10.00 EDIGAIA-Avaliação-GAIA PARK OFFICE

Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A.
Tribunal do Comércio de Vila Nova de Gaia - 2.º Juízo
Processo 635/10.3TYVNG
Relatório de Análise / Avaliação do Edifício de Escritórios – “Gaia Park Office”
Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A
1
Gaia Park Office
Identificação do Cliente
Massa Insolvente de Edigaia - Imobiliária, S.A.
2
Identificação e caracterização geral do Activo
Este activo, designado de Gaia Park Office, é constituído por um edifício de escritórios e parque de
estacionamento. O edifício está localizado na Travessa do Agueiro, n.º 40/42, Mafamude, Vila Nova de Gaia
que constitui uma perpendicular à Av. Da República em Vila nova de Gaia junto ao GaiaHotel.
O edifício apresenta uma arquitectura contemporânea. O recurso a materiais como a chapa metálica
canelada, lâminas de alumínio e painéis em resinas fenólicas conferem ao edifício contemporaneidade. A
forma e dimensão da cobertura metálica do edifício são também elementos que distinguem arquitectura do
edifício dos imóveis envolventes.
Como factores de diferenciação do imóvel pode-se referir a localização central, o efeito sinergético da
inclusão dos escritórios com um parque de estacionamento e a dimensão considerável dos escritórios. Todos
os escritórios constituem uma fracção autónoma.
O empreendimento encontra-se servido de todas as infra-estruturas de apoio, rede de águas pluviais,
saneamento, abastecimento de águas, rede eléctrica, rede telefónica e TV cabo.
Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A
Gaia Park Office
O target deste produto será profissionais liberais e empresas de serviços, que valorizem a centralidade como
factor potenciador do seu negócio.
3
Âmbito e objectivo do Relatório.
O relatório para além da determinação duma estimativa de valor de mercado para o empreendimento,
pretende realizar uma verificação da situação física e burocrática, para a conclusão do mesmo, resultando
nos seguintes objectivos gerais do relatório:
a) A estimativa do valor do empreendimento na situação actual.
b) Determinação dos custos de reparação e reposição da legalidade
empreendimento.
c) Estimativa do valor do empreendimento após conclusão.
d) Análise da documentação necessária à conclusão da obra e obtenção da
licença de utilização.
4
Pressupostos, condicionantes e considerações
O presente relatório tem por base os elementos consultados e cedidos pela Massa Insolvente. Foram
realizadas diligências ao local para a constatação das características do imóvel, da envolvente e da
percentagem de acabamento. A verificação do estado do Imóvel, limitou-se a uma inspecção visual, sem
qualquer realização de ensaios específicos que tivessem como finalidade investigar o estado das estrutura
ou quaisquer problemas ocultos.
As áreas foram retiradas directamente dos documentos aprovados pela autarquia (propriedade horizontal).
O estudo só teve em consideração na determinação do valor dos escritórios e estacionamentos as fracções
não escrituradas. Não foram considerados quaisquer sinais decorrentes de contratos-promessa realizados
entre a Edigaia e os promitentes-compradores na análise de receitas decorrentes da venda dos activos.
A conjuntura económica e a dificuldade das empresas em aceder ao crédito têm reflexos negativos sobre o
volume de vendas realizadas o que se reflecte numa descida de valor face a uma situação expansionista da
economia.
As características particulares do edifício, composto por escritórios e estacionamento revestem a análise de
algumas singularidades. Uma vez que os dois tipos de utilização podem seguir estratégias imobiliárias
distintas. O negócio dos escritórios pode ser autonomizado do negócio do parque de estacionamento, fará
sentido realizar a sua análise em separado.
Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários
3 de 13
Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A
Gaia Park Office
Os escritórios estão dotados de espaços de utilização comum, nomeadamente as instalações sanitárias, no
entanto são fracções autónomas, o que permite o seu arrendamento ou venda de forma autónoma e
independente. Esta particularidade diferencia este imóvel face ao arrendamento de espaço em propriedade
total. Neste último caso obriga a uma gestão do espaço de forma global, o que resulta em áreas significativas
a colocar no mercado que, em princípio, só serão adquiridas por investidores ou grandes empresas,
resultando numa diminuição do leque dos potenciais compradores.
Entre a data que os trabalhos para a conclusão/reparação foram estimados e a entrada em obra pode ocorrer
degradação física de alguns materiais e componentes de obra, alterando a realidade que serviu de base a
este relatório, fazendo aumentar os valores apresentados para a conclusão. O custo dos trabalhos apurados
foi estimado com base em orçamentos existentes para a empreitada, de acordo com equipamentos e
soluções técnicas previstas para a execução da obra. É possível que entre o período da execução/instalação
das redes e equipamentos tenha ocorrido obsolescência das soluções e surgido descontinuidade na
produção de alguns materiais e soluções técnicas. Nestes casos, o custo a considerar será a substituição do
existente e a reposição a novo, o que terá reflexo sobre o agravamento dos custos.
5
Metodologia e critérios de avaliação
Atendendo aos objectivos do relatório e ao uso a que se destina o imóvel, o método de cálculo adoptado na
determinação do presumível Valor de Transacção foi o Método do Rendimento.
Valorização pelo Método do Rendimento, de acordo com o qual o valor do património corresponde ao valor
actual de todos os direitos a benefícios futuros decorrentes da posse do imóvel.
O valor das receitas inclui as despesas inerentes ao funcionamento do imóvel.
6
Análise do Empreendimento
Trata-se de um prédio urbano com mil e cinquenta e dois metros quadrados de área coberta, trezentos e
setenta e dois metros quadrados de logradouro, quatrocentos e dezanove metros quadrados e quinze
decímetros de área de terreno cedido ao domínio público.
O edifico tem treze pisos, dos quais quatro estão abaixo da cota de soleira e nove acima do solo. As áreas
por pisos estão representadas no Quadro 32. Os pisos -4 a 2 estão destinados a estacionamento e contêm
um total de 161 fracções autónomas. Os pisos 3 a 8 são formados por 64 escritórios que constituem fracções
autónomas.
Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários
4 de 13
Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A
Gaia Park Office
Quadro 1 – Quadro de Áreas
Área de Terreno
2818,00 m2
Área Coberta
1052,00 m2
Área de Logradouro
372,00 m2
Cedência ao Domínio Publico
419,15 m2
Área Piso -4
714,00 m2
Área Piso -3, -2, -1, 0,1,2
1052,00 m2
Área Piso 3
897,00 m2
Área Piso 4,5 e 6
897,00 m2
Área Piso 7
808,00 m2
Área Piso 8
454,00 m2
A estimativa de custo para a conclusão foi definida após vistorias à obra e análise de notificações camarárias.
Foram avaliadas as diversas especialidades de trabalho e estimadas as quantidades de trabalho a realizar.
Os escritórios estão, na sua generalidade, concluídos faltarão eventualmente pequenas reparações
decorrentes da falta de manutenção do edifício.
A ausência de energia eléctrica, motivada pela falta de pagamento à EDP, provocou a paragem das bombas
localizadas no piso-4 que retiravam a água freática do interior do edifício. Este acontecimento fez com que os
pisos -4 e-3 ficassem inundados, originando estragos substanciais nas instalações. As partes metálicas estão
oxidadas e os componentes electromecânicos inutilizados (Elevadores e motores de ventilação). As tubagens
da rede de combate a incêndio estão com danos provocados pela oxidação, pelo que terão que ser
removidas. Os detectores de fumo ficaram submersos e terão que ser substituídos. As calhas galvanizadas
da rede eléctrica estão oxidadas e precisam de ser removidas. As paredes e tectos têm que ser limpos e
pintados.
Existem trabalhos que constam de notificação camarária relativos aos arranjos exteriores e que terão que ser
terminados antes da conclusão da obra sobre pena de haver penalizações camarárias pela sua não
execução. Destes, destacam-se a realização das infra-estruturas de Resíduos Sólidos Urbanos (RSU), a que
dizem respeito os MOLOCK, os passeios o jardim e a vedação do terreno no tardoz do edifício.
A realidade de obra no piso 8 não é coincidente com a propriedade horizontal. Neste piso estavam previstas
5 fracções, mas que não estão materializadas. Neste momento existe um amplo openspace sobre o qual têm
que ser realizadas obra de forma a repor a propriedade horizontal registada. Foram previstas obras e
estimados custos para a reposição da situação prevista na propriedade horizontal. Tais obras passam pela
demolição de algumas paredes existentes, realização de divisórias nos locais previstos em projecto e
reposição das infra-estruturas de águas, saneamento, electricidade, ited, etc.
Os valores estimados para a conclusão da obra, Quadro 2, comprovam a expectativa criada aquando das
vistorias ao local. O valor estimado de 384.744,00 € para terminar os trabalhos em falta e repor o bom
acabamento da obra corresponde a cerca de 7,6% do valor global dos trabalhos e 8,3% dos trabalhos
incorporados o que nos permite afirmar que a obra está praticamente concluída.
Será prudente em função das condições abaixo descritas estimar um intervalo de variação do custo de
conclusão. Um acréscimo de 10% no custo de conclusão provocará um aumento aproximado de 1% no custo
global da obra, o que não é expressivo face à percentagem de acabamento da obra. A haver alguma
Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários
5 de 13
Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A
Gaia Park Office
variação negativa no custo estimado, esta será sempre inferior à prevista para o acréscimo de custos, uma
vez que as variáveis que intervêm nesta variação são menos expressivas. Deste modo, os custos de
construção situar-se-ão entre os 300.000,00€ a 350,000,00€+IVA.
Quadro 2 - Estimativa global para a conclusão da obra
Reparação dos
Estacionamentos (-4 e -3)
Arranjos
exteriores
Rede de SCIE
20.295,00 € Molock's
Rede Eléctrica
74.415,00 € Jardim
Tectos Falsos
Fracções do Piso 8
27.060,00 € Demolições
12.300,00 €
4.305,00 € Divisórias
12.300,00 €
3.690,00 € Acabamentos/infraest
67.650,00 €
2.706,00 € Grelhas Metálicas
Elevadores
20.295,00 € Passeios
3.075,00 €
Ventilação
67.650,00 € Limpezas
3.075,00 €
Pintura
28.413,00 € Vedação Terreno
4.920,00 €
Sistema de Bombagem
6.765,00 € Tapa Vistas
Limpezas e Remoções
3.690,00 €
20.295,00 € Espécies Arbóreas
Subtotal
240.834,00 €
Total
384.744,00 €
Subotal
1.845,00 €
51.660,00 €
Subtotal
92.250,00 €
A estimativa do custo de construção da obra resultou do somatório dos contratos de empreitada realizados
com a Edigaia. Destes destacam-se os contratos de construção entre a Edigaia Imobiliária, S.A. e a FIB
Construção S.A., relativos à construção do edifício. Foram celebrados dois contratos de empreitada de igual
valor, 1.750.000,00€+IVA. O primeiro, relativo às fases de construção de fundações, contenção periférica e
estrutura de betão armado e o segundo, relativo aos acabamentos. Em relação ao arruamento confinante
com o prédio foi realizado pela empresa Firmino Gomes da Costa, S.A. pelo valor de 54.292,45€+IVA, os
valores estão descritos no Quadro 3.
Quadro 3 - Empreitadas realizadas
Firmino Gomes da
Costa, S.A.
FIB Construção S.A.
Estrutura
2.152.500,00 € Arruamento
Acabamentos
2.152.500,00 €
Trabalhos Extra Contratuais
SubTotal
66.779,71 €
274.130,99 €
4.579.130,99 €
SubTotal
66.779,71 €
Total
4.645.910,70 €
O custo de construção do edifício, incluindo os custos de reparação, ascende a 5.030.654,70 €. O trabalho
estimado para a conclusão é de 384.744,00 €, o que resulta numa percentagem de acabamento de 92,4%,
Quadro 4.
Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários
6 de 13
Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A
Gaia Park Office
Quadro 4 - Resumo de custos de construção (sem terreno)
Incorporado
92,4%
Custo Total de Conclusão
Custo Total de Construção
4.645.910,70 €
7,6%
384.744,00 €
100,0%
5.030.654,70 €
O custo do terreno foi determinado por comparação de mercado com nas imediações e com características
aproximadas às do terreno em causa. O custo/m2 de área bruta de construção foi de 175€, o que resulta
num total de 1.059.866,25€.
Quadro 5 – Valor do terreno
Custo/(m2 de ABC)
175,00 €
Custos de construção com terreno
1.029.866,25 €
6.060.520,95 €
Ao custo de construção, com terreno incluído no valor de 6.060.520,95, Interessa retirar o custo associado às
fracções escrituradas de forma a obtermos o custo das fracções não escrituradas.
Quadro 6 – Valor do terreno
Custo Total de Conclusão
fracções não escrituradas
6.1
das
4.617.086,67 €
Escritórios
Os valores das rendas foram definidos tendo em conta a localização do imóvel e o tipo de imóvel. As rendas
unitárias, dos escritórios na zona envolvente são mais baixas, no entanto as características do próprio imóvel
nomeadamente por ser um edifício novo, dotado de infra-estruturas recentes, possuir estacionamentos
disponíveis para venda/ arrendamento e á localização, na proximidade de um hotel, de estação, são factores
que fazem aumentar os valores.
Não foi considerado o efeito da taxa de ocupação. Consideramos que a venda será efectuada ao utilizador
da fracção e que este a vai ocupar.
Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários
7 de 13
Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A
Gaia Park Office
Quadro 7 - Valor das vendas dos escritórios
Quadro 5 - Valor das Vendas
Escritórios
Rendas [€/(m2*mês)]
8,00 €
Cap Rate
8,0%
Valor potencial de venda
4.343.340,00 €
Se a venda for efectuada a uma única entidade, com o propósito de posteriormente arrendar, o valor acima
deverá ser afectado pela taxa de ocupação. Para uma taxa de ocupação da ordem dos 70% o valor potencial
da venda será reduzido em 30%, isto é, para 3.040.338,00 €.
O valor total das vendas é muito sensível às rendas que se praticam e às cap rate consideradas. O Quadro 8
apresenta alguns valores para cenários base diferentes, isto é, com cap rate e rendas unitárias alternativas
às consideradas.
Quadro 8 – Variação do valor das vendas em função das rendas e das cap rates consideradas.
Cap Rate
Rendas [€ / (m2*mês)]
6.2
6,0%
8,0%
10,0%
6€
4.343.340,00 €
3.257.505,00 €
2.606.004,00 €
8€
5.791.120,00 €
4.343.340,00 €
3.474.672,00 €
10€
7.238.900,00 €
5.429.175,00 €
4.343.340,00 €
Parque de estacionamento
Os valores das mensalidades foram definidos em função dos valores correntes de mercado praticados
noutros parques de estacionamento na proximidade do espaço em causa e com características idênticas.
Foram definidos dois períodos de utilização, um diurno, das 7 às 19 horas e um período nocturno, das 19 às
7 horas.
O período diurno coincide com o horário normal de trabalho, assume por isso um valor mensal superior e
uma taxa de ocupação também superior.
No período nocturno, dada a menor escassez de estacionamentos neste horário, as mensalidades são mais
baixas e as taxas de ocupação inferiores. Esta oferta nocturna rivaliza directamente com a aquisição de
garagem própria, uma vez que as rendas são baixas.
Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários
8 de 13
Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A
Gaia Park Office
Quadro 9 – Custos de promoção
Parque de Estacionamento
Ocupação
Taxa de Ocupação
Mensalidade (€/mês)
Cap Rate
Totais
Diurna
70,0%
75,00 €
8,0%
1.244.250,00 €
Arrumos (€/m2)
Valor Total das Vendas
Nocturna
40,0%
30,00 €
8,0%
284.400,00 €
369,00 €
1.528.650,00 €
15.940,80 €
1.544.590,80 €
Cap Rate
Quadro 10 – Variação do valor das vendas de estacionamentos em função das rendas diurnas e das
cap rates consideradas.
6%
8%
10%
Rendas [€/(lugar*mês)]
75,00 €
1.943.400,00 €
1.528.650,00 €
1.279.800,00 €
50,00 €
1.390.400,00 €
1.113.900,00 €
948.000,00 €
100,00 €
2.496.400,00 €
1.943.400,00 €
1.611.600,00 €
Cap Rate
Quadro 11 – Variação do valor das vendas de estacionamentos em função das rendas nocturnas e
das cap rates consideradas.
6%
8%
10%
Rendas [€/(lugar*mês)]
30,00 €
1.623.450,00 €
1.528.650,00 €
1.471.770,00 €
20,00 €
1.497.050,00 €
1.433.850,00 €
1.395.930,00 €
40,00 €
1.749.850,00 €
1.623.450,00 €
1.547.610,00 €
O custo da fiscalização incide sobre o volume de trabalho a realizar.
Quadro 12 – Custo da fiscalização.
Fiscalização
3%
11.542,32 €
A margem seleccionada para a promoção é um valor considerado corrente.
Quadro 13 – Custo da Promoção.
Comercialização Marketing e Publicidade
3%
176.637,92 €
Observações:
Todas as fracções possuem Alvará de licença de Utilização. No entanto parte dos certificados de vistoria
apresentados para a obtenção do título da licença não são válidos. Decorrente de informações solicitadas à
Certiel no NIP 100334505, do edifício situado na Travessa do Agueiro em Vila Nova de Gaia possui
certificados de vistoria nas seguintes instalações/fracções: Coluna; serviços comuns; garagens; e 38 fracções.
As fracções já escrituradas (20 fracções) têm Certificado de vistoria da Certiel. O Técnico responsável pelo
Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários
9 de 13
Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A
Gaia Park Office
projecto da Instalação é o Eng.º Américo António da Silva Monteiro. Para a obtenção dos restantes
certificados deverá ser contactado para averiguar a conformidade da instalação e efectuar o pedido de
vistoria.
Os elevadores que se encontram instalados fazem parte do contrato com a FIB. Foi-nos informado, por parte
da ORONA Portugal, que os elevadores não tinham sido certificados e que a FIB não tinha procedido ao
pagamento de parte do material colocado em obra. Este facto leva-nos a concluir que o certificado de vistoria
apresentado aquando da obtenção da Autorização de Utilização não era válido. A Orona já se disponibilizou
para apresentar proposta para a execução dos trabalhos em falta e certificação dos mesmos. Será
necessário assegurar previamente à entrada em funcionamento dos elevadores a existência de linha
telefónica.
A Propriedade Horizontal do edifício está registada, no entanto apresenta um erro na obtenção das
permilagens. A fracção GR em comparação com as fracções de área semelhante tem uma permilagem
excessiva. Este facto terá importância nos custos de condomínio que lhe serão atribuídos, que serão
anormalmente elevados.
Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários
10 de 13
Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A
7
Gaia Park Office
Conclusão de Valores e Custos
7.1
Resultados finais:
Total das Vendas das Fracções escrituradas Total dos Custos de Construção - Custo total
de Gestão do Projecto e Fiscalização - Custos
de Promoção
603.954,46 €
Custo de Conclusão construção + Custo total
de Fiscalização dos + Custos de Promoção
572.924,24 €
Na tabela acima estão os resultados finais resultantes da soma dos valores obtidos para os escritórios e para
os estacionamentos. Na primeira linha estão representadas as estimativas de receitas líquidas, considera as
vendas totais das fracções e os custos totais associados a estas, no pressuposto do empreendimento ser
construído de raiz. Na segunda linha estão representados os custos necessários incorrer para concluir a obra.
7.2
Valor actual do empreendimento:
(corresponde ao custo de construção incorporado no imóvel acrescido do custo proporcional do terreno
afecto aos mesmos).
Valor Actual
Venda Imediata
876.439,75 €
701.151,80 €
Parqueamento
3.819.858,57 €
3.055.886,86 €
Valor actual do Imóvel
4.696.298,33 €
3.757.038,66 €
Escritórios
7.3
Custos para a conclusão da obra:
Total do empreendimento
Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários
384.744,00 €
11 de 13
Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A
7.4
Gaia Park Office
Custos de Fiscalização
Total do empreendimento
7.5
11.542,32 €
Custos de Promoção
Total do empreendimento
7.6
176.637,92 €
Valor do empreendimento após realização das obras:
Valor Potencial de Venda Venda Imediata
4.343.340,00 €
3.474.672,00 €
Parqueamento
1.544.590,80 €
1.235.672,64 €
Valor actual do Imóvel
5.887.930,80 €
Escritórios
4.710.344,64 €
O Valor de Venda Imediata corresponde a 80% do Valor Potencial de Venda.
Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários
12 de 13
Insolvência de Edigaia - Imobiliária, S.A
8
Gaia Park Office
Anexos
Relatório de Análise / Avaliação dos Activos Imobiliários
13 de 13