MANUAL DO CONDOMíNIO

M ANUAL D O CO N D OM í N IO
ÍNDICE
1. O que é a Lisbon Skyline Operation?
2. Qual é o problema identificado?
3. Qual é o fundamento desta ideia?
4. Quem pode participar na LSO?
5. Que vantagens tem a LSO para os Condomínios?
6. Que vantagens tem a LSO para a Cidade?
7. Como pode implementar a LSO no seu edifício?
7.1 O que precisa de garantir para iniciar um processo LSO?
7.2 Quais os passos a seguir no LSO?
7.3 Quais os custos de um processo LSO?
7.4 Quanto tempo demora um processo LSO?
7.5 Quem intervém num processo LSO?
7.6 Qual o papel da equipa LSO nestes processos?
8. Como pode a cobertura ser uma solução?
8.1 Quais os problemas que mais afectam as coberturas?
8.2 Qual a importância do tipo de cobertura?
8.3 Qual o tipo de cobertura?
8.3.1 Se é um sotão
8.3.2 Se é uma casa de porteira
8.3.3 Se é uma cobertura plana
9. O que podem as coberturas fazer pelo edifício?
9.1 Como pode uma cobertura tornar um edifício mais eficiente?
9.2 O que é a reabilitação urbana verde/sustentável?
9.3 Qual é a ideia subjacente a uma cobertura LSO?
9.4 Os últimos pisos dos edifícios de Lisboa permitem reabilitação verde?
9.5 É possível produzir energia elétrica na cobertura?
Introdução
LISBON S KYLINE OPE RAT ION
LSO apresenta uma solução arquitectónica, económica e legal para reabilitar a cidade, acreditando na competência dos seus habitantes e na força das acções colectivas: casa a casa,
cobertura a cobertura. Esta operação urbana foi apresentada no Pavilhão Português da 14ª
Exposição Internacional de Arquitectura - La Biennale di Venezia 2014 e está a ser desenvolvida com o apoio do Programa Bip/Zip da Câmara Municipal de Lisboa.
Para elaboração deste Manual do Condomínio foi feito um diagnóstico extensivo aos condomínios das antigas Freguesias dos Anjos e Pena, entre setembro 2014 e abril 2015. Através
deste estudo passámos a conhecer a sua situação actual, os seus problemas e necessidades. Este Manual destina-se a apoiar os Condomínios de Lisboa procurando incentivar a sua
acção - enquanto unidades mínimas de organização social da cidade - na reabilitação do
parque urbano edificado e nos processos de regeneração urbana.
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1. O que é a Lisbon
Skyline Operation?
LSO é uma estratégia para
regenerar a cidade a partir
das suas coberturas. LSO
apresenta as coberturas
enquanto recurso económico
para reabilitar edifícios
inteiros. LSO quer dar nova
forma às coberturas de
Lisboa, permitindo o seu
uso pleno, apresentando-as
como factor chave para a
reabilitação da cidade.
LSO prevê intervenções com
retorno social, económico
e ambiental para a cidade e
para os seus habitantes.
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2. Qual é o problema identificado?
A degradação do edificado no centro de Lisboa
é evidente. Os recursos financeiros da maioria
dos condomínios são escassos para fazer face à
necessidade de obras de conservação. Este facto
levou à degradação de uma parte significativa
de edifícios, que embora continuem habitados,
carecem de obras. LSO é uma ferramenta para
desencadear a reabilitação destes edifícios,
desenhada para inverter o processo de
degradação da cidade consolidada.
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3. Qual é o fundamento desta ideia?
LSO aproveita um recurso latente de Lisboa – a paisagem de coberturas desabitadas –
aferindo potencialidades escondidas nas áreas comuns dos últimos pisos. A natureza
jurídica de uma parte tão importante da cidade permite engendrar soluções de investimento com grande impacto. LSO entende as coberturas como um recurso físico capaz
de contribuir para a reabilitação da cidade e concebe uma estratégia que poderá desencadear um processo viral, com a capacidade de ir desenhando um novo skyline habitado
e sustentável.
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4. Quem pode participar na LSO?
LSO propõe uma estratégia win-win
para condomínios e investidores.
LSO cruza o interesse dos
condomínios – financiar obras de
conservação - com a perspectiva dos
investidores. LSO é uma ferramenta
arquitectónica, económica e legal
para a reabilitação endémica da
cidade e para a manutenção do seu
tecido social. LSO une condomínios e
investidores numa parceria inovadora.
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5. Que vantagens tem a LSO para os Condomínios?
LSO põe à disposição dos Condomínios a oportunidade para poderem adquirir financiamento
para efectuar as obras de manutenção do seu prédio e permite valorizar e beneficiar o seu
edifício através de obras que tornarão habitável a sua cobertura. Através da LSO consegue-se rentabilizar a área comum da cobertura sem a alienar e fazer reverter as mais-valias para
o condomínio e com elas fazer as obras de reabilitação.
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6. Que vantagens tem a LSO
para a Cidade?
LSO é literalmente uma estratégia topdown. As coberturas dos prédios de
rendimento apresentam vários problemas:
a maioria tem qualidade inferior às
restantes fracções, maus isolamentos,
fraca iluminação e salubridade. Através da
compreensão da morfologia dos telhados
e canalizando a tecnologia de construção
do século XXI, pretendemos reabilitar
edifícios, contribuindo para a regeneração
da cidade. LSO pretende recriar as
coberturas integrando dimensões como
a biodiversidade e a eficiência energética,
factores chave para a melhoria do ambiente
urbano. Em síntese: trata-se de encontrar
uma forma de sustentabilidade para cidade
consolidada a partir das suas coberturas.
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7. Como pode implementar a LSO no seu edifício?
Se o seu Condomínio tem o último piso como sotão, casa de porteira ou cobertura
plana desabitada - e registada como área comum – garante a primeira condição
para poder implementar a LSO no seu edifício.
Para os prédios em Propriedade Horizontal consideram-se obrigatoriamente
partes ou áreas comuns, ainda que destinadas ao uso exclusivo de qualquer
fracção: 1) Solos, fachadas e estrutura geral do edifício; 2) Infraestruturas
gerais de água, electricidade, gás, comunicações e semelhantes; 3) As entradas,
vestíbulos, escadas e todas as passagens comuns; 4) As zonas de cobertura
em telhado ou cobertura plana 5) As áreas interiores das coberturas: sotãos,
casas de porteira são na maioria dos casos áreas comuns.
7.1 O que precisa de garantir para iniciar um processo LSO?
Para além do último piso desocupado e em área comum, o Condomínio necessita estar organizado e ter abertura para trabalhar consensos para a resolução
colectiva dos problemas. O processo exige pensamento colectivo e pode servir
para reorganizar o Condomínio libertando-o de impasses financeiros e lançando-o para uma nova cultura de participação e de sustentabilidade futura.
7.2 Quais os passos a seguir no LSO?
O Condomínio poderá fazer Inscrição no site após o qual será feita a primeira
reunião de contacto. A equipa LSO fará um matching condominio-investidor e
iniciará um processo de negociação por forma a chegar a um acordo com vantagem para ambas as partes. Para o Condomínio será estudada a melhor forma
de financiar obras de manutenção/reabilitação das partes comuns do edifício
bem como outros benefícios.
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7.3 Quais os custos de um processo LSO?
Para o Condomínio o custo é zero, o investimento a efectuar será aferido caso a caso e numa
lógica custo-benefício dentro de um prazo estipulado.
7.4 Quanto tempo demora um processo LSO?
O tempo será variável de acordo com a complexidade de cada um dos casos. Por isso, o início dos processos e o sucesso da etapas iniciais será decisivo para a sua celeridade.
7.5 Quem intervém num processo LSO?
Os Condomínios os investidores, a equipa LSO e, ainda nos casos de licenciamento da alteração da cobertura, a Câmara Municipal de Lisboa que é um dos parceiros da LSO.
7.6 Qual o papel da equipa LSO nestes processos?
A equipa LSO vai mediar o processo por forma a articular interesses e tornar realidade o
financiamento ao Condomínio e a transformação dos últimos pisos. Para o Condomínio serão aferidas as necessidades nomedamente no que concerne às obras nas partes comuns.
A equipa estará presente nas diversas fases do processo, para ouvir e esclarecer os Condóminos sempre que necessário.
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8. Como pode a cobertura ser uma solução?
A LSO entende cobertura enquanto recurso do Condomínio face a impasses financeiros. Para
a LSO a cobertura é ainda uma oportunidade para requalificar o edifício através de uma das
suas zonas mais problemáticas, dando soluçõa a problemas económicos e construtivos o
Condomínio ganha uma nova cobertura tecnologicamente bem equipada.
8.1 Quais os problemas que mais afectam as coberturas?
As coberturas são naturalmente zonas sujeitas a desgaste, tipicamente apresentam vários
problemas: a maioria tem qualidade inferior às restantes fracções, maus isolamentos, fraca
iluminação e salubridade e são, em muitos casos, sotãos e casas de porteira desabitados.
Encontarm-se na sua maioria sem manutenção regular pois representam um custo de reparação elevado que os condóminos vão protelando.
8.2 qual a importância do tipo de cobertura?
O tipo de cobertura está em geral relacionado com e época construtiva do edifício. As intervenções a efectuar são condicionadas pelas tipologia de cada uma das coberturas, por isso
é importante conhecer as suas possibilidades caso a caso.
Segundo os Censos de 2011, na grande Lisboa, 280 000 edifícios precisava de obras na cobertura. A gráfico mostra a
necessidade de obras na cobertura, por data de construção
do edifício.
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2006-2011
2001-2005
1996-2000
1991-1995
1981-1990
1971-1980
1961-1970
1946-1960
1919-1945
DE 1919
Necessidades de reparação nas
coberturas por ano de construção
do edifício (Grande Lisboa)
8.3 Qual o tipo de cobertura?
8.3.1 Se é um sotão
Um sotão é o tipo de cobertura mais comum nos edifícios construidos até ao início século
XX. Normalmente consiste num espaço sem uso habitacional – a caixa de ar do telhado pois a tecnologia existente não permitia coberturas em telhado com boas condições de conforto e salubridade. Assim estes espaços estão geralmente sub-aproveitados, são arrumos
sem isolamento térmico ou iluminação natural. Para fazer com que se tornem habitáveis e
confortáveis de acordo com os padrões de hoje temos à disposição uma panóplia de materiais e tecnologias que se podem adaptar esta tipologia ao séc. XXI.
8.3.2 Se é uma casa de porteira
As casas de porteira começaram por aparecer em prédios de rendimento no final do século
XIX. Correspondem geralmente aos últimos pisos - que eram os mais desvalorizados até ao
aparecimento dos elevadores e de tecnicas eficazes para garantir isolamento e iluminação
no interir destas fracções. As casas de porteira podem ter várias formas dependendo da
época de construção do edifício, requalificá-las significa olhar para cada uma das suas especificidades e produzir o melhor projecto tendo em conta o edifício e as especificidades do
novo uso.
8.3.3 Se é uma cobertura plana
A cobertura plana aparece no início do séc XX, associada às possiblidades construtivas
do betão armado. É normalmente uma grande área de terraço com construções de apoio
onde podemos imaginar construir uma habitação nova com todas as condições de habitabilidade e ainda usando os princípios da reabilitação sustentável e ainda podem permitir
coberturas ajardinadas.
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9. O que podem as coberturas fazer
pelo edifício?
Através da compreensão da morfologia
dos telhados e canalizando a tecnologia
de construção do século XXI, pretendemos
actualizar e requalificar edifícios como
estratégia eficaz para a regeneração da
cidade. Pretende-se dar forma a um modelo
de cobertura sustentável – uma cobertura
lisboeta para o século XXI - considerando
dimensões como a biodiversidade e a
produção energética. A eficiência energética
nos edifícios é uma das melhores formas
de aumentar a independência energética
de Portugal e reduzir os custos associados
a energia dos consumidores. O problema
da baixa eficiência tem de ser resolvido de
forma holística. A prioridade é a qualidade da
construção já que influencia positivamente
a qualidade de vida dos utilizadores dos
edifícios e melhora significativamente
a eficiência energética, reduzindo a
necessidade de climatização ativa e
iluminação. Ter uma qualidade geral dos
edifícios superior garante eficiência a longo
prazo.
9.1 Como pode uma cobertura tornar um
edifício mais eficiente?
A LSO pretende explorar possibilidades
tecnológicas como as coberturas verdes,
que são a vanguarda na área de coberturas,
cada vez mais apreciadas pelas diversas
vantagens que apresentam, sejam elas
económicas, ligadas a questões de
salubridade dos edifícios, paisagisticas e no
que diz respeito à qualidade ambiental em
que se podem traduzir.
A nova vida no topo dos edifícios poderá ser
traduzida numa melhoria da qualidade de
vida dos seus utilizadores, nomeadamente
com a aplicação de soluções de retenção da
água das chuvas com possível reutilização,
na diminuição do efeito “ilha de calor”, na
absorção da poluição sonora, na criação de
espaços verdes e ainda em novas áreas para
o cultivo de alimentos que podem resultar
num complemento produtivo.
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9.2 O que é a reabilitação urbana verde/sustentável?
É um processo que processo tem em consideração fatores ambientais, económicos e sociais
relevantes para a melhoria na qualidade de vida nos centros urbanos. A reabilitação sustentável pode ter em conta vários factores.
Ambientais: Utilização de materiais mais sustentáveis e produzidos tendo em conta boas
práticas ambientais; Diminuição da produção de resíduos, através da utilização de materiais
reciclados, Promoção de separação e reciclagem de resíduos produzidos nas obras de reabilitação; Planeamento de habitação que seja mais eficiente no uso de recursos, particularmente água e energia
Melhoria da qualidade de vida: Transformando a contrução mais confortável em termos térmicos e acústicos; Promovendo o emprego local e fomentando o setor da construção, evitando nova construção com impactes ambientais em áreas naturais
Retorno económico: Através da redução do consumo energético (ex. sistemas AVAC), redução do consumo de água potável (ex. reutilização de águas pluviais); A partir do aumento do
valor do património construído e da vida útil dos edifícios.
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9.3 Qual é a ideia de cobertura LSO?
A LSO apoia-se numa ideia de
reabilitação urbana sustentável.
Sendo que: As habitações
construídas ou reabilitadas de forma
sustentável são mais independentes
das redes de água e energia,
consumindo menos recursos e,
consequentemente, gastando
menos; Estas fracções são
adaptadas ao clima da zona onde
se encontram, tornando-se mais
confortáveis em termos térmicos;
As habitações sustentáveis, sempre
que tecnicamente possível, incluem
áreas verdes ao ar livre, contribuindo
para o bem-estar dos habitantes
e para o aumento da qualidade do
ar e da paisagem nos respectivos
bairros; Ao minimizar a utilização de
energia e de água estas habitações
não só contribuem para um
ambiente melhor (não contribuindo
para emissões de gases com efeito
de estufa por exemplo) como são
mais resistentes aos impactes das
alterações climáticas (estações
mais imprevisíveis, maior incerteza
na disponibilidade de água e
energia, etc).
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9.4 Os últimos pisos dos edifícios de Lisboa permitem reabilitação verde?
A maioria das soluções utilizadas na reabilitação sustentável são compatíveis com qualquer
edifício. Ao mesmo tempo, sendo Lisboa uma cidade com invernos amenos e verões não
excessivamente severos, conseguem-se utilizar várias soluções sustentáveis (conforto
térmico baseado em bom isolamento, aproveitamento de energia solar, etc). De entre as
medidas de reabilitação sustentável, apenas a aplicação de coberturas ajardinadas terá de
ser estudada com atenção particular no caso de Lisboa. O aumento no peso das coberturas
terá de ser aferido caso a caso e compatibilizado com a estrutura dos edifícios.
9.5 Posso produzir energia elétrica na cobertura?
Tecnicamente é possível produzir energia elétrica na cobertura dos prédios Lisboetas.
Os dois métodos mais convencionais são os painéis fotovoltaicos e as micro-eólicas. Os
painéis utilizam a radiação solar para produzir energia elétrica e as micro-eólicas utilizam
a deslocação do ar. O aproveitamento desta energia requer um contrato de micro-produção
para autoconsumo. Atualmente custam cerca de 1400 euros por kW instalado, o que produz
anualmente cerca de 1500 kWh. Ao utilizar estes sistemas como “Unidades de Produção
para Autoconsumo”, segundo a legislação em vigor, esta energia vale 0.16 euros/kWh+IVA.
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Do ponto de vista económico os
tempos de retorno típicos deste
género de investimentos serão
analisados caso a caso mas do
ponto de vista ambiental são
soluções interessantes. A instalação
dos equipamentos requer o apoio
de técnicos especializadas. Do total
de energia utilizado, 84% (águas
quentes e climatização) pode ser
reduzida, nalguns casos até zero,
pela reabilitação sustentável.
Um edifício projetado para ser
termicamente eficiente não utiliza
energia para climatização. A
mesma casa, com um sistema de
aquecimento de águas solares,
pode dispensar quase por completo
a utilização do esquentador ou
caldeira. Na vertente elétrica
também é possível poupar mas mais
no investimento em equipamentos
de classes superiores do que com
a reabilitação, que permitirá poupar
com sistemas de aquecimento e
arrefecimento elétrico.
No entanto, se a energia não for
utilizada, e for vendida ‘a rede a
apenas 0.038 euros/kWh, muito
menos vantajoso para o produtor.
Assim sendo, os painéis devem ser
dimensionados para maximizar a
utilização da energia produzida.
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ROOF BY ROOF.
SE É UM CONDOMÍNIO
nome:
telefone:
e-mail:
endereço:
freguesia:
ano de construção:
#01 Nº de frações do prédio:
1-4
5 -8
>9
#02 Quais as áreas comuns do edifício
a necessitar de obras?
Clarabóia
Entrada
Escadas
Elevador(es)
Fachadas
Telhado
Saguão
Logradouro
Outro
#03 Quais as infraestruturas que necessitam
de reparação?
Águas
Electricidade
Esgotos
Gás
Telecomunicações
Outra
#04 O último piso é?
Casa de porteira
Cobertura plana - terraço
Sotão com acesso independente
Sotão sem acesso independente
Outro
#05
Qual a área útil do último piso?
< 70m2
70m2 - 100m2
100m2 - 180m2
180m2 - 250m2
> 250m2
#06
#07
Qual o tipo de construção?
Alvenaria de pedra anterior a 1755
Alvenaria época pombalina [1755-1870]
Alvenaria tipo gaioleiro [1880-1930]
Betão armado e alvenaria de tijolo [1940-1960]
Betão armado última fase [1960-1980]
Betão armado posterior a 1980
#08 Imagens do imóvel [mínimo 3]
Qual o valor estimado para as obras
de reparação?
< €10.000
€10.000 — €25.000
€25.000 — €50.000
€50.000 — €75.000
€75.000 — €100.000
€100.000 — €250.000
€250.000 — €500.000
> €500.000
INSERIR
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