Loja do Condomínio

N O T Í C I A S do
CONDOMÍNIO
08
JAN-MAR 2006
Redacção: [email protected]
Directora: Helena Portugal
Distribuição Gratuita
Editorial
O início do ano é uma época propícia
para ponderar e definir objectivos
sobre assuntos importantes, como por
exemplo: o seu condomínio!
Viver no regime de propriedade horizontal
implica a existência de direitos e deveres
sobre os quais é preciso estar bem
informado, pois a paz e harmonia do
condomínio depende em grande parte do
respeito desses mesmos direitos e deveres.
Entre eles destacamos, nesta edição,
o direito de propriedade (sobre o que
é de cada um) e de compropriedade
(sobre o que pertence a todos – partes
comuns), sendo estes dois direitos
inseparáveis um do outro.
Tão importante como zelar pelos
equipamentos e partes comuns
do edifício, é a participação nas
assembleias-gerais de condóminos
e o acompanhamento e fiscalização
da administração. Só desta forma os
condóminos podem garantir a defesa
dos seus interesses e criar as condições
necessárias para morar no condomínio
que gostariam de ter…
BONS CONDÓMINOS FAZEM
UM BOM CONDOMÌNIO! BOM ANO!
Nesta edição
Parceria Loja do Condomínio e BES
01
Deliberações em Assembleia-Geral
de Condóminos
02
Valores de Reconstrução para 2006
02
O que é meu é meu!
03
Ldc+Bes=Parceria
A Loja do Condomínio estabeleceu uma parceria com o centenário BES para oferecer
mais facilidades e vantagens aos condomínios que administra, nomeadamente, linhas
de crédito para obras nos condomínios, condições privilegiadas para a abertura de
Contas–Condomínio BES, soluções para facilitar o pagamento das quotas, e programas
de assistência ao lar.
Deliberações
em assembleia-geral de condóminos
Maioria simples
Unanimidade (sem abstenções)
As deliberações são tomadas, salvo,
Alteração do título constitutivo
disposição especial, por maioria dos
votos representativos do capital
investido.
Algumas decisões sobre a utilização
Maioria sem oposição
da propriedade horizontal;
e disposição de bens e partes comuns
que não constem no título constitutivo;
Maioria do número de
condóminos e do capital
investido
Divisão de fracções em novas fracções
Deliberação da assembleia para
autónomas, salvo autorização do título
constitutivo.
reconstrução do edifício em caso
de destruição inferior a três quartos
do seu valor.
Proibição de actividades ou actos
Dois terços do valor
total do edifício
Obras de inovação;
Obras que modifiquem a linha
arquitectónica ou a estética do edifício;
Participação no pagamento dos serviços
de interesse comum em partes
iguais (não pode haver oposição);
Alteração do fim a que se destina a
fracção, quando o título constitutivo
da propriedade horizontal nada diga
a esse respeito.
Valores (por m ) do preço
de reconstrução para 2006
2
Zona I
Concelhos sede de Distrito
Concelhos de Almada, Amadora, Barreiro, Cascais, Gondomar, Loures,
Odivelas, Maia, Matosinhos, Moita, Montijo, Oeiras, Póvoa de Varzim, Seixal,
Sintra, Valongo, Vila do Conde, Vila Franca de Xira e Vila Nova de Gaia.
682.53 €
Zona II
Concelhos de Abrantes, Albufeira, Alenquer, Caldas da Rainha, Chaves,
Covilhã, Elvas, Entroncamento, Espinho, Estremoz, Figueira da Foz,
Guimarães, Ílhavo, Lagos, Loulé, Olhão, Palmela, Peniche, Peso da Régua,
Portimão, São João da Madeira, Santiago do Cacém, Sesimbra, Silves, Sines,
Tomar, Torres Novas, Torres Vedras, Vila Real de Santo António e Vizela.
596.62 €
Zona III
Restantes Concelhos do continente
540.53 €
Área Total do Edifício (m2) X valor m2 = valor total do edifício
Valor do Edifício X permilagem = valor da fracção
02
O que é meu é meu!
O que é teu... é nosso?
Hoje em dia, é vulgar vivermos nos vulgarmente denominados “andares” de prédios
constituídos em propriedade horizontal. Estes “andares”, cuja propriedade pertence a
proprietários distintos, são fracções autónomas que, além de constituírem unidades
independentes, são distintas e isoladas entre si, com saída própria para uma parte
comum do prédio ou para a via pública.
O proprietário/condómino, relativamente
à sua fracção, tem poder para dispor dela
como entender, pois pode gozá-la e fruí-la,
mas também pode onerá-la, arrendá-la ou,
até mesmo, doá-la.
o legislador pretendeu englobar todas e
quaisquer ramificações que sirvam diversos
condóminos -, como antenas colectivas de
televisão, “porteiro automático”, meios de
alerta de alarmes, etc.
Porém, o mesmo já não se pode dizer no
que concerne às partes comuns.Pois, como
é sabido, os proprietários/condóminos de
cada fracção autónoma partilham entre si
os espaços comuns do prédio.
Todavia, estas partes do edifício não
oferecem grandes dúvidas, visto que a
lei determina imperativamente que sejam
comuns.
Todavia, é frequente, existirem dúvidas
sobre os espaços considerados comuns.
A lei estipula nas diversas alíneas do artigo
1421.º, n.º 1 do Código Civil, que são
comuns as seguintes partes do edifício:
Porém a problemática referente às partes
comuns, não se esgota nestas partes ou
“zonas” do prédio.
Têm sido objecto de grande discórdia
entre condóminos os pátios, os sótãos, as
garagens, etc., com entrada exclusiva por
um dos andares, em que os proprietários
de fracções autónomas, tentam apropriarse dessa partes consideradas comuns,
julgando-as suas.
“(...)
a) O solo, bem como os alicerces, colunas,
pilares, paredes-mestras e todas as partes
restantes que constituem a estrutura
O n.º 2 do artigo citado, esclarece que ainda
do prédio;
b) O telhado ou os terraços de coberturas, se presumem comuns:
ainda que destinados ao uso de qualquer
“(...)
fracção;
a) Os pátios e jardins anexos ao edifico;
c) As entradas, vestíbulos, escadas
b) Os ascensores;
e corredores de uso ou passagem comum
c) As dependências destinadas ao uso
a dois ou mais condóminos;
e habitação do porteiro;
d) As instalações gerais de água,
d) As garagens e outros lugares
electricidade, aquecimento, ar
de estacionamento;
condicionado, gás, comunicações
e) Em geral, as coisas que não são
e semelhantes.”
afectadas ao uso exclusivo de um dos
Relativamente a estas partes do edifício, condóminos.”
muitas vezes são suscitadas dúvidas
Ora, para determinar se uma parte é comum,
referentes ao corredor ou escadas que
é necessário ter em consideração o título
dão acesso a uma única fracção. Neste
constitutivo de propriedade horizontal,
caso, estaremos na presença de uma parte
visto que nele deverão estar especificadas
própria do edifício. Situação de absoluta
exclusividade, para com esse condómino, pormenorizadamente as partes do edifício
correspondentes às várias fracções, por
sendo considerado o corredor ou a escada
forma que estas fiquem devidamente
afecta à fracção autónoma pertença desse
individualizadas.
condómino.
No que respeita à alínea d), nomeadamente
em relação ao termo “semelhantes”
inserido nesta alínea, considera-se que
No entanto, as partes do edifício
correspondentes às várias fracções
autónomas não têm que ser contíguas ao
apartamento, podendo compreender uma
garagem, uma divisão para arrumações, etc
A título exemplificativo, configuremos o que
segue:
Do título constitutivo de propriedade
horizontal do prédio X consta a seguinte
descrição: Ao R/C esquerdo corresponde
a letra “A”, composta por 3 assoalhadas,
um átrio duas varandas, duas casas de
banho, uma cozinha, uma dispensa, uma
arrecadação, garagem e logradouro, com
o valor de ....euros, a que corresponde a
permilagem de ....; ao primeiro andar direito
a letra “B” composta por 3 assoalhadas, um
átrio, duas varandas, duas casas de banho,
uma cozinha, uma dispensa e garagem, com
o valor de .... euros, a que corresponde a
permilagem de ..... e, assim sucessivamente,
até se descrever as fracções todas do
prédio.
Esta descrição permite a cada proprietário/
condómino saber aquilo de que pode fruir
individualmente, a título exclusivo, e aquilo
que pode fruir colectivamente, como
comproprietário de partes comuns.
Face ao exposto, conclui-se que tudo aquilo
que não se encontre afecto ao uso exclusivo
de um dos condóminos no título constitutivo
de propriedade horizontal, é comum, não
podendo o condómino fazer “o que bem
entende” dessa parte comum.
Porém, se o condómino pretender
apoderar-se de uma parte comum, só o
poderá fazer, desde que obtenha o acordo
de todos os restantes condóminos, por
forma a poder afectar aquela parte à sua
fracção, modificando, através de escritura
pública, o título constitutivo de propriedade
horizontal.
Teresa Madeira
Assessora Jurídica da APDC
Associação Portuguesa do Direito do Consumo
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