propriedade resolúvel

PROPRIEDADE RESOLÚVEL
Propriedade resolúvel (também chamada de propriedade revogável ou
ad tempus) é a que se extingue com a ocorrência de uma condição resolutiva
ou de um termo extintivo ou final.
Recordando (aula sobre Fatos e Atos Jurídicos): Condição é uma
cláusula que subordina o efeito do negócio jurídico a um evento futuro e
incerto. A condição (entre outras classificações) pode ser suspensiva ou
resolutiva. No caso da propriedade resolúvel trata-se apenas da condição
resolutiva, que é a condição cujo implemento (realização) extingue os efeitos
do ato (resolver = extinguir). Enquanto a condição não se realizar, o negócio
estará vigorando; ocorrendo a condição resolutiva, o direito se extingue.
Exemplo: este apartamento é seu enquanto você for solteiro; se você se casar
o apartamento volta para minha propriedade. Já o Termo é uma cláusula que
subordina o efeito do negócio jurídico a um evento futuro e certo.
Classifica-se em inicial ou final. No caso da propriedade resolúvel aplica-se
apenas o termo final, quando se determina a data para a cessação dos efeitos
do negócio. Exemplo: dou-lhe este apartamento até que seu filho complete 18
anos; nesta data você passará o apartamento para o nome dele; até que o filho
complete 18 a propriedade foi sua; a propriedade resolúvel. Nestes casos, a
propriedade é resolúvel, ou seja, vai se resolver; vai se extinguir com a
ocorrência de algum fato (seja uma condição resolutiva, seja um termo final). A
propriedade resolúvel pode ainda advir de um negócio jurídico a título gratuito
ou oneroso, e também inter vivos ou causa mortis.
Exemplos de inter vivos: contrato de compra e venda com pacto de retrovenda
(falamos obre isso na aula sobre contrato); venda a contento sob condição
resolutiva; alienação fiduciária em garantia, etc. Exemplos de causa mortis: A
faz um testamento, deixando seu sítio a um amigo, B, que será proprietário
enquanto for empregado de seu filho, C; dou minha fazenda a X até abril de
2.020, quando então a propriedade passará a ser de um eventual neto.
Nesses casos, ocorrendo a condição ou o termo, a pessoa, a cujo favor
se opera a resolução, tem direito de reivindicar a coisa.
PROPRIEDADE LITERÁRIA CIENTÍFICA E ARTÍSTICA
INTRODUÇÃO
Podemos afirmar, sem nenhum problema doutrinário ou jurisprudencial
que o direito do autor é um direito de propriedade. A Lei 9.610/98, em seu
artigo 3º e o próprio Código Civil, em seu artigo 83, III, afirmam que os direitos
autorais, para os efeitos legais, reputam-se como bens móveis.
Os Direitos Autorais estão presentes em nosso cotidiano e em diversos
estatutos. A propósito, a própria Constituição Federal de 1.988, trata sobre o
tema. Sob a rubrica “Dos Direitos e Garantias Individuais”, assegura no art. 5º,
inciso XXII o direito à propriedade; no IX, prevê a liberdade de expressão da
atividade
intelectual,
artística
e
científica
e
de
comunicação,
independentemente de censura ou de licença; no XXIX, o privilégio temporário
para a utilização, por parte dos autores, de seus inventos industriais. Mas o
dispositivo principal é o inciso XXVII que estabelece:
“aos autores pertence o direito exclusivo de utilização, publicação ou
reprodução de suas obras, transmissível aos herdeiros pelo tempo que a lei
fixar”.
Acrescenta
o
inciso
XXVIII,
“b”
o
direito
de
fiscalização
do
aproveitamento econômico das obras criadas.
Desta forma a doutrina define o direito de autor “como o conjunto de
prerrogativas de ordem não patrimonial e de ordem pecuniária que a lei
reconhece a todo criador de obras literárias, artísticas ou científicas, de alguma
originalidade, no que diz respeito à sua paternidade e ao seu ulterior
aproveitamento, por qualquer meio durante toda a sua vida, e aos seus
sucessores, ou pelo prazo que ela fixar”.
CONTEÚDO
O art. 7º da lei 9.610/98 fornece o conceito de obras intelectuais:
I – os textos de obras literárias, artísticas ou científicas; II – as conferências,
alocuções, sermões e outras obras da mesma natureza; III – as obras
dramáticas e dramático-musicais; IV – as obras coreográficas e pantomímicas,
cuja execução cênica se fixa por escrito ou por outra qualquer forma; V – as
composições musicais, tenham ou não letra; VI – as obras audiovisuais,
sonorizadas ou não, inclusive as cinematográficas; VII – as obras fotográficas e
as produzidas por qualquer processo análogo ao da fotografia; VIII – as obras
de desenho, pintura, gravura, escultura, litografia e arte cinética; IX – as
ilustrações, cartas geográficas e outras obras da mesma natureza; X – os
projetos, esboços e obras plásticas concernentes à geografia, engenharia,
topografia, arquitetura, paisagismo, cenografia e ciência; XI – as adaptações,
traduções e outras transformações de obras originais, apresentadas como
criação intelectual nova; XII – os programas de computador; XIII – as
coletâneas ou compilações, antologias, enciclopédias, dicionários, bases de
dados e outras obras, que, por sua seleção, organização ou disposição de seu
conteúdo, constituam uma criação intelectual. Estatui o art. 14 que “é titular de
direitos de autor quem adapta, traduz, arranja ou orquestra obra caída no
domínio
público,
não
podendo
opor-se
a
outra
adaptação,
arranjo,
orquestração ou tradução, salvo se for cópia da sua”.
Lógico que para se traduzir uma obra é necessária a anuência do seu
autor (art. 9º), salvo se a obra já caiu no domínio público.
Estabelece o art. 12 que para se identificar como autor, poderá o criador
da obra literária, artística ou científica usar de seu nome civil, completo ou
abreviado até por suas iniciais, de pseudônimo ou qualquer outro sinal
convencional.
DIREITO DO AUTOR
Pertencem ao autor os direitos morais e patrimoniais sobre a obra que
criou.
• Direitos Morais – estão ligados à própria personalidade do autor, não
possuindo caráter econômico, embora possam ser convertidos em dinheiro
para efeito de indenização, no caso de desrespeito (ex: reivindicar a qualquer
tempo a autoria da obra, ter seu nome figurando como autos, e outros previstos
no artigo 24); são direitos absolutos, inalienáveis, irrenunciáveis e perpétuos.
• Direitos Patrimoniais – são aqueles de conteúdo econômico; dizem respeito à
utilização, fruição e à disposição da obra, bem como a autorização a terceiro do
uso. Podem ser cedidos a título provisório ou definitivamente.
A cessão será sempre por escrito e presume-se onerosa. Tais direitos não se
comunicam (mesmo no regime da comunhão universal de bens), salvo
disposição em contrário no pacto antenupcial.
DURAÇÃO
A duração do direito autoral (patrimonial ou moral) é o tempo de vida do
autor da obra intelectual.
Com o seu falecimento, seus herdeiros e sucessores terão o direito de
reproduzir sua obra por 70 anos, a contar de 1º de janeiro do ano subseqüente
à sua morte.
Após esse termo legal a obra cai no domínio público, passando a fazer
parte do patrimônio da coletividade.
Também será de 70 anos o prazo para a proteção aos direito patrimoniais
sobre obras anônimas ou pseudônimas, obras audiovisuais e fotográficas, bem
como a de autores falecidos que não tenham deixado sucessores.
VIOLAÇÃO
O titular cuja obra seja fraudulentamente reproduzida, divulgada ou de
qualquer forma utilizada, poderá requerer a apreensão dos exemplares
reproduzidos ou a suspensão da divulgação, sem prejuízo da indenização
cabível. Trata-se da contrafação. Já vi esta palavra cair em diversos concursos.
Tanto no Direito Civil (geralmente em relação aos Direitos Autorais)
como no Direito Penal (referindo-se ao crime de falsificação – de um
documento, um quadro famoso, um selo antigo, etc.).
Quem editar obra literária, artística ou científica, sem autorização do
titular, perderá para este os exemplares que se apreenderem e pagar-lhe-á o
preço dos que tiver vendido. Não se conhecendo o número de exemplares que
constituem a edição fraudulenta, pagará o transgressor o valor de três mil
exemplares, além dos apreendidos.
DIREITOS REAIS SOBRE COISAS ALHEIAS
INTRODUÇÃO
Meus Amigos e Alunos. Como vimos, há uma grande divisão no Direito
Civil entre os Direitos Pessoais e os Direitos das Coisas. Os Direitos Pessoais
são os que vão de uma pessoa a outra e só são oponíveis àquela pessoa (ex:
contratos). Já os Direitos das Coisas são os que vão da pessoa diretamente a
uma coisa (res), e são oponíveis contra quem detiver a coisa (ex: propriedade).
Estes últimos são direitos subjetivos de ter, como seus, coisas corpóreas ou
incorpóreas. Os Direitos das Coisas podem recair sobre bens móveis ou
imóveis, sendo que em ambos os casos esses direitos podem incidir sobre uma
coisa própria ou sobre uma coisa de terceira pessoa, ou seja, sobre coisa
alheia.
Analisamos os Direitos que recaem sobre a própria coisa. Vimos neste tópico,
a Posse e a Propriedade.
Hoje vamos nos ater aos direitos reais sobre coisa alheia (também
chamados de jus in re aliena), que aderem imediatamente à coisa, atribuindo
direito de seqüela ao seu titular, sendo oponíveis contra todos (efeito erga
omnes). Direito de seqüela quer dizer que o direito segue a coisa,
independente de com quem esta se encontre (Exemplo: se eu hipoteco a uma
casa, eu posso, mesmo hipotecada, vendê-la posteriormente. E o credor
continua tendo garantia sobre esta casa; ou seja, quem compra a casa,
“adquire”, também a hipoteca; o direito do credor vai acompanhando a coisa –
e não a pessoa como nos direitos pessoais). Os direitos reais sobre coisa
alheia são limitados por lei. Ou seja, a lei fornece uma enumeração taxativa.
Desta forma, não se pode aumentar (nem diminuir) o seu rol. Tudo que há uma
limitação legal nós chamamos de numerus clausus. Assim, os direitos reais
sobre coisa alheia só existem em função de uma norma jurídica, não sendo
possível criar outras espécies, mesmo que por analogia; são só as que já estão
previstas na lei e que veremos uma a uma, logo a seguir.
Os Direitos Reais sobre Coisa Alheia podem ser divididos em três
espécies. Como estamos fazendo desde o início de nosso curso, vamos
fornecer a relação completa desses Direitos e depois vamos explicando item
por item de forma pormenorizada:
A – Direitos Reais de Gozo (ou fruição)
- Enfiteuse
- Servidão Predial
- Usufruto
- Uso
- Habitação
- Superfície
B – Direitos Reais de Garantia
- Penhor
- Hipoteca
- Anticrese
- Alienação Fiduciária em Garantia
C – Direito Real de Aquisição
- Compromisso ou Promessa Irretratável de Venda
A) DIREITOS REAIS DE GOZO OU FRUIÇÃO – ver apresentação
O titular tem autorização de usar a coisa e fruir dela, ou tão-somente de
usar a coisa alheia.
B) DIREITOS REAIS DE GARANTIA – ver apresentação
Na história antiga não existia o direito real de garantia. O devedor
insolvente respondia com a própria pessoa pelo pagamento de suas dívidas.
Assim, no Egito, ele passava a pertencer ao credor e entre os hebreus
ele era reduzido à condição de escravo do credor, juntamente com sua mulher
e filhos.
Em Roma, o credor podia encarcerá-lo, vendê-lo, ou até matá-lo (Lei das
XII Tábuas).
No ano de 326 a.C., com a edição da Lei Paetelia Papiria, se transferiu
ao patrimônio material do devedor a garantia do adimplemento de suas
obrigações; os bens do devedor é que passaram a responder por suas
dívidas. Essa lei foi um grande marco na História do Direito. Para aqueles
tempos (mais de 300 anos antes de Cristo), foi uma evolução fantástica: a
execução não era mais sobre a própria pessoa, mas somente em relação a
seus bens.
Mas esta garantia não se mostrou suficiente, dando origem a fraudes e
simulações. Para corrigir esses defeitos surgiram duas espécies de
garantia:
1) Pessoal ou Fidejussória – terceiro (alheio à relação obrigacional principal)
se responsabiliza pela dívida, caso o devedor principal deixe de cumprir a
obrigação (ex: fiança, aval, etc.). É comum cair em concursos esta expressão:
garantia fidejussória como um sinônimo de fiança (para quê simplificar se eu
posso complicar..?).
2) Real – o próprio devedor (ou alguém por ele) destina todo ou parte de seu
patrimônio para assegurar o cumprimento da obrigação contraída.
É esta espécie que estudaremos a seguir.
Surgiram, assim, o penhor, a hipoteca, a anticrese e, posteriormente, a
alienação fiduciária em garantia.
Assim, o direito real de garantia é o que confere ao seu titular o poder
de obter o pagamento de uma dívida com o valor ou a renda de um bem
específico. Tem por finalidade garantir ao credor recebimento de seu crédito,
por estar vinculado determinado bem pertencente ao devedor.
Se uma dívida for assegurada por uma garantia real, o credor terá
preferência sobre o preço que se apurar na sua venda judicial. Assim temos:
- Hipoteca – é o direito real de garantia constituído a favor do credor, em regra
sobre um imóvel do patrimônio do devedor, o qual passa a garantir o débito (o
devedor continua na posse do bem hipotecado).
- Penhor – é o direito real de garantia instituído a favor do credor, em regra
sobre uma coisa móvel do devedor, mediante entrega da coisa ao credor.
- Anticrese – é o direito real de garantia pelo qual o credor entra na posse do
imóvel dado em garantia, e se paga mediante a percepção de frutos e
rendimentos.
Vamos agora fornecer as características gerais, comuns a todos estes direitos
reais de garantia. Depois falaremos de um por um dos institutos e suas
peculiaridades.
CARACTERÍSTICAS GERAIS
1) Criam vínculo real – o próprio bem garante a dívida, estabelecendo- se
uma preferência deste credor sobre todos os outros. Trata-se da prelação
(preferência). Devemos recordar que apenas as coisas suscetíveis de
alienação podem ser dadas em garantia.
2) Crédito real tem preferência sobre o crédito pessoal, ainda que
privilegiado (art. 961 do CC). O produto da arrematação do bem dado em
garantia será destinado primeiramente ao pagamento do credor do crédito real.
As sobras, se houver, serão rateadas entre os credores pessoais. Existe uma
ordem para pagamento dos créditos em nosso Direito. Vou expor apenas uma
regra. No entanto existem inúmeras exceções, que podem alterar essa regra
principalmente com a introdução de leis novas, em especial a de falências.
Assim, quando há uma execução, deve-se pagar primeiro:
a) créditos trabalhistas.
b) créditos tributários.
c) os créditos: das custas judiciais referentes à execução da hipoteca; das
despesas com a conservação da coisa, depois da constituição da hipoteca; da
dívida proveniente de salários de trabalhador agrícola; das custas e despesas
da arrecadação, administração, venda, depósito ou comissão do síndico,
relativas aos bens da massa falida, etc.
d) créditos com garantia real (hipoteca, penhor, anticrese).
e) créditos pessoais com privilégio especial (art. 964 CC).
f) créditos pessoais com privilégio geral (art. 965 CC).
g) créditos pessoais sem privilégios (quirografários).
Observação - Para o Direito Civil, o que é importante nesta relação é que os
créditos reais são pagos antes dos créditos pessoais, sejam eles quais
forem. Ou seja, há uma preferência dos créditos reais sobre os pessoais. Mas,
como dissemos, esta relação fornecida acima pode sofrer alterações em outros
ramos do Direito.
3) Só pode dar garantia real quem tem capacidade para alienar – Assim,
não pode ser objeto de hipoteca, penhor ou anticrese:
- os bens dos menores de 16 (dezesseis) anos; os pais (através da
representação) podem dar em garantia real os bens destes filhos, mas
necessitam, para tanto de autorização judicial.
- os bens dos maiores de 16 (dezesseis) e menores de 18 (dezoito) anos,
exceto se houver a assistência dos pais e autorização judicial.
- os bens dos tutelados e curatelados (interditos, pródigos, etc.) exceto se
houver autorização judicial.
- os bens do casal, pelo marido ou mulher, sem a autorização do outro cônjuge
(outorga uxória ou marital), exceto no regime de separação total de bens.
- o falido, por não ter a administração de seus bens, também não pode onerálos.
4) Indivisibilidade – como regra, o pagamento de uma ou mais prestações da
dívida não importa exoneração correspondente da garantia, ainda que esta
compreenda vários bens, salvo disposição expressa no título de quitação.
5) Publicidade – é necessário o registro (na hipoteca) ou a tradição (no
penhor) e Especialização – que é a pormenorizada enumeração dos
elementos que caracterizam a obrigação e o bem dado em garantia (em outras
palavras: é a descrição do bem com eventuais acessórios deste).
6) Acessoriedade – a existência do direito reais sobre coisa alheia só se
compreende se houver uma relação jurídica obrigacional, cujo resgate pretende
assegurar. Em outras palavras: se há um penhor ou uma hipoteca é porque há
uma dívida contraída. O débito (a dívida) é o principal; a garantia real (hipoteca,
penhor) é o acessório.
7) Direito de Seqüela - o direito real segue a coisa, independente de com
quem esta se encontre. Exemplo: se eu hipoteco uma casa e posteriormente
eu a vendo, o credor continua tendo garantia sobre o mesmo bem; o direito do
credor vai acompanhando a coisa.
8) Condomínio – se o bem pertence a vários proprietários somente pode ser
dado em garantia, na sua totalidade, se todos consentirem nisso. Se o bem for
divisível, cada condômino só poderá constituir direito real de garantia sobre a
sua quota ideal.
9) Proibição de Pacto Comissório(Art 1.428 do CC) – Pacto comissório seria
uma cláusula que permitiria ao credor pignoratício, hipotecário ou anticrético
ficar com o objeto da garantia se a dívida não for paga no vencimento. Tal
“pacto” não pode ser celebrado. Está implícito um abuso de direito. Mas
mesmo que o “pacto” seja convencionado, ele é considerado nulo.
A proibição baseia-se no propósito de proteger o devedor, evitando-se a usura.
Pressionado por necessidades financeiras, o devedor, iludido, pode
facilmente concordar com a cláusula. Posteriormente não consegue para a
dívida e o credor simplesmente fica com seu bem. Esse bem pode ter um valor
muito maior do que a dívida. E o nosso Código não permite um enriquecimento
sem causa.
Exemplo: Estou precisando de dois mil reais emprestados; faço penhor das
minhas jóias que valem cinco mil reais e pactuo que se eu não conseguir pagar
a dívida no dia convencionado, as jóias ficam com o credor. Passado algum
tempo eu não consigo pagar essa dívida e o credor fica com as minhas jóias
que valem muito mais do que o valor emprestado. Isso não é concebível em
nosso Direito. Essa cláusula, portanto, será considerada nula. O bem deve ser
vendido. Se for apurado um valor maior na venda, o saldo positivo é entregue
ao devedor. Exemplo: hipotequei minha casa no valor de cem mil reais. A casa
foi vendida por cento e vinte mil. Paga-se ao credor e o saldo é entregue para
mim (na prática isso é difícil ocorrer; o bem geralmente é vendido por valor
inferior; nesse caso o devedor continua devendo, só que esta dívida não é mais
real; passa a ser pessoal). Observem que a nulidade atinge apenas a cláusula
e não todo o contrato. O pacto comissório nas garantias reais (proibido) não
deve ser confundido com o pacto comissório que é inserido nos contratos de
compra e venda e que é permitido pelo nosso direito (neste caso trata-se
apenas de uma multa contratual, plenamente admissível em nosso Direito).
10) Direito de Excussão – Vocês ainda devem estar se perguntando: mas...
não estamos falando de direito de garantia? E se o devedor não pagar o que
deve, eu não posso ficar com o seu bem? Então, que garantia é essa que eu
não posso ficar com o bem que foi dado em garantia? Repito: o credor não
pode simplesmente ficar com bem que foi dado em garantia. Mas se o débito
vencido não for pago no vencimento, os credores pignoratícios e hipotecários
(como não podem ficar com o bem do devedor) podem promover a venda
judicial do bem dado em garantia em hasta pública, por meio do processo de
execução judicial (art. 1.422 CC). Exemplo: Eu fiz uma hipoteca de minha casa.
Não consegui pagar a hipoteca. O credor não pode simplesmente ficar com a
minha casa. Ela vai ser vendida judicialmente em um leilão. O mesmo acontece
com o penhor (bens móveis). De vez em quando vemos a Caixa Econômica
anunciar uma venda judicial (leilão) de jóias, relógios, etc. que foram entregues
em penhor. O nome que se da a esta venda judicial é excussão.
11) Vencimento antecipado da dívida – às vezes, uma dívida real ainda não
venceu, mas a lei pode autorizar a antecipação do vencimento das dívidas com
garantia real, dando maior garantia ao credor, se (art. 1.425 CC): a)
deteriorando-se, ou depreciando-se a coisa dada em segurança, desfalcar a
garantia, e o devedor, intimado, não a reforçar ou substituir; b) o devedor cair
em insolvência, ou falir; c) as prestações não forem pontualmente pagas, toda
vez que deste modo se achar estipulado o pagamento, sendo que neste caso,
o recebimento posterior da prestação atrasada importa renúncia do credor ao
seu direito de execução imediata; d) perecer o objeto dado em garantia e não
for substituído; e) se a coisa dada em garantia for desapropriada, depositandose a parte do preço, que for necessária para o pagamento integral do credor.
12) Saldo – quando excutido (vendido judicialmente) o bem e o produto
arrecadado não bastar para o pagamento da dívida e das despesas judiciais,
continuará o devedor obrigado pelo restante como uma obrigação pessoal (não
mais como real). Pelo saldo o credor será considerado como quirografário (ou
seja, uma dívida pessoal, sem garantia).
C - DIREITO REAL DE AQUISIÇÃO
Tem-se entendido, pela nossa sistemática jurídica, que o instituto do
compromisso (ou promessa) irretratável (ou irrevogável) de venda, é um
novo direito real. Tal contrato não é um direito real pleno ou ilimitado, como a
propriedade. Portanto, trata-se de direito real sobre coisa alheia. Vimos, no
início desta aula, no “quadrinho” que forneci que os direitos reais sobre coisa
alheia se dividem em:
a) os direitos reais de gozo (ou fruição), como a enfiteuse, a servidão,
etc.
b) os direitos reais de garantia, como o penhor, a hipoteca, etc.
No entanto, o compromisso de compra e venda não se encaixa nessa
classificação, admitindo-se um terceiro item na classificação:
c) o direito real de aquisição, pois equivale a um direito real limitado,
assecuratório, de um contrato futuro, não só em relação às partes contratantes,
como a todos (efeito erga omnes).
COMPROMISSO OU PROMESSA IRRETRATÁVEL DE VENDA
Conceito
O
Código
Civil
consagrou
a
promessa
irretratável
de
venda,
devidamente registrada no Cartório de Registro de Imóveis como um direito
real à aquisição de imóvel, em seus artigos 1.417 e 1.418. Além disso, também
está previsto em leis especiais (Decreto-lei nº 58/37, Decreto nº 3.076/38, Lei
nº 649/49 e artigo 1º da Lei nº 6.014/73).
Podemos conceituá-lo como sendo o contrato pelo qual o compromitente
vendedor obriga-se a vender ao compromissário-comprador determinado
imóvel, pelo preço, condições e modos avençados, outorgando-lhe a escritura
definitiva
assim
que
ocorrer
o
adimplemento
da
obrigação.
O
compromissáriocomprador, por sua vez, ao pagar o preço e satisfazer todas as
condições estipuladas no contrato, tem direito real sobre o imóvel, podendo
reclamar a outorga da escritura definitiva ou sua adjudicação compulsória,
havendo recusa por parte do compromitente-vendedor.
Partes
• Compromissário-comprador – pessoa que se obriga a pagar o preço
e satisfazer todas as condições estipuladas no contrato; não recebe o domínio
da coisa, mas passa a ter direitos sobre ela. Por outro lado, tem direito real
sobre o imóvel, podendo reclamar a outorga da escritura definitiva ou, se
houver recusa da outra parte, pode requerer a adjudicação compulsória.
• Compromitente-vendedor – pessoa que recebe o dinheiro e tem a
obrigação de transferir o imóvel.
Característica Fundamental
O compromisso ou promessa irretratável de venda aproxima-se do
précontrato ou contrato preliminar (pactum de contrahendo), porque seu
resultado prático é adiar a transferência da propriedade do bem até que o
preço seja totalmente pago. O compromisso contém os elementos da compra e
venda, mas os contratantes, por conveniência ou oportunidade, ou por falta de
algum documento, não efetuam, de imediato, o contrato definitivo.
Mas a grande diferença é que nesse tipo de contrato é possível a
adjudicação
compulsória,
enquanto
o
pré-contrato
não
admite
tal
transferência. Exemplo: Você já pagou tudo o que devia. Agora resta a outra
parte ir com você a um Cartório de Notas para lavrar a escritura. Mas esta
pessoa está “enrolando”... Todo dia arruma uma “desculpa” para não fazer a
escritura. Um dia você perde a paciência e move uma ação para que a pessoa
faça a escritura. O Juiz fornece um prazo para essa pessoa cumprir a sua parte
no contrato. Caso ela continue se recusando a cumprir a obrigação, o Juiz
adjudicará (por meio de uma sentença) o imóvel para você. Esta sentença
valerá como título para a transcrição.
Se o compromissário-comprador deixar de cumprir a sua obrigação,
atrasando o pagamento das prestações, poderá o vendedor pleitear a rescisão
contratual, cumulada com pedido de reintegração de posse. Antes, porém, terá
de
constituir
o
devedor
em
mora,
notificando-o
(judicialmente
ou
extrajudicialmente).
Objeto
Pode recair sobre bem imóvel, loteado ou não loteado, rural ou urbano,
edificado ou não. É necessário que esteja no comércio.
Requisitos
• Irretratabilidade do contrato pela ausência de cláusula de
arrependimento -
a simples omissão dessa cláusula torna o contrato
irretratável e o vendedor não poderá se arrepender. No entanto, o contrato
pode ser resolvido por inadimplemento ou por dissolução por mútuo acordo.

Pagamento – o preço pode ser à vista ou em prestações periódicas.
Logo não é condição para a constituição do direito real a quitação no
ato.

Capacidade das Partes – pleno gozo de capacidade civil ou
devidamente representados.

Outorga - como a promessa de venda gera um direito sobre um bem
imóvel, não poderá faltar a outorga (uxória ou marital) do promitente
vendedor, tratando-se de pessoa casada, exceto no regime da
separação absoluta de bens.

Inscrição no Registro Imobiliário – antes da inscrição têm-se meros
direitos obrigacionais. Com a averbação, o compromissário passará a ter
direito real oponível a terceiros (erga omnes), impedindo a transcrição
de qualquer venda posterior. Tal direito transmite-se aos herdeiros, caso
o comprador faleça antes do registro definitivo.
Execução
O contrato de promessa ou compromisso irretratável de venda pode ser
executado de duas maneiras:
1. Escritura definitiva – as partes cumprem estritamente as cláusulas
contratuais sendo feita a escritura e posteriormente a transcrição (registro) no
Registro de Imóveis.
2. Sentença constitutiva de adjudicação compulsória – recusando-se
o compromitente-vendedor a entregar o imóvel ou outorgar a escritura
definitiva,
pode
o
compromissário-comprador
propor
ação
específica,
notificando o vendedor a lhe outorgar a escritura no prazo de 10 (dez) dias. Se
neste prazo nada alegar, o Juiz adjudicará ao requerente o imóvel, cuja
sentença valerá como título para a transcrição.
Extinção
• Execução voluntária do contrato – a transcrição da escritura acarreta o
cancelamento da averbação.
• Execução coativa ou compulsória – adjudicação no registro imobiliário
(por sentença judicial, como vimos).
• Distrato – mútuo consentimento.
• Resolução – que não poderá ser feita sem a intervenção judicial posto
que as partes não podem rescindir unilateralmente. A causa mais comum é a
mora do compromissário no pagamento das prestações. Depois de 30 dias de
constituído em mora o devedor, estará rescindido o contrato, operando-se a
devolução ao devedor das prestações que pagou (acrescidos dos juros), e
ressarcimento dos danos causados ao vendedor, prefixado em cláusula penal
obrigatória. A devolução das prestações e a cláusula penal demandam
intervenção judicial. O compromissário deve restituir a posse do imóvel e se
não o fizer, pode o compromitente intentar ação de reintegração para reavê-lo.
•
Impossibilidade
superveniente
–
destruição
total
do
imóvel,
desapropriação, etc.
• Evicção e Vício Redibitório → estes temas já foram examinados em
aulas anteriores sobre contratos – qualquer dúvida, retorne a aula.
Observação – dissolvido o compromisso por qualquer dessas circunstâncias,
extingue-se o direito real pelo cancelamento de seu registro.