Sistema Financeiro de Habitação SFH

Seminário
Sistema Financeiro de Habitação - SFH
Problemas e Propostas de Solução em Debate
Data 12/12/2006
Visão macro-econômica da questão habitacional - Histórico das últimas
décadas - Panorama atual - Medidas a serem tomadas - Renato Ventura Superintendente de Negócios Imobiliários do Unibanco
Renato Ventura iniciou sua exposição endossando
as palavras do Secretário Marcio Bueno, e acrescentou: “a questão
habitacional é muito ampla e enseja vários caminhos no sentido de tornar o
crédito habitacional um importante instrumento de acesso à moradia para a
população de baixa renda”.
Não se furtou a uma explanação do tema sob uma
ótica macro-econômica, ressaltando a função social do crédito imobiliário.
Qualificou-o de importante instrumento de inclusão social, não apenas por
garantir à população de baixa renda o acesso à moradia, mas também por seu
potencial na geração de empregos às pessoas de menor qualificação
profissional.
Dividiu a sua abordagem em três tópicos:
 histórico das últimas décadas;
 panorama atual;
 medidas a serem tomadas.
Para elucidar, de forma didática, o papel dos bancos
na intermediação financeira no setor imobiliário, representou por meio de
fluxograma a interligação dos agentes desse sistema econômico.
BANCOS
VENDEDORES
INCORPORADORES
CONSTRUTORES
COMPRADORES
POUPADORES
TOMADORES
GOVERNO
E JUSTIÇA
No papel de agentes financeiros, os bancos
permitem a construção e a compra de imóveis, com a regulação e fiscalização
procedida pelo poder executivo e pela justiça.
No seu entender, o setor imobiliário está dividido em
dois segmentos:
1. segmento de interesse social, cujo enfoque é a proteção da
população menos favorecida, com a participação mais direta do
setor público, que promove, inclusive, programas de subsídios, a
exemplo do SFH;
2. segmento de mercado, voltado para a construção, a
comercialização e ao financiamento de imóveis, que se
desenvolvem em consonância com as leis do próprio mercado e
por parâmetros regulatórios governamentais.
Atribuiu grande responsabilidade às instituições
financeiras enquanto administradoras dos recursos depositados pelo público
em geral, os quais devem ser aplicados em financiamentos que gerem
rentabilidade, liquidez e riscos adequados.
A fim de ilustrar o caráter de programa social que o
governo procurou dar ao SFH, criado em 1964, mencionou que os recursos
para o financiamento tanto da construção como da aquisição de imóveis são
provenientes da caderneta de poupança e do Fundo de Garantia por tempo de
Serviço - FGTS, com regras bem específicas quanto aos valores de imóveis,
financiamento e taxa de juros. Com o intuito de reservar os benefícios do SFH
aos mais necessitados foi criado o Sistema Financeiro Imobiliário - SFI, com
fortes pretensões em reforçar a segurança jurídica e assim ampliar o universo
dos recursos, de modo a injetar dinheiro no financiamento imobiliário.
Para descrever o controle governamental sobre o
papel de intermediador financeiro exercido pelos bancos no SFH, Ventura
referiu-se à captação, que é oriunda de recursos de poupadores com liquidez
mensal, enquanto o emprego ocorre em financiamentos imobiliários cujos
contratos são de longa duração (15 a 20 anos), com taxas de juros menores e
normatizadas pelo órgão regulador. Lembrou ainda das medidas
antiespeculativas, como a proibição de financiamento de terrenos, que tem por
finalidade a reserva dos recursos para fins exclusivos de moradia.
Descreveu também os cuidados com possíveis
riscos inerentes ao sistema, mencionando as análises pelas quais passam as
propostas de concessão de crédito, com vistas à compatibilização do
comprador ao financiamento pleiteado, bem como a adoção de medidas de
segurança, como a avaliação do imóvel, verificação da sua situação jurídica,
análise jurídica do vendedor, entre outras. Salientou que a execução da dívida
implica, geralmente, em perdas para os agentes financeiro: “Após a realização
da venda, o banco é obrigado a restituir ao mutuário qualquer valor superior ao
saldo devedor”.
No que tange aos problemas enfrentados pelo SFH,
Ventura citou a instabilidade econômica, por considerá-la fator desencadeante
de várias crises enfrentados pelo SFH. Destacou o descompasso dramático
entre os valores envolvidos em um contrato imobiliário: do imóvel, do salário e
das prestações. Esse quadro, que ensejou debates acalorados, motivou um
grande número de liminares com índices que afetaram o instituto do crédito de
modo geral. Por fim, mencionou a drástica redução dos recursos financeiros
por qual passa o SFH, com o Fundo de Compensação de Variação Salarial FCVS não retornando aos bancos, o capital emprestado.
Ventura considera que a estabilidade econômica
representou um grande avanço no SFH, pois tornou possível uma queda na
taxa de juros reais da economia, o que favoreceu os contratos de
financiamento. Ressaltou a adoção de medidas de segurança jurídica, as
quais, no seu entender, abrangem todos os participantes do sistema, ou seja, o
comprador, o investidor e o financiador. São elas: alienação fiduciária,
patrimônio de afetação e incontroverso.
Para ilustrar a dimensão do desafio que
enfrentamos na área habitacional, comparou a demanda reprimida atual 7.500.000 (residências inadequadas), além de 1.500.000 de novas residências
- com a modesta participação dos financiamentos imobiliários na economia.
“Estamos, em termos classificatórios, bem aquém da Holanda, dos EUA, da
Espanha, do Chile e do México, concluiu”.
Como alternativa para melhorar esse panorama,
sugeriu algumas medidas a serem empreendidas:
1) Do ponto de vista do comprador:
1. crescimento econômico com emprego, redução da
informalidade e incremento da renda familiar;
2. simplificação e desburocratização do processo de
financiamento;
3. redução dos custos operacionais e de todos os
elementos que envolvem o sistema imobiliário como um
todo.
2) Do ponto de vista macro-econômico governamental:
1. crescimento
sustentável
da
economia,
com
continuidade da queda da taxa de juros, o que
propiciará redução dos gastos e endividamento do
governo;
2. incentivos fiscais (ex. isenção de ITBI na baixa renda,
incentivos no IR aos financiamentos imobiliários)
3) Do ponto de vista dos financiadores:
1. operações com retornos adequados aos riscos
incorridos;
2. segurança jurídica dos contratos, com eficácia das
garantias;
3. aumento no volume das operações como condição de
redução dos custos operacionais.
Acredita que, através dessas medidas, os
financiamentos imobiliários cumprirão seu papel social, não apenas quanto à
promoção do acesso à moradia à baixa renda, mas também no tocante ao
crescimento econômico, através da sua expressiva capacidade de geração de
empregos.
Ressaltou que embora a produção de imóveis esteja
atualmente restrita a um mercado com renda de dez salários mínimos ou mais,
o Unibanco pretende ofertar financiamento imobiliário para pessoas com renda
a partir de cinco salários mínimos.
Lembrou que o setor da construção civil responde
por 9 milhões de empregos da nossa economia. Referindo-se aos números de
um estudo recente da FGV, mencionou a seguinte proporção na relação
investimento x empregos: cada R$ 10 milhões, investidos no setor, geram 658
novos empregos na cadeia como um todo.