GALLEON CAPITAL PARTNERS

Fundo de Investimento Imobiliário Fechado
Galleon Capital Partners
Relatório de Gestão
Exercício de 2011
Navegando Pacientemente no Mar Salgado / Sailing Paciently in the Salty Sea
Comité de Investimentos
João Paulo Batista Safara
Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles
Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão
Banco depositário
Banco Invest, SA
Avaliadores
CB Ricard Ellis – Consultoria e Avaliação de Imóveis, Unipessoal, Lda.
J. G. Ribeiro, Lda.
Auditor
Baptista da Costa & Associados – SROC, Lda.
Carteira
Número de investimentos: 4 (serviços e residencial)
Área bruta coberta total: 20,061 m²
Localização do Investimento: Portugal (Lisboa e Setúbal)
Ambiente de Negócio
A Associação dos Profissionais e Empresas de Mediação Imobiliária de Portugal
(APEMIP) classificou 2011 como o pior ano das duas últimas décadas em
termos de número de transacções, estimadas em aproximadamente 190,000,
uma queda de 9.2% relativamente a 2010.
Esta situação reflecte um enquadramento de mercado em que os preços
evidenciam rigidez à descida, pelo que o ajustamento à forte quebra de procura
é feito através da rarefacção das transacções. Esta perspectiva encontra
validação empírica na redução do número de casas licitadas em leilões
(aproximadamente 15%, segundo a Euro Estates e a Luso Roux) e no valor
global das vendas neste canal alternativo (cerca de 28%, de acordo com as
mesmas leiloeiras), apesar do incremento do número de leilões e da prática
nestes de preços indicados como inferiores em cerca de 40% aos praticados no
canal tradicional.
Actividade do Fundo
2011 foi o quarto exercício completo do Fundo, lançado a 14 de Maio de 2007
com uma subscrição inicial de €10 milhões (€9 milhões dos quais em unidades
tipo “A” e o remanescente unidades tipo “B”) e objecto de um primeiro
aumento de capital em 2009, que fixou então o respectivo valor em €10.095
milhões. Durante o exercício em apreço, e atentas as necessidades de
capitalização do Fundo, ocorreram um segundo e um terceiro aumentos de
capital, que elevaram sucessivamente o capital do Fundo para €11.410 milhões.
Durante este exercício, o Fundo continuou a concentrar a sua actividade no seu
projecto nuclear, a reconversão dos edifícios da extinta Universidade Moderna
na Praia do Bom Sucesso, em Belém (o “Projecto”).
O Projecto prevê a construção de fogos residenciais e espaços comerciais na
área de implantação de quatro edifícios, registando-se com agrado o facto de
ter sido possível em 2011 contratar com a massa falida da Dinensino a
aquisição do edifício designado “Pólo das Artes”:
1. Praia do Bom Sucesso, 21-24 e Travessa da Saúde, 2, propriedade do
Fundo (o “Galeão”);
2. Av. da India s/n (o “Pólo das Artes”), prometido comprar pelo Fundo;
3. Praia do Bom Sucesso e Av. da India, s/n (o “Rosa”), acordado adquirir
para o Fundo quando a respectiva capitalização o permitir; e
4. Praia do Bom Sucesso, 7-11 (o “Laranja”), prometido comprar pelo
Fundo.
O Rosa, o Laranja e o Pólo das Artes constituem um conjunto inventariado, o
que impõe que o Projecto vise a sua regeneração e consequente adaptação às
funções
pretendidas,
cumprindo
e
respeitando
as
condicionantes
arquitectónicas a que a sua classificação obriga e englobando uma cave comum
para estacionamento.
O Galeão evidencia bem o peso dos anos, e é, salvo melhor opinião, banal do
ponto de vista arquitectónico. Objectiva-se assim a respectiva demolição, para
edificação de um novo edifício residencial, que ofereça espaços amplos dotados
de vistas frontais desafogadas sobre a magnífica envolvente.
O Projecto decompõe-se assim em dois, um Projecto de Regeneração e um
Projecto de Nova Construção, ambos objecto de parecer favorável do IGESPAR
quando oportunamente apresentados pelo proprietário anterior do Galeão e,
ainda, actual do Rosa e do Laranja. Está entregue nas mãos capazes do
prestigiado Arquitecto João Paciência, em cujo reconhecido rasgo a Sociedade
Gestora deposita fundadas esperanças.
Não obstante as diligências empreendidas durante o exercício com vista ao bom
desenvolvimento do Projecto, é certo que estas voltaram a não se traduzir em
qualquer receita, nem efectiva, nem tão pouco potencial, dado que o estado de
desenvolvimento do Projecto continua a não a permitir os licenciamentos que, a
prazo, valorizarão o património. Assim sendo, o Fundo registou o segundo
prejuízo consecutivo, desta vez de cerca de €483 mil (€377 mil em 2010),
sendo o agravamento dos prejuízos essencialmente imputável ao crescimento d
os custos financeiros, que atingiram aproximadamente €311 mil (€205 mil em
2010). O único autofinanciamento do exercício proveio dos contratos de
arrendamento de curto prazo no Galeão, que produziram um “yield” de 0.7%,
ligeiramente inferior ao atingido em 2010 (0.9%).
Perspectivas para 2012
Em 2012 o Fundo continuará a investir a sua atenção na maturação do
Projecto, esperando poder obter o respectivo licenciamento durante o exercício,
e, se as diligências em curso para angariar o necessário financiamento
frutificarem, iniciar a respectiva construção em 2012. Em linha com este
objectivo, será abandonado o arrendamento de curto prazo de espaços no
Galeão.
Agradecimentos
O Conselho de Administração da Sociedade Gestora deseja apresentar os seus
agradecimentos
•
Ao
Banco
Invest,
pela importante
intervenção
enquanto
Banco
Depositário;
•
Ao Millennium BCP, pelo fundamental apoio creditício ao projecto do
Fundo;
•
À Comissão do Mercado de Valores Mobiliários, pela colaboração
prestada;
•
Ao Auditor do Fundo, pelo zelo colocado no acompanhamento da
actividade.
Lisboa, 27 de Fevereiro de 2012
Pelo Conselho de Administração da Sociedade Gestora, conforme deliberação
de 29 de Julho de 2008
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Rui Manuel Meireles dos Anjos Alpalhão, Presidente da Comissão Executiva
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João Paulo Batista Safara, Vogal da Comissão Executiva
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Joaquim Miguel Calado Cortes de Meirelles, Vogal da Comissão Executiva