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PROPRIEDADE NO NOVO CÓDIGO CIVIL
O Novo Código Civil conceitua propriedade no caput do art. 1.228, limitando-o, no § 1º,
para adequá-lo aos problemas da contemporaneidade, fazendo referência a questões como o
"equilíbrio ecológico" e a "poluição".
Este parágrafo, que constitui uma inovação em relação do Código anterior, preceitua que o
"direito de propriedade deve ser exercido em consonância com as suas finalidades
econômicas e sociais e de modo que sejam preservados, de conformidade com o
estabelecido em lei especial, a flora, a fauna, as belezas naturais, o equilíbrio ecológico e o
patrimônio histórico e artístico, bem como evitada a poluição do ar e das águas".
Subordinar o exercício do direito de propriedade às suas finalidades econômicas e sociais
significa limitar este direito, que deixa de ser visto como um direito absoluto, para ser
compreendido a partir de sua função, à semelhança do contrato, cuja liberdade fica limitada
em razão e nos limites da função social do contrato (art. 421/NCC).
É certo que a função social da propriedade já está prevista na CF/88 (arts. 5º, XXIII, e 170,
III), mas a sua inserção no NCC é importante, com a finalidade de limitar o exercício do
direito de propriedade, assumindo o papel de verdadeira cláusula geral.
Em termos hermenêuticos, a função social implica a adaptação de sentidos e finalidades, a
fim de que as regras jurídicas sejam interpretadas sociologicamente e teleologicamente.
Deste modo, o NCC abandona definitivamente o paradigma do individualismo jurídico,
permitindo que o magistrado concretize a conhecida regra de interpretação prevista no DL
4.657/42 (LICC): "Na aplicação da lei, o juiz atenderá aos fins sociais a que ela se destina e
às exigências do bem comum" (art. 5º).
A propriedade desempenha uma função social quando está voltada à realização de um fim
economicamente útil, produtivo, em benefício do proprietário e de terceiros, especialmente
quando se dá a interação entre o trabalho e os meios econômicos. Ao afirmar que o direito
de propriedade deve desempenhar uma função social, o NCC também faz com que os
interesses do proprietário e os da sociedade sejam conciliados, bem como reconhece o
interesse que o Estado tem na propriedade, a fim de que, havendo conflito entre o interesse
público e o particular, possa fazer prevalecer o primeiro, em razão da supremacia dos
interesses públicos sobre os individuais, com intuito de buscar a proteção ambiental, que é
um bem de uso comum do povo, pelo art. 225, caput, da CF, cabe ao Poder Público e à
coletividade o dever de defendê-lo e preservá-lo, para as presentes e futuras gerações, bem
como para o exercício do poder de polícia como pode se dar na vistoria compulsória de
imóvel para o combate do mosquito que transmite a dengue, mesmo contra a vontade do
proprietário, precedida de autorização judicial; art. 5º, XI, CF).
A CF serve de vetor hermenêutico do NCC. Pela premissa metodológica da filtragem
constitucional do Direito Civil, pode se extrair da Lei Fundamental o verdadeiro norte do
sentido jurídico da função social da propriedade. Assim, em relação à função social da
propriedade urbana, é necessário verificar se ela atende ou não às exigências fundamentais
expressas no plano diretor, podendo o Poder Público Municipal, mediante lei específica, nos
termos da Lei nº 10.257/01.
Já em relação à função social da propriedade rural, é indispensável verificar o seu
aproveitamento racional e adequado, a utilização adequada dos recursos naturais
disponíveis e preservação do meio ambiente, a observância das regras que disciplinam as
relações de trabalho, além da forma de exploração, em benefício do bem-estar dos
proprietários e dos trabalhadores (art. 186/CF). Caso contrário, a propriedade rural não
poderá ser considerada produtiva, dando ensejo à desapropriação para fins de reforma
agrária, mediante prévia e justa indenização, em títulos da dívida agrária, com cláusula de
preservação do valor real, resgatáveis no prazo de até 20 anos, a partir da sua emissão (art.
184, caput, CF), exceto se a propriedade rural for pequena ou média, não possuindo o seu
proprietário outro imóvel (art. 185/CF). Com efeito, a finalidade do NCC não é incentivar a
intromissão do Estado na propriedade privada, mas apenas impor limites à ação do
proprietário, quando ele extrapola a esfera de seu direito individual, exigindo a interferência
do Poder Público.
Já o § 1º do art. 1.228/NCC deve ser interpretado juntamente com o art. 187 do NCC, que,
ao tratar do abuso do direito, afirma que comete ato ilícito o titular de um direito que, ao
exercê-lo, excede manifestamente os limites impostos pelo seu fim econômico e social, pela
boa-fé ou pelos bons costumes. O abuso do direito prescinde da idéia de culpa: o ato é
ilícito, pois o agente, ao desconsiderar a finalidade social de seu direito subjetivo, causa
dano a outrem. Dessa maneira, o exercício do direito de propriedade, dentro dos fins
econômicos e sociais, é uma excludente de antijuridicidade e, conseqüentemente, do dever
de indenizar. Ao contrário, o exercício abusivo do direito de propriedade pode ser
considerado como fato gerador da responsabilidade civil.
Por fim, tais aspectos inovadores começam a passar pelo crivo da doutrina e da
jurisprudência, com vistas ao aprimoramento e melhor aplicação das regras referentes ao
instituto da propriedade no NCC. Afinal, toda nova lei precisa ser bem compreendida, para
promover o desenvolvimento social.