LOCAÇÕES “BUILT TO SUIT”, UM INVESTIMENTO SEGURO?

LOCAÇÕES “BUILT TO SUIT”, UM INVESTIMENTO SEGURO?
“Built to suit” que no vernáculo se traduz “construído para servir”, é um termo utilizado para
designar contratos de locação a longo prazo, de dez a vinte anos, através do qual o locador
adquire o imóvel, constrói ou procede substancial reforma para atender aos interesses do locatário.
Neste tipo de contrato, o locatário se beneficia do fato de não ter de imobilizar capital para
empreender as instalações necessárias às suas atividades, ao passo que o locador, ao longo do
contrato, tem assegurado o retorno do capital investido acrescido do valor da locação. A nosso ver,
até a edição da lei 12.744, em 19 de dezembro de 2012, era um contrato atípico não sujeito à Lei
de Locações – senão de aplicação subsidiária – cuja interpretação estava sujeita mais aos termos
do contrato e a vontade das partes. A lei suso citada, fez acrescer à Lei 8.245/91 o artigo 54-A que
reconhece a locação “built to suit” enquadrando-a como mais uma modalidade de contrato de
locação, nestes termos: “Art. 54-A. Na locação não residencial de imóvel urbano na qual o locador
procede à prévia aquisição, construção ou substancial reforma, por si mesmo ou por terceiros, do
imóvel estão especificado pelo pretendente à locação, a fim de que seja a este locado por prazo
determinado, prevalecerão as condições livremente pactuadas no contrato respectivo e as
disposições procedimentais previstas nesta Lei.” Do artigo acrescido observa-se que embora tenha
elevado o contrato de locação built to suit à categoria de contrato típico, portanto agora sujeito à
Lei de Locações, preservou autonomia e a vontade das partes quanto as condições gerais da
contratação. A locação esta sujeita as disposições procedimentais da Lei 8.245/91, tais como a
ação de despejo, ação de consignação de aluguel e acessórios da locação, ação renovatória e ação
revisional de aluguel.
Quanto a esta última, a ação revisional de aluguel, desde que não
convencionado pelas partes a renúncia deste direito ex vi do parágrafo primeiro do citado artigo
54-A que assim dispõe: “§ 1º. Poderá ser convencionada a renúncia ao direito de revisão do valor
dos aluguéis durante o prazo de vigência do contrato de locação”. Assim, a nosso ver, essa
possibilidade conferida às partes se traduz em maior segurança para o locador quanto ao retorno
do capital investido. Nesta mesma linha, outro aspecto a ser observado é que caso a locação venha
ser desfeita antecipadamente pelo locatário estará
ele sujeito ao pagamento da
multa
convencionada, que não poderá exceder a soma dos valores dos aluguéis a receber até o termo do
contrato (§ 2º, do artigo 54-A, da Lei 8.245/91, introduzido pela Lei 12.744, de 19/12/2012). Com
essas ponderações, a conclusão quanto ao tema proposto, evidentemente, caberá sempre ao
investidor, é claro.
Pasqual José Irano
[email protected]
Departamento Consultivo e Contencioso Cível Empresarial