incorporações imobiliárias

INCORPORAÇÕES
IMOBILIÁRIAS
Uma análise sob a ótica contratual
LEI ESPECIAL
LEI Nº. 4.591, de 16 de dezembro de 1964
(com alterações da Lei nº. 10.931/04)
Dispõe sobre o condomínio em edificações e
as incorporações imobiliárias.
CONCEITO
CONSIDERA-SE INCORPORAÇÃO
IMOBILIÁRIA A ATIVIDADE EXERCIDA
COM O INTUITO DE PROMOVER E
REALIZAR A CONSTRUÇÃO, PARA
ALIENAÇÃO TOTAL OU PARCIAL, DE
EDIFICAÇÕES OU CONJUNTO DE
EDIFICAÇÕES COMPOSTAS DE UNIDADES
AUTÔNOMAS.
PODE SER OBJETO DA
INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA
1.
2.
3.
Conjunto de casas térreas ou assobradadas
situadas em terreno comum (casas, jardim e
quintal, fração do todo – terreno)
Um conjunto de edifícios de dois ou mais
pavimentos contendo cada um deles unidades
autônomas (unidades e fração do terreno de
cada uma)
Um só edifício de unidades autônomas em
terreno distribuído em partes ideais
CARACTERÍSTICAS
Constituição de condomínio coletivo
 Constituição de capital inicial para a
construção
 Venda das unidades autônomas
inicialmente sob a forma de fração ideal de
um terreno
 Adquirentes distintos

CONDOMÍNIO EDILÍCIO (ARTS.
1331 A 1358 DO CÓDIGO CIVIL
Direito real de propriedade
 A coisa pertence simultanea e
concorrentemente a mais de uma pessoa
(indivisão do objeto e divisão dos sujeitos)
 Decorre de manifestação da vontade,
determinação legal ou por força das
circunstâncias

CONDOMÍNIO EM EDIFICAÇÃO
É um condomínio forçado incidente
necessariamente no solo e em partes do edifício
que não podem ser privativas.
[...]
Na sua administração, vige o princípio
condominial da maioria aplicado nas necessárias
deliberações da assembléia, - órgão colegial da
entidade de fato.
Orlando Gomes
ÁREAS PRIVATIVAS

Propriedade autônoma (unidade)

Entidade distinta – em relação à
propriedade – à área a que está ligada

Pode ser dividido pelo proprietário em
subunidades (salas), permanecendo, assim,
um conjunto autônomo
ÁREAS COMUNS

Terreno

Tudo quanto no edifício seja afetado ao uso de
todos os proprietários (fundações, telhado,
fachadas, paredes divisórias, escadaria, ...)

Não são suscetíveis de utilização exclusiva por
qualquer condômino
Instituição do Condomínio edilício
por ato inter vivos (art. 1332 do CC)
Além do disposto na lei especial, deverá constar:
 A discriminação e a individualização das
unidades de propriedade exclusiva, estremada
uma das outras e das partes comuns
 A determinação da fração ideal atribuída a cada
unidade, relativamente ao terreno e partes
comuns
 O fim a que as unidades se destinam
ATOS DAS PARTES
CONTRATANTES

Cessão de direitos de propriedade sobre o
terreno (proprietário do terreno)

Projeto e construção da obra
(construtor/empreiteiro)

Comercialização das unidades (compra e venda/
corretagem)
DONO DO TERRENO
(PERMUTA,
COMPRA E VENDA OU
CESSÃO DE DIREITOS)
CONSTRUTOR
(EMPREITADA)
CORRETOR DE IMÓVEIS
(VENDA DAS UNIDADES AUTÔNOMAS)
A CONSTRUÇÃO
A CONSTRUÇÃO DE IMÓVEIS,
OBJETO DE INCORPORAÇÃO NOS
MOLDES PREVISTOS NA LEI,
PODERÁ SER CONTRATADA SOB O
REGIME DE CONTA E RISCO DO
INCORPORADOR, EMPREITADA OU
DE ADMINISTRAÇÃO
CONTA E RISCO DO
INCORPORADOR
O INCORPORADOR SE COMPROMETE A
CONSTRUIR E VENDER AS UNIDADES A
PREÇO E PRAZO CERTO
CONSTRUÇÃO POR
EMPREITADA
CONTRATA-SE UM EMPREITEIRO
(CONSTRUTOR) A PREÇO FIXO OU
REAJUSTÁVEL, QUE DEVERÁ OBEDECER
OS PRAZOS E PADRÕES CONSTANTES NA
INCORPORAÇÃO
CONSTRUÇÃO POR
ADMINISTRAÇÃO
TAMBÉM CHAMADA “A PREÇO DE
CUSTO”, O CONDOMÍNIO
(PROPRIETÁRIOS OU ADQUIRENTES) SÃO
OBRIGADOS A CUSTEAR A OBRA
O INCORPORADOR
Considera-se incorporador a pessoa física ou jurídica,
comerciante ou não, que embora não efetuando a
construção, compromisse ou efetive a venda de frações
ideais de terreno objetivando a vinculação de tais
frações a unidades autônomas, em edificações a serem
construídas ou em construção sob regime condominial,
ou que meramente aceite propostas para efetivação de
tais transações, coordenando e levando a termo a
incorporação e responsabilizando-se, conforme o caso,
pela entrega, a certo prazo, preço e determinadas
condições, das obras concluídas.
PODE SER INCORPORADOR
1.
2.
3.
O proprietário do terreno, o promitente
comprador, o cessionário deste ou promitente
cessionário que assumir a garantia da entrega
da obra e desejar vender as unidades
O construtor (Decreto número 23.569, de 1112-33, e 3.995, de 31 de dezembro de 1941, e
Decreto-lei número 8.620, de 10 de janeiro de
1946)
O corretor de imóveis (Lei nº 4.116, de 27-862)
HAVENDO MAIS DE UM
INCORPORADOR A
RESPONSABILIDADE SERÁ
SOLIDÁRIA
RECEITAS E DESPESAS DA
INCORPORAÇÃO
Consideram-se receitas do empreendimento os
valores das parcelas a receber, vincendas e
vencidas e ainda não pagas, de cada adquirente,
correspondentes ao preço de aquisição das
respectivas unidades ou do preço de custeio de
construção, bem como os recursos disponíveis
afetados
RECEITAS E DESPESAS DA
INCORPORAÇÃO
Compreendem-se no custo de conclusão da
incorporação todo o custeio da construção do
edifício e a averbação da construção das
edificações para efeito de individualização e
discriminação das unidades
PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
A incorporação poderá ser submetida ao regime
da afetação, pelo qual o terreno e as acessões
objeto de incorporação imobiliária, bem como os
demais bens e direitos a ela vinculados, manter-seão apartados do patrimônio do incorporador e
constituirão patrimônio de afetação, destinado à
consecução da incorporação correspondente e à
entrega das unidades imobiliárias aos respectivos
adquirentes.
HAVENDO MAIS DE UM CONJUNTO
DE EDIFÍCIOS OU SUBCONJUNTO DE
CASAS, CADA UM PODERÁ TER SEU
PRÓPRIO PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO
OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR
1
PROMOVER TODOS OS ATOS
NECESSÁRIOS À BOA ADMINISTRAÇÃO
E À PRESERVAÇÃO DO PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO, INCLUSIVE MEDIANTE
ADOÇÃO DE MEDIDAS JUDICIAIS
OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR
2
MANTER APARTADOS OS BENS E
DIREITOS OBJETO DE CADA
INCORPORAÇÃO
OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR
3
DILIGENCIAR A CAPTAÇÃO DOS
RECURSOS NECESSÁRIOS À
INCORPORAÇÃO E APLICÁ-LOS NA
FORMA PREVISTA NESTA LEI,
CUIDANDO DE PRESERVAR OS
RECURSOS NECESSÁRIOS À
CONCLUSÃO DA OBRA
OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR
4
ENTREGAR À COMISSÃO DE REPRESENTANTES, NO
MÍNIMO A CADA TRÊS MESES, DEMONSTRATIVO DO
ESTADO DA OBRA E DE SUA CORRESPONDÊNCIA
COM O PRAZO PACTUADO OU COM OS RECURSOS
FINANCEIROS QUE INTEGREM O PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO RECEBIDOS NO PERÍODO, FIRMADOS
POR PROFISSIONAIS HABILITADOS, RESSALVADAS
EVENTUAIS MODIFICAÇÕES SUGERIDAS PELO
INCORPORADOR E APROVADAS PELA COMISSÃO DE
REPRESENTANTES
OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR
5
MANTER E MOVIMENTAR OS RECURSOS
FINANCEIROS DO PATRIMÔNIO DE
AFETAÇÃO EM CONTA DE DEPÓSITO
ABERTA ESPECIFICAMENTE PARA TAL
FIM
OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR
6
ENTREGAR À COMISSÃO DE
REPRESENTANTES BALANCETES
COINCIDENTES COM O TRIMESTRE
CIVIL, RELATIVOS A CADA PATRIMÔNIO
DE AFETAÇÃO
OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR
7
ASSEGURAR À PESSOA NOMEADA COMO
REPRESENTANTE DA COMISSÃO O LIVRE
ACESSO À OBRA, BEM COMO AOS LIVROS,
CONTRATOS, MOVIMENTAÇÃO DA CONTA DE
DEPÓSITO EXCLUSIVA DA INCORPORAÇÃO E
QUAISQUER OUTROS DOCUMENTOS
RELATIVOS AO PATRIMÔNIO DE AFETAÇÃO
OBRIGAÇÕES DO
INCORPORADOR
8
MANTER ESCRITURAÇÃO CONTÁBIL
COMPLETA, AINDA QUE ESTEJA
DESOBRIGADO PELA LEGISLAÇÃO
TRIBUTÁRIA
A PESSOA DO INCORPORADOR TEM
PATRIMÔNO DISTINTO DO
AFETADO À INCORPORAÇÃO. SUA
INSOLVÊNCIA OU FALÊNCIA NÃO
ATINGEM-NO
FALÊNCIA DO INCORPORADOR
E CONCLUSÃO DA OBRA PELOS
ADQUIRENTES
Caso decidam pela continuação da obra, os
adquirentes ficarão automaticamente subrogados nos direitos, nas obrigações e nos
encargos relativos à incorporação, inclusive
aqueles relativos ao contrato de financiamento
da obra, cada um com a proporção
correspondente à sua unidade
O INCORPORADOR SOMENTE
PODERÁ NEGOCIAR AS UNIDADES
APÓS TER ARQUIVADO NO
CARTÓRIO DE REGISTRO DE
IMÓVEIS OS DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
1
TÍTULO DE PROPRIEDADE DE TERRENO, OU
DE PROMESSA, IRREVOGÁVEL E
IRRETRATÁVEL, DE COMPRA E VENDA OU
DE CESSÃO DE DIREITOS OU DE PERMUTA
DO QUAL CONSTE CLÁUSULA DE IMISSÃO NA
POSSE DO IMÓVEL, NÃO HAJA
ESTIPULAÇÕES IMPEDITIVAS DE SUA
ALIENAÇÃO EM FRAÇÕES IDEAIS E INCLUA
CONSENTIMENTO PARA DEMOLIÇÃO E
CONSTRUÇÃO, DEVIDAMENTE REGISTRADO
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
2
CERTIDÕES NEGATIVAS DE IMPOSTOS
FEDERAIS, ESTADUAIS E MUNICIPAIS,
DE PROTESTO DE TÍTULOS DE AÇÕES
CÍVEIS E CRIMINAIS E DE ÔNUS REAIS
RELATIVAMENTE AO IMÓVEL, AOS
ALIENANTES DO TERRENO E AO
INCORPORADOR
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
3
HISTÓRICO DOS TÍTULOS DE
PROPRIEDADE DO IMÓVEL,
ABRANGENDO OS ÚLTIMOS 20 ANOS,
ACOMPANHADO DE CERTIDÃO DOS
RESPECTIVOS REGISTROS
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
4
PROJETO DE CONSTRUÇÃO
DEVIDAMENTE APROVADO PELAS
AUTORIDADES COMPETENTES
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
5
CÁLCULO DAS ÁREAS DAS EDIFICAÇÕES,
DISCRIMINANDO, ALÉM DA GLOBAL, A
DAS PARTES COMUNS, E INDICANDO
CADA TIPO DE UNIDADE A RESPECTIVA
METRAGEM DE ÁREA CONSTRUÍDA
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
6
CERTIDÃO NEGATIVA DE DÉBITO PARA
COM A PREVIDÊNCIA SOCIAL, QUANDO
O TITULAR DE DIREITOS SOBRE O
TERRENO FOR RESPONSÁVEL PELA
ARRECADEÇÃO DAS RESPECTIVAS
CONTRIBUIÇÕES
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
7
MEMORIAL DESCRITIVO DAS
ESPECIFICAÇÕES DA OBRA PROJETADA,
SEGUNDO MODELO A QUE SE REFERE
A ABNT (DOCUMENTO BÁSICO PARA O
REGISTRO DA INCORPORAÇÃO)
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
8
AVALIAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA OBRA,
ATUALIZADA À DATA DO ARQUIVAMENTO,
CALCULADA DE ACORDO COM A NORMA DA
ABNT, COM BASE NOS CUSTOS UNITÁRIOS,
DISCRIMINANDO-SE, TAMBÉM, O CUSTO DE
CONSTRUÇÃO DE CADA UNIDADE,
DEVIDAMENTE AUTENTICADA PELO
PROFISSIONAL RESPONSÁVEL PELA OBRA
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
9
DISCRIMINAÇÃO DAS FRAÇÕES IDEAIS
DE TERRENO COM AS UNIDADES
AUTÔNOMAS QUE A ELAS
CORRESPONDERÃO
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
10
MINUTA DA FUTURA CONVENÇÃO DE
CONDOMÍNIO QUE REGERÁ A
EDIFICAÇÃO OU O CONJUNTO DE
EDIFICAÇÕES
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
11
DECLARAÇÃO EM QUE SE DEFINA A PARCELA
DO PREÇO DA QUOTA-PARTE DA ÁREA DAS
UNIDADES A SEREM ENTREGUES EM
PAGAMENTO DO TERRENO QUE
CORRESPENDERÁ A CADA UMA DAS
UNIDADES, A QUAL DEVERÁ SER EXPRESSA
EM METROS QUADRADOS
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
12
CERTIDÃO DO INSTRUMENTO PÚBLICO
DE MANDATO DO INCORPORADOR
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
13
DECLARAÇÃO EXPRESSA EM QUE SE
FIXE, SE HOUVER, O PRAZO DE
CARÊNCIA PARA EVENTUAL
DESISTÊNCIA DO EMPREENDIMENTO
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
14
ATESTADO DE IDONEIDADE
FINANCEIRA, FORNECIDO POR
ESTABELECIMENTO DE CRÉDITO QUE
OPERE NO PAÍS HÁ MAIS DE CINCO ANOS
DOCUMENTOS DA
INCORPORAÇÃO
15
DECLARAÇÃO, ACOMPANHADA DE
PLANTAS ELUCIDATIVAS, SOBRE O
NÚMERO DE VEÍCULOS QUE A GARAGEM
COMPORTA E OS LOCAIS DESTINADOS À
GUARDA DOS MESMOS
CONFORME AS UNIDADES FOREM
VENDIDAS, AVERBA-SE A VENDA À
MARGEM DO REGISTRO DA
INCORPORAÇÃO NO REGISTRO DE
IMÓVEIS
OS NOVOS PROPRIETÁRIOS PASSAM
A INTEGRAR O CONDOMÍNIO
OS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA,
PROMESSA DE VENDA, CESSÃO OU
PROMESSA DE CESSÃO DE UNIDADES
AUTÔNOMAS SÃO IRRETRATÁVEIS E,
UMA VEZ REGISTRADOS, CONFEREM
DIREITO REAL OPONÍVEL A TERCEIROS,
ATRIBUINDO DIREITO A ADJUDICAÇÃO
COMPULSÓRIA PERANTE O
INCORPORADOR OU A QUEM O
SUCEDER, INCLUSIVE NA HIPÓTESE DE
INSOLVÊNCIA POSTERIOR AO TÉRMINO
DA OBRA
O OFICIAL DE REGISTRO DE IMÓVEIS
RESPONDE, CIVIL E CRIMINALMENTE, SE
EFETUAR O ARQUIVAMENTO DE
DOCUMENTAÇÃO CONTRAVENIENTE À
LEI OU DER CERTIDÃO SEM O
ARQUIVAMENTO DE TODOS OS
DOCUMENTOS EXIGIDOS
O REGISTRO DA INCORPORAÇÃO SERÁ
VÁLIDO PELO PRAZO DE 180 DIAS,
FINDO O QUAL, SE ELA AINDA NÃO SE
HOUVER CONCRETIZADO, O
INCORPORADOR SÓ PODERÁ
NEGOCIAR UNIDADES DEPOIS DE
ATUALIZAR A DOCUMENTAÇÃO A QUE
SE REFERE O ARTIGO ANTERIOR,
REVALIDANDO O REGISTRO POR IGUAL
PRAZO
APÓS A CONCESSÃO DO "HABITE-SE"
PELA AUTORIDADE ADMINISTRATIVA, O
INCORPORADOR DEVERÁ REQUERER A
AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO DAS
EDIFICAÇÕES, PARA EFEITO DE
INDIVIDUALIZAÇÃO E DISCRIMINAÇÃO
DAS UNIDADES, RESPONDENDO
PERANTE OS ADQUIRENTES PELAS
PERDAS E DANOS QUE RESULTEM DA
DEMORA NO CUMPRIMENTO DESSA
OBRIGAÇÃO
A INCORPORAÇÃO TERMINA COM A
VENDA E REGISTRO DE TODAS AS
UNIDADES AUTÔNOMAS