Compra de Imóvel nos EUA por Estrangeiro

Por Pieter A. Weyts e Jackson Hwu1
01.15.2015
Compra de Imóvel nos
EUA por Estrangeiro
Considerações Tributárias na
Aquisição de Imóvel nos EUA.
Acontece diariamente
em Miami e nos Estados
Unidos: um residente
estrangeiro pronto para
fechar a compra de seu
primeiro imóvel nos
EUA.
O comprador está animado e já pensando em
como irá usar e decorar o lugar.
E de repente o corretor de imóveis pergunta: “E
quem irá adquirir a propriedade? Você, em sua
pessoa física, ou através de uma pessoa jurídica?
E então, a confusão está armada. O comprador começa a pedir conselhos. Alguns amigos que compraram na
pessoa física e outros sugerem a aquisição através de uma pessoa jurídica norte-americana. Um terceiro diz que a
propriedade deve ser adquirida por pessoa jurídica estrangeira (offshore). E um advogado que o Comprador
conheceu a pouco através do Admirals Clubs em Miami menciona algo sobre um Trust...
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Pieter A. Weyts e Jackson Hwu são sócios no Private Advising Group, P.A., escritório de advocacia baseado em Miami
com foco em clientes internacionais. Pieter pode ser contactado através do email [email protected] e Jackson no
[email protected], ou nos números de telefone (+1-786) 292-1599 ou (+55-11) 3230-1639.
A boa notícia é que compradores estrangeiros de imóveis nos EUA não estão sozinhos. Estrangeiros estão
comprando imóveis nos EUA em números cada vez maiores. Por exemplo, a Associação Nacional de Corretores
de Imóveis (National Association of Realtors) disse que 23% das vendas de imóveis na Flórida no período de 12
meses anteriores à Março de 2014 foram realizadas por compradores estrangeiros . E a questão de como registrar
o imóvel é um ponto que cada comprador estrangeiro deve considerer cuidadosamente. O registro do Imóvel
envolve balancear questões como privacidade, complexidade, eficiência tributária, e custos. O objetivo deste
artigo é considerar os prós e contras das alternativas mais comuns sobre a compra e o registro de imóvel nos EUA
por estrangeiros.
Comprar Imóvel em sua Pessoa Física
Ainda é a alternativa mais fácil. Nenhuma estruturação é exigida. O comprador pode somente assinar o contrato
de compra e venda, fechando o negócio. Existem, contudo, alguns inconvenientes para se atentar.
Imposto
de Transmissão
Causa Mortis
O ponto principal é o imposto de transmissão causa mortis norteamericano (U.S. Estate Tax). Caso um estrangeiro tenha um
imóvel nos EUA, e venha a falecer, poderá haver a incidência de
imposto de transmissão causa mortis em alíquota de até 55% do
valor da propriedade (com uma isenção nos primeiros US$60.000
sobre ativos sujeitos a tributos para residentes estrangeiros). Sim,
até 55%.
E caso haja uma hipoteca sobre o imóvel, o valor do financiamento não será deduzido do valor cobrado para
pagar o imposto. Desta forma, o valor do imposto cobrado pode ser significativamente maior que o valor (equity)
detido no imóvel. Muitos clientes que estão comprando propriedade de valor inferior a US$ 1 milhão,
geralmente preferem adquirir um seguro de vida ao invés de montar qualquer tipo de estrutura para a aquisição.
A apólice de seguro deve ter valor suficiente para cobrir o segurado do risco de potencial incidência do imposto
de transmissão causa mortis.
Causa Mortis
Renda de Aluguel
Quando residente estrangeiro detém imóvel nos EUA em seu nome,
toda a renda proveniente do aluguel será tributada nos EUA. Se a
propriedade não está relacionada com atividade comercial, haverá
uma retenção de 30% na renda bruta oriunda da propriedade (o
locatário é responsável pela retenção do valor do tributo ao pagar o
aluguel).
Como alternativa, o proprietário estrangeiro pode fazer uma ‘escolha com base no valor líquido’ (net basis election)
e optar por apresentar uma declaração de imposto nos EUA. Em cada caso, despesas podem ser deduzidas do
valor da renda do aluguel e o imposto de renda será pago com base no valor líquido auferido (após a dedução das
despesas) de acordo com as alíquotas aplicáveis (de 10% a 39,6%). Geralmente uma propriedade alugada gerará
despesas e depreciação suficientes para que a renda de aluguel seja relativamente baixa ou até mesmo negativa.
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http://www.miamiherald.com/news/business/article1974580.html#storylink=cpy
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Ganho de Capital
Quando a propriedade é vendida após o prazo de um ano da
aquisição (ganho de capital de longo prazo), uma alíquota menor
entre 0% e 20% de ganho de capital é aplicada. O comprador da
propriedade é obrigado por lei, contudo, a reter 10% do valor da
venda do imóvel (FIRPTA) na fonte. A retenção na fonte do imposto
FIRPTA é outro ponto importante para se evitar comprar imóvel na
pessoa física.
Compra de Imóvel através de uma S.A. Estrangeira
O maior benefício na aquisição de imóvel por S.A. estrangeira é, quando estruturada corretamente, que o sócio
estrangeiro que detém participação na S.A. estrangeira não deve se sujeitar ao imposto de transmissão causa
mortis quando falecer. O sócio estrangeiro também não está sujeito a apresentar qualquer declaração de imposto
perante a Receita Federal dos EUA, somente a S.A. estrangeira talvez tenha de apresentar declaração de imposto
nos EUA. Contudo, há algumas desvantagens, como por exemplo, a dupla tributação, a inexistência de alíquotas
preferenciais de ganho de capitais, e a existência de ‘tributo de filial’ (Branch Tax). Ademais, a S.A. estrangeira
também esta sujeita a 10% de retenção na fonte do FIRPTA.
Renda de Aluguel
Qualquer renda de aluguel está sujeita a retenção na fonte de 30%
sobre a renda bruta do imóvel, ou a S.A. estrangeira poderá
apresentar declaração de imposto de renda nos EUA, considerando
as alíquotas do imposto de renda federal aplicável. Sobre US$50.000
taxáveis, a alíquota efetiva seria 15%, sobre US$75.000 seria 18%,
sobre US$100.000 seria 22%, e sobre US$335.000 ou mais seria 34%.
A S.A. estrangeira também estaria sujeita ao imposto de renda de pessoa jurídica estadual, cuja alíquota é 5,5%
na Flórida, e dedutível sobre o imposto de renda federal. Quando a S.A. estrangeira está sujeita a imposto de
renda, incidirá sobre a renda da propriedade dupla tributação: imposto de renda no nível da pessoa jurídica
(S.A.) e imposto de renda retido na fonte uma vez que a empresa distribua dividendos aos sócios. O imposto de
renda retido na fonte devido pelos sócios é de 30%, a não ser que alíquota menor seja aplicada devido a acordo
tributário bilateral (se existente) entre EUA e o país de constituição da S.A. A melhor forma de evitar a dupla
tributação é através de uma sociedade simples (partnership), discutida abaixo.
Capital Gains
U.S. Branch Tax
Na revenda da propriedade, nenhum ganho de capital seria tributado
às alíquotas mais favoráveis, como as de ganhos de capitais de longo
prazo, mas sim sujeitos ao imposto de renda da pessoa jurídica, assim
como, a renda do aluguel.
Além do imposto de renda na pessoa jurídica, uma S.A. estrangeira
também seria sujeita ao Imposto de Filial norte-americano a uma
alíquota de 30%. O imposto de filial é devido no ‘valor equivalente à
distribuição de dividendo’ (dividend equivalent amount) e foi criado para
simular o imposto devido caso a S.A. estrangeira fosse
uma S.A. norte-americana, distribuindo dividendo para seus acionistas estrangeiros. Se a S.A. estrangeira não
ganhar nenhuma receita até o momento de revenda de sua propriedade, ela poderá ser liquidada sem que haja
nenhum imposto de filial sobre os ganhos de capital. Uma forma de evitar-se o imposto de filial sobre a renda da
S.A. estrangeira é constituir uma subsidiária norte-americana da S.A. estrangeira.
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Compra de imóvel por Subsidiária nos EUA de S.A. Estrangeira
Ao comprar uma propriedade para fins de investimento com objetivo de obter renda de aluguel, o imposto norteamericano de filial pode ser evitado ao constituir uma subsidiária nos EUA da S.A. estrangeira. A participação
da pessoa física estrangeira na S.A. estrangeira não estará sujeita ao imposto de transmissão causa mortis, quando
devido. Ademais, a venda da propriedade pela subsidiária norte-americana não estaria sujeita à retenção na
fonte dos 10% de FIRPTA. A subsidiária americana pode ser uma S.A. (corporation) ou uma sociedade limitada
(LLC), esta última desde que escolhida para ser tratada com uma S.A. para fins tributários (ou seja, é uma LLC,
mas tributada como corporation). Assumindo que a subsidiária americana retém na fonte os valores devidos sobre
dividendos pagos à S.A. estrangeira, nem a S.A. estrangeira, nem estrangeiro em sua pessoa física serão
obrigados a apresentar qualquer declaração de imposto nos EUA.
Renda de Aluguel
Ganho de Capital
A renda de aluguel da subsidiária localizada nos EUA seria sujeita ao
imposto de renda federal e estadual, como descrito acima. Quando a
subsidiária declara dividendos, estes também estarão sujeitos à
retenção na fonte dos impostos devidos sobre os dividendos. Tal
retenção pode ser evitada através de planejamento. Desde que a
subsidiária americana retenha todos seus ganhos até o momento de
venda do imóvel, e ao final seja liquidada.
Como no caso do imóvel detido por S.A. estrangeira, no momento da
revenda do imóvel, qualquer ganho de capital obtido será sujeito às
mesmas alíquotas de impostos de renda, assim como a renda de
aluguel, e tal S.A. estrangeira não teria nenhum benefício decorrente
da alíquotas de ganho de capital de longo prazo.
Usar Sociedade Simples (partnership) ou Sociedade Limitada (LLC) Estrangeiras
A melhor forma de evitar a dupla tributação sobre os lucros de uma empresa (sendo um ao nível do imposto de
renda da pessoa jurídica e o segundo a nível de retenção na fonte de imposto sobre os dividendos devidos aos
sócios de tal empresa) é usar uma sociedade simples (partnership) ou sociedade limitada (LLC). Nos EUA, uma
sociedade limitada com pelo menos 2 sócios, os chamados membros (members), pode ser tributada como uma
sociedade simples. Uma sociedade simples não possui personalidade jurídica para efeitos tributário (flowthrough), então, seus lucros e prejuízos são tratados diretamente a nível dos sócios e, desta forma, não há
cobrança de imposto de renda a nível da sociedade simples (ou se for o caso sociedade limitada). Na Flórida,
por conta da ausência de imposto de renda estadual para sociedade simples ou sociedade limitada (esta última se
elegida flow-through), os lucros não estão sujeitos a 5,5% de imposto de renda gerada no estado da Flórida, que
seria aplicável no caso de uma S.A.
Renda de Aluguel
Despesas e depreciação do imóvel podem reduzir significativamente o
lucro líquido oriundo do aluguel do imóvel da empresa. O lucro
líquido distribuído a sócio estrangeiro e’ sujeito a retenção na fonte no
valor de 35%. Dependendo do acordo tributário bilateral entre EUA e
o país em que o sócio da sociedade simples se encontra (lembrando
que o Brasil não possui acordo tributário bilateral com os EUA), o sócio pode ser isento de imposto em seu país
de origem sobre os lucros de sua sociedade. Entretanto, se um sócio estrangeiro apresenta declaração de imposto
nos EUA, a renda de aluguel seria tributada como renda comum, mas, o sócio teria direito a créditos sobre os
impostos já retidos pela sociedade simples ou limitada. Isto pode tornar-se um obstáculo para certos estrangeiros,
pois alguns investidores preferem não apresentarem qualquer declaração de imposto nos EUA.
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Na revenda de sua propriedade, caso haja ganho de capital alocado
para sócios estrangeiros em suas pessoas físicas, estes seriam
beneficiados de alíquotas de ganho de capital de longo prazo. Ainda
no caso de o imóvel ser detido por sociedade simples estrangeira, em
eventual venda, haverá a retenção na fonte de 10% do FIRPTA.
Ganho de Capital
O principal inconveniente em usar uma partnership ou uma LLC americana para adquirir o imóvel, é que a
participação do sócio estrangeiro na partnership ou na LLC está sujeita ao imposto de transmissão causa mortis
americano no caso de falecimento do sócio. Mesmo ao usar uma sociedade simples estrangeira, há certa
incerteza jurídica se a participação do sócio estrangeiro será sujeita ao imposto de transmissão causa mortis nos
EUA. Quando um comprador escolhe uma sociedade simples para deter seu imóvel nos EUA, recomenda-se a
compra de uma apólice de seguro de vida para cobrir sua exposição ao imposto de transmissão causa mortis nos
EUA.
Usar Sociedade Limitada (LLC) Americana detida por Sociedade Simples (ou tipo similar)
Estrangeira
Usar uma LLC americana detida por sócio que é uma sociedade simples estrangeira usualmente resultaria no
mesmo tratamento que usar sociedade simples ou limitada (americana ou estrangeira) ou onde os lucros seriam
tributados diretamente na figura dos sócios, sem a existência de dupla tributação ou incidência de imposto de
filial. O principal benefício em relação ao uso de sociedade simples estrangeira é a não retenção na fonte do
FIRPTA, quando a LLC vende sua propriedade. Ao usar uma LLC americana para deter o imóvel nos EUA,
pode também ser mais bem visto por bancos americanos, além de outras vantagens não tributárias. O mesmo
inconveniente permanece como no caso da sociedade simples: a Receita Federal americana (IRS) pode entender
que a participação do sócio estrangeiro em sociedade simples estrangeira é sujeita ao imposto de transmissão
causa mortis nos EUA caso o sócio estrangeiro venha a falecer.
Usar um Trust Estrangeiro
A melhor solução é estruturar a participação em uma LLC americana, através de um Trust estrangeiro. Um Trust
estrangeiro tem o benefício adicional do anonimato do seu beneficiário final. Infelizmente, esta estrutura é bem
mais cara para implementar e seus custo podem ser proibitivos dependendo do tamanho do investimento.
Geralmente, recomendaríamos esta alternativa somente para a compra de imóveis de valor acima de US$2
milhões.
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A melhor forma de estruturação para um determinado caso depende do tamanho do investimento, das leis do
país do comprador, incluindo acordo tributário bilateral entre o país de origem do comprador e os EUA. A boa
notícia é que as alternativas de como adquirir imóveis no EUA são claras, e cada uma delas possuem suas
vantagens e desvantagens.
Aviso: A informação contida neste artigo é uma visão geral das alternativas de compra de imóveis nos EUA, e
você não deve o usar como substituto de auxílio jurídico por advogado qualificado ou profissional do mercado
imobiliário com experiência com compradores estrangeiros. Antes de tomar qualquer decisão ou compra de
imóvel, você deve conversar com advogado e/ou profissional do mercado imobiliário que pode revisar seu caso
específico, e orientá-lo corretamente.
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