8 Building Lisboa
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166.097 € - 857.400 € 5% aa garantidos por 2 anos (antes de IR) Financiamento disponível Ina Ina 8 Building Lisboa Análise do investimento Esta análise considera aspectos exclusivamente técnicos sobre informações economico-financeiras e sobre as caracteristicas deste produto. Procuramos efetuar uma avaliação isenta, com base nas melhores informações disponiveis sobre este produto à época da análise. Alguns dados são estimados, mas procuramos ser conservadores em nossas estimativas. Encorajamos nossos clientes a aprofundar suas análises com outras informações, e estamos à disposição para responder qualquer questão, que possa ajudá-lo na sua tomada de decisão Conteúdo Tipo de investimento ............................................................................................................................. 2 Sumário do investimento....................................................................................................................... 3 Investimento ...................................................................................................................................... 3 Localização ......................................................................................................................................... 3 Economia da região............................................................................................................................ 3 Mercado imobiliário ........................................................................................................................... 3 Visto Gold ............................................................................................................................................... 4 Características do imóvel ....................................................................................................................... 5 Análise do mercado ............................................................................................................................... 6 Macro-região ...................................................................................................................................... 6 Localização do imóvel ........................................................................................................................ 6 Mercado imobiliário local .................................................................................................................. 7 Análise dos parceiros ............................................................................................................................. 9 Fornecedor do imóvel ........................................................................................................................ 9 Administrador do imóvel ................................................................................................................... 9 Analise financeira e fiscal..................................................................................................................... 10 Carateristicas e principais pressupostos.......................................................................................... 10 Fluxo de caixa e retorno financeiro do investimento...................................................................... 10 Análise .............................................................................................................................................. 11 Conclusão e recomendações ............................................................................................................... 12 Tipo de investimento IMÓVEIS PRIME PATRIMÔNIO E RENDA FLUXO DE CAIXA Imóveis de alto padrão em mercados prime para uso próprio ou para locação com caixa positivo Investimentos que geram bom fluxo de caixa no curto prazo que protegem o patrimônio do investidor no longo prazo Investimentos de alta geração de fluxo de caixa no curto prazo e baixo potencial de valorização a longo prazo Valor do investimento Valor do investimento Valor do investimento Retorno líquido do aluguel Retorno líquido do aluguel Retorno líquido do aluguel Potencial de valorização do imóvel Potencial de valorização do imóvel Potencial de valorização do imóvel Risco Risco Risco Sumário do investimento Investimento Apartamentos residenciais mobiliados de alto padrão, adaptados para rendimento hoteleiro, em prédio emblemático, que foi sede dos Correios de Portugal, no centro histórico conhecido como Baixa de Lisboa, uma das regiões mais nobres e turísticas de Portugal, com lindíssima vista indevassada do Rio Tejo e do centro histórico da cidade. 104 apartamentos/15 espaços comerciais/1 terrace and lounge bar Preços entre: 166 097,50 € - 857 400,00 € Construção finalizada em Dezembro de 2016 Garantia de rentabilidade de 5% ao ano antes de impostos sobre o valor da escritura por dois anos (cerca de 2,6% após impostos); Possibilidade de financiamento de 60% a 70% e com taxas de juros de 3 a 4%, até 30 anos; Possibilidade de obtenção de visto de residência em Portugal para investimentos superiores a €500.000; Construção finalizada em 2016; Património imobiliário “Heritage” e impossível de replicar, considerado como único, com valor intrínseco; Licença habitacional que permite utilização alternativa para aluguel de longo prazo ou residência própria; O proprietário tem direito a 2 semanas anuais; Acordo entre Portugal e o Brasil elimina problema de dupla tributação. Elegibilidade para obtenção do Visto Gold para investimentos iguais ou superiores a €500.000,00 que permite ao titular e família direta (mulher e filhos) fixar residência em Portugal e ter livre locomoção no Espaço Schengen Localização Junto ao Cais do Sodré, e próximo dos pontos de maior interesse turístico e da noite de Lisboa o 8 Building é o projeto integrado entre a nova sede da EDP (uma das maiores operadoras de energia da Península Ibérica que vai atrair 3000 funcionários para a vizinhança do edifício) com e o Mercado da Ribeira. Em frente ao jardim D. Luis I e com vista frontal do Rio Tejo. Economia da região Portugal está na moda entre os turistas Europeus e é hoje um dos principais destinos turísticos da Europa e o 20º destino turístico mundial. O país é descrito como “um dos diamantes da Europa”, combinando “cidades vibrantes” com “aldeias tradicionais e tesouros históricos espalhados pela paisagem”, além de um vasto conjunto de locais que são Património da Humanidade, uma excelente infraestrutura urbana, viária e de transportes públicos. Mercado imobiliário O aluguel de curto prazo em unidades habitacionais apresenta uma alternativa complementar à oferta hoteleira, com forte procura, pois permite vivência em grupo/família com a privacidade de um apartamento residencial, usufruindo de uma experiência de vida na cidade como um local. Já se observa um impacto nos preços dos imóveis destas regiões que subiram cerca de 10% ao longo do ultimo ano. Visto Gold É uma forma simplificada e privilegiada de entrada e permanência em Portugal, para investimentos estrangeiros imobiliários superiores a €500.000. Pode ser pela aquisição de um ou mais imóveis. Este visto permite ao titular e família direta (mulher e filhos) fixar residência em Portugal e ter livre locomoção no Espaço Schengen além de países com que Portugal tenha acordos internacionais privilegiados. É a forma entrada e permanência em Portugal mais simples, que cria vínculos que, se forem mantidos em certos requisitos, podem permitir mais tarde um pedido de atribuição de nacionalidade portuguesa ou o pedido de uma autorização permanente. É considerado hoje um dos programas de visto de obtenção mais simplificada e rápida do mundo. Características do imóvel Tipo: Estúdios ou Apartamentos de 1 a 3 quartos Dimensões: Entre 40m2 e 143m2 Amenidades: Todos os apartamentos são mobiliados e decorados em alto padrão, e preparados para utilização em regime misto: de arrendamento ou para uso pessoal. Área comum: o prédio inclui um restaurante e um lounge bar (no telhado) e um espaço comercial no piso térreo onde será possível integrar uma academia de ginástica e vários restaurantes, cafetarias e pequenas lojas; Impacto visual: Projeto da autoria do Arquiteto Manuel Aires Mateus, em um edifício tradicional de Lisboa (antigos correios) transformado em um condomínio integrado, próximo ao Cais do Sodré, com magnifica vista do Rio Tejo e da zona histórica de Lisboa. Os preços por metro quadrado variam de €3.950,00 a €6.000,00 dependendo do posicionamento e do andar do imóvel, sendo que estão disponíveis os seguintes tipos de apartamento. Os preços por metro quadrado variam entre €3.950 e €6000 - Standard: vista para o pátio e o jardim Luxo: vista da cidade histórica Premium: vista parcial do Rio Tejo e da cidade histórica Top Premium: Vista do Rio Tejo, do jardim publico e da cidade histórica Análise do mercado Macro-região O turismo nos país bateu um recorde histórico em 2013 e no primeiro semestre 2014 e ajudou a equilibrar a economia que começa a sair da crise. Em 2013, 14.4 milhões de turistas (Portugal tem 10,5 milhões de habitantes) se hospedaram nos hotéis portugueses 5,1% a mais do que em 2012, sendo 58% estrangeiros. Para se ter uma ideia da relevância do setor de turismo para a economia Portuguesa, dos 128 mil postos de trabalho criados em Portugal durante os nove últimos meses de 2013, cerca de 26 mil (20%) foram gerados pelo turismo. Lisboa é uma cidade histórica e vibrante sendo que o turismo cultural e urbano é a principal motivação dos turistas que a visitam. A pé ou utilizando os transportes públicos podem visitar o castelo de S. Jorge, Mosteiro dos Jerónimos, Torre de Belém, os vários museus como o de Arte Antiga, do Traje, o Panteão Nacional, o Campo Pequeno e a tradição das touradas, miradouros, os bairros típicos, o fado, os jardins, o Parque das Nações, os restaurantes onde a gastronomia é muito apreciada. Ela ganhou os seguintes prêmios: - Europe’s Leading City Break Destination 2013/2010/2009; Europe’s Leading City Cruise Destination 2009; Europe’s Leading Destination 2009; European City of the year 2012; Best City Destination in Europe 2013. Localização do imóvel A área compreendida entre o Terreiro do Paço e o Largo de Santos (no qual se insere o Plano do Aterro da Boavista e o Projeto da Ribeira da Naus), está sofrendo um processo intenso de revitalização urbanística, ancorada nos novos projetos em desenvolvimento e na mudança do conceito estratégico do Município, potenciando a ligação entre a cidade e o Rio Tejo. O Cais do Sodré, enquanto praça, será revitalizado através da ligação ao Terreiro do Paço e ao Chiado, beneficiando de um interface intermodal de transportes públicos (metropolitano, autocarro, eléctrico, comboio, e barco), o que torna o 8 Building acessível por todos os meios de transportes públicos disponíveis em Lisboa. Recentemente foi inaugurado o parque de estacionamento publico do Jardim D. Luis I, com capacidade de estacionamento de 300 lugares e com acesso direto à entrada principal do 8 Building. O Mercado da Ribeira – mercado antigo e típico de Lisboa - é uma das principais referencias nos roteiros de city break. A partir de Junho 2014 será gerido pela Timeout e apresentará um novo conceito de restauração e night life na cidade de Lisboa, semelhante ao mercado de São Miguel em Madrid. A expansão natural da vida noturna do Bairro Alto em direção ao Rio Tejo e ao Cais do Sodré, fará com que toda a zona envolvente apresente uma tendência de valorização. Mercado imobiliário local Tem havido um crescimento significativo no aluguel turístico nas zonas históricas da cidade de Lisboa, principalmente a Baixa, Chiado, Bairro Alto, Príncipe Real, Alfama, Zona Ribeirinha e Rato. Esta tendência já foi identificada por um grupo seleto de investidores portugueses e estrangeiros que têm vindo a adquirir imóveis nestas regiões e a reabilitá-los com o objetivo de exploração turística. Já se observa um impacto nos preços dos imóveis destas regiões que subiram cerca de 10% ao longo do ultimo ano. A participação crescente de Portugal nos principais rankings de destino turísticos mundiais deverá continuar a suportar a tendência de alta neste nicho de mercado. A oferta de imóveis apropriados para exploração turística nas zonas históricas tem vindo a diminuir, mas ainda existem oportunidades, que deverão se tornar cada vez mais escassas. Outro fator que tem vindo a contribuir para uma recuperação dos preços nos imóveis nas regiões históricas de Lisboa é o Visto Gold. Análise dos parceiros Fornecedor do imóvel A promotora é a Grupo Habitat Invest, que integra a sociedade Habitat Invest e o fundo de investimento imobiliário Five Stars, vocacionada para compra, reabilitação e venda de imóveis no centro histórico de Lisboa, vocacionados para o segmento de aluguel de curta-duração para turismo. Este grupo será o maior operador de apartamentos de curto prazo em Lisboa e tem em desenvolvimento mais 5 projetos localizados no centro histórico da cidade, que se encontram totalmente vendidos e estarão prontos para iniciar atividades entre Dezembro de 2014 e Junho de 2015. As estatísticas demonstram taxas de ocupação bem elevadas, sendo que em alguns meses são próximas de 100%. Os dois empreendimentos anteriores foram: Correeiros 28: projeto assinado pelo arquiteto João Santa Rita, situado na Baixa de Lisboa na rua de mesmo nome. Foram 10 apartamentos T2 (com áreas entre os 108 e os 128 m², incluindo dois duplex) num edifício de sete pisos e duas lojas no piso térreo. São Paulo 55: Reabilitado a partir de um projeto do arquiteto Luís Rebelo de Andrade, este edifício de seis pisos localiza-se na zona do Cais do Sodré, e inclui três lojas no piso térreo e 14 apartamentos (dez T1 e quatro T2). Um ponto de atenção é que o contrato de financiamento deste projeto foi assinado com o Banco Espirito Santo, que neste momento passa por um período turbulento. Conversámos com o responsável do Banco e com o promotor que nos informaram que o contrato de financiamento está assinado e será honrado. Administrador do imóvel Habitat Property Management em parceria com a Lisbon Downtown Lovers são os responsáveis pela gestão hoteleira dos apartamentos turísticos. Esta empresa atua no mercado de aluguel de curto prazo para fins turísticos ou corporativos e é especializada na Baixa de Lisboa. Atua somente com apartamentos de altíssimo padrão e tem excelente reputação (o rating do Booking é superior a 9,4 em 10). Analise financeira e fiscal Carateristicas e principais pressupostos Estratégia de investimento: Imóvel prime com objetivo de proteção patrimonial de longo prazo e geração de rendimento de caixa positivo. O imóvel tem uso misto e está também licenciado para uso pessoal pelo que tem apelo tanto para investidores quanto para residentes; Preços de venda: Estão entre € 3.950,00 e €6000,00 o metro quadrado (dependendo do tipo de imóvel), no patamar superior dos preços praticados atualmente na baixa de Lisboa, justificado porque este imóvel representa um património imobiliário “Heritage” e impossível de replicar. Pressupostos de valorização: Por conservadorismo não consideramos ganho de capital em nossos cálculos de rentabilidade (consideramos somente o aluguel). No entanto, A forte procura por investidores estrangeiros incide justamente sobre este nicho de mercado, que já se refletiu num crescimento dos preços médios de cerca de 10% no ultimo ano. Prazo recomendado do investimento: Sendo um investimento defensivo (proteção patrimonial) recomendamos uma estratégia de retenção superior a 10 anos. Retorno de aluguel: o administrador garante retorno de aluguel de 5% aa antes de impostos sobre a escritura nos primeiros dois (2) anos. Esta garantia foi calculada com base em pressuposto conservadores. Julgamos que o potencial de rentabilidade de aluguel após o prazo de garantia é de 6% aa antes de impostos (cerca de 2,9 % aa após impostos); Financiamento: Possibilidade de financiamento de 60% a 70% e com um custo de 3 a 4%, até ao máximo de 30 anos (máximo de 65 anos de idade do investidor); Tributação: Existe um acordo de dupla tributação entre Portugal e o Brasil o que significa que os rendimentos sobre o aluguel e ganhos de capital na pessoa física são tributados somente em Portugal. A taxa autónoma sobre os rendimentos prediais é de 28% sendo que a os custos relativos à propriedade do imóvel são aceites como custo fiscal (seguro, condomínio, imposto predial e manutenção). Despesas operacionais: as despesas estão todas estimadas no fluxo de caixa abaixo e incluem comissão da administradora, condomínio, imposto patrimonial, seguro e custos de manutenção. Fluxo de caixa e retorno financeiro do investimento Abaixo uma estimativa conservadora de rentabilidade para um o apartamento de 2 quartos, tipo Luxo no segundo andar, após o período de garantia: Valor do investimento Compra do imóvel Custos estimados de aquisição Investimento total Rentabilidade do aluguel Taxa média diária % média de ocupação Aluguel anual bruto Administração do imóvel Despesas de manutenção Impostos anuais sobre o imóvel Seguro Condominio Aluguel anual antes de impostos no exterior Imposto na fonte sobre o aluguel Aluguel anual líquido % Rentabilidade anual antes de impotos % Rentabilidade anual após impostos 351.675,00 22.412,15 374.087,15 - 151,20 70% 38.631,60 15.452,64 1.931,58 785,00 374,00 1.200,00 18.888,38 -9.657,90 9.230,48 5,05% 2,60% Análise O cenário acima é conservador sendo baseado na experiência dos dois últimos projetos lançados pelo mesmo incorporador. Os principais fatores de rentabilidade são a taxa média diária e a % média de ocupação que parecem razoáveis nesta projeção, com tendência de crescimento, devido à forte tendência de aumento do numero de turistas na região central de Lisboa. Por este cenário, a rentabilidade garantida pela administradora de 5% ao ano sobre o valor da escritura (2,6% aa após impostos sobre o investimento total) é sustentável sendo que testámos um cenário realista em que a rentabilidade pode evoluir para 6% aa brutos sobre o investimento total (3,0% aa liquido de impostos) após o período de garantia. Esta rentabilidade é razoável considerando ser um Imóvel Prime e representa um património imobiliário “Heritage” e impossível de replicar. Está disponível a possibilidade de financiamento de até 70% do valor deste imóvel a um custo entre 3% e 4% aa. A utilização do crédito só se justifica se o investidor fizer uma aposta no potencial de valorização do imóvel, uma vez que o custo do financiamento é igual ou superior à rentabilidade esperada do aluguel. A opção pelo crédito embute também um risco cambial para o investidor cujo rendimento esteja denominado em uma moeda diferente do Euro. Conclusão e recomendações Este é um património imobiliário “Heritage” impossível de replicar, por ser um prédio emblemático no centro histórico conhecido como Baixa de Lisboa, uma das regiões mais nobres e turísticas de Portugal, com lindíssima vista indevassada do Rio Tejo e do centro histórico da cidade. É, portanto um Imóvel Prime (ver descrição em Tipos de Investimento) adequado para um investidor conservador, pois tem o objetivo de proteção patrimonial a longo prazo. O rendimento de caixa do aluguel é positivo, mas não muito alto (o que é normal para este tipo de investimento). O forte crescimento do turismo em Portugal, hoje um dos principais destinos da Europa, a excelente localização do imóvel e sua elevada qualidade, deverão sustentar taxas de ocupação elevadas (como tem sido o caso dos outros empreendimentos recentes lançados por este empreendedor). Além disso, a Join Venture entre Habitat Property Management e Lisbon Downtown Lovers contratada para gerir este imóvel e comercializar os apartamentos é especializada neste segmento e tem excelente reputação. O fato de este imóvel estar licenciado tanto para uso de turismo à habitação quanto para uso pessoal combinado com as características únicas deste imóvel são fatores facilitadores para uma estratégia de saída. Outro atrativo para investidores não Europeus é a elegibilidade para obtenção do Visto Gold (disponível para investimentos iguais ou superiores a €500.000,00) que permite ao titular e família direta (mulher e filhos) fixar residência em Portugal e ter livre locomoção no Espaço Schengen além de países com quem Portugal tenha acordos internacionais privilegiados. Mediante determinadas condições, este visto poderá ser converter em nacionalidade portuguesa depois de um prazo. Um ponto de atenção é que o contrato de financiamento deste projeto foi assinado com o Banco Espirito Santo, que neste momento passa por um período turbulento. Conversamos com o responsável do Banco e com o promotor que nos informaram que o contrato de financiamento está assinado e será honrado.
