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ACÓRDÃO Nº.:
APELAÇÃO CÍVEL Nº. 2013.3005959-9.
JUÍZO DE ORIGEM: 5ª VARA CÍVEL DA CAPITAL.
APELANTE: ERASMO NUNES MONTEIRO.
ADVOGADO: MARCELO BRASIL E OUTROS.
APELADA: DIRCE CONCEIÇÃO NORONHA DO NASCIMENTO.
APELADO: PAULO CÉZAR DO NASCIMENTO.
ADVOGADO: ISAAC P. MAGALHÃES
RELATORA: DESA. ELIANA RITA DAHER ABUFAIAD.
EMENTA.
APELAÇÃO CÍVEL. INTEMPESTIVIDADE DA APELAÇÃO. REJEITADA. PRINCÍPIO DA
CONTINUIDADE DOS REGISTROS PÚBLICOS. OBRIGAÇÃO EM REGISTRAR O IMÓVEL EM
NOME DOS PROMITENTES VENDEDORES. AVERBAÇÃO DA PARTE CONSTRUÍDA.
RESPONSABILIDADE DOS APELADOS. PAGAMENTO DO IPTU. PREVISÃO CONTRATUAL.
PRINCÍPIO DA BOA-FÉ OBJETIVA. VOTAÇÃO UNÂNIME.
I – O prazo para a interposição da Apelação começou a ser contado a partir da publicação da decisão que
julgou os Embargos de Declaração (fls. 170/171), pois como se sabe, referido instrumento processual
interrompe o prazo para a interposição de qualquer outro recurso.
II – O prazo foi devidamente observado, haja vista que à fl. 174, a
etiqueta de
protocolamento aponta o dia 10/05/2012 como a data de
interposição da Apelação. Logo, resta
tempestivo o recurso.
III – Nenhum registro pode ser feito sem que se tenha previamente registrado o título anterior, do qual
dependa, conforme a determinação do art. 237, da Lei 6.015/73.
IV – Não terá acesso ao sistema registral o título cujo outorgante seja pessoa diversa daquela que, segundo o
registro, é o titular do direito real imobiliário, não comportando qualquer exceção a esta regra.
V – Resta clara a obrigação dos apelados em efetuar o registro primeiramente sem seus nomes,
oportunidade em que deverão arcar com todo o ônus do registro imobiliário.
VI - Fica claro que a averbação é um assento de importância ímpar, pois
será
ela
que
informará qualquer ato ou fato que implique modificação do
titular do direito real registrado,
teor do registro ou da qualificação do
sendo esta uma proteção a terceiros através da fé pública registral,
evitando-se assim a instauração de conflitos.
VII - Logo, resta clara a obrigação dos apelados, à época, em realizar a averbação da parte já construída a
época da venda do imóvel ao apelante. VIII - Prevê o contrato em sua Cláusula Primeira, que o imóvel
objeto da venda encontrava-se, à época da venda, quite com impostos e taxas; mais a frente, em sua Cláusula
Quarta, as partes acordaram que a responsabilidade pelo pagamento dos impostos só passaria a
responsabilidade do promitente comprador a partir do dia 07/07/2006.
IX - Como cediço, o contrato faz lei entre as partes, devendo ser cumprido e assegurado o princípio da
boa-fé objetiva.
X - Pertence aos apelados a responsabilidade em efetuar os pagamentos dos referidos débitos fiscais, não se
aplicando ao caso em tela os arts. 121, parágrafo único, e 130, ambos do Código Tributário Nacional.
XI – Recurso conhecido, e provido.
ACÓRDÃO.
Decidem os Exmos. Srs. Desembargadores integrantes da 4ª Câmara Cível Isolada do Egrégio
Tribunal de Justiça do Estado do Pará, à unanimidade de votos, conhecer e dar provimento à Apelação Cível
(Proc. nº. 2013.3005959-9) interposta por ERASMO NUNES MONTEIRO em face de DIRCE CONCEIÇÃO
NORONHA DO NASCIMENTO e PAULO CÉZAR DO NASCIMENTO, nos termos da fundamentação do voto da
Desembargadora-Relatora.
Plenário da 4ª Câmara Cível Isolada do Egrégio Tribunal de Justiça do Estado do Pará, 13 de
maio 2013. Julgamento presidido pela Exmo. Sr. Des.Ricardo Ferreira Nunes.
RELATÓRIO
A EXMA. SRA. DRA. DESA. ELIANA RITA DAHER ABUFAIAD (RELATORA): Trata-se os autos de
Apelação Cível interposta por ERASMO NUNES MONTEIRO, em irresignação à sentença de fls.147/150, a qual julgou
improcedentes os pedidos contidos na Ação de Obrigação de Fazer com pedido de liminar, ajuizada pelo próprio apelante.
A lide gira em torno da celebração de um contrato de promessa de compra e venda do lote nº. 11, da quadra
20, em frente à rua K-6, pertencente ao “Loteamento Itororó”, localizado na Estrada da Ceasa, neste Município.
Alega o apelante, o descumprimento das obrigações constantes no contrato firmado entre as partes (fls.
22/23), quais sejam: a transferência do imóvel para o nome dos vendedores, ora apelados, haja vista que no registro do
imóvel (fl.29-verso), consta como proprietário o Sr. Paulo da Silveira, o que impediria a transferência da propriedade ao
apelante; averbação da parte construída no registro de imóveis e o pagamento dos débitos tributários relativos ao IPTU dos
anos de 2000 a 2006, anos estes anteriores à celebração do contrato aqui discutido.
Diz que os fundamentos da decisão de 1º Grau foram equivocados, uma vez que a transmissão pleiteada diz repeito à
propriedade em nome dos vendedores/apelados, não tendo qualquer ligação com as despesas estipuladas na cláusula sétima
do contrato (fl. 23) ou art. 490, do Código Civil.
Argumenta que o Douto Juízo de piso deu interpretação errada ao art. 130 do CTN, ao dizer que é
responsabilidade do adquirente o pagamento dos tributos que têm como fato gerador a propriedade ou domínio útil do bem
imóvel em discussão.
Pois, da leitura do contrato constata-se que tal interpretação fere diametralmente o que fora acordado entre
as partes através da avença, já que em sua Cláusula Primeira os apelados declararam que o bem não tinha qualquer débito
tributário.
Ao final, pugna o insurgente, pela total reforma da sentença prolatada pelo Magistrado singular.
Depois de intimada, a parte apelada apresentou contrarrazões às fls. 184/189; ocasião em que alegou,
preliminarmente, a intempestividade da apelação.
No mérito, disse que andou bem o Juízo de primeiro grau ao afirmar que pertence ao apelante a obrigação de
arcar com o pagamento dos débitos de IPTU, obedecendo o referido posicionamento ao art. 121, parágrafo único e art. 130,
ambos do CTN.
Conclui seu arrazoado, pedindo a manutenção da decisão em todos os seus termos.
É o relatório.
VOTO
DA PRELIMINAR.
DA INTEMPESTIVIDADE DA APELAÇÃO:
Alegam os apelados ser intempestiva a apelação, todavia não encontra respaldo tal afirmação, senão
vejamos:
O prazo para a interposição da Apelação começou a ser contado a partir da publicação da decisão que julgou
os Embargos de Declaração (fls. 170/171), pois como se sabe, referido instrumento processual interrompe o prazo para a
interposição de qualquer outro recurso. Como se vê da leitura do art. 538, do CPC:
“Art. 538. Os embargos de declaração interrompem o prazo para a interposição de outros recursos, por
qualquer das partes.”
Dito isto, uma vez que a publicação da decisão em sede de Embargos de Declaração se deu no dia
26/04/2012, as partes teriam 15 (quinze) dias para recorrer, ou seja, até o dia 11/05/2012.
Ao analisar os autos percebe-se que o prazo foi devidamente observado, haja vista que à fl. 174, a etiqueta
de protocolamento aponta o dia 10/05/2012 como a data de interposição da Apelação. Logo, resta tempestivo o recurso.
Outro argumento que corrobora a tempestividade da apelação, diz respeito à certidão emitida pela Secretaria
da 5ª Vara Cível, em que atesta a apresentação do recurso no prazo previsto em lei (fl. 190).
Destarte, rejeito a preliminar de intempestividade da Apelação, arguida pela parte apelada.
DO MÉRITO.
I.
DA TRANSFERÊNCIA DO IMÓVEL.
Alega o apelante, que o pedido feito na peça inicial diz respeito à necessidade do registro do imóvel ser feito
primeiramente em nome dos apelados, já que o último registro efetuado no Cartório de Registro de Imóveis do 2º Ofício
consta como proprietário o Sr. Paulo da Silveira, terceira pessoa estranha ao processo.
Logo, pertenceria aos recorridos a responsabilidade em arcar com as despesas de tal operação.
Todavia, o Juízo de Primeiro Grau entendeu que o pedido feito dizia respeito à relação contratual
estabelecida entre o apelante e os apelados, ou seja, às obrigações constantes no art. 490 do Código Civil, que prevê a
responsabilidade do adquirente em arcar com as despesas de escritura e registro do imóvel.
Porém, ao ler a petição inicial em sua fl. 08, constato assistir razão ao apelante, pois fica clara a sua intenção
em ver o imóvel primeiramente regularizado em nome dos apelados/promitentes-vendedores, para só após este ato,
tornar-se possível o registro em seu nome.
Desta feita, esclarecido o pedido mediato, passo à análise do direito.
Ao que se vê da certidão emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis (fl. 29), o imóvel está registrado em
nome de terceiro estranho ao contrato, sendo este o único legitimado a transferir a propriedade junto ao registro imobiliário,
e não os demandados. Caso assim não o fosse, haveria a quebra da cadeia registral, infringindo-se ao Princípio da
Continuidade dos Registros Públicos.
Pois, nos dizeres de Luiz Guilherme Loreiro, no Princípio da Continuidade, “os registros devem ser
perfeitamente encadeados de forma que não haja vazios ou interrupções na corrente registrária. Em relação a cada imóvel
deve existir uma cadeia de titularidade à vista do qual só se fará o registro ou averbação de um direito se o outorgante
dele figurar no registro como o seu titular”.
Destarte, nenhum registro pode ser feito sem que se tenha previamente registrado o título anterior, do qual
a
depend , conforme a determinação do art. 237, da Lei 6.015/73, como segue:
“Art. 237 - Ainda que o imóvel esteja matriculado, não se fará registro que dependa da apresentação de
título anterior, a fim de que se preserve a continuidade do registro. (Renumerado do art. 235 e parágrafo
único com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)”.
Da mesma forma, dispõe o art. 195 do mesmo diploma legal que:
“Art. 195 - Se o imóvel não estiver matriculado ou registrado em nome do outorgante, o oficial exigirá a
prévia matrícula e o registro do título anterior, qualquer que seja a sua natureza, para manter a
continuidade do registro. (Renumerado do art. 197 com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975)”.
Conclui-se, portanto, que não terá acesso ao sistema registral o título cujo outorgante seja pessoa diversa
daquela que, segundo o registro, é o titular do direito real imobiliário, não comportando qualquer exceção a esta regra.
Nesse sentido a jurisprudência:
“APELAÇÃO CÍVEL. FALÊNCIA. PEDIDO DE ALVARÁ PARA OUTORGA DE ESCRITURA PÚBLICA.
IMPOSSIBILIDADE. IMÓVEL OBJETO DO REQUERIMENTO QUE ENCONTRA-SE EM NOME
DE TERCEIRO QUE NÃO INTEGROU A LIDE. MANUTENÇÃO DA SENTENÇA. PRECEDENTE
DESTA CORTE. APELO DESPROVIDO.” (Apelação Cível Nº 70032305856, Sexta Câmara Cível, Tribunal
de Justiça do Rio Grande do Sul, Relator: Antônio Corrêa Palmeiro da Fontoura, Julgado em 25/08/2011)
(grifei).
Desta feita, não vejo como o apelante poderá cumprir a Cláusula Sétima do Contrato de Promessa de
Compra e Venda (fl. 29), a qual dispõe ser sua responsabilidade fazer a transferência do imóvel para o seu nome,
assegurando assim a propriedade do imóvel que adquiriu, uma vez que, para isso, será imprescindível que os promitentes
vendedores, aqui apelados, sejam os proprietários registrais do bem.
Diante do exposto, resta clara a obrigação dos apelados em efetuar o registro primeiramente sem seus
nomes, oportunidade em que deverão arcar com todo o ônus do registro imobiliário.
II.
DA AVERBAÇÃO DA PARTE CONSTRUÍDA.
Outro aspecto da sentença que merece reparo, diz respeito à responsabilidade em realizar a averbação da
parte construída.
Pois, diferentemente do que fora decidido pelo Juízo a quo, cabe aos promitentes vendedores/apelados a
responsabilidade em arcar com a referida averbação, já que ao venderem o imóvel o contrato faz previsão inconteste de que
o objeto da avença se trata de “um terreno urbano, edificado com uma casa residencial, designado como lote nº. 11, da
quadra 20, com frente para a Rua K-6, parte integrante do Loteamento Itororó, este localizado na Estrada da Ceasa (...)”
(fl.22).
Porém, o que está registrado no 2º Ofício de Imóveis é um “Terreno sem edificação...” (fl.29), o que
configura a total responsabilidade dos apelados em realizar tal averbação, já que venderam algo, sabidamente em
descompasso com a realidade registral.
Comungando deste mesmo entendimento a jurisprudência, como segue:
“EMENTA: CONTRATO DE COMPRA E VENDA DE BEM IMÓVEL. AVERBAÇÃO DA CONSTRUÇÃO
EM CARTÓRIO. RESPONSABILIDADE DOS PROMITENTES VENDEDORES. AUSÊNCIA DE
PROVA DO CUMPRIMENTO DA OBRIGAÇÃO. MULTA CONTRATUAL DEVIDA. Deve ser mantida a
sentença que julgou procedente a ação de fazer c/c ação de cobrança, quando os Autores comprovarem que
os promitentes vendedores não cumpriram com as obrigações contratualmente assumidas. Preliminar
rejeitada e recurso não provido”.
APELAÇÃO CÍVEL N° 1.0433.07.214063-8/001 - COMARCA DE MONTES CLAROS - APELANTE(S): PH MATERIAIS
ELÉTRICOS E HIDRÁULICOS LTDA. - APELADO(A)(S): ARLETE BRANDÃO DE SÁ - RELATOR: EXMO. SR. DES. PEREIRA
DA SILVA. TRIBUNAL DE JUSTIÇA DE MINAS GERAIS.
No caso em tela não há que se falar na falta de obrigatoriedade, por parte dos apelados, em realizar a referida
averbação, pois preceitua o art. 167, II, 4 e art.172 ambos da Lei 6.015/73, o seguinte:
Art. “172 - No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou
atos constitutivos, declaratórios, translativos e extintos de direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei,
“inter vivos” ou “mortis causa" quer para sua constituição, transferência e extinção, quer para sua
validade em relação a terceiros, quer para a sua disponibilidade. (Renumerado do art. 168 § 1º para artigo
autônomo com nova redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
Art. 167 - No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão feitos. (Renumerado do art. 168 com nova
redação pela Lei nº 6.216, de 1975).
II - a averbação: (Redação dada pela Lei nº 6.216, de 1975).
4) da mudança de denominação e de numeração dos prédios, da edificação, da reconstrução, da demolição,
do desmembramento e do loteamento de imóveis;
Fica claro que a averbação é um assento de importância ímpar, pois será ela que informará qualquer ato ou
fato que implique modificação do teor do registro ou da qualificação do titular do direito real registrado, sendo esta uma
proteção a terceiros através da fé pública registral, evitando-se assim a instauração de conflitos.
Logo, resta clara a obrigação dos apelados, à época, em realizar a averbação da parte já construída a época
da venda do imóvel ao apelante. Lembrando, que todo o ato deverá correr sobre suas expensas.
III.
DO PAGAMENTO DOS DÉBITOS TRIBUTÁRIOS, RELATIVOS AO IPTU DOS ANOS DE
2000 A 2006.
Prevê o contrato em sua Cláusula Primeira, que o imóvel objeto da venda encontrava-se, à época da venda,
quite com impostos e taxas; mais a frente, em sua Cláusula Quarta, as partes acordaram que a responsabilidade pelo
pagamento dos impostos só passaria a responsabilidade do promitente comprador a partir do dia 07/07/2006.
Como cediço, o contrato faz lei entre as partes, devendo ser cumprido e assegurado o princípio da boa-fé
objetiva. Quanto à força vinculante dos contratos, assevera Orlando Gomes:
"O principal efeito do contrato é criar um vínculo entre as partes. Fonte de obrigações, é tamanha a força
vinculante do contrato que se traduz, enfaticamente, dizendo-se que tem força de lei entre as partes. O
contrato deve ser executado tal como se suas cláusulas fossem disposições legais para os que estipularam.
Quem assume obrigação contratual tem de honrar a palavra empenhada e se conduzir pelo modo a que se
comprometeu".
Contudo, os apelados não cumpriram com sua obrigação, deixando de quitar os débitos fiscais (IPTU), dos
exercícios de 2000/2005, e as parcelas dos meses de janeiro a junho do exercício de 2006, totalizando um débito, à época
do ajuizamento da ação, de R$ 7.729,00 (sete mil setecentos e vinte e nove reais) (fl. 24), o que fere o pactuado, bem como
o assegurado através do contrato de promessa de compra e venda.
Assim, não observaram os apelados, a sua obrigação em observar o Princípio da Boa-Fé Objetiva, o qual
determina que as partes ajam de forma proba, honesta e leal; que nada mas é do que cumprir o contrato de acordo como
fora pactuado (arts. 113 e 422, do Código Civil).
Logo, pertence aos apelados a responsabilidade em efetuar os pagamentos dos referidos débitos fiscais, não
se aplicando ao caso em tela os arts. 121, parágrafo único, e 130, ambos do Código Tributário Nacional
Ante o exposto, voto no sentido de CONHECER e dar TOTAL PROVIMENTO à Apelação, determinando
aos APELADOS:
Que efetuem o registro do imóvel em seus nomes, arcando os mesmos com todas as despesa. Pois, a
obrigação do apelante/promitente-comprador de passar o bem para o seu nome somente se inicia, após os
apelados registrarem o imóvel em seus nomes, em obediência ao princípio da continuidade registral;
Realizem a averbação da parte construída à época da avença;
Efetuem o pagamento dos débitos de IPTU anteriores a 07/07/2006.
Sucumbentes os apelados, passa a ser deles a responsabilidade pelo pagamento das custas (art.20,§§1º e 2º),
e honorários advocatício, sendo estes arbitrados no valor de R$ 5.000,00 (cinco mil reais), conforme art. 20, §4º, do CPC.
É o meu voto.
ELIANA RITA DAHER ABUFAIAD
Desembargadora Relatora
REPUBLICAÇÃO POR INCORREÇÃO
“CLÁUSULA SÉTIMA: Correrão por conta exclusiva do Promitente Comprador todas as despesas que se fizerem necessárias à efetivação da
presente venda, mesmo aquelas atribuídas por lei, aos Promitentes Vendedores, especialmente o laudêmio devido à Companhia de Desenvolvimento
e Administração da Área Metropolitana de Belém- CODEM.” (SIC)
0
“CC/Art. 490. Salvo cláusula em contrário, ficarão as despesas de escritura e registro a cargo do comprador, e a cargo do vendedor as da tradição.”
o
Registros Públicos- Teoria e Prática. Ed. Método. São Paulo.2011. p. 227/228.
a
Op. Cit.
s
Contratos. 24ª ed. Forense, 2001, p. 161.
a