Relação entre financiamento imobiliário obtido pela

Relação entre financiamento imobiliário obtido pela Incorporadora, a hipoteca
do imóvel e o seu adquirente.
A maioria dos empreendimentos imobiliários conta com financiamento para a
construção obtido pela incorporadora imobiliária junto a alguma instituição financeira. São
recursos oriundos dos depósitos das cadernetas de poupança (SBPE – sistema brasileiro de
poupança e empréstimo), do Fundo de Garantia por Tempo de Serviço (FGTS) e outras
linhas específicas de financiamento (como por exemplo, o Programa Minha Casa Minha
Vida).
Nesses casos, os empreendedores imobiliários buscam os recursos junto às
instituições de crédito que, após avaliarem o produto que se pretende levar a efeito e o
cadastro do empreendedor (incorporador imobiliário), contrata o financiamento dos
recursos destinados para a construção e, na medida em que as obras são realizadas e
devidamente medidas pela instituição financeira, os recursos são liberados.
O valor liberado pela instituição financeira deverá ser quitado pelo incorporador
imobiliário dentro do prazo ajustado no respectivo contrato (usualmente, seis meses após a
conclusão das obras e respectiva averbação do “habite-se” junto ao registro de imóveis).
A título de garantia, a instituição financeira exige, dentre outras, que o incorporador
imobiliário hipoteque o imóvel sobre o qual está sendo levado a efeito o empreendimento
para que, no caso de não pagamento do valor financiado, possa a instituição financeira, ao
executar o valor vencido e não pago, levar o imóvel e suas acessões e benfeitorias a leilão e
assim, arrecadar os recursos suficientes para quitar o seu crédito.
Ocorre que a inadimplência do incorporador imobiliário em face da instituição
financeira chegou a provocar situações de clara injustiça, reparada pela edição da Súmula
308 do Superior Tribunal de Justiça (STJ).
Vejamos de qual situação estamos tratando.
Firmado o contrato de financiamento entre incorporador imobiliário e a instituição
financeira, os recursos são devidamente liberados e a obra executada. Nesse período, o
adquirente do imóvel inicia seus pagamentos e, ao final do prazo da construção, quita o
saldo do preço. Ou seja, unidade concluída pela incorporadora e o preço devidamente
quitado pelo adquirente.
Considerando que o imóvel havia sido dado em hipoteca a favor da instituição
financeira, cabe ao incorporador quitar a quota parte do financiamento relativo à unidade
autônoma cujo preço foi quitado pelo seu adquirente, de modo a que possa obter da
instituição financeira, o respectivo termo de liberação da hipoteca e assim, não pesar sobre
a unidade, qualquer ônus ou gravame.
Supondo entretanto, que a incorporadora não pague a sua dívida junto à instituição
financeira, caberá à instituição financeira iniciar a execução do seu crédito e portanto,
executar a hipoteca que garante a dívida vencida e não paga.
E como sabemos, executar a hipoteca significa levar o imóvel hipotecado a leilão
para que com os recursos advindos dessa venda, seja liquidada a dívida objeto da execução.
Mas essa situação provoca um evidente cenário de injustiça ao adquirente que tenha
quitado a sua unidade pois estaria ele sujeito a perder o imóvel adquirido, por conta de uma
dívida que não é sua (comprador), mas sim, do incorporador imobiliário.
Para que esta situação de evidente injustiça não mais atingisse vários adquirentes de
imóveis, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) editou a Súmula 308 que adiante
transcrevemos:
“A hipoteca firmada entre a construtora e o agente financeiro, anterior ou
posterior à celebração do contrato de compra e venda, não tem eficácia perante os
adquirentes do imóvel”.
Nesse caso, mesmo que o incorporador imobiliário não cumpra com suas obrigações
junto à instituição financeira e, ainda que o imóvel tenha sido dado em hipoteca a favor da
instituição financeira, essa hipoteca é ineficaz em relação ao adquirente do imóvel,
resguardando a este, o direito de receber o imóvel, quando da sua quitação, livre e
desembaraçado de quaisquer ônus.
Marcelo Manhães de Almeida, advogado, presidente da comissão de direito urbanístico da
OABSP, vice-presidente da Mesa de Debates de Direito Imobiliário, membro do
CONPRESP e professor da ESA-OABSP.