Relatório de Administração do Exercício Encerrado em 31 de

Relatório de Administração
Exercício encerrado em 30 de junho de 2015
Fundo de Investimento Imobiliário São Fernando
I. Objeto do Fundo
O Fundo tem por objetivo a formação de patrimônio, mediante a integralização em
bens ou dinheiro, oriundo da distribuição de cotas de sua emissão, sendo tal
patrimônio aplicado na aquisição e na gestão patrimonial de bens imóveis (tanto
bens, quanto direitos) de natureza comercial, industrial e de serviços destinados a
locação, doravante designados simplesmente de Patrimônio Imobiliário, podendo
inclusive vendê-los, sempre observadas as regras previstas no presente
Regulamento.
II. Conjuntura Econômica e Perspectivas
Finalizado o primeiro semestre de 2015 nos encontramos em um ambiente
desafiador nas mais diversas frentes: econômica, política, fiscal, social, entre outras
tantas relacionadas, e que acabam influenciadas em maior ou menor escala.
Tornou-se comum o debate acerca dos fortes ajustes necessários para colocar o
país, novamente, na rota do crescimento. Sabemos que a travessia desta
turbulência será árdua, passaremos por momentos delicados e alguns sacrifícios
terão de ser feitos, mas este é o preço que pagamos por uma série de medidas
tomadas no passado, cujos efeitos comprometeram o desempenho econômico do
país nos últimos semestres.
A economia brasileira não é o único foco de calorosas discussões nos mais diversos
fóruns. O cenário político tornou-se um importante fator do desempenho econômico
brasileiro, o que tem levado o ministro Joaquim Levy à diferentes salas de reunião,
para defender os ajustes que considera essenciais para que o país saia desta
situação. Mesmo assim, o efeito não é rápido, e após um primeiro trimestre de
pequena retração (-0,2%), acreditamos que seja pouco provável que não voltemos
a entrar em uma classificação de “recessão técnica” (quando o PIB tem dois
trimestres seguidos de queda), findado o primeiro semestre do ano. Especialistas
do mercado financeiro, responsáveis pelo Boletim Focus divulgado pelo Banco
Central, e que no início do ano estimavam um tímido crescimento, já não acreditam
que o país possa apresentar um crescimento neste ano, sendo que os prognósticos
se aproximam de retração na casa dos 2,0% em 2015. Por este motivo, esperamos
que as medidas que vem sendo tomadas nos direcione para um melhor ambiente
econômico, passando pela elevação dos diversos níveis de confiança do mercado,
controle da inflação, retomada dos investimentos e criação de empregos.
Em níveis muito menores do que já presenciamos na história deste país, a inflação
permanece alta para o que nos acostumamos nos últimos anos. Começamos a
sentir apenas recentemente o efeito do controle de preços aplicado a algumas
indústrias relevantes da economia nacional. Não foi mais possível manter-se todo o
esforço realizado em 2014 para se manter os índices dentro do teto da meta oficial,
e, afrouxando-se as rédeas dos preços controlados, nos distanciamos
significantemente do objetivo de manter a inflação em 4,5% ao ano, com margem
de 2,0% para cima ou para baixo. Em rota ascendente, o IPCA (índice de medição
oficial da inflação do país) fechou o semestre em 8,89% (considerando-se 12
meses), a maior taxa desde dezembro de 2003, e os mesmos especialistas do
Boletim Focus, mencionado acima, apontam para níveis de inflação superiores a
9,2% até o final deste ano. Com autonomia e ciente disto, o Banco Central tem sido
categórico na elevação da taxa básica de juros que atingiu, já em julho, o maior
patamar desde julho de 2006. Foram setes elevações seguidas da taxa, até o valor
de 14,25% ao ano. O Banco Central espera, com isso, controlar o crédito e o
consumo, contendo, assim, a inflação, apesar da resistência demonstrada neste
ano. O objetivo da instituição é que o índice volte a convergir para o centro da
meta ao final de 2016, e para isso, entendem pela necessidade da manutenção
deste patamar de taxa.
Diferentemente de outras épocas, e acompanhando o mercado como um todo, o
setor imobiliário brasileiro vem sofrendo com a desaceleração geral, fruto,
principalmente, das maiores restrições ao crédito, aumento da inflação e queda na
confiança de empresários e consumidores. O número de lançamentos caiu
significantemente em relação ao ano passado, assim como o de vendas, o que
acabou por impactar os preços dos imóveis vendidos. Incorporadoras tem se focado
mais na redução de estoques, e descontos, que em outros tempos dificilmente
teriam sido concedidos, tornaram-se comuns. Como era de se esperar, o
crescimento do Financiamento Imobiliário já não é mais o mesmo, e as condições
para concessão dos empréstimos foram restringidas, principalmente pela Caixa
Econômica Federal, principal agente do setor. De acordo com a Associação
Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, ABECIP, o volume de
empréstimos para aquisição e construção de imóveis, com recursos das cadernetas
de poupança somaram R$ 38,9 bilhões, entre janeiro e maio deste ano, o que
corresponde a uma queda de 11,8% na comparação com o mesmo período de
2014.
Talvez na contramão dos principais setores da economia, o mercado de Fundos
Imobiliários apresentou um excelente resultado no primeiro semestre de 2015,
apesar das sequentes elevações da Selic. O IFIX (Índice de Fundos de
Investimentos Imobiliários, semelhante ao Ibovespa para a Bolsa de Valores)
valorizou-se 9,3% até o final de junho, considerando-se aqui a valorização das
cotas e a distribuição de rendimentos. Apenas como comparação, o CDI do mesmo
período ficou em 6,0%, o Ibovespa em 6,1% e o IMA-B (cesta de títulos públicos
indexados à inflação) em 8,4%. Acreditamos que a maior estabilidade das taxas de
juros longas, e a menor incerteza quanto à performance das carteiras de imóveis
para renda, levou à percepção de um desconto interessante nas cotas dos fundos, e
a correção aconteceu de forma consistente durante o semestre. Mesmo assim, o
desconto entre valor de mercado dos fundos listados, e ao seu valor patrimonial,
encerrou o semestre em 28,3%. O mercado de novas emissões apresentou uma
melhora, se comparado ao mesmo período de 2014, com 9 ofertas públicas de
novos fundos registradas, num total de R$ 3,6 bilhões, 165% a mais do que ano
passado. Como comentado em outras oportunidades, entendemos que o investidor
de Fundos Imobiliários deve atentar-se à expectativa da taxa de juros no longo
prazo, e ao desempenho operacional de cada um de seus Fundos de interesse.
Como um produto de longo prazo, os fundos mantêm a vantagem da isenção fiscal
para suas distribuições de rendimentos, sendo que, nos valores atuais de cotas,
ainda é possível identificar bons descontos e oportunidades de investimento, apesar
da valorização recente.
Esperamos, para os próximos semestres, que os ajustes defendidos surtam efeitos
positivos na economia, o que levaria as mais diferentes indústrias a retomar o
caminho do crescimento, e que aprendamos com nossos erros, levando a uma
maior confiança na condução das políticas do país.
III. Negócios Realizados no Semestre
Não ocorreram novos negócios relevantes no período.
IV. Programa de Investimento
Não há previsão de novos investimentos.
V. Emissão de cotas
O patrimônio líquido do FII é composto
integralizadas.
Não houve emissão de cotas no período.
por
981.472
cotas
totalmente
VI. Laudo de Avaliação
Os empreendimentos que compõem a carteira do Fundo somam o valor de R$
112.320.000 (cento e doze milhões, trezentos e vinte mil reais) em laudos de
avaliações realizados em 2014.
A avaliação patrimonial de 2015 está prevista para o 2º semestre.
VII. Resultados
Conforme a política de distribuição de rendimentos do regulamento do fundo, o
mesmo deverá efetuar a distribuição de, no mínimo, 95% dos lucros apurados
segundo o regime de caixa.
No 1º semestre de 2015 foram distribuídos de resultados aos cotistas o valor de R$
3.886.629 (três milhões, oitocentos e oitenta e seis mil, seiscentos e vinte e nove
reais).
VIII. Valor patrimonial da cota e rentabilidade
A tabela a seguir apresenta a evolução do valor patrimonial da cota, assim como a
rentabilidade apurada no período:
Data
31.12.13
30.06.14
31.12.14
30.06.15
Patrimônio
Líquido
(R$)
100.777.931
100.794.133
113.583.987
113.668.427
N.º de
cotas
981.472
981.472
981.472
981.472
Valor
Variação
patrimonial patrimonial
da cota
da cota
(R$)
(%)
102,6804
4,848
102,6969
0,004
115,7282
0,021
115,8142
0,019
Rentabilidade
(%)
12,302
3,735
20,205
3,496
IX. Relação de encargos do fundo*
EXERCÍCIO
PL Médio
Encargos
Taxa de administração
Despesas Tributárias
Serviços de Terceiros
Despesas Auditoria
Despesas Administrativas
Total
2014
103.984
(R$ mil)
%
317
0,30
13
0,01
98
0,09
20
0,02
2
450
0,42
2013
97.410
(R$ mil)
300
9
95
27
6
437
%
0,31
0,01
0,10
0,03
0,01
0,46
*Relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 (dois) últimos
exercícios auditados.
X. Obrigações contraídas no período
O total de encargos contraídos pelo fundo no 1º Semestre de 2015 foi de R$
29.380.
Partes
Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda
JJ Chaves Contadores
Descrição
Taxa Administração
Contabilidade
Valor (R$)
27.349
2.031
XI. Agradecimentos
Agradecemos aos Senhores Cotistas, colocando-nos ao inteiro dispor para eventuais
esclarecimentos.
São Paulo, 30 de junho de 2015
Rio Bravo Investimentos DTVM Ltda.
Diretor Responsável: Paulo André Porto Bilyk
Contador responsável: João Delfino Serres Chaves (CRC:1RS015022/O-3 “S” SP)