incorporação de empreendimentos multiresidenciais a preço de custo
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INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS MULTIRESIDENCIAIS A PREÇO DE CUSTO – ESTUDO DAS CARACTERÍSTICAS, VANTAGENS E DESVANTAGENS Rafael Muniz Vieira Projeto de Graduação apresentado ao Curso de Engenharia Civil da Escola Politécnica, Universidade Federal do Rio de Janeiro, como parte dos requisitos necessários à obtenção do título de Engenheiro Civil. Orientador: Jorge dos Santos RIO DE JANEIRO – RJ –BRASIL AGOSTO de 2015 i INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS MULTIRESIDENCIAIS A PREÇO DE CUSTO – ESTUDO DAS CARACTERÍSTICAS, VANTAGENS E DESVANTAGENS Rafael Muniz Vieira PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO DE ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU DE ENGENHEIRO CIVIL. Examinado por: ____________________________________ Jorge dos Santos Prof. Adjunto, D.Sc., EP/UFRJ (Orientador) ____________________________________ Ana Catarina Jorge Evangelista Profª. Associada, D.Sc., POLI/UFRJ ____________________________________ Wilson Wanderlei Profº. Convidado, EP/UFRJ ____________________________________ Isabeth da Silva Mello Profº. Convidado, EP/UFRJ RIO DE JANEIRO – RJ - BRASIL AGOSTO de 2015 ii Vieira, Rafael Muniz Incorporação de empreendimentos multiresidenciais a preço de custo –Estudo das características, vantagens e desvantagens/ Rafael Muniz Vieira – Rio de Janeiro: POLI/UFRJ, 2015. XIII, 89 p.: il.; 29,7 cm. Orientador: Jorge dos Santos Monografia (Graduação) – POLI/ UFRJ/ Curso de Graduação em Engenharia Civil, 2015. Referencias Bibliográficas: p. 80-85. 1. Introdução, 2. A importância dos contratos e suas cláusulas na Construção Civil, 3. A evolução, legislação e contextualização das modalidades contratuais, 4.Contextualização da modalidade de contratação por administração e a incorporação de condomínio , 5.Estudo de caso, 6. Conclusões. I. Santos, Jorge dos. II. Escola Politécnica da Universidade Federal do Rio de Janeiro, UFRJ, Curso de Graduação em Engenharia Civil. III Incorporação de Empreendimentos Multiresidenciais a Preço de Custo – O Estudo das Características, Vantagens e Desvantagens. iii AGRADECIMENTOS Agradeço, primeiramente, a Universidade Federal do Rio de Janeiro e aos seus professores, por todos os ensinamentos adquiridos nessa jornada. Aos meus pais, que me apoiaram ao longo de toda a minha formação. Aos amigos e colegas de turma. Ao meu orientador Jorge Santos, que se dispôs em todos os momentos. E que sem suas orientações eu não poderia concluir este trabalho final. A todos os profissionais que me relacionei durante os últimos anos. iv Resumo do projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/UFRJ como parte dos requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil. INCORPORAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS MULTIRESIDENCIAIS A PREÇO DE CUSTO – ESTUDO DAS CARACTERÍSTICAS, VANTAGENS E DESVANTAGENS Rafael Muniz Vieira Agosto de 2015 Orientador: Jorge dos Santos Curso: Engenharia Civil RESUMO Nenhuma empresa irá desempenhar todas as suas atividades sem recorrer a Contratos. Existem diferentes modalidades contratuais e é necessário conhecer os aspectos legais afetos a cada um destes regimes, bem como as vantagens e desvantagens de cada um. (STONNER, 2013). O contrato é uma ferramenta essencial para a efetivação de uma construção civil. Os profissionais envolvidos precisam saber claramente o que será realizado e em quais condições irá acontecer todo o desenvolvimento do projeto. Contratos são muito mais do que papéis que formalizam uma relação entre duas ou mais partes. Na construção civil, no caso de contratos de serviços, além de estabelecer a divisão de responsabilidades, prazos, condições de garantia e preço, eles são um importante instrumento que auxiliam a gestão da obra. Os contratos servem, entre outras coisas, para esclarecer de que forma as expectativas e necessidades de cada parte envolvida serão atendidas. v Nesse contexto, o trabalho proposto irá revisar e conceituar as diversas modalidades contratuais praticadas no Brasil. Ainda, as diversas peculiaridades inerentes a cada regime de contratação, assim como, sua gestão e gerenciamento. O enfoque do mesmo passa pela modalidade “obras a preço de custo”, onde o autor contemplará também um estudo de caso. Palavras-Chave: Contratos; Obras a preço de custo; Construção Civil vi Abstract of final Graduation Project presented to Escola Politécnica/ UFRJ as a partial fulfillment of the requirements for the degree of Civil Engineer. INCORPORATION OF RESIDENTIAL BUILDINGS AT COST PRICE STUDY OFFEATURES, ADVANTAGES AND DISADVANTAGES Rafael Muniz Vieira August, 2015 Advisor: Jorge dos Santos Department: Civil Engineering ABSTRACT No company will perform all their activities without resorting to contracts. There are differents contractual arrangements and it is necessary to know the legal aspects inherent in each of them, as well as the advantages and disadvantages of each. (STONNER, 2013). The contract is an essential tool for the realization of a building. Professionals involved need to know clearly what will be done and in what conditions will occur throughout the project development. Contracts are much more than papers formalizing a relationship between two or more parties. In construction, in the case of service contracts, and to establish the division of responsibilities, deadlines, guarantee conditions and price, they are an important tool that helps the management of the work. Contracts serve, among other things, to clarify how the expectations and needs of each party involved will be attended. 1 In this context, the proposed work will review and conceptualize the various contractual arrangements practiced in Brazil. Still, the various peculiarities specific to each type of employment contract, as well as its management. The focus of it passes through the mode " Cost Reimbursable Contract ", where the author will also include a case study. Keywords: Contracts; Cost Reimbursable Contract; Construction 2 Sumário LISTA DE FIGURAS .......................................................................................................................... 5 LISTA DE TABELAS .......................................................................................................................... 6 1 INTRODUÇÃO .............................................................................................................................. 7 1.1 IMPORTÂNCIA DO TEMA ...................................................................................................... 7 1.2 OBJETIVOS DO TRABALHO .................................................................................................... 8 1.3 JUSTIFICATIVA DO TEMA ...................................................................................................... 9 1.4 METODOLOGIA .................................................................................................................. 10 1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO ................................................................................................ 10 2 IMPORTÂNCIA DOS CONTRATOS E SUAS CLÁUSULAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL ........................... 12 2.1 DEFINIÇÃO DE CONTRATO .................................................................................................. 12 2.2 TERMOS DO CONTRATO E SUA OPERACIONALIZAÇÃO ........................................................ 13 2.3 CLÁUSULAS CONTRATUAIS E SUAS INFLUÊNCIAS NA ESCOLHA DA MODALIDADE CONTRATUAL ........................................................................................................................... 15 3 EVOLUÇÃO, LEGISLAÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO DAS MODALIDADES CONTRATUAIS ................ 19 3.1 EVOLUÇÃO DAS MODALIDADES CONTRATUAIS .................................................................. 19 3.2 LEGISLAÇÃO ATUANTE SOBRE AS MODALIDADES CONTRATUAIS ........................................ 21 3.3 A CONCEITUAÇÃO DAS DIFERENTES MODALIDADES CONTRATUAIS .................................... 24 3.3.1 DBB – DESIGN, BID AND BUILD (PROJETO-LICITAÇÃO-CONSTRUÇÃO) .............................. 27 3.3.2 DESIGN AND BUILD (PROJETO E CONSTRUÇÃO) ............................................................... 28 3.3.3 EPC – ENGINEERING, PROCUREMENT AND CONSTRUCTION (ENGENHARIA, AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO) ......................................................................................................................... 30 3.3.4 EPCM – ENGINEERING, PROCUREMENT, CONSTRUCTION AND MANAGEMENT (ENGENHARIA, AQUISIÇÃO, CONSTRUÇÃO E GESTÃO).............................................................. 35 3.3.5 ALLIANCE CONTRACT (CONTRATO DE ALIANÇA) .............................................................. 39 3.3.6 CONTRATAÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO ............................................................................ 41 3.3.7 CONTRATAÇÃO DE INCORPORAÇÃO DE CONDOMÍNIO .................................................... 43 3.4 AS DIFERENTES FORMAS DE CLASSIFICAÇÃO E CRITÉRIOS PARA A CONCEITUAÇÃO DAS MODALIDADES CONTRATUAIS ................................................................................................. 47 3 3.3.1 A CLASSIFICAÇÃO DOS REGIMES DE CONTRATAÇÃO PELA VISÃO DE HADDAD E FRANCISCO (2002) ...................................................................................................................................... 47 3.4.2 A CLASSIFICAÇÃO DOS REGIMES DE CONTRATAÇÃO PELA VISÃO DE KUMARASWAMY, DISSANAYAKA (1998) ............................................................................................................... 51 3.4.3 A CLASSIFICAÇÃO DOS REGIMES DE CONTRATAÇÃO PELA VISÃO DO PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2004)............................................................................................. 58 4 ESTUDO DE CASO .................................................................................................................. 62 4.1. A EMPRESA CONSTRUTORA ............................................................................................... 63 4.2 ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA A INCORPORAÇÃO DO EMPREENDIMENTO ...................... 64 4.3 A TIPOLOGIA DO CLIENTE/COMPRADOR/INVESTIDOR ........................................................ 65 4.4. O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO, A ELABORAÇÃO DO MEMORIAL DESCRITIVO E O FLUXO FINANCEIRO ............................................................................................................................. 66 4.5 A PRESONALIZAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS E DAS PARTES COMUNS ....................... 67 4.6. PLANEJAMENTO E CONTROLE DA PRODUÇÃO ................................................................... 67 4.7. A AQUISIÇÃO DE MATERIAIS E A CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS .......................................... 68 4.8. A PRESTAÇÃO DE CONTAS E APROVAÇÃO DE APORTES FINANCEIROS ............................... 68 4.9. ATENDIMENTO AO CLIENTE ............................................................................................... 69 4.10. ENTREGA DA OBRA E A ASSISTÊNCIA TÉCNICA NO PÓS HABITE-SE ................................... 69 4.11 CONSIDERAÇÕES FINAIS DO ESTUDO DE CASO ................................................................. 70 5 CONCLUSÃO.............................................................................................................................. 76 6 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS .................................................................................................. 79 ANEXO 1 ...................................................................................................................................... 85 ANEXO 2 ...................................................................................................................................... 86 ANEXO 3 ...................................................................................................................................... 87 4 LISTA DE FIGURAS Figura 1– Relacionamento Contratual entre as partes no modelo DBB - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) ...................................................................... 28 Figura 2 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo DB - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR .................... 30 Figura 3 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo EPC Turnkey - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR 34 Figura 4 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo EPCM - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR .................... 38 Figura 5 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo Contrato de Aliança - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR 40 Figura 6 - Os regimes de contratação segundo HADDAD E FRANCISCO (2002) – GESTÃO DE CONTRATOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL - ADPATADO PELO AUTOR ........................................................................................................................................ 48 Figura 7 - Regimes de contratação segundo KUMARASWAMY e DISSANAYAKA (1998)- ADPATADO PELO AUTOR .............................................................................. 53 Figura 8 - Fluxo Financeiro de recebimento de recurso - ADAPTADO PELO AUTOR ... 73 Figura 9 - Inadimplência de uma unidade autônoma - ADAPTADO PELO AUTOR........ 74 5 LISTA DE TABELAS Tabela 1 – Matriz de Risco de um Contrato EPC (Turnkey) - GOMEZ (2006) ................. 33 Tabela 2 - Alocação de risco nas modalidades de pagamento (MOLENAAR et al., 1998) 54 Tabela 3 - Vantagens e Desvantagens do Sistema Tradicional (para o Cliente) MOLENAAR et. al, 1998 - ADPATADO PELO AUTOR ............................................... 55 Tabela 4 - Vantagens e Desvantagens do Sistema Gerenciados (para o Cliente) MOLENAAR et al. 1998 - ADPATADO PELO AUTOR ................................................ 57 Tabela 5 - Comparativo de Custo extra referente a etapa de fundação, contenção de vizinhos, demolição e escavação do terreno - ADAPTADO PELO AUTOR .................... 72 Tabela 6 - Comparativo de custo final entre edifícios realizados pela construtora – ADAPTADO PELO AUTOR .......................................................................................... 75 6 1 INTRODUÇÃO 1.1 IMPORTÂNCIA DO TEMA Nos dias atuais, a disputa empresarial avança no mercado de forma a tentar amenizar e suprir as necessidades em vários aspectos e setores. É notório que, o sucesso de qualquer empreendimento imobiliário depende não apenas da viabilidade econômica, mas fundamentalmente de um planejamento orçamentário da obra e de uma elaboração mais aprofundada de cronogramas que possam servir de parâmetros para o acompanhamento do desempenho de qualquer atividade, seja ela física ou financeira. Com a tendência do aumento da taxa Selic e diante do fato de a caderneta de poupança remunerar os depósitos abaixo da inflação, pode ser observado um cenário de redução dos recursos destinados ao financiamento imobiliário. Assim, pode-ser observar o crescimento das incorporações a “preço de custo” com grupos de investidores adquirindo um terreno e contratando uma construtora para edificar mediante o pagamento de um percentual sobre tudo o que for gasto na obra. A procura dos investidores da construção pela modalidade por administração (a preço de custo) é enorme. Pois a modalidade permite atingir preços até 30% abaixo do regime de construção a preço fixo. Além disso, pelo fato de os condôminos já saberem de antemão quanto tocará à construtora em termos de remuneração, dissipa-se a ideia recorrente de que há um “superlucro” embutido e minimiza-se a desconfiança que sempre paira sobre a rentabilidade do negócio — pois sempre se crê que construtor ganha rios de dinheiro... Independente da modalidade contratual, o contrato não determina apenas os parâmetros de remuneração dos serviços. Os sistemas contratuais exercem uma notável influencia na gestão do empreendimento, na medida em que definem o perfil de relacionamento que será travado entre as partes durante todo o desenvolvimento do empreendimento. 7 Todo projeto tem uma dose de risco que pode ser dobrado caso o ajuste entre as partes seja mal elaborado. Não existe um modelo melhor ou pior de contratação, mas sim contratos mais adequados para determinados tipos de obra. Assim sendo, qualquer que seja a modalidade de contrato, não se pode perder de vista a formulação de orçamento com base no máximo de conhecimento sobre o empreendimento e sobre o parceiro que está do outro lado, seja ele o contratante ou o contratado. Sistemas contratuais inadequados podem conduzir a acréscimos nos custos e atrasos, reivindicações e disputas, bem como perda da qualidade do investimento do empreendimento. (ALHAZMI e MCCAFFER, 2000). A capacidade de um contrato evitar conflitos é diretamente proporcional à clareza e detalhamento de sua elaboração. Os contratos servem, entre outras coisas, para esclarecer de que forma as expectativas e necessidades de cada parte envolvida serão atendidas. Por esse motivo, esses formatos vêm se flexibilizando constantemente, na tentativa de atender às novas necessidades dos clientes, às características dos empreendimentos e ao biotipo da construtora. O presente trabalho abordará algumas das diferentes modalidades de contratos comumente utilizados em projetos de construção civil e suas vantagens e desvantagens considerando-se a seleção da estratégia correta de contratação. 1.2 OBJETIVOS DO TRABALHO O presente trabalho apresenta dois objetivos que podem ser enunciados como: Objetivo secundário: Uma contextualização, a partir de referência bibliográfica selecionada, das diferentes modalidades contratuais e regimes existentes. E ainda, apontar de um modo genérico as vantagens e desvantagens dos diferentes contratos apresentados. 8 Realizar um estudo comparativo entre as definições das modalidades contratuais dos diversos autores levados em consideração, assim como de instituições internacionais. Objetivo Principal: Caracterizar a incorporação imobiliária por administração e realizar um estudo de caso, comparando as definições encontradas na literatura com o que foi adquirido com a experiência profissional. 1.3 JUSTIFICATIVA DO TEMA A curiosidade do autor pela confecção de contratos de uma forma geral assim como a sua operacionalização e a importância do mesmo dentro de qualquer ramo empresarial, iniciou a pesquisa deste trabalho. Somado a tal fato, a escolha do tema em questão está diretamente relacionada à atividade profissional do autor no mercado de trabalho durante os últimos anos, mais especificamente, no nicho de obras realizadas com a modalidade contratual por administração, ou ainda, a incorporação a preço de custo. Vale ressaltar ainda, o crescimento do setor em relação as outras modalidades contratuais. A peculiaridade nos termos contratuais praticados pela empresa aonde a atividade profissional foi exercida despertou ainda mais o interesse pelo tema. Por consequência da inserção no mercado, teve-se facilidade na pesquisa de campo (estudo de caso), assim como na troca de experiência com outros profissionais do tema abordado. 9 1.4 METODOLOGIA De forma preliminar, definiu-se a estrutura dos capítulos e tópicos a serem tratados ao longo do trabalho. Após, reuniram-se diversas bibliografias referentes ao assunto do trabalho, para uma contextualização do tema proposto. Com o acervo definido, foi realizada uma catalogação das obras reunidas, com o objetivo de otimizar a consulta aos autores, de forma a materializar a monografia. Livros, teses e artigos foram levados em consideração, de diversos autores e datas de publicações distintas. Em relação ao estudo de caso proposto, praticamente todo o conteúdo tem sua fonte nas conversas e trocas de experiências entre os profissionais do ramo e a vivencia em diversos canteiros de obras que utilizam esta modalidade contratual. Ainda, foram realizadas entrevistas com engenheiros e arquitetos do segmento em questão, assim como os incorporadores e construtores inseridos neste modelo abordado. 1.5 ESTRUTURA DO TRABALHO O presente trabalho é dividido em seis capítulos. Primeiramente, no capítulo 1 é evidenciada a importância do tema proposto em relação ao contexto da construção civil. Somada a relevância da abordagem da monografia, estão os objetivos deste projeto e a justificativa pela escolha do tema em questão. O capítulo 2 inicia-se com a definição de contrato e ainda com a enumeração dos termos mais importantes dos contratos de construção. Ainda é feito um estudo da influencia dessas clausulas na escolha da modalidade contratual. Por fim, é sugerida uma operacionalização dos regimes contratuais. O terceiro capítulo inicia-se demonstrando a evolução das modalidades de contratação e ainda, associa as regulamentações legais no Brasil com as mesmas. Após, contextualiza-se as modalidades de contratação mais importantes, evidenciando-se as características, as vantagens e desvantagens. 10 Na parte final, é apresentado um estudo comparativo das diversas formas de classificação das modalidades contratuais por diferentes autores e ainda, os critérios para conceituação dos regimes de contratação. O quarto capítulo é constituído pelo tema em enfoque deste trabalho. O mesmo contextualiza, em um primeiro momento, a modalidade de contratação por administração e após revisa-se a definição da modalidade de incorporação de condomínio. No quinto capítulo, é apresentado um estudo de caso sobre o tema em enfoque. Onde o mesmo é todo baseado em experiência profissional adquirida pelo autor deste trabalho. Por fim ,no sexto e último capítulo, compara-se o que o estudo de caso com as definições das modalidades de contratação propostas pelos autores expostos no presente trabalho. Ainda, concluí-se e opina-se sobre o estudo de caso e o tema em enfoque. 11 2 IMPORTÂNCIA DOS CONTRATOS E SUAS CLÁUSULAS NA CONSTRUÇÃO CIVIL 2.1 DEFINIÇÃO DE CONTRATO Dentre os vários significados existentes, o que Leme (1997) apresenta é o que melhor define o termo, se levado em conta o tema do trabalho. Assim sendo, o autor afirma que “Contrato é o registro formal das vontades expressas por duas ou mais partes, com a finalidade de regular uma atividade qualquer, como a prestação de um serviço, o fornecimento de um determinado bem ou, como no caso em tela, a execução de uma construção, na qual são fornecidos serviços e bens, constituídos por materiais e equipamentos. O contrato é firmado livremente entre as partes e representa o coroamento de um processo formal de negociação”. Complementando, Haddad (1992) afirma que, ”os contratos são, acima de tudo, um concurso de vontade entre as partes, que procuram acordar sobre um tema determinado.”. Ratificando o exposto acima, Ricardino (2007) define que “O contrato é estabelecido pelas partes pela regulação dos próprios interesses, a partir de um conjunto de funções logicamente estruturadas, com fundamentação legal, constituindo uma fonte de obrigações para ambas às partes. O documento (“instrumento”) não é por si só o contrato. Não é o documento que dá existência ao contrato, mas sim o encontro de declarações convergentes de vontade: o documento formaliza a vontade (GOMES, 2002 apud RICARDINO, 2007). Ainda, para Meirelles (2013), contrato de construção é “todo ajuste para execução de obra certa e determinada, sob direção e responsabilidade do construtor, pessoa física ou jurídica legalmente habilitada a construir, que se incumbe dos trabalhos especificados no projeto, mediante as condições avençadas com o proprietário ou comitente”. 12 Kumaraswamy e Dissanayaka (1998) alertam que, estratégias de contratação inapropriadas podem levar a aumentos de custo e prazo, assim como reivindicações e disputas. E uma porção significante de problemas que ocorrem em projetos de construções, relacionados a itens de gerenciamento resultam em “uma falha no entendimento da ferramenta mais básica que governa todos os projetos: o contrato”. GALLOWAY (2004) apud PUDDICOMBE (2009). 2.2 TERMOS DO CONTRATO E SUA OPERACIONALIZAÇÃO Devido à importância de um completo entendimento dos termos do contrato, como evidenciado anteriormente, Haddad e Francisco (2002) sugeriram que, em forma de cláusulas, os itens a seguir devam conter em um contrato de construção: I. Objeto do Contrato – define o que vai ser executado. No caso da construção civil, deve ser uma obra material ou a prestação de um serviço pertinente ao empreendimento; II. III. Partes Envolvidas – identifica o contratante e o executor. Documentos Contratuais – relação de documentos necessários à execução do objeto do contrato. São os projetos aprovados, especificações, normas técnicas, legislação aplicável, etc.; IV. Definição das Obrigações Mútuas – define tanto as obrigações do contratante como do contratado; V. Prazo e Força Maior – define em quanto tempo devem ser concluídos os serviços estabelecidos no contrato, e em que condições (caso fortuito ou força maior) este prazo pode ser ultrapassado sem ônus para o contratado. VI. Multas – define as penalidades aplicadas ao contratado caso este não cumpra com as obrigações estabelecidas no contrato; VII. Condições Comerciais – nesta cláusula devem estar caracterizados todos os itens referentes a pagamentos e custeio da obra, como por exemplo: remuneração das equipes alocadas aos serviços, despesas reembolsáveis, 13 custos relativos a impostos e taxas, condições de faturamento, prazo, forma e local de pagamento, preço dos serviços, etc.; VIII. Fiscalização – garante ao contratante o direito de enviar às instalações um fiscal para verificar a execução dos serviços; IX. Responsabilidade e Garantia dos Serviços – define a responsabilidade técnica, civil e trabalhista na execução do contrato, além da garantia da perfeita execução dos serviços em questão; X. Rescisão do Contrato – define as condições em que poderá ser rescindido o contrato; XI. Tolerância – estabelece os limites para o descumprimento das cláusulas ou condições do contrato; · Vigência do Contrato – define o prazo de validade do contrato; XII. Foro Contratual – estabelece em que lugar será dirimidas as questões contratuais. Ainda, os autores sugerem uma metodologia para a execução dos contratos de construção, denominada pelos mesmos como operacionalização da gestão de contratos na engenharia civil. Onde, de acordo com Haddad e Francisco (2002) o objetivo da metodologia é otimizar o processo de contratação a fim de reduzir as despesas e tempos de execução de contratos e evitar os problemas ocorridos por cláusulas mal elaboradas, falta de acompanhamento e fiscalização, medições erradas, etc. Assim sendo, essa operacionalização é constituída das seguintes etapas: a) Elaboração – consiste na determinação do escopo, dos dados básicos e dos intervenientes do contrato, além da estipulação das cláusulas contratuais, ocorrendo sua discussão para adequação das mesmas, a fim de satisfazer a ambas as partes; b) Contratação – é a etapa de redação e montagem do documento contratual, anexando-se a estes os documentos necessários à execução do objeto do contrato, como projetos, cronogramas, especificações técnicas, normas, etc.; 14 c) Implementação – consiste no início da execução do objeto do contrato, o qual pode ser dividido em partes. Além disso, podem ocorrer subcontratações diversas. As partes do contrato apresentam características diversas bem como momentos de início e fim coincidentes ou não, conforme o cronograma previamente determinado. Os diversos subcontratos se inserem no conjunto geral seguindo ritual semelhante ao do contrato principal; d) Acompanhamento– esta etapa comporta alguns momentos de decisão em função da análise e avaliação de desempenho de itens tais como: prazos, qualidade, conformidade, segurança, adequabilidade, etc. Num primeiro momento, verifica-se a ocorrência de três hipóteses: 1- falha total de um ou mais elementos críticos para execução do objeto do contrato, levando ao distrato. A partir daí, verifica-se a possibilidade de se continuar com o objeto do contrato. Em caso positivo, dá-se início a um novo processo de contratação. Em caso negativo, encerra-se toda e qualquer relação contratual; 2- descumprimento parcial de uma ou mais partes do contrato. Caso haja correção das não conformidades mediante simples requisição ao contratado, tem-se a conclusão do contrato. Caso contrário, recorre-se a outras formas de contratação, tais como acordo, mediação ou arbitragem e demanda judicial; 3- execução a contento do objeto do contrato. Neste caso, o contratado executa seus serviços exatamente de acordo com os termos do contrato, levando diretamente à conclusão do mesmo. 2.3 CLÁUSULAS CONTRATUAIS E SUAS INFLUÊNCIAS NA ESCOLHA DA MODALIDADE CONTRATUAL Dentre as cláusulas sugeridas por Haddad e Francisco (2002) nos contratos de construção, algumas apresentam grande interferência na escolha da modalidade contratual e/ou são importantes para uma melhoria na operacionalização do contrato de construção. 15 Logo, neste capítulo são discutidas algumas características dos termos mais relevantes. Para fins didáticos foram separados em dois enfoques: o primeiro é sobre o termo que trata das “partes envolvidas” (por motivos de características peculiares) e o segundo enfoque é sobre o “objeto do contrato/Condições Comerciais/Prazo/Definição das Obrigações Mútuas” (por motivos de grande influência na escolha da modalidade contratual). Em relação aos envolvidos no contrato de construção, Melhado (2009) afirma que existem dois sujeitos: (a) “o empreendedor”. “cliente” ou “proprietário”, que contrata a construção da obra. (b) o que se obriga a executá-la, denominado “construtor” ou “empreiteiro”, o qual deve ser legalmente habilitado no conselho regional de engenharia e arquitetura. Complementando, Meirelles (2013) diz que independente da modalidade, o contrato é de caráter pessoal, mas não de prestação personalíssima, o que torna possível a execução da obra por terceiros que trabalhem sob a responsabilidade do construtor-contratado. Porém, o construtor não pode liberar-se das obrigações contratuais com o proprietário transpassandoas a estranhos. O caráter não-personalíssimo da execução do contrato de construção só autoriza que pessoas estranhas ao ajuste (técnicos e artífices diversos) interfiram na obra para realizar serviços de sua especialidade, sob direção e responsabilidade do construtorcontratado, sem lhe permitir a transferência da obra a outrem à revelia do proprietário ou comitente. Ainda, poderá o construtor subcontratar serviços e incumbir especialistas de determinadas partes da obra, independente de autorização de quem a encomendou, mas será o responsável pela fiel execução do projeto e pelo cumprimento de todas as cláusulas contratuais, bem como por todos os encargos legais decorrentes da construção, embora realizada parcialmente por outro. A faculdade de subcontratar mão de obra e trabalhos especializados é inerente a quase todo contrato de construção (salvo os contratos de ordem pública, onde a livre subcontratação pode ser vedada ou estar sob uma autorização por parte da contratante) e resulta da complexidade das edificações modernas e da diversidade de operações, materiais e equipamentos empregados numa mesma obra, o que requer a presença de diferentes 16 técnicos e artífices para sua perfeita execução. O essencial é que o construtor responsável pela obra a dirija integralmente e nela se faça presente por seus subcontratais e prepostos. Já em relação ao segundo enfoque “objeto do contrato/ Condições comerciais/ Prazo/ Definição das Obrigações Mútuas/Locação do Risco”, atenta-se aqui para a definição minuciosa dos mesmos, pois a “obtenção de resultados ótimos, em termos de prazos, custos e qualidade, demanda a seleção de sistemas contratuais compatíveis com as características técnicas do empreendimento, segundo as necessidades do cliente e do construtor” (ALHAZMI e MCCAFFER, 2000 apud GRILO e MELHADO, 2000). Mais precisamente, Greilo e Melhado (2000) sugerem que os contratos de construção devem ser particularizados em função de fatores como: tipo de edifício, características do cliente, complexidade e tamanho do empreendimento, prazo para o projeto e para a construção, possibilidade de realização de uma concorrência, detalhamento das informações na seleção das equipes e necessidade de flexibilidade ou mudança do escopo do trabalho no decorrer da obra. De forma complementar ao que foi citado pelos autores, deve-se levar em consideração os tipos de serviços envolvidos, os materiais necessários, o número de subcontratados, o local da execução do projeto. Batavia (2000), de um modo geral, adiciona a lista de fatores relevantes à escolha de uma modalidade contratual o tipo de tecnologia aplicada, a experiência do contratante na execução de obra similar, relacionamento com o cliente e nível de confiança do construtor, incentivos contratuais e a alocação de riscos entre contratante e contratado. Complementando, Molenaar (1998) afirma que problemas podem emergir nos casos em que os riscos são inadequadamente transferidos para uma das partes, incapaz de gerenciálos ou controlá-los. A alocação de riscos representa um aspecto estratégico na contratação e organização do empreendimento. Exemplificando, em contratos de projeto-construção, o construtor assimila a maior parcela dos riscos. No gerenciamento, por sua vez, o empreendedor absorve os riscos. No sistema 17 tradicional, a alocação dos riscos depende da modalidade de pagamento adotada. Em contratos com preço global, os riscos são assumidos pelo construtor. Então, é imprescindível levar em conta a complexidade do projeto na fase de decisão pelo método de seleção do contrato, porque construções simples devem ser contratadas de forma distinta de construções e projetos complexos. (BUENO, 2010). Assim sendo, ainda pelo mesmo autor, concluí-se que a estratégia correta irá garantir um desempenho superior do projeto no que se refere a custos, prazos, qualidade, segurança da satisfação do contratante e do contratado. Logo, pode-se afirmar que certas modalidades contratuais podem ser mais ou menos desejáveis dependendo das características particulares do cliente, os parâmetros específicos do projeto e condições externas. (KUMARASWAMY e DISSANAYAKA,1998). 18 3 EVOLUÇÃO, LEGISLAÇÃO E CONTEXTUALIZAÇÃO DAS MODALIDADES CONTRATUAIS 3.1 EVOLUÇÃO DAS MODALIDADES CONTRATUAIS No Brasil, a partir da visão desenvolvimentista, na qual a industrialização seria o meio eficaz para vencer o subdesenvolvimento, o Estado atuou, desde o final da década de 40 até o início dos anos 80, de maneira significativa nas áreas de planejamento, operação e financiamento dos setores de infraestrutura, particularmente energia e transporte. Devido ao excesso de liquidez nos mercados internacionais de capitais nesse período, a expansão dos investimentos a partir de empréstimos externos, com aval do Tesouro, foi bastante facilitada. Esta estrutura de financiamento concentrava no governo e nas empresas por ele controladas os riscos de mercado, tecnológicos e econômico-fincanceiros dos projetos. (BUENO, 2009). É notório que muito pouco se avançou no campo do direito das obrigações relacionado à construção civil, a começar pela ausência de dispositivos legais, pela pobreza jurisprudencial e pelo desinteresse doutrinário que possam embasar os conflitos, naquilo que diz respeito a esta atividade milenar. Nenhuma atenção, ou muito pouco interesse, tem recebido dos doutos do direito. Lamentavelmente, este desinteresse não se dá apenas com a nossa legislação pátria. O fenômeno também ocorre no direito comparado, mesmo diante das escolas mais tradicionais, onde as questões ligadas ao direito na construção civil se arrastam em velhas teses, relegadas a plano inferior. (ARMANI, 2010). Complementando, Hartman (1994) afirma que desde os anos 70, a pesquisa por melhores maneiras de se redigir contratos de construções vem sido realizada continuamente, mas, os resultados até aquela época foram apenas misturas de modalidades. Porém, medidos em termos de números de litígios (que é um indicador claro de que um contrato falhou), as 19 tentativas de se desenvolver novas e melhores tipologias e modalidades contratuais não haviam obtido sucesso. Até então, adotava-se como padrão para a contratação o regime tradicional Design-BidBuild (DBB ou Projeto- Licitação-Construção), no qual cabe à construtora (ou o consórcio contratado) somente a fase de construção do empreendimento, sem se preocupar com o projeto (design) ou aquisição dos fornecimentos (procurement). (BUENO, 2009). O regime citado acima será mais bem detalhado posteriormente. No entanto, a partir dos anos 80, o papel do Estado na economia começa a se modificar, fruto da redução do ritmo de crescimento econômico mundial e do questionamento quanto à eficiência de atuação do Estado nos setores de infraestrutura. Mudanças na economia global reforçaram, então, a necessidade dos governos federal e estadual a conceberem políticas sólidas de investimento em projetos de infraestrutura, que privilegiassem à maior participação privada, nacional ou internacional, em setores essenciais da economia. Após décadas de protecionismo e intervencionismo, as reformas institucionais implementadas nos anos 90 ajudaram a estabilizar a economia e criaram um ambiente propício à atração de investimento externo e à promoção do crescimento, e a economia brasileira passou a expor-se com vigor à competição externa e aos efeitos de um acelerado processo de privatização. Nesse contexto, tendo por base as premissas do modelo Project finance (ANEXO1), o setor de infraestrutura passa a adotar o sistema contratual Design-Build (DB), que é a base do Engineering, Procurement and Construction (EPC), oriundo do Direito Inglês, dirigido às necessidades específicas de empreendimentos privados e ao atendimento das expectativas firmes de retorno de investimento impostas pelos agentes financiadores. (BUENO, 2009) No entanto, com o aumento expressivo dos custos adicionais (cost overrun) no sistema contratual Design-Build (DB), mesmo em empreendimentos EPC, outras alternativas passaram a ser buscadas. Assim, temos o Engineering, Procurement, Construction and Management (EPCM) e, um modelo mais radical na busca de um alinhamento de interesses entre as partes, o Alliance Contract (ou Contrato de Aliança). 20 Freitas (2011) observou e concluiu que no Brasil, historicamente, os sistemas contratuais dentro do setor privado da construção civil advém da evolução destes no setor público. Segundo Love (1998), Modalidades de Contratação de serviços de Construção Civil para edificações passou a ser um tema “comum” para indústria da construção e de pesquisadores no final da década de 90. Segundo Grilo e Melhado (2000) o aumento da complexidade técnica e gerencial da construção de edifícios tem impulsionado a introdução de novas formas de contratação e organização ao redor do mundo. Sistemas contratuais inovadores permitem maior eficiência e eficácia na construção, favorecendo o estabelecimento de relações harmoniosas com projetistas, construtores e clientes. Eles ainda afirmam que as exigências referentes a prazos de produção, normas de qualidade e desempenho tem se intensificado, proporcionando uma ênfase crescente no desenvolvimento de novas formas de contratação e organização do empreendimento. Conclui-se então, que no histórico dos regimes de contratação, as diferentes formas de se arranjar os relacionamentos contratuais entre as partes (Design-Bid-Build, Design-Build, Engineering, Procurement and Construction, ”Engineering, Procurement, Construction and Management” e Alliance Contract) sofreram influência tanto mercado interno brasileiro e de suas políticas, assim como também do externo. 3.2 LEGISLAÇÃO ATUANTE SOBRE AS MODALIDADES CONTRATUAIS Primeiramente, deve-se atentar para uma distinção básica entre os contratos celebrados entre empresas privadas (“contrato de direito privado”) e os contratos em que a parte contratante é uma entidade do setor público (“contrato administrativo”): 21 Amaral (2006) define que as partes no contrato de direito privado podem, durante sua execução, livremente alterar o que ajustaram desde que haja consenso e as novas regras contratuais – assim como as regras originais – não sejam proibidas por lei. Nos contratos administrativos, a Administração pode alterar unilateralmente as regras pactuadas desde que para tal tenha amparo na legislação aplicável (constituição e legislação administrativa, especialmente a Lei 8.666/93) e vise à satisfação do interesse público. Esta é uma exceção ao principio pacta sunt servanda, observando-se que, nessa hipótese, a contratada tem direito ao “equivalente econômico”. Ou seja: nos contratos administrativos, a contratada não tem direito à imutabilidade do contrato, mas sim ao respeito à equação econômica inicial. Logo, nos contratos de direito privado, as partes podem pactuar ou repactuar o que não seja proibido por Lei, enquanto nos contratos administrativos a Administração somente pode pactuar ou repactuar o que é autorizado por Lei. No primeiro caso, vale o principio de que o que não é proibido é permitido. No segundo, o de que o que não é permitido é proibido. Concluindo, Freitas (2011) diz que quando se trata de um contrato de obra privada, em que ambas as partes contratantes são empresas de direito privado, as formas de contatar ganham uma amplitude bastante significativa, já que as partes tem o direito, dentro do âmbito de suas vontades, todas as disposições contratuais. Armani (2010) afirma que no início do século passado, a construção civil ainda guardava traços milenares, sem grandes evoluções. Foi nesse cenário que se baseou o legislador de 1916. O fato é que aquela legislação regula os atos jurídicos da construção civil até nossos dias. Sim, porque o Código Civil de 2002 manteve a mesma estrutura do velho, com poucas inovações. Isto, de certa forma se reflete na pobreza de doutrinas específicas. Poucos enveredaram nesse meandro jurídico. Contudo, registramos avanço na legislação atual, que apesar de tímida, se mostra eficiente quando se utiliza, subsidiariamente, outros dispositivos reguladores da profissão de engenheiro e normas da construção civil. Desta forma, o direito avança e se aperfeiçoa. 22 O Código Civil de 2002, no que concerne à construção civil, repetiu os mesmos dispositivos do Código Civil de 1916, regulamentou apenas o contrato de empreitada, com pequenas alterações. “Atualmente, na realização e construção de um edifício, sob condomínio horizontal, pode-se afirmar a existência de regência dividida entre o Código Civil, na disciplina acerca das disposições gerais da administração e da extinção (art. 1331 e s.) e, no que pertence à incorporação. A disciplina imposta por antiga lei especial (Lei 4.591/64), posto não inteiramente revogada”. No campo técnico, temos assistido uma grande preocupação por parte da engenharia civil, em estabelecer normas de regulação técnica e ético-moral, como é o caso da Lei nº 6.496/1977, que Institui a "Anotação de Responsabilidade Técnica" na prestação de serviços de Engenharia, de Arquitetura e Agronomia, que permite ao CREA fiscalizar as atividades dos profissionais de engenharia. Quanto à aplicação de materiais a preocupação é ainda maior. A ABNT em colaboração com os demais órgãos reguladores estabeleceram várias normas que regulam a qualidade e conformidade dos produtos e componentes industrializados aplicados na construção civil, o que vem dar suporte no campo do direito aplicado nas relações jurídicas entre proprietários e construtores, especialmente quando se trata de estabelecer e especificar os limites das obrigações de cada um dos envolvidos na construção de modernos edifícios, e, por decorrência, suas responsabilidades. Não podemos esperar de nosso Código Civil respostas para todas as situações, quando trata do “Direito de Construir”, que repetiu quase na íntegra os mesmos artigos do Código de 1916. Salvo algumas exceções, como é o caso do art. 618. Aborda a questão da responsabilidade civil de forma filosófica e plural, (latu sensu), sem cuidar da individualidade ou se atentar às várias especializações e relações jurídicas dos dias atuais. Dentro deste espírito, cuida do assunto em apenas dois capítulos (arts. 925 a 954) e permeia a questão da responsabilidade em outros títulos (arts. 186 187 e 188), que aborda a ilicitude dos atos. No art. 389, estabelece a pecúnia indenizatória no inadimplemento da obrigação, ao tratar da responsabilidade contratual. 23 Entretanto, houve grande avanço. O atual Código Civil Brasileiro, que vigora a partir de 2003, se por influência ou não do Código de Defesa do Consumidor (Lei nº 8.078, de 11 de setembro de 1990), apresenta uma nova perspectiva para a solução do velho problema do “empurra-empurra” quanto à subjetividade nas questões de responsabilidades. Neste assunto, estabeleceu a aplicação da “responsabilidade objetiva” àquele que der causa (parágrafo único do art. 927) obrigando-o a reparar pelos danos causados, seja por ato lícito ou ilícito, o que trás mais celeridade nas decisões judiciais de ressarcimento ao ofendido. Usar apenas a jurisprudência aplicada como solução dos temas relevantes, como única fonte do direito para se estabelecer padrões e abordar a questão da responsabilidade em seu aspecto amplo, Netto (2008), talvez não apresente a resposta a todas as questões que este tema nos impõe. De forma mais prudente, Stoco (2013), resume que: “Não há estalões, padrões ou tipos previamente estabelecidos, como ocorre com o Direito Penal, que adota o princípio da tipicidade e da anterioridade da lei”. O sistema de construção por administração não se acha contemplado pelo Código Civil, que se limitou ao contrato por empreitada. Neste caso, aplicam-se subsidiariamente as regras do contrato por empreitada aos demais que lhe sucederam. Há ainda, a figura das sociedades de propósito específico e sociedades em conta de participação, que se acham largamente empregadas em contratos de risco da construção civil. Estas, independentemente da legislação específica que rege suas relações societárias, se obrigam ao cumprimento dos dispositivos legais que versam sobre a responsabilidade objetiva aplicada à construção civil. 3.3 A CONCEITUAÇÃO DAS DIFERENTES MODALIDADES CONTRATUAIS De acordo com Molenaar (1998), os clientes estão adotando sistemas contratuais inovadores devido ao potencial de redução de custo, diminuição da taxa de administração e obtenção de um projeto conforme o orçamento e as especificações, mesmo em cenários econômicos e políticos incertos. Os sistemas alternativos podem atender aos objetivos acima por meio de mudanças: 24 e) No padrão de risco e demais incentivos, por meio da transferência do risco para construtores e gerenciadores, encorajando a inovação; f) Nas responsabilidades contratuais, uma vez que o cliente atribui o desenvolvimento do empreendimento a um projetista ou ao gerenciador; g) Na introdução de agentes ou especialistas no empreendimento, designando gerenciadores como representantes do cliente; h) Na inserção dos especialistas, criando novos padrões de comunicação, conduzindo revisões de construtibilidade por parte do construtor durante a elaboração do projeto; i) Na sequencia do processo decisório e na execução, por meio de sistemas que permitem sobreposição e interposição entre as etapas de projeto e execução; j) No critério de seleção dos participantes, introduzindo fatores qualitativos, tais como desempenho em empreendimentos anteriores e idéias inovadoras. Estudos sugerem uma correlação entre o sucesso do empreendimento e a integração entre arquitetos, engenheiros, construtores e representantes do cliente. Existem evidências de que a coordenação entre as equipes de projeto e construção e a capacidade de adaptação à forma de trabalho dos demais agentes condicionam o desempenho do empreendimento, em termos de prazos, custos, qualidade, ausência de disputas e retorno do investimento do empreendedor. A modalidade contratual define as relações contratuais e funcionais entre os participantes, o envolvimento do construtor no projeto, os fluxos de informações, o processo de tomada de decisão e a convergência entre os objetivos das equipes. (GRILO e MELHADO, 2002). Na sessão que se sucede, primeiramente, serão analisadas as principais formas de se arranjar as modalidades contratuais entre as partes de um acordo. Vale ressaltar que esses diferentes modalidades geraram (e geram), devido à necessidade de adaptação a novas exigências de mercado, de novos desafios impostos pelos contratantes e o crescimento das obras no setor privado, modificações em seus termos contratuais. 25 As novas formas de pagamento, de seleção dos contratados, de gerenciamento e de arranjo dos contratos são exemplos da modificação supracitada. E que, por consequência, geraram diferentes regimes de contratação, que serão contextualizados a seguir. Respeitando a cronologia da evolução dos contratos, os relacionamentos Design-Bid-Build, Design-Build, Engineering-Procurement-Construction, Engineering-Procurement- Construction Management e Alliance Contract serão definidos primeiramente. Após, será realizada uma revisão das diversas formas de classificação dos regimes contratuais sugeridas por alguns autores, onde, os pontos mais importantes serão analisados mais precisamente, de acordo com o enfoque do trabalho. Vale ressaltar que existe a possibilidade de empregar diferentes modalidades de contratos, regimes de contratação em fases distintas de um mesmo empreendimento. A chave para a seleção da forma de contratação consiste na alocação do risco. Segundo Molenaar (1998), uma alocação de riscos inadequada pode resultar em aumento dos custos ou no descumprimento do contrato por uma das partes. 26 3.3.1 DBB – DESIGN, BID AND BUILD (PROJETO-LICITAÇÃOCONSTRUÇÃO) O sistema contratual Design-Bid-Build (também conhecido como DBB ou Design-Tender) é o mais tradicionalmente adotado no Brasil na área pública. De acordo com Bueno (2009), esse relacionamento entre as partes é estabelecido por meio de etapas escalonadas e bem definidas de implantação do empreendimento, iniciando-se com a elaboração do projeto sob responsabilidade do empreendedor (design), seguindo-se com o recebimento e análise de propostas (bid) e concluindo-se pela adjudicação de uma das propostas e a execução da construção (build). Nesse caso, o empreendedor é responsável pelo projeto, pela compra dos equipamentos e pelo gerenciamento da execução, sendo, em última análise, responsável também pelo gerenciamento das diversas interfaces do empreendimento e pelos principais riscos envolvidos. O projetista, atuando sempre em nome do empreendedor, orientará e auxiliará a construtora na fase de construção, de sua única e exclusiva responsabilidade. A gestão dos empreendimentos Design-Bid-Build é feita através de contratações individualizadas, sendo os custos calculados com base nos quantitativos finais e valores unitários aprovados. Ainda, o mesmo autor alerta para as maiores críticas à utilização desse método, que residem no distanciamento entre o projeto e a construção, e adoção de estimativas de prazo e custo irreais. Nesse contexto, o potencial de aumento de prazo (pela complexidade do gerenciamento das interfaces entre projeto e construção) e a ausência de um limitador de custo eficaz, podem significar que o preço inicial indicado sofrerá um grande número de ajustes sequencias em decorrência de variações de escopo, atrasos, ausência de licenças, condições geológicas adversas, problemas de interface entre projeto e construção e variações cambiais, dentre outros eventos. Assim, mesmo diante da garantia da construtora pelos preços unitários, o risco associado ao custo final do empreendimento é, em grande parte, do empreendedor, que assume o custo das variações de quantitativos. Por essa razão, sem um grau maior de certeza especialmente quanto ao custo, o DBB não é um modelo recomendável para uma empreendimento 27 financiado no modelo Project finance (ANEXO1). O detalhamento do relacionamento contratual Design-Bid-Build está ilustrado na figura 1: Design - Bid - Build Empreendedor Projetista Projeto Construtora / Consórcio Construção Fornecedores Fornecimentos Figura 1– Relacionamento Contratual entre as partes no modelo DBB - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) 3.3.2 DESIGN AND BUILD (PROJETO E CONSTRUÇÃO) Com o financiamento passando a ser de responsabilidade da iniciativa privada, percebe-se a preocupação do investidor em transferir maiores responsabilidades pelo empreendimento, em especial pelo cumprimento de prazos e pela observância de limites de preços objetivos para o empreendimento. Surgem, nesse contexto, os contratos Design-Build no cenário brasileiro. (BUENO, 2009) Sobre essa modalidade, Bucker (2010) descreve que o proprietário do empreendimento define o anteprojeto e contrata todas as demais etapas, até o término da construção, com uma só empresa. Ele pode ser dividido em dois tipos, sendo que no primeiro tipo o 28 contratante se baseia na experiência e na qualificação do contratado, enquanto no segundo, se baseia na combinação de qualificação e preço. Cabe ao contratado agregar uma empresa de construção e outra projetista, formando um conjunto único, porém, o contrato será somente com o DB. Comparando os dois relacionamentos contratuais citados até então pelo trabalho, Bueno (2009), afirma que no sistema contratual Design-Build, o empreendedor prepara o detalhamento preliminar do empreendimento e a contratada compromete-se a concebê-lo e a construí-lo a um determinado custo que, tal como o Design-Bid-Build, pode ser fixo ou sujeito a escalonamentos. Em outras palavras, a definição do projeto básico fica a cargo do proprietário e o projeto executivo e a construção para a empresa contratada o desenvolver. Normalmente, nessa modalidade, a forma de pagamento é feita pelo preço global, garantido por seguro de risco e fiança bancária. O dono do empreendimento pode utilizar uma equipe pequena para fiscalizar o andamento da obra e aprovar os pagamentos (GÓMEZ, 2006). Ainda, sobre os benefícios da modalidade DB, Gómez (2006) afirma que a responsabilidade diante do contratante é de apenas um agente, o que reduz muito disputas e reivindicações. Além disso, o projeto e a construção ficam sob um mesmo gerenciamento, isso reduz os atritos, às vezes, economiza tempo e reduz o cronograma, que ao final, resulta em ganho para o contratante e em bônus para o contratado. As preocupações maiores são, além da qualidade, a questão do seguro garantia, pois há riscos tanto do contratante como do contratado. Há a necessidade de obtenção de licenças para implantação do empreendimento, sendo esta uma responsabilidade do contratado. Uma alternativa para essa preocupação é o contratante trazer para si essa responsabilidade. Outra desvantagem é sacrificar o projeto em função da redução de custos. Grilo e Melhado (2002) indicam outros fatores que inibem a disseminação dessa modalidade contratual, que são a desconfiança entre os clientes, o conflito de interesses com as gerenciadoras influentes nas concorrências do setor privado, as restrições da legislação pública que limitam os vínculos entre os projetistas e os construtores, e, 29 finalmente, a carência de competências internas às construtoras para o gerenciamento do projeto. O detalhamento do relacionamento contratual Design-Build está ilustrado na figura 2: Design - Build Projeto Empreendedor Construtora / Consórcio Construção Figura 2 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo DB - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR 3.3.3 EPC – ENGINEERING, PROCUREMENT AND CONSTRUCTION (ENGENHARIA, AQUISIÇÃO E CONSTRUÇÃO) Há um somatório de informações quando nos referimos a um projeto tendo EPC como modalidade de contratação. Na prática, referir-se a essa modalidade de contrato significa informar que a área de aplicação ou de negócios é a área de engenharia e construção, e que o contratado tem a responsabilidade de entregar ao contratante o produto (objeto do contrato ou projeto) pronto para ser utilizado, ou seja, entregar “a chave na mão” (turnkey) do contratante que, por sua vez, terá que pagar ao contratado um montante já previamente definido (preço fixo ou preço global). (BEZERRA, 2012). 30 No Brasil, o modelo mais adotado é o modelo que se convencionou chamar de EPC Turnkey Lump Sum (que pode ser traduzida por “Empreitada Integral de Preço Global e de Chave-na-Mão”). (BUENO,2009) Ainda, para o mesmo autor, a expressão EPC designa os limites amplos da atuação da contratada, que responsabiliza-se pelo projeto (engineering), a aquisição de materiais e equipamentos (procurement) e construção (construction). O EPC Turnkey Lump Sum (EPC Chave-na-mão a preço fixo) leva o Design-Build a um passo adiante, ao adicionar às responsabilidades da construtora a montagem e o comissionamento dos equipamentos do empreendimento, uma vez que este deverá ser entregue ao empreendedor em condições plenas de operação, observados os critérios de adequação técnica e segurança. Complementando, Bueno (2009) sinaliza que a adoção do sistema EPC Turnkey Lump Sum (EPC Chave-na-mão a preço fixo) tem impulsionado a competência das construtoras na coordenação de projetos complexos, de modo a controlar os riscos associados ao projeto, com o objetivo de fornecer serviços integrais de construção. Assim, o empreendedor precisa alocar não mais que uma equipe mínima para acompanhar o trabalho da construtora, em especial durante o comissionamento do empreendimento, a fim de confirmar que todos os testes de aceitação foram conduzidos de forma satisfatória. Como consequência, há uma reconfiguração das responsabilidades de todos os envolvidos no processo (empreendedor, construtora, projetista, montadora e fornecedores), incluindo uma significativa e sempre preocupante redução do papel do empreendedor na avaliação do foco na qualidade e/ou durabilidade do produto final. Segundo Wade (2005), a FIDIC define e publica padrões para contratos da Indústria de Engenharia e Construção. Os projetos regidos por contratos EPC Turnkey ( EPC – Chavena-mão) têm as seguintes características principais: I. II. III. A responsabilidade pelo design fica somente com a contratada; O contratante aprova os requisitos, segundo os quais a contratada projeta; A contratada realiza todo processo de (EPC), provendo as instalações plenamente equipadas e prontas para operação (Turnkey (Chave-na-mão)); 31 IV. O contrato é do tipo preço global. Os projetos contratados podem envolver múltiplos contratados e, portanto, uma empresa deve ser a grande responsável pela gestão e coordenação de todos os envolvidos, em todas as etapas do projeto. O escopo do projeto, as especificações juntamente com o padrão de qualidade dos materiais e dos serviços devem ser todos definidos pelo contratante. O projeto finalizado é transferido a este quando estiver pronto para a operação comercial, isto é, quando é necessário apenas “virar a chave” para o início da operação (ELLSWORTH, 2003 apud BEZERRA, 2012). Em contratos do tipo EPC Turnkey (Chave-na-mão), a contratante é responsável pelo projeto básico, sua viabilidade inicial e estudos ambientais (GÓMEZ et al., 2006). Já a contratada, é responsável pelo projeto executivo, fornecimento de materiais/equipamentos e a construção, garantindo desta forma ,a eficiência da operação do empreendimento. Os riscos referentes aos movimentos sociais, o não cumprimento de obrigações trabalhistas e fiscais por parte da contratada e o licenciamento ambiental do projeto estão alocados nas responsabilidades do proprietário. De acordo com GÓMEZ (2006), existem outros riscos que não são previsíveis, e quando ocorrem são objetos de negociação entre as partes do projeto. A Tabela 1 a seguir, elabora uma matriz de risco em um contrato EPC – Turnkey (Chave-na-mão), demonstrando as responsabilidades que cabe a cada parte, ou seja, os riscos referentes ao contratante, á contratada e ao negócio em si. 32 Matriz de Risco de um Contrato EPC - Turnkey Tarefa Contratante Contratada Negociação Requisitos de Projeto, Projeto Básico X Projeto Executivo X Estudos de Impacto ambiental X X Erros de Projeto, omissões X X Garantias de Performance, dados garantidos X Compras e fornecimentos: Materiais e Serviços X Transporte de Materiais X Condições do Local: geologia ,clima e acesso X X Segurança e controle de Qualidade X Problemas laborais, greves X Movimentos Sociais : MST, MAB X Força Maior, mudanças de legislação X X X Cronogramas X Problemas Ambientais X X Resolução de disputas e reinvidicações X Tabela 1 – Matriz de Risco de um Contrato EPC (Turnkey) - GOMEZ (2006) Observar-se em alguns itens que a responsabilidade pode ser de uma ou das três partes, cabendo a cada uma responder por seus respectivos controles ou responder por todas as partes. Sintetizando, Bueno (2009), afirma que o regime de contratação EPC, coloca a responsabilidade por todo o empreendimento com a construtora. Assim, como regra geral, qualquer defeito relativo a um serviço que faça parte do escopo de trabalho da construtora, em princípio, é de responsabilidade da construtora. Mas a construtora poderá eximir-se de responsabilidade conforme os limites previstos no contrato, por exemplo, se comprovar ser o defeito decorrente de uma ingerência indevida do empreendedor no design ou na execução dos serviços. Após uma análise dos riscos e responsabilidades em um contrato EPC, Bueno (2009), pôde, então, listar os elementos reveladores da insatisfação cada vez maior das partes com o regime de contratação em questão: 33 I. A falta de confiança do empreendedor em relação à construtora e a sua dificuldade de delegar-lhe atribuições; II. III. O conflito de interesses com as gerenciadoras; As concorrências cada vez mais predatórias entre as construtoras na etapa de apresentação de propostas; IV. A carência de competências internas às construtoras para gerenciamento do projeto. O detalhamento do relacionamento contratual EPC Turnkey (Chave-na-mão) está ilustrado na figura 3: EPC -Turnkey Projeto Empreendedor Construtora / Consórcio Fornecimentos Construção Operação Figura 3 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo EPC Turnkey - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR Ainda, o sistema EPC-Turnkey (Chave-na-mão) originou o sistema Build-Operate-Transfer (Construção-Operação-Transferência), empregado em privatizações, obras industriais e 34 infraestrutura. O empreendedor pode ser uma empresa privada, tendo o governo como usuário final. Investidores privados são responsáveis pelo financiamento, projeto, operação e manutenção do empreendimento por um período de tempo preestabelecido. Após o retorno do investimento, o empreendimento é transferido do consórcio privado para o governo. Os principais benefícios para os clientes são: I. II. III. Data de transferência flexível; Flexibilidade para o empreendedor; Redução do investimento inicial. Os riscos para o cliente englobam: I. II. III. Contratos múltiplos; Limitação estatutária da aplicação; Definição acurada das cláusulas de responsabilidade. A principal vantagem diz respeito à participação de um especialista financeiro e operacional no consórcio. O sistema BOT possibilita o engajamento do governo em empreendimentos que não poderiam ser viabilizados, em virtude de limitações financeiras (MOLENAAR et al, 1998). 3.3.4 EPCM – ENGINEERING, PROCUREMENT, CONSTRUCTION AND MANAGEMENT (ENGENHARIA, AQUISIÇÃO, CONSTRUÇÃO E GESTÃO) De acordo com Bueno (2009), as tarefas e os encargos assumidos por uma construtora e por ela diretamente realizados podem variar substancialmente de acordo com a precificação e a forma de alocação de riscos adotada. Assim sendo, uma construtora pode optar por se responsabilizar pela integralidade do empreendimento em um contrato EPC - desde o design, os estudos de viabilidade, até a construção, a montagem do equipamentos, o comissionamento, a operação e a manutenção do empreendimento -, ou, por questões 35 operacionais e de mercado, assumir pouco risco além do gerenciamento da execução do empreendimento. Ainda, se somarmos ao exposto acima, o recente entusiasmo por projetos que permitam uma execução acelerada, entenderemos o porquê da figura da construtora gerenciadora se tornar mais comum a cada dia e são diversas as empresas do setor que se declaram experientes nesse campo. Hoje em dia, o termo construtora-gerenciadora é frequentemente utilizado para se referir à construtora que, num determinado empreendimento, assume o papel de integrador do empreendimento, por meio do gerenciamento global das interfaces das atividades necessárias à sua implantação, o que se passou a denominar um modelo Engineering, Procurement, Construction and Management (Engenharia, Aquisição, Construção e Gestão). A construtora gerenciadora em um contrato EPCM pode até celebrar contratos em nome do empreendedor, como seu representante direto, mas isso não significa a assunção de responsabilidade pelas obrigações diretas dos contratados. O papel da construtora gerenciadora é, portanto, a administração da implantação do empreendimento, compreendendo a estruturação, a organização e o acompanhamento de sua execução. (BUENO, 2009) Logo, a mesma deve zelar para que os serviços de elaboração do projeto sejam prestados com um nível adequado de diligência e técnica, assumindo um papel de consultora-chefe do empreendedor. No que tange à fase de construção, a construtora gerenciadora assume riscos diversos, correspondentes às suas falhas na coordenação das contratadas. A grande desvantagem a ser considerada pela construtora gerenciadora é a impossibilidade de poder aumentar suas margens de lucro, que são definidas de início, num âmbito menor ao aplicável aos contratos EPC. A construtora gerenciadora é remunerada com base em preços fixos e custos reembolsáveis. Assim sendo, recebe um preço fechado por seus serviços de gerenciamento e pelas obras preliminares executadas, devendo ser reembolsada pelos montantes efetivamente devidos aos consultores. 36 Logo, é importante considerar as diversas formas de remuneração dos contratos de gerenciamento de construção. De acordo com Bueno (2009), temos as seguintes: Remuneração percentual: Nesse sistema, a gerenciadora recebe por um serviço com base em uma porcentagem do custo final da construção; Remuneração por tempo: muitas gerenciadoras fazem pressão para serem remuneradas com base no tempo por elas despendido no projeto ou a um preço fechado baseado em um prazo pré-estabelecido, com uma disposição prevendo uma prorrogação do trabalho a uma taxa acordada na hipótese de atraso na conclusão do projeto; Remuneração fixa: Nesse sistema, a gerenciadora receberá uma remuneração fixa (que pode estar sujeita a aumentos em virtude de elevação no custo da obra), independentemente da duração do projeto; Remuneração fixa, com a aplicação de incentivos: outra opção é estabelecer uma remuneração fixa entre o empreendedor e a construtora gerenciadora, mas com a ressalva de que se determinadas metas relacionadas a custo, prazo ou outras áreas de resultado chave (ou key result areas) forem atingidas, será paga uma remuneração adicional, que poderá ser um valor fixo ou basear-se em uma escala progressiva; Remuneração fixa, com a aplicação de incentivos ou penalidade: nesse sistema, o empreendedor e a construtora gerenciadora estabelecem uma remuneração fixa, presumindo que, além do atendimento às áreas de resultado-chave (ou key result areas), a construção será concluída a um determinado custo e dentro de certo prazo, sendo que um bônus será pago se as metas de custo e/ou prazo forem antecipadas, e uma penalidade será imposta se elas não forem atendidas. O detalhamento do relacionamento contratual EPCM está ilustrado na figura 4: 37 EPCM Projeto Subcontratados Empreendedor EPCM Fornecimentos Construção Figura 4 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo EPCM - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR 38 3.3.5 ALLIANCE CONTRACT (CONTRATO DE ALIANÇA) Nos últimos anos, o reconhecimento de que o antagonismo exagerado é contraproducente e impacta negativamente os contratos de construção tem levado à estruturação de uma nova abordagem contratual, conhecida como Partnering (Parceria), que compreende uma gama ampla e flexível de abordagens de gerenciamento do relacionamento entre o empreendedor e a construtora, baseadas no reconhecimento de que um relacionamento cooperativo trará maiores benefícios a ambas as partes. (BUENO, 2009) Para Silva (2012), de maneira geral, os contratos de aliança utilizam um mecanismo de cooperação baseado no máximo compartilhamento de riscos entre os envolvidos, criando um ambiente que incentiva soluções criativas e reduz ineficiências e conflitos entre as partes. Esse ambiente, segundo a experiência internacional, tem o potencial de reduzir não só os custos como também o prazo de realização das obras, sobretudo aquelas que apresentam um elevado grau de riscos e incertezas. Para Bueno (2009), o termo Parceria tem sido utilizado de diversas maneiras, mas é frequentemente comparada ao estabelecimento de um mecanismo em que todos saem ganhando (ganha-ganha ou win-win) ao procurarem enfatizar os pontos de convergência por meio do consenso. De forma complementar, Silva (2012) ratifica que este mecanismo, associado ao princípio do "no blame, no dispute", segundo o qual nenhuma das partes será considerada culpada por uma falha não intencional na execução do projeto, altera drasticamente o jogo do "ganha-perde" ou "perde-ganha" dos contratos tradicionais, para um jogo de "ganha-ganha" ou "perde-perde" nos contratos em aliança. Um Contrato de Aliança compreende uma série de diretrizes de relacionamento que enfatizam a confiança, objetivos mútuos, negociações justas, boa fé, cooperação e compromisso firmes em relação ao empreendimento, na busca da minimização de conflitos. Assim, ao erigirem um novo tipo de estrutura (o Contrato de Aliança), as partes trabalham de forma cooperativa e transparente, e compartilham o sucesso ou o fracasso da 39 implantação do empreendimento, bem como a responsabilidade pelas decisões e pelo gerenciamento dos riscos. Esse objetivo é atendido, principalmente, pela formulação de uma remuneração baseada na busca do melhor desempenho e aplicação de incentivos. (BUENO, 2009) De maneira simplificada, Silva (2012) explica que o mecanismo mais usual da aliança consiste em criar indicadores de desempenho- chave (key performance indicators ou KPI), aptos a demonstrar se os resultados obtidos foram bons ou ruins. Ao final, esse resultado positivo ou negativo - é dividido em partes iguais entre o contratante e o construtor. Obviamente, o indicador principal é aquele que determina parâmetros de custo e prazo para a conclusão do projeto. O detalhamento do relacionamento contratual Alliance Contract está ilustrado na figura 5: Contrato de Aliança Empreendedor Projeto Contrato de Aliança Gerenciamento Compartilhado Fornecimentos Construção Construtora Subcontratados Figura 5 – Relacionamento Contratual entre as partes no modelo Contrato de Aliança - 9ª Conferência Internacional da LARES – BUENO (2009) – ADAPTADO PELO AUTOR 40 3.3.6 CONTRATAÇÃO POR ADMINISTRAÇÃO Contrato de construção por administração é aquele em que o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante a remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta do proprietário todos os encargos econômicos do empreendimento.(MEIRELLES, 2013) Nesta Modalidade de contrato de construção , o construtor-administrador assume a direção e responsabilidade técnica de todos os trabalhos, incumbindo ao proprietário ou cliente o custeio da construção e as especificações estruturais e de acabamento, dentre as adequadas à obra. Não deve-se confundir o contrato de construção por administração com o contrato de fiscalização ou , ainda, com o contrato de empreitada. O construtor-administrador realiza a obra; o fiscal apenas acompanha a execução dos trabalhos, confrontando-os com o projeto. Aquele exerce atividade material, embora técnica, convertendo o projeto em construção; este desempenha uma função intelectual de supervisão e controle dos trabalhos. Não há também confusão possível entre o construtor-administrador e o construtor-proprietario. O primeiro responsabiliza-se unicamente pela execução técnica do projeto; o segundo assume os encargos técnicos da obra e mais os riscos econômicos da construção até a sua conclusão e entrega a quem a encomendou. Na construção por administração o proprietário é quem custeia a obra e só ao final conhece o seu preço; na empreitada a construção é custeada pelo empreiteiro e o preço é fixado de inicio. O empreiteiro é executor autônomo dos trabalhos ajustados; o administrador é executor dependente das deliberações do dono da obra, no que concerne ao andamento dos serviços, ressalvada sempre a parte técnica, que é de inteira e exclusiva responsabilidade dos profissionais, qualquer que seja a modalidade de contrato de construção. Daí porque no contrato de construção por administração os riscos e encargos econômicos da execução da obra recaem sobre o proprietário, e na empreitada incidem, em principio, sobre o empreiteiro, como já foi visto em tópico anterior (item 3.3.2). 41 Pode-se assinalar então que os contratos de empreitada e administração, sob o ponto de vista dos riscos e vantagens, são modalidades antitéticas. A empreitada é precisamente o reverso da administração. Na empreitada há um preço global, na administração se gastará o que for preciso, ou conveniente, sem previa determinação do preço certo e global. No mesmo sentido, na construção por administração, de um lado, o administrador não é, em rigor, empreiteiro, justamente porque não se obriga a concluir a obra por certo e determinado preço, mas apenas a levá-la avante e concluí-la, valendo-se dos meios e recursos que forem fornecidos pelo dono da obra o que é coisa bem diversa. O que distingue a administração é justamente livrar o administrador de qualquer risco pecuniário na execução total dos trabalhos, salvo erro técnico. A tabela 2 do item 3.3.2 caracteriza a alocação ao risco entre as modalidades supracitadas. Na construção por administração o proprietário pode adquirir pessoalmente os materiais ou incumbir o construtor-administrador de fazê-lo, caso em que este agirá como preposto ou mandatário do dono da obra. Em qualquer hipótese, porém as despesas com o material e a mão de obra correm por conta do proprietário, ainda que o construtor-administrador adiante o numerário para posterior reembolso com o acréscimo de sua remuneração. É de advertir, entretanto, que, quanto aos salários dos empregados da obra, contribuições de previdência e indenização por acidentes do trabalho, a responsabilidade é originalmente do construtoradministrador, por expressa determinação da Lei 2.959, de 17/11/1956, que complementando as disposições trabalhistas relativas a contrato de trabalho por tempo determinado ou por obra certa (consolidação das leis do trabalho, art. 443), impôs a todo construtor a obrigação de preencher a carteira profissional dos empregados da obra, assumindo assim, posição de empregador, com todos os consectários dessa situação. (MEIRELLES, 2013) Quanto à responsabilidade técnica pela segurança da obra, qualquer que seja modalidade do contrato de administração, caberá sempre ao construtor-administrador, nos termos do art. 618 do Código Civil de 2002, que lhe é aplicável por analogia com o construtorempreiteiro. Idêntica responsabilidade assume o construtor-administrador pela perfeição dos trabalhos e fiel execução do projeto. Alias, para fins de responsabilidade profissional é 42 indiferente a espécie ou natureza do contrato de construção, uma vez que tal responsabilidade não é contratual, mas sim legal, decorrente do código civil (art. 618), no que concerne a solidez da construção, e da legislação regulamentadora da profissão de engenheiro e arquiteto, no que tange a perfeição da obra, embora sem afeta a sua segurança. O contrato de construção por administração, assim como os seus semelhantes, não é formal, pelo que pode ser avençado verbalmente ou por instrumento público ou particular, mas é sempre aconselhável a forma escrita, para a perfeita fixação dos direitos e obrigações das partes e para possibilitar o seu registro, a fim de valer contra terceiros. Tal contrato só pode ser firmado validamente com profissionais habilitados ou com sociedades construtoras legalmente autorizadas a executar serviços de engenharia ou de Arquitetura, sendo nulo no direito o ajuste com individuo ou firma não inscrita no CREA (lei 5.194/1966, art. 15) ou no CAU (lei 12.378/2010, art. 6). (MEIRELLES, 2013) A despeito de sua importância no campo da construção civil, este contrato não mereceu até hoje regulamentação legal, só sendo considerado na legislação fiscal, para fins de incidência tributaria, e na lei de condomínio e incorporações, para as construções nesse regime (lei 4,591/1964, art. 58 a 62). Na escassez de legislação própria, aplicam-se os princípios gerais dos contratos civis e preceitos peculiares da construção. 3.3.7 CONTRATAÇÃO DE INCORPORAÇÃO DE CONDOMÍNIO Contrato de Incorporação de condomínio é o ajuste pelo qual o incorporador se compromete a construir diretamente ou por terceiros e, ao final, transferir a propriedade horizontal de unidades autônomas de um mesmo edifício de dois ou mais pavimentos, assim, como as partes ideias do terreno e das áreas de utilização comum, aos tomadores de apartamentos, mediante um preço fixo, ou ajustável ao custo da construção nas condições estabelecidas na convenção do condomínio. É contrato preliminar e pessoal, de natureza complexa, no qual se reúnem obrigações de dar e fazer, que operam seus efeitos em etapas sucessivas, até a conclusão do edifício e a 43 transferência definitiva das unidades autônomas aos seus donos e do condomínio do terreno e das áreas que antecede a construção, valendo para os tomadores de apartamentos como compromisso preliminar de aquisição futura (com custeio da obra ou sem ele), e para o incorporador como promessa de construção (com financiamento ou sem ele) e de venda das unidades autônomas com o segundo dispõe a Lei 4.591, de 16/12/1964, em seus arts. 28 e SS., com as modificações posteriores, especialmente as introduzidas pela medida provisória 2.221, de 4/9/2001. (MEIRELLES, 2013) O incorporador é o elemento realizador do condomínio, donde lhe advém a designação, por analogia com o organizador das sociedades. Ainda, pode o incorporador ser o próprio dono do terreno, mas geralmente é o terceiro compromissário comprador ou simples titular de opção de compra e venda. Assim sendo, as etapas até a conclusão do empreendimento por ser enumerada da seguinte forma : 1. Procurar os interessados na aquisição de apartamentos. 2. Combinar o tipo de empreendimento. 3. Obter os recursos financeiros necessários. 4. Contratar a construção. 5. Concretizar o negócio simultaneamente com o proprietário do terreno, com os tomadores de apartamentos, com o financiador da obra e com o construtor, num ajuste único, ou em sucessivos contratos complementares da incorporação. Atualmente, tem-se configurado o incorporador como tomador de apartamentos, e em outros casos como proprietário do terreno. Na verdade, a figura do incorporador apresentase multiforme: a) Podendo ser o mediador do negócio. b) O financiador do empreendimento. c) Sendo o construtor do edifício d) Ou ainda, adquirindo apartamentos para revenda futura. mas, em todas essas facetas, a sua constante é ser o elemento propulsor do condomínio. 44 Quanto à construção, tanto pode o proprietário do terreno ou o incorporador executá-la diretamente, desde que seja firma construtora (individual ou coletiva), ou empreitá-la com terceiros, ou mesmo com os próprios tomadores de apartamentos, ou ainda realizá-la pelo sistema de administração. A incorporação de um empreendimento composta com a construção por administração é o enfoque do estudo de caso que se propõe neste trabalho e que será detalhado no item 5. a) Se a construção for por empreitada, o preço será fixo e inalterável até a conclusão da obra, segundo a regra do art. 619 do código civil de 2002, salvo a incidência de fatos imprevisíveis e excepcionais que acarretarão a sua revisão; b) Se for por administração, do próprio incorporador ou de terceiro, o custeio da obra corre por conta dos tomadores de unidades autônomas que suportam as oscilações de preço e demais riscos econômicos da construção. Meirelles (2013) afirma que nada impede, entretanto, que o incorporador ou terceiro financie a construção, recebendo, ao final, dos condomínios, o preço do custo da obra com os acréscimos da administração e juros convencionados. Esse sistema em voga é conhecido por condomínio a preço de custo, visto que o preço inicialmente estabelecido é de simples estimativa, sujeitando-se cada condômino a pagar, ao final, o custo efetivo da construção. Vale ressaltar que: a) Se o custo exceder à estimativa inicial, os condôminos completarão o acrescido; b) Se for inferior à estimativa inicial, o incorporador devolverá o que recebeu em excesso, ou reduzirá o montante ou número das prestações, se tratando de aquisição a prazo. O contrato preliminar de incorporação assim como o de construção do edifício e o regulamento do condomínio podem ser feitos, como já se disse, por escritura publica ou instrumento particular, por não serem atributivos de direito real, mas devem ser registrados, para que operem efeitos em relação a terceiros e a futuros condôminos que não tenham tomado parte na convenção institucional do condomínio. 45 O título constitutivo do condomínio, seja qual for a sua natureza e origem, deverá necessariamente, ser transcrito no registro de imóveis da circunscrição em que se situa o terreno, visto que é por ele que se opera a transferência da propriedade das unidades autônomas e das partes ideias do condomínio (Código civil de 2002, art. 1.245 e 1.246, combinados com o art. 7 da lei 4.591/1964). Feita a construção, cada unidade autônoma deverá ser assinalada por uma designação numérica e averbada no Registro de imóveis, para os efeitos de identificação e discriminação (lei 4.591/1964, art.44). (MEIRELLES, 2013) Neste ponto convém advertir que o contrato de incorporação de condomínio não se confunde com o contrato de construção de edifício. O primeiro é a convenção que se faz entre o incorporador e os interessados na formação do condomínio para a realização do empreendimento; Já o segundo contrato é o ajuste que se realiza entre o incorporador e o construtor para construção do empreendimento. Enquanto o contrato de incorporação pode ser feito entre quaisquer pessoas ou sociedades, o contrato de construção só pode ser firmado com empresa construtora, assim entendido engenheiro ou arquiteto. Como visto anteriormente no item 4.1 sobre os contratos de administração. Nada impede, todavia, que no mesmo instrumento em que se convencionar a incorporação se faca também o contrato de construção do edifício, com profissional habilitado ou sociedade construtora registrada no CREA. A unidade de instrumento não confunde os dois contratos, que subsistirão autônomos para todos os fins de direito, inclusive para a incidência tributária. 46 3.4 AS DIFERENTES FORMAS DE CLASSIFICAÇÃO E CRITÉRIOS PARA A CONCEITUAÇÃO DAS MODALIDADES CONTRATUAIS Na Literatura, encontram-se diversas maneiras de se conceituar os regimes de contratação e as possíveis modalidades derivadas destes. Logo, consequentemente, têm-se diferentes formas de se agrupar os contratos na construção civil, de acordo com vários autores. (FREITAS; ROSA; ALENCAR, 2010). Complementando, Haddad e Francisco (2002), afirmam ainda que deve-se saber que a estrutura de classificação é matricial, isto é, elas se cruzam. Neste próximo tópico do trabalho, se evidenciado as classificações propostas por diferentes autores e instituições, onde os pontos mais importantes/peculiares serão apresentados de forma sintética. Ainda, será feita uma comparação entre os regimes praticados no Brasil e em outros lugares do mundo.Será demonstrado também , as vantagens e desvantagens de cada modalidade contratual. 3.3.1 A CLASSIFICAÇÃO DOS REGIMES DE CONTRATAÇÃO PELA VISÃO DE HADDAD E FRANCISCO (2002) A literatura encontrada referente aos autores em questão propõe uma divisão das modalidades contratuais em três tipos primários (Quanto ao Tipo de obra, ao Regime de execução e ao Tipo de serviços), seguidas pelas suas subdivisões, como pode ser observado pela Figura 6 a seguir. 47 Classificação das Modalidades contratuais segundo HADDAD e FRANCISCO (2002) Privada Tipo de Obra Pública Preço Global Empreitada Preços Unitários Regime de Execução Administração Construção Tipos de Serviços Conexos à Construção Projeto Fiscalização de Obra Projeto e Fiscalização Financiamento Obra Certa Incorporação Imobiliário Gerenciamento Figura 6 - Os regimes de contratação segundo HADDAD E FRANCISCO (2002) – GESTÃO DE CONTRATOS NA CONSTRUÇÃO CIVIL - ADPATADO PELO AUTOR 48 A primeira classificação proposta, distingui os contratos quanto aos envolvidos no mesmo. Assim sendo: quando ambas os lados do contrato de construção são de origem particular (Contrato de Construção de Obra Particular), ou seja, o proprietário e o construtor entram em acordo para a execução de uma determinada obra. Já nos casos onde existe a presença do órgão público, o acordo se torna peculiar (Contrato de Construção de Obra Pública), sendo aquele que tem por objetivo, realizações materiais destinadas ao uso comum do povo, à utilização de determinados indivíduos ou à utilização das próprias repartições administrativas. Ou seja, visa à construção de imóvel público ou destinado a fins públicos. Em relação ao regime de execução, têm-se os contratos por Empreitada (onde existem subdivisões) e os por Administração , que serão mais bem detalhados no próximo capítulo por serem o enfoque deste trabalho. I. Também chamado de contrato por preço fixo, o contrato por empreitada é aquele em que o construtor se obriga a executar determinada obra, com autonomia na condução dos trabalhos, assumindo todos os encargos econômicos do empreendimento, e o proprietário se compromete a pagar um preço fixo (ainda que reajustável), e a receber a obra concluída nas condições acordadas. Este tipo de regime pode, ainda, ser subclassificado em dois tipos: a. Preço global - quando a execução de toda obra é acertada por um valor total, que inclui a execução de todos os serviços com mão de obra adequada e o fornecimento de materiais e equipamentos necessários à sua execução. b. Preços unitários - quando o contratado se obriga a executar cada unidade de serviço previamente definida por um determinado preço acordado. II. Contrato de Construção por Administração – é aquele em que o construtor se encarrega da execução de um projeto, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da obra, correndo por conta do proprietário todos os encargos econômicos do empreendimento. 49 Quanto ao Tipo de Serviço prestado, evidencia-se a diferença entre a execução, propriamente dita da obra, ou a complementação da execução da mesma (podendo ser antes, durante ou depois). III. Contratos de Construção – são aqueles em que o objeto do contrato é a execução de uma obra; IV. Contratos Conexos à Construção – são aqueles que existem para possibilitar a construção ou propiciar recursos para execução da obra. Giram em torno da construção, ora antecedendo a obra, ora acompanhando a sua execução, ora sucedendo a construção. Podendo ser subdivididos em: a) Contrato de Projeto – é aquele em que o contratado se compromete a conceber tecnicamente uma obra e a fornecer todos os elementos indicativos da construção, e o contratante se compromete a pagar os honorários convencionados pelo trabalho encomendado. b) Contrato de Fiscalização de Obra – é aquele em que o contratado se compromete a acompanhar determinada construção, impondo ao construtor fiel observância ao projeto, mediante remuneração fixa ou percentual a ser paga pelo proprietário. c) Contrato de Projeto e de Fiscalização de Obra – é aquele que engloba os dois serviços anteriores em um único contrato. Neste caso o projetista fiscal se encarrega de elaborar o projeto e de acompanhar a sua execução, atribuída a terceiro, mediante remuneração fixa ou percentual sobre o custo da construção, a ser paga pelo proprietário; · d) Contrato de Financiamento de Construção – é aquele em que o financiador se compromete a fornecer o numerário necessário à execução da obra e o financiado se obriga a aplicá-lo na construção e a restituir a importância recebida, no prazo e condições estipuladas; 50 e) Contrato de Trabalho para Obra Certa – também chamado de contrato por prazo determinado. É característico da construção civil, pois sua duração é prevista ou por um tempo certo, ou até a conclusão de serviços especificados, diferentemente dos contratos por prazo indeterminado, onde o ajuste é feito sem fixação do seu término; f) Contrato de Incorporação de Condomínio – é aquele em que o incorporador se compromete a construir diretamente ou por terceiros e, ao final, transferir os imóveis acabados aos futuros proprietários, mediante pagamento dos valores previamente acordados; g) Contrato de Gerenciamento – é aquele em que o proprietário concede ao gerenciador a condução de um empreendimento de engenharia, reservando para si as decisões sobre a execução da construção e os encargos financeiros da obra. 3.4.2 A CLASSIFICAÇÃO DOS REGIMES DE CONTRATAÇÃO PELA VISÃO DE KUMARASWAMY, DISSANAYAKA (1998) A classificação e divisão dos regimes de contratação proposta pelos autores acima, leva em consideração a magnitude e a natureza do projeto, assim como o seu valor. As diversas formas de contratação são dividas em cinco principais subsistemas. I. Work Packaging (Subdivisão em pacotes de trabalho) ; é uma política de contração pelo desdobramento do escopo a ser contratado: pode ser largamente utilizada em empreendimentos internacionais, de grande porte ou para implantar tecnologias avançadas em locais diferentes. Os pacotes de trabalho podem ser desdobrados de acordo com as competências locais. II. Functional Grouping (Arranjos Funcionais) ; resumidamente se refere aos arranjos dos grupos profissionais : de projeto, construção e gerenciamento. Pode ser baseada no método tradicional, onde o projeto e construção são agrupados separadamente, de acordo com a estrutura do projeto , com atividades sequenciais ou paralelas, de acordo com a integração dos grupos. 51 III. Payment Modalities (Modalidades de Pagamentos) ; Podem variar desde reembolso do custo até preço global fixo. O momento e a rotina de pagamento também podem ser variáveis IV. Contracts Forms (Formas de Contratos); Baseado em formatos padrão e estruturas típicas de contratos. V. Selection Methods (Método de Seleção); Baseado nos métodos de seleção dos participantes. De acordo com os objetivos do trabalho, simplificou-se o modelo de Kumaraswamy e Dissanayaka, considerando apenas o arranjo funcional e a modalidade de pagamento como foco deste capítulo. A justificativa se dá pois, buscou-se particularizar o modelo para o setor de edificações multiresidenciais, assim sendo, desprezou-se a divisão em pacotes de trabalho, comumente utilizada em empreendimentos de grande porte; as formas de contratos, pouco difundidas entre construtores e projetistas brasileiros; e o método de seleção , comumente utilizada no setor público e não no privado. A figura 8 ilustra a adaptação proposta. 52 Classificação das Modalidades contratuais adptada de KUMARASWAMY e DISSANAYAKA (1998) Separados Arranjo Funcional Integrados Gerenciados Fixação de Preços Modalidade de Pagamento Pagamentos Sequencial (Tradicional) Acelerado (Construção por fases) Projeto-Construção Chave-na-Mão BOT Gerenciamento da Construção Gerenciamento do Contrato Preço Global Preço Unitário Preço de Custo Medições Cronogramas Etapas Preço de Custo Figura 7 - Regimes de contratação segundo KUMARASWAMY e DISSANAYAKA (1998)ADPATADO PELO AUTOR Segundo a modalidade de pagamento, os contratos podem ser subdivididos em três categorias principais: I. Preço fixo ou global: Fixa-se o preço global antecipadamente, mediante estudos e orçamentos apresentados ao contratante, instruindo ou compondo o contrato. A principal vantagem diz respeito à certeza do preço final, garantindo ao contratante o conhecimento do aporte dos recursos; II. Preços unitários: Variação de empreitada a preço fixo total, na qual se adotam preços unitários definidos. As partes não convencionam o valor global, somente 53 preços por unidades, medidos conforme a produção. A remuneração é prestada mediante medições periódicas dos serviços; III. Preço de custo ou administração contratada: empreitada de preço móvel, em que a execução da obra ocorre mediante o reembolso das despesas incorridas e o pagamento de uma remuneração ao construtor, geralmente fixada como um percentual do valor das despesas. A tabela 2 ilustra a distribuição de riscos nas diferentes modalidades de pagamento: Tabela 2 - Alocação de risco nas modalidades de pagamento (MOLENAAR et al., 1998) Já no que se referem aos arranjos funcionais, os contratos tem três distintas classificações: I. Sistemas separados: Podem ser dividido em tradicional (sequencial) e acelerado (sobreposto ou construção por fases). a) Os sistemas tradicionais são caracterizados por três fases sequenciais: projeto, concorrência e construção. No setor público, a Lei 8666/93 exige a realização de licitações do tipo “menor preço” para obras. Isoladamente, empregam-se licitações do tipo “técnica e preço” para a seleção de projetistas. As licitações para obras são realizadas com projetos básicos ou 54 executivos e restringem excessivamente a participação do construtor na concepção do produto. A etapa de projeto envolve o empreendedor e o arquiteto ou engenheiro. Os projetos são concebidos a partir das necessidades do cliente, muitas vezes levantadas por projetistas, principalmente arquitetos. Os projetistas tornam-se responsáveis pela definição dos requisitos do cliente e pela transmissão do escopo do empreendimento para os concorrentes. O construtor torna-se responsável pela execução da obra, de acordo com as especificações, planos e o preço acordado. A separação entre o arquiteto e o construtor permite análises sistemáticas do desempenho da construção. Na tabela 2 se encontram os principais benefícios e riscos para o cliente. Vantagens e Desvantagens do Sistema Tradicional (para o Cliente) Característica Análises Sistemticas do desempenho da Construção através do Arquiteto Tempo de Entrega Longo Falta de Incorporação de Construtibilidade Preço Fixo antes da Construção no Projeto Período Longo para Modificações a um Custo Moderado Riscos Transferidos para o Construtor Possibilidades de Conflitos entre os participantes Alterações de Projeto Vantagens Desvantagens X X X X X X X X Tabela 3 - Vantagens e Desvantagens do Sistema Tradicional (para o Cliente) - MOLENAAR et. al, 1998 - ADPATADO PELO AUTOR b) Os sistemas acelerados, como a construção por fases ou pacotes (“fasttrack”), constituem uma abordagem sequencial de projeto e construção. Entretanto, podem ser introduzidas em arranjos como o projeto-construção e o gerenciamento da construção (FISK, 1997). A construção por fases implica na sobreposição do projeto e construção em empreendimentos subdivididos em pacotes, tais como: fundações, estruturas, instalações, vedações e acabamentos. Os pacotes exigem etapas individuais 55 de projeto, concorrência e construção. A construção por fases aumenta os riscos na construção, devido à dificuldade de visualizar o empreendimento como um todo, antecipar os processos executivos e coordenar os projetos. Desta forma, o cliente deve assegurar recursos adicionais para despesas com alterações de projeto. A principal vantagem do sistema sequencial acelerado consiste na redução do prazo de entrega, por meio do início da construção imediatamente após a elaboração do projeto, mesmo que outras partes do edifício ainda não tenham sido projetadas. Trata-se de um processo arriscado, dependente da seleção acurada dos diversos pacotes de trabalho e da habilidade para programar e controlar o esforço de projeto. Ainda , Fisk (1997), sugere a contratação de um gerenciador ou construtora, pois os projetistas raramente apresentam capacidade técnica e experiência para completar um contrato desta modalidade com êxito. II. Sistemas gerenciados: Como no sistema sequencial, os sistemas gerenciados adotam três fases distintas (projeto, concorrência e construção). Atualmente, empregam-se diferentes abordagens de gerenciamento. Segundo a atuação do gerenciador, as modalidades de gerenciamento podem ser classificadas em: gerenciamento como mediação, gerenciamento da construção e gerenciamento com risco (MOLENAAR et al., 1998). No Brasil, o emprego do gerenciamento tem se intensificado nos últimos anos, principalmente junto a clientes do setor privado. Na primeira modalidade, o gerenciador fornece instruções sobre construtibilidade ao cliente e se torna responsável pelo monitoramento de uma parcela das atividades de construção. Na segunda variação, o gerenciador divide o empreendimento em pacotes de trabalho, contratados por meio de concorrências separadas. O gerenciamento da construção requer uma intensa comunicação entre os subempreiteiros e o gerenciador. Na terceira abordagem, existe um ponto único de responsabilidade para o cliente, à proporção em que o gerenciador se responsabiliza pela contratação dos projetistas e 56 o construtor, assumindo uma parcela considerável dos riscos associados ao empreendimento. Na tabela 2 a seguir se encontram os principais benefícios e riscos para o cliente. Vantagens e Desvantagens do Sistema Gerenciados (para o Cliente) Característica Aumento da Representatividade na Equipe do Empreendimento Envolvimento intenso do Cliente Dificuldade de Alterações de Projeto Incremento da Engenharia de Valor Possibilidade de Emprego da Construção em fases (“fast-track”) Transferência de Responsabilidades e Riscos. Já no gerenciamento com risco, surgimento de um ponto único de responsabilidade. Incertezas na Subdivisão dos Pacotes de Trabalho Vantagens Desvantagens X X X X X X X Tabela 4 - Vantagens e Desvantagens do Sistema Gerenciados (para o Cliente) - MOLENAAR et al. 1998 - ADPATADO PELO AUTOR Segundo Fisk (1997), o gerenciador deve prover os seguintes serviços: interação com o cliente e os projetistas no decorrer do empreendimento; liderança da equipe de construção; proposição de alternativas construtivas e avaliação dos impactos nos custos e prazos; programações e planejamento financeiro; monitoramento do desempenho; coordenação da aquisição de recursos e das atividades dos construtores e subempreiteiros; inspeção da conformidade com os requisitos de projeto; provisão de relatórios sobre o andamento da obra; e manutenção de uma relação harmoniosa com as equipes. III. Sistemas integrados: As modalidades contratuais praticadas nos sistemas integrados (Design-Build, EPC-Turnkey e Build-Operate-Transfer) já foram contextualizadas nos capítulos anteriores, sendo relevante apenas a forma com que Kumaraswamy e Dissanayaka(1998) agrupam os mesmo. 57 3.4.3 A CLASSIFICAÇÃO DOS REGIMES DE CONTRATAÇÃO PELA VISÃO DO PROJECT MANAGEMENT INSTITUTE (2004) O PMBOK Guide (2004) preconiza a existência de três tipos básicos de regime de contratação: Cost Reimbursable (Custos Reembolsáveis), Fixed Price (Preço Fixo) e Time & Material (Tempo e Material), O detalhamento dos regimes de contratação segunda a visão do PMI está ilustrado na figura 9: Classificação das Modalidades contratuais segundo PMI (2004) Preço Fixo Custos Reembolsáveis Garantido Remunerção de Incentivo Ajuste Econômico de Preço Custo + Remuneração Fixa Custo + Remuneração de Incentivo Custo + Remuneração Concedida Custo + Porcentagem de Custo Tempo e Material Figura 8 - Os regimes de contratação segundo o PMI - PMBOK GUIDE (2004) – ADPATADO PELO AUTOR I. Contratos por preço fixo: Esta categoria de contratos envolve a definição de um preço fixo total para um determinado produto ou serviço a ser fornecido. Podem incorporar incentivos financeiros para atingir ou exceder determinados objetivos do projeto. 58 Subdividem-se em Preço Fixo Garantido, Preço Fixo com Remuneração de Incentivo (para o atingimento de metas), e Preço Fixo com Ajuste Econômico de Preço (correção periódica, para contratos de longa duração). a) Preço Fixo Garantido - Um contrato de preço fixo é usado para adquirir produtos ou serviços com especificações ou requisitos bem definidos e quando há concorrência suficiente para se determinar um preço fixo justo e razoável antes do início do trabalho. É o tipo de contrato mais comum. Se os custos forem maiores que o valor estipulado, o fornecedor arcará com os custos adicionais. b) Preço Fixo com Incentivo na Remuneração - Nesses contratos, os lucros (incentivos financeiros) podem ser ajustados se o fornecedor atender critérios especificados de desempenho, como concluir o trabalho da forma mais rápida, mais barata e melhor. O preço final é calculado por uma fórmula com base na relação entre os custos finais negociados e o custo-alvo total. c) Preço Fixo com Ajuste Econômico de Preços - Quando há dúvidas quanto às condições econômicas futuras (preço futuro) para contratos que existem em um período de vários anos, o comprador pode escolher o contrato de preço fixo com ajuste econômico de preços. Os custos futuros dos insumos, suprimentos e equipamentos que o fornecedor pode ser obrigado a fornecer nos termos do contrato podem não ser previsíveis. Por isso existe esse tipo de contrato, que visa “blindar” o fornecedor contra imprevistos econômicos. II. Contratos de Custos Reembolsáveis: Um contrato de custos reembolsáveis é usado quando o escopo exato do trabalho é incerto e, portanto, os custos não podem ser estimados com precisão suficiente para usar com eficácia um contrato de preço fixo. Esse contrato permite ao comprador pagar ao fornecedor custos incorridos 59 admissíveis, na medida em que estejam estipulados em contrato. O comprador assume a maior parte dos riscos do projeto, pois os custos totais do projeto são desconhecidos. E subdividem-se em: a) Custo mais Remuneração Fixa - Modelo tradicional. Permite ao comprador pagar ao fornecedor os custos reais do produto mais uma remuneração negociada, fixada antes do término do trabalho. A remuneração não varia de acordo com os custos reais, o que incentiva o fornecedor a controlar melhor os custos do projeto. b) Custo mais Remuneração de Incentivo - Se os custos forem maiores ou menores do que o custo original estimado, a diferença (positiva ou negativa) é compartilhada entre Contratante e Contratado. Nesse tipo de trabalho, os custos originais são determinados (custo-alvo) e é determinada uma remuneração pelo trabalho (remuneração-alvo). O fornecedor recebe uma porcentagem das economias se os custos do projeto forem menores que o custo-alvo, ou divide o estouro dos custos com o comprador. A proporção normalmente é de 80% para o fornecedor e 20% para o comprador. c) Custo mais Remuneração Concedida - Os custos incorridos são concedidos, mas a remuneração extra de incentivo é sujeita à análise. Nessa modalidade de contrato, o comprador paga todos os custos e uma remuneração básica, mais um prêmio (bônus) com base no desempenho. Ele se assemelha ao contrato de Custo mais Remuneração de Incentivo, divergindo no seguinte ponto: Num contrato Custo Mais Remuneração Concedida, o incentivo é a possível concessão de um prêmio adicional (bônus), ao invés de um bônus ou penalidade em potencial, como é o Custo Mais Remuneração de Incentivo. d) Custo Mais Percentual dos Custos - Esse tipo de contrato prevê que o comprador pague todos os custos do produto mais um percentual dos custos como remuneração. Nesse tipo de contrato, os fornecedores não são motivados a controlar os custos do projeto, pois eles obterão lucro proporcionalmente aos custos, sem limitação. 60 III. Tempo e Material: Nesse tipo de contrato, o comprador paga por tempo ou por item. Frequentemente, esse tipo de contrato é utilizado em serviços cujo nível / escopo não pode ser completamente definido no momento da concessão do contrato. Ele costuma ser um contrato híbrido, pois possui elementos de um contrato de preço fixo (valor fixo por hora) e de um contrato de custos reembolsáveis (nos custos de materiais e pelo fato de que o custo total é desconhecido). Com um contrato de Tempo e Material, o comprador tem um volume médio de risco de custos, se comparado com contratos de preço fixo e de custos reembolsáveis. (MORAES, 2012) De acordo com Stonner (2013), os contratos por preço fixo pela visão do PMI se equiparam aos contratos por preço globais praticados no brasil. Assim sendo, quando o escopo está bem definido, tanto nos USA como no Brasil, a tendência é buscar os Contratos de Preço Fixo, dada a maior simplicidade de seu gerenciamento, como pela produtividade que lhe é inerente. Já os contratos por preços unitários exercidos em âmbito nacional não existem no modelo americano. A justificativa para a não existência deste tipo de contrato é que a remuneração de todos os custos, inclusive indiretos, overhead, lucro e etc. dependem da realização de quantidades de itens de serviço, os quais podem na prática ter impedimentos localizados (falta de permissão de trabalho, falta de material), e estas questões são tipicamente resolvidas por meios legais, portanto, para se evitar isto, prefere-se evitar este tipo de contratos. De acordo com o mesmo autor, quando o escopo não está bem definido, enquanto no Brasil busca-se os Contratos por Preços Unitários, nos USA se buscam os Contratos Cost Reimbursable, ou Time & Material. Por isto a grande preocupação dos Gerentes de Projeto nos USA em utilizar a Análise do Valor Agregado (ANEXO2), pois há que se mensurar o que se vem obtendo em troca do que se está pagando. 61 4 ESTUDO DE CASO O estudo de caso do presente trabalho foi elaborado com experiência vivenciada pelo autor em estágio desenvolvido em empresa construtora que pratica a modalidade de contratação por administração, que juntamente com parceiras de outras empresas, realiza a incorporação de edifícios multiresidenciais a preço de custo no estado Rio de Janeiro. O estudo de caso além das características organizacionais e funcionais da empresa construtora aborda também a avaliações de 8 empreendimentos permitindo estabelecer uma analise dos resultados auferidos comparativamente com as peculiaridades de incorporação, gerenciamento e construção. Neste capítulo serão descritos em forma de tópicos as características peculiares dos procedimentos adotados pela empresa construtora no seu dia a dia, permitindo a verificação da teoria descrita como resultado da revisão bibliográfica apresentada nos capítulos dois, três e quatro na pratica desta modalidade de incorporação. Neste particular, são abordadas as práticas adotadas nas diversas esferas que envolvem o gerenciamento e a construção da tipologia em questão. Ainda, é realizada a comparação da metodologia aplicada às definições encontrada na literatura contextualizada nos capítulos anteriores. Por fim, são exemplificadas as consequências geradas, por essa peculiaridade na gerência do regime de contratação e na construção dos edifícios. Dentre as características especificas analisadas, constam a composição do contrato de construção (em termos financeiros e de construtibilidade), a alocação ao risco , a incidência tributária, a dificuldade na elaboração de cronograma físico-financeiro , a não padronização das unidades (personalização das mesmas), a tipologia dos investidores, a previsão orçamentária e o tratamento ao cliente. De forma cronológica às etapas para a realização do empreendimento, a confecção do contrato de construção e a previsão orçamentária são analisadas primeiramente. 62 4.1. A EMPRESA CONSTRUTORA No ramo há mais de 29 anos, a empresa já realizou mais de 65 empreendimentos, com diversas parcerias, na mesma região, perfazendo cerca de 9750m² de empreendimentos multiresidenciais incorporados e edificados. A empresa construtora está estruturada com três diretorias: técnica, financeira e de planejamento. As diretorias técnicas e financeira trabalham lado a lado, subordinadas a de planejamento. A técnica é responsável pela execução e operação da construção, assim como a coordenação de projetos e conta com um gerente de obras como superior aos responsáveis pelos diversos canteiros de obra e pelo setor de arquitetura (de projetos). A financeira tem como função a validação e a verificação financeira dos balancetes mensais, custos e a movimentação das contas bancárias dos diferentes condomínios. Já a equipe de planejamento é composta pelos chefes da diretoria técnica e financeira juntamente com um incorporador imobiliário. Vale ressaltar aqui que as diretorias são totalmente integradas entre si, de forma que reuniões periódicas encurtam a distância na comunicação e otimizam os processos da empresa. Para a operação e produção, propriamente dita, cada canteiro de obra conta com um responsável pela mesma (arquiteto ou engenheiro, que se reporta ao gerente de obras), designando ordens a um mestre de obras, um apontador e uma pequena equipe de pedreiros e ajudantes (que não tem finalidade de produção ,apenas de arremates em geral e descarga de materiais). Cada canteiro de obra é ainda assessorado pela equipe de arquitetura, que recebe, compatibiliza e libera os projetos da obra. De forma complementar a equipe de obra proveniente da construtora , a mesma subcontrata empreiteiros de fundações , estrutura e acabamentos. A subcontratação também ocorre nas esferas relacionadas a aprovação de projetos legais , básicos e executivos , sendo a coordenação interna da equipe de arquitetura. 63 Atualmente , conta com uma equipe de 27 funcionários, entre eles , diretores, engenheiros,arquitetos, estagiários, assistentes administrativos e profissionais da construção civil. A construtora executa hoje 12 empreendimentos simultaneamente. Os empreendimentos multiresidenciais são em geral de pequeno e médio porte, a via de regra, em terrenos com cerca de 500m², com gabarito médio de 20m e com seis unidades autônomas. Os empreendimentos, quase que em sua totalidade, são dotados de: a) Subsolo (destinado a garagem e armários boxes). b) Pavimento térreo (de uso comum, variando com infraestrutura de recreação ou não, casa do zelador, banheiro de deficiente e garagem) c) Dois pavimentos tipos (normalmente com duas unidades autônomas) d) Pavimento cobertura (normalmente com duas unidades autônomas) e) Pavimento Duplex (complementar as coberturas) f) Telhado As edificações são executadas utilizando técnicas construtivas convencionais. Mais precisamente, utiliza-se fundações em estaca raiz, em função da característica do terreno da região. Estruturas em concreto armado, devida a variação arquitetônica , moldados in loco com concreto usinado. Em relação as vedações , é utilizado o bloco cerâmico como material. Ainda, os acabamentos (cerâmicas, azulejos, metais e esquadrias) são de alto padrão. 4.2 ESTUDOS DE VIABILIDADE PARA A INCORPORAÇÃO DO EMPREENDIMENTO Externamente a construtora, as diversas parceiras da empresa em questão, de forma preliminar, na fase de aquisição do terreno, procuram e avaliam a condição da área do mesmo e o tipo de projeto que a região demanda e em seguida, realizam o estudo de massa arquitetônica. Assim como, identificam e estudam a forma de atrair os investidores. 64 Vale ressaltar aqui, que toda a incorporação imobiliária é feita externa a construtora , tendo a mesma a função única e exclusiva da construção do empreendimento. Como contextualizado nos itens 4.1 e 4.2. Após os estudos para a incorporação do empreendimento, a diretoria de planejamento, liderada pelo especialista em incorporação da construtora, estudam e aceitam a construção do edifício oferecido pelas empresas parceiras. Como enunciado no item 4.2 , atenta-se ainda que “...não se deve confundir o contrato de incorporação de condomínio com o contrato de construção de edifício. O primeiro é a convenção que se faz entre o incorporador e os interessados na formação do condomínio para a realização do empreendimento. Já o segundo contrato é o ajuste que se realiza entre o incorporador e o construtor para construção do empreendimento”. Assim sendo, a cota condominial de aquisição do terreno é de responsabilidade do incorporador e está subscrita no contrato de incorporação e não no de construção. 4.3 A TIPOLOGIA DO CLIENTE/COMPRADOR/INVESTIDOR A empresa construtora se relaciona com todos os tipos de investidores existentes. Em outra palavras, com os mais diferentes fôlegos financeiros e objetivos finais dos mesmos em relação à finalidade da nova unidade autônoma. Então, faz-se necessário, caracterizar os tipos de clientes com que a empresa se relaciona. Um dos tipos de cliente é o “investidor”, que tem um fôlego financeiro maior que os demais e preza mais por um menor prazo de obra. Este, normalmente, não é o cliente final, suas unidades não sofrem tanta personalização e o objetivo final é a venda e/ou aluguel. Em segundo plano, existe o “cliente final”, que diferentemente do “investidor”, prefere um prazo de obra mais extenso com prestações mais acessíveis. Este, normalmente, já é o cliente final e tem como característica uma maior personalização da unidade (este tema será tratado no item 5.5) 65 Basicamente, existem esses dois tipos de clientes da construtora, assim sendo, os diferentes objetivos e fôlego financeiro compõem o condomínio. 4.4. O CONTRATO DE CONSTRUÇÃO, A ELABORAÇÃO DO MEMORIAL DESCRITIVO E O FLUXO FINANCEIRO Em reunião, entre o condomínio (leia-se investidores) e a diretoria de planejamento, é acordado um prazo de obra (baseado no fluxo financeiro proposto). Após a definição do memorial descritivo e do projeto básico de todo o empreendimento, realiza-se então uma previsão orçamentária de custos do mesmo, que são aceitas pelo condomínio. No quesito da elaboração do memorial descritivo e do projeto básico, a construtora não faz orçamento para as etapas de fundação, contenção de vizinhos, demolição e a escavação do terreno, devido à imprevisibilidade desse custo, mesmo com a utilização de técnicas avançadas de engenharia (após a conclusão dessas etapas é gerado uma cobrança extra aos investidores). A previsão orçamentária é valida para as etapas de superestrutura e acabamento. Pode-se então, acordar uma disponibilidade de recurso monetário mensal que é divida entre os investidores de acordo com a fração ideal do empreendimento (Fluxo financeiro). Mais precisamente, é disponibilizada uma quantia de recurso no início do período, para a execução da construção e tudo que a envolve. Vale ressaltar aqui, que o recebimento mensal de recurso , é diferente do encontrado na definição de MEIRELLES (2013) no item 4.2, que preza pelo ressarcimento do investimento ao final da construção. Em tempo , a modalidade em si , é distinta também dos contratos de custos reembolsáveis da literatura do PMI (PMBok, item 3.3.3). Ambos autores pregam por um reembolso dos valores, quando a empresa em questão recebe o montante antes do seu gasto. Logo, a empresa à princípio não utiliza capital próprio , ou de giro. Deve-se lembrar aqui , a tabela 2 , do item 3.3.2 que ilustra a alocação do risco nos contratos de construção por administração. 66 4.5 A PRESONALIZAÇÃO DAS UNIDADES AUTÔNOMAS E DAS PARTES COMUNS Após o acordo entre as partes sobre o memorial descritivo e sua previsão de custo, a construtora elabora um projeto básico para as unidades e que em determinado período pode ser alterado, em outras palavras , personalizado. E se aprovado por unanimidade ,as partes comuns do edifício também sofreram modificações de projeto. Vale ressaltar aqui , que toda e qualquer solicitação de alteração de projeto devem ser aprovadas pelos órgãos públicos fiscalizadores. Ao término das aprovações das modificações, orçam-se essas alterações para uma cobrança extra aos investidores, que individualmente, aprovam as alterações em sua unidade autônoma e em reunião de condomínio fazem o mesmo para as partes comuns. A personalização realizada pela construtora é praticamente total. Aceita-se quase que em totalidade todos os tipos de instalações , acabamentos , revestimentos e alterações em superestruturas. 4.6. PLANEJAMENTO E CONTROLE DA PRODUÇÃO A elaboração do cronograma de obra é baseada no que foi acordado no contrato de construção, nos quesitos fluxo financeiro e memorial descritivo. Mais precisamente, no aporte financeiro mensal recebido pela construtora. Em outras palavras , a definição do cronograma físico-financeiro é de acordo com os objetivos dos investidores. Assim sendo, o ritmo da obra (aquisição de materiais e produção da mão de obra) está totalmente relacionado ao fôlego financeiro do condomínio. À principio, trabalha-se com um fluxo financeiro fixo. 67 4.7. A AQUISIÇÃO DE MATERIAIS E A CONTRATAÇÃO DE SERVIÇOS Uma característica exposta no item 4.1, de MEIRELLES (2013) sobre a aquisição de materiais e serviços diz que: “Na construção por administração o proprietário pode adquirir pessoalmente os materiais ou incumbir o construtor-administrador de fazê-lo, caso em que este agirá como preposto ou mandatário do dono da obra. Em qualquer hipótese, porém as despesas com o material e a mão de obra correm por conta do proprietário, ainda que o construtor-administrador adiante o numerário para posterior reembolso com o acréscimo de sua remuneração.” Independentemente se aquisição é de materiais ou de mão de obra, a construtora utiliza-se do processo de concorrência. Onde são solicitadas as cotações para o mínimo de três fornecedores e avalia-se as propostas recebidas. Como enunciado na definição acima, a construtora age como preposto do condomínio. A peculiaridade a ser exaltada nesse tópico do trabalho tange as faturas, duplicatas, recibos e quaisquer documentos referentes às transações ou aquisições para construção, que diferentemente do que está respaldada pela Lei das Incorporações Imobiliárias (Lei 4.591/64), a construtora emiti todas as cobranças em seu nome e não em nome do condomínio (Contratante). 4.8. A PRESTAÇÃO DE CONTAS E APROVAÇÃO DE APORTES FINANCEIROS Na modalidade contratual em questão, os custos da obra podem ser plenamente conhecidos pelos adquirentes (reunidos em condomínio). Seguindo a mesma filosofia de tratamento ao cliente praticada nas aquisições de matérias, a prestação de conta aos investidores ocorre de forma mensal e o síndico (eleito pelo condomínio) as verifica e aprova os balancetes mensais. Ainda, os mesmos recebem apresentação de cotações de 68 insumos, propostas de fornecedores, programações financeiras e previsão de cronograma de obra. Complementando, todas as contribuições financeiras dos condôminos para qualquer fim relacionado com a construção são depositadas em uma conta bancária aberta em nome do condomínio. A aprovação de aportes financeiros se dá quando ao longo da construção , necessitasse aumentar o ritmo da obra , ou ainda, quando um custo não previsto no orçamento inicial precisa ser aprovado e repassado aos investidores. Em outros casos, se faz necessário um aporte financeiro, quando determinadas aquisições de certos equipamentos e ou matérias é influenciada pela forma de pagamento (parcelado ou avista). Vale ressaltar que todos os aportes financeiros são elaborados pela construtora e levados até a reunião de condomínio para a avaliação e liberação por parte dos proprietários. 4.9. ATENDIMENTO AO CLIENTE O tratamento ao cliente também é uma fato a ser considerado peculiar. Pois, diferentemente das grandes construtoras , o responsáveis pela empresa estão sempre a disposição para esclarecimentos . Em outras palavras , a burocracia para a visitação ao canteiro de obra , para a fiscalização do andamento da mesma , é mínima. Assim sendo, a relação entre o responsável pela obra e os investidores é intensa, a comunicação é direta. A construtora mantém diversos canais de comunicação com o cliente. 4.10. ENTREGA DA OBRA E A ASSISTÊNCIA TÉCNICA NO PÓS HABITE-SE A entrega da obra se dá através de vistorias das unidades autônomas e das partes comuns. O termo de entrega de chaves é assinado após a vistoria dos serviços executados por parte de cada proprietário da unidade. A vistoria ocorre na presença do responsável pela obra e o 69 proprietário enumera no documento de recebimento de chaves se o projeto foi executado conforme o projeto e/ou se a unidade em questão apresenta imperfeições ou erros de execução. Após a atestação da conformidade ou da adequação ao projeto, o recebimento da unidade autônoma é validado pelo proprietário. As partes comuns ao edifício passam pelo mesmo processo , porém ela é realizada entre o responsável pela obra e o sindico do condomínio. Deve-se enunciar ainda, o tratamento ao cliente no pós habite-se, onde entra em vigor o desempenho mínimo da edificação no período de manutenção. A construtora em questão conta com uma equipe de 14 funcionários, subordinados a uma técnica em edificações, que coordena as manutenções prediais. O desempenho mínimo garantido pela construtora segue a NBR 15575 , assim como a manutenção predial fornecida é respaldada pela NBR5674. Toda a elaboração de manuais de utilização e operação das edificações seguem a NBR 14037. 4.11 CONSIDERAÇÕES FINAIS DO ESTUDO DE CASO As considerações finais do estudo de caso evidenciam com fatos e dados os tópicos levantados anteriormente, de forma a exemplificar e justificar tais características praticadas pela construtora. Ainda, a temática principal da consideração final do estudo de caso será uma analise detalhada do fluxo-financeiro dos diversos empreendimentos construídos, pois o mesmo é quesito que mais dificulta o gerenciamento das construções para a diretoria de planejamento. Primeiramente , no item 5.1, que caracteriza a estrutura empresarial da construtora ,foi evidenciado a necessidade de uma comunicação constante entre as diretorias de planejamento, financeira e técnica. As reuniões periódicas se justificam devido a instabilidade dos cenários financeiros (como será demonstrado com dados no decorrer deste item) e devido as personalizações dos empreendimentos por parte dos investidores ( na etapa de modificações de projetos). Em outras palavras , as solicitações de alteração de projetos , necessitam de uma atenção especial para se evitar o retrabalho (e um algum de 70 custos indiretos) e uma produtividade mínima de execução. Assim como, se justifica, pela dificuldade da compatibilização dos diversos projetos. Ainda no item 5.1, foi demonstrado que a construtora utiliza a subcontratação de mão de obra para as etapas de elaboração de projetos e da construção (propriamente dita). A terceirização destes serviços ocorre, primeiramente, devido à sazonalidade da quantidade de obras simultânea que a construtora executa, pois em época de poucos canteiros de obras, a construtora tem profissionais ociosos e terá que continuar arcando com esses custos. E, em segundo plano, a administração de uma grande quantidade de funcionários é desgastante para os responsáveis e a diferença de custo entre ter mão de obra própria e de se terceirizar é mínima. Vale ressaltar ainda, que a construtora já teve um quadro efetivo grande, porem devido à alta carga tributária, ao longo do tempo foi se optando pelo enxugamento de mão de obra própria. Então, a construtora, hoje em dia, opta por te um quadro de funcionários enxuto e de subcontratar. No quesito das técnicas utilizadas, os modelos convencionais ( ex: concreto armado moldado in loco) se justificam pela melhor aceitação de modificações no pós habite-se (ampliações) e ainda , devido ao fato do tipo arquitetônico do empreendimento. As diferentes tipologias de cliente ( leia-se investidor) com que a construtora se relaciona , caracterizadas no item 5.3, em alguns casos , gera conflitos de interesses internamente ao condomínio e por consequência nas tomadas de decisões juntamente com a construtora. A heterogeneidade dos clientes, no que diz respeito ao fôlego financeiro e aos objetivos finais das unidades autônomas, faz com os mesmo divirjam em relação ao aceleramento ou não do ritmo da obra , assim como um aumento de custo para um personalização das partes comuns. A aprovação de aportes financeiros (vide item 5.8) , muita das vezes exige muito tempo das diretorias e as mesmas , por não poderem decidir sem consultar ao condomínio exercem papel de intermediador das diferentes opiniões apresentadas pelos proprietários. Vale ressaltar, que o incorporador sempre tenta formar grupos homogêneos, porem devido a urgência para o fechamento do negócio, algumas vezes não se consegue. 71 Como enunciado na introdução das considerações finais do estudo de caso,o item 5.4 , que trata da elaboração do memorial descritivo e do fluxo-financeiro, será melhor ilustrado, devida a importância desses quesitos para a modalidade contratual em questão. Primeiramente, a não inclusão das etapas de fundação, contenção de vizinhos, escavação do terreno e demolição pode ser justificada pela tabela 5 a seguir, que evidencia o acréscimo de custo ao condomínio. O empreendimento A, devido a proximidade à um obra de grande porte que utilizou-se de rebaixamento de lençol freático, teve o resultado de sua sondagem alterada , no quesito nível do lençol freático. Após estudos , elaborou-se um projeto para a execução de uma laje subpressão para o nível do subsolo que acarretou um custo extra ao condomínio. Já no empreendimento B, após a sondagem do terreno, observou-se um nível de lençol freático muito alto, o que inviabilizou as técnicas convencionadas utilizadas. Assim sendo , outras técnicas foram executada e as mesmas acarretaram um acréscimo no custo da edificação. Vale ressaltar que o acréscimo ilustrado na primeira coluna da tabela é referente ao orçamento inicial da construtora. Comparativo de custo extra referente a etapa de fundação, contenção de vizinhos, demolição e escavação do terreno Empreendimento Custo extra Área edificada (m²) A 3,35% 3535,80 B 8,48% 1510,34 Tabela 5 - Comparativo de Custo extra referente a etapa de fundação, contenção de vizinhos, demolição e escavação do terreno - ADAPTADO PELO AUTOR Sobre a temática principal das considerações finais do estudo de caso, pode-se afirmar que os diferentes poderes aquisitivos dos investidores, torna o fluxo-financeiro vulnerável, pois qualquer mudança na economia do país, pode afetar a disponibilidade de recurso para a construção. Ainda mais, devido à pequena quantidade de investidores no empreendimento. 72 Comum na incorporação imobiliária a preço de custo é a variabilidade da quantidade de recurso devido ao atraso do pagamento por parte dos condomínios ou até o não pagamento das parcelas. A variação do fluxo-financeiro de dois empreendimentos realizados pela construtora está ilustrada na figura a seguir. Os recebimentos ilustrados são comparativos ao orçamento inicial do prédio. Figura 8 - Fluxo Financeiro de recebimento de recurso - ADAPTADO PELO AUTOR Causadores da variação do fluxo financeiro, o atraso nos pagamentos e a inadimplência alteram todo o cronograma de obra, assim como o prazo das mesmas. A figura 9 a seguir retrata o tema em questão, referente a inadimplência de uma unidade autônoma de um empreendimento executado pela construtora. A inadimplência ilustrada na figura 9 é comparativa ao orçamento inicial do prédio. 73 Figura 9 - Inadimplência de uma unidade autônoma - ADAPTADO PELO AUTOR A personalização das unidades autônomas e das partes comuns demonstradas no item 5.5 faz parte da modalidade contratual oferecida aos clientes porem, é uma característica da construtora que desprende muito tempo dos diretores e profissionais. A não padronização das unidades gerada pela personalização do edifício acarreta dificuldades e impedimentos nas áreas de elaboração de cronograma de obra, de compatibilização de projetos e principalmente na produtividade das etapas construtivas. Atualmente, a construtora vem se aprimorando nesse quesito, hoje em dia, a mesma já não executa determinadas modificações e ainda, vem diminuindo o prazo para tais alterações. A tabela 6 demonstra a diferença entre o custo final de quatro edificações que sofreram alteração dos projetos. Os quatros empreendimentos realizados estão localizados na mesma rua , assim sendo , todos apresentam mesmo memorial descritivo, projeto básico e sofreram os mesmos processos construtivos. A base de cálculo é o empreendimento A , que teve menor custo. 74 Comparativo de custo final de edifícios Empreendimento Custo Final Área edificada (m²) A 100,00% 1508,68 B 114,99% 1686,72 C 102,26% 1622,70 D 105,89% 1510,34 Tabela 6 - Comparativo de custo final entre edifícios realizados pela construtora – ADAPTADO PELO AUTOR Devido ao enunciado nos parágrafos anteriores desta consideração final, o cronograma de obra (item 5.6) é um dos itens que estão sempre se modificando nas incorporações a preço de custo, pois a instabilidade do fluxo financeiro e a inadimplência de investidores faz com que em alguns casos, as etapas construtivas não sejam concomitantes. O que se vê, é uma execução dos subsistemas por prioridades. Ainda, etapas que necessitam de um alto custo são dividas em diversos períodos ao longo do prazo de obra. No item 5.7, diferentemente do que se observa na literatura apresentada sobre a incorporação imobiliária a preço de custo nos itens 4.1 e 4.2, evidenciou-se a emissão das cobranças em nome da empresa construtora. Este fato, por mais que possa trazer um risco de calote por parte dos investidores, se justifica devido a confiabilidade de fornecedores para com a construtora , assim sendo , a mesma sempre consegue facilidades nas formas de pagamento na aquisição de materiais e serviços. Outro fato que dificulta a emissão das cobranças em nome do condomínio é a burocracia para se cadastrar o grupo de investidores em pessoa jurídica, pois o inicio da obra se dá logo após a assinatura de contrato. 75 5 CONCLUSÃO O presente trabalho quantificou e evidenciou a importância dos contratos no ramo da construção civil. No que tange a elaboração dos mesmos e a sua operacionalização. Assim sendo ,os contratos não devem ser lembrados apenas quando as partes divergem entre si. Na mesma temática , concluiu-se também , após a contextualização das diversas modalidades contratuais e seus diferentes regimes de contratação , que não existe uma melhor forma de contrato , mas sim um contrato que melhor se adapta ao empreendimento em questão. A escolha da modalidade contratual , deve receber atenção especial das diretoras das empresas, pois ela não determina somente a forma de remuneração mas também o relacionamento entre o contratante e o contrato e ainda , a alocação ao risco do que se esta acordando. O gestor da obra não tem participação na redação e formalização do contrato, é fundamental que este realize , antes do inicio da obra, uma leitura detalhada e uma analise critica do mesmo para que haja um completo entendimento do escopo e demais condições gerais e especificas Em relação ao tema principal do trabalho , o estudo de caso da incorporação imobiliária a preço de custo explicitou vantagens e desvantagens para os dois pontos de vistas diferentes (investidor e construtora). De uma forma geral, a modalidade utilizada atende perfeitamente as expectativas e objetivos tanto do cliente como da construtora. E ainda, se adapta as peculiaridades que envolvem o negócio como um todo, nas esferas de alocação ao risco , garantias e prazos. Assim sendo, não há uma outra modalidade contratual que atenda a todas as exigências e peculiaridades do tipo de cliente e empreendimento em questão. A empresa construtora em estudo , ao longo do tempo , foi se adaptando as necessidades do mercado da região. E ainda, foi aprendendo a cada empreendimento a melhor forma de se gerenciar a construção na tipologia apresentada, assim como de adaptar os seus contratos aos novos desafios encarados. 76 Analisando o estudo de caso, pode-se concluir que, do ponto de vista do comprador o grande mérito da construção a preço de custo, reside no fato de que os custos da obra podem ser plenamente conhecidos dos adquirentes reunidos em condomínio, pois a liberação de recursos está condicionada a apresentação de cotações de insumos, concorrências, propostas de fornecedores, programações financeiras e prestação periódica de contas. Assim sendo, a incorporação a preço de custo , devido aos fatos da transparência do negocio é presumivelmente à preço justo, sem coeficientes de segurança que majoram o preço do imóvel e sem a inserção de contingências pela construtora, já que qualquer eventualidade será arcada pelo condomínio como mais um custo inerente à própria obra. De forma complementar , a modalidade praticada pela construtora , traz ao investidor um maior conforto , devido às reuniões periódicas , a forma de visitação a obra , ao monitoramento financeiro dos balancetes e ainda devido ao tratamento diferenciado praticado no pós habite-se. Já do ponto de vista da construtora, a modalidade contratual apresenta a vantagem de jamais dar prejuízo, pelo simples fato de que a construtora faz a obra com o dinheiro dos condôminos e garante sua remuneração em cima do que o empreendimento consome. Não há riscos de erro de avaliação em parâmetros como produtividade das equipes, flutuação de preços de insumos, paralisações por chuvas, etc. No âmbito das desvantagens da modalidade contratual do ponto de vista do cliente, a maior delas é que o preço final nunca é conhecido com exatidão antes do final da construção. Por não ser um valor fixo, e sim influenciado pelas vicissitudes dos preços dos insumos e da mão de obra, ele é sempre uma previsão, um valor estimado — e ninguém garante que essa estimativa vá ser 100% correta. Nesse aspecto,seria relevante para os investidores, a utilização de uma empresa especializada para a fiscalização da construtora. Mais precisamente, uma mescla de contratato de administração com a construtora e um contrato de fiscalização de obra com uma gerenciadora ( contrato conexo a construção , item 3.3.1) 77 Outra desvantagem é que o ritmo da obra depende bastante da regularidade do fluxo financeiro proveniente dos condôminos. Basta que uns poucos se atrasem no pagamento das parcelas e o prazo da obra já não será o previsto, nesse ponto , como sugestão aos investidores, antes da assinatura de contratos , deveria ser verificado, se possível, a homogeneidade do grupo de investidores , para ter certeza da saúde financeiro do mesmo. A inadimplência acarreta aumento dos custos indiretos e, consequentemente, o montante pago a título de taxa de administração. Já do ponto de vista da construtora , a desvantagem a ser enunciada , que está embutida no negocio e é a grande dificuldade em gerenciar a variação do fluxo financeiros e das soluções de engenharia para compatibilizações dos diversos projetos. Por outro lado, o grau de poersonalizacao ofertado nas relações construtora e invetidores faz com que o gestor da obra alem das atividades inerentes a qualquer empreendimento de construção civil, ainda tenha um alto grau de interação com o cliente no dia a dia. Somado a este aspecto a personalização em aberto das unidades pode promover um baixo grau de produtividade das equipes em decorrência da baixa padronização da obra. Finalmente, concluí-se que as diversas modalidades contratuais praticadas no Brasil e pelo mundo vão continuar sofrendo adaptações para atenderem a necessidades de todos os tipos (legais , de mercado, de construtibilidade), para garantirem a sobrevivência do sistema privado de construção. Logo , sugere-se então , uma procura, por parte da construtora, de técnicas inovadoras que possam diminuir os custos diretos e indiretos das edificações e que otimizem o processo construtivo para que , mesmo em épocas de crise econômica continuem viabilizando a incorporação imobiliária e mantenham a vantajosa utilização desta modalidade contratual para ambas as partes. Como sugestão para trabalhos futuros, a realização de estudos de casos em empresas que realizam a mesma modalidade contratual ( incorporação imobiliária a preço de custo), à título de comparação entre as características praticadas de cada empresa teria um papel relevante para o desenvolvimento do tema. 78 6 REFERENCIAS BIBLIOGRÁFICAS ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Desempenho de edificações habitacionais. ABNT NBR 15575:2013. Rio de Janeiro, RJ, 2013. ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. Diretrizes para elaboração de manuais de uso, operação e manutenção das edificações – Requisitos para elaboração e apresentação dos conteúdos. NBR 14037:2014. Rio de Janeiro, RJ, 2014. ALENCAR, C. T.; ROSA, S. A.; FREITAS, M. E., 2010, Modalidades contratuais e o sucesso de um projeto de construção civil. 10ª Conferência Internacional da LARES, UDESC, Joinville, SC. ALHAZMI, T.; MCCAFFER, R. Project procurement system selection model. 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Baseia-se, portanto, na atratividade de um projeto específico e não na análise de crédito de uma empresa, conforme a sua capacidade de gerar caixa com vistas ao pagamento da dívida e remuneração do capital, de forma independente do balanço patrimonial do empreendedor. Sendo essenciais ao modelo project finance a previsibilidade do custo e do prazo do investimento e um adequado e sólido compartilhamento dos riscos, o empreendedor passou a buscar alternativas para transferir à construtora uma maior gama de responsabilidades, pelo projeto, pela aquisição de fornecimentos e pelo gerenciamento da execução do empreendimento. Em outras palavras e complementando o exposto acima, BORGE (2002) afirma que o Project finance é uma forma de engenharia/colaboração financeira sustentada contratualmente pelo fluxo de caixa de um projeto, servindo como garantia à referida colaboração os ativos desse projeto a serem adquiridos e os valores recebíveis ao longo do projeto. Os contratos de project finance são baseados na análise e quantificação dos riscos envolvidos, cujo objetivo básico é o de prever qualquer variação no fluxo de caixa do projeto, minimizando os riscos através de obrigações contratuais. Trata-se de uma modalidade de apoio mais comum a projetos de grande porte, normalmente para o setor de infraestrutura, tais como usinas, estradas, projetos de saneamento básico e outros. Para os investidores ou patrocinadores, o project finance ainda oferece o atrativo do modelo non recourse, que limita sua responsabilidade aos capitais aportados, sem direito de regresso. 85 ANEXO 2 A Gestão de Valor Agregado (GVA) é considerada como um dos melhores métodos para analisar a evolução dos custos e prazos de um projeto devido à sua eficiência. Ela integra o escopo, o cronograma e os recursos para então medir o desempenho e o progresso do que foi planejado. REIS (2015) De acordo com o PMBOK, guia de melhores práticas do gerenciamento de projetos elaborado pelo PMI (Project Management Insitute), o desempenho é mensurado a partir da comparação entre o valor agregado e o custo real. Já o progresso compara o valor agregado com o valor planejado. Entende-se como valor agregado o valor orçado para realizar o trabalho requerido pelo projeto em um tempo determinado. REIS (2015) afirma que para se avaliar e medir o desempenho do projeto, a Gestão do Valor Agregado integra três dimensões essenciais do projeto que são: Escopo, Custo e Tempo, que associados à qualidade compõe os objetivos do projeto. A combinação dessas três medidas se dá a partir da aplicação das informações de dependência entre as áreas. A Gestão de Valor Agregado adota três critérios para monitorar a performance de forma constante: Valor Planejado ou Planned Value (VP): Representa o custo inicial do projeto, constituindo-se como a linha de base da análise. Valor Agregado ou Earned Value (VA): É o custo referente às atividades realizadas e/ou entregues até ao momento da análise. Custo Real ou Actual Cost (CR): Representa o quanto já foi gasto nos trabalhos já realizados até a presente data, que em geral é o status do projeto. Ainda , para o autor ,de posse dessas informações é possível calcular as projeções, ou seja, as tendências do projeto, as variações, que indicam a relação entre o que foi planejado e o realizado, e os índices de desempenho do custo e tempo do projeto. 86 A Gestão de Valor Agregado também indica a previsão de término do projeto e as variações de prazo e custo projetando também as estimativas para o fim das atividades. Desta forma, é possível comparar o que foi realizado com o previsto inicialmente. ANEXO 3 O que é - definição A Taxa Selic é também conhecida como taxa básica de juros da economia brasileira. É a segunda menor taxa de juros da economia brasileira (a menor é a TJLP) e serve de referência para a economia brasileira. Ela é usada nos empréstimos feitos entre os bancos e também nas aplicações feitas por estas instituições bancárias em títulos públicos federais. Como é definida A Selic é definida a cada 45 dias pelo COPOM (Comitê de Política Monetária do Banco Central do Brasil). Para que serve Para definir o piso dos juros no país. É a partir da Selic que os bancos definem a remuneração de algumas aplicações financeiras feitas pelos clientes. A Selic também é usada como referência de juros para empréstimos e financiamentos. Vale ressaltar que a Taxa Selic não é a utilizada para empréstimos e financiamentos na ponta final (pessoas físicas e empresas). Os bancos tomam dinheiro emprestado pela Taxa Selic, porém ao emprestar para seus clientes a taxa de juros bancários é muito maior. Isto ocorre, pois os bancos embutem seu lucro, custos operacionais e riscos de não obter de volta o valor emprestado. A Selic e a inflação A Taxa Selic é um importante instrumento usado pelo Banco Central para controlar a inflação. Quando está alta, ela favorece a queda da inflação, pois desistimula o consumo, já 87 que os juros cobrados nos financiamentos, empréstimos e cartões de crédito ficam mais altos. Por outro lado, quando está baixa, ela favorece o consumo, pois tomar dinheiro emprestado ou fazer financiamentos fica mais barato, já que os juros cobrados nestas operações ficam menores. A Selic e o câmbio Quando a Taxa Selic está muito alta, o valor do dólar tende a diminuir no país. Isso ocorre, pois muitos investidores externos fazem aplicações no Brasil atreladas aos juros. Entrando e circulando mais dólares na economia brasileira, esta moeda se desvaloriza, enquanto o real ganha força. A Selic e o consumo Como a alta da Selic encarece os financiamentos e aumenta os juros cobrados em cartões de crédito, fica mais caro comprar de forma parcelada. Logo, a Selic alta desestimula o consumo, reduzindo a venda de mercadorias e serviços. As empresas brasileiras e os consumidores acabam sendo prejudicados com este fator. A Selic e a poupança Quanto maior a taxa Selic, maior é o rendimento da poupança, pois esta taxa de juros é usada na definição deste tipo de aplicação financeira. A poupança, pelas regras atuais, garante rendimento de 70% da Taxa Selic mais a TR. A Selic e a Bolsa de Valores Um cenário econômico com a Taxa Selic alta não é favorável para a Bolsa de Valores. Isso ocorre, pois com a queda no consumo, cai também a produção e o lucro das empresas que possuem ações na Bolsa. Neste cenário, muitos investidores preferem fazer aplicações financeiras em produtos atrelados a juros (fundos de renda fixa, por exemplo), deixando de investir em ações onde o risco é maior. 88
