A verticalização na Gleba Palhano - Londrina-PR: uma análise

Universidade Estadual de Londrina
Centro de Ciências Exatas -CCE
Departamento de Geociências
A VERTICALIZAÇÃO NA GLEBA PALHANO LONDRINA - PR: UMA ANÁLISE DA PRODUÇÃO E
CONSUMO DA HABITAÇÃO
Rubia Graciela de Paula
2006
Universidade Estadual de Londrina
Centro de Ciências Exatas -CCE
Departamento de Geociências
A VERTICALIZAÇÃO NA GLEBA PALHANO LONDRINA - PR: UMA ANÁLISE DA PRODUÇÃO E
CONSUMO DA HABITAÇÃO
Monografia apresentada ao curso de
Bacharelado em Geografia ao Departamento de
Geociências da Universidade Estadual de
Londrina, com requisito a obtenção de título de
Bacharel em Geografia.
Orientada pela Profa. Dra. Tânia Maria
Fresca.
2006
Aos meus pais, irmãos, avós,
amigos e ao meu esposo.
AGRADECIMENTOS
Agradeço primeiramente a minha família, que sempre me incentivou
e apoiou durante toda a minha vida e principalmente nestes anos de faculdade.
Aos meus avós Conceição e Diomar que me incentivam a minha
caminhada até a universidade.
Ao meu esposo e companheiro de turma Ricardo Sassaki, que nos
primeiros anos de curso me incentivou como amigo, ao longo de três anos me apoiou
como namorado e noivo e neste último ano vem com muito carinho e dedicação me
ajudando como esposo.
Aos meus grandes amigos que encontrei na faculdade, e que ficarão
sempre em meu coração. Amigos que neste período de caminhada me apoiaram, com
muito carinho e compreensão e que me proporcionam muitas alegrias: Gustavo
Martins, Jane Carolina, Samuel, Nuno, Rodrigo César e Maykon, obrigada pelo
respeito, amizade e companheirismo de todos.
A professora Tânia que foi muito mais de que professora e
orientadora, uma grande amiga e incentivadora, que sempre impulsionou para
perseguir os trabalhos e que me guiou nos caminhos.
Aos demais professores e funcionários do depto de Geociências da
Universidade Estadual de Londrina, pelo companheirismo e dedicação nos trabalhos.
PAULA, Rubia Graciela. A verticalização Gleba Palhano – Londrina - PR: Uma
análise da produção e consumo da habitação. 2006. Monografia (Bacharelado em
Geografia) - Departamento de Geociências da Universidade Estadual de Londrina
PR. 119p.
RESUMO
O trabalho compreende na análise da verticalização na porção nordeste da Gleba
Palhano em Londrina-PR. Para atender os objetivos do trabalho foram feitas
abordagens sobre conceitos de verticalização e sobre os uso do solo, agentes
modeladores do espaço urbano e segregação urbana. Abordou-se sobre a gênese da
cidade de Londrina e uma caracterização sobre o processo de verticalização entre
1970-2000. Desta forma tivemos referencial sobre a Gleba Palhano e os fatores que
levaram a sua valorização, em seguida tratamos sobre as construtoras e
incorporadoras que executaram empreendimentos na área. Foram elaborados mapas
e tabelas para melhor compreensão do trabalho. Desta forma traçamos, através de
levantamentos no local, o perfil dos consumidores e dos apartamentos da Gleba
Palhano.
PALAVRAS CHAVE: verticalização, construtoras, incorporadoras, Gleba Palhano,
mercado consumidor.
PAULA, Rubia Graciela. The verticalização Palhano Soil - London - PR: An analysis
of the production and consumption of the habitation. 2006. Monograph (Bacharelado
in Geography) - Department of Geociências of the State University of Native of
London PR. 119p.
ABSTRACT
The work understands in the analysis of the verticalização in the northeast portion of
the Palhano Soil in Native of London. To take care of the objectives of the work
boardings on concepts of verticalização and the use of the ground had been made,
agents modellers of the urban space and urban segregation. A characterization was
approached on gênese of the city of Native of London and on the process of
verticalização between 1970-2000. In such a way we had referencial on the Palhano
Soil and the factors that had taken its valuation, after that we treat on the
constructors and incorporators who had executed enterprises in the area. Maps and
tables for better understanding of the work had been elaborated. In such a way we
trace, through surveys in the place, the profile of the consumers and the apartments
of the Palhano Soil.
KEY WORDS: verticalização, constructors, incorporators, Palhano Soil, consuming
market.
“Centros urbanos modernos não destroem a experiência humana.
O que a destrói é a civilização que adotamos”
Milton Santos
LISTA DE FIGURAS
Figura 01
Encarte Publicitário da Plaenge........................................................
87
Figura 02
Encarte Publicitário da Plaenge. ......................................................
88
Figura 03
Encarte Publicitário da A. Yoshii. .................................................... 93
LISTA DE MAPAS
Mapa 01
Localização de Londrina-PR.............................................................
39
Mapa 02
Áreas de maior intensidade da verticalização na cidade de
Londrina: 1970-2006...........................................................................
71
Mapa 03
Localização da Gleba Palhano na cidade de Londrina.................
74
Mapa 04
Localização dos Edifícios no nordeste da Gleba Palhano............. 77
LISTA DE TABELAS
Tabela 01
Edifícios construídos em Londrina entre os anos de 1950 a 1957 44
Tabela 02
Evolução de número de Edifícios construídos em Londrina
1970-2000.............................................................................................. 60
Tabela 03
Características dos condomínios verticais na Gleba Palhano......
Tabela 04
Principais edifícios executados pela Construtora Plaenge em
Londrina 1973-2006. .......................................................................... 82
Tabela 05
Edifícios executados pela Construtora A. Yoshii em Londrina
1976-2006.. ........................................................................................... 91
Tabela 06
Edifícios executados pela Construtora Artenge em Londrina
1976-2006.............................................................................................. 95
Tabela 07
Edifícios executados pela Construtora Serteng em Londrina
1990-2006.............................................................................................. 103
Tabela 08
Edifícios executados pela Construtora Quadra em Londrina
1988-2006.............................................................................................. 106
Tabela 09
Perfil profissional dos moradores da Gleba Palhano-LondrinaPr........................................................................................................... 111
Tabela 10
Média Salarial do perfil profissional dos moradores da
Palhano................................................................................................. 113
78
LISTA DE FOTOS
Foto 01
O Edifício Santo Antonio em Londrina. .........................................
45
Foto 02
Edifício Autolon.................................................................................. 46
Foto 03
Complexo Centro Comercial............................................................. 47
Foto 04
Vista parcial de Londrina na década de 1950.................................
48
Foto 05
Edifício Comendador Júlio Fuganti.................................................
52
Foto 06
Vista parcial de Londrina na década de 1960.................................
53
Foto 07
Vista parcial de Londrina na década de 1970.................................
61
Foto 08
Complexo Empresarial Oscar Fuganti............................................. 65
Foto 09
Edifício Imperador.............................................................................. 66
Foto 10
Vista parcial de Londrina na década de 1980.................................
Foto 11
Residencial Quinta da Boa Vista II................................................... 68
Foto 12
Edifício Maison Lac Leman...............................................................
69
Foto 13
Vista parcial de Londrina na década de 1990.................................
69
Foto 14
Edifício Lac Royal ..............................................................................
84
Foto 15
Edifício Palhano Residence...............................................................
89
Foto 16
Edifício Sunflowers............................................................................
92
Foto 17
“A cidade Artenge” lotes da Artenge na Palhano.........................
98
Foto 18
Portal do Lago.....................................................................................
98
Foto 19
Edifício Mogno.................................................................................... 101
66
Foto 20
Edifício Perola Negra.........................................................................
104
Foto 21
Residencial Paranoá...........................................................................
108
Foto 22
Condomínio Chácara Bela Vista....................................................... 109
SUMÁRIO
INTRODUÇÃO............................................................................................................. 14
1.
ASPECTOS CONCEITUAIS SOBRE VERTICALIZAÇÃO.....................
16
1.1
Uso do Solo Urbano...........................................................................................
27
1.2
Agentes Modeladores Do Espaço Urbano...................................................... 30
1.3
Segregação Urbana............................................................................................
2.
LONDRINA: EXPANSÃO URBANA E CARACTERISTICAS
GERAIS DA VERTICALIZAÇÃO ................................................................ 37
2.1
Expansão Londrinense 1970-2000.................................................................... 53
2.2
Verticalização Londrinense 1970-2000............................................................
3.
A VERTICALIZAÇÃO NA GLEBA PALHANO – LONDRINA – PR.... 72
3.1
As Incorporadoras E A Produção Dos Edifícios............................................ 79
3.2
Análise Da Produção E Do Consumo Dos Edifícios Da Gleba Palhano Londrina-Pr......................................................................................................... 107
35
59
CONSIDERAÇÕES FINAIS....................................................................................... 115
REFERÊNCIAS.............................................................................................................. 117
INTRODUÇÃO
A idéia de realizar este trabalho surgiu a partir da disciplina de
Geografia Urbano-Industrial, pertencente ao currículo do curso de Geografia da
Universidade Estadual de Londrina, onde foram abordados diversos conteúdos em
direção a compreensão do espaço urbano. Desta forma a verticalização foi um dos
aspectos abordados durante as aulas e no trabalho de campo realizado na disciplina.
A partir dos estudos sobre verticalização e os questionamentos que
vieram surgindo, procuramos realizar um estudo mais aprofundado sobre o assunto.
Londrina foi a cidade escolhida, mais especificamente a sua porção sudoeste, onde
localiza-se a denominada Gleba Palhano, da qual uma pequena área, o nordeste foi
recentemente incorporada através da construção de edifícios de alto padrão.
Nosso propósito de pesquisa é de estudar os principais fatores que
permitiram a incorporação desta área, bem como entender a forma desta
incorporação por intermédio da construção de edifícios de alto padrão. Para tanto,
analisamos as construtoras e incorporadoras responsáveis por essa verticalização,
bem como procuramos traçar um perfil do mercado consumidor dos apartamentos.
15
Para elaboração deste trabalho foram necessários levantamentos
bibliográficos sobre conceitos de verticalização, produção urbana e sobre a gênese da
cidade de Londrina, enfocando também a sua verticalização. Foram necessários
levantamentos junto a sede do Corpo de Bombeiros de Londrina, para obtenção de
dados dos edifícios construídos na área de estudo. Isto se deve em razão da
facilidade para obtenção dos dados, já que na Prefeitura Municipal de Londrina este
processo é demorado e lento. Realizamos entrevistas junto a construtoras e corretores
imobiliários que atuam na área de estudo. Além disso, várias visitas ao campo
possibilitaram obter mais informações sobre os edifícios e seus consumidores.
O trabalho foi dividido em três capítulos, sendo que no primeiro
abordamos conceitos
que
permitiram a
compreensão
sobre
verticalização.
Abordamos também conceitos sobre o uso do solo urbano, agentes modeladores e
segregação urbana. No segundo capítulo trataremos da gênese de Londrina, e a
precocidade da construção de edifícios, bem como uma caracterização da
verticalização
da
cidade
entre 1970-2000.
No
último
capitulo
abordamos
especificamente a Gleba Palhano, trabalhando com os agentes que atuam na área, as
construtoras e incorporadoras, mais especificamente e traçamos um perfil dos
moradores dos edifícios.
16
1. ASPECTOS CONCEITUAIS SOBRE VERTICALIZAÇÃO.
A verticalização foi uma das mais acentuadas mudanças ocorridas
nas cidades brasileiras ao longo do século XX, especialmente no pós Segunda Guerra
Mundial. Os primeiros edifícios foram construídos no Brasil para atender as
atividades comerciais e depois adequados à moradia, mas o processo de
verticalização ganhou destaque após o ano de 1920, com prédios grandiosos nas
cidades do Rio de Janeiro e São Paulo.
A construção de edifícios é bastante complexa, pois resulta da ação
de vários agentes que agem e interagem criando este tipo de moradia. A
verticalização seria então, a criação de “solos”, uns sobrepostos a outros, como um
empilhamento de solos, adquirindo o que muitos estudiosos chamam de reprodução
do solo urbano e desta forma o capital também se reproduz de forma potencial
(RAMIRES; GOMES, 2002). Este processo também evidencia no espaço urbano a
segregação, de tal forma que a classe com menor poder aquisitivo terá maiores
dificuldades para adquirir imóveis destes tipos, salvos quando forem produzidos
para atender esta demanda, o que poderá ser sob a forma de conjuntos habitacionais.
Esta separação entre classes ou segregação é observada pelos altos valores dos
imóveis, do IPTU e condomínios, levando somente a classe com maior poder
aquisitivo a adquirir estes imóveis.
17
A verticalização exige um maior investimento do poder público e
privado, uma vez que dentro de uma pequena área, irá circular um maior número de
pessoas. Geralmente estas adequações são necessárias nas vias de circulação, no
sistema de rede de esgoto, água, energia e telefone. Estas readequações são
conseguidas porque este processo não só engloba os consumidores dos imóveis, mais
também as grandes construtoras e incorporadoras, que fazem pressão junto ao estado
para conseguir as melhorias, e assim valorizar a área e conseqüentemente seu
empreendimento.
Os primeiros edifícios para moradia construídos no Brasil possuíam
grandes dimensões, com grandes cômodos, para atender a demanda do público da
década de 1920, que eram os grandes comerciantes, banqueiros, etc., que saiam de
seus casarões, havendo a necessidade de apartamentos com grandes áreas. A troca de
casarões por apartamentos assumiu o sinônimo de bons negócios, de riqueza, sendo
também obras que simbolizavam modernidade. Com o passar do tempo houve uma
redução na metragem dos apartamentos, para atender outras classes da sociedade,
que começou a se diferenciar na composição familiar, em seus hábitos e costumes,
podendo chegar a apartamentos com menos de 40 m2.
Ramires e Gomes (2002 p.92), trabalharam com o processo de
verticalização do bairro Praia do Canto na cidade de Vitória (ES), e explicaram que o
18
berço da verticalização no Brasil foi em São Paulo e Rio de Janeiro na década de 1920.
Os autores em suas analises articulam a verticalização brasileira com os processos do
“inchaço” urbano, do crescimento desordenado, expansão gigantesca das periferias,
a degradação das áreas centrais, resultando no que os mesmos entendem como a
“crise das cidades”.
Acrescentaram ainda os processos de segregação urbana,
ampliava pela renda fundiária, a produção de equipamentos urbanos e dos meios de
consumo coletivos, planejamento urbano, e as políticas urbanas com suas leis e
normas.
O processo de verticalização também é apontado não como uma
conseqüência natural da urbanização, mas uma das possíveis opções traçadas pelos
diferentes agentes sociais e interesses econômicos envolvidos na estruturação interna
das cidades. (RAMIRES; GOMES, 2002).
Monbeig (1957 p.91), descreve que no final do século XIX em São
Paulo “o aspecto do velho núcleo urbano modificava-se com a construção de casas de
vários andares”. Já em outro trecho, o autor menciona que no período inflacionário
brasileiro do final do século XIX, foi um dos mais prósperos para os arquitetos e para
os vendedores de terrenos. “A inquietude diante da desvalorização da moeda leva
freqüentemente os cidadãos da alta burguesia e da classe média à compra de
imóveis. São conhecidas as manobras especulativas que acompanharam amiúde a
construção dos grandes prédios modernos” (MONBEIG, 1957 p. 102).
O autor
trabalha com a descrição das primeiras edificações com vários andares e também a
19
maior segurança financeira com investimentos em imóveis, já que na época tratada a
oscilação inflacionária era alta.
Mendes (1997 p. 211) ao trabalhar com a cidade de Maringá – PR
explicita que o processo de verticalização vem se cristalizando como um dos
resultados do processo de urbanização.
A verticalização se transformou numa marcante mudança da cidade. Os
primeiros edifícios eram destinados principalmente ao comércio e atendiam
às novas necessidades de divisão do trabalho e da concentração de
atividades.
Não se deve atribuir a aspectos como a utilização de energia elétrica, do
elevador e das grandes estruturas de aço o fator de surgimento do
crescimento vertical. É certo que esses aspectos realmente impulsionaram (e
impulsionam) o processo de construções de edifícios, mas podemos
encontrar a resposta a essa questão no próprio desenvolvimento da
tecnologia ligada à acumulação do capital. (MENDES, 1997 p. 213-214).
O autor aponta um novo processo de verticalização a partir dos anos
de 1970 no Brasil, onde seu crescimento foi importante do ponto de vista da luta de
classes com também da fisiologia da cidade, representando a dinâmica do capital que
ao se reproduzir, produz e reproduz espaços. Desta forma o espaço não pode ser
controlado por seus habitantes e sim por grupos que a negociam.
Os EUA tiveram papel importante para avanço da verticalização, ao
desenvolver de modo significativo o emprego de tecnologia arquitetônica. Neste
contexto, Nascimento (2000), trabalha com os arranha-céus americanos e sua
20
influência
tecnológica
e
urbanística
que
foi
exportada
para
o
mundo.
“Monumentalizar é expressão. Criar novos espaços nas cidades como uma espécie de
centros irradiadores se torna o objetivo dos investidores para aumentar a capacidade
de consumo e lucro e fazer prosperar o ciclo do capital” (Nascimento, 2000, p.108).
Os prédios tornam-se “troféus”, um produto que demonstra a identidade das
cidades, símbolo do poder das grandes corporações. A autora concorda que a
construção de torres altas no Brasil ocorreu tendo como elemento para fortalecer a
cultura local, na figura de um arranha-céu ou como cópia de uma sociedade em
ascensão, como a estadunidense.
SOUZA (s.d) trabalha com o processo de metropolização de São
Paulo, estudando a gênese e a evolução da verticalização da cidade, procurando uma
identidade do processo de urbanização brasileiro, bem como a identificação de
algumas categorias explicativas e agentes responsáveis pela produção e apropriação
desses espaços. Para a autora a verticalização da cidade de São Paulo, a partir de
1964, é muito importante do ponto de vista da luta de classes, e da produção e
reprodução do espaço, assim como a acumulação e reprodução do capital, onde a
verticalização constitui-se em espaço privilegiado em relação às classes mais pobres.
Neste processo de produção e apropriação do espaço urbano, a autora explica a
existência de uma relação entre o capital imobiliário, o capital financeiro, o capital
21
fundiário e os capitais produtivos, que no processo de verticalização se realizam em
um curto espaço de tempo, numa estratégia de interesses mútuo.
Para Souza (s.d) o processo de produção e apropriação da cidade de
São Paulo conhece especificidades onde o velho e o moderno se batem, estas
características
são
essências
na
história
de
produção
do
espaço
onde
construção/destruição, público/privado, trabalho/capital configuram espaços e
formas muito características nos diferentes períodos históricos.
A partir do concreto armado e do elevador, possibilitando a construção do
espaço vertical no centro da cidade, no início do século abrigando serviços e
moradia, difundem-se formas e usos novos que vão ganhando territórios e
especificando novas formas de morar e de produzir espaços. Tecnologias
(trabalhos) e novas necessidades do processo de acumulação geram
dinâmicas urbanas diferenciadas. (SOUZA, s.d. p. 6)
A evolução do espaço metropolitano representado pelas novas
formas de morar e de produzir espaços, pelas práticas do cotidiano na vida da
metrópole e pelos edifícios que vão surgindo, caracterizam estilos e funções, e
lugares. “A verticalização, como se pode ver através do ‘taylorismo’1 e das
transferências tecnológicas, tem fortes laços no desenvolvimento das lutas de classes”
(SOUZA, s.d. p. 27).
1
Taylorismo é um método de racionalizar a produção, logo, de possibilitar o aumento da
produtividade do trabalho, economizando tempo, suprimindo gestos desnecessários e
comportamentos supérfluos no interior do processo produtivo, o sistema Taylor aperfeiçoou a divisão
social do trabalho introduzida pelo sistema de fábrica, assegurando definitivamente o controle do
tempo do trabalhador pela classe dominante. (Rago, 1986, p. 10)
22
Na década de 1920 a cidade de São Paulo gerou um crescimento e
readequações nas indústrias de bens de produção, antigas e pequenas indústrias
mecânicas, metalúrgicas e fundições vão se expandir. Apesar da indústria da
construção não dispensar as importações, fica claro que este surto de industrialização
também foi o sustentáculo da expansão da verticalização em São Paulo.
Para Souza (s.d) a verticalização foi possível pela evolução dos
materiais da construção civil, que permitiu a construção em vários pavimentos
refletindo uma maior valorização do solo, além de ser um segmento muito
importante da reprodução do capital no espaço, aliado a uma nova forma de morar,
um símbolo de modernidade e um separador de classes.
O arranha-céu passa a ser um novo elemento da morfologia da cidade
produzindo uma ruptura como o passado e a construção da idéia de
modernidade. Além disso, difundiam-se através dessa nova forma
geográfica, os preceitos de higiene, ordem, moralidade e conforto, que se
contrapunham às formas coletivas de moradia até então. (RAMIRES, 1998 p.
39)
A arquitetura arrojada pela sua altura, expressa na paisagem urbana
a riqueza produzida pelo capitalismo, passando a idéia de modernidade. Ramires
(1998) aponta que os maiores prédios construídos ou em construção no mundo estão
localizados na Ásia, onde a escassez de terreno é apontada como a principal razão
para a proliferação desse tipo de construção. Na sociedade brasileira o apartamento
processa-se através da aceitação pela classe média e depois pela alta, como o Edifício
23
Palacete em São Paulo, que dá a idéia de palácio, por outro lado os operários ficaram
bem longe deste processo, apesar de termos algumas experiências de verticalização
para as camadas populares. Os apartamentos não eram uma opção de moradia
barata; em São Paulo os residentes eram constituídos por uma elite cultural mais
acendida junto aos padrões de modernidade.
Para Ramires (1998) a classe média foi a que primeiro aderiu esta
nova forma de habitar e o processo de verticalização acentuou o processo de
segregação espacial. Este processo com formas modernas associa-se com a idéia de
riqueza/burguesia, saúde/higiene, privacidade/distinção, aprioramento/civilização,
ascensão social/status de modernidade.
A figura do apartamento ficou fundamentalmente associada às classes
médias e altas, que desde o inicio foram atraídas por essa forma de morar,
fazendo com que as empresas incorporadoras criassem plantas que, de
forma quase que padronizada para as diferentes cidades brasileiras,
reproduzissem no seu interior a casa e a suas respectiva organização social
do espaço. Assim, no apartamento típico a área social era composta pela sala
de visita, sala de jantar, copa e sacada. A sacada era uma versão estilizada da
varanda, enquanto que a copa também era uma tentativa de reproduzir algo
que existia anteriormente na casa, ou seja, o espaço de socialização dos
membros da família e dos empregados. Estes tinham um espaço reservado
no apartamento – a dependência de empregada. (RAMIRES, 1998, p. 54).
O autor aponta que o processo de verticalização esta passando por
uma redução na metragem do apartamento, devido às transformações que vem
passando a classe média brasileira. A partir da década de 1970 a criação de
condomínios exclusivos, aguça a segurança, formado por vários prédios, totalmente
24
cercados, com equipamentos de segurança e áreas de lazer, localizados em áreas
nobres. Ramires (1998 p. 58) intensifica a afirmação que
O processo de verticalização altera não apenas as formas geográficas do local
onde se desenvolve, como muda também as suas funções e o seu conteúdo
social. Esses fatos geralmente não são considerados pelos agentes do
mercado imobiliário, nem pelo poder público, responsável em grande parte
pela infra-estrutura urbana básica. (RAMIRES, 1998, p. 58)
Entendemos que para o autor o processo de verticalização é uma
forma de segregação entre classes, representando ao morador um status de
modernidade, riqueza e segurança.
Mendes (1992) considera que a verticalização é o resultado da
multiplicação do solo urbano e que este processo é uma estratégia entre múltiplas
formas de capital, o fundiário, o imobiliário e o financeiro. O capital fundiário é
representado por investidores em terras que esperam resultados a longo prazo,
quando a cidade começa a atingir as localidades rurais, valorizando a terra. O capital
imobiliário é formado por construtoras e incorporadoras que adquirem em terrenos
para construção e por fim o financeiro que entra com o financiamento junto às
construtoras para execução dos projetos.
O autor aponta que o capital é uma estratégia de reprodução no
espaço e que o Estado interage viabilizando estruturas de planejamento e de
25
legislação urbana. E que o espaço urbano assume o papel de mercadoria dando
origem à renda da terra e que ainda gera luta de classes.
Verifica-se que a verticalização, além, da produção do edifício realiza
plenamente a reprodução, através da combinação das diversas formas de
capital, valorizando ou sobrevaloriza o espaço urbano onde se instala.
(MENDES, 1992, p. 43)
Ramires e Gomes (2002) trabalham com várias conceitualizações
sobre verticalização, indicando fragmento de autores, como
[...] o processo de verticalização não é uma conseqüência natural da
urbanização, mas uma das possíveis opções traçadas e definidas pelos
diferentes atores sociais e interesses econômicos que envolvem a
estruturação interna das cidades”. (RAMIRES; GOMES 2002, p.92)
Correlacionando com tal compreensão, podemos indicar os agentes
que configuram e dão forma as cidades. Estes agentes são responsáveis pela
produção e reprodução da cidade. São representantes desta classe os agentes
imobiliários que podem realizar diversas operações, como: a incorporação, o
financiamento, o estudo técnico, a construção ou produção física do imóvel e
comercialização ou transformação do capital em capital-dinheiro. Estas operações
derivam de vários agentes concretos, incluindo proprietário-construtor do terreno
26
que seriam um agente clássico e as empresas incorporadoras especializadas na
construção.
A estratégia desses promotores imobiliários, dentro da sociedade
capitalista seria de produção habitação a todas as classes sociais, inclusive habitações
aos grupos de baixa renda. No entanto, a atuação destes promotores imobiliários se
faz de modo desigual, criando e reforçando a segregação residencial que é um das
características da cidade capitalista. Junto aos promotores estão os representantes do
estado que são responsáveis pela organização do espaço da cidade no que tange a
legislação urbana, dentre outras práticas e ações.
A verticalização tem-se caracterizado como um elemento responsável
pelas modificações morfológicas e funcionais da paisagem urbana. Conceituado
como a multiplicidade do solo urbano, é realizada a partir da implantação de
elevadores. Esta também é responsável pelas modificações morfológicas urbana, uma
vez que é produzido solo adicional (os andares), possibilita a multiplicação do
mesmo, havendo assim uma revalorização do espaço.
A verticalização além de multiplicar o solo urbano, é também o
resultado da ação de diversos agentes urbanos, do fundiário, do imobiliário, do
financeiro, entre outros, que criam e recriam o espaço urbano.
27
1.1 Uso do Solo Urbano
A cidade concentra inúmeras atividades e o solo urbano é disputado
pelo jogo capitalista pautado na propriedade privada do solo, que por sua vez
proporciona renda. A propriedade privada dos meios de produção é condição
fundamental para a existência da renda da terra.
Se a propriedade privada dos meios de produção fosse abolida, o
capitalismo desapareceria. Mas, se a propriedade do solo fosse socializada,
desapareceria a dedução do lucro representada pela renda da terra, mas o
capitalismo não só continuaria existindo mais inclusive se fortaleceria, pois o
lucro assim incrementado intensificaria a acumulação de capital. (SINGER,
1979 p. 22)
Conforme Singer (1979), o capital imobiliário é, portanto um falso
capital. Ele se valoriza, não sendo sua origem na atividade produtiva, mas na
monopolização do acesso a terra. O caráter da atividade imobiliária na economia
capitalista não aparece de forma imediata, porque ele raramente se apresenta de
forma pura. A propriedade urbana pode ser dotada de alguma benfeitoria dando a
impressão de valor.
Para perceber isso, basta lembrar que imóveis com a mesma
benfeitoria podem ter preços completamente diferentes, conforme a sua localização.
É comum que o preço de um imóvel seja constituído inteiramente pelo valor do
28
terreno, pois o valor da construção, em termos de materiais usados, podem não
cobrir o custo de sua demolição.
Enquanto na produção propriamente dita o preço é constituído pelo
custo da produção e pela margem de lucro, no mercado imobiliário o preço é
determinado pelo que a demanda está disposta a pagar. No mercado imobiliário a
oferta de terras não depende do preço corrente, mas de outras circunstâncias.
A procura por espaço urbano é realizada por empresas diversas, por
indivíduos e entidades que atendem necessidades de uso privado e/ou coletivo. Para
determinadas atividades cada espaço é único, pois podem proporcionar vantagens
que influenciam diretamente o custo final. Assim como para uso residencial,
dependendo de sua localização, o imóvel pode adquirir ou não maior valorização.
Ou seja, dependendo da localização dos imóveis pode ser destinado à produção de
habitações populares, ou então o imóvel pode ser destinado para atender a classe
com padrão mais elevado, dando ao local status e com isso maior valorização.
O acesso ao serviço urbano tende a privilegiar determinadas localizações em
medidas tanto maior quanto mais escassos forem os serviços em relação à
demanda. Em muitas cidades, a rápida expansão do número de seus
habitantes leva esta escassez a nível critico, o que exacerba a valorização das
poucas áreas bem servidas. O funcionamento do mercado imobiliário faz
com que a ocupação destas áreas seja privilégio das camadas de renda mais
elevadas, capaz de pagar um preço alto pelo direito de morar. A população
mais pobre fica relegada às zonas piores servidas e que, por isso, são mais
baratas.
29
O elemento “prestígio” tende a segregar os mais ricos da classe média, que
paga muitas vezes um preço extra pelo privilégio de morar em áreas
residenciais que os “verdadeiros” ricos estão abandonando exatamente
devido à penetração dos arrivistas. Os promotores imobiliários, que
conhecem bem este mecanismo, tiram o máximo proveito dele ao fazer
“lançamento” em áreas cada vez mais afastadas para os que podem pagar o
preço do isolamento e ao mesmo tempo incorporar prédios de apartamentos
em zonas residenciais “prestigiosas” (SINGER, 1979 p. 27)
A demanda por solo urbano para fins de habitação também
distingue vantagens locacionais, como a infra-estrutura e também pelo prestígio
social da vizinhança, isto é, existe a tendência dos grupos mais ricos se segregarem
de outras frações da sociedade.
A partir desta compreensão podemos principiar a análise da Gleba
Palhano, localizada na porção sudoeste da cidade de Londrina. Esta área até meados
dos anos de 1990 era constituída somente de pequenas chácaras, com uso residencial,
com cultivos de hortaliças e alguns cereais. Tendo em vista a implantação de um
shopping center em 1990 nas proximidades, construtoras e incorporadoras logo
começaram
a
adquirir
estas
chácaras,
que
permaneceram
à
espera
do
desenvolvimento e serem alvo de verticalização. O poder público também auxiliou
neste crescimento, melhorando e ampliando as vias de acesso a região, linhas de
ônibus municipais e intermunicipais foram colocadas em circulação, para garantir o
deslocamento da população.
30
A fim de fortalecer e garantir o crescimento da área, as construtoras
lançaram um marketing de qualidade de vida, encontrada em locais como a Gleba
Palhano, destacando as amenidades naturais e artificiais do local, como o lago com
pistas para caminhada, a tranqüilidade por não estar em uma área central, e a
facilidade de transporte até o centro. Além de todas estas comodidades, a segurança
é vista como fator primordial e decisivo na elaboração de projetos de edifícios na
Palhano, com o propósito de morar bem e com segurança.
1.2 Agentes Modeladores do Espaço Urbano.
A produção do espaço urbano, no qual se insere o uso residencial, é
cada vez mais expressa por influência dos agentes modeladores que dão forma à
utilização do espaço urbano. Estes agentes são representados pelas incorporadoras e
construtoras imobiliárias, pelos proprietários fundiários, pelo Estado, e pelas
instituições financeiras. (CORRÊA, 1989)
A relação desses agentes pode assumir um caráter de conflito
trazendo mudanças, vista segundo O´Neill (1986, p. 65), como uma “decomposiçãorecomposição” do espaço urbano. Este processo de “decomposição-recomposição”
do espaço urbano pode estar relacionado tanto com mudanças de fora para dentro,
31
como de dentro para fora, ou seja, de entrada e saída de pessoas e atividades. Este
processo não envolve necessariamente todo espaço urbano, mas pode envolver
diversos bairros, trazendo uma noção de manipulação de pessoas e atividades de um
lugar a outro. Neste processo o próprio movimento de transformação de espaço
urbano, havendo a necessidade de expansão e reprodução de capital.
Corrêa (1989) acrescenta que as cidades são produzidas além dos
agentes citados, pelos proprietários dos meios de produção, sobretudo os industriais
e pelos grupos sociais excluídos. Com isso podemos compreender que cada agente
ativo para a produção e constante transformação do espaço urbano, objetivou a
redução da renda da terra e de mais valia.
Os proprietários fundiários, segundo Corrêa (1989) têm papel
fundamental na produção do espaço urbano, sendo representados por agricultores,
industriais e comerciantes que vêem na propriedade rural um investimento com
resultados a longos prazos. Atuam principalmente no sentido de obter maior renda
fundiária de suas propriedades, interessados no uso comercial ou residencial das
mesmas, mediante conversão das terras rurais em urbanas. Estes proprietários
exercem pressões junto ao Estado para intervir no processo do uso e do zoneamento
urbano, buscando transformar as terras, especulando aquelas localidades na periferia
da cidade em urbana (CORRÊA, 1989). As terras agrícolas ao serem destinadas ao
32
uso urbano se tornam estéreis, ou seja, deixam de ser destinada à produção de
alimentos e de congêneres. A incorporação destas terras ao uso urbano deriva da
demanda de terras para habitações, oriundas em parte de fluxos migratórios e de
população de mais baixo poder aquisitivo, não exclusivamente.
O diferencial das formas de ocupação em terras localizadas na
periferia da malha urbana podem assumir caráter residencial distintos como
residenciais de status e urbanização popular. Estas estratégias dependem da
localização da área em questão, se são ou não valorizadas pelas amenidades físicas
da área como proximidade do mar, áreas verdes, rios, lagoas e etc - levando os
proprietários a exigirem do Estado a instalação de uma infra-estrutura destinando-se
a terra à população com maior status econômicos. Aos terrenos com má localização,
em periferias sem amenidades, não restam alternativas, senão a implantação de
conjuntos habitacionais ou loteamentos precários destinados à população de menor
status social.
Conforme aborda Corrêa (1989), os produtores imobiliários são
representados por diversos agentes que realizam operações como a incorporação, o
financiamento, o estudo técnico, a construção física do imóvel e a sua
comercialização ou transformação do capital em capital-dinheiro. Estas operações
derivam de vários agentes concretos, incluindo-se o proprietário-construtor do
33
terreno que seria um agente clássico e as empresas incorporadoras especializadas na
construção. A estratégia desses promotores imobiliários seria de produção habitação
a todas as classes, inclusive as habitações aos grupos de menor poder aquisitivo de
baixa renda. A atuação destes promotores imobiliários se faz de modo desigual,
criando e reforçando a segregação residencial.
Os incorporadores desempenham inúmeras estratégias para a
realização de suas atividades, como a aquisição de terreno, atuação junto à prefeitura
para aprovação da planta do edifício, registro da incorporação no registro de
imóveis. Estes atos por sua vez geram custos, tais como taxas de registro na
prefeitura, no registro de imóveis, além do dinheiro empregado na compra do
terreno e também com elaboração de projetos civis e arquitetônicos.
É o incorporador, como já ficou visto, quem compra o terreno, quem contrato
o arquiteto para elaboração do projeto, quem paga os emolumentos à
Prefeitura e ao cartório e quem, quando vai fazer uma venda, deverá pagar a
campanha de venda. E arca, portanto, com o maior número de custos do
processo de produção do edifício, mas também realiza o maior lucro,
exatamente na transação da venda do terreno embutida no preço do imóvel.
(SOUZA, 1994 p. 192).
Construir para a demanda solvável da população envolve ainda
grande significado de relativismo espacial que está diretamente relacionado com o
preço da terra, o fácil acesso, a segurança, as amenidades naturais e artificiais, ao
conjunto de elementos ao seu redor. Este último elemento permite maior valorização
34
dos imóveis, já que o desenvolvimento da área torna-se diferencial nos negócios. O
bairro passa a ter status, atraindo cada vez mais investimento para a região, e
conseqüentemente a valorização do local.
Contudo os incorporadores utilizam segundo Corrêa (1989), grandes
artifícios para promover a valorização da área, como a publicidade que ressalta os
atrativos e amenidades do local, além de ressaltar o fácil acesso e evidenciar a
valorização progressiva do local. Desta forma podemos concluir que os agentes
produzem e articulam o desenvolvimento enquanto criam áreas nobres para
habitações de um lado e por outro criam habitações.
O Estado também é um agente que produz espaço da cidade. Ele
pode desempenhar diversos papéis dentro deste processo, podendo: atuar
diretamente junto a grandes indústrias, que consomem grandes espaços nas zonas
periféricas e que necessitam de uma implantação de serviços públicos, como
calçamento, água, luz, esgoto, coleta de lixo, etc., e que se torna propício para a
implantação de conjuntos populares. Outro papel que o Estado pode desempenhar
seria a auto-segregação desempenhada pela diferenciação do IPTU (Imposto
Territorial e Predial Urbano) afetando o preço da terra e dos imóveis.
35
É importante considerar que o Estado está representado em três
níveis, o Federal, o Estadual e o Municipal, sendo que o último possui maior
influência na cidade. É ele que aprova projetos, que auxilia na fiscalização das infraestruturas locais e que zoneia as áreas das cidades, auxiliando o processo de
segregação dentro do município.
1.3 Segregação Urbana
De acordo com Corrêa (1989) o processo de segregação está
vinculado à existência e reprodução de diferentes grupos sociais e este processo
refere-se essencialmente às residências, definindo o processo de divisão social do
espaço. O primeiro processo compreende a concentração de tipos de população
dentro de um dado território. O conceito de área social é marcado por algumas
características como: status socioeconômico, urbanização e etnia. A uniformidade de
tais características origina áreas sociais, ou seja, bairros homogêneos, segregados. A
segregação é um processo que origina a tendência de uma organização espacial em
áreas com homogeneidade social interna e que tenha disparidades entre elas. O
autor afirma que a cidade capitalista é lugar privilegiado de ocorrência de uma série
de processos sociais, entre eles a acumulação de capital e a reprodução social. Os
36
processos espaciais provocam a organização espacial desigual e mutável da cidade
capitalista.
O Estado também influencia na criação de unidades auto-segregadas,
como por exemplo, a implantação de núcleos habitacionais, nas periferias das
cidades, destinadas a classe popular de menor poder de consumo, diferenciando o
imposto territorial e predial, e pelo valor do terreno. Ao contrário, a classe de maior
poder aquisitivo se auto-segrega, isolando-se em melhores áreas.
Subjacente à ação estatal está a classe dominante ou algumas de suas frações.
Sua atuação se faz, de um lado, através de auto-segregação na medida em
que ela pode efetivamente selecionar para si as melhores áreas, excluindo-as
do restante da população: irá habitar onde deseja. A expressão desta
segregação da classe dominante é a existência de bairros suntuosos e, mais
recentemente, dos condomínios exclusivos e com muros e sistema próprio de
vigilância, dispondo de áreas de lazer e certos serviços de uso exclusivo,
entre eles, em alguns casos, o serviço de escolas públicas eficientes.
(CORRÊA, 1989 p. 64)
A classe dominante segrega os outros grupos sociais na medida em
que controla o mercado de terras, a incorporação imobiliária e a construção em locais
que seletivamente se isola dos demais grupos sociais no espaço urbano.
Esta atuação esta diretamente ligada ao Estado, já que o mesmo é o responsável pelas
liberações dos loteamentos.
37
A segregação implica na separação espacial das diferentes classes
sociais. Esta dinâmica gera novos bairros pelos grupos sociais de alto status,
constituindo a parcela solvável para o capitalismo imobiliário, produzindo bairros
dotados de novos valores de uso, de novas amenidades. Criando-se assim novas
formas, novas áreas sociais, segregadas e dotadas de novos estilos de vida. (Corrêa,
1989).
2. LONDRINA: EXPANSÃO URBANA E CARACTERISTICAS GERAIS DA
VERTICALIZAÇÃO.
A cidade de Londrina, apresenta-se como a mais importante no norte
do Paraná (mapa 01), tanto por seu número de habitantes, como por sua importância
econômica, com destaque para a variedade de prestação de serviço, que envolve a
maior geração de empregos.
Para uma melhor compreensão sobre o processo de verticalização de
Londrina é necessário entender aspectos da expansão urbana da cidade, desde sua
criação até dias atuais, onde podemos inserir a área de pesquisa, localizada na porção
sudoeste da cidade, denominada Gleba Palhano.
38
As primeiras expedições para delimitar a cidade foram feitas por
agrimensores que estudaram as formas de relevo da região e as relações com o
quadro geológico, Monbeig (1957 p. 38) cita a importância do estudo dos elementos
naturais para se definir um sítio urbano
Todos os elementos do meio geográfico devem ser submetidos a um exame
minucioso e crítico; pois se nós contarmos como enumerar os caracteres
topográficos, vegetais ou climáticos nada faremos de útil. Estes caracteres
não são interessantes em si mesmos, mais sim na medida em que
contribuíram, sob uma forma qualquer, para a formação e crescimento da
cidade [...] a geografia [...] procura compreender de que modo os fenômenos
isoláveis foram estreitamente ligados uns aos outros pelo jogo das ações e
interações. (MONBEIG 1957 p. 38)
39
Mapa 01: Localização de Londrina-PR.
Organização: PAULA, 2006.
40
Com gênese em 1929, a cidade começa a se desenvolver, e as
primeiras construções foram produzidas. Era interessante para a CTNP – Companhia
de Terras Norte do Paraná, que houvesse um núcleo urbano, viabilizando as vendas
dos lotes rurais. Este núcleo urbano seria o responsável pelo abastecimento,
beneficiamento, transporte da produção, e oferta de bens e serviços que apoiassem o
proprietário
rural.
“O
empreendimento
de
ocupação
e
viabilização
dos
assentamentos humanos realizados pela CTNP foi precedido de um Planejamento
Global, onde, tanto os assentamentos rurais como urbanos, foram concebidos
juntamente com um modelo do esquema de circulação de mercadorias e de pessoas”
(CUNHA, 1991, p. 60). Este “planejamento” foi o grande marketing da CTNP para
trazer compradores para região, onde em meio a um “sertão”, existia um centro que
auxiliaria a agricultura. A planta da cidade foi desenhada em forma de tabuleiro de
xadrez e contava com cerca de 250 quadras com aproximadamente 100.000 m2 cada.
A perspectiva da companhia era de abrigar cerca de 20.000 habitantes. Já os lotes
rurais tinham em média de 10 a 20 alqueires, o que levou a um grande adensamento
na área rural. A CTNP também planejou e criou pequenos núcleos urbanos de 10, 15
a 20 Km de distância e outros núcleos com mais infra-estrutura a cada 100 Km, a
exemplo de Londrina e Maringá.
A derrubada da vegetação e a abertura de estradas levaram
aproximadamente 02 anos e dentre as primeiras vias de acesso construídas estão a
41
Rua Hemital, atual Rua Duque de Caxias. Em dezembro de 1929, já chegavam as
primeiras caravanas de compradores, formados por oito japoneses onde adquiriram
os primeiros lotes rurais. O pagamento dos lotes foram divididos em quatro anos,
uma entrada de dez por cento para assegurar o lote, mais vinte por cento em 60 dias,
no final do primeiro ano mais dez por cento, e vinte por cento no final dos restantes
três anos, com um juros de oito por cento ao ano. A partir de 1930 surgiram diversas
construções de madeiras, localizadas nas proximidades do Hotel da Cia. de Terras.
Depois foi seguindo a Avenida Paraná até chegar a Praça Willie Davids, seguindo
para oeste em direção a futura cidade de Cambé.
A cidade crescia sempre acompanhando o traçado da estrada de
ferro e da Avenida Paraná. Em 1936 as estatísticas demonstram cerca de 1.120 casas
construídas na cidade; neste mesmo ano surgem as primeiras vilas, sendo a primeira
delas a Vila Agari na saída para Cambé. Entre 1937 e 1939 cria-se a Vila Casoni, Vila
Nova, Conceição etc. todas a norte da área urbana. Em 1940 contava-se 2.224 casas e
em 1944 já havia 3.709 (PRANDINI, 1952). Em 1942 houve um pequeno desânimo em
decorrência da geada, onde algumas famílias deixaram a cidade enfraquecendo o
comércio. Em 1944 em diante a cidade tomou novo impulso pela valorização dos
produtos, especialmente o café e a cidade atinge todo seu perímetro urbano e alguns
cafezais foram cortados para dar lugar as novas construções. Segundo Prandini
(1954, p. 67), o número de construções que era em 1944 de 3.708, passou em 1949 a
42
5.000, e em 1950 a 6.214. Os dados demonstram um rápido crescimento da cidade,
sendo relevante lembrar que neste período não se construía somente casas de
madeiras, mas também de tijolos. Os edifícios de vários andares começam a surgir,
isto para demonstrar a riqueza da cidade.
A fácil aceitação de inovações em Londrina e região parece ser em
conseqüência do fato da região ser na época ‘boca de sertão’, ou seja, um
imenso nada, sem história, sem passado. Pois foi para este nada que, de
repente começaram a chegar homens de diferentes culturas e costumes, de
estados vizinhos, e mesmo do exterior, da Ásia, da Europa ou América.
Chegavam em comitivas, trazendo em comum a dificuldade financeira e
muitos sonhos que queriam ver realizados. Os diferentes tipos físicos, a
mescla de várias culturas em um mesmo espaço permanece, ainda hoje,
como uma característica da população desta cidade. Cidade que nasceu antes
mesmo que a ocupação do campo tivesse se consolidado. Ela foi, sobretudo,
um elemento estruturador da região. E é justamente este papel que
percebemos haver sido desempenhado na prática por Londrina. (LINARDI,
1995 p. 53).
De acordo com Linardi (1995), a cidade seria a base estruturadora
para organização do espaço regional. A autora também retrata os primeiros sinais da
segregação urbana da cidade, onde se estabeleceram áreas com valores diferenciados
para os lotes, dando diferencial de ocupação em terrenos de classe sociais. Outro fato
marcante é que em 1936 com a criação das primeiras vilas, isto revela a complexidade
das relações sociais que envolviam o projeto da Companhia, já que estas vilas
ficavam localizadas a Norte e a Leste da cidade, obrigando assim a população de
menor poder aquisitivo, a residirem fora da cidade, devido ao baixo preço do
terreno.
43
Estas vilas estavam localizadas quase todas ao norte e lesta da cidade [...] não
obedecendo seu traçado a nenhuma técnica urbanística [...] ao mesmo tempo
que a cidade ia se espalhando, a área propriamente urbana permanecia com
quadras inteiramente vazias, pois eram mais caras. (PRANDINI, 1952, p. 66)
Nos anos de 1950, Londrina apresentava um grande crescimento
econômico e populacional, marcado pelo aumento da produção e exportação
agrícola, e a cidade foi adjetivada de “capital mundial do café”, onde o norte do
Paraná se tornou grande centro desta produção (FRESCA, 2002 p. 244). O café impôs
outros serviços, como o armazenamento, o transporte e também o beneficiamento,
além das indústrias de café solúvel e moído.
A cidade crescia em ritmo acelerado e Prandini (1952) chama a
atenção para a precocidade dos edifícios que surgiram nesta época. “Os edifícios de
vários andares já começam a surgir, não como índice de falta de espaço, mas
atestando a riqueza da cidade e sua chegada a uma base de principio de maturidade”
(PRANDINI, 1952, p. 67).
Os primeiros grandes edifícios surgiram com linhas arquitetônicas
modernas como as três torres do conjunto Centro Comercial, o Edifício do Bosque,
América, Comendador Julio Fuganti, Manella, Cinzia, Galeria Folha de Londrina e
Panorama, construídos entre 1953-1957 (TAKEDA, 2004).
44
A partir do Edifício Santo Antonio, rapidamente outros foram sendo
construídos, como se vê na tabela 01 a seguir.
TABELA 01: Edifícios inaugurados em Londrina entre os anos de 1950 a 1957
Nome do Edificio
Edifício Santo Antonio
Edifício Autolon
Edifício Sahão
Edifício Monções
Edifício Bosque
Conjunto Centro Comercial
Edifício Manella
Edifício Tókio
Edifício América
Edifício Alvorada
Ano de Inauguração
1950
1951
1952
1953
1955
1955
1956
1956
1957
1957
Número de pavimentos
11
6
9
9
18
18
10
14
-
Fonte: Folha de Londrina, 1970. Organizado por Fresca, 2005.
A partir do Edifício Santo Antonio (foto 01), rapidamente outros
foram sendo construídos, como o Edifício Autolon (foto 02) e o Edifício Sahão, todos
com elevado número de pavimentos entre 6 a 18 pavimentos, como se pode ver na
tabela 1. Fresca (2005) chama atenção para a precocidade do aparecimento dos
primeiros edifícios altos no inicio de 1950. Devido ao acentuado desenvolvimento
econômico pelo qual passava a cidade e o município que estava vinculado às
atividades agrárias, sobretudo pela retomada da produção e exportação do café no
período pós Segunda Guerra Mundial; aliado a expansão das atividades urbanas,
oriundas de investimentos locais (transporte-Viação Garcia; industria – Baterias
45
Reifor; hotel – Hotel São Jorge; comércio multivariado e prestação de serviços
diversos); dotação de infra-estrutura urbana com pavimentos de ruas, fornecimento
de energia elétrica e rede de água, que geraram condições para os “anos dourados”.
Foto 01 – O Edifício Santo Antonio em Londrina. Inaugurado em 1950, possui 11 pavimentos e está
localizado na Av. Paraná. Destaca-se pela grandiosidade e pela arrojada arquitetura. (Foto: PAULA,
2006)
46
Foto 02: Edifício Autolon- Londrina: Localizado na Rua Minas Gerais foi o segundo prédio construído
no inicio da verticalização de Londrina. A obra é datada de 1950, apresenta sete pavimentos. (Fonte:
SHIMBA; UREN, s/d).
Um dos aspectos para o entendimento do investimento na
construção de edifícios em Londrina, é a de colocá-la na “modernidade”, como visto
na tabela 01, ficando evidenciado o número elevado de pavimentos, como o caso do
Edifício Bosque e o Centro Comercial que atingiram 18 pavimentos, sendo o último
formado por três blocos de 18 pavimentos cada, conforme podemos observar na foto
03.
47
Foto 03: Complexo Centro Comercial em Londrina: Localizado na Rua Piauí a obra foi executada pela
construtora Veronezi construído entre 1953 e 1955. O complexo é formado por três blocos de
apartamentos independentes. O térreo do Centro Comercial abriga setenta e uma lojas. A circulação
principal apoiada em pilotis denuncia a clara tendência modernista. (Fonte: SHIMBA; UREN, s/d).
Takeda (2004) aponta que:
O precoce processo de verticalização em Londrina, sobretudo de sua
área central, reflete a busca de elementos que justificassem a cidade
como moderna. A precocidade do processo refere-se ao fato de
Londrina em meados da década de 1950, com pouco mais de 25 anos,
possuir um numero representativo de grandes edifícios, como por
exemplo, as três torres do Conjunto Centro Comercial cada uma delas
com 18 andares. (TAKEDA, 2004, p. 98)
Contudo dentro da fisionomia urbana de Londrina, neste período,
em sua área central havia uma marca constante, de um lado os grandes edifícios com
48
estilos arrojados e arquitetura moderna, e de outras antigas construções dos anos
iniciais da cidade, ainda em madeira.
O processo de verticalização circunscrito à área central da cidade, provocou
a constituição de uma fisionomia peculiar, aproximando das feições
modernas das áreas centrais de grandes cidades. No entanto, o tipo de uso
predominante destes edifícios em Londrina seria o uso residência e não o
comercial, já que apesar do desenvolvimento econômico da cidade, não era
necessário adensar a área central, pois não existia uma grande demanda por
espaços neste setor pra alojar serviços e escritórios que justificassem a
verticalização. (TAKEDA, 2004, p. 99)
A verticalização de Londrina, além de caracterizar uma cidade
moderna também serviu para atrair e reter os ganhos provenientes do café e das
outras atividades. Com a definição da área central e a intensificação do uso do solo,
principalmente no CBD, acentuou-se o processo de redefinição do uso do solo
central, havendo a maior valorização do mesmo. As atividades que necessitavam de
terrenos maiores deslocavam-se para as margens da área central, que possuía um
preço reduzido, podendo usufruir das vantagens locacionais centrais.
A década de 1950 foi um período onde a cidade de Londrina
afirmou-se como pólo dinâmico da região, vivendo o auge da cultura cafeeira e a
área central tornou-se mais dinâmica, as funções realizadas atendiam tanto a
população local como boa parte da região norte do estado. (TAKEDA, 2004 p. 101).
A expansão de Londrina não se resumia nas lojas de elite e nos salões de chá, e de
49
outras formas de consumo moderno, mas também se expressava pela melhoria dos
serviços médico-hospitalares; de transporte; no ensino superior, com a criação em
1956 da Faculdade de Direito de Londrina; nos vários jornais e revistas locais; nos
vários prédios públicos e privados, projetados por vários arquitetos de renome
nacional, que também marcava a modernidade da cidade de Londrina. No final da
década de 1950, Londrina seria marcada por outra etapa: a das grandes
transformações agrárias, sociais, econômicas, populacionais, etc., que impuseram à
cidade outras formas de expansão urbana. (FRESCA, 2002 p. 245)
Foto 04: Vista parcial de Londrina na década de 1950. Inicia-se a pavimentação do centro,
solucionando o principal problema dos dias chuvosos. Este período também é marcado pelas obras
que constituem um acontecimento e caracteriza este tempo, é o caso do edifício da Rodoviária. A
paisagem londrinense ganha mais complexidade com as edificações verticais, contrapondo as
construções horizontais, demonstrando a expressividade deste tipo de construção. (Fonte: SHIMBA;
UREN, s/d).
50
A década de 1960 foi marcada pelo grande crescimento populacional
da cidade, que neste período dobraria o número de sua população, tanto como
conseqüência da desaceleração da cafeicultura como a base principal da agricultura
do norte do Paraná, como também pelo início do processo de modernização da
agricultura, que acarretou em uma grande liberação dos empregados da zona rural.
A atividade rural deste período passou por uma transformação, onde o Paraná
adotou a política de erradicação do café, refletindo em um aumento das áreas de
pastagens e a introdução de novas culturas como a soja e o trigo e uma diminuição
de gêneros alimentícios como o arroz, feijão etc. Iniciou-se a uma nova forma de
comercialização de produtos através de cooperativas.
Na década de 1960 também se intensificou a atividade industrial e o
aprimoramento da atividade comercial, de prestação de serviço e financeira que se
tornaram os grandes responsáveis pelo comando da economia local.
Segundo Takeda (2004, p.104), o crescimento populacional e a
expansão urbana de Londrina na década de 1960, acabou por desencadear propostas
de mudanças e reestruturação da área central, devido ao crescimento demográfico da
cidade; a circulação de pessoas afetou expressivamente as formas de acesso à área
central, surgindo problemas de circulação, já que não foram projetadas para receber
este volume de tráfego de pessoas e de veículos.
51
Foi grande a expansão urbana após a década de 1960, grandes áreas
foram incorporadas à cidade, devido a abertura de novos loteamentos, na qual
segundo Linardi (1995 p. 55), era de forma desordenada, respondendo especialmente
à especulação imobiliária. A década de 1960 foi marcada pela expansão urbana e com
isso houve a criação em 1963, de outra Lei de Zoneamento para a cidade. Em 1965
criou-se a COHAB-LD que acorda às tendências em nível federal, tratou da a questão
da habitação, em Londrina. (FRESCA, 2002 p. 246).
Neste período foram construídos edifícios como o Comendador Júlio
Fuganti (foto 05), localizado na Rua Souza Naves esquina com Celso Garcia Cid,
construído entre os anos de 1959 e 1965, com suas amplas janelas atraíram muita
gente para apreciar a cidade, desde sua inauguração o edifício possui caráter
comercial abrigando diversos escritórios. Na foto 06 é possível observar a
verticalização da década de 1960. (SHIMBA; UREN, s/d).
52
Foto 05: Edifício Comendador Júlio Fuganti em Londrina. Também construído pela Construtora
Veronezi localiza-se na Rua Souza Naves esquina com Celso Garcia Cid, tendo sido construído entre
os anos de 1959 e 1965. Seus idealizadores foram os irmãos Julio, Jorge e Oscar Fuganti. Suas amplas
janelas atraíram muitas pessoas para apreciarem a paisagem da cidade. Desde sua inauguração o
edifício abriga diversos escritórios. (Fonte: SHIMBA; UREN, s/d).
53
Foto 06: Vista parcial de Londrina na década de 1960. Observa-se maior presença do número de
edifícios na cidade, todos concentrados na área central. (Fonte: SHIMBA; UREN, s/d).
2.1 Expansão Londrinense: 1970-2000
O inicio da década de 1970 foi marcada por grandes alterações na
estrutura urbana de Londrina, decorrentes das transformações do quadro agrário,
econômico, social e populacional, com imensos dos reflexos na estrutura da cidade.
Houve nesta época um forte crescimento da população total e
urbana, oriunda do intenso êxodo rural. Em 1970 a população total era de 228.532
habitantes, sendo 68,41% na área urbana, passando em 1980 para 301.749 habitantes,
85,46% na área urbana. Torna-se claro a demanda por habitação, pelo se intenso
crescimento, é neste período então que houve uma grande expansão da periferia,
com as construções de moradias populares. Segundo Fresca (2002) entre 1970-1980, a
54
COHAB-LD entregou à comunidade 32 conjuntos habitacionais, totalizando 9.055
unidades, 12 localizados na porção norte, perfazendo 7.821 unidades.
Em 1980 a expansão urbana de Londrina ganhou um salto
qualitativo e quantitativo, onde o crescimento demográfico seguiu em ritmos
acelerado, resultando em um continuo processo migratório, impostos pela seqüência
de mudanças na zona rural da região. Algumas tendências foram a implantação dos
conjuntos habitacionais ao norte e ao extremo sul da cidade, a COHAB-LD foi a
principal responsável pela implantação dos mesmos, de 1981-1986 foi feitos 23
conjuntos habitacionais, totalizando 10.552 unidades habitacionais. Até 1982 os
recursos para construção destes conjuntos habitacionais eram oriundos os BNH, a
partir de então a Caixa Econômica Federal com recursos do FGTS assumiu
juntamente com a COHAB-LD, os financiadores para habitação. (FRESCA, 2000 p.
247).
Não é à toa, também, que no final da década de 80 a cidade de Londrina
apresentou o maior índice de crescimento vertical, e segue aumentando sua
população e expandindo sua área urbana. Nesta cidade, as transformações
espaciais foram tão intensas e aceleradas, que se tornou difícil perceber que o
ambiente tenha sofrido ação do tempo e envelhecimento (LINARDI, 1995
p.6)
Nos anos de 1980 Londrina presencia anomalias econômicas que
passavam a economia nacional. Segundo Fresca (2005 p. 49) ao longo dos anos de
1980 a recessão atingiu fortemente a economia e a sociedade brasileira, adjetivada de
55
“década perdida”, resultado lingüístico para demonstrar a perda do ritmo de
crescimento.
A expansão londrinense no período de 1987-2001, abrangeu áreas em
toda a cidade, havendo uma menor concentração na porção noroeste e sudeste. Neste
período também houve uma grande incorporação de terras à área urbana, tendo um
maior destaque nos anos de 1993-1996, período onde ocorreu estabilidade econômica
após o plano real, retomando após 1994 os loteamentos.
Em relação a porção norte da cidade, em meados dos anos de 1970,
inicia-se a construção de conjuntos habitacionais, incorporando novas áreas a malha
urbana, processo este que teve prosseguimento nos anos de 1980 e 1990, com
pequenas mudanças nas formas de incorporação e dos agentes responsáveis. Esta
área até meados dos anos 1980, foi incorporada basicamente pelo poder público, num
processo contínuo de construção de conjuntos habitacionais, havendo destaque nos
anos de 1990, para uma intensa proliferação de loteamentos particulares. Os agentes
produtores deste espaço foram em geral pequenas construtoras que se associou com
os proprietários fundiários e com imobiliárias para revenda de terrenos. De outro
lado existem também outro grupo social que interage na formação do espaço urbano,
através dos assentamentos urbanos dos grupos sociais excluídos, que se proliferou
nos anos de 1990, principalmente em áreas de fundo de vale. (FRESCA, 2002).
56
A porção oeste de Londrina está praticamente toda ocupada, não
havendo muitas áreas de vazios ou de propriedades fundiárias para englobamento à
área urbana, fato este que se deve aos limites administrativos com a cidade de
Cambé. No sentido leste, a expansão foi mais intensa que à oeste, favorecida pela
presença de áreas disponíveis. Esta expansão não é recente, sendo que a partir de
1980, se confirmava um aglomerado físico territorial entre Londrina e Ibiporã. Em
1990, esta expansão se intensifica devido a construção dos conjuntos habitacionais,
ligadas também a aglomeração industrial ao longo da BR-369. A porção sul é
marcada pela área com presença de vários assentamentos urbanos, havendo também
a construção de vários conjuntos habitacionais pela COHAB-LD, e loteamentos
particulares. (FRESCA, 2002)
Na porção sudoeste verifica-se a maior expansão urbana londrinense
neste período. Esta porção da cidade só passou a ser incorporada a partir de 1990,
quando da inauguração do Shopping Center Catuaí. Mediante este fato a área foi
valorizada e voltou as classes mais altas de Londrina, sendo então direcionada a
áreas para construção de condomínios exclusivos, edifícios luxuosos, e chácaras de
lazer.
A construção do Shopping Center Catuaí na porção sudoeste da
cidade, é um elemento importante para análise daquela área,
vinculada à ação dos promotores imobiliários. Este shopping-center
foi construído pela Construtora Khouri, de origem local, e inaugurada
em novembro de 1990. Trata-se do maior shopping center da cidade e
região, tendo como lojas âncoras o Supermercado Carrefour, as
57
Casas Pernambucanas, a Magazine Luiza, as Lojas Americanas,
variadas lojas de franquias nacionais, além de praça de alimentação,
área para lazer (boate e boliche) e eventos. (FRESCA, 2002 p. 257)
A implantação do Shopping Center Catuaí nesta área deveu-se a um
critério bastante conhecido, como estar em um local afastado da área de maior
densidade de ocupação urbana. Levando então a implantação na porção sudoeste,
onde o terreno adquirido na época era de uso rural. Outro fator que favoreceu a
escolha do terreno foram as vias de acesso ao local, tendo via local e regional, pois o
terreno margeia a PR-445, que faz a ligação com sul do estado e também o fácil
acesso à BR-369 que liga todo o norte do Paraná com o Estado de São Paulo. O
Shopping ainda tinha um atrativo que era de estar próximo a Universidade Estadual
de Londrina e ao Instituto Agronômico do Paraná. O poder público também teve
participação neste processo, viabilizando recursos para a infra-estrutura e o setor
viário do local. (FRESCA, 2002)
A implantação deste shopping acabou por se tornar um fator atrativo
à expansão da área urbana na porção sudoeste da cidade, implicando
em forte valorização das terras no seu entorno – que forma em grande
parte adquirida por construtoras, loteadoras etc. em momento
anterior ou ao longo da construção do mesmo – retratando mais uma
vez a especulação imobiliária. (FRESCA, 2002 p. 259)
Com a transposição da Avenida Maringá sobre o Lago Igapó, dando
acesso à Avenida Madre Leônia Milito, a Gleba Palhano, localizada na porção
58
sudoeste, na margem direita do lago Igapó II e que antes era constituído por um
vazio urbano, passou a ser alvo de construções de edifícios de elevado status social.
Na ampla área valorizada pelo Shopping Center Catuai tem ocorrido
vários tipos de incorporação, sendo a primeira área a Gleba Palhano, através de
edifícios de alto padrão, executados por construtoras como a Plaenge, Galmo,
Artenge, Serteng, Quadra e a A. Yoshii.
Existe ainda a incorporação para os condomínios exclusivos. A
execução destes condomínios foi um sucesso, aumentando a cada dia os novos
lançamentos, todos nas proximidades do shopping. O atrativo para a população seria
a segurança, áreas de lazer, comodidade em relação as compras, proximidades com
faculdades e outras mais.
O primeiro condomínio lançado no mercado em 1990 foi o Terras de
Santana, sob a designação de chácaras. O segundo foi, o Royal Golf Resindence,
aprovado em 1995, com 179 lotes executado pela Teixeira e Holzmann. Devido ao
sucesso deste empreendimento outros dois condomínios foram lançados, o Royal
Park Residence & Resort, em agosto de 2001 e o Royal Tennis Residence e Resort,
lançado em junho de 2002, e sucessivamente vieram outros como o Alphaville –
Londrina. O marketing utilizado para a venda destes lotes foi a qualidade de vida,
59
proporcionada pelas amenidades do lugar, como lago, mata e campo de golfe, além é
claro da segurança.
2.2 Verticalização Londrinense: 1970-2000
Como visto no tópico anterior, a construção de edifícios foi a partir
1950 em Londrina, nas décadas seguintes esse processo foi acentuando, constituindo
maior destaque nos anos de 1980. Neste item faremos uma caracterização da
verticalização no período compreendido entre 1970-2006.
As décadas de 1960 e 1970 foram de intensas mudanças na dinâmica
econômica social da cidade, e com isso alterações ocorreram no processo de
verticalização. De acordo com Passos (2006) Londrina até o ano de 1970 possuía 36
edifícios com mais de 3 pavimentos. No período de 1970-1980 a economia local e
regional passou por profundas transformações, devido a intensificação da
industrialização e profundas alterações no campo, que refletiu-se em uma
desaceleração dos investimentos na construção de edifícios.
60
Passos (2006), chama a atenção para o aumento do número de
edifícios construídos na década de 1970, que perfizeram 139 novos edifícios,
conforme a tabela 02.
TABELA 02: Evolução do número de Edifícios Construídos em Londrina: 1970-2000
Ano
N.º de Edifícios
1970
7
1971
5
1972
7
1973
21
1974
11
1975
14
1976
18
1977
20
1978
6
1979
7
1980
23
Total
139
Fonte: Passos (2006)
Ano
1981
1982
1983
1984
1985
1986
1987
1988
1989
1990
N.º de Edifícios
19
100
42
66
92
82
148
136
182
80
947
Ano
1991
1992
1993
1994
1995
1996
1997
1998
1999
2000
N.º de Edifícios
232
52
70
31
26
58
62
34
21
31
617
No que diz respeito a verticalização de Londrina neste período
Linardi aponta que
Mesmo com esta vertiginosa expansão da malha urbana, a paisagem urbana
desta cidade ainda pode se caracterizar pela horizontalidade até a década de
80. Foi sobre tudo ao longo dessas duas ultimas décadas que um acelerado
processo de verticalização, principalmente na área central, impôs, sem
poupar esforços, uma intensa renovação do espaço existente; a construção de
edifícios, com 10 andares ou mais, reconstitui e modelou a paisagem urbana
desta cidade. (LINARDI, 1995 p. 55)
61
A década de 1970 foi um período importante para o processo de
verticalização londrinense, uma vez que entre 1971-74 foram construídos 33 edifícios,
um número expressivo uma vez que até o ano de 1970, Londrina contava dados de 36
edifícios. Na década de 1970 destaca-se a tendência de prédios mais altos, acima de 9
pavimentos, com fins principalmente residenciais. (FRESCA, 2005)
No período de 1970-1980 foram construídos 139 edifícios, onde
devemos levar em consideração que a cidade era relativamente nova e não tinha
problemas com falta de áreas, o que poderia justificar a crescente construção de
edifícios. A foto 07 é de Londrina na década de 1970 onde fica claro que a cidade
apresentou maior crescimento vertical, se comparada à foto 06 referente a década de
1960.
Foto 07: Vista parcial de Londrina na década de 1970. Chama a atenção a densidade de prédios
construídos na cidade, especialmente em sua área central, com destaque aos edifícios com elevado
número de pavimentos. (Fonte: SHIMBA; UREN, s/d).
62
É neste período que se estabelecem e consolidam várias construtoras
e incorporadoras em Londrina como a Brasília, Cebel S/A, Otair Sebastião Gonçalves,
Simamura Daiwa House S/A, Armando Moreira Ltda, Imobiliária Caminhoto Ltda,
Plaenge S/A e Imobiliária Esplanada Ltda. (PASSOS, 2006)
A década de 1980 por sua vez, é marcada por uma acentuada crise
econômica que se arrastou desde o fim do “milagre econômico” em 1973. Em 1986
verificou-se um acentuado crescimento no número de construções de edifícios, com
andares superiores a registrada anteriormente.
A evolução do processo de verticalização em Londrina, se dá no contexto das
políticas econômicas adotadas pelo Governo Federal, materializadas na
elaboração de planos econômicos, como o Plano Cruzado em 1986, o Plano
Bresser em 1987, o Plano Verão em 1989, em que grande parte das cidades
médias do Brasil tiveram nesse período um ‘boom’ na construção civil,
evidenciado pelo aumento na construção de edifícios altos. (PASSOS, 2006).
Passos (2006) salienta que quase 50% da área de edifícios construídos
em Londrina se deu entre o período de 1981-1990 seguindo um aumento de 684% se
comparado ao número de construção da década anterior.
Shimba (s/d p. 22) acrescenta que na década de 1980
Os grandes e pequenos edifícios, se constroem em conjunto desordenado
conforme projetos de um continuo processo de influência, de intercâmbio,
como forças em aço de composição arquitetônica. Se constrói de acordo com
63
leis específicas, cujas diretrizes urbanísticas, são adequações sugeridas pelo
mercado imobiliário. (SHIMBA, s/d p. 22).
A partir de 1980, com a situação econômica brasileira bastante
alterada, houve uma retomada na construção de edifícios. Entre os anos de 1980-1990
foram aprovados 871 projetos, dos quais 800 eram para fins residenciais, sendo que
9,18% eram com mais de 15 pavimentos; 14,69 entre 9 e 14 pavimentos; 27,78% ente 5
e 8 pavimentos e 48,33% com 4 pavimentos. Em relação aos dados, é pertinente
destacar que os prédios anteriores a este período eram destinados a classe alta,
porém neste período de 1980-1990 foram construídos
400 edificações com 4
pavimentos que foram destinados a um outro público. Estas construções com 4
pavimentos passaram a serem edificados como conjuntos habitacionais, viabilizados
por órgãos como a COHAB-LD, Inocoop-PR, Caapsml e a Cohapar. Os consumidores
destes tipos de prédios não eram os que poderiam comprar em um melhor padrão de
edifícios e nem de conjunto habitacional. No geral uma parcela dos consumidores
foram representados comerciários, funcionários públicos, professores da rede
pública, funcionários de prestação de serviços, etc., onde o pagamento pelo imóvel
era feita através de uma entrada, e o restante parcelado via financiamento, por longos
anos, sendo que a metragem dos apartamentos dificilmente ultrapassavam 60m2.
(FRESCA, 2005).
Fresca (2000 p. 248) acrescenta que
64
[...] nos anos de 1980 que o processo de verticalização assumiu grandes
dimensões, não mais como símbolo da modernidade, mas como área de
investimentos na qual a reprodução do capital estava bastante viável.
(FRESCA, 2000 p. 248)
O período caracterizou-se pelas alterações econômicas a nível
nacional, representadas pelas sucessivas alterações nos planos econômicos, e a
construção civil teve momentos favoráveis à acumulação de capital. Destaca-se neste
processo a atuação dos promotores imobiliários, responsáveis pelas operações
diversificados para a viabilização do empreendimento, concentrando parte de suas
atuações na área central (foto 08) e adjacências, tornando a área central de Londrina
fortemente verticalizada. Ao mesmo tempo promotores imobiliários criaram nas
imediações da Avenida Higienópolis (foto 09), correspondente a Rua Goiás, Rua
Paranaguá, Rua Belo Horizonte, um quadrilátero residencial, com muitos edifícios
para a classe alta londrinense no final dos anos de 1980 e inicio de 1990, que
representou no período a área o maior valor por m2 da cidade. (FRESCA, 2000 p.
249). A foto 10, Londrina na década de 1980 apresenta o estágio de verticalização do
período.
65
Foto 08: Complexo Empresarial Oscar Fuganti em Londrina. O complexo fica localizado na Rua Santa
Catarina e foi executado pela Construtora Khouri, com inicio em 1986. Inovador, o complexo abriga
salas comerciais, lojas e garagens possuindo trinta e dois pavimentos sendo considerado um dos
edifícios mais altos de Londrina. (Fonte: SHIMBA; UREN, s/d).
66
Foto 09: Edifício Imperador em Londrina. Localiza-se na Av. Higienópolis e foi construído pela
Brastec Eng. e construção em 1983. Embora esta avenida seja uma das principais da cidade, até a
década de 1980 o que predominava eram as construções horizontais residenciais. Aproveitando o
potencial construtivo, a construtora então lançam o Edifício Imperador com fachadas, floreiras e
varandas revestidas em mármore. O edifício possui dezoito pavimentos de apartamentos, um por
andar e com uma cobertura duplex. (Fonte: SHIMBA; UREN, s/d).
Foto 10: Vista parcial de Londrina na década de 1980. Chama a atenção o contínuo processo de
construção de edifícios, criando uma densidade construtiva elevada na cidade (Fonte: SHIMBA;
UREN, s/d).
67
Na de 1990, houve contudo, um declínio no número de construções
de edifícios, tal fato relaciona-se ao contexto econômico nacional, à partir do governo
Collor de Melo, do Plano Collor (1990), confisco das poupanças disponíveis nas
instituições financeiras. Desta forma houve um declínio acentuado no número de
edifícios em Londrina, entrando em um momento recessivo. (PASSOS, 2006).
Embora os anos de 1990 seja um marco temporal econômico-social importante,
Fresca (2005) aponta um importante número de aprovações de projetos, apesar de ser
41,81% menor que os de 1989.
Em 1991 ocorreu o maior número de projetos aprovados no período 19711996, com 225, concentrados em 81,33% na classe de edifícios com 4
pavimentos. E aqui alguns comentários se fazem importantes. Dos 183
prédios do ano referido, tem-se a seguinte distribuição: 35 foram edificados
pela Cohaban, como o Residencial Daniela (5 prédios) e o Santa Rita (30); a
Khouri com o Sabará II (9) e a Santa Cruz Engenharia Ltda com 134 prédios –
16 para o Residencial Catuaí, 19 para o Ouro Verde, 10 pra o Bourbon, e 89
para o Residencial das Américas, ocupando este ultimo varias quadras na
porção norte da cidade. (FRESCA, 2005).
Em relação às construtoras que atuaram neste período Fresca (2005)
aponta duas construtoras extralocais a Encol e a Santa Cruz e as locais como a
Dinardi, com a execução de 6 edificios, a Khouri (33), Mavilar (24), Plaenge (6), Nova
(5), Plano’s (35), Quadra (7). Tendo início ainda a atuação neste ramo da construção
civil da Saconato, Stann, Vetorial, Serteng, Protenge, Moro, dentre outras. A foto 11,
é um dos empreendimentos da Construtora Plano’s Ltda neste período, o Quinta do
Boa Vista II, localizado na porção sudoeste da cidade. A foto 12, é do Edifício Maison
68
Lac Leman, construído pela Moro na Rua Dr. Elias César, próximo a prefeitura
municipal e o lago Igapó. A foto 13 é de Londrina na década de 1990, onde se
observa maior presença de edifícios.
Foto 11: Residencial Quinta da Boa Vista II – Londrina. O empreendimento foi executado pela
Construtora Plano´s Ltda desde 1995, está localizado a Av. Garibalde Deliberador. O Residencial
Quinta da Boa Vista II faz parte de um planejamento da construtora de lançar três torres de 21
pavimentos no mesmo terreno, mas somente um foi executado, devido ao encerramento das
atividades da construtora após a implantação do Plano Real. A implantação foi condicionada pelo
bosque existente no terreno e pela necessidade de garagens no térreo. (Fonte: SHIMBA; UREN, s/d).
69
Foto 12: Edifício Maison Lac Leman – Londrina. Localizado na Rua Dr. Elias César, o edifício foi
executado pela Moro Construções Civis desde 1995. Este empreendimento foi o segundo executado
pela construtora tendo como característica um estilo arquitetônico diferenciado. (Fonte: SHIMBA;
UREN, s/d).
Foto 13: Vista parcial de Londrina na década de 1990. Mais uma vez o destaque é a intensa presença
de edificios . (Fonte: SHIMBA; UREN, s/d).
70
Desta forma, o mapa a seguir traça esquematicamente o percurso da
verticalização londrinense, onde até o início dos anos de 1980 ficou concentrado
principalmente na área central, passando para as mediações da Avenida
Higienópolis, Rua Goiás, Rua Paranaguá, Rua Belo Horizonte de meados de 1970 até
o princípio dos anos de 1990. A partir deste período a verticalização de Londrina
toma outros rumos, sendo implantados edifícios na margem esquerda do Lago
Igapó, próximo ao centro cívico, a Prefeitura, Câmara dos vereadores e o Fórum. A
partir da década de 1990, a construção de edifícios passou a ocorrer na porção
sudoeste da cidade, no nordeste da Gleba Palhano, analisado no próximo capítulo.
71
MAPA 02: Áreas de maior intensidade da verticalização na cidade de Londrina: 1970-2006. (Org.
PAULA, 2006)
72
3. A VERTICALIZAÇÃO NA GLEBA PALHANO – LONDRINA – PR.
A porção sudoeste de Londrina, onde está a Gleba Palhano, é alvo
recente e de forte valorização imobiliária, mediante a construção de diversos
edifícios. Esta valorização teve vários fatores, começando pela construção do Catuaí
Shopping Center. A gleba tem sua origem na fazenda Palhano, de propriedade dos
irmãos Palhano com 1.200 alqueires.
As primeiras expedições que vieram pra
Londrina feitas para demarcação das terras foram feitas por Mábio Palhano, muito
antes da CTNP (Companhia de Terras Norte do Paraná) fazer levantamentos na
região. Conforme Jornal de Londrina (22/01/2001 p. 8A):
Mábio Gonçalves Palhano, agrimensor maranhense, tinha 25 anos de idade,
ao ser designado comissário de terras (autoridade para demarcar e arbitrar
em nome do Estado) para o Norte do Paraná. Desde Jaguariaíva (Norte
Velho) até o limite do Rio Pirapó além da margem esquerda do Tibagi. Foi
em 1918-19 que Mábio entrou no sertão. Em 1927, ele e os irmãos Edson,
Heber (também mencionado Herbert) e Kepler – todos agrimensores,
nascidos no Maranhão – ocupam uma velha casa em Jataí de onde saem para
as tarefas.
Mábio morreu aos 88 anos, deixando 750 alqueires da fazenda,
estendendo-se de um ponto no distrito Espírito Santo até a margem direita do Igapó
(Ribeirão Cambézinho), abrangendo ainda a Viação Velha, os espaços onde hoje está
localizado o Catuaí Shopping e a UEL. Toda esta área fazia parte da Gleba Palhano
(mapa 03) herdada por Dalvina. “Dalvina loteou em chácaras, hoje um dos espaços
73
urbanos mais valorizados para os condomínios residenciais” (Jornal de Londrina
,22/01/2001 p. 8A)
74
Mapa 03: Localização da Gleba Palhano na cidade de Londrina.
Fonte: IPPUL, 2002. Organizado por PAULA, 2006.
75
Até o inicio dos anos de 1990, a porção norte da Gleba era
predominantemente ocupada por chácaras e somente após a transposição da
Avenida Maringá sobre o Lago Igapó, garantindo acesso a Madre Leônia, é que a
Gleba passou a ser alvo da construção de edifícios. Estas obras foram executadas pelo
poder público mediante pressão das construtoras e incorporadores, que requeriam a
construção da mesma por garantir fluidez do trânsito e infra-estrutura em suas terras
previamente adquirida. Os discretos congestionamentos da Avenida Maringá
proporcionaram pressão pública em direção a instalação de infra-estrutura com
recursos públicos. Outro fator que permitiu a valorização da área foi questão
ambiental que algumas construtoras incorporam em relação ao Lago Igapó, que
devido a ocupações no seu entorno, acarretou diversos processos erosivos e a
degradação do lago. Desta forma houve a necessidade do esvaziamento e limpeza do
Lago para torná-lo novamente de qualidade. Esta amenidade precisava ser
restabelecida para viabilizar os grandes empreendimentos no seu entorno. (FRESCA,
2002).
Outro fator que levou a valorização da área foi a construção em 1990,
do Shopping Center Catuaí. Trata-se do maior shopping da cidade e da região tendo
diversas lojas âncoras, como o Supermercado Carrefour, as Casa Pernambucanas, o
Magazine Luiza, as Lojas Americanas, com varias lojas de franquias, praça de
alimentação, área de lazer e eventos. Outro empreendimento na região foi a criação
76
de condomínios exclusivos, com a comercialização somente dos terrenos. (FRESCA,
2002).
Contudo, é necessário explicar que a área de estudo deste trabalho
abrange a parte nordeste da gleba, demarcada e indicada no mapa 03 que equivale à
área onde foram construídos os edifícios em período de 1992-2006. Isto porque, outra
parcela da Gleba Palhano, a sudoeste, foi direcionada por distintos agentes à
implantação dos condomínios horizontais fechados.
No mapa 04 a seguir, identificamos a localização de cada edifício da
Gleba Palhano, compreendendo a área entre o Lago Igapó II, até a Av. Madre Leônia
Milito. Podemos perceber no mapa que na área encontramos grandes vazios urbanos,
com uma maior concentração próxima a Rua João Wyclif.
Na tabela 03 encontra-se dados sobre cada edifício construído na
área. De acordo com a tabela, a construção do primeiro edifício na Gleba Palhano foi
o Pérola Negra em 1992, construído pela Serteng, cujos apartamentos tem área de 170
m2.
77
Mapa 04: Localização dos Edifícios construídos no Nordeste da Palhano – Londrina PR, 2006.
Fonte: ALBUQUERQUE, 2005. Adaptado pela autora.
78
TABELA 03: Características dos Edifícios construídos na Gleba Palhano, Londrina - 2006
Ano*
Proprietário
Construtora
Nome edifício
localização
2003 Plaenge Empreendimentos Ltda
Plaenge Empreendimentos Ltda
Ed. Arquiteto Vilanova Artigas
Rua 1 - Lote 06 - A5/1B
1996 Cond. Residencial Bosque Wilmar Berbert
Dresdem
Bosque Wilmar Berbert
Rua João Huss
1999 GE-Sul Engenharia de Concreto Ltda
GE-Sul / Plaenge Empreendimentos Ltda
Ed. Resid. Central Park
área unid***
área total****
92 R
235
30.250,97
115
17
68 R
253
17.207,42
Rua João Wyclif
447
19
76 R
79
-------------
460
8.622,01
Empreita
Chacara Bela Vista
Rua Caracas
2002 Iara Aparecida Oliveira Secco
Serteng
Ed. Resid. Enseadas
Rua Ernani L. Athaide
2002 Artenge S/A Construções Civis
Artenge S/A Construções Civis
Forest Park
Rua Jerusalém
2003 Plaenge Empreendimentos Ltda
Plaenge Empreendimentos Ltda
Gaudi
Rua João Wyclif
1998 Construtora Canaã Ltda
Canaã
Lac. Rochelle
Quadra 03 - Lote 01/09
2002 Plaenge Empreendimentos Ltda
Plaenge Empreendimentos Ltda
Lac. Royal
Rua João Huss
pav
16 R
450
44 R
147
6.448,98
120
11
96 R
104
-------------
255
24
96 R
277
-------------
7
56 R
78
4.369,40
92 R
181,67
23.896,01
-------------
24
Serteng
Lago Azul
Plaenge Empreendimentos Ltda
Ed. Le Carbusier
Rua Airton Senna da Silva, sub. L 6/117 G5
13
2003 Plaenge Empreendimentos Ltda
Plaenge Empreendimentos Ltda
Joan Miró
Rua João Huss
2003 Plaenge Empreendimentos Ltda
Plaenge Empreendimentos Ltda
Marc Chagall
Rua João Wyclif, lote 07 B
2001 Cond. Edificio Mogno
Galmo
Mogno
Rua João Wyclif, lote 07 F - 01A
2005 Artenge S/A Construções Civis
Artenge S/A Construções Civis
Ed. De Hab Col. Portal do Lago
Lote 3B - Subdivisão lote 03-Conj. Res. Lago
20
2000 Cond. Residencial Costa Esmeralda
Serteng
Res. Costa Esmeralda
Rua Ernani L. Athaide, 188
13
2000 Cond. Residencial Paranoá
Dresdem
Res. Paranoá
Rua Caracas, 495 - Lote 06 - Gleba 05
19
1992 Cond. Edificio Perola Negra
Serteng
Res. Perola Negra
Rua João Huss
2005 Plaenge Empreendimentos Ltda
Plaenge Empreendimentos Ltda
Solar Rivera
Rua Projetaa B -* Lote 7C -(Rem A) Subd. L 7 C
1999 Artenge S/A Construções Civis
Artenge S/A Construções Civis
Saint Raphael
Lote 3A - Sub. Lote 6a, 120, 120a - E 118
2001 A. Yoshii Engenharia e Construções Ltda
A. Yoshii Engenharia e Construções Ltda
Sun Flowers
Rua Caracas
2000 Quadra Const. Ltda
Quadra
Terra Brasil
2002 Cond. Residencial Toulouse
Serteg
Ed. Residencial Toulouse
Galmo
1993 Great Incorporadora e Emp Im Ltda
2006
Plaenge Empreendimentos Ltda
uso**
11
200
16
2001 Plaenge Empreendimentos Ltda
Cond. Edifício Torre de Málaga
nº
unid
23
1996 Cond. Edificio Chácara Bela Vista
número
24
380
24
27
112
138,05
19.221,23
96 R
258
-------------
R
225
24.316,19
40 R
275
-------------
76 R
173
13.157,40
82 R
151
12.460,63
72 R
354
25.545,64
10
20 R
170
4.537,22
27
108 R
246
26.603,27
20
177
52 R
96 R
108
9
68 R
88
6.019,53
405
17
64 R
248
15.925,60
Rua Maria Lucia da Paz
400
18
72 R
167
12.054,17
Rua João Huss
199
17
35 R
313
10.977,60
Torre de Málaga
Rua João Huss
75
34
34 R
645
Great/Quadra
Vision Residence
Rua Caracas
15
15 R
300
Plaenge Empreendimentos Ltda
Palhano Residence
19
76 R
83
*
Ano de aprovação do projeto junto ao Corpo de Bombeiros
**
R = residencial
***
Média das áreas construidas por apartamentos em m2
****
Total de área construída em m2
Fonte: Corpo de Bombeiros. Setor de vistorias Vila Nova. Setembro de 2006.
450
4.629,88
79
A produção das cidades está diretamente relacionada com a ação dos
agentes imobiliários e incorporadores. Estes influenciam o mercado produtivo e
consumidor, havendo reflexos nos preços dos imóveis e na renda da terra. Este
processo depende também do desenvolvimento de cada localidade e das suas
atuações no contexto urbano.
Em Londrina, algumas empresas incorporadoras e construtoras
tradicionalmente estão relacionadas e especializadas com a produção dos
apartamentos, enquanto outras variam mais os seus empreendedorismo as
relacionarem com as obras dos edifícios residenciais e dos loteamentos.
(ALBUQUERQUE, 2005 p. 46)
Há ainda empresas antigas e aquelas que surgiram recentemente ou
que vieram de outras cidades, atraídas pelo mercado. Existem vários tipos de
aquisição e quitação de obras, algumas investem nos prédios para então vender,
outras são formadas por grupos de proprietários, outra são pela formação de grupos
pela própria construtora para edificar a construção.
3.1 As Incorporadoras e a Produção dos Edifícios.
A fim de entender a dinâmica do processo de verticalização da área
de estudo, fez-se algumas análises sobre as construtoras e incorporadoras,
80
responsáveis pela produção dos edifícios na Palhano, como a Plaenge, a A.Yoshii,
Artenge, Galmo, Serteng, Quadra e a Dresden.
A Construtora Plaenge destaca-se por ser a líder de mercado na
região da Gleba Palhano. Fundada em 31 de março de 1970, por um engenheiro de 30
anos, seu escritório contava com alguns móveis e duas máquinas de escrever, e
assumiu no mesmo ano, seu primeiro contrato, a construção de uma gráfica em
Londrina. Com pouco mais de um ano de existência, a empresa obteve o contrato
para execução de uma fábrica de Coca-Cola em Cambé e em 1974 entregou seu
primeiro
edifício
comercial,
o
“Olga”,
no
centro
de
Londrina.
(www.plaenge.com.br).
A construtora ao longo da sua história executou em Londrina
projetos de loteamentos populares, além de condomínios de apartamentos de padrão
médio-popular financiado pela CEF (ALBUQUERQUE, 2005). Atualmente a Plaenge
segue um ramo da produção de apartamento vendido na planta, oferecem a opção
das plantas flexíveis, onde cada família pode escolher a planta de acordo com suas
necessidades. A Plaenge oferece um seguro de entrega, e é certificada pela ISO 9001 e
pelo Programa Brasileiro de Qualidade e Produtividade no Habitat – nível A,
garantindo o nível de qualidade dos apartamentos. (www.plaenge.com.br).
81
Ao longo dos anos, a Plaenge foi criando filiais, além de Londrina, nas
cidades do Rio de Janeiro (depois transferido para Curitiba), Campo Grande
e Cuiabá. Com o crescimento e acumulação de atividades, experiência e
capitais, criou-se outra empresa, a GE-SUL, a segunda marca da Plaenge no
ramo de edifícios residenciais. Hoje o crescimento do volume das atividades
e das atuações vinculadas com a Plaenge impressiona, além da influência
que ela causou no mercado imobiliário e à dinâmica entre as empresas com o
seu objetivo de uso do solo. (ALBUQUERQUE, 2005).
Além da GE-SUL, que é a segunda marca, também pertencem ao
grupo Plaenge a Emisa Plaenge e a Plenart. A Emisa é especializada em montagens
eletromecânicas industriais, atua montando fábricas e projetando unidades
industriais. A Plenart é pioneira em soluções em argamassa armada e em estruturas
de concreto pré-fabricado. A Plenart é o resultado de mais de 25 anos de experiência
e evolução tecnológica iniciada pela PLAENGE Pré-Moldados e que posteriormente
teve seqüência com a GE-SUL Engenharia de Concreto, empresas dedicadas ao
projeto e fabricação de soluções para estruturas em concreto pré-fabricado.
(www.plaenge.com.br).
A tabela a seguir demonstra as principais obras executadas pela
Plaenge em Londrina, no período de 1973 -2006.
82
TABELA 04: Edifícios executados pela Construtora Plaenge em Londrina 1973-2006.
Ano
Nome edifício
localização
pav
nº unid
Uso
1973
Olga
Pará
13
24
M
1973
Manuel Gonçalves
Centro Av. São Paulo
10
--------
C
1973
Gonçalves
Paraná
11
16
M
1973
Renault
Sergipe
5
8
R
1974
Benini
Quintino Bocaiuva
4
12
M
1976
Ed. Itapema
Av. JK
4
12
R
1982
Ilha das Flores
JK
8
28
R
1982
Amaralena
Pará
8
28
R
1982
Aeroporto I
Graúna
4
16
R
1982
Regina Izabel
Piauí
13
48
M
1983
Hotel Zollern Palace
Hugo Cabral
5
--------
C
1983
Porto Real
Andirá
8
28
R
1984
Azaléias
Espírito Santo
7
24
R
1984
Serra Dourada
Espírito Santo
7
24
R
1985
Portal do Vale
Centro Av. J.K.
13
52
R
1985
Saveiros
Espírito Santo
13
48
R
1985
Jabur
Pio XII
25
22
R
1985
Vitória Régia
JK
7
24
R
1985
Conj. Res. Interlagos
Magaba
4
16
R
1986
Philadelpho Garcia Solar
Centro R. Belo Horizonte
20
40
R
1986
Savana
Pará
13
48
R
1987
Itatiana
Alagoas
14
48
R
1987
Conj. Res. Vale do Sol
R. da Lapa
4
16
R
1987
Conj. Res. Água Branca
Rua das Américas
4
16
R
1988
Conj. Res. Aeroporto II
Rua projetada 1
4
16
R
1988
Itamaracá
Santos
15
56
R
1988
Estelamaris
Goiás
14
52
R
1988
Iguatemi
Alagoas
14
48
R
1989
Conj. Res. Porto Alegre
São Salvador
4
16
R
1989
Boulevard Park
Belo Horizonte
17
64
R
1991
Green Park
Santos
13
44
R
1991
Mar del Plata
Alagoas
14
48
R
1994
Saint Germain
Goiás
16
56
R
1995
River Side Residence
Alagoas
12
44
R
1995
Escritório Plaenge
Tiradentes
4
--------
C
1996
Ed. Res. Central Park
Rua João Wyclif
19
76
R
1997
Ed. Solar Monet
Rua Esp. Sto
18
34
R
1998
Ed. Solar Cezanne
Rua Alagoas
17
32
R
1999
Ed. Res. Lac Royal
R. João Huss
24
92
R
2000
Ed. Lê Corbusier
R. Caracas
24
96
R
2003
Ed. Arq. Vilanova Artigas
Rua 1-Lote 06-G. Palhano
23
92
R
2003
Gaudi
Rua João Wyclif
24
96
R
2003
Joan Miró
Rua João Huss
24
96
R
2003
Marc. Chagall
Rua João Wyclif
27
108
R
2005
Solar Rivera
Rua B-lote 7C-G.Palhano
27
108
R
2006
Palhano Residence
19
76
R
Fonte: Corpo de Bombeiros (Vila Nova) Set./2006; FRESCA, 2006; Pesquisa in loco Nov./2006
83
Desta forma podemos destacar que a Plaenge entre o ano de 19731980, construiu 6 edifícios, todos na área central da cidade, contendo de 4 a 13
pavimentos e possuindo áreas de 70 a 180 m2. Entre 1981-1990 forma construídos 24
edifícios, sendo a maioria no centro, com tamanhos entre 60 a 314 m2, com número de
pavimentos de 4 a 25. Merece destaque o Edifício Jabur, localizado na Rua Pio XII,
com 25 pavimentos e 313,93 m2 de área cada unidade. Neste período a verticalização
londrinense cresce de maneira surpreendente, sendo construídos mais de 900
edifícios entre 1981-1990.
Entre 1991-2000, a construtora executou 9 edifícios, localizados na
área central e seus primeiros edifícios na Gleba Palhano. Compreende edifícios de 4 a
19 pavimentos com metragens entre 80 a 180m2. No período de 2001-2006, a Plaenge
executou somente na Gleba Palhano, 6 edifícios com metragens de 83 a 246m2, todos
acima de 19 pavimentos.
Diante da tabela podemos notar o andamento da construção no
período, onde existe varias construções de edifícios de 4 pavimentos com fins
residenciais até 1989, sendo o restante do período constituídos por construções com
média de 24 pavimentos, como é o caso do Ed. Le Corbusier, na Palhano. Nota-se
ainda que em 1999 tem-se o primeiro edifício, executado pela Plaenge, Ed. Res. Lac
Royal (foto 14). Além do já citado, estão também localizados na Palhano com
execução da Plaenge, o Ed. Arquiteto Vilanova Artigas, Res. Central Park, Ed. Gaudi,
84
Ed. Joan Miro, Marc Chagall, Solar Rivera, e o Palhano Residence, ainda em
construção. A Plaenge é a construtora com maior número de edifícios na Palhano,
com mais de 30% de todos os prédios edificados na área, conforme tabela anterior.
Foto 14: Primeiro empreendimento da Plaenge na Palhano, o Edifício Lac Royal com 24 pavimentos.
A Plaenge ao lançar seus empreendimentos no mercado, inicia a
venda na planta, ou seja, a construtora lança o empreendimento e começa a
comercializá-lo; caso não sejam vendidos todos os imóveis, a empresa pode requerer
empréstimos bancários para finalizar a obra, a fim de garantir o prazo de entrega e
assegurar o compromisso junto aos compradores e aos veículos publicitários.
85
A empresa também se destaca pela pontualidade na entrega se suas
obras. No próprio terreno da construção, a construtora instala outdoors
especificando a quantidade de dias que faltam para a conclusão da obra. Desta forma
a empresa demonstra ao consumidor a importância com o prazo de entrega, já que é
muito comum o atraso de outras construtoras nas obras.
Em relação à equipe de vendas da Plaenge, esta possui uma equipe
própria com profissionais colaboradores da própria construtora, possuindo ainda um
plantão de vendas com apartamentos decorados na Avenida Madre Leônia Milito,
próximo a Gleba Palhano.
A construtora não possui terrenos na área, isto é, não tem terrenos
adquiridos para futuro uso; eles adquirem através de permutas, desta forma ela
incorpora e constrói na área com objetivo usufruir as vantagens locacionais, o
crescimento dos efeitos úteis pelas aglomerações valorizadas. A área da Gleba
Palhano, como outras áreas do sudoeste da cidade, são extremamente estratégicas
devido a sua localização, havendo valores relativamente baixos do solo
constantemente
acrescidos
e
que
repercutem
nos
valores
corrigidos
dos
apartamentos, além de haver valorização de acordo com as características do produto
e das demandas vinculadas. (ALBUQUERQUE, 2005)
86
A Plaenge utiliza intensamente a publicidade, relacionado-a com a
sua tradição, solidez e eficiência, muito comum de ser encontrada pela cidade em
“outdoor e banners”. A Plaenge esta sempre inovando, buscando adequações para
atender ao mercado consumidor cada vez mais exigente. Segundo Célia Catussi,
gerente regional da Plaenge, em entrevista sobre marketing de relacionamento ao
Jornal Folha de Londrina (24/09/2006) afirmou que “A comunicação na sociedade
contemporânea transformou o consumidor. Hoje, ele é mais esclarecido e exigente.
Quanto mais caro e importante é o produto, mais pesquisa e questionamentos gerará.
Passamos a vender estilos de vida com qualidade”. A figuras a seguir demonstram o
marketing utilizado pela Plaenge, sendo que na figura 01, ela ressalta o sonho da
família, ter um lugar de qualidade para residir e para investir. Na figura 02, a
construtora ressalta as vantagens locacionais da Palhano, novamente enfocam a
valorização e a localização, além de tratar sobre a questão do condomínio econômico
e da segurança. A foto 15 é do Palhano Residence que será o próximo edifício a ser
entregue pela Plaenge no segundo semestre de 2007, e esta localizado próximo a
Avenida Madre Leônia Milito.
87
Figura 01: Encarte Publicitário da Plaenge. A imagem foi extraída de um de seus encartes comerciais,
onde o poder publicitário é marcado com a questão dos sonhos e de uma melhor qualidade de vida
para a família. (PLAENGE 2006)
88
Figura 02: Encarte Publicitário da Plaenge.Nesta outra parte do encarte, a construtora utiliza o recurso
publicitário, demonstrando as vantagens locacionais, a questão novamente de qualidade de vida e de
segurança. (PLAENGE 2006)
89
Foto 15: Edifício Palhano Residence em construção. Será o próximo edifício a ser entregue pela
Plaenge na Palhano (PAULA, 2006)
Outra empresa consolidada em Londrina no ramo da construção civil
é a Construtora A. Yoshii, fundada em 1965, em Londrina. Comprometida com os
princípios de qualidade de serviço, transparência, pontualidade, responsabilidade e
respeito aos clientes, colaboradores e fornecedores, a empresa sempre construiu um
sólido conceito, sendo uma referência de qualidade no setor da construção civil.
Atuando em grande parte do território nacional, a construtora possui ampla
experiência em diversos segmentos: incorporação residencial, construção industrial e
agro-industrial, construção de escolas e universidades, teatros, hospitais, varejo e
tecnologia. (www.ayoshii.com.br)
90
A A. Yoshii é construtora e incorporadora e constrói com recursos
próprios e também trabalha com o sistema de vendas na planta. A empresa na área
residencial opera com media de 1 lançamento por ano, não sendo este segmento o
mais representativo da empresa. A construtora é especializada na construção de
escolas, indústrias e comércio, com obras em diversos estados como Paraná, Santa
Catarina, Rio Grande do Sul, Goiás, São Paulo, Pernambuco e Bahia, alcançando
consideráveis
escala
da
produção
nacional.
Algumas
empresas
utilizam
constantemente o serviço da A. Yoshii, como os Colégios Maxi e Marista (Londrina),
PUC (Porto Alegre), Banco do Brasil, Banco Itu, Bunge Alimentos, Monsanto, Pepsi
Refrigerantes, FTD Editora, Global Telecom, grupo Pão de Açúcar, Lojas
Pernambucas, entre outras.(ALBUQUERQUE, 2005).
A parte comercial é terceirizada tendo parceria com a Imobiliária
Raul Fulgêncio, mas possui também um plantão de venda de apartamentos
decorados na Avenida Madre Leônia Milito, junto a Gleba Palhano.
91
TABELA 05: Edifícios executados pela Construtora A. Yoshii em Londrina: 1976-2006.
Ano
nome edifício
Localização
Centro R. Hugo Cabral
pav
nº unid
uso
10
40
R
1976
Vila Velha
1982
Ilha do Sol - Bloco A
Iporã
5
16
R
1982
Ilha do Sol - Bloco B
Iporã
5
16
R
1984
Maison Chamonix
Pernambuco
7
12
R
1986
Araxá
Samuel Moura
8
28
R
1986
Jatiuca
Astorga
8
14
R
1987
Parque Resid. Primavera
Voluntários da Pátria
13
48
R
1987
Ilha do Sul
Alto do Araxá
8
28
R
1989
Ilha de Itapema
Voluntários da Pátria
8
28
R
1989
Graciosa
Prof. Samuel Moura
13
48
R
1991
Pontal do Araxá
Prof. Samuel Moura
17
60
R
1991
Belvedere
Voluntários da Pátria
16
60
R
1991
Vermont Tower Residence
Centro R. Paranaguá
19
76
R
1997
Ed. Res. Pontal do Araxá
Prof. Samuel Moura
17
64
R
1999
Ed. Garagem-Estacenter
R. Sta Catarina
4
--------
C
2000
Ed.Res. Four Seasons
R. Henrique Dias
14
25
R
2001
Ed. Sun Flowers
Rua Caracas
17
64
R
Fonte: Corpo de Bombeiro (Vila Nova) Set./2006; FRESCA, 2006; Pesquisa in loco Nov./2006
Na tabela podemos notar que foi apenas em 1976 nos primeiros anos
que a empresa executou seu primeiro edifício em Londrina, o Edifício Vila Velha que
possui 10 pavimentos; na década de 1980-1990 a construtora executou 9 edifícios,
localizados na área central da cidade, todos acima de 5 pavimentos com áreas de 65 a
160m2. No período de 1991-2000 a A. Yoshii construí 5 edifícios acima de 4
pavimentos com áreas superiores a 80m2. Em 2001 aparece o primeiro edifício da
construtora na Palhano, o Sunflowers (foto 16) com 16 pavimentos, localizado na Rua
Caracas, possuindo 248m2 .
92
Foto 16: Edifício Sunflowers, primeiro empreendimento da construtora A. Yoshii na Gleba Palhano.
(PAULA, 2006)
A construtora como a anterior, também investe no marketing para
atrair os consumidores, tendo em vista que o mercado é bastante concorrido. O
Residencial Manacá o último lançamento da A. Yoshii tem em seu encarte divulgado
a seguinte frase: “Longe da agitação da cidade perto da tranqüilidade do lago, na
região de maior valorização imobiliária de Londrina”. Mais uma vez o que as
construtoras ressaltam é a tranqüilidade e amenidades do local. Localizado na Rua
João Huss o edifício será entregue, conforme Cláudio Xavier corretor da Raul
Fulgêncio, em 2 anos e o valor médio dos apartamentos é de R$ 200.000,00, contendo
140m2, sendo que a maior parte já esta vendido.
93
Figura 03: Encarte Publicitário da a. Yoshii. Mais uma vez a publicidade é o carro chefe para seduzir
os consumidores, a construtora ressalta a qualidade de vida e as amenidades da região.
Fundada em 8 de fevereiro de 1967, a Artenge nasceu de um projeto
empreendido pelo engenheiro civil Mitomu Simamura. Incialmente voltada para
edificações comerciais e educacionais, a construtora obteve dois grandes impulsos
logo nos seus primeiros cinco anos de atuação: a participação como acionista de seu
então administrador e diretor superintendente, o advogado e economista Toshio
Imai, e a incorporação societária, no ano 1973, da empresa Daiwa House Indústria e
Comércio, com sede no Japão e tradicional produtora de material perfilado, em
parceria com a Artenge trouxe a tecnologia para o domínio do mercado regional no
94
segmento de construções industriais nas décadas de 1960 e 1970, o que permitiu à
consolidação no mercado na década de 1980. Até esse período foram mais de 753 mil
metros quadrados de construções (8.439 casas e 3.856 apartamentos) realizadas para
10 mil 949 famílias, clientes de cooperativas habitacionais, em mais de duas dezenas
de municípios do Paraná - incluindo Londrina e o Norte do Estado, Curitiba e
cidades da região sul do Paraná, muitas das quais compõem hoje a Região
Metropolitana da capital paranaense.
A Artenge acreditou no potencial imobiliário da Gleba Palhano,
localizada às margens do Lago Igapó, e começou uma série de projetos residenciais
que passaram a ser denominado pela empresa como Residencial do Lago. Hoje, com
6 empreendimentos já construídos , totalizando cerca de 480 apartamentos. O último
deles, o Portal do Lago, repete o sucesso dos anteriores em termos de modernidade,
conforto, segurança e beleza.
95
TABELA 06: Edifícios executados pela Construtora Artenge em Londrina: 1976-2006.
pav
nº unid
uso
1976
Ano
Ed. Lígia Maria
nome edifício
R. Pará
localização
13
24
R
1977
C. Ed. Corcovado
Av. Rio de Janeiro
14
22
R
1980
Ed. Leblon
R. S. Souza Naves
11
40
R
1981
Grajaú
Prof João Cândido
11
40
R
1982
San Conrado
Belo Horizonte
11
40
R
1984
C. Água Verde
Palhano - Rua A
4
12
R
1984
C. Água Verde
Palhano - Rua A
4
12
R
1986
Conj. Res. Vale dos Tucanos II
Osvaldo Baggio
4
16
R
1986
Conj. Res. Vale dos Tucanos I
Osvaldo Baggio
4
16
R
1987
Conj. Res. Novo Horizonte
Serra do Maracajú
4
16
R
1987
Solar dos Tucanos
Orlando Maimone
4
16
R
1988
Residencial do Lago I
Jerusalém
8
30
R
1989
Res. Do Lago III
Jerusalem
8
30
R
1989
Residencial do Lago II
Sebastião Chapp Galindo
8
32
R
1990
Conj. Res. Vale dos Tucanos II
Rua Projetada C
4
16
R
1995
Saint Maarten Residence
9
28
R
1999
Saint Raphael Residence
Jorge Velho
R. Sebastião Chapp
Galeano
8
32
R
2002
Forest Park
Rua Jerusalém
11
96
R
2005
Portal do Lago
Lote 03B-G. Palhano
20
73
R
1999
Saint Raphael
Lote 03A-G. Palhano
9
68
R
Fonte: Corpo de Bombeiro (Vila Nova) Set./2006; FRESCA, 2006; Pesquisa in loco Nov./2006
A Artenge foi uma das pioneiras na Gleba Palhano, conforme mostra
a tabela. A construtora executou o Residencial Água Verde em 1984 e logo a seguir
em 1989, o Residencial do Lago, ambos na Palhano. É conveniente ressaltar que o
foco do nosso estudo é a verticalização da Gleba Palhano, no período após 1992,
sendo importante destacar que antes deste período já haviam construções na área.
Em entrevista com o diretor adjunto da Artenge, sr. Sérgio Balsan
Cavalaro, explicou que inicialmente a Artenge construía principalmente casas para o
sistema de habitação popular – os conjuntos habitacionais - e as obras não ficavam
limitadas somente na cidade de Londrina, eles também conjuntos habitacionais em
96
Rolândia, Lapa, São Mateus, Araucária, Campo Largo entre outras cidades. Além da
construção de conjuntos habitacionais, a construtora também edificava fábricas,
ginásios de esportes e conjuntos de edifícios com poucos andares.
A partir de 1988, a empresa começou a expandir para um novo
padrão de construção, onde a construtora adquire o terreno, executa a obra, para
então vender os apartamento, num sistema de incorporação. Como a construtora já
havia tido experiência com o Residencial Água Verde na Gleba Palhano (pelo sistema
de contratação para execução da obra), o diretor em gestão Toshio Imai, adquiriu
terrenos na região nordeste da Gleba Palhano em 1986 e em 1988 entrega as
primeiras unidades do Residencial do Lago I, já pelo sistema de incorporação. “A
aquisição e construção de edifícios nesta região foi uma tentativa bem sucedida por
Toshio. Ele viu que a região tinha um potencial, pois a cidade não tinha mais onde
construir prédios deste porte” diz Cavalaro. A Artenge adquiriu um grande terreno
na região que inicialmente iria abrigar a residência do diretor presidente, e por
motivos de mudança para a cidade de Curitiba, a área passou a ser um grande
canteiro de obra da Artenge. Hoje a então chamada “cidade Artenge” (foto 17) abriga
seis empreendimentos e tem projetos para mais nove edifícios, no nordeste da Gleba
Palhano.
A Palhano tornou-se a âncora da empresa, diz Cavalaro, sendo que
as maiores obras da construtora estão nesta área. O ultimo empreendimento da
construtora, já entregue, é o Portal do Lago (foto 18) com 76 unidades, possuindo 2
97
vagas de garagem com um total de 165m2 e o valor comercial atual destes
apartamento gira em torno de R$ 200.000,00;
segundo o diretor adjunto, os
consumidores deste empreendimentos foram médicos, advogados, vendedores
autônomos,
representantes
comerciais,
professores,
profissionais
liberais,
engenheiros, pecuaristas e agricultores.
A Artenge trabalha hoje com dois padrões de apartamentos na
Palhano, os médios, que seriam o primeiro apartamento da família, com uma
metragem de até 80m2; e o segundo seria um apartamento com uma área maior, por
volta de 160m2 que seria hoje os mais procurados naquela localidade.
Cavalari aponta que os terrenos da Gleba Palhano estão muito
valorizados, o que esta inviabilizando a construção de edifícios com poucos
pavimentos e com muito espaço para lazer, por exemplo. Ele explica que a Plaenge
por não ter terrenos na Palhano, está moldando edifícios com cada vez menos terreno
e com maior quantidade de andares, garantindo o retorno da obra. A Artenge por ter
grande terreno na Palhano, ainda pode oferecer edifícios com mais áreas de lazer. Ele
aponta que a tendência na área será empreendimentos que utilizará poucos terrenos
e com grande quantidade de andares, o que implica em um forte adensamento.
98
Foto 17: A Construtora Artenge adquiriu diversos lotes na Gleba Palhano, criando “a cidade Artenge”,
com vários edifícios construídos e com várias áreas a serem construídas. Fonte: Folheto da
construtora. Embora a foto demonstra vários prédios da Artenge, apenas os assinalados estão em
nossa área de estudo.
Foto 18: Portal do Lago, último empreendimento entregue pela Artenge na Palhano, com 20
pavimentos. Foto: PAULA, 2006
99
Segundo o sr. Edgar Silverio2, corretor da Imobiliária Bonato &
Santos, representantes da Artenge, o Edifício Portal do Lago, com área de 173m2,
iniciou a construção em 2002 e o valor por apartamento era de aproximadamente R$
90.000,00, e hoje a última unidade à venda tem o valor de R$ 230.000,00, uma
valorização de mais de 150% em 4 anos. Os compradores deste edifício, segundo o
corretor foram corretores de seguros, dentistas, empresários, entre outros profissões.
O valor do condomínio é em torno de R$ 350,00 e segundo o entrevistado, o imóvel é
altamente procurado pelo seu baixo custo de manutenção, se for comparado com
outros prédios da área.
A construtora Galmo tem vinte e cinco anos de existência atuando na
construção de edifícios residenciais e comerciais de alto padrão, residências e
prestação de serviços na área de Engenharia Civil.
Seus produtos diferenciam-se pelo padrão de qualidade, do projeto ao
acabamento, fruto da incorporação de tecnologias de ponta que agreguem
valor e conforto aos imóveis. Possuímos uma logística de trabalho que
oferece ao cliente a possibilidade de personalização total dos apartamentos,
num relacionamento estreito e transparente, onde cada um é atendido em
suas necessidades particulares; Seriedade, qualidade e respeito: Adjetivos
que sempre acompanham o nome GALMO. (www.galmo.com.br)
A Galmo possui vários edifícios entregues em Londrina, sendo os
mais recentes o Edifício Araucária, Elbano, Íbis, Laguna, Paranoá, Itacolomi e
Taquari. A construtora possui 2 empreendimentos na Palhano, e o primeiro edifício
2
Informações obtidas no plantão de venda do Edifício Portal do Lago junto ao corretor Edgar Silvério da
Imobiliária Bonato e Santos em Setembro/2006.
100
entregue na foi o Mogno (foto 19) em 2001, com 20 pavimentos, e 40 unidades, e
segundo ainda em fase de construção é o Torre de Málaga, que segundo a Folha de
Londrina (30/07/2006) é a maior torre de Londrina “... às margens do Igapó 2, a Torre
de Málaga tem 120 metros de altura. Cada andar é 10% maior que o de um prédio
comum, fazendo com que o 34º andar equivalha a 39º de um edifício tradicional”
A Galmo, assim como a Serteng e a Dresden, trabalham pelo sistema
de condomínio3, onde a construtora comercializa seus apartamentos formando um
grupo, no caso de desistência por centro membro do grupo, um terceiro pode
adquirir os custos com o condomínio e passar a pertencer ao grupo.
No sistema de condomínio, as buscas pelas inovações e pelos diferenciais nas
obras dependem grandemente das decisões dos grupos investidores e não da
empresa, fato diferenciado das empresas que vendem na planta
(ALBUQUERQUE, 2005)
Segundo Albuquerque (2005 p. 74), a procura para aquisição dos
imóveis da Galmo na Palhano é de 80% para quem vai residir no local e os 20%
representam os que compram imóveis como um investimento.
3
Segundo Albuquerque (2005 p. 70) o sistema de condomínio é regido de forma que a construtora recebe pelo
trabalho de administração da obra um percentual dos recursos pagos mensalmente pelos condôminos. Esse
percentual varia de acordo com a obra, porém normalmente costuma ser de 15%. O financiamento poderá existir
somente pela pessoa física como por cada membro do grupo de condôminos, já que não existe linha de credito
especifico a este sistema de construção.
101
Foto 19: Edifício Mogno primeiro edifício entregue pela Construtora Galmo na Gleba Palhano. (Foto:
www.galmo.com.br).
Trabalhando com o sistema de condomínios na Palhano, a
Construtora Serteng Ltda iniciou suas atividades em 18 de agosto de 1983 na vizinha
cidade de Sertanópolis. Durante esses vinte e três anos, executou obras com diversas
finalidades, como residências, agroindústrias (silos, moegas e barracões), edifícios
residenciais, lojas, conjuntos habitacionais e reformas, além de perícias técnicas. Atua
com execução de obras no sistema de empreita global, administração e preço de
custo. A empresa tem por compromisso de “Proporcionar obras com execução dentro
das melhores técnicas do mercado, proporcionando um excelente produto com o
102
menor custo/benefício, conforto e satisfação aos seus clientes. Atuar com
honestidade, ética e preocupação social, procurar garantir contínua melhoria de
relacionamento com seus colaboradores e contribuir para o progresso da nação”
(www.serteng.com.br).
A empresa conforme a tabela 06 começa a construir edifícios na
Palhano em meados dos anos de 1990, sendo a partir de então uma seqüência de
edifícios entregues como: Residência Perola Negra (20 apartamentos), Residencial
Costa Esmeralda (80 apartamentos), Enseadas (44 apartamentos), Tolouse (35
apartamentos, Lago Azul (52 apartamentos), todos pelo sistema de condomínio.
Segundo a Serteng a empresa trabalha com sistema preço de custo,
ou sistema de condomínio como havíamos posto anteriormente, este sistema
constitui-se na execução da obra de acordo com a capacidade financeira do
proprietário, que paga mensalmente uma parcela equivalente ao rateio do custo da
obra. Essa parcela é definida de comum acordo entre condôminos e construtora, e
normalmente tem reajuste anual. A empresa construtora administra a aplicação dos
recursos, prestando conta mensalmente aos representantes do grupo ou a qualquer
condômino interessado. É uma forma de construção segura e econômica. Este
sistema possui vantagens e desvantagens, as vantagens é que se paga menos
impostos, executa-se a obra sem que haja a necessidade do recolhimento de alguns
impostos, como PIS e COFINS, já que todo o recurso utilizado na obra é do grupo de
condôminos, não estando sujeita à tributação como uma empresa normalmente
103
constituída. A economia proporcionada é da ordem de 8% a 9% somente em
impostos. O ajuste das parcelas é anual, de acordo com o índice do CUB-Custo
Unitário Básico, que reflete a variação de preços da construção civil. Este índice é
regional e é divulgado pelo Sinduscon (Sindicado da Indústria da Construção Civil).
Caso os condôminos assim o desejarem, as parcelas poderão ter seus valores
mantidos ou alterados, conforme definido pela maioria. A obra é custeada com os
recursos mensais disponibilizados pelos condôminos, e o cronograma caminha na
mesma velocidade da entrada desses recursos. O imóvel fica desde o início em nome
do condômino. Caso a empresa construtora venha a sofrer descontinuidade, seja qual
for o motivo, uma outra é contratada pelo grupo de condôminos e a obra é concluída
sem interrupções. As desvantagens que o sistema desencadeia é com o prazo de
entrega, pois o fato das parcelas da obra terem seu valor definido pelos condôminos,
faz com que nem sempre os recursos colocados à disposição da construtora sejam
suficientes para manter o cronograma, em virtude das oscilações de preço dos
insumos. Isso faz com que a obra possa vir a sofrer atrasos, frustrando a previsão
inicial. (www.serteng.com.br)
TABELA 07: Principais edifícios executados pela Construtora Serteng em Londrina
1990-2006.
pav
nº unid
uso
1990
Ano
Nova Londres
nome edifício
Doutor Elias Cesar
localização
8
28
R
1991
Rembrandt
Bartolomeu Bueno
7
10
M
1992
Costa Esmeralda
Rua Ernami L Athaide
13
80
R
1992
Pérola Negra
Rua João Huss
10
20
R
2002
Enseadas
Rua Ernami L Athaide
11
44
R
2002
Ed. Resid. Toulouse
Rua João Huss
17
35
R
----------
Lago Azul
Rua Ernami L Athaide
13
52
R
Fonte: Corpo de Bombeiro (Vila Nova) Set./2006; FRESCA, 2006; Pesquisa in loco Nov./2006
104
Foto 20: Edifício Perola Negra primeiro edifício entregue pela Serteng na Gleba Palhano, possuindo 10
pavimentos. Foto: PAULA, 2006.
A Construtora Quadra Ltda, fundada em 1986, é uma empresa com
características contemporâneas: modernidade, criatividade e qualidade dos seus
produtos e serviços. Atenta as constantes mudanças no mercado imobiliário, busca
aprimoramento constante de sua tecnologia e capacitação de seu capital humano. A
soma desses fatores resultam na produtividade, no baixo custo das obras e na
elevação
cada
vez
(www.quadra.com.br)
maior
da
qualidade
oferecidos
pela
construtora.
105
Segundo Albuquerque (2005), a Quadra já realizou além de
residências, bom número de empreendimentos comerciais em Londrina como a
Norpave Com. de Caminhões e Motos Ltda, Ed. Comercial Francisco Januário
(centro), Condomínio Comercial Ouro Vende e Maranhão (centro), Hotel Vancouver
(centro), Quadra Sul Shopping (avenida Inglaterra), Show Room Cerâmica Porto Belo
(centro) e Escola Humberto Puigare Coutinho (Conjunto Ernami Moura Lima), além
do São Paulo Towers (2 torres residenciais e comerciais no centro), residencial Tera
Bela (zona Oeste) Fontainebleu Residente (região central).
Além dos empreendimentos citados, a Quadra também possui várias
experiências com a construção de edifícios, conforme a tabela 07, porém com poucas
participações na Palhano. A construtora executou somente duas obras na região,
sendo uma delas o Vision Residence, que foi erguido pela Great Incorporadora e
finalizado pela Quadra, o outro edifício é o Terra Brasil com 18 pavimentos na
Palhano.
106
TABELA 08: Edifícios executados pela Construtora Quadra em Londrina: 1988-2006.
Ano
nome edifício
localização
1988
Vancouver Palace Hotel
Maranhão
pav
7
nº unid
uso
1988
Visconde de Barbacena
Pio XII
23
20
R
1988
Adriana
Grã Bretanha
8
28
R
1988
Jatahy
Ana Nery
5
16
R
1989
Dom Guilherme
Inglaterra
8
30
R
1989
Flor da Mata
Belo Horizonte
16
15
R
1989
Malena Januário
Pio XII
19
34
R
1989
Ouro Verde
Pará
10
--------
C
1989
Dirceu Adelei Januário
Higienópolis
8
--------
C
1989
Maranhão
Maranhão
10
--------
C
1989
Ville France
Ana Nery
8
21
R
1989
Res. Guatupê
R. Alagoas
14
26
R
1990
Meridiam Residences
Fujita - R. Marcílio Dias
18
36
R
1990
Ville Bordeaux
Marcílio Dias
8
28
R
1990
San Vicente
Escócia
8
31
R
1990
Centro Em. Fran. Januario
Av. Higienopolis
10
--------
C
1991
Campo Belo
Alfredo Battini
8
42
R
1991
C. Ex. Center Skowronek
R. S. Souza Naves
16
--------
C
1992
Princes
Inglaterra
8
28
R
1992
Princes
Inglaterra
8
28
R
1993
Vision Residence
Rua Caracas
15
15
R
1994
Saint Petersburgo
União Soviética
8
31
R
1995
Solar Montraux
Santos
14
26
R
1996
New Port Residence
Rio de Janeiro
12
44
R
1996
Fontainebleu Residence
R. São Francisco de Assis
16
30
R
1998
Ed. Res. Bella Torre
Rua Alfredo Batini
19
68
R
2000
Ed. Portobelo
Rua Alfredo Batine
19
72
R
2000
Terra Brasil
Rua Maria Lucia da Paz
18
72
R
--------
C
Fonte: Corpo de Bombeiro (Vila Nova) Set./2006; FRESCA, 2006; Pesquisa in loco Nov./2006
Ainda com relação à tabela, a Quadra no período de 1988 a 1990,
executou 16 edifícios acima de 5 pavimentos com áreas superiores a 78m2, localizados
a maior parte na área central da cidade de Londrina. No período de 1991 a 2000, a
construtora construiu 12 edifícios, sendo 2 na Gleba Palhano. Todos os edifícios
construídos neste período possuem mais de 8 pavimentos e tem áreas acima de 74m2.
107
Por
último
a
Dresdem
Engenharia
Ltda.
que
possui
um
empreendimento entregue na Palhano, o Residencial Paranoá (foto 21) com 19
pavimentos e que também foi construído pelo sistema de condomínio. A construtora
está com mais um empreendimento a ser construído na área, o Sonato Residence,
localizado na Rua Maria Lucia da Paz. Segundo a corretora de Eliza Salles4, da
Imobiliária Bonato e Santos, este edifício também será construído no sistema de
condomínio, onde se fecha um grupo e com a mensalidade dos condôminos inicia-se
a construção do edifício. Salles afirma que o grupo do Sonata Residence deve ser
fechado em dezembro deste ano, e o início da obra deve ser no primeiro semestre de
2007. A corretora afirma que a aceitação dos consumidores deste tipo de construção é
boa, já que o local e a experiência anterior com o Residencial Paranoá garantirem a
credibilidade do negócio.
4
Informações obtidas no plantão de venda da construtora Dresdem, Setembro de 2006.
108
Foto 21: Residencial Paranoá, empreendimento da Dresdem edificados sob forma de sistema de condomínio.
Foto: PAULA, 2006.
Além dos edifícios construídos pelas construtoras citadas, existe
ainda um edifício construído também por sistema de condomínio, porém não foi
executado por construtoras, mas por empreitas. Este é o caso da Chácara Bela Vista
(foto 22) que foi construído por um grupo da área médica e que não teve participação
de construtoras diretamente. O edifício é um dos primeiros da Palhano e tem 16
pavimentos sendo 1 apartamento por andar.
Em outro edifício na Palhano erguido pelo sistema de condomínio, o
Chácara Bela Vista, um grupo de médicos da cidade formou um caixa
necessário para erguer o condomínio que apresenta 1 apartamento por
andar, cada um possuindo 450m2, estas que são características de
empreendimentos que na região da Palhano somente a Torre de Málaga
(pela empresa Galmo) e o edifício Vision Residence possuem
(ALBUQUERQUE, 2005 p. 73)
109
Foto 22: Condomínio Chácara Bela Vista, construído pelo sistema de condomínio por médicos da
região. Foto: PAULA, 2006.
3.2 O mercado consumidor dos edifícios da Gleba Palhano - Londrina-Pr
No presente item procuramos identificar o mercado consumidor dos
apartamentos construídos na Palhano. Para isso foram feitos levantamentos de
campo, junto às portarias dos edifícios e com os síndicos dos mesmos, a fim de
levantar características dos moradores dos edifícios. Foram feitas pesquisa junto a
órgãos públicos, privados e Internet para elaborar um quadro com o perfil
profissional e a remuneração média dos mesmos.
110
Assim procedemos tendo em vista as dificuldades para obtenção dos
dados, já que estes perpassariam pela renda familiar, elemento delicado de ser
questionado. Da mesma forma, pela dificuldade dos moradores em atender uma
estudante, por mais que apresentasse os elementos para sua identificação junto às
portarias e síndicos dos edifícios, não era recebida.
Portanto, os dados e informações apresentados, são apenas uma
aproximação do que é o mercado consumidor atual dos apartamentos na Gleba
Palhano.
A fim de traçar um perfil dos moradores foi elaborada a tabela 9, a
seguir.
111
TABELA 09: Perfil Profissional Dos Moradores Da Gleba Palhano-Londrina-Pr
Edifício
Qtde Aptos
Profissões
Advogado
Agrônomo
Aposentado
Arquiteto
Avicultor
Bancário
Dentista
Empresário
Engenheiro
Escrivão policia
Func. estatal
Juiz
Médico
Pecuarista
Professor
Promotor
de
justiça
Propriet. Rural
Psicólogo
Repr.Comercial
% de morador
Portal do
Lago
76
Qtde
%*
3
Costa
Esmeralda
82
Qtde
%*
3,94
Mogno
Central Park
Sunflowers
40
76
Qtde
%*
Qtde
Qtde
%*
4
10,0
4
Perola Negra
64
Lac Royal
20
%*
Qtde
92
%*
Qtde
1,21
2
1
15
18,30
3
3,66
3
3
4
2
1
1
3,94
5,26
3
2,63
1,31
7,5
3
Qtde
96
%*
96
Qtde
%*
Qtde
%*
30
31,25
10
10,41
2
1
1
2,08
1,04
1,04
1
1,04
2
2,08
2
4
2,08
4,16
11
4
2
11,45
4,16
2,08
3
3,12
1,08
10,00
2
Forest Park
2,08
1,31
3,95
8
12,5
2
1
5
3,13
1,56
7,81
5
25,00
5
5,43
2
2,18
2
2,18
8
8,70
5
5
5,20
7,29
1
1,04
5
5,20
1
1,04
7,5
1
2
2,5
5,0
3
3,95
1
2,5
2
2,63
1
5,00
1,31
1
2
2
Le Cabusier
96
%*
5,26
1
1
Gaudi
1,08
2,63
2,63
21,02
23,17
35,0
* porcentagem de moradores com a profissão indicada no edifício.
FONTE: Pesquisa in loco – Outubro-Novembro/2006
26,3
25,0
40,0
20,65
21,85
62,47
13,52
112
Na tabela 09 podemos observar que os moradores dos edifícios da
Gleba Palhano são na maioria formadas por profissionais liberais de nível superior,
havendo alguns empresários e aposentados, na qual não podemos afirmar a
escolaridade. Conforme a tabela a profissão com maior representatividade são os
advogados, seguidos pelos empresários e médicos. Observa-se no Edifício Costa
Esmeralda que a maior parte dos moradores são bancários, o que podemos apontar
que o condomínio que fechou com a Serteng seja composto estes profissionais.
Podemos apontar ainda, que os moradores dos edifícios são mistos, não havendo
diferenciação das profissões em relação à metragem e valor dos apartamentos. A
tabela aponta que os moradores dos edifícios da Palhano são profissionais liberais,
profissionais da área de saúde, advogados (juiz, promotor de justiça), proprietários
de estabelecimentos rurais, bancários, professores, agrônomos, aposentados,
arquitetos, engenheiros e funcionários estatal. Um grupo misto, que fazem parte da
elite da sociedade.
Para uma melhor análise houve a necessidade de produzir uma
tabela com as profissões predominante dos residentes e o salário médio. Os valores
das remunerações foram levantadas, levando em consideração que o profissional está
em inicio de carreira, não sendo considerado as bonificações e ajudas de custos.
113
TABELA 10: Média Salarial do perfil profissional dos moradores da Palhano.
Profissões
Advogado
Agrônomo
Arquiteto
Bancário
Dentista
Engenheiro
Escrivão da Polícia
Juiz
Médico
Professor
Promotor de justiça
Psicólogo
Remunerações
R$ 2.500,00
R$ 2.500,00
R$ 2.500,00
R$ 1.800,00
R$ 2.500,00
R$ 2.500,00
R$ 4.000,00
R$ 10.000,00
R$ 3.000,00
R$ 2.000,00
R$ 8.000,00
R$ 2.500,00
Fonte: Instituições estaduais, privadas e Internet. Nov/2006
Organização: PAULA, 2006
Conforme demonstrado na tabela 10, os profissionais moradores nos
edifícios consultados na Palhano, possuem em sua maior parte nível superior, com
remunerações de R$ 1.800,00 a R$ 10.000,00, valores consultados para um individuo
de inicio de carreira. É importante ressaltar que a maior parte dos profissionais
podem ser autônomos, gerando uma oscilação nos valores mensais de rendimentos;
porém poderiam ter atuação também em órgãos públicos.
Diante destas informações pode-se afirmar que a parcela da
população que hoje reside nestes prédios formam o complexo grupo dos
profissionais liberais, o que ousadamente, poderíamos considerar como parcela da
classe média londrinense.
114
Também foi pesquisado em campo, o padrão familiar dos
moradores, onde foi identificado que as famílias na maior parte são formadas por
casais com média de dois filhos e também por casais aposentados.
115
CONSIDERAÇÕES FINAIS
O trabalho compreendeu no estudo da verticalização da porção
sudoeste da Gleba Palhano em Londrina, onde abordamos os principais aspectos que
levaram a construção de edifícios na área.
Nos levantamos foi verificado que até meados de 1990 a área era
predominantemente formada por chácaras. A construção do Shopping Center Catuaí
e com as adequações dos acessos ao local, viabilizaram a aquisição destas chácaras
para construção de edifícios. A revitalização do Lago Igapó II também foi um dos
atrativos que consistiu em valorizar a área, devido suas amenidades naturais. Tanto
as adequações das vias de acesso quanto a revitalização do Lago Igapó, foram
diretamente influenciadas pelas construtoras e incorporadoras que viam no local
bons negócios em seus empreendimentos.
Ao fazer o levantamento sobre os edifícios construídos em nossa área
de estudo, verificou-se que os responsáveis pela incorporação e construção dos
edifícios são construtoras locais, a Plaenge, A. Yoshii, Artenge, Galmo, Serteng,
Quadra e Dresdem. Verificou-se que o primeiro edifício construído na área foi no
inicio da década de 1990 pela construtora Serteng. E a construtora que atualmente
possui o maior número de empreendimentos na Gleba Palhano é a Plaenge
representando mais de 30% dos edifícios construídos.
116
Na Palhano encontramos duas formas de construção de edifícios, a
Plaenge, A. Yoshii, Artenge e a Quadra lançam seus edifícios e começam a vendê-los
ainda na planta, com prazos determinados para entrega. Já a Galmo, a Serteng e a
Dresdem trabalham com o sistema de condomínios, onde um grupo fecha com a
construtora, fazendo pagamentos mensalmente, este sistema não possui prazo para
entrega, já que os recursos são exclusivamente dos compradores.
Com referência aos consumidores dos apartamentos na Palhano,
verificou-se nos levantamentos que é formado por um grupo de profissionais
liberais, privado e público, na qual consideramos fazer parte da classe média
londrinense. Em relação ao perfil familiar, verificou-se o predomínio de casais com
média de dois filhos e casais aposentados.
Assim sendo, o estudo da verticalização da Gleba Palhano
possibilitou a nossa compreensão sobre as dinâmicas do espaço urbano londrinense
onde
na
área
estudada
foi
diretamente
influenciada
pelas
construtoras/incorporadoras locais e o Estado que viabilizou as adequações
necessárias para a construção destes edifícios de alto padrão.
117
REFERÊNCIAS
ALBUQUERQUE, V.B.P. de. Especulação e valorização imobiliária na Palhano em
Londrina: Rítmica pelo espaço e tempo da produção condominial. 2005. Dissertação
(Mestrado). Universidade Federal de Santa Catarina, Florianópolis.
CONSTRUTORA A.YOSHII. Acesso em 30 set. de 2006. Disponível em:
<http://www.ayoshii.com.br>
CONSTRUTORA ARTENGE. Acesso em 30 set. de 2006. Disponível em:
<http://www.artenge.com.br>
CONSTRUTORA GALMO.
<http://www.galmo.com.br>
Acesso
em
30
set.
de
2006.
Disponível
em:
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