Carta do Gestor - Safra Net Banking
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Carta do Gestor JS Real Estate Multigestão FII (JSRE11) abr/2015 CNPJ/MF: 13.371.132/0001-71 Cenário Atual Confirmando as expectativas previstas nas Cartas do Gestor de julho de 2013 e novembro de 2014, o período dos últimos dois anos apresentou um aumento na taxa básica de juros de 7,25% ao ano em março de 2013 para 12,75% ao ano e uma queda no valor dos aluguéis dos imóveis comerciais. Diante desse cenário de maior volatilidade, o JSRE tomou a decisão de diminuir a exposição em imóveis e cotas de fundos imobiliários, trocar ativos pré-fixados por pós-fixados e concentrar os investimentos em ativos de renda fixa. Alocação da carteira O percentual da carteira alocado em cotas de outros fundos imobiliários, que havia alcançado 70% da carteira do fundo em 2012, hoje é de aproximadamente 12% enquanto 86% do patrimônio estão alocados em renda fixa e 2% em imóveis diretamente. O fundo beneficiou-se do ciclo de alta dos juros e defendeu-se das incertezas do mercado imobiliário, conseguindo assim preservar seu patrimônio em comparação com os demais fundos imobiliários representados pelo IFIX, índice que representa a variação média dos fundos imobiliários listados em bolsa. Valor Mercado vs Valor Patrimonial Observa-se, no gráfico abaixo, a evolução do valor patrimonial e do valor de mercado a partir de fevereiro de 2013, período no qual tínhamos a menor taxa SELIC da série histórica, 7,25%, até fevereiro de 2015, considerando os rendimentos distribuídos no período, em comparação com o índice IFIX: 7,4% -5,5% -15,5% Fontes: BM&FBovespa / Banco J. Safra Nota-se que o valor patrimonial, apesar de leve queda em maio de 2013, passou a ter comportamento similar ao de um fundo de renda fixa a partir do segundo semestre do mesmo ano, aumentando sua rentabilidade ao longo do tempo, enquanto que o movimento do valor de mercado acompanhou a queda do IFIX. É importante ressaltar que os valores definidos em bolsa são resultado da negociação entre inúmeros investidores, em função das suas próprias expectativas para cada ativo, que podem ser fundamentadas em maior ou menor grau de conhecimento sobre o ativo em questão. Carta do Gestor abr/2015 JS Real Estate Multigestão FII (JSRE11) CNPJ/MF: 13.371.132/0001-71 A tabela abaixo indica que a queda da cota em bolsa esteve mais correlacionada com a queda do IFIX do que com o valor da cota patrimonial, que observou redução mais leve do que o IFIX em função da estratégia de alocação da carteira em renda fixa pós-fixada e redução da exposição a ativos com maior risco de perda valor num contexto de alta de juros e desaceleração do mercado imobiliário. IFIX Valor de Mercado Valor Patrimonial R$ R$ fev/13 1.598 112,10 R$ 115,84 R$ fev/15 1.369 87,88 106,39 Variação -14% -22% -8% Deságio O valor da cota negociada em bolsa (valor de mercado) vem sendo negociada com deságio de aproximadamente 17% em relação ao valor patrimonial, conforme gráfico abaixo: Deságio total: Valor de Mercado - 17% R$ 87,88 Deságio em relação aos ativos de renda fixa: - 4% Renda Fixa Outros R$ 91,50 R$ 14,89 Considerando o valor de mercado da cota no fechamento de fevereiro de 2015, R$ 87,88, e apenas a parcela da carteira alocada em ativos de renda fixa em relação ao valor patrimonial do JSRE, de R$ 91,50, (ou 86,5% do valor patrimonial) pode-se concluir que a cota está sendo negociada com um desconto de aproximadamente 4% em relação apenas aos ativos de renda fixa que compõem a carteira do fundo, que ainda possui R$ 14,89 alocados em outros ativos imobiliários que mesmo em um cenário de stress guardam valor, como imóveis e cotas de FII, pois são lastreados em ativos reais. Rendimentos O rendimento pago aos cotistas do JSRE divulgado em 27/02/2015 acompanhou a alta dos juros básicos e foi de R$ 0,90 por cota. Sobre o valor de mercado de R$ 87,88, tem-se um rendimento em fevereiro de 1,03%, líquido de imposto de renda para os cotistas isentos. Tal rendimento equivale a uma rentabilidade de 125% do CDI de fevereiro/2015. Perspectivas Entendemos que para o JSRE, o valor patrimonial é a melhor referência para o preço de suas cotas, pois é calculado levando em consideração a marcação a mercado de todos os ativos que compõem a carteira do fundo. Esperamos que o mercado ajuste gradualmente essa diferenciação, convergindo o valor de mercado para níveis cada vez mais próximos do valor patrimonial. Com a alocação da carteira predominantemente em ativos de renda fixa pós-fixados, o fundo assumiu uma posição mais conservadora em termos de proteção do patrimônio. A depender das oportunidades que surgirem em ativos com preços ajustados ao contexto atual do mercado, a qualquer momento a gestão pode buscar novamente uma maior alocação em ativos imobiliários ou pré-fixados com o objetivo de apreciação de capital numa futura recuperação do setor. Carta do Gestor abr/2015 JS Real Estate Multigestão FII (JSRE11) CNPJ/MF: 13.371.132/0001-71 DISCLAIMERS Este material tem um caráter meramente informativo e não constitui, portanto, uma oferta e/ou solicitação de aquisição de cotas de fundos de investimento. Este material não pode ser reproduzido ou distribuído no todo ou em parte para nenhuma outra pessoa. O Gestor pode efetuar alterações no conteúdo deste documento a qualquer momento. As informações contidas neste material são de caráter exclusivamente informativo. As informações contidas neste documento não necessariamente foram auditadas. O Administrador e/ou o Gestor não se responsabilizam por quaisquer decisões tomadas com base nos dados deste documento. Fundos de Investimento não contam com garantia do Administrador, do Gestor, de qualquer mecanismo de seguro ou Fundo Garantidor De Crédito – FGC. Rentabilidade passada não representa garantia de rentabilidade futura. A rentabilidade divulgada não é liquida de impostos. Para avaliação do desempenho de fundos de investimento em geral, é recomendável uma análise de, no mínimo, 12 (doze) meses. É recomendada a leitura cuidadosa do prospecto e regulamento do fundo de investimento pelo investidor ao aplicar seus recursos. Administrador: Banco J. Safra S.A.. E-mail: [email protected]. Auditor: PriceWaterhouse & Coopers Central de Atendimento Safra: 0300 105 1234, de 2ª a 6ª-feira, das 9 às 19h, exceto feriados. Atendimento aos portadores de necessidades especiais, auditivas e fala. SAC - Serviço de Atendimento ao Consumidor: 0800 772 5755. Atendimento 24 horas por dia, 7 dias por semana. Data de início: 06/06/2011 Taxa de Administração: 1% a.a. s/ PL Taxa de Performance: 20% s/ os rendimentos que excederem 6% a.a., calculados sobre base corrigida pelo IGPM. Ambiente de negociação: BM&FBovespa Ouvidoria: caso já tenha recorrido ao SAC e não esteja satisfeito(a): 0800 770 1236, de 2ª a 6ª-feira, das 9h às 18h, exceto feriados.
