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economia
O BRASIL ESTÁ VIVENDO UMA BOLHA IMOBILIÁRIA?
William Castro Alves
Analista da XP Investimentos
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Conceitualmente, uma bolha é um evento especulativo e se origina em um mercado em que a
contínua entrada de participantes sustenta a cotação de seus ativos, na maior parte dos casos sem
lastro.
Antes de destrinchar o assunto no Brasil, é preciso analisar outras bolhas imobiliárias como a
espanhola e a mais famosa de todas: a americana. Em ambos os casos, os países viviam com
baixas taxas de juros e economia estabilizada, o que levou seus consumidores e banqueiros a
terem maior apetite por riscos. Com crédito barato e volumoso, as famílias se endividaram ao
ponto do crédito imobiliário ultrapassar a casa dos 100% do PIB. Quando os empréstimos
começaram a não ser honrados, as garantias se mostraram insuficientes e os prejuízos até hoje
são contabilizados.
Sobre o Brasil, temos hoje a maior taxa de juros real do mundo, evidenciando que “crédito
barato” não existe no País. Passando para o crédito imobiliário sobre o PIB, saímos de 2,9% em
2009 para um número próximo a 5% em 2010 e espera-se 10% do em 2015. Já o déficit
habitacional é estimado em 5 milhões de imóveis, enquanto governo e iniciativa privada,
entregam juntos em torno de 1,5 milhão de unidade por ano. Com apenas estes três argumentos,
acredito já ter no mínimo espantado o risco de estarmos em um estágio de bolha.
Contudo, se de fato o Brasil não está vivendo uma bolha imobiliária, então por que tanto se
comenta sobre tal? Ao longo de anos acompanhando o setor, fica claro que o principal indicador
para o consumidor realizar o movimento de aquisição de um imóvel é a Confiança do
consumidor. É justamente quando está empregado e se sentindo seguro, com renda em expansão
e uma razoável visibilidade do futuro, que o mesmo toma a decisão de adquirir um imóvel, o
qual seguirá pagando pelos próximos 15 anos (média brasileira). Assim, acredito que devido ao
turbulento cenário político e econômico que o País viveu até o Plano Real (1994), o consumidor
e, até mesmo o sistema financeiro, poucas vezes estiveram tão confiantes. Neste novo cenário,
uma enorme demanda reprimida desencadeou o forte movimento que seguimos observando,
levando a uma natural inflação no setor.
Outra constatação importante recai sobre o período pós-crise de 2008 (atualmente discute-se se
realmente saímos). Enquanto os países emergidos entraram num ritmo de declínio/estagnação,
os emergentes como o Brasil assumiram a posição de “motores do mundo”. Com isso, são raras
as multinacionais que não elenquem o Brasil como um dos focos de seus investimentos, levando
a uma disparada no preço dos imóveis comerciais.
Sem dúvida a pujança do momento atual desperta a dúvida sobre uma bolha imobiliária no
Brasil, mas os fundamentos da economia, bem como seus indicadores, não corroboram tal tese.
Devido aos fatores listados acima, acrescido da Copa do Mundo, Olimpíadas e exploração do
pré-sal, tornam o Brasil uma das “bolas da vez” no mundo. Não vejo espaço para uma súbita
queda dos preços antes das Olimpíadas (2016), mas após tal período, algumas microrregiões de
São Paulo e principalmente Rio de Janeiro podem sim experimentar uma recessão pontual. Em
suma, creio sim em eventuais microbolhas, infladas pela ganância dos participantes do setor,
mas, em termos de Brasil, essa bolha ainda está muito murcha.