Compra e Venda atualizado

Direito Civil III – Contratos
CONTRATO DE COMPRA E VENDA
Direito Civil III – Contratos
CONCEITO
Art. 481. Pelo contrato de compra e venda,
um dos contratantes se obriga a transferir o
domínio de certa coisa, e o outro, a pagar-lhe
certo preço em dinheiro.
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CONCEITO
Defluem obrigações recíprocas para cada uma
das partes. Para o vendedor a obrigação de
transferir o domínio da coisa; para o
comprador a de entregar o preço.
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OBRIGAÇÕES DO VENDEDOR
• Transferir a propriedade (pela tradição ou
escritura pública)
• Responder pela evicção
• Responder pelos vícios redibitórios
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OBRIGAÇÕES DO COMPRADOR
• Pagar o preço
• Receber a coisa
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O CARÁTER OBRIGACIONAL DA COMPRA E VENDA
Na compra e venda existem dois sistemas, o
francês (caráter real) e o alemão (caráter
obrigacional). No sistema francês, seguido
pelos italianos, o simples contrato já transfere
a propriedade da coisa para o comprador. No
sistema alemão, ao qual se filia o brasileiro, o
contrato gera apenas uma obrigação;
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O CARÁTER OBRIGACIONAL DA COMPRA E VENDA
Os efeitos derivados do contrato são
meramente obrigacionais, e não reais, pois a
compra e a venda não transfere, por si só, o
domínio da coisa vendida, mas gera apenas,
para o devedor, a obrigação de transferi-lo.
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O CARÁTER OBRIGACIONAL DA COMPRA E VENDA
Há mister de se recorrer a um
procedimento complementar, ou seja, a um
modo de adquirir a propriedade, que é a
traditio.
O domínio se transfere não pelo
contrato, mas pela tradição, se o objeto do
negócio for móvel; e pela transcrição se
imóvel.
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O CARÁTER OBRIGACIONAL DA COMPRA E VENDA
Exemplo: Roubo de um abadá. João assinou
um contrato de compra e adquiriu um abadá.
A entrega só é feita no dia da Micarande.
Suponha que o Spazzio seja assaltado e levem
os abadás. Quem fica no prejuízo?
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O CARÁTER OBRIGACIONAL DA COMPRA E VENDA
Resposta: Sistema Francês, prejuízo para o
dono. No Sistema Alemão, adotado pelo
Brasil, prejuízo do Spazzio.
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NATUREZA JURÍDICA
A compra e venda é contrato consensual,
sinalagmático (bilateral), oneroso, em regra
comutativo, em alguns casos sujeitos à forma
prescrita em lei, porem, no mais das vezes,
independendo de qualquer solenidade.
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NATUREZA JURÍDICA
É consensual - se aperfeiçoa pela mera
coincidência de vontades sobre o preço e a
coisa.
É sinalagmático (bilateral) - envolve
prestações recíprocas de ambas as partes.
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NATUREZA JURÍDICA
É oneroso - implica sacrifício patrimonial para
ambos contratantes
A compra e venda, regra geral, é contrato
comutativo, porque as prestações são certas e
as partes podem antever as vantagens e os
sacrifícios.
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ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA
São três elementos que compõem o contrato:
•Consensus
•Pretium
•Res
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ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA
O consentimento (consensus) deve recair
sobre o objeto e sobre o preço, com a
deliberação de alcançar o resultado que o
contrato oferece: a aquisição da coisa e a
transferência do preço. O consentimento
deve ser livre e espontâneo, sob pena de
anulabilidade do negócio jurídico e deve
recair sobre os outros dois elementos.
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ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA
O preço (pretium) é o segundo elemento
estrutural do negócio. Ele deve ser em
dinheiro, pois, se o não for, caracteriza-se o
contrato de troca e não o de compra e venda.
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ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA
O preço (pretium) é o segundo elemento
estrutural do negócio. Ele deve ser em
dinheiro, pois, se o não for, caracteriza-se o
contrato de troca e não o de compra e venda.
Ademais deve ser sério, pois se for irrisório ou
fictício não haverá compra e venda, mas
talvez doação.
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ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA
Art. 485. A fixação do preço pode ser deixada
ao arbítrio de terceiro, que os contratantes
logo designarem ou prometerem designar. Se
o terceiro não aceitar a incumbência, ficará
sem efeito o contrato, salvo quando
acordarem os contratantes designar outra
pessoa.
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ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA
Art. 486. Também se poderá deixar a fixação
do preço à taxa de mercado ou de bolsa, em
certo e determinado dia e lugar.
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ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA
Art. 487. É lícito às partes fixar o preço em
função de índices ou parâmetros, desde que
suscetíveis de objetiva determinação.
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ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA
Art. 488. Convencionada a venda sem fixação
de preço ou de critérios para a sua
determinação, se não houver tabelamento
oficial, entende-se que as partes se sujeitaram
ao preço corrente nas vendas habituais do
vendedor.
Parágrafo único. Na falta de acordo, por
ter havido diversidade de preço, prevalecerá o
termo médio.
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ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA
Art. 489. Nulo é o contrato de compra e
venda, quando se deixa ao arbítrio exclusivo
de uma das partes a fixação do preço.
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ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA
A coisa (res) é o terceiro elemento básico do
negócio. Em tese podem ser objeto de compra
e venda todas as coisas que não estejam fora
do comércio. Assim, escapam ao campo da
compra e venda as coisas insuscetíveis de
apropriação e as legalmente inalienáveis.
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EFEITOS DA COMPRA E VENDA
A) OBRIGAÇÕES ACESSÓRIAS: RESPONSABILIDADE
PELA EVICÇÃO E PELOS VÍCIOS REDIBITÓRIOS
O alienante responde pela perda que o
adquirente venha a sofrer ao ser privado da
coisa comprada, em virtude de sentença
judicial que a atribui a terceiro; como também
responde pelos vícios ocultos de que a coisa
vendida por acaso seja portadora.
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EFEITOS DA COMPRA E VENDA
B) DESPESAS DO CONTRATO
O princípio da autonomia da vontade contratual
faculta às partes a prerrogativa de ajustar o que
entenderem a respeito, atribuindo a uma ou a outra
parte provenientes do contrato. Em seu silêncio,
entretanto, supre a lei, parcialmente, a omissão,
dispondo que as despesas da escritura ficam a
cargo do comprador e as da tradição, a cargo
do vendedor
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EFEITOS DA COMPRA E VENDA
C) O PROBLEMA DOS RISCOS
Até o momento da tradição, os riscos da coisa
correm por conta do vendedor, e os do preço
por conta do comprador. O legislador nada
mais faz do que aplicar o princípio segundo o
qual res perit domino, isto é, a coisa perece
em poder do seu dono.
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EFEITOS DA COMPRA E VENDA
D) O PROBLEMA DA GARANTIA
Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é
obrigado a entregar a coisa antes de receber o
preço. O vendedor desfruta de uma garantia mais
ampla que o comprador. Não obstante o prazo
ajustado para o pagamento, se antes da tradição o
comprador cair em insolvência, poderá o vendedor
sobrestar na entrega da coisa, até que o
comprador lhe dê caução de pagar no tempo
ajustado.
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LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DECORRENTES
DA FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES
A) VENDA A DESCENDENTE
É anulável a venda de ascendente a
descendente, salvo se os outros descendentes e
o cônjuge do alienante expressamente houverem
consentido.
Em ambos os casos, dispensa-se o
consentimento do cônjuge se o regime de bens
for o da separação obrigatória.
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LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DECORRENTES
DA FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES
B) COMPRA POR PESSOA ENCARREGADA DE ZELAR
PELO INTERESSE DO VENDEDOR
Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que
em hasta pública:
I - pelos tutores, curadores, testamenteiros e
administradores, os bens confiados à sua guarda ou
administração;
II - pelos servidores públicos, em geral, os bens ou
direitos da pessoa jurídica a que servirem, ou que estejam
sob sua administração direta ou indireta;
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LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DECORRENTES
DA FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES
B) COMPRA POR PESSOA ENCARREGADA DE ZELAR
PELO INTERESSE DO VENDEDOR
III - pelos juízes, secretários de tribunais, arbitradores,
peritos e outros serventuários ou auxiliares da justiça, os
bens ou direitos sobre que se litigar em tribunal, juízo ou
conselho, no lugar onde servirem, ou a que se estender a
sua autoridade;
IV - pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens de cuja
venda estejam encarregados.
Parágrafo único. As proibições deste artigo estendemse à cessão de crédito.
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LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DECORRENTES
DA FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES
B) VENDA POR CONDÔMINO DE COISA INDIVISÍVEL
Não pode um condômino em coisa indivisível
vender a sua parte a estranhos, se outro
consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino,
a quem não se der conhecimento da venda,
poderá, depositando o preço, haver para si a
parte vendida a estranhos, se o requerer no
prazo de cento e oitenta dias, sob pena de
decadência.
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LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DECORRENTES
DA FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES
B) VENDA POR CONDÔMINO DE COISA INDIVISÍVEL
Sendo muitos os condôminos, preferirá o que
tiver benfeitorias de maior valor e, na falta de
benfeitorias, o de quinhão maior.
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LIMITAÇÕES À COMPRA E VENDA DECORRENTES
DA FALTA DE LEGITIMAÇÃO DE UMA DAS PARTES
B) VENDA ENTRE CÔNJUGES
Um cônjuge, qualquer que seja o regime de
bens, exceto no da separação absoluta, só
estará legitimado a alienar, hipotecar ou
gravar com ônus reais os bens imóveis depois
de obter autorização do outro, ou do
suprimento judicial de seu consentimento.
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REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES
DE VENDA
B) VENDA POR AMOSTRA
Trata-se de venda ultimada à vista de
amostra exibida pelo vendedor, que provocou
o assentimento do comprador. O negócio esta
perfeito e acabado, daí surgindo para este
último o direito de obter entrega de coisa
igual à amostra.
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REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES
DE VENDA
B) VENDA POR AMOSTRA
Assim, se o vendedor se arrepender e
propositalmente enviar coisa diversa ao
comprador, a este compete enjeitar o objeto
ofertado, bem como exigir a mercadoria que
adquiriu, igual à amostra.
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REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES
DE VENDA
B) VENDA POR AMOSTRA
CC: Se a venda se realizar à vista de
amostras, protótipos ou modelos, entenderse-á que o vendedor assegura ter a coisa as
qualidades que a elas correspondem.
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REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES
DE VENDA
B) VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAN
A venda se diz ad mensuram quando a
preocupação das partes for vender e comprar
determinada área de terreno. O negócio é
estipulado tendo em vista uma certa
dimensão.
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REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES
DE VENDA
B) VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAN
O propósito do comprador é obter aquela área
determinada, necessária e suficiente para o seu
negócio. E o preço foi pago tendo em vista esse fim.
Se porventura o imóvel não apresenta referida
extensão, frusta-se uma expectativa com que o
comprador legitimamente contava. Por isso, o
legislador dá-lhe ação para pedir a complementação
da área, a fim de obter aquilo que comprou.
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REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES
DE VENDA
B) VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAN
A venda se diz ad corpus quando a
preocupação das partes é vender e comprar
coisa certa e discriminada, na forma que
exige objetivamente, sem que a circunstância
de ter uma ou outra extensão constitua
motivo de maior relevo na formação do
consentimento.
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REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES
DE VENDA
B) VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAN
A referência à medida é meramente
enunciativa, tendo por finalidade, apenas,
melhor caracterizar a coisa. Por essa razão,
na venda ad corpus não se defere, ao
comprador que verificou não ter o imóvel
comprado a medida constante da escritura,
qualquer ação contra o vendedor.
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REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES
DE VENDA
B) VENDA AD CORPUS E VENDA AD MENSURAN
Havendo dúvida quanto ao fato de a venda
ser ad corpus ou ad mensuram e ocorrendo
desconformidade entre a medida enunciada
no instrumento e a que o imóvel efetivamente
apresenta, presume a venda de coisa certa.
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REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES
DE VENDA
C) VENDAS IMOBILIÁRIAS E EXIGÊNCIAS FISCAIS
Nas vendas de imóveis exige o fisco a
transcrição das certidões negativas de
impostos a que possam estar os mesmos
sujeitos. Cumprindo tal requisito, fica o
adquirente exonerado de responsabilidade
pelos impostos vencidos.
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REGRAS ESPECIAIS SOBRE ALGUMAS MODALIDADES
DE VENDA
D) DEFEITO OCULTO NAS VENDAS DE COISAS
CONJUNTAS
Nas coisas vendidas conjuntamente, o defeito
oculto de uma não autoriza a rejeição de
todas
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
A) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
O compromisso de venda e compra, como
contrato preliminar que é, tem por objeto um
contrato futuro de venda e compra. Assim
sendo, pode ser definido como ajuste de
vontades, por meio do qual os contratantes
prometem, reciprocamente, levar a efeito
uma compra e venda.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
A) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
Na compra e venda, o vendedor se obriga a
transferir o domínio e este efetivamente se
transfere, com a transcrição do título no registro de
Imóveis. Todavia, na mera promessa bilateral de
venda e compra, o promitente vendedor apenas
promete que, no futuro, e se receber o preço,
venderá o imóvel pretendido. De modo que continua
titular do domínio, o qual será de futuro transferido.
Tal posição constitui, obviamente, excelente garantia
para o vendedor.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
A) COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
O contrato de compromisso de compra e
venda, cujo fim é a outorga de um contrato
definitivo, gera para as partes uma obrigação
de fazer recíproca: a de passarem um
contrato definitivo - a compra e venda.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
B) VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
Na venda com reserva de domínio, o
alienante, embora tendo transferido ao
adquirente a posse da coisa alienada,
conserva o domínio sobre a mesma até ser
pago da totalidade do preço.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
B) VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
Se o preço não foi integralizado no tempo
devido, o vendedor pode reivindicar a coisa
ou se reintegrar em sua posse, porque
conserva condição de dono, e o comprador
inadimplente perde a legitimação para detêla.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
B) VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
O inadimplemento da obrigação de pagar as
prestações devidas, por parte do comprador, abre
para o vendedor uma dupla via:
a) pode este pleitear o pagamento das obrigações
vencidas e vincendas;
b) pode considerar desde logo rescindido o contrato
e pleitear a reintegração na posse.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
B) VENDA COM RESERVA DE DOMÍNIO
Para valer entre as partes basta que a
venda com reserva de domínio se ultime por
escrito, deve o contrato ser registrado,
para ter eficácia erga omnes.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
C) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
É o negócio jurídico através do qual o
adquirente de um bem móvel transfere o
domínio do mesmo ao credor que emprestou
o dinheiro para pagar-lhe o preço,
continuando, entretanto, o alienante a possuílo pelo constituto possessório, resolvendo-se
o domínio do credor, quando for ele pago de
ser crédito.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
C) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Mediante o constituto possessório o
adquirente continua na posse direta do
veículo, por exemplo, transferindo-se para o
financiador apenas a titularidade do domínio
e a posse indireta.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
C) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Se o financiado deixar de pagar as prestações
por ele devidas, a coisa alienada
fiduciariamente se integra inexoravelmente no
patrimônio do credor, dando lhe o ensejo de
obter a posse direta da mesma, para o fim de
vendê-la e pagar-se de seu crédito.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
C) ALIENAÇÃO FIDUCIÁRIA
Comprovada a mora no pagamento de uma
das prestações, as demais se vencem por
antecipação e o credor pode, desde logo,
requerer a busca e apreensão da coisa, a qual
será concedida liminarmente.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
D) RETROVENDA
O vendedor de coisa imóvel pode reservar-se
o direito de recobrá-la no prazo máximo de
decadência de três anos, restituindo o
preço recebido e reembolsando as despesas
do comprador, inclusive as que, durante o
período de resgate, se efetuaram com a sua
autorização escrita, ou para a realização de
benfeitorias necessárias.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
D) VENDA À CONTENTO E DA SUJEITA À PROVA
A venda feita a contento do comprador
entende-se
realizada
sob
condição
suspensiva, ainda que a coisa lhe tenha sido
entregue; e não se reputará perfeita,
enquanto o adquirente não manifestar seu
agrado.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
D) VENDA À CONTENTO E DA SUJEITA À PROVA
Também a venda sujeita a prova presume-se
feita sob a condição suspensiva de que a
coisa tenha as qualidades asseguradas pelo
vendedor e seja idônea para o fim a que se
destina.
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EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
D) PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA
A preempção, ou preferência, impõe ao
comprador a obrigação de oferecer ao
vendedor a coisa que aquele vai vender, ou
dar em pagamento, para que este use de seu
direito de prelação na compra, tanto por
tanto.
Direito Civil III – Contratos
EXPEDIENTES PARA GARANTIA DO DEVEDOR
D) PREEMPÇÃO OU PREFERÊNCIA
O prazo para exercer o direito de
preferência não poderá exceder a cento e
oitenta dias, se a coisa for móvel, ou a dois
anos, se imóvel.