Compra e Venda

Compra e Venda
• Natureza Jurídica da Compra e Venda
– A doutrina, na caracterização dos contratos de compra e venda
designam sua natureza jurídica como sendo contratos:
– -Bilaterais ou Sinalagmáticos (uma vez que geram obrigações
recíprocas, podendo uma ser causa da outra). Para o vendedor
(transferir o domínio da coisa) para o comprador (pagar o preço
em dinheiro).
– -Consensuais: Em alguns casos exige solenidades para sua
celebração, como, por exemplo, a compra e venda de imóveis,
que exige escritura pública. (art.108, CC).
– -Onerosos: Ambos contraentes obtêm proveito, ao qual
corresponde um sacrifício (para um o pagamento e
recebimento da coisa, para o outro entrega do bem e
recebimento do pagamento).
– -Comutativos: prestações recíprocas certas e precisas. As
prestações são certas e as partes podem antever as vantagens e
os sacrifícios. Em regra são comutativos, mas podem ser
aleatórios quando possuem por objeto coisas futuras ou coisas
existentes sujeitas a risco.
• 4. Elementos da Compra e Venda
– O contrato de compra e venda, pela sua própria natureza,
exige como elementos integrantes, a coisa, o preço e o
consentimento. Por se tratar da espécie de contrato mais
utilizada no comércio jurídico e na convivência social, a lei
procura facilitar a sua celebração, simplificando-a.
– Assim:
– a) a coisa: é o objeto da obrigação de dar do vendedor; tal
coisa em geral é corpórea, ocupa lugar no espaço, é
tangível; mas pode também ser incorpórea como a
propriedade intelectual, os direitos do autor e o fundo de
comércio. Esta coisa em geral está presente, mas pode ser
futura, como já vimos nos contratos aleatórios
(483: emptio spei e emptio rei speratae dos arts. 458 e
459). Só as coisas úteis e raras são apropriáveis, então não
são vendidas coisas inúteis (ex: folhas), abundantes (ex:
água do mar, o ar que se respira) e inalienáveis (ex: bens
públicos, 99 e 100; bens herdados com cláusula de
inalienabilidade, 1911).
– b) o preço: é objeto da obrigação de dar do comprador; o preço
geralmente é em dinheiro ( = pecúnia, que deriva de pecus = cabeça
de gado, que era uma moeda primitiva), mas pode ser em título de
crédito (ex: cheque). O preço precisa ser combinado pelas partes,
afinal todo contrato é consensual, não se admitindo um contrato de
compra e venda do tipo “o comprador pagará o que quiser” (489).
Admite-se que um terceiro fixe o preço, mediante arbitramento (485,
depois vejam um artigo sobre Arbitragem no site).
– Finalmente, o preço pode também ser fixado pelo mercado (486 e
487). Em geral, o comprador primeiro dá o preço para depois exigir a
coisa (491). Além do preço, a Compra e venda gera outras despesas
relativas a transporte da coisa móvel ou registro da coisa imóvel,
despesas que devem ser pagas conforme acerto entre as partes (490).
– c) o consenso: é o terceiro elemento da Compra e venda e de todo
contrato, que sempre exige acordo de vontades e mútuo
consentimento sobre o preço, o objeto e os demais detalhes do
negócio. É notório que na compra e venda de imóveis tal consenso
exige a solenidade da escritura pública (108). No art. 482
encontramos os três elementos da Compra e Venda: acordo, objeto e
preço. Sem consentimento não há que se falar em acordo de
vontades, portanto, passível de nulidade ou anulabilidade um
contrato sem tal característica.
• Efeitos da Compra e Venda
– Efeitos Principais: geração de obrigações recíprocas e da
responsabilidade pelos vícios redibitórios e pela evicção.
• Os principais efeitos da compra e venda são:
• Gerar obrigações recíprocas para os contratantes;
• Acarretar a responsabilidade do vendedor pelos vícios redibitórios
e pela evicção.
• No direito brasileiro, a compra e venda não é contrato translativo
(transferência de propriedade), pois o vendedor apenas promete
transferir a posse e a propriedade ao adquirente. O contrato gera
obrigações, mas não produz o efeito de transferir a propriedade
imediatamente. O vendedor não a transfere, mas promete
transferir. Embora separados, os dois negócios jurídicos, ou seja, a
compra e venda e o acordo de transmissão mediante a tradição
ou outorga de escritura pública, encontram-se entrelaçados.
Quem vende um imóvel por escritura pública, não necessitará de
outro contrato ou outra declaração de vontade para que possa ser
realizado o registro, pois na vontade de vender esta também a
vontade de adimplir e de transmitir, que por si só, é suficiente
para permitir o registro imobiliário.
– Efeitos Secundários: responsabilidade pelos riscos, repartição de despesas,
direito de reter a coisa ou preço.
– Responsabilidade pelos riscos
– Até o momento da tradição dos móveis e o registro dos imóveis, a coisa
pertence ao vendedor. Os riscos da coisa perecer ou se danificar até esse
momento, correm por conta do vendedor. Essa regra estabelecida no art.
492, CC é consequência direta de vinculação do nosso Código Civil ao Código
civil alemão. Se já houve transferência de domínio, pela tradição ou pelo
registro, quem sofre as consequências do perecimento é o comprador e da
perda do dinheiro depois de pago, é o vendedor.
– Risco é o perigo que recai sobre a coisa objeto da prestação, de perecer ou
deteriorar-se por caso fortuito ou força maior.
– Na compra e venda de gado, por exemplo, o comprador costuma contar,
pesar e marcar os animais ao retirá-los. Enquanto tais operações não forem
feitas, não se pode considerar certa a coisa vendida, principalmente porque
ainda se encontram na propriedade do vendedor. Mas se este colocou à
disposição do comprador, que os contou e marcou nessa mesma
propriedade, os casos fortuitos ocorridos durante tais atos correrão por
conta deste comprador.
– Quando o comprador esta em mora de receber a coisa adquirida colocada à
sua disposição, conforme ajustado, os riscos correrão por sua conta (art.
492, § 2º, CC). A mora traz a inversão do risco, sem que tenha havido a
tradição. Mesmo que a coisa venha a desaparecer por motivo de caso
fortuito e estando em poder do vendedor, este pode exigir o preço.
– A repartição das Despesas
– Dispõe o art. 490, CC. Salvo cláusula em contrário, ficarão
as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e
a cargo do vendedor, as da tradição.
– As despesas da tradição são as efetuadas com o transporte
da coisa e sua entrega no domicílio do comprador, ou
outro lugar por ele indicado. Pode ser convencionado que
incumbe ao adquirente retirá-la no endereço do vendedor,
fornecer embalagem mais segura ou veículo apropriado
para seu transporte. A norma aqui transcrita incide na falta
de cláusula expressa.
– Pode-se, no entanto, em face do princípio da autonomia da
vontade, ser adotada outra solução, de comum acordo,
carreando, por exemplo, ao vendedor todos os ônus,
inclusive de arcar com o pagamento das despesas da
própria escritura e registro.
– O Direito de reter a Coisa ou o Preço
– Na compra e venda à vista, as obrigações são recíprocas e simultâneas. Mas
cabe ao comprador o primeiro passo: pagar o preço. Antes disso, o vendedor
não é obrigado a entregar a coisa, podendo retê-la, ou negar-se a assinar a
escritura definitiva, até que o comprador satisfaça sua parte. Assim estatui o
art. 491, CC:
– Não sendo a venda a crédito, o vendedor não é obrigado a entregar a coisa
antes de receber o preço.
– Se o vendedor não está em condições de entregar a coisa, deve o comprador
se precaver, consignando o preço.
– Sendo a venda a crédito, pode o vendedor sobrestar a entrega, se antes da
tradição o comprador cair em insolvência até obter dele caução e certeza de
pagamento no tempo ajustado. (art. 495, CC).
– Nesse caso, é importante definir o primeiro lugar no cumprimento da
obrigação. A dúvida é sanada pelo art. 476, CC. Nenhum dos contratantes,
antes de cumprida a sua obrigação, pode exigir o implemento da do outro.
Assim, pelo sistema adotado, o vendedor pode reter a coisa, ou seja, opor
exceção, enquanto não há pagamento do preço.
– Se a venda for à prazo, todavia, não é lícito ao alienante condicionar sua
prestação à do outro. A entrega, imediata ou não, não dependerá do
pagamento integral do preço. Nessa hipótese, o vendedor entrega a coisa e
o comprador assume a dívida, a ser paga nas datas e condições
estabelecidas no contrato.
• Limitações à Compra e Venda
– Algumas pessoas sofrem limitações decorrentes da
falta de legitimidade em razão de certas circunstâncias
ou da situação em que se encontram, que não se
confundem com incapacidade. Só não podem vender
ou comprar de certas pessoas.
– A lei, nessas hipóteses, não cogita qualquer deficiência
individual que constitua ou acarrete incapacidade
genérica de agir. São pessoas maiores e dotadas de
pleno discernimento, mas que em face de sua posição
jurídica, isto é, por serem ascendentes, condôminos,
tutores, ou ainda cônjuges, ficam impedidas de
comprar ou vender até estarem devidamente
legitimadas.
• Venda de Ascendente a Descendente
– Prescreve o art. 496, CC:
• É anulável a venda de ascendente a descendente, salvo se outros descendentes e o
cônjuge do alienante expressamente houverem consentido.
• Parágrafo único. Em ambos os casos, dispensa-se o consentimento do cônjuge se o
regime de bens for o da separação obrigatória.
– A lei não distingue entre bens móveis e imóveis, nem proíbe a venda feita
por descendente a ascendente. A exigência subsiste mesmo na venda de avô
a neto e não só descendentes que estiverem na condição de herdeiros, pois
a lei referiu-se a todos os descendentes. Nesse caso epigrafado, todos os
filhos vivos, incluindo o pai ou a mãe do comprador, seus tios e os demais
netos do vendedor devem anuir.
– Alguns doutrinadores sustentam que essa regra vale apenas para os
herdeiros diretos, imediatos; e que a lei não teve intenção de se fazer essa
distinção. Essa controvérsia, contudo, foi decidida pelo STF, que equiparou
todos os herdeiros, sendo válida para todos os herdeiros existentes no
momento da venda. Não valendo apenas para a prole futura. Entende-se
nesse caso, que SEMPRE SERÁ NECESSÁRIO o consentimento, exceto no
regime de separação obrigatória. E a anuência é SEMPRE EXPRESSA. A
venda, sem observância do disposto no art. 496, CC é anulável.
– Lembrando que:
– Nulos são os contratos: (incapacidade, ilicitude, impossibilidade ou
indeterminação do objeto, fraude e simulação).
– Anuláveis são os contratos: (dolo, coação, erro, estado de perigo, lesão,
fraude contra credores,etc, demais atos que são sanáveis).
• Aquisição de bens por pessoa encarregada de zelar pelos interesses do
vendedor
– Preceitua o art. 497, CC:
Sob pena de nulidade, não podem ser comprados, ainda que em hasta pública,
I. Pelos tutores, curadores, testamenteiros e administradores, os bens confiados à sua guarda e
administração;
II. Pelos servidores públicos em geral, os bens ou direitos da pessoa jurídica a que servirem , ou
que estejam sob sua administração direta ou indireta;
III.Pelos juízes, secretários de Tribunais, arbitradores, peritos e outros serventuários ou auxiliares
da justiça, os bens ou direitos sobre que se litigar em Tribunal, juízo ou Conselho, no lugar onde
servirem, ou a que se entender a sua autoridade;
IV. Pelos leiloeiros e seus prepostos, os bens cuja venda estejam encarregados.
– As proibições tem por fundamento a presunção de aproveitamento desleal da
situação, na aquisição de bens confiados à sua gestão ou administração, em
virtude da especial posição das pessoas a que se referem o texto legal. Haveria
‘conflito entre o próprio interesse, o de fazer um bom negócio, e o interesse a
elas confiado, de pugnar sempre pelo mais alto preço. Supõe-se então que, nessa
contingência, optou pelo primeiro o desejo de comprar mais barato,
descurando-se, pois, do segundo e assim traindo a confiança das pessoas que
haviam acreditado na sua diligência e honestidade’.
– Essa proibição é absoluta.
• Venda da parte Indivisa em Condomínio
• Dispõe sobre o assunto, o art. 504, CC in verbis:
Não pode um condômino em coisa indivisível vender a sua parte a estranhos, se outro
consorte a quiser, tanto por tanto. O condômino a quem não se der conhecimento da venda,
poderá, depositando o preço, haver para si a parte vendida a estranhos, se o requerer no
prazo de 180 dias, sob pena de decadência.
Parágrafo único. Sendo muito os condôminos, preferirá o que tiver benfeitorias de maior
valor e, na falta de benfeitorias, o de quinhão maior. Se as partes forem iguais, haverão a
parte vendida os comproprietários, que a quiserem, depositando previamente o preço.
• Ex: cavalo comprado por três pessoas. (50%, 25%, 25%).
• A venda de parte indivisa a estranho somente se viabiliza, portanto, quando:
a) Se comunicada previamente aos demais condôminos;
b) For dada previamente aos demais condôminos para aquisição da parte ideal, pelo
mesmo valor que o estranho ofereceu;
c) Os demais condôminos não exercerem a preferência dentro do prazo legal.
• O direito de preferência é de natureza real, pois não se resolve em perdas e
danos. O condômino que depositar o preço, haverá para si a parte vendida.
Tal não ocorrerá se este fizer contraproposta diferente da que ofereceu o
estranho. A regra em apreço não se aplica a condomínio edilício.
• Venda entre Cônjuges
– Um cônjuge, qualquer que seja o regime de bens do casamento, exceto no da
separação absoluta, só estará legitimado a alienar, hipotecar ou gravar de ônus
reais os bens imóveis depois de obter autorização do outro, ou o suprimento
judicial de seu consentimento (arts. 1657, I e 1648, CC; art. 226, § 5º, CF).
– O art. 499, CC estatui:
É lícita a compra e venda entre cônjuges com relação a bens excluídos da comunhão.
– Nada mais impede, portanto, que o cônjuge aliene a outro bem que estejam sob
sua titularidade exclusiva, fora da comunhão. Na realidade, no regime de
comunhão universal, tal venda mostra-se inócua, pois, além do que já foi dito, o
numerário utilizado na compra sairia do patrimônio comum. Mas nos demais
regimes, o sistema não impõe proibição. Inadmissível, todavia, a doação entre
cônjuges casados no regime de separação legal ou obrigatória, por desvirtuar as
suas características e finalidades.
– Afirma Paulo Lobo, com razão, que o disposto epigrafado faz sentido como
exceção a regra do art. 1647, CC, que proíbe a alienação de bens imóveis por um
dos cônjuges sem autorização do outro, salvo na hipótese de separação absoluta.
Se um cônjuge está alienando um bem particular seu a outro, presume-se
autorização recíproca. A escritura pública será outorgada e assinada, na posição
de vendedor, apenas pelo cônjuge que esteja alienando o bem.
• DAS VENDAS ESPECIAIS
• Da Venda mediante amostra (art. 484)
– Mas o que é a amostra? Amostra- constitui-se como reprodução
diminuta do produto, porém, integral da coisa vendida. Ou seja, é o
mesmo produto em suas qualidades e características com redução de
tamanho original.
– Se a mercadoria entregue não for em tudo igual à amostra,
caracteriza-se o inadimplemento contratual, devendo o comprador
protestar imediatamente, sob pena de o seu silêncio ser interpretado
como tendo havido correta e definitiva entrega.
– A amostra deve ser integralmente igual ao produto, sob pena de
abalar a boa fé objetiva do comerciante/fabricante, consagrada no
art. 422 do Código Civil. o que compromete a responsabilidade
contratual do alienante.
– Nas palavras de Washington de Barros: A amostra ou modelo é um
meio prático e eficiente de evitar minuciosa descrição das
características e qualidade da mercadoria ofertada. Há de ser em
tudo igual à mercadoria que se vai entregar; se o vendedor não a
entrega em perfeita correspondência com a amostra, protótipo ou
modelo pode o comprador recusá-la no ato do recebimento.
Da Venda ad Corpus e da Venda ad Mensuram
– Sobre o art. 500 do CC, in verbis:
• Se, na venda de um imóvel, se estipular o preço por medida de extensão, ou se determinar a
respectiva área, e esta não corresponder, em qualquer dos casos, às dimensões dadas, o
comprador terá o direito de exigir o complemento da área, e, não sendo isso possível, o de
reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional ao preço.
– Esse artigo em específico, com regra aplicável apenas à compra e venda de
imóveis é o conceito de VENDA AD MENSURAM (venda por medida certa). Ou
seja, a venda é estipulada de acordo com as dimensões do imóvel. Por exemplo,
pelo preço do alqueire, hectare ou metro quadrado de terra.
– Se há a compra e venda ad mensuram, ou seja, por medida certa, caso se verifique
em medição posterior que a área não corresponda ao apresentado no contrato,
tem o comprador o direito de exigir a sua complementação através de mais
terras, ou alqueires, etc.
– Caso não seja possível ainda, ter área remanescente para complementação, partese para a opção de reclamar a resolução do contrato ou abatimento proporcional
do preço, por via judicial.
– Se, em vez de falta houver excesso de área, e o vendedor conseguir provar que
tinha motivos para ignorar a medida exata da área vendida, caberá ao comprador,
à sua escolha, completar o valor correspondente ao preço ou devolver o excesso,
sob pena de caracterizar o enriquecimento sem causa. (art. 500, § 2º, CC)
– A VENDA AD CORPUS por sua vez, trata-se de (venda com corpo
certo), ou seja, aquela venda individualizada por suas
características, não sendo importante a medida do imóvel. Estatui
o parágrafo 3º do art. 500, CC:
• Não haverá complemento de área, nem devolução de excesso, se o imóvel
for vendido como coisa certa e discriminada, tendo sido apenas enunciativa
a referência às suas dimensões, ainda que não conste, de modo expresso, ter
sido a venda ad corpus.
– Nessa espécie de venda o imóvel é adquirido como um todo, como
corpo certo e determinado. Exemplo: chácara de palmeiras. Não há
confrontação de extensão territorial, podendo apenas murado ou
quase todo cercado para sua caracterização. Não exige a lei que
para que se caracterize como venda ad corpus que o contrato diga
expressamente, o juiz apenas apura a intenção das partes, com
indícios e provas.
– Na venda ad corpus o detalhe importante é que se tenha intenção
de compra pelo todo, independente da extensão. Com isso, o preço
é global pago pelo que foi vistoriado. Feita nessas condições, a
venda não outorga ao comprador direito de exigir complemento
de área, nos termos do § 3º do art. 500 do CC, acima epigrafado.
• Das cláusulas especiais à Compra e Venda
– O Código Civil de 1916 disciplinava algumas cláusulas
especiais que as partes podem adicionar à compra e
venda: a retrovenda, a venda a contento, o pacto de
preferência, o pacto de melhor comprador e o pacto
comissório.
– O Código Civil de 2002, mais econômico, e dada a
utilidade de alguns contratos, não reproduziu o pacto
de melhor comprador nem o de pacto comissório.
Malgrado ter essa omissão no CC de 2002, nada
impede a mesma pactuação, dada a autonomia de
vontade das partes e o seu consenso quanto aos fins.
– Mas vamos às cláusulas especiais de compra e venda,
atualmente pactuadas.
• Da Retrovenda
– A retrovenda, apesar de inserida no CC de 2002, é um
instituto altamente em desuso. É uma cláusula especial a
ser inserida num contrato de compra e venda, no qual o
vendedor se reserva no direito de reaver o imóvel que está
sendo alienado, em certo prazo, restituindo o preço, mais
as despesas feitas pelo comprador. (art. 505, CC).
– É um pacto adjeto (unido) ou acessório à compra venda,
valendo como cláusula resolutiva expressa, ou seja, traz
como consequência o desfazimento da venda, caso não
haja cumprimento. Só pode ser inserida em objetos
IMÓVEIS, pois em se tratando de móveis a efetiva
comprovação se dá apenas com a tradição, o que dificulta
o exame da situação.
– O prazo máximo para exercício do direito de retrato ou
resgate é de 3 (três) anos. Não é considerada nova venda.
– Estabelece o art. 506, CC: Se o comprador se recusar a
receber as quantias a que faz jus, o vendedor, para exercer
o direito de resgatem as depositará integralmente.
Parágrafo único. Verificada a insuficiência do depósito
judicial, não será o vendedor restituído no domínio da
coisa, até e enquanto não for integralmente pago o
comprador.
– Saliente-se ainda, que o direito de retrato pode ser cedido
a terceiro, transmitido a herdeiros e legatários, e ser
exercido contra terceiro adquirente. (art. 507, CC).
– Havendo pluralidade de pessoas com direito ao resgate
sobre o mesmo imóvel, se ‘só uma o exercer, poderá o
comprador intimar as outras para nele acordarem,
prevalecendo o pacto em favor de quem haja efetuado o
depósito, contanto que seja integral. (art. 508, CC).
• Da Venda a Contento e da Sujeita a Prova
– Na venda a contento, o conceito é literalmente autoexplicativo. Vende-se a
coisa, apenas se o comprador gostar dela. A venda a contento depende da
satisfação do adquirente, sendo, portanto, uma cláusula suspensiva. (art.
509, CC).
– Nesta cláusula, entrega-se a coisa ao possível adquirente, deixando em mãos
deste, para que assim, ele experimentando e gostando da coisa, venha a
adquiri-la. A venda a contento, só serve para coisas que podem ser
provadas, ou seja, ad gustum. Os exemplos clássicos são a degustação de
Buffet, oitiva de músicas para contratação de banda, roupas sob medida,
gêneros alimentícios no geral, bebidas finas, etc.
– O aperfeiçoamento do negócio depende exclusivamente do arbítrio, isto é,
do gosto do comprador, não podendo o vendedor que a recusa é fruto de
capricho. Não pode este pretender discutir manifestação de desagrado, nem
requerer a realização de exame pericial ou postular em juízo, visto que a
venda a contento é uma estipulação que favorece o comprador,
subordinando o aperfeiçoamento do negócio à sua opinião pessoal e gosto.
Não está em jogo a qualidade ou utilidade objetiva da coisa. A venda a
contento depende do gosto do comprador e não da qualidade da coisa,
enquanto o comprador não manifestar a vontade, sua satisfação, fica o
contrato de compra e venda suspenso, não existe.
– O art. 511 do CC preceitua as obrigações do comprador que recebeu,
sob condição suspensiva, que é a de mero comodatário, enquanto
não manifestar o aceite. O contrato somente se perfaz se houver
manifestação expressa do comprador, aceitando a oferta. Não
havendo prazo estipulado, o vendedor terá direito de intimá-lo,
judicial ou extrajudicialmente, para que o faça em prazo
improrrogável (art. 512, CC).
– Na VENDA SUJEITA A PROVA (art. 510, CC), deve-se também provar
para ver se é o que realmente corresponde a expectativa do
adquirente. Nesse caso o gosto do comprador não é o norteador, mas
sim a qualidade assegurada pelo vendedor e ser ou não idônea para o
fim a que se destina. Exemplo: compra de sapato.
– Tanto na venda a contento quanto na venda sujeita a prova, existe a
questão suspensiva, de forma que enquanto não houver
manifestação da parte, não há contrato. A manifestação deverá ser
expressa.
– O alienante deve fixar prazo para resposta, mas não estipulando,
deverá notificar (judicial ou extrajudicialmente) um prazo para que o
adquirente manifeste-se sobre a possível venda.
• Da Preempção ou Preferência
– O direito de preferência pode ser conceituado da seguinte forma:
– As partes podem voluntariamente colocar uma cláusula, na qual o
alienante terá a preferência caso o comprador venha a vender o bem.
Essa cláusula obriga o adquirente a dar preferência ao alienante, sem
limitar, todavia, o direito do comprador. Percebendo o alienante que o
comprador vai vender a coisa poderá antecipar-se e intimá-lo
protestando seu direito de preleção.
– É o direito atribuído ao vendedor de se substituir ao terceiro nos
mesmos termos e condições em que este iria adquirir a coisa.
– O Direito de preempção é um direito personalíssimo, não pode ser
cedido e não se transmite causa mortis, não passará aos herdeiros,
mas poderá ser estipulado o contrário entre os contraentes.
– É considerado pessoal, pois se extingue nas figuras de vendedor e
credor, vez que é um direito que surge apenas quando a coisa é
colocada à venda pelo comprador. (art. 520, CC).
– O direito do vendedor se exerce erga omnes, tem eficácia real, desta
forma, se o comprador aliena a terceiro o bem móvel ou imóvel o
vendedor tem a faculdade de reivindicar a coisa do poder de terceiro
adquirente. O objeto podem ser bens: imóveis, corpóreos ou
incorpóreos.
DIFERENÇAS ENTRE PREFERÊNCIA E RETROVENDA
RETROVENDA
PREEMPÇÃO
O alienante só pode
O vendedor não pode retomar a
retomar o bem no prazo de coisa, apenas terá preferência
3 anos, independente da
caso o comprador queira alienávontade do comprador
lo.
Refere-se apenas a Bens
Imóveis
Refere-se a Bens Imóveis e
Móveis.
– Alude o art. 513, CC:
• O prazo para o exercício da preempção pode ser
convencionado por lapso não excedente a cento e oitenta
dias ,se for para coisa móvel , ou a dois anos , se imóvel.
– Ainda o Art 516, CC:
• Inexistindo prazo estipulado, o direito de preempção
caducará, se a coisa for móvel em 3 dias e se imóvel em 60
dias subsequentes à data em que o comprador tiver
notificado o vendedor.
– Ocorrendo hipótese de duas pessoas em preferência ,
uma não exercendo a outra poderá exercer, é a mesma
regra da retrovenda.
• Da Venda com Reserva de Domínio
– Quem vende pode reservar para si o direito de propriedade, mas
cede a posse para o comprador. Acontece tal espécie na compra e
venda de coisas móveis , cujo pagamento se dá a prazo , e ainda por
insegurança do vendedor em perder a coisa , exigindo-se uma
garantia.
– O objeto do contrato deve ser infungível- Art. 523, CC
– Serve apenas para bens móveis infungíveis (coisas específicas que não
podem ser substituídas por outra), mas inexiste qualquer norma que
proíba a sua aplicação à venda de bens imóveis, aliás historicamente a
sua pratica se iniciou no campo imobiliário antes de se restringir ao
campo mobiliário.
– Se distingue a venda com reserva de Domínio da Alienação Fiduciária,
em qual o vendedor se desliga do bem (móvel ou imóvel) ficando com
a propriedade o financiador (relação INDIRETA).
– Na reserva de Domínio não existe a figura do intermediário (o
financiador) que fica investido na qualidade e direitos do vendedor,
ocorrendo desta forma uma relação DIRETA entre o vendedor e o
comprador ,sendo objeto da alienação apenas bens móveis
parcelados ou a prazo.
–
A cláusula de Reserva de Domínio deverá acontecer por meio de um
contrato escrito, por uma questão de formalidade do
documento,devendo ser feito em registro de títulos e documentos
,de forma a promover a publicidade do Negócio Jurídico.
– Tradição do Objeto ao comprador / _ Obrigação do vendedor
transferir o domínio ao comprador assim que seja completado o
pagamento -Art . 524, CC
– A propriedade só é transferida no momento em que o bem é
integralmente quitado. Assim, enquanto não se pagar o todo o
adquirente só terá a posse que lhe garante o direito de uso e gozo. O
vendedor terá a obrigação de transferir o domínio caso o comprador
quite todo o pagamento, pague a última parcela. Verifica-se que a
cláusula tem a natureza de venda sob condição suspensiva, pois a
aquisição do domínio fica subordinada ao pagamento da última
prestação,onde o evento incerto é o pagamento do preço.
• SITUAÇÃO DO COMPRADOR DE MERO POSSUIDOR A
TÍTULO PRECÁRIO
– Por possuir a coisa a título precário, o comprador não
poderá aliená-la, poderá apenas praticar atos de
conservação da posse.
– Caso a coisa venha a estragar ,deteriorar, a
responsabilidade será do comprador, ainda que a coisa não
tenha sido quitada. O vendedor poderá pedir o bem de
volta caso o comprador se encontre em mora , mediante o
protesto do título ou interpelação judicial, ou ainda mover
contra ele ação de cobrança das prestações vencidas e
vincendas e o mais que lhe for devido; ou poderá
recuperar a posse da coisa vendida.(CC,arts.525 e 526 ).
– Pagamento do preço fixado da forma avençada
(geralmente em prestações). Fica claro então que na falta
do pagamento do preço o comprador inadimplente ficará
impedido de adquirir o domínio da coisa , abrindo
alternativa ao vendedor de cobrá-lo ou recuperar a própria
coisa .
• Não poderá então o vendedor tomar a coisa de volta, em caso
de inadimplemento do comprador, sem antes notificar
judicialmente este constituindo-o em mora, pois só a partir
deste ato terá legitimidade a cobrar as prestações vencidas e
vincendas ou optar por pedir o bem de volta ,já que a
propriedade não saiu em nenhum momento da sua esfera
patrimonial.
• Pedindo o vendedor a coisa de volta reterá o valor necessário
para cobrir as despesas oriundas da mora do comprador e
devolverá o excedente.
• Em caso de cobrança poderá o vendedor cobrar a totalidade da
dívida que é representada pelo título executivo (prestações
vencidas e vincendas), poderá ainda o vendedor penhorar a
própria coisa em hasta pública,por possuir o domínio, para se
ressarcir com o produto da arrematação, mas poderá também
optar por recuperar a posse da coisa ( apreensão e depósito da
coisa vendida), situação em que deverá devolver ao comprador
a diferença entre seu valor ,no momento da resolução, e o que
falta pagar.
– Ingressando o vendedor com apreensão e depósito da
coisa, não contestando o comprador a ação,não
pagando e não pedindo prazo necessário ao
cumprimento da sua obrigação, poderá o vendedor
requerer a imediata reintegração na posse da coisa
depositada.
– Obs: as notificações extrajudiciais não mais servem
para constituir o devedor em mora , só as judiciais.
– São requisitos da venda com reserva de domínio:
a) A compra e venda a crédito
b) Que recaia sobre objeto individuado
c) Entrega desse objeto pelo vendedor ao comprador
d) Pagamento do preço convencionado nas condições
estipuladas, comumente em prestações.
e) Obrigação do vendedor de transferir o domínio ao
comprador tão logo se complete o pagamento do preço
• Da Venda sobre Documentos (art. 529, CC).
– A sua finalidade é dar maior agilidade aos negócios mercantis que
envolvam a venda de mercadorias. É de sua natureza é ter por
objeto apenas bens móveis. Quando se realiza compra de bens de
valor considerado ( grupo de coisas de elevado valor) ou de bens
internacionais , a mera entrega do documento aperfeiçoa a tradição
do bem e confirma a celebração do contrato .
– O documento será um símbolo. Quem portar o documento (título,
Warrant, ou qualquer outro que permita o recebimento ou
levantamento da mercadoria) terá o direito de pegar a coisa, pois a
entrega do documento corresponde à entrega das mercadorias,
exonerando o vendedor da obrigação de realizar tradição efetiva.
– Entregando os documentos o vendedor libera-se da obrigação e
tem direito ao preço; e o comprador , na posse justificada do
documento poderá exigir do transportador ou depositário a
entrega da mercadoria. Há uma substituição da tradição real pela
ficta. Tal situação ocorre com frequência na venda de mercadorias
que ficam depositados em armazém, em transporte ou em
dependência de liberação da Alfândega.
– A efetivação da compra e venda contra documentos se dá no lugar e no momento
em que o comprador recebê-los ( o comprador faz o pagamento contra
documentos ). Possui ainda o comprador arbítrio para se recusar o pagamento se
a documentação não estiver em ordem ou for feita em local diverso do
convencionado.
– Estando a documentação em ordem:
– “ Não pode o comprador recusar o pagamento , a pretexto de defeito de qualidade
ou do estado da coisa vendida, salvo se o defeito já houver sido comprovado”.
– A entrega dos documentos gera presunção de que a coisa se encontra em perfeito
estado ,conservando todas as qualidades nele apontadas,não podendo o
comprador condicionar o pagamento à realização de vistoria para constatação de
inexistência de defeitos ocultos (vícios redibitórios) ou aparentes. Neste tipo de
venda o comprador paga e depois reclama , ou seja,
– ele paga contra a entrega do documento representativo e reclama posteriormente
contra o vendedor , caso apresente qualquer defeito ou vício a coisa.
– Obs: Se a coisa vendida estiver coberta por apólice de seguro,a perda ou
deterioração sub-roga-se no valor segurado. O prejuízo será indenizado pela
seguradora.
– O vendedor, todavia, não poderá proceder de má-fé ,por ter prévia ciência de
danos sofridos pela coisa vendida ,não poderá desta forma transferir os riscos da
coisa ,a pretexto de havê-la segurado ,art 531,CC.