Reinvestimento do valor de realização de um imóvel

Jornal de Negócios Segunda-feira 16 de Outubro 2006
18 | ECONOMIA
.
ANÁLISE DA
CTOC
ELSA COSTA E SANDRA BERNARDO
Reinvestimento do valor de realização de um imóvel
A tributação do ganho obtido
na venda de um imóvel e o
reinvestimento do valor de realização é um tema que,não obstante ser
inúmeras vezes abordado,gera sempre dúvidas, conforme verificamos
da nossa experiência, quer pessoal
quer profissional. Para dificultar, o
impresso que se destina a declarar
este tipo de rendimento - Anexo G,
à modelo 3 do IRS - não é muito claro em termos do preenchimento e
possui algumas lacunas nem sempre
devidamente resolvidas por parte da
Administração Fiscal.
Analisemos de um modo muito
sintético e em termos práticos
como funciona este processo
A alienação de um bem imóvel gera
uma determinada mais-valia que resulta da diferença entre o valor de
realização (preço de venda) e o valor de aquisição (preço de compra).
Esta mais-valia concorre em 50%
para o englobamento,ou seja,50%
do valor da mais-valia obtida será
sujeita a tributação.
O valor de aquisição do imóvel
será actualizado através da aplicação dos coeficientes de desvalorização monetária(1), por parte da Administração Fiscal, caso já tenham
decorrido 24 meses da sua data de
aquisição.
A mais-valia obtida e sujeita a tributação poderá não ser tributada
caso se verifique o reinvestimento.
Este só é permitido para habitação
própria e permanente e caso seja realizado no prazo e condições previstas no Código do IRS.
O reinvestimento pode ser total
ou parcial e os valores dos empréstimos bancários (antigo e novo) devem ser considerados na determinação do valor a reinvestir e do valor
reinvestido, rubricas que permitem
calcular a percentagem da mais-valia que será tributada quando o reinvestimento é parcial.
O valor efectivamente sujeito a
tributação será englobado juntamente com os restantes rendimentos de outras categorias e do agregado familiar para efeitos de determinação da taxa correspondente.
Note-se que existem dois aspectos distintos a ter em conta que são,
por um lado, o cálculo da mais valia obtida e que será englobada para
tributação, por outro, o cálculo do
valor a reinvestir na aquisição do
novo imóvel,por forma a beneficiar
da exclusão da tributação.
Estes não devemserconfundidos,
como tantas vezes acontece,e devem
ser calculados de acordo com as especificações de cada um, partindo
do princípio que a mais valia obtida
será tributada na mesma proporção
do valor não reinvestido.
É com o intuito de incutir mais
clareza a esta questão que surge a
nossa análise, que vai ter base num
exemplo prático onde colocaremos
quatro cenários possíveis com determinados pressupostos.
Pressupostos do exemplo:
1 - Inexistência de coeficientes de
correcção monetária e de despesas e
encargos
2 - Todas as operações ocorreram
após 1 de Janeiro de 1989 – após a
entrada em vigor do Código do IRS;
3 - Ambos os imóveis são para habitação própria e permanente e a
aquisição da nova habitação é efectuada dentro do prazo e condições
previstas para o reinvestimento;
Siglas utilizadas:
VR – valor de realização da habitação antiga
VA – valor de aquisição da habitação antiga
+V – mais-valia
EB – valor em dívida ao banco referente à habitação antiga,no momento da venda
VNA – valor de aquisição da nova
habitação
NEB – valor do novo empréstimo
bancário contraído com aquisição
da nova habitação
EXEMPLO
Valor de aquisição da
habitação antiga
Valor de venda da
habitação antiga
Empréstimo bancário
em dívida
Valor de aquisição
da nova aquisição
+V = VR – VA
Como o valor reinvestido é superior
ao valor a reinvestir,estamos perante um caso de reinvestimento total,
logo:
Mais-valia tributável = 0
2ª Hipótese
Na nova aquisição, verifica-se o recurso ao crédito (empréstimo bancário) pela quantia de 230.000 €.
Tabela 3
Variáveis
VR
VA
+V
EB
VNA
NEB
Valores
Valores
280.000 €
200.000 €
80.000 €
160.000 €
350.000 €
230.000 €
Valor a reinvestir = 120.000 (valor
realização – valor em dívida ao banco)
Valor reinvestido = 120.000 (valor
nova aquisição –valor novo empréstimo)
Mais-valia tributável = 0
200.000,00 €
3ª Hipótese
280.000,00 €
Na nova aquisição, verifica-se o recurso a financiamento bancário pelo
montante de 302.000 €
160.000,00 €
350.000,00 €
80.000,00 €
1ª Hipótese:
Não há recurso a financiamento
bancário para aquisição da nova habitação.
centagem proporcional da mais-valia que será sujeita a tributação.
Esta percentagem será determinada a partir do quociente entre o
valor efectivamente reinvestido e o
valor total a reinvestir,neste caso,entre 48.000,00 € e 120.000,00 €.
Assim, por forma a determinar a
percentagem do valor que foi reinvestido, teremos:
Percentagem = (48.000/120.000) x
100 = 40,o que significa que foi reinvestido
40% do valor que havia a reinvestir
Ou seja, 60% do valor não foi reinvestido, logo
O valor disponível é totalmente utilizado na nova aquisição, pelo que
o reinvestimento é total.
Tabela 1
Variáveis
nova aquisição –valor novo empréstimo)
Mais-valia tributável = 60% x
80.000, € = 48.000,00 €
O valor para englobamento será:
Englobamento = 50% x 48.000,00
= 24.000,00 €
4 ª Hipótese
Na nova aquisição, verifica-se o recurso a financiamento bancário pelo
montante de 350.000 €, ou seja,
pelo valor total do custo da nova habitação.
Tabela 5
Variáveis
Valores
VR
VA
+V
EB
VNA
NEB
280.000 €
200.000 €
80.000 €
160.000 €
350.000 €
350.000 €
Valor reinvestido = 0 (valor nova
aquisição –valor novo empréstimo)
Não existindo qualquer reinvestimento, não há exclusão tributária
da mais valia, ou seja:
Mais-valia tributável = 80.000,00 €
Englobamento = 50% x 80.000,00
= 40.000,00 €
Quadro resumo dos 4 exemplos
apresentados, com indicações
para preenchimento do anexo G:
Com os exemplos expostos, as variantes equacionadas e a tabela comparativa, esperamos poder contribuir para o esclarecimento de algumas dúvidas relacionadas com este
tema bem como para um eficaz planeamento fiscal dos contribuintes
que se deparem com este tipo de situação. A transmissão de um imóvel é uma operação bastante frequente nos dias de hoje e o ganho
obtido, sendo sujeito a tributação,
deve ser devidamente ponderado,
evitando-se, deste modo, surpresas
desagradáveis, como seja o pagamento de imposto que não seria esperado. O recurso ao financiamento bancário é um elemento importante que deve ser devidamente
equacionado.
Legislação:
Código do IRS - Artigos 9º, 10º e 43º a 51º
Nota:
(1) Estes coeficientes são aprovados por Portaria e
Valor a reinvestir = 120.000 (valor
realização - valor em dívida ao banco)
publicados anualmente em Diário da República,
podendo ser consultados no site da Direcção-Geral dos Impostos (www.dgci.min-financas.pt) em:
Informação fiscal/Legislação/Portarias. Para imóveis alienados durante o ano de 2006,vigora a Portaria n.º 429/2006, de 3 de Maio.
Tabela 4
Variáveis
VR
VA
+V
EB
VNA
NEB
Valores
280.000 €
200.000 €
80.000 €
160.000 €
350.000 €
302.000 €
Tabela 6
1ªhipotese
2ªhipotese
3ªhipotese
4ªhipotese
VR
280.000
280.000
280.000
280.000
linha 401
VA
200.000
200.000
200.000
200.000
linha 401
+V
80.000
80.000
80.000
80.000
não é
indicado no
anexo
EB
160.000
160.000
160.000
160.000
campo 503
VNA
350.000
350.000
350.000
350.000
NEB
0
230.000
302.000
350.000
Valor reinvestido
(VR-EB)
120.000
120.000
48.000
000
Valor reinvestido
(VR-NEB)
350.000
120.000
48.000
0
Tabela 2
Variáveis
VR
VA
+V
EB
VNA
NEB
Valores
280.000 €
200.000 €
80.000 €
160.000 €
350.000 €
0€
Valor a reinvestir = 120.000 (valor
realização - valor em dívida ao banco)
Valor reinvestido = 350.000 (valor
Valor a reinvestir = 120.000 (valor
realização - valor em dívida ao banco)
Valor reinvestido = 48.000 (valor
nova aquisição - valor novo empréstimo)
Estamos aqui perante um caso de
reinvestimento parcial já que o valor a reinvestir - 120.000 € - não foi
totalmente utilizado na compra da
nova habitação, apenas uma parte
foi utilizada.
Sendo reinvestido apenas parte do
valor haverá que apurar qual a per-
Reinvestimento
+V tributável
(50% da +V)
Total, porque valor
Parcial, porque
Total, porque
Não existe,
reinvestido é
valor reinvestido é valor reinvestido é porque não há
superior ao valor
igual ao valor a inferior ao valor a
valor
a reinvestir
reinvestir
reinvestir
reinvestido
0
0
24.000
40.000
Anexo G
não é
indicado no
anexo
não é
indicado no
anexo
campo 504 *
campos
505 a 508
---------
(*) Em nossa opinião este é um dos campos problemáticos do Anexo G, pois as dúvidas relativas ao seu preenchimento
podem provocar uma incorrecta utilização dos valores colocados