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Pactos Adjetos à Compra e Venda
Alessandro Duleba
Generalidades
Instrumento essencial para a circulação de bens na economia moderna, o contrato
de compra e venda tem sido exaustivamente utilizado para a realização das mais distintas
relações comerciais.
Consiste seu conteúdo principal essencialmente na transferência da propriedade de
um dado bem, havendo, para tanto, a título de contraprestação, determinada soma
pecuniária oferecida pelo adquirente. Assim, tem como fim a alienação da coisa, realizada
pelo denominado vendedor, que pelo pacto fica obrigado a entregá-la ao comprador, este
comprometido a pagar o preço estipulado a fim de lhe ser transmitida sua propriedade.
Ressalte-se, porém, que o contrato em si não transfere a propriedade do bem, mas
origina a obrigação de transferi-la, o que se fará mediante a tradição (móveis) ou registro no
órgão competente no caso de imóvel, fazendo-se porém, a ressalva da divergência do
direito comparado inerente ao caso.
A questão é tratada no direito brasileiro sob a influência do direito romano,
distinguindo-se titulus adquirendi e modo de aquisição. Deste modo, título hábil à
aquisição do domínio é o contrato de compra e venda, cujo exaurimento e efetivação estão
sujeitos à confirmação em alguma das modalidades previstas em lei.
Tal discussão é assaz relevante para caracterização da parte obrigada a arcar com
os riscos referentes à coisa.
Assim, a regra geral como disposta no Código Civil, uma vez que a transferência
do domínio se dá com a tradição, reza que o vendedor responde pelos riscos da coisa até a
tradição, implicando que em momento posterior à sua efetivação, são transferidos ao
comprador. Existem, entretanto, determinadas particularidades adicionais, sendo que na
hipótese de disposição da coisa ao comprador, este automaticamente responde pelos riscos,
do mesmo modo quando se encontra em mora de receber a coisa. Havendo solicitação de
transporte por ordem do comprador, responde a partir da entrega da coisa ao transportador.
Quanto aos elementos que dizem respeito à pessoa que irá realizar o negócio, há
de ser observada a capacidade ou poder de disposição do vendedor quanto à coisa, devendo
para tanto, ser o efetivo detentor de seu domínio, enquanto que para o comprador, basta a
capacidade de obrigar-se. De fato a regra quanto à pessoa do comprador admite exceção em
negócios de pequeno valor.
Além da capacidade exigida para firmar contrato de compra e venda concorre
também a legitimação do contratante, de modo que são partes ilegítimas para contratar o
ascendente (salvo consentimento dos demais descendentes, na venda para apenas um deles)
o falido, o condômino de coisa indivisível, marido sem outorga uxória (na venda de
imóveis, e a mulher sem autorização do marido). A pessoa do comprador também recebe
restrição legal, como os tutores, curadores, testamenteiros e administradores, que estão
impossibilitados de comprar bens confiados à sua guarda, bem como os mandatários
encarregados da administração de certos bens e os juízes e auxiliares da justiça, em relação
a determinados bens.
Para a perfeita consolidação do pacto de compra e venda, essencial se faz o
consentimento dos contratantes quanto à coisa a ser vendida e o preço ajustado para o
pagamento, exaurindo-se então a relação contratual, não necessitando, entretanto, que
sejam simultâneas as manifestações de vontade.
Podem ser objeto do contrato de compra e venda, direitos ou coisas, sendo aqueles
transferidos a título de cessão.
A princípio, não há vedação quanto à coisa a ser vendida, admitindo-se ser
existente ao tempo da formação do contrato ou de existência futura e incerta, sendo vedada,
porém, a venda de herança de pessoa viva.
Relativamente ao preço a ser ajustado, ou seja, a quantia que o comprador se
obriga a pagar ao vendedor, deve esta ser majoritariamente em dinheiro. Isto porque a
parcela principal é que caracterizará a prestação do adquirente, sendo permitido que o
complemento seja pago a título diverso.
Admite-se o parcelamento do pagamento, devendo o preço ser condizente em
relação ao valor estimado da coisa e expresso em moeda nacional, vedado o preço vil, o
irrisório ou o simulado.
Extraordinariamente pode ser o preço estipulado por terceiros ou depender da
cotação da mercadoria ao tempo da realização do negócio, uma vez que a regra é a
estipulação consensual pelas partes, sendo vedada sua imposição unilateral.
Assim como nas demais relações contratuais sinalagmáticas, decorrem do pacto de
compra e venda determinadas obrigações aos contratantes.
Pela definição dada pelo Código Civil, obriga-se o alienante a transferir o domínio
da coisa alienada, compreendendo-se daí que lhe é incumbido o dever de entregar o bem,
transferindo sua propriedade ao adquirente, bem como lhe garantindo a efetividade do
direito sobre a coisa. Ao adquirente permanece o dever de pagar o preço, em condições,
locais e datas e estipulados contratualmente.
Classificação
Desta maneira, o contrato de compra e venda, conforme a doutrina de ORLANDO
GOMES, in Contratos, Forense, 23ª ed., p. 222, pode ser tido como bilateral, oneroso,
comutativo, ou aleatório, de execução instantânea, ou diferida.
Havendo obrigações para ambas as partes, sendo para o vendedor a entrega do
bem e para o comprador o pagamento do preço, o que também caracteriza a onerosidade da
relação de compra e venda, não há dúvidas quanto à necessária bilateralidade inerente a
este tipo de contrato. Isto porque, realizada a transferência a título gratuito, caracterizada
estará a doação, exigindo-se deste modo a pretensão de vantagem patrimonial pelos
contratantes.
A comutatividade atribuída ao contrato de compra e venda diz respeito à
equivalência da força das prestações para a realização do negócio, ainda que não
necessariamente idênticas a título econômico, mas sempre interdependentes para a
efetivação do pacto, ou seja, apenas havendo o pagamento haverá a entrega da coisa.
Diz-se poder ser a compra e venda espécie de contrato aleatório por ser admitida a
possibilidade de contratar coisa ou bem de existência futura e incerta, subsistindo neste
caso a possibilidade de perda contratual por uma das partes.
Quanto à execução, o contrato de compra e venda classifica-se como instantâneo,
podendo ser de execução imediata ou diferida. Nesta segunda hipótese o cumprimento das
obrigações pelo comprador verifica-se parcelado em prestações ao longo de determinado
tempo.
A eficácia do contrato de compra e venda na esfera jurídica alcança primariamente
a aquisição do domínio e o surgimento da obrigação de entrega da coisa, ressalvada a
divergência entre as legislações comparadas quanto ao assunto, estando sujeito à
constituição mediante a tradição ou registro, o direito real de propriedade transferido ao
adquirente.
PACTOS ADJETOS À COMPRA E VENDA
Paralelamente ao contrato de compra e venda, admite-se a inserção de disposições
aditivas a fim de conferir ao pacto original, caráter diverso, de acordo com a vontade das
partes, submetido às regras especiais previstas na codificação civil pátria. São conhecidos
como pactos adjetos à compra e venda.
Ainda que apresentados, em regra, como cláusulas contratuais adicionais à compra
e venda, podem ser previstas em instrumento autônomo, ressalvadas as particularidades
apresentadas por cada instituto.
Retrovenda
Segundo a definição dada pelo Código Civil, pode ser definida a retrovenda como
pacto acessório ao contrato de compra e venda, segundo o qual é reservado ao vendedor o
direito de recobrar a coisa em determinado prazo, mediante o reembolso do preço e
eventuais despesas e melhoramentos despendidos pelo comprador.
Tal disposição pode ser prevista em cláusula adjeta ao contrato de compra e venda
ou por instrumento autônomo, sendo caracterizado, conforme a doutrina de ORLANDO
GOMES, in Contratos, Forense, 23ª ed., p. 256 como “venda sob condição resolutiva
potestativa, cujo exercício não depende exclusivamente da vontade do vendedor, mas,
também, de que restitua o preço e reembolse as despesas”.
Assim, querendo os contratantes, poderão fazer constar no contrato de compra e
venda, o direito conferido ao vendedor, de reaver a coisa, durante determinado prazo.
Embora disponha a lei apenas quanto ao pacto de retrovenda relacionado a
imóveis, já entendeu o Superior Tribunal de Justiça por admitir tal pacto na compra e venda
de móveis, como pode ser observado no seguinte julgado:
“COMPRA E VENDA DE AÇÕES, COM
PACTO DE RETROVENDA. NEGOCIO JURIDICO
INDIRETO. DIREITO DE RESGATE ABRANGENTE
DAS AÇÕES ACRESCIDAS EM RAZÃO DE
BONIFICAÇÕES E DO DIREITO DE SUBSCRIÇÃO.
DESISTENCIA
DE
RECURSO
NÃO
DEVIDAMENTE FORMALIZADO.
- QUALIFICADA A AVENÇA COMO
NEGOCIO
JURIDICO
INDIRETO,
NÃO
CONTRARIA O ART. 1.140 E PAR. UNICO DO CC A
DECISÃO
QUE
CONSIDERA
COMO
COMPREENDIDO NO DIREITO DE RESGATE
TUDO QUANTO SE ACRESCENTOU AS AÇÕES
VENDIDAS,
QUER
POR
FORÇA
DE
BONIFICAÇÕES, QUER EM RAZÃO DO DIREITO
DE SUBSCRIÇÃO.
- NÃO VEDA A LEI TENHA A
RETROVENDA POR OBJETO BENS MOVEIS.
- ACORDÃO QUE DEIXA DE APRECIAR
APELAÇÃO SOB O FUNDAMENTO DE
QUE
HOUVERA
DESISTENCIA
DO
RECURSO, A QUAL, POREM, NÃO SE
FORMALIZARA, ALEM DE NÃO CONTAR
O ADVOGADO COM PODERES ESPECIAIS
PARA TANTO.
RECURSO ESPECIAL CONHECIDO, EM
PARTE, E PROVIDO.”
(Resp 28598/BA – 4ª Turma – Relator: Min Barros
Monteiro – julgamento: 06.11.96)
O prazo estipulado pelos contratantes jamais poderá ultrapassar o limite
estabelecido pelo artigo 1.140 do Código Civil, que é de três anos, não podendo ser
prorrogado ou suspenso, contando-se a partir do dia em que se tornou perfeita e acabada a
compra e venda. Omitindo-se as partes quanto ao prazo, será entendido aquele previsto pela
lei, e, estabelecendo-se prazo maior, nula será tal estipulação, sendo aplicada a regra do
artigo 1.140, que aplicar-se-á também em relação aos incapazes, quando contratantes de tal
cláusula.
Findo o prazo, extingue-se o caráter precário e resolúvel da propriedade do
adquirente, decaindo então para o vendedor, o direito de exigir a devolução da coisa.
O direito de reaver o imóvel torna-se sempre oneroso, uma vez prevista a
obrigação do vendedor de reembolsar as despesas efetuadas com a compra e aquisição do
imóvel, bem como as benfeitorias até o limite da valorização que trouxeram ao imóvel.
Perecendo a coisa em conseqüência de caso fortuito ou coisa maior, extingue-se o
direito de resgate, perdendo-se o bem para o comprador e o direito para o vendedor.
Ressalte-se que o vendedor deverá aceitar a coisa ainda que deteriorada
parcialmente, não recebendo pela diminuição de seu valor de mercado.
Na vigência do prazo de resgate, poderá o alienante cobrar a coisa de terceiro que
esteja em sua posse ou propriedade, sendo um direito exercido erga omnes, mediante ação
prevista no art. 1.142 do Código Civil, não podendo o terceiro adquirente alegar ignorância
quanto a tal disposição, pois sempre constará no registro do imóvel a cláusula de
retrovenda.
Conferido o direito de reaver o imóvel alienado a mais de uma pessoa, poderá só
uma o exercer, notificando o adquirente os demais alienantes de tal pretensão, que,
discordando, farão decair o direito à retrovenda, que poderá, quando for o caso, ser
exercido separadamente em relação aos quinhões adjacentes.
Venda a contento
Tem-se por venda a contento aquele negócio cuja efetivação depende da
manifestação do futuro e possível comprador.
Assim, contratam as partes a compra e venda de determinado bem, estabelecendo
que terá por perfeito e acabado o negócio, manifestando o comprador o contento pelo bem e
sua vontade de adquiri-la.
Sendo negócio jurídico condicional, diverge a doutrina acerca da condição ser
resolutiva ou suspensiva. Para a primeira corrente, que entende ser resolutiva tal cláusula, a
compra e venda é efetivada no ato da realização do negócio, desfazendo-se caso não agrade
o comprador. Tratando-se, entretanto, de condição suspensiva, o negócio apenas se realiza
quando da manifestação do adquirente, estando no intervalo entre tal manifestação de
vontade e a realização do negócio, na situação de comodatário. A legislação civil pátria
adotou como suspensiva, em regra, a condição prevista no contrato e, subsidiariamente, ou
seja, quando prevista no contrato, o caráter de condição resolutiva (art. 1.144 do Código
Civil)
Não há prazo estabelecido por lei para a manifestação do “comprador”. Cabe
então, ao alienante, o direito de intimar aquele para que se manifeste, em prazo
improrrogável, sob pena de ser considerada realizada a compra e venda.
Distingue-se a venda a contento da venda sob prova ou experiência em razão desta
exigir, para a perfeição e efetivação do negócio, determinada qualidade em relação ao bem
a ser alienado, ao passo que aquela depende de declaração positiva o negativa do pretenso
adquirente.
Pacto de melhor comprador
Pode ser entendido, no dizer de ARNOLDO WALD, in Obrigações e Contratos,
RT, 14ª ed., p. 309, “como a faculdade concedida ao vendedor, pelo contrato, de rescindir a
venda realizada se dentro de certo prazo aparecer melhor comprador, aplicando-se somente
aos imóveis”.
Desta maneira, o contrato de compra e venda poderá ser desfeito pelo alienante,
surgindo comprador com oferta mais vantajosa em relação ao adquirente inicial,
ressaltando-se que será instituto exclusivamente aplicado aos imóveis.
Observa-se, assim como na retrovenda, condição resolutiva atinente a permanência
da compra e venda realizada, caracterizando assim, a propriedade resolúvel.
A proposta do novo comprador deve ser certa e idônea, sendo que “se a proposta
do terceiro é falsa ou simulada, o comprador pode pedir o desfazimento do contrato com
pedido de perdas e danos”, conforme a doutrina de SÍLVIO DE SALVO VENOSA, in
Direito Civil, vol. III, Atlas, p.83.
As vantagens que devem acompanhar a proposta não dizem respeito
exclusivamente ao preço, alcançando, deste modo, a integralidade das condições oferecidas
para a realização da compra e venda.
Sendo idênticas as propostas, assiste ao comprador originário preferência na
titularidade do negócio.
Não recebendo e aceitando o vendedor melhor proposta dentro do prazo fixado,
reputar-se-á definitiva a realização do negócio, frustrando-se a condição (art. 1.162), sendo
máximo o prazo de um ano, vedada a estipulação contratual excedente e aplicando-se no
caso de omissão.
O pacto de melhor comprador tem caráter pessoal, não podendo ser exercido por
terceiros, não sendo permitida a cessão ou transferência de tal direito, ainda que
hereditariamente. Assim, assiste apenas aos contratantes os direitos e deveres referentes ao
pacto de melhor comprador do contrato de compra e venda.
Pacto comissório
O pacto comissório contém em seu escopo a condição resolutiva tácita presente em
todos os contratos bilaterais, segundo a qual considerar-se-á desfeito o negócio pelo
inadimplemento de uma das partes.
Diferem, porém, no que tange às suas implicações contratuais. No pacto
comissório (condição resolutiva expressa), findo o prazo estipulado para o cumprimento da
a obrigação, e ainda, excedentes dez dias, estará de pleno direito desfeita a venda, podendo,
entretanto, o vendedor, reclamar o preço ou desfazer o contrato neste intervalo. Assim,
ocorrendo a condição resolutiva, imediatamente resolve-se o contrato.
Assim já decidiu o Tribunal de Alçada do Paraná:
“AGRAVO DE INSTRUMENTO - EXECUCAO DE
TITULO
EXTRAJUDICIAL - BEM PENHORADO GRAVADO
COM PACTO
COMISSORIO - INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR DESFAZIMENTO
DO NEGOCIO DE PLENO DIREITO - ART. 1163 DO
CODIGO CIVIL
- FRAUDE A EXECUCAO - INOCORRENCIA DECISAO EQUIVOCADA
- RECURSO PROVIDO.” (AI 117301-5 – 7ª Câmara Cível –
Relator: Juiz Prestes Mattar – julgamento: 27.05.98).
Optando o alienante por cobrar o preço referente à obrigação, estará impedido de
utilizar a condição resolutória, permanecendo daí, o procedimento da condição resolutória
tácita.
No pagamento por prestações, o inadimplemento de uma delas enseja a resolução
do contrato.
Reserva de domínio
Reserva de domínio é o pacto adjeto ao contrato de compra e venda mediante o
qual a transferência da propriedade do bem está sujeita ao pagamento integral do preço pelo
comprador, funcionando sempre em se tratando de pagamento à prestação.
Assim, ao momento da realização do pacto, adquire o comprador apenas a posse
da coisa (domínio precário), que deve ser sempre imóvel, “pois o efeito de transcrição
(vendas imobiliárias) impede a reserva de domínio, havendo, entretanto, quem admita.”,
como ressalta ORLANDO GOMES (ob. cit.). Deve também ser o móvel individualizado,
em razão da previsão de devolução ao proprietário.
Não havendo disposições específicas quanto à reserva de domínio em nosso
Código Civil, demonstra-se controvertida a natureza jurídica deste pacto. Questão bastante
discutida diz respeito à posição do comprador até a efetivação do pagamento total,
equiparada pela doutrina como a do locatário, comodatário ou até depositário, caso em que
estaria sujeito à prisão administrativa no caso de desaparecimento ou de desvio do objeto
adquirido.
Admitia-se anteriormente que, não realizando o pagamento de alguma das
prestações, o comprador perderia a coisa em favor do proprietário, bem como as demais
prestações já pagas. Assim, poderia o proprietário vender novamente o móvel, o que é
agora vedado pela lei, pois ser forma de usura, devendo ser restituído ao comprador o valor
já pago, na hipótese de inadimplemento.
Constituído o comprador em mora, duas alternativas tem o alienante, podendo
cobrar as prestações vencidas e vincendas ou, obter judicialmente a restituição da coisa
vendida. Alem destas, porém, pode o vendedor requerer a apreensão e depósito judicial da
coisa vendida, de acordo com o artigo 1.070 e subseqüentes do Código de Processo Civil,
que dispõem acerca da matéria.
Para gerar efeitos perante terceiros, exige-se a transcrição das cláusulas no registro
de imóveis, a fim de que aqueles não invoquem o seu desconhecimento ao haver adquirido
o bem do comprador, como já decidiu o Superior Tribunal de Justiça:
“COMPRA E VENDA EM PRESTAÇÕES,
COM RESERVA DE DOMINIO. REGISTRO DO
CONTRATO.
NECESSIDADE.
EFEITOS
EM
RELAÇÃO A TERCEIRO.
1. PARA SURTIR EFEITOS EM RELAÇÃO A
TERCEIROS, OS CONTRATOS DE COMPRA E
VENDA EM PRESTAÇÕES, COM RESERVA DE
DOMINIO, ESTÃO SUJEITOS A REGISTRO NO
REGISTRO DE TITULOS E DOCUMENTOS (LEI N.
6.015/73, ART. 129, ITEM 5.).
2. ENTRE DOIS CONTRATOS, PREVALECE
O REGISTRADO EM PRIMEIRO LUGAR, EMBORA
DIGA RESPEITO AO SEGUNDO NEGOCIO.
3. NÃO E LICITO QUE O TERCEIRO DE
BOA-FE SEJA MOLESTADO PELO VENCEDOR,
PORQUANTO, AO RECEBER EM GARANTIA
FIDUCIARIA A COISA, DE SEU CERTIFICADO NÃO
CONSTAVA A RESERVA DE DOMINIO, ATE
PORQUE NÃO REGISTRADO EM TEMPO O
RESPECTIVO CONTRATO. 4. RECURSO ESPECIAL
CONHECIDO E PROVIDO.”(Resp 17546/SP – 3ª Turma –
Relator: Min. Nilson Naves – Julgamento: 08.02.96)
Quanto à responsabilidade em face do perecimento da coisa por caso fortuito ou
força maior, suporta o risco o comprador, pois só se torna dono da coisa após a efetivação
da última parcela, devendo, naqueles casos, realizar o pagamento integral ao alienante a
título de ressarcimento pela perda do bem.
Preempção
Designado também por preferência, este pacto tem por fim garantir direito ao
vendedor, de readquirir a coisa vendida, havendo manifestação neste sentido pelo
comprador. Pelo direito de preferência, tendo o comprador ânimo de alienar ou dar em
pagamento a coisa, deverá notificar o vendedor inicial, demonstrando o valor e condições
em que pretende revendê-la a terceiro, a fim de que aquele apresente sua intenção em
relação à coisa.
Sendo direito pessoal, não há necessidade de que conste em instrumento público,
uma vez que não apresenta implicação alguma em relação a direito de terceiros.
Pode ser exercido exclusivamente em relação à coisa como um todo, ainda que
estipulado em favor de mais de uma pessoa.
Inobstante ao direito de preleção conferido ao vendedor, o adquirente exerce
plenamente o direito de propriedade, não sendo obrigado a alienar.
Desta forma, através da preempção, o comprador compromete-se a notificar o
vendedor da alienação do imóvel, informando as condições em que será realizada, devendo
este último afrontar o adquirente no prazo de três dias para móveis, e trinta dias para
imóveis, admitida estipulação em contrário nunca a menor, a contar da notificação, sob
pena de caducidade de seu direito. Desejando readquirir a coisa deve preencher todos os
requisitos indicados pelo comprador.
Essencial se faz a notificação do vendedor, sob pena de anulação da posterior
compra e venda, como já entendeu o Tribunal de Justiça do Rio Grande do Sul:
“ANULACÃO DE COMPRA E VENDA DIREITO DE PREFERÊNCIA - ART-1139 DO CCB -
NAO
PROVADO
TER
O
AUTOR
SIDO
NOTIFICADO PARA A PREEMPCAO, AINDA QUE
DE
MODO
INFORMAL,
IMPÕE-SE
A
DECLARACAO DA VOLTA DO STATUS QUO
ANTERIOR A VENDA. MESMO QUE NOTIFICADO,
SE O PRECO DA ESCRITURA E INFERIOR AO
QUE LHE FOI OFERECIDO O IMOVEL, A
CONSEQUENCIA E A ANULACAO DO NEGOCIO
JURIDICO. APELO IMPROVIDO.” (APC Nº
70000048967, DECIMA OITAVA CAMARA CIVEL,
TJRS,
RELATOR:
DES.
JOSE
FRANCISCO
PELLEGRINI, JULGADO EM 23/03/2000)
De acordo com o artigo 1.151 do Código Civil, poderá também o vendedor,
exercer seu direito de prelação, tomando conhecimento da venda da coisa.
Apesar da semelhança apresentada em relação ao pacto de retrovenda, distingue-se
a preempção por ser aplicada à móveis ou imóveis, a qualquer preço e condições, dando
origem a um novo contrato, dependendo sua ocorrência da iniciativa do comprador em
revender a coisa.
Não havendo a notificação do vendedor para que exerça seu direito de preferência,
resolver-se-á o contrato em perdas e danos, sendo necessária a ressalva de que “ao pedir
indenização por perdas e danos aquele que alegar prejuízo deve prová-lo. Não há perda ou
dano sem prova do que efetivamente se perdeu e razoavelmente se deixou de ganhar”,
conforme ensina SÍLVIO DE SALVO VENOSA (ob. cit).
Por não conferir direito real sobre a coisa, restringe-se o ressarcimento pela
violação do direito de prelação à indenização pecuniária por eventuais perdas e danos, não
podendo o alienante buscar a anulação de venda realizada a terceiro.
Distingue-se a preempção convencional que ora se apresenta da preempção legal,
atinente exclusivamente ao regime da desapropriação, principalmente porque nesta, o exproprietário tem ação para reaver o imóvel alienado a terceiro.
Bibliografia
SALVO VENOSA , Sílvio. Direito Civil. Vol III. Contratos em espécie e
Responsabilidade Civil. 1ª ed. Atlas. 2001.
WALD, Arnoldo. Curso de Direito Civil Brasileiro. Obrigações e Contratos. 14ª
ed. RT. 2000.
GOMES, Orlando. Contratos. 23ª ed. Forense. 2001.
NEGRÃO, Theotonio. Código Civil e legislação civil em vigor. 20ª ed. Saraiva.
2001.
DULEBA, Alessandro. Pactos adjetos à compra e venda. Disponível em:
http://www.direitonet.com.br/textos/x/49/00/490/ Acesso em: 22.ago.2006