instrumento particular de compromisso de compra e venda

INSTRUMENTO PARTICULAR DE
COMPROMISSO DE COMPRA E VENDA
“CONDOMÍNIO SPASSE”
EDIFÍCIOS OFFICE E CORPORATE
EDIFÍCIO: ...............................UNIDADE NO .......... + (..........) vaga(s)
Indeterminada(s) de garagem
São partes neste instrumento:
a) de um lado, como COMPROMITENTE VENDEDORA, doravante
designada
simplesmente
de
VENDEDORA,
a
empresa
KSC
EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA, sociedade empresária, do
tipo limitada, inscrita no CNPJ sob n° 08.840.953/0001-70, com sede nesta
cidade, na Avenida Antonio Diederichsen n° 941, Sala 05, Jardim São Luiz,
CEP: 14020-240, constituída nos termos do contrato social datado de 02 de
maio de 2007, registrado na JUCESP sob n° 35.221.375.600, em
21/05/2007, com suas cláusulas contratuais consolidadas nos termos da
última alteração contratual datada de 29/06/2009, registrada sob n°
203.513/09-5, em 14 de julho de 2009, representada por seus representantes
legalmente constituídos;
b) de outro lado, como COMPROMISSÁRIO COMPRADOR, doravante
designado simplesmente de COMPRADOR, QUALIFICADO NO ANEXO II.
As partes acima nomeadas têm entre si, justo e contratado o seguinte:
DO OBJETO DO CONTRATO
CLÁUSULA I - A VENDEDORA é senhora e legítima possuidora,
inteiramente livre e desembaraçado de quaisquer ônus reais, pessoais ou
extrajudiciais e de impostos e taxas, nesta Cidade, Comarca e 2ª
Circunscrição Imobiliária de Ribeirão Preto, Estado de São Paulo, de um
prédio urbano situado na rua Guarani, nº 68, edificado em terreno de forma
irregular, com as seguintes medidas perimétricas e área superficial: “partindo
do alinhamento da rua Tamoios, no ponto em que divide com o Condomínio
Edifício Montparnasse, segue pelo alinhamento na distância de 76,615m;
daí, quebra à direita e segue na distância de 14,91m, em linha curva, com
raio de 9,00m, na confluência da rua Tamoios com o futuro prolongamento
da Vila Marginal à Via Sudeste (prolongamento da Avenida Dr. Francisco
Junqueira), na distância de 71,53m; desse ponto quebra à direita e segue na
distância de 13,63m, em linha curva, com raio de 9,00m, na confluência da
Via Marginal á Via Sudeste com a rua Guarani; daí, segue pelo alinhamento
da rua Guarani, numa distância de 71,10m; desse ponto quebra novamente à
direita e, confrontando com propriedade da Copema Engenharia e
Construções Ltda e com o Edifício Montparnasse, segue numa distância de
89,62m, até encontrar o ponto de partida, onde teve início e tem fim esta
descrição, encerrando uma área superficial de 7.293,783 m². Imóvel esse,
cadastrado pela Prefeitura Municipal de Ribeirão Preto/SP, através da
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Inscrição nº 15.385, e havido pela VENDEDORA, de Copema Engenharia e
Construções Ltda, conforme título registrado sob nº 2, em 09/08/2007, na
Matrícula nº 80.217, do 2º Oficial de Registro de Imóveis de Ribeirão
Preto/SP.
Parágrafo único - No terreno acima descrito e caracterizado a VENDEDORA
está construindo um conjunto comercial com área de 35.109,69 m², de
conformidade com o projeto aprovado pela Prefeitura Municipal de Ribeirão
Preto, através do processo nº 039711-9/2007, Alvará de Licença sob nº
20191, composto de 1 prédio, com subsolo, térreo, mezanino e mais 15
andares – 210 unidades, e 1 prédio com subsolo, térreo, mais 16 andares –
32 unidades, e mais garagem exclusiva, ático e equipamento social,
designados no projeto de construção de CONDOMÍNIO SPASSE, na Av.
Maurílio Biagi, nº 800, e Memorial de Incorporação registrado no 2.º Cartório
de Registro de Imóveis desta Comarca de Ribeirão Preto/SP, sob n.º
R.4/80217, em 27 de dezembro de 2.007.
DA UNIDADE
CLÁUSULA II - Neste ato, a VENDEDORA compromete-se a vender ao
COMPRADOR, que por sua vez obriga-se a adquirir, a unidade do
empreendimento denominado CONDOMÍNIO SPASSE caracterizada no
ANEXO II, de inteira conformidade com o memorial descritivo, denominado
de ANEXO I, que, neste ato, assinados pelas partes, ficam fazendo parte
integrante deste instrumento.
Parágrafo único - As vagas na garagem serão de uso comum e
indeterminado, sujeitas ao auxílio de manobrista.
DO PREÇO
CLÁUSULA III - O preço do imóvel objeto deste instrumento de compromisso
de compra e venda é o constante do ANEXO II, válido para o dia 1 0 (primeiro)
do mês de assinatura do presente, o qual, neste ato assinado pelas partes,
fica fazendo parte integrante deste contrato.
Parágrafo primeiro - Todos os valores pactuados neste contrato, seja a
título de prestação ou de outra natureza deverão ser pagos através de boleto
bancário, emitido tempestivamente pela VENDEDORA.
Parágrafo segundo - Sobre os valores descritos no ANEXO II incidirá,
mensalmente, atualização monetária pela variação do IGP-M/FGV – Índice
Geral de Preços de Mercado divulgado por aquela mesma Fundação, ou com
base em outro índice que venha a substituí-lo, tomando-se por base a
variação havida no referido mês, inclusive, e acumulando-a até aquela
verificada no mês anterior ao do efetivo pagamento, devendo sempre ser
mantido o equilíbrio econômico-financeiro do contrato, considerando, para
tanto, no mínimo, a reposição do valor deteriorado pelos efeitos da inflação.
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Parágrafo terceiro - Quando da emissão do boleto bancário para
pagamento da prestação, na hipótese de ainda não haver sido divulgado o
índice pactuado, será utilizada para o reajuste da prestação, a última
variação do índice até então divulgada. Efetuado o pagamento, e uma vez
conhecida a variação, no mês seguinte, a VENDEDORA processará o acerto
de contas, para mais ou para menos, sem qualquer reajuste.
Parágrafo quarto - O recebimento de qualquer parcela ou valor, por parte da
VENDEDORA, depois de seu respectivo vencimento, não constituirá em
novação ou modificação do contrato, devendo ser considerado como mera
liberalidade da VENDEDORA.
Parágrafo quinto - De acordo com o disposto no artigo 133 do Código Civil
Brasileiro em vigor, convencionam os contratantes que os prazos de
pagamento de qualquer das prestações do saldo do preço são estabelecidos
a favor da VENDEDORA. A antecipação, total ou parcial, do pagamento das
parcelas do saldo do preço - sempre tendo em vista resguardar o equilíbrio
contratual - importará na atualização monetária das prestações, observado
os critérios estabelecidos neste instrumento. Da prestação cujo valor esteja
acrescido de juros, serão eles abatidos proporcionalmente à data da
antecipação.
Parágrafo sexto - Na hipótese de amortização total e antecipada do saldo do
preço, a escritura de compra e venda somente será conferida ao
COMPRADOR após regularizada toda a documentação legal do
empreendimento, nos termos deste instrumento.
DO INADIMPLEMENTO
CLÁUSULA IV - O atraso do COMPRADOR no pagamento de qualquer das
prestações do saldo do preço, o sujeitará ao pagamento de juros de mora de
1% (um por cento) ao mês, calculados dia a dia, e mais a multa convencional
de 2% (dois por cento), ou do percentual máximo permitido por lei, do valor
da dívida vencida e não paga, encargos esses que incidirão sobre os valores
das prestações em atraso, atualizados monetariamente desde a data dos
seus vencimentos, até o dia do seu efetivo pagamento.
Parágrafo primeiro - A mora do COMPRADOR será ratificada, mediante
notificação judicial ou extrajudicial, com prazo de quinze (15) dias para sua
purgação.
Parágrafo segundo - Iniciada a interpelação e mesmo que não concretizada, o
COMPRADOR, se pretender purgar a mora, deverá fazê-lo com o pagamento,
além do principal reajustado e acrescido da multa e dos juros de mora, das
despesas judiciais e extrajudiciais,provocadas por seu atraso, e mais
honorários de advogado, conforme estabelecido neste instrumento.
Parágrafo terceiro - Fica convencionado entre os contratantes que,
incidindo em mora o COMPRADOR, a VENDEDORA poderá adotar uma das
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seguintes providências, por ocasião da execução das conseqüências da
mora:
I) - considerar para fins de cobrança, vencido antecipadamente todo o saldo
do preço reajustado em aberto, sobre ele incidindo multa compensatória
irredutível de 2% (dois por cento) ou o percentual máximo permitido por lei, e
promover a cobrança da dívida então vencida e não paga pelo processo de
execução previsto na legislação em vigor; ou
II) - considerar rescindido o compromisso de venda e compra assumido neste
instrumento e promover a rescisão do presente contrato, não obstante o seu
caráter de irrevogabilidade e irretratabilidade, caso em que:
a) das quantias até então pagas à VENDEDORA, sem o cômputo dos juros
de mora e multas até então desembolsadas pelo COMPRADOR, serão
deduzidos:
a.1) os valores que a VENDEDORA despendeu com a venda, a título de
corretagem e publicidade, à razão de 10% (dez por cento) do preço da venda
atualizado monetariamente;
a.2) as despesas administrativas e tributárias, à razão de 12,11% (doze
inteiros e onze centésimos por cento) do valor efetivamente pago, tudo
atualizado monetariamente pelo índice e critérios estabelecidos neste
contrato;
a.3) as custas judiciais e honorários de advogado, estes à razão de 20%
(vinte por cento) do valor pago, atualizado monetariamente;
a.4) a Contribuição Provisória Sobre Movimentação Financeira (CPMF),
incidente sobre o valor a ser devolvido, se houver.
a.4.1) - O saldo será devolvido ao COMPRADOR, na mesma quantidade de
parcelas que por ele já haviam sido pagas, mensais, iguais e sucessivas,
atualizadas monetariamente de acordo com o índice e critérios constantes
deste instrumento, vencendo-se a primeira 30 (trinta) dias após a data do
instrumento pelo qual vier a ser efetuada a rescisão desta promessa de
venda. Caso as deduções acima ultrapassem 70% (setenta por cento) do
valor pago pelo COMPRADOR, fica assegurado ao mesmo a restituição de
30% (trinta por cento) do valor até então por ele despendido, nas mesmas
condições acima ajustadas;
b) fica assegurado à VENDEDORA o direito de se reintegrar liminarmente na
posse direta da fração compromissada e das acessões construídas e que a
ela forem adicionadas;
c) responderão pelo débito do COMPRADOR os respectivos direitos à
compra da fração ideal de terreno e das acessões que a ela forem
adicionadas e construídas até então (art. 41, parágrafo 1º, da Lei nº
4.591/64).
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Parágrafo quarto - Na hipótese de resolução judicial ou extrajudicial, a
VENDEDORA terá livre disponibilidade sobre o imóvel, podendo, inclusive,
aliená-lo, desde logo, a terceiros, ainda que não tenham sido restituídas ao
COMPRADOR as quantias a ele eventualmente devidas, na forma deste
contrato, inclusive na hipótese de o COMPRADOR deixar de recebê-las, por
sua ação ou omissão.
Parágrafo quinto - No caso do não pagamento pelo COMPRADOR de
qualquer das obrigações indicadas no ANEXO II, e na hipótese desse atraso
ser igual ou superior a três prestações do preço contratado, a VENDEDORA
poderá deixar de exercer qualquer das medidas previstas nos números I e II
do parágrafo terceiro anterior e promover o leilão dos direitos da promessa
de compra e venda aqui pactuada, o qual será realizado dentro do prazo
anunciado em jornal de grande circulação desta cidade, por 02 (duas) vezes,
com antecedência mínima de 10 (dez) dias para a primeira, realizando-se a
segunda praça uma hora após ter sido efetuada a primeira, no caso de não
ter sido apurado o quantum mencionado no parágrafo 2°, do art. 63, da Lei n°
4.591 de 16/12/1964, tudo conforme dispõem os incisos “VI” e “VII” do artigo
1º da Lei nº 4.864/65 e os parágrafos 1º ao 7º do artigo 63 da Lei nº 4.591 de
16/12/1964, que as partes consideram para todos os efeitos deste
instrumento, como se aqui estivessem integralmente transcritos, e dos quais
o COMPRADOR declara ter sido cientificado e ter conhecimento, ficando
reservado à VENDEDORA o direito de preferência de acordo com o
parágrafo 3º do artigo 63 da Lei nº 4.591/64.
Parágrafo sexto - Do valor apurado com a venda serão deduzidas as
quantias devidas pelo COMPRADOR, com os seus encargos
contratualmente previstos, todas as quantias indicadas nas letras "a.1 / a.4",
do item "II", do parágrafo terceiro supra e a comissão do leiloeiro, no valor
equivalente a 5% (cinco por cento) do valor da arrematação, ou da
adjudicação. O saldo, se houver, será depositado na forma ajustada na letra
"a.4.1" do mesmo item II.
Parágrafo sétimo - Para os fins aqui previstos, fica a VENDEDORA
investida do mandato irrevogável a que se refere o parágrafo 5°, do artigo 63,
da Lei 4.591/64, cujos poderes, lá discriminados, são considerados como se
aqui estivessem transcritos.
Parágrafo oitavo - Ocorrendo a resolução deste contrato, a pessoa em cujo
favor tiver sido operada a resolução, subrogar-se-á ao COMPRADOR em
todos os direitos e obrigações decorrentes do presente contrato. Referida
pessoa deverá quitar todo o saldo devedor do COMPRADOR decorrente da
aquisição da unidade autônoma aqui objetivada, de uma só vez, e em moeda
corrente nacional.
Parágrafo nono - As partes, expressamente, declaram que a obrigação de
pagar assumida pelo COMPRADOR neste instrumento, encerra dívida
líquida, certa e exigível, constituindo-se, por isso mesmo, o presente
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contrato, título executivo extrajudicial, nos termos do inciso II, do artigo 585,
do Código de Processo Civil.
DA EXECUÇÃO DO EMPREENDIMENTO
CLÁUSULA V - A construção do “CONDOMÍNIO SPASSE” será realizada
pela VENDEDORA, ou empresa do ramo da construção civil contratada pela
mesma, para posterior entrega das unidades que o compõem, prontas e
acabadas, aos respectivos adquirentes, que não têm qualquer relação
contratual de construção. A execução da obra será realizada de
conformidade com as plantas e as especificações já entregues ao
COMPRADOR, as quais são partes integrantes do Memorial de
Incorporação, documentos esses que ficam fazendo parte integrante e
complementar desse contrato, como se aqui estivessem integralmente
transcritos, salvo as modificações que venham a ser introduzidas em virtude
de imposição de normas técnicas usualmente adotadas na execução de
obras, por determinação ou exigência dos órgãos da administração direta ou
indireta, federal, estadual, municipal, ou de empresas concessionárias de
serviços públicos, supervenientes à data da aprovação do projeto, as quais
não darão às partes o direito de pleitear qualquer compensação, sempre que
tais modificações impositivas não desfigurem a essência da unidade e do
empreendimento objeto deste contrato.
Parágrafo primeiro - Além do disposto no item acima e considerando a
característica de venda do negócio ajustado neste instrumento, fica
estipulado que, as diferenças de metragens que porventura ocorrerem na
construção das áreas comuns, ou nas de utilização privativas, de até 5%
(cinco por cento) das metragens constantes do projeto aprovado, não darão
aos contratantes quaisquer direitos a ressarcimentos pelas diferenças que,
até aquele limite, resultarem na execução das obras, consoante o disposto
no artigo 500, parágrafo primeiro, do Código Civil Brasileiro em vigor.
Parágrafo segundo - As plantas, os acabamentos e o Memorial Descritivo
das partes comuns do condomínio são do conhecimento do COMPRADOR, e
são por ele aceitas, ficando esclarecido que as eventuais tonalidades
constantes das ilustrações e folhetos que lhe foram apresentadas poderão
sofrer alterações em relação ao produto final (obra) a ser entregue.
Considerando-se a característica deste contrato como promessa de compra
e venda de bem para entrega futura, pronto e acabado, o COMPRADOR não
poderá solicitar modificações, substituições ou acréscimos no mesmo,
qualquer que seja a natureza.
Parágrafo terceiro - O COMPRADOR declara, expressamente, que tem
pleno conhecimento de que a unidade autônoma e as partes comuns serão
entregues nos exatos e precisos termos constantes do Memorial Descritivo e
que as ilustrações - inclusive com sugestão de acabamentos - constantes
das peças promocionais são “ilustrações artísticas” ou “sugestões de
decoração” que não fazem parte do Memorial Descritivo nem das
especificações do empreendimento.
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Parágrafo quarto - É vedado ao COMPRADOR:
a) a interferência no projeto e na execução da construção, quer seja em
entendimentos com o engenheiro, mestre de obras ou encarregados, quer
com os operários em serviço na construção, devendo toda e qualquer
reclamação ou sugestão do ora COMPRADOR, ser apresentada diretamente
à VENDEDORA;
b) a entrada e a permanência na obra sem autorização prévia e expressa da
VENDEDORA.
c) visitar a obra, exceto em casos excepcionais, que dependerá sempre da
prévia e expressa autorização da VENDEDORA e deverá ocorrer em horário
comercial, com acompanhamento de pessoa designada pela VENDEDORA,
visita essa que somente ocorrerá se previamente solicitada pelo
COMPRADOR à VENDEDORA, com 48 (quarenta e oito) horas de
antecedência, ficando, desde logo esclarecido, que não serão permitidas
visitas nos 03 (três) meses anteriores à data prevista para a entrega do
empreendimento.
Parágrafo quinto - A execução da construção da unidade e das partes
comuns do edifício, em proporção, será custeada pela VENDEDORA e se
limita ao disposto no memorial descritivo, especificações e plantas
constantes do Memorial de Incorporação do empreendimento, sendo, por
conseqüência, de responsabilidade do COMPRADOR, na proporção dos
coeficientes de participação no custo da obra, atribuídos à unidade no
referido Memorial de Incorporação, o pagamento de tudo aquilo que não
constar expressamente no memorial descritivo e que venha a ser executado
de comum acordo entre a VENDEDORA e o COMPRADOR.
DOS PRAZOS, VISTORIA E PROCEDIMENTOS DE ENTREGA UNIDADE
CLÁUSULA VI - O início da construção do “CONDOMÍNIO SPASSE” ocorreu
no mês de janeiro de 2008, a conclusão da obra está prevista para o mês de
agosto de 2010 e sua entrega, contra expedição do “habite-se” ou “auto de
conclusão, está prevista para o mês de outubro de 2010.
Parágrafo primeiro - Mesmo após a conclusão do empreendimento e
entrega das unidades, a VENDEDORA e seus contratados terão livre acesso
ao terreno do condomínio, a fim de realizar pequenos serviços de
acabamento.
Parágrafo segundo - Ressalvados os motivos de força maior e de origens
alheias à vontade da VENDEDORA, a unidade ora compromissada será
entregue ao COMPRADOR, pronta e acabada, no mês indicado acima,
admitindo-se um atraso não superior a 180 (cento e oitenta) dias para a sua
entrega, ficando certo que, para esse fim, acordam os contratantes que, no
prazo acima não se inclui o tempo necessário para execução de serviços
extraordinários, acessórios e complementares, assim entendidos aqueles
não especificados nos já citados memorial descritivo e especificações do
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edifício. A unidade será considerada pronta e acabada quer pela concessão
do respectivo “habite-se” ou “auto de conclusão”, quer pela comunicação da
VENDEDORA de estar à disposição do COMPRADOR, as chaves da
unidade que lhe pertencerá, em condições técnicas de habitabilidade,
verificada de comum acordo entre a VENDEDORA e o COMPRADOR,
valendo como fato determinante da conclusão da unidade, entre esses dois
eventos o que primeiro se verificar.
Parágrafo terceiro - Na hipótese de caso fortuito ou força maior, serão
imediatamente suspensos os prazos para execução da obra, por igual período
da paralisação, e acrescidos os dias necessários à retomada de seu ritmo
normal.
Parágrafo quarto - Na hipótese de descumprimento pela VENDEDORA do
prazo estabelecido nesta cláusula, excetuados os serviços extraordinários,
acessórios e complementares, e após ser ultrapassado o prazo de carência
ajustado, fica estabelecida uma multa no valor de 1% (um por cento) sobre o
valor do imóvel aqui objetivado, por mês de atraso na entrega da obra pela
VENDEDORA.
Parágrafo quinto - O COMPRADOR assume o compromisso de marcar data
para vistoriar a unidade objeto do presente instrumento, e receber as
respectivas chaves, assinando o respectivo termo de recebimento da
unidade no prazo de até 30 (trinta) dias contados da data do “habite-se”, ou
“auto de conclusão”, ou da data da comunicação referida no parágrafo
segundo acima. Compromete-se o COMPRADOR, ainda, a marcar a data
para a vistoria da unidade com 48 (quarenta e oito) horas de antecedência.
Parágrafo sexto - A vistoria que ocorrerá em horário comercial préagendado, será acompanhada por representante designado pela
VENDEDORA.
Parágrafo sétimo - Para o recebimento das chaves o COMPRADOR deverá
estar totalmente adimplente com todas as obrigações decorrentes deste
instrumento, sob pena de a VENDEDORA exercer o direito de retenção da
unidade na forma permitida pelo artigo 52 da Lei n° 4.591/64. Nesse sentido,
caso ainda haja saldo devedor remanescente, o COMPRADOR deverá, para
o recebimento das chaves, além das obrigações acima especificadas,
assinar escritura pública de venda e compra com pacto adjeto de alienação
fiduciária da unidade objeto deste contrato, nos termos do item IV e IV.1 do
Anexo II deste instrumento.
Parágrafo oitavo - Caso, ainda assim, o COMPRADOR venha a ocupar a
sua unidade, será ele considerado esbulhador e submeter-se-á à competente
Ação de Reintegração de Posse, com pedido liminar de desocupação,
ficando, ainda, o COMPRADOR obrigado a pagar a multa diária de ocupação,
ora fixada em um décimo percentual (0,1%) sobre o preço de venda, corrigido
pelos índices aqui pactuados, e devida desde o primeiro dia subseqüente ao
pagamento da última parcela, até a efetiva devolução do imóvel.
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Parágrafo nono - Independentemente do recebimento das chaves, por
qualquer razão, a partir do prazo estipulado no parágrafo quinto, o
COMPRADOR ficará responsável pelo pagamento das despesas de
condomínio, de IPTU, ou congêneres, relativas à unidade por ele adquirida,
bem como continuará responsável pelo pagamento das parcelas do saldo do
preço que se vencerem após essa data. O COMPRADOR declara que está
ciente de que as chaves da unidade por ele adquirida não lhe serão
entregues se estiver ele COMPRADOR, inadimplente. Todavia, a eventual
inadimplência do COMPRADOR, que acarrete a retenção das chaves, não
exclui sua responsabilidade pelo pagamento das despesas de condomínio e
tributos e/ou taxas incidentes sobre a unidade por ele adquirida.
Parágrafo décimo - As chaves serão entregues ao COMPRADOR, e não a
seu cessionário ou sub-rogatário, na hipótese de ter alienado seus direitos e
obrigações sem a anuência da VENDEDORA, na forma estabelecida neste
instrumento.
Parágrafo décimo primeiro - O COMPRADOR será imitido na posse da
fração ideal e das acessões que constituirão a unidade, no momento da
entrega das chaves respectivas, fato que deverá ocorrer até a data indicada
no caput, cabendo-lhe desde aquela data, a responsabilidade pelo
pagamento das despesas de condomínio do empreendimento, de tributos e
taxas que incidem ou venham a incidir sobre a fração ideal e acessões que
ora lhes são prometidas à venda, ficando, porém, ciente de que deverá
reembolsar a VENDEDORA, quando tal reembolso for por esta solicitado
com antecedência de 05 (cinco) dias, pelas quantias que ela houver
adiantado para pagamento de tais tributos e contribuições, as quais serão
atualizadas monetariamente pelos índices deste contrato, desde a data do
pagamento até a data em que se der o reembolso.
DA ANTECIPAÇÃO DA OUTORGA DA ESCRITURA E DA ALIENAÇÃO
FIDUCIÁRIA
CLÁUSULA VII - É facultado à VENDEDORA, durante o prazo de vigência
deste contrato, optar por outorgar antecipadamente a respectiva escritura
definitiva do imóvel ao COMPRADOR, que se obriga a recebê-la e, no
mesmo ato, então na qualidade de proprietário e FIDUCIANTE (devedor), em
garantia ao pagamento integral do saldo do preço pactuado neste
instrumento, transferir à VENDEDORA, esta então na qualidade de
FIDUCIÁRIA (credora), ou a entidade autorizada a operar no S.F.I., a
propriedade resolúvel do imóvel objeto do presente, nos termos da Lei
9514/97, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a
Alienação Fiduciária em garantia de Bem Imóvel, obrigando-se o
COMPRADOR a assinar quaisquer documentos e/ou instrumentos públicos
ou particulares, necessários à consecução da alienação fiduciária aqui
tratada.
Parágrafo primeiro - A constituição de referida alienação fiduciária em
garantia será efetivada por instrumento adequado e mediante o registro do
referido título de negócio fiduciário no Ofício de Imóveis competente,
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obedecendo à minuta padrão a ser fornecida pela VENDEDORA, cujo
conteúdo atenderá ao disposto na Lei 9514/97.
Parágrafo segundo - A constituição da garantia implicará no desdobramento
da posse da unidade objeto da alienação, ficando o COMPRADOR detentor
da posse direta e a VENDEDORA titular da posse indireta sobre a mesma.
DA ESCRITURA DEFINITIVA DE COMPRA E VENDA
CLÁUSULA VIII - Caso o COMPRADOR tenha quitado a totalidade do preço,
receberá a escritura de compra e venda da unidade ora compromissada, que
será lavrada em Cartório de Notas desta Cidade, escolhido exclusivamente
pela VENDEDORA e será outorgada ao COMPRADOR após a averbação da
construção do empreendimento e registro da Especificação e Convenção de
Condomínio no Cartório de Registro de Imóveis competente. A escritura aqui
referida será outorgada no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias
contados do Registro da Especificação, Instituição e Convenção do
Condomínio, ou do pagamento total do preço da compra e venda, o que por
último ocorrer, e desde que solicitada, por escrito, pelo COMPRADOR, com
30 (trinta) dias de antecedência. Caso o COMPRADOR não a solicite, poderá
a VENDEDORA marcar dia, hora e local para que o COMPRADOR
compareça e receba a escritura a que tem direito.
Parágrafo único - Correrão por conta do COMPRADOR todas as despesas
decorrentes da escritura definitiva de compra e venda ou escritura pública de
compra e venda, inclusive certidões da Prefeitura Municipal, do Registro de
Imóveis, e dos Cartórios de Distribuidores, e, ainda, o Imposto de
Transmissão.
DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL
CLÁUSULA IX - Fica vedado ao COMPRADOR vender, ceder ou transferir
seus direitos, ou posse, que têm sobre o imóvel objeto deste contrato, antes
de quitado o preço, salvo se houver prévia e expressa anuência da
VENDEDORA, e desde que o primeiro esteja em dia com suas obrigações.
Parágrafo único - Na hipótese de venda, cessão e/ou transferência do
presente instrumento, será devida em favor da VENDEDORA, uma taxa de
expediente correspondente a 1% (um por cento) do valor do presente
contrato, a título de despesas administrativas da cessão com a sub-rogação
que se formalizará.
DA IRRETRATABILIDADE E DISPOSIÇÕES FINAIS
CLÁUSULA X - O COMPRADOR declara que recebeu, valendo o presente
como recibo, a planta interna de sua unidade, o memorial descritivo, uma
cópia do memorial de incorporação contendo a minuta da Convenção de
Condomínio e todas as informações a respeito das cláusulas e condições
deste instrumento, do Memorial de Incorporação, das especificações do
edifício onde se situa a unidade autônoma aqui objetivada e do condomínio,
dos anúncios, prospectos e outras peças promocionais ou elementos de
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qualquer natureza, que fazem referência à incorporação e venda das
unidades autônomas que compõem o condomínio, os quais ficam fazendo
parte integrante e complementar do presente.
Parágrafo primeiro - Ressalvadas as hipóteses de inadimplemento das
obrigações assumidas pelas partes neste contrato, o presente instrumento é
celebrado em caráter irrevogável e irretratável, obrigando os contratantes e
seus herdeiros e sucessores, respondendo, ainda, a VENDEDORA, pela
evicção de direito.
Parágrafo segundo - O COMPRADOR, na hipótese de haver se declarado
“solteiro”, ratifica para todos os fins de direito e sob as penas da Lei, que não
mantém ou constitui qualquer sociedade de fato qualificada ou classificada
como “união estável” ou qualquer estado equivalente à sociedade conjugal e
suas decorrências.
Parágrafo terceiro - Qualquer modificação de endereço de correspondência
deverá ser informada, por escrito, pelo COMPRADOR à VENDEDORA, sob
pena de aquelas encaminhadas ao local indicado no presente contrato serem
consideradas válidas e eficazes.
Parágrafo quarto - Fica eleito o foro desta cidade como competente para
dirimir-se eventuais dúvidas surgidas deste instrumento.
E por estarem justos e contratados, assinam o presente em 02 (duas) vias de
igual teor, na presença das testemunhas abaixo, a fim de que se produzam
os efeitos jurídicos pertinentes.
Ribeirão Preto (SP), -- de --------------- de ---------.
VENDEDORA
______________________________________________
KSC EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
COMPRADOR(ES)
______________________________________________
______________________________________________
Testemunhas:
_______________________
Andresa Catureli Barbosa
RG n.º 25.290.372-9-SSP/SP
__________________________
Alexandre Rezende Cruvinel
RG n.º 17.727.026-SSP/SP
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ANEXO I
MEMORIAL DESCRITIVO
“CONDOMÍNIO SPASSE”
EDIFÍCIOS OFFICE E CORPORATE
EDIFÍCIO: ...............................UNIDADE NO .......... + (..........) vaga(s)
Indeterminada(s) de garagem
OBRA:
CONDOMÍNIO SPASSE – EDIFÍCIOS OFFICE E CORPORATE
AV. MAURÍLIO BIAGI NO 800
RIBEIRÃO PRETO – SP.
01 – FUNDAÇÃO
Conforme projeto executado por escritórios especializados, de acordo
com os projetos e normas técnicas da ABNT.
02 – ESTRUTURA
Os baldrames, pilares, vigas e lajes serão em concreto armado,
segundo a NB-01.
Projeto executado por escritórios especializados.
03 – PAREDES
a) Alvenaria de elevação (externo): Será de tijolo cerâmico,
assentados com argamassa mista, executando vergas e
contravergas em todos os vãos de janelas e portas.
b) Alvenaria interna de divisão (entre salas e corredor): Será
de tijolo cerâmico, assentados com argamassa mista,
executando vergas e contravergas em todos os vãos de
janelas e portas.
c) Divisão interna das salas: gesso acartonado.
04 – COBERTURA
a) Edifício Office: Estrutura de madeira pontaleteada para
telha de fibrocimento ondulada, cuidando para que as águas
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pluviais sejam captadas por intermédio de calhas e esgotadas
por condutores.
b) Edifício Corporate: Laje impermeabilizada, cuidando para
que as águas pluviais sejam captadas e esgotadas por ralos e
condutores.
05 – REVESTIMENTOS
a) Paredes Internas
- Das copas e WC´s serão pintura impermeável.
- Das salas e corredores, serão revestidos com gesso corrido,
sarrafeadas e desempenadas a prumo.
b) Tetos
- Das copas, WC´s e corredores serão de gesso acartonado.
- Das salas serão aparentes, preparadas para forro.
c) Paredes externas
- Serão revestidas em emboço e reboco, sarrafeadas e
desempenadas a prumo.
d) Escadas:
- As paredes serão revestidas em gesso, sarrafeadas e
desempenadas a prumo.
e) Hall de elevadores:
- Barra impermeabilizada com apliques em pedra natural.
06 – PISOS
a) Internos
- Nos WC´s, copas, corredores e hall dos elevadores, serão em
cerâmica esmaltada Portobelo, Incepa ou similar, assentes
com argamassa e rejunte, com rodapé da mesma cerâmica.
- Nas escadarias, cimento desempenado
- Na recepção serão em cerâmica ou pedra natural.
- Nas salas:
Edifício Office: piso em cimento desempenado,
rebaixado, 6 cm do nível do corredor e sanitários, previsto p/
passagem da tubulação de elétrica.
Edifício Corporate: piso em cimento desempenado,
rebaixado, 15 cm do nível do hall e sanitários, preparado para
piso elevado.
07 – ESQUADRIAS
a) Esquadria metálica
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- Vitrôs em alumínio anodizado
b) Esquadria de madeira
- Batentes e guarnições de madeira.
- Portas de madeira para verniz ou pintura
08 – INSTALAÇÕES
a)
Hidráulica: Conforme
especializados.
projeto
executado
por
escritórios
a.1 – Tubulação:
Água Fria – PVC ou PPR
Esgoto – PVC
Sprinkles – PVC ou PPR
a.2 – WC´s
Vaso sanitário com caixa acoplada e lavatório
a.3 – Copa
- Pia: cuba inox em bancada de granito
a.4 – Metais
Torneira e registros com acabamento cromado, DECA ou
similar
b) Elétrica
Seguirá as normas da CPFL, conforme projeto executado por
escritórios especializados.
c) Telefone
c.1 – Seguirá as normas da TELEFÔNICA, conforme projeto
executado por escritórios especializados
d) Interfone
Um aparelho em cada sala, com ligação na portaria e com
três enlaces.
e) Elevadores
Edifício Office
6 elevadores
Capacidade 10 passageiros
Velocidade 2,0 m/s
Edifício Corporate
4 elevadores
Capacidade 10 passageiros
Velocidade 2,0 m/s
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f) Incêndio:
Seguirá as normas do Corpo de Bombeiros
09 – PINTURA
a) Parede Interna: Pintura em látex
b) Pintura Externa: Acrílica
c) Esquadrias metálicas
Esmalte sobre fundo anti-corrosivo
10 – GARAGEM
Edifício Office
Direito de uso de 1 vaga para cada sala
Edifício Corporate
2 vagas preferenciais + direito de uso de 3 vagas para cada
sala
11 – RESERVATÓRIO D´ÁGUA
Seguirá as normas do DAERP
Ribeirão Preto (SP), -- de --------------- de ---------.
VENDEDORA
______________________________________________
KSC EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
COMPRADOR
______________________________________________
______________________________________________
ANEXO II
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“CONDOMÍNIO SPASSE”
EDIFÍCIOS OFFICE E CORPORATE
EDIFÍCIO: ...............................UNIDADE NO .......... + (..........) vaga(s)
Indeterminada(s) de garagem
I) - COMPRADOR:
II) - UNIDADE Nº. ____, do EDIFÍCIO _______________ do CONDOMÍNIO
SPASSE, descrito e caracterizado neste instrumento, a ser construído na Av.
Maurílio Biagi, nº 800, em Ribeirão Preto (SP), a ser localizada no ___º
pavimento, com a área privativa da unidade de ..........m2, área comum
de ..............m2, nela incluído o direito de uso de ..... (...........) vaga(s) de
garagem
indeterminada(s),
totalizando
a
área
de
.............m2,
correspondendo ao mesmo a fração ideal de ...............% nas coisas de
propriedade e uso comuns do Condomínio.
III) - O preço para aquisição da unidade acima caracterizada é de R$ -- (---),
válido para o dia 1º (primeiro) do mês de assinatura deste contrato, que o
COMPRADOR se obriga a pagar, observadas as cláusulas e reajustes
contratuais do “INSTRUMENTO PARTICULAR DE COMPROMISSO DE
COMPRA E VENDA”, assinado nesta data e parte integrante do presente
anexo, da seguinte forma:
III.1) Entrada:
III.1.a) R$ ----- (-----), à vista, como sinal;
III.2.) Saldo do Preço:
III.2.1) Parcelas sem Juros:
III.2.1.a) R$...............(.............), deverão ser pagos através de ....... (........)
parcelas mensais, consecutivas, sem juros e reajustáveis, cada qual no valor
de R$.................(..............), vencendo-se a primeira no dia ....../...../......, e, as
demais, em iguais dias dos meses subseqüentes, até final liquidação.
III.2.1.b) R$.............(...........), deverão ser pagos através de ..... (.........)
parcelas semestrais, sem juros e reajustáveis, cada qual no valor de
R$...............(...........),
com
vencimentos
para
os
dias ......./...../......, ......./...../......, ......./...../...... e ......./...../.......
III.2.1.c) R$.........(.............), deverão ser pagos através de uma única parcela,
sem juros e reajustável, com vencimento no dia -----/-----/-----;
IV) Que o COMPRADOR poderá optar por financiamento direto com a
VENDEDORA para quitação da parcela descrita no item “III.2.1.c” retro, com
juros calculados pela Tabela Price, à taxa de 12% (doze por cento) ao ano,
contados desde o dia 01/06/2010, que poderão ser pagos em até 60
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(sessenta) parcelas mensais, consecutivas e reajustáveis, vencendo-se a
primeira em 30 (trinta) dias após a contratação, ficando neste caso, obrigado
a assinar Escritura de Compra e Venda com Alienação Fiduciária em
Garantia, tal como previsto pela Lei nº 9.514, de 20 de Novembro de 1997,
alterada pelas disposições da Lei nº 10.931 de 02 de Agosto de 2004, da
unidade objeto deste contrato, como garantia do pagamento do saldo do
preço financiado; Ou poderá optar pelo financiamento bancário, ficando
neste caso, obrigado a assinar Escritura de Compra e Venda com Alienação
Fiduciária em Garantia, tal como previsto pela Lei nº 9.514, de 20 de
Novembro de 1997, alterada pelas disposições da Lei nº 10.931 de 02 de
Agosto de 2004, da unidade objeto deste contrato, como garantia do
pagamento do saldo do preço financiado. Fica o COMPRADOR, desde já,
ciente que, para que possa assinar a referida escritura, deverá reunir as
seguintes condições: (i) aprovação de análise de crédito a qual englobará
inclusive o retrospecto dos pagamentos até então realizados à
VENDEDORA; (ii) aprovação dos seguros exigidos, a saber, seguros de
morte, invalidez permanente e danos físicos no imóvel, e outros seguros que
venham a ser exigidos à época, o qual fica desde já obrigado ao seu
pagamento acrescido da taxa de administração, cuja cobrança será realizada
mensalmente no mesmo número de parcelas do saldo do preço, (iii) a idade
do COMPRADOR, acrescida ao prazo remanescente para quitação do
imóvel, não poderá exceder à 75 (setenta e cinco) anos e seis meses. Os
seguros terão como beneficiária a instituição financeira credora dos créditos
ou financiadora.
IV.1) O COMPRADOR, optando pela modalidade de pagamento mencionada
no item IV acima, no tocante ao financiamento bancário, tem pleno
conhecimento de que a mesma somente poderá ser efetivada após a
regularização da documentação legal do imóvel, o que deverá ocorrer dentro
dos prazos mencionados neste instrumento.
Ribeirão Preto (SP), -- de --------------- de ---------.
VENDEDORA
______________________________________________
KSC EMPREENDIMENTO IMOBILIÁRIO SPE LTDA
COMPRADOR
______________________________________________
______________________________________________
Testemunhas:
_______________________
Andresa Catureli Barbosa
RG n.º 25.290.372-9-SSP/SP
__________________________
Alexandre Rezende Cruvinel
RG n.º17.727.026-SSP/SP
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