do Programa. Isso remonta
à idéia de segregação urbana na cidade, que é decorrente da estruturação espacial existente.
Os bairros da zona norte do Rio de Janeiro, que são menos privilegiados no que diz respeito
aos investimentos públicos, são compostos na sua maioria (naturalmente, com algumas
exceções), por camadas populacionais de rendas mais modestas. O que torna-se compatível
com os dados apresentados, já que as contratações do Carta de Crédito Caixa pressupõem,
pelas características do Programa, um público alvo com renda mais elevada.
A região que aparece com o menor número de contratos é a área central da cidade, com
apenas 451 registros em 10 anos. Nessa área, somente o bairro Santa Teresa configura-se
como residencial, sendo que nesse bairro o perfil da população é uma classe com rendimentos
medianos, não muito voltada para o enquadramento nos padrões do CC Caixa.
Pode-se dizer então, que as áreas da cidade do Rio de Janeiro onde há uma maior utilização de
operações de financiamento no Programa Carta de Crédito Caixa, são a zona sul8,
prioritariamente, juntamente com a Barra da Tijuca, Recreio dos Bandeirantes e Jacarepaguá
(bairros da zona oeste da capital). Segundo um estudo da própria Caixa, nessas mesmas
regiões estão também a maior parte dos contratos de financiamento habitacional em
programas de bancos privados semelhantes ao CC Caixa.
_______________________
7
“A Barra da Tijuca trata-se de uma região que se caracteriza por uma homogeneidade de renda, concentrando
as camadas mais favorecidas da população, e por forte exclusão social. (...) O foco preferencial da ação dos
grandes e megaincorporadores na Barra da Tijuca é favorecido pela estrutura fundiária altamente concentrada,
que permite ampliar a escala dos empreendimentos, em grandes glebas, possibilitando o planejamento de longo
prazo e práticas de lançamentos em etapas. Assim, valoriza-se o empreendimento gradativamente pela
internalização do processo de geração de sobrelucros de localização. A existência e a permanência de normas
edilícias estáveis é outro fator que favorece essa concentração.” (CARDOSO, 2000)
8
“Os grandes e mega incorporadores atuam preferencialmente na área delimitada pelas RAs do Leblon, de
Copacabana, de Botafogo, da Tijuca e da Barra da Tijuca.” (CARDOSO, 2000)
132
A segregação residencial e as desigualdades de condições de vida entre os territórios
do Rio de Janeiro resultam da ação dos grupos sociais interessados na apropriação
da renda real, entendida como o acesso desigual ao consumo dos bens e serviços
coletivos e aos ganhos decorrentes da valorização imobiliária e fundiária dos
terrenos mais bem equipados. Como as regiões de maior renda real são as que
concentram os segmentos de maior renda monetária, forma-se um processo de
causação circular que tende sempre a instaurar e aumentar a desigualdade social na
cidade. (RIBEIRO, 2002)
25
20
15
10
5
0
Zona Norte
Zona Sul
Zona Oeste
Área Central
Gráfico 4.1 – Número de bairros por região - Contratos CC Caixa – Município do Rio de Janeiro – 1996 a 2006
Fonte: CAIXA – SIFOB E SIAC, janeiro de 2006
2,5%
23%
32%
Zona Norte
Zona Sul
Zona Oeste
Área Central
42,5%
Gráfico 4.2 – Contratos CC Caixa – Município do Rio de Janeiro por região – 1996 a 2006
Fonte: CAIXA – SIFOB E SIAC, janeiro de 2006
133
Zona Norte
e c Ola
r
ha
l H ia
er
m
es
Pa
vu
na
V
ist
a
iro
da
Bo
a
Ri
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ad
o
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Ti
na
do
r
1000
900
800
700
600
500
400
300
200
100
0
Zona Sul
2500
2000
1500
1000
500
rc
a
U
e
ho
Le
m
el
eV
Co
sm
La
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a
a
Ca
te
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ra
La
ra
en
go
am
Fl
Bo
t
Co
pa
c
ab
an
a
af
og
o
0
Zona Oeste
3500
3000
2500
2000
1500
1000
500
0
Barra da Tijuca
Recreio dos Bandeirantes
Jacarepaguá
Campo Grande
Santa Cruz
Vargem Grande
Área Central
350
300
250
200
150
100
50
0
S a nt a Te r e sa
Ce nt r o
Cida de Nova
Gráfico 4.3 – Contratos CC Caixa por bairro em cada região – Município Rio de Janeiro – 1996 a 2006
4.2
AS PREFERÊNCIAS DOS BENEFICIÁRIOS - O PERFIL MÉDIO DOS IMÓVEIS
Como já descrito na seção anterior, grande parte dos beneficiários do Programa Carta de
Crédito Caixa prefere imóveis localizados em áreas mais nobres da cidade (essencialmente
zona sul1 e Barra da Tijuca), regiões mais bem dotadas e mais valorizadas, nas quais estão
concentrados os segmentos populacionais de maior renda monetária – o poder social e político
que essas classes detêm proporciona-lhes uma vantagem competitiva na disputa pela
distribuição espacial não somente dos investimentos públicos na cidade, mas também pela
facilidade de acesso a determinados bens e serviços urbanos.
Os beneficiários dos imóveis adquiridos por meio do financiamento Carta de Crédito Caixa
passam a ter posse de um patrimônio imobiliário de alto valor, que aumenta à medida em que
permanece ou aumenta a escassez relativa do solo urbano – o que caracteriza um processo de
elitização e de forte investimento imobiliário privado.
A Caixa adota uma classificação para o padrão dos imóveis em que opera, que possui seis
conceitos diferentes, quais sejam:
1
•
Luxo
•
Alto
•
Normal/alto
•
Normal
•
Normal/baixo
•
Baixo
•
Mínimo
Segundo LAGO (2002), nos anos 90, alguns bairros da zona sul do Rio de Janeiro, como Ipanema e Leblon,
começaram a sofrer um processo mais intenso de renovação do seu estoque imobiliário pelas grandes empresas
incorporadoras, com a construção de apartamentos de luxo e edifícios de escritórios.
Tabela 4.3 – Padrão CAIXA dos imóveis comercializados – perfil dos imóveis
Conceito
LUXO
Fachadas/Esquadrias
Fachadas
Granitos e mármores
especiais.
Projeto diferenciado.
Circulação Predial
Esquadrias
Madeira nobre com
veneziana.
Alumínio anodizado
colorido, perfil
largo.
Vidro fumê.
Pisos
Granitos e
mármores
especiais.
Tábua corrida,
parquês especiais.
Projeto
diferenciado.
Madeira nobre com Mármore.
veneziana.
Cerâmica
Alumínio anodizado esmaltada especial.
perfil largo.
Madeira.
Vidro fumê.
Tapete.
Ambientes da unidade
Paredes
Forros
Granitos e mármores Rebaixados
especiais.
com
Projeto diferenciado. madeira/vidro
ou gesso
trabalhado.
Pisos
Secos: Tábua corrida,
parquês especiais.
Molhados: Granitos e
mármores especiais.
Paredes
Secas: Acrílico sobre massa
corrida.
Molhadas: Granito e
mármores especiais.
Acessórios: Louças e metais
de luxo.
Forros
Rebaixado com
madeira/vidro ou
gesso
trabalhado.
Parcialmente
revestidas com
granitos e mármores
especiais.
Rebaixados
com gesso ou
madeira com
acabamentos
tipo rodaforro.
Secos:
Cerâmica esmaltada especial.
Molhados: Mármore.
Cerâmica esmaltada especial.
Rebaixado com
gesso ou
madeira.
Outras pedras.
Madeira.
Cerâmica
Mármore ou outras
esmaltada especial. pedras.
Cerâmica
esmaltada.
Cerâmica
Acrílico sobre massa
esmaltada.
corrida.
Granitina/Marmorite Papel de parede
trabalhada com
impermeável.
filetes, cores e
Tijolinho.
rodapé.
Carpete.
Granitina.
Pintura acrílica.
Acrílico sobre
gesso e
rodaforro.
Secos: Laminado.
Tapete.
Molhados: Mármore branco.
Cerâmica esmaltada.
Secas:: Acrílico sobre massa
corrida.
Molhadas: Mármore.
Cerâmica esmaltada especial.
Acessórios: Louças e metais
de luxo
Secas: PVA sobre massa
corrida.
Molhadas: Mármore branco.
Cerâmica esmaltada.
PVA.
Secos:: Taco de madeira.
Carpete.
Molhados: Cerâmica
esmaltada (sup.).
Secas:: PVA sobre massa
corrida.
Molhados:
Cerâmica esmaltada (sup.).
PVA.
PVA.
Secos: Forração.
Molhados: Cerâmica
esmaltada (inf.).
Secas: PVA sobre reboco.
Molhadas: Cerâmica
esmaltada (inf.).
Acessórios: Louças e metais
pad. popular.
Secas: PVA sobre emboço.
Molhadas: Lajota cerâmica.
Acessórios: Louças e metais
pad. popular.
Secas: Pintura sobre bloco de
concreto.
Molhadas: Cimentado liso.
Acessórios: Acessórios
plásticos de banheiro e
cozinha.
PVA.
Sem forro.
ALTO
Cerâmica.
Revestimento parcial
com granitos e
mármores especiais.
NORMAL/
ALTO
Revestimento parcial
com cerâmica.
Concreto aparente.
Madeira nobre.
Alumínio anodizado
perfil médio.
Persiana.
NORMAL
Pintura acrílica
simples ou
texturizada.
Revestimento tipo
granilha.
Pastilha.
Madeira.
Alumínio perfil
econômico.
PVC.
Persiana.
NORMAL/
BAIXO
Pintura PVA sobre
reboco.
Madeira.
PVC.
BAIXO
Pintura sobre
emboço.
Aço.
PVC.
Lajota cerâmica.
Cimentado liso.
PVA.
PVA.
Secos: Cimentado liso.
Molhados: Lajota cerâmica.
MÍNIMO
Cal sobre emboço.
Pintura sobre bloco
de concreto.
Aço.
Madeira (inf.).
Cimentado comum.
Cal.
Pintura sobre bloco
de concreto.
Cal.
Secos: Cimentado comum.
Molhados: Cimentado liso.
Fonte: CAIXA – GIDUR/RJ, janeiro de 2006
Acrílico sobre
gesso e
rodaforro.
PVA.
Sem forro.
Cal.
Sem forro.
No município do Rio de Janeiro, no âmbito do Programa Carta de Crédito Caixa, encontramos
somente operações realizadas com imóveis nos padrões luxo, alto, normal/alto e normal. Essa
informação é compatível com a preferência e o perfil dos beneficiários do Programa – extrato
social com renda mais elevada.
Considerando o município como um todo, o padrão que mais aparece nos imóveis financiados
pelo CC Caixa é o Normal, seguido pelo Normal/Alto, depois pelo Alto e por fim, o Luxo,
que tem a menor incidência.2
Na zona norte, encontramos 78% dos imóveis contratados com padrão normal, 12% com
padrão normal/alto, 8,5% com padrão alto e apenas 1,5% com padrão luxo.
Na zona sul, a porcentagem é de 17,5% dos imóveis com padrão normal, 53% com padrão
normal/alto, 22% com padrão alto e 7,5% com padrão luxo.
Na zona oeste, podemos observar 31% dos imóveis com padrão normal, 44% com padrão
normal/alto, 19% com padrão alto e 6% com padrão luxo.
Na área central, encontramos um montante de 87% do total de imóveis com padrão normal e
13% com padrão normal/alto. Não foram contratados imóveis com padrões alto e luxo nessa
região.
Os dados apresentados confirmam a nossa convicção de que os preços dos imóveis são
formados pela sua acessibilidade à determinadas maneiras de utilização do espaço, que
determinam os preços desse mercado, de acordo com o que a demanda está disposta a pagar –
é fato que a demanda do Programa Carta de Crédito Caixa possui disponibilidade de
comprometimento de uma parcela maior de recursos na aquisição do seu imóvel.
No município do Rio de Janeiro, o alto padrão, que segundo BOTELHO (2005) é o preferido
das construtoras e incorporadoras brasileiras, além de ser o segmento que já há alguns anos
lidera o mercado imobiliário no país, aparece com maior freqüência na zona sul e em seguida
_______________________
2
Verificar descrição dos padrões na tabela 4.3
137
na zona oeste, embora em ambos os casos seja superado em quantidade pelos imóveis de
padrão normal/alto.
Outra observação importante, é que no âmbito do CC Caixa, as operações com imóveis de
padrão luxo são ainda bastante reduzidas, em relação ao volume total de contratações.
Podemos intuir, que imóveis nesse padrão, devido ao seu preço elevado, são adquiridos na
maior parte dos casos por uma camada da população cujo nível de renda lhes permite esse
tipo de aquisição sem a utilização de financiamentos.
A tabela 4.4 (Preços de venda de imóveis no Rio de Janeiro) vem comprovar que o preço dos
imóveis nos bairros da zona sul da cidade, bem como na Barra da Tijuca e Recreio dos
Bandeirantes (zona oeste) são bem mais elevados do que imóveis similares em bairros da
zona norte. Estes dados são compatíveis com as informações da seção anterior, que apontam
os bairros da zona sul como os de maior incidência das contratações de operações de
financiamento habitacional no âmbito do Programa Carta de Crédito Caixa.
Zona Norte
1,5% 8,5%
12%
Luxo
Alto
Normal/Alto
Normal
78%
138
Zona Sul
17,5%
7,5%
22%
Luxo
Alto
Normal/Alto
Normal
53%
Zona Oeste
6%
31%
19%
Luxo
Alto
Normal/Alto
Normal
44%
Área Central
13%
Luxo
Alto
Normal/Alto
Normal
87%
Gráfico 4.4 – Padrão CAIXA dos imóveis CC Caixa por região – Município do Rio de Janeiro – 1996 a 2006
Fonte: CAIXA – SIFOB E SIAC, janeiro de 2006
Tabela 4.4 – Preços de venda de imóveis no Rio de Janeiro
em R$
1 QUARTO
2 QUARTOS
3 QUARTOS
4 QUARTOS
Máximo
Médio
Mínimo
Máximo
Médio
Mínimo
Máximo
Médio
Mínimo
Máximo
Médio
Mínimo
Andaraí e Grajaú
245.000
117.731
42.000
313.000
138.568
46.000
363.000
177.918
70.000
390.000
219.115
98.000
Barra e Recreio
450.000
193.617
85.000
1.000.000
254.491
100.000
1.250.000
438.573
145.000
1.350.000
545.367
200.000
Botafogo e Humaitá
342.000
168.140
65.000
498.000
263.531
100.000
670.000
357.328
170.000
785.000
428.947
200.000
Centro
150.000
75.457
30.000
200.000
116.210
51.000
250.000
132.750
64.000
265.000
169.738
80.000
Copacabana e Leme
450.000
159.744
69.500
850.000
257.495
110.000
1.250.000
404.958
190.000
1.300.000
682.900
230.000
Flamengo e Catete
400.000
167.874
65.000
750.000
257.738
85.000
1.100.000
426.133
150.000
1.150.000
660.243
200.000
Gávea
270.000
200.833
120.000
495.000
308.611
180.000
890.000
448.888
230.000
1.400.000
566.052
260.000
Ilha do Governador
150.000
77.241
35.110
370.000
158.463
57.000
475.000
223.888
70.000
500.000
294.000
110.000
Ipanema
500.000
293.782
130.000
1.000.000
444.414
180.000
1.200.000
635.217
190.000
1.300.000
751.777
250.000
Jacarepaguá
150.000
66.600
35.000
250.000
113.040
50.000
360.000
188.000
50.000
400.000
241.526
100.000
Jardim Botânico
400.000
240.400
130.000
850.000
384.264
160.000
1.000.000
465.945
185.000
1.200.000
639.166
240.000
Lagoa
460.000
266.722
140.000
1.100.000
461.432
185.000
1.200.000
573.071
220.000
1.300.000
764.285
280.000
Leblon
550.000
309.263
130.000
1.200.000
522.808
220.000
1.300.000
631.903
245.000
1.400.000
908.857
320.000
Laranjeiras e Cosme Velho
300.000
176.944
70.000
550.000
246.278
80.000
700.000
354.474
155.000
800.000
479.583
200.000
Madureira
110.000
58.263
30.000
180.000
84.700
42.000
220.000
118.100
60.000
250.000
141.722
75.000
Méier e Lins
160.000
79.571
35.000
250.000
121.664
45.000
350.000
191.038
70.000
380.000
207.227
85.000
Tijuca e Rio Comprido
255.000
106.763
42.000
350.000
144.164
68.000
450.000
206.369
75.000
630.000
347.571
120.000
Urca
450.000
248.052
115.000
850.000
386.851
160.000
1.100.000
479.600
180.000
1.200.000
562.800
220.000
Fonte: Jornal O Globo – 21/05/2006
4.3
O PROCESSO DE AVALIAÇÃO DOS IMÓVEIS
O trabalho de avaliação dos imóveis no âmbito do Programa Carta de Crédito Caixa é feito
por profissionais do quadro da empresa ou por empresas de engenharia contratadas.1 As
avaliações são realizadas para subsidiar operações de crédito, renegociação de contratos e
demandas judiciais.
Os Laudos de Avaliação podem ser apresentados nas modalidades Simplificada e Completa.
No Rio de Janeiro, usa-se geralmente o Laudo Simplificado, que deve conter, no mínimo:
Identificação do Solicitante
Finalidade do Laudo
Objetivo da Avaliação
Pressupostos, ressalvas e fatores limitantes
Identificação e caracterização do imóvel avaliado
Diagnóstico de mercado
Indicação dos métodos e procedimentos utilizados
Especificação da avaliação
Relatório fotográfico
Dados da amostra
Resultado da avaliação, local e data de referência
Qualificação completa e assinatura do profissional responsável pela avaliação
Pode ser utilizado ainda, o parecer técnico, que pode ser emitido no caso de informações
insuficientes para a utilização dos métodos, e enquadramento quanto ao grau de
fundamentação e precisão, previstos na NBR 14653.2
1
Todo trabalho de avaliação de imóveis é feito conforme a NBR 14653 da ABNT - Associação Brasileira de
Normas e Técnicas (determinações legais existentes).
2
Os métodos utilizados para a avaliação de bens são os previstos na norma NBR 14653-1:
- Métodos para indicar o valor de um bem (método comparativo direto de dados do mercado, método
involutivo, método evolutivo, método da capitalização da renda)
- Métodos para indicar o custo de um bem (método comparativo direto de custo, método da quantificação
de custo, métodos para identificar indicadores de viabilidade da utilização econômica de um
empreendimento)
141
O Laudo de avaliação tem validade para a data de referência (explicitada em cada caso); no
caso de alterações físicas no imóvel, alterações significativas de mercado e/ou fatores locais
que possam influenciar o valor, é efetuada nova avaliação.
A maioria das avaliações realizadas no Rio de Janeiro utilizam o método comparativo direto
de dados de mercado para a obtenção do valor de mercado do imóvel. Considera-se que o
imóvel apresenta condições de garantia para o financiamento, sob os aspectos de viabilidade
técnica na avaliação, nas seguintes situações:
Apresenta condições de estabilidade e solidez
Apresenta documentação/situação regular, ou passível de regularização sob os
aspectos jurídicos e urbanísticos
Não esteja localizado em áreas que apresentem riscos naturais
Construído com utilização de tecnologia convencional ou com inovações
tecnológicas autorizadas pela CAIXA
No caso de imóveis com áreas construídas não averbadas, a avaliação considera a área total
do imóvel, sendo que no laudo são apresentados, separadamente, os valores das áreas
averbadas e não averbadas.
O avaliador (engenheiro ou arquiteto designado pela Caixa), faz um diagnóstico no qual
analisa o mercado onde se situa o imóvel em avaliação, para indicar a liquidez desse bem,
além de conhecer a estrutura, a conduta e o desempenho do mercado.
A identificação do valor de mercado do imóvel é efetuada de acordo com a metodologia mais
adequada para aplicação ao mercado de inserção desse imóvel e a partir do tratamento dos
dados de mercado. É permitido arredondar o resultado da avaliação, desde que o ajuste final
não varie mais de 1% do valor estimado; bem como indicar a faixa de variação de preços do
mercado admitida como tolerável em relação ao valor final, desde que indicada a
probabilidade associada.
A metodologia escolhida deve ser compatível com a natureza do bem avaliado, com a
finalidade da avaliação e com os dados de mercado disponíveis. Para a identificação do valor
de mercado, é recomendável, sempre que possível, a utilização do método comparativo direto
142
de dados de mercado – esse método identifica o custo do imóvel por meio de tratamento
técnico dos atributos dos elementos comparáveis, constituintes da amostra.
Normalmente, a amostra contém dados de mercado com atributos mais semelhantes possíveis
aos do imóvel que está sendo avaliado. As informações, cujas fontes são identificadas e
diversas, são cruzadas tanto quanto possível, com objetivo de aumentar a confiabilidade dos
dados de mercado. A especificação é estabelecida em razão do prazo demandado, dos
recursos despendidos, bem como da disponibilidade de dados de mercado e da natureza do
tratamento a ser empregado.
Os principais itens levados em consideração na avaliação de imóveis no âmbito do CC Caixa
são:
Caracterização da região (aspectos físicos, localização, infra-estrutura urbana,
atividades econômicas existentes)
Caracterização do terreno (localização, dimensões, restrições físicas e legais);
Caracterização da edificação (aspectos construtivos, aspectos arquitetônicos,
condições de ocupação, número de pavimentos, padrão de acabamento,3 estado de
conservação, áreas comuns, número de elevadores, idade de construção)
Caracterização da unidade (aspectos construtivos, aspectos arquitetônicos, posição
da unidade,4 padrão de acabamento,5 estado de conservação, áreas, divisão interna)
O Método comparativo direto de dados de mercado
Esse método busca a composição de uma amostra representativa de dados de mercado de
imóveis com características, o máximo possível, semelhantes às do imóvel em avaliação – é
feita uma caracterização e delimitação do mercado em análise, com o auxílio de teorias e
conceitos existentes ou hipóteses advindas de experiências adquiridas pelo avaliador sobre a
formação do valor. São eleitas variáveis relevantes para explicar a formação de valor e
estabelecidas as supostas relações entre si e com a variável dependente.
3
Alto, entre normal e alto, normal, entre normal e baixo, baixo
Frente/canto; frente/meio, fundos/canto, fundos/meio, lateral, outros
5
Alto, entre normal e alto, normal, entre normal e baixo, baixo
4
143
A variável dependente é especificada em decorrência de uma investigação no mercado em
relação à sua conduta e às formas de expressão dos preços. As variáveis independentes
referem-se às características físicas, de localização e econômicas. São escolhidas com base
em teorias existentes, conhecimentos adquiridos, senso comum, entre outros aspectos
considerados importantes.
A técnica mais utilizada para estudar o comportamento de uma variável dependente em
relação a outras que são responsáveis pela variabilidade observada nos preços é a análise de
regressão.
No modelo linear para representar o mercado, a variável dependente é expressa por
uma combinação linear das variáveis independentes, em escala original ou
transformadas, e respectivas estimativas dos parâmetros populacionais, acrescida de
erro aleatório, oriundo de variações do comportamento humano – habilidades
diversas de negociação, desejos, necessidades, compulsões, caprichos, ansiedades,
diferenças de poder aquisitivo, entre outros – imperfeições acidentais de observação
ou de medida e efeitos de variáveis irrelevantes não incluídas no modelo.
(ABNT NBR 14653-2:2004)
Além de ser a base do processo de avaliação, o levantamento de dados de mercado tem como
objetivo obter uma amostra representativa que explique o comportamento do mercado no qual
o imóvel em avaliação está inserido (considera-se informações sobre negociações realizadas e
ofertas, contemporâneas à data de referência da avaliação, com as principais características
econômicas, físicas e de localização).
É importante que a qualidade da amostra esteja assegurada quanto à correta identificação dos
dados de mercado, especificação e quantificação das principais variáveis levantadas; número
de dados de mercado efetivamente utilizados, de acordo com o grau de fundamentação; e sua
semelhança com o imóvel objeto da avaliação, no que diz respeito à sua situação, destinação,
grau de aproveitamento e características físicas.
144
4.4
A EVOLUÇÃO DO NÚMERO DE CONTRATOS AO LONGO DOS ANOS
Analisando os dados das contratações no âmbito do Programa Carta de Crédito Caixa no Rio
de Janeiro nos últimos dez anos, podemos observar que até o ano 2000 houve um progressivo
aumento nas operações contratadas. A partir de 2001 esse número começa a cair, só voltando
a crescer novamente em 2003, e seguindo em crescimento até 2005. Esse mesmo
comportamento se repete quando analisamos os dados do País. A queda entre 2001 e 2003
coincide com o período em que o Programa foi interrompido. O número de contratações
entretanto não foi nulo, pois as tramitações que já estavam em andamento em 2001, na época
da interrupção foram contratadas em 2002.
No Rio de Janeiro, fazendo uma comparação entre os contratos de aquisição de imóveis novos
e imóveis usados podemos perceber que as contratações de imóveis novos aumentaram até
2000, começando a cair em 2001 e retornando ao crescimento em 2003. Já os imóveis usados
também tiveram um comportamento semelhante, pois cresceram até 2000 (com um leve
declínio em 1999), iniciaram a queda em 2001, e voltaram a crescer em 2003.
O valor dos contratos para aquisição de imóvel novo por sua vez cresceu até 2001; em 2002
(ano em que a linha de crédito estava inativa) não houve nenhum contrato e em 2003, os
valores voltaram a subir progressivamente. O custo médio por unidade habitacional nessa
modalidade cresceu continuamente, exceto em 2002, que não houve contratação e em 2004
com uma ligeira queda.
O valor dos contratos para imóveis usados aumentou até 1998 e a partir de 1999 começou a
cair, só retornando a crescer em 2003. O custo médio por unidade habitacional foi crescente
até 2000, caindo em 2001 e retornando ao crescimento em 2003.
Podemos ressaltar que no âmbito do Rio de Janeiro das quatro modalidades do CC Caixa
analisadas (aquisição de imóvel novo, aquisição de imóvel usado, aquisição de material de
construção e aquisição de imóvel na planta) no período em questão (1996 a 2005), a
modalidade aquisição de imóvel usado foi a que teve o maior número de contratos entre 1996
a 2000. Em 2005, o maior número de contratos ficou com a modalidade imóvel na planta (CC
Caixa Associativo). A partir de 2002, a modalidade com maior quantidade de contratações foi
aquisição de material de construção.
145
No Rio de Janeiro, dentre as 4 modalidades analisadas, o maior valor do custo médio por
unidade oscila entre “aquisição de imóvel novo” e “aquisição de imóvel na planta” (carta de
crédito associativo), com exceção de 1996 – ano em que só foram contratadas operações de
“aquisição de imóveis usados”: em 1997 o maior valor do custo médio ficou com o imóvel
novo, de 1998 a 2002 com o imóvel na planta, e a partir de 2003 o maior valor fica novamente
com o imóvel novo.
Ao se fazer uma análise do Programa Carta de Crédito Caixa como um todo no Rio de
Janeiro, notamos que a quantidade das contratações teve um aumento progressivo de 1996 até
2000 (ano que teve o ápice do número de contratos do período em análise). Em 2001, ano em
que o Programa interrompeu a linha para aquisição de imóveis, esse número começou a cair,
só voltando a crescer em 2003, quando essa linha foi reativada. A partir daí, o crescimento
também foi contínuo a cada ano.
Entretanto, em contrapartida às constatações do parágrafo anterior, percebemos que o volume
de recursos alocados no CC Caixa não é diretamente proporcional ao número de contratações
realizadas. O montante de recursos total do Programa cresce somente até o ano de 1998, já
iniciando sua queda em 1999, caindo progressivamente até 2003, só retornando a crescer em
2004. Em 2005 o valor total dos contratos foi praticamente o dobro do ano anterior.
Com base em todos esses dados acima, que embora sejam regionais (analisamos o caso do
Rio de Janeiro) mas representam uma amostra significativa do todo, podemos depreender que
o Programa CC Caixa, que foi criado após o Plano Real, em um período de estabilidade
econômica, foi sendo aprimorado até o ano 2001, quando a Caixa, devido a problemas de
sobreaplicação, interrompeu as linhas de aquisição de imóveis prontos no âmbito do
Programa.
O auge do Programa CC Caixa foi o ano 2000, pois em 2001, ele já sofreu as conseqüências
da interrupção das linhas. Em 2001 e 2002 o Programa ficou praticamente restrito à aquisição
de material de construção, só retomando sua força em 2003, quando as linhas que estavam
inativas voltaram a operar. A partir daí, nota-se um contínuo crescimento do Programa, sendo
que em 2005 o desempenho foi bastante superior ao dos anos anteriores.
146
Uma das causas desse bom desempenho em 2005 foi o fato do “Plano Geral de Negócios da
Caixa” para esse ano ter definido o produto Habitação como uma das metas prioritárias para a
Rede de Distribuição de Produtos, com destaque para as linhas de financiamento voltadas à
produção e aquisição habitacional. No entanto, o foco foi dado à Habitação de Interesse
Social, onde o Programa Carta de Crédito Caixa não pode ser enquadrado.
Segundo a Secretaria Municipal de Urbanismo do Rio de Janeiro, a cidade detém uma
dinâmica imobiliária das mais efetivas, o que a transforma numa rica fonte de estudos e
pesquisas para um melhor entendimento do real funcionamento da lógica deste complexo
setor. Considerando a dinâmica imobiliária como fruto do binômio "Produção e Mercado", e
entendidos estes conceitualmente da forma mais ampla possível, pode-se buscar visualizar
como a cidade vem sendo construída e sofrendo modificações em seu "estoque imobiliário",
face à evolução do "fluxo" de transações imobiliárias efetuadas.
Ao se analisar o mercado imobiliário formal na cidade do Rio de Janeiro através do número
de transações registradas pelas guias do ITBI (Imposto de Transferência de Bens Imóveis),
podemos verificar a evolução da venda de imóveis em um determinado período. Com essas
informações, podemos fazer um comparativo entre o volume total de imóveis comercializados
na cidade e o número de contratos operacionalizados no âmbito do Programa Carta de Crédito
Caixa.
Segundo dados da Secretaria Municipal de Fazenda do Rio de Janeiro (Coordenação do
ITBI), o movimento de vendas de imóveis (novos e usados) no ano de 2004 foi de 55.326
guias de ITBI pagas (transações efetuadas). Nesse mesmo ano, foram registrados na cidade
732 contratos do Programa CC Caixa, ou seja, aproximadamente 1,3% do total.
Já no ano de 2005 (também de acordo com a SMF-RJ), o movimento das vendas imobiliárias
no Rio foi de 61.778 guias de ITBI pagas (transações efetuadas), sendo que nesse ano (em que
as contratações do CC Caixa foram superiores às dos anos anteriores), foram contratados
1.739 financiamentos do CC Caixa, ou seja, algo em torno de 2,8% do total.
Ao se fazer essas comparações (tendo aqui como exemplo a cidade do Rio de Janeiro),
podemos depreender que a incidência do Programa Carta de Crédito Caixa é bastante restrita
em termos absolutos, considerando-se a totalidade das transações imobiliárias realizadas no
147
mercado formal. Isso decorre principalmente do direcionamento do CC Caixa a um público
reduzido, que possui uma renda mais alta, capaz de atender às exigências do Programa (que
por sua vez, que operacionaliza contratos referentes a imóveis com valores elevados).
Tabela 4.5 – A evolução dos contratos CC Caixa no Município do Rio de Janeiro
Tabela 4.6 - A evolução dos contratos CC Caixa no Estado do Rio de Janeiro
Tabela 4.7 - A evolução dos contratos CC Caixa no Brasil
152
Tabela 4.8 - A evolução dos contratos CC FGTS no Brasil
CONCLUSÃO
O crescimento constante da economia mundial e a globalização têm proporcionado
movimentos constantes de mudança, nos mais diversos setores. No entanto, o papel de um
Banco continua sendo, no mundo todo, o mesmo há vários anos: transacionar dinheiro, captar
dos clientes poupadores, de um lado, pagando-lhes uma taxa de juros em um prazo
previamente contratado de acordo com a operação; e por outro lado, emprestar também aos
tomadores de crédito, a uma taxa de juros e prazo pré-determinados. Dessa forma, ao receber
do tomador no prazo contratado, o Banco fecha o ciclo de: captar-emprestar-receber.
Entre os vários elementos tradicionalmente apontados como essenciais para o crescimento
econômico sustentado está o de uma adequada oferta de crédito. Tal oferta amplia a
capacidade de compra da população, permitindo que ela acesse uma variedade de bens
fundamentais para a boa qualidade de vida e para o seu desenvolvimento social e produtivo.
Indicadores recentes mostram que a ampliação na oferta de crédito vem ocorrendo
simultaneamente a uma melhoria na qualidade das carteiras dos bancos privados e públicos.
Portanto, diferentemente de outros momentos da história brasileira, estamos vivenciando um
ciclo de expansão do crédito, sem que isso implique fragilização do sistema bancário
nacional.
Tal evolução não é resultado do mero acaso. Reflete sim uma série de medidas e ações
aplicadas no País nos últimos anos. Vão elas desde a adoção da nova Lei de Falências ao
estímulo para o crédito consignado, passando pela implantação das novas regras para o
crédito e mercado imobiliário. É resultado também da diminuição das incertezas a respeito da
economia brasileira, sintetizada na queda do risco-país para os seus menores níveis históricos
no começo de 2006.
A atividade imobiliária, que transcende em muito o conceito de construção, é uma alavanca
viável para o crescimento econômico. Não só porque constrói, alimentando a economia,
gerando empregos e ampliando as indústrias de materiais. Sua importância vai além, pois,
ordena as cidades, organiza o desenvolvimento urbano e possibilita o acesso à moradia.
Porém, além da necessidade de terrenos urbanos para se construir e projetos que conciliem o
interesse e as possibilidades dos agentes do mercado com a demanda existente, é preciso
154
também existir o financiamento para a comercialização do imóvel, e a renda que concilie a
aspiração de cada família com sua possibilidade de pagamento.
A CAIXA, maior Instituição Financeira em volume de depósitos à vista, empréstimos e
financiamentos no Brasil, é o principal Banco do País com foco no segmento imobiliário.
Possui atualmente mais de 2.200 agências distribuídas em todo o território nacional, nas quais
são concedidas diariamente centenas de financiamentos habitacionais, dentro das diretrizes e
dos parâmetros definidos pela Empresa.
Entretanto, pode-se concluir que o financiamento habitacional no Brasil ainda não é capaz de
suprir a grande demanda existente no País, em especial das classes de renda mais baixa.
Alguns problemas estruturais permanecem como impeditivos para o exercício da atividade de
financiamento imobiliário, tais como a discrepância acentuada entre os prazos de aplicação e
captação dos recursos.
Diante desse quadro, é necessário repensar o sistema de financiamento habitacional sob novas
bases, de forma consistente com a realidade econômica e as prioridades sociais do país. Para
isso, é preciso formular uma política de desenvolvimento urbano nacional, de forma ampla,
com identificação clara das ações públicas e privadas, com baixa regulamentação e forte
utilização dos instrumentos de mercado para obtenção de fundos e alocação de recursos ao
setor urbano, especialmente para o setor habitacional.
É importante estabelecer uma diferenciação entre os segmentos da sociedade (faixa de renda
situada abaixo da linha de financiamento, faixa de renda com capacidade parcial de
pagamento e faixa de renda com capacidade plena de pagamento), diferenciando os setores da
população que não têm possibilidade de acesso ao sistema financeiro e que requerem
mecanismos de subsídios diretos, e os clientes bancários, aqueles potenciais demandantes de
moradia com capacidade de pagamento dos créditos. Em cada caso, as fontes de recursos
empregadas, bem como os instrumentos adotados por instituições financiadoras para
habitação, devem ter características peculiares e adaptarem-se às possibilidades de cada tipo
de cliente.
Um sistema de financiamento habitacional ideal deve identificar e segmentar a demanda,
permitindo um tratamento diferenciado para cada segmento – para ser completo, deve
155
abranger todas as classes sociais. Assim, existe uma parcela da população que necessita da
intervenção direta do Estado, pela concessão parcial ou total de subsídio. Outros segmentos
que se constituem são as classes média e alta, para as quais a atuação do Estado deve ser
apenas intervencionista, limitando-se a proporcionar estabilidade e credibilidade para o
mercado captar recursos e financiar a aquisição de moradias.
Para esses segmentos da população (classes média e alta) a Caixa formatou o Programa
Carta de Crédito Caixa – foco do trabalho em questão, que é um Programa de referência no
mercado imobiliário – em linhas de crédito para camadas de renda mais elevada, e que em
decorrência de suas características, é utilizado principalmente em áreas nas quais prevalece a
valorização da terra urbana e a especulação imobiliária.
Concluímos que a inserção do Programa Carta de Crédito Caixa no âmbito do mercado
imobiliário no Brasil é relevante se considerarmos uma parcela reduzida da população: parte
da classe média e as classes média-alta e alta. No contexto desse público-alvo, o CC Caixa é
uma linha de crédito imobiliário que se destaca entre as demais (de bancos privados) de
formatação semelhante – devido principalmente à forte tradição da Caixa em financiamento
imobiliário e da alta credibilidade que a Instituição possui nesse segmento de atuação.
Por outro lado, quando consideramos a totalidade das operações de crédito realizadas no
âmbito do mercado imobiliário formal (produção integralmente de mercado, ou seja, produto
da atividade construtiva na qual a incorporação, construção, financiamento e comercialização
são realizados como circuitos da acumulação) concluímos que a participação do CC Caixa é
reduzida, por atingir um público que é minoria entre a população brasileira (cerca de apenas
5% das famílias), detentores de uma renda – e conseqüente capacidade de pagamento –
compatível com as exigências do Programa. Isso ocorre principalmente, devido aos preços
elevados dos imóveis financiados pelo CC Caixa (existe uma relação direta entre os preços
praticados no mercado imobiliário, a demanda e os mecanismos de crédito).
O nível de preços dos imóveis no âmbito do CC Caixa é determinado pela demanda, que
depende essencialmente da renda dos pretensos beneficiários. A relativa escassez da terra
urbana nas áreas em que o Programa é mais incidente também contribui para a determinação
dos preços (a escassez, que está relacionada ao aumento da demanda, provoca um aumento
nos custos dos terrenos e conseqüentemente dos imóveis).
156
Podemos afirmar também que o aumento das operações de financiamento imobiliário faz
crescer a demanda especulativa de imóveis em áreas específicas, nas quais o valor da terra é
elevado e onde há liquidez nas operações imobiliárias – características das regiões de maior
incidência do CC Caixa – pois há uma profunda relação entre a utilização do sistema de
crédito e os volumes negociados nesse mercado, que nesse caso, possui um alto valor
especulativo. A pressão conjuntural da demanda, devido a alterações nas condições de
financiamento, gera uma expectativa de alta dos preços dos imóveis.
Sabemos que a especulação é a principal característica da dinâmica da construção por
incorporação no Brasil – cujos efeitos dependem das condições específicas da reprodução do
capital no setor. Uma das faces do caráter especulativo do mercado imobiliário (que é
decorrente da natureza periférica do nosso capitalismo) é a existência de um pequeno número
de grandes incorporadores que controlam uma expressiva parcela da oferta – o que permite o
gerenciamento desse mercado, englobando a utilização de práticas que visam ampliar os
ganhos de incorporação.
A natureza especulativa do mercado imobiliário, caracterizada pela predominância da lógica
fundiária do capital de incorporação, fundamenta-se em uma estrutura urbana com grandes
desigualdades quanto às condições habitacionais. A dinâmica construtiva especulativa se
alimenta dessas desigualdades, ao mesmo tempo que contribui para a manutenção e
reprodução dessa forma de produção do espaço. A cidade em que vivemos hoje é a cidade do
capital imobiliário, na qual há uma creditização desigual do território – fenômeno esse que se
realiza nas estruturas de classes. O Programa CC Caixa é extremamente segregador, à medida
que trabalha com uma taxa de juros elevada e que estabelece um comprometimento máximo
de 30% da renda – ou seja, é necessário uma renda elevada para arcar com o ônus do
financiamento.
O mercado imobiliário em geral, funciona como um mecanismo de segregação social, onde
lucram (além dos proprietários de terra e dos incorporadores) as camadas de maior poder
aquisitivo, que podem ter acesso a espaços exclusivos, nos quais prevalecem as melhores
condições de vida – enquadra-se aqui o público-alvo do CC Caixa. Nesses espaços, onde a
produção imobiliária é mais elitizada – e onde estão as maiores ocorrências do CC Caixa,
ocorre um constante encarecimento dos imóveis, o que gera uma permanente necessidade de
157
aumento do crédito para a comercialização dos mesmos a fim de solvabilizar a demanda e
continuar a expansão.
É fato que a questão habitacional é extremamente condicionada pelos mecanismos que
produzem a estrutura urbana, a distribuição dos equipamentos e serviços na cidade. Os
enormes ganhos de incorporação são viáveis somente em razão da instabilidade urbana, que
permite operações de transformações das condições habitacionais, e da existência de uma
estrutura produtiva que reproduz a escassez. É nessa lógica que fundamenta-se a inserção do
CC Caixa no mercado.
A permanência da lógica fundiária que orienta a atuação dos incorporadores e produz um
aumento no preço dos imóveis – provocando uma maior dificuldade na solvabilização da
demanda – não decorre somente da ação especulativa dos incorporadores. A ampliação dos
ganhos comerciais-fundiários pela venda da diferenciação (material e simbólica) de
determinados imóveis tem sua base na desigualdade urbana, que resulta em uma escassez
social da terra. Sendo assim, é desejável para a expansão da oferta de moradias, uma alteração
nos mecanismos que reproduzem a escassez social da terra urbanizada, e em conseqüência, da
dinâmica especulativa.
Comprovamos que a incidência do CC Caixa é maior em áreas mais valorizadas (do ponto de
vista urbano), que são mais suscetíveis à especulação imobiliária. Essa especulação, em
grande parte dos casos, vem incidindo de forma constante nos imóveis objeto das contratações
de crédito do Programa.
Podemos afirmar também que as ofertas de terra e de crédito condicionam e direcionam o
mercado imobiliário. No entanto, a geração dessas duas ofertas é um tanto quanto complexa:
o financiamento depende de condições econômicas e financeiras específicas que permitam o
estabelecimento de um sistema de crédito relacionado a um bem cujo valor relativo é alto. Daí
a concentração da oferta global em segmentos de renda mais elevada, com maior capacidade
de pagamento – nos quais a incidência do CC Caixa é mais significativa – configurando-se
como demanda solvável para o setor (efeito segregador do Programa CC Caixa).
Concluímos ainda, que as operações no âmbito do Programa de Financiamento Carta de
Crédito Caixa influenciam menos a dinâmica do mercado imobiliário, do que são por ela
158
influenciadas, devido principalmente, à participação relativamente restrita do Programa no
contexto geral das transações imobiliárias. Entretanto, sofre uma grande influência da
dinâmica do mercado, buscando adequações constantes para a obtenção de um melhor
desempenho: aumento do número de contratações, redução das taxas de inadimplência, maior
visibilidade, aumento da lucratividade, etc.
Além disso, tendo em vista a relevância do CC Caixa no mercado de imóveis voltados para as
classes média-alta e alta, nota-se uma certa influência deste nos outros programas de
financiamento semelhantes no mercado (de bancos privados), devido ao fato de a Caixa ser
considerada a principal Instituição na concessão de financiamentos imobiliários no Brasil –
apresentando tradição consolidada na operacionalização desses financiamentos.
Sendo assim, as outras instituições que operam linhas de crédito similares buscam, de alguma
forma, uma certa compatibilização das condições apresentadas em seus programas com o CC
Caixa, com vistas a uma maior competitividade desses programas no mercado propriamente
dito.
Podemos afirmar que o principal problema existente hoje no CC Caixa é sem dúvida alguma a
elevada taxa de juros cobrada nas operações de crédito. Sabe-se que as perspectivas para o
crédito imobiliário serão tanto melhores quanto mais rapidamente declinar a taxa de juros e,
principalmente, se forem bem sucedidos os esforços para reduzir a inadimplência. Tais
tendências fortalecem o sistema de financiamento e tornam mais seguras as operações de
securitização, assegurando uma reciclagem mais rápida dos recursos e o crescimento do
mercado.
O Banco Central tem procurado tomar decisões para atacar a inadimplência, ainda muito
elevada. Sem que a inadimplência reduza-se de forma expressiva, o ambiente não favorecerá
uma baixa generalizada das taxas de juros. Com a queda da taxa de juros e com o
fortalecimento do setor, será possível ampliar em bases seguras a alavancagem e, em
conseqüência, a oferta de crédito no âmbito do CC Caixa.
O sistema de financiamento precisa ter créditos mais consistentes, com retorno no mercado
imobiliário nacional, disponibilizando formas e linhas de crédito, principalmente à população
159
de mais baixa renda, para que se tenha acesso à casa própria. O que se pode perceber é que a
política de crédito em vigor não tem sido suficiente para o enfrentamento dessa questão.
É necessário e urgente que se reavaliem as taxas de juros praticadas pelos Bancos e que se
torne possível e disponível aos mutuários de empréstimos habitacionais taxas de juros que
possam ser negociadas de acordo com o prazo de amortização a ser utilizado.
As perspectivas para 2006 são animadoras, pois está em curso o fortalecimento institucional
do crédito imobiliário, em decorrência da aplicação crescente da alienação fiduciária de bens
imóveis (utilizada como garantia nas operações do CC Caixa), em substituição à hipoteca, e
de medidas tributárias que propiciam o aumento da liquidez das moradias, como a redução do
Imposto de Renda nas vendas de imóveis ou a total desoneração do IR, se o produto da venda
for reaplicado integralmente na aquisição de outro imóvel.
Mais do que a recuperação da economia e do crédito em geral, os financiamentos imobiliários
estão sendo beneficiados pela redução dos custos de transação, propiciada pelos avanços
normativos. Estão sendo criadas, portanto, condições adequadas para a expansão das
operações de securitização de recebíveis imobiliários, aproveitando a demanda por CRIs.
Concluímos por fim, que para que a atuação do Programa de Financiamento Carta de Crédito
Caixa no mercado imobiliário apresente um melhor desempenho, com uma ampliação cada
vez maior no número de unidades financiadas, será indispensável a consolidação do Sistema
de Financiamento Imobiliário – SFI.
160
GLOSSÁRIO
Agente Fiduciário
Criado pela lei nº 6.404/76 (a “Lei das S/A”), é qualquer empresa credenciada pelo Banco
Central para promover a execução extrajudicial de empréstimos hipotecários vinculados ao
SFH. Representa o interesse dos credores e investidores e entre suas atribuições fiscaliza e faz
cumprir os dispositivos relativos à escritura de emissão de um título de crédito.
Alçada Decisória
Nível de responsabilidade definido para as diversas autoridades concessoras de crédito para
aprovação de uma operação.
Alienação Fiduciária
Transferência ao credor do domínio e posse de um bem, em garantia de pagamento por uma
obrigação que lhe é devida.
Amortização
Pagamento periódico realizado para abater (reduzir) uma dívida. Nos financiamentos em
geral, a amortização é feita por uma das parcelas que compõem as prestações.
Amortização Extraordinária
Pagamento parcial de um crédito antes do fim do prazo inicialmente acordado.
Análise de Risco
Avaliação minuciosa dos diversos aspectos da carteira de crédito de uma instituição financeira
com o objetivo de determinar o seu risco.
Análise Econômico-Financeira
Análise, comparação e interpretação das Demonstrações Contábeis. É a decomposição dos
demonstrativos financeiros em elementos mais facilmente entendíveis, para por meio de
índices e valores, possa se avaliar a situação de risco da empresa.
161
Cadastro de Clientes
Conjunto de dados e informações gerais sobre a qualificação dos clientes.
Captação
Obtenção de recursos para aplicação a curto, médio ou longo prazos.
Carta Garantia
Instituída a partir da criação do Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) pela Lei nº
9.514/1997, que foi um importante instrumento para desenvolver o mercado de securitização
de créditos imobiliários.
Carteira Ativa
Conjunto das operações de crédito ou com características de crédito contabilizados no
balancete patrimonial da instituição financeira, representando direito de futuros recebimentos
de operações vencidas e a vencer.
Cessão de Créditos
Operações em que uma instituição financeira (cedente) vende parte de sua carteira de crédito
para outra instituição financeira (cessionária). As operações cedidas deixam de fazer parte do
ativo da Instituição Financeira cedente e passam a compor o ativo da cessionária.
Conformidade
Aderência a um conjunto de leis, regulamentos, normas, regras e instruções sejam emanadas
por órgãos regulatórios ou internas da instituição.
Créditos Problemáticos
Créditos que apresentam alguma dificuldade de recebimento
CRI – Certificado de Recebíveis Imobiliários
Título mobiliário privado. São papéis emitidos por empresas securitizadoras e lastreados em
contratos de financiamento de imóveis. O CRI permite que o concedente desse tipo de crédito
possa repassá-lo a outros investidores com perfil mais compatível com o risco e o prazo do
contrato de financiamento imobiliário, cujo prazo médio supera 10 anos. Além disso, o CRI
permite que diversos contratos de baixo valor possam ser negociados em conjunto, em um
162
único título de securitização, dando maior escala à operação e possibilitando maior volume e
liquidez ao mercado primário de crédito imobiliário.
Critério Julgamental
Reflete a probabilidade do evento de inadimplência ocorrer, atribuída em decorrência da
análise de informações disponíveis, sem a utilização de um modelo de avaliação de risco
estatístico.
Dação
Entregar ao credor uma coisa em pagamento de outra, como um imóvel em lugar de dinheiro,
para saldar uma dívida.
Disponibilidade Orçamentária
Existência de importância consignada no orçamento ou em crédito adicional, para atender
determinada despesa.
Encargos
Custos relacionados com as operações de crédito representado por taxas de juros, impostos e
taxas administrativas.
Execução Extrajudicial
Processo de aplicação das penalidades previstas em contratos sem recorrer à Justiça.
Execução Judicial
Processo que tramita na Justiça para aplicação das penalidades previstas em contratos.
Financiamento
Operação bancária pela qual o banco antecipa numerário sobre créditos que o cliente (pessoa
física ou jurídica) possa ter, com o objetivo de emprestar-lhe certa soma e proporcionar-lhe
recursos necessários para a realização de certo negócio ou empreendimento.
Financiamento Imobiliário
Empréstimo concedido por instituições financeiras para custear a construção, a reforma ou a
compra de um imóvel.
163
Garantia
Garantia ou colateral são itens usados pelo credor como forma de assegurar o pagamento da
obrigação pelo devedor.
Garantia Real
Recai diretamente sobre os bens especificados. O devedor destaca um bem específico que
garantirá o ressarcimento do credor na hipótese de inadimplemento do devedor.
Hipoteca
Colocação de bens imóveis e móveis como garantia de pagamento de uma dívida. O devedor
detém a propriedade e a posse do imóvel, que poderá ser tomado pelo credor por meio de
execução judicial ou execução extrajudicial.
Inadimplência
Situação em que não é possível efetuar o pagamento como acordado. Não reflete uma situação
temporária, ou problemas operacionais, mas sim é resultado de dificuldades financeiras.
Incorporações Imobiliárias
Contrato pelo qual alguém vende, ou se compromete a vender, fração de terreno com
vinculação à unidade autônoma de edificação, por construir sob regime condominial, na
forma de projeto de construção aprovado pela autoridade administrativa e de memorial que o
descreva (Memorial de Incorporação) e arquivado no Registro de Imóveis.
Limite de Crédito
Valores definidos contratualmente pela Instituição Financeira para um cliente, que traduz o
valor máximo à disposição do cliente numa operação específica.
Linha de Crédito
É um acordo sujeito a revisões periódicas, que um banco e um cliente fazem para tomar
crédito de forma simples, dentro de um limite previamente estabelecido.
Liquidação Antecipada
Pagamento total de uma dívida antes do prazo fixado em contrato.
164
Liquidez
Disponibilidade de moeda corrente ou posse de títulos ou bens conversíveis rapidamente em
moeda corrente.
Operação de Crédito
É o compromisso financeiro assumido em razão de mútuo, abertura de crédito, emissão e
aceite de título, aquisição financeira de bens, recebimento antecipado de valores provenientes
da venda a termo de bens e serviços, arrendamento mercantil e outras operações
assemelhadas, inclusive com o uso de derivativos financeiros.
Patrimônio de Afetação
É o mecanismo legal pelo qual se materializa a segregação patrimonial de uma incorporação
imobiliária dos demais ativos do incorporador, com o objetivo de proteger as partes
envolvidas, incorporador, construtora, promitentes compradores, financiador e investidor, em
um projeto imobiliário. A Lei n.º 10.931/2004 introduziu aperfeiçoamentos no Patrimônio de
Afetação para que este funcione como instrumento de melhoria do grau de governança do
empreendimento, propiciando meios eficazes de fiscalização do patrimônio afetado e
viabilizando a continuidade da obra em caso de falência da incorporadora.
Recebíveis
São títulos de crédito originados do faturamento de bens e serviços vendidos e, usualmente,
entregues. Podem ser duplicatas, notas promissórias e etc.
Regime de Alçadas
Instrumento normativo que define, para cada instância aprovadora de crédito, os valores
máximos para aprovação de comprometimento de recursos financeiros, seja por operação ou
cliente. Determina as condições e os valores máximos em que cada instância aprovadora de
crédito pode atuar.
Renegociação
Composição de dívida, prorrogação, novação, concessão de nova operação para liquidação
parcial ou integral de operação anterior ou qualquer outro tipo de acordo que implique
alteração nos prazos de vencimento ou nas condições de pagamento originalmente pactuadas.
165
Rentabilidade
Representa o ganho financeiro de uma operação ou carteira de crédito, traduzido entre a
diferença dos custos de captação e as receitas de aplicação.
Risco
Elemento de incerteza que pode afetar a atividade de um agente ou o desenrolar de uma
operação econômica.
Securitização de Recebíveis
Conversão de empréstimos bancários e outros ativos em títulos para vendê-los a investidores.
A instituição que fez o empréstimo vende-o a uma empresa securitizadora. Com lastro nesse
crédito, a securitizadora emite “certificados de recebíveis imobiliários”, ou simplesmente
recebíveis, postos à venda para investidores.
Sistema de Amortização
Sistemas utilizados para cálculo do valor de juros e pagamentos em dívidas parceladas.
Títulos de Securitização de Créditos do Setor Imobiliário
Complementarmente à instituição do patrimônio de afetação, a Lei nº 10.931/2004 concluiu
também a regulamentação do processo de securitização de créditos imobiliários, que havia
sido iniciada com a Lei nº 9.514/1997, que criou o Sistema Financeiro Imobiliário. Foram
criados dois novos instrumentos complementares: a Cédula de Crédito Imobiliário (CCI) e a
Letra de Crédito Imobiliário (LCI). Esses dois instrumentos fortalecem os canais de
financiamento ao setor imobiliário, pois propiciam a fácil emissão e negociação dos direitos
creditórios decorrentes de operações de financiamento.
166
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169
ANEXO - Exemplo de Laudo de Avaliação Simplificado (CC Caixa - unidade em prédio)
170
171
Fonte: CAIXA – GECRI / SUHAB, janeiro de 2006