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Dos Contratos de compra e venda
Maíra Santos Antunes da Silva
O contrato de Compra e Venda é a espécie mais importante de contratos
.e o que mais possui regras quanto ao seu ato de celebração, além de ser a
origem de quase todo o direito das Obrigações e do direito Comercial. O
contrato de compra e venda é um contrato Bilateral através do qual o vendedor
se obriga a transferir o domínio de uma coisa ao comprador mediante uma
contraprestação de certo preço em dinheiro, assim, os contratantes obrigam-se
reciprocamente.
BREVE HISTÓRICO
Antigamente não existia a compra e venda, mas as trocas,pois não havia
uma moeda específica capaz de viabilizar a compra e venda. A descoberta do
gado como fonte de pagamento (pecúnia) foi o início da evolução que
precedeu a era dos metais que originou a moeda. E na seqüência surgiu o
dinheiro em papel que foi alavanca à existência do Contrato de compra e
venda.
CONCEITO
È um contrato Bilateral através do qual uma parte entrega uma coisa a
outra para receber uma contraprestação em Dinheiro (Art 481CC). Na compra
e venda o bem sai da esfera de uma das partes a outra e o dinheiro também.
Mister ressaltar que o contrato de compra e venda pode ter como objeto bens
de toda natureza, sejam eles corpóreos (móveis e imóveis) ou incorpóreos(
Ex: cessão de crédito.) . A alienação de bens incorpóreos é denominada
cessão.
COMPRA E VENDA
COISA
------------------
<-----------------PREÇO
a) transferência de domínio: tradição(Art1.226) e registro(Art.1.227 e
1.245): Nos bens imóveis é necessário o registro para que o bem saia da
esfera de uma parte para a outra , já nos bens móveis a celebração do
contrato da compra e venda se dá com a tradição.
Dispõe o Art 1.267 do CC , que “ a propriedade das coisas não se
transfere pelos negócios jurídicos antes da tradição” assim como “ Os
direitos reais sobre imóveis constituídos ,ou transmitidos por atos entre
vivos ,só se adquirem com o Registro no Cartório de Registro de
Imóveis dos referidos títulos , salvo os casos expressos neste Código”
(art.1227)
Desta forma, o contrato gera ,para o vendedor, apenas uma
obrigação de dar ,ou seja, a de entregar (traditio) a coisa vendida, pois ,
unicamente a efetiva entrega do bem irá configurar a transferência do
domínio.
O indivíduo que possui o uso (utilização do bem)o gozo e a
disponibilidade (Poder de alienar o Bem) da coisa tem o Domínio
(propriedade e posse) do bem..
A posse só garante o Direito ao uso do bem ,verbi gratia, o
locatário.
Quem tem a propriedade pode alienar, haja vista quem tem a posse e
a propriedade tem o domínio total do bem.
No contrato de Compra e venda no qual o vendedor já recebeu o
pagamento do preço e convencionou entregá-lo no dia seguinte ,caso
ocorra qualquer desventura neste intervalo de tempo que antecede a
tradição da coisa ao comprador a responsabilidade será do vendedor, já
que o que configura o contrato de compra e venda é a entrega da coisa
,além de ferir a tese de que a coisa perece para o dono (res perit
domino).
Até o momento da tradição os riscos da coisa correm por conta do
alienante (art.492).
b) a LICC-art 9º ,§ 2o e Art. 17
No contrato de Compra e venda as regras e Leis utilizadas são do País .
Nós utilizamos o Código Civil Brasileiro. Estabelece a Lei de introdução
ao Código civil que: “ para qualificar e reger as obrigações ,aplicar-se-á a
lei do país em que se constituírem (art 9º) e que “ a obrigação resultante do
contrato reputa-se constituída no lugar em que residir o proponente ( art 9º
,§ 2º ). Podendo as partes, no entanto, avençar diferentemente,desde que a
estipulação não ofenda a soberania nacional, a ordem pública e os bons
costumes (art.17).
c) Compra e Venda Civil e Mercantil
-Compra e venda Civil (Art 481): è a compra e venda de tudo que não está
circulando no Comércio .
-Compra e venda Mercantil: São Produtos que a fábrica produz e envolvem
relações comerciais . Compra-se de um para vender a outrem, verifica-se
portanto, a figura da revenda.
-Compra e venda para consumo: Tudo que compramos como consumidores
finais, ou seja, últimos, a receber o bem. Os bens de compra e venda para
consumo são bens consumíveis, que são bens cuja utilização consiste na
destruição do bem. A que o indivíduo é o consumidor final. O código de
defesa do Consumidor regulamenta essa espécie de compra e venda. São
partes da compra e venda para consumo a empresa vendedora e o
adquirente destinatário final ,sendo este representado pelo Código de
Defesa do consumidor
NATUREZA JURÌDICA E LOCALIZAÇÃO CLASSIFICATÒRIA DA
COMPRA E VENDA
A compra e venda é um negócio jurídico bilateral; Sinalagmático
(porque existe obrigações mútuas) que tem natureza jurídica de contrato.
Classificação: é um negócio jurídico Bilateral ( porque se forma pelo
consenso de vontades entre 2 ou mais partes); oneroso ( porque apresenta
vantagem e interesse para ambas as partes ,pois uma recebe o bem e a
outra a contraprestação ou dinheiro); Consensual em regra
(basta a
vontade das partes para formalizar, solo consensu); pode ser tanto
comutativo quanto aleatório, apesar de ser em regra comutativo( já que no
contrato de compra e venda de imediato as partes tomam ciência do
conteúdo das prestações recíprocas ,ou seja ,as partes podem
tranquilamente antever as vantagens e os sacrifícios ,que geralmente se
equivalem) ; nominados ou típicos(porque vem descritos no código Civil).
Todavia se for compra e venda de bem Imóvel será Solene, jamais
consensual, pois a lei exige a escritura pública e o registro.
ELEMENTOS DA COMPRA E VENDA
Todo e qualquer contrato tem que apresentar os requisitos e
pressupostos
do
Art
104
do
CC
(Agente
capaz,
objeto
lícito,possível,determinado ou ao menos determinável e forma prescrita ou
não defesa em lei) ,caso contrário será um negócio Jurídico nulo. O
Contrato de compra e venda portanto além de ter que estar em observância
com os elementos do Artigo 104 do código civil deverá conter
necessariamente outros requisitos específicos à sua configuração,quais
sejam:
a) Consentimento
Só os Agentes capazes podem consentir ,mas os incapazes genéricos do
art 3º e 4º do Código Civil podem consentir caso sejam representados ou
assistidos ou autorizados pelo juiz , pois passam a ter suas capacidades
supridas. Assim o absolutamente incapaz deverá ser acompanhado de seu
representante legal e o Relativamente incapaz deverá estar acompanhado
de seu assistente, todavia, é ele próprio que irá consentir , assinar e fazer
tudo que for necessário à formação do Negócio Jurídico, servindo o
assistente apenas para confirmar suas decisões de forma a suprir sua
incapacidade jurisdicional.
Como diz Carlos Roberto Gonçalves:
“ Portanto, não basta a capacidade genérica para os atos da vida civil . para
vender exige-se também a capacidade específica para alienar ,pois o
cumprimento da obrigação de entregar a coisa pressupõe o poder de
disposição do vendedor . No tocante ao comprador ,basta a capacidade de
obrigar-se”
A lei impõe algumas restrições específicas a celebração do contrato de
Compra e venda devido a ausência de legitimação de algumas pessoas para
agir, ou seja, elas possuem capacidade genérica para gerir todos os atos da
vida civil ,mas naquele caso específico lhe falta a autorização legal para
agir , tornando anulável qualquer ato dessas pessoas em relação a questão
específica prescrita em lei. Encontram-se estes impedimentos relatados
nos Arts. 496,497,499,504,1647-I ,etc.
Mister expor que o consentimento é vulnerável a defeitos e/ou Vícios ,que
são denominados de Vícios do consentimento. São eles o Erro, a Coação,O
Dolo e a Lesão. È Comum pensar que a fraude e a simulação são vícios do
consentimento, mas não o são, são vícios sociais .
O consentimento deve ser livre e espontâneo para que produza efeitos no
âmbito jurídico,sob pena de anulabilidade.
O consentimento é portanto, uma limitação subjetiva ao poder de contratar.
Importante observar, que embora os incapazes não possuam validade no
seu consentimento,não tem sido exigido o requisito do consenso na compra
e venda em se tratando de aquisição por estes de produtos de consumo
pessoal no mercado. Ex: Compra de sorvete,doce, etc.
b) Preço
- Pagamento em dinheiro:
O Preço é o segundo elemento essencial da compra e Venda .Sempre
terá que ser fixado em dinheiro,pois o Contrato de compra e venda somente
existe quando há a entrega do bem ,esperando uma contraprestação em
dinheiro ( Cédula, Moeda). Logo, a contraprestação diversa do dinheiro
propriamente dito não constitui Contrato de Compra e venda, mas contrato
de outra espécie. Como exemplo prático temos o objeto do contrato que é
pago com um outro bem ou coisa. Estes contratos não são de compra e
venda já que inexiste a contraprestação em dinheiro,mas configura-se um
contrato de Troca , já os contratos que possuem como contraprestação um
serviço são chamados contratos inominados ou atípicos por não serem
definidos em lei. O contrato de compra e venda possui regras específicas
,assim se a contraprestação ou pagamento é um misto de coisa e dinheiro se
prevalece o dinheiro como maior parte do pagamento será o contrato de
compra e venda, ao revés se prevalece a coisa como pagamento o contrato
será de troca. Vale ressaltar que o Dinheiro pode ser substituído por um
título de crédito que consiste em uma representação de dinheiro ou
pagamento. Sem a fixação do preço , a venda é considerada nula.
César Fiúza:
“ ... o preço é que é o elemento que realmente caracteriza a compra e
venda, diferenciando-a da troca. Deve ser sempre em dinheiro, pelo menos
num primeiro momento. Admite-se, no entanto, a dação em pagamento,
quando o preço em dinheiro é substituído por outra coisa. Também é
admissível na compra e venda pagamento realizado em dinheiro e em algum
outro bem, quando teremos obrigação cumulativa... Em outras palavras, a
obrigação do comprador é a de pagar em dinheiro. O outro bem é apenas
faculdade que lhe é proporcionada para facilitar o pagamento.”
- Características do preço
O preço deverá ser certo, determinado ou ao menos determinável .
É preciso que se saiba exatamente o valor do preço ou ao menos que
este seja determinável. A determinação do preço se faz no momento da
manifestação da vontade,existem,todavia,exceções quais sejam:
a) Quando houver fator de indexação que é o preço estabelecido em bolsa
ou mercado de balcão.
b) quando as partes nomearem árbitro ,mandatário,para fixar preço. Esse
mandato é irrevogável.
O preço deverá ser real ,ou seja, não pode dar ao bem um preço
meramente fictício. O valor deverá ser de mercado;da bolsa de valores. Ex:
vender um apartamento por R$ 2,00 constituirá doação .
O preço deverá ser sério, não poderá ser um valor vil ,demasiadamente
baixo,para que não haja a presunção de Doação. Não pode haver na fixação
do preço o Erro ou Lesão o que deve haver é o justo preço(o que se pauta
no valor de mercado ou da bolsa).
- Fixação( Art.486)
A fixação é um exceção à determinação do preço, podendo este ser
fixado de acordo com a taxa do mercado ou da bolsa de valores,em certo e
determinado lugar. A fixação é uma das espécies de determinação futura do
preço.
O que não se permite é a indeterminação absoluta,situação esta em que
se deixa a taxação do preço ao livre arbítrio do comprador. Ocorrendo tal
situação a cláusula de indeterminação se tornará nula(art. 489) . Ex:
comprar bois com o preço fixado no peso X a cotação do boi.
• o preço ser fixado pelo próprio vendedor. Assim se eu quero
comprar 100kg de queijo coalho de jacobina ,subtende-se que o
preço será o dos queijos de jacobina mais as despesas da viagem.
- Cotação (Art 488)
- Arbítrio de Terceiro ( Art. 485)
Ocorre quando as partes não combinam o preço e no contrato de compra
e venda elegendo um terceiro que irá fixar o preço ,ou seja, não há preço
no contrato,mas há a estipulação do árbitro que irá fixar o preço de acordo
com os costumes,com a oferta e a procura ,etc.
O terceiro escolhido pode se recusar a fixar o preço, situação em que o
contrato de compra e venda não poderá ser concluído. Mas ainda que um
terceiro se recuse a fixar o preço, o contrato permite a substituição de
terceiro por outrem ( caso haja essa previsão no contrato, ocorrendo que
não havendo tal previsão o contrato se extinguirá de imediato) .
Art. 485:
“ deixada ao arbítrio de terceiro ,que os contratantes logo designarem ou
prometerem designar . Se o terceiro não aceitar a incumbência ,ficará sem
efeito o contrato,salvo quando acordarem designar outra pessoa”
Neste artigo o que se observa é que a figura do terceiro age como
mandatário dos contraentes ,não se exigindo para este uma capacidade
especial ,já que este não será um avaliador da coisa ,mas tão somente um
árbitro escolhido pelos interessados. Observa-se neste contexto que a
figura do terceiro não se confunde com a do avaliador que é um
serventuário da justiça (legal).
Com a fixação dos preços pelo árbitro, não poderão as partes impugnar o
valor,apenas se este estiver fora da realidade.
Diz Carlos Alberto Gonçalves:
“ Se as partes expressamente convencionarem submeter-se ao apreço
fixado por terceiro que escolherem,implicitamente renunciam ao direito de
impugnar o laudo que este apresentar. Não têm o Direito de repudiar a sua
estimativa ,que se torna obrigatória . Todavia ,o preço não poderá ser
desarrazoado, contrário ‘As legítimas expectativas dos contratantes ou em
desarmonia coma s circunstâncias que devam ser levadas em conta .
Embora a estimação feita pelo terceiro não possa ser reduzida , é
ressalvado a qualquer dos contratantes o direito de demandar a nulidade do
contrato por Dolo.
O terceiro escolhido de comum acordo entre as partes levará em conta ,
ao fixar o preço , o valor atual da coisa ,que é o contemporâneo da
estimativa e não o da data da celebração da avença ,salvo estipulação dos
contraentes em contrário.”
- Fixação em função de Índices ( Art. 487)
O índice é um marcador de cálculo(taxas) da variação de preços e valores
de determinados conjuntos de bens. Ex: Contrato de compra e venda de
derivados de petróleo pode ter como parâmetro a variação do preço de
petróleo no mercado nacional
Caso as partes contraentes não deixarem expresso no contrato a definição
do índice ou parâmetro que serão aplicáveis ,fazendo referência apenas a
sua atualização de valor ou a correção monetária em geral, competirá ao
juiz defini-los dentre os que são calculados por entidades oficiais e que
sejam mais pertinentes às finalidades do contrato.
- Arbítrio do Preço por uma única parte ( ocorre nulidade neste caso) Art.
489
Não pode haver fixação por uma única parte, pois lesa o princípio da
Autonomia da Vontade.
c) Coisa
Conceito (Art.481)
A coisa é o objeto da prestação do vendedor . O vocábulo coisa é
substituído por Produto no direito do consumidor. O objeto da compra e
venda há de ser um bem, não interessa se corpóreo ou incorpóreo, móvel
ou imóvel, desde que seja suscetível de alienação.
Deve ser bem no comércio; passível de ser vendido por um e adquirido
por outro.
Características:
A coisa deve atender determinados requisitos,,quais sejam,
- existência : è nula a venda de coisa inexistente,se contentando alei com a
existência ao menos potencial da coisa . Ex: Safra futura, venda de Bezerro
ainda não nascido de vaca prenhe (venda condicional). Ficará contudo sem
efeito o contrato se a coisa não vier a existir ,salvo se a intenção das partes
era concluir contrato aleatório. Para definir se este tipo de contrato futuro é
aleatório ou não o critério legal estabelecido é o da intenção das partes que
será aferida pelo Juiz. Se este interpretar como comutativo o adquirente de
coisa futura terá uma garantia maior contra os riscos da coisa não vir a
existir ,afastando o juiz através desta interpretação toda álea da futuridade
.
-individuação : O objeto de compra terá de ser determinado ,ou suscetível
de determinação no momento da execução ,já que o contrato gera uma
obrigação de dar que incide sobre a coisa individuada.a coisa individuada
pode ser específica (quando precisamente determinado ou genérica (
quando se sabe ao menos o gênero e a quantidade )
-disponibilidade: A coisa deve ser disponível, ou seja ,não estar fora do
comércio existem limitações a disponibilidade, desta forma são
indisponíveis (inalienáveis) : Bens que trazem consigo as cláusulas de
inalienabilidade (colocadas em testamento ou doações); Os Direitos
personalíssimos.
A disponibilidade alcança a coisa Litigiosa. Ex: Evicção; citação que
apesar de tornar a coisa litigiosa não a torna inalienável, etc.
EFEITOS DOS CONTRATOS DE COMPRA E VENDA:
1º) traz obrigações recíprocas “a ambas as partes”
A obrigação de um corresponde ao direito do outro e vice –versa, pois é
um contrato bilateral oneroso.
2º) todo aquele que aliena o bem responde por vícios redibitórios e
pela evicção
O bem deve ser adquirido através de um contrato oneroso.
Antes da tradição a coisa perece com o dono.
3º) As partes respondem pelo risco art 492 do C.C
Na
compra
e
venda
a
coisa
se
transfere
pelo
consenso,independente da tradição, assim a regra de a coisa perece com
o dono será substituída por uma outra que expressa que a coisa perecerá
com o comprador. Enquanto, portanto, não ocorra a tradição a coisa é de
responsabilidade do vendedor( do dono), suportando ele os riscos. Após
a tradição suportará o comprador os riscos ,pois o domínio só se
transfere para o comprador com a tradição. Desse modo, se ocorre o
perecimento da coisa em conseqüência de caso fortuito, antes de
realizada a tradição o vendedor perde o direito de exigir o pagamento do
preço da coisa e se o recebeu deverá restituí-lo. Contudo , ocorrendo
caso fortuito ou força maior, estando a coisa à disposição do comprador
quem responde pelo risco é o próprio.
Ademais, estando a coisa em mora , à disposição do comprador,
em caso de perda ou deterioração desta , responderá o comprador pelo
risco.
Ex: Se os Contraentes ajustam dia da tradição da coisa e o
comprador não aparece,ficando este em mora, ocorrendo caso fortuito
,perecendo a coisa na mão do vendedor, ainda assim ,o comprador
responde pelo dano. Mas se o alienante se irrita devido a mora do
devedor e atear fogo na coisa ,ainda que em mora o comprador,
responderá o alienante pela sua má-fé.
Art 493, C.C.:
Quando a venda for de coisa móvel o lugar para receber o bem é o da
alienação
Art 494, C.C. :( quando por ordem do comprador, a coisa é
expedida para lugar diverso do ajustado ,a partir do momento da
entrega ,o risco corre por conta de quem irá transportá-la).
Desse modo, quando o risco correr por conta do comprador, fica ele
obrigado a pagar o preço sem receber a coisa.
Ex: O comprador se compromete a pegar a coisa, mas acontece
imprevisto que o impossibilita a cumprir o combinado pessoalmente, de
tal forma que envia um caminhão para pegar o bem em local diferente
ao ajustado no contrato,ocorrendo qualquer problema no trajeto ,pós
tradição do bem , deverá ele se responsabilizar pelos riscos. ( caso em
que a parte modifica a regra do contrato quanto ao local ajustado de
entrega no contrato). Justificam a teoria do risco a teoria da tradição (a
tradição inicia os efeitos), e o princípio da Relatividade( o contrato faz
lei entre as partes).
4º) Podem o comprador e o alienante dividir as despesas das custas
do registro . Art 490 do C.C
Dispõe referido artigo do Código Civil:
“ salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro
a cargo do comprador,e a cargo do vendedor as de tradição”
Em regra as custas do registro de compra e venda são do
comprador.Mas poderão se utiliza do princípio da autonomia da vontade e
ajustarem outra solução, de forma que o vendedor fique com todos os
ônus,quais sejam, os da tradição e os de escritura e registro. Ou ainda
convencionar o pagamento das custas da tradição ,entrega da coisa em loco do
comprador, ao próprio.
5º)quando se tratar de compra à vista tem direito o alienante de
segurar a coisa enquanto não for feito o pagamento e o comprador
o preço enquanto não lhe for entregue a coisa. Art 491,C.C
Salientar que esse direito de segurar a coisa ou o preço só se apresenta
nas compras á vista. É o chamado DIREITO DE RETENÇÃO. Cabe ao
comprador dar o primeiro passo pagando o preço,antes disso o vendedor não
se obriga a entregar a coisa,podendo assim, retê-la ou ainda negar-se a assinar
a escritura definitiva ,até que o comprador cumpra a sua obrigação.
Se a venda é a prazo ,não é lícito ao alienante condicionar sua prestação à
do comprador . Neste caso a tradição não depende do pagamento integral do
preço ,devendo o vendedor entregar a coisa e o comprador assumir a dívida ,
que deverá ser paga conforme as condições estabelecidas no contrato.
Se tratar de um comprador insolvente, poderá o vendedor pedir uma
garantia, uma caução a este.
IMPEDIMENTOS
OU
LIMITAÇÕES
AO
CONTRATO
DE
COMPRA E VENDA
A capacidade é uma condição de validade do negócio jurídico . Devido
a isto , o incapaz absoluto deverá ser representado e o relativamente
incapaz deverá ser assistido ,caso contrário o negócio de compra e venda
será nulo.
O agente tem que ser capaz de Administrar, então, a vida civil, o que
não significa que o relativamente incapaz desta não participe, já que este é
apenas assistido, ou seja, as decisões proferidas e a vontade é exclusiva
dele na formação do negócio, mas a condição de validade desta só será
suprida através da assistência de um maior competente para os atos da vida
civil .
Esses impedimentos ou limitações decorrem da falta de legitimação
de determinadas pessoas em determinadas situações,devido a sua
posição na relação jurídica,que não envolvem ,portanto, a sua
capacidade, pois são dotadas de pleno discernimento.
Aqui os limitados e impedidos a rigor são capazes ,diga-se,
completamente capazes,mas a situação não permite o envolvimento
daquela pessoa naquele caso específico,limitando-a a agir naquela situação,
ou sobre uma coisa determinada.
São partes ilegítimas para figurar como vendedor:
• O ascendente
• O falido
• O condômino de coisa indivisível
• O marido sem outorga uxória,na venda de imóveis,e a mulher sem
autorização do marido
São partes ilegítimas para figurar como comprador:
porque não podem comprar bens confiados à
sua guarda e
administração. Os tutores e curadores jamais poderão adquirir bens dos
respectivos tutelados e curatelados, ainda que estejam em Hasta pública
ou queiram pagar o preço justo.
• Tutores
• Curadores
• Testamenteiros( pessoa encarregada do testamento, é uma espécie
de procurador do falecido)
• Administradores
• Mandatários (encarregados da Administração ou alienação de certos
bens)
Venda de Ascendente para descendente- art 496
Art. 496 do C.C . É anulável a venda de Ascendente a Descendente
,salvo se os outros descendentes e o cônjuge do alienante expressamente
houverem consentido . ( obs: é anulável e não nulo).
È proibida também a dação em pagamento de devedor a
descendente,pois se trataria de alienação do bem . Poderá contudo ocorrer
o instituto da troca,exigindo apenas o consentimento dos demais
descendentes.
lei não proíbe ,todavia, a venda de descendente para ascendente, seja de
bem móvel ou imóvel.
a) existem 2 teorias
• O dispositivo se refere a qualquer descendente( filho,neto,bisneto...):
A lei não se refere apenas aos descendentes que se encontrem na
posição de herdeiros,mas refere-se a todos os descendentes, ou seja,
a toda linha vertical de sucessão.
• Descendente é apenas aquele que se encontra na qualidade de
herdeiro: nesta vertente defendem a proibição apenas aos herdeiros
imediatos.
b) Finalidade da proibição
Não pode acontecer tal situação pois poderá o ascendente (pai por
exemplo) estar camuflando uma doação. Fingindo que recebeu o dinheiro
do descendente (filho v.g.). A finalidade da lei é impedir a ocorrência de
simulações fraudulentas,ou seja, doações inoficiosas disfarçadas de compra
e venda.
c) hipótese de um dos descendentes ser menor ou nascituro:
Se um dos descendentes é menor ou nascituro, cabe ao juiz nomear-lhe
curador especial (Art. 1692 do CC).
d) consentimento do cônjuge
Acontecendo a venda de ascendente para descendente, para que o negócio
jurídico não seja anulável e produza efeitos os outros herdeiros e a esposa
do ascendente alienante terão que ratificar ,confirmar , anuir esta compra e
venda, se se tratar de bem imóvel, pois se a coisa for móvel , o
consentimento do cônjuge alienante não será necessário.
Deverá ainda essa venda ser feita por instrumento público. ( o imóvel que
possui valor correspondente a mais de 30 salários mínimos deverá ser feito
por escritura pública).
Obs: Por uma questão de celeridade e economia a escritura e as declarações
de consentimento , na venda de ascendente para descendente, poderão ser
feitas conjuntamente na escritura . Se a alienação for de bem móvel poderá
ser feito por escritura particular.
e) Inobservância do art. 486( anulabilidade):
A venda realizada sem a devida observância do Art.496 do Código civil é
anulável.
São legitimados a argüir a anulabilidade de venda os demais descendente e
o cônjuge do vendedor( o companheiro por equiparação ao cônjuge
também é legitimado).
f) prazo decadencial de 2 anos para argüir anulabilidade- art. 179
Quando a lei não estabelecer prazo para a anulação de um ato , será este de
dois anos, a contar da data da conclusão do ato.
É este um prazo
decadencial, próprio da natureza dos referentes a anulação do negócio
jurídico.
HIPÓTESE DE IMPEDIMENTOS DO ART 497 DO CC
É proibido ainda a compra e venda entre cônjuges – Art 499 do C.C,
além dos proibidos absolutamente ainda que paguem preço justo como os
tutores;curadores;testamenteiros e administradores ;servidores públicos
;serventuários e membros do poder judiciário e os leiloeiros e os seus
prepostos.
a) finalidade do dispositivo:
O dispositivo visa impedir o aproveitamento desleal da situação , na
aquisição de bens confiados à sua gestão ou administração ,pois se tal
situação fosse permitida haveria, conflito entre o próprio interesse de
realizar um bom negócio e o interesse a ela confiado de promover o melhor
ao seu protegido de forma a impugnar na coisa objeto de alienação o mais
elevado preço possível.
b) proibição absoluta ainda que estas pessoas paguem o preço justo
Enquanto estas pessoas estiverem no exercício do cargo , múnus ou função
permanecerá a proibição.
• Tutores
• Curadores
• Testamenteiros
Pessoa encarregada do testamento, é uma espécie de procurador do
falecido,tem ele a obrigação de abrir o inventário e fazer valer a última
vontade do falecido. Só fica proibido o testamenteiro estranho à
sucessão. O testamenteiro herdeiro não é impedido, tem inclusive
igualdade de condições relativa a herança perante os demais herdeiros.
• Administradores
É o preposto.
• Servidores públicos
São os agentes das autarquias e fundações públicas e os empregados
das empresas de economia mista e empresas públicas. Sejam estaduais,
municipais ou federais não poderão adquirir bens da administração
pública “ a qual estão ligados” , ou seja, não são eles impedidos de
adquirir bens da Adm. Pública em geral, mas apenas os do setor ao qual
estão vinculados., servindo.
• Serventuários e membros do poder judiciário
O juiz e todas as pessoas que trabalham no processo não poderão
adquirir bens que estejam sob a sua jurisdição ou competência , na sua
comarca.,até mesmo os em hasta pública. Podem adquirir, entretanto,
ainda que em hasta pública os vinculados a outra comarca que não a
sua.
• Leiloeiros e seus prepostos
Leiloeiro é quem começa a arrematação, sejam eles públicos ou
privados,devem evitar atitudes no exercício da sua função que
beneficiem os interessados
Obs:
A cessão de crédito é uma modalidade de transmissão das
obrigações . é alienar a alguém o direito de receber o crédito. A cessão é
,portanto, um bem incorpóreo que se integra ao patrimônio de qualquer
pessoa,podendo também ser objeto de alienação.
COMPRA E VENDA ENTRE CÔNJUGES - ART 499
1ª situação: se o casal contraiu núpcias no regime da comunhão
universal de bens .
Neste caso, tudo que o homem e a mulher possui se reúnem formando
um único patrimônio , não existindo assim motivo para vender ao
Cônjuge aquilo que já é de direito dos 2 . Até mesmo porque o dinheiro
necessário ao pagamento do bem é em comum aos dois. Não existiria
lógica.
2ª situação : Comunhão parcial dos bens – Os bens anteriores ao
casamento não se comunicam, são independentes. Assim esses bens
anteriores ao casamento poderão ser objeto de venda.
3ª situação: separação total de bens- não existe qualquer proibição
quanto a alienação dos bens entre cônjuges nesse regime. Sequer é
necessária em caso de alienação a parte estranha ao casamento de
outorga conjugal, diferenciando-o
dos demais regimes. O que não
poderá o correr é a doação nesse regime de um cônjuge ao outro.
CONDOMÍNIO EM COISA INDIVISÍVEL –ART 504
Venda de bens que estão em condomínio.
Existem dois tipos de condomínio :
• Tradicional: o que tem como dono ,proprietário mais de 2
pessoas ,que serão co-proprietários,condôminos(co-domínio).
Cada um tem uma porcentagem.
• Edilício: São os de Apartamentos, com a finalidade de ratear as
despesas. A regra de alienação do edilício é diferente do
tradicional, pois naquele cada um é dono de um unidade, é
individual e indivisível, assim no edilício o condômino não
precisa avisar que está alienando seu imóvel.,ou seja, não existe
direito de preferência.
a) requisitos:
• coisa indivisível
tem que ser obrigatoriamente um bem indivisível(que não pode ser
fracionado sem perder as características). Pois, se for divisível
poderá ser alienando sem dar preferência a seus consortes.
• comunicação prévia aos outros condôminos
Não poderá vender o bem a estranhos sem previamente avisar, seja
por meio judicial ou extrajudicialmente, aos condôminos para que
estes exerçam o direito de preferência.
O condômino tem que avisar de sua intenção de alienar,pois se ele
não cumpre essa regra do aviso prévio,o condômino que se sentir
prejudicado poderá promover ação de preempção,ajuizando-a no
prazo decadencial de 180 dias ,contados da data que teve ciência da
alienação,e na qual efetuará o depósito do preço pago ,havendo para
si a parte, o bem que foi vendido a terceiro.
Obs: se o bem for móvel é de 180 dias o prazo a partir da tradição,
se imóvel a partir do registro.
• direito de preferência
é o direito que assiste o condômino de ser previamente avisado da
venda do bem , visando beneficiar este ,caso tenha intuito de
comprar o bem de forma que
o condômino alienante deverá
disponibilizar o bem pelo mesmo valor que o estranho ofereceu. O
direito de preferência é exercida mediante o depósito do preço e é
de natureza real ,pois não se resolve em perdas e danos.
• Condôminos não exercerem preferência
Entretanto, se o condômino não tiver condições de pagar o mesmo
valor oferecido pelo estranho,estará liberado o alienante para vender
a estranho.
Ex: estranho oferece R$ 70.000,00 e condômino oferece
65.000,00, o bem será liberado a ser vendido ao estranho.
VENDAS ESPECIAIS
Venda à vista de amostras –art.484
• Conceito de amostra:
R$
É um protótipo que irá ser vendido.È um paradigma. É a cópia do
objeto do contrato, que fala muito melhor do que as próprias
palavras.. È a reprodução integral da coisa vendida., apresentada em
tamanho normal ou reduzido. Este “à vista” se refere ao fato de
poder ver as amostras e não em relação ao pagamento.O vendedor
através da amostra assegura a qualidade do que vende.
• Hipótese de contradição entre a amostra e a coisa.
O que vale é a vontade das partes ,é o que se vê e não o que se
escreve (interpretação lógica).
Se o comprador faz uma encomenda e compra a coisa baseado na
amostra ,e a coisa comprada com aquela não tiver correspondência
,o comprador poderá recusá-la no ato do recebimento alegando
inadimplência contratual por parte do vendedor.
Ex: amostra de doce de casamento, de tecido de roupa.
VENDA AD MENSURAM- ART.500
Conceito:
Na venda ad mensuram o preço é estipulado com base nas dimensões
do imóvel ,assim cada unidade ,cada hectare,cada metro quadrado tem um
preço determinado.
Ações Cabíveis:
Se em uma nova medição se verificar que a área não corresponde as
dimensões declaradas no contrato, tem o comprador direito de exigir a sua
complementação, não havendo como complementar essa por ser a área não
contígua, tem a opção o comprador de reclamara resolução do contrato
(ação resolutória) ou abatimento proporcional ao preço.
Havendo diferença entre a área real e a da escritura se for apenas até 5%
não terá porque reclamar o adquirente por ser uma margem de erro muito
pequena. Sendo, entretanto, o prejuízo do vendedor por ter cedido a mais
ao comprador,tendo motivos justos, poderá pedir complemento do preço ou
devolução da área da parte excedente,cabendo ao comprador se decidir
pelas duas opções.
VENDA AD CORPUS – Art 500 ,§3º
A venda ad corpus o imóvel é adquirido em seu universo, como um
todo,um corpo certo , determinado, individuado, não tendo sua área, suas
dimensões qualquer influência na fixação do preço . A lei não exige que
venha expressamente no contrato a caracterização da venda como ad
corpus. Para saber se a compra é ad mesuram ou ad corpus o juiz verifica a
real intenção das partes expressa no contrato e havendo ainda dúvida por
não comprovar tal intenção o contrato ,busca o juiz na finalidade
econômica ,em indícios, etc .
Na venda ad corpus não existe o complemento da área ,nem devolução
de excesso,se o imóvel for vendido como coisa certa e discriminada ,tendo
sido apenas enunciativa a referência às suas dimensões,ainda que não
conste,de modo expresso,ter sido a venda ad corpus.
Obs: a expressão compra de porteira fechada significa comprar todo o
corpo da coisa , é a compra ad corpus.
Sendo o contrato de compra e venda ad corpus ,ainda que
expressando o contrato a área . O vendedor não terá direito a
complementação de área , pois a venda não foi ad mensuram.
DAS CLÀUSULAS ESPECIAIS À COMPRA E VENDA
Existem no contrato de compra e venda cláusulas especiais que são
cláusulas acessórias , que só vão existir no contrato de compra e venda se as
partes assim desejarem. Essas cláusulas tornam o contrato peculiar, quais
sejam, a Retrovenda , a venda a contento, o pacto de preferência, o pacto de
melhor comprador e o pacto comissório.
Essas cláusulas foram disciplinadas pelo Código Civil de 1916 e desde
aquela época já possuíam pouca utilidade, tornando-se desta forma muitas
delas obsoletas na fase atual . o Código de 2002 descartou o pacto de melhor
comprador (em que se estipula que a venda de um bem imóvel ficará desfeita
,se dentro de um prazo ,não superior a um ano,apresentar-se outro comprador
oferecendo maiores vantagens ) e o pacto comissório..
RETROVENDA- Art 505, CC
Conceito:
Retrovenda é o caminho oposto da venda, ou seja, a pessoa que aliena
o bem tem o direito de reclamá-lo de volta no período de 3 anos com a
restituição do preço ao comprador e despesas feitas por este , além de ter
direito aos frutos e rendimentos da coisa até o momento da restituição,pois até
então é titular do domínio,embora resolúvel. A retrovenda é um pacto
adjeto,pelo qual o vendedor reserva-se o direito de reaver o imóvel que
está sendo alienado, no prazo máximo decadencial de 3 anos,com a
restituição do preço ,mais as despesas feitas pelo comprador,inclusive as
que ,durante o período de resgate,se efetuaram com a sua autorização
escrita,ou para a realização de benfeitorias necessárias.
Prazo de 3 anos:
O adquirente não poderá contestar o pedido de retorno do bem pelo
alienante ,feito dentro
do período de 3 anos. Tal cláusula fragiliza o
contrato,pois o investidor fica intranqüilo, inclusive para fazer benfeitorias no
imóvel,já que esta só poderá ser feita com anuência do alienante, pois não
anuindo o vendedor o comprador não será restituído pela benfeitoria,
perdendo todo o investimento que fez.
O prazo em regra é decadencial, insuscetível de suspensão ou
interrupção, valendo desta forma para os relativamente incapazes e de
capacidade plena, mas tratando-se de absolutamente incapaz o prazo não
será decadencial e nem prescricional .
Poderá ainda o prazo
ser
estipulado a menos que o seu de regra.
A retrovenda está em desuso.
Natureza jurídica :
A sua natureza é de cláusula acessória , desta forma, se acontece
alguma mácula na cláusula , o contrato não será anulado no seu todo. A
invalidade da cláusula a retro não afeta a validade da obrigação principal.
As benfeitorias úteis e voluptuárias só serão ressarcidas se tiverem a
autorização do vendedor e as necessárias, as necessárias a conservação do
imóvel , indispensáveis a manutenção do bem ,sempre serão ressarcidas em
qualquer contrato.
A Retrovenda pode ser objeto de cessão de contrato ,pois o alienante
tem a possibilidade de ceder seu direito de retorno do bem a outrem. Art.507
A Retrovenda poderá ainda ser transferida aos herdeiros e legatários e
ser exercido contra o terceiro adquirente ainda que este não conheça a cláusula
de retrato ,pois adquiriram propriedade resolúvel . Apenas bens imóveis
podem ser seu objeto.
O direito de retrato permanece ainda que a cláusula não tenha sido
averbada no registro de imóveis, não podendo,todavia surtir efeitos
contra o terceiro adquirente.
Ocorrendo a existência de dois alienantes e apenas um adquirente o que
primeiro colocar em juízo o valor integral do bem terá o direito de retorno
deste.
CLÁUSULA DE VENDA A CONTENTO- Art 509, CC
• Conceito:
Vende-se a coisa ,apenas se o comprador gostar dela. A venda a
contento depende da satisfação do adquirente, sendo portanto, uma cláusula
suspensiva.
Nesta cláusula entrega-se a coisa ao comprador ,deixando-as nas mãos
deste,espera assim o alienante que o comprador se satisfaça coma coisa, que
goste dela.
A venda a contento, só serve para coisas que podem ser provadas, é ad
gustum. Ex: Buffet, oitiva de música de casamento(se refere mais as coisas
degustativas e auditivas).
• aperfeiçoamento do contrato depende do gosto do comprador
A venda a contento depende do gosto do comprador e não da qualidade
da coisa. Enquanto o comprador não manifestar a vontade ,sua satisfação ,fica
o contrato de compra e venda suspenso.,não existe.
Sua natureza é controvertida uns acham que é uma condição suspensiva
outros resolutiva.
Obs: Na condição suspensiva aguarda-se o acontecimento de algo, um
evento futuro e incerto. Ex: doar apartamento a fulano se ele passar no
vestibular. Difere da condição resolutiva. Enquanto na condição resolutiva
o evento futuro e incerto faz o negócio jurídico extinguir , , na suspensiva
o evento futuro e incerto inicia ,faz acontecer o N. J.Ex Condição
resolutiva: pago a você uma pensão enquanto estiver na faculdade.
• Prazo- Art 512,CC
O direito do comprador há de ser exercido em determinado prazo de
acordo com a vontade das partes. Em regra não se estipula o prazo, devendo o
vendedor notificar
o comprador para que esse se manifeste em prazo
improrrogável. O vendedor tem direito de intimá-lo judicialmente ou
extrajudicialmente.
O direito resultante da venda a contento é simplesmente pessoal (intuitu
personae) não se transferindo a outras pessoas ,quer por atos inter vivos ,quer
por ato causa mortis. Assim , extingue-se caso o comprador morra antes de
exercê-lo,mas subsiste do lado do vendedor, ou seja, caso o vendedor morra
aos herdeiros serão transferidos o direito do alienante
Estipulando o prazo, o silêncio do comprador até este se esgotar
presume-se o consentimento.
• Venda sujeita a prova ou experimentação - Art.510
Na venda sujeita a prova deve-se também provar para ver se é o que
realmente corresponde a expectativa do adquirente. Aqui o gosto do
comprador não é o norteador ,mas sim a qualidade assegurada pelo
vendedor e a coisa ser ou não idônea pra o fim a que se destina.
EX: roupa, sapato,etc. (refere-se mais a coisas acessórias ao corpo)
Tanto na venda a contento como na sujeita à prova ,existe a questão
suspensiva, de forma que enquanto não houver manifestação da parte, não
há contrato. A manifestação deverá ser expressa.
O alienante deverá fixar um prazo para resposta, mas não estipulando o
prazo,deverá este notificar (judicial ou extrajudicialmente) o adquirente
fixando um prazo para a sua manifestação.
PREEMPÇÃO OU TRANSFERÊNCIA
CONCEITO:
As partes podem voluntariamente colocar uma cláusula, na qual o
alienante terá a preferência caso o comprador venha a vender o bem. Essa
cláusula obriga o adquirente a dar preferência ao alienante,sem limitar
,todavia ,o direito do comprador. Percebendo o alienante que o comprador
vai vender a coisa poderá antecipar-se e intimá-lo protestando seu direito
de preleção.
È o direito atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos
mesmos termos e condições em que este iria adquirir a coisa
REQUISITOS:
• Personalíssimo –art. 520
O D. de preferência é um direito Pessoal ,pois se extingue nas figuras do
comprador e do vendedor.
O Direito de preempção é personalíssimo,não pode ser cedido e não se
transmite mortis causa, não passará aos herdeiros, mas poderá ser estipulado o
contrário entre os contraentes.
• È direito que surge somente quando a coisa é colocada à
venda pelo comprador
O direito de preferência só será exercido se e quando o comprador vier a
revender a coisa comprada.
• È próprio da compra e venda ,mas pode ser estendido a
outros contratos
É essa cláusula peculiar ao contrato de compra e venda ,mas nada
impede de ser ela utilizada em diversos outros contratos compatíveis, como
o de locação.
O direito do vendedor se exerce erga omnes ,tem eficácia real, desta
forma, se o comprador aliena a terceiro o bem móvel ou imóvel o vendedor
tem a faculdade de reivindicar a coisa do poder de terceiro adquirente.
• O Objeto pode ser bem móvel ,imóvel,corpóreo ou incorpóreo
Diferença entre Retrovenda e Preferência ou Preempção
Na retrovenda o alienante só poderá tomar o bem no
prazo de 3 anos independente da vontade do comprador
e só se refere a bens imóveis.
Na preferência o vendedor não pode tomar a coisa ,
apenas ele terá a preferência caso o comprador queira
aliená-lo. O bem poderá ser móvel ou imóvel. A
preferência é convencional e não legal.
PRAZO- ART 513, PARÁGRAFO ÚNICO E ART. 516:
Art 513,CC
“ O prazo para o exercício da preempção pode ser convencionado por lapso
não excedente “ a cento e oitenta dias ,se for para coisa móvel , ou a dois anos
, se imóvel “
Art 516, CC reza: Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção
caducará, se a coisa for móvel em 3 dias e se imóvel em 60 dias subseqüentes
à data em que o comprador tiver notificado o vendedor.
Ocorrendo hipótese de duas pessoas em preferência ,uma não exercendo
a outra poderá exercer, é a mesma regra da retrovenda.
DESRESPEITO A AVENÇA RESULTA EM PERDAS E DANOS- ART
518,CC :
O comprador que age com má-fé na preferência responde pelas perdas
e danos . Entretanto, se o comprador informa ao vendedor da sua intenção de
alienar a coisa e o vendedor compra esse imóvel e passa para uma outra
pessoa (3º adquirente) por valor maior do que o que readquiriu se
configurando a má-fé.
Responderá solidariamente o adquirente ,se tiver procedido de má-fé.
O Direito de preferência convencional é de natureza pessoal, e não Real.
Não se pode ceder ,nem passar aos herdeiros.
A cláusula deverá ser expressa não podendo ser tácita
VALOR DO PREÇO –ART 519
Obs: A administração pública não pode tomar(desapropriar) bem móvel
ou imóvel ,só em caso de utilização para fins públicos. Se a Administração
expropria aquele bem e não dá a destinação devida , ou ainda nada faz,não
utilizando em obras e serviços públicos, o expropriado ,poderá pedir o Direito
de preferência ainda que este direito não esteja expresso no decreto ,o
readquirindo pelo mesmo preço. Essa hipótese de preferência legal retro
citada é denominada retrocessão é o direito de preferência atribuída ao
expropriado.
O preço da coisa deverá ser o atual de acordo com os índices oficiais e
reconhecidos e não o preço de mercado , já que esse é variável. Ademais, se
fosse pautado em preço de mercado consistiria a depender da situação em caso
de enriquecimento sem causa do expropriado.
Da venda com reserva de domínio:
CONCEITO
Quem vende pode reservar para si o direito de propriedade, mas cede a
posse para o comprador. Acontece tal espécie na compra e venda de coisas
móveis ,cujo pagamento se dá a prazo , e ainda por insegurança do vendedor
em perder a coisa , exigindo garantia.
• O objeto do contrato deve ser infungível- Art. 523
Serve apenas para bens móveis infungíveis (coisas específicas ,que não
podem ser substituídas por outro), mas inexiste qualquer norma que proíba a
sua aplicação à venda de bens imóveis, aliás historicamente a sua pratica se
iniciou no campo imobiliário antes de se restringir ao campo mobiliário .
• Compra e venda a crédito
Se distingue a venda com reserva de Domínio da Alienação Fiduciária,
em qual o vendedor se desliga do bem (móvel ou imóvel ) ,ficando com a
propriedade o financiador ( relação INDIRETA) . Na reserva de Domínio não
existe a figura do intermediário(o financiador) que fica investido na qualidade
e direitos do vendedor, ocorrendo desta forma uma relação DIRETA entre o
vendedor e o comprador ,sendo objeto da alienação apenas bens móveis
parcelados ou a prazo.
A cláusula de Reserva de Domínio deverá acontecer por meio de um
contrato escrito,por uma questão de formalidade do documento,devendo ser
feito em registro de títulos e documentos ,de forma a promover a publicidade
do Negócio Jurídico.
• Tradição do Objeto ao comprador / ● Obrigação do vendedor
transferir o domínio ao comprador assim que seja
completado o pagamento-Art524
A propriedade só é transferida no momento em que o bem é
integralmente quitado. Assim, enquanto não se pagar o todo o adquirente só
terá a posse que lhe garante o direito de uso e gozo. O vendedor terá a
obrigação de transferir o domínio caso o comprador quite todo o pagamento,
pague a última parcela. Verifica-se que a cláusula tem a natureza de venda
sob condição suspensiva,pois a aquisição do domínio fica subordinada ao
pagamento da última prestação,onde o evento incerto é o pagamento do preço.
SITUAÇÃO DO COMPRADOR DE MERO POSSUIDOR A TÍTULO
PRECÀRIO
Por possuir a coisa a título precário, o comprador não poderá aliená-la,
poderá apenas praticar atos de conservação da posse.
Caso a coisa venha a estragar ,deteriorar, a responsabilidade será
do comprador, ainda que a coisa não tenha sido quitada .
O vendedor poderá pedir o bem de volta caso o comprador se
encontre em mora , mediante o protesto do título ou interpelação judicial, ou
ainda mover contra ele ação de cobrança das prestações vencidas e vincendas
e o mais que lhe for devido; ou poderá recuperar a posse da coisa
vendida.(CC,arts.525 e 526 ).
• Pagamento do preço fixado da forma avençada( geralmente
em prestações)
Fica claro então que na falta do pagamento do preço o comprador
inadimplente
ficará impedido de adquirir o domínio da coisa , abrindo
alternativa ao vendedor de cobrá-lo ou recuperar a própria coisa .
Não poderá então o vendedor tomar a coisa de volta ,em caso de
inadimplemento do comprador, sem antes notificar judicialmente este
constituindo-o em mora,pois só a partir deste ato terá legitimidade a cobrar as
prestações vencidas e vincendas ou optar por pedir o bem de volta ,já que a
propriedade não saiu em nenhum momento da sua esfera patrimonial.
Pedindo o vendedor a coisa de volta reterá o valor necessário para
cobrir as despesas oriundas da mora do comprador e devolverá o excedente.
Em caso de cobrança poderá o vendedor cobrar a totalidade da dívida
que é representada pelo título executivo (prestações vencidas e vincendas),
poderá ainda o vendedor penhorar a própria coisa em hasta pública,por possuir
o domínio, para se ressarcir com o produto da arrematação, mas poderá
também optar por recuperar a posse da coisa ( apreensão e depósito da coisa
vendida), situação em que deverá devolver ao comprador a diferença entre seu
valor ,no momento da resolução, e o que falta pagar.
Ingressando o vendedor com apreensão e depósito da coisa, não
contestando o comprador a ação,não pagando e não pedindo prazo necessário
ao cumprimento da sua obrigação, poderá o vendedor requerer a imediata
reintegração na posse da coisa depositada.
Obs: as notificações extrajudiciais não mais servem para constituir o devedor
em mora , só as judiciais.
São requisitos da venda com reserva de domínio:
a) A compra e venda a crédito
b) Que recaia sobre objeto individuado
c) Entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador
d) Pagamento do preço convencionado nas condições estipuladas
,comumente em prestações
e) Obrigação do vendedor de transferir o domínio ao comprador tão logo
se complete o pagamento do preço
Da venda sobre Documentos ou Contra documentos- Art 529 do CC
A sua finalidade é dar maior agilidade aos negócios mercantis que
envolvam a venda de mercadorias. È de sua natureza é ter por objeto apenas
bens móveis. Quando se realiza compra de bens de valor considerado ( grupo
de coisas de elevado valor) ou de bens internacionais , a mera entrega do
documento aperfeiçoa a tradição do bem e confirma a celebração do contrato .
O documento será um símbolo. Quem portar o documento( título,
Warrant,ou qualquer outro que permita o recebimento ou levantamento da
mercadoria) terá o direito de pegar a coisa, pois a entrega do documento
corresponde à entrega das mercadorias,exonerando o vendedor da obrigação
de realizar tradição efetiva.
Entregando os documentos o vendedor libera-se da obrigação e tem
direito ao preço; e o comprador , na posse justificada do documento poderá
exigir do transportador ou depositário a entrega da mercadoria.Há uma
substituição da tradição real pela ficta. Tal situação ocorre com freqüência na
venda de mercadorias que ficam depositados em armazém ,em transporte ou
dependente de liberação da Alfândega.
A efetivação da compra e venda contra documentos se dá no lugar e no
momento em que o comprador recebê-los ( o comprador faz o pagamento
contra documentos ).
Possui ainda o comprador arbítrio para se recusar o pagamento se a
documentação não estiver em ordem ou for feita em local diverso do
convencionado.
Estando a documentação em ordem:
“ Não pode o comprador recusar o pagamento , a pretexto de defeito de
qualidade ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido
comprovado”
A entrega dos documentos gera presunção de que a coisa se encontra
em perfeito estado ,conservando todas as qualidades nele apontadas,não
podendo o comprador condicionar o pagamento à realização de vistoria para
constatação de inexistência de defeitos ocultos (vícios redibitórios) ou
aparentes. Neste tipo de venda o comprador paga e depois reclama , ou seja,
ele paga contra a entrega do documento representativo e reclama
posteriormente contra o vendedor , caso apresente qualquer defeito ou vício a
coisa.
Obs: Se a coisa vendida estiver coberta por apólice de seguro,a perda
ou deterioração sub-roga-se no valor segurado. O prejuízo será indenizado
pela seguradora.
O vendedor, todavia, não poderá proceder de má-fé ,por ter prévia
ciência
de danos sofridos pela coisa vendida ,não poderá desta forma
transferir os riscos da coisa ,a pretexto de havê-la segurado ,art 531,CC.
BIBLIOGRAFIA:
GONÇALVES , Carlos Roberto. Direito civil brasileiro. São Paulo: saraiva. v.3.
GOMES, Orlando. Contratos.9.ed.Rio de janeiro : forense, 1983
DAIUTO, Reynaldo Ribeiro. Introdução ao estudo do contrato.São Paulo: editora
Atlas,1995.
SILVA, Maíra Santos Antunes da. Contrato de compra e venda. Disponível em:
http://www.direitonet.com.br/textos/x/14/84/1484/ Acesso em: 22.ago.2006.