Texto Base Parcelamento e Regularização

GRUPO 4 - PARCELAMENTO E REGULARIZAÇÃO
I. INTRODUÇÃO
A partir de 1993, o município de Belo Horizonte passou a experimentar uma forma inovadora
de gestão urbana. O processo de gestão democrática da cidade então iniciado logo se
consolidaria. Com o Orçamento Participativo, inaugurado em 1994, a população passou a
ser efetivamente envolvida nas decisões sobre os investimentos públicos. A Lei n.º 7.165/96,
que instituiu o Plano Diretor, criou o Conselho Municipal de Política Urbana (COMPUR) e
estabeleceu a obrigatoriedade de avaliação do Plano Diretor e da Lei de Parcelamento,
Ocupação e Uso do Solo (Lei n.º 7.166/96) a cada quatro anos, mediante processo de
Conferência Municipal. Atualmente a Prefeitura de Belo Horizonte conta com mais de oitenta
canais institucionais de participação popular em diferentes escalas. No campo das políticas
urbanas, o COMPUR e os Conselhos Municipais de Meio Ambiente, de Habitação, de
Patrimônio Cultural e de Saneamento encontram-se totalmente consolidados, assumindo
papel central na formulação e gestão de políticas, e se articulam a Conferências Municipais.
As Conferências Municipais de Política Urbana, sob responsabilidade do COMPUR, são
momentos privilegiados de encontro da população para refletir sobre a cidade, seus
conflitos, problemas e potencialidades, e sobre a política urbana praticada, buscando
conhecer e articular as diferentes visões dos atores que participam da dinâmica urbana e
garantir que as propostas para atualização da legislação urbanística sejam pactuadas.
A primeira Conferência foi realizada em 1998/99, tendo resultado na Lei n.º 8137/00 que
reviu disposições do Plano Diretor e na Lei de Parcelamento, Ocupação e Uso do Solo –
LPOUS. A segunda, realizada em 2001/02, produziu um conjunto de propostas reunidas em
um Projeto de Lei enviado à Câmara Municipal, todavia não apreciado por aquela Casa.
Esta III Conferência Municipal de Política Urbana de Belo Horizonte tem como objetivo
avaliar o Plano Diretor e a LPOUS, à luz das definições da II Conferência, bem como das
deliberações do COMPUR e dos estudos desenvolvidos pelo Poder Executivo desde então.
II. PARCELAMENTO DO SOLO
Parcelamento do solo é a subdivisão de um terreno em lotes para ocupação, passando essa
área a tornar-se urbana. É fundamental que o parcelamento do solo ocorra sem danos ao
meio ambiente e aos recursos naturais, evitando a formação de áreas de risco e criando as
condições adequadas para a instalação de usos residenciais e não residenciais,
considerando-se o sistema viário, áreas verdes, infra-estruturas urbanas e áreas para
instalação de equipamentos comunitários.
A necessidade de normas que disciplinem esse processo levou à instituição, em 1979, da
Lei federal n.º 6.766/79, que contém regras de caráter urbanístico e destinadas a garantir
segurança ao comprador de lote. De acordo com essa Lei, são duas as formas de
parcelamento: loteamento e desmembramento. O loteamento contém intervenções no
sistema viário: abertura de novas vias de circulação ou alteração das vias existentes. O
desmembramento não interfere no sistema viário.
O conteúdo básico da legislação de parcelamento do solo abrange a definição dos terrenos
que podem ou não ser parcelados, as dimensões dos lotes e dos quarteirões, o tamanho e
características das vias, os espaços livres de uso público (áreas verdes) e áreas destinadas
a equipamentos coletivos; as áreas onde não é permitido construir (non aedificandi); as
regras e diretrizes para a elaboração e aprovação de projetos de loteamento.
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Em Belo Horizonte o parcelamento do solo é regido pela Lei de Parcelamento, Ocupação e
Uso do Solo - LPOUS (Lei n.º 7166/96, alterada pela Lei n.º 8137/00). Além do loteamento e
do desmembramento, a LPOUS trata de forma destacada as seguintes formas de
parcelamento:
parcelamento para condomínio, isto é, aquele destinado a abrigar conjunto de
edificações em lote único, dispondo de espaços de uso comum, caracterizados como
bens em condomínio.
parcelamento vinculado, no qual ocorre aprovação simultânea do parcelamento e da
edificação;
modificação de parcelamento, ou seja, alteração das dimensões de lotes pertencentes a
parcelamento aprovado, sem alteração do sistema viário, dos espaços livres de uso
público ou das áreas destinadas a equipamentos urbanos e comunitários
reparcelamento, ou redivisão de parte ou de todo o parcelamento que implique alteração
do sistema viário, dos espaços livres de uso público ou das áreas destinadas à
instalação de equipamentos urbanos e comunitários.
Em Belo Horizonte, as principais normas de parcelamento do solo em vigor são:
Não é permitido o parcelamento do solo em:
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terrenos alagadiços;
terrenos sujeitos a inundações, antes de serem tomadas providências que
assegurem o escoamento das águas;
terrenos que tenham sido aterrados com material nocivo à saúde pública;
terrenos naturais com declividade superior a 47% ;
áreas degradadas ou naquelas em que seja tecnicamente comprovado que as
condições geológicas não aconselham a edificação;
terrenos contíguos a mananciais, cursos d'água, represas e demais recursos
hídricos, sem prévia manifestação dos órgãos competentes;
terrenos em que a poluição impeça a existência de condições sanitárias suportáveis.
Os parcelamentos devem atender às seguintes condições, dentre outras:
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os lados dos quarteirões não podem ter extensão superior a 200 m, em cada face;
os lotes devem ter área mínima de 125 m² e máxima de 5.000 m² com, no mínimo,
5m de frente e relação entre profundidade e testada não superior a 5;
no mínimo 15% da área do terreno parcelado deve ser transferida ao poder público
municipal para instalação de equipamentos urbanos e comunitários, espaços livres
de uso público e sistemas de circulação, além das áreas de sistema viário.
È de interesse para a cidade, quando formula suas regras de parcelamento, garantir a
distribuição de equipamentos e infra-estrutura de forma igualitária por toda a cidade e
favorecer a utilização de terrenos para a implantação de habitações de interesse social.
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III. REGULARIZAÇÃO
Decorrente de um processo de crescimento onde a terra urbana é uma mercadoria valorosa,
os loteamentos irregulares ou clandestinos nasceram da ação de parte do setor imobiliário,
muitas vezes de forma perversa para o conjunto da cidade. Foram implantados lotes a
qualquer custo, sem preocupações com a legislação, com a oferta de infra-estrutura ou com
os aspectos físico-ambientais. A população com menor poder aquisitivo encontra nesses
loteamentos irregulares a possibilidade de morar, mesmo que precariamente. É necessário
reverter este quadro e o movimento identificado é o da inclusão, que está nos fundamentos
do Plano Diretor e da Conferência.
Após um profundo e detalhado processo de discussão sobre a irregularidade urbanística,
suas causas e conseqüências, a II Conferência propôs “promover um processo de
regularização que vise à inclusão urbanística, respeitadas as condições de segurança, a
legislação ambiental e a de posturas e os registros cartoriais.”
Atendendo a esta demanda e visando à promoção da inclusão urbanística, a Prefeitura de
Belo Horizonte elaborou em 2005 um projeto de lei permitindo a regularização de
loteamentos e edificações e a prestação de serviços técnicos gratuitos, a serem oferecidos
pelo Executivo Municipal à população de baixa renda. O objetivo desse projeto de lei era
permitir a efetiva inclusão de parcela da população que, de modo geral, não atende à
legislação por desconhecimento ou por impossibilidade financeira. Outro aspecto relevante é
a possibilidade de proporcionar a regularização dos parcelamentos do solo, permitindo a
solução de um grande número de situações, como a impossibilidade de regularizar as
edificações em função do descumprimento de normas de responsabilidade do loteador.
Em decorrência desse projeto, em 2005, foi instituída a Lei n.º 9.074/05, que estabelece
instrumentos de flexibilização dos parâmetros urbanísticos para o parcelamento do solo,
Essa Lei permite a regularização dos parcelamentos do solo comprovadamente existentes
até 19 de janeiro de 2005, que estejam em desconformidade com os parâmetros da
legislação urbanística municipal. Impede a regularização do parcelamento do solo em área
de risco ou em área considerada non aedificandi. A regularização de parcelamento do solo
situado em ZPAM ou ZP-1 depende de prévia anuência da Secretaria Municipal Adjunta de
Meio Ambiente. A regularização de parcelamento do solo situado em área tombada,
preservada ou contida em perímetro de área protegida depende de prévia anuência ou
autorização da Gerência de Patrimônio Histórico e Urbano.
Quanto à regularização de edificações, a Lei n.º 9.074/05 estabelece que a regularização
seja paga, mas prevê instrumentos específicos para atendimento à população de baixa
renda: isenção de cobrança de preços públicos e possibilidade de regularização por
iniciativa da PBH. Nesta linha, o Programa Cidade Legal na definição da população a ser
beneficiada considera o fato de o proprietário possuir apenas um imóvel no município e de
ter sido tal imóvel avaliado pela Prefeitura em, no máximo, R$ 50.000,00, sendo dada
prioridade ao atendimento à população possuidora de um único imóvel residencial, de valor
venal igual ou inferior a R$ 30.000,00.
A Regularização de Caráter Social, que culmina na titulação dos imóveis, aliada à
possibilidade de acesso à assistência técnica, cria meios de promover uma política de
segurança futura quanto à sustentabilidade ambiental e, portanto, quanto à melhoria dos
índices de qualidade de vida urbana. Em 2007, já haviam sido executados levantamentos de
5.373 edificações e 2.060 lotes.