das perdas e danos na rescisão contratual de contratos imobiliários

UNIVERSIDADE DA REGIÃO DE JOINVILLE – UNIVILLE
CURSO DE DIREITO – NÚCLEO DE PRÁTICA JURÍDICA
COORDENAÇÃO DE MONOGRAFIA
DAS PERDAS E DANOS NA RESCISÃO CONTRATUAL DE
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Das Perdas e Danos que o Credor Faz Jus nos Casos de
Rescisão Contratual Decorrente de Inadimplência
JOSÉ LUIZ FERREIRA
Orientador: Prof. Msc. Claudio Melquiades Medeiros
Joinville (SC), novembro de 2009.
UNIVERSIDADE DA REGIÃO DE JOINVILLE – UNIVILLE
CURSO DE DIREITO – NÚCLEO DE PRÁTICA JURÍDICA
COORDENAÇÃO DE MONOGRAFIA
DAS PERDAS E DANOS NA RESCISÃO CONTRATUAL DE
CONTRATOS IMOBILIÁRIOS
Das Perdas e Danos que o Credor Faz Jus nos Casos de
Rescisão Contratual Decorrente de Inadimplência
JOSÉ LUIZ FERREIRA
Monografia submetida à
Universidade da Região de Joinville – UNIVILLE,
como requisito parcial à obtenção
do título de Bacharel em Direito.
Orientador: Prof. Msc. Claudio Melquiades Medeiros
Joinville (SC), novembro de 2009.
Meus agradecimentos:
A Deus por todas as bençãos e
oportunidades.
Ao meu orientador, Professor e Mestre
Claudio Melquiades Medeiros, pela
orientação, pelos ensinamentos deixados, e
principalmente pela compreensão nos
momentos de dificuldade.
Aos Professores desta instituição, por terem
me ajudado a desvendar os caminhos do
Direito.
Aos meus amigos de sala por todos os
momentos de aprendizado, cumplicidade,
luta e solidariedade.
Dedico esta obra:
Aos meus pais Oracides Ferreira (in
memoriam) e Antonia Antunes da Silva
Ferreira (in memoriam) pela vida.
As minhas filhas Indiara Elina Ferreira e
Priscilla Inêz Ferreira por toda a ajuda
nestes cinco anos de aprendizado.
As minhas Netas Amanda Luíza Ferreira e
Sofia Luíza Ferreira por sempre trazerem
felicidade em seus sorrisos.
Em especial a minha esposa Ivete Ferreira
pelo seu amor e por estar
incondicionalmente ao meu lado.
“A justiça é o vínculo das sociedades
humanas; as leis são a alma de um
povo.”
Juan Luis Vives
“Eu não troco a justiça pela soberba. Eu
não deixo o direito pela força. Eu não
esqueço a fraternidade pela tolerância. Eu
não substituo a fé pela superstição, a
realidade pelo ídolo.”
Rui Barbosa
PÁGINA DE APROVAÇÃO
A presente monografia de conclusão de Curso de Direito da
Universidade da Região de Joinville – UNIVILLE, elaborada pelo graduando JOSÉ
LUIZ FERREIRA, sob o título DAS PERDAS E DANOS NA RESCISÃO
CONTRATUAL DE CONTRATOS IMOBILIÁRIOS: Das Perdas e Danos que o
Credor Faz Jus nos Casos de Rescisão Contratual Decorrente de
Inadimplência, foi submetida em 07 de dezembro de 2009 à Banca
Examinadora, obtendo a média final 9,37 (nove vírgula trinta e sete), tendo sido
considerada aprovada.
Joinville, 07 de dezembro de 2009.
____________________
___________________
____________________
Prof. Claudio M. Medeiros
Profa. Kátja E. Fuxreiter
Profa. Beatriz R. Branco
DECLARAÇÃO DE ISENÇÃO DE RESPONSABILIDADE
Declaro, para todos os fins de direito, que assumo total
responsabilidade pelo aporte ideológico conferido ao presente trabalho, isentando
a Universidade da Região de Joinville – UNIVILLE, a Coordenação do Curso de
Direito, a Banca Examinadora e o Orientador de toda e qualquer responsabilidade
acerca do mesmo.
Joinville (SC), 07 de dezembro de 2009.
JOSÉ LUIZ FERREIRA
GRADUANDO
ROL DE ABREVIATURAS E SIGLAS
Art.
Artigo
ART
Anotação de Responsabilidade Técnica
C/C
Cumulado com
CDC
Código de Defesa do Consumidor
Des.
Desembargador
Dec.
Decreto
Incs.
Incisos
INPC/IBGE Índice Nacional de Preços ao Consumidor / Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística
Min.
Ministro
Rel.
Relator
STJ
Superior Tribunal de Justiça
TJSC
Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina
AUTORIZAÇÃO DE PUBLICAÇÃO PARA FINS CIENTÍFICOS
Autorizo a publicação do presente trabalho, para fins unicamente
científicos, na rede mundial de computadores, sítio da Universidade da Região de
Joinville – UNIVILLE, sem quaisquer ônus a esta.
Declaro, ainda, ter sido informado de que a presente autorização
não me foi colocada de forma obrigatória e que a aprovação do presente
conteúdo perante a Banca Examinadora não depende daquela.
Joinville (SC), 07 de dezembro de 2009.
JOSÉ LUIZ FERREIRA
GRADUANDO
SUMÁRIO
RESUMO ........................................................................................................... xi
INTRODUÇÃO ..................................................................................................1
Capítulo 1
DA TEORIA DOS CONTRATOS E SEUS ASPECTOS GERAIS
1.1. ORIGEM E EVOLUÇÃO DOS CONTRATOS................................................ 3
1.2. CONCEITO DE CONTRATO E CONTRATO DE COMPRA E VENDA ......... 5
1.3. ASPECTOS GERAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA ................. 9
1.3.1. Cláusula Pacta sunt servanda ............................................................... 14
1.3.2. Cláusula Rebus sic stantibus ................................................................ 15
1.4. PROPRIEDADE X POSSE .......................................................................... 17
Capítulo 2
DA EXTINÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM
IMÓVEL LOTEADO
2.1. A PROMESSA DE COMPRA DE BEM IMÓVEL LOTEADO .....................23
2.1.1. Loteamento e lote ................................................................................... 30
2.2. EXTINÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL...........34
2.3. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO ........................................................ 37
2.3.1. Mora.......................................................................................................... 41
2.3.2. Perdas e Danos ....................................................................................... 43
Capítulo 3
DA APLICAÇÂO DO DIREITO ÀS PERDAS E DANOS NA
RESCISÃO CONTRATUAL
3.1. DA INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS QUE O CREDOR FAZ
JUS......................................................................................................................47
3.1.1. Ressarcimento pela ocupação do bem ................................................. 49
3.1.2. Indenização em favor do credor ............................................................ 52
3.1.3. Custas do Processo e Honorários Advocatícios .................................56
3.2. BENFEITORIAS INDENIZÁVEIS EM FAVOR DO DEVEDOR ...................58
3.3. REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM FAVOR DO CREDOR .........................61
3.4. DOS JUROS E CORREÇÕES MONETÁRIAS SOBRE OS VALORES
DEVIDOS AS PARTES.......................................................................................63
3.4.1. Juros e correção monetária sobre valores em favor do devedor ....... 64
3.4.2. Juros e correção monetária sobre valores em favor do credor .......... 65
3.4.3. Equidade dos reajustes sobre os valores envolvidos nas perdas e
danos em favor do credor e devedor .............................................................. 66
CONSIDERAÇÕES FINAIS ........................................................................ 68
REFERÊNCIAS DAS FONTES CITADAS .............................................. 71
REFERÊNCIAS LEGISLATIVAS ............................................................... 73
RESUMO
A presente pesquisa tem por objetivo discutir o ressarcimento por perdas e danos
que o credor faz jus na rescisão de contrato de compra e venda de bem imóvel
decorrente do inadimplemento por parte do comprador. A rescisão contratual
requerida à Justiça devido a inexecução do contrato por parte do comprador gera
o direito à indenização por perdas e danos. A reparação para que se obtenha o
status quo ante da firmação do contrato deve ser aplicada para ambas as partes,
porém cada qual é beneficiada de maneira que visa retratar aquilo que
empenhou, perdeu ou deixou de ganhar por consequência da inexecução. No
caso de compra e venda de bens imóveis se percebe que os julgadores ao
mesmo tempo em que possuem consenso e entendimento comum sobre alguns
aspectos das perdas e danos, em outros, promulgam sentenças com decisões
completamente díspares. Se o processo de rescisão visa além de extinguir o
contrato, reparar as partes para que fiquem na mesma situação em que se
encontravam antes da celebração do contrato, é complexo compreender o por
quê
de
entendimentos
tão
discordantes
sobre
um
mesmo
objetivo.
INTRODUÇÃO
O objeto deste Trabalho de Conclusão de Curso é a investigação
acerca da indenização por perdas e danos que o credor faz jus na rescisão de
contrato de compra e venda de bem imóvel. É de conhecimento que este tema
possui inúmeras vertentes, contudo, o foco central desta pesquisa se concentra
na reparação que o credor faz jus na rescisão de contrato de compra e venda de
bem imóvel, quando ocorre o inadimplemento por parte do comprador.
O seu objetivo institucional é a produção de Monografia para
a
obtenção de título de Bacharel em Direito pela Universidade da Região de
Joinville - UNIVILLE.
O objetivo geral do trabalho é mostrar aos leitores alguns aspectos
que envolvem o contrato de compra e venda de bem imóvel, com ênfase no
contrato de compra e venda de lote urbano popular, e, aspectos da rescisão
contratual como
consequência da inadimplência, mais precisamente pelo
descumprimento da obrigação de pagamento pelo comprador.
Os objetivos
específicos são: proporcionar conhecimento acerca da teoria dos contratos e seus
aspectos gerais; aprofundar o entendimento sobre a extinção
do contrato de
compra e venda de bem imóvel e analisar a aplicabilidade das perdas e danos na
rescisão contratual.
Este trabalho utiliza o método de pesquisa qualitativo, meramente
biibliográfica e documental, baseado em estudos procedentes de investigação
doutrinária, jurisprudências, julgados, artigos científicos e leis, dividindo-se o
trabalho em três capítulos.
O primeiro capítulo tratará da origem e evolução dos contratos em
geral, do conceito e aspectos gerais do contrato de compra e venda e da
diferença entre propriedade e posse.
Na segunda parte será abordado o contrato de compra e venda de
bem imóvel loteado, a promessa de compra e venda, o conceito de loteamento e
lote, a extinção do contrato de compra e venda, a rescisão causada por
inadimplemento, a mora e as perdas e danos.
Já no Capítulo 3 será dedicado a pesquisa da aplicação do direito às
perdas e danos quando da rescisão contratual, com ênfase nas perdas e danos
que o credor faza jus; as bem feitorias indenizáveis em favor do devedor; a
reintegração de posse e os juros e correção monetária acrescida aos valores
devidos as partes.
O presente Trabalho de Conclusão de Curso alcançou seus
objetivos, delimitados anteriormente, e que contribuiu efetivamente para propiciar
maior entendimento acerca da possibilidade de indenização por perdas e danos
na rescisão contratual decorrente do inadimplemento do comprador. Ressalta-se
que esta ação é comum no universo das relações contratuais, especialmente nas
que são contratadas por períodos mais extensos, como é o caso do contrato de
compra e venda de bem imóvel.
Capítulo 1
DA TEORIA DOS CONTRATOS E SEUS ASPECTOS GERAIS
1.1. ORIGEM E EVOLUÇÃO DOS CONTRATOS
O ponto de partida da reflexão histórica da teoria dos contratos é o
Direito Romano. Conforme Fiuza “o termo contrato no mais antigo Direito
Romano, equivalia ao ato pelo qual o credor submetia o devedor a seu poder, em
virtude do inadimplemento de uma obrigação. Era o ato de contrair (contrahere),
no sentido de restringir, apertar.”1
No período de 510 a.C. a 27 a.C. é possível verificar a existência do
gênero conventio. Neste gênero distinguiam-se as espécies contractus e pactum.
Os contractus podiam ser de três categorias: litteris, re ou verbis. Nessa espécie
de contrato o credor podia exigir o cumprimento da avença através de uma ação.
Fiuza lembra que “os romanos não concebiam, como nós, a idéia do direito
subjetivo, mas tão somente a de actio.”2 Aqui, para a formação contratual, não
bastava o acordo de vontade das partes sobre o objeto, era necessária a
observância da forma consagrada. Os romanos acreditavam que os contratos só
seriam abençoados pelos deuses se seguissem os rituais corretos.
Os pacta eram celebrados sem qualquer formalização de forma,
bastando o acordo de vontades. Por não estarem na lista dos contratos e por não
serem previstos em lei, não possuíam a proteção da actio.
A maior diferença entre o contractus e o pactum é que o primeiro
gerava obrigações civis por si mesmos, por força do ius civile, e o segundo
acabava por gerar as obrigações naturais.
Fiuza ressalta que:
1
2
FIUZA, César. Direito civil, p. 390.
FIUZA, César. Direito civil, p. 390.
4
Os contratos eram convenções que apenas criavam
obrigações. Para modificá-las ou extingui-las, celebravam-se
pactos. Hoje, denominamos distrato à convenção que põe
fim a um contrato. Além disso, atribuímos-lhe a natureza de
contrato. Para os romanos o distrato seria um pacto. O
mesmo se diga do que, atualmente, chamamos adendos ou
aditivos
contratuais.
Assim,
essas
convenções,
que
modificavam ou extinguiam obrigações, eram pactos. Estes
pactos eram denominados pactos adjetos (pacta adiecta), e
é a eles que se refere a doutrina, ao afirmar que os pactos
não geravam ações, mas exceções. 3
Foi na Idade Média, com a generalização da prática dos escribas de
fazer constar no instrumento escrito das convenções, que todas as formalidades
tinham sido cumpridas, mesmo quando não o tivessem sido, que iniciou uma
grande mudança na história dos contratos. Fiuza dá ênfase a esta evolução
destacando que a mesma foi “a abolição indireta da sacramentalidade, pois a
simples menção da observância da forma tinha maior importância que seu
cumprimento.”4
A partir deste momento o contrato começou a se estabelecer como
instrumento abstrato, pois conferia força obrigatória às manifestações de vontade.
E, para valorizar ainda mais a declaração de vontade e o consentimento, adotouse o costume de se introduzir um juramento, com motivos religiosos.
À medida que o direito foi mudando, ocorreram modificações nos
contratos, tanto na estrutura quanto nas especificações contidas, e, com isso, os
mesmos adquiriram maior importância e notoriedade. Hoje em dia vive-se a “era
dos contratos”. O ser humano celebra contratos durante toda a sua vida. Além
dos contratos de compra e venda, outros fazem parte da rotina moderna, como
por exemplo: a união entre os pares são celebradas com contratos, o futuro de
um filho pode ser garantido através de um contrato e até após a morte o homem
expressa suas vontades através de contratos.
3
4
FIUZA, César. Direito civil, p. 392.
FIUZA, César. Direiro civil, p. 393.
5
1.2. CONCEITO DE CONTRATO E CONTRATO DE COMPRA E VENDA
De maneira informal pode-se afirmar que contrato é o documento
através do qual duas ou mais partes expressam suas vontades e combinam as
penalidades para a parte que não cumprir suas obrigações. É fácil citar inúmeros
exemplos de contratos, todos bastante comuns a vida cotidiana: contrato de
compra e venda, de locação, de prestação de serviço, matrimonial, entre outros.
Apesar de toda a sociedade ter um relevante conhecimento empírico acerca de
contratos se faz extremamente necessário aprofundar tais conceitos.
Fiuza afirma de maneira geral que:
Contratos são negócios jurídicos. Por sempre dependerem
de pelo menos duas atitudes, de pessoas diferentes, podese classificá-los como negócios jurídicos bilaterais ou
plurilaterais. Serão negócios bilaterais se a atuação das
partes for antagônica, como num contrato de compra e
venda, em que o comprador quer comprar e o vendedor
quer vender. Serão negócios plurilaterais se a atuação das
partes não for antagônica, caminhando, ao revés, lado a
lado, como no contrato de sociedade, em que os sócios tem
os mesmos interesses. 5
É importante lembrar que o contrato é uma convenção, uma vez que
duas ou mais pessoas se reúnem para atingir um objetivo comum de forma
convencionada, e é uma necessidade, motivada por uma vontade que acaba por
desencadear tal convenção. Muitas vezes ouve-se afirmar que os contratos
expressam as vontades das partes envolvidas, porém, seria um retrocesso aceitar
tal afirmação, pois, o contrato não é apenas um fenômeno da vontade. E é por
isso que, como afirma Fiuza, se faz necessário buscar a definição de contrato no
Direito Civil.
Com muita propriedade, este autor complementa seu conceito
afirmando que:
5
FIUZA, César. Direito civil, p. 387.
6
Contrato é o ato jurídico lícito, de repercussão pessoal e
socioeconômica que cria, modifica ou extingue relações
convencionais dinâmicas, de caráter patrimonial, entre duas
ou mais pessoas (partes), que em regime de cooperação,
visam atender necessidades individuais ou coletivas, em
busca da satisfação pessoal, assim promovendo a dignidade
humana. 6
Fiuza destaca que como é a necessidade que impulsiona a vontade
dos contratantes e que os contratos não resultam de vontade livre,
incondicionada, não se pode eliminar o livre arbítrio. E lembra que este livre
arbítrio que irá distinguir as necessidades reais das fictícias e levar a contratar ou
não, baseado nas possibilidades individuais. 7
Neste mesmo norte, Diniz orienta
que “o contrato constitui uma
espécie de negócio jurídico, de natureza bilateral ou plurilateral, dependendo,
para a sua formação, do encontro da vontade das partes, por ser ato
regulamentador de interesses privados”. 8
Horcaio ensina que contrato significa “acordo de duas ou mais
pessoas, para criar, modificar ou extinguir entre elas uma relação de direito.”
9
E
referencia seu conceito, através do Art. 421 e 422 do Código Civil (Lei 10.406/02)
que deliberam que a liberdade de contratar será exercida em razão e nos limites
da função social do contrato e que os contratantes são obrigados a guardar,
assim na conclusão do contrato, como em sua execução, os princípios da
probidade e da boa fé. 10
Para limitar melhor o foco desta pesquisa é necessário destacar o
conceito de contrato de compra e venda dentro do Direito Civil, uma vez que esta
será a modalidade de contrato foco deste trabalho. Fiuza afirma que contrato de
compra e venda é o “contrato pelo qual uma pessoa se obriga a transferir
propriedade de certo objeto a outra, mediante recebimento de soma em dinheiro,
denominada preço.”
6
11
E vai mais além ao estabelecer que as partes de um
FIUZA, César. Direito civil, p. 388.
FIUZA, César. Direito civil, p. 388.
8 DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro, p. 23.
9 HORCAIO, Ivan. Dicionário jurídico referenciado, p. 208.
10 BRASIL. Código Civil (2002). Código civil brasileiro.
11 FIUZA, César. Direito civil, p. 489.
7
7
contrato de compra e venda se constituem de “quem vende, que, se denomina
vendedor, e quem compra, comprador”,
12
e afirmar que “o principal efeito da
compra e venda é a transmissão da propriedade do objeto do vendedor para o
comprador.” 13
O ato da compra e venda traz obrigações a ambas as partes
envolvidas. O vendedor tem como obrigações: transferir o domínio (propriedade)
da coisa para o comprador (no caso de imóveis pela inscrição no registro),
garantir o comprador dos riscos da evicção e dos vícios redibitórios e, de todas as
demais que voluntariamente assumir no contrato. O comprador tem como
obrigação mais importante, pagar o preço estipulado da coisa adquirida. A outra
obrigação do comprador é a de receber a coisa no tempo e local determinados
em contrato.
O cumprimento das obrigações das partes é conhecido como
responsabilidade contratual, que Fiuza define como:
A que decorre da celebração ou execução de um contrato.
Vizinhas
da
responsabilidade
contratual,
mas
ontologicamente diferentes, são as responsabilidades précontratual e pós-contratual. Em ambos os casos, não há
contrato. Na responsabilidade pré-contratual, o contrato
ainda não foi celebrado; as partes encontram-se em fase de
negociações preliminares. A responsabilidade pós-contratual
ocorre após a execução do contrato. Mesmo não havendo
mais contrato, por já ter sido executado, permanecem
deveres para as partes, como os de garantia; daí falar-se
em responsabilidade pós-contratual. 14
É extremamente singular ressaltar que todo contrato, suas
especificações e obrigações são baseadas essencialmente no princípio da boa fé.
Lembrando que a boa fé é a ausência de má fé, a falta de malícia. Gabriel
escreve em um de seus artigos que “o Princípio da Boa-Fé diz respeito à intenção
das partes na prática de seus atos, fazendo com que, o ser humano esteja
12
FIUZA, César. Direito civil, p. 489.
FIUZA, César. Direito civil, p. 489.
14 FIUZA, César. Direito civil, p. 278.
13
8
sempre embuído de boa-fé para que tal ato seja convalidado” 15, e aponta que “o
Princípio da Boa-Fé é mais que mero princípio presente em nosso ordenamento
jurídico, ele é um balizamento de conduta de toda a sociedade brasileira.” 16
Gomes afirma que “as alterações nos modelos contratuais na
sociedade contemporânea, conduzem à necessidade de maior controle do
conteúdo contratual. Nesse mister, a boa-fé objetiva ganha relevo também no
sentido de coibir qualquer abuso de uma parte sobre a outra, orientando a
conduta contratual a ser desenvolvida.”17
Diniz estreita a ligação entre o Princípio da Boa-Fé e a Teoria do
Contrato ao afirmar que:
Segundo o princípio, na interpretação do contrato, é preciso
ater-se mais à intenção do que ao sentido literal da
linguagem, e, em prol do interesse social da segurança das
relações jurídicas, as partes deverão agir com lealdade e
confiança
recíprocas,
auxiliando-se
mutuamente
na
formação e na execução do contrato. 18
Neste sentido Almeida orienta que “é necessária a presença da boafé nos contratos, não somente na feitura do contrato, mas também antes (período
pré-contratual) e depois da formalização, ou seja, na sua execução (período póscontratual).”19 Para possibilitar um entendimento geral, Almeida conclui com muita
propriedade que:
A real necessidade da presença da boa-fé nos contratos
atuais, em virtude da massificação dos contratos, fazendo
com que este instituto jurídico possa realmente atingir a sua
finalidade, que nada mais é do que a formalização das
15
GABRIEL, Sérgio. A interpretação do princípio da boa-fé pelo STJD e a fé da sociedade.
Disponível em: <http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=837>.
16 GABRIEL, Sérgio. A interpretação do princípio da boa-fé pelo STJD e a fé da sociedade.
Disponível em: <http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=837>.
17 GOMES, Rogério Zuel. Teoria contratual contemporânea: função social do contrato e boa-fé, p.
166.
18 DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro, p. 40.
19 ALMEIDA, William. A boa-fé contratual diante da nova codificação civil. Disponível em:
<http://www.uj.com.br/publicacoes/doutrinas/3435/A_BOAFE_CONTRATUAL_DIANTE_DA_NOVA_CODIFICACAO_CIVIL>.
9
vontades de ambas as partes contratantes, baseando-se no
consensualismo, para que aquilo pactuado possa ter
realmente a validade (fazer lei entre as partes).20
Ora, pois, se a vida em sociedade é baseada também no princípio
da boa fé, não seria diferente com as relações de compra a venda. O vendedor
deve ter a boa fé de entregar a propriedade da coisa e cumprir suas obrigações e
o comprador deve ter a boa fé de pagar o preço da coisa e honrar suas
responsabilidades pós-contratuais. É obvio que quem compra espera que o
vendedor tenha a boa fé de lhe entregar a propriedade da coisa, assim como o
vendedor acredita na boa fé de pagamento pelo comprador.
1.3. ASPECTOS GERAIS DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA
De acordo com Fiuza o principal efeito da compra e venda é a
transmissão da propriedade do objeto do vendedor para o comprador. 21 É
importante lembrar que para o Direito Brasileiro a compra e venda não é meio de
transmissão de propriedade, uma vez que esta se dá pela tradição manual,
quando se tratar de bem móvel e pela transcrição do Registro Imobiliário, quando
se tratar de bem imóvel.22
Os elementos essenciais do contrato de compra e venda são: o
objeto, o preço e o consentimento – res, pretium, consensus.
O objeto da compra e venda deve, obrigatoriamente, ser um bem
(corpóreo ou incorpóreo, móvel ou imóvel) que seja suscetível de alienação. A
coisa ou objeto deve:
a) ter existência mesmo que potencial no momento da realização do
contrato;
20
ALMEIDA, William. A boa-fé contratual diante da nova codificação civil. Disponível em:
<http://www.uj.com.br/publicacoes/doutrinas/3435/A_BOAFE_CONTRATUAL_DIANTE_DA_NOVA_CODIFICACAO_CIVIL>.
21 FIUZA, César. Direito civil, p. 489.
22 FIUZA, César. Direito civil, p. 490.
10
b) ser individuada pois o contrato de compra e venda, por criar
obrigação de dar, deverá recair sobre coisa perfeitamente determinada, suscetível
de individuação no momento de sua execução;
c) ser disponível ou estar in commercio uma vez que a
inalienabilidade natural, legal ou voluntária impossibilita a transmissão do objeto
ao comprador;
d) ter possibilidade de ser transferida ao comprador, isto é, não
poderá pertencer ao próprio comprador, uma vez que a compra e venda motiva a
transmissão do domínio do objeto. 23
O preço é o elemento que caracteriza a compra e venda,
diferenciando-a da troca. A fixação do preço jamais poderá ser deixada ao arbítrio
de uma só das partes, pois isso poderá viciar todo o contrato. Desta forma,
convenciona-se aplicar o preço “de mercado” (segundo taxa de determinado dia
ou lugar) ou afixá-lo em razão de algum índice ou taxa (desde que não haja
proibição legal). O preço deve ser sempre em dinheiro, pelo menos num primeiro
momento, admitindo-se a dação em pagamento (quando o preço em dinheiro é
substituído por outra coisa) se acordado entre ambas as partes. O preço deve ter
as seguintes características:
a) pecuniariedade por constituir uma soma em dinheiro que o
comprador paga ao vendedor em troca do objeto adquirido, lembrando que nada
impede que o preço seja pago por coisas representativas de dinheiro (cheque,
nota promissória, duplicata, entre outros) desde que acordado entre as partes;
b) seriedade uma vez que deverá ser sério, real e verdadeiro;
c) certeza, isto é, deverá ser certo ou determinado para que o
comprador possa efetuar o pagamento devidamente. 24
O consentimento é a vontade expressa de forma livre, isenta de
qualquer desembaraço (como erro, dolo ou coação). O consentimento dos
contratantes deve obedecer as restrições legais à liberdade de comprar e vender
pois:
a) pessoa casada, exceto em regime de separação absoluta de
bens, não poderá alienar ou gravar de ônus os bens imóveis de seu domínio sem
a autorização do cônjuge;
23
24
FIUZA, César. Direito civil, p. 492.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, p. 171.
11
b) os consortes não podem efetivar contrato entre si, pois a compra
e venda entre cônjuges é proibida;
c) ascendentes não podem vender ao descendente, sem que os
demais descendentes consintam;
d) os que têm por dever de ofício ou por profissão o zelo pelos bens
alheios estão proibidos de adquiri-los, mesmo em hasta pública;
e) o condômino, enquanto pender o estado de indivisão, não poderá
vender sua parte a terceiro;
f) o proprietário de coisa alugada não poderá vendê-la sem dar
conhecimento do fato ao inquilino e preferência para este adquiri-la em condições
igualmente estabelecidas a terceiros;
g) o comprador ou o vendedor, nos contratos que contiverem
cláusulas de exclusividade, ajustada por prazo determinado, têm certos deveres;
h) os menores são impostos de algumas limitações. 25
Diniz destaca que nos contratos de compra e venda de bens imóveis
é necessário acrescentar um quarto elemento: a forma, uma vez que estes
requerem forma especial, isto é, escritura pública, para serem válidos e eficazes.26
Quanto a caracterização jurídica os contratos de compra e venda
podem ser:
a) bilateral ou sinalagmático – por criar obrigações para ambos os
contratantes (partes) que serão ao mesmo tempo credores (vendedores) e
devedores (compradores). Diniz afirma que a “ bilateralidade está no fato de
estabelecer para o vendedor a obrigação de transferir a propriedade da coisa
alienada e de impor ao comprador o dever de pagar o preço avençado.” 27 E dá
ênfase quando afirma que “é muito importante essa característica, pois a
execução da prestação por um dos contratantes será a causa do cumprimento da
do outro, e, havendo inadimplemento de qualquer uma das obrigações, romperse-á o equilíbrio contratual”.28
b) oneroso – pois ambas as partes contratantes auferem vantagens
patrimoniais de suas prestações ( o sacrifício da perda da coisa será
25
DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro, p. 173.
DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro, p. 169
27 DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro, p. 168.
28 DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro, p. 168.
26
12
recompensado com o recebimento do preço e o sacrifício do pagamento do preço
acarretará o proveito do recebimento da coisa);
c) comutativo ou aleatório – comutativo se seu objeto for certo e
seguro (objeto determinado e certeza de valor desde o ato da celebração do
negócio), aleatório caso dependa de um evento incerto (hipóteses previstas no
Código Civil arts. 458 e 459: emptio spei e emptio rei speratae);
d) consensual ou solene – consensual quando forma-se pelo mútuo
consenso dos contratantes, solene quando além do consentimento a lei exigir
uma forma para sua manifestação;
e) translativo do domínio – deve ser o ato causal da transmissão da
propriedade gerador de uma obrigação de entregar a coisa alienada e o
fundamento da tradição ou da transcrição.29
O contrato de compra e venda acarreta obrigações ao vendedor e ao
comprador. Fiúza define obrigação como “situação dinâmica consistente em
relação jurídica em cooperação entre credor e devedor, ficando este adstrito,
basicamente, a cumprir prestação de caráter patrimonial em favor daquele, que
poderá exigir judicialmente seu cumprimento.”30
É muito pertinente considerar a função social das obrigações, como
lembra Fiúza ao afirmar que:
Em relação a sua função social, deve ser ressaltado com
muita veemência que as relações obrigacionais devem ser
entendidas como instrumento de promoção da dignidade
humana.
As
promoverem,
pessoas
para
contraem
melhorarem
obrigações
na
vida,
para
não
se
para
perecerem, para se darem mal. Neste sentido, com base no
princípio da função social e da dignidade humana, as
relações obrigacionais hão de ser vistas como um processo
dinâmico, que se desenvolve em cooperação e não em
contradição. Por outros termos, credor e devedor devem
ajudar-se mutuamente, devem cooperar um com o outro,
para o cumprimento satisfatório da prestação devida. Não
que na prática as pessoas sejam cooperativas. Pelo
29
30
DINIZ, Maria Helena. Direito civil brasileiro, p. 168.
FIUZA, César. Direito civil, p. 285.
13
contrário, não o são. É por isso mesmo que o Direito deve
exigir que sejam. Cada um de nós, credores e devedores,
com base no Direito, podemos exigir conduta cooperativa da
outra parte. Assim credor e devedor não são partes
contrárias, mas partes solidárias no mesmo processo
obrigacional.31
Diante disto, pode-se afirmar que tanto vendedor quanto comprador
possuem obrigações que devem ser cumpridas para que o contrato de compra e
venda se efetive de maneira satisfatória para ambas as partes. Como principais
obrigações do vendedor é possível destacar a obrigação de transferir o domínio
ou propriedade da coisa para o comprador; de responder pelos riscos até o
momento da tradição; de garantir o comprador dos riscos de evicção e dos vícios
redibitórios; de responder pelos débitos relativos à coisa até a tradição e, de
responder por todas as demais obrigações assumidas voluntariamente no
contrato. As principais obrigações do comprador são: pagar o preço da coisa (o
que deve ser feito antes da tradição) e receber a coisa no tempo e local
determinados, além de todas as outras que de forma voluntária assumir em
contrato. No caso de compra e venda de bem imóvel, a ser pago por
financiamento, onde o comprador toma posse da coisa antes de pagar totalmente
o preço, necessário ressaltar a obrigação do zelo que o mesmo deve ter com a
coisa até que se efetive a tradição.
Como os contratos de financiamentos, para compra e venda de bens
imóveis, são contratos de longo e determinado prazo, eles só efetivam realmente
a compra e venda quando são cumpridos em todos os seus termos. Por serem
contratos reais “só se aperfeiçoam com a entrega da coisa que constitui seu
objeto”
, além do que, neste tipo de negociação “o mero consentimento das
32
partes, o acordo de vontades, é insuficiente para ter-se o contrato como
cumprido” 33, conforme esclarece Venosa.
31
FIUZA, César. Direito civil, p. 286.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 383.
33 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 383.
32
14
Ao adquirir um imóvel financiado, o comprador passa a ter o direito
de uso do mesmo, através da posse de título justo34, ao mesmo tempo em que
contrai e aceita a obrigação de efetuar o pagamento como firmado em contrato.
Venosa lembra que:
O pagamento feito pelo devedor não é apenas uma
obrigação, é um direito seu. Não é do interesse do devedor
que a dívida se prolongue além do estipulado em contrato. É
evidente que isso lhe trará maiores encargos, juros,
correção monetária, multa. Assim, o bom pagador desejará
pagar na forma contratada. Tanto que a lei lhe confere
meios coercitivos para fungir o credor a receber. 35
Se o comprador honrar os pagamentos assumidos em contratos ou
quitar a dívida pré-adquirida, quando da assinatura do contrato e aceitação das
obrigações, o contrato estará extinto. Neste caso o comprador nada mais deve ao
vendedor e este tem a obrigação de conceder a documentação necessária para
que o comprador tome a posse legal do bem, normalmente via escritura junto ao
Cartório de Registro de Bens.
1.3.1 Cláusula Pacta sunt servanda
A tradução livre do latim pacta sunt servanda diz que os contratos
existem para serem cumpridos, o que resulta no princípio da força obrigatória,
segundo o qual o contrato faz lei entre as partes. Se é obrigatoriedade respeitar a
lei e os princípios com os quais a força obrigatória coexiste, pode-se dizer que
pacta sunt servanda é o princípio segundo o qual o contrato obriga as partes nos
limites da lei.
A respeito da força obrigatória do contrato, Orlando Gomes, citado
por Zunino Neto, afirma que “celebrado que seja, com observância de todos os
34
Causa hábil para constituir a posse, como contrato de locação, compra e venda, doação, etc.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 166.
35
15
pressupostos e requisitos necessários a sua validade, deve ser executado pelas
partes como se suas cláusulas fossem preceitos legais imperativos.”36
Segundo Maria Helena Diniz, também citada por Zunino Neto, tal
princípio se justifica porque “o contrato, uma vez concluído livremente, incorporase ao ordenamento jurídico, constituindo uma verdadeira norma de direito.”37
O contrato só passa a ser obrigatório entre as partes a partir do
momento em que forem atendidos os pressupostos de validade, elementos
essenciais. Desde que atendidos os pressupostos de validade, o contrato obriga
as partes de forma quase absoluta. Porém, a tendência, na doutrina e na
jurisprudência, é a de que os contratos sejam vigiados pelos olhos da justiça, para
que não se afastem da legalidade, isto se dá pela interferência judicial provocada.
No que diz respeito a proteção do efetivo equilíbrio contratual numa
relação de consumo, o Código do Consumidor rege que devem ser modificadas
as cláusulas contratuais que estabeleçam prestações desproporcionais.38 E cada
vez mais vem se firmando nos juízos brasileiros a consciência de que é
necessário intervir e corrigir o desequilíbrio dos contratos. Uma vez que a
interferência judicial decorre do desequilíbrio de direito entre as partes, tal ação só
tem fundamento se o desequilíbrio realmente existir, não sendo permitida a
revisão contratual como recurso para discutir ou justificar o não cumprimento das
obrigações de uma das partes contratantes.
1.3.2. Cláusula Rebus sic stantibus
Rebus sic stantibus significa “estando as coisas assim” ou “enquanto
as coisas estão assim”. De acordo com Zunino Neto:
36
ZUNINO NETO, Nelson. Pacta sunt servanda x rebus sic stantibus: uma breve abordagem.
Disponível em: <http://www.jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?idid=641>.
37 ZUNINO NETO, Nelson. Pacta sunt servanda x rebus sic stantibus: uma breve abordagem.
Disponível em: <http://www.jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?idid=641>.
38 BRASIL. Código do Consumidor (1990). Código de defesa do consumidor.
16
Esta expressão tem origem no Direito Canônico39 e é
empregada para designar o princípio da imprevisão,
segundo o qual a ocorrência de fato imprevisto e
imprevisível posterior a celebração contrato diferido ou de
cumprimento sucessivo implica alteração nas condições de
sua execução. A cláusula de mesmo nome seria aquela que
garantiria a adoção deste princípio pelos contratantes, o que
leva a crer que, havendo esta opção como cláusula, seu
emprego constitui exceção; a imutabilidade é a regra geral.40
A teoria da imprevisão é relativa à condição de que, havendo
mudança, a execução da obrigação contratual não seja exigível nas mesmas
condições pactuadas antes da mudança; porém, a execução da obrigação
continua exigível, mas não nas mesmas condições, o que torna necessário se
fazer um ajuste no contrato. A cláusula da imprevisão, rebus sic stantibus, é a
instrumentalização do ajuste contratual, onde perante uma situação imprevista
deve-se fazer o ajuste a nova realidade, tendo assim a revisão contratual.
Formulando um conceito mais específico Zunino Neto afirma que a
cláusula rebus sic stantibus pode ser definida como:
A cláusula que permite a revisão das condições do contrato
de execução diferida ou sucessiva se ocorrer em relação ao
momento
da
celebração
mudança
imprevista,
razoavelmente imprevisível e inimputável às partes nas
circunstâncias em torno da execução do contrato que
causem desproporção excessiva na relação das partes de
modo que uma aufira vantagem exagerada em detrimento
da desvantagem da outra.41
39
Direito da Igreja, a gama de normas que regem, amparam, determinam direitos, deveres, ritos,
formas, normas a serem seguidas para que a Igreja cresça organizadamente e cumpra a sua
finalidade nesta terra que é a salvação de todas as almas.
40 ZUNINO NETO, Nelson. Pacta sunt servanda x rebus sic stantibus: uma breve abordagem.
Disponível em: <http://www.jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?idid=641>.
41 ZUNINO NETO, Nelson. Pacta sunt servanda x rebus sic stantibus: uma breve abordagem.
Disponível em: <http://www.jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?idid=641>.
17
É pontual lembrar que este princípio não pode ser levado em conta
isoladamente, desconsiderando a segurança jurídica e o princípio da força
obrigatória. Portanto, pode-se concluir que os princípios pacta sunt servanda e
rebus sic stantibus mais que contrapostos, se completam, uma vez que o alcance
de um só vai até o do outro.
1.4. PROPRIEDADE X POSSE
A propriedade é a questão central do direito das coisas. Avvad
citando Arnoldo Rizzardo lembra que:
No Direito Romano, o termo técnico para designar a
propriedade
era
‘dominium’
(o
domínio)
enquanto
designava-se o proprietário de ‘dominus’ (o senhor). Adveio,
posteriormente, o termo ‘proprietas’, com o significado de
referência à qualidade de ser própria a coisa, de pertencer
de modo absoluto e exclusivo ao proprietário. O termo
‘dominium’, passou a exprimir o poder do proprietário sobre
a coisa que lhe pertencia, ou a soma dos poderes que lhe
competiam.42
A propriedade é o mais completo dos direitos reais. Uma de suas
principais características é a sua oponibilidade “erga omnes”43. A propriedade
atribui ao titular um poder absoluto sobre a coisa, já que, em tese, o proprietário
pode dispor do objeto de sua propriedade da forma que lhe convier, com a
ressalva
de
algumas
limitações
ditadas
pelo
interesse
público.
Outra
característica da propriedade é a capacidade que tem o dono da coisa de excluir
todas as demais pessoas de atuar sobre o seu bem, o que caracteriza a
exclusividade, um dos principais atributos da propriedade.
Fiuza afirma que:
42
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 54.
A expressão erga omnes, de origem latina (latim erga, "contra", e omnes, "todos"), é usada
principalmente no meio jurídico para indicar que os efeitos de algum ato ou lei atingem todos os
indivíduos de uma determinada população ou membros de uma organização.
43
18
No grande universo do Direito das Coisas, propriedade ou
domínio pode ser definida como a situação jurídica
consistente em uma relação dinâmica entre uma pessoa, o
dono, e a coletividade, em virtude da qual são assegurados
àquele os direitos exclusivos de usar, fruir, dispor e
reivindicar um bem, respeitados os direitos da coletividade.44
A propriedade é constituída de quatro elementos: direitos do dono,
deveres da coletividade, deveres do dono, direitos da coletividade. Os direitos do
dono são:
a) Direito de usar (ius utendi) – é a faculdade que tem o titular de
colocar o bem a seu serviço, desde que não cause danos a terceiros nem infrinja
a Lei. O dono emprega a coisa em seu próprio benefício, ou no de terceiro. Servese da coisa, sem modificação na sua substância.
b) Direito de fruir ou gozar (ius fruendi) – Fruir ou gozar é obter todas
as vantagens que a coisa possa proporcionar, realiza-se essencialmente com a
percepção dos frutos, quer naturais, quer civis, e com o gozo dos produtos que a
coisa proporciona.
c) Direito de dispor (ius obutendi) – significa dar aplicação, dar
finalidade, destino. Constitui o poder de consumir a coisa, de aliená-la, gravá-la
de ônus ou submetê-la ao serviço de outrem. Dispor é comumente usado no
sentido de desfazer-se, seja pela venda, doação, renúncia, etc.
d) Direito de reaver ou reivindicar – é o direito de reclamar a coisa de
quem injustamente a possua. Significa a capacidade jurídica de reivindicar a coisa
e usar dos interditos, na defesa da posse.45
Os deveres por parte da coletividade, não titulares, são as
obrigações reais, consistentes em abster-se de atentar contra os direitos do dono.
Os deveres do dono para com a coletividade consistem em determinar que o
proprietário, ao exercer seus direitos não o pode fazer de modo a prejudicar a
comunidade, seja de forma direta ou indireta. E os direitos da coletividade
consistem em que os direitos da propriedade sejam exercidos de forma útil, não
44
45
FIUZA, César. Direito civil, p. 756.
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 56.
19
prejudicial, buscando fundamento na função social e no princípio da dignidade
humana.
A propriedade dos bens imóveis se adquire de quatro modos:
a) Registro do título aquisitivo no Cartório de Imóveis – é o modo
ordinário de aquisição. Para que se processe a aquisição, o título aquisitivo deve
ser registrado no Cartório de Imóveis. A partir deste momento o adquirente tornase o proprietário, antes não.
b) Sucessão hereditária – segundo o Direito Brasileiro os herdeiros
se tornam donos da herança no exato momento que o antigo dono morre. Porém,
os herdeiros adquirem a propriedade de patrimônio universal, indiviso. É faz
necessário inventariar os bens, a fim de partilhá-los. Realizada a partilha, é
expedido formal de partilha, que será transcrito no Registro de Imóveis. Somente
depois disto é que cada herdeiro adquire a propriedade individual dos imóveis da
herança.
c) Acessão – é o ato de aceder, de acrescentar, de ajuntar. É o
modo originário de adquirir a propriedade de tudo aquilo que se incorpore de
forma definitiva ao imóvel. A acessão de imóvel a imóvel ocorre sempre que um
bem imóvel ajuntar-se definitivamente a outro imóvel, de maneira que um seja
principal e o outro acessório.
d) Usucapião – quer dizer aquisição pelo uso. É o tipo extraordinário
de aquisição que se fundamenta na posse prolongada, que transforma a situação
de fato em situação de Direito.46
Conceituando a posse, Avvad cita Washington de Barros Monteiro
que se utiliza do conceito formulado por Savigny para afirmar que:
A posse é o poder que tem a pessoa de utilizar fisicamente
de uma coisa, com intenção de tê-la para si e de defendê-la
contra a intervenção de outrem. São dois, portanto, no seu
entender, os elementos constitutivos da posse: o poder
físico sobre a coisa, o fato material de ter esta à sua
disposição, numa palavra a detenção da coisa (corpus) e a
46
FIUZA, César. Direito civil, p. 778.
20
intenção de tê-la como sua, a intenção de exercer sobre ela
o direito de propriedade (animus).47
Horcaio define posse como:
O ato solene pelo qual a pessoa investida no cargo ou
função para a qual foi nomeada entra no gozo dos direitos e
vantagens que se lhe atribuem e têm início os deveres que
lhe incumbem; é o poder da fruição de uma coisa ou de um
direito, o modo exterior de existir da propriedade ou do
exercício de fato de ação sobre ela ou algum dos direitos
que lhe são elementares.48
Para um maior esclarecimento sobre a distinção de posse e
propriedade Avvad explica que:
O proprietário, ou titular de outro direito real, detém, via de
regra, a posse da coisa, sobre a qual exerce esse direito e,
ao mesmo tempo, dispõe das prerrogativas que são
atribuídas, a esse direito, pelo ordenamento jurídico, que se
constituem no poder jurídico. A posse é o poder de fato, a
propriedade, o usufruto e o uso são poderes jurídicos. A
posse constitui sinal exterior da propriedade, é o jus
possidenti, o direito de possuir, pelo qual o proprietário, de
modo geral, afirma seu poder sobre aquilo que lhe pertence.
A posse espelhará o modo por que se exerce o direito de
propriedade.49
A posse pode ser classificada em:
a) Direta ou indireta – é direta quando o possuidor exercer sobre a
coisa poder físico imediato; não existe entre possuidor e coisa possuída qualquer
tipo de obstáculo. A posse é indireta quando entre possuidor e a coisa houver
algum tipo de obstáculo que impeça qualquer contato físico entre eles.
47
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 31.
HORCAIO, Ivan. Dicionário jurídico referenciado, p. 836.
49 AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 33.
48
21
b) Justa ou injusta – a posse justa é definida por posse não violenta,
clandestina ou precária, ou seja, é a posse fundada em título justo. A posse
injusta é a posse violenta (obtida por força injusta), clandestina (se constitui às
escondidas) ou precária (é a posse daquele que, tendo recebido a coisa das
mãos do proprietário por título que o obrigue a restituí-la, recusa-se injustamente
a fazer a restituição e passa a possuir em seu próprio nome).
c) De boa-fé ou de má-fé – terá posse de má-fé aquele que tiver
ciência dos defeitos que maculam a coisa. Ao revés, terá posse de boa-fé aquele
que não tiver ciência desses defeitos.
d) Posse com justo título e posse com título justo – título justo é a
causa hábil para constituir a posse (contrato de locação, de compra e venda, de
doação, etc). Justo título é a causa que seria hábil para constituir a posse, caso
não contivesse defeito que a tornasse inábil. (contrato contendo defeito grave).
e) Posse ad interdicta – é a posse protegida pelos interditos
possessórios.
f) Posse ad usucapionem – se dá quando o possuidor puder adquirir
a propriedade do bem possuído por usucapião.50
Comparando os conceitos de propriedade e posse é possível afirmar
que existe grande distinção entre ambas. A propriedade é o direito real, o poder
de usar, usufruir e dispor da coisa enquanto que a posse é o direito físico de
usufruir da coisa. No caso dos bens imóveis é fácil distinguir uma da outra quando
se toma, por exemplo, o locador e o locatário. O primeiro é o proprietário, o dono
do bem, que passa por determinado tempo a posse ao locatário, aquele que paga
para temporariamente usufruir do bem de outrem.
É possível fazer essa mesma distinção no caso de compra e venda
de bem imóvel através de contrato de financiamento. O vendedor do bem detém a
propriedade até que o comprador pague todo o preço e possa ser feita a tradição
da propriedade através do Registro de Imóveis. O comprador, enquanto não
cumprir plenamente sua obrigação de pagar o preço estipulado, terá apenas a
posse do bem imóvel, podendo obter o direito a sua propriedade ao findar suas
obrigações contratuais.
50
FIUZA, César. Direito civil, p. 870.
22
Pode-se concluir que no caso de compra e venda do bem imóvel por
meio de financiamento, o proprietário continua tendo sua propriedade, mas cede a
posse imediata ao comprador para que o mesmo possa usufruir do bem enquanto
estiver cumprindo o contrato selado entre as partes. Ao findar do contrato o
proprietário tem a obrigação de passar a propriedade da coisa para o comprador
através da escritura lavrada em Cartório de Registro de Bens Imóveis. As partes
além de obrigações possuem direitos distintos: a posse (comprador) e a
propriedade (vendedor).
.
Capítulo 2
DA EXTINÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM
IMÓVEL LOTEADO
2.1. A PROMESSA DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL LOTEADO
O registro da promessa de compra e venda foi criado pelo art. 22 do
Decreto no. 58 de 10 de dezembro de 1937 ,e, de acordo com Avvad, esse
registro previa inicialmente que apenas os imóveis loteados seriam beneficiados
pelo privilégio, que posteriormente foi estendido aos imóveis não loteados, desde
que lavrados por instrumento público.51
A promessa de compra e venda é um contrato preliminar,
rotineiramente usado na compra e venda de bem imóvel, que tem como objeto o
compromisso de uma ou de ambas as partes de, mais tarde, celebrar um outro
contrato. Avvad cita Melhim Namem Chalhub para explicar que “pelo contrato de
promessa52 de compra e venda de bem imóvel, o proprietário (promitente
vendedor) transmite ao promitente comprador o jus utendi53 e o jus fruendi54
relativos ao imóvel objeto do contrato e, uma vez pago o preço, está obrigado a
transmitir-lhe o domínio.”55
Rizzardo complementa o conceito de tal contrato afirmando que “no
contrato de promessa de compra e venda – pactum contrahendo56 - os
51
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 458.
Contrato pelo qual uma pessoa se obriga a transferir, dentro de determinado prazo, a
propriedade de coisa certa a outrem, com quem convenciona a sua venda, e este a recebê-la e
satisfazer o preço ajustado, sob pena de pagamento de multa que for estabelecida ou de perdas e
danos, por parte do promitente que faltar ao compromisso.
53 Direito de fruir as utilidades. O que cabe ao proprietário, ao usufrutuário e ao titular do direito de
habitação de se servir, ou usar da coisa.
54 Direito de gozar da coisa. Faculdade legal que tem o proprietário, ou usufrutuário, de perceber
os frutos e produtos dela derivados.
55 AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 451.
56 Tratado preliminar.
52
24
pressupostos são os mesmo que os do compromisso de compra de venda 57, mas
com a condição de as partes se obrigarem a concluir outro negócio jurídico ou
principal num futuro estabelecido, após cumpridas as obrigações assumidas no
ato.”58
É válido citar que a Promessa de Compra e Venda é um contrato
pessoal, já que essencialmente contém uma obrigação de fazer, que consiste no
dever jurídico de realizar o contrato definitivo.59 Avvad afirma que a Promessa de
Compra e Venda “não se trata de um direito real, cuja característica é o jus in re60,
alcançado através do registro do contrato, como na compra e venda, também
este, de natureza pessoal, mas contendo na sua substância uma obrigação de
dar”.61
No caso de promessa de compra e venda de imóveis loteados
registrar-se-ão os instrumentos no ofício imobiliário para valerem contra terceiros
e atribuírem o direito de adjudicação compulsória. Rizzardo enuncia os direitos
oriundos do registro da promessa de compra e venda afirmando que:
Registrado
o
contrato
a
eficácia
erga
omnes
do
compromisso encontra plena segurança, mesmo em caso
de falecimento do compromitente, ou do adquirente
promissário. Vedam-se outras alienações do mesmo bem, e
possíveis onerações judiciais ou não. Há uma questão de
ordem pública, assegurando a necessária tranqüilidade dos
negócios.62
De acordo com Rizzardo os instrumentos de promessa de compra e
venda têm a forma prevista no art. 26, da Lei 6.766 e ao serem lavrados devem
conter:
a) nome, registro civil, cadastro fiscal no Ministério da Fazenda,
nacionalidade, estado civil e residência dos contratantes;
57
Contrato regulamentado por leis especiais, que tem por objetivo uma prestação de fazer,
prestação esta consistente na celebração de outro contrato, o definitivo.
58 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos, p.82.
59 AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 454.
60 Direito sobre a coisa, direito de propriedade.
61 AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 454.
62 RIZZARDO, Arnaldo. Contratos, p.246.
25
b) denominação e situação do loteamento, número e data da
inscrição (registro);
c) descrição do lote ou dos lotes que forem objeto de compromisso,
confrontação, área e outras características;
d) preço, prazo, forma e local de pagamento, bem como a
importância do sinal;
e) taxa de juros incidente sobre o débito e sobre as prestações
vencidas e não pagas, bem como a cláusula penal, nunca excedente a 10% do
débito e só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora superior e três
meses (cláusula penal moratória);
f) indicação sobre a quem incumbe o pagamento dos impostos e
taxas incidentes sobre o lote compromissado;
g)
declaração
das
restrições
urbanísticas
convencionais
do
loteamento, supletivas da legislação pertinente.63
Dando complementação aos requisitos da promessa de compra e
venda de imóveis Avvad propõe que na cláusula penal moratória, em caso de
atraso, seja descrita como se dará a rescisão contratual por inadimplemento, com
as restrições específicas para os imóveis loteados.64
A promessa de compra e venda deve atender à legislação ordinária,
quanto à capacidade das partes legitimidade e representação legal, conforme
citado no capítulo anterior. Mas é válido atentar para a outorga uxória 65, sobre a
qual Avvad afirma que:
É
também
indispensável
a
outorga
uxória,
sendo
absolutamente inútil discutir-se a validade do ato, quando
muito, apenas relativa, se faltar o assentimento do cônjuge,
em sendo casado, o ato é considerado apenas anulável,
assim mesmo, apenas pelo cônjuge que não consentiu, ou
pelos seus herdeiros. Todavia, se a companheira e a
concubina estão, hoje, com direitos reconhecidos até
63
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 105.
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 460.
65Autorização dada pela mulher ao marido para a prática de certos atos que, sem seu
consentimento, não seria possível.
64
26
mesmo a meação, fica cada vez mais difícil encontrar-se um
meio eficaz de se garantir estabilidade aos contratos.66
Dando explicação minuciosa e esclarecendo possíveis divergências,
Rizzardo complementa a citação acima afirmando que:
Em vista das normas legais, sendo casado o transmitente, a
assinatura do cônjuge é indispensável para dar validez
plena ao negócio, seja qual for o regime de bens do
matrimônio. [...] O cônjuge do vendedor, sendo este pessoa
física, deve estar presente; caso contrário prevalece o ajuste
precariamente, ou seja, enquanto o cônjuge não promover a
anulação. Dispensa-se a outorga, no entanto, em relação ao
promitente comprador casado, como sucede nas escrituras
públicas definitivas, onde basta a presença do adquirente.
Não se visualiza regra legal ordenando o consentimento de
quem recebe. Mas desde que casado o comprador, o bem
passa ao patrimônio comum.67
Outro apontamento relevante na promessa de compra e venda diz
respeito
a
adjudicação
compulsória.
Primeiramente
é
válido
destacar
conceituação feita por Avvad, onde o mesmo afirma que:
Havendo recusa do promitente vendedor em efetivar a
venda compromissada através de contrato que reúna as
características necessárias e, ainda, já se encontre
registrado no registro de imóveis, a compra e venda se fará
através
de
um
procedimento
judicial,
denominado
adjudicação compulsória, que possibilita a execução coativa
do contrato definitivo, ou seja, da obrigação de contratar.68
66
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 461.
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 164.
68 AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 462.
67
27
Devido ao grande número de processos envolvendo a adjudicação
compulsória; principalmente impasses quanto ao registro da promessa de compra
e venda (ou falta dele); a execução deste direito sofreu algumas alterações com o
passar dos anos. Os ajustes foram sendo feitos para que se cumprisse tal direito
sem ferir a essência do objetivo primário do contrato de promessa de compra e
venda. Avvad explica tal questão afirmando que:
Até há bem pouco tempo era imprescindível, para o
exercício desse direito, o registro da promessa, não só por
disposição legal, mas especialmente pela reiteração de
decisões do STF, sempre nesse sentido. Permitia-se, assim,
que prosperasse a má-fé do promitente vendedor, quando
dependia dele satisfazer alguma exigência registral e, ainda,
que usando de expedientes, ou da própria omissão,
frustrasse,
deliberada
e
culposamente,
o
direito
do
promissário comprador de registrar seu contrato e garantir a
compra do imóvel.
Felizmente, o STJ, desde quando assumiu o exame das
questões
infraconstitucionais,
reviu
essa
posição
jurisprudencial e passou a dispensar, essa absurda
exigência, quando o instrumento satisfaça os demais
requisitos legais.
Havendo recusa do promitente vendedor em efetivar a
venda compromissada através de contrato que reúna as
características necessárias e, ainda, já se encontre
registrado no registro de imóveis, a compra e venda se fará
através
de
um
procedimento
judicial,
denominado
adjudicação compulsória, que possibilita a execução coativa
do contrato definitivo, ou seja, da obrigação de contratar.69
O arrependimento também é um ponto relevante da promessa de
compra e venda. Sobre tal questão, Rizzardo é objetivo e sucinto ao afirmar que:
69
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 462.
28
O direito de arrependimento supõe contrato em que não
houve começo de pagamento. Porque, tenha havido começo
de pagamento, nenhum dos contratantes tem direito de se
arrepender, pela contradição que estabeleceria entre
firmeza e infirmeza do contrato. [...] Iniciado o pagamento, o
avençado há de ser cumprido, pois o sinal integra a
obrigação. [...] são irretratáveis os compromissos de compra
e venda, cessões e promessas de cessões, os que atribuam
direito e adjudicação compulsória e, estando registrados,
confiram o direito real oponível a terceiros. Devidamente
registrado o loteamento, todos os contratos dele oriundos
são registráveis. Em decorrência, o efeito de adjudicação
compulsória é uma conseqüência natural. O registro do
contrato impede unicamente a alienação a terceiros. Mesmo
não
submetida
retratabilidade
àquela
esbarra
formalidade
diante
do
cartorária,
impedimento
a
legal,
tornando-se ela possível apenas nos casos previstos de
inadimplemento do preço.70
Em geral, insere-se nos contratos de compra e venda de imóveis a
chamada cláusula penal, que traz os seguintes dizeres: “A rescisão do presente
contrato por falta do compromissário no pagamento das prestações importa, além
da perda do sinal, ainda na perda das prestações e dos juros, a título de aluguel
ou locação.” Porém, tem-se que levar em conta a observação de Rizzardo que diz
que “para cada caso temos uma solução, pouco importando o teor das cláusulas
contratuais, na maioria das vezes descarregando ônus enormes sobre a parte
adquirente.”71
Para se ater ao objetivo de discutir a cláusula penal na esfera dos
contratos de compra e venda de imóveis loteados é conveniente citar Rizzardo
que busca amparo no art. 26, V, da Lei 6.766 e no art. 52, § 1º., do CDC (Lei
8.078) para afirmar que a:
70
71
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 136.
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 129.
29
Taxa de juros incidente sobre o débito em aberto e sobre as
prestações vencidas e não pagas, bem como cláusula
penal, nunca excedente a 10% (dez por cento) do débito e
só exigível nos casos de intervenção judicial ou de mora
superior a 3 (três) meses [...] e a multa limita-se a 2%, se o
promitente comprador for consumidor final, isto é, se a
promessa não se destina a outras comercializações. Mas,
se resolvida a convenção, na maior parte das vezes por
retardamento
nos
pagamentos,
e
obrigado
o
compromissário a devolver o bem, faz ele jus à indenização
pelas benfeitorias e cessões, com direito de retenção, e à
restituição das importâncias pagas, se integralizando mais
de um terço do total do preço. Aquilo que está abaixo de um
terço, e que não é restituído, constitui a multa penitencial. 72
Havendo recusa do promitente vendedor em efetivar a
venda compromissada através de contrato que reúna as
características necessárias e, ainda, já se encontre
registrado no registro de imóveis, a compra e venda se fará
através
de
um
procedimento
judicial,
denominado
adjudicação compulsória, que possibilita a execução coativa
do contrato definitivo, ou seja, da obrigação de contratar.73
No mesmo sentido Fiuza afirma que “a Lei não estipula valor mínimo
para a pena, mas deve ser observado o teto máximo; caso seja estipulado valor
superior ao teto, o juiz o ajustará, subtraindo o excedente”.74
Conclui-se, portanto, que mesmo que a cláusula penal imponha
valores diferentes dos estipulados em norma de ordem pública, tais dizeres
pouco tem efeito quando analisado judicialmente pois diante de ajustes
particulares, prepondera a lei.
72
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 130.
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários, p. 462.
74 FIUZA, César. Direito civil, p. 454.
73
30
2.1.1. Loteamento e lote
O loteamento urbano é atualmente uma das maneiras mais comuns
para proporcionar a expansão territorial urbana, de uma forma organizada, nas
grandes cidades. Para atender a massa populacional com menor poder
econômico, o loteamento “popular” tem se mostrado como excelente alternativa
que possibilita ao cidadão a compra do lote onde, mais tarde será construída a,
tão almejada, “casa própria”.
Assim como o contrato de compra e venda do bem imóvel possui
inúmeras leis que o norteiam, a execução do loteamento e sua comercialização
também possuem legislaturas específicas e exigências a serem cumpridas.
Primeiramente é de suma importância citar Rizzardo para esclarecer
que:
De acordo com o art. 1º, do Dec.-lei 58, estão sujeitas às
exigências do loteamento as divisões em lotes de terrenos
urbanos ou rurais, destinadas pelos proprietários ou coproprietários
à
venda
por
oferta
pública,
mediante
pagamento de preço a prazo, em prestações sucessivas e
periódicas. No corpo do dispositivo se encontram inseridas
as características tipificadoras do loteamento. A Lei 6.766
partiu de outro critério, o da definição sem explicitar a forma
de venda dos terrenos. Em termos gerais, conceitua-o como
a operação que se utiliza de dados técnicos da agrimensura
para dividir uma área em tantas outras porções autônomas,
com possibilidade de vida própria. Feita a divisão da gleba
em lotes, estes não mais são partes daquela, mas
propriedades separadas, que passam a constituir, cada
uma, um novo todo, uma nova propriedade.75
Como o loteamento resulta a divisão da área em lotes, Rizzardo
conceitua o mesmo afirmando que:
75
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 35.
31
Esta porção de área veio definida pela Lei 9.785, que
acrescentou o § 4º ao art. 2º da Lei 6.766: ‘Considera-se lote
o terreno servido de infra-estrutura básica cujas dimensões
atendam aos índices urbanísticos definidos pelo plano
diretor ou lei municipal para a zona em que se situe’. Temse nesta unidade de terreno, uma parcela do loteamento, ou
a porção em que o mesmo foi dividido para a sua
comercialização, com toda a infra-estrutura própria dos
centros urbanísticos e com as exigências impostas pelo
plano diretor ou lei municipal.76
A característica de grande relevância sobre o loteamento urbano é
que o mesmo deve priorizar a função social de promover o poder de aquisição
aos cidadãos que não possuem a condição financeira para a compra de imóvel
por outra prática negocial ou transação imobiliária. Por esta razão na maioria
absoluta dos contratos de compra e venda de lotes populares a condição de
pagamento é de forma parcelada, onde as parcelas terão um baixo custo e se
estenderão por um longo prazo. Neste sentido, Rizzardo ao afirmar que:
O pagamento do preço, pela natureza dos contratos, será a
prazo, em prestações sucessivas e periódicas, as quais
consistirão em valor igual ou desigual; de idêntico modo,
permite-se liberdade na estipulação dos períodos de cada
parcela. E nenhum óbice impede o pagamento à vista.
Neste sentido, há total liberdade em impor a forma de
pagamento. Normalmente, porém, para facilitar o acesso
às aquisições, o mais comum é vender sempre a
prestações os lotes. Máxime considerando ser próprio
do loteamento o seu endereçamento aos que não
possuem condições de pronto pagamento.77 [original sem
destaque]
A execução de um loteamento urbano está condicionada ao
cumprimento de algumas exigências mínimas. Rizzardo afirma que a condição
76
77
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 36.
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 37.
32
básica para a execução do loteamento do solo urbano é que “somente será
permitido o parcelamento do solo para fins urbanos em zonas urbanas, de
expansão urbana ou de urbanização específica, assim definidas pelo plano diretor
ou aprovadas por lei municipal.”78 E completa ressaltando que:
Não será permitido o loteamento de áreas urbanas: I) em
terrenos alagadiços e sujeitos a inundações; II) em terrenos
com aterros de materiais nocivos à saúde pública; III) em
terrenos com declividade igual ou superior a trinta por cento;
IV) em terrenos onde as condições geográficas não
aconselham a construir.
Mas previstas as possibilidade de correções, com obras de
saneamento, drenagem, escoamento de águas, nivelamento
e de erradicação dos elementos poluidores, quando, uma
vez efetuadas, permitem a implantação do desdobramento
do solo urbano.79
Como o loteamento é tido como prolongamento da cidade, nele
fixando moradia uma considerável parcela da população, a lei protege os futuros
ocupantes da área, visando assegurar-lhes uma vida comunitária com requisitos
urbanísticos padronizados com o restante da cidade. Partindo de tal premissa é
justificada a necessidade de uma infra-estrutura mínima que permita o convívio
social de maneira saudável. Importante lembrar que o § 5º. do art. 2º. da Lei 9.785
traz em sua redação o seguinte conceito: “Considera-se infra-estrutura básica os
equipamentos urbanos de escoamento das águas pluviais, iluminação pública,
redes de esgoto sanitário e abastecimento de água potável, e de energia elétrica
pública e domiciliar e as vias de circulação pavimentadas ou não.” 80
Rizzardo complementa lembrando que pelo art. 4º. e incs., com
redação vinda da mesma Lei 9.785, ao serem elaborados os projetos de
loteamentos populares, deverão ser observadas ainda as seguintes regras:
78
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 38.
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 38.
80 Área onde não se pode construir ou impermeabilizar o solo.
79
33
I - As áreas destinadas ao sistema de circulação, a
implantação de equipamentos urbanos e comunitários, bem
como de espaços livres de uso público, serão proporcionais
a densidade de ocupação prevista pelo plano diretor ou
aprovada por lei municipal para a zona em que se situem.
II – Os lotes terão área mínima de 125m² e frente mínima de
5m, salvo maiores exigências da legislação estadual ou
municipal, ou se o loteamento se destinar à urbanização
específica ou edificação de conjuntos habitacionais de
interesse social, previamente aprovados pelos órgãos
públicos competentes.
III – Ao longo das águas correntes e dormentes, isto é, dos
rios, arroios, afluentes e lagos, e das faixas de domínio
público das rodovias, ferrovias e dutos, obrigatoriamente
reserva-se-á uma faixa livre non aedificandi81 de 15 metros
de cada lado, salvo maiores exigências da legislação
específica. Obviamente, a faixa livre estende-se também ao
lado das vias abertas no interior do loteamento.
IV – As vias do loteamento deverão articular-se com as vias
adjacentes oficiais, existente ou projetadas, e harmonizar-se
com a topografia local, entendendo-se a conexão não de
todas as ruas abertas, mas de uma ou algumas principais.
Impossível que todos os caminhos internos do parcelamento
se interliguem com as rodovias oficiais.82
Levando em consideração os apontamentos hora feitos, fica explícita
a obrigação do transmitente de cumprir a lei desde o momento de executar o
projeto de loteamento. Exige-se que o loteador cumpra a lei, para que o direito do
futuro adquirente, de morar em local que permita o convívio social saudável, seja
preservado.
A execução do loteamento do solo urbano gera gastos, como
qualquer outro projeto, e espera-se que tais gastos sejam recuperados com a
venda dos lotes. Essa é uma das razões de afixar-se determinado preço a cada
um dos lotes que futuramente serão vendidos.
78 Área
82
onde não se pode construir ou impermeabilizar o solo.
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 40.
34
O ressarcimento das dívidas geradas com a execução do projeto do
loteamento e a possibilidade do ganho do lucro, que irá gerar o capital de giro do
vendedor, constituem a essência financeira do negócio imobiliário de venda de
lotes em áreas urbanas. A flexibilização do pagamento, com arras83 facilitado e o
montante restante distribuído em grande quantidade de parcelas, é a face social
da venda do lote urbano.
2.2. EXTINÇÃO DO CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL
A extinção do contrato de compra e venda de um bem imóvel não é
um ato pouco corriqueiro. Para introduzir as considerações sobre a extinção do
contrato é relevante apresentar as formas extintivas de uma relação creditícia.
Conforme Fiuza as maneiras de extinguir a relação obrigacional são: pagamento,
inadimplemento, inviabilidade do objeto, decurso de prazo, implemento da
condição resolutiva, incapacidade superveniente, morte, vontade do(s) agente(s)
(distrato, revogação, renúncia), invalidade, prescrição, onerosidade excessiva,
novação, compensação, confusão e remissão.84
Para um melhor entendimento acerca da extinção do contrato é
importante apresentar o conceito, mesmo que sucinto, de cada uma das maneiras
citadas por Fiuza:
a) Pagamento – forma mais comum e, quase sempre, mais
desejável de extinção de uma relação obrigacional, é sem dúvida, o pagamento.
Ele põe fim à obrigação, ainda que parcialmente;
b) Inadimplemento – é o não pagamento, que sem dúvida alguma
pode pôr fim à obrigação, resultando na execução coativa da própria prestação ou
de perdas e danos;
c) Inviabilidade do objeto – se o objeto da obrigação se torna
inviável, ele se extingue, como regra, a não ser que a inviabilidade não atinja a
totalidade da prestação, por inviabilidade, deve-se entender a impossibilidade do
objeto, seja física ou jurídica;
83
Sinal em dinheiro, ou qualquer outro valor, que um dos contraentes dá como prova de estar
definitivamente concluído o contrato, ou para assegurar o seu cumprimento.
84 FIUZA, César. Direito civil, p. 375.
35
d) Decurso de prazo – transcorrido o prazo determinado que
estabelece a obrigação, ela pode extinguir-se ou renovar-se;
e) Implemento da condição resolutiva – a continuidade e a existência
de algumas relações creditícias estão sujeitas ao implemento ou não de certa
condição. Se a condição não for cumprida, extingue-se a relação;
f) Incapacidade superveniente – quando as partes constituem a
relação elas devem ser capazes de cumpri-la, mas, se uma delas se tornar
incapaz após o nascimento da obrigação, esta pode extinguir-se;
g) Morte – morrendo uma das partes a obrigação se extingue, a não
ser que, sendo a obrigação impessoal, queiram os herdeiros lhe dar continuidade;
h) Vontade do(s) agente(s) – a vontade do credor e do devedor
podem pôr fim ao vínculo obrigacional através do distrato (quando as duas partes
concorrem para extinguir a obrigação), revogação ou renúncia (as duas só se
admitem por exceção);
i) Invalidade – as obrigações inválidas, ou defeituosas, podem ser
anuladas e consequentemente extintas;
j) Prescrição – a prescrição extingue a obrigação do devedor,
transcorrido o prazo prescricional, o devedor terá a faculdade de pagar se quiser,
do ponto de vista da responsabilidade, a obrigação está extinta;
k) Onerosidade excessiva – se a prestação de uma das partes se
tornar manifestamente desproporcional, ou seja, excessivamente onerosa, devido
a um acontecimento imprevisível, posterior à constituição da obrigação, poderá o
prejudicado pedir sua revisão ao juiz, não sendo isso possível, recomendável ou
desejável, a obrigação se extinguirá;
l) Novação – é a constituição de obrigação nova, em substituição a
outra, que fica extinta;
m) Compensação – dá-se a compensação quando se extinguir a
obrigação pelo fato de duas ou mais partes serem reciprocamente credoras;
n) Confusão – é o fato que leva credor e devedor a se confundirem
em uma só pessoa, ou em um só patrimônio, extinguindo, pois, a obrigação;
o) Remissão – é o mesmo que perdão, ocorre quando o credor
absolve o devedor do pagamento da obrigação.85
85
FIUZA, César. Direito civil, p. 375.
36
A extinção da obrigação gera, consequentemente, a extinção do
contrato. Pode-se classificar a extinção dos contratos em: extinção normal,
extinção por vício, extinção por resilição e extinção por resolução. A extinção
normal decorre do cumprimento direto da obrigação, a extinção por vício ocorre
por nulidade ou anulabilidade do negócio obrigacional firmado entre as partes, a
extinção por resilição depende unicamente da vontade dos contratantes, a
resolução refere-se à inexecução culposa ou involuntária do acordado.86
Fiuza chama atenção para a questão terminológica afirmando que
não se deve confundir extinção, dissolução, resolução, resilição, anulação,
rescisão e redibição. E para amparar sua afirmação explica cada uma das
expressões:
a) Redibição – é usada especificamente no sentido de anular o
contrato por conter seu objeto algum defeito ou vício redibitório, há duas
restituições – o adquirente reaverá o preço e o transmitente reaverá a coisa;
b) Extinção – é o termo genérico, significando fim, qualquer que seja
ele;
c) Dissolução ou solução – extinção prematura de um contrato, sem
que tenha sido executado na íntegra;
d) Resolução ou denúncia – é a dissolução por culpa ou dolo de uma
das partes, que torna impraticável a execução do contrato ou que não o executa.
A resolução é normalmente requerida ao juiz, pela parte prejudicada;
e) Resilição – é o mesmo que distrato, é a convenção entre as
partes contratuais com o objetivo de desfazer o contrato;
f) Anulação – é a extinção do contrato viciado por defeito grave ou
leve;
g) Rescisão – é a revogação de sentença judicial por ação
denominada rescisória.87
Cabe aqui ressaltar que a rescisão por inadimplemento é o foco
central deste trabalho. Por este motivo, haverá maior dedicação a esta forma de
extinção contratual. É também válido lembrar que alguns autores utilizam as
expressões “resolução contratual”, “extinção contratual” e “rescisão contratual”
86
DUQUE, Bruna Lyra. Uma proposta de classificação para as formas de extinção dos contratos.
Disponível em: <http://www.jus2uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=10154>.
87 FIUZA, César. Direito civil, p. 487.
37
para indicar a extinção do contrato por inadimplemento, uma vez que na maioria
das vezes é através do juiz que se exige a resolução ou a rescisão que extinguirá
o contrato de compra e venda do bem imóvel em questão.
2.3. RESCISÃO POR INADIMPLEMENTO
O inadimplemento não é raro nos contratos de compra e vende de
bem imóvel. Por se tratar de contrato de longo prazo, a obrigação de quitação de
prestação por parte do comprador é um compromisso extenso. Muitas vezes o
compromisso de pagamento não é cumprido, por razões diversas; o que acaba
gerando o inadimplemento. Não raras também são às vezes em que o comprador
acaba por acumular um grande número de prestações inadimplidas agravando a
situação de insustentabilidade da relação contratual.
Horcaio conceitua rescisão como:
Ato de considerar ou declarar nulo, desfeito ou sem
validade, desde o momento de sua conclusão, o negócio
jurídico, ou contrato em que há vício ou defeito que o tornam
anulável, e também por infração de cláusula contratual, ou
inadimplemento de obrigação, e, ainda, em outros atos,
sujeitos, por lei, à nulidade relativa. Resilição.88
O inadimplemento poderá levar o contrato a se dissolver. Busca-se
novamente Horcaio, que define inadimplemento como “retardamento ou falta de
cumprimento ou execução, total ou parcial, de uma obrigação positiva.” 89
Para
propiciar
maior
entendimento
acerca
do
âmbito
do
inadimplemento é relevante dar ênfase ao texto de Venosa que afirma:
Pacta sunt servanda. As obrigações surgem para ter
existência mais ou menos efêmera, transitória, fugaz. Uma
vez cumpridas, exaurem seu papel no campo social,
88
89
HORCAIO, Ivan. Dicionário jurídico referenciado, p. 946.
HORCAIO, Ivan. Dicionário jurídico referenciado, p. 538.
38
propiciando a circulação de riquezas, a criação de obras, a
realização, por que não dizer, de sonhos e ideais.
No convivo social ideal, todos os homens cumprem suas
obrigações sociais, morais e jurídicas. A obrigação cumprida
desempenha o papel dos vasos comunicantes. Alguém
paga, o que recebe paga a outrem, este outrem ao receber
já tem, por sua vez, programada a aplicação do objeto do
pagamento recebido etc.
Uma obrigação descumprida ou mal cumprida, ou cumprida
com atraso, equivale a uma célula doente no organismo
social; célula essa que pode contaminar vários órgãos do
organismo .90
Fiuza destaca que o inadimplemento poderá ser fortuito ou culpável.
“O fortuito conduz à solução do contrato, com o restabelecimento da situação, na
medida do possível. Já o inadimplemento culpável poderá levar à resolução do
contrato ou, sendo possível, à execução da obrigação. Depende do que preferir a
parte prejudicada. Ela poderá optar pela execução específica da obrigação ou
pela resolução do contrato, com perdas e danos.”91 Outra hipótese considerada
por Fiuza é a de que o inadimplemento revele conduta ilícita, como o
inadimplemento culpável, mas que não se possa atribuí-lo nem a conduta dolosa
ou a conduta culposa; caso este, onde o contrato poderá ser resolvido, com a
possibilidade de indenização por perdas e danos.92
É importante também apontar a existência ou não da cláusula
resolutiva, ou penal, no contrato de compra e venda de bem imóvel. De acordo
com Fiuza:
A fonte da resolução por inadimplemento é diferente,
dependendo da existência ou não de cláusula resolutiva
expressa: se não houver, a possibilidade de resolução vem
da Lei, que também admite a execução específica, em vez
da resolução. Se houver cláusula resolutiva, a resolução é
90
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 235.
91 FIUZA, César. Direito civil, p. 483.
92 FIUZA, César. Direito civil, p. 484.
39
automática e deriva da vontade das partes, que abriram
mão da possibilidade de execução específica.93
O inadimplemento pode ser absoluto ou relativo. Venosa conceitua
as duas formas ao afirmar que:
O inadimplemento de obrigação poderá ser absoluto. A
obrigação não foi cumprida em tempo, lugar e forma
convencionados e não mais poderá sê-lo. O fato de a
obrigação poder ser cumprida, ainda que a destempo (ou no
lugar e pela forma não convencionada), é critério que se
aferirá em cada caso concreto. Cabe ao Juiz, com a
consideração de homem ponderado, colocar-se na posição
do credor: se o cumprimento da obrigação ainda é útil para o
credor, o devedor está em mora (há inadimplemento
relativo). O critério da utilidade é que fará a distinção. [...] Se
existe ainda utilidade para o credor, existe possibilidade de
ser cumprida a obrigação; podem ser elididos os efeitos da
mora. Pode ser purgada a mora. Não havendo esta
possibilidade, restará ao credor recorrer ao pedido de
indenização por perdas e danos.94
Quanto ao descumprimento da obrigação, Venosa deixa claro que a
mora constitui o inadimplemento parcial da obrigação. Se há mora, é porque a
obrigação ainda pode ser cumprida com utilidade para a outra parte. No entanto,
quando não há mais possibilidade no cumprimento da obrigação, por variadas
razões, a obrigação está descumprida. Frustra-se a obrigação. E é nesta hipótese
que está o foco deste trabalho.95
De acordo com o art. 389 do Código Civil “não cumprida a
obrigação, responde o devedor por perdas e danos, mais juros e atualização
93
FIUZA, César. Direito civil, p. 484.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 237.
95 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 249.
94
40
monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e honorários de
advogado.”96
Porém, para que haja tal indenização é essencial a culpa do
devedor. Como afirma Venosa, “a responsabilidade contratual funda-se na culpa.
Não haverá dever de indenizar se não houver culpa.” 97 Para se aprofundar na
questão da culpa Venosa afirma que “a culpa na esfera civil é entendida em
sentido amplo. O descumprimento se verifica quer quando o agente simplesmente
não deseja cumprir a obrigação, com intuito precípuo de prejudicar o credor, quer
quando se porta com negligência, imprudência ou imperícia, que são
circunstâncias da culpa em nosso direito penal.”98
A intensidade da culpa civil é irrelevante. A culpa se caracteriza pela
transgressão da avença. Só se desvencilhará o devedor de indenizar se provar
que a transgressão ocorreu por fato alheio a sua vontade, ou melhor dizendo, “por
forças maiores”. Para complementar cita-se Venosa que afirma:
Em
qualquer
dos
casos
de
culpa
o
fato
pelo
descumprimento da obrigação deve ser imputável ao
devedor, é a conduta do agente devedor que deve ser
examinada. Fixada a culpa do devedor, tal não influi no
montante da indenização. Na esfera civil, o pagamento de
perdas e danos é reparação patrimonial e não imposição de
pena ao ofensor.99
Nos casos de inexecução da obrigação o promitente vendedor ao
solicitar a rescisão contratual por intermédio da justiça não é obrigado a
comprovar a culpa do promitente comprador; cabe a ele somente provar que não
recebeu o que foi acordado, e que deveria ter recebido. Venosa explica:
96
BRASIL. Código Civil (2002). Código civil brasileiro.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 250.
98 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 250.
99 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 251.
97
41
Na inexecução do contrato, a única coisa que compete ao
credor provar é seu descumprimento. Não está obrigado a
provar a culpa do outro contratante. Sua prova é objetiva:
tinha que receber e não recebeu no tempo, lugar ou modo
devidos. O devedor é que deve provar que não agiu com
culpa para se eximir da responsabilidade. Assim, cabe ao
credor provar a existência do contrato, seu descumprimento
e que esse descumprimento lhe causa dano.100
Atentando ao tema proposto para este trabalho, será considerado
aqui, somente o inadimplemento conseqüente do não pagamento, ou pagamento
defeituoso causado pelo comprador ao não cumprir sua obrigação de pagar o
valor combinado, em local e forma convencionada em contrato.
No cotidiano dos negócios imobiliários é comum o trato com o
inadimplemento. Muitas vezes o comprador atrasa o pagamento das prestações
apenas temporariamente. Buscando uma negociação com o próprio vendedor
para quitar os débitos e “colocar em dia” suas obrigações. Nesses casos, os
valores e novos prazos de pagamento são discutidos e decididos entre as partes
envolvidas no contrato, não requerendo interferência jurídica e restabelecendo
prontamente a eficácia do contrato.
Porém, às vezes o comprador nega-se a negociar os débitos e
acaba por acumular um grande número de prestações em atraso. Não raras são
às vezes em que o comprador acumula um número tão grande de prestações
inadimplidas que torna-se inviável negociar o débito, o que acaba por causar a
inutilidade do recebimento para o vendedor. Nesta situação o vendedor acaba por
requerer na Justiça a rescisão do contrato.
2.3.1. Mora
A mora é o atraso injustificável no cumprimento da obrigação. Pode
ocorrer por parte do devedor (comprador) ou do credor (vendedor). Venosa define
mora como o “retardamento culposo no cumprimento da obrigação, quando se
100
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 253.
42
trata de mora do devedor”.101 A maior preocupação da mora é com o tempo
correto para o cumprimento da obrigação. O próprio termo mora remete,
lingüisticamente, à demora.
A mora do devedor é denominada mora solvendi e a mora do credor
é denominada mora accipiendi. Ocorre a mora accipiendi quando o credor se
retardar a receber o pagamento da obrigação injustificadamente. A mora solvendi
dá-se quando o devedor, injustificadamente, não realizar o pagamento no
momento oportuno.
De acordo com Fiuza para que se caracterize a mora do devedor,
concorrem quatro fatores:
1º) Exigibilidade, liquidez e certeza – a dívida deve ser exigível,
líquida e certa. Em outras palavras, a dívida deve estar vencida, pois só a partir
do vencimento se tornará exigível. Ademais, deve ser líquida, ou seja, o objeto da
prestação deve ser conhecido, determinado. Deve ser certa, de causa
indiscutível.
2º) Ilegitimidade do atraso, por ser injustificável.
3º) Possibilidade e utilidade do pagamento tardio, pois se este não
mais tiver cabida, ou não mais interessar ao credor, não haverá mora, mas sim
inadimplemento.
4º) Constituição em mora é fato que caracteriza o atraso do devedor,
podendo ser ato do credor, quando teremos a mora ex persona102, ou pode advir
da própria natureza da obrigação, quando teremos mora ex re103 .104
De acordo com Venosa “o devedor moroso responde pelos prejuízos
que a mora der causa. Paga, portanto, uma indenização. A indenização não
substitui o correto cumprimento da obrigação. Toda indenização serve para
minorar os entraves criados ao credor pelos descumprimentos; no caso,
cumprimento defeituoso da obrigação.”105
101
Configura-se quando o comprador não cumprir, por culpa sua, a prestação devida na forma,
tempo e lugar estipulados; seu elemento objetivo é a não realização do pagamento no tempo, local
e modo convencionados; o subjetivo é a inexecução culposa de sua parte.
102 Ocorre nas obrigações sem termo certo de vencimento. Para que se constituía é necessária
interpelação do devedor, por meio de notificação ou por meio de protesto, dependendo do caso.
103 Vem do próprio mandamento da Lei, com base na natureza da obrigação ou das
circunstâncias. Assim, nas obrigações negativas, o devedor será constituído em mora desde o dia
em que realizar o ato do qual se deveria ter abstido.
104 FIUZA, César. Direito civil, p. 369.
105 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 241.
43
Para complementação será citado Fiuza que afirma:
São efeitos da mora solvendi a efetivação do pagamento e a
indenização por perdas e danos, advindos do atraso. Isto
sem prejuízo da multa da mora fixada no contrato. O
devedor, portanto, além de ter que efetuar o pagamento,
ainda terá que reparar todos os prejuízos causados ao
credor pelo atraso. Se o contrato previr multa da mora, além
dela, o devedor pagará soma equivalente aos prejuízos cuja
ocorrência o credor conseguir provar. Estes prejuízos serão
calculados à parte. Responde também o devedor pelos
frutos percebidos e que teriam sido percebidos e não o
foram em razão do atraso. [...] Se os juros da mora não
forem suficientes para cobrir os prejuízos, o juiz poderá fixar
indenização extra.106
Purgar a mora é efetuar ou receber o pagamento, ainda que
tardiamente. Quando a mora for do devedor, a purga se dará quando este efetuar
o pagamento da prestação, dos devidos juros e demais verbas indenizatórias. O
término da mora se dá com a renúncia do credor ou do devedor dos direitos que
dela adviriam.
2.3.2. Perdas e danos
As perdas e danos são as indenizações que o credor deve receber
quando o inadimplemento do contrato chegar ao ponto de não mais ser reversível.
Isto se dá quando não mais existe utilidade no pagamento das prestações
atrasadas. Venosa afirma que:
Se houver inadimplemento, parcial ou total, surge o dever de
indenizar. Indenizar é reparar o dano, o prejuízo. Indene é
106
FIUZA, César. Direito civil, p. 370.
44
aquele que não sofreu prejuízo, que está incólume.
Indenizar é tornar indene. Para que surja o direito à
indenização, há necessidade de se ter um prejuízo, isto é,
um dano avaliável, uma perda, uma diminuição do
patrimônio. 107
Para um melhor entendimento acerca do assunto é relevante citar a
afirmação de Fiuza que diz:
Ocorre inadimplemento definitivo quando o devedor não
realizar o pagamento da obrigação. Tal fato pode dar-se de
duas formas. Ou bem o inadimplemento se atribui a fato
alheio à vontade do devedor, ou bem a fato atributável ao
devedor. No primeiro caso, não há culpa do devedor, e a
obrigação simplesmente extingue-se, restaurando-se o
status quo ante.108 [...] No segundo caso, o inadimplemento
deve-se à atitude injustificável. Nesse caso, o credor terá
direito a ser ressarcido por todos os prejuízos que sofrer. 109
Horcaio define perdas e danos como o “prejuízo patrimonial efetivo e
certo, ou de ganho previsto ou de utilidade que alguém deixou de perceber por
culpa ou inadimplemento de obrigação de outrem, de quem por via especial pode
reclamar a devida indenização.”110
Levando em consideração as afirmações dos autores citados fica
claro que as perdas e danos não são um “castigo” ao mau pagador. A instituição
das perdas e danos nada mais é do que o pagamento devido da obrigação mais o
prejuízo que o credor teve por não ter percebido o valor no momento
anteriormente especificado. Muitas vezes se entende perdas e danos de forma
totalmente contrária e, é bastante comum o devedor acreditar que a instituição
das perdas e danos é uma repreensão; não considerando o prejuízo que causou
ao credor. Não é possível deixar de apontar que, acima de tudo, receber a
107
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 257.
108 Significa “estado anterior” ou “situação anterior”.
109 FIUZA, César. Direito civil, p. 372.
110 HORCAIO, Ivan. Dicionário jurídico referenciado, p. 810.
45
obrigação é um direito do credor, e, que arcar com os prejuízos que o
inadimplemento possa ter gerado é uma obrigação do devedor.
Fiuza afirma que “o credor terá direito ao pagamento forçado da
obrigação e, não sendo este mais possível, fará jus a seu equivalente em
dinheiro, mais perdas e danos em qualquer caso. Para tanto, poderá executar o
patrimônio do devedor ou as garantias que asseguravam o cumprimento da
obrigação, como a fiança, o aval, a hipoteca, etc.”111
Venosa se ampara no Código Civil art. 402 para afirmar que “salvo
as exceções expressamente previstas em lei, as perdas e danos devidas ao
credor abrangem, além do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente
deixou de lucrar.”112 E complementa sua teoria afirmando que “nas obrigações em
dinheiro, as perdas e danos consistem nos juros de mora e custas, além da
correção monetária cabível. Deve também o devedor pagar os ônus processuais
da sucumbência. A correção monetária também passou a ser devida
modernamente. “113
Esta observação é de grande valor pois, a correção
monetária nada mais é do que uma reavaliação de valores, justificada pela
diferença do tempo existente entre o prazo estabelecido para o pagamento e o
momento em que ele ocorre. Como afirma Venosa: “sem correção monetária, não
haverá indenização, sob pena de se premiar o mau pagador.”114
Não se pode esquecer que as perdas e danos são avaliados pelo
efetivo prejuízo causado pelo descumprimento, por uma diminuição econômica no
patrimônio do credor. O dano é efetivo e não hipotético. Venosa permite uma
grande reflexão acerca das perdas e danos ao afirmar que:
Devemos notar que, no descumprimento da obrigação, em
primeiro lugar verificamos se não é possível o cumprimento
coativo, por meio do processo judicial. Se for possível e a
natureza da obrigação permitir, pode o devedor ser
coativamente obrigado a entregar a coisa objeto da
obrigação. Se não for isso possível, se partirá para a
111
FIUZA, César. Direito civil, p. 373.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 258.
113 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 259.
114 VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 259.
112
46
indenização
em
dinheiro,
que
nunca
equivalerá
ao
cumprimento, mas é um substitutivo. Nem sempre uma
indenização
repara
totalmente
o
mal
causado
pelo
descumprimento. No mais, às vezes, servirá de simples
lenitivo para um credor insatisfeito.115
É importante ressaltar que as perdas e danos no caso dos contratos
de compra e venda de imóvel urbano loteado é de suma importância, pois,
enquanto o devedor não cumpre sua obrigação de pagar, o credor além de não
estar recebendo, está acumulando um prejuízo, uma vez que a “terra” é um bem
de rápida e perceptível valorização. No capítulo a seguir será possível entender o
“peso” e a importância das perdas e danos na rescisão contratual gerada por
inadimplemento do comprador a partir de situações reais.
115
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral dos contratos,
p. 259.
Capítulo 3
DA APLICAÇÃO DO DIREITO ÀS PERDAS E DANOS NA
RESCISÃO CONTRATUAL
3.1. DA INDENIZAÇÃO POR PERDAS E DANOS QUE O CREDOR FAZ JUS
Rescindida
a
promessa
de
compra
e
venda
devido
ao
inadimplemento do promitente comprador, na forma pura e simples, estaria sendo
convalidado um enriquecimento ilícito do mesmo, uma vez que o comprador
usufruiu do bem, objeto do contrato, a seu favor, e, por tal motivo, é que a Lei
faculta à parte lesada pelo inadimplemento a requerer indenização por perdas e
danos a fim de que o patrimônio do vendedor não seja prejudicado pelo
descumprimento dos termos do contrato.
Wald afirma que “a inexecução determina, pois, o pagamento das
perdas e danos que visam a colocar o credor no status quo ante116, na situação
jurídica que existiria se não tivesse havido a lesão de direito”.117 Como já visto, o
Código Civil vigente preceitua que:
Art. 389 – Não cumprida a obrigação, responde o devedor
por perdas e danos. Mais juros e atualização monetária
segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e
honorários de advogado. [...]
Art. 402 – Salvo as exceções expressamente previstas em
leis, as perdas e danos devidos ao credor abrangem, além
116
Statu quo ante (da frase completa in statu quo res erant ante bellum) é uma expressão latina
que designa o estado atual das coisas, seja em que momento for. O conceito de “statu quo”
origina-se do termo diplomático “in statu quo ante bellum” que significa “no estado (em que se
estava) antes da guerra”.
117 WALD, Arnoldo. Direito das obrigações, p. 159.
48
do que ele efetivamente perdeu, o que razoavelmente
deixou de lucrar. 118
É possível se comprovar por meio das teorias citadas que as perdas
e danos indenizáveis devem compreender o valor de todos os prejuízos advindos
da inexecução da obrigação de pagamento instituída pelo contrato. Neste sentido
pode-se destacar o posicionamento da Jurisprudência ao definir que “não
pagando as prestações no prazo, torna-se o comprador inadimplente, facultando,
consequentemente, à parte lesada pelo inadimplemento, a requerer a rescisão do
contrato com perdas e danos.”119
Como já citado, quando rescindido o contrato de compromisso de
compra e venda devem as partes retornar ao estado em que se encontravam
anteriormente à sua celebração; e também os compradores (devedores) devem
ter seu direito garantido. Por essa razão na rescisão do contrato deve o vendedor
(credor) restituir ao comprador (devedor), integralmente, os valores das
prestações já pagas, acrescidos de correção monetária e juros de mora, além de
indenizar as benfeitorias realizadas no imóvel durante o período em que o mesmo
foi ocupado pelo comprador.
Diante do exposto começa a ser possível delinear a contraposição
das perdas e danos do comprador (devedor) e das perdas e danos do vendedor
(credor). É relevante destacar a Jurisprudência através do julgado:
PROMESSA DE COMPRA E VENDA – IMÓVEL LOTEADO
– MORA – RESCISÃO – EFEITOS – CONSTRUÇÕES
PERMITIDAS – CARACTERIZAÇÃO COMO ACESSÕES –
DISTINÇÃO DE BENFEITORIAS – INDENIZAÇÃO DEVIDA,
SEM
DIREITO
À
RETENÇÃO
–
RECURSO
PARCIALMENTE PROVIDO.
Rescindido o contrato de promessa de compra e venda por
mora do comprador, este, tendo direito a receber de volta as
118
BRASIL. Código Civil (2002). Código civil brasileiro.
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação Cível n.
14.969, Des. Reynaldo Alves, j. 18.abr.1979.
119
49
parcelas que pagou, deve indenizar ao vendedor as perdas
e danos que causou.120
No presente trabalho, o foco principal e de maior importância é a
indenização por perdas e danos devida ao credor. Na execução da rescisão
contratual a sentença é composta por independentes itens, analisar cada um
destes itens é essencial para compreender a aplicação geral do direito as perdas
e danos.
3.1.1. Ressarcimento pela ocupação do bem
Embora deva o promitente vendedor restituir ao promitente
comprador os valores das parcelas pagas, é de se reconhecer o direito de
compensação, em parte, com os danos sofridos pela ocupação do imóvel durante
o tempo em que o promitente vendedor não pode usufruir do mesmo.
Se por um lado o vendedor (credor) não pode reter os valores já
recebidos, em parcelas, do preço do imóvel que prometera à venda, em face da
rescisão do negócio; por outro, o comprador (devedor) também não pode ser
beneficiado pela ocupação do imóvel sem qualquer reparação dos prejuízos
causados ao vendedor. Daí procede o pedido de compensação, em parte, entre
os valores a serem restituídos e a ocupação do imóvel até que se opere a
reintegração de posse em favor do vendedor.
A
compensação
faz-se
mediante
a
estipulação
de
uma
remuneração, a título de aluguel, que é devido por todo o tempo em que o
comprador (devedor) usufruiu do imóvel do vendedor (credor); desde a imissão na
posse do bem, até sua efetiva entrega, período em que cessará a cobrança dos
“locatícios”, como indenização pela fruição do bem imóvel sem a devida
contraprestação. Neste sentido é relevante ressaltar a orientação seguida por
alguns tribunais brasileiros, a saber:
120
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação Cível n.
97.002206-9, Des. Nilton Macedo Machado.
50
AÇÃO DE RESCISÃO CONTRATUAL CUMULADA COM
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – PROMESSA DE COMPRA
E VENDA – INADIMPLEMENTO – RESTITUIÇÃO DAS
PARCELAS PAGAS – COMPENSAÇÃO DOS DANOS
PELA OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – PROVIMENTO PARCIAL
DA APELAÇÃO
Embora deva a promitente vendedor restituir os valores das
parcelas
pagas,
é
de
se
reconhecer
o
direito
de
compensação, em parte, com os danos sofridos pela
ocupação
do
imóvel,
mediante
liquidação
por
arbitramento.121
Posicionamento de mesmo sentido julgou o Tribunal do Paraná, a
saber:
RESCISÃO DE CONTRATO – REINTEGRAÇÃO DE
POSSE – PERDAS E DANOS – PROMESSA DE COMPRA
E
VENDA
DE
PRESTAÇÕES
–
IMÓVEL
–
ATRASO
FINANCIAMENTO
NO
PAGAMENTO
–
–
PROCEDÊNCIA PARCIAL.
Comprovado o inadimplemento contratual dos compradores,
devem eles restituir o imóvel objeto de compra e venda,
pagando os alugueres pelo tempo em que compraram,
recebendo, em devolução as parcelas pagas.122
O Tribunal de Justiça de Santa Catarina mantém mesma orientação,
a saber:
RESCISÃO
CLÁUSULAS
CONTRATUAL
DE
–
INADIMPLEMENTO
IRREVOGABILIDADE
–
E
IRRETRATABILIDADE – RESOLUÇÃO AUTORIZADA –
PERDAS E DANOS – INDENIZAÇÃO DEVIDA PELA
121
PARANÁ. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Acórdão n. 8417, Des. Domingos Ramina,
j. 16.abr.2002.
122 PARANÁ. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Acórdão n. 75.719-5, Des. Vidal Coelho, j.
22.jun.1999.
51
OCUPAÇÃO DO IMÓVEL – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS
PAGAS.
Por disposição legal, já, em todo contrato bilateral,
implicitamente, uma cláusula resolutiva, pela qual a
inexecução de uma parte autoriza a outra a pedir a
resolução. A ninguém é dado ocupar gratuitamente imóvel
de outrem, sendo que, à luz do art. 1.056, do Código Civil,
deve, aquele que deu causa à rescisão, compor as perdas e
danos defluentes de sua inadimplência contratual.123
APELAÇÃO
–
CÍVEL
COMPROMISSO
RESCISÃO
DE
COMPRA
CONTRATUAL
–
E
–
VENDA
INADIMPLEMENTO CONFIGURADO – CLÁUSULA PENAL
– RETENÇÃO DE PARCELAS PAGAS – POSSIBILIDADE –
ÍNDICE
EXCESSIVO
–
REDUÇÃO.
[...]
RESCISÃO
CONTRATUAL – COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
DE
IMÓVEL
–
OCUPAÇÃO
DOS
DEVEDORES
–
RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS – ALUGUERES
DEVIDOS.
Recebendo os devedores as parcelas pagas de contrato
rescindido, estes se vêem obrigados ao alugueres de todo o
período em que ocuparam o imóvel, sob pena de
enriquecimento sem causa.124
A Jurisprudência do STJ reafirma tal posicionamento, a saber:
CIVIL. PROMESSA DE COMPRA E VENDA. RESCISÃO.
DEVOLUÇÃO PARCIAL DE PREÇO. COMPENSAÇÃO
PELO USO DO IMÓVEL.
A inadimplência do promitente comprador não justifica a
perda dos valores pagos a título de preço, ainda que
prevista contratualmente, mas o promitente vendedor tem
123
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação Cível n.
98.004031-0, Des. Pedro Manoel Abreu.
124 SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Acórdão n.2006.0445910, Desa. Salete Silva Sommariva, j. 16.out.2007.
52
direito à indenização do que poderia auferir a título de
locação, no período em que o imóvel esteve ocupado por
aquele. Recurso especial conhecido e provido.125
É de fácil percepção que quanto à questão do ressarcimento o
judiciário tem direcionado suas decisões para o mesmo veredicto. Pode-se,
portanto, concluir que os julgadores possuem um mesmo entendimento sobre a
questão legal que envolve o ressarcimento pela ocupação do bem a favor do
credor (vendedor).
3.1.2. Indenização em favor do credor
Levando em consideração a observação de que mediante a rescisão
contratual por inadimplemento do comprador devem as partes voltar ao status quo
ante, e que esta observação acarreta ao vendedor a devolução dos valores já
pagos a parte devedora, deve-se também ressaltar que é de entendimento que
parte do montante pago seja retida em favor do credor a título de indenização.
Essa indenização é postulada de diferentes nominativos nas
sentenças analisadas que embasam este trabalho. A referida indenização
adquiriu títulos como: “indenização a titulo de cláusula penal”, “indenização a título
de pena/multa” ou “indenização por despesas administrativas diversas”. Porém, a
diversidade de títulos dados à indenização não muda seu teor ou objetivo. Tratase aqui de um dos direitos que se enquadra dentro das perdas e danos a que o
credor faz jus por não ter podido dispor ou usufruir do bem objeto do contrato de
compra e venda por todo o tempo que o mesmo esteve comprometido enquanto
tal contrato era válido perante a lei.
Mesma essência de sentido acerca do tema é possível depreender
na seguinte Jurisprudência:
CIVIL
E
PROCESSUAL
–
EMPREENDIMENTO
IMOBILIÁRIO – DESISTÊNCIA DOS ADQUIRENTES –
125
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial n 416.338/RJ, Min. Ari Pargendler,
Terceira Turma, j. 03.abr.2003. Publicado no Diário da Justiça em 02 de junho de 2003, p. 296.
53
PENALIZAÇÃO CONTRATUAL – SITUAÇÃO PECULIAR –
OCUPAÇÃO DA UNIDADE POR LARGO PERÍODO – USO
– DESGASTES – CDC – ELEVAÇÃO DO PERCENTUAL
DE RETENÇÃO.
Consoante a jurisprudência do STJ, é possível aos
adquirentes de imóvel a desistência da compra sob
alegação
de
insuportabilidade
do
pagamento
das
prestações, situação em que se reconhece, por outro lado,
direito da empresa empreendedora à retenção de parte da
quantia paga, a fim de se ressarcir das despesas
administrativas havidas com a divulgação, comercialização e
corretagem na alienação. Precedente do STJ fixam o
percentual de 25% (2ª. Seção, EREsp. N. 59870/SP, Rel.
Min. Barros Monteiro, unânime, DJU de 09.12.2002; 4ª.
Turma. REsp. n. 196.311/MG, Rel. Min. César Asfor Rocha,
unânime, DJU de 19.08.2002; 4ª. Turma, REsp. n.
723.034/MG, Rel. Min. Aldir Passarinho Junior, unânime,
DJU de 12.06.2006, dentre outros).
Caso, todavia, excepcional, em que ocorreu a desistência,
porém já após a entrega da unidade aos compradores e o
uso do imóvel por considerável tempo, a proporcionar
enriquecimento
injustificado
se
não
reconhecida
à
construtora compensação mais ampla, situação que leva a
fixar-se além da retenção aludida, uma extensão desta, até
o limite da cláusula penal contratualmente estabelecida, a
ser apurada em liquidação de sentença.
Recurso especial conhecido em parte e parcialmente
provido.126
Apesar dos julgadores fixarem valores diferentes, a interpretação
segue o mesmo sentido, como por exemplo:
DIREITO CIVIL E PROCESSUAL CIVIL – RESCISÃO DE
CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL URBANO
126
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial n 474.388/SP, Min. Aldir Passarinho
Junior. Publicado no Diário da Justiça em 08 de outubro de 2007, p. 336.
54
–
FALTA
DE
CONDIÇÕES
FINANCEIRAS
–
POSSIBILIDADE – DEVOLUÇÃO DAS PARCELAS PAGAS
– RETENÇÃO – 10% (DEZ POR CENTO) – FRUIÇÃO – 1%
(UM POR CENTO) DO VALOR ATUALIZADO DO IMÓVEL
Ninguém pode ser coagido a honrar seus compromissos, se
carente de condições financeiras, em sacrifício de sua
própria sobrevivência e de seus familiares. Assim, possível a
rescisão contratual por esse motivo.
Segundo iterativa jurisprudência da Quarta Turma do
Superior Tribunal de Justiça, tem sido considerada razoável
a retenção pelo promitente vendedor de 10% (dez por cento)
do total das parcelas quitadas pelo comprador, levando-se
em conta o retorno do imóvel, objeto do contrato, à sua
esfera patrimonial, podendo ser negociado.
Decorrendo a decisão de mera interpretação das cláusulas
contratuais, desnecessária a apresentação de reconvenção,
para que se determine retenção de verbas referentes à
fruição do imóvel, correspondendo a 1% (um por cento) ao
mês sobre o valor atualizado do imóvel, que deve ser
abatido do valor a ser devolvido ao promitente comprador.127
É de suma relevância para o entendimento completo acerca da
indenização devida ao credor citar:
COMPRIOMISSO DE COMPRA E VENDA DE IMÓVEL EM
PRESTAÇÕES – INADIMPLEMENTO DO PROMISSÁRIO
COMPRADOR – RESTITUIÇÃO DAS PARCELAS PAGAS –
ABATIMENTO, DO VALOR A SER RESTITUÍDO, DA
COMISSÃO
DE
CONVENCIONADA
CORRETAGEM,
E
DESPESAS
MULTA
CONTRATUAIS
–
CONSTRUÇÃO DE CASA RESIDENCIAL – DIREITO À
INDENIZAÇÃO E DE RETENÇÃO – HONORÁRIOS DE
ADVOGADO – DISTRIBUIÇÃO PROPORCIONALMENTE À
SUCUMBÊNCIA E COMPENSAÇÃO.
127
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial n 471.358/DF, Min. Ruy Rosado de
Aguiar. Publicado no Diário da Justiça em 15 de maio de 2003, p. 136.
55
Rescindido o compromisso de compra e venda, devido à
inadimplência do promitente comprador, tem este direito à
restituição das prestações pagas e de indenização de
construção feita no imóvel, consistente em casa de moradia,
abatidas, porém, a comissão do corretor, as despesas de
notificações e de cartório, além da multa contratual.128
Com a mesma concepção encontramos o seguinte posicionamento:
CIVIL – PROMESSA DE COMPRA E VENDA – CONTRATO
FIRMADO POSTERIORMENTE À VIGÊNCIA DO CÓDIGO
DE DEFESA DO CONSUMIDO – DEVOLUÇÃO DE
PARCELAS PAGAS – PROCEDENTES DA CORTE –
JUROS art. 1.062 DO CÓDIGO CIVIL.
Celebrado o contrato posteriormente à vigência do Código
de Defesa do Consumidor, inválida é a cláusula que prevê a
perda das prestações pagas de um contrato de promessa de
compra e venda.
Cabível, no entanto, a retenção de 10% (dez por cento) do
valor pago, a título de pena pelo inadimplemento contratual,
na esteira de precedentes do STJ.129
A partir das doutrinas citadas acima é possível concluir que, apesar
da diversidade de conceitos e nomenclatura acerca do tema, a indenização
devida ao credor é reconhecida nos termos da lei e aplicada em diferentes
instâncias jurídicas. Apesar do valor de tal indenização ser arbitrada pelo julgador
do processo de rescisão, nos casos estudados onde a autoridade julgou
procedente a implicação da indenização, observa-se uma variação limitada entre
10% (dez por cento) e 25% (vinte e cinco por cento), que pode ser determinada
por diferentes fatores apurados na individualidade de cada caso (tempo/valor de
inadimplência, valor do imóvel, valor das prestações já pagas a ser ressarcido ao
comprador, entre outros).
128
PARANÁ. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Acórdão n.19754, Des. Jesus Sarrão,
j.17.abr.2001.
129 BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial n 287.248/MG, Min. Aldir Passarinho
Junior, j. 07.dez.2000.
56
Vale aqui ressaltar que antes de ser instituído o Código de Defesa
do Consumidor muitos contratos previam como cláusula penal a não devolução
dos valores já pagos, a título de entrada (sinal) e/ou prestações, ao promitente
comprador
quando
da
rescisão
contratual
por
inadimplemento.
Porém,
atualmente, com a instituição do referido Código, tal cláusula não tem mais
“amparo legal”, o que contribuiu para culminar no entendimento acima descrito e
exemplificado acerca da indenização devida ao credor.
Mesmo com um grande número de precedentes que garantem este
direito ao credor é possível encontrar decisões contrárias a esta posição, onde a
autoridade julgadora não reconhece o provimento de tal indenização; exemplo
disto é o julgado que decide “INDEFIRO o pedido da autora de condenação ao
pagamento de indenização a título de taxa de administração do imóvel”. 130
3.1.3. Custas do processo e honorários advocatícios
Nas literaturas consultadas é unânime a decisão dos julgadores em
condenar o devedor a pagar as custas do processo e os honorários advocatícios.
Nesta questão não há controvérsias ou divergências de posições, cumpre-se o
que diz a lei, bastante clara, no art. 389 do Código Civil, onde prescreve que “não
cumprida a obrigação, responde o devedor por perdas e danos. Mais juros e
atualização monetária segundo índices oficiais regularmente estabelecidos, e
honorários de advogado”.131
O Código de Processo Civil em seu art. 20 postula que:
A sentença condenará o vencido a pagar ao vencedor as
despesas que antecipou e os honorários advocatícios. Essa
verba honorária será devida, também, nos casos em que o
advogado funcionar em causa própria.
§ 1º - O juiz, ao decidir qualquer incidente ou recurso,
condenará nas despesas o vencido.
130
131
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.01.030048-9, Juíza Anna Finke Suszek.
BRASIL. Código Civil (2002). Código civil brasileiro.
57
§ 2º - As despesas abrangem não só as custas dos atos do
processo, como também a indenização de viagem, diária de
testemunha e remuneração do assistente técnico.
§ 3º - Os honorários serão fixados entre o mínimo de 10%
(dez por cento) e o máximo de 20% (vinte por cento) sobre o
valor da condenação, atendidos:
a) o grau de zelo do profissional;
b) o lugar de prestação do serviço;
c) a natureza e importância da causa, o trabalho realizado
pelo advogado e o tempo exigido para o seu serviço.132
Pode-se conferir a aplicação da lei através das seguintes julgados:
AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO
C/C
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS COM
ANTECIPAÇÃO DE TUTELA
CONDENO os requeridos ao pagamento das custas
processuais e honorários advocatícios que fixo em 10% (dez
por cento), sobre o valor da condenação, com base no art.
20, § 3o, do CPC.133
AÇÃO
DE
RESCISÃO
DE
CONTRATO
C/C
REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS
CONDENO os réus (pro rata), ainda, ao pagamento das
custas processuais e honorários advocatícios, os quais fixo
em 10% (dez por cento) do valor da condenação, a teor do
art. 20, § 3o, do Código de Processo Civil.134
Somente a título de informação citar-se-á julgado que defere o
benefício da justiça gratuita em favor do réu. Não será dado ênfase, nem será
discutido o mérito da questão, uma vez que tal benefício é concedido na
individualidade da cada caso. Nos autos no. 038.06.023355-6, da Justiça
Catarinense, o Juiz decidiu assim: “deixo de condenar os réus ao pagamento das
132
BRASIL. Código de Processo Civil (1973).
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.05.453357-0, Juiz Otávio José Minatto, j. 26.abr.2007.
134 JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.06.023360-2, Juíza Paula Botke da Silva, j.
17.maio.2007.
133
58
custas processuais e honorários advocatícios eis que deferida a gratuidade da
justiça”.135
Sobre este ponto é fácil concluir que a parte que gerou a quebra do
contrato pela inexecução da obrigação de pagar, no caso o comprador, será o
responsável pelas custas processuais e honorários advocatícios. Dependendo da
condição financeira do réu, lhe pode ser concedida a justiça gratuita, porém a
concessão do benefício não anula o que é regulado pela legislação. Neste caso o
réu (comprador/devedor) sempre será responsável por arcar com os gastos
gerados pela causa.
3.2. BENFEITORIAS INDENIZÁVEIS EM FAVOR DO DEVEDOR
Normal é a situação onde a pessoa que compra um lote urbano, com
objetivo de nele construir sua moradia, faça com o passar do tempo a edificação
necessária, dentro de sua condição e vontade, para nela estabelecer residência.
Na maioria das vezes a construção de uma casa ou melhorias diversas são feitas
no terreno antes de o comprador ter findado o pagamento das prestações
estabelecidas no contrato. Essa prática é corriqueira e legal, pois, uma vez que o
comprador assume contratualmente a compra do bem, mesmo que o pagamento
se dê em longo prazo, ele já detém a posse desse bem e pode nele efetuar as
melhorias e edificações que julgar necessárias. Toda construção ou melhoria feita
é chamada comumente de benfeitoria.
Horcaio define benfeitoria como:
1) Obras ou despesas feitas na coisa alheia móvel ou
imóvel, com o fim de proteger, conservar ou melhorar.
2)
As
benfeitorias
podem
ser:
a)
necessárias
(indispensáveis); b) úteis (para melhorar a comodidade); c)
voluptuárias (mero luxo).
Lei 10.406/02, Código Civil, art. 96 – As benfeitorias podem
ser voluptuárias, úteis ou necessárias.
135
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.06.023355-6, Juiz Otávio José Minatto, j. 29.jun.2007.
59
§ 1º São voluptuárias as de mero deleite ou recreio, que não
aumentam o uso habitual do bem, ainda que o tornem mais
agradável ou sejam de elevado valor.
§ 2º São úteis as que aumentam ou facilitam o uso do bem.
§ 3º São necessárias as que têm por fim conservar o bem
ou evitar que se deteriore.136
Na rescisão contratual por inadimplemento se prevê que as
benfeitorias necessárias e úteis sejam indenizadas a favor do devedor. Para que
isso ocorra, durante o processo de rescisão contratual o devedor deve citar as
benfeitorias feitas, apresentando coerentemente dados e gastos sobre a melhoria
em questão. Rizzardo destaca que “menção genérica de benfeitorias é
insuficiente para a realização de provas e indenização dos melhoramentos, bem
como reconhecimento do direito de retenção”.137
A primeira premissa para requerer esse direito é que a benfeitoria
esteja regular138. Porém, tem-se conhecimento que a prática comum, é a
realização de benfeitorias não regulamentadas, aquelas que simplesmente são
construídas e passam a ser habitadas, sem terem se originado de um projeto civil,
com acompanhamento de profissionais reconhecidos e qualificados, sem o alvará
dos órgãos competentes, sem recolhimento de taxas e tributos devidos. Essas
construções são vistas pela lei como clandestinas.
Quanto as construções clandestinas, Meirelles afirma que,
A construção clandestina, por não ter alvará de licença ou
de autorização, pode ser embargada ou demolida, porque
em tal caso o particular está incidindo em manifesto ilícito
administrativo, já comprovado pela falta de licenciamento do
projeto, ou por sua inteira ausência.139
O art. 34 da Lei do Parcelamento do Solo Urbano prescreve que
“não serão indenizadas as benfeitorias feitas em desconformidade com o contrato
136
HORCAIO, Ivan. Dicionário jurídico referenciado, p. 125.
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 119.
138 Construções regulares são aquelas que tenham ART e averbação no Registro Imobiliário.
139 MEIRELLES, Hely Lopes. Direito de construir, p. 137.
137
60
ou com a lei.”140 Rizzardo reconhece o provimento dado pela lei e afirma que
“excetuam-se
da
recomposição
econômica
as
benfeitorias
feitas
em
desconformidade com o contrato ou a lei, conforme ordem do parágrafo único do
art. 34 da Lei 6766/79)”.141
Neste sentido a Jurisprudência orienta que,
BENFEITORIAS
–
EMBARGOS
POR
RETENÇÃO
–
OPOSIÇÃO POR COMPROMISSÁRIO COMPRADOR DO
LOTE
DE
TERRENO
EM
FACE
DE
RESCISÃO
CONTRATUAL – INADMISSIBILIDADE – Edificação erguida
em desconformidade com o contrato – Parágrafo único do
art. 34 da Lei Federal no. 6766 de 1979 – Embargos
improcedentes – Recurso não provido.142
Também relevante se faz citar a Jurisprudência Catarinense no
mesmo sentido:
Menção genérica de benfeitorias é insuficiente para a
realização de provas e indenização dos melhoramentos,
bem como reconhecimento do direito. Ademais, o pedido
dos réus de indenização e retenção das benfeitorias, não é
aplicável ao caso concreto, tendo em vista que , os
possuidores, não comprovaram que as construções são
regulares, vez que, não anexaram com a contestação ou
com a apelação os documentos que comprovam que as
construções são legais, e que preenchem as exigências do
Município.143
Conclui-se que, sendo as benfeitorias irregulares, e, erigidas em
desconformidade com as regulamentações dos órgãos públicos responsáveis,
140
BRASIL, Lei no. 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o Parcelamento do Solo
Urbano e dá outras Providências.
141 RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo urbano, p. 176.
142 SÂO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação cível n. 344.337-2l, Des.
Gildo dos Santos, j. 03.nov.1994.
143
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação Cível n.
41.226, Des. Francisco Oliveira Filho.
61
não cabe indenização das mesmas, tendo em vista que, o credor não pode ser
obrigado a indenizar o que está em desconformidade com a Lei, mesmo porque,
as construções, se não puderem ser regularizadas, deverão ser demolidas.
3.3. REINTEGRAÇÃO DE POSSE EM FAVOR DO CREDOR
No processo de rescisão contratual por inadimplemento é comum o
pedido de reintegração de posse por parte do credor. Uma vez desfeito o contrato
as partes voltam à condição que estavam antes da celebração do mesmo. A partir
daí o credor/vendedor tem direito a reivindicar a posse do bem do qual tem a
propriedade. Garcez ensina que “a ação de reintegração de posse, ao contrário
das ações de imissão de posse e reivindicatória, não é petitória, mas sim
possessória. Enquanto a ação de reintegração de posse é fundada na posse, a
ação reivindicatória no domínio, e a ação de imissão no direito em documento que
outorga o direito à posse.”144
Horcaio conceitua,
REINTEGRAR – restituir ao primitivo estado. Restabelecer
alguém na posse da coisa ou do direito de que fora privado
ou espoliado.
REIVINDICAÇÃO – Reclamação judicial, que faz alguém, a
fim de que se lhe reconheça o direito de propriedade ou
domínio sobre determinada coisa, móvel ou imóvel, que se
encontra indevidamente na posse ou detenção de outrem.
REIVINDICAR – afirmar alguém o seu domínio sobre
determinada coisa e procurar, por via judicial, reavê-la da
pessoa que dela se acha na posse injusta.145
De acordo com a aplicação da lei, “rescindida a promessa de
compra e venda, a posse do promissário comprador passa a ser injusta, cabendo
144
GARCEZ, Rochelle Jelinek. Ação de reintegração de posse a as técnicas de tutela dos arts.
273 e 461-A do CPC. Disponível em:
<http://tex.pro.br/wwwroot/06de2005/acaodereintegracao_rochellejelinekgarcez.html>.
145 HORCAIO, Ivan. Dicionário jurídico referenciado, p. 937.
62
a reintegração e as perdas e danos.”146 Rizzardo afirma que “... restituem-se as
prestações recebidas. Devolve-se o bem objeto de avença. [...] dá-se o retorno
como se nunca tivesse existido o contrato, ou seja, de forma integral, com todos
os acessórios, incindindo as perdas e danos. Reconstitui-se ou reimplanta-se o
status quo ante.147
A grande parte das Jurisprudências posiciona-se a favor da
reintegração de posse, como pode ser observado:
RESCISÃO DE COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
C/C REINTEGRAÇÃO DE POSSE E PERDAS E DANOS –
AÇÃO PROCEDENTE
Configurada a mora, conseqüência da notificação, impago o
preço, impõe-se a rescisão contratual. Rescindido o
contrato,
a
permanência
do
promissário
comprador
inadimplente no imóvel passa a ser injusta, o que enseja a
reintegração e as perdas e danos.148
REINTEGRAÇÃO DE POSSE – EFEITO DA RESOLUÇÃO
DO NEGÓCIO JURÍDICO
Pela rescisão do contrato, restitui-se a situação ao “status
quo ante”, com a reintegração da promitente vendedora na
posse do imóvel.149
Analisando as doutrinas disponíveis, foram unânimes as decisões
dos julgadores em determinar a reintegração de posse em favor do credor. É
possível observar nas sentenças decisões como: “Determino a REINTEGRAÇÃO
DE POSSE da requerente no imóvel (lote discriminado no termo de fl. 36, cláusula
1ª)”150 e “JULGO PROCEDENTE [...] b) reintegrar a autora na posse do imóvel
146
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.01.030523-5/003, Juiz Otávio José Minatto, j.
05.dez.2008.
147 RIZZARDO, Arnaldo. Direito das obrigações, p. 536.
148 SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação Cível n. 37492,
Des. Francisco Xavier Medeiros Vieira, j. 19.jan.1993.
149 SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação Cível n.
97.01087-2, Des. Wilson Augusto do Nascimento, j. 20.ago.2002.
150 JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.02.034588-4, Juiz Otávio José Minatto, j. 22.abr.2005.
63
objeto do contrato”151. No mesmo sentido segue “JULGAR PROCEDENTE [...]
decreta-se a rescisão do contrato particular de compra e venda [...], reintegrando
a autora na posse do bem.”152
É possível concluir que quanto à questão da reintegração de posse a
decisão da Justiça tem sido em favor do credor, ora pois, essa decisão apenas
reflete o respeito aos direitos de ambas as partes e o cumprimento da lei.
3.4. DOS JUROS E CORREÇÔES MONETÁRIAS SOBRE OS VALORES
DEVIDOS AS PARTES
Como já debatido anteriormente, quando da rescisão contratual por
inadimplemento, é unânime o restabelecimento da situação a que as partes se
encontravam antes da celebração do contrato. Ao devedor cabe o ressarcimento
das prestações pagas e ao credor cabe a compensação pelo uso do imóvel, a
indenização e a reintegração de posse. O estudo da aplicabilidade da lei, prova
que ambas as partes detém direitos quando da rescisão contratual, e possibilita
estabelecer uma diretriz para determinar a decisão das autoridades legais ao se
depararem com esta questão.
Grande foi a busca por processos que embasassem o “desfecho” do
processo de rescisão contratual. Examinando o material disponível, chama
atenção um fator bastante relevante, mas ainda envolto de divergências e
aplicações: a correção dos valores estipulados para as perdas e danos, de ambas
as partes, visando a reparação mais justa daquilo que se perdeu com a rescisão.
Em alguns julgados e jurisprudências observa-se a imposição da
mora, outras citam a correção espelhada em índice nacional, ou concedem a
mora e os juros. As decisões são bastante díspares e ainda estão longe de terem
um padrão ou um consenso sobre neutralizar os valores a serem recebidos por
cada uma das duas partes envolvidas no contrato rescindido. Não é possível
estabelecer o que se pode chamar de “padrão” no que envolve esta questão, na
pequena amostragem estudada é possível perceber que a maioria das decisões
151
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.04.008072-0, Juiz Alexandre Karazawa Takaschima, j.
30.nov.2007.
152 JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.07.049957-5, Juiz Otávio José Minatto, j.
07.maio.2009.
64
determinam a correção monetária e acrescenta os juros ao montante, porém,
também encontram-se decisões onde não é feita menção específica nem a um
nem a outro.
3.4.1. Juros e correção monetária sobre valores em favor do devedor
Como já visto quando da rescisão contratual por inadimplemento, o
credor deve devolver ao devedor o montante recebido, equivalente ao valor das
prestações adimplidas. Por hora, é relevante lembrar a fórmula aplicada para se
determinar tal montante, a saber: somam-se todas as prestações já pagas pelo
devedor para obter-se um subtotal; deste subtotal subtrai-se a porcentagem de
indenização a favor do credor (quando decidida como de direito pela autoridade
judicial) para obter-se o valor a ser devolvido ao devedor.
O que chama atenção é que na maioria dos casos estudados, o
valor a ser devolvido pelo credor correspondente às prestações já recebidas é
acrescido de juros e correção monetária. Algumas decisões neste sentido podem
ser observadas nas seguintes sentenças: “CONDENO a Reconvinda a
reembolsar o Reconvinte em 90% (noventa por cento) do montante recebido
(atualizado com a aplicação de juros de 0.5% ao mês e correção monetária do
INPC/IBGE).”153 Mesmo direcionamento pode ser reconhecido nos julgados que
fundamentam as decisões de “CONDENAR a requerente à devolução de 90%
(noventa por cento) da quantia correspondente às prestações efetivamente pagas
pelos requeridos, corrigida desde a data do desembolso”154 e “DETERMINAR que
a autora proceda à devolução de 90% (noventa por cento) da quantia
correspondente às 57 (cinqüenta e sete) prestações pagas (pelos réus) aos réus,
corrigidas desde a data do seu pagamento”. 155
No mesmo sentido a Jurisprudência Catarinense determina que “a
demandante deverá reembolsar o requerido no montante recebido (atualizado de
153
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.02.007386-8, Juiz Otávio José Minatto, j. 26.mar.2009.
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.06.023360-2, Juíza Paula Botke e Silva, j.
17.maio.2007.
155 JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.05.045357-0, Juiz Otávio José Minatto, j. 26.abr.2007.
154
65
juros de 0,5% ao mês e correção do INPC/IBGE).”156 Mesma posição é
encontrada na Jurisprudência do Distrito Federal que decide “Determino à autora
que devolva ao réu as parcelas recebidas, devidamente corrigidas da data do
pagamento e acrescidas de juros legais a partir da citação.”157
Com base nas sentenças citadas acima é possível concluir que a
maioria dos julgadores estabelecem o acréscimo dos juros e correção monetária
sobre o valor do montante, a ser reembolsado pelo credor, em favor do devedor a
título de restituir o montante das parcelas já pagas por este durante a execução
do contrato, anteriormente a sua rescisão.
3.4.2. Juros e correção monetária sobre valores em favor do credor
Como visto anteriormente na aplicação do direito à indenização por
perdas e danos em favor do credor as decisões estabelecem ressarcimento
devido pela fruição que o devedor fez do bem imóvel durante a execução do
contrato de compra e venda.
Em tópico específico, já dissertado, verifica-se que o ressarcimento
em favor do credor é na maioria das vezes concedido através de um valor
determinado pelo julgador, a título de aluguel, que deve ser pago pelo devedor
pelo uso que o mesmo fez do bem imóvel em questão e para compensar o tempo
em que o credor esteve coibido de usufruir de seu bem, devido a utilização do
mesmo feita pelo devedor.
Na gama de casos estudados, minoria estabelece que o valor a ser
ressarcido em favor do credor seja corrigido de alguma forma. Bem verdade é que
não foi encontrada decisão que estabeleça claramente a estipulação de correção
e juros a favor do credor.
Exceção pode ser apurada no seguinte julgado:
Apresentados os cálculos pelas partes, e visando a
liquidação da sentença, resta estabelecido:
156
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação Cível
n.2005.005689-6, Des. Sergio Izidoro Heil, j. 22.abr.2005.
157 DISTRITO FEDERAL. Tribunal de Justiça do Distrito Federal.
Apelação Cível n.
2001.05.0003944-0, Des. Roberval Casemiro Belinati, j. 28.jun.2004.
66
1 – Aluguel: R$50,00 (cinqüenta reais) mensalmente (sem
atualização) desde 06.11.1996 até a efetiva data da
sentença = 24.07.2004 [R$50,00 X 91 meses = R$4.550,00]
2 – Aluguel após sentença (aplicação somente de correção
monetária sem contagem de juros, atualização do valor a
título de fruição = R$61,59): R$61,59 X 54 meses =
R$3.325,83; total aluguel = R$7.875,86.158
No exemplo acima o valor a título de aluguel é corrigido a partir da
data da sentença; pode parecer pouco se comparado com os 91 meses em que o
devedor usufruiu do bem sem nenhum ajuste ao valor que deve restituir ao
credor, a título de aluguel, mas é grande avanço se for considerada a situação
como um todo. De um total de 34 processos de rescisão contratual estudados
para a composição deste trabalho, apenas o citado aqui corrige o valor da perda e
dano a título de aluguel em favor do credor.
3.4.3. Equidade dos reajustes sobre os valores envolvidos nas perdas e
danos em favor do credor e devedor
Comparando as restituições cabíveis a favor do credor e do devedor,
no caso de rescisão contratual, e a incidência de juros e correção monetária sobre
os valores dos montantes é perceptível o descompasso das concessões.
Enquanto que sobre o montante a ser restituído pelo credor em favor
do devedor, que é constituído pelo valor e número de parcelas adimplidas, as
instâncias judiciais concordam e concedem o acréscimo dos juros e correção
monetária. Sobre o montante a ser restituído pelo devedor em favor do credor, a
título de aluguel pela fruição do bem, não se aplica o mesmo posicionamento.
Do total de processos examinados apenas um determinou a
atualização do valor do aluguel, que o credor deve receber a título de
compensação pelo tempo que não pode usufruir de seu bem. Este único julgado
corresponde a 2,9% (dois vírgula nove por cento) dos casos estudados.
158
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.01.030523-5/003, Juiz Otávio José Minatto, j.
05.dez.2008.
67
Se o valor a ser reembolsado pelo credor a favor do devedor está
sujeito ao acréscimo de juros e correção monetária, uma vez que os valores
devem ser atualizados de alguma forma, deveria também, o valor a ser ressarcido
pelo devedor, a título de fruição do bem, em favor do credor ser reajustado de
alguma maneira, pois o bem imóvel tende a valorizar, e o impedimento de sua
fruição gera um prejuízo para o credor.
Analisando especificamente esta questão, durante o estudo feito nos
processos, não se pôde vislumbrar equidade na concessão de reajustes sobre os
valores devidos em favor das partes.
CONSIDERAÇÕES FINAIS
Primeiramente é relevante lembrar que desde o início das
sociedades civilizadas o homem firma contratos para estabelecer limites entre as
relações de convívio dos cidadãos. Os contratos já foram pactuados e honrados
pela “palavra” das partes envolvidas, pelo “sangue”, pela imposição ou pela
submissão e atualmente são estabelecidos, na maioria das vezes, com base em
troca entre as partes, de direitos e deveres e devem observar sempre a legislação
vigente à época e ao local onde são firmados.
A sociedade moderna é repleta de relações estabelecidas em
contratos. A matrícula de uma criança na escola gera direitos e deveres à todas
as partes envolvidas: ao estudante, aos outros alunos, aos pais, a instituição e as
pessoas que nela trabalham. Comprar um móvel em prestações em uma loja
também é uma relação contratual. O serviço prestado, a contratação de um
funcionário, a situação de emprego, a organização de um evento e muitas outras
atitudes do dia-a-dia são estabelecidas em contratos, e muitas vezes as partes
envolvidas não se dão conta disto.
O contrato é a garantia de que o cidadão não será lesado, de que
será respeitado; é o contrato que estabelece os direitos e deveres de cada parte e
é ele que norteará as atitudes quando as partes não cumprirem suas obrigações,
dando à parte lesada a certeza de que poderá recuperar ou retratar o que lhe foi
restringido. Os contratos são feitos tencionando a extinção normal, que se dá pelo
cumprimento das obrigações que estabelece, porém, nem sempre isto acontece
e; quando a inexecução da(s) obrigação(ões) compromete o contrato a ponto de
não haver mais utilidade para que o mesmo exista surge a necessidade de
extingui-lo.
O contrato de compra e venda de bem imóvel está bastante sujeito a
sofrer descumprimento das obrigações que estabelece. Por se tratar de contrato
de longo tempo, durante sua execução podem haver ações e atitudes, voluntárias
ou não das partes, que prejudiquem a execução das obrigações das partes.
Quando a inexecução for contornável o contrato pode ser restabelecido após
69
acordo entre as partes. Quando a inexecução for grave a ponto de inutilizar a
relação, resta apenas a extinção por descumprimento da obrigação, a rescisão.
Para que ocorra a extinção do contrato de compra e venda de bem
imóvel a parte lesada (credor) vai à Justiça solicitar rescisão contratual, as perdas
e danos e a reintegração de posse. Quando da firmação do contrato, o vendedor
antecipou a posse do bem para o comprador acreditando que o mesmo pagaria o
preço combinado, na forma estabelecida, para que ao findar dessa obrigação
pudesse transferir a propriedade do bem para ele. Ao mesmo tempo em que o
comprador passou a usufruir do bem, consciente de que tinha adquirido uma
obrigação de pagar por ele para que pudesse receber a propriedade da coisa.
Num processo de rescisão ambas as partes têm direito, devendo
voltar a situação que estavam antes da celebração do contrato. Para que o status
quo ante seja atingido são estabelecidas as indenizações por perdas e danos a
que cada parte faz jus.
O credor vai ser ressarcido pelo tempo que esteve
impossibilitado de usufruir seu bem e vai ter novamente a posse do mesmo. O
devedor vai ter direito ao ressarcimento daquilo que desembolsou e será
indenizado pelas benfeitorias legalizadas que acrescentou ao bem do outro.
Mesmo parecendo simples e equilibrada a rescisão do contrato de
compra e venda de bem imóvel por inadimplemento não o é. É um processo
desgastante para ambas as partes. Na maioria das vezes o bem imóvel tornou-se
residência do comprador, o que gera um grande desconforto perante a opção de
ter que “devolver” aquilo que já considerava e usava como seu. Para o vendedor,
não receber o pagamento é situação certa de indignação.
As partes conflitam perante a Justiça e o julgador tem de manter
postura imparcial e justa para que administre da melhor forma os direitos de cada
uma das partes. Relevância extrema se dá aqui, pois é através da reparação das
perdas e danos que o julgador objetiva compensar os direitos de cada. Nota-se
uma tentativa dos julgadores em compensar cada uma das partes por aquilo que
empenhou no contrato que está sendo extinto, porém, observou-se uma pequena
distinção na aplicação da sentença de execução.
Na maioria das vezes somente os valores a serem percebidos pelo
devedor são acrescidos de juros e correção monetária. Em apenas um processo
estudado o julgador concedeu a atualização monetária sobre os valores a ser
percebido pelo credor. Situação que chama bastante atenção uma vez que os
70
valores a serem recebidos por ambas as partes sofreu desvalorização durante o
tempo em que o contrato perdurou.
Acredita-se que a sentença específica desse contrato seja um sinal
de que as autoridades julgadoras estão tendo novo entendimento acerca do
acréscimo de juros e correção monetária sobre os valores a serem recebidos pelo
credor. E espera-se que esta sentença seja um precedente para inúmeras outras
ações sinônimas a esta pois, o credor é tão vulnerável quanto o devedor quando
tem de enfrentar uma extinção contratual decorrente de uma inexecução como o
inadimplemento.
REFERÊNCIAS DAS FONTES CITADAS
AVVAD, Pedro Elias. Direito imobiliário: teoria geral e negócios imobiliários. Rio
de Janeiro: Renovar, 2006.
ALMEIDA, William. A boa-fé contratual diante da nova codificação civil. Disponível
em:
<http://www.uj.com.br/publicacoes/doutrinas/3435/A_BOAFE_CONTRATUAL_DIANTE_DA_NOVA_CODIFICACAO_CIVIL>. Acesso em: 13
abr. 2009.
DINIZ, Maria Helena. Curso de direito civil brasileiro, v. 3. 17. ed. São Paulo:
Saraiva, 2002.
DUQUE, Bruna Lyra. Uma proposta de classificação para as formas de extinção
dos
contratos.
Disponível
em:
<http://www.jus2uol.com.br/doutrina/texto.asp?id=10154>.
Acesso
em:
03
ago.2009.
FIUZA, César. Direito civil. 10. ed. Belo Horizonte: Del Rey, 2007.
GABRIEL, Sérgio. A interpretação do princípio da boa-fé pelo STJD e a fé da
sociedade.
Disponível
em:
<http://www.boletimjuridico.com.br/doutrina/texto.asp?id=837>. Acesso em: 13
abr. 2009.
GOMES, Rogério Zuel. Teoria contratual contemporânea: função social do
contrato e boa-fé. Rio de Janeiro: Forense, 2004.
HORCAIO, Ivan. Dicionário jurídico referenciado. São Paulo: Primeira Impressão,
2006.
MEIRELES, Hely Lopes. Direito de construir, 9 ed. São Paulo: Malheiros, 2005.
RIZZARDO, Arnaldo. Contratos, 2. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2002.
RIZZARDO, Arnaldo. Direito das obrigações. Rio de Janeiro: Forense, 1999.
RIZZARDO, Arnaldo. Promessa de compra e venda e parcelamento do solo
urbano, 6. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais, 2003.
VENOSA, Sílvio de Salvo. Direito civil: teoria geral das obrigações e teoria geral
dos contratos, vol. 2. 3. ed. São Paulo: Atlas, 2003.
ZUNINO NETO, Nelson. Pacta sunt servanda x rebus sic stantibus: uma breve
abordagem.
Disponível
em:
<http://www.jus2.uol.com.br/doutrina/texto.asp?idid=641>. Acesso: 19 abr. 2009.
72
WALD, Arnoldo. Direito das obrigações. 5. ed. São Paulo: Revista dos Tribunais,
1979.
REFERÊNCIAS LEGISLATIVAS
BRASIL. Código Civil; Comercial; Processo Civil; Constituição Federal / obra
coletiva de autoria da Editora Saraiva com a colaboração de Antonio Luiz de
Toledo Pinto, Márcia Cristina Vaz dos Santos Windt e Lívia Céspedes. – 4. ed. –
São Paulo: Saraiva, 2008.
BRASIL. Lei no. 8.078, de 11 de setembro de 1990. Dispõe sobre a proteção do
consumidor e dá outras providências. Publicada no Diário Oficial da União de 12
de setembro de 1990.
BRASIL, Lei no. 6.766, de 19 de dezembro de 1979. Dispõe sobre o
Parcelamento do Solo Urbano e dá outras Providências. Publicada no diário
Oficial da União de 20 de dezembro de 1979.
BRASIL. Lei no. 5.869, de 11 de janeiro de 1973. Institui o Código de Processo
Civil. Publicada no Diário Oficial da União de 17 de janeiro de 1973.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial n 287.248/MG, Min. Aldir
Passarinho Junior, j. 07.dez.2000.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial n 416.338/RJ, Min. Ari
Pargendler, Terceira Turma, j. 03.abr.2003. Publicado no Diário da Justiça em 02
de junho de 2003, p. 296.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial n 471.358/DF, Min. Ruy
Rosado de Aguiar. Publicado no Diário da Justiça em 15 de maio de 2003, p. 136.
BRASIL. Superior Tribunal de Justiça. Recurso especial n 474.388/SP, Min. Aldir
Passarinho Junior. Publicado no Diário da Justiça em 08 de outubro de 2007, p.
336.
DISTRITO FEDERAL. Tribunal de Justiça do Distrito Federal. Apelação Cível n.
2001.05.0003944-0, Des. Roberval Casemiro Belinati, j. 28.jun.2004.
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 0xxxx, Juiz Alexandre Karazawa Takaschima,
j. 30.nov.2007.
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.01.030048-9, Juíza Anna Finke Suszek.
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.02.007386-8, Juiz Otávio José Minatto, j.
26.mar.2009.
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.02.034588-4, Juiz Otávio José Minatto, j.
22.abr.2005.
74
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.04.008072-0, Juiz Alexandre Karazawa
Takaschima, j. 30.nov.2007.
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.05.453357-0, Juiz Otávio José Minatto, j.
26.abr.2007.
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.06.023355-6, Juiz Otávio José Minatto, j.
29.jun.2007.
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.06.023360-2, Juíza Paula Botke da Silva,
j. 17.maio.2007.
JOINVILLE. 1ª Vara Cível. Autos n. 038.07.049957-5, Juiz Otávio José Minatto, j.
07.maio.2009.
PARANÁ. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Acórdão n. 8417, Des.
Domingos Ramina, j. 16.abr.2002.
PARANÁ. Tribunal de Justiça do Estado Paraná. Acórdão n.19754, Des. Jesus
Sarrão, j.17.abr.2001.
PARANÁ. Tribunal de Justiça do Estado do Paraná. Acórdão n. 75.719-5, Des.
Vidal Coelho, j.
22.jun.1999.
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Acórdão n.
2006.044591-0, Desa. Salete Silva Sommariva, j. 16.out.2007.
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação
Cível n. 14.969, Des. Reynaldo Alves, j. 18.abr.1979.
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação
Cível n. 37.492, Des. Francisco Xavier Medeiros Vieira, j. 19.jan.1993.
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação
Cível n. 41.226, Des. Francisco Oliveira Filho
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação
Cível n. 97.002206-9, Des. Nilton Macedo Machado.
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação
Cível n. 97.01087-2, Des. Wilson Augusto do Nascimento, j. 20.ago.2002.
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação
Cível n. 98.004031-0, Des. Pedro Manoel Abreu.
SÂO PAULO. Tribunal de Justiça do Estado de São Paulo. Apelação cível n.
344.337-2l, Des. Gildo dos Santos, j. 03.nov.1994.
75
SANTA CATARINA. Tribunal de Justiça do Estado de Santa Catarina. Apelação
Cível n.2005.005689-6, Des. Sergio Izidoro Heil, j. 22.abr.2005.