O EDIFÍCIO E A LEI EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS

UNIVERSIDADE PRESBITERIANA MACKENZIE
Faculdade de Arquitetura e Urbanismo - Doutorado
O EDIFÍCIO E A LEI EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
PAULO EDUARDO DE OLIVEIRA COSTA
São Paulo
2016
PAULO EDUARDO DE OLIVEIRA COSTA
O EDIFÍCIO E A LEI EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
Tese de Doutorado apresentada à Universidade
Presbiteriana Mackenzie, como requisito parcial
para a obtenção do título de Doutor em
Arquitetura e Urbanismo.
Orientadora: Dra. Nadia Somekh
São Paulo
2016
C837e Costa, Paulo Eduardo de Oliveira
O Edifício e a lei em São José dos Campos. / Paulo Eduardo
de Oliveira Costa - 2016.
228 f.: il.; 30 cm
Tese (Doutorado em Arquitetura e Urbanismo) - Universidade
Presbiteriana Mackenzie, São Paulo, 2016.
Bibliografia: f. 219 – 228.
1. São José dos Campos. 2. Planejamento Urbano. 3. Legislação
Urbanística. 4. Verticalização. 5. Qualidade de Vida.
I. Título.
CDD. 711.4
AGRADECIMENTOS
À minha orientadora Professora Doutora Nadia Somekh, pelas críticas e sugestões
precisas e oportunas durante o acompanhamento deste trabalho.
À banca de qualificação, composta pela Professora Doutora Rebeca Scherer e
Professora Doutora Angélica A.T. Benatti Alvim, pelas importantes observações e
sugestões bibliográficas que contribuíram para a complementação desta pesquisa.
Aos meus amigos e aos colegas da Prefeitura Municipal de São José dos Campos
pelo incentivo.
Aos meus pais (in memoriam), familiares e ao Adilson Raimundo da Silva (Tico) pela
tolerância, paciência e apoio afetivo.
“... o olhar percorre as ruas como se fossem páginas escritas: a cidade diz tudo o
que você deve pensar, faz você repetir o discurso, e enquanto você acredita estar
visitando Tamara, não faz nada além de registrar os nomes com os quais ela define
a si própria e todas as suas partes.” (Calvino, 1990)
RESUMO
COSTA, P. E. O. O Edifício e a Lei em São José dos Campos, 2016. 230 f. Tese
de doutorado - Faculdade de Arquitetura e Urbanismo, Universidade Presbiteriana
Mackenzie, São Paulo, 2016.
Esta tese tem como objeto o processo de verticalização em São José dos Campos
e suas correlações com a legislação urbanística. Constata-se que a legislação
urbanística de São José dos Campos e de outras cidades brasileiras é fator
fundamental no processo de verticalização. Este estudo tem como ênfase a relação
do edifício com a legislação urbanística, a relação da produção do espaço social
urbano e a segregação socioespacial. Acredita-se que a legislação urbanística não
só atende aos interesses do capital, mas, também é fundamental para a
compreensão do pensamento urbanístico da época em que foi aplicada e,
principalmente, de identificar os seus diferentes contextos políticos e econômicos.
Busca-se compreender o papel do mercado imobiliário e suas relações com a
legislação urbanística e do edifício e sua inserção urbana e dos efeitos da
verticalização no tecido urbano e na paisagem urbana. Em São José dos Campos,
assim como na maioria das cidades brasileiras, o Estado vem incentivando o
processo de verticalização, em grande parte, por meio da legislação urbanística
através dos Códigos de Obras, Planos Diretores e, principalmente, pelas Leis de Uso
e Ocupação do Solo (Zoneamento). Este estudo tem o objetivo maior de contribuir
na elaboração de novas políticas urbanas que visem a melhoria da qualidade de vida
dos habitantes das cidades.
Palavras-chave: São José dos Campos. Planejamento Urbano. Legislação
Urbanística. Verticalização. Qualidade de Vida.
ABSTRACT
COSTA, P. E. O. The Building and the Law in São José dos Campos, 2016. 230
p. PhD thesis - College of Architecture and Urbanism, Mackenzie Presbyterian
University, São Paulo, 2016.
This thesis has on its objet the verticalization process in São José dos Campos and
it is correlation with the urban legislation. It can be seen that the urban legislation in
Sao José dos Campos and others brazilians cities is a fundamental factor in the
verticalization process. This study has the emphasis on the buildings relationship with
the city planning legislation, the ratio with urban social space production and the
socio-spatial segregation. It is believed that the city planning legislation not only
serves the capital interests, but it is also a key to understanding the urban thought at
the time it was applied and, especially, to identify its different political and economic
contexts. We seek to understand the role of the real estate market and its relation
with the city planning legislation and the buildings and its urban insertion and the
effects of vertical integration in the urban fabric and the city landscape. In São José
dos Campos, as well as in most brazilians cities, the Government have encouraged
the verticalization process, largely through planning legislation such as Building
Codes, Master Plans and mainly by the Laws of Use and Occupation Soil (Zoning).
This study aims to contribute to the development of new urban policies focused on
improving the life quality for the city dwellers.
Keywords:
São
José
dos
Verticalization. Life Quality.
Campos.
Urban
Planning.
Urban
Legislation.
LISTA DE ILUSTRAÇÕES
Figura 1 – Linha do Tempo – Legislação Urbanística São José dos Campos…........76
Figura 2 – Quadro Geral - Legislação Urbanística – São José dos Campos..............77
Figura 3 - Estação Ferroviária – Ramal Parathey......................................................99
Figura 4 – Foto da Tecelagem Parahyba – Fim de turno em 1930...........................100
Figura 5 – Vista aérea do Complexo da Tecelagem Parahyba................................100
Figura 6 - Sanatório Vicentina Aranha – Vista aérea...............................................101
Figura 7 – Sanatório Vicentina Aranha....................................................................102
Figura 8 – Sanatório Vicentina Aranha e arredores.................................................102
Figura 9 - Avenida São José e orla do Banhado na Região Central.........................105
Figura 10 – Avenida João Guilhermino e as palmeiras imperiais............................106
Figura 11 – Jardim Nova América e Esplanada I e II...............................................107
Figura 12 – Rhodia S.A...........................................................................................108
Figura 13 – São José dos Campos na década de 1940...........................................110
Figura 14 – Origens e Antecedentes da verticalização em São José dos
Campos..................................................................................................................113
Figura 15 – Rua XV de Novembro..........................................................................114
Figura 16 – Edifício Sunset.....................................................................................118
Figura 17 – Edifício Cinelândia...............................................................................120
Figura 18 – Edifício Grande Hotel em frente à Igreja Matriz....................................121
Figura 19 – Região central nos anos de 1960.........................................................121
Figura 20 – Vista aérea de São José dos Campos na década de 1960...................122
Figura 21 – Edifício Grande Hotel...........................................................................122
Figura 22 – Indústria Ericsson – 1960 – Projeto de Oscar Niemeyer......................123
Figura 23 – Shopping Center Vale..........................................................................124
Figura 24 – Edifício San Marco...............................................................................125
Figura 25 – Verticalização da Vila Ady’anna...........................................................134
Figura 26 – Catedral São Dimas e Faculdade de Odontologia UNESP...................134
Figura 27 – Edifício Nacional..................................................................................135
Figura 28 – Edifício Ipanema..................................................................................135
Figura 29 – Edifício Mansão do Vale......................................................................136
Figura 30 – Edifício Market Center.........................................................................136
Figura 31 – Edifício Samambaia.............................................................................137
Figura 32 – Edifício Vip Center................................................................................137
Figura 33 – Propaganda da Luiz Roberto Porto Imóveis em 1984.........................138
Figura 34 – Praça dos Expedicionários – Terminal rodoviário intermunicipal, em
1975.......................................................................................................................139
Figura 35 - Conjuntos habitacionais na Região Leste e o Projeto CURA (Comunidade
Urbana para Recuperação Acelerada) ...................................................................142
Figura 36 - Quadra destinada aos equipamentos comunitários: Teatro, Tiro de
Guerra, Hospital, Pronto Socorro, Velório Municipal, Urbam S/A (Urbanizadora
Municipal) e complexo poliesportivo.......................................................................143
Figura 37 – 2º Período – 1971 a 1996 – Vista da Região Central, Vila Ady’anna e
Esplanada..............................................................................................................149
Figura 38 – Bairro Jardim Esplanada II (Região Oeste) – verticalização avança e
invade a privacidade dos moradores......................................................................151
Figura 39 – 2º Período do processo de verticalização em São José dos Campos –
1971 a 1996............................................................................................................155
Figura 40 – 3º Período 1997 a 2015 – Região Centro / Parque Vicentina Aranha /
Vila Ady’anna..........................................................................................................177
Figura 41 – Vista aérea da antiga fábrica da Alpargatas.........................................179
Figura 42 – Conjuntos habitacionais na Região Leste e o Projeto CURA................179
Figura 43 – 3º Período 1997 a 2015 – Região Nobre – Oeste (Vila ema / Shopping
Colinas / Av. Jorge Zarur e Eduardo Cury) ............................................................180
Figura 44 – 3º Período 1997 a 2015 – Região Oeste / Jardim Aquárius / Anel
Viário......................................................................................................................180
Figura 45 – Edifício Sky House..............................................................................181
Figura 46 – Edifício The View Club Residence........................................................181
Figura 47 – Edifício Central Park Aquárius..............................................................182
Figura 48 – Edifício Le Classic................................................................................187
Figura 49 – Edifício The One...................................................................................188
Figura 50 – Edifício Helbor Offices Jardim Colinas.................................................188
LISTA DE GRÁFICOS
Gráfico 1 – Edifícios produzidos com habite-se (curva da verticalização) ...............72
Gráfico 2 – Índices de inflação, no período de 1964 até 2013..................................73
Gráfico 3 – Número de ofertas de lotes no Município...............................................74
Gráfico 4 – Número de projetos aprovados...............................................................75
Gráfico 5 – Crescimento populacional das regiões urbanas de São José dos
Campos..................................................................................................................130
Gráfico 6 – Evolução da condição de propriedade – apartamento..........................184
Gráfico 7 – Evolução da condição de propriedade – casa.......................................184
Gráfico 8 – Edifícios por região – 2013...................................................................185
Gráfico 9 – Edifícios segundo padrão e região........................................................191
Gráfico 10 – Edifícios produzidos (ano a ano) no período de 1997 – 2012..............198
Gráfico 11 – Número de edifícios segundo uso e região 1997 – 2013.....................201
Gráfico 12 – Unidades residenciais produzidas por região – 1997 a 2013..............202
Gráfico 13 – Números máximo e médio de pavimentos – 1997–2013....................205
LISTA DE MAPAS
Mapa 1 – Evolução Urbana no período até 1950.....................................................111
Mapa 2 – Edifícios em São José dos Campos até 1954..........................................112
Mapa 3 – Edifícios em São José dos Campos no 1º Período – 1955 a 1970.........116
Mapa 4 – Evolução Urbana no período entre 1950 a 1960.....................................117
Mapa 5 – Evolução urbana de São José dos Campos até 1950, entre 1950 a 1960 e
entre 1960 a 1970...................................................................................................130
Mapa 6 – Edifícios em São José dos Campos no 2º Período – 1971 a 1996...........132
Mapa 7 – Centro, Vila Ady’anna e Jardim São Dimas............................................133
Mapa 8 – Centro, Vila Ady’anna, Jardim São Dimas e Vila Industrial.....................142
Mapa 9 – Primeira Lei de Zoneamento – Lei 1606/71.............................................145
Mapa 10 – Segunda Lei de zoneamento – Lei nº 2263/80.......................................153
Mapa 11 – Evolução urbana - períodos entre 1978 a 1986 e 1986 a 1989. ...........158
Mapa 12 – Terceira Lei de Zoneamento – Lei nº 3721/90........................................161
Mapa 13 – Quarta Lei de Zoneamento – Lei nº 165/97...........................................167
Mapa 14 – Zoneamento e Verticalização................................................................172
Mapa 15 – Região Central – Lei de Zoneamento nº 165/97....................................173
Mapa 16 – Região Central – Lei de Zoneamento nº 428/10.....................................174
Mapa 17 – Verticalização existente – antes e depois de 1997.................................176
Mapa 18 – Densidade em São José dos Campos...................................................178
Mapa 19 – Total de Edifícios por Setor Econômico.................................................186
Mapa 20 – Distribuição dos Edifícios segundo Uso.................................................190
Mapa 21 – Distribuição dos Edifícios segundo Padrão Construtivo.........................190
Mapa 22 – Distribuição de Edifícios segundo Número de Blocos............................192
Mapa 23 – Distribuição dos Edifícios Altos..............................................................195
Mapa 24 – Somatório do Número de Pavimentos de Edifícios por Setor
Socioeconômico.....................................................................................................195
Mapa 25 – Distribuição dos Edifícios Altos..............................................................196
Mapa 26 – Mapa de Kernel.....................................................................................197
Mapa 27 – Mapa de Kernel.....................................................................................197
Mapa 28 – Distribuição dos Edifícios Segundo Número de Pavimentos................207
Mapa 29 - Verticalização e Renda..........................................................................207
Mapa 30 - Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte......................210
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 – Evolução Populacional do Município entre 1940-2010..........................128
Tabela 2 – Participação da População de São José dos Campos na Região
Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte e do Estado de São Paulo...........129
Tabela 3 – Tabela dos conjuntos habitacionais.......................................................142
Tabela 4 – Características de Uso e Ocupação de Lotes (Lei 165/97) ....................174
Tabela 5 – Características de Uso e Ocupação de Lotes (Lei 428/10) ....................175
Tabela 6 – Uso e Ocupação de Lotes (Lei 428/10) – atividades permitidas.............175
Tabela 7 – Evolução da ocupação residencial em apartamentos............................183
Tabela 8 – Edifícios por região................................................................................185
Tabela 9 – Distribuição dos edifícios quanto ao uso segundo região......................186
Tabela 10 – Edifícios segundo padrão construtivo..................................................190
Tabela 11 – Quantidade de edifícios segundo número de blocos...........................192
Tabela 12 – Quantidade de edifícios segundo número de pavimentos...................193
Tabela 13 – Edifícios altos segundo região (14 pavimentos e mais) .......................194
Tabela 14 – Maiores concentrações de edifícios altos (14 pavimentos e mais) ......194
Tabela 15 – Edifícios segundo região (1997-2013) ................................................199
Tabela 16 – Número de edifícios - padrão construtivo e região (1997-2013) ..........200
Tabela 17 – Edifícios segundo uso (1997-2013) ....................................................200
Tabela 18 – Edifícios residenciais produzidos - 1997-2013 segundo região..........201
Tabela 19 – Produção anual de edifícios residenciais no período 1997-2013.........202
Tabela 20 - Logradouros de localização dos edifícios residenciais (1997-2013) …203
Tabela 21 - Edifícios comerciais segundo região (1997-213) .................................204
Tabela 22 - Bairros - maior concentração edifícios comerciais (1997-2013) ..........202
Tabela 23 - Edifícios mistos erguidos segundo região (1997-2013) .......................205
Tabela 24 - Distribuição dos edifícios segundo número de pavimentos..................206
Tabela 25 - Edifícios produzidos -número de pavimentos (1997-2013) ..................206
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO ........................................................................................................ 16
CAPÍTULO 1 – A PRODUÇÃO DA VERTICALIZAÇÃO.......................................... 31
1.1 O Problema da Verticalização .......................................................................... 32
1.2 A Produção Social do Espaço e o Papel do Estado ......................................... 41
1.3 O Processo de Verticalização nas Cidades Brasileiras ..................................... 53
1.4 A Especificidade De São José Dos Campos ..................................................... 69
CAPÍTULO 2 – ORIGENS E ANTECEDENTES DA VERTICALIZAÇÃO EM SÃO
JOSÉ DOS CAMPOS...............................................................................................91
2.1 Origens da Legislação Urbanística e da Verticalização em SJCampos ............ 85
2.2 A Constituição da Indústria da Construção Civil em SJCampos ....................... 95
2.3 Primeiro Período de Verticalização de SJCampos – 1954 a 1970 .................. 114
CAPÍTULO 3 – SEGUNDO PERÍODO – 1971 a 1996 .......................................... 126
3.1 Descentralização e Intensificação ................................................................... 127
3.2 A Legislação de 1970 ...................................................................................... 139
3.3 A Legislação dos Anos de 1980 ...................................................................... 148
3.3 A Legislação da Década de 1990.................................................................... 158
CAPÍTULO 4 – A VERTICALIZAÇÃO METROPOLITANA.................................... 169
4.1 Terceiro Período – 1997 a 2015 ...................................................................... 170
4.2 Panorama e Configuração Atual ..................................................................... 182
4.3 – O Desafio Metropolitano ............................................................................... 208
CONCLUSÕES: .................................................................................................... 214
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS.......................................................................220
OBRAS CONSULTADAS.......................................................................................226
16
INTRODUÇÃO
Esta tese tem como objeto o processo de verticalização em São José dos
Campos desde suas origens até agosto de 2015 e suas correlações com a legislação
urbanística e insere-se no projeto “Verticalização, projetos urbanos e inclusão
social”, na linha de pesquisa “Urbanismo Moderno e Contemporâneo”1 do programa
de pós-graduação de arquitetura e urbanismo da Universidade Presbiteriana
Mackenzie.
Procura-se comprovar que a legislação urbanística de São José dos Campos
e de outras cidades brasileiras é fator fundamental no processo de verticalização.
Buscamos responder se a lei controla a verticalização e produz qualidade de vida;
se a legislação urbanística interfere, ou não, no processo de verticalização das
cidades brasileiras e como a lei é produzida. Se adotarmos o conceito de Estado
como representante das classes dominantes, em última instância, a lei é uma
consequência da acumulação do capital. Verificamos, a seguir, como ocorreu em
São José dos Campos.
Num primeiro momento, verificou-se que a legislação urbanística em São José
dos Campos acontece de forma mais expressiva, simultaneamente, ao primeiro
período do processo de verticalização dessa cidade. O marco do processo de
verticalização em São José dos Campos é o ano de 1954 quando foi promulgado o
primeiro Código de Obras e este tinha como intuito a regulação das edificações que
ocorriam, até então, sem o controle do Estado. A partir daí, várias outras leis e planos
sempre tiveram a preocupação de não apenas ordenar o território, mas, de certa
forma, incentivar a produção de edifícios e de atender não só o mercado imobiliário
(o capital). A legislação urbanística de São José dos Campos mostrou também que
houve uma preocupação, pelo menos no discurso, de seus elaboradores de
promover uma boa qualidade de vida à população desse município. Ao analisarmos
a legislação urbanística dessa cidade verificou-se, ainda, que São José dos Campos
trata-se de um verdadeiro “laboratório de ideias” e foi possível constatarmos o quanto
1
Urbanismo Moderno e Contemporâneo: Análise crítica das transformações da cidade contemporânea, processo de produção
do espaço urbano; urbanização e urbanismo moderno e contemporâneo; intervenções urbanísticas com ênfase nos problemas
emergentes e soluções atuais, em perspectiva transformadora. Espaço construído e público, agentes, instrumentos
urbanísticos, política urbana, projeto urbano e plano urbanístico, intervenção e sustentabilidade; patrimônio cultural e
intervenção em centros históricos e áreas degradadas, ambiente e sustentabilidade; historiografia do urbanismo moderno e
contemporâneo brasileiro.
17
a legislação interfere no processo de verticalização e no espaço urbano dessa
cidade. Como exemplo, citamos a proposta da lei de zoneamento de 1996 que
possuía instrumentos urbanísticos inovadores para a época (anteriores ao Estatuto
da Cidade de 2001) e que foram discutidos no Seminário Internacional “Instrumentos
de Manejo do Solo Urbano: experiências e possibilidades” em São José dos
Campos. De maneira geral, os instrumentos urbanísticos apresentados eram
advindos de um movimento internacional2 e esses surgiram da necessidade de se
mudar a forma de dirigir o crescimento das cidades e, também, para incentivar a
criação de fóruns que efetivamente contemplassem a gestão dessas matérias. O
objetivo central desse seminário foi o de promover a discussão da experiência dos
municípios brasileiros em propor e aplicar novos instrumentos urbanísticos para o
manejo do solo urbano. Esse seminário também visava avaliar a eficácia no
atendimento dos objetivos e estratégias propostas e sua influência sobre os
mercados fundiários e imobiliários urbanos como veremos no capítulo 3.
A tese aqui apresentada é de que a legislação é fundamental no processo de
verticalização de São José dos Campos e, provavelmente, da maioria das cidades
brasileiras. De uma forma geral, a legislação determina as configurações espaciais
e suas tipologias resultantes que podem ser identificadas no tecido urbano existente
e na relação das tipologias com as referidas configurações que lhe deram origem.
Acreditamos que a legislação urbanística não só atende aos interesses do
capital e que esta é fundamental para a compreensão do pensamento urbanístico da
época em que foi aplicada.
Este estudo tem o objetivo maior de contribuir na elaboração de novas
políticas urbanas que visem a melhoria da qualidade de vida dos habitantes dessa
cidade. Busca compreender o papel do mercado imobiliário e suas relações com a
legislação urbanística e do edifício e sua inserção urbana e dos efeitos da
verticalização no tecido urbano e na paisagem urbana.
Nesta pesquisa, utiliza-se como objeto a verticalização e a legislação
urbanística de São José dos Campos, uma cidade paulista situada no eixo Rio – São
Paulo, com 688.577 habitantes, segundo estimativa do IBGE para 2015. Em 2014,
São José dos Campos despontou como o 7º município mais populoso do estado de
São Paulo, o 27º de todo o país e sede da Região Metropolitana do Vale do Paraíba
2
Naquele período estavam sendo discutidos os preceitos contemporâneos e recentes do urbanismo que, na Conferência
Mundial Habitat II de 1996, em Istambul, foram consolidados em um documento.
18
e Litoral Norte, formada por 39 municípios agrupados em cinco sub-regiões, criada
pela lei complementar estadual nº 1.166, de 9 de janeiro de 2012. Concluímos que
São José dos Campos não é uma cidade média, mas, um centro metropolitano.
O recorte temporal adotado é o período de 1971, data da promulgação da 1ª
lei de zoneamento, e o ano de 2010, data da promulgação da lei de zoneamento
vigente, por tratar-se de um período no qual ocorreu a produção mais intensa dos
edifícios e os diversos incentivos advindos da legislação urbanística para a
verticalização que iremos apresentar no discorrer deste estudo.
Estruturamos este trabalho em quatro capítulos. No primeiro capítulo,
denominado “A produção da verticalização”, são feitas considerações sobre a
produção social do espaço urbano e, principalmente, do papel do Estado no
processo de verticalização que vem ocorrendo nas cidades brasileiras. A construção
de um quadro conceitual teórico permitiu-nos a aproximação adequada com o
material empírico. Ressalta-se que a Escola de Sociologia Urbana Francesa é
essencial na formulação da teoria uma vez que não existe, de forma constituída, uma
teoria do urbanismo e somos obrigados a emprestar conceitos da Economia,
Sociologia, Geografia e até da Filosofia para compormos um instrumental que
possibilite aproximações e mediações para que possamos alcançar o nosso
objetivo.3 Primeiramente, discutimos sobre a verticalização que pode ser apontada
como um exemplo de materialização das transformações técnicas que atingem as
cidades contemporâneas de forma contundente. Mais especificamente, em São José
dos Campos, onde a verticalização é estimulada pela legislação urbanística como
símbolo de progresso que ela representa. A seguir, fez-se necessário esboçarmos
algumas referências teóricas sobre a produção social do espaço urbano e o papel
do Estado. Num terceiro momento, destacamos as especificidades de algumas
cidades brasileiras com o objetivo de entendermos como vem ocorrendo o processo
de verticalização dessas cidades e verificarmos que há muitas similaridades e
concomitâncias com São José dos Campos. Por último, neste capítulo, após
elaboração de gráficos sobre os edifícios produzidos com “habite-se” em São José
dos Campos, inflação no Brasil ano a ano, ofertas de lotes no Município, aprovação
de projetos e de um quadro da legislação urbanística mais relevante e seus
Em Sessões Livres do XVI ENANPUR – Espaço, Planejamento e Insurgências em Belo Horizonte 2015, tema:
Verticalização das cidades brasileiras: legislação, forma urbana, densidades e qualidade de vida. Coordenação: Prof.ª Dr. ª
Nadia Somekh.
3
19
incentivos à verticalização por décadas, foram feitos cruzamentos desses gráficos
com a legislação urbanística e a partir deste estudo elaborou-se uma periodização
que foi dividida quatro partes: 1ª) “Origens e antecedentes da verticalização em São
José dos Campos”, 2ª) O primeiro período, “Os primórdios da verticalização em São
José dos Campos de 1954 a 1970”, 3º) O segundo período, denominado
“Intensificação e Descentralização”, de 1971 a 1996 e 4ª) O terceiro período,
“Verticalização Metropolitana”, que relata o período de 1997 a agosto de 2015.
Observamos no processo de verticalização de São José dos Campos a presença de
três períodos e um quarto período que começa a ser delineado. Este, certamente,
tratará sobre o desafio metropolitano a ser enfrentado por São José dos Campos e
região quanto à verticalização nos municípios que compõem a Região Metropolitana
do Vale do Paraíba e Litoral Norte. Atualmente, a verticalização dessa região
metropolitana, assim como as demais do Brasil, vem se expandindo sem produzir
uma metrópole compacta e densa. Este processo poderá ser revertido com
instrumentos urbanísticos que utilizem sistemas de transportes que resultem em
cidades mais compactas.
No segundo capítulo, “Origens e Antecedentes da verticalização em São José
dos Campos”, inicialmente descrevemos um panorama das origens e constituição da
indústria da construção civil de São José dos Campos, de 1954 a 1970. São
identificados os seus primeiros construtores e relatados os primórdios do processo
de verticalização. Num segundo momento, aborda-se o processo de produção
industrial ocorrido nesse período e verifica-se que não havia parâmetros urbanísticos
(sem controle do Estado). São comentados os efeitos do controle do Estado (pós
promulgação do Código de Edificações de 1954). Neste capítulo busca-se, ainda,
discorrer como se deu a construção do polo tecnológico regional de São José dos
Campos, uma vez que a verticalização em São José dos Campos sempre esteve
atrelada ao processo de industrialização.
No terceiro capítulo, “Descentralização e Intensificação – 1971 a 1996”,
apresenta-se o segundo período da verticalização em São José dos Campos e
destaca-se alguns aspectos relevantes sobre a primeira lei de uso e ocupação do
solo e as principais diretrizes do PDDI, ambas de 1971. Esse plano teve como
premissa não incentivar a expansão horizontal em São José dos Campos com o
objetivo de produzir uma cidade compacta e densa. Numa primeira abordagem,
20
podemos dizer que essa premissa do PDDI de 1971 não conseguiu produzir uma
cidade mais densa, assim como em São Paulo, e defendida por Somekh em 1994.
Contextualizamos o milagre econômico, os financiamentos do BNH e a
aceleração industrial que ocorreu nesse período no Brasil e que deram início à
formação do atual polo tecnológico regional de São José dos Campos. Nesse
período, ocorre o “boom" imobiliário da década de 1980, concomitante com a
promulgação da Lei de Zoneamento de 1980. Ocorre a promulgação do Código de
Obras de 1985 que trouxe mais exigências e controle. Trata-se de um período de
uma intensa verticalização, de característica elitizante e destinada às classes de
maior renda. Com o intuito de dar continuidade à compreensão do processo de
verticalização de São José dos Campos, descrevemos a crise industrial que ocorreu
no final da década de 1980 e meados dos anos de 1990, tempos de recessão
econômica e de inflação alta no Brasil. Ressaltamos que este período foi marcado
pelas alternativas adotadas pelas construtoras e incorporadores para financiar seus
compradores, assumindo, então, o papel de instituição bancária e o uso da legislação
como incentivadora da verticalização.
Ainda neste terceiro capítulo, a legislação urbanística adotada pelo Poder
Público nas décadas de 1970, 1980 e 1990 são analisadas. Foi possível verificar as
diversas formas de agir do Estado no processo de verticalização de São José dos
Campos. As mudanças na legislação municipal no decorrer dessas décadas dão um
sentido temporal ao processo e, associadas a fatores como o investimento do setor
imobiliário e às novas possibilidades de ocupação, contribuem para a periodização
do processo no decorrer deste trabalho.
No quarto capítulo, “A verticalização e o desafio metropolitano”, de 1997 até
o ano de 2015, relata-se o terceiro período do processo de verticalização de São
José dos Campos.
Constata-se que a verticalização se pulveriza por todas as regiões. O ano de
1997 foi o da promulgação da lei de zoneamento que transformaria a cidade em uma
grande zona de uso misto, com coeficientes de aproveitamento de três vezes o
terreno, em quase a totalidade de seu território, sendo preservada, com coeficientes
de 1,3, a zona residencial ZR1. Este período foi concomitante ao Plano Real e ao
início de uma estabilização econômica (de combate à inflação), da retomada do
crescimento econômico, da renda do trabalhador e da oferta de trabalho, marcado
pelo início do Plano Nacional de Habitação (1996). Desse período foi levantado o
21
número total de edifícios com “habite-se” até agosto de 2015 com o intuito de
elaborarmos uma configuração espacial e um panorama atual do processo de
verticalização em São José dos Campos. É possível verificarmos que a legislação
deste período continua a promover a verticalização e não vem produzindo uma
cidade compacta e densa. Podemos constatar ao verificarmos que nas regiões mais
verticalizadas, como por exemplo, a Vila Ady’anna (centro) possui uma densidade
de 146 hab/ha e nas áreas horizontalizadas, como exemplo, o Campo dos Alemães
(extremo sul) possui o índice de 145 hab/ha. Nesse capítulo, procura-se, também,
esboçar o desafio metropolitano a ser enfrentado no processo de verticalização em
São José dos Campos e que vem ocorrendo na região metropolitana do Vale do
Paraíba e Litoral Norte, com o desafio da legislação urbanística de solo metropolitano
a ser aplicada nos próximos anos – um quarto período está por iniciar-se.
Apropriando-se das informações contidas em cada um dos capítulos, é
realizada a análise final do processo de verticalização que constitui as considerações
finais.
É por meio desta perspectiva que se comprova a tese de que a legislação
urbanística em São José dos Campos ser fator fundamental no processo de
verticalização e, provavelmente, nas cidades brasileiras, porém, não traz,
necessariamente melhorias na qualidade de vida, pois a expansão traz altos custos
sociais de urbanização.
Em São José dos Campos, é fato que o processo de verticalização vem
ocorrendo nos últimos quarenta anos sob o controle e organização do Estado por
meio da legislação urbanística.
Este estudo representa uma continuidade e teve origem na dissertação de
mestrado denominada “Legislação urbanística e crescimento urbano em São José
dos Campos”, sob orientação da Professora Doutora Rebeca Scherer e apresentada
em junho de 2007, na FAUUSP. Nesse estudo, constatou-se que apesar da extensa
legislação urbanística de São José dos Campos, esta não trouxe correspondente
qualidade de vida4 para sua população. Esta constatação pode ser verificada através
dos baixos índices de IDH apresentados nos últimos anos. A dissertação de
mestrado foi balizada na premissa de que a legislação urbanística é fator
fundamental da estruturação do habitat e, portanto, das condições de vida do
4
Qualidade de vida como um conceito que expressa a condição de bem-estar dos habitantes de uma cidade.
22
conjunto da população. Teve como estudo de caso a cidade paulista de São José
dos Campos, um importante centro urbano receptor de investimentos, porém com
baixo desempenho nos índices de qualidade de vida. Essa tese teve como intuito
trazer para discussão algumas contribuições para futuras revisões do conjunto de
leis urbanísticas existentes nas cidades brasileiras, de modo a influir na produção do
espaço urbano e nas suas relações, na melhoria das condições de vida urbana e de
seus habitantes. A lei não produziu qualidade de vida e veremos que se expandiu e
não produziu uma cidade compacta e densa.
Esta inquietude persiste e um fato relevante destaca-se na preocupação de
São José dos Campos, desde 1970, em utilizar da legislação urbanística como
instrumento do Estado para promover o seu crescimento econômico por meio da
verticalização.
Somekh (1997) aponta para a natureza das relações estabelecidas entre o
arranha-céu e a cidade: de ser não apenas volumétrica, mas essencialmente
simbólica na medida em que o edifício alto supõe desenvolvimento tecnológico,
constitui manifestação das forças de mercado e implica novas formas de consumo.
A autora ressalta que a forma simbólica assumida de arranha-céus representou, de
um lado, a introdução do progresso na cidade, de outro, um processo de
internacionalização, isto é, a entrada dos Estados Unidos na economia brasileira e,
especificamente, em São Paulo, a “locomotiva do Brasil”. Esse fato ocorreu nas
demais cidades brasileiras, inclusive em São José dos Campos.
É interessante destacarmos que o significado da dimensão não é só
simbólico, mas também econômico da verticalização que sempre esteve presente,
desde o surgimento dos primeiros arranha-céus, associando-se a essa forma
arquitetônica / geográfica a ideia de desenvolvimento e progresso. Recentemente,
os “Tigres Asiáticos” vêm construindo os edifícios mais altos do mundo e aproveitamse deste fato como uma forma de expressar o seu poderio econômico, tentando
superar os edifícios construídos em outras partes do mundo. Dos dez maiores
edifícios construídos ou em construção no mundo, sete estão na Ásia, onde a
escassez de terrenos é apontada como a principal razão para a proliferação desse
tipo de construção. Trata-se de uma ação simbólica de marketing com o objetivo de
novos investimentos. Quanto mais alto, maior poder econômico. A primeira ideia da
proposta desses "neoplanejadores" é pensar a cidade como uma mercadoria posta
à venda num mercado globalizado no qual centenas de outras cidades-mercadorias
23
também estão à venda. Está implícita a valorização da apropriação privada e
concentrada do capital, simbolizada nas torres altas e únicas. A imagem não é
apenas do poder e sim da concentração do capital privado.
Ressalvamos que a construção de um quadro conceitual teórico permitiu a
nossa aproximação adequada com o material empírico. Os trinta anos de atuação
na área do planejamento físico e territorial urbano, com participação na equipe
técnica da elaboração de três planos diretores (1995, 2006 e 2016) e três leis de uso
e ocupação do solo (1990, 1997 e 2010) de São José dos Campos e, mais
recentemente, na Câmara Técnica para a elaboração do primeiro Plano Diretor
Urbano Integrado (PDUI) da Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte
forneceram-me experiências e um farto material empírico sobre o qual apoiei as
nossas questões para esta tese de doutorado.
Numa primeira abordagem, entende-se que o Estado é representante das
classes dominantes que produz a legislação e esta atende à reprodução do capital.
Segundo a definição dos marxistas, o Estado representa as classes dominantes e
articula seus diversos segmentos (capital industrial, financeiro, comercial, etc.) e
produz as condições gerais para a reprodução do próprio capital. Esse conceito é
adotado por vários autores marxistas: Castells (1972), Lojkine (1981) e Topalov
(1979).
Entendemos que a legislação deve propiciar uma adequada reprodução do
processo de acumulação em determinado momento histórico.
Para Gottdiener (1993), no livro “A produção social do espaço”, o estado
representa frações de classe e o capital manipula a legislação, por meio de sua
influência sobre o Estado, e define os seus eixos de atuação. O autor reforça com
muita ênfase a questão das frações de classes, explicando que existem várias
frações da classe capitalista e que, muitas vezes, se opõem. Entendemos que cada
fração interpreta as regulações da forma que lhe convém – dessa forma, segundo
nosso entendimento, a regulação provida da legislação – a sua ausência e a forma
como ela incide de modo diferente em diversas áreas da cidade – define e promove
a verticalização, portanto, sendo um dos fatores fundamentais e, provavelmente, o
mais importante na produção da verticalização no espaço urbano.
Esclarecemos que quando recortarmos a visão do todo é para uma melhor
compreensão da nossa questão central de que a legislação é fundamental no
24
processo de verticalização de São José dos Campos e, provavelmente, da maioria
das cidades brasileiras.
A legislação urbanística é um fator fundamental da estruturação do habitat e,
portanto, das condições de vida do conjunto da população . Entendemos que a
legislação não deve apenas atender ao capital, mas, principalmente, deve
proporcionar uma boa qualidade de vida à população. Observamos que o
entendimento dessa questão se trata de ser mais complexa como, por exemplo, ao
fato de a legislação definir tipologias verticais que passam a aparecer a partir de uma
certa regulação promovida por uma legislação, no momento em que o mercado
começa a interpretar essa nova regulação e de acordo com seus próprios interesses.
Outra parte de nossa resposta está, principalmente, no entendimento da
produção social do espaço urbano e na compreensão do papel do Estado como
agente produtor que iremos apresentar no primeiro capítulo deste estudo. Lefebvre
(1974) lembra que o Estado não apenas intervém no espaço, como também o
produz, e o produz de forma policiada. O Estado desenvolve um monopólio das
ideias sobre o planejamento territorial, constituído de um lado por regulamentos e
normativas, e sobre investimentos fundamentais na organização da cidade.
Acreditamos que o discurso teórico, por meio da ação do Estado, serve para
iludir a classe trabalhadora, levada a acreditar que a intervenção do Estado se
presta, efetivamente, para a melhoria de suas condições de vida. Mas, acredita-se
que a realidade seja outra; o fato é que o mercado da terra urbana, atuando de modo
imperfeito, demanda a ação do Estado para liberar a terra para investimentos mais
lucrativos.
Outro fator relevante a ser considerado é que o Estado pode ser pressionado
não só pelo capital, mas, também, pela participação popular e por outros segmentos
da sociedade. Portanto, a legislação não é só um instrumento do capital.
Observamos ainda que os técnicos (os burocráticos chamados por Weber)
que a elaboram também não desejam que a legislação atenda, exclusivamente, aos
interesses do capital.
A nossa visão do Estado está referenciada pela Escola de Sociologia Urbana
francesa. Lojkine (1981) em seu livro “Estado Capitalista e a Questão Urbana” nos
faz entender o papel e o conceito de Estado. Naquele momento, são os franceses,
que vão começar a perceber que entre o capital e o trabalho há um grande tema que
estava em aberto e que não estava sendo objeto de estudo – a reprodução da força
25
do trabalho no que tange à cidade. São eles que também abordaram a questão dos
bens de consumo coletivo e dentro desses bens de consumo coletivo, a habitação.
Os franceses abordaram ainda que as cidades, e no caso do Brasil, mais distinta
ainda do que uma cidade europeia, este processo de produção da cidade era mais
perverso e não estava pautado nas lutas sociais.
Topalov (1979) destaca que a questão era muito mais ampla e não
poderíamos perder o foco entre capital e trabalho. Na verdade, temos duas grandes
correntes dentro da discussão de espaço: uma que está focando mais a relação do
capital e do trabalho e outra que vai focar capital/trabalho, mas, a partir da
reprodução social. A nossa pesquisa tem como linha de trabalho a relação do capital
e trabalho a partir da reprodução social.
Topalov (id., 1979) relata como surge o Estado do bem-estar social. Na
verdade, o que dá amparo à reforma urbana é o estado de bem-estar social. O autor
vai retomar outras ideias sobre o conceito da luta capital e trabalho.
No Brasil, nessa linha de pensamento, citamos Maricato e Bonduki que são
os que vão procurar outros compromissos com o Estado e que irão delinear a
perspectiva da reforma urbana. Isto mostra o quanto esta reforma é importante
porque, a partir do momento que apresento esta tese para discutirmos a importância
da verticalização, uma vez que a cidade de São José dos Campos está sendo
reproduzida de uma determinada maneira, abrimos possibilidades de criação de
instrumentos para conter este processo de produção de espaço e fazer um outro
processo, por exemplo, através da legislação que produza mais densidades e mais
pessoas em boas localizações.
De fato, o que podemos observar é que o Estado continua a serviço do capital
mesmo em cidades onde os partidos são de correntes ideológicas diferentes.
Nesta pesquisa, estamos trabalhando com os teóricos que vêm o papel do
Estado na reprodução da força do trabalho e a ideia do Estado do bem-estar social
que vai estar presente e delineando a cidade. Esse Estado faz mediações dentro de
uma cultura política e avança, de um modo sequencial, na tomada do Estado. A
crítica que persiste é que, com todo o avanço que já tivemos com a reforma urbana
e o Estatuto das Cidades, nossas cidades ainda não se alteraram de modo estrutural.
Ressaltamos que São José dos Campos sempre teve uma legislação
urbanística expressiva, no entanto, esta cidade não apresenta índices de qualidade
de vida condizentes com o seu crescimento econômico.
26
Mesmo considerando que São José dos Campos apresente condições que a
torne importante receptora de investimentos, não podemos deixar de considerar seu
baixo desempenho quanto aos índices de qualidade de vida - (IDH)5 - índice de
esperança de vida (IDHM-L) é a 114o, índice de educação (IDHM-E) é a 6a, índice
de PIB (IDHM-R) é a 21a e no índice geral de desenvolvimento humano (IDH-M)
ocupa a 24a posição no ranking do IDH-M entre todos os municípios do Brasil, e a
12a posição, entre os 645 municípios paulistas.
A tese desta pesquisa é a de que a legislação urbanística, especificamente
em São José dos Campos, é fundamental no seu processo de verticalização.
Para respondermos essa questão sobre as possíveis relações da legislação
urbanística com o processo de verticalização ocorrido em São José dos Campos foi
necessária, inicialmente, a construção de um panorama atual que se baseou no
estudo “Verticalização em São José dos Campos”, elaborado pela Secretaria de
Planejamento Urbano sob a assessoria do IPPLAN, do qual participei da equipe
técnica. Neste trabalho, foram levantados todos os edifícios construídos em São
José dos Campos, desde suas origens até os mais recentes.
Inicialmente, foram coletados na Prefeitura Municipal de São José dos
Campos os dados cadastrados no Sistema Integrado de Receita e Fiscalização
(SIRF). Também foram obtidos dados das plantas constantes dos processos de
aprovação de projetos - microfilmados ou arquivados no Setor de Arquivo (SAQ) e
nas planilhas de “habite-se” produzidas pela Divisão de Projetos Particulares da
Secretaria de Obras, que tiveram uma importância fundamental para definição do
ano de construção do edifício.
Outra fonte de dados utilizada nesta pesquisa foram as fichas cadastrais da
Supervisão de Campo e Levantamento Imobiliária – SCLI, da Prefeitura Municipal de
São José dos Campos. Em várias situações, utilizamos o aplicativo PIMOB,
desenvolvido para a Divisão de Patrimônio Imobiliário da Prefeitura, para conferência
da grafia correta tanto dos nomes de loteamentos, quanto das ruas e da localização
exata do edifício no bairro.
5
Concebido pela Organização das Nações Unidas (ONU) originalmente para medir o nível de desenvolvimento humano de
países, através das dimensões longevidade, educação e renda, o IDH foi adaptado para ser utilizado como instrumento de
avaliação de agrupamentos sociais menores - como os municípios -, surgindo assim o IDH-M.
27
É importante observarmos que nenhuma das fontes citadas continha
integralmente as informações procuradas e para o fechamento do estudo foram
efetuados levantamentos em campo a fim de preencher as lacunas existentes nas
bases de informações, ou quando era identificada alguma inconsistência de dados
entre as fontes.
Também foram utilizados os dados constantes da “Pesquisa dos Edifícios de
3 Pavimentos e Mais”, de 1993, e as informações levantadas sobre os edifícios do
período mais recente, dezembro de 2015, da Secretaria de Planejamento Urbano de
São José dos Campos, e estes foram complementados e reunidos em uma mesma
tabela Excel para a realização desta pesquisa.
Num segundo momento, a tabela em Excel foi exportada para o programa
estatístico SPSS6, tornando-se disponível para consultas e cruzamentos de diversas
variáveis. Com base nessa tabela foi construído um banco de dados
georeferenciado, elaborado pelo IPLAN, a partir do qual foram elaborados os mapas
apresentados neste trabalho.
A espacialização dos edifícios foi realizada por meio do processo de
geocodificação de endereços, cuja finalidade foi a de transformar os dados de
endereço postal em espaciais (dados pontuais) que teve como referência a Base de
Arruamento de São José dos Campos em camadas de dados com informações
geográficas, contendo os endereços que se espera encontrar.
As informações dos edifícios foram disponibilizadas em tabela Excel e
composta por 1234 registros até agosto de 2015. É importante ressaltarmos que
entre os 1234 registros identificados neste estudo, 152 não foram encontrados de
forma automática, por meio do processo de geocodificação. Esses dados foram
inseridos no banco de forma manual, por meio de visita a campo. Uma vez
associados a uma localização, juntamente com os atributos da tabela, os edifícios
puderam ser inseridos em nosso estudo sobre o processo de verticalização de São
José dos Campos.
Em relação à legislação urbanística, foram analisados os quatro Planos
Diretores, os Códigos de Obras, as Leis Municipais e as Leis Complementares mais
específicas e incentivadoras ao processo de verticalização de São José dos Campos
para que fossem feitos cruzamentos e a comprovação da tese. Foram selecionadas
SPSS – é um dos programas de análise estatística mais usado nas ciências sociais; é também usado por
pesquisadores de mercado, na pesquisa relacionada com a saúde, no governo, educação e outros sectores.
6
28
as seguintes leis: Lei nº 136/51, Código de Obras (Lei nº 281/54), Lei nº 664/60,
Plano Diretor elaborado pelo CEPEUUSP (não aprovado), Lei de Zoneamento nº
1606/71, Decreto nº 1412/71, Código de Edificações (Lei nº 1578/70), PDDI (Lei nº
1623/71) elaborado pela SERETE S/A, Lei nº 1870/75, Lei nº 1755/75, Lei de
Zoneamento nº 2263/80, Lei nº 2433/81, Lei nº 2855/84, Código de Obras (Lei nº
3039/85), Lei nº 3077/85, Lei nº 3096/86, Lei de Zoneamento nº 3721/90, PDDI de
1995 (LC nº 121/95), Pré-proposta de regulamentação do PDDI de 1995, LC nº
165/97 (Zoneamento), PDDI de 2006 (LC nº 306/06) e as LC nº 428/ 10
(Zoneamento) e a LC nº 488/10 (Transição) vigentes.
Após efetuar o cruzamento da localização (espacialização do universo total
de edifícios com “habite-se”) com a legislação urbanística produzida no período de
1950 a 2010 foi possível comprovarmos que a legislação urbanística produzida em
São José dos Campos é fundamental e sempre presente e atuante no processo de
verticalização dessa cidade.
A princípio, pode-se afirmar que, de acordo com Somekh (1994), a ação do
Estado como agente produtor de espaço é importante para explicar o fenômeno da
verticalização. A legislação é um dos componentes da ação do Estado: planos e leis
definem investimentos e outras ações da gestão urbana.
A verticalização de São José dos Campos, assim como a de São Paulo, foi
estimulada desde sempre, porém passa a ser limitada a partir de 2010, por meio do
controle do gabarito de altura dos edifícios, na vigente lei de zoneamento7.
Segundo Somekh (1994), “a legislação que interfere, efetivamente, na
verticalização é aquela que limita ou estimula a potencialidade construtiva do
terreno”. A autora mostra que, em São Paulo, a legislação limitou os gabaritos de
altura dos edifícios num período e estimulou em outros. A legislação regula a
potencialidade construtiva, limitando ou estimulando e dependendo do interesse das
classes dominantes. Visa a melhoria das condições de reprodução capitalista do
momento por meio de ciclos do investimentos no capital imobiliário e demandas
específicas.
Atualmente, em São José dos Campos, a verticalização está restrita por meio
da Lei de Zoneamento (LC 428/10) ao gabarito máximo de altura dos edifícios em
três categorias: 4 pavimentos, 8 pavimentos e até 15 pavimentos nas diversas zonas
7
LC 428/10, alterada pela LC 498/10.
29
de uso espalhadas por todo o seu território urbano. A verticalização de São José dos
Campos, estimulada desde sempre, passa a ser limitada por meio da legislação
urbanística.
Esta legislação mais rígida é um dos fatores fundamentais para o que vem
ocorrendo, ainda que em pequena escala, de um transbordamento da verticalização
para as cidades vizinhas da região metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte,
como veremos no capítulo 4.
Nas cidades brasileiras, mais especificamente em São José dos Campos,
vêm ocorrendo um rápido e intenso processo de verticalização física e territorial,
populacional e de renovação urbana, sobretudo a partir da metade do século XX,
renovação tal para atender aos interesses da classe dominante, principalmente, a
reprodução do setor imobiliário e suas demandas.
Este trabalho tem como ênfase a relação do edifício com a legislação
urbanística, a relação da produção do espaço social urbano e a segregação
socioespacial.
Com a intensificação do processo de instalação de indústrias, na década de
1970, ocorreu um grande crescimento econômico na cidade que ocasionou o
aumento de atividades comerciais e de serviços que contribuíram para o surgimento
dos primeiros edifícios na região central de São José dos Campos.
Em 1971, foi promulgado o primeiro Plano Diretor de Desenvolvimento
Integrado (PDDI) de São José dos Campos e uma de suas estratégias principais foi
a de estimular a ocupação de grandes vazios urbanos, por meio da construção de
edifícios para habitação coletiva e uso comercial nessas áreas. Consequentemente,
os terrenos das áreas urbanas, principalmente aquelas centrais, e de bairros de
classe média e alta, inflacionaram-se, pois, com o crescimento demográfico
acelerado da cidade em consequência da expansão industrial e comercial, São José
dos Campos tornou-se atraente principalmente aos trabalhadores da região sudeste
do Brasil.
Neste estudo, trataremos dos efeitos ocasionados pela legislação urbanística
no processo de verticalização nas últimas quatro décadas (1970 – 2015) em São
José dos Campos. Por meio da legislação urbanística é possível analisar com maior
profundidade a intervenção do Estado no que diz respeito à regulamentação do
processo de verticalização nesta cidade, fundamental.
30
Este estudo abre para discussão algumas contribuições para futuras revisões
relativas ao conjunto de leis urbanísticas existentes nas cidades brasileiras, de modo
a influir na produção do espaço urbano e das suas relações na melhoria das
condições de vida urbana e de seus habitantes.
Contribui-se, assim, com subsídios para que os profissionais, legisladores e
governantes, mediante as informações contidas neste trabalho, possam produzir
políticas públicas ao processo de verticalização, por meio de discussões e debates,
que traga em benefício maior qualidade de vida à população das cidades brasileiras.
Cumpre-se o seu objetivo maior de apresentar um documento cujos
resultados possam ser úteis ao planejamento urbano e ao processo de
verticalização, não apenas de São José dos Campos, mas das cidades brasileiras.
31
CAPÍTULO 1 – A PRODUÇÃO DA VERTICALIZAÇÃO
Este capítulo estrutura-se em quatro partes. A primeira parte trata do problema
da verticalização e, a princípio, constatamos que a verticalização é um processo de
desenvolvimento urbanístico que se iniciou em grandes cidades e que, atualmente,
vem ocorrendo em diversas cidades brasileiras. Consideramos que o Estado, como
gestor dos diversos interesses conflitantes existentes na cidade e do plano como
projeto social, tem como premissa a distribuição racional dos benefícios entre os
diversos grupos de interesse na cidade. Na segunda parte, discorremos sobre a
produção social do espaço e o papel do Estado. Destacamos que o espaço é uma
totalidade cuja essência é social e o Estado representa as elites dominantes,
incorporando as contradições entre as frações de capital e se constituindo num
agente produtor do espaço a serviço da acumulação capitalista. A atuação do Estado
visa criar condições de realização e reprodução da sociedade capitalista, isto é,
condições que viabilizem o processo de acumulação e a reprodução das classes
sociais. De fato, o Estado regula essas contradições, articulando entre si diversas
frações de capital que representa e as relações capital e trabalho. Regula, ainda, os
conflitos envolvidos na forma de essas frações se apropriarem do excedente social
e os conflitos envolvidos nos interesses pela luta por qualidade de vida. Partimos do
princípio que o Estado incentiva a verticalização, se esta for necessária à reprodução
social naquele momento, por meio da legislação urbanística, portanto, fundamental
no processo em si. Na terceira parte, destacamos algumas cidades brasileiras e as
possíveis relações entre a verticalização e a legislação urbanística ocorridas nelas e
verificamos que a legislação se apresenta não apenas como reguladora e a serviço
do capital, mas, na maioria das vezes, como promotora e incentivadora da
verticalização. Ressaltamos que não se trata de fazer um recorte da realidade e do
conceito geral de Estado, mas, de refletir sobre o papel da legislação ser
fundamental, um dos fatores mais relevantes da verticalização, quanto a sua
produção. Na quarta e última parte foram elaborados quatro gráficos: 1) Os edifícios
com “habite-se” para identificar a curva da verticalização; 2) Os índices de inflação
no período de 1964 a 2015; 3) O número de ofertas de lotes e 4) O número de
projetos aprovados e um quadro das principais leis e decretos de incentivos à
verticalização de São José dos Campos, possibilitando elaborarmos uma
periodização para o pleno desenvolvimento desta pesquisa.
32
1.1
O PROBLEMA DA VERTICALIZAÇÃO
A verticalização pode ser apontada como um exemplo de materialização das
transformações técnicas que atingem a cidade contemporânea de forma
contundente. Tal fato deve ser considerado como uma consequência natural da
urbanização, sendo uma das possíveis opções traçadas e definidas pelos diferentes
atores sociais e interesses econômicos que envolvem a estruturação interna das
cidades. Ficher (1994) lembra que esse processo foi viabilizado nas cidades
modernas por meio do equacionamento de problemas técnicos da atividade
construtiva, bem como da descoberta de novos materiais e da importante introdução
do elevador.
Segundo Souza (1994), "O Estado desempenha o papel de intermediário
entre os donos da terra e os incorporadores ao liberar o solo para verticalização por
meio de leis de uso do solo e, nesse contexto, a atuação do poder público influencia
o processo de verticalização e o ordenamento do solo, ao promover a valorização de
áreas propícias à verticalização por meio da implantação de políticas públicas8.”
A política pública nasce, enquanto área de conhecimento e disciplina
acadêmica, nos Estados Unidos, rompendo ou pulando as etapas seguidas pela
tradição europeia de estudos e pesquisas nessa área, que se concentravam, até
então, mais na análise sobre o Estado e suas instituições do que na produção dos
governos. Na Europa, a área de política pública vai surgir como um desdobramento
dos trabalhos baseados em teorias explicativas sobre o papel do Estado e de uma
das mais importantes instituições do Estado (o governo), produtor, por excelência,
de políticas públicas. Nos EUA, ao contrário, a área surge no mundo acadêmico sem
8 Entende-se como política pública o conceito de política e de administração que designa certo tipo de orientação para a tomada
de decisões em assuntos públicos, políticos ou coletivos. Segundo Guareschi et al (2004, p.180), “é o conjunto de ações
coletivas voltadas para a garantia dos direitos sociais, configurando num compromisso público que visa dar conta de
determinada demanda em diversas áreas”.
33
estabelecer relações com as bases teóricas sobre o papel do Estado, passando
direto para a ênfase nos estudos sobre a ação dos governos. A princípio, é possível
afirmar que o Estado influencia a valorização da terra e, consequentemente, a
verticalização por meio da taxação (tributos) e de algumas obras públicas, como a
implantação do sistema de infraestrutura e equipamentos públicos. Assim, configurase que a verticalização de São José dos Campos é estimulada pela legislação
urbanística como símbolo do progresso que ela representa.
O processo de verticalização de São José dos Campos apresenta, a princípio,
duas etapas: a primeira, residencial e a segunda, terciária (escritórios), que vem se
intensificando em razão de São José dos Campos ser a sede da Região
Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte, além de ser um polo de atração da
região. Assim, como em outras cidades médias brasileiras, o desenvolvimento
urbano, industrial e econômico de São José dos Campos fez com que seus imóveis
centrais e legais ficassem mais valorizados.
A verticalização, segundo Campos Filho (1992), acontece quando o preço da
terra urbana é muito alto, fazendo com que os empresários imobiliários, para diluílo, busquem cada vez mais a redução do preço sobre o terreno, gerando edifícios
mais altos.
De acordo com Somekh (1997, p.20), “a verticalização foi definida como a
multiplicação efetiva do solo urbano, possibilitada pelo uso do elevador”. A essa ideia
associam-se a característica da verticalidade, o aproveitamento intensivo da terra
urbana e o padrão de desenvolvimento tecnológico do século XX, demonstrando a
relação da verticalização com a densidade. A autora expõe que São Paulo é vertical,
mas, no entanto, não é densa. Em nossos estudos, podemos constatar que a
verticalização em São José dos Campos não vem produzindo uma cidade compacta
e densa.
Para Ramires (1998):
“Verticalizar significa criar novos solos, sobrepostos, lugares de vida
dispostos em andares múltiplos, possibilitando o abrigo, em um local
determinado, de maiores contingentes populacionais do que seria
possível admitir em habitações horizontais e, por conseguinte,
valoriza e revaloriza estas áreas urbanas pelo aumento potencial de
aproveitamento".
34
Souza (1994) salienta que “a verticalização, ao longo da história de São Paulo,
ocorreu em áreas já valorizadas”, e que a atuação do Estado neste processo esteve
condicionada às decisões político-econômicas. A verticalização em São Paulo, e
provavelmente na grande maioria das cidades brasileiras, busca áreas previamente
valorizadas onde, geralmente, está a classe consumidora e, também, de acordo com
o valor do terreno a ser incorporado que, para a autora, influenciaria no gabarito de
altura como forma de diluir o investimento, chegando, então, ao que tecnicamente é
conhecido como “fração ideal”. Esta é a lógica da atuação dos incorporadores
imobiliários, no sentido de supervalorizar as áreas em que atuam no espaço urbano.
Portanto, é possível concluir que a infraestrutura urbana influi decisivamente no
preço da terra e, certamente, tem influência na estrutura e na forma urbana de
ambas.
Podemos concluir ainda que uma das principais questões urbana é a do preço
da terra e o uso do solo. O preço da terra é o elemento responsável pelo
estabelecimento do espaço urbano e pela segregação social na cidade.
Para Lojkine (1981), a segregação urbana acontece em três situações
distintas. A primeira, pela oposição entre centro e a periferia que reflete a oposição
entre preço alto e preço baixo, ou seja, “renda de acordo com a localização”. A
segunda distinção ocorre entre zonas reservadas às moradias de classes sociais
mais altas e as zonas reservadas à moradia popular; a terceira, pela criação do
zoneamento urbano.
Sabemos que a terra urbana não é um bem produzido, portanto, não tem
valor, mas ela adquire um preço. Segundo Singer (1977, p.38):
“[...] o capital imobiliário é um falso capital. Ele é sem dúvida, um
valor que se valoriza, mas a origem de sua valorização não é a
atividade produtiva, mas a monopolização do acesso a uma condição
indispensável àquela atividade”.
Somekh (1994) acredita ser importante explicarmos a evolução das redes de
infraestrutura e de transportes para que possamos entender a própria evolução das
cidades. Outra parte importante que não pode ser esquecida é a questão do lugar –
em referência ao uso da terra que aparece como apropriação pelo capital de
determinado lugar da cidade.
35
Campos Filho (1992) discute o processo de urbanização das cidades
brasileiras, identificando excessiva verticalização nas áreas centrais e excessiva
horizontalização das periferias, atreladas às características peculiares da renda
imobiliária da terra:
“O preço mais alto da terra urbana fez com que empresários
imobiliários, para diluí-lo, buscassem cada vez mais a redução da
cota-parte dos terrenos [...]. Essa super verticalização, quando não
contida por lei de zoneamento e gabaritos de altura máximos,
provoca a saturação e o congestionamento dos serviços urbanos da
área [...]. A elevação constante em valor dos preços dos terrenos
centrais em poucos bairros privilegiados propaga-se para as
periferias urbanas [...]. As cidades, por consequência, espalham-se
demasiadamente, qual um queijo esburacado, podendo-se estimar
que cerca da metade do espaço intraurbano no Brasil está vazio”
(CAMPOS FILHO, 1992, p.50-51).
Em um sentido amplo, é possível afirmar que a valorização fundiária foi o fator
fundamental da expansão vertical, no momento em que a verticalização
proporcionou a reprodução do valor da terra.
Coelho (2007) explica que a valorização do espaço se dá tanto em função da
infraestrutura e dos objetos imobiliários, que resultam em uma chamada "valorização
objetiva", como também em função de uma "valorização subjetiva", baseada no
desejo intrínseco do homem de busca por um lugar. Em outras palavras:
“A valorização objetiva de uma determinada área ocorre a partir da
concentração de elementos relacionados à estrutura urbana, tais
como: infraestrutura, equipamentos públicos, acessibilidade a bens
e serviços. Para compor a valorização subjetiva temos elementos
tais como paisagem, áreas verdes, vizinhança, segurança e
privacidade” (COELHO, 2007, p.182).
A valorização, seja ela objetiva ou subjetiva de uma determinada área,
provoca, de imediato, a elevação do custo da terra que, por sua vez, influencia
36
diretamente o custo da moradia. Dessa forma, terras caras induzem o processo de
verticalização a fim de "compensar" o preço da terra.
As leis de uso e ordenamento do solo expressas, sobretudo, na forma de
Planos Diretores e códigos de obras, são compostas, dentre outros princípios, de
prescrições urbanísticas - coeficientes de aproveitamento, taxas de ocupação,
gabaritos, recuos etc. Uma das principais prescrições, sendo inclusive aquela mais
disputada na aprovação dos Planos Diretores, é o coeficiente de aproveitamento 9.
A primeira consequência da concessão dos elevados coeficientes é a
valorização do solo urbano, aumentando o preço do metro quadrado, uma vez que
aquele lote vai ter a possibilidade de construir edificações com uma área maior que
outros lotes, cujos coeficientes são mais restritivos. Assim, os índices permissivos
influenciam na elevação dos preços do solo e, por etapa, na tipologia arquitetônica
a ser edificada no local, orientando a construção de estruturas mais elevadas pelo
mercado imobiliário. Em outras palavras, o índice de aproveitamento influencia
diretamente a valorização ou desvalorização imobiliária. O parcelamento do solo em
lotes maiores também é outra variável que possibilita a construção de edifícios,
aproveitando o maior potencial construtivo do terreno, uma vez que o coeficiente de
aproveitamento e a taxa de ocupação são parâmetros relacionados à dimensão do
terreno.
Sendo assim, o valor da terra varia de acordo com a situação econômica:
abundância de dinheiro eleva demanda e preços. Em épocas de prosperidade, os
imóveis valorizam-se mais (SOMEKH, 1997, p.116).
Comentando o fato, Somekh lembra que o comitê do Plano Regional de Nova
York aponta que não é verdade a afirmação de que altos preços fundiários implicam
necessariamente em edifícios altos. No entanto, esse comitê admite que altos preços
estimulam a construção de edifícios altos em locais em que prédios menores,
comerciais, poderiam ser construídos com maior rentabilidade. A autora ressalta
que, de uma forma geral, é senso comum acreditar que devem ser construídos
grandes edifícios em áreas de altos preços fundiários visto que, efetivamente, os
preços são a desculpa dos empreendedores para construir intensivamente, criando
um círculo vicioso de causa e efeito entre áreas de alta densidade e altos preços da
terra. Sendo assim, pode ser afirmado que o preço da terra é o resultado do grau de
9
Este conceito embasa a tese do "solo criado".
37
equipamentos e da localização aliados à potencialidade construtiva permitida pela
legislação, tendo em mente que nem sempre verticalização significa aumento de
densidade.
O conceito de verticalização faz sentido como uma forma de aumentar o
aproveitamento do solo urbano, aumento de densidade demográfica, aproximando
as pessoas e tendo ganhos de escala no uso do espaço e da infraestrutura
construída10.
Topalov (1979) sugere considerarmos a cidade como um produto, como
resultado de um processo, e não somente como objeto de consumo simbólico:
“[...] a cidade constitui uma forma de socialização capitalista das
forças produtivas. Ela mesma é o resultado da divisão social do
trabalho e é uma forma desenvolvida da cooperação entre unidades
de produção. Em outros termos, para o capital, o valor da cidade
reside no fato de que é uma forma produtiva, porque concentra as
condições gerais da produção capitalista” (TOPALOV, 1979).
Em São José dos Campos, a relação ao controle do Estado teve início no ano
de 1954 com a promulgação do primeiro Código de Obras do município que continha
a regulamentação para construção dos edifícios e a divisão da área urbana em zonas
de uso (Plano de Massas).
Para a análise da verticalização de São José dos Campos foi adotado o ano
de 1954 como marco desse processo por ser o ano da promulgação do primeiro
Código de Obras. No ano seguinte é construído o primeiro edifício, com três blocos
de 22 pavimentos cada e destinado ao uso residencial, na Rua Coronel Madeira
entre a Rua Major Antônio Domingues e avenida Doutor João Guilhermino, na região
central. Estes edifícios são considerados os primeiros arranha-céus, os edifícios
mais altos da cidade e da região do Vale do Paraíba para a época.
Com o desenvolvimento do processo de verticalização surge uma nova
responsabilidade para o Poder Público, no sentido de disciplinar o seu processo por
meio de zoneamentos, definição de gabaritos dos prédios, estipulação das taxas de
ocupação e índices de aproveitamento dos lotes. Os padrões urbanísticos sempre
Jornal eletrônico Mercado Popular – Economia livre & Justiça Social, “Cidades brasileiras: a pior verticalização do mundo”,
publicado em 05/05/2014.
10
38
foram discutidos como grandes diretrizes formadoras do espaço das cidades.
Quando relacionamos verticalização e legislação urbanística a regra geral é a
subordinação desta última aos grupos de interesses que produzem o espaço urbano.
Em relação ao setor imobiliário na cidade, é importante pensarmos sobre a
própria cidade contemporânea enquanto produto de relações sociais e produtivas.
Nesse rumo, torna-se muito difícil entender a verticalização sem uma análise das
práticas socioespaciais contidas na lógica da incorporação imobiliária.
A verticalização é mais do que apenas um novo arranjo espacial. De certa
forma, representa relações, assim como estabelece novas relações; é a
manifestação espacial do processo social (MENDES, 2009).
Para Somekh (1997), o arranjo espacial das cidades adapta-se a suas
funções e existe uma regulação nacional compatível com o projeto global da nação.
A verticalização é um processo de desenvolvimento urbanístico que se iniciou
em grandes cidades e que, hoje em dia, vem ocorrendo cada vez mais em cidades
médias.
Para Spósito (1991), a verticalização é uma forma de expansão territorial. Por
meio dela, o homem multiplica uma pequena parcela do solo urbano em diversos
pavimentos. Essa multiplicação do espaço se constitui num claro exemplo de
reprodução territorial da cidade. Segundo Sahr (2000), o poder público assume papel
relevante para a verticalização, disciplinando o processo através da legislação
urbana, a qual aparece extremamente subordinada aos interesses dos grupos que
produzem este espaço.
Atualmente, chama a atenção o fato de São José dos Campos estar cada vez
mais verticalizada apesar de que os gabaritos de altura dos edifícios nas variadas
zonas de uso de sua área urbana estejam limitados pela atual lei de uso e ocupação
do solo – Lei Complementar nº 428/10 – limitados em 3 categorias: 4, 8 e 15
pavimentos.
A verticalização urbana, de acordo com Souza (1994, p.129), constitui-se num
tipo de “especificidade da urbanização brasileira”, pois “em nenhum lugar do mundo
o fenômeno se apresenta como no Brasil, com o mesmo ritmo e com a mesma
destinação prioritária para a habitação”. Dessa forma, a verticalização aparece como
uma das principais modalidades de apropriação do espaço urbano nas grandes
cidades do mundo e também no Brasil, pois representa um tipo de habitação – ao
39
menos no discurso racionalizante global – atrelada ao que há de moderno, gerando
sentimentos de satisfação.
Mendes (1992 p.32) define a verticalização como o “processo intensivo de
reprodução do solo urbano, oriundo de sua produção e apropriação de diferentes
formas de capital, aliado às inovações tecnológicas, alterando a paisagem urbana”.
O autor fala de processo intensivo, ou seja, o solo urbano (escolhido de forma
seletiva) possui a capacidade de receber edifícios de forma acelerada.
Ramires (1998, p.13), ao estudar a verticalização em Uberlândia, afirma que
o espaço verticalizado não só “representa uma revolução na forma de construir,
afetando a dinâmica de acumulação/reprodução do capital no setor da construção
civil e mercado imobiliário”, como atesta que este processo é um bom negócio para
os capitalistas.
Entendida como resultado da multiplicação do solo urbano (Souza 1994;
Somekh, 1987), a verticalização no Brasil se caracteriza por estar atrelada,
sobretudo à habitação e não ao setor de serviços como aconteceu em muitos outros
países. Usualmente, o termo “verticalização” está relacionado com a expansão em
altura da área edificada, ou construção de edifícios com muitos pavimentos.
No Brasil, a produção da verticalização começou a ser expandida na década
de 1920, no contexto do processo de substituição industrial das importações, tendo
como destaque a cidade de São Paulo. Passou por transformações significativas
vinculadas às inovações técnicas na área da construção civil; às mudanças no
sistema bancário com expansão do crédito para aquisição de imóveis; nas
imposições culturais de uma nova forma de morar, dentre outras (FRESCA, 2005).
Numa primeira abordagem, é possível dizer que o mercado imobiliário assume
um papel central na transformação do espaço nas cidades brasileiras como um
agente que, constantemente, o transforma, intensificando o uso do solo no local e,
por suas características, acaba selecionando alguns grupos sociais que podem ter
acesso aos seus imóveis.
“A verticalização é concebida como um processo de produção do
espaço, caracterizado por um estágio avançado de exploração
capitalista do solo urbano (SCHMIDT, COSTA e MENDES apud
SOUZA, 1989)”.
40
Diante do exposto, podemos afirmar que o Estado, enquanto agente produtor,
interfere no processo de valorização não só através da legislação.
Em São José dos Campos, muito provavelmente, esse processo ocorreu por
meio da atual restrição do gabarito de altura e, como consequência, do
aproveitamento da multiplicação do uso do solo, portanto, expandindo por todas as
regiões o crescimento vertical da cidade.
41
1.2.
A PRODUÇÃO SOCIAL DO ESPAÇO E O PAPEL DO ESTADO
A preocupação com o espaço permeia os estudos urbanísticos nos mais
diversos aspectos e, na atualidade, observa-se que o conhecimento, como considera
Milton Santos (1987) e Flávio Villaça (2006), em sua maioria, está a serviço das
elites.
Em São José dos Campos, assim como nas cidades brasileiras, a
verticalização é elitizante. Segundo Abreu (1983), a construção da habitação para
as populações com mais alto poder aquisitivo é o objetivo principal do capital
imobiliário. Podemos observar que, no Brasil, as elites tendem a se isolar dos demais
grupos sociais que compõem a cidade, vivendo uma autossegregação, onde
preferem viver em local fechado com “maior segurança”, para fugir da violência que,
na concepção dessa classe dominante, é causada pela parte mais pobre da cidade.
Numa abordagem preliminar, é possível afirmar que a ação do Estado, como
agente produtor do espaço, é fator de muita importância para que possa explicar o
fenômeno da verticalização.
Ao analisar diferentes agentes que produzem, transformam e consomem o
espaço urbano, Harvey (1980) deixa evidente que um único agente pode assumir
diferentes papéis. Segundo o autor, os incorporadores imobiliários também podem
ser proprietários fundiários, agentes imobiliários, industriais da construção civil,
instituições financeiras e governamentais, sendo que cada um deles está
determinado por regras de valorização de cada capital em particular. Os proprietários
fundiários procuram extrair a maior renda possível de seus terrenos (especulação),
os produtores esperam obter o maior lucro possível de suas construções, a
burguesia extrai a maior quantia de juros possível e o Estado tenta organizar o
mercado para reduzir os conflitos sociais entre as diversas classes presentes no
espaço urbano.
42
Num momento posterior, todos os fenômenos, elementos e agentes
modificadores da paisagem aqui citados, para existir, devem estar situados em
determinado local, num determinado espaço. Pode-se encontrar no espaço
geográfico formas naturais, como rios, montanhas, vegetação e formas artificiais, ou
seja, tudo aquilo criado ou modificado pelo homem. O espaço é ocupado e
organizado
por sociedades humanas,
sendo
necessário,
para
seu
total
entendimento, que haja um estudo sobre seu processo e condições históricas de
formação.
O espaço é algo que não se pode representar totalmente por meio de
ilustrações ou imagens, e está presente em todas as relações. Ele engloba
paisagens, lugares, e todas as outras unidades espaciais passíveis da ocupação
humana. O espaço é o que comporta as pessoas e suas inovações tecnológicas,
mudanças, infraestruturas, as redes de circulação e comunicação, as cidades. De
acordo com Santos (1996), conforme já citado, o espaço é formado por um conjunto
indissociável, solidário e, também, contraditório de sistemas de objetos e sistemas
de ações, não considerados isoladamente, mas como um quadro único no qual
ocorre a história.
Segundo Gottdiener, o espaço (1993, p.26):
“[...] não pode ser reduzido apenas a uma localização ou às relações
sociais da posse da propriedade”; o espaço é “uma localização física,
uma peça de bem imóvel e ao mesmo tempo o local existencial e
uma expressão mental. O espaço é [...] o local geográfico da ação e
a possibilidade social de engajar-se na ação”.
Para Santos (2002, p.67), o espaço:
“[...] é formado por um conjunto indissociável, solidário e, também,
contraditório de sistemas de objetos e sistemas de ações, não
considerados isoladamente, mas como quadro único no qual a
história se dá. (...) Sistemas de objetos e sistemas de ações
interagem. De um lado, os sistemas de objetos condicionam a forma
como se dá às ações e, de outro lado, o sistema de ações leva à
criação de objetos novos ou se realiza sobre objetos pré-existentes.
É assim que o espaço encontra a sua dinâmica e se transforma”.
43
Santos (1996) ressalta que: “o espaço deve ser considerado uma totalidade
cuja essência é social. Para o autor, é uma instância da sociedade que contém e é
contido pelas demais instâncias: a economia está no espaço, assim como o espaço
está na economia.
O autor recomenda que é preciso dividir o espaço em partes para
compreender os diversos processos sociais que o compõem e adquirem formas de
expansão territorial. “Como as formas geográficas contêm frações do social, elas não
são apenas formas, mas formas-conteúdo” (SANTOS, idem, p.2). Essa consideração
aponta os limites de uma possível distribuição justa dos recursos sociais. Limites
que, para o autor, são estruturais, ainda que urgentes de ser ultrapassados no
quadro de desigualdades das grandes cidades.
Segundo Santos (id.,1996)11, a teoria do espaço, fundamentalmente, é uma
teoria do lugar. Falar do método, segundo Milton Santos, muitas vezes, é ter que
recorrer à filosofia. O livro A Natureza do Espaço é uma teoria de ação, na qual o
espaço é o resultado da ação e objeto articulados, potência e ato dialeticamente
integrados em um sistema. Segundo o autor, é insuficiente falar sobre espaço, sem
oferecer categorias de análise.
Para Santos (id, 1996), a geografia, o espaço não é nem uma coisa, nem um
sistema de coisas, senão uma realidade relacional: coisas e relações juntas. O autor
aborda que o espaço deve ser considerado como um conjunto indissociável do qual
participam, de um certo arranjo de objetos geográficos, objetos naturais e objetos
sociais, e de outro, a vida que os preenche e os anima, ou seja, a sociedade em
movimento.
O autor aborda o espaço como multiplicidade de influências superpostas,
mundiais, regionais e locais. No entanto, a seu critério, o espaço é maciço, continua
indivisível, tão indivisível quanto a sociedade total da qual ele é o território e, como
tal, sua relação é igualmente indivisível (id, 1993). Para o autor, o controle e a
dimensão do espaço é papel do Estado.
Sendo assim, quando se fala de espaço urbano deve-se ter em mente o
conceito de cidade e, principalmente, o seu processo. As cidades surgiram com o
propósito de organização socioespacial, com o objetivo de facilitar as relações
sociais e econômicas, diminuindo o tempo dos fluxos e do deslocamento.
11
O geógrafo Milton Santos propôs uma periodização para o espaço geográfico brasileiro, segundo uma sequência histórica
de três meios geográficos: o "meio natural", o "meio técnico" e o "meio técnico-científico-informacional".
44
De acordo com Ribeiro (2000), a organização espacial é o resultado do
trabalho acumulado da sociedade ao longo do tempo, tendo no capital e na ação do
Estado seus principais agentes de organização do espaço; não se pode esquecer
que ela é, também, reflexo e reprodução de condições sociais.
A cidade pode ser lida como uma morfologia material, uma realidade presente,
imediata, um dado prático-sensível, arquitetônico. O urbano corresponde à
morfologia social, uma realidade social composta de relações presentes e relações
a serem concebidas, construídas ou reconstruídas pelo pensamento. Nesse sentido,
as relações entre cidade e urbano são estreitas, já que é impossível para a vida
urbana dispensar uma base prático-sensível, que se constitui em produto e condição
da dinâmica social (LEFEBVRE, 1991).
A cidade, enquanto forma, permite apenas a análise superficial, pois, é no
processo de constituição que esta esconde a natureza das contradições do espaço.
A produção do espaço urbano está intimamente ligada aos interesses de
alguns agentes, e há muito tempo é fruto das relações capitalistas e suas diversas
faces. O espaço urbano e rural é consequência do trabalho do homem, é o meio
social se sobrepondo ao meio natural, é onde ocorrem as relações sociais.
No caso de São José dos Campos, o processo de produção do espaço, dentro
de um contexto de relações capitalistas, determina a forma como ocorre a ocupação
espacial urbana. Nesse sentido, as cidades são produtos das contradições inerentes
a esse processo de produção em determinado período histórico. Apresentam, com
frequência, diferenciações no uso do solo que constituem e produzem uma
segregação socioespacial.
A atuação do Estado visa criar condições de realização e reprodução da
sociedade capitalista reproduzindo a organização social, isto é, condições que
viabilizem o processo de acumulação e a reprodução das classes sociais e suas
frações. É possível verificar que o Estado capitalista cria mecanismos que levam à
segregação residencial e à sua ramificação, assim, os diferenciais do imposto predial
e territorial são fortes fatores discriminativos, afetando o preço da terra e dos imóveis
e, como consequência, incidindo na segregação social. Os grupos de renda mais
elevados residem em imóveis mais caros, localizados em bairros onde o preço da
terra é mais elevado; e os de renda mais baixa residem na periferia onde,
geralmente, os preços são menores (MENDES, 1992, p.39-40).
45
Da mesma maneira que ocorre no Brasil como resultado do sistema político e
econômico, São José dos Campos também apresenta uma grande parcela de
população socialmente excluída.
Para os marxistas, a cidade grega é o resultado da concentração da força de
trabalho e do capital, sendo esta a dinâmica. Suas transformações socioespaciais
são reguladas pela lógica de acumulação de capital. O resultado desse processo é
o desenvolvimento desigual e a disseminação de injustiças sociais, distribuídas tanto
espacialmente quanto demograficamente (GOTTDIENER, 1993).
Com base na estrutura econômica e social, análises foram realizadas com o
objetivo de entendimento do espaço, pois, “... segundo os marxistas, a análise
espacial deve estar vinculada diretamente às transformações da sociedade,
produzidas pelo esforço de acumulação de capital e pela luta de classes”
(GOTTDIENER, 1993, p.125).
Não obstante, Gottdiener esclarece que:
[...] Lefebvre formula uma abordagem marxista do espaço que difere
drasticamente da de seus contemporâneos. Afirma, de forma
ousada, que os fenômenos espaciais, na medida em que são
produzidos em parte por antagonismos de classe, não podem ser
abordados através da análise tradicional da economia política. Isso
é verdadeiro, pois esta última apenas especifica teoricamente um
espaço abstrato de análise marxista, que contém relações de
dominação econômica. Mas a importância do espaço para Lefebvre
é conquistada pela dialética entre valor de uso e valor de troca, que
produz tanto um espaço social de usos quanto um espaço abstrato
de expropriação. (GOTTDIENER, 1993, p.131).
Para Somekh (1997), a abordagem marxista de alguns autores também
apresenta limitações ao colocar as formas espaciais apenas como receptáculo de
processos econômicos e políticos e, a cidade, como ponto de convergência das
tendências
de
acumulação
que
demandam,
num
aspecto
funcionalista,
aglomerações centralizadas.
No entanto, ao comentar Lefebvre, a autora expõe que há um avanço em
relação do autor com Castells. E que este possui uma visão estruturalista e afirma
que a cidade é produto do Estado e da economia. Lefebvre, menos reducionista,
46
inclui em sua teoria sobre espaço, além do fator econômico, fatores políticos e
culturais.
Mark Gottdiener (id.,1993), do ponto de vista ideológico, filia-se à corrente de
pensamento marxista, na linha de Henri Lefebvre. Para Gottdiener, a cidade é
entendida como uma forma qualitativamente nova de espaço – produto de
transformações da organização social. Ele vê o cidadão como sujeito atuante na
realidade urbana e ressalva que os estudiosos não podem produzir novas formas de
relações sem o devido embasamento. Gottdiener, na linha de Lefebvre, tem como
objetivo em seus estudos analisar os conceitos do direito à cidade e da gestão
democrática da cidade. Para tanto, elabora uma crítica das abordagens de
fenômenos urbanos, por ele consideradas convencionais, tais como: ecologia
urbana, sociologia, geografia e economia urbana. O argumento central do autor é
que essas teorias desenvolvidas por alguns autores contemporâneos a ele seriam
insuficientes para explicar a organização espacial contemporânea.
Somekh (1994), tal como Gottdiener (ibid.,1993), acredita que a teoria
marxista avança em relação às teorias desenvolvidas a partir da Ecologia Urbana de
Chicago porque, em primeiro lugar, substitui a teoria simplista de localização pelo
entendimento do processo de acumulação como determinante do espaço. Em
segundo lugar, porque os marxistas especificam o papel do ambiente construído no
processo de acumulação vinculando-o às suas crises periódicas, explicitando a
importância do Estado como agente produtor do espaço. E, finalmente, a autora
aponta o espaço como relação de produção e consumo integrada a um sistema
global incorporado a uma divisão internacional do trabalho.
Entre outras limitações, elas se restringiram ao estudo da morfologia, sem
contemplarem a organização social que pode produzir, manter e reproduzir os
padrões do uso da terra. Seu aporte fundamental vem no sentido de superar as
explicações que privilegiam os fenômenos econômicos, incorporando a dimensão
das transformações sociais e culturais em sua relação dialética com o espaço, em
uma perspectiva de vida cotidiana e escala local. Gottdiener debruça-se sobre o
fenômeno do crescimento socioespacial – manifesta que a forma compacta que a
cidade desenvolvera historicamente tinha dado lugar a regiões em permanente
expansão – o autor utiliza-se do termo desconcentração para designar esse
crescimento.
47
Gottdiener dedica-se à comparação das teorias do espaço e das relações
entre Estado e produção do espaço urbano presentes: 1) no estruturalismo de
Manuel Castells12; 2) na abordagem de Weber que se desenvolveu na Inglaterra em
resposta às limitações do estruturalismo marxista, mas que compartilha a crítica
ideológica de Castells à ecologia e 3) na obra de Henri Lefebvre sobre a produção
de espaço, que diverge do marxismo dos estruturalistas. Pode ser dito que
Gottdiener tem uma forte inclinação a identificar-se com Lefebvre ao apresentar a
sua acepção sobre a produção do espaço, resgata o princípio fundamental da teoria
de Marx, que enfatiza o homem como sujeito da sua história.
Uma de suas contribuições mais importantes é a de uma apropriação e
releitura da concepção lefebvriana de espaço na qual:
[...] o espaço não pode ser reduzido apenas a uma localização ou às
relações sociais da posse da propriedade – ele representa uma
multiplicidade de preocupações sociomateriais. O espaço é uma
localização física, uma peça de bem imóvel e, ao mesmo tempo, uma
liberdade existencial e uma expressão mental. (GOTTDIENER,
1993, p.127)
Sua maior contribuição é aprofundar a posição de Lefebvre no sentido de
redirecionar o pensamento socioespacial de uma análise da economia para a
transformação das relações sociais. O autor revela e analisa, de forma muito clara,
o papel do Estado na construção e manutenção do crescimento da cidade,
contribuindo para a compreensão de diversos processos em curso como, por
exemplo, as operações de reurbanização realizadas nas áreas centrais e
pericentrais das grandes metrópoles brasileiras.
Ao explicar a insuficiência e inadequação de determinados conceitos para
atender as atuais mudanças espaciais, o autor nos força a tentar entender as
transformações que ocorrem em nossos territórios à luz do processo dialético que
imbrica espaço e relações sociais, superando as análises que os consideram
fundamentalmente em uma relação de causa e efeito.
12
Como discípulo de Althusser, Castells é visto por Gottdiener como um marxista estruturalista. No livro “A Questão Urbana”
(Castells, 1983) o autor dá início a um debate sobre a teoria do espaço com enfoque muito semelhante ao de Lefebvre,
considerando espaço como produto material de uma dada formação social.
48
Para Gottdiener (op. cit.,1993), “os problemas atuais da sociedade parecem
cada vez mais articulados com problemas de natureza espacial”.
O autor traz novas preocupações ao centro da investigação urbana, de
maneira a desfazer a estreita fixação no desenvolvimento econômico, comum ao
pensamento marxista. Entre elas, estão os fenômenos culturais frequentemente
negligenciados pelos grandes projetos urbanos, porém cada vez mais essenciais e
indispensáveis
para
se
entender
as
rápidas
e
intensas
transformações
socioespaciais de nossas cidades. Propõe uma interpretação atual para o estudo da
transformação dos padrões urbanos. Esta nova forma urbana, que é de
desconcentração metropolitana, caracteriza a atual organização da vida cotidiana.
Ela remete à necessidade de ideias novas para se compreender o atual processo de
urbanização, os problemas de habitat e as novas questões sobre espaço da vida
cotidiana.
Segundo Corrêa (1995), os principais agentes produtores do espaço urbano
são os proprietários dos meios de produção (donos de grandes indústrias e
empresas comerciais), que estabelecem as dimensões de sua ocupação na cidade
e sua grande capacidade de consumo do espaço urbano; os proprietários fundiários,
cujo objetivo principal é extrair o máximo possível da renda fundiária de suas
propriedades; os promotores imobiliários, que são responsáveis por regular os
preços referentes não só ao espaço do terreno em si, mas da localização, da
acessibilidade e da segurança que estão implícitos nessa relação; o Estado, que
garante as leis, determina o empreendimento que pode ser realizado e beneficia o
crescimento de uma cidade ou região; e, por último, os grupos sociais excluídos, que
estão às margens da sociedade e fazem com que as classes altas configurem seus
espaços e modo de vida para evitar qualquer contato com as classes pobres,
gerando a segregação social.
Para Corrêa (id.,1995), a urbanização é o processo de substituição das
características rurais de uma localidade ou região, por características urbanas. Está
intimamente relacionada com o desenvolvimento da civilização. As transformações
que historicamente se deram, permitindo a estruturação do modo de produção
capitalista, constituem consequências do próprio processo de urbanização. A cidade
nunca fora um espaço tão importante e nem a urbanização um processo tão
expressivo e extenso a nível mundial como a partir do capitalismo.
49
Além disso, verificou-se que ocorreu um significativo processo de surgimento
de novas metrópoles, em diferentes localidades do território nacional que são cada
vez mais parecidas com as grandes metrópoles. No entanto, deve ser ressaltado que
este processo acontece em diferentes contextos urbanos.
No processo de urbanização e de metropolização, ao mesmo tempo em que
há uma modernização das atividades, há também uma expansão da pobreza. É o
que Milton Santos chama de involução metropolitana já que, de um lado, existe
crescimento, mas este é acompanhado pela redução do rendimento médio e pela
expansão do número de empregos mal remunerados com suas correspondentes e
precárias condições de vida. Portanto, a modernização de atividades é simultânea à
expansão de formas econômicas menos modernas que abrigam uma parcela da
pobreza urbana, permitindo a existência de um setor econômico diferenciado do
setor do grande capital. A involução metropolitana e a segmentação da economia
são, assim, fenômenos correlatos e podem ser verificados tanto através da variável
produção como através das variáveis distribuição e consumo, determinadas pelos
salários e pelo emprego e relacionadas com o nível de renda da população e sua
localização geográfica. E nos países subdesenvolvidos essa modernização
incompleta é, a cada momento histórico, o traço mais sensível das transformações
do espaço. Seu efeito mais evidente é a desvalorização, senão mesmo a destruição
localizada, mas não homogênea, de formas e habilidades do passado, efeito que se
representa concretamente na paisagem de nossas cidades.
Verifica-se ainda que o processo de involução urbana é acompanhado pela
consolidação das cidades médias por tratar-se de pontos importantes no sistema de
redes que se transformaram a partir do novo quadro desenhado pelo processo de
globalização.
Para Costa (2002), as cidades médias se definem não só pela sua dimensão
geográfica e funcional em relação aos sistemas urbanos, mas, também, pela sua
dimensão demográfica e funcional à escala regional, ao mesmo tempo que
incorporavam outros critérios mais subjetivos, relacionados ao modo de vida das
famílias que nela residem e os seus cotidianos e valores.
De acordo com Santos (op. cit., 1993), a especulação imobiliária ocorre devido
à superposição de um lugar social a um lugar natural e a disputa entre atividades ou
pessoas para ocupar determinado local. O homem constrói cada vez mais lugares
50
sociais, gerando cada vez mais disputas, a partir do momento em que a cidade
começa a aperfeiçoar suas funcionalidades.
O espaço também não é apenas um instrumento político, um campo de ações
de um indivíduo ou grupo, ligado ao processo de reprodução da força de trabalho
por meio do consumo. Segundo Lefebvre, o espaço é mais do que isto. Engloba esta
concepção e a ultrapassa. O espaço é o lócus da reprodução das relações sociais
de produção (CORRÊA, 1995, p.25).
É importante reconhecer que, atualmente, os avanços nos meios de
informação e de circulação material e imaterial têm trazido mudanças significativas,
principalmente, no modo como se realiza a estruturação das cidades, além, da
racionalidade produzida nos diferentes lugares com sua especialização, e que essa
realidade deve estar estritamente vinculada à análise da (re)produção socioespacial
urbana, por conseguinte, em sua materialização.
Todavia, o estudo das transformações provocadas, principalmente com o
progresso técnico e científico na estruturação das cidades, deve partir do
entendimento de como essas mudanças cooperam para a segregação socioespacial
e impedem que as classes com menor poder aquisitivo possam usufruir o direito de
sua utilização.
É inegável que o Estado tem contribuído significativamente nos vários
momentos da história para e com as transformações que ocorrem no espaço, e aqui
consideramos que sua existência e participação é imprescindível. Contudo, o modo
como tem realizado o seu papel tem acentuado os conflitos e as contradições na
(re)produção socioespacial do espaço urbano das cidades brasileiras, ora, como
interventor, ora, na maioria das vezes, como mediador.
A valorização dos interesses do mercado, em detrimento dos interesses
sociais, bem como da plena realização da vida, é uma das causas que devemos
atribuir ao Estado como principal agente mediador dos conflitos.
A inversão dos valores e das funções atribuídas às diferentes formas, assim
como a transformação do “cidadão em consumidor”, Carlos (2004), além do
racionalismo técnico da qual a cidade tem sido o alvo principal, é realizado sob o
discurso ideológico provido pelo Estado.
Harvey (1996) afirma que o socialismo tem que ser entendido como um projeto
político, uma visão alternativa de como a sociedade funcionará, como relações
51
sócioecológicas se desdobrarão, como potencialidades humanas podem ser
realizadas mesmo que dentro de uma geografia da diferença.
No entanto, Harvey (id.,1996) reconhece como é difícil a concretização de
práticas que levem a este tipo de transformação social, quando ele escreve: “A
dificuldade é, como sempre, encontrar tanto a retórica quanto os meios tangíveis
para colocar juntas forças opositoras divergentes engajadas na luta anticapitalista”.
A grande questão “não é saber se o capital financeiro domina o capital
industrial, em última instância, mas de que modo ele se relaciona, como uma parcela
do capital, com outras parcelas do capital dentro de formações sociais específicas,
e de que modo isso afeta a ação de classes” (SOJA, 1993).
Mas, deve-se ter sempre em mente que a produção do espaço urbano está
intimamente ligada aos interesses de alguns agentes, e há muito tempo é fruto das
relações capitalistas e suas diversas faces. E que o espaço urbano é consequência
do trabalho do homem; é o meio social se sobrepondo ao meio natural, é onde
ocorrem as relações sociais.
Segundo Somekh (1994), o Estado é um dos agentes transformadores do
ambiente construído e gera, nessa função, duas ordens de conflitos: entre os
interesses na forma de as frações se apropriarem do excedente social e entre os
interesses na luta por qualidade de vida residencial e expansão espacial da
acumulação. Como o capital não pode fazer com que o resultado das lutas em torno
do ambiente construído seja determinado apenas pelos apropriadores de renda e
pelo segmento da construção, ele intervém indiretamente, por meio da ação do
Estado (HARVEY, 1980).
Assim, é possível pensar a questão do consumo do espaço urbano
verticalizado por meio da sua forma material – o edifício – como uma das estratégias
dos diferentes agentes sociais que incorporam nas suas práticas não apenas a
dimensão estritamente material, mas, também, aspectos subjetivos/simbólicos no
intuito de ofertar produtos imobiliários para um público consumidor em expansão.
O Estado, representante do sistema das elites dominantes, incorpora as
contradições entre as frações de capital e se constitui num agente produtor do
espaço a serviço da acumulação capitalista (SOMEKH, 1994). Nesse contexto, as
transformações no ambiente construído podem ser explicadas pelo fluxo de capital
entre três circuitos distintos de acumulação: o primário, estritamente produtivo; o
52
secundário, envolvendo o financeiro, o especulativo e o ambiente construído, e o
terciário, constituído por investimentos em ciência e tecnologia (HARVEY, 1980).
O Estado incentivou o processo de verticalização não só por meio de
consideráveis investimentos modernizadores e modeladores da cidade para adequála à nova transformação espacial constituída pela massa vertical edificada, como
também por meio da legislação urbanística (SOMEKH, op. cit.,1994). A autora cita
Lefebvre (1974) para ressaltar o fato de que, apesar da intervenção modernizadora
do Estado, não se pode concordar que o urbanismo é um mero instrumento
estratégico do capitalismo, pois implicaria não vermos saída possível via intervenção
urbanística.
O processo acelerado de produção do espaço vertical em diversas cidades
brasileiras, de modo geral, é resultado de dois aspectos situados, eficazmente, por
Fresca (2009): em primeiro lugar, devido a um contexto de profunda recessão, de
perda de ritmo de desenvolvimento econômico-social que teve como marco a
elevada taxa de inflação e inúmeros planos econômicos para contê-la, já que a
recessão havia sido colocada como a grande responsável pela não retomada do
desenvolvimento. Dessa forma, as condições recessivas nas quais a inflação era
apenas um mecanismo de defesa da economia, permitiram a expansão da
construção civil, tendo na produção de edifícios a sua maior expressão, facilitada
pelos intrincados mecanismos da ciranda financeira, sobretudo da década de 1980.
Um segundo aspecto vincula-se à dinâmica socioespacial brasileira que possibilitou
a conformação de inúmeras aglomerações urbanas a ultrapassar a barreira dos cem
mil habitantes e dezenas de novas cidades milionárias. Nessa intensificação da
urbanização, segundo Fresca (2009), a construção de edifícios foi um dos destaques
na produção do espaço urbano, na qual distintos agentes sociais fizeram uso de tal
processo para continuidade da reprodução do capital e da manutenção dos
processos de segregação socioespacial, dentre outros. Destaca-se que um aspecto
de suma importância para este estudo vincula-se à complexidade da divisão social
do trabalho, com acentuadas alterações nas classes sociais e suas diversas frações
sociais, a atender o mercado consumidor dos edifícios residenciais.
Ressalta-se ainda nossa premissa na crença de que o urbanista deve
compreender a dinâmica espacial que o cerca, interpretá-la e, não apenas, descrever
o espaço, mas todas as suas singularidades e contradições.
53
1.3 O PROCESSO DE VERTICALIZAÇÃO NAS CIDADES BRASILEIRAS
A verticalização é um processo de desenvolvimento urbanístico que se iniciou
em grandes cidades do mundo e que, nos últimos anos, vem ocorrendo, cada vez
mais, nas cidades médias brasileiras. Este fenômeno consiste na construção de
edifícios em substituição à construção de casas ou de estabelecimentos térreos, tudo
isso visando o aproveitamento máximo do espaço urbano.
Souza (1994) é categórica ao afirmar que a verticalização representa um
fantástico processo de produção do espaço e que produzir cidades é um grande
negócio, assim como produzir edifícios é uma excelente atividade para poucos, visto
que:
“[...] a produção de edifícios constitui-se numa possibilidade inusitada
de articulação das múltiplas formas do capital num objeto – o edifício,
num mesmo lugar – o urbano, num tempo/circulação extremamente
reduzidos” (SOUZA, 1994, p.138).
No Brasil, o processo de verticalização inicia-se em São Paulo e Rio de
Janeiro e ao longo do tempo, expande-se para as cidades médias. Essa forma
espacial, que começa no Brasil a partir do início do século XX, pela grandeza que
alcançou, destaca o país no cenário internacional (RAMIRES, 1998).
Como vem ocorrendo o processo de verticalização urbana nas cidades
médias brasileiras e, mais especificamente, em São José dos Campos? Qual
especificidade em relação às grandes cidades?
Para tanto, é necessário entender como se originaram as preocupações e os
estudos referentes a esse tipo de cidade, bem como a forma de caracterizar o que
vem a ser uma cidade média, visto que, “conceituar cidade média implica em esforço
de abstração, de estabelecer a unidade daquilo que é pouco conhecido, que parece
como muito diversificado” (CORREA, 1995, p.25).
54
De acordo com Amorim Filho e Serra (2001), a preocupação com as cidades
médias, como instrumento de planejamento urbano e regional, tem sua origem na
França após a 2ª Guerra Mundial, tendo em vista o processo de reconstrução do
continente europeu e a aceleração do processo de urbanização mundial.
Na década de 1960, as metrópoles regionais são alvos de estudos em várias
partes do mundo.
Na busca da necessidade de desconcentração e descentralização das
massas urbanas e de suas atividades, para se alcançar uma diminuição dos
problemas causados por essa situação nas metrópoles e grandes cidades, as
cidades médias passam a ter relevância como instrumento de desenvolvimento e
aplicação das políticas de planejamento urbano e regional.
Assim, as cidades médias passam a ser tema de estudo e têm, na década de
1970, uma grande contribuição para o planejamento urbano-regional (Amorim Filho
e Serra, 2001). Motta e Mata (2008, p.34) destacam a importância das cidades
médias da seguinte forma: a importância das cidades médias reside no fato de que
elas possuem uma dinâmica econômica e demográfica próprias, permitindo atender
às expectativas de empreendedores e cidadãos, manifestados na qualidade de
equipamentos urbanos e na prestação de serviços públicos, evitando as
deseconomias das grandes cidades e metrópoles.
Dessa forma, as cidades médias se revelam como locais privilegiados pela
oferta de serviços qualificados e bem-estar que oferecem.
De acordo com Motta e Mata (2008, p.34), “Não há consenso sobre o conceito
de cidades médias”. Os critérios para a definição do que venha a ser uma cidade
média dependerá [...] “dos objetivos de especialistas e de políticas públicas
especificas”. De acordo com esses autores, o critério mais utilizado para determinar
o que venha a ser uma cidade média, é o critério demográfico – entre 100 até 500
mil habitantes, sendo, para tanto, considerada a população total do município.
Para Amorim Filho e Serra (2001, p.9), com base na experiência que foi
acumulada até a década de 1970, especialmente, pela experiência desenvolvida na
França para as cidades médias, os seguintes atributos são necessários para uma
cidade ser qualificada como média: (i) interações constantes e duradouras tanto com
seu espaço regional subordinado quanto com aglomerações urbanas de hierarquia
superior; (ii) tamanho demográfico e funcional suficiente para que possam oferecer
um leque bastante largo de bens e serviços ao espaço microrregional a elas ligado;
55
suficientes, sob outro ponto, para desempenharem o papel de centros de
crescimento econômico regional e engendrarem economias urbanas necessárias ao
desempenho eficiente de atividades produtivas; (iii) capacidade de receber e fixar os
migrantes de cidades menores ou da zona rural, por meio do oferecimento de
oportunidades de trabalho, funcionando, assim, como pontos de interrupção do
movimento migratório na direção das grandes cidades, já saturadas; (iv) condições
necessárias ao estabelecimento de relações de dinamização com o espaço rural
microrregional que o envolve; e (v) diferenciação do espaço intraurbano, com um
centro funcional já individualizado e uma periferia dinâmica, evoluindo segundo um
modelo bem parecido com as grandes cidades, isto é, por intermédio da
multiplicação de novos núcleos habitacionais periféricos.
Conforme Soares (2007), o critério demográfico para classificação de uma
cidade como média não atende por completo a amplitude dessa denominação. Esse
critério relaciona cidades que apresentam funções e dinâmicas diferentes, numa
mesma categoria. Para Soares (id, 2007, p.463) este critério, “[...] não consegue dar
conta da realidade [...].” Ainda, conforme Soares (id, 2007, p.463), “[...] a
categorização de tamanho demográfico de cidade média varia segundo a região, o
país, e o período histórico considerado”. Amorim Filho e Serra (2001) adotaram, a
partir de estudos da década de 1970, os limites para caracterização de cidades
médias os limites de 50 a 250 mil habitantes; Andrade; Serra (2001) usam como
critério o tamanho populacional de 50 a 500 mil habitantes; e Castelo Branco (2006),
em seu estudo sobre as cidades médias no Brasil, adotaram como limite mínimo 100
mil e, como limite máximo, 350 mil habitantes.
De maneira semelhante à definição de cidade, que pode ser feita utilizandose de diferentes critérios em diversas partes do mundo e no Brasil, a definição de
cidade média obedece, de certa forma, a mesma maneira. Assim, utilizando-se o
critério demográfico, por exemplo, uma cidade considerada média na Alemanha,
poderá não o ser na Dinamarca ou no Brasil.
A comparação entre a dimensão demográfica da maior aglomeração e a
dimensão demográfica das “cidades médias”, em alguns países da União Europeia,
elaborado por Costa (2002, p.110), relacionando cidades médias com a maior
aglomeração de diferentes países da Europa, exemplifica essa questão. Assim,
atribuir a denominação de cidade média passa além da utilização somente do critério
demográfico. Os níveis das atividades econômicas, que resultam da confluência dos
56
sistemas logísticos e de transportes, bem como pela reconfiguração espacial e pela
agregação de novas atividades que proporcionam nova dinâmica à indústria, ao
comércio e serviços, devem ser considerados. As cidades médias no Brasil, de
acordo com Motta e Mata (2008, p.33),
“[...] desempenham o papel de núcleo estratégico da rede urbana do
Brasil, constituindo-se elos dos espaços urbano e regional,
desempenhando, nos anos 1970 e 1980, função estratégica na
política nacional de desenvolvimento urbano do país”.
De acordo com Amorim Filho e Serra (2001), a preocupação de atribuir uma
função específica para as cidades médias de conter os fluxos migratórios das
diversas regiões do país para as metrópoles explicita-se, especialmente, a partir da
década de 1950, em diversos documentos governamentais. A contenção dessa
migração tinha como o objetivo principal evitar o aumento dos diversos problemas
sociais causados pelo rápido crescimento demográfico, especialmente, das regiões
Sudeste e Sul.
Conforme os autores, o desenvolvimento de uma política específica para as
cidades médias não se encontrava clara no I Plano Nacional de Desenvolvimento (I
PND), 1971- 1974. O objetivo principal do I PND era o de conter, por intermédio do
aumento da produtividade na agricultura da região Nordeste, os fluxos migratórios
desta para outras regiões brasileiras.
No II Plano Nacional de Desenvolvimento (II PND), 1975 – 1979 evidenciouse a primeira política urbana nacional. A promoção da estruturação urbana era uma
das políticas contempladas nesse plano.
De acordo com Motta e Mata (id, 2008), a estratégia dessas políticas era a de
interiorização e desconcentração da região Sudeste, ordenar o sistema urbano da
região Sul, dinamizar a economia nordestina e promover a urbanização recente das
regiões norte e centro-oeste.
Além da implantação das regiões metropolitanas e das funções das
metrópoles nacionais e regionais, são as cidades médias definidas como polos
secundários. Como polos secundários – cidades médias - passaram a realizar o
papel de elo entre as cidades pequenas e as cidades de maior porte – metrópoles
nacionais e regionais.
57
O III Plano Nacional de Desenvolvimento (III PND) - 1980 – 1985, de acordo
com Motta e Mata (2008), “...destacava o papel da rede de cidades no
desenvolvimento do país, na estruturação do território nacional e na estruturação
interna das cidades”. Destacavam-se como base para a implementação das políticas
contempladas no III PND, que tinha como estratégia principal a desconcentração e
a interiorização das atividades econômicas, as funções estratégias exercidas pelas
Regiões Metropolitanas (RMs) e, também, pelas cidades médias. Nesse contexto,
em que se redefine a divisão regional do trabalho e desconcentração da população,
novas formas de produção do espaço urbano se apresentam. A desconcentração e
a interiorização das diversas atividades econômicas, que a partir do final da década
de 70 e início dos anos 80, direcionam-se às cidades médias, exigem, destas,
condições para se efetivarem. Ressaltamos que esta descentralização de São Paulo
nem sempre ocorreram apenas para as cidades médias. Assim, novas demandas de
infraestrutura são apresentadas a esses núcleos urbanos paulistas e às suas regiões
de influência.
Novos produtos foram necessários para atender as necessidades daqueles
que para lá se dirigiram. Novos produtos para a demanda solvável foram
necessários. Assim, articulados, os agentes imobiliários com seus produtos, e o
Estado fornecendo as condições necessárias de infraestrutura, apresentam o
edifício, produto principal da verticalização, que, até então, presente nos núcleos
urbanos de maior porte passa a fazer parte da paisagem urbana das cidades médias
brasileiras.
São José dos Campos é uma cidade paulista localizada no eixo Rio – São
Paulo e que, recentemente, virou sede da Região Metropolitana do Vale do Paraíba
e Litoral Norte do estado de São Paulo, mas, possui relações sociais e integrações
territoriais que não a faz diferir das grandes cidades. Trata-se de uma metrópole.
Os primeiros estudos acadêmicos referentes ao tema da verticalização urbana
no Brasil datam da década de 1980. Conforme levantamento bibliográfico realizado
por Ramires (1998), identifica-se como a primeira dissertação relativa ao tema, a
realizada por Homem (1982), versando sobre o prédio Martinelli, em São Paulo.
Ainda, de acordo com Ramires (1998), foi no 5º Simpósio Nacional de Geografia
Urbana, realizado em Fortaleza no ano de 1995, que se organizou a primeira sessão
temática sobre o processo de verticalização nas cidades brasileiras.
58
Ramires (1998), ao realizar estudo bibliográfico referente à verticalização das
cidades brasileiras observou as seguintes características e pontos de consenso nos
trabalhos analisados:
1) A questão de modernidade: neste aspecto os estudos apresentados
evidenciam o arranha-céu como marco típico da modernidade. Trata, também, da
nova forma de morar da sociedade brasileira, que foi proporcionada por intermédio
do apartamento e aceita pelas classes média e alta. Relaciona, ainda, a
verticalização das cidades brasileira, a partir dos anos 60, a política habitacional
desenvolvida e estimulada desde a criação do Banco Nacional da Habitação;
2) Técnica, espaço e verticalização: neste ponto são contempladas, nos
estudos analisados, as questões relativas às possibilidades técnicas que permitem
produzir, a partir da verticalização, o espaço urbano no Brasil e em outros países;
3) Impactos na estrutura interna da cidade: os estudos feitos indicam que a
forma espacial representada pela verticalização, tem provocado mudanças
profundas na estrutura das cidades, relativas ao uso do solo urbano;
4) Legislação urbana e verticalização: são tratados nesses trabalhos a
importância da participação do Poder Público, com vistas aos aspectos legais para
disciplinar o processo de verticalização das cidades. É evidenciada, ainda, a
influência de determinados grupos para subordinar a legislação aos seus interesses;
5) Incorporação imobiliária e verticalização: o processo de verticalização não
pode ser entendido sem o instituto da incorporação imobiliária. Por intermédio do
incorporador, reconhecido juridicamente, é o agente que produz importantes
mudanças na estrutura das cidades, que resultam da convergência de interesses e,
por vezes, de conflitos e antagonismos com outros agentes promotores do espaço
urbano;
6) Etapas da verticalização: em muitos trabalhos evidencia-se, conforme o
autor supracitado, a falta de atribuição de períodos para a realização dos estudos
sobre o processo de verticalização.
Por outro lado, há os que apresentam articulação das diversas etapas do
processo com fenômenos de cunho social, econômico e político da sociedade
brasileira, e a busca no sentido de relacioná-lo com os âmbitos nacional, regional e
local.
Nos anos 90, tal a importância que a verticalização exerceu sobre o espaço
urbano, foram editados dois livros: A Identidade da Metrópole, de Souza (1994), e A
59
cidade vertical e o urbanismo modernizador, frutos dos estudos de Somekh (1997).
São desse período, também, as primeiras teses, dissertações, artigos e outros
estudos que buscaram, também, compreender como esse processo desenvolveu-se
nas cidades médias brasileiras. Assim, nesse período, destacam-se os trabalhos
realizados por Spósito (1991), referente à Presidente Prudente, Ribeirão Preto e São
José do Rio Preto, SP; Mendes (1992), que analisa a verticalização de Maringá, PR,
e Ramires (1998), que estuda esse fenômeno no espaço urbano de Uberlândia, MG.
Com referência aos estudos realizados a partir de 1998, podemos observar
que se destacam os trabalhos referentes às cidades paranaenses de Londrina,
Apucarana, Maringá, Guarapuava, Ponta Grossa, dentre outras. O estudo da
verticalização
nessas cidades médias brasileiras,
objeto
dos autores já
referenciados, apresenta os mais variados enfoques espaciais e temporais. Dentre
esses trabalhos, destacam-se o de Mendes (1992), que explica a verticalização de
Maringá, PR, a partir do estudo do papel do Estado e do capital; o de Ramires (1998),
que analisa o espaço verticalizado na cidade de Uberlândia, MG, por meio da relação
com os aspectos do consumo; o de SÄHR (2000) que examina a verticalização de
Ponta Grossa, PR, identificando as dimensões histórica, espacial, social, simbólica,
econômica e de planejamento, desse processo; o de Mendes (2005), que analisa o
papel e atuação dos promotores imobiliários no Complexo Urbano Londrina-Maringá,
PR; o de Barreto (2009), que aborda a participação do Estado e do capital no
processo de verticalização do Parque Campolin, na cidade de Sorocaba, SP; o de
Gimenez (2007), que explica a relação da urbanização e o processo de verticalização
na cidade de Maringá, PR; o de Zemke (2007), que examina os reflexos
socioespaciais do adensamento imobiliário e vertical de Itapema, SC; o de Passos
(2007), que investiga como ocorreu a verticalização de Londrina, PR, a partir das
diversas ações dos promotores imobiliários; o de Casaril (2008; 2009) que versa
sobre a distribuição espacial da verticalização e como ela ocorreu, tão rapidamente,
em Londrina, PR; o de Mendes (2009), que trata dos aspectos culturais do consumo
e da mercantilização nas cidades de Maringá, Londrina, Apucarana, e Arapongas,
PR; o de (Töws, 2010), que visa apreender, via legislação, o processo de
verticalização das cidades de Londrina e Maringá, PR, destacando a participação do
Estado nesse processo, dentre outros.
Destaca-se, também, a edição do livro A geografia da verticalização urbana
em algumas cidades médias no Brasil, organizado por Mendes e Töws (2009),
60
resultado de pesquisas sobre a ocorrência desse processo em Londrina, Maringá,
Arapongas, Apucarana e Guarapuava, PR, e Sorocaba, SP.
No Paraná, por exemplo, Ramires (1998), ao analisar os estudos de Mendes
(1992), identificou que a cidade de Maringá, PR, importante centro dinâmico da
economia paranaense, teve como influência a acumulação da produção cafeeira na
década de 1960 a 1969, na modernização da agricultura no período de 1970 a 1979
e na agroindústria de 1980 a 1990. Carvalho e Oliveira (2008) identificaram, ao
estudar a verticalização de Viçosa, MG, que a Universidade Federal de Viçosa (UFV)
constitui-se no principal fator indutor desse processo de verticalização e aparece
como motor transformador do espaço da cidade.
Dezan (2007) na tese – “A implantação de uma modernidade: o processo de
verticalização da área central de Campinas” – destaca que um dos instrumentos
legais utilizados para implantar a imagem de modernidade na cidade foi o Plano de
Melhoramentos Urbanos, desenvolvido pelo Engenheiro Arquiteto Francisco Prestes
Maia na primeira metade do século XX. A intenção de adequar a cidade às novas
necessidades econômicas e estéticas em desenvolvimento expressou-se na
modificação da configuração do centro urbano por meio da legislação, alteração de
eixos viários, alargamento de ruas e reconstrução de edificações públicas e
particulares, principalmente verticalizadas.
No ano de 1958, após o período sanatorial, São José dos Campos também
utilizou do Plano Diretor, elaborado pelo CEPEUUSP, que teve como premissas
coibir a especulação imobiliária que estava intensa devido a implantação de
importantes indústrias (GM e Kodak) e do Centro Técnico Aeroespacial. A
administração local queria promover uma nova imagem de cidade industrial e deixar
para trás os tempos de estância climática. Naquela época também foram elaborados
vários Planos Setoriais, coordenados por Anhaia Melo para promover melhorias
viárias e educacionais. Foram nesses anos que a verticalização teve sua origem na
região central como símbolo de progresso econômico.
No estudo desenvolvido por Costa (2010), denominado “Relação entre o
traçado urbano e os edifícios modernos no centro de São Paulo”, a autora afirma que
o Prefeito Prestes Maia, em seu Plano de Avenidas, utilizou uma série de medidas
por meio de legislação específica para adequar a escala das construções às novas
avenidas propostas no referido plano. Tratou-se de uma tentativa de conciliar a
imagem da cidade com “ares modernos” e o desenvolvimento econômico a partir do
61
estímulo à verticalização. Ao iniciar as obras do Plano de Avenidas, a legislação
aprovada sugeria um desenho urbano que deveria acompanhar as principais vias.
Além de priorizar a abertura de novas avenidas, a legislação Prestes Maia buscava
também realizar obras de melhorias nos espaços públicos que se localizavam ao
longo do circuito expresso.
A autora comenta que a construção da paisagem dessas avenidas se deu a
partir de novas normas estabelecidas pela legislação e pelos incentivos fiscais à
construção desses espaços na cidade.
Nessa época do Plano de Avenidas de Prestes Maia, São José dos Campos
vivia o período sanatorial e com o objetivo de apagar a imagem de cidade destinada
ao tratamento de doentes de tuberculose, utilizando-se da legislação para promover
uma renovação da região central por meio da legislação que incentivava a
construção de edifícios nas principais avenidas dessa região.
Pode-se dizer que esse tipo de ação do Estado, com o intuito de promover a
verticalização por meio da legislação, assim como em São José dos Campos,
perpetua-se até os dias de hoje.
Almeida (2004), quando relata em sua tese “As transformações urbanas
ocorridas em Porto Alegre no período entre 1937 a 1961”, coloca que a legislação
urbanística procura desvendar o papel assumido da legislação no urbanismo
praticado nos governos locais como instrumento, entre outros, para a consecução
de planos e metas governamentais, podendo representar concepções de ação
transformadora sobre os espaços urbanos ou meros instrumentos coercitivos para
atingir determinados fins. A autora constata por meio de levantamentos que a
legislação influencia a formação de uma nova tipologia que iria se evidenciar em uma
nova forma de ocupação dos lotes, determinando uma alteração na tendência
incessante de elevação das edificações.
Esta maneira da legislação influenciar a construção de edifícios cada vez mais
altos é possível verificarmos em São José dos Campos quando observamos a
disputa pelas alturas, a partir dos anos de 1970 e durante os de 1980 e 1990.
Atualmente, a legislação vigente limita os gabaritos de altura em três categorias: até
quatro, oito e quinze pavimentos em zonas pré-determinadas. No entanto, no mesmo
ano de aprovação da vigente lei de zoneamento de 2010, foi aprovada uma lei de
transição que liberou cerca de 200 empreendimentos com mais de 20 e 30 andares
e, que segundo a ACONVAP, este estoque está para acabar nesse ano de 2016.
62
Apesar de a cidade contar com instrumentos jurídicos que normatizam a altura
dos edifícios, isto não foi suficiente para impedir a instalação do processo de
verticalização que vem se intensificando por todo o seu território.
No caso de São José dos Campos, é por meio desse instrumental jurídico que
também podemos desvendar formas de ação que se impuseram dentro de diferentes
contextos políticos nos quais os governos locais passaram a atuar, ora por meio da
imposição de políticas urbanísticas autoritárias, ora por meio de adoção de
estratégias negociadas para o alcance de determinados fins.
Ressaltamos que a relevância desta pesquisa e objeto consiste em preencher
a lacuna sobre o processo de verticalização e suas possíveis relações com a
legislação urbanística em São José dos Campos.
A questão que se colocou à investigação proposta foi de a legislação
urbanística em São José dos Campos ser um fator fundamental no seu processo de
verticalização. Como este instrumento legal promove a transformação urbana que
vem ocorrendo nesta cidade por meio da ação dos construtores locais e o mercado
imobiliário.
Não podemos esquecer que, apesar de contraditórios, o Estado, dentro do
seu papel de promotor de melhorias de qualidade das condições de vida e a serviço
de um mercado imobiliário que, em São José dos Campos, é extremamente
organizado, tem como demanda a liberação da terra urbana para a aplicação de seus
lucrativos empreendimentos.
Töws, no artigo publicado em 2010, “A cidade como negócio: os casos de
Londrina e Maringá – PR” apresenta como objetivo que analisamos a legislação
urbanística de uma cidade devemos tecer algumas considerações sobre a produção
do espaço via estratégias e ações, comportamento, papel e a atuação dos principais
agentes produtores do espaço urbano no processo de verticalização nas cidades de
Londrina e de Maringá.
O recorte territorial para análise feito pelo autor partiu de um estudo
comparativo entre as cidades de Londrina e de Maringá, no Paraná, cujo objetivo
refere-se à atuação do Estado na produção do espaço vertical. Desse modo, o autor
optou por discutir uma área distinta de cada cidade, que possuem características
semelhantes, no que se refere ao desenvolvimento acelerado acontecido nos últimos
anos proporcionado, sobretudo, pela mudança da legislação e pela propulsão
ocasionada ao mercado imobiliário local, que enxergaram essas áreas como um
63
grande “filão” para o mercado. As construções nessas cidades são recentes, mas
inúmeras, ocasionando grande transformação no espaço e na paisagem urbana.
Constata-se que o Estado é um indutor do desenvolvimento da Zona Sul de Londrina,
causando enorme diferenciação dessa parte da cidade em relação à zona norte,
caracterizada pela pobreza, conjuntos habitacionais para a classe de menor renda.
Especificamente, em São José dos Campos, a legislação urbanística (Zoneamento),
por meio de seus instrumentos, também promove esta segregação destinando
incentivos para a construção de edifícios altos (até 2010) à classe média na Zona
Oeste (Jardim Aquarius) e, atualmente, criando ZEIS na Zona Leste destinada a
construção de conjuntos habitacionais com gabarito limitado a quatro pavimentos.
Gavriloff (2013), em seu trabalho denominado “Instrumentos de gestão urbana
e a evolução da ocupação em Curitiba”, coloca que a produção do espaço das
cidades também é influenciada pelos processos de planejamento, regulados por leis
federais, estaduais e municipais, que direcionariam o seu desenvolvimento para
alcançar objetivos estabelecidos.
Em São José dos Campos, por meio da compreensão do processo de
verticalização que vem ocorrendo é possível verificarmos as diversas formas e fases
de atuação do planejamento urbano. É por meio da legislação urbanística que o
Estado intervém e atua no espaço urbano dessa cidade e, mais ainda, na criação de
infraestrutura.
Pode-se dizer que cada cidade tem seu conjunto de regras e padrões a serem
seguidos, de acordo com intenções previamente instituídas. Estas normas são
aplicadas e fiscalizadas através de órgãos públicos, envolvidos desde a elaboração
das diretrizes, acompanhamento dos estudos e realização de projetos. Além desta
regulação, por meio de permissões e proibições, a legislação seria um delimitador
de fronteiras do poder:
[...] a lei organiza, classifica e coleciona os territórios urbanos,
conferindo significados e gerando noções de civilidade e cidadania
diretamente correspondentes ao modo de vida e à micropolítica
familiar dos grupos que estiverem mais envolvidos na sua
formulação. (ROLNIK, 1997, p.13).
64
A autora conclui que o Estado, como agente atuante na cidade, ao elaborar
normas de uso e ocupação do solo que elevam o custo da terra, cria condições para
reprodução das desigualdades sociais e conflitos, pois a promoção de infraestrutura
adiciona valor a determinados locais que se tornam de interesse dos promotores
imobiliários, afastando determinadas classes da população.
Em São José dos Campos, a Zona Oeste tem recebido incentivos da
legislação urbanística por meio de coeficientes de aproveitamento altos desde da Lei
nº 3021/90. Esta Lei de Zoneamento teve o intuito claro de promover a verticalização
no Jardim Aquarius e ao longo da Avenida Jorge Zarur (Região Oeste). Os terrenos
localizados nessas áreas foram destinados à implantação de condomínios verticais
de alto padrão, concentrando uma população detentora de boa parte da renda
urbana dessa cidade. Esses espaços continuam recebendo investimentos da
iniciativa privada com o apoio do Poder Público. Esse apoio é feito, por meio de oferta
de altos coeficientes de aproveitamento.
Para Botelho (2007, p.82-83),
A ação do Estado não é neutra (...) as áreas da população mais rica
e as atividades ligadas ao capital monopolista (produção,
comercialização e consumo) são privilegiadas no que diz respeito
aos investimentos estatais em infraestrutura e equipamentos de uso
coletivo, bem como em relação à legislação urbanística.
No artigo “A verticalização do Parque Campolin em Sorocaba”, de 2007,
Barreto justifica o aumento de construções de elevado número de pavimentos é o
fato de que, com a aprovação do novo Plano Diretor, em 2004, a possibilidade de
construções desse porte poderia ser limitada, já que o referido Plano normatiza em
seus parágrafos, por meio do coeficiente de aproveitamento dos terrenos, tais
construções. O autor conclui que a cidade vertical vai se moldando às novas
realidades e, uma dessas novas tendências, é a verticalização do bairro, em
especial, aqueles que estão dotados de algumas características vitais a tal
verticalização: bom aporte de infraestrutura e acessibilidade, proximidade relativa
com a área central, disponibilidade de espaços para construções verticais e, por fim,
permissividade por parte da Legislação Urbana.
65
Em São José dos Campos, o Plano Diretor não é vinculado à Lei de
Zoneamento; são documentos elaborados separadamente e distintos. O primeiro
dispõe sobre as diretrizes gerais a serem atendidas pela municipalidade e a segunda
trata, exclusivamente, de instrumentos urbanísticos de controle do uso e ocupação
do solo e diretrizes de âmbito urbanístico.
Segundo Nascimento (2012), no artigo “O processo de verticalização do bairro
da Ribeira em Natal”, a cidade foi favorecida não apenas por uma legislação
permissiva, mas, indutiva. O autor analisa o impacto da Lei de Operação Urbana
Ribeira e como esta favoreceu a aplicação de índices de potencial construtivo que
permitem uma ocupação superior aos índices aplicados no restante da cidade.
Esta prática utilizada pelo Estado é comum, na maioria das cidades
brasileiras, e tem várias ações e a legislação urbanística é uma delas.
Segundo Lowën Sahr (2000), o poder público assume um papel relevante
para a verticalização disciplinando o seu processo por meio da legislação urbana, a
qual aparece extremamente subordinada aos interesses dos grupos que produzem
este espaço.
Fialho (2007), em sua pesquisa sobre edifícios de escritórios na cidade de
São Paulo, discute sobre a influência decisiva da legislação sobre a configuração
dos edifícios e sua viabilidade, assim como o rebatimento na localização dos edifícios
na cidade e no delineamento de vetores de expansão. O autor relata quais são as
implicações da legislação no desenvolvimento dos projetos dos edifícios de
escritórios na cidade de São Paulo. Mostra em que momentos esta interferência
causada pela legislação se deu de maneira mais contundente. Cita o fato que o
“arranha-céu” paulistano tem a sua pouca altura e volume condicionados por
políticas de mercado e restrições de legislação. Tais restrições de uso do solo
sempre privilegiaram modelos de ocupação relativamente rarefeitos, principalmente
se compararmos às cidades americanas.
Esta peculiaridade explica, em parte, como a saturação predatória de um
bairro verticalizado inviabiliza seu potencial de crescimento aos olhos do mercado, o
que leva a migração deste capital especulativo de uma região para outra.
Silva (2007), em seu trabalho denominado “A verticalização do espaço
urbano: o caso do bairro do Prado em Recife – PE”, teve como objetivo fazer uma
discussão sobre o processo de verticalização dentro da cidade do Recife, numa área
onde ela ocorre de forma incipiente, com o intuito de detectar os mecanismos ou
66
processos envolvidos na modelação do espaço urbano. Para tanto, a autora realizou
uma análise do bairro do Prado, que está localizado numa área de transição onde,
de um lado temos um núcleo de bairros que estão se adensando rapidamente e de
outro, temos bairros mais populares que sofrem uma verticalização mais modesta.
O bairro do Prado está se adensando através de um processo de verticalização lento.
Seus limites com os bairros da Madalena, Zumbi, Cordeiro, San Martin, Bongi e Ilha
do Retiro, mostram claramente que esta é uma área de transição entre um espaço
em que prevalecem residências de uma população mais abastada e outra em que
reside uma população de menor renda. Por isso seria essa área, também, o limite
da verticalização que invade aos bairros beira-rio. Enquanto espaço de transição, o
bairro possui contradições que podem inibir essa verticalização. O fato de o bairro
ser composto em grande parte por Zonas Especiais de Interesse Social - ZEIS inibe
o avanço construtivo na totalidade do bairro, resultando no adensamento vertical
restrito, limitado no perímetro que não se constitui enquanto ZEIS. Em contrapartida
os elementos locacionais como proximidade de vias de circulação de acesso aos
principais centros comerciais e de serviços da cidade, a disponibilidade de
equipamentos públicos e a amenidade ambiental tem contribuído para a atração de
novos investimentos imobiliários. Diante de tais condicionantes a verticalização se
dá nesse espaço de forma lenta, concentrada, buscando implantar-se nos espaços
mais receptíveis do bairro alterando as formas tradicionais e imprimindo uma feição
moderna e vertical. A autora destaca que o “empreendedorismo urbano” passou a
fazer parte das agendas locais das cidades brasileiras, que crescem cada vez mais
desiguais, uma vez que essas ações têm um alto custo social que se reflete em
demandas não atendidas (habitação, saúde, educação, etc.). Essa constante relação
entre crescimento da população e consequente demanda por habitação e a
produção material da cidade, realizada principalmente pela verticalização, será
permanentemente regulada pelo Estado, por intermédio das leis de uso e ocupação
do solo urbano. Em contrapartida, esse mesmo Estado regulador não tem sido capaz
de promover com eficácia a melhoria das áreas mais carentes, deixando-as a
margem da geração de infraestrutura e de integração social à cidade. Diante da
regulação do espaço os agentes imobiliários atuam no mercado buscando as áreas
mais valorizadas disponíveis para os empreendimentos. Essa ação não ocorre de
forma homogênea, mas sim concentrada nos ambientes em que residem as
populações de mais alta renda. Assim como em Recife, verificamos que em São José
67
dos Campos essa prática dos agentes imobiliários vem sendo aplicada e a saturação
dos espaços tradicionais da verticalização tem gerado uma nova tendência,
motivada principalmente pela criação de leis que regulam o uso do espaço urbano,
que está induzindo as empresas à exploração de áreas menos tradicionais. A região
sul de São José dos Campos, principalmente o bairro do Parque Industrial, próximo
ao Anel Viário, tem se adensado em decorrência dessa busca por novos espaços
para verticalização. Contudo, os agentes imobiliários enfrentam condicionantes que
os levam a limitar sua área de atuação dentro do bairro, ampliando as contradições
paisagísticas e sociais do bairro. Aspectos físicos como infraestrutura, equipamentos
antigos e condicionantes sociais como o “apego” ao lugar e a presença de áreas
pobres limita a livre atuação do mercado imobiliário.
O que podemos observar é que, assim como ocorre em Recife, a legislação e
a verticalização são um desafio da maioria das cidades brasileiras. Afinal, a
verticalização traz qualidade de vida para os moradores do edifício e do seu entorno?
Nadia Somekh (1987), na dissertação de mestrado, “A (Des)verticalização de
São Paulo”, traça um perfil histórico da cidade de São Paulo entre 1920 a 1991 e, de
acordo com a autora, as áreas verticalizadas são adensadas apenas aparentemente.
O motivo deste fenômeno seria a legislação urbanística que reduziu ao longo do
tempo os coeficientes de aproveitamento permitidos e consequentemente, com a
redução da possibilidade de verticalizar, ampliou-se a demanda por solo edificável,
com a inflação dos preços do mercado.
Maria Adélia Aparecida de Souza (1994), no livro “A identidade da metrópole:
a verticalização em São Paulo”, resgata a importante abordagem sobre a dinâmica
da verticalização em São Paulo. Tem como premissa estudar a verticalização em
São Paulo como parte do processo de urbanização e como (re) produção do espaço
urbano. Destaca-se a descrição que a autora realiza sobre as Leis de Uso do Solo
em períodos diferentes. Constata que, ao longo destes diferentes períodos, quanto
à legislação urbana de São Paulo, não houve preocupação com o processo de
expansão do espaço urbano. Quanto às Leis de Uso do Solo, a autora diz: “(...) seu
exame, no entanto, revela as posições das diferentes instâncias e agentes
interessados na produção do espaço vertical no município de São Paulo”.
Primeiramente, foi através das especificidades de outras cidades brasileiras
que constatamos que São José dos Campos não se trata de uma cidade média
68
brasileira, trata-se de uma metrópole, e constitui-se num centro regional de destaque,
incontestável, na rede urbana nacional.
Analisando a relação entre a legislação e a verticalização de algumas cidades
brasileiras podemos dizer que o Estado investe e ajuda a promover a verticalização
por meio da legislação. O Estado tem várias ações, a legislação é uma delas, e esta
é fator fundamental no processo de verticalização nas cidades brasileiras.
Verificamos que a atuação do Estado no urbano é feita através da produção
de infraestrutura; da legislação; da manutenção da ordem e da difusão de discursos
hegemônicos.
A seguir, iremos tratar da especificidade de São José dos Campos e
apresentar como construímos nossa periodização para o pleno desenvolvimento
desta pesquisa.
69
1.4 A ESPECIFICIDADE DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
São José dos Campos constitui-se num centro regional de destaque,
incontestável, na rede urbana nacional.
Para descrevermos o processo de verticalização em São José dos Campos,
objeto deste estudo, elaboramos uma periodização a partir da sua legislação
urbanística, de dados sobre sua evolução histórica, bem como de informações sobre
as transformações sociais, políticas e econômicas dessa cidade e da região na qual
está inserida - o Vale do Paraíba e Litoral Norte paulista. Procuramos identificar os
pontos de inflexão do processo em estudo.
Para o pleno desenvolvimento desta pesquisa foram elaborados quatro
gráficos com base nos grandes períodos do desenvolvimento econômico brasileiro
e a ação do Estado por meio da produção intensa de legislação urbanística em São
José dos Campos que incentivaram a verticalização nesta cidade.
Santos (1994) nos chama a atenção para o fato de que na análise da história
da cidade ou do urbano a questão da periodização seja bem colocada, com um
perfeito entendimento do que seja período. Nas suas palavras “cada periodização,
trazendo formas próprias de arrumação de variáveis, permite reconhecer um
processo histórico mais geral, seja onde estivermos” (SANTOS, 1994, p.71).
Somekh (1987), por exemplo, adota uma periodização que procura relacionar
as grandes fases do desenvolvimento econômico nacional e paulista e as ações e
critérios do Estado.
No trabalho de Somekh (id.,1987), para cada período são apontadas algumas
características do processo de verticalização vinculadas a uma conjuntura
econômica mais ampla. Assim, o primeiro período é marcado pela influência da
70
arquitetura europeia, com tendência de homogeneização de altura entre os edifícios
e a difusão do uso do elevador. Em 1934 cria-se uma legislação urbanística que
restringe a construção de edifícios com mais de 10 andares na área central, fazendo
com que o processo de verticalização se expanda para áreas adjacentes ao centro.
Esta periodização nos remete a um espaço de tempo (histórico) e a legislação
urbanística produzida em cada um dos períodos identificados neste estudo tem como
objetivo compreender o processo de verticalização que ocorre em São José dos
Campos.
Souza (1994) privilegia a produção de edifícios e sua vinculação ao processo
mais amplo de produção e apropriação do espaço urbano, destacando o
desenvolvimento da sociedade e o papel da técnica no espaço.
A autora detecta que a verticalização no seu período inicial foi
predominantemente terciária e espacialmente concentrada na área central da cidade
de São Paulo. Os edifícios para os escritórios, bem como os residenciais, na sua
maioria eram construídos para aluguel. Posteriormente, o uso residencial dos
edifícios passa a ser predominante e verifica-se uma progressiva articulação do
Estado com o capital imobiliário, definindo as tendências de territorialização desse
processo.
Primeiramente, faz-se necessário entendermos o crescimento da economia e
a ação do Estado, critérios indissociáveis, somados à caracterização específica do
fenômeno estudado, e suas variações quantitativas e qualitativas, que nortearam a
definição dos períodos (SOMEKH, 1997).
Nesta pesquisa sobre o processo de verticalização em São José dos Campos
foram elaborados os seguintes gráficos para definição dos períodos:
Gráfico 1 – “Edifícios produzidos com habite-se” (curva da verticalização);
Gráfico 2 – “Índices de inflação”, no período de 1964 até 2013;
Gráfico 3 – “Número de ofertas de lotes no Município” e
Gráfico 4 – “Número de projetos aprovados”.
71
Gráfico 1 – Número de edifícios produzidos com “Habite-se” por ano em São José dos Campos – Fonte: Secretaria de
Planejamento Urbano de São José dos Campos, 2014.
Gráfico 1 – “Edifícios produzidos com Habite-se” em São José dos Campos, a
elaboração deste gráfico produz a curva da verticalização ao longo do século XX e
meados do século XXI. Numa primeira abordagem, podemos verificar que no ano
1975 ocorreu o primeiro pico de produção da verticalização, logo após ao “milagre
econômico” e, provavelmente, devido à diretriz contida no PDDI de 1971, de
verticalizar e adensar a cidade e tornar a cidade mais compacta e densa. Outro fato
relevante que podemos notar é quanto aos altos coeficientes de aproveitamento
praticados na Lei de Zoneamento de 1971 e ao “milagre econômico brasileiro”13.
Verificamos ainda que este alto crescimento dos edifícios ocorre logo após a
implantação da Refinaria da Petrobrás no Município, em 1974 que gerou uma grande
13
Período da História do Brasil entre os anos de 1969 e 1973 foi marcado por forte crescimento da economia. Nesta época o
Brasil era uma Ditadura Militar, governado pelo general Garrastazu Médici. O termo “milagre” está relacionado com este rápido
e excepcional crescimento econômico pelo qual passou o Brasil neste período. Este crescimento foi alavancado pelo PAEG
(Programa de Ação Econômica do Governo) implantado em 1964, durante o governo do general Castelo Branco.
72
demanda habitacional. Destacam-se também na curva de verticalização o ano de
1993, após a promulgação da lei de zoneamento de 1990 e o ano de 2003. Pode-se
verificar que, no ano de 2012, foi onde ocorreu a maior produção de edifícios com
“habite-se” (reflexos da aprovação dos projetos de altos edifícios por meio da Lei de
Transição da atual lei de zoneamento de 2010 que limita os gabaritos de altura em
3 categorias). Observamos ainda que, em 2013, esta curva de verticalização
despencou a quase zero. Esta legislação teve como premissa um controle rígido do
gabarito de altura na cidade devido ao grande estoque existente e ao acordo com os
vereadores de não aprovarem nenhuma lei de regularização pelos próximos cinco
anos.
Gráfico 2 – Índices de inflação de 1964 a 2013 – Fonte: IPC e IBGE, 2014.
Gráfico 2 – denominado de “Inflação no Brasil ano a ano”, foi elaborado a partir de
1964. Observa-se que o ano de 1964, e no período da Ditadura Militar (31/03/1964
a 15/01/1985), teve como um dos seus aspectos negativos a inflação elevada entre
15% e 20% ao ano. Podemos observar ainda que, ocorreram dois grandes picos,
nos anos de 1989 e 1994 (ano da implantação do Plano Real e crise no setor
industrial) e que há uma certa “estabilidade”, que se manteve até os anos de 2013.
Atualmente, a inflação está em fase de elevação e a indústria da construção tem a
preocupação de, por meio da legislação, estimular a indústria da construção civil.
73
Gráfico 3 – Ofertas de lotes (em centenas) – Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano de São José dos Campos, 2014.
Gráfico 3 – “Ofertas de lotes no Município” – apresenta as ofertas de lotes no
Município, no qual podemos verificar que, no ano de 1960, ano da elaboração do
Plano Diretor do CEPEU-USP, foram ofertados o maior número de lotes justificando
a preocupação do Poder Público e a contratação desse estudo que teve como tarefa
apresentar diretrizes para ordenar o território e coibir os abusos da especulação
imobiliária que vinham ocorrendo desde 1948 (ano do início da construção do C.T.A.
e ITA). Outro destaque é o ano de 1975, ano da implantação da Refinaria Henrique
Lajes que trouxe para São José dos Campos um grande fluxo populacional e
crescimento econômico. Verifica-se, ainda, que as ofertas de lotes, geralmente,
crescem após a promulgação das leis de zoneamento de 1970, 1980, 1990 e 1997.
Mas, foi nos anos de 1960 e 1992 que houve a maior produção de lotes em São José
dos Campos. Quando esta produção dá inícios de enfraquecimento uma nova lei
com estímulos é promulgada. Podemos observar ainda que, a produção de lotes
caiu, drasticamente, com a atual lei de zoneamento (LC 428/10) devido as inúmeras
74
restrições quanto à implantação e produção de novos loteamentos. A legislação
rígida e coerciva provoca a fuga de investidores e estes agentes procuram novas
localidades.
Gráfico 4: Aprovação de Projetos – Fonte: Secretaria de Obras, 2014.
Gráfico 4 – “Aprovação de Projetos” podemos verificar que há um aumento
substancial no número de projetos aprovados nos anos de 1998, 2006 e 2012, datas
da promulgação das principais leis de regularização que foram aprovadas com intuito
de legalizar as construções irregulares existentes na cidade.
A seguir, elaboramos uma linha do tempo e um quadro da legislação
urbanística de São José dos Campos mais relevante com seus incentivos à
verticalização em São José dos Campos no período de 1950 a 2010 para fazermos
os cruzamentos necessários para a definição dos períodos do seu processo de
verticalização.
75
LINHA DO TEMPO DA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
1950
1940
1930
1970
1960
1971
2º Plano Diretor
– SERETE S/A –
Estímulos para a
produção de uma
cidade compacta
e densa.
1960
1º Plano
Diretor –
CEPEUUSP –
Visava coibir a
especulação
imobiliária.
1947
Plano Urbanístico do
CTA – Oscar Niemeyer
e Lúcio Costa
1932
1971
1954
O princípio de “Zoning” é
institucionalizado.
1ª Lei de
Zoneamento –
Adotou-se o
zoneamento
funcional.
São aplicados
coeficientes
altos para
promover a
verticalização.
1º Código de
Obras –
Feições e
princípio de
“Zoning”.
1980
1990
1995
1985
3º Plano Diretor
- Convênio com a UNES
de Rio Claro chamado
de “Plano da Cidadania”
por conter diretrizes que
visavam dirimir as
inequidades sociais.
2º Código de Obras
1990
1980
3ª Lei de Zoneamento –
Difere das duas primeiras
leis pelo fato de ter sido
produzida originalmente
pelos técnicos da
Administração Municipal.
2ª Lei de Zoneamento – Difere
da primeira apenas por não ter
sido decorrente de um plano
diretor, pois igualmente, foi
formulada por uma empresa de
consultoria externa. Há um
verdadeiro “boom” na construção
de edifícios altos.
2000
2015
Elaboração de uma nova
Lei de Zoneamento.
4º Plano Diretor
– Promover uma
Cidade Sustentável.
2003
Figura 1: Linha do Tempo – Legislação Urbanística.
Fonte: Elaborada pelo autor, 2016.
4ª Lei de Zoneamento
- O PDDI-95 estabeleceu
como diretrizes fortalecer
o Parque Industrial. Há
uma flexibilização do uso
e ocupação do solo
urbano.
2010
2006
3º Código de Obras
1997
2010
2010
5ª Lei de Zoneamento
- Rígidos e diversificados
parâmetros quanto a recuos,
coeficientes de
aproveitamento e controle do
gabarito de altura.
Lei de Transição
– Cerca de 200 Projetos para
construção de edifícios são
aprovados e este estoque
está previsto para terminar
em 2016.
76
QUADRO GERAL DA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA MAIS RELEVANTE E SEUS INCENTIVOS À
VERTICALICALIZAÇÃO EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS – 1950 A 2010
DÉCADAS
LEGISLAÇÃO
CARACTERÍSTICAS
Esta
Lei nº 136/51
lei
tinha
como
OBSERVAÇÕES
Menciona, pela primeira
premissa o incentivo da
vez, a questão da
verticalização na região
verticalização que
central.
naquela época era
embrionária e sem
1950
quaisquer parâmetros
urbanísticos.
Marco do início do
Criação de parâmetros
para construção de
Lei nº 281/54
edificações.
controle do Estado e a
divisão da área urbana
em 3 zonas de uso.
A possibilidade de maior
Dirigida às construções
reprodução do solo, aliada
de edificações verticais
a determinação de mais
estabeleceu dois
Lei nº 664/60
coeficientes de
aproveitamento para a
1960
cidade.
de
um
pavimento
região
contribuíram
na
central,
para
a
construção dos primeiros
edifícios nesta região.
Plano Diretor do
Diretrizes para
Elaborado sob a
CEPEUUSP -1958 a
verticalização na região
coordenação de Anhaia
1964 - (1º Plano Diretor e
central e coibir a
Melo e não foi aprovado.
Planos Setoriais)
especulação imobiliária
Lei nº 1578/70
Criação de novas
Criação de parâmetros
exigências e orientações
específicos para a
para a construção de
construção de edifícios.
edifícios no Código de
Exigência de elevadores.
Edificações
1970
Lei nº 1623/71
Incentivo a verticalização
Elaborado pela SERETE
PDDI
por meio de altos
S/A sob a coordenação
(2º Plano Diretor)
coeficientes como o
de Jorge Wilheim
intuito de criar uma
cidade compacta e densa
77
Fixou uma altura máxima
para
1970
as
construções
verticais em toda a cidade,
Lei 1755/75
independentemente
do
Fica fixada em 35,00
(trinta e cinco metros) ou
10 (dez) pavimentos a
altura máxima permitida
para as construções no
tamanho do lote.
Município.
Ocorre o “Boom”
imobiliário e a produção
de edifícios cresce cerca
de 340% na Região
Centro – Vila Ady’anna.
Altos coeficientes de
aproveitamento e
Lei nº 2263/80
(2ª Lei de Zoneamento)
incentivos à
descentralização da
verticalização.
Apesar de estímulos que a
Lei nº 2433/81
Incentivo a construção de
lei proporcionava, como a
edifícios-garagens nas
taxa de ocupação de 80%,
zonas comerciais e
não foi construído nenhum
centro.
edifício para esse uso.
Passou a exigir a
instalação de mais de um
Lei 3039/85
Reformulação do Código
de Obras
elevador para edifícios
com mais de oito
1980
pavimentos
Proíbe a construção de
edifícios residenciais na
Lei nº 3077/85
ZE-10, correspondente ao
Classificou a área do
Bairro Vila Ema,
bairro da Vila Ema como
contrariando as
zona de uso unifamiliar
expectativas dos
incorporadores e
mercado.
Lei 3096/86
Incentivos a construção
Objetivo de estimular a
de edifícios na ZE-9, uma
verticalização a partir da
região
ao
região central da cidade
Ribeirão Vidoca e próxima
em direção às Avenidas
a ZE-10. Esta lei dispensa
Jorge Zarur e Eduardo
a ZE-9 das exigências de
Cury e Jardim Aquarius
altura máxima de trinta e
(Região Oeste).
cinco metros que foram
Determinou dois
anteriormente fixadas pela
coeficientes: 4 para as
Lei nº 2490/81 para todo o
edificações destinadas ao
Município e estipula novos
uso residencial e 3 para
próxima
coeficientes
zona.
para
esta
as edificações destinadas
ao uso comercial.
78
Uma lei produzida,
Foram criadas inúmeras
Lei nº 3721/90
originalmente, pelos
zonas mistas e
(3ª Lei de Zoneamento)
técnicos da Administração
corredores para incentivar
Lei nº 121/95
(3º Plano Diretor)
Municipal. Grande
a implantação de
incentivo à verticalização
comércio, serviço e
no bairro Jardim Aquarius
indústrias por toda a área
(Região Oeste)
urbana
Fortalecer e consolidar o
Denominado como um
Parque Industrial
plano para a cidadania –
existente, de incentivar a
visava dirimir as
implantação de pequenas
inequidades sociais.
e microempresas e de,
principalmente, fortalecer
1990
o desenvolvimento de
tecnologia de ponta no
Município, como forma de
potencializar a geração
de emprego e renda.
Pré-proposta de
Propõe a implantação de
regulamentação do PDDI
coeficiente único e a
de 1995
diferença era negociada
Não foi aprovada.
com o Poder Público.
Esta lei visava uma maior
Objetivo foi alavancar a
flexibilização no uso e
economia que ficou
LC nº 165/97
ocupação do solo urbano
abalada após a crise
(4ª Lei de Zoneamento)
e a prática de coeficientes
industrial em meados da
altos por todo o território.
década de 1990.
Transforma a cidade em
uma grande área mista.
Plano que possui como
premissas a recuperação
das Zonas de Cursos
Três pilares: Habitação,
LC nº 306/06
D’Água, a implantação de
Economia e qualidade de
a
(4º Plano Diretor /
parques lineares e
vida.
2010
vigente)
incentivos para ocupação
2000
das áreas encravadas no
tecido urbano –
reintegração.
79
Os gabaritos de altura
Apresenta rígidos e
foram controlados em
diversificados parâmetros
de distribuição de usos,
variadas zonas de uso em
3 categorias: até 4
recuos frontais e laterais,
pavimentos, até 8 e até
coeficiente de
LC nº 428/10
(5ª Lei de Zoneamento /
vigente)
15 pavimentos.
aproveitamento e
Justifica que por meio do
restrições do gabarito de
controle do gabarito de
altura dos edifícios que
altura ocorre a
dificultaram a sua
2000
aplicação e vem
a
preservação da paisagem
urbana e, como
sobrestando a
2010
consequência, traz a
implantação de diversas
melhoria da qualidade de
atividades no município.
vida à população.
Cerca de 200 edifícios
foram aprovados sem
LC nº 488/10
Lei de Transição
limites de gabarito de
altura e com utilização de
coeficiente de
aproveitamento máximo e
este estoque está previsto
para terminar em 2016.
Figura 2: Quadro Geral da Legislação Urbanística mais relevante e seus incentivos à verticalização em São José dos
Campos – 1950 a 2010. Fonte: Elaborada pelo autor, 2016.
Ressaltamos que, por vezes, esta difere de sua aplicação.
Após análises dos gráficos 1, 2, 3, 4 e do cruzamento com o conjunto mais
relevante da legislação urbanística de São José dos Campos que incentivou, de certo
modo, a verticalização por décadas, foi possível identificar que o processo de
verticalização de São José dos Campos é composto por: Origens e Antecedentes da
verticalização em São José dos Campos e mais 3 períodos, descritos a seguir:
“Origens e Antecedentes da verticalização em São José dos Campos” –
O início do processo de verticalização de São José dos Campos foi quando havia
uma verticalização embrionária. Neste período são promulgadas as primeiras leis
urbanísticas de incentivo para atração de indústrias. Como consequência desta
política, ocorre a implantação das primeiras grandes indústrias de cerâmica (Weiss)
e têxtil (Tecelagem Parahyba e Rhodia) – denominado por alguns autores como o 1°
Período Industrial. Constata-se em nossos estudos que a verticalização em São José
dos Campos sempre esteve atrelada ao processo industrial e surge na área central
80
com um edifício de uso misto. A construção dos edifícios não era regulada pelo
Estado, não havia parâmetros quanto ao gabarito de altura dos edifícios, taxa de
ocupação e coeficiente de aproveitamento. É neste período que ocorre a
implantação do C.T.A. (1950), da Rodovia Presidente Dutra (1951). Pela primeira
vez, o Censo de 1950 demonstra que a população urbana de São José dos Campos
ultrapassa a rural – inicia-se o 2º período industrial (química e automobilística).
PRIMEIRO PERÍODO – 1954 A 1970 – Em 1954 é promulgado o Código de
Obras e Edificações, marco do início do controle do Estado. A verticalização surge
na região central (ainda tímida). O ano de 1958 é marcado pelo fim da fase Sanatorial
e início dos estudos para elaboração do primeiro Plano Diretor. No intervalo de 1958
a 1964, com a preocupação por parte do Poder Público em promover diretrizes para
o rápido e intenso crescimento econômico e de ordenar o seu território, são
elaborados um Plano Preliminar (o primeiro Plano Diretor) e Planos Setorias,
elaborados pelo CEPEUUSP, sob a coordenação de Anhaia Melo. Este plano teve
como premissa, dentre outras, coibir a especulação imobiliária. No entanto, estes
planos não foram aprovados. Em 1964 são elaborados os Planos Setoriais. A
legislação urbanística de São José dos Campos neste(s) primeiro(s) período (anos)
foi fundamental quanto a regular e prover parâmetros urbanísticos que até então não
existiam.
SEGUNDO PERÍODO – 1971 a 1996 –“Intensificação e Descentralização” –
No ano de 1971 é promulgado o Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado (o
segundo plano), aprovado, elaborado pela SERETE S.A. e coordenado pelo
Arquiteto Jorge Wilheim (Lei 1623/71). Este plano teve como premissa o incentivo à
verticalização – “não incentivar a expansão horizontal e o estímulo à ocupação e ao
adensamento dos vazios urbanos”. Destaca-se que a promulgação da 1ª Lei de uso
e ocupação do solo (Lei 1606/71) ocorreu antes da aprovação deste plano. Nesta lei
de zoneamento foram adotados altos índices de coeficiente de aproveitamento
(incentivo à verticalização) – em várias zonas de uso chegavam a 6 vezes a área do
lote para habitações coletivas e de usos mistos. Registra-se o 3° Período Industrial
(Refinaria e Aeronáutica). Constata-se ainda que é neste período que há uma forte
atuação do BNH que financia a construção intensa de edifícios residenciais e
81
conjuntos habitacionais na região leste e há a implantação do projeto CURA. A 2ª
Lei de Zoneamento (Lei 2263/80) foi elaborada nos moldes da lei de São Paulo
(tratava-se de uma cópia). A 3ª Lei de Zoneamento (Lei 3721/90) divide a cidade em
várias zonas mistas e inúmeros corredores. Em 1995 ocorre a elaboração e
aprovação do 3° Plano Diretor que teve o convênio com a UNESP Rio Claro (LC
121/95). Este plano propunha um plano para a cidadania. Após aprovação do plano,
é elaborada uma pré-proposta de lei de zoneamento para regulamentação desse
plano, onde foram estabelecidas zonas de controle, a incentivar e a incrementar a
verticalização.
Foram
criados
vários
instrumentos
urbanísticos
inovadores
(anteriores ao Estatuto da Cidade de 2001) – Operações Urbanas, Operações
Interligadas, Solo Criado, IPTU Progressivo e a criação de um coeficiente único de
aproveitamento e a verticalização deveria a ser negociada. Esta proposta de lei
visava dirrimir as inequidades sociais presentes no território por meio desses
instrumentos urbanísticos. Neste segundo período constata-se que a legislação é
determinante para intensificar e, de certa forma, promover a verticalização e, por
meio dela, criar novas centralidades.
TERCEIRO PERÍODO – 1997 a 2015 – “Verticalização Metropolitana” – Este
atual período do processo de verticalização teve início com a promulagação da 4ª
Lei de Zoneamento (LC165/97) que propôs para quase a totalidade da área urbana
o coeficiente de aproveitamento igual a 3 com o objetivo de estimular os
investimentos imobiliários e a implantação de novas indústrias em zonas mistas
espalhadas por todo o seu território. Esta diretriz foi colocada devido a grande crise
que São José dos Campos passou após a crise da EMBRAER onde, cerca de cinco
mil funcionários tinham sido demitidos e outros milhares nas indústrias que davam
suporte à esta empresa também sentiram esse momento. A lei de Zoneamento de
1997 também propôs, entre outras medidas, que na região central o coeficiente
adotado fosse de 4 com o objetivo de estímular e revitalizar a região do centro – fato
que não aconteceu. Vale ressaltar que durante todo o período de sua vigência, cerca
de treze anos, em paralelo, havia uma lei de regularização para atender os que não
a cumpriam. Em 2006, ocorre a elaboração do 4° Plano Diretor (LC 306/06) que
visava a sustentabilidade e o fortalecimento do setor terciário de caráter
metropolitano. Essa medida teve o intuito de fortalecer São José dos Campos como
cidade sede da região metropolitana do Vale Paraíba e Litoral Norte. Em 2010 é
82
promulgada a 5ª Lei de Zoneamento (LC428/10) – que teve como justificativa
promover a preservação da paisagem urbana e, para tanto, controla o gabarito de
altura dos edifícios em 3 categorias: até 4 pavimentos, até 8 pavimentos e até o
máximo de 15 pavimentos em diferentes zonas denominadas de urbanização
controlada (ZUCs). Alguns meses após a promulgação da lei de zoneamento é
aprovada uma lei de transição (LC 430/10), na qual foram aprovados cerca de
duzentos edifícios. Segundo a ACONVAP, este estoque está para terminar em 2016.
Atualmente, encontra-se na Câmara Municipal de São José dos Campos, para
aprovação, uma proposta para uma nova lei de uso e ocupação do solo que propõe
coeficiente único e igual a 1 (um) em toda a área urbana e o seu execedente terá
que ser pago e destinado para um fundo de habitação (trata-se de uma legislção
negociada). Paralelamente, a AGEMVALE, uma agência metropolitana do estado de
São Paulo, está coordenando e desenvolvendo estudos para implantação de uma lei
de uso de solo metropolitano. O objetivo da AGEMVALE é o de articular e integrar a
organização, o planejamento e a execução das ações públicas de interesse comum
desse território. Para isso, foi instituído um Conselho de Desenvolvimento Regional,
formado por prefeitos e representantes do Estado. O Conselho tem como atribuição
definir as prioridades para os investimentos na região. Estão entre as atribuições da
agência, a arrecadação de receitas e a elaboração de planos, programas e projetos para
cumprir metas e objetivos estabelecidos pelo conselho. Os recursos virão de dotações
orçamentárias do Estado e dos municípios da Região Metropolitana, de subsídios
federais, de outros Estados, de entidades públicas e privadas, além do Fundo de
Desenvolvimento da RMVPLN. Também estão previstas receitas próprias, por meio de
serviços prestados segundo regulamento, e provenientes de concessões, permissões e
autorizações. Seu patrimônio será constituído pelos bens móveis e imóveis doados pela
União, Estado e municípios e pelos bens, direitos e valores adquiridos. A estrutura da
AGEMVALE conta com um conselho de administração com funções exercidas pelo
Conselho de Desenvolvimento da RM Vale do Paraíba e Litoral Norte; uma diretoria
executiva, composta por um diretor executivo e dois adjuntos nomeados pelo
governador; com assistência técnica; procuradoria jurídica; diretoria técnica e diretoria
administrativa. Haverá ainda um ouvidor, com mandado de dois anos, também
designado pelo Executivo.
83
Nesse capítulo, retratamos o terceiro período do processo de verticalização
de São José dos Campos, no qual pudemos constatar que a legislação urbanística,
na maioria dos casos aqui analisados, mostra-se restritiva e continua sendo um
instrumento utilizado pelo Estado com o intuito de promover a verticalização e, por
meio deste instrumento, beneficiar o setor imobiliário e promover a acumulação do
capital.
Observamos ainda que um quarto período do processo de verticalização de
São José dos Campos encontra-se em fase de formação; trata-se da verticalização
presente, na maioria das cidades da região do Vale do Paraíba e do Litoral Norte.
Apresenta-se que o maior desafio metropolitano atual é a legislação urbanística, sua
eficácia e seus efeitos que trarão para a Região Metropolitana do Vale do Paraíba e
Litoral Norte (RMVPLN) que tem como sede São José dos Campos.
No capítulo a seguir, iremos descrever as origens e os antecedentes do
processo de verticalização de São José dos Campos.
84
CAPÍTULO 2 – ORIGENS E ANTECEDENTES DA VERTICALIZAÇÃO EM SÃO
JOSÉ DOS CAMPOS
Este segundo capítulo está estruturado em três partes.
Na primeira parte discorremos sobre as origens da legislação urbanística e da
verticalização em São José dos Campos que no início desse processo é embrionária.
Na segunda parte é apresentado um panorama das origens e constituição da
indústria da construção civil de São José dos Campos. Verifica-se que, neste
primeiro período, não havia parâmetros urbanísticos (sem o controle do Estado). São
comentados os efeitos desse controle do Estado (pós promulgação do Código de
Edificações de 1954).
Neste subcapítulo busca-se também discorrer como se deu a construção do
polo tecnológico regional de São José dos Campos, uma vez que a verticalização
em São José dos Campos sempre esteve atrelada ao processo de industrialização.
Na terceira parte desse capítulo descrevemos o primeiro período do processo
de verticalização em São José dos Campos. Nesse primeiro período desse processo
são relatados os primórdios da verticalização e identificados os seus primeiros
edifícios e principais construtores.
Verificamos que a verticalização em São José dos Campos iniciou-se, assim
como na maioria das cidades brasileiras, na região central.
85
2.1 ORIGENS DA LEGISLAÇÃO URBANÍSTICA E DA VERTICALIZAÇÃO EM
SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
O urbanismo aparece com os problemas advindos das cidades industriais,
sobretudo em razão do aumento da concentração da população urbana que gera
conflitos e demanda controle.
O urbanismo enquanto ciência propõe-se a revelar os segredos da
organização social através de suas formas materiais. A organização socioespacial é
consequência direta das relações entre processos econômicos, políticos e sociais.
De acordo com Benevolo (1974), das cidades industriais emergem problemas
e o urbanismo surge para tentar resolvê-los, como disciplina moderna que vincula as
transformações da cidade às transformações da própria sociedade.
Com o urbanismo aparece a figura do urbanista que, segundo Somekh (1994),
tem o papel de buscar uma cidade mais justa, ambientalmente adequada e,
sobretudo, bela.
O zoneamento surge como uma das primeiras ferramentas para conter,
controlar e disciplinar os conflitos nas cidades.
Alguns autores, mais especificamente Villaça (1998), colocam que o
zoneamento foi uma fórmula importada dos Estados Unidos para fazer a opinião
pública crer que algum controle era exercido. Mas, como temos observado, isso não
é verdade. Os urbanistas iam a congressos e poderiam até errar, mas não tinham o
intuito de enganar a população. Podemos observar que, assim como na grande
maioria das cidades brasileiras, em São José dos Campos as primeiras normativas
de zoneamento estimulavam a verticalização em vez de controlá-la.
86
Observamos que o objetivo da organização funcional das cidades brasileiras,
de uma forma geral, é dar a cada uma das atividades o máximo crescimento e não
o desenvolvimento (palavras distintas), portanto, máximo rendimento.
Surgido em fins do século XIX na Alemanha e com o objetivo maior de atender
às questões ambientais, o zoneamento atinge sua maturidade disciplinar no período
posterior à primeira guerra e, a partir daí, se expande para quase todos os países.
Vale ressaltar que o zoneamento é uma forma de trabalhar dos urbanistas. Sua
primeira e mais significativa exportação é para os Estados Unidos, onde após a
adoção da primeira lei abrangente ao conjunto da cidade, em 1916, em Nova York,
adquire características particulares (FELDMAN, 1996).
Somekh (1994) coloca que dentro da experiência urbanística europeia,
destaca-se o tratamento específico dado pelos urbanistas à questão do
adensamento, com a “descoberta” do zoneamento na Alemanha. Nesse país, no final
do século XIX, o zoneamento surge para conter a questão social e acaba por
constituir-se num discurso, até hoje, sem questionamento no Brasil e no mundo. A
autora ressalta que o adensamento, fenômeno típico das cidades industriais
europeias, é enfrentado pelos urbanistas principalmente por meio do zoneamento,
instrumento racional, globalizante e moderno.
Em 1978, Franco Mancuso, vinculado à instituição veneziana, publica “Las
Experiencias del Zoning”, trabalho que reconstrói o percurso do zoneamento, do seu
surgimento em 1870, na Alemanha, à sua difusão, a partir da primeira década do
século XX, nos Estados Unidos (FELDMAN, 1996).
Podemos dizer que o zoneamento surge da necessidade de encontrarmos
soluções para o controle econômico e social dos conflitos urbanos e, principalmente,
regular a estrutura urbana. Na sua origem, é um instrumento ideológico,
marcadamente funcional, para atender à consecução desses objetivos. Não resulta,
portanto, de uma elaboração disciplinar autônoma, nem traduz tecnicamente uma
hipótese arquitetônica ou urbanística correspondente a uma determinada ideia de
cidade. São esses os parâmetros que orientam a subdivisão das cidades em zonas
de uso, a densidade e a altura das edificações (MANCUSO, 1980).
As experiências europeias sobre o zoneamento acabam por transpor o
Atlântico, chegando aos Estados Unidos, onde serão reinterpretadas visando à
criação de uma identidade nacional, ou seja, de uma marca.
87
Como na Europa, também nos Estados Unidos o zoneamento consagrou-se
como um regulador de conflitos, sendo o instrumento legal necessário à eliminação
das disputas entre agentes econômicos e grupos sociais e à garantia da
produtividade do solo.
No caso americano, os conflitos assumem duas formas básicas: uma físicaterritorial, que se refere à altura das edificações, e a outra, de ordem étnica,
manifestando-se em especial nas cidades fronteiriças.
No Brasil, desde o princípio do século XX, o assunto zoneamento faz parte
das discussões dos urbanistas paulistanos, que eram alimentados por textos vindos
da Europa e Estados Unidos, viagens pessoais, seminários e congressos
internacionais. Destacam-se nesse cenário Luís Ignácio de Anhaia Mello e Francisco
Prestes Maia, que a partir de meados da década de 1920, exercem forte influência
na difusão de ideários urbanísticos, na formação de quadros técnicos, na divulgação
de teorias e na prática política de adoção do zoneamento (NERY JÚNIOR, 2002).
No início da década de 30 e da Era Vargas, o perímetro urbano de São José
dos Campos ocupava uma área de aproximadamente 5 km 2. A área central
concentrava a maioria das edificações que era composta por ruas estreitas e
empoeiradas14.
Nesse período, a precariedade urbana vivida pela população de São José dos
Campos era notada pela falta d’água, deficiência de coleta de esgotos, mendicância,
sujeira e profunda promiscuidade entre sadios e infectados pela tuberculose.
Este quadro caótico contrariava as propagandas dos loteadores imobiliários.
Um novo loteamento foi anunciado em 1926 e seus proprietários o batizaram com
uma denominação atrativa: “Vila Progresso”.
A interferência da Interventoria nas ações das administrações municipais foi
nitidamente notada na seguinte medida de autoria do Prefeito Coronel José
Domingues de Vasconcellos, em março de 1932. Sob alegação de resguardar a
estética da cidade, evitar a promiscuidade entre tuberculosos e sadios e, também,
destinar um espaço específico da cidade para a instalação de pensões sanatoriais e
sanatórios, o administrador determinou que a Estação Climática fosse dividida em
três zonas territoriais15: Comercial, Sanatorial e Residencial. Esse Ato foi levado e
14
Jornal Correio Joseense, edição no 630, 16 de junho de 1935.
Surgido em fins do século XIX na Alemanha, o zoneamento atinge sua maturidade disciplinar no período pós-primeira guerra
e, a partir daí, se expande para quase todos os países. Sua primeira e mais significativa exportação foi para os Estados Unidos,
15
88
submetido à aprovação do departamento da Administração Municipal, órgão
vinculado à Interventoria Federal. Além disso, de acordo com aquela repartição, a
zona urbana dividiu-se em quatro zonas: Industrial, Comercial, Sanatorial e
Residencial16.
A topografia privilegiada da Zona Sanatorial, delimitada em 1933, e sua
proximidade do núcleo urbano fizeram com que surgissem alguns loteamentos
residenciais para atender a uma população de melhor renda e que incentivou um
processo de especulação imobiliária.
No início dos anos 30, a Estância Climática de São José dos Campos passava
por uma profunda transformação urbana. A divisão da cidade, em zonas, passava
por retificações dos traçados de várias ruas do centro, exemplo de interferências que
passaram por prefeitos, cuja formação era de engenheiros sanitários ou médicos que
eram nomeados pelo governo estadual. A ação intervencionista implementada por
esses prefeitos guardava similaridades com as ações executadas nesse início do
século XX, no Rio de Janeiro, pelo Engenheiro Pereira Passos e pelo Sanitarista
Oswaldo Cruz.
Para a Zona Urbana, foram previstos lotes em grandes dimensões para uma
melhor ventilação e insolação. Essa visão de amplos terrenos para edificação foi
efetivamente adotada na Zona Sanatorial, em dezembro de 1933.
Em 1935, por força do Decreto Estadual nº 7.007, de 12 de março daquele
ano, São José dos Campos foi elevada à condição de Estância Climática e
Hidromineral17. Por esse decreto, as receitas da estância seriam constituídas pelas
arrecadações municipais destinadas à manutenção administrativa e pelas receitas
oriundas da arrecadação estadual que seriam aplicadas em serviços públicos.
O princípio do “zoning” foi implementado pelo Prefeito e Engenheiro Sanitário,
Benoit Almeida Victoretti, em 1954, com o Código de Obras. Essa lei foi a primeira
tentativa de ordenar o espaço urbano de São José dos Campos e dividiu a cidade
em três zonas: Urbana, Suburbana e Rural. As Zonas Urbana e Suburbana
subdividiam-se, por sua vez, em zonas comerciais, industriais, residenciais,
onde após a adoção da primeira lei abrangente ao conjunto da cidade, em 1916, em Nova York, adquire características
particulares (FELDMAN, 1996).
16
São Paulo. Departamento da Administração Municipal, Ofício no 11244, 08 de junho de 1932.
17
O que torna significativa a condição de Estância Climática e Hidromineral que a cidade assumia por decreto, dentre outros
fatores, foi a possibilidade de dotação de verbas vindas do fundo de participação das Estâncias. Essas verbas possibilitaram
não só ensaios de Plano Diretor de numerosas cidades, mas também, no caso de São José dos Campos, a urbanização,
principalmente no setor de infraestrutura de saneamento, em uma época que os recursos eram escassos para a maioria das
cidades.
89
sanatorial e aeronáutica, as quais possuíam recuos e afastamentos diferenciados
entre elas.
Para disciplinar o crescimento da cidade e conter a especulação imobiliária
que vinha ocorrendo de forma acelerada, o Poder Público tomou duas decisões: em
primeiro lugar foi promulgado o Código de Obras, em 1954, que tinha nos seus
postulados, feições e princípios do “zoning” de 1932; e, num segundo momento,
iniciou-se a elaboração de um Plano Diretor pelo CEPEUUSP, em 1958, para
planejar e pensar a cidade.
Naquela época, a Rodovia Presidente Dutra, por si só, torna-se fator de
grande atração para a implantação de novas indústrias. No caso de São José dos
Campos, tornou-se mais especial ainda, em razão de vários outros aspectos
institucionais e estratégicos (a base aeronáutica do Centro Técnico Aeroespacial –
CTA e o Instituto Tecnológico de Aeronáutica – ITA), que se somaram à
acessibilidade proporcionada.
Em razão da nova fase industrial deflagrada, e que se contrapunha ao que
poderíamos chamar de período pré-industrial, a cidade timidamente começa a
esboçar pequenas transformações, iniciando o rompimento com a Fase Sanatorial
que seria encerrada ao final da década de 50.
Mas foi o processo de industrialização transcorrido durante a década de 60
que fez romper, definitivamente, os laços com o passado sanatorial, pois o
crescimento e a urbanização intensificada estabeleceram novas formas de convívio
e fizeram incorporar à cidade novas características, tais como : intensificação e
diversificação das atividades comerciais e de serviços, o surgimento de atividades
de caráter de lazer e recreação mais ao centro da cidade, inclusive noturnas, o
aumento do número de automóveis e, consequentemente do fluxo viário e a
produção de unidades habitacionais através de prédios residenciais multifamiliares.
Destaca-se a instalação do INPE (Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais), em
1961, trazendo vários pesquisadores de outros países, principalmente dos Estados
Unidos, Rússia e Índia. No ano seguinte, ocorre a duplicação da Rodovia Presidente
Dutra.
Para estabelecer novas bases de crescimento desejado do município, sem
que houvesse comprometimento da qualidade de vida, iniciou-se em 1968 a
elaboração de um Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado - PDDI, do qual
resultou a primeira lei de uso e ocupação do solo (zoneamento) de São José dos
90
Campos, promulgada em 1971. O estudo desse plano constituiu-se num período de
transição, no qual o ano de 1970 pode ser caracterizado como o ponto de inflexão,
porém nunca de ruptura. É a partir desse ponto que passamos a contar com uma
nova organização físico-espacial, que levou a cidade à configuração atual.
A conjunção de vários diplomas legais, quase que promulgados ao mesmo
tempo, como a legislação de Uso e Ocupação do Solo, Código de Edificações,
Código Administrativo, Código Tributário e a Lei de Parcelamento do Solo, todos
oriundos desse plano, permitiu corrigir os rumos da urbanização até então praticada,
criando um novo padrão de organização territorial, bem como de estética e limpeza.
Sem tais diplomas reguladores, São José dos Campos, com certeza, não
apresentaria a atual configuração, seja do ponto de vista territorial, como viária, o
que a diferencia dos demais municípios vizinhos.
É possível identificarmos, por exemplo, que os municípios vizinhos não
possuíam um sistema viário do porte e características aqui encontradas, nem um
padrão urbanístico e estético aqui praticado.
A relação entre a cidade industrial e o urbanismo moderno como atividade que
acompanhou as transformações introduzidas na cidade, passou a se dar através das
leis de zoneamento, a primeira encetada com a lei 1.606/71. O zoneamento passa a
ser praticado de forma sistemática na administração municipal e são aplicados
coeficientes de aproveitamentos altos com o intuito de fortalecer a diretriz do PDDI
de 1971 de produzir uma cidade verticalizada e mais compacta.
O zoneamento instituído em 1971, através da lei 1.606/71, tinha
características muito semelhantes às primeiras leis de zoneamento americanas.
Adotou-se o zoneamento chamado funcional, onde as zonas residenciais,
comerciais, industriais e áreas de recreação são ligadas umas às outras, sem que o
tecido urbano total tivesse sido pensado em função da vida coletiva.
A segunda lei de zoneamento estudada (LC 2.263/80), de 1980, difere da
primeira apenas por não ter sido decorrente de um plano diretor, pois igualmente foi
formulada por uma empresa de consultoria externa, contratada para esse fim.
Ressaltamos que é a partir de 1980, com o aumento da importância assumida pelo
zoneamento no controle do uso e ocupação do solo, é que alguns estudos dessa
legislação e propostas de alteração começam a surgir, a partir de ideias do próprio
corpo técnico da municipalidade e elaborada nos moldes da lei de zoneamento de
São Paulo.
91
O zoneamento nessa época se institucionaliza como uma das principais
atividades do setor de planejamento de São José dos Campos, firmando-se como o
principal instrumento de planejamento urbano até 1995, quando novo Plano Diretor
de Desenvolvimento Integrado foi instituído. Foram vinte e cinco anos sem planos.
A terceira lei (LC 3721/90), de 1990, difere das duas primeiras pelo fato de ter
sido produzida, originalmente, pelos técnicos da Administração Municipal, dando
continuidade ao processo iniciado em 1980, quando os técnicos da prefeitura
assumiram esse papel, em decorrência do conhecimento teórico acumulado e da
experiência adquirida. Foi em 1981 que ocorreu a criação da Secretaria de
Planejamento Urbano.
A quarta lei de parcelamento e zoneamento promulgada em 1997 (LC 165/97)
tinha como cenário um município ainda bastante ressentido com a crise econômica
que se desencadeou no final dos anos 80 e teve seu ápice no início dos 90.
Com esse panorama e com as diretrizes e premissas contidas no PDDI-95,
de fortalecer e consolidar o Parque Industrial existente, de incentivar a implantação
de pequenas e microempresas e de, principalmente, fortalecer o desenvolvimento
de tecnologia de ponta no Município como forma de potencializar a geração de
emprego e renda, é que foi elaborada a LC 165/97. Nesse contexto, coube a esta lei
uma maior flexibilização no uso e ocupação do solo urbano e a prática de
coeficientes altos por todo o território.
A quinta lei de uso e ocupação do solo promulgada em 2010 (LC 428/10) e
ainda vigente, também apresenta rígidos e diversificados parâmetros de distribuição
de usos, recuos frontais e laterais, coeficiente de aproveitamento e restrições do
gabarito de altura dos edifícios que dificultaram a sua aplicação e vem sobrestando
a implantação de diversas atividades no município. Somado a estes fatores, essa lei
apresenta algumas incorreções que dificultam a sua aplicabilidade pelos técnicos e
a compreensão, muitas vezes desconexas, face ao teor de diversos artigos que se
conflitam.
O estudo das leis de zoneamento de 1971, 1980, 1990, 1997 e 2010 nos faz
concluir que, gradativamente, migramos de leis flexíveis, abrangentes e de
predominâncias para leis rígidas, complexas e detalhistas.
O conceito de zoneamento funcional, rígido, imutável, detalhista e complexo,
consolidou-se ao longo desses 45 anos, nos quais se verificou que a lógica
92
segregacionista, de um lado, e a protecionista, de outro, encontraram um campo fértil
para se estabelecer e crescer em São José dos Campos.
Após pouco mais de seis décadas de zoneamento em São José dos Campos,
é possível entender e concluir pela defesa desse instrumento como mediador,
condutor e regulador do processo de crescimento da cidade, pois permitiu estruturar
e organizar o tecido urbano de forma funcional, racional e produtiva, protegendo
áreas da intromissão de usos inadequados ou indesejáveis. Provavelmente, se não
existissem essas cinco leis de zoneamento, a paisagem e o território de São José se
apresentariam de uma forma bem mais caótica, com bem mais problemas. Esta
legislação produzida conseguiu garantir uma melhor estruturação do espaço urbano.
É preciso, no entanto, enxergar a cidade como um organismo vivo e dinâmico,
que cresce, muda e busca novas oportunidades a todo instante. É preciso avaliar
todas as suas potencialidades e desenvolvê-las com a participação equilibrada e
racional de todos os segmentos da sociedade.
O zoneamento, além de flexível, deve conter regras claras e objetivas, possuir
instrumentos de gestão urbanística, dispositivos que permitam avaliação adequada
dos megaempreendimentos, sem esquecer-se dos meios de transportes e do
sistema viário que são dois importantes elementos estruturadores do território.
Sabemos que não bastam as regras, é necessário gerir e acompanhar a sua
aplicação.
Para Somekh (1994), os objetivos do zoneamento e a diversidade de
interesses de agentes exigem que este instrumento mediador seja, de certa forma,
manipulável e que admita negociações ou concessões a uma ou outra força de
disputa.
É possível afirmar que a legislação urbanística em São José dos Campos
possui um papel central e fundamental na verticalização. Nesse aspecto, pode ser
dito que a verticalização em São José dos Campos restringiu-se, até os anos de
2010, ao estabelecimento de coeficientes máximos. Foi com a promulgação da atual
lei de zoneamento que resultou num controle efetivo do gabarito de altura, com o
propósito de proporcionar uma melhor qualidade de vida à população, segundo
justificativa do Poder Público.
No entanto, não podemos esquecer que a legislação que interfere,
efetivamente, na verticalização, é aquela que limita a potencialidade construtiva do
terreno? (SOMEKH, 1997).
93
A cidade de Berlim, por exemplo, sofre a maior inversão do mundo de capitais
direcionados à construção civil que proíbe edifícios com mais de 20 metros de altura.
Algumas exceções, para serem admitidas, são muito bem estudadas. As zonas onde
estes edifícios podem ser construídos são cuidadosamente delimitadas, próximas de
transportes públicos e sem vagas de estacionamento. Para os alemães, os grandes
edifícios (arranha-céu) são vistos como antiecológicos pelo seu alto dispêndio de
energia na sua construção e manutenção e somente são aceitos em condições muito
especiais. Em Bali, um paraíso natural, a resolução do Plano Diretor para limitar o
gabarito de altura dos edifícios foi muito simples e enfática: nenhum edifício pode ser
maior que uma palmeira [...]. Em São José dos Campos, certamente, a paisagem
visual da Serra da Mantiqueira, ao norte do município, assim como o banhado, na
região central, devem ser preservados.
O discurso teórico, pelo Estado, leva a acreditar que a intervenção dele se
presta, efetivamente, para a melhoria das condições de vida. Mas, a realidade é
outra. O mercado da terra urbana, atuando de modo imperfeito, demanda ação do
Estado para liberar a terra para os investimentos mais lucrativos. É certo que esse
discurso teórico nos leva a acreditar nessa premissa, mas, não é toda a verdade
visto o Estado exercer o papel de interventor e mediador.
Em São José dos Campos, atualmente, assim como em São Paulo na década
de 1930, há certa dificuldade em definir o que se entende por arranha-céu e
verticalização. Recentemente, foram realizadas várias audiências públicas para
mudança de zoneamento de uma gleba de terras situada na região oeste do
município para a construção de um complexo de edifícios. Um deles teria mais de 50
andares e o que foi constatado é a vontade da grande maioria da população
participante de não aceitar a verticalização e, muito menos, um arranha-céu nas
proximidades de sua casa. Constata-se que tanto a verticalização como o arranhacéu são condenados pela população e acredita-se que a sua construção deva ser
autorizada apenas em zonas pré-fixadas e com regulamentos rígidos.
Entendemos que a verticalização em si não é um problema, mas, assim como
em São Paulo, em São José dos Campos ela vem promovendo uma produção
intensa de edifícios e uma cidade não densa.
A legislação e as opções de transporte não vêm produzindo, até hoje, uma
cidade compacta e trazem a reboque uma elitização na produção de edifícios de
apartamentos destinados, em sua maioria, para a classe média.
94
Este estudo aponta para os efeitos da verticalização em São José dos
Campos e os elementos que configuram. Aparentemente, temos uma cidade
dispersa e elitista, produzida pela combinação do desenvolvimento do capital
imobiliário na busca de terrenos mais baratos, uma legislação aparentemente
restritiva e com pouco investimento em transportes coletivos, por parte do poder
público18.
Recentemente, São José dos Campos iniciou transformações no âmbito da
mobilidade urbana através da introdução dos corredores com faixas exclusivas para
ônibus em doze avenidas e ruas. Foi proposto um Plano de Mobilidade (PMOB)
elaborado pelo IPPLAN e SPU que tem como opção o modal de transporte BRT e a
cidade deverá receber cerca de 50 quilômetros de corredores segregados para o
transporte coletivo. Recursos do governo federal, por meio do Programa de
Aceleração do Crescimento (PAC), e contrapartidas municipais serão utilizados para
a implementação do novo modelo de transporte de massa em um futuro próximo.
A infraestrutura urbana influi decisivamente no preço da terra e certamente
também na estrutura e na forma urbanas. É importante explicar a evolução das redes
de infraestrutura e de transporte para entendermos a própria evolução das cidades
(SOMEKH, 1997, p.115).
Observamos neste capítulo que, assim como em São Paulo, a verticalização
em São José dos Campos precede, em alguns casos, a implantação de um sistema
adequado. Para uma melhor compreensão, faz-se necessário um estudo mais
aprofundado sobre as possíveis relações entre transporte/preço da terra/ocupação.
A seguir iremos apresentar a constituição da indústria da construção civil de
São José dos Campos.
18
Recentemente, a atual administração solicitou um empréstimo de 800 milhões de reais ao governo federal para
implantação de BRT (Bus Rapid Transit) na região sul e central do município.
95
2.2 A CONSTITUIÇÃO DA INDÚSTRIA DA CONSTRUÇÃO CIVIL EM SÃO JOSÉ
DOS CAMPOS
São José dos Campos torna-se vila em 1767 e cidade em 1864. Como outras
cidades do Vale do Paraíba, a cidade cresce lentamente nos séculos XVIII e XIX,
baseada na exploração da pecuária leiteira e da agricultura do café.
Em 1862, a cidade possuía cerca de 250 casas térreas. A vila só ganharia
destaque a partir de 1867, por ser uma das maiores produtoras de algodão do estado
– destinado ao abastecimento das tecelagens inglesas.
Segundo Rocha Filho (1994), três outros acontecimentos também marcaram
esse período: em 1871, pela lei provincial nº 47, a povoação passou a se chamar
São José dos Campos. Em 1872, foi criada a comarca de São José, que já contava
com uma população de 12.988 habitantes, incluindo 1.245 escravos. Por fim, grande
alento foi dado ao progresso da cidade com a chegada, em 1876, da Estrada de
Ferro Central do Brasil, cortando o centro urbano e ligando o município ao Rio de
Janeiro e a São Paulo.
Concomitantemente, o plantio de café já começava a ser introduzido na
região. O município atingiria o auge da produção em 1886 e conseguiria algum
destaque nessa cultura até por volta de 1930, apesar da forte geada de 1918, que
marcou o início do incremento da pecuária e da produção leiteira na região. No final
do século XIX a cidade passa a ser procurada por doentes do pulmão devido ao seu
clima favorável para o tratamento dessa doença.
O núcleo urbano existente, até então, em função das relações com a
economia agrária, passa pelas primeiras e mais significativas transformações na
área urbanizada do município. Segundo Santos (1993):
(...) esses fatores, todos agregados, parecem ter condicionado uma
configuração espacial da área urbanizada em modelo concentrado,
96
com especialização quase que exclusiva de centro administrativo e
de ocupação residencial local, com tecido articulado em função
dessa simplificação de funções.
Naquela época, temos o nome de um construtor de destaque em São José
dos Campos, o Major Constanzo De Finis, que é considerado pela Associação dos
Engenheiros e Arquitetos o primeiro arquiteto de São José dos Campos. O periódico
Folha Esportiva de São José, de 10/11/1938, atribui ao Major De Finis o exercício da
profissão de arquiteto, já então há cerca de trinta anos, e de ter construído a maior
parte das construções “modernas” da cidade, atestando os trabalhos da Construtora
da família De Finis.
Segundo o periódico, o Major De Finis, além de construtor, tinha
preocupações urbanísticas, pois como vereador da Câmara Municipal apresentou,
entre outros, dois relevantes projetos de lei:
1) Para desapropriar e demolir as casas do lado par da Rua São José para
permitir uma vista livre e grandiosa do banhado. Para que os prédios da
referida rua, no outro lado, mudassem o alinhamento do então Grupo
Escolar Olímpio Catão e
2) Alinhamento da Rua XV de Novembro com a dos Bambus (atual Dr. Nelson
D’Ávila), exigindo para isso a compra do cemitério desativado na Praça
Afonso Pena que mais tarde seria implantado no local o Edifício Cinelândia
(1961) e, no pavimento térreo, o Cine Palácio.
Se, atualmente, as ruas do centro estão no alinhamento deve-se à atuação
do Major De Finis, uma figura marcante da construção civil de São José dos Campos
na virada do século XX. Nessa época, muitos foram os mestres, imigrantes italianos,
que formavam uma mão de obra especializada que vai iniciar a transformação da
cidade de taipa de pilão para a alvenaria de tijolos.
A chegada dessa mão de obra italiana cria escola e forma uma geração de
mestres de obras, ex-serventes e filhos do “capo mestri”. Citamos, por exemplos:
Jerônimo, Carlos e Romeu Carnevalli; Francisco, Pedrinho e Alfredo Perotti.
Naquela época, o campo da construção civil de São José dos Campos limitouse à construção de casas térreas e edifícios para o uso comercial.
Esta situação sofreu um impacto quando começam a se instalar na cidade
sanatórios de grande porte. Caso muito eloquente foi a construção do Sanatório
97
Vicentina Aranha, concluído em 27/4/1924, o primeiro edifício com 3 pavimentos e
reformado no período de 1936-1944.
Essa construção hospitalar, projetado pelo Escritório Ramos de Azevedo,
localiza-se no centro de São José dos Campos, e hoje, é um belo parque municipal.
Quando chegamos aos anos de 1940, a cidade é quase que um grande
sanatório. Mas, a descoberta da penicilina faz decrescer a atividade dos serviços
hospitalares e esta fase termina em meados de 1950.
A Fase Sanatorial, em termos cronológicos, foi simultânea ao primeiro período
do processo de industrialização de São José dos Campos. Não havia, nesses
primeiros anos, basicamente até o final da primeira década do século XX, uma
implantação industrial de porte, quer seja pela dimensão dos estabelecimentos, quer
seja pela capacidade de produção e/ou pelo número de empregados.
O processo de industrialização do município (indústria têxtil e cerâmica) teve
início a partir da década de 20 quando houve a ocorrência de um conjunto de fatores
favoráveis à implantação de indústrias:
1) A situação geográfica favorável;
2) A concessão de incentivos fiscais;
3) A oferta de terrenos para a instalação de indústrias.
Em 1920, o então Prefeito Municipal, Coronel João Cursino, concedeu favores
às indústrias que se instalassem em São José dos Campos. O objetivo dessa
resolução era atingir o capital fabril e a geração de empregos, principalmente para
as mulheres. As concessões traduziam-se em isenção de impostos, doação de
terrenos e cessão das habitações aos empregados. Há nessa resolução a seguinte
descrição:
(...) Se o proprietário de uma fábrica de 100 ou mais operários
empregar operários desta cidade e seu município (principalmente
mulheres) em número não inferior a um terço de todo pessoal, a
Câmara lhe fará doação do terreno ocupado logo que se verifique
que os operários do lugar se achem satisfeitos e tenham garantia de
permanência em seus empregos.19
19
Jornal Correio Joseense, edição no 684, de 10 de maio de 1936.
98
Os anos subsequentes apresentaram-se para o município como os das
primeiras grandes inovações no que se refere à produção, modos e meios,
desvinculados da cultura do café.
Segundo Santos (1993), é nesse período que a área urbanizada sofre um
pequeno reflexo dessas inovações, considerando-se que dois aspectos contribuíram
para essa situação:
1) Parte da produção, de certa forma, ainda se localizava em zonas distantes
da área urbanizada - setor rural extremamente dependente da disponibilidade da
matéria-prima, a mandioca, pelo transporte e manipulação.
2) Apesar de as novas formas de produção serem as maiores empregadoras
de mão de obra, além de solicitarem certa especialização, não representavam fator
de migração, e ainda que o fossem, as possibilidades de adensamento no que era
então o intraurbano parecem ter conseguido assimilar essa nova transformação.
A partir de 1925, São José dos Campos já contava com algumas indústrias
de cerâmica e tecelagem e foi nesse período que as indústrias começaram a ser
implantadas fora do núcleo central.
Na década dos anos de 1920, a implantação do ramal Parathey levou ao
deslocamento da estação ferroviária (figura 3), da área próxima ao platô central para
a área mais ao norte, em direção ao fundo do vale do Rio Paraíba do Sul, próximo
de onde se localizaria a Tecelagem Paraíba, em 1925 (figura 4). Inicia-se o 1º
período industrial (Cerâmica e Têxtil).
Figura 3 - Estação Ferroviária – Ramal Parathey.
Fonte: P.M.S.J.C., s/d
99
Figura 4 – Foto da Tecelagem Parahyba – Fim de turno em 1930.
Fonte: P. M. S. J. C.
Figura 5 – Vista aérea do Complexo da Tecelagem Parahyba.
Fonte: P.M.S.J.C., s/d
Nessa mesma década, ocorreu a abertura da estrada estadual SP-50 que liga
São José dos Campos a Campos do Jordão e ao Sul de Minas. A implantação
reforçou a transposição e a ocupação da margem esquerda do Rio Paraíba em
direção ao norte do município. Para se ter uma ideia, até 1925, uma viagem
rodoviária entre São Paulo e Rio de Janeiro levava de quatro a seis dias.
Em 1925, a falta de ordenamento urbano que vinha ocorrendo em São José
dos Campos mereceu, do editor do jornal local, advertências às autoridades públicas
para melhoramento do município, por meio de um plano de obras elaborado por
higienistas que sugeria, ainda, verbas do Estado para o aparelhamento da Estação
de Cura, diante da escassez de recursos municipais.
A partir do governo de Washington Luiz (1926 – 1930) cujo lema era “governar
é abrir estradas” é que há uma melhora na ligação rodoviária entre as duas maiores
100
capitais do país, até então ligadas apenas pela Estrada de Ferro Central do Brasil.
Como fruto dos esforços desse governo, implanta-se a ligação entre Rio e São Paulo,
uma estrada extremamente sinuosa.
Em 1928, é inaugurada outra importante rodovia, antiga estrada velha Rio São Paulo, configurando-se na primeira ligação rodoviária de grande distância do
país, cortando o município mais ao Sul do platô central. Nesse período, o eixo
marcante de expansão foi no sentido Nordeste / Sudoeste. Esse eixo foi marcado
pelo traçado do rio Paraíba do Sul e pela construção da ferrovia e da rodovia.
Quem ia de São Paulo ao Rio era obrigado a cruzar todas as cidades,
passando pelos seus centros. A viagem era extremamente demorada e, para piorar,
nem toda a estrada era pavimentada. Havia um grande fluxo de pessoas que
aumentou, buscando, principalmente, estâncias climáticas.
A primeira metade do século XX, conhecida como Fase Sanatorial, foi
marcada por um processo de urbanização peculiar, mais especificamente, a partir
da segunda metade dos anos 1920.
O Sanatório Vicentina Aranha, projeto de Ramos de Azevedo, de 1924, é
marco importante desta época e o primeiro edifício com 3 pavimentos construído em
São José dos Campos, em 1924. Pode ser identificado como o primeiro edifício desta
fase de origens e antecedentes do processo de verticalização.
Figura 6 – SANATÓRIO VICENTINA ARANHA – Vista aérea. Ao fundo, o Jardim Esplanada.
Fonte: P.M.S.J.C., s/d.
101
A construção é feita com pinho de riga, ferragens, ferro batido e pisos
importados. O edifício possui 3 pavimentos e os pisos do térreo e do primeiro andar
são os originais da época da construção. A laje do primeiro piso é do tipo abobadilha
(vergalhões de aço e tijolos em arco sofrendo compressão).
Na figura a seguir podemos notar que, na década de 1970 já podemos
perceber, ao fundo, o início da verticalização na Vila Ady’anna que iria ter o seu auge
na década dos anos de 1980.
Figura 7 – SANATÓRIO VICENTINA ARANHA – A esquerda início da verticalização da Vila Ady’anna e do seu entorno
na década de 1970 – Fonte: P.M.S.J.C., 1970.
Abaixo é possível observar que, atualmente, o processo de verticalização no
entorno do Sanatório Vicentina Aranha, na da Vila Ady’anna, mostra-se consolidado.
Figura 8 – SANATÓRIO VICENTINA ARANHA – A consolidação da verticalização ao seu redor.
Fonte SPU – P. M. S. J. C., 2014.
102
Até então, a legislação de controle do uso e ocupação do solo (lei de
zoneamento) estava restrita a uma distribuição de atividades no território muito
preliminar e genérica.
Neste período, portanto, a legislação urbanística para o controle de ocupação
do espaço se fazia em legislação edilícia, com a exigência de numeração das casas
e logradouros, com a preocupação pelo alinhamento em relação aos passeios e
alargamentos das vias centrais. Verificou-se que já havia uma política de incentivos
fiscais para implantação de indústrias nesse município.
No início da década dos anos de 1930, a “Era Vargas”, o perímetro urbano de
São José dos Campos ocupava uma área de aproximadamente 5 km 2. A área central
concentrava a maioria das edificações que era composta por ruas estreitas e
empoeiradas20.
Nesse período, a precariedade urbana vivida pela população de São José dos
Campos era notada pela falta d’água, deficiência de coleta de esgotos, mendicância,
sujeira e profunda promiscuidade entre sadios e infectados pela tuberculose.
Este quadro caótico contrariava as propagandas dos loteadores imobiliários.
Um novo loteamento foi anunciado em 1926 e seus proprietários o batizaram com
uma denominação atrativa: “Vila Progresso”.
A interferência da Interventoria nas ações das administrações municipais foi
nitidamente notada na seguinte medida de autoria do Prefeito Coronel José
Domingues de Vasconcellos, em março de 1932. Sob alegação de resguardar a
estética da cidade, evitar a promiscuidade entre tuberculosos e sadios e, também,
destinar um espaço específico da cidade para a instalação de pensões sanatoriais e
sanatórios, o administrador determinou que a Estação Climática fosse dividida em
três zonas territoriais21: Comercial, Sanatorial e Residencial. Esse Ato foi levado e
submetido à aprovação do departamento da Administração Municipal22. Além disso,
de acordo com aquela repartição, a zona urbana dividiu-se em quatro zonas:
Industrial, Comercial, Sanatorial e Residencial23.
20
Jornal Correio Joseense, edição no 630, 16 de junho de 1935.
Surgido em fins do século XIX na Alemanha, o zoneamento atinge sua maturidade disciplinar no período pós-primeira guerra
e, a partir daí, se expande para quase todos os países. Sua primeira e mais significativa exportação foi para os Estados Unidos,
onde, após a adoção da primeira lei abrangente ao conjunto da cidade, em 1916, em Nova York, adquire características
particulares (FELDMAN, 1996).
22 Órgão vinculado à Interventoria Federal.
23
São Paulo. Departamento da Administração Municipal, Ofício no 11244, 08 de junho de 1932.
21
103
Essa divisão da cidade em zonas de usos já tinha sido utilizada na Lei nº 3.427
de 1929, consolidada pelo Ato nº 663, de 10 de agosto de 1939 de São Paulo. Esta
lei era composta por 817 artigos e dividida em seis partes. Na sua primeira parte, no
artigo 4º, “Das construções particulares”, continha logo após as definições básicas,
a divisão da cidade de São Paulo em quatro zonas: central, urbana, suburbana e
rural (SOMEKH, 1994, p.186).
Em São José dos Campos, a topografia privilegiada da Zona Sanatorial,
delimitada em 1933, e sua proximidade do núcleo urbano fizeram com que surgissem
alguns loteamentos residenciais para atender a uma população de melhor renda e
que incentivou um processo de especulação imobiliária.
No início dos anos de 1930, a Estância Climática de São José dos Campos
passava por uma profunda transformação urbana. A divisão da cidade em zonas
passava por retificações dos traçados de várias ruas do centro, exemplo claro de
interferências que passaram por prefeitos, cuja formação era de engenheiros
sanitários ou médicos nomeados pelo governo estadual24. Para a Zona Urbana foram
previstos lotes em grandes dimensões para uma melhor ventilação e insolação. Essa
visão de amplos terrenos para edificação foi efetivamente adotada na Zona
Sanatorial, em dezembro de 1933.
O chefe do poder executivo, o Engenheiro Leovigildo Trindade, determinou
que os lotes nas zonas urbana e suburbana deveriam ter área mínima de 1.000m 2.
Os lotes destinados às zonas operárias deveriam ter área mínima de 300 m 2 e na
zona rural os lotes não poderiam ter área inferior a 1.500m 225.
Nesse mesmo ano, por força do Decreto Estadual nº 7.007, de 12 de março
de 1935, São José dos Campos foi elevada à condição de Estância Climática e
Hidromineral26. Por esse decreto, as receitas da Estância seriam constituídas pelas
arrecadações municipais destinadas à manutenção administrativa e pelas receitas
oriundas da arrecadação estadual a serem aplicadas em serviços públicos.
24
A ação intervencionista implementada por esses prefeitos guardava similaridades com as ações executadas pelo Engenheiro
Pereira Passos e pelo Sanitarista Oswaldo Cruz, nesse início do século, XX, no Rio de Janeiro.
25
São José dos Campos, Ato Municipal no 224, 26 de dezembro de 1933.
26
O que torna significativa a condição de Estância Climática e Hidromineral que a cidade assumia por decreto, dentre outros
fatores, foi a possibilidade de dotação de verbas vindas do fundo de participação das Estâncias e essas verbas possibilitaram
não só ensaios de Plano Diretor de numerosas cidades, mas também, no caso de São José dos Campos, a urbanização,
principalmente no setor de infraestrutura de saneamento, em uma época como a depressão da segunda guerra mundial,
quando os recursos eram escassos para a maioria das cidades.
104
Sucedendo o Engenheiro Leovigildo Trindade, assumiu, em 20 de setembro
de 1937, o Prefeito Sanitarista Edgar Melo Matos de Castro. Não ocorreram
intervenções urbanas significativas em sua gestão.
Foi, no entanto, na gestão de seu sucessor, o Engenheiro Francisco José
Longo, a partir de junho de 1938, que São José dos Campos passaria pelas mais
significativas transformações urbanas.
Essas transformações decorreram do estreito relacionamento entre o
Interventor Federal Adhemar de Barros e o Prefeito Francisco José Longo para que
fossem feitas dotações orçamentárias necessárias para viabilizar um plano de obras
urbanísticas de porte, como a construção de uma rede para a distribuição de água
potável e, principalmente, a desapropriação dos imóveis do lado par da Rua São
José para a futura construção de uma avenida que contornasse a orla do banhado.
Figura 9 – Avenida São José e orla do Banhado na Região Central.
Fonte: Google Earth, 2014.
Nesse mesmo período, o poder Executivo fixou novos limites para os
perímetros urbano e rural e uma nova subdivisão para o zoneamento territorial que
envolveria as quatro zonas já definidas.
Em consequência dessa diretriz, a Zona Sanatorial foi ampliada, anexandose cerca de 12.000.000 m2 ao espaço compreendido pelo Campo do Putim que,
105
posteriormente, foi doado ao Ministério da Aeronáutica para fins de implantação do
atual Centro Técnico Aeroespacial.27
Essa gleba de terras viria a se tornar, mais tarde, um grande obstáculo de
transposição e de circulação viária entre os bairros da Zona Sul do município, pois o
CTA dificulta a interligação da Região Sul. A Sudeste ocorre problema semelhante
em razão da área da Refinaria Henrique Lage. Estas áreas impossibilitam a
transposição e a circulação entre os bairros situados na Região Leste e Sudeste do
município.
A partir de 1942, na administração de Pedro Popini Mascarenhas, foram
intensificadas as desapropriações, a maioria para retificar traçados de vias centrais.
Assim, São José dos Campos passou a ter um traçado pautado pela continuidade
espacial, quadras regulares e vias amplas e ortogonais.
Nesse período, e ao contrário das outras cidades do Vale do Paraíba, São
José dos Campos começava a se diferenciar de suas vizinhas, com ruas e avenidas
amplas, ensolaradas, arborizadas e arejadas. Por meio do urbanismo, a cidade
estava rompendo com a imagem de uma cidade empoeirada e com traçado colonial
do século XIX para adquirir uma nova imagem de cidade moderna do século XX.
Figura 10 - Avenida João Guilhermino e as Palmeiras Imperiais (ruas largas e arejadas).
O edifício à direita é o “Versalhes” com “habite-se” de 1976 e 22 pavimentos.
Fonte: P.M.S.J.C., s/d
27
São José dos Campos, Ato Municipal no 14, 11 de outubro de 1938.
106
Destaca-se, nesse período, a aprovação de um projeto para a criação de um
loteamento baseado nos conceitos de uma cidade-jardim, inspirado no movimento
iniciado na Inglaterra por Ebenezer Howard. São os atuais bairros Jardim Nova
América, Jardim Europa e Jardim Esplanada I. Esses espaços privilegiados
localizam-se entre as Avenidas São João e Borba Gato, incrustados na Zona
Sanatorial.
Os loteamentos eram compostos internamente por ruas verdes e desenho
orgânico, além de planejamento paisagístico, aspectos fundamentais desse ideário,
que foram considerados avançados para a época. Assim como o primeiro projeto de
bairro com características de cidade-jardim, em São Paulo, o Jardim Nova América,
esses foram implantados para uma população de alta renda de São José dos
Campos.
Figura 11 – Jardim Nova América e Esplanada I e II – São José dos Campos.
Fonte: Google, 2014.
A administração de Elmano Ferreira Veloso, empossado por nomeação,
substituiu a de Antenor Nascimento Filho, em 17 de fevereiro de 1949. Sua primeira
medida administrativa tinha como objetivo atrair capital fabril têxtil e trouxe
repercussões diretas no espaço urbano joseense: a concessão de terreno de
107
propriedade pública, medindo 90.000,00 m2 para a Companhia RHODOSA, de Raion
Sociedade Anônima (Rhodia S.A.).28
A implantação dessa indústria, ao Norte do município, foi um dos indutores do
transbordamento dos limites de expansão urbana que já vinha ocorrendo desde
1925, quando foi inaugurada a Tecelagem Parahyba.
Figura 12 – Vista da Rhodia S.A. às margens do Rio Paraíba do Sul.
Fonte: Google, 2014.
A instalação da multinacional francesa (Rhodia), às margens do Rio Paraíba
do Sul, no bairro de Santana, do CTA, ITA e INPE fizeram com que famílias de
origem europeia e de outros estados viessem morar em São José dos Campos.
Esses novos habitantes tinham nível socioeconômico mais elevado do que a
população da cidade, o que provocou um aumento geral nos custos de habitação e
nos preços dos gêneros de primeira necessidade.
Naquela época, São José dos Campos já adquiria “ares” cosmopolita,
diferenciada das outras cidades do Vale do Paraíba e novos loteamentos foram
implantados para atender essa nova classe média no entorno da região central.
Muitos desses trabalhadores se instalaram nos Jardins Esplanada I e II,
América e Europa. Esse fato também foi notado quando da instalação da General
Motors29, dez anos mais tarde.
28
29
São José dos Campos, Lei Municipal no 38, 10 de março de 1949.
São José dos Campos, Plano Diretor do Município de São José dos Campos: Plano Preliminar, 1961, p.56.
108
Para se compreender o nível a que chegou a especulação fundiária iniciada
em 1948, uma matéria jornalística chamava a atenção para os exploradores do
crescente mercado imobiliário joseense. A imprensa local destacava que os terrenos
comercializados em São José dos Campos eram caros e desprovidos de benfeitorias
públicas.30 Muitos loteamentos eram comercializados sem a infraestrutura
necessária.
Com a intenção de controlar a especulação imobiliária, em junho de 1949, o
Poder Público promoveu a retração da Zona Sanatorial e ampliou a Zona Residencial
incluindo o perímetro que abrange o atual Jardim São Dimas. 31 Desta forma,
acreditava-se que, aumentando a oferta, o preço da terra poderia vir a se estabilizar
e tornar-se acessível à população.
Sobre a distribuição espacial da urbanização nos anos de 1940, podemos
dizer que essa teve características de tecido misto - serviços, comércios, residências
e instalações industriais, com forte presença quanto ao porte e localização
intraurbana.
A política adotada nesse período, pelo governo federal, privilegiava o incentivo
e a participação estatal - direta ou indireta - na implantação, principalmente, da
indústria de base (siderurgia, cimento, etc.) e na ampliação e consolidação da rede
de transportes.
A década de 40 correspondeu a um período de intensas modificações
estruturais do parque industrial brasileiro e, em particular, do paulista. É nessa
década que a dinâmica produtiva de São José dos Campos passa a ser mais
diversificada no setor industrial. Podemos notar essa diversificação, ainda que
tímida, se considerarmos que até o final dos anos 30, a cidade dispunha de seis
estabelecimentos de torrefação e moagem de mandioca na Zona Rural, uma de
fiação e tecelagem na Área Urbana e um estabelecimento de laticínios e derivados,
na área urbanizada do município.
Na foto a seguir (feita da torre da Matriz) podemos observar que não há
nenhum edifício nesse período.
30
31
Jornal Correio Joseense, edição de 12 de julho de 1948.
São José dos Campos, Lei Municipal no 45, 06 de junho de 1949.
109
Figura 13 – São José dos Campos na década de 1940 – totalmente horizontal.
Fonte: P. M. S. J. C., s/d.
Ao final dos anos 40, São José dos Campos tinha, na área urbana, as
seguintes atividades industriais: uma fábrica de fios e fibras sintéticas – RHODIA,
duas unidades de laticínios e derivados, uma de torrefação e moagem e um
estabelecimento de artigos de limpeza.
Na década de 1940, profissionais formados, engenheiros e arquitetos, não se
interessavam em morar em cidades menores como São José dos Campos, pois, o
número e o vulto das obras eram pequenos e nos eventuais casos de obras maiores
chamava-se um profissional de outra cidade. Mas, como as obras tinham que ser
feitas, o Conselho Regional de Engenharia e Arquitetura costumava credenciar
profissionais experientes e não formados em faculdades. Eram os construtores
licenciados e autorizados a se responsabilizar por projetos e obras de pequenas
edificações. Alguns desses profissionais: Romeu Carnevalli, Vicente De Finis e José
Pereira Costa32.
Em junho de 1949, também foi criada uma Comissão de Organização do
Centro Técnico Aeroespacial (COCTA)33, depois extinta em novembro de 1953,
quando foi criado oficialmente o Centro Técnico Aeroespacial - CTA.34 Seu objetivo
foi de implantar o núcleo inicial para estimular a indústria aeronáutica brasileira e de
Esses profissionais eram conhecidos como os profissionais “L” pois, em suas carteiras do CREA, junto ao número de registro,
vinha a letra L definindo que era um profissional “licenciado”, ao contrário dos profissionais diplomados que junto ao número
de registro tinha a letra “D”, de diplomado.
33
Decreto Federal no 26.509, 25 de março de 1949.
34
Decreto Federal no 34.707, 26 de novembro de 1953.
32
110
uma escola de engenharia aeronáutica, sendo escolhida a cidade de São José dos
Campos por sua localização estratégica entre os grandes centros brasileiros, Rio de
Janeiro e São Paulo.
A instalação do Centro Técnico da Aeronáutica - CTA, em 1950, projetado
pelo arquiteto Oscar Niemeyer, foi inspirado no modelo americano do MIT (Instituto
de Tecnologia de Massachussets).
Como podemos observar no mapa de evolução urbana a seguir que, até a
década de 1950, um maior desenvolvimento urbano acontece nas regiões periféricas
do núcleo original e em direção ao Norte da cidade, onde se instalaram as primeiras
grandes indústrias (Tecelagem Parahyba - fig.5 e Rhodia) e é nessa década que tem
início ao processo de verticalização em São José dos Campos a partir do centro.
MAPA DA EVOLUÇÃO URBANA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS ATÉ 1950
Mapa 1 - Evolução Urbana no período até 1950.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, elaborado pelo autor, 2015.
Mapa 1 – Evolução Urbana no período até 1950.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano; elaborado pelo autor, 2015.
111
No mapa da evolução urbana, podemos observar ainda que o núcleo urbano
de São José dos Campos restringia-se à concha do banhado na região central e se
expande para o norte onde localizavam-se a Cerâmica Weiss e a Tecelagem
Parahyba.
Neste período do estudo pudemos identificar que houve a construção de três
edifícios com 3 pavimentos, localizados na Região Centro. São eles:
1.
O Sanatório Vicentina Aranha, de 1924, projeto do Escritório de Ramos de
Azevedo – uso hospitalar – Rua Prudente Meireles de Moraes, nº 302 – atualmente
Parque Municipal Vicentina Aranha;
2.
Edifício Boulos Elias, de 1945, autor desconhecido – uso misto – comércio no
pavimento térreo e dois pavimentos de uso residencial – Rua Siqueira Campos, nº
107/109, em frente ao Mercado Municipal;
3.
Edifício Salomão Diamante, autor desconhecido – uso misto – comércio no
pavimento térreo e dois pavimentos de uso residencial – Rua XV de Novembro, nº
136.
Mapa 2 – Edifícios em São José dos Campos até 1954, sem escala.
FONTE: IPPLAN, 2015.
Numa primeira abordagem, verifica-se que o início do processo de
verticalização em São José dos Campos ocorreu na região central do município e o
primeiro edifício, o Vicentina Aranha, era um hospital destinado ao tratamento de
doentes da tuberculose. Os outros dois, eram de uso misto (comercial no pavimento
térreo e residencial nos superiores).
112
As 3 edificações das Origens e Antecedentes da verticalização em São José
dos Campos:
Edifício Vicentina Aranha
Endereço: Rua Prudente Meireles de Moraes, 302
- Vila Ady’anna
Tipologia: Hospital
Pavimentos: Térreo + 2 pavimentos
Habite-se: 1924
Observações: Atualmente Parque Municipal
Vicentina Aranha.
Edifício Boulos Elias
Endereço: Rua Siqueira Campos, 107 - Centro
Tipologia: Uso misto
Pavimentos: Térreo + 2 pavimentos
Habite-se: 1945
Observações: Comércio no térreo e residencial nos
2 pavimentos superiores.
Edifício Salomão Diamante
Endereço: Rua XV de Novembro, 136 – Centro
Tipologia: Uso misto
Pavimentos: Térreo + 2 pavimentos
Habite-se:?
Observações: Comércio no térreo e residencial
(atualmente salas para prestação de serviços).
Figura 14 – Origens e Antecedentes da verticalização em São José dos Campos.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano, elaborado pelo autor.
113
A primeira lei que se destaca em nossos estudos é a Lei nº 136 de 23/11/1951,
anterior ao Código de Edificações de 1954, por mencionar pela primeira vez a
questão da verticalização que, naquela época, era embrionária e sem quaisquer
parâmetros urbanísticos. Esta lei tinha como premissa o incentivo da verticalização
na região central.
O seu artigo 1º determina que: “Não será permitida a construção de prédios
de um só pavimento nas seguintes vias e logradouros públicos: a) Rua 15 de
Novembro; b) Praça João Pessoa; c) Rua Siqueira Campos, no trecho compreendido
entre a Praça João Pessoa e a Avenida Dr. Mário Galvão; d) Rua 7 Setembro; e)
Rua Coronel José Monteiro, no trecho compreendido entre a Rua 7 de Setembro e
a Praça Cônego Lima; f) Praça Cônego Lima; g) Rua Sebastião Humel no trecho
entre a Rua 7 de Setembro e Rua 15 de Novembro”.
O resultado desta diretriz pode ser observado na foto abaixo, no “skyline” da
principal rua do centro de São José dos Campos.
Figura 15 – Rua XV de Novembro – Após a promulgação da Lei nº 136 de 1951 surgem os primeiros edifícios com 3
pavimentos de uso misto na região central. Entre o Banco Francês e Brasileiro e as Lojas Pernambucanas, o Restaurante
Santa Helena que era o reduto da política, da boa comida e da boemia joseense.
Fonte: P.M.S.J.C., s/d.
114
2.3 O PRIMEIRO PERÍODO DO PROCESSO DE VERTICALIZAÇÃO DE SÃO
JOSÉ DOS CAMPOS – 1954 A 1970
O marco do controle do Estado foi o 1° Código de Obras (Lei 281/54). O código
de 1954 foi o qual, primeiramente, dividiu a cidade em zonas: urbana, suburbana e
rural.
Este capítulo retrata o período após a promulgação do Código de Obras, no
qual o intervalo a ser estudado é o de 1954 a 1970.
Este período inicia-se, simultaneamente, ao 2° Período Industrial (Química e
Automobilística) de São José dos Campos que trouxe uma aceleração da
urbanização e um forte crescimento demográfico.
O início do processo de verticalização de São José dos Campos acontece em
meados de 1950 e foram as instalações da RHODIA S.A. em 1949, do Centro
Técnico de Aeronáutica, em 1950, e da construção da Rodovia Presidente Dutra, em
1951, que deram o impulso a esse processo. Nesse início de década que começa a
mudança de uma cidade (inexpressiva) do ciclo do café para uma nova cidade
industrial e tecnológica (Polo Regional).
É neste período que o poder público começa a se preocupar com a elaboração
de parâmetros urbanísticos para as construções no município e no ano de 1954 foi
promulgado o primeiro Código de Obras35.
De acordo com o artigo 144 desse código, nos edifícios de mais de três
pavimentos, deverá existir elevador e escada de emergência.
Surge na região do centro o primeiro edifício com 3 pavimentos onde, no
térreo, era ocupado pelo uso comercial e os dois pavimentos superiores eram
destinados ao uso residencial da família do proprietário.
35
Lei Municipal nº 281 de 1954.
115
Registra-se nesse período os anos finais da fase sanatorial em São José dos
Campos, mais especificamente, em 1958.
Edifícios em São José dos Campos de 1954 a 1970
Mapa 3 – EDIFÍCIOS EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS NO 1º PERÍODO – 1954 a 1970.
Fonte: IPPLAN, 2015.
Após a promulgação do primeiro Código de Edificações de 1954 podemos
constatar que foram produzidos 48 edifícios com mais de três pavimentos, sendo 2
na região norte (Hospital Pio XII e o Edifício Sebastião Diamante) e 46 na região
central.
O processo de verticalização em São José dos Campos teve início nesse
período com a construção dos primeiros edifícios no núcleo central da cidade. Nesta
década, destacam-se os edifícios Grande Hotel (atual Suíte Center), o Edifício Salim
Simão e o Cinelândia, os três primeiros edifícios da cidade, apesar dos seus “habitese” serem datados de 1961.
116
Simultaneamente ao processo de verticalização que se iniciava, observa-se
no mapa de evolução urbana do período de 1950 a 1960 inúmeros loteamentos que
começam a surgir ao longo da Rodovia Presidente Dutra.
MAPA DA EVOLUÇÃO URBANA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS – 1950 A 1960
Mapa 4 – Evolução Urbana no período entre 1950 a 1960.
Fonte: P. M. S. J. C., 2014.
No mapa da evolução urbana de São José dos Campos entre 1950 a 1960
podemos constatar que na década de 1960 os loteamentos são implantados ao longo
da Rodovia Presidente Dutra.
Com os objetivos principais de ordenar o território e coibir a especulação
imobiliária dá-se início, em 1958, à elaboração do 1° Plano Diretor, sob a
coordenação do CEPEUUSP. Este plano também gerou vários Planos Setoriais que
não foram aprovados.
A lei nº 664 de 18/02/1960 que foi dirigida às construções de edificações
verticais estabeleceu dois coeficientes de aproveitamento para a cidade.
“Artigo 1º - Nas edificações em geral, em qualquer zona do território do
Município, o coeficiente de aproveitamento do lote, ou seja, a relação entre a área
117
total construída, inclusive edículas e a área do respectivo lote, não poderá ser
superior a:
I)
4 (quatro) para prédios comerciais;
II)
2 (dois) para prédios de habitação coletiva (apartamentos ou hotéis).”
Cabe ressaltar que a possibilidade de maior reprodução do solo, aliada a
determinação de mais de um pavimento na região central, contribuíram para a
construção dos primeiros edifícios nesta região.
Neste primeiro período destaca-se o Edifício Sunset, com “habite-se” de 1955,
22 pavimentos, localizado na região central, na Rua Coronel Madeira. Esse edifício
pode ser considerado o primeiro arranha-céu de São José dos Campos e do Vale do
Paraíba.
É
possível
constatar
ainda
que
a
verticalização
continua,
predominantemente, na região central.
Este edifício de três blocos é chamado, popularmente, de “Os 3 Patetas” pelo
fato de serem três blocos altos e iguais que se destacavam na paisagem horizontal
da cidade daquela época. São 3 torres de 22 andares, sendo uma com 3 dormitórios
(sem suíte), outra com 2 dormitórios e a última com 1 dormitório.
Podemos dizer que este conjunto de edifícios é o marco do processo de
verticalização em São José dos Campos – eles foram os primeiros arranha-céus da
cidade e da região do Vale do Paraíba.
Figura 16: Os 3 blocos do Edifício Sunset de 22 pavimentos, “habite-se” de 1955.
Fonte: P. M. S. J. C.
118
Edifício SUNSET – “Habite-se” de 1955 – 3 blocos – 22 Pavimentos
Figura 16 – Edifício Sunset.
Fonte: Prefeitura Municipal de São José dos Campos, 2015.
Edifício Sunset
Endereço: Coronel Madeira, nº 42 – Centro
Tipologia: Comércio e Serviços no Térreo +
Residencial
Nº de Pavimentos: 22
Habite-se: 1955
Observações: Trata-se do primeiro arranha-céu
de São José dos Campos e do Vale do Paraíba.
Figura 16 – Edifício Sunset.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano.
Outro edifício de destaque, nesse primeiro período, é o edifício Cinelândia
situado na Praça Afonso Pena, nº 105, onde funcionava o Cine Palácio no pavimento
térreo com capacidade para cerca de 1200 pessoas e possuía salas para escritórios
de comércio e serviço nos dez andares superiores.
Atualmente, assim como em muitas cidades brasileiras, o Cine Palácio
transformou-se em estacionamento.
119
Figura 17 – Edifício Cinelândia – “Habite-se” de 1961.
Fonte: Acervo P.M.S..C, s/d.
Edifício Cinelândia
Endereço: Praça Afonso Pena, nº 105 - Centro
Tipologia: Comércio e Serviços
Nº de Pavimentos: 7
Habite-se: 1961
Observações: No andar térreo funcionava o
Cine Palácio com capacidade para 1.200
pessoas.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano; elaborado pelo autor.
De acordo com alguns autores, o primeiro edifício construído em São José
dos Campos foi um que o seu proprietário era o Senhor Salim Simão, apesar do
“habite-se” ser datado de 1961. Esse edifício é vizinho, pela lateral, do Edifício
Cinelândia, na Praça Afonso Pena. Mas, de acordo com Souza (2000), o primeiro
edifício a ser registrado em cartório, no dia 04/05/1962, foi o Edifício Suíte Center,
antigo Grande Hotel, localizado na Praça João Pessoa (Matriz).
120
A figura abaixo mostra o edifício Grande Hotel, com 7 pavimentos e 77
apartamentos, localizado em frente à Igreja Matriz. Podemos observar que seu
gabarito de altura não ultrapassa a torre da igreja.
Figura 18 – Edifício Grande Hotel em frente à Igreja Matriz – “Habite-se” de 1961.
Fonte: P. M. S. J. C., s/d.
Podemos observar, ainda, uma área de terreno desapropriada pela prefeitura
nos anos de 1960 para a construção da Rodoviária, ao lado da Igreja Matriz e o
Grande Hotel. É possível observar, também, o início da abertura da Avenida São
José (atual Madre Thereza) na orla do banhado que hoje é a principal ligação da
região norte para a região central.
Figura 19 – Região central nos anos 1960 – vê-se o Edifício Grande Hotel e, ao fundo, o Salim Simão e Cinelândia. Ao lado da
Matriz, o terreno desapropriado para construção da Rodoviária e o início da abertura da Avenida São José, na orla do banhado.
Fonte: P.M.S.J.C., s/d.
121
Figura 20 – Vista aérea de São José dos Campos na década de 1960, predominantemente horizontal. Observa-se, na
parte inferior da foto, o Complexo da Tecelagem Parahyba; ao centro, o edifício do Grande Hotel em frente à Igreja Matriz
e, mais ao fundo, em destaque o Edifício Salim Simão na Praça Afonso Pena.
Fonte: P.M.S.J.C., s/d.
Edifício Grande Hotel
Endereço: Praça Padre João Guimarães, 108 Centro
Tipologia: Residencial (77 apartamentos)
Nº de Pavimentos: 7
Habite-se: 1961
Observações:
Figura 21 – Edifício Grande Hotel.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano; elaborado pelo autor.
No início dos anos de 1960, São José dos Campos, já possui um bom
parque industrial e uma mão de obra especializada. Em 1962, a Rodovia
Presidente Dutra é duplicada. Naquela época, as grandes capitais, Rio de Janeiro e
122
São Paulo, têm como palavra de ordem “a descentralização industrial e sua
interiorização.
Na década dos anos de 1960 e início de 1970, os loteamentos são
implantados ao longo da Rodovia Dutra e nas regiões norte e sudeste do município.
Na região sudeste, a implantação de novos loteamentos em 1969 ocorre em razão
da Embraer.
Nessas décadas são instaladas novas indústrias ao longo da Rodovia Dutra:
Kanebo, Alpargatas, Johnson & Johnson, Ericsson, General Motors, Kodak e
Engesa.
A construção desses complexos industriais foi feita com pessoal e firmas de
outras cidades que, parcialmente, se instalaram em São José dos Campos. Somente
nos anos de 1980 é que os novos empreendimentos foram feitos por construtores
locais.
Um exemplo a ser citado é o prédio da indústria Ericsson, às margens da
Rodovia Dutra, construído na década de 1960, projeto do arquiteto Oscar Niemeyer,
edificado por uma empresa da capital e que, na década de 1980, foi totalmente
descaracterizado e adaptado para se tornar o primeiro shopping regional. No final
dos anos de 1980, por meio de uma empresa local, esse edifício sofreu mais uma
adaptação e reforma geral na qual não foram preservados nenhum traço ou
característica do edifício original.
Figura 22 – Indústria Ericsson na década dos anos de 1960 – Projeto de Oscar Niemeyer.
Fonte: Arquivo Municipal, 2015.
123
Figura 23 – Shopping Center Vale.
Fonte: Google, 2015.
Se nos anos de 1960 a indústria civil de São José dos Campos ainda não tem
porte e o devido “know-how” para construir indústrias, ela já possuía condições de
começar a construir casas e prédios para a mão de obra que chega para trabalhar
nas novas indústrias. Surgem, nessa década, os primeiros incorporadores de
imóveis que começaram a trabalhar com o recém-criado Banco Nacional da
Habitação – BNH.
O BNH foi criado por meio da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964, para
atrair recursos da população a serem depositados em poupança. A finalidade de tais
recursos era a aplicação em saneamento e habitação. Passados dois anos, em 1966,
o governo criou o Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS), em benefício
dos empregados, com recursos compulsoriamente exigidos dos empregadores.
A gestão dos recursos pelo banco foi bastante criticada e, em 1986, o BNH foi
incorporado pela Caixa Econômica Federal. Ainda que o motivo de sua criação fosse
a de agradar “largos setores de massas” (AZEVEDO, 1984), a quantidade de
habitações construídas foi, significativamente, alavancada no país. A Fundação da
Casa Popular, predecessora do BNH, criada em 1946, contabilizara apenas 17 mil
financiamentos residenciais em 1960 (AZEVEDO, 1982). O BNH, em seus 22 anos
de existência, financiou 4,5 milhões de unidades (AZEVEDO, 1982), metade das
quais voltadas para o segmento de mercado médio, isto é, produzidas por
incorporadores privados.
124
Durante esse período ocorreu, de fato, a retomada do investimento
governamental e da construção civil residencial, possibilitadas pela melhora das
condições de financiamento público e pelo fortalecimento do Banco Nacional da
Habitação, especialmente nos seus primeiros anos de existência.
O objetivo do banco era promover a construção e a aquisição da casa própria,
principalmente para as classes de menor renda. A base do financiamento do BNH
visava compatibilizar prazo de pagamento, custo de construção e capacidade de
amortização da dívida pelo comprador do imóvel. Assim, a prestação do
financiamento ficava em torno de 1,3 vezes o valor do aluguel para moradia idêntica,
permitindo que o comprador financiasse a casa própria, saindo do aluguel.
Na mesma década outros edifícios foram construídos na região central da
cidade de São José dos Campos, como é o caso dos edifícios Salim Simão (com
“habite-se” de 1970) e o San Marco (1969). Também começa a construção do edifício
Nacional que marcou início da descentralização do processo a partir do núcleo
central da cidade em direção a outras regiões. Nesta década, os incorporadores
locais com maior destaque eram Pierino Rossi e Alfredo Asdente.
O primeiro prédio de característica moderna de São José dos Campos,
incorporado por Alfredo Asdente e que dá o início à intensa construção de prédios
para apartamentos residenciais, foi o Edifício San Marco. O arquiteto deste edifício
foi Luiz Erasmo Moreira, engenheiro responsável pela fiscalização e implantação da
obra do C.T.A., projeto de Oscar Niemeyer.
O edifício San Marco, localizado na Avenida São José (atual Avenida Madre
Thereza), foi o primeiro a ser construído com mão de obra totalmente local. Alfredo
Asdente, construtor deste edifício, morou no 12º andar do edifício que foi reformado
e os dois apartamentos do último andar tornaram-se um grande e confortável
apartamento com vista privilegiada para o banhado e região oeste.
Edifício San Marco – 1969
11 Pavimentos
Figura 24 – Edifício San Marco na orla do banhado.
Fonte: Acervo Prefeitura Municipal de São José dos Campos, 2015.
125
Edifício San Marco
Endereço: Avenida Madre Tereza, 519 - Centro
Tipologia: Residencial
Pavimentos: Térreo + 10 pavimentos
Habite-se: 1969
Observações: O construtor do edifício fez a junção
dos dois apartamentos do último andar para sua
moradia.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano; elaborado pelo autor.
O final dos anos de 1960 é marcado pela presença de Alfredo Nagib Rizkallah.
Trata-se do primeiro incorporador do BNH, fundador da empresa Novação que,
dentre vários edifícios construídos, destaca-se o edifício Nacional, com 24 andares,
localizado na Avenida Engenheiro Francisco José Longo – São Dimas, região até
então distante do centro nobre da cidade. Naquela época, São José dos Campos
não tinha vocação para morar em apartamentos.
O começo da virada dos anos de 1960 – 1970 marca o início da fundação da
construtora ARZG, de propriedade de sócios joseenses. Essa é a primeira grande
construtora local e que irá liderar o setor da construção civil até o final dos anos 70.
Em 1968, a Prefeitura Municipal promoveu, em conjunto com a firma de
Engenharia e Consultoria SERETE S.A. e uma equipe de profissionais locais e de
São Paulo, coordenada pelo arquiteto Jorge Wilheim, a elaboração de um estudo
que embasou o Plano Preliminar. Posteriormente, esse plano deu origem ao
segundo Plano Diretor de Desenvolvimento Integrado (PDDI), aprovado em 1971.
Nesse primeiro período da verticalização de São José dos Campos
observamos que este processo começa a “caminhar” da região central em direção à
novas centralidades (incentivada pela legislação). Primeiro em direção ao bairro do
São Dimas, em 1970. Num segundo momento, em 1980, para a Vila Ady’anna e,
num terceiro momento, para o Jardim Aquarius (1990). Atualmente, após transpor a
Rodovia Dutra, verifica-se uma nova ramificação da verticalização em direção a
região sul e de um espraiamento deste processo por todo o território do município.
Veremos a seguir como a verticalização se desenvolve e de que forma, por
meio do crescimento demográfico ou da intensificação da produção.
126
CAPÍTULO 3 – SEGUNDO PERÍODO – 1971 a 1996
Neste capítulo relatamos o segundo período do processo de verticalização de
São José dos Campos, de 1971 a 1996; esses anos são os mais intensos e o início
da descentralização deste processo.
Estruturamos este capítulo em três partes.
Na primeira parte são feitos comentários sobre a elaboração do PDDI de 1971
e de suas principais premissas e diretrizes para incentivar a verticalização. Este
plano teve como sua principal premissa conter o crescimento horizontal e promover
a verticalização por meio de instrumentos urbanísticos com o intuito de construir uma
cidade compacta e densa.
Na segunda e terceira parte, discorremos sobre a legislação urbanística dos
anos de 1970 e 1980 (PDDI de 1971 e as Leis de Zoneamento de 1971, 1980 e
1990) e destacamos os claros objetivos deste período de sempre promover e
incentivar a verticalização em pré-determinadas regiões infraestruturadas e criando
novas centralidades para o capital especulativo. Para constatarmos essas diretrizes
são destacados e comentados alguns artigos dessas leis que incentivaram a
verticalização com o intuito de comprovarmos a nossa tese de que a legislação é um
dos fatores fundamentais e eficaz no processo de verticalização de São José dos
Campos e, provavelmente, das cidades brasileiras.
127
3.1 – DESCENTRALIZAÇÃO E INTENSIFICAÇÃO
Se uma cidade dobra sua população a cada dez anos, uma coisa é dobrar de
77.533 habitantes, em 1960, para 148.332 em 1970. Mais impressionante ainda, é
dobrar e alcançar 287.513 habitantes em 1980 e 442.370 em 1991, como podemos
observar no quadro sobre a evolução populacional de São José dos Campos a
seguir.
São José dos Campos teve um intenso crescimento na década de 1960 e nas
décadas seguintes desse segundo período ocorreu uma verdadeira explosão
demográfica. Uma das razões deste crescimento e o fato de São José dos Campos
nesse período ter uma curva ascendente populacional é devido ao grande número
de indústrias que se instalaram nessa cidade e que trouxeram, como consequência,
uma população a procura de trabalho e moradia.
Quadro da Evolução Populacional do Município de São José dos Campos 1940-2010
Censos
População
Incremento populacional entre
censos
Entre 1920 e 1940*
5.598
1940
População
total
36.279
População
urbana
14.474
População
rural
21.805
1950
44.804
Entre 1940 e 1950
8.525
26.600
18.204
1960
77.533
Entre 1950 e 1960
32.729
56.882
20.651
1970
148.332
Entre 1960 e 1970
70.799
132.482
15.850
1980
287.513
Entre 1970 e 1980
139.181
276.901
10.612
1991
442.370
Entre 1980 e 1991
154.857
425.515
16.855
2000
539.313
Entre 1991 e 2000
96.943
532.717
6.596
2010
629.921
Entre 2000 e 2010
90.608
615.022
14.899**
Tabela 1 – Evolução Populacional do Município entre 1940-2010.
Fontes: IBGE e Secretaria de Planejamento Urbano – PMSJC.
* Não houve Censo em 1930; o Censo anterior, em 1920, registrou 30.681 pessoas residentes.
** População rural com base na Lei Complementar 428/10 (estimativa da Secretaria de Planejamento).
128
Ao observarmos o crescimento populacional do Município nessas últimas
décadas, verifica-se que São José dos Campos vem aumentando sua participação
no total da população do Estado de São Paulo e no conjunto dos municípios que
integram a Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte (RMVPLN). Sua
população representa 1,52% dos moradores do Estado e 27,81% dos moradores da
Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte.
São José dos Campos é um dos maiores polos de atração de indústria de alta
tecnologia do Brasil e global e continua a atrair moradores quando analisamos a sua
participação populacional no conjunto da Região Metropolitana do Vale do Paraíba
e Litoral Norte e não apenas devido ao seu setor industrial mas, pelo seu recente
crescimento e fortalecimento no setor terciário de âmbito regional.
Quadro da Participação da População de São José dos Campos no Conjunto da Região
Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte e do Estado de São Paulo.
População Absoluta
Ano
1980
1991
2000
2010
São José dos Campos
287.513
442.370
539.313
629.921
População Relativa %
Região Metropolitana do Vale do
Paraíba e Litoral Norte
23,54
26,78
27,07
27,81
Estado de São
Paulo
1,15
1,40
1,46
1,52
Tabela 2 – Participação da População de São José dos Campos na Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte
e do Estado de São Paulo.
Fontes: IBGE e Secretaria de Planejamento Urbano – PMSJC e IPPLAN.
Como podemos observar no gráfico a seguir, o aumento de população
verificado no último período intercensitário, quando distribuído entre os distritos que
compõem administrativamente o Município, aponta a região oeste como a região que
mais houve crescimento demográfico devido ao intenso processo de verticalização.
São Francisco Xavier aparece com a segunda maior taxa de crescimento, sendo que
este aumento populacional repartiu-se, equitativamente, entre o seu perímetro
urbano e a área rural e devido ser um polo turístico.
Já nas demais regiões urbanas do Município, as taxas de crescimento
registradas variam entre 0,20% na região do Centro e 1,68 % na região Leste.
129
TAXA DE CRESCIMENTO POPULACIONAL
REGIÕES URBANAS 2000 - 2010
6,00
4,99
5,00
4,88
4,00
%3,00
1,68
2,00
1,00
1,67
1,56
Sudeste
Sul
0,81
0,20
0,00
Centro
Leste
Norte
Oeste
SFX
Gráfico 5 – Crescimento populacional das regiões urbanas de São José dos Campos.
Fonte: IBGE, estimativas da Secretaria de Planejamento Urbano e IPPLAN.
No mapa da evolução urbana de São José dos Campos entre 1960 a 1970,
abaixo, é possível verificarmos que, no início desses anos, os loteamentos
continuam sendo implantados com maior intensidade ao longo da Rodovia
Presidente Dutra e há um crescimento da malha urbana, mais intenso, em direção
as regiões oeste, sul e norte.
MAPA DA EVOLUÇÃO URBANA DE SÃO JOSÉ DOS CAMPOS ENTRE 1960 A 1970
LEGENDA:
Até 1950
1950 a 1960
1960 a 1970
Mapa 5 – Evolução urbana de São José dos Campos até 1950 (vermelho), entre 1950 a 1960 (amarelo) e entre 1960 a 1970
(ciam).
Fonte: PMSJC, 2015; elaborado pelo autor.
130
Em 1971 foi promulgado o primeiro Plano Diretor de Desenvolvimento
Integrado (PDDI) de São José dos Campos e uma de suas estratégias principais foi
a de estimular a ocupação de grandes vazios urbanos, por meio da construção de
edifícios para habitação coletiva e uso comercial nesses vazios. Consequentemente,
os terrenos das áreas urbanas, principalmente aquelas centrais e de bairros de
classe média e alta, inflacionaram-se, pois, com o crescimento demográfico
acelerado da cidade em consequência da expansão industrial e comercial, São José
dos Campos tornou-se atrativo aos trabalhadores da região Sudeste e do Brasil.
Estes fatos, que incentivaram o contínuo processo de verticalização existente na
cidade, persistiram com mais intensidade a partir da década de 1990 e continuam
até hoje.
O primeiro fato que chama a atenção é que após o diagnóstico da cidade para
a elaboração do PDDI de 1971, principalmente da região central, foram elaboradas
diretrizes para o incentivo à descentralização das atividades comerciais da área
central e proposta de sua expansão em direção à Vila Ady’anna. A verticalização da
área deveria ocorrer a partir de leis que permitissem um aproveitamento maior do
solo local. Para isso, o PDDI propunha uma lei que concedesse o direito de
construção de até seis vezes a área do terreno para este bairro. No entanto, existiam
algumas restrições quanto à iluminação, à ventilação e recuos, ou seja, em um
terreno de 1.000,00 m² poderia ser construído um prédio com até 6.000,00 m² de
área construída.
É importante ressaltar que o incentivo para a construção de prédios nas áreas
próximas ao núcleo central da cidade ocorreu em razão do centro apresentar uma
tendência de se verticalizar o que, segundo seus elaboradores, aumentaria ainda
mais os problemas de infraestruturas da zona central. Como forma de desestimular
a verticalização no centro da cidade, o PDDI sugeria normas que não a inviabilizasse,
mas que dificultasse a construção de edifícios no local, como recuos de frente de
6,00 m (seis metros) que deveriam ser, obrigatoriamente, arborizados com árvores
de porte médio. A construção de edifícios no local deveria também prever área para
estacionamento e calçadas largas e cobertas para pedestres.
Como podemos constatar, a legislação é fundamental porque, muitas vezes
ela incentiva a verticalização mas, em alguns casos específicos, ela pode controlar
131
e desestimular seu processo em regiões como o objetivo de não ocasionar sua
saturação.
Apesar de ter-se iniciado no centro, a verticalização em São José dos Campos
não se limitou a essa região devido, principalmente, às diretrizes rígidas e
incentivadoras da legislação urbanística para criação de novas centralidades para a
sua expansão.
Edifícios em São José dos Campos de 1971
a 1996
Mapa 6 – Edifícios em São José dos Campos no 2º Período – 1971 a 1996
Fonte: Estudo do IPLAN, 2015; elaborado pelo autor.
Conforme levantamentos, neste segundo período foram construídos 487
edifícios com “habite-se” sendo 15 na região norte, 28 na Leste, 06 na Sudeste, 73
na Sul, 46 na Oeste e 319 na região central. Ressaltamos que na região central os
edifícios são construídos devido ser o local com maior infraestrutura, os
investimentos imobiliários são feitos em regiões infraestruturadas.
É possível afirmar que na região central, mais especificamente nos bairros
São Dimas e Vila Ady’anna, há um verdadeiro “boom” imobiliário iniciado na década
dos anos de 1970 e que se intensificou nos anos de 1980. Observa-se ainda que
neste período, a verticalização já se encontrava presente nas seis regiões do
município e os gabaritos de altura e os coeficientes de aproveitamentos continuavam
altos.
132
MAPA DE LOCALIZAÇÃO DOS BAIRROS VILA ADY’ANNA E JARDIM SÃO DIMAS
Mapa 7 – Centro, Vila Ady’anna e Jardim São Dimas.
Fonte: P.M.S.J.C., 2015.
Podemos dizer que o capital procura regiões da cidade que possuem boas
infraestruturas e que atenda a classe de maior renda, satisfazendo a exigência desta
quanto a proximidade dos centros urbanos para usufruir dos seus comércios e
serviços.
São nesses meados dos anos de 1970 que surge a figura do edifício de
apartamentos e do conjunto habitacional vertical como soluções modernas para a
questão habitacional.
A seguir, observam-se três grandes edifícios construídos no bairro do São
Dimas (Avenida Francisco José Longo), na década de 1970.
Na década de 1970 foram erguidos 169 edifícios. A verticalização prossegue
forte no São Dimas (21 edifícios dos 40 do bairro). Residenciais e mistos em maior
número.
A partir de 1973 se inicia a verticalização na Vila Ady’anna, muito forte entre
1974 e 1976, mas que irá prosseguir assim até o final dos anos 80. Na década, foram
74 edifícios. São exemplos os Edifícios Mansão do Vale (São Dimas, 1974 –
Residencial com 28 pavimentos), Ipanema (São Dimas, 1974 – Residencial com 29
133
pavimentos), Nacional (São Dimas, 1975 - Residencial com 25 pavimentos) e
Market Center (São Dimas, 1974, Comercial, 22 pavimentos).
Edifício Mansão do Vale – 1974
28 pavimentos
Edifício Ipanema – 1974
29 pavimentos
Edifício Nacional – 1975
25 pavimentos
Figura 25 – Verticalização da Vila Ady’anna.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2015.
Esses edifícios, Mansão do Vale, Ipanema e Nacional, destacam-se até os dias de
hoje na paisagem urbana de São José dos Campos e são ícones do processo de
verticalização neste segundo período, no qual foram os mais altos da cidade por muitos
anos.
Catedral de São Dimas
Figura 26 – Catedral São Dimas e Faculdade de Odontologia UNESP.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2015.
Faculdade de Odontologia – UNESP
134
Edifício Nacional
Endereço: Avenida Francisco José Longo,
nº 555 – São Dimas
Tipologia: Residencial
Pavimentos: Térreo + 25 pavimentos
Habite-se: 1974
Observações: o 16º edifício mais alto da
cidade.
Figura 27 – Edifício Nacional.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano.
Edifício Ipanema
Endereço: Avenida Francisco José Longo,
nº 622 – São Dimas
Tipologia: Residencial
Pavimentos: Térreo + 29 pavimentos
Habite-se:1980
Observações: o 5º edifício mais alto da
cidade.
Figura 28 – Edifício Ipanema.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano.
135
Edifício Mansão do Vale
Endereço: Avenida Francisco José Longo,
nº 633 – São Dimas
Tipologia: Residencial
Pavimentos: Térreo + 28 pavimentos
Habite-se: 1969
Observações: o 7º edifício mais alto.
Figura 29 – Edifício Mansão do Vale.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano.
Nesse período, a empresa Novação lança o inovador prédio Market Center.
Um edifício com 14 pavimentos de uso para escritórios, com um heliporto
homologado pelo Ministério da Aeronáutica e um auditório. O projeto é do Arquiteto
Roger Zmekhol que havia se destacado entre os arquitetos paulistas em 1961 com
o edifício Paes de Almeida na esquina da avenida Rio Branco com o Largo
Paissandu: uma torre de 20 andares com vedação externa em sistema “curtainwall”. O edifício Market Center de São José dos Campos é o primeiro prédio do
interior do estado de São Paulo a ter a sua fachada tipo “curtain-wall”36.
Figura 30 – Edifício Market Center – “habite-se” de 1974 e 22 pavimentos.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano.
36
Trata-se de um sistema de fachada independente da estrutura resistente do edifício. A parede de cortina é projetado para
suportar a força do vento , assim como o seu próprio peso, e transmiti-lo para as lajes . Geralmente as paredes de cortina são
construídas pela repetição de um elemento pré-fabricado modulado que inclui os elementos necessários de proteção, abertura
e acessibilidade, conforme necessário.
136
Essa mesma empresa lança o edifício residencial Samambaia, localizado na
Avenida Adhemar de Barros – Bairro Vila Ady’anna e projeto do arquiteto Willi
Pecher, além do loteamento Bosque Imperial, situado na Avenida São João (Região
Oeste), o primeiro loteamento fechado da cidade.
O edifício Samambaia foi residência do Prefeito Sérgio Sobral de Oliveira que,
de certa forma, este “novo hábito” de morar de um chefe do poder executivo
influenciou a classe média local.
Edifício Samambaia
Endereço: Avenida Adhemar de
Barros, nº 510 – Vila Ady’anna
Tipologia: Residencial
Pavimentos: Térreo + 18
pavimentos
Habite-se: 1987
Observações: Residência do
Prefeito Sérgio Sobral de
Oliveira.
Figura 31 – Edifício Samambaia – Avenida Adhemar de Barros – Jardim São Dimas.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano.
Nessa mesma época, é lançado o edifício Vip Center que foi o primeiro prédio
do país a possuir inovadores elevadores panorâmicos e de fabricação local.
Edifício VIP Center – “Habite-se de 1976 – 20 pavimentos
Figura 32 – Edifício Vip Center.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2015.
137
Figura 33 – Propaganda da Luiz Roberto Porto Imóveis em 1984 – em segundo plano, o Edifício Vip Center.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2015.
Nesse início do segundo período do processo de verticalização verifica-se que
há uma grande produção de edifícios.
Naquela época, grandes construtoras de São Paulo atuavam na cidade: Hindi,
Guarantã, Garant, Envil e Racz.
Os anos de 1970 veem renascer a Associação de Engenheiros e Arquitetos
de São José dos Campos.
Quanto ao desenvolvimento da tecnologia da construção civil vale ressaltar
que, nesses anos, o mais rotineiro dos controles de qualidade de construção de
prédios, feito pelo rompimento em prensa de corpos de prova de concreto, não era
executado rotineiramente em São José dos Campos. As poucas construtoras que
faziam este teste utilizavam uma prensa do Instituto Tecnológico Aeronáutico (ITA).
Somente nos anos de 1980 é que empresas de tecnologia e de controle de qualidade
da construção civil se instalaram em São José dos Campos e esses testes passaram
a ser rotineiros.
138
Figura 34 – Praça dos Expedicionários – Terminal rodoviário intermunicipal, em 1975.
Fonte: Desenho de Omar Fonseca, FVE, 1975.
Os indícios de uma verticalização intensa, verificados na década de 1970,
reproduziram-se na década de 1980 e foi nesta década que o processo ocorreu de
forma mais efetiva.
A região da Vila Ady’anna recebeu o maior número de edifícios, os mais altos
da cidade, e outras áreas, ainda pouco verticalizadas na década de 1970, deram
continuidade ao processo.
Neste período podemos verificar que 416 edifícios foram construídos. Este
total mostra que ocorreu um grande aumento no número de edifícios em relação a
década de 1960, representados por 94 edifícios construídos. Esses dados indicam
que no período de 10 anos, na década dos anos de 1970, o número de edifícios
construídos na cidade aumentou em 342%. Além do crescimento demográfico,
podemos constatar que a verticalização, nesse período, desenvolveu-se através da
crescente produção de edifícios.
A seguir, foram feitos levantamentos e análises da legislação urbanística
nesse período e por décadas. Neste estudo destacamos artigos e premissas que
incentivaram o processo de verticalização de São José dos Campos para
compreensão e comprovação de que a legislação produzida dessa cidade é um fator
fundamental deste processo que vem ocorrendo até os dias de hoje.
139
3.2 A LEGISLAÇÃO DE 1970
No Brasil, a partir da década de 1970, o processo de urbanização das cidades
se intensifica em função do crescimento econômico e o governo buscou equacionar
a longo prazo, por meio dos Planos Diretores, os problemas que as cidades vinham
enfrentando em decorrência desse processo acelerado.
No Vale do Paraíba, no início da década de 1970, é criado o Consórcio de
Desenvolvimento Integrado do Vale do Paraíba - CODIVAP e os prefeitos dos
municípios do Vale do Paraíba começaram a discutir a ideia de criar um consórcio
que promovesse o desenvolvimento econômico dessa região.
No Plano CODIVAP - Consórcio de Desenvolvimento Integrado do Vale do
Paraíba e Litoral Norte foram reafirmadas tendências para a vocação pelo aspecto
econômico da região do Vale e, no escopo desse plano, também foram indicadas
políticas públicas para o corredor da Via Dutra. Esse plano fazia parte de uma
estratégia maior do Governo Militar contemplada pelos Planos Nacionais de
Desenvolvimento - PND I e II.
Nesse período, o planejamento regional foi pensado e executado para o
desenvolvimento econômico, para a industrialização e para a modernização do
aglomerado do Vale do Paraíba e, principalmente, para São José dos Campos que
foi o foco das atenções e de suas diretrizes.
Analisando o estudo desenvolvido pelo CODIVAP pudemos verificar que este
foi o primeiro plano para a região do Vale do Paraíba que tinha como objetivo um
planejamento regional integrado proposto através da sistematização de dados e
informações que conduzisse a região para um pleno desenvolvimento econômico.
Enquanto o CODIVAP elaborava seu diagnóstico e suas diretrizes para o Vale
do Paraíba estavam sendo implantadas e regulamentadas diversas leis de
ordenamento do município seguindo os conceitos estabelecidos no PDDI de 1971.
Dentro desse contexto, foi elaborado o segundo Plano Diretor de
Desenvolvimento Integrado de São José dos Campos. Os anos de 1970 foram
marcados pela elaboração desse primeiro Plano Diretor de Desenvolvimento
Integrado (PDDI) – Lei nº 1623/71 e da primeira lei de zoneamento – Lei nº 1606/71.
O PDDI de 1971 teve início em 1969 por meio da contratação da empresa
Serete S/A Engenharia pela Prefeitura Municipal, fazendo parte deste trabalho, como
subcontratada, a SD Consultoria de Planejamento Ltda. e Jorge Wilheim Arquitetos
140
Associados como responsável pelos aspectos urbanísticos. Este contrato ocorreu na
gestão do prefeito Elmano Ferreira Veloso (1966 a 1970), tendo sido entregue em
sua gestão, o Plano Preliminar. Coube ao seu sucessor, Brigadeiro Sérgio Sobral de
Oliveira, que assumiu a prefeitura em 04 de fevereiro de 1970, discutir as minutas
apresentadas pelos técnicos, aprovar e receber o plano em sua versão final.
Uma das estratégias adotadas no PDDI foi a de estimular a ocupação e o
adensamento de grandes vazios urbanos existentes no município e, por meio dessa
diretriz, conseguir certa linearidade na ocupação do solo.
Para tanto, o PDDI de 1971 utilizou-se de instrumentos urbanísticos para
atender sua diretriz maior que era a de incentivar a verticalização e, para tanto, foi
utilizado a aplicação de coeficientes de aproveitamento altos de até seis na região
central. Seus elaboradores (SERETE S/A) entendiam que a oferta desses
coeficientes iria promover uma cidade mais compacta e densa.
A primeira medida adotada para que fosse conseguida essa linearidade foi a
elaboração de uma lei de uso e ocupação do solo que incentivasse a construção de
edifícios para habitações coletivas e comerciais, conjuntos habitacionais verticais e
horizontais.
O adensamento de um desses vazios urbanos, localizado na Região Leste,
nos bairros Vila Industrial e Jardim Ismênia, citados aqui como exemplo, tornou-se
realidade com a implantação dos Conjuntos Habitacionais Intervale, Integração,
Parque das Américas.
Nesse segundo período, criou-se dois vetores distintos e opostos: um primeiro
em direção à Vila Ady’anna e Jardim São Dimas (oeste) que recebiam edifícios para
uma classe de maior renda e um outro vetor em direção à Vila Industrial (leste) onde
são implantados conjuntos habitacionais com altas densidades para atender uma
classe de menor renda.
No mapa de localização da Vila industrial (leste), abaixo, podemos observar
que esse bairro é contíguo a região central e em sentido oposto à verticalização
destinada às classes de maior renda (Oeste).
141
MAPA DE LOCALIZAÇÃO DA VILA INDUSTRIAL
Mapa 8 – Centro, Vila Ady’anna, Jardim São Dimas e Vila Industrial.
Fonte: P. M. S. J. C., 2016.
A tabela a seguir sobre a densidade dos conjuntos habitacionais na região
leste mostra que a diretriz do PDDI de produzir uma cidade vertical, compacta e
densa foram cumpridas e mostra o quanto esta legislação foi determinante e eficaz.
Tabela dos conjuntos habitacionais por região, número de blocos e densidades
Conjuntos Habitacionais
Região
Blocos
Densidades
Integração
Leste
62
436 hab/ha
Intervale
Leste
34
293 hab/ha
Parque das Américas
Leste
40
201 hab/ha
Tabela 3 – Tabela dos conjuntos habitacionais
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano de São José dos Campos, 2016.
Figura 35 - Conjuntos habitacionais na Região Leste e o Projeto CURA (Comunidade Urbana para Recuperação Acelerada).
Fonte: Google Earth, 2015.
142
Aliado a essa medida, como fato positivo, nesses Conjuntos Habitacionais foi
implantado o projeto CURA - Comunidade Urbana para Recuperação Acelerada,
financiado pelo BNH, promovendo uma radical transformação na região em termos
de infraestrutura básica e de equipamentos para educação, saúde e lazer.
Figura 36 - Quadra destinada aos equipamentos comunitários: Teatro, Tiro de Guerra, Hospital, Pronto Socorro, Velório
Municipal, URBAM S/A (Urbanizadora Municipal) e complexo poliesportivo.
Fonte: Google Earth, 2015.
O PDDI -1971 propôs também, em suas diretrizes, uma nova legislação de
Parcelamento do Solo que estabeleceu os requisitos para a implantação de novos
loteamentos, contendo diretrizes urbanísticas, obras de infraestrutura, normas para
aprovação, até o sistema de garantia para execução das obras por parte do loteador.
No início dos anos 70, as áreas próximas à Zona Central são efetivamente
ocupadas, iniciando-se o processo de verticalização, tanto da área central como das
áreas próximas, o que permitiu um maior adensamento. A Região Sul foi a que mais
sofreu impacto desse crescimento por causa da instalação de indústrias, da maior
ocupação de loteamentos já existentes e da implantação de conjuntos habitacionais.
Atualmente, essa região é a que possui a maior população do município.
A política adotada no PDDI-1971 foi a de não incentivar a expansão horizontal,
à exceção dos vazios urbanos das áreas urbanizadas e também exigia todas as
obras de infraestrutura, exceto pavimentação.
Naquela época, todo o planejamento urbano de São José dos Campos foi
pensado e executado para o desenvolvimento econômico, a industrialização e a
143
modernização. O que se observa no PDDI e na sua implantação é que as diretrizes
urbanísticas preponderaram sobre as demais áreas. O zoneamento foi o instrumento
utilizado com sucesso, primeiramente, para garantir a reserva de espaços para as
grandes indústrias e, em segundo plano, para incentivar a verticalização e disciplinar
os demais usos do solo urbano. O adensamento proposto nas áreas disponíveis de
infraestrutura e a contenção da expansão horizontal foram aspectos positivos.
Entretanto, a falta de uma política para a habitação popular foi uma grande falha do
plano. O PDDI, sem dúvida, contribuiu para a estruturação do tecido urbanoindustrial que se conhece. Contudo, em função do acelerado crescimento
demográfico, além das previsões do Plano, rapidamente muitas de suas diretrizes
ficaram ultrapassadas ou inviabilizadas economicamente.
Em decorrência dos estudos advindos do Plano de Desenvolvimento
Integrado,
vários
instrumentos
legais
foram
promulgados
quase
que
simultaneamente:
1) Organização Administrativa da Prefeitura. Lei Municipal no 1537, de 03/03/1970;
2) Código Administrativo. Lei Municipal no 1566 de 01 de setembro de 1970;
3) Lei de Loteamentos Urbanos. Lei Municipal no 1576, de 25 de setembro de 1970;
4) Sanções do Código de Edificações. Lei Municipal no 1575, de 25/09/1970;
5) Código Tributário. Lei Municipal no 1577, de 30 de setembro de 1970;
6) Código de Edificações. Lei Municipal no 1578, de 07 de outubro de 1970;
7) Plano Trienal de Investimentos.
Em 17 de junho de 1971, por meio do ofício 017/71/DJ, o prefeito Sérgio
Sobral de Oliveira encaminha à Câmara Municipal o projeto de Lei 1606/71 que
dispunha sobre o uso e ocupação do solo do município. Após dois meses, o projeto
entra em votação na sessão da Câmara Municipal de 17 de agosto de 1971.
A Lei Municipal no 1606/71, quando de sua promulgação, apresentava-se
relativamente simples se comparada às atuais leis de zoneamento, contando com
apenas 25 artigos. Essa lei propunha que o município fosse dividido em Zona
Urbana, Zona de Expansão Urbana e Zona Rural. Os perímetros dessas zonas
seriam fixados por lei e as zonas de uso, inseridas na zona urbana e de expansão
urbana, teriam seus perímetros delimitados por meio de ato do executivo, ou seja,
por decreto, o que dispensava consulta ao poder legislativo, tanto na sua formulação
como numa eventual alteração desses.
144
Como podemos observar no mapa da 1ª Lei de Zoneamento de 1971, a
seguir, essa lei dividiu a cidade em área urbana, de expansão urbana e rural. As
áreas urbanas e de expansão urbana em nove zonas, classificadas como Zonas de
Predominância Comercial (ZPC), Zona de Predominância Habitacional (ZPH), Zona
de Predominância Recreacional (ZPR), Zona de Predominância Industrial (ZPI),
Zona Industrial (ZI), Zona Especial (ZE), Zona de Expansão Urbana (ZEU), Zona
Industrial (ZI), Zona Especial (ZE), Zona de Expansão Urbana (ZEU), reserva de
áreas livres nas zonas de expansão e Zona Central (ZC).
MAPA DA 1ª LEI DE ZONEAMENTO – 1971
Mapa 9 – Primeira Lei de Zoneamento – Lei 1606/71.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2016.
145
Verifica-se que a lei nº 1606/71 foi promulgada com a finalidade de minimizar
alguns problemas existentes no núcleo central da cidade, em consequência do seu
alto adensamento. Na leitura da lei constatou-se que a grande concentração de
comércio e serviços na região central sobrecarregava as vias, dificultando o acesso
às demais regiões, uma vez que para o acesso a essas regiões era necessário
passar pelo centro. Para tanto, foi incentivada a migração das atividades comerciais
e de serviços e, principalmente, o adensamento para as áreas próximas à região
central.
A delimitação da região da Vila Ady’anna e parte do platô central da cidade
em zona de predominância comercial e zona de predominância habitacional,
respectivamente, foi fundamental para iniciar o processo de verticalização nesses
locais. Tal afirmação pode ser comprovada a partir da descrição das atividades que
foram permitidas pela lei nº 1606/71 para cada uma dessas zonas.
É importante exemplificar e relatar alguns artigos da lei para melhor
compreensão de como a legislação urbanística de São José dos Campos vem
incentivando e direcionando a verticalização.
Abaixo, alguns artigos da lei nº 1606/71.
“Art. 5º A zona de predominância comercial (ZpC), será constituída por
diversos setores administrativos (bairros), sendo permitido edifícios públicos,
estabelecimento de comércio atacado a varejo, supermercados, edifícios de
escritórios e residenciais, habitações coletivas, pensões a hotéis, bancos, editoras,
gráficas, estações de rádio a televisão, edifícios culturais a de ensino, locais de
reunião, recreação e culto, cafés, bares, padarias, confeitarias, restaurantes a
congêneres.
§ 3º No caso de edifícios para habitações coletivas, ou uso misto de escritórios
a habitação coletiva, será permitida taxa de uso de, no máximo, 6 (seis) vezes a área
do lote, observando os recursos laterais, peças a corredores constantes desta Lei e
do Código de Edificações.
Art. 6º A zona de predominância habitacional (ZpH) será formada por duas
subzonas, ZpHA, e ZpHB, constituídas por diversos setores administrativos (bairros)
descontínuos; nela haverá predominância da função residencial, sendo permitidos
edifícios residenciais individuais, estabelecimentos de ensino o cultura, residências
coletivas, consultórios e escritórios em edifícios individuais, barbearias, institutos de
146
beleza, comércio varejista, locais de reunião, cinemas, auditórios e teatros,
restaurantes e bancos.
Área do Lote (S)
450 - 1.000
1.000 - 2.000
+ de 2.000
Taxa de
Ocupação (TO)
2/5
1/3
¼
Taxa de Uso (tu)
2
4
6
S = A área do lote em metros quadrados;
To = Taxa de ocupação: proporção da área projetada pela área do lote;
Tu = taxa de uso: proporção do área total de construção pela área do lote;
Os números da tabela expressam o limite máximo para To e Tu, de acordo com a área do lote (S).
Art. 12. Na zona central não serão aprovados projetos para edificações de
menos de 3 (três) pavimentos.
Art. 14. A altura máxima permitida para os prédios da zona central é de
60,00m (sessenta metros).”
No ano de 1975, em cumprimento à legislação federal do Ministério da
Aeronáutica, que regulava a construção de edificações verticais em área de
influência de aeródromos, é publicado o Decreto nº 1870 de 29 de agosto de 1975.
“Art. 1º- Os projetos de edificação vertical que se localizarem dentro do cone
de aproximação do aeroporto local deverão ser submetidos, em função do gabarito
de altura, à aprovação do Ministério de Aeronáutica. ”
No mesmo ano, a Lei nº 1755/75 de 31 de outubro de 1975, fixou uma altura
máxima para as construções verticais em toda a cidade, independentemente do
tamanho do lote.
“Art. 2º - Fica fixada em 35,00 (trinta e cinco metros) ou 10 (dez) pavimentos
a altura máxima permitida para as construções no Município.
1º - Inclui-se no gabarito fixado neste artigo as obras de caixa d’água e casas
de máquinas.
2º- Se a construção localizar-se na área do cone de aproximação do aeroporto
local, a altura permitida neste artigo deverá ser reduzida em decorrência do disposto
na legislação federal.”
Apesar da restrição imposta pela legislação, neste período, anos da década
de 1970, verificou-se a construção de vários edifícios altos dentro do perímetro do
cone de aproximação do aeroporto, como o Nacional (25 pavimentos) e o Cabo da
Boa Esperança (27 pavimentos). Esses edifícios foram construídos anteriormente a
147
promulgação da Lei nº 1755/75 e ultrapassam o limite de altura e de pavimentos
estipulados nessa lei. Verificou-se, também, que outros edifícios foram construídos
anteriormente a promulgação, como o Mansão do Vale (27 pavimentos) e o Ipanema
(29 pavimentos), aprovado em 03 de setembro de 1975.
Com a aprovação dessas leis e decretos esperava-se que o processo de
urbanização que, naquele período, continuava a apresentar um significativo
espraiamento e adensamento, com transbordamento por sobre as infraestruturas
preexistentes, tais como: as rodovias, a ferrovia e o Rio Paraíba do Sul e os
pequenos fundos de vale, fosse diminuído.
A Região Central começava a se especializar em atividades de comércio e
serviços e o processo de esvaziamento do uso e ocupação residencial começava a
se deslocar para áreas em verticalização e para outros platôs mais distantes do
Centro. Tais ocupações e transposições são induzidas pelas infraestruturas de
acesso e pela proximidade dos novos setores de produção e pelos custos
imobiliários das áreas centrais e do entorno imediato.
Verifica-se ainda que a distribuição espacial da urbanização nesse período
dos anos de 1970 acabou por se configurar de dois modos que, contudo, parecem
concomitantes. São eles: a) contíguos que acompanham as áreas industriais de
porte ao longo da Rodovia Presidente Dutra e b) num eixo Norte-Sul, de forma
estrangulada ao Norte do município decorrentes da existência da planície de fundo
de vale em aluvião e terrenos com baixa resistência.
Em relação à verticalização pode-se dizer que foi em meados dos anos de
1970 que vários incentivos na legislação viabilizaram para que ocorresse um
deslocamento da implantação dos edifícios da região central para as regiões dos
bairros de São Dimas e Vila Ady’anna.
Esses bairros eram contíguos à região central e os moradores pertenciam a
classe de renda média. Foram instalados diversos consultórios médicos e comércios
(restaurantes, bares e lojas e padarias), tornando-se em um grande atrativo para o
mercado imobiliário.
148
3.3 A LEGISLAÇÃO DOS ANOS DE 1980
Nos anos de 1970, eram as construtoras de São Paulo, Hindi, Guarantã e
Lindenberg que dominavam o mercado de São José dos Campos.
Os anos de 1980 marcam a liderança das construtoras locais, nos setores
habitacionais, institucionais, comercial e industrial. Destacam-se nesse período as
construtoras locais Reflora, Castor, Paraíso, San Marco, Sérgio Porto e Marcondes
César.
Figura 37 – 2º Período – 1971 a 1996 – Vista da Região Central, Vila Ady’anna e Esplanada.
Fonte SPU – PMSJC, 2015.
Em 1980, a lei nº 1606/71 é revogada e é promulgada a Lei nº 2263/80, uma
cópia fiel da lei de zoneamento de São Paulo.
A lei 2263/80, promulgada em 4 de janeiro de 1980, dividiu o município de
São José dos Campos em um único perímetro de zona urbana e de expansão urbana
e o remanescente, como zona rural. A zona urbana e de expansão urbana foi
subdividida em 15 zonas de uso, sendo cortadas por 16 corredores. Essa lei não
teve sua origem vinculada a nenhum Plano Diretor, pois São José dos Campos vivia
um período que não havia um Plano, muito menos diretrizes.
Naquele período de elaboração da lei, São José dos Campos tinha um
Departamento de Planejamento, criado em 1976, cuja competência era elaborar o
plano de ação de governo, os planos setoriais e os programas necessários para
implantação desses planos. Merece destaque o Plano Diretor de Creches, de
149
Equipamentos de Saúde, o projeto do Anel Viário, de drenagem das águas pluviais
e o programa de transporte urbano.
No entanto, ao analisar o texto legal, elaborado e complexo, infere-se que,
pela primeira vez, o parcelamento do solo foi tratado em conjunto com as questões
e diretrizes de uso e ocupação do solo.
Em comparação à lei 1606/71 também é possível observar que a lei 2263/80
apresentou uma novidade em relação às categorias de uso permitidas nas zonas de
uso. Essas seriam permitidas segundo dois grupos: uso conforme e uso sujeito a
controle especial. O uso conforme era aquele permitido e incentivado na zona de
uso, devendo ser respeitados os demais parâmetros urbanísticos mínimos
estabelecidos para a zona de uso.
As categorias de uso sujeitas ao controle especial seriam aquelas que viriam
a ser permitidas, desde que respeitados os parâmetros mínimos necessários, e
atendessem a uma regulamentação específica de controle de poluição ambiental,
níveis de ruído e horário de funcionamento especial.
As condicionantes das categorias de uso permitidas sob controle especial não
foram regulamentadas no decorrer dos dez anos de vigência da lei 2263/80; essas
condicionantes passaram a ser equiparadas, na prática, com categorias de uso
permitidas nas zonas de uso.
Na década de 1980 foi aprovada a Lei de Parcelamento e de Uso e Ocupação
do Solo (Lei Municipal nº 2263/80), elaborada nos moldes da Lei de Uso e Ocupação
do Solo de São Paulo e Campinas. Essa lei teve como uma de suas diretrizes a
ampliação do perímetro de expansão urbana do município e abriu a possibilidade de
expansão horizontal da cidade por meio de novos loteamentos. Essa política foi
totalmente contrária às diretrizes propostas no Plano Diretor de 1971, o que
confirmava que os dirigentes não se preocupavam em seguir as diretrizes que
constituíam esse plano.
Entre 1980 e 1981 há um grande número de aprovações de loteamentos, em
diversas áreas periféricas do Município. Entretanto, a maior parte destes não
conseguiu executar as obras de infraestrutura, tendo o Poder Público de intervir em
muitos deles e executar as obras necessárias ao atendimento da população que já
ocupava esses locais.
150
Em 1981 foi criada a Secretaria de Planejamento e Informática, sendo que o
Departamento de Planejamento continuou a exercer papel de coordenação e
acompanhamento dos Planos e Programas.
Destaca-se nesse período, a
formulação de uma proposta elaborada por essa secretaria para a primeira lei sobre
o Patrimônio Histórico e Ambiental do Município.
Nesse período em que esteve vigente, a lei 2263/80 sofreu 94 alterações e
modificações, sendo que o maior número de alterações ocorreu na gestão do
Prefeito Robson Marinho (1983 a 1986) e as alterações mais frequentes visavam
prever e respaldar novas situações legais, não previstas ou não permitidas, que
pudessem ajustar-se às novas demandas provenientes das mais diversas origens.
As situações mais comuns nessas alterações propostas eram no sentido de:
a) alterar o zoneamento de uma determinada área ou região a fim de permitir uma
determinada atividade outrora não permitida; b) criar novas zonas de uso com
parâmetros de uso e ocupação específicos; c) restringir a verticalização em
determinados bairros; d) reduzir parâmetros de ocupação do solo e) incrementar a
taxa de ocupação máxima ou o coeficiente de aproveitamento.
Como podemos observar na imagem a seguir, a legislação urbana estimula a
verticalização e a disputa por espaços para a verticalização, muitas vezes, invadia e
ocupava áreas antes destinadas ao uso residencial unifamiliar, o que causava
confrontos e conflitos. Podemos citar o caso do bairro Jardim Esplanada, tipicamente
uma ZR1, com lotes de 450 m² e 360 m² e casas antigas que, até os dias atuais,
sofre grandes pressões do setor imobiliário nas discussões para aprovação de uma
lei de zoneamento para que nesse bairro possam ser construídos edifícios e
permitidos comércio e serviços. Trata-se de um bairro com boa infraestrutura e
também contíguo a região central assim como o Jardim São Dimas e a Vila Ady’anna.
Figura 38 – Bairro Jardim Esplanada II (Região Oeste) onde a verticalização avança e invade a privacidade dos moradores.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2015.
151
A competição pelo espaço também ocorreu entre a indústria e o setor
imobiliário que transformava áreas industriais em áreas para urbanização residencial
ou transformava áreas residenciais em áreas industriais. Essa transformação não
significou uma substituição de atividades, mais do que isso, representou a
substituição do capital industrial pelo capital imobiliário de incorporações. Exemplo
dessa transformação de capitais foi a área da antiga Alpargatas onde hoje funciona
um shopping center e a área remanescente foi parcelada em grandes lotes e
implantados vários edifícios residenciais.
A disputa do capital imobiliário com o capital industrial por terras aconteceu
mais na Região Leste do município. A implantação da Refinaria Henrique Laje, em
1975, transformou este complexo petrolífero em uma grande barreira física no tecido
urbano, e no seu entorno foram instaladas várias indústrias de gás liquefeitos,
vizinhas a loteamentos residenciais.
Em abril de 1985, uma comissão foi constituída por meio do decreto 5.008/85
para analisar e propor alterações na lei 2263/80. Essa comissão era composta por
representantes da prefeitura e da sociedade civil.
A existência de representantes da indústria, do comércio, do mercado
imobiliário e da construção civil em órgãos colegiados como esse não se dava por
acaso. A disputa dos capitais industrial, mercantil e imobiliário pelo espaço fez com
que aqueles procurassem sempre estar presentes em todas as formulações e
discussões que pudessem interferir em seus interesses relacionados com a terra,
seu uso e seu preço.
Villaça (1998) chama a atenção de que o preço da terra urbana tem dois
componentes: um decorrente do seu próprio preço de produção e o outro decorrente
do preço de seu monopólio. Esse último possui uma íntima relação com os produtos
específicos resultantes da produção do espaço intraurbano, em razão de suas
localizações e acessibilidades, bem como dos artifícios produzidos pelas leis de
zoneamento que podem incentivar, inibir ou proibir determinadas atividades ou
formas construtivas.
A lei 2263/80 dividiu a cidade em novas zonas e estabeleceu diferentes
coeficientes para cada zona.
152
MAPA DA 2ª LEI DE ZONEAMENTO – 1980
Mapa 10 – Segunda Lei de zoneamento – Lei nº 2263/80.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2016.
Os coeficientes utilizados eram inferiores aos anteriormente estipulados pela
Lei nº 1606/71. Constata-se que nas Zonas Comerciais (ZC) o antigo índice de 6 foi
substituído por, no máximo, 3,5. Nas Zonas Residenciais (ZR), os índices variavam
entre 2 e 6; na nova Lei, o coeficiente adotado foi de 3.
153
A diminuição dos coeficientes na região central e outras próximas ao centro
não causaram interferências na continuidade e avanço do processo de verticalização
tendo em vista que os coeficientes de 3 e 3,5, fixados em lei, foram suficientes para
atender ao mercado em áreas ainda não ocupadas por construções verticais e em
áreas de vazios urbanos existentes em alguns bairros da cidade. Muitos bairros
localizados nas áreas classificadas como Zona de Predominância Habitacional B (Lei
1606/71) tiveram o seu coeficiente aumentado de 2 para 3.
De certa forma, pode-se afirmar que a Lei nº 2263/80 não criou dificuldades
para a construção de edifícios. Houve uma continuidade à tendência da construção
de blocos de quatro pavimentos, iniciada na década de 1970. Outros conjuntos
habitacionais verticais foram construídos na região leste, nos bairros da Vila
Industrial e Jardim Tatetuba. São exemplos os Conjuntos Intervale, com 34 blocos,
Integração, com 62 blocos, e o Parque das Américas, com 40 blocos. Na região sul
pode-se destacar a construção dos conjuntos habitacionais Sport Ville e Sport
Center, com 12 blocos de quatro pavimentos cada empreendimento.
A lei 2263/80 introduziu uma série de inovações em relação à lei 1606/71: 1)
exigir equipamentos destinados ao lazer nos conjuntos habitacionais; 2) classificar
as atividades industriais de acordo com padrões qualitativos e quantitativos, sendo
fixados níveis máximos de emissões permissíveis; 3) elaborar uma listagem de
atividades que foram classificadas segundo diversas subcategorias de uso
comercial, de serviços e institucional; 4) tratar o uso de uma determinada
subcategoria de uso conforme, sujeito a controle especial ou não conforme.
Sobre os conjuntos habitacionais produzidos no período da lei 2263/80, eles
passaram a ser construídos, em sua maioria, verticalizados, com vários blocos de
apartamentos dotados de área de uso comum e coletivo, contendo equipamentos de
lazer ativo e contemplativo. Verifica-se também que tais construções habitacionais
só poderiam acontecer em terrenos que fizessem parte de loteamentos aprovados,
excluindo
dessa
forma,
as
glebas
e
vazios
eventualmente
deixados
estrategicamente pela especulação imobiliária.
Desse período, cabe destaque para a Lei nº 2433/81 de 23/03/1981 que tinha
como premissa o incentivo à construção de edifícios-garagens nas zonas comerciais.
Apesar do estímulo que a lei proporcionava, como a taxa de ocupação de 80%, não
foi construído nenhum edifício com essa finalidade.
154
Nesse ano de 1981 foi promulgada a Lei nº 2490/81 que alterou a redação do
artigo 2º da lei nº 1755/75.
“Artigo 1º - O artigo 2º da Lei Municipal nº 1755 de 31 de outubro de 1975,
passa a vigorar com a seguinte redação: “Fica fixada em 35,00 m (trinta e cinco
metros) a altura máxima permitida para as construções no Município.”
São José dos Campos é uma base militar e área de segurança nacional e
esse limite teve o objetivo de segurança aos moradores dos edifícios que estavam
na rota do aeroporto.
Figura 39 – 2º Período do processo de verticalização em São José dos Campos – 1971 a 1996 – Vista dos bairros de Vila
Ady’anna e Jardim Esplanada – ao fundo pode-se ver a REVAP.
Fonte SPU – P.M.S.J.C., 2015.
Em abril de 1985, constituiu-se uma comissão por meio do decreto 5008/85
para analisar e propor alterações na lei 2263/80. Essa comissão era composta por
representantes da prefeitura e da sociedade civil.
Em 01 de novembro de 1985 é revogado o primeiro Código de Obras de 1954
e promulgado o segundo Código de Obras de São José; este com mais parâmetros
e restrições específicos para a construção de edifícios.
A Lei nº 3039/85 passou a exigir a instalação de mais de um elevador para
edifícios com mais de oito pavimentos.
De acordo com 3º parágrafo do artigo 58 desse código: “[...] quando o edifício
possuir mais de oito pavimentos deverá ser provido de dois elevadores”.
Ao analisarmos, comparativamente, os códigos de 1954 e o de 1985
verificamos que esses são completamente distintos.
As principais diferenças:
1. Extensão dos códigos: o código de 1954 possui 210 artigos e o código de
1985 tem 320 artigos – as posturas cresceram mais de 50%;
2. A filosofia dos códigos: não se trata apenas do aspecto quantitativo de
artigos que mais chama a atenção, mas, sim, a filosofia de um e de outro.
155
O Código de Edificações de 1985 é o que podemos chamar de código dirigido
a um suposto corpo técnico qualificado existente na cidade e que este sabe como
fazer. Por outro lado, o Código de Edificações de 1954 chega até a ensinar e dar
diretrizes ao usuário de como fazer obras. Há um reconhecimento por parte do Poder
Público que o corpo técnico da cidade é heterogêneo e composto por engenheiros e
construtores prático-licenciados e muitos pedreiros autossuficientes.
Para exemplificar, seguem algumas passagens do Código de 1954. Artigo 6°,
parágrafo 3° ensina como desenhar – “As escalas não dispensam o emprego de
cotas. Indicar dimensões dos compartimentos”. No artigo 119 – o código dá critério
de uso de coeficientes de segurança e no artigo 120 indica o valor da sobrecarga
para o cálculo da estrutura.
O cuidado é tanto que chega a surpreender quando se observa o artigo 127 –
“No caso de fundação em estacas, a Secretaria de Obras Particulares (SOP) poderá
exigir que a cravação das mesmas seja acompanhada por funcionário municipal.
Onde serão registradas as dimensões de cada estaca, peso e altura de queda e a
penetração correspondente às duas últimas pancadas, este registro será arquivado,
juntamente com o projeto”.
3. Tipo de edificação: o código de 1954 restringe-se a disciplinar lojas,
armazéns, habitações, cortiços (que serão proibidos pelo código),
habitações particulares e a construção de edifícios de apartamentos e
comércio.
É possível verificar que o código de 1985 é muito mais minucioso e para cada
tipo de uso do edifício, este possui regras específicas para elaboração de um projeto.
Na década de 1980, segundo levantamento na Secretaria de Planejamento
Urbano, a política de desenvolvimento da cidade tinha as seguintes diretrizes
urbanísticas: reurbanização da região central, regionalização e descentralização da
área central a partir da Vila Ady’anna em direção do Ribeirão Vidoca e da Avenida
Cassiano Ricardo (bairro Parque Residencial Aquárius – região). Interessante
ressaltar como uma política pode promover a revitalização de uma região central
enquanto promove a sua descentralização e o seu enfraquecimento? Nota-se que já
havia uma intenção de mudança de centralidade para a Vila Ady’anna e Jardim
Aquárius (região oeste).
No meio dessa “caminhada” encontrava-se o bairro da Vila Ema, cuja
localização despertava o interesse do mercado imobiliário que tinha (até hoje)
156
interesse de verticalizar o local, mas este foi preservado. Segundo alguns
incorporadores, há um interesse do mercado na Vila Ema com excelentes vias de
acesso e topografia plana.
Em 1985, a Lei nº 3077 de 17/12/1985 proíbe a construção de edifícios
residenciais na ZE-10, correspondente ao Bairro Vila Ema, contrariando as
expectativas dos incorporadores.
Em contrapartida, a Lei nº 3096/86 é promulgada e traz incentivos a
construção de edifícios na ZE-9, uma região próxima ao Ribeirão Vidoca e próxima
à ZE-10. Esta lei dispensa a ZE-9 das exigências de altura máxima de trinta e cinco
metros que foram anteriormente fixada pela Lei nº 2490/81 para todo o Município e
estipula novos coeficientes para esta zona.
“Artigo 26º - ...
i) ZE-9 – “Zona de uso diversificado de alta densidade, que por suas
características de ocupação permitem a convivência harmoniosa entre as atividades
residencial multifamiliar, comércio varejista diversificado, prestação de serviços,
edificações verticalizadas e atividades de cultura e lazer”.
Em relação ao coeficiente de aproveitamento (CA) para ZE-9, a lei nº 3096/86
determinou dois coeficientes: 4 para as edificações destinadas ao uso residencial e
3 para as edificações destinadas ao uso comercial.
Para as edificações destinadas ao uso residencial:
“Artigo 4º - parágrafo III – O coeficiente de aproveitamento máximo será de
4 (quatro) vezes a área do lote.
Para as edificações destinadas ao uso comercial:
Artigo 5º - parágrafo III – O coeficiente de aproveitamento máximo será de 3
(três) vezes a área do lote.”
Esta Lei buscava incentivar a verticalização no último vazio urbano existente
na área central. Os incorporadores locais não acreditavam na vocação desta área, à
margem do Ribeirão Vidoca e do bairro residencial Jardim Esplanada, para a
construção de edifícios altos, além do fato de as construtoras não possuírem
capacidade tecnológica. Houve um receio de que construtoras de maior porte e de
outras cidades viessem à procura desse mercado em expansão. Mas, quando vieram
novas
construtoras,
os
incorporadores
locais
passaram
a
renovar-se
tecnologicamente para competir; alguns não conseguiram, outros reinventaram-se.
Outra lei aprovada neste período em estudo foi a Lei nº 3077, de 17/12/1985,
157
que classificou a área do bairro da Vila Ema como zona de uso unifamiliar. Esta Lei
obteve, segundo levantamentos, a aprovação de 90 % dos seus moradores para que
fosse proibida a verticalização naquele local. Este bairro, até os dias de hoje,
conseguiu ficar congelado apesar de que, sempre que há o projeto de estudos de
uma nova lei de zoneamento, há uma forte pressão do setor imobiliário e uma reação
contrária de mesma intensidade da sociedade amigos da Vila Ema (SAVEMA).
Verifica-se, nesses casos, que a legislação tanto pode ter o poder de
incentivar quanto o poder de inibir o processo de verticalização em determinadas
áreas no tecido urbano. Esta lei impediu a tendência natural da verticalização no
bairro da Vila Ema. Curioso é que o impedimento da expansão da verticalização
nesse bairro não trouxe uma desvalorização do metro quadrado que, até hoje, é
maior que muitos outros bairros. Com a aprovação da Lei nº 165/97, o bairro foi
classificado como Zona Mista Um (ZM1) e os seus corredores (Av. Heitor Vila Lobos
e Madre Paula) foram incentivados à verticalização com o coeficiente de 3. Esta
diretriz ocasionou a construções de vários edifícios altos até os dias recentes.
Podemos observar no mapa de evolução urbana, a seguir, que entre o final
dos anos de 1970 até a segunda metade dos anos de 1980, há um crescimento da
malha urbana, mais intenso, em direção as regiões sul e leste. No intervalo entre
1986 e 1990 há um crescimento na Região Oeste (Urbanova e Jardim Aquárius).
MAPA DA EVOLUÇÃO URBANA ENTRE 1978 A 1990
Legenda:
Até 1950
1950 a 1960
1960 a 1970
1971 a 1978
1978 a 1986
1986 a 1990
Mapa 11 – Evolução urbana - períodos entre 1978 a 1986 (marrom) e entre 1986 a 1989 (rosa).
Fonte: PMSJC, 2015, elaborado pelo autor.
158
3.3 A LEGISLAÇÃO DA DÉCADA DE 1990
Após o estudo e a constatação das dificuldades de aplicação da lei de
zoneamento anterior37, formou-se um grupo de estudos composto por funcionários
das Secretarias de Planejamento, Obras, Fazenda e Assuntos Jurídicos para a
elaboração de uma nova Lei de Zoneamento.
Conforme levantamentos, o estudo para a elaboração da terceira Lei de
Zoneamento de São José dos Campos começou no ano de 1987, com os seguintes
objetivos específicos: 1) elaborar uma nova lei que contemplasse todas as alterações
ocorridas na lei anterior e 2) tornar essa nova lei mais simples e de mais fácil
entendimento pela população.
A proposta técnica de sistematização da lei de zoneamento foi concluída e
apresentada ao então prefeito, Antônio José, e aos secretários em junho de 1987.
Após a conclusão dessa primeira fase, iniciou-se o processo de discussão
com a Comissão de Zoneamento38. Essa comissão reuniu-se pela primeira vez, em
21 de dezembro de 1987. Era composta por funcionários da prefeitura e
representantes da Associação dos Engenheiros e Arquitetos de São José dos
Campos (AEASJC), da Associação Comercial e Industrial (ACI), dos empresários de
loteamentos (AELO), do Instituto Nacional de Pesquisas Espaciais (INPE), da
Associação das Construtoras do Vale do Paraíba (ACONVAP), do Escritório
Regional de Planejamento (ERPLAN), da Câmara Municipal (CM) e das Regiões
Administrativas da prefeitura (Sul, Norte, Leste e Centro). A comissão realizou mais
12 reuniões, finalizando os trabalhos na reunião de 29 de março de 1988. Em 16 de
maio de 1988 foi encaminhado ao prefeito o texto da lei de parcelamento, uso e
ocupação do solo do município. Após as análises efetuadas pela Assessoria Técnica
e Legislativa (ATL) e pela Secretaria de Assuntos Jurídicos foi elaborado um projeto
de lei, no 026/88, e publicado no Boletim do Município, no 609, em 19 de julho de
1988.
O ano de 1988 era eleitoral e o Prefeito Antônio José resolveu não encaminhar
o projeto de lei à Câmara Municipal, deixando essa tarefa ao seu sucessor. Pela
segunda vez elegeu-se prefeito Joaquim Bevilacqua, a quem coube, novamente, a
exemplo de 1979, discutir a aprovação de uma nova lei de zoneamento.
37
38
Lei Municipal no 2.263/80.
Criada por meio do Decreto Municipal no 5.008, de 1 de abril de 1985.
159
Em 06 de abril de 1989, o prefeito encaminhou à Câmara Municipal a
mensagem 023/ATL/89 referente ao projeto de lei que dispunha sobre o
parcelamento, uso e ocupação do solo do município que tinha como objetivo principal
a consolidação e sistematização das diversas alterações havidas na lei anterior39.
A Lei Municipal nº 3721/90 propôs a divisão do território do município em 30
zonas de uso e seis tipos de corredores especiais que, por sua vez, desdobravamse em 72 vias públicas. Pode-se observar que se o objetivo dos organizadores era o
de simplificar, com certeza, com essas inúmeras zonas de uso, não conseguiram.
Certamente, esse foi o objetivo primeiro de sua elaboração, comparada com a lei
anterior. Podemos verificar que o número de zonas de usos duplicou de 15, em 1980,
para 30, em 1990. Os corredores, por sua vez, quadruplicaram, passando de 16 vias
em 1980 para 72 em 199040.
Este aumento do número das zonas de uso ocorreu em razão do
desdobramento das Zonas Especiais (ZEs), criadas na vigência da lei 2.263/80 e das
áreas de proteção ambiental (APAs), como consequência de um estudo mais
criterioso do meio físico (restrições e potencialidades) do município. Essas áreas
foram regulamentadas a partir das restrições impostas pelo meio físico e das
aptidões naturais provenientes de estudos efetuados por meio de um convênio entre
a prefeitura e a CETESB, na década de 1980.
A Lei Municipal nº 3721/90 fez a inserção de alguns corredores de uso
especial em zonas de uso exclusivamente residencial (ZRs) e de uso especial (ZEs)
que poderiam causar eventual descaracterização dessas zonas, uma vez que
poderiam causar um transbordamento das atividades não residenciais. Estes
corredores foram classificados segundo seis tipologias, obedecendo a função e
hierarquia desempenhadas no sistema viário.
Destacamos também a criação da Zona de Vazio Urbano (ZVU), cuja
ocupação e aproveitamento dependiam de uma análise de proposta de um plano ou
projeto da Secretaria de Planejamento. Nessa análise seriam avaliados os aspectos
39
Lei Municipal 2.263/80.
Este zoneamento funcional ou funcionalista é um instrumento urbanístico que fixa quais as atividades que serão permitidas
nas diversas zonas de uso, delimitadas segundo perímetros ou mapas. Ele é resultado dos planos urbanísticos difundidos nas
primeiras décadas do século XX em congressos internacionais que consagraram o zoneamento como instrumento regulador
de conflitos, de divisão funcional da cidade, separando residências de atividades comerciais, indústrias e de lazer. Como
conceito, este instrumento foi defendido por Garnier e Le Corbusier a partir de 1928, no Congresso Internacional de Arquitetura
Moderna (CIAM) e corroborado cinco mais tarde pela Carta de Atenas (SOMEKH, 1994). Neste 4o Congresso, realizado em
1933, elaborou-se a Carta de Atenas cujo conteúdo passou a ser o bem comum dos urbanistas (CHOAY, 1979).
40
160
físico-territoriais da gleba e de seu entorno, as tendências do mercado imobiliário,
bem como a infraestrutura disponível.
Sobre a Zona de Vazio Urbano (ZVU), essa era uma zona de uso que foi
inserida na lei por causa das inúmeras glebas de médio e grande porte existentes no
território do município. Diante da indefinição da aptidão dessas áreas, a sua
ocupação e aproveitamento dependiam da análise de um plano ou de um projeto
específico por parte da Secretaria de Planejamento.
MAPA DA 3ª LEI DE ZONEAMENTO – 1990
Mapa 12 – Terceira Lei de Zoneamento – Lei nº 3721/90.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2015.
161
Ocorreram 90 alterações na lei 3721/90 que visavam beneficiar interesses
pontuais e foram introduzidas por meio de leis complementares. Essas sucessivas
alterações e adaptações da lei e das anteriores são decorrentes de um princípio
existente no modelo de zoneamento americano: a elasticidade.
Durante a vigência dessa lei, outras 12 leis de anistia, destinadas às
construções irregulares e clandestinas, foram regularizadas, ou seja, dos 2920 dias
de vigência dessa lei, 1252 dias foram vigorados por algum tipo de anistia, o que
corresponde a 43% do período.
Essa lei de parcelamento, uso e ocupação do solo foi produto do trabalho da
equipe de técnicos da prefeitura. Esse trabalho de várias secretarias foi uma
consolidação de todas as alterações implementadas na lei 2263/80 que propôs a
inclusão de novos instrumentos e tinha como meta principal a sistematização da lei
de zoneamento anterior, tornando-a mais simples e de mais fácil entendimento.
A proposta técnica foi concluída e apresentada em junho de 1987, iniciando o
processo de discussão com a Comissão de Zoneamento que durou até 29 de março
de 1988.
A lei 37121/90 foi resultado da sistematização das diversas alterações da lei
anterior, 2263/80. Essa sistematização teve a supervisão dos trabalhos feita pelos
técnicos da prefeitura e o território de São José dos Campos foi dividido em 30 zonas
de uso e seis tipos de corredores especiais que se desdobraram em 72 corredores.
Com o aumento do número de zonas de uso, das tipologias de corredores,
das subcategorias de uso e das suas respectivas atividades, houve necessidade de
serem constituídos 82 quadros que se cruzavam para cada zona de uso, com
informações de uso e ocupação do solo, mostrando que esta complexidade reforçava
que a lei era claramente uma representação do zoneamento funcionalista.
Nesta lei, verificou-se que, mais uma vez, os coeficientes de aproveitamento
de várias zonas foram alterados, principalmente nas zonas de uso residencial. Como
exemplo, pode ser citado o Parque Residencial Aquárius (ZR-5) que passou a ter o
coeficiente 4,5. Esta alteração na legislação provocou a intensificação da ocupação
do solo por edifícios altos nesse bairro e que, atualmente, os seus moradores tanto
reclamam nas audiências de novas propostas de leis quanto a saturação do sistema
viário e ao dano causado, pelo incentivo da legislação à verticalização na paisagem
urbana do município. Verificou-se, ainda, que as zonas comerciais também tiveram
o seu coeficiente aumentado, fixado entre 1,3 e 3,5.
162
Mesmo assim, constata-se que os coeficientes do Parque Residencial
Aquárius e região central foram assegurados por um período de 5 anos após a
promulgação da Lei nº 165/97, conforme o artigo 161.
“Art. 161. Para os imóveis localizados nas zonas de uso definidas na Lei
3.721/90, em que são permitidos os coeficientes de aproveitamento máximos de 4.0
(quatro) e 4.5 (quatro e meio), ficam assegurados o direito à utilização desses
índices, pelo prazo máximo de 5 (cinco) anos, contados da data da publicação desta
Lei Complementar”.
O terceiro Plano Diretor de São José dos Campos foi aprovado em 9 de junho
de 1995, por meio da Lei Complementar Municipal 121/95. Esse plano teve como
uma de suas premissas incorporar a cidade ilegal à cidade formal com a intenção de
cumprir um dos seus objetivos (“da Cidadania”) que era o de possibilitar a futura
regularização urbanística e fundiária desses assentamentos. Ressalta-se que,
naquele período, o processo de ocupação clandestina já estava em ritmo acelerado
nas Regiões Norte e Leste.
Após a aprovação do PDDI de 1995 foi elaborada uma proposta de lei que
visava regulamentar as diretrizes contidas nesse plano. Essa proposta foi
apresentada e discutida em reuniões realizadas no Paço Municipal de São José dos
Campo, durante o segundo semestre de 1995 e durante o ano de 1996. Ela continha
em seus princípios, o estabelecimento de dois usos básicos: o residencial e o não
residencial, apresentados a seguir de forma sintetizada.
Para o uso residencial, o objetivo principal foi a regulamentação da densidade
demográfica: foram estabelecidos índices de densidade máxima por zona.
Observou-se que o coeficiente de aproveitamento (CA) nas cidades brasileiras não
regulava as densidades demográficas. Efetivamente, era a renda da população que
definia a densidade e a opção pelo estabelecimento de densidades demográficas
por zona, conforme o grau de equipamento e infraestrutura.
Para o uso não residencial foi estabelecido o CA (coeficiente de
aproveitamento) único igual a 1 (um), podendo ser superado nas zonas onde
houvesse infraestrutura, por meio da outorga onerosa do direito de construir, solo
criado e, nas zonas com carência de infraestrutura, mediante aplicação do
instrumento das Operações Interligadas. Este instrumento previa a análise
urbanística do empreendimento a ser aprovado e o estabelecimento de contrapartida
para investimentos em habitação ou desenvolvimento urbano.
163
Em relação às zonas de uso foi estabelecido que:
1) Na zona onde deveria ser feito controle do adensamento que tratava da área central
da cidade, na qual existiam condições satisfatórias de infraestrutura instalada, sua
ocupação intensiva poderia provocar saturação, principalmente do sistema viário.
Nesta zona, o uso não residencial poderia superar o CA = 1 até um limite de CA = 2
mediante a aplicação de operações interligadas nas duas zonas com infraestrutura
e nas zonas com carência de infraestrutura. Foi proposto que os empreendimentos
habitacionais pudessem atingir uma densidade máxima de 600 hab/ha que foi fixado
com base nos limites estabelecidos na zona a permitir o adensamento, cuja
infraestrutura era incompleta, mas a área era classificada como zona de expansão
urbana. Nesta zona, foi fixada a densidade demográfica máxima de 400 hab/ha que
correspondia a uma ocupação horizontal com lotes de 125 m². Na contraproposta41
apresentada pelos empresários, o coeficiente de aproveitamento seria quatro vezes
a área do terreno.
2) Na zona onde deveria ser incentivado o adensamento que se caracterizava como
uma área onde houvesse condição satisfatória de infraestrutura, porém com baixa
intensidade de aproveitamento, buscava-se estimular a ocupação. A previsão de
densidade máxima de 800 hab/ha para o uso residencial e, para o uso não
residencial, o coeficiente máximo poderia chegar a quatro vezes a área de terreno,
mediante outorga onerosa do direito de construir. Nos lotes vazios ou subutilizados,
com área acima de 20 mil m², seria aplicado o dispositivo constitucional do IPTU
progressivo no tempo para evitar sua retenção especulativa e incentivar sua
ocupação. Na contraproposta foi sugerido um coeficiente igual a seis. Nesta zona, a
prefeitura poderia convocar, por edital ou receber proposta de proprietários de
terrenos, que tivessem interesse em participar de empreendimentos de Habitação
de Interesse Social e/ou de Condomínios Empresariais, sendo utilizado como
instrumento urbanístico a Urbanização Consorciada. Para tanto, seria necessária a
avaliação do interesse público pelo Planejamento Urbano do Município e aprovado
pelo Colegiado Municipal do Desenvolvimento Urbano.
3) A zona com restrição ao adensamento se localizava no sopé da Serra da
Mantiqueira, caracterizada como Zona de Preservação das condições ambientais,
41
Os representantes do setor construtivo e imobiliário que participavam das reuniões para regulamentação do PDDI de 1995
apresentaram um parecer com sugestões para alterações da pré-proposta elaborada pela Administração Municipal
denominada de “Contraproposta”.
164
sobretudo pela fragilidade do solo. Nesta zona foi proposto que se limitasse a
densidade habitacional por meio da permissão de ocupação por lotes mínimos de 2
mil m², introduzindo-se uma cota de terreno de 500 m² por unidade residencial a fim
de incentivar a implantação de conjuntos condominiais. A contraproposta propunha
que não fosse fixada nenhuma densidade para toda a Região Norte e que não fosse
limitado o tamanho máximo do lote e fossem mantidas as exigências da Lei Municipal
no 3721/90.
Em agosto de 1996 ocorreu o Seminário Internacional “Instrumentos de
Manejo do Solo Urbano: experiências e possibilidades”.
O objetivo central desse seminário foi o de promover a discussão da recente
experiência dos municípios brasileiros em propor e aplicar novos instrumentos
urbanísticos para o manejo do solo urbano. Esse seminário também visava avaliar a
eficácia no atendimento dos objetivos e estratégias propostas e sua influência sobre
os mercados fundiários e imobiliários urbanos.
No seminário, foram relatadas as experiências das cidades de Natal, Belo
Horizonte, Porto Alegre, Recife e São José dos Campos que apresentaram grandes
avanços e muitos limites na reformulação do Planejamento Urbano. Destacam-se as
ZEIS que se constituíram em um instrumento redistributivo que deu certo nessas
cidades. Mas foi a criação de fóruns de negociação de comissões de zoneamento
ou de conselhos de desenvolvimento, nos quais os destinos da cidade poderiam ser
debatidos e deliberados que, sem dúvida, representou grandes avanços nas
exposições dos planos de cada cidade42.
Para Gottdiener (1996),
A questão do controle, gestão ou desregulação do uso do solo no
planejamento urbano deve ser localizada, em primeiro lugar, na
história do desenvolvimento de uma sociedade e, em seguida, dentro
de um quadro político-econômico antes de ser analisada com
clareza. Esse é o caso da regulação do solo porque, atualmente, os
economistas não têm um consenso unificado de como tratá-la, como
regulá-la e como tratá-la como recurso social. Consequentemente, a
assim chamada “questão fundiária” é sempre uma questão política.
42
Na ata da 42a reunião da Comissão de Zoneamento de São José dos Campos verificamos que foi colocado aos presentes
que “[...] a ideia de colegiado de Desenvolvimento Urbano preveria que por meio desse dar-se-ia a articulação dos demais
conselhos e fundos, sendo que esse colegiado seria o responsável pela coordenação das ações e recursos da administração”.
165
As reuniões para a regulamentação do PDDI de 1995 se estenderam até o
final de 1996 e a regulamentação do Plano Diretor, de 1995, não foi encaminhada à
Câmara Municipal.
A primeira proposta de regularização do PDDI de 1995 teve como objetivo
principal diminuir as iniquidades sociais. Buscou-se tal objetivo por meio de um
zoneamento elaborado em seus princípios pela articulação da ação dos agentes
públicos e privados e, também, por meio de parcerias para se obter recursos para
financiamento de equipamentos e infraestrutura urbana. No entanto, em 1997, uma
nova administração assumiu a prefeitura e esta proposta foi abandonada.
Em 1997, com o argumento principal de alavancar a economia local, foi
estabelecida pela administração municipal a necessidade de ser proposta uma nova
lei de parcelamento e de uso e ocupação do solo que procurasse flexibilizar ao
máximo o uso e a ocupação do território no município.
Contrária às diretrizes da pré-proposta de lei de regulamentação de 1996, foi
apresentada uma nova lei de uso e ocupação do solo e o território de São José dos
Campos foi dividido em várias zonas mistas que permitiam a instalação de indústrias
de pequeno e médio porte, com o intuito de atrair o capital industrial e,
principalmente, de serem atendidas as sugestões feitas pela contraproposta dos
empresários de São José dos Campos.
Nessa nova proposta não se propunha um zoneamento por densidade e um
coeficiente único de 1 para todo o território municipal; a nova lei propôs coeficientes
elevados e variados que visavam alavancar o crescimento econômico da cidade.
Para tanto, nas zonas mistas, o coeficiente a ser utilizado seria de 3 vezes a
área do terreno; nas Zonas Residenciais seria de 1,3 e para a Zona Central aplicarse-ia o coeficiente de 4 vezes. Esse último foi aplicado com o objetivo de atrair
investimentos para o Centro e para a construção do uso residencial multifamiliar. No
entanto, o que podemos observar é que, até hoje, não ocorreu nenhum investimento
dessa categoria de uso nessa região.
Seus formuladores também acreditavam que com coeficientes elevados, o
setor privado iria investir mais nas diversas regiões do município e as indústrias
voltariam a se instalar no município.
Durante a elaboração da lei de zoneamento, em 1997, a “nova” administração
levantou a questão sobre o real objetivo das operações interligadas quanto à
provisão de recursos para investimentos urbanos.
166
A Lei nº 165/97 alterou novamente os coeficientes de aproveitamento; no
Parque Residencial Aquárius, este foi reduzido de 4,5 para 3. As zonas mistas
tiveram seu coeficiente reduzido de 4,0 para, no máximo, 3. Porém, o coeficiente das
zonas comerciais passou de 3,5 para 4. A definição de coeficientes menores para
algumas áreas nada significou pelo fato de existir diversos vazios urbanos
pulverizados por todo o território do Município.
MAPA DA 4ª LEI DE ZONEAMENTO – 1997
Mapa 13 – Quarta Lei de Zoneamento – Lei nº 165/97.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2015.
167
Com a promulgação da Lei nº 165/97, a região sul, que possuía como barreira
física a Rodovia Presidente Dutra, começa a receber um número mais intenso de
edifícios. Verifica-se que é após esses estímulos da legislação que a verticalização
transpõe essa barreira da rodovia. A Lei nº 165/97 alterou o uso dessa região de ZR2 para ZM-1, onde o coeficiente passou de 1,3 para 3, o que representou um grande
incentivo ao processo de verticalização na região. Se nos anos de 1980 a
verticalização dessa região se restringia a edifícios de apartamentos com no máximo
quatro pavimentos, em sua maioria blocos de conjuntos habitacionais, no final da
década de 1990, e mais recentemente, deram lugar a edifícios altos e com maior
número de pavimentos para fins habitacionais. Este estímulo também ocorreu na
região Sudoeste de São José dos Campos, no Jardim das Indústrias, onde vários
edifícios foram construídos, principalmente, nos corredores com coeficiente mais
alto.
Na região leste, sobretudo no bairro da Vila Industrial, a classificação como
Zona Mista, estipulada pela Lei nº 3721/90 foi mantida. O coeficiente de
aproveitamento 3 favoreceu a continuidade do processo que, além dos conjuntos
habitacionais, outros edifícios foram construídos.
Cabe ressaltar que a Lei no 165/97 não repercutiu no processo de
verticalização da região norte. É possível verificar que, atualmente, a verticalização
mostra-se presente com maior intensidade nos arredores do Parque da Cidade.
Nas regiões contíguas à região central, o coeficiente de 3 continuou a
incentivar o processo de verticalização que vinha acontecendo desde a década de
1980 e outros edifícios foram construídos.
Com o objetivo de revitalizar o centro da cidade, a lei oferece o coeficiente de
4 para esta região. Mas, devido à inexistência de vazios e a problemas de mobilidade
urbana não houve interesse dos incorporadores pela área e estes continuaram a
construir em outras regiões.
Quando a Lei Complementar nº 165/97 passa a valer, as zonas mistas na
cidade ocupam cerca de 80% da área urbana. O coeficiente de 3 adotado para a
maioria dessas zonas mistas favoreceu a pulverização do processo de verticalização
de São José dos Campos que estava restrito a uma zona ou outra que seus criadores
queriam que fosse estimulada ou não.
168
Verifica-se que no decorrer de seus treze anos, a Lei Complementar Municipal
no 165/97 sofreu inúmeras alterações, assim como as suas anteriores de 1971, 1980
e 1990 que continuaram a ser feitas com o objetivo de prever e respaldar novas
situações legais, não previstas ou não permitidas, para se ajustarem às novas
demandas provenientes das mais diversas origens. Continuaram a ser propostas
alterações no zoneamento de uma zona, criação de novas zonas de uso, restrição
ou incentivo à verticalização, incremento ou redução de parâmetros de ocupação do
solo.
No período de vigência dessa lei também pudemos verificar que houve três
leis de anistia para regularização das construções, em 1998, 1999 e a última, feita
através da Lei Municipal no 271/03. Segundo levantamento da Divisão de Projetos
da Secretaria de Planejamento Urbano constatou-se cerca de 1.800 processos para
a legalização de construções a serem analisados até julho de 2007.
Cabe a pergunta: para que existe uma lei que regulamenta o uso e ocupação
do solo enquanto existem outras leis para legalizar o não cumprimento daquela?
Em São José dos Campos, a criação de leis de regularização ou, atualmente
denominadas de legalização, é utilizada desde dos anos de 1990 como prática do
Poder Público. Essas leis que, de certa forma, são criadas para atender os “fora da
lei” têm o objetivo, a princípio aparente, de legalizar as construções que não atendem
a legislação vigente. Na verdade, trata-se de uma prática que vem sendo utilizada
pelo Estado com a justificativa de arrecadar mais dinheiro aos cofres públicos. Na
verdade, o Estado cria uma legislação tão rígida e coerciva com a finalidade de
atender ao capital que, muitas vezes, provoca a ilegalidade e como solução cria uma
legislação que valida o não cumprimento da legislação.
No capítulo a seguir elaboramos um panorama atual do processo de
verticalização de São José dos Campos e descreveremos os rumos desse processo
de verticalização na região metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte do
estado de São Paulo.
169
CAPÍTULO 4 – TERCEIRO PERÍODO 1997 A 2015 – A VERTICALIZAÇÃO
METROPOLITANA
Este capítulo tem o intuito de retratar o terceiro período do processo de
verticalização do espaço urbano em São José dos Campos, no período de 1997 a
2015. De forma sistematizada, reunimos um conjunto de dados dos edifícios
existentes na cidade e, a partir daí, pudemos mapear os seus rumos e tendências.
Após levantamentos e análises, constatamos ainda que, um novo período está
sendo esboçado – a verticalização metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte.
Estruturamos este capítulo em quatro partes. Na primeira são feitos
comentários e análises das Leis de Zoneamento nº 165/97 e a nº 428/10 (vigente).
Foram destacadas as principais premissas e diretrizes com incentivos à
verticalização. Num segundo momento, verificamos que a verticalização em São
José dos Campos nem sempre foi sinônimo de densidades maiores. Constatamos
que as regiões mais densas dessas cidades são de ocupação horizontal.
Constatamos ainda que não há em seu conjunto de leis urbanísticas uma diretriz que
promova a verticalização e a construção de uma cidade compacta e densa e, muito
menos, de proporcionar uma melhor qualidade de vida à sua população. Na segunda
parte do capítulo, discorremos sobre o panorama contemporâneo do processo de
verticalização e apresentamos a evolução desse processo no período de 1997 a
2013 (ressalvamos que alguns dados de nossa pesquisa como o número total de
condomínios verticais e o número total de blocos de edifícios foram atualizados até
o mês de agosto de 2015). Na terceira parte são feitas considerações sobre o desafio
metropolitano a ser enfrentado por São José dos Campos e pelas cidades da Região
Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte quanto a verticalização: a legislação
urbanística metropolitana. Verificamos que os anos do terceiro período são os mais
intensos do processo de verticalização e da legislação urbanística. Constatamos
ainda que o Estado atua como agente regulador e estimulador da verticalização
através da legislação, beneficiando as classes dominantes e a acumulação do
capital. Na quarta parte são apresentadas as conclusões desta pesquisa e pudemos
comprovar que: 1º) A legislação urbanística de São José dos Campos é fator
fundamental para a produção do espaço urbano e 2º) Apesar de intensa, a
verticalização que vem ocorrendo em São José dos Campos, não é densa.
170
4.1 TERCEIRO PERÍODO – 1997 A 2015
Numa primeira abordagem, verificamos que os levantamentos apresentados
neste trabalho mostram que, igualmente a outros centros urbanos nacionais, o
processo de verticalização na cidade São José dos Campos teve início na região
central da cidade, local dotado de infraestrutura urbana, portanto propício ao
processo, passando, após novas diretrizes urbanísticas a ocorrer, mais
efetivamente, em áreas contíguas.
Do início dos anos noventa até os dias de hoje, a população do Município de
São José dos Campos cresceu 42% e podemos verificar que vem ocorrendo uma
grande transformação na sua paisagem urbana em relação ao seu processo de
verticalização nessas últimas décadas.
Na década de 90, fica-nos claro que a existência de barreiras físicas como o
Banhado, o Rio Paraíba do Sul, o Ribeirão Vidoca, o Córrego Lavapés e a Via Dutra,
não interferiram na evolução do processo de verticalização.
Embora a quantidade de edifícios construídos tenha sido superior nesta
década em relação às demais, o processo nos anos 90 é caracterizado pela
uniformidade na distribuição dos edifícios pela cidade. Houve uma distribuição mais
descentralizada
das
edificações
verticais.
Pudemos
verificar
que
essa
descentralização é devido aos incentivos da legislação para a verticalização em
regiões mais distantes do centro e pela criação de novas centralidades valorizando
os terrenos próximos.
A observação do mapa sobre o zoneamento e a verticalização, a seguir,
permite constatar que, sob o ponto de vista da legislação urbanística em vigor 43, que
houve a possibilidade de verticalização em amplas áreas da cidade, embora a
43
Lei Complementar nº 428/10.
171
legislação de uso e ocupação do solo limite o gabarito de altura em até quinze
pavimentos em algumas zonas de uso da cidade.
Mapa 14 – Zoneamento e Verticalização.
Fonte: Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2014.
Na análise da evolução do processo, no decorrer de aproximadamente seis
décadas, pudemos constatar que o processo de verticalização segue a tendência de
evolução dos seus primórdios, a partir do centro para as periferias.
Neste período, o número de edifícios aumentou, a partir dos modestos dois
edifícios em 1961, na região central, para 764 edifícios, em 1997 e para 1274
edifícios em 2015, espalhados por todas as suas regiões. Constamos ainda que,
atualmente, existem diversas técnicas construtivas para diferentes tipos de edifícios
que são disponibilizadas pelo mercado imobiliário. Essas construções estão
presentes em praticamente todo o perímetro urbano, variando desde simples
conjuntos habitacionais verticalizados, com poucos pavimentos, até altos edifícios,
com mais de 30 pavimentos presentes na região central e oeste do Município.
Em São José dos Campos, é por meio da legislação que o Estado vem
atuando como agente regulador (e de certa forma estimulador) do processo de
172
verticalização e este utiliza, como principal recurso, o estabelecimento de altos
coeficientes de aproveitamento do solo (que determina a altura máxima do edifício
em relação ao tamanho do terreno). Trata-se, assim como definiu Somekh (1994),
“A multiplicação efetiva do espaço urbano possibilitada pelo elevador”44, embora
possa trazer benefícios sob o aspecto do aproveitamento da infraestrutura existente,
é capaz de produzir efeitos importantes sobre a paisagem, do adensamento
populacional, do sistema viário e das condições de ventilação e insolação de
espaços da cidade.
O terceiro período desta pesquisa, de 1997 até agosto de 2015, é o mais
intenso da verticalização em São José dos Campos e de grandes incentivos da
legislação que vem proporcionando um crescimento ascendente. Destaques para a
região central e oeste, onde a verticalização continua a ser a mais intensa.
Após 1997, data da publicação da Lei de Zoneamento de 1997 (LC 165/97) o
processo de verticalização fortaleceu-se na sua “caminhada” para a região oeste
(Jardim Aquárius) e após a transposição da Rodovia Dutra, em direção à região sul
(Jd. Satélite e Bosque dos Eucaliptos) vem intensificando-se por todo o território.
Quando comparamos a Lei nº 165/97 e a atual Lei nº 428/10 podemos
verificar, numa primeira abordagem, que os incentivos na legislação destinada ao
uso multifamiliar vertical (R2 e R3) – ver Anexo 01 (Tabela 4) – deixam de ser
permitidos na região central e são incentivados os usos comerciais e, mais
especificamente, os de uso para serviços de diversão noturna – ver Anexo 12
(Tabela 5) – mostra-se um claro intuito de seus organizadores de incentivar o uso
desta região nesse período.
Região Central – Lei de Zoneamento nº 165/97
Mapa 15 – Região Central – Lei de Zoneamento nº 165/97 – sem escala.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2015.
44
Somekh, Nádia. A cidade vertical e o urbanismo modernizador: São Paulo 1920-1939. São Paulo;
EDUSP, 1997.
173
ANEXO 01 – LEI COMPLEMENTAR Nº 165/97
Tabela 4 – Características de Uso e Ocupação de Lotes (Lei 165/97).
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2015.
Região Central – Lei de Zoneamento nº 428/10
Mapa 16 – Região Central – Lei de Zoneamento nº 428/10 – sem escala.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2015.
No mapa acima, podemos observar que a Zona Central Um - ZC1, conforme
a Lei nº 428/10, constitui-se de uma pequena porção do Centro Tradicional, onde
predominam os usos comerciais e de serviços que necessitam de renovação urbana,
no qual se pretende criar um setor de diversões noturnas, ficando vedado o uso
residencial multifamiliar vertical nesta zona.
De acordo com o Anexo 12 da Lei nº 428/10, são permitidas as seguintes
atividades, para a zona de uso ZC1, devendo ser respeitadas as características de
uso e ocupação dos lotes.
174
ANEXO 12 – LEI COMPLEMENTAR Nº 428/10
CARACTERÍSTICAS DE USO E OCUPAÇÃO DOS LOTES NAS ZONAS DE USO
ÍNDICES MÁXIMOS
ZONA
ZC 1
ATIVIDADES
PERMITIDAS
R1 / CS
CS1 / I / AGI A /
CS4-1(4) e CS42(4)
ÍNDICES MÍNIMOS
DIMENSÕES MÍNIMAS
DO LOTE
CA
3,0
TO
0,80
GABARITO
N°
MÁX.
PAV.
8,70
_
_
15
MCS
ÁREA DO
LOTE
(m²)
TESTADA
(m)
200,00
8,00
250,00
10,00
500,00
15,00
RECUOS MÍNIMOS (m)
RECUO
FRONTAL
RECUO
LATERAL
ATÉ 2°
PAV.
RECUO
FUNDOS
ATÉ 2°
PAV.
_
_
1,50
1,50
5,00 (1)
5,00 (1)
_
2,00 (5)
Tabela 5 – Características de Uso e Ocupação de Lotes (Lei 428/10)
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2015.
A Zona Central Dois - ZC2 constitui-se de áreas onde há concentração de
atividades comerciais e de prestação de serviços que necessitam de renovação
urbana, onde se pretende estimular, além da diversidade de usos, o uso residencial
multifamiliar com maior densidade construtiva, visando otimizar a infraestrutura
existente e consolidar uma área de interesse urbanístico para a Cidade.
De acordo com o Anexo 12 (Tabela 6), são permitidas as seguintes atividades,
devendo ser respeitadas as características de uso e ocupação dos lotes:
ANEXO 12 – LEI COMPLEMENTAR Nº 428/10
CARACTERÍSTICAS DE USO E OCUPAÇÃO DOS LOTES NAS ZONAS DE USO
ÍNDICES MÁXIMOS
ZONA
ATIVIDADES
PERMITIDAS
C
A
TO
R1 / CS
RH1 / RH2
ZC2
RV1
ÍNDICES MÍNIMOS
DIMENSÕES MÍNIMAS DO
LOTE
3,0
RV2
CS1(3) / I / AGI A
MCS
0,80
GABARITO
N° MÁX.
PAV.
8,70
_
_
15
8,70
_
_
15
RECUOS MÍNIMOS (m)
ÁREA DO
LOTE (m²)
TESTADA
(m)
RECUO
FRONTAL
200,00
500,00
8,00
_
500,00
15,00
2,00 (5)
1.000,00
250,00
500,00
10,00
15,00
_
2,00 (5)
RECUO
LATERAL
ATÉ 2° PAV.
RECUO
FUNDOS
ATÉ 2°
PAV.
_
1,50
_
3,00
5,00 (1)
5,00 (1)
1,50
5,00 (1)
1,50
5,00 (1)
Tabela 6 – Uso e Ocupação de Lotes (Lei 428/10) – atividades permitidas.
Fonte: Secretaria de Planejamento Urbano, 2015.
Ao compararmos as leis constata-se que:
1. O perímetro da Zona Central (LC 165/97) e os perímetros das Zona Central 1
e Zona Central 2 (LC 428/10) são diferentes. O da LC 165/97 era mais
expandido; enquanto o da LC 428/10 ficou subdividido em ZC 1 (porção do
centro tradicional) e em ZC 2 (entorno da ZC 1 para o adensamento
construtivo e renovação urbana, admitindo o adensamento também
residencial).
175
2. O CA da LC 165/97 era 4,00, enquanto a ZC 1 e ZC 2 (LC 428/10) é 3,00.
3. A Zona Central (LC 165/97) admitia os conjuntos e prédios residenciais,
enquanto a LC 428/10 somente admite este uso na ZC 2. A ZC 1 não admite
o uso residencial multifamiliar vertical. O gabarito máximo também ficou
limitado a 15 pavimentos pela atual lei.
4. No entorno (num raio de 300,00m) da Igreja São Benedito, ainda permanece
as restrições do CONDEPHAAT.
O Mapa a seguir apresenta a verticalização de São José dos Campos antes
e depois de 1997. Podemos observar que antes de 1997 a produção de edifícios, em
sua grande maioria, ocorreu na região central e na região contígua dos bairros São
Dimas e Vila Ady’anna. Adensou o Centro e expandiu para o Oeste e Sul, pulverizou.
VERTICALIZAÇÃO EXISTENTE ANTES E DEPOIS DE 1997
Mapa 17 – Verticalização existente – antes e depois de 1997.
Fonte: IPPLAN e P.M.S.J.C., 2014.
176
Figura 40 – 3º Período 1997 a 2015 – Região Centro / Parque Vicentina Aranha / Vila Ady’anna.
Fonte: SPU – PMSJC, 2015.
Como sabemos, nem sempre verticalização significa aumento de densidade.
O conceito de verticalização faz sentido como uma forma de aumentar o
aproveitamento do solo urbano, aumento de densidade demográfica, aproximando
as pessoas e tendo como ganhos de escala no uso do espaço e da infraestrutura
construída45.
Quando observamos o mapa de densidades de São José dos Campos a
seguir,
verificamos
que,
as
regiões
mais
densas,
em
vermelho,
são,
predominantemente, de ocupação horizontal. Este dado relevante, comprova que,
apesar de intensa, a verticalização que vem ocorrendo em São José dos Campos,
não é densa.
Jornal eletrônico Mercado Popular – Economia livre & Justiça Social, “Cidades brasileiras: a pior
verticalização do mundo”, publicado em 05/05/2014.
45
177
DENSIDADES EM SÃO JOSÉ DOS CAMPOS
Mapa 18 – Densidade em São José dos Campos.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2014.
Mais recentemente, após a transposição da Rodovia Dutra, o processo de
verticalização de São José dos Campos segue em direção à região sul do município,
que vem se intensificando e, provavelmente, nos próximos anos deverá atingir todo
o seu território.
Verifica-se o deslocamento do processo a partir do centro passando pelo
Jardim Aquárius para uma região de topografia plana, dotada de infraestrutura e com
forte vocação para o desenvolvimento de atividades comerciais.
A década de 1990 e o início dos anos 2000 também são marcados pela
intensificação do processo de verticalização e mais estímulos da legislação.
Importante ressaltar que a promulgação da Lei nº 165/97, quando transformou
a região sul em uma grande zona mista, com coeficiente 3, trouxe o interesse do
mercado imobiliário em investir em edificações verticais residenciais nessa região. A
implantação do Vale Sul Shopping atraiu mais investidores na região e a
verticalização vem se intensificando.
178
Figura 41 – Vista aérea da antiga fábrica da Alpargatas.
Fonte: Acervo da Prefeitura Municipal de São José dos Campos, 2015.
Na região Sul, destacamos o Conjunto Residencial Primavera, com 63 blocos,
que apresenta a terceira maior densidade do Município, com 208 habitantes por
hectare.
Na região Leste, como podemos ver na figura a seguir, nos setores de
localização do Conjunto Integração e do Conjunto Habitacional Intervale – com 62 e
34 blocos, respectivamente – foram registradas uma das maiores densidades
populacionais do município, de acordo com o último Censo Demográfico: 436
habitantes por hectare no Conjunto Integração e 293 habitantes por hectare no
Intervale.
Figura 42 – Conjuntos habitacionais na Região Leste e o Projeto CURA.
Fonte: Google Earth, 2015.
179
Na região Oeste, a expansão do processo de verticalização, estimulada,
primeiramente, pela lei de nº 3096/86 – Artigo 26º que criou a ZE-946, que tinha como
objetivo estimular a verticalização a partir da região central da cidade em direção às
Avenidas Jorge Zarur e Eduardo Cury e Jardim Aquárius (região oeste), podemos
verificar nas fotos a seguir que este estímulo deu certo.
Figura 43 – 3º Período 1997 a 2015 – Região Nobre – Oeste (Vila Ema / Shopping Colinas / Av.Jorge Zarur e Eduardo Cury).
Fonte SPU – P.M.S.J.C., 2015.
Figura 44 – 3º Período 1997 a 2015 – Região Oeste / Jd. Aquárius / Anel Viário.
Fonte: SPU – P.M.S.J.C., 2015.
“ZE-9 – Zona de uso misto diversificado de alta densidade que, por suas características de ocupação, permite a
convivência harmoniosa entre as atividades residencial multifamiliar, comércio varejista diversificado, prestação de serviços,
edificações verticalizadas e atividades de cultura e lazer de massa.
46
180
Destacamos, como exemplo, os seguintes edifícios deste terceiro período:
Edifício Sky House
Endereço: Avenida Cassiano Ricardo,
nº 101 – Parque Residencial Aquárius
Tipologia: Residencial
Nº de Pavimentos: 33
Habite-se: 2011
Observações: O edifício Sky House é o
mais alto de São José dos Campos e
do Vale do Paraíba.
Figura 45 – Edifício Sky House.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano. Elaborado pelo autor.
The View Club Residence
Endereço: Avenida Cassiano Ricardo,
nº 1411 – Parque Residencial
Aquárius
Tipologia: Residencial
Nº de Pavimentos: 32
Habite-se: 2010
Observações: O edifício The View
Club Residence é o segundo mais alto
de São José dos Campos.
Figura 46 – Edifício The View Club Residence.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano; elaborado pelo autor.
181
Edifício Central Park Aquarius
Endereço: Rua Tubarão, nº 331
– Parque Residencial Aquárius
Tipologia: Residencial
Nº de Pavimentos: 32
Habite-se: 2012
Observações: O edifício Central
Park Aquárius é o terceiro mais
alto de São José dos Campos.
Figura 47 – Edifício Central Park Aquárius.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano; elaborado pelo autor.
Atualmente, é na região oeste que são construídos os edifícios mais altos de
São José dos Campos incentivados pela legislação desde 1986.
Em 2010, a Lei Complementar nº 428 (Lei de Zoneamento), os gabaritos de
altura dos edifícios em São José dos Campos foram controlados.
Essa lei tem como justificativa desse controle, o princípio de que a
preservação da paisagem urbana da cidade iria trazer, como consequência, a
melhoria da qualidade de vida da população.
Logo após a promulgação desta diretriz, o Poder Público criou uma lei de
transição, a Lei nº 498/10, que aprovou cerca de duzentos empreendimentos
verticais com mais de 15 pavimentos. Este estoque está sendo implantado até hoje,
mas está por terminar no ano de 2016.
182
4.2 PANORAMA E CONFIGURAÇÃO ATUAL
Recentemente, o tema verticalização é abordado pelo IBGE nos questionários
dos Censos Demográficos por meio do quesito referente ao tipo de domicílio
particular permanente da pessoa residente.
A Tabela 7 apresenta-nos a evolução da distribuição dos domicílios por tipo
entre os Censos de 2000 e 2010. De uma maneira geral, nota-se que a cidade possui
uma característica predominantemente horizontal, porém verifica-se que a
participação das residências em apartamentos (verticalização) no conjunto dos
domicílios passou de 12% para 17% no período.
São José dos Campos: evolução da ocupação residencial em apartamentos
Censo 2000
Domicílios tipo
População residente em
apartamento
apartamentos
12%
9%
Censo 2010
Domicílios tipo
População residente em
apartamento
apartamentos
17%
13%
Tabela 7 – Evolução da ocupação residencial em apartamentos.
Fonte: IBGE/Censos demográficos 2000 e 2010.
Com relação à população, verificamos através dos dados censitários que o
número de moradores em apartamentos em São José dos Campos saltou de 48.628
em 2000 para 85.504 pessoas em 2010. Se em 2000, os habitantes de apartamentos
representavam 9% do conjunto da população, em 2010, passaram a constituir 13%.
Outra questão abordada pelo IBGE refere-se à condição de propriedade do
domicílio, indicada através dos gráficos 6 e 7.
Os dados coletados em 2010 apontam que, considerando-se cada um dos
tipos – casas e apartamentos, os percentuais de domicílios tipo “casa própria já
quitada” ou “casa própria em aquisição” mantiveram-se estáveis.
Por outro lado, verificamos que houve um aumento considerável do percentual
de “apartamentos próprios já quitados” e a queda na participação relativa dos
“apartamentos próprios em aquisição”, apesar da expansão do crédito para compra
de moradia que ocorreu de forma marcante no período (2000-2010). Praticamente
não houve alteração na participação dos imóveis em aquisição, comparando-se 2000
e 2010. Os imóveis em aquisição- casas ou apartamentos – representavam 11,95%
do total dos domicílios em 2000 e 11,14% em 2010. Em números absolutos, as casas
em aquisição passaram de 12.697 (em 2000) para 14.353 (em 2010). Já os
apartamentos, passaram de 4.592 (2000) para 6.762 (2010).
183
Gráfico 6 – Evolução da condição de propriedade – apartamento.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
Gráfico 7 – Evolução da condição de propriedade – casa.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
Nesta primeira parte da pesquisa elaboramos uma descrição da situação atual
de ocupação vertical na cidade, que teve como ênfase as variáveis de localização,
uso, padrão construtivo, número de blocos e número de pavimentos. No
levantamento constatamos que em São José dos Campos há 1.133 edifícios ou
condomínios verticais em São José dos Campos até fevereiro de 2013. Após uma
atualização desses dados até agosto de 2015 verificamos que há 1234 edifícios.
Se considerarmos o número total de blocos de edifícios, este é de 1.887
blocos, tendo em vista que um condomínio pode ser composto por mais de um bloco.
Esse número é de 2.091 até agosto de 2015.
No entanto, como o banco de dados foi organizado objetivando espacializar
os edifícios por meio do endereço postal, e os blocos todos de um condomínio
possuem um mesmo endereço, os dados trabalhados irão se referir aos condomínios
verticais ou edifícios com vários blocos como uma unidade. Ressaltamos que no
184
desenvolvimento desta pesquisa serão indicados os casos de condomínios com
vários blocos ou prédios.
Na região Centro foram identificados cerca de 45% dos edifícios. Nas regiões
Sul e Oeste constatamos, respectivamente, 27% e 16% das edificações. Estas três
regiões,
portanto,
concentram
cerca
de
90%
dos
empreendimentos.
Comparativamente, há poucos condomínios verticais nas regiões Norte e Sudeste,
e mesmo na região Leste, considerando-se a extensão do seu território e a
população. Estes números e proporções podem ser verificados por meio da tabela
8 e do gráfico 8.
Região
Centro
Leste
Norte
Oeste
Sudeste
Sul
Total
Edifícios segundo região
Número de edifícios
Até agosto de 2015
507
523
71
87
40
42
185
198
19
29
311
355
1.133
1.234
Tabela 8 – Edifícios por região.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2016.
Gráfico 8 – Edifícios por região – 2013.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
O mapa, a seguir, do total de edifícios por setor econômico, indica-nos a
distribuição dos edifícios segundo setores socioeconômicos, unidades territoriais
formadas por agrupamento de bairros.
185
Verificamos que estão nos setores 20 (área do bairro Vila Ady’anna – Região
Centro), 03 área central, 19 (área do Jardim Aquárius – Região Oeste), 14 (área do
bairro Floradas de São José – Região Sul) e 15 (área do Jardim América – Região
Sul) as principais concentrações de edifícios. Estes dados fortalecem a elitização da
verticalização em São José dos Campos.
Mapa 19 – Total de Edifícios por Setor Econômico.
Fonte: Secretaria de Planejamento – PMSJC – 2013.
Em uma primeira abordagem, podemos constatar que a verticalização em São
José dos Campos destina-se, predominantemente, ao uso residencial.
Os edifícios residenciais representam mais de 70% do total e, com este uso,
a ocupação vertical espalha-se por todas as regiões, como observamos na Tabela
9, a maior concentração ocorre nas regiões: Centro, Sul e Oeste.
Distribuição dos edifícios quanto ao uso segundo região
Região
Uso do edifício47
Até agosto 2015
Centro
Leste
Norte
Oeste
Sudeste
Sul
Total
Residencial
294
61
33
158
12
263
821
919
Comercial
106
3
3
13
0
30
155
163
Misto
66
5
3
3
1
13
91
91
Especial
38
2
1
9
6
5
61
56
3
0
0
2
0
0
5
507
71
40
185
19
311
1.133
Flat
Total
5
1234
Tabela 9 – Distribuição dos edifícios quanto ao uso segundo região.
Fonte: Secretaria de Planejamento – PMSJC – 2016.
47
Como edifício de uso misto considera-se aquele que apresenta unidades comerciais (salas, escritórios,
consultórios) no térreo e/ou sobreloja e unidades residenciais nos pavimentos superiores; o edifício especial
inclui os hospitais, os hotéis, as escolas, as igrejas e edificações de indústrias.
186
Como vimos, os edifícios mistos estiveram ligados aos primórdios do processo
de verticalização em São José dos Campos. Os primeiros edifícios da cidade, ainda
nos meados dos anos de 1940, eram de uso misto, como o Boulos Elias e o Salomão
Diamante, na Siqueira Campos e na Rua XV, respectivamente, ambos com três
pavimentos.
Ao longo dos anos de 1960, vários outros edifícios de uso misto foram
erguidos, destacamos, na Praça Padre João (Matriz), o Suíte Center (antigo Grande
Hotel) com sete pavimentos, o primeiro a ser registrado em cartório.
A região da Vila Ady’anna e São Dimas são os locais preferidos dos
profissionais liberais, nas décadas dos anos de 1980 e início dos anos de 1990, mas
devido ao surgimento de novos e modernos edifícios, estes profissionais são atraídos
a instalar seus escritórios e consultórios em uma outra centralidade, na região oeste,
no Parque Residencial Aquárius, onde edifícios “inteligentes” e seguros são
implantados.
O pioneiro nesse bairro foi o Edifício Le Classic que possui elevadores
inteligentes e um sistema bem rigoroso de segurança.
Edifício Le Classic
Endereço: Rua Alfredo
Nogueira Penido, nº
255 – Parque
Residencial Aquárius
Tipologia: Comércio e
Serviços
Nº de Pavimentos: 23
Habite-se: 2006
Observações: Marco
da mudança dos
consultórios dos
profissionais liberais
da Vila Ady’anna para
o Jardim Aquárius.
Figura 48 – Edifício Le Classic.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano, elaborado pelo autor.
Mais recentemente, são construídos outros edifícios para uso comercial e
serviços.
187
Edifício The One
Endereço: Rua Cassiano
Ricardo, nº 255 – Parque
Residencial Aquárius
Tipologia: Comércio e
Serviços
Nº de Pavimentos: 30
Habite-se: 2013
Observações: Heliponto
Figura 49 – Edifício The One.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano, elaborado pelo autor.
Edifício Helbor Offices Jardim Colinas
Endereço: Avenida São
João, nº 2375 – Jardim
Colinas
Tipologia: Comércio e
Serviços
Nº de Pavimentos: 30
Habite-se: 2013
Observações: Heliponto
Figura 50 – Edifício Helbor Offices Jardim Colinas.
Fonte: Google Earth, 2015 e Secretaria de Planejamento Urbano, elaborado pelo autor.
No entanto, a construção de edifícios mistos não se firmou como uma
tendência forte, uma vez que, eles representam cerca de 8% do total dos edifícios
existentes.
188
Por meio dos levantamentos podemos constatar que os usos comercial e
misto encontram-se, ainda, concentrados na região Centro, onde se localizam 66%
dos empreendimentos de uso comercial e 72% dos mistos. Também há
concentração dos Edifícios Especiais48 na região Centro.
Em relação aos flats, verificamos que este uso são mais frequentes nas
regiões Centro e Oeste.
Ressaltamos que, atualmente, no campo da habitação popular, as parcerias
entre o município, o estado e o governo federal vêm sendo reforçadas,
principalmente com vistas a reduzir o déficit habitacional nas faixas inferiores de
renda e o Programa Habitacional Minha Casa minha Vida pôde finalmente distribuir
suas primeiras unidades residenciais em 2014. As unidades contratadas junto aos
agentes financeiros atenderão a cerca de 20% do déficit habitacional medido através
das inscrições no programa
habitacional
municipal. Observa-se
que
os
empreendimentos aprovados estão direcionados principalmente para as regiões
Leste e Sudeste, que passam a compor importantes vetores de crescimento para os
próximos anos.
O mapa da distribuição dos edifícios segundo uso, a seguir, destaca a
localização dos principais usos residencial, comercial e misto.
Mapa 20 – Distribuição dos Edifícios Segundo Uso.
Fonte: IPPLAN e P.M.S.J.C., 2014.
48
A Divisão de Pesquisas da Secretaria de Planejamento Urbano classifica como edifício especial os hospitais, os hotéis, as
escolas, as igrejas e edificações de indústrias.
189
Para avaliação do padrão construtivo dos edifícios adotamos a classificação
utilizada pelo SIRF49 para fins de tributação do imóvel.
Mapa 21 – Distribuição dos Edifícios Segundo Padrão Construtivo.
Fonte: IPPLAN e P.M.S.J.C., 2013.
A tabela dos edifícios segundo padrão construtivo, a seguir, apresenta que os
padrões dominantes na cidade são, de um modo geral, o simples e o médio, que
representam, respectivamente, 40% e 30% do conjunto de edifícios existentes.
Edifícios segundo padrão construtivo.
Padrão
Quantidade de edifícios
Superior
145
Médio
340
Simples
450
Econômico
173
Sem informação
25
Tabela 10 – Edifícios segundo padrão construtivo.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
49
Segundo a classificação do Sistema Integrado de Receita e Fiscalização-SIRF, para cada tipo de imóvel é
atribuída uma categoria de padrão de construção que leva em consideração várias características, como
projeto arquitetônico, materiais de acabamento, itens de lazer, elevadores, vagas de garagem entre outras. A
cada padrão está associado um valor venal por metro quadrado de construção. A descrição dos padrões e os
valores respectivos atualmente em vigor foram estabelecidos pela LC 516/13.
190
Classificados no padrão superior, foram identificados 145 edifícios, menos de
13% do total, sendo que mais de 70% deles estão localizados na região Centro. Há
edifícios de padrão superior também na Oeste (14%), mas eles são bem raros nas
demais regiões. Na análise da distribuição dos edifícios, segundo o padrão
construtivo, observamos que as melhores construções se localizam nas regiões
centrais e oeste.
Observamos no gráfico abaixo que, na região sul, os padrões construtivos
predominantes são o simples e o econômico.
Gráfico 9 – Edifícios segundo padrão e região.
Fontes: IPPLAN/ Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
Em São José dos Campos identificamos 199 condomínios verticais
residenciais com mais de um bloco. Estes empreendimentos aconteceram em todas
as regiões da cidade, entretanto, ao considerarmos a quantidade de blocos,
constatamos que estão nas regiões Leste e na Sul as maiores aglomerações.
A tabela a seguir apresenta a quantidade de condomínios existentes segundo
a quantidade de blocos.
191
Quantidade de edifícios segundo número de blocos
Quantidade de blocos
Quantidade de edifícios
2
91
-
30
4
31
5
13
6
13
7
4
8
3
10
2
11
1
12
2
16
1
19
2
25
1
32
1
34
1
40
1
62
1
63
1
Total
199
Tabela 11 – Quantidade de edifícios segundo número de blocos.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
O mapa da distribuição dos edifícios segundo número de blocos pontua os
edifícios que possuem mais de um bloco segundo intervalos de números de blocos.
Mapa 22 – Distribuição de edifícios segundo número de blocos.
Fonte: IPPLAN e P.M.S.J.C., 2013.
192
Ao observarmos o mapa de distribuição dos edifícios segundo número de
blocos verificamos que há um maior número de conjuntos com vários blocos nas
regiões sul e leste do município.
Verificamos que a média de pavimentos dos edifícios de São José dos
Campos é de nove pavimentos, se considerarmos todos os edifícios da cidade.
Constatamos ainda que os edifícios de três e quatro pavimentos são os mais
frequentes, como podemos verificar através da tabela 12, a seguir.
A tabela sobre a quantidade de edifícios segundo número de pavimentos
informa ainda que 80% dos edifícios contam com até catorze pavimentos.
Quantidade de edifícios segundo número de pavimentos.
Número de pavimentos
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
32
33
Total
Quantidade de edifícios
199
275
48
32
36
62
33
34
55
44
55
33
20
35
36
23
25
27
16
14
9
2
6
5
1
3
2
2
1
1.133
Tabela 12 - Quantidade de edifícios segundo número de pavimentos.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
193
Os edifícios altos50, considerados neste estudo aqueles que possuem catorze
pavimentos ou mais, somam 260 e se concentram nas regiões Centro e Oeste, como
indicado na tabela anterior. Foram construídos 227 edifícios acima de 15 pavimentos,
cerca de 20% do total.
A tabela 13, a seguir, detalha os bairros com maior número de edifícios altos
segundo regiões e a tabela 14 indica que há uma aglutinação acentuada na área do
Parque Residencial Aquárius.
Edifícios altos segundo região (14 pavimentos e mais).
Região
Centro
Oeste
Sul
Norte
Leste
Quantidade de edifícios
125
82
42
6
5
Tabela 13 - Edifícios altos segundo região (14 pavimentos e mais).
Fonte: Secretaria de Planejamento – P. M. S. J. C. – 2013.
Maiores concentrações de edifícios altos (14 pavimentos e mais).
Bairro
Parque Residencial Aquárius
Centro
Vila Ady’anna
Vila Ema
Floradas de São José
Jardim Altos do Esplanada
Jardim Satélite
Jardim Cassiano Ricardo
Quantidade de edifícios
48
24
22
18
13
12
10
9
Tabela 14 – Maiores concentrações de edifícios altos (14 pavimentos e mais).
Fonte: Secretaria de Planejamento – P. M. S. J. C.– 2013.
No mapa sobre a distribuição dos edifícios altos podemos observar que os
edifícios altos existentes na cidade até fevereiro de 2013 continuam concentrados
na região centro e oeste da cidade.
Para esta classificação de edifício alto adotamos o critério do Council on Tall Buildings and Urban Habitat – CTBUH
organização não governamental com sede nos EUA e considerada uma referência como fonte de informações sobre edifícios
altos. Segundo a instituição “although number of floors is a poor indicator of defining a tall building due to the changing floor to
floor height between differing buildings and functions (eg: office versus residential usage), a building of perhaps 14 or more
stories – or over 50 meters in height - could perhaps be used as a threshold for considering it a tall building.”
50
194
Mapa 23 – Distribuição dos Edifícios Altos.
Fontes: IPPLAN/ Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
O mapa da somatória do número de pavimentos dos edifícios por setor
socioeconômico pontua os edifícios segundo o intervalo de número de pavimentos.
Mapa 24 – Somatório do Número de Pavimentos de Edifícios por Setor Socioeconômico.
Fontes: IPPLAN / Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
195
Segundo a soma do número de pavimentos dos edifícios por setor
socioeconômico podemos verificar que os bairros Vila Ady’anna, São Dimas e Jardim
Aquárius, são os que possuem os maiores números de pavimentos entre 1208 e
2456.
Para elaboração do mapa da distribuição dos edifícios altos, a seguir,
utilizamos o método Kernel51 para que possamos ter uma melhor visualização da
distribuição e concentração dos edifícios altos em São José dos Campos.
Mapa 25 - Distribuição dos Edifícios Altos.
Fontes: IPPLAN/ Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2015.
O Mapa Kernel é uma alternativa para análise geográfica do comportamento
de padrões. Neste mapa podemos averiguar, por meio de métodos de interpolação,
51
Em inglês, a palavra Kernel significa “núcleo”. No contexto das Geotecnologias esse termo faz referência a um método
estatístico para estimar curvas de densidades. Neste método cada uma das observações é ponderada pela distância em
relação a um valor central, o núcleo.
196
a intensidade pontual de um determinado fenômeno em toda a região de estudo (no
caso, a verticalização). Quando utilizamos esta ferramenta, temos uma visão geral
da intensidade do processo de verticalização em todo o território.
Há pelo menos duas vantagens na utilização do método de Kernel para
geração de mapas temáticos:
1. Quando existe uma concentração excessiva de pontos a análise visual pode
acabar sendo prejudicada. Por exemplo, em uma área um ponto pode estar na
realidade representando várias ocorrências (casos de doenças, crimes, etc.).
2. A representação não fica limitada a áreas pré-definidas, como é o caso de
polígonos de bairros ou municípios.
Mapa 26 – Mapa de Kernel.
Fontes: IPPLAN e P.M.S.J.C., 2015.
Mapa 27 – Mapa de Kernel.
Fontes: IPPLAN e P.M.S.J.C., 2015.
197
Neste mapa podemos observar e comprovar que a maior concentração de
edifícios ocorre na região central e tem como vetores de crescimento em direção ao
bairro Jardim Aquárius na região oeste e, mais recentemente, podemos constatar
que a transposição da Rodovia Dutra para a região sul do município vem se
consolidando.
No período compreendido entre 1997 e início de 2013 – e período de vigência
das duas diferentes leis de zoneamento52, constatamos que 588 condomínios
verticais receberam “habite-se” em todas as regiões da cidade, com a média de 36
edifícios ao ano.
Considerando-se todos os blocos erguidos nos condomínios verticais de todos
os tipos, podemos totalizar 969 edifícios nesse período. Isso significa que, no espaço
de dezesseis anos, foram construídos mais de 50% dos prédios de três pavimentos
ou mais existentes na cidade.
No gráfico 10, a seguir, é interessante observarmos que o primeiro ano da
série (1997) e o último (2012)53 foram os anos de menor e o de maior número de
habite-se para edifícios.
O ano de 2001 apresentou um número bem inferior à média da série histórica,
porém, já no ano seguinte, 45 edifícios foram entregues e outros dois picos de
entregas foram observados nos anos 2006 (41 prédios) e 2012 (55 prédios).
Gráfico 10 – Edifícios produzidos (ano a ano) no período de 1997 – 2012.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
52
53
LC 165/97 e LC 428/10.
Não foi considerado neste caso o ano de 2013 que apresentou, até o mês de fevereiro, 10 habite-se.
198
Após atualização de alguns dados, verificamos que no ano de 2013 foram
produzidos 44 edifícios, em 2014 foram 48 e até agosto de 2015 foram 19,
totalizando 1234 edifícios.
Quanto à localização, destaca-se a importância da região Sul que,
recentemente, absorveu cerca de 40% dos empreendimentos, como indica a tabela
15.
Um único dado informa a intensidade do crescimento vertical da região Sul
neste período: 76,5% dos edifícios ali existentes foram erguidos entre os anos 1997
e 2013.
Também merece destaque a ocupação vertical que se processou na região
Oeste. Iniciada em 1983 e bastante rarefeita até meados dos anos 90, durante os
dezesseis anos do período estudado foram erigidos mais de 76% dos condomínios
verticais hoje existentes.
Por outro lado, na região Centro, ao iniciar-se o período deste estudo, já
estavam construídos 74,4% dos edifícios.
Edifícios segundo região (1997-2013).
Região
Número de edifícios
%
Centro
134
22,8
Leste
43
7,3
Norte
23
3,9
Oeste
139
23,6
Sudeste
12
2,0
Sul
237
40,3
Total
588
100
Tabela 15 - Edifícios segundo região (1997-2013).
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
199
O padrão construtivo predominante no período de 1997 a 2013 foi o “simples”,
categoria de classificação de 44% dos edifícios do período. Cerca de 24% foram
classificados como de padrão “médio” e cerca de 6% enquadraram-se no padrão
“superior”.
A tabela16 apresenta a distribuição dos edifícios segundo padrão construtivo
por região. Observa-se que os edifícios classificados como de padrão “superior”
concentram-se em maior número nas regiões Centro e Oeste, e são raros ou
inexistentes nas demais regiões.
Número de edifícios segundo padrão construtivo e região (1997-2013).
Padrão
Região
Econômico
Médio
Simples
Superior
Centro
10
51
53
18
Sem
informação
3
Leste
23
2
13
1
3
Total
135
42
Norte
13
1
9
0
0
23
Oeste
0
64
53
16
6
139
Sudeste
10
0
2
0
0
12
Sul
69
27
133
2
6
237
Total
125
145
263
37
18
588
Tabela 16 - Número de edifícios segundo padrão construtivo e região (1997-2013).
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
Do total de edifícios produzidos no terceiro período deste estudo, mais de 80%
são edifícios de uso residencial. Os edifícios comerciais representaram cerca de 11%
e os mistos 3% do total.
A tabela 17 apresenta o número de edifícios construídos segundo uso e por
meio do gráfico 11 podemos visualizar a sua distribuição por regiões.
Edifícios segundo uso (1997-2013).
Uso do edifício
Número de edifícios no período
Residencial
481
Comercial
63
Misto
19
Flat
4
Especial
21
Total
588
Tabela 17 - Edifícios segundo uso (1997-2013).
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
200
Gráfico 11 – Número de edifícios segundo uso e região 1997 – 2013.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
A produção de 481 edifícios de uso residencial no total foi dominante em todas
as regiões. Na região Sul, 237 edifícios residenciais receberam habite-se entre 1997
e 2013. Neste período, a região Oeste ultrapassou o Centro em número de edifícios
residenciais construídos, como revela a tabela 18, a seguir.
Na região Sul, a ocupação do bairro Floradas de São José se inicia em 1998
e prossegue de forma mais intensa até 2005. Também ao longo da Cidade Jardim,
avenida que atravessa vários bairros, onde muitos edifícios foram erguidos.
A partir de 2002, outro vetor de verticalização importante situou-se na região
Oeste, no Parque Residencial Aquárius e no Jardim das Indústrias, localização de
43% e 21%, respectivamente, das construções erguidas nesta região da cidade.
Edifícios residenciais produzidos no período 1997-2013 segundo região.
Região
Quantidade de edifícios
Centro
87
Leste
37
Norte
22
Oeste
115
Sudeste
12
Sul
208
Total
481
Tabela 18 – Edifícios residenciais produzidos no período 1997-2013 segundo região.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
201
Conforme levantamentos na Secretaria de Obras, constatou-se que os anos
de maior concessão de “habite-se” para edifícios residenciais foram os de 2002, 2006
e 2012. A tabela 19 apresenta a distribuição dos edifícios residenciais ano a ano no
período em estudo.
Produção anual de edifícios residenciais no período 1997-2013.
Ano
1997
1998
1999
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
Número de edifícios
16
19
26
28
19
37
31
25
27
30
2007
2008
2009
2010
2011
2012
201354
31
31
36
31
37
47
10
Tabela 19 – Produção anual de edifícios residenciais no período 1997-2013.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
Considerando-se as unidades residenciais produzidas, observa-se que três
regiões da cidade – a Sul, a Oeste e a Centro - concentraram mais de 80% da oferta
de unidades, conforme apresentado no gráfico 12. A baixa proporção de unidades
ofertadas na região Sudeste (1,2 %) é outro aspecto a destacar, nela localizam-se a
Embraer, o C.T.A., o INPE e o aeroporto.
Gráfico 12 – Unidades residenciais produzidas por região – 1997 a 2013.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
54
Até o mês de fevereiro de 2013.
202
Verificamos também que, embora a localização dos edifícios tenha sido
dispersa em muitas vias, algumas avenidas e ruas concentraram uma quantidade
maior de edifícios residenciais. Nos logradouros listados na tabela 20 situaram-se
20% deles. Destaque para as avenidas Cidade Jardim (Sul) e São João (Centro).
Principais logradouros de localização dos edifícios residenciais (1997-2013).
Logradouro
Cidade Jardim
São João
Heitor Villa Lobos
João Baptista Soares de Queiroz Júnior
São Cristóvão
Benedito Osvaldo Lecques
Da Alegria
Jorge Zarur
Jorge de Oliveira Coutinho
Palmares
Tubarão
Armando D’Oliveira Cobra
Francisca Maria de Jesus
Heitor de Andrade
José Cobra
Mar de Plata
Região
Sul
Centro
Centro
Oeste
Sudeste
Oeste
Sul
Centro
Oeste
Sul
Oeste
Oeste
Sul
Oeste
Sul
Sul
Quantidade de edifícios
12
9
7
7
7
6
6
6
6
6
6
5
5
5
5
5
Tabela 20 - Principais logradouros de localização dos edifícios residenciais (1997-2013).
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
Uma tendência observada, ao analisarmos os edifícios residenciais do
período 1997 a 2013, é o surgimento dos condomínios de mais de um bloco com
padrão construtivo “superior” e com grandes áreas de lazer. De acordo com os dados
coletados, antes de 1997 apenas dois edifícios de padrão “superior” apresentavam
mais de um bloco55. Condomínios com vários blocos estavam associados aos
padrões construtivos “simples” e “econômico”. Com o padrão “médio”, havia edifícios
com dois blocos, em geral56.
Durante os anos 1997-2013, pudemos verificar que sete edifícios classificados
como de padrão “superior” e com mais de um bloco foram erguidos, de acordo com
uma nova concepção de projeto: os condomínios clube ou, como podemos chamar
de “Onda Bege” – Edifícios altos em cor pastel, geralmente, com varandas “gourmet”
e de estilo neoclássico ou de linhas retas e “modernas”. Esses empreendimentos
“oferecem ao morador serviços e itens de lazer que praticamente dispensem a sua
55
São eles: o edifício Bosque do Engenho (1984), com três blocos e o edifício Altos do Esplanada (1990), com dois blocos.
Os conjuntos Integração e Intervale (1981) e o Parque Residencial das Américas (1982) são exemplos de condomínios de
padrão simples e econômico com vários blocos.
56
203
necessidade de sair de casa.”57 Entre eles, condomínios com quatro, cinco e até seis
blocos como o Gran Esplendor, o Pátio Condomínio Club e o Residencial Gran Club.
Este novo tipo de adensamento apresenta características peculiares, sendo uma
delas a média superior de vagas de estacionamento para automóveis por domicílio,
de pelo menos duas vagas.
Nesse período foram produzidos 63 edifícios comerciais, o que representa
quase 40% dos edifícios comerciais existentes, número que revela a importância
desses dezesseis anos para a expansão dos edifícios comerciais.
A região Centro manteve-se como local preferencial para este uso, seguida
de bem perto pela região sul (constata-se ser o novo vetor de expansão). Mas, se no
período anterior estavam concentrados ali 50% dos edifícios, entre os anos 1997 e
2013 ocorreu um processo mais intenso de deslocamento dos empreendimentos
para as regiões Sul e Oeste. A tabela 21 apresenta a distribuição dos condomínios
comerciais segundo região e a tabela 22 indica os bairros que mais receberam as
construções.
Edifícios comerciais segundo região (1997-213).
Região
Centro
Leste
Norte
Oeste
Sul
Total
Quantidade de edifícios
28
1
1
13
20
63
Tabela 21 - Edifícios comerciais segundo região (1997-213).
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
Bairros com maior concentração de edifícios comerciais (1997-2013).
Bairro
Quantidade de edifícios
Centro
10
Parque Residencial Aquárius
9
Bosque dos Eucaliptos
6
Floradas de São José
4
Jardim Satélite
3
Vila Ady’anna
3
Vila Ema
3
Tabela 22 - Bairros com maior concentração de edifícios comerciais (1997-2013).
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
57
Exame.com “Os prós e os contras dos condomínios-clube”.
204
Entre os anos 1997 e 2013 dezenove edifícios mistos receberam habite-se. A
maior parte deles situa-se nas regiões Centro e Sul, como aponta a Tabela 23. Os
bairros Jardim Satélite (Zona Sul) e Vila Ady’anna (Zona Centro) foram a localização
de cerca de 30% dos empreendimentos para uso misto erguidos no período.
Edifícios mistos erguidos segundo região (1997-2013).
Região
Centro
Leste
Oeste
Sul
Total
Quantidade de edifícios
8
2
3
6
19
Tabela 23 - Edifícios mistos erguidos segundo região (1997-2013).
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
Quanto aos flats, apenas cinco foram cadastrados no presente estudo, sendo
que quatro deles foram erguidos entre os anos 2000 e 2008.
Os cinco flats
identificados distribuíram-se entre as regiões Centro e Oeste.
Os edifícios construídos na cidade entre 1997 e 2013 variaram entre três e
trinta e três pavimentos ou andares. Este foi o período de construção dos edifícios
mais altos, considerando-se a quantidade de pavimentos.
O gráfico 13 revela-nos que, tanto a média de pavimentos quanto o número
máximo edificado, houve uma escalada marcante dos anos iniciais para os anos
finais do período em análise.
Gráfico 13 – Número máximo e número médio de pavimentos – 1997 – 2013.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
205
A tabela 24 apresenta-nos a distribuição dos empreendimentos segundo o
número de pavimentos, comparando-se os anos 1997-2013 com os anteriores.
Verificamos que os edifícios de até quatro andares perderam representatividade face
ao aumento da participação dos “altos”.
Distribuição dos edifícios segundo número de pavimentos.
Período anterior a 1997
% de edifícios
Período entre 1997 e 2013
% de edifícios
Até 4 pavimentos
53
32
Entre 5 e 8 pavimentos
15
17
Entre 9 e 13 pavimentos
20
20
14 pavimentos e mais
13
32
Número de pavimentos
Tabela 24 - Distribuição dos edifícios segundo número de pavimentos.
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
A tabela 25, a seguir, informa a quantidade de edificações que foram erguidas
durante os últimos dezesseis anos por classes de número de pavimentos.
Edifícios produzidos segundo número de pavimentos (1997-2013).
Até 4 pavimentos
186
Entre 5 e 8 pavimentos
99
Entre 9 e 13 pavimentos
115
14 pavimentos e mais
188
Tabela 25 - Edifícios produzidos segundo número de pavimentos (1997-2013).
Fonte: Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2013.
No mapa da distribuição dos edifícios segundo número de pavimentos
podemos observar a produção de edifícios ocorrida durante os anos de 1997 a 2013,
segundo número de pavimentos.
Observamos que, enquanto os bairros Parque Industrial, Bosque dos
Eucaliptos e Jardim das Indústrias receberam uma quantidade maior de edifícios
mais baixos (classe de até quatro pavimentos), a Vila Ema, o Floradas de São José
e o Parque Residencial Aquárius receberam as edificações mais altas.
Apenas o Parque Residencial Aquárius recebeu quarenta e sete
empreendimentos com catorze ou mais pavimentos, aprovados dias antes da
promulgação da Lei Complementar nº 428/10.
206
Mapa 28 – Distribuição dos Edifícios Segundo Número de Pavimentos.
Fontes: IPPLAN/ Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C – 2014.
Mapa 29 - Verticalização e Renda.
Fontes: IPPLAN / Secretaria de Planejamento – P.M.S.J.C. – 2014
No Mapa 29 sobre a verticalização e renda podemos observar que fora a
região central a verticalização não coincide com a alta renda da população.
207
Como aponta o mapa de verticalização e renda:
1. A verticalização para uso residencial concentrou-se nas áreas onde a
renda média domiciliar é superior a dez salários mínimos.
2. Já a oferta para a faixa entre sete e dez salários ocorreu basicamente
na região Sul.
3. Os espaços caracterizados pela baixa renda praticamente não
receberam edifícios.
É possível antecipar que as ações recentes do poder público em São José
dos Campos, por meio da legislação urbanística, visando a oferta de moradias para
a população de baixa renda terão, nos próximos anos, impacto sobre o panorama da
verticalização nessa cidade. Serão construídas unidades de interesse social em
edifícios de quatro ou cinco pavimentos, com grande concentração na região Leste.
208
4.3 – O DESAFIO METROPOLITANO
As metrópoles surgiram com funções centralizadoras. Hoje, este papel de
núcleo de amplas bacias econômicas tende a ser substituído pelo papel de elo numa
rede internacional de cidades mundiais, na expressão de Friedman e Wolff (1986).
Segundo Lencioni (1994), a reestruturação da metrópole de São Paulo, por
exemplo, produto dos processos de concentração e centralização do capital, se
traduz num fenômeno socioespacial novo, criação e repetição de uma região
metropolitana mais complexa, fragmentada e hierarquizada em que a conurbação de
cidades e o crescimento, relativamente menor de algumas ou da exacerbação de
outras, não significam processos autônomos de metropolização.
(...) ao contrário, são manifestações constituídas da expansão do
espaço
metropolitano
paulista,
que
se
configura
numa
“macrometrópole” que é reforçada e não negada pela dispersão das
suas atividades e, consequentemente, da sua urbanização
(LENCIONI, 1994).
A metropolização da região do Vale do Paraíba vem se impondo desde os
anos 70, sendo que São José dos Campos assumiu o papel de metrópole
emergente, o que pode ser verificado, principalmente, pelo caráter regional do setor
de serviços que dá sustentação à intensificação dos fluxos e relações entre São José
dos Campos e as cidades do seu entorno, compondo traços fundamentais do
processo de metropolização da região do aglomerado do Vale do Paraíba.
A Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte foi organizada em
5 sub-regiões. São José dos Campos integra a Sub-Região 1, juntamente com os
municípios de Caçapava, Igaratá, Jacareí, Jambeiro, Monteiro Lobato, Paraibuna e
Santa Branca.
209
A Lei Complementar nº 1.258/2015 criou a Agência Metropolitana do Vale do
Paraíba e Litoral Norte que tem por finalidade integrar a organização, o planejamento
e a execução das funções públicas de interesse comum dessa região metropolitana.
MAPA DA REGIÃO METROPOLITANA DO VALE DO PARAÍBA E LITORAL NORTE
Mapa 30 - Região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte, sem escala.
Fonte: EMPLASA - Empresa Paulista de Planejamento Metropolitano SA –. Disponível em
http://www.emplasa.sp.gov.br/Emplasa/Indicadores/valeparaiba.asp, acessado em 30/07/2015
Com 16.179,95 km2, a região Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte
é a mais extensa região metropolitana do estado de São Paulo. Sua área territorial
corresponde a 32,41% da Macrometrópole Paulista, 6,52% do estado e a 0,19% da
superfície nacional.
É a terceira maior região metropolitana do Estado em número de habitantes,
com 2.264.594 moradores em 2010. Essa população representa 5,49% da
população estadual e 1,19% da nacional. Sua taxa de crescimento no período
2000/2010 foi de 1,29%, valor acima do registrado pela macropetrópole (1,15%) e
estado de São Paulo (1,10%).
Essa região exibe um Produto Interno Bruto (PIB), em 2012 de R$
55.254.155.396,00. Esse montante corresponde a 3,92% do PIB estadual e 1,26%
210
do PIB nacional. Seu PIB per capita de R$ 24.399,14 é bastante significativo se
comparado ao do Estado (R$ 33.624,41) e ao do Brasil (R% 22 645,86).
Este desenvolvimento reflete-se nas atividades de comércio e prestação de
serviços. A exemplo, a cidade conta com alguns equipamentos do setor terciário comércio varejista em grande escala - próprio das metrópoles, destacando-se assim,
dos demais núcleos urbanos da região.
De fato, o interior de São Paulo reúne, desde a década de 90, condições
extremamente favoráveis para atrair novos investimentos em razão dos
condicionantes de competitividade que se impõem às empresas. Nesse sentido, é
importante atentar para os aspectos que, atualmente, se colocam como principais
determinantes da localização industrial: a dotação de infraestrutura e possibilidade
de estruturar logísticas adequadas de suprimento e o escoamento da produção;
mercado de trabalho qualificado e mercado profissional dinâmico; boa qualidade de
vida; proximidade física com empresas fornecedoras e montadoras; ambiente
empresarial; suporte de serviços industriais e de apoio à produção; entre outros.
As cidades do aglomerado vale paraibano ganharam outras dimensões.
Multiplicaram-se as interdependências e São José dos Campos assumiu,
definitivamente, as características de um centro regional.
Uma conurbação embrionária, a partir da Via Dutra, passou a definir um
aglomerado urbano de grandes proporções, embora relativamente difuso. Mais
relevante ainda, é o adensamento desta rede de cidades e a natureza articulada de
seu crescimento.
A industrialização paulista e a modernização de sua agricultura expressaramse no surgimento de áreas concentradas, tradicionalmente chamadas de polos
regionais, dentre os quais São José dos Campos se destaca.
Entretanto, este processo de dinamização/modernização das atividades
produtivas não foi acompanhado por transformações que melhorassem as condições
de vida para a maioria dos moradores destas cidades. Ao contrário, a especialização
de funções, em algumas áreas, produziu uma heterogeneidade dos espaços
ocupados que acirraram as desigualdades sociais.
São José dos Campos vive, hoje, um processo de metropolização, fato que
pode ser constado pela observação do cotidiano da cidade que indica uma
reestruturação do ambiente construído.
211
Castells (2003) afirma que a metrópole é expressão e não reflexo do modo de
produção da sociedade. Assim sendo, a metrópole pode ser vista como um poderoso
agente das transformações que nela se organizam, no âmbito da nova etapa do
sistema produtivo, e não como pura consequência lógica e passiva desse
desenvolvimento.
Faz-se necessário identificarmos como se deu o processo de verticalização
que vem ocorrendo em São José dos Campos, bem como, o perfil das atuais
dinâmicas urbanas que estão ocorrendo, no território dessa nova metrópole do Vale
do Paraíba, com o objetivo de traçarmos um panorama desse processo.
Para Meyer, Grostein e Biderman (2004), uma das inúmeras definições de
metrópole sustenta que, do ponto de vista estritamente funcional, ela é uma
congregação de unidades administrativas autônomas que apresentam problemas
urbanos comuns. Para esses autores, e concordando com eles, “a metrópole é,
acima de tudo, a expressão de um processo de articulação e não de desarticulação
do território urbanizado, sendo esse atributo que as distingue das demais formas de
organização territorial”.
Segundo os autores, desde os anos 70, as palavras-chave utilizadas para
descrever física e funcionalmente a nova organização metropolitana, quando esse
fenômeno se tornou patente, são fragmentação e dispersão. Essas duas palavras
atestam a presença de uma característica específica do território metropolitano
contemporâneo que consiste em romper as continuidades urbanas tradicionais e
gerar núcleos de atividades, descritos como desagregados do ponto de vista urbano,
e difusos do ponto de vista funcional.
Para Meyer, Grostein e Biderman (2004), tanto o primeiro, qualitativo, quanto
o segundo podem ser equivocados, pois a sua percepção está baseada em formas
já superadas de continuidade física, isto é, formas de organização relacionadas com
o modelo em processo de superação.
Os dois atributos - fragmentação e dispersão - não apenas passaram a
representar um novo arranjo do território como também ganharam, simultaneamente,
a condição de experiências espaciais, territoriais e até existenciais sintonizadas com
as mudanças, e o que é mais grave, perderam até mesmo seu significado original.
(Meyer, Grostein e Biderman, 2004).
212
São José dos Campos é sede de uma Região Metropolitana que dá
sustentação à metrópole de São Paulo. Essa região formou-se, seja por
fragmentação ou dispersão, da metrópole maior. Constata-se que as cidades de
Jacareí, São José dos Campos, Caçapava, Taubaté e Pindamonhangaba estão
conurbadas ao longo da Rodovia Dutra.
Segundo Reis Filho (2006), as mudanças que estão ocorrendo no processo
de urbanização da região do Alto Vale do Paraíba são decorrentes da formação de
áreas de urbanização dispersas. Ao observarmos as cidades que formam esse
aglomerado, identificamos nessa microrregião fatores que, segundo Reis Filho, são
relacionados às consequências do acelerado processo de urbanização que essas
cidades vivenciam.
1) Essa região que, apesar de ser separada no espaço por meio de perímetros
ou por acidentes naturais geográficos, mantém entre si, estreitos vínculos;
2) Identifica-se também a adoção de modos metropolitanos de vida e de
consumo pela população.
No Vale do Paraíba, a urbanização se desenvolveu ao longo de todo o eixo
da Via Dutra, sendo que o trecho mais condensado situa-se entre as cidades de
Jacareí e Pindamonhangaba, com cerca de 90 km de comprimento e entre 10 a 20
km de largura. Os dois centros maiores, São José dos Campos e Taubaté, polarizam
a região.
Nesses municípios, como em outras cidades do Vale do Paraíba, o urbano já
não se concentra apenas no interior das cidades. As fábricas, o comércio, os serviços
locais e de entretenimento e lazer e, recentemente, no caso de São José dos
Campos, algumas universidades e condomínios de alto padrão estão dispostos ao
longo Rodovia Dutra.
As áreas residenciais tendem a se localizar próximas ao entroncamento dos
principais eixos rodoviários ou em suas margens, em locais de fácil acesso ou
passagem obrigatória.
Na região do Vale do Paraíba, há um longo eixo de urbanização.
Em alguns casos, o conceito de urbanização dispersa, no conjunto de cidades
médias como o Vale do Paraíba, passou a se organizar de modo integrado, como
uma área metropolitana, embora não assumida pelas administrações desses
municípios. A existência da dispersão urbana é resultado da descentralização
industrial e também de uma intensa mobilidade da população dessa região.
213
Na opinião de Reis Filho (2006), esse processo é muito mais amplo e
complexo do que se poderia supor e, com tais características, dificilmente será um
processo reversível. Os novos padrões correspondem a mudanças permanentes. A
cidade tradicional, de tecido contínuo e com limites razoavelmente definidos, já não
pode mais ser considerada regra.
A partir do reconhecimento desta mudança, ou seja, que a parte faz parte de
um todo complexo pela administração de cada cidade que compõe a Região
Metropolitana do Vale do Paraíba, os correspondentes poderes locais devem
abandonar as suas políticas independentes e só assim, haverá um pleno
desenvolvimento dessa região; caso contrário, a pulverização dos controles políticos
seguindo interesses menores, sem qualquer visão de conjunto, podem trazer
maiores problemas intraurbanos para cada município, além de um problema maior
que é a falta de desenvolvimento regional pleno.
Como observa Villaça (1999) “no intraurbano estamos no âmbito do consumo;
no regional estamos no âmbito da produção”.
Os padrões correntes de controle do Estado (em todos os seus níveis) sobre
o espaço urbano e sobre as práticas de sua produção e gestão estão se tornando
obsoletos e a busca de alternativas para o enfrentamento desta questão, em termos
de políticas públicas, faz-se necessária.
Na verdade, falta poder de fato (legal) para as Regiões Metropolitanas no
Brasil.
E ao admitirmos que a cidade tradicional de algum modo desapareceu
perguntamos:
a) A verticalização vem ocorrendo de que forma nas demais cidades
da Região Metropolitana do Vale do Paraíba?
b) Podemos dizer que o processo de verticalização dessas cidades
possuem pontos em comum? Se sim ou não, quais são eles?
214
CONSIDERAÇÕES FINAIS:
Nossa pergunta inicial se a legislação urbanística é um dos fatores
fundamentais para a produção do espaço urbano em São José dos Campos foi
respondida nesta tese e se confirma diante da investigação empírica aqui
apresentada que, muitas vezes, foi possível verificarmos que existem inúmeras
correlações entre o processo de verticalização ocorrido em São José dos Campos e
sua legislação urbanística.
A verticalização em São José dos Campos foi estimulada desde seus
primórdios por representar e ser o símbolo do seu crescimento econômico.
Ao sistematizarmos esta legislação, observamos que o Estado, mais
especificamente, São José dos Campos, sempre utilizou de leis urbanísticas
incentivadoras para criar novas centralidades (atrativos) dentro do seu território
urbano. Esta legislação serviu para impulsionar o setor imobiliário local para a
produção de edifícios cada vez mais altos e provavelmente mais lucrativos.
Verificamos que a presença do Estado, na grande maioria das cidades
brasileiras, no sentido de valorizar o espaço urbano da cidade, é feita, muitas vezes,
além da legislação, por meio de intervenções no sistema viário. Em São José dos
Campos, esta forma de agir não foi diferente e como exemplo citamos a construção
do Anel Viário, em 1996, onde foram elaborados vários estímulos à verticalização ao
longo deste sistema. Verificou-se que, ao longo das décadas, em determinadas
regiões (Zonas) são utilizados coeficientes de aproveitamentos altos com o objetivo
único de atrair e favorecer a estratégia de acumulação do setor imobiliário.
Podemos dizer ainda que, o mercado imobiliário assume um papel central na
transformação do espaço nas cidades brasileiras como um agente que,
constantemente, o vem transformando, intensificando o uso do solo no local e, por
suas características, selecionando alguns grupos sociais que podem ter acesso aos
seus imóveis.
Em São José dos Campos, o Estado vem incentivando o processo de
verticalização, em grande parte, por meio da legislação urbanística através dos
Códigos de Obras, Planos Diretores e, principalmente, pelas Leis de Uso e
Ocupação do Solo (Zoneamento).
215
O zoneamento que vem sendo aplicado em São José dos Campos segue o
modelo de várias cidades brasileiras que, apesar de ter o discurso do controle como
central, estimula, nitidamente, o desenvolvimento do setor imobiliário.
Pudemos constatar que o zoneamento que vem sendo aplicado em São José
dos Campos, com características monofuncionalista, pressupõe uma racionalidade,
baseada na crença de que essa legislação é efetivamente boa para a cidade.
Observamos ainda que o controle do gabarito de altura, adotado na vigente lei de
zoneamento, trata-se de uma maneira das construtoras locais se protegerem das
construtoras de outras regiões metropolitanas que vêm em busca de conquistar
novos mercados lucrativos. Não podemos esquecer também que, provavelmente,
este controle rígido do gabarito de altura dos edifícios poderá criar em seu território
uma escassez de terra urbana verticalizável que poderá incrementar o processo de
uma supervalorização fundiária.
A análise do processo de desenvolvimento urbano e da verticalização de São
José dos Campos e, provavelmente, nas cidades brasileiras em geral, demonstra
que a materialização do espaço urbano dá-se através da regulação e dos desígnios
do capital, muitas vezes, sem a busca da urbanidade e que dependem da sociedade.
No entanto, verificamos que, assim como em São Paulo, São José dos
Campos é vertical, não densa e como vimos nos capítulos 3 e 4 deste trabalho.
Constamos que há uma tendência ao espraiamento da verticalização por todo
o seu território nos últimos dezesseis anos e as regiões Centro, Sul e Oeste
concentram 80% dos edifícios.
Constatamos ainda que o uso residencial concentrou-se nas áreas onde a
renda média domiciliar é superior a dez salários mínimos. Para a faixa entre sete e
dez salários há produção de edifícios residenciais, basicamente, na região Sul. Nos
espaços caracterizados pela baixa renda (as ZEIS), praticamente, não receberam
edifícios.
A verticalização em São José dos Campos, de uma maneira geral, e como
nas demais cidades brasileiras, esteve sempre voltada para os segmentos mais
abastados da população, mais solvável e assim como toda a produção habitacional
legalizada.
Em relação ao número de pavimentos, constatamos que uma verticalização
mais suave acontece na região Sul, onde o edifício mais alto possui vinte e um
pavimentos e 70% dos edifícios apresentam até oito pavimentos.
216
Na região Oeste, 60% dos edifícios contam com nove ou mais pavimentos, e
ali se localizam os edifícios mais altos, entre trinta e dois e trinta e três pavimentos.
Verificamos que o uso residencial na produção dos edifícios é predominante
em todas as regiões, observamos ainda que na região Centro os usos são mais
diversificados da verticalização: 21% dos seus edifícios são comerciais e 13% são
mistos.
São José dos Campos não possui muitos edifícios de uso misto. Nos últimos
dezesseis anos, apenas dezenove edifícios mistos foram erguidos. Esta condição
está relacionada às características do mercado local e condicionada por
peculiaridades da legislação.
No entanto, verifica-se que a construção de edifícios comerciais tem
demonstrado maior vigor: 40% deles foram erigidos nesses últimos dezesseis anos.
Em relação a metropolização da Região do Vale do Paraíba, esta vem se
impondo desde os anos 70 e São José dos Campos assumiu, mais recentemente, o
papel de uma metrópole emergente, o que pode ser verificado, principalmente, pelo
caráter regional do setor de serviços que dá sustentação à intensificação dos fluxos
e relações entre São José dos Campos e as cidades do seu entorno, compondo
traços fundamentais do processo de metropolização da região do aglomerado do
Vale do Paraíba.
Considerando a intensa dinâmica entre os municípios do Vale do Paraíba e
que São José dos Campos é sede de um dos mais importantes aglomerados
tecnológicos do país, fica evidente que os problemas urbanos elencados não afetam
apenas uma ou outra cidade, mas o aglomerado como um todo. Por outro lado,
constatou-se que cada um desses municípios ainda não assumiu seu devido papel
nesse aglomerado para que, a partir disso, haja um enfrentamento dessa nova
condição de “cidade regional”. Portanto, não podemos falar de cidade média, tratase de uma metrópole.
Verificamos que esse espaço urbano define a feição do espaço nacional, ao
mesmo tempo em que interpreta e realiza as diretrizes políticas, econômicas e
sociais da nação, sintetizadas em uma política de urbanização, isto é, no projeto e
também na prática de sua própria ordenação. Disto resulta que se impõe a efetiva
formulação de uma política de urbanização e que o espaço não decorra da inércia
dos responsáveis, ou ainda, da ausência deles.
217
Assim, apesar da intensa dinâmica entre os municípios do Vale do Paraíba,
nota-se a ausência de uma efetiva política regional articulada e a não implantação
de políticas integradas de uso do solo em nível metropolitano.
Cabe salientar que a experiência de outras regiões já demonstrou que não é
possível conseguir um plano metropolitano satisfatório simplesmente pela
coordenação ou entrosamento dos diversos planos municipais ou setoriais. Impõese a elaboração de um plano que envolva os municípios do aglomerado do Vale do
Paraíba, no qual seriam abordados os diversos aspectos do desenvolvimento dessa
região, por uma autoridade metropolitana que trate esse espaço como um todo
diferenciado e não apenas como a soma das partes.
Não se trata apenas de uma mudança de escala para que os problemas de
uma ou outra cidade sejam resolvidos. Não adianta passarmos, simplesmente, do
local para o regional para resolver os impasses urbanos no intraurbano e, por fim,
dizer que o espaço nacional se unificou, o que não significa afirmar que ele não tenha
desigualdades internas.
Ao contrário, suas desigualdades só existem porque o espaço é integrado.
Identificá-los e relacioná-los no exercício em que eles são produzidos, seja
intraurbanos ou extraurbanos, faz-se necessário para a devida compreensão e futuro
enfrentamento por políticas públicas eficientes e claras nos seus objetivos.
No caso apresentado, políticas públicas significam a aplicação sistemática de
instrumentos urbanísticos que viabilizem os programas de urbanização e legalização
dos assentamentos precários, a formação de um estoque de terrenos públicos, a
geração de recursos para a habitação de interesse social e a redução de parte dos
vazios urbanos em áreas infraestruturadas.
Trata-se, mais detalhadamente, de entender qual seria o interesse
metropolitano
e
as
questões
de
desenvolvimento
metropolitano.
Mais
especificamente ainda, para a metropolização de São José dos Campos e da Região
Metropolitana do Vale do Paraíba e Litoral Norte não basta apenas o controle
institucional. A abordagem da produção do espaço como produção das relações
sociais ali colocadas não é meramente uma questão de território, mas de fato uma
“costura” de relações. Essas relações mudam e se alteram a cada intervenção ou a
cada transformação nessa ou naquela cidade.
No caso do aglomerado do Vale do Paraíba, a diluição dos limites das cidades
que o compõem - Jacareí, São José dos Campos, Caçapava, Taubaté, Tremembé e
218
Pindamonhangaba - é passível de ser observada no encontro das periferias em suas
fronteiras, sendo um dos fatores dessa diluição, o alto custo da terra próxima das
zonas centrais dessas cidades.
O processo também ocorre não apenas porque o trabalho assalariado impõe
a concentração espacial dos produtores diretos ou porque as indústrias ou o
comércio necessitam dessa forma de organização espacial, mas, sobretudo, porque
a urbanização – a dimensão espacial do avanço no processo de socialização dos
custos da produção representado pela economia de mercado – significa, da mesma
forma, uma crescente socialização do processo de reprodução social. Assim, o que
observamos é que esse espaço se expressa dessa mesma forma: o todo não é,
ainda,
assumido
pelas
administrações
dos
municípios
integrantes
desse
aglomerado.
A partir desta constatação concluímos que para a solução dos problemas
urbanos de São José dos Campos, os quais vêm extrapolando os limites municipais,
certamente, exigirá das Administrações Municipais do Aglomerado do Vale do
Paraíba, não só uma abordagem regional, mas a aplicação de instrumentos
urbanísticos que viabilizem os programas de urbanização e legalização dos
assentamentos precários, a formação de um estoque de terrenos públicos, a geração
de recursos para a habitação de interesse social e a redução de parte dos vazios
urbanos em áreas infraestruturadas.
Considerando a intensa dinâmica entre os municípios do Vale do Paraíba e a
compreensão de que o local é o geral em seu processo de formação do espaço,
seria proveitoso, além de promover uma política regional articulada, serem
estudadas e implantadas políticas integradas de uso do solo em nível metropolitano.
Constatamos que um dos seus principais desafios metropolitanos de São
José dos Campos e da região do Vale do Paraíba e Litoral Norte, certamente, é a
produção de uma legislação urbanística de âmbito metropolitano que possua em
seus propósitos o objetivo de promover a construção de uma metrópole
comprometida com a ampliação da oferta habitacional para diversas faixas de renda,
a mobilidade urbana, a redução da gentrificação e, principalmente, ter como
premissa a produção de cidades compactas e mais densas para o pleno
desenvolvimento econômico e, consequentemente, da qualidade de vida de sua
população.
219
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