Thesis - Técnico Lisboa

Aplicação da Contratação em Parceria PúblicoPrivada às Operações Urbanísticas
O Caso do Bairro do Aleixo - Porto
José Miguel do Coito Gervásio
Dissertação para obtenção do grau de mestre em
Engenharia Civil
Júri
Presidente:
Professor Doutor José Álvaro Pereira Antunes Ferreira
Orientador:
Professor Doutor Rui Domingos Ribeiro da Cunha Marques
Co-Orientador: Professora Doutora Maria Beatriz Marques Condessa
Vogais:
Professor Doutor Amílcar José Martins Arantes
Professor Doutor Jorge Manuel Lopes Baptista e Silva
Julho 2012
“ (…), temos de procurar indagar e demonstrar que espécie de defeito
há actualmente nas cidades, devido ao qual não são assim organizadas, e
qual a menor mudança possível pela qual a cidade passaria ao nosso
sistema de administração – uma só alteração de preferência; se não,
duas; se não, as menos possível em número e as menores em alcance.”
IV 473 b
Platão – A República
Agradecimentos
Importa reconhecer aqueles que nos ajudaram. A ajuda é muitas vezes silenciosa e
discreta. Agradeço a todos os que ajudaram. Todos os que li, todos os que ouvi, todos os que
me ouviram e em especial pelas críticas e correcções.
Agradeço aos meus orientadores por terem acolhido a ideia, por a terem deixado crescer e
pela informação e crítica.
Agradeço à minha família pelo apoio compreensivo e sólido e ao kibutz Ramalhete.
Agradeço à Cláudia pelo amparo e pela ajuda, pela gestão da crítica e do apoio e pelo
incentivo que nunca falhou.
Resumo
O sucesso das operações urbanísticas é dificultado muitas vezes pelas dificuldades de
financiamento e pela falta de sustentabilidade económico-financeira dos processos de
urbanização. A aplicação do regime de contrato público-privado no contexto urbanístico tem
como fim último a sustentabilidade dos processos de urbanização e a diminuição dos custos
associados aos mesmos. Esta dissertação pretende investigar a aplicabilidade deste tipo de
contratos no contexto português, coleccionar um conjunto de boas práticas, tendências e
relações causa efeito respeitantes à solução assim como analisar um exemplo concreto em
profundidade relativamente ao procedimento concorrencial, contratação e modelação
financeira.
O desenvolvimento do trabalho assenta em três eixos de análise: um primeiro de
desenvolvimento conceptual de conceitos comuns à contratação e gestão de PPP e à
contratação e gestão urbanística. O segundo momento consiste na análise de casos e literatura
europeia sobre a aplicação de contratação em PPP de desenvolvimentos urbanos. O terceiro
momento consiste na análise em detalhe de um caso português: Bairro do Aleixo no Porto.
Pretendeu-se compreender o modelo de negócio e o processo de contratação público. A soma
das conclusões retiradas nos três momentos de análise é feita através da construção de uma
Matriz SWOT da aplicação da contratação PPP em duas situações contempladas na legislação
portuguesa: concessões de obra pública e operações de reabilitação urbana sistemática.
Palavras-chave: Gestão Urbanística, PPP, Processo de Contratação; Planeamento Urbano;
Bairro do Aleixo - Porto
Abstract
The success of urban operations is often hampered by funding difficulties and lack of
economic and financial sustainability. The application of the public-private contract model in
urban project context has as an ultimate goal, the sustainability of the urbanization processes
and the consequent reduction of costs. This thesis aims to investigate the applicability of such
contracts in the Portuguese context and collect a set of best practices, trends and cause-effect
relationships regarding this solution. Also, it analyses a specific example in procurement
procedure, contracting and financial modeling dimensions.
The analysis is structured in three parts. The first is a conceptual development of common
aspects to urban management, procurement and management of PPP, The second is an
analysis of European cases and literature on the application of PPP contracts in urban
developments. The third is the analysis of a Portuguese case: Bairro do Aleixo – Oporto. The
goal is to understand the business model and procurement model. The conclusions reached in
these three stages of analysis are presented in a SWOT Matrix regarding the application of PPP
procurement in two situations contemplated under the Portuguese law: urbanization
concessions and systematic urban rehabilitation operations.
Keywords: Urban Management, PPP, Procurement Process, Urban Planning, Bairro do
Aleixo - Oporto
Índice
1
Introdução ...................................................................................................................... 1
1.1
Evolução do Planeamento Urbano - Agentes Públicos e Privados .......................... 1
1.2
Oportunidade e Motivação ........................................................................................ 2
1.3
Objectivos e Metodologia .......................................................................................... 2
Planeamento Urbanístico – Valias Urbanísticas, Tributação e Empreendimento ........ 7
2
2.1
Valias Urbanísticas e Políticas de Solos ................................................................... 7
2.1.1
Criação de Mais e Menos-Valias Urbanísticas ................................................. 7
2.1.2
Mais-Valias Urbanísticas em Portugal e Políticas de Solos.............................. 8
2.2
Tributação e Politicas de Solos ............................................................................... 12
2.2.1
Impostos .......................................................................................................... 12
2.2.2
Taxas ............................................................................................................... 17
2.2.3
A Tributação Imobiliária e a Taxação Municipais como Instrumentos de
Política de Solos .................................................................................................................. 18
2.3
Planeamento Urbanístico e Empreendimento ........................................................ 18
2.3.1
Empreendimento – Ciclo de Vida .................................................................... 18
2.3.2
Planeamento Público e Empreendimento ....................................................... 21
3
Intervenção Urbanística .............................................................................................. 25
3.1
Contratualização ...................................................................................................... 25
3.1.1
Regimes Jurídicos da Urbanização e Edificação e dos Instrumentos de
Gestão Territorial ................................................................................................................. 25
3.1.2
Programa de Acção Territorial ........................................................................ 26
3.1.3
Contratos para Planeamento .......................................................................... 27
3.1.4
Regime da Reabilitação Urbana ..................................................................... 28
3.1.5
Sector Empresarial Local ................................................................................ 30
3.2
Métodos de Financiamento ..................................................................................... 32
3.2.1
Financiamento de Empreendimentos .............................................................. 33
3.2.2
Financiamento Directo..................................................................................... 33
3.2.3
Financiamento de Empreendimentos Versus Financiamento Directo ........... 35
3.3
Gestão de Risco ...................................................................................................... 37
3.4
Custos de Transacção............................................................................................. 38
3.5
Regulação ............................................................................................................... 39
3.6
Parceria Público-Privada ......................................................................................... 42
3.6.1
Definição e Tipologias ..................................................................................... 42
3.6.2
Motivação para o Recurso às PPP ................................................................. 43
3.6.3
Escolha de Parceiros Privados ....................................................................... 45
3.7
4
Gestão Urbanística Actual ou Confronto Público Privado ....................................... 47
Análise de Casos Internacionais ................................................................................. 49
4.1
Introdução ................................................................................................................ 49
4.2
Reino Unido - Bristol................................................................................................ 49
4.3
França - Nantes ....................................................................................................... 51
4.4
Itália – Estudo comparativo de quinze exemplos .................................................... 53
4.5
Holanda – Tilburg .................................................................................................... 55
4.6
Alemanha – Leipzig ................................................................................................. 57
4.7
Espanha – Barcelona .............................................................................................. 60
4.8
Conclusões sobre os Casos Internacionais ............................................................ 61
Análise de um caso português – Bairro do Aleixo no Porto ........................................ 65
5
5.1.1
Contextualização ............................................................................................. 65
5.1.2
Preparação do Mercado para o Concurso ...................................................... 67
5.1.3
Concurso Público ............................................................................................ 69
5.1.4
Proposta .......................................................................................................... 72
5.1.5
Avaliação das Propostas ................................................................................. 74
5.1.6
Negociação ...................................................................................................... 76
5.1.7
Conclusões acerca do caso de Estudo ........................................................... 79
6
Considerações Finais .................................................................................................. 81
6.1
Análise SWOT ......................................................................................................... 81
6.2
Conclusões e Direcções de Investigação ............................................................... 83
Bibliografia ............................................................................................................................ 87
Anexos
Anexo I
Anexo II
Resumo das características dos fundos imobiliários
Modelação financeira do caso de estudo – Bairro do Aleixo -Porto
Índice de Figuras
FIGURA 1:DIAGRAMA EXPLICATIVO DA CRIAÇÃO, GESTÃO E APROPRIAÇÃO DE MAIS-VALIAS
URBANÍSTICAS ........................................................................................................................ 10
FIGURA 2: CICLO DE VIDA DE UM PROJECTO (PMBOK, 2000). ......................................................... 19
FIGURA 3: DISTRIBUIÇÃO DO TIPO DE CONFLITOS PELAS FASES DE GESTÃO URBANA.......................... 22
FIGURA 4: PROJECT FINANCE – DIAGRAMA (FINNERTY, 2007) ......................................................... 33
FIGURA 5:COMPARAÇÃO ENTRE MODELOS DE CONTRATAÇÃO E EXECUÇÃO DE SERVIÇOS. (MARQUES &
BERG, 2010) E (GRIMSEY & MERVYN, 2005) ........................................................................... 44
FIGURA 6: TIPOS DE PROCEDIMENTO CONCURSAIS CONTEMPLADOS NA LEGISLAÇÃO PORTUGUESA .... 45
FIGURA 7:CONFIGURAÇÃO ESQUEMÁTICA DO ANDAMENTO DA APROPRIAÇÃO E EXPLORAÇÃO
URBANÍSTICA DO TERRITÓRIO – PERSPECTIVA MUNICIPAL E PRIVADA ......................................... 47
FIGURA 8: ESQUEMA DE FASES PROPOSTO (W EIDNER, ET AL., 2011) ............................................... 58
FIGURA 9: PLANTA ESQUEMÁTICA DO CONCELHO DO PORTO COM OS LIMITES DA ACRRU, ZIP E ZONA
PATRIMÓNIO DA HUMANIDADE ASSINALADOS. (FONTE:
HTTP://WWW.PORTOVIVOSRU.PT/SUB_MENU_1_3.PHP CONSULTADO A 23 DE ABRIL DE 2012) ... 66
FIGURA 10: MATRIZ SWOT............................................................................................................ 82
FIGURA 11: CONFIGURAÇÃO ESQUEMÁTICA DO ANDAMENTO DA APROPRIAÇÃO E EXPLORAÇÃO
URBANÍSTICA DO TERRITÓRIO – PERSPECTIVA MUNICIPAL E PRIVADA ......................................... 83
FIGURA 12: FASES DE GESTÃO URBANA – LUGAR DA CONTRATUALIZAÇÃO E DA REGULAÇÃO ............. 85
Índice de Quadros
QUADRO 1:CONJUNTO INICIAL DE OBJECTIVOS – ESTRUTURA MATRICIAL ............................................ 3
QUADRO 2:HIERARQUIZAÇÃO DOS OBJECTIVOS EM POLÍTICA DE SOLOS (CORREIA, 2002)................... 9
QUADRO 3: SISTEMATIZAÇÃO DE MODOS DE EXECUÇÃO E INSTRUMENTOS DISPONÍVEIS POR TIPO DE
OPERAÇÃO DE REABILITAÇÃO. ................................................................................................. 29
QUADRO 4: COMPARAÇÃO DE MEIOS DE FINANCIAMENTO: FINANCIAMENTO DIRECTO E FINANCIAMENTO
DE EMPREENDIMENTOS (FINNERTY, 2007) ............................................................................... 35
QUADRO 5: QUADRO DE AVALIAÇÃO PRELIMINAR DA ADEQUABILIDADE DO MODO PPP (W EIDNER, ET AL.,
2011) .................................................................................................................................... 59
QUADRO 6: RESUMO DAS CARACTERÍSTICAS DOS EXEMPLOS APRESENTADOS ................................. 63
QUADRO 7: INFORMAÇÃO POR ARTIGO DE PERIÓDICO E DATA ........................................................... 68
QUADRO 8: DISTRIBUIÇÃO DE FOGOS POR TIPOLOGIAS .................................................................... 71
QUADRO 9: RESUMO DAS CARACTERÍSTICAS DA PROPOSTA APRESENTADA PELA GESFIMO .............. 73
QUADRO 10: NÚMERO DE FOGOS POR TIPOLOGIAS ANTES E DEPOIS DA NEGOCIAÇÃO........................ 77
QUADRO 11: RESUMO DO MODELO E RESULTADOS DA AVALIAÇÃO DA PROPOSTA E DO ACORDO FINAL,
APÓS NEGOCIAÇÃO ................................................................................................................ 78
Lista de acrónimos
ABC
ACRRU
ARU
CF
CIRS
CML
CMP
CMVM
DGOTDU
FEII
IGT
IHRU, IP
IMI
IMT
IRC
IRS
LBPOTU
PAT
PDM
PNPOT
PPP
PPRU
PU
QEEA
RGPPP
RJIGT
RJRU
RJSEL
RJUE
SRU
SWOT
TMU
ZIP
Área Bruta de Construção
Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbana
Área de Reabilitação Urbana
Cash-Flow
Código de IRS
Câmara Municipal de Lisboa
Câmara Municipal do Porto
Comissão de Mercados e Valores Mobiliários
Direcção Geral de Ordenamento do Território e Desenvolvimento Urbano
Fundo Especial de Investimento Imobiliário
Instrumentos de Gestão Territorial
Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana
Imposto Municipal sobre Imóveis
Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis
Imposto sobre Rendimentos de Pessoas Colectivas
Imposto Sobre Rendimentos Singulares
Lei de Bases da Política de Ordenamento do Território e Urbanismo
Programa de Acção Territorial
Plano Director Municipal
Programa Nacional de Política de Ordenamento do Território
Parceria Público-Privada
Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana
Plano de Urbanização
Quarteirões com Estudo Estratégico Aprovado
Regime Geral das parcerias Público Privadas
Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial
Regime Jurídico da Reabilitação Urbana
Regime Jurídico do Sector Empresarial Local
Regime Jurídico da Urbanização e Edificação
Sociedade de Reabilitação Urbana
Análise de forças/fraquezas e oportunidades/ameaças de determinado modelo
Taxas Municipais de Urbanização
Zona de Intervenção Prioritária
1 Introdução
1.1 Evolução do Planeamento Urbano - Agentes Públicos e Privados
Ao longo dos tempos, a importância atribuída ao planeamento urbanístico, a forma como
este se processa e o peso que este tem no condicionamento dos desenvolvimentos, têm
sofrido alterações significativas. O planeamento urbano da segunda metade do século XX foi
palco de concepções opostas acerca do papel interventivo do estado. Do urbanismo
planificador e voluntarista ao qual se associam concepções fordistas e tayloristas e portanto
racionalistas, como base do estado-providência e assentes em princípios keynesianos, que
justificavam um forte investimento público em infra-estruturas e equipamentos, passou-se ao
oposto com o advento do neoliberalismo. A reintrodução de políticas liberais (décadas 60-70)
atingiu o planeamento urbano, através da desregulamentação e da desregulação dos
desenvolvimentos e, em último grau, com a não planificação. A presença do estado diminui
forçosamente. Assistiu-se a um market-led planning (Ascher, 1991). As realizações feitas sob a
égide deste planeamento dirigido pelo mercado rapidamente impuseram a necessidade de uma
reacção. Nos países em que se atingiu maior recuo do sector público perante o privado, como
o Reino Unido, foi o próprio sector privado que pediu ao público que procedesse à gestão
estratégica do mercado – políticas estratégicas claras mas flexibilidade nos pormenores
(Healey,
1993).
No Reino
Unido,
concluíram
que
um
planeamento
baseado nos
empreendimentos – development plans - proporcionava uma maior adequação à situação
enquanto o plano fosse a base da decisão do que a via do zonamento, que se mostrava
demasiado rígida e facilmente antidesenvolvimento (Healey, 1993).
A década de oitenta foi prolífica em concepções, abordagens e discussões: mais ou menos
regulamentação/regulação, como definir os planos (se é que esta figura ainda fazia sentido), o
que seria um plano no futuro.
Os agentes privados adquiriram uma importância que não permitiriam que lhes fosse
retirada. No início da década de noventa assumia-se que um plano não tem hipótese de ser
realizado, nas suas grandes linhas, sem que uma diversidade de organismos, operadores e de
actores públicos e privados se alcancem e articulem os próprios objectivos. (ONU-CEE 1990
citado por Ascher, 1991)
A concretização desta ligação entre público e privado, no contexto dos desenvolvimentos
urbanos, mais ou menos planeados, adquiria e adquiriu, desde então formatos muito
diferentes. Cada país, reflectindo o equilíbrio doméstico entre sector público, sector privado e
agentes políticos, propôs e implementou soluções variantes. Estas modalidades, apesar de
diversas, são correlacionadas, mostrando que há trocas de ideias e afinidades entre países no
que toca ao urbanismo.
1
1.2 Oportunidade e Motivação
A sustentabilidade do desenvolvimento urbano é um objectivo comum às sociedades
desenvolvidas. O entendimento de que uma actividade remunerada, exploração de um bem
inicialmente público –a ocupação do território, deve comportar os custos de todo o processo
que sustenta essa mesma actividade é a base inicial deste trabalho.
No sentido do aumento da escala, a forma como decorre e é regulado o processo
urbanístico é também um elemento de trabalho.
Finalmente, a operação urbanística e a análise concreta da contratualização e do equilíbrio
operacional consubstanciado em mecanismos de partilha de encargos, benefícios e riscos da
operação e da forma como estes equilíbrios são alcançados são componentes deste trabalho
através da exposição e análise de um caso concreto – Bairro do Aleixo no Porto.
Num contexto de fortíssimas restrições financeiras, tanto públicas como privadas, e
reconhecendo o momento actual, em que se questiona a forma de contratação entre público e
privado, da atribuição ao privado de tarefas tradicionalmente públicas, este trabalho pretende
oferecer uma reflecção sobre as possibilidades, vantagens, desvantagens e riscos da aplicação
do conceito de Parceria Público-Privada (PPP) no contexto das operações urbanísticas e em
particular no que respeita à reabilitação urbana.
1.3 Objectivos e Metodologia
Partindo da ideia inicial da sustentabilidade do processo, associada à de parceria entre
público e privado, replicando conceptualmente o difícil equilíbrio entre utilização e propriedade
do território, o trabalho iniciou-se com a tarefa da definição dos objectivos do mesmo. O
conjunto matricial de objectivos assentava na análise sequencial do processo de apropriação e
intervenção territorial e estava estruturado considerando um objectivo de primeira ordem
Averiguar a Possibilidade e/ou quais os Custos e Benefícios da Aplicação deste Regime de
Contratação Pública ao Contexto Urbanístico que se desgregaria em objectivos mais
sistemáticos de segunda ordem:
1.
Sistematizar disposições contratuais a preconizar;
2.
Sistematizar parâmetros de monitorização;
3.
Sistematizar parâmetros de recepção (eventual).
Estes três objectivos teriam em consideração ainda outros relacionados com a
operacionalização das actividades associadas a este tipo de contratação em âmbito geral
assim como da realidade urbanística. O resumo e articulação dos objectivos e níveis consta do
Quadro 1.
2
Quadro 1:Conjunto inicial de objectivos – estrutura matricial
Construção
Exploração
(…)
Desempenho
Grau de Conservação
Gestão do
Contrato
Qualidade Ambiental
(…)
Curto prazo
Longo Prazo
Curto prazo
Longo Prazo
Curto prazo
Operacionalização
2
Averiguar a Possibilidade e/ou quais os Custos e Benefícios da Aplicação deste Regime de
Contratação Pública ao Contexto Urbanístico
Sistematizar
Sistematizar Disposições
Sistematizar Parâmetros de
Parâmetros de
Contratuais a Preconizar
Monitorização
Recepção (eventual)
Parceiro
Parceiro
Encargos Receitas Risco
Público
Privado
Longo Prazo
1
Com este conjunto de objectivos em mente partiu-se para a análise bibliográfica de
espectro alargado compreendendo literatura sobre PPP, sobre planeamento e gestão
urbanística, planeamento público, e especialmente sobre exemplos de gestão urbanística em
que foi utilizada ou considerada a contratação em PPP.
Deste primeiro trabalho concluiu-se que a estrutura de objectivos era desadequada daquilo
que era a prática corrente da contratação urbanística em modo PPP e da informação
disponível.
A análise de custos e benefícios, entendida formalmente, envolve o acesso e controlo de
muitas variáveis e informação. Faze-la correctamente extravasa a ideia original do trabalho. A
aproximação à ideia de Custo versus Benefício advém da visão sectorial do problema e é feita
de forma qualitativa.
As ideias iniciais de sistematização revelaram-se também desafiantes. A realidade
urbanística e o enquadramento social, os motivos da parceria, as motivações e propensões
ideológicas dos decisores, o contexto urbano, a estrutura de propriedade e o produto final
pretendido fazem com que seja difícil a sistematização. A sistematização possível é
aparentemente a singularidade de cada solução.
O cumprimento dos objectivos relacionados com a operacionalização do processo foi
também deitado por terra devido à necessidade de informação específica que reclamavam e do
espectro temporal que implicavam. As soluções em PPP caracterizam-se por serem de longa
duração e os objectivos impunham o acompanhamento do início ao fim da mesma ou, pelo
menos, de um conjunto de operações semelhantes para que se pudessem tirar conclusões.
O teste e falha deste primeiro conjunto de objectivos tiveram o mérito de conferir maior
sensibilidade acerca da matéria em estudo.
Os objectivos a que este trabalho concorre tornaram-se menos ambiciosos e circunscritos
à informação e tempo disponíveis:
3
I.
Averiguar a possibilidade da aplicação deste regime de contratação pública;
II.
Coleccionar um conjunto de boas práticas, de tendências e relações causa efeito
respeitantes à solução de contratação em PPP de operações urbanísticas;
III.
Analisar um exemplo concreto em profundidade relativamente ao procedimento
concorrencial, contratação e modelação financeira.
O primeiro objectivo foi conseguido através da análise do enquadramento legal, tanto pela
via da contratação pública, como pela via do urbanismo. Pretendeu-se compreender a
possibilidade teórica da contratualização urbanística em PPP perante a diversidade de formas
que este tipo de contratação oferece. Confrontou-se também a possibilidade em análise com
reflexões sobre o papel planeador público, os sistemas de operacionalização urbanísticos e
sobre os mecanismos de contratação pública.
O segundo objectivo foi conseguido em parte através da revisão literária abrangente feita
inicialmente e posterior aprofundamento de alguns exemplos, tentando detectar coincidências e
direcções de actuação, assim como levantando falhas e qualidades demonstradas pelo modelo
PPP em cada contexto.
O terceiro objectivo foi conseguido através da recolha e análise de elementos relativos à
intervenção da Câmara Municipal do Porto no Bairro do Aleixo na mesma cidade. Foi analisado
o procedimento concorrencial e os documentos assim como o contrato e o modelo de partilha
de encargos/benefícios e riscos. A análise do exemplo portuense motivou o aprofundamento do
estudo do comportamento empresarial em face dos estímulos ou condicionantes tributários, de
como se estrutura o financiamento e do funcionamento da figura do Fundo Imobiliário.
Por fim, condensaram-se os resultados do trabalho através de uma análise do tipo SWOT –
identificando os pontos fortes, os pontos fracos, as oportunidades e as ameaças da aplicação
da contratação em PPP conforme contemplado no quadro legal e urbanístico português –casos
de operações de reabilitação urbana sistemáticas e concessão de urbanização, associada ao
mecanismo de execução por imposição administrativa.
O documento é constituído por um corpo de texto principal dividido em seis capítulos e por
um dois anexos.
O trabalho segue uma estrutura de certo modo indutiva em que se vão analisando e
descrevendo os elementos parciais que contribuem para a compressão do objecto de estudo –
aplicação da contratação PPP às operações urbanísticas.
O primeiro e presente capítulo corresponde a um enquadramento, ao estabelecimento e
análise de objectivos bem como a motivação para os mesmos, a par com um breve descrição
do trabalho feito.
O segundo capítulo aborda conceitos base da gestão urbanística: as mais-valias
urbanísticas e como se relacionam com o desenvolvimento e reabilitação urbana; A tributação
e a forma como impacta o mesmo processo de apropriação do território. Finalmente trabalham-
4
se alguns conceitos relativos às particularidades da interface público/privado e da forma como
é feita a gestão to território.
O terceiro capítulo centra-se nos elementos formais comuns à gestão urbanística e à
contratação pública. Exploram-se as diversas figuras jurídicas envolvidas na contratualização
do desenvolvimento urbano e territorial assim como aspectos relativos ao financiamento e
contratação de empreendimentos entre público e privado.
O capítulo quatro corresponde à recolha e análise de exemplos europeus de aplicação de
contratação PPP de operações urbanísticas a par com a recolha e resumo e referenciação de
conclusões de trabalhos de outros autores sobre o mesmo tema e que contribuem para a
compreensão das múltiplas abordagens possíveis.
O capítulo cinco constitui a análise em maior detalhe de um caso concreto, o Bairro do
Aleixo, no Porto. Analisa-se o processo que culminou na assinatura do contrato com o parceiro
privado através de notícias na comunicação social especializada, dos documentos suporte do
concurso público, da proposta apresentada e do relatório de avaliação de proposta e fase de
negociação.
O último capítulo condensa as conclusões que foram sendo feitas ao longo do trabalho. O
sexto capítulo contém ainda uma matriz SWOT relativa à aplicação da contratação PPP de
operações urbanísticas, em especial à operação de reabilitação urbana sistemática e à
concessão de urbanização associável ao mecanismo de execução por
imposição
administrativa.
5
6
2 Planeamento Urbanístico – Valias Urbanísticas, Tributação
e Empreendimento
2.1 Valias Urbanísticas e Políticas de Solos
2.1.1 Criação de Mais e Menos-Valias Urbanísticas
A criação do espaço urbano começou com a sedentarização humana. As primeiras
aglomerações cresceram, tanto em área que ocupavam, como em número de ocupantes dando
origem a fenómenos de expansão urbana. Algumas destas cidades, após períodos de
crescimento entravam em declínio e extinguiram-se enquanto outras prosperaram através dos
tempos, decaindo mais tarde ou não. Outras houve que se mantiveram mais ou menos
cristalizadas, mantendo populações e espaço ocupado.
Com o crescimento populacional (a nível mundial) e a também crescente urbanização da
população, o crescimento de algumas cidades, em especial as metropolitanas, aumentará
enquanto outras cidades médias, fortemente dependentes de lógicas populacionais dispersas e
rurais entrarão em declínio.
Ao processo de evolução urbana corresponde a criação, transformação e extinção de
riqueza. Criação, porque há lugares e recursos que, por serem integrados em novas cadeias
de valor, se tornam mais valiosos; extinção porque o inverso também ocorre: cadeias de valor
obsoletas extinguem-se tornando inúteis os recursos e lugares que lhes estavam subjacentes.
Esta concepção não pretende justificar que este seja um processo/sistema fechado, isto é,
poder-se-ia pensar que o somatório dos ganhos seria igual ao das perdas, de forma estática.
De facto acontece que o sistema é aberto, sendo cada vez mais exposto a intervenções
exteriores e sujeitando, cada vez mais, outros sistemas contíguos a pressões por ele criadas.
Esta concepção verte-se na aplicação da noção de concorrência entre territórios e cidades.
As empresas e a capacidade concorrencial destas dependem de dois tipos de elementos:
internos (gestão, capacidade financeira e dimensão) e localizados (mão-de-obra, transportes e
equipamentos da cidade de acolhimento) (Bourdin, 2011). As cidades, que anteriormente
surgiam por causa da localização de empresas, competem hoje por atrair empresas, muitas
sob pena de, se não forem bem-sucedidas, entrarem em declínio. Captar riqueza é essencial
para uma cidade mas, se ela não a produz as suas possibilidades de a captar diminuem
(Bourdin, 2011). Estabelece-se assim ou um ciclo virtuoso de crescimento ou uma espiral de
declínio. Num contexto de concorrência, a capacidade de gerir o que se dispõe à priori, por
forma a conseguir obter mais (não forçosamente do mesmo) ganha importância vital. A forma
como se processa, concebe e limita ou incentiva esta gestão passa a ser alvo de debate
conforme referido no ponto 1.1.
7
A criação e extinção das cadeias de valor urbanas (e das cidades) pressupõem que nestes
processos há recursos que são despendidos e também que lhe são extraídos. Trata-se então
de um processo aberto e dinâmico mas desejavelmente equilibrado. Ao espacializar os
conceitos de criação e extinção, ao confrontar criação/extinção com os recursos
despendidos/extraídos e reduzir estes mesmos conceitos ao contexto da gestão urbanística,
define-se mais e menos-valias urbanísticas. Formalizando, na gestão urbanística é possível
identificar três tipos de mais-valias: simples, indirectas e impróprias (Pardal, 2000).

As mais-valias simples correspondem à valorização imediata que decorre de uma
decisão administrativa (alteração de uso do solo, de utilização dos espaços edificados ou
aumento dos índices de utilização);

As mais-valias indirectas resultam de dinâmicas de desenvolvimento operadas na
estrutura territorial em que a propriedade se insere, podendo ser resultado de acções
privadas ou públicas;

As mais-valias impróprias correspondem ao lucro obtido na venda de um imóvel, feitas
as
correcções
monetárias.
Este
incremento
de
valor
dos
prédios
incorpora
conceptualmente duas componentes: uma de elevação do valor por bem feitorias
levadas a cabo pelo proprietário, portanto decorrentes de esforço do proprietário “legítimas” - e uma segunda devido a retenção especulativa do imóvel sem que nenhuma
bem-feitoria seja incorporada - “ilegítimas”.
As mais-valias comportam sempre o seu simétrico: as menos-valias, havendo então
menos-valias simples, indirectas e impróprias.
No caso de mais-valias, estas ocorrerão pela alteração de usos entre solos que outrora
eram rurais para uso urbano e/ou a alteração da intensidade com que se usa uma área já
ocupada, consubstanciando um crescimento urbano. Pelo contrário, no caso de remissão
urbana, solos anteriormente considerados urbanos diminuirão de intensidade de uso e, em
última consequência, retornarão à condição rural havendo lugar à ocorrência de menos-valias.
2.1.2 Mais-Valias Urbanísticas em Portugal e Políticas de Solos
Até 1965, a competência de urbanizar era exclusivamente estatal, o que implicava a
expropriação de terrenos (a preços de solo rural) e posterior infra-estruturação, ficando a
edificação a cargo dos privados. A captação das mais- -valias simples, pela venda dos lotes
infra-estruturados, permitia “assegurar a qualificação urbana e a regulação do mercado
imobiliário” (Pardal, et al., 2009).
Com a transferência da capacidade de urbanizar para os privados, com o Decreto-Lei n.º
46 673 de 29 de Novembro de 1965, transferiu-se também a posse das mais-valias simples,
por incapacidade de as colectar tributariamente. Este processo retirou também a “capacidade
de disciplinar a expansão urbana e o ordenamento do território em geral” (Pardal, et al., 2009).
8
Uma vez que, neste processo, a mais-valia simples é a maior e a obtenção mais fácil (uma
vez que depende de um acto administrativo/político), houve, e há, lugar à especulação
imobiliária, ocorrendo uma capitalização das mais-valias simples e/ou impróprias. Estima-se
que a valoração do solo rústico, quando convertido em urbanizável, seja entre cinco e vinte e
cinco vezes o preço inicial (Pardal, et al., 2009).
Em Portugal, há muito que se tem a concepção que a internalização de mais-valias no
processo de urbanização é uma forma clara de manter o produto final menos oneroso. O
recurso a este expediente tem sido tentado ou, pelo menos, concebido teoricamente, sob a
forma de políticas de solos cujos objectivos podem ser diversos. Estes podem ser
sistematizados em três níveis: de topo, intermédios e operacionais conforme a Quadro 2.
Extravasando a esfera exclusivamente contabilística e da desejável sustentabilidade financeira
do processo urbanístico, mas incorporando objectivos de interesse público como 3a6 da
Quadro 2, as políticas de solos podem adquirir uma dimensão menos sectorial, mais
transversal, no quadro de políticas urbanas.
Quadro 2:Hierarquização dos objectivos em Política de solos (Correia, 2002)
2.1 - Apoiar o
planeamento
urbano e sua
implementação
Minimização
dos
problemas
relacionados
com o solo
2.2 - Influenciar
o sistema de
preços e os
lucros sobre o
mercado
fundiário
2.3 - Apoiar a
procura de uma
maior qualidade
no quadro do
desenvolvimento
urbano
3a1.
Garantir a implementação das medidas e acções
3a2.
Garantir a disponibilidade do solo necessário ao desenvolvimento
urbano
3a3.
Facilitar a implementação de políticas e de programas de solo urbano
3a4.
Prevenir situações de subutilização e de abandono do uso do solo
3a5.
Prevenir o crescimento urbano desordenado ou indesejado
3a6.
Salvaguardar e proteger os valores com interesse histórico, cultural e
natural
3b1.
Possibilitar a manutenção dos custos do solo aceitáveis.
3b2.
Definição das mais-valias não cobradas e da fracção a cobrar pela
administração pública
3b3.
Apropriação de parte das mais-valias pela administração pública
3b4.
Definição de especulação fundiária e da parte do seu valor a recuperar
pela sociedade
3b5.
Apropriação de parte dos lucros resultantes da especulação pela
administração pública
3b6.
Prevenir a especulação imobiliária
3b7.
Prevenir a especulação fundiária por terceiros com o solo alienado pelo
sector público a preço baixo
3c1.
Assegurar uma certa igualdade de direitos e de obrigações entre
proprietários fundiários
3c2.
Assegurar uma certa igualdade em termos de custos do solo para
cidadãos que habitem em áreas urbanas semelhantes
3c3.
Assegurar que nenhum proprietário sofra um prejuízo económico real
em resultado de um plano ou da sua implementação
9
A concretização dos objectivos operacionais pode contemplar o recurso a mecanismos que
atribuem à criação de mais-valias (pela parte pública) um carácter de incentivo aos privados,
para que estes concretizem um objectivo público não imediatamente relacionado com o solo
em causa, como a reabilitação de edifícios (CML - Câmara Municipal de Lisboa, 2011) ou como
pagamento por serviços prestados, como a construção de equipamentos (DGALN - Direction
Générale de l'Aménagement, du Logement et de la Nature, 2011). Efectivamente a criação de
mais-valias urbanísticas permite aos municípios um meio de financiamento adicional.
A Figura 1 pretende estruturar este processo de construção de cidade e como se articula
com os recursos disponíveis, os momentos relativos em que são empregues e retirados do
processo: criação, gestão e apropriação das mais-valias urbanísticas.
Figura 1:Diagrama explicativo da criação, gestão e apropriação de mais-valias urbanísticas
De 0 até 4, na linha superior, considera-se a alteração de classificação do solo, alteração
de utilização e de intensidade de utilização, representando a criação de mais-valias ao longo
de um processo de desenvolvimento urbano. A passagem de 0 para 1 consiste na
reclassificação do solo, sendo aqui que se verifica o maior incremento de valor do solo (Pardal,
et al., 2009). As sucessivas passagens 1-2, 2-3 e 3-4 correspondem a eventuais
requalificações do solo que contenham incrementos de índice de utilização ou alterações de
uso do solo, de usos menos lucrativos para usos mais lucrativos, por exemplo.
Num processo comum não há lugar às evoluções 1-2, 2-3 e 3-4, sendo que os
acontecimentos seguiriam a trajectória vertical em 1. Efectivamente, a consideração de 1-2, 2-3
e 3-4, corresponderia a uma política de solos mais interventiva e estruturada, pretendendo
10
regular o preço do solo e os desenvolvimentos urbanos. Isto não acontece na maioria dos
municípios portugueses. Na evolução mais comum dos acontecimentos apenas se considera a
coluna 1 em que a mais-valia simples ocorre totalmente na classificação do solo como urbano
e os desenvolvimentos subsequentes acontecem sem intervenção, seguindo um curso
relativamente tendencial.
Com a generalização dos Planos de Urbanização (PU) e de Pormenor (PP), há cada vez
mais margem de manobra para que se passe ao estado dois, introduzindo uma mais-valia
adicional como forma de incentivar a execução do plano, ou seja, o desenvolvimento diagonal
da Figura 1. De facto, a esquematização da Figura 1 pretende enfatizar a capacidade que a
manipulação da mais-valia simples pode ter na prossecução de objectivos urbanísticos.
Concretizando num exemplo: assumindo que uma urbanização (infra-estruturação) está
concluída mas ainda não começou a edificação, por algum motivo (especulação, falta de
capacidade financeira do promotor ou concorrência de outras urbanizações), a introdução de
um acréscimo de índice de utilização, permitindo maior área de construção e o consequente
aumento da margem financeira, ou o rearranjo das proporções entre os usos contemplados
pelo empreendimento poderá desbloquear o financiamento da operação. Assim, visto que
passar de Ur2 para C2 não é possível por falta de recursos, passar-se-ia de Ur2 para Ur3, (sob
condição de se passar imediatamente à fase de construção) permitindo assim passar para a
fase de edificação, C3, efectivando o fim, a concretização do plano, ou do objectivo em
questão.
Num contexto de reabilitação urbana estar-se-ia na parte inferior da Figura 1. Um aumento
de índice de utilização poderia ser a solução para permitir que a operação seja viável. Em
contextos mais restritivos, como a reabilitação em centros históricos, em que a concretização
deste índice de utilização não é possível na própria parcela, pode permitir-se a materialização
deste índice noutros lotes em que seja ainda permitido mudanças na volumetria do edificado.
Para forçar este mecanismo, pode ainda criar-se uma menos-valia virtual, mas que não se
pretende que se materialize, sobre os imóveis em que ainda é urbanisticamente viável o
aumento de volumetria, impondo a compra de índice de utilização pela realização de
reabilitação de edifícios em zonas mais condicionadas.
Enquanto, numa parte da cidade (centro histórico p.e.), se passa de C3 para RC3, à custa
de uma mais-valia virtual, noutra parte (em desenvolvimento mais pujante) passa-se de C2 a
C1, no caso de já estar edificada, ou de Ur 2 a Ur1 no caso de ainda se estar a urbanizar, sendo
que a mais-valia do centro histórico (virtual) permite que se retome os valores de
2,concretizando-se C2, no caso da construção na zona mais dinâmica e RC3 no centro histórico.
Todo este processo subentende:

Existir desenvolvimento num local e que este seja capaz de arrastar um outro mais
deprimido, o que subentende morfologias urbanas diversificadas;
11

Existir uniformidade na política urbana de uma cidade, entenda-se aqui cidade não
constrangida aos limites administrativos mas sim um sistema urbano (que pode
contemplar vários municípios, normalmente concorrentes);

O desenho urbano nas zonas em desenvolvimento seja suficientemente versátil
para que se consigam acomodar as diferentes possibilidades de incremento das
cargas urbanísticas.
2.2 Tributação e Politicas de Solos
As contribuições que os privados são obrigados a fazer ao estado (central ou local)
contemplam dois conjuntos: os impostos e as taxas. Importa estabelecer as diferenças
conceptuais entre os dois, visto poderem ser uma fonte importante do financiamento público e
de despesa privada no domínio do urbanismo e, por isso, um aspecto chave do planeamento e
implementação de objectivos urbanísticos.
A Constituição da República Portuguesa (CRP) atribui ao sistema fiscal, baseado na
tributação do rendimento pessoal, empresas, património e consumo, a função de satisfazer as
necessidades financeiras do estado e a repartição justa dos rendimentos e da riqueza (Artigos.
103.º e 104.º).
Às taxas é atribuído um papel periférico mas que na prática se revela tão central como o
dos impostos. Seguidamente descrever-se-ão os atributos dos impostos e das taxas.
2.2.1 Impostos
Os quatro pilares do sistema tributário, apontados pelo artigo 104º da CRP – rendimento
pessoal, rendimento empresarial, património e consumo – têm, pela forma como são
concebidos pelo legislador, mais ou menos impacto sobre o desenvolvimento territorial.
De acordo com Vieira de Andrade, citado por Jorge Carvalho (Carvalho & Oliveira, 2008),
os impostos são prestações patrimoniais, coactivas, sem caracter de sanção, unilaterais, com
função (pública) principal financeira.
Assim, a unilateralidade, característica essencial, desobriga a existência de uma ou várias
contraprestações pela prestação paga pelo sujeito passivo (quem paga) ao sujeito activo
(quem recebe).
Não obstante, não se pode ignorar que, por a tributação influenciar os comportamentos,
tanto dos sujeitos passivos como dos activos, tem sido manipulada para a prossecução de
objectivos, secundários face ao financiamento do estado, mas centrais para outros sectores de
actividade pública, ganhando também uma função regulatória. Garantidas as somas
12
necessárias ao funcionamento do estado, o modo com são colectadas é chave para o
entendimento das políticas públicas e dos comportamentos privados.
No domínio das políticas e objectivos urbanísticos, as tributações com mais destaque são
as que incidem sobre o património e sobre o rendimento.
O conceito de propriedade imobiliária, enquanto património, assenta directamente no de
prédio. Os prédios, fracções de território que incluem águas, plantações, edifícios e outras
construções de qualquer natureza nela incorporados ou assentes com carácter de
permanência, (…) parte do património de uma pessoa individual ou colectiva e que tenha valor
económico (Pardal & Oliveira, 2000), são tributáveis através de impostos, em especial através
do IMT - Imposto Municipal sobre Imóveis.
A tributação dos rendimentos colectivos ou singulares encara a necessidade de espaço
físico, urbano ou rústico, como fonte de despesa e/ou de rendimento.
Para o proprietário, os prédios são inicialmente fonte de despesa – montante da aquisição
e IMT – Imposto Municipal sobre Transacções Onerosas de Imóveis -, IMI – Imposto Municipal
sobre Imóveis - e desejável manutenção. As actividades ou o uso que se faz dos prédios
permite a supressão dos custos e a realização de um rendimento; colectável através do
imposto sobre rendimentos.
Para o utilizador do prédio: como proprietário, em regime de arrendamento ou de
comodato, a utilização de um prédio permite o benefício da utilização do imóvel que pode ser
financeiro ou não e, no caso de arrendamento, despesa.
As transacções de propriedade imobiliária estão sujeitas a IMT, liquidado por quem adquire
o prédio e à tributação de mais-valias, liquidado por quem vende o prédio. Existem ainda outros
tributos associados, como o imposto de selo (no caso da transacção não ser onerosa), mas
que assumem menor relevância no processo.
IMI
O IMI constitui um imposto sobre património. Este tributo pretende dirigir-se objectivamente
ao valor da propriedade imobiliária e de forma independente da situação do proprietário. Assim
baseia-se nos princípios do benefício e da localização e não no da capacidade contributiva do
proprietário.
Com as sucessivas revisões da tributação da propriedade verifica-se a convergência dos
valores base da colecta entre valores que o proprietário aufere ou auferiria como benefício da
propriedade para o valor fundiário ou de base territorial. A alteração centra-se na mudança de
paradigma entre uma abordagem que observa o valor mais próximo do valor patrimonial,
associado ao valor contabilístico, variável no tempo e função de investimentos e benfeitorias,
para
um
valor
de
base
territorial,
independente
das
benfeitorias,
correspondendo
desejavelmente ao valor da terra no estado natural, afectado de factores geográficos e tendo
13
em conta a forma como é entregue à actividade que suporta ou suportará (Pardal & Oliveira,
2000).
Com a consideração do valor de base territorial como base de colecta, relacionam-se os
benefícios da organização administrativa e física do território com os benefícios que o
proprietário tem. Esta correlação constitui o princípio do benefício, que justifica teoricamente
este imposto. O segundo princípio em que se baseia é o princípio da localização,
territorializando as relações entre condições fruto do investimento público versus benefício.
Estes dois princípios, o do benefício e a localização, potenciam a capacidade regulatória
deste imposto no contexto do mercado imobiliário.
IMT
O imposto municipal sobre transacções onerosas de imóveis (IMT) corresponde a um
mecanismo de tributação dinâmica e é colectável sempre que há uma transacção onerosa de
propriedade ou direitos sobre ela. Este imposto baseia-se inicialmente no princípio da
capacidade contributiva, assumindo que a compra de um imóvel é um sinal exterior de riqueza,
e, portanto, de capacidade contributiva. Justificava-se então, como um mecanismo de
redistribuição de riqueza.
A natureza do IMT não é unânime, oscilando entre um imposto sobre o consumo e sobre o
património. É encarado ainda como forma de recuperação pública de mais-valias por parte da
administração pública, na medida em que representa uma fonte de receita autárquica cobrada
aquando da transacção do prédio.
A situação que origina o pagamento acarreta elevado risco moral: tanto o vendedor como o
comprador têm vantagem directa na burla à administração. Uma vez que a base de colecta é o
montante da transacção, o comprador tem vantagem em declarar menos, para baixar a base
de colecta, e o vendedor também, para baixar o montante de mais-valias a declarar (entendase aqui mais-valia definida tributariamente, como definida a propósito do IRC). Apesar deste
aspecto, a situação que origina o pagamento do imposto é única – momento da transacção,
sendo o imposto também pago de forma única, o que induz eficácia no processo de colecta.
Importa esclarecer que não há nenhum pressuposto tributário que conecte este tributo ao
investimento público em infra-estrutura ou outros melhoramentos públicos, ao contrário do IMI.
Impostos sobre Rendimento
IRS
A tributação em sede de IRS – Imposto sobre Rendimentos Singulares – é feita
considerando categorias que são analisadas separadamente, apesar de ser considerado um
imposto único. Para o contexto deste trabalho importa especialmente as categorias E, F e G:

E – Rendimento de Capitais;

F – Rendimentos Prediais;

G – Incrementos Patrimoniais.
14
Rendimento de Capitais
Esta categoria, de acordo com o CIRS – Código do Imposto sobre Rendimentos de
Pessoas Singulares - considera rendimentos de capitais e demais vantagens económicas, (…)
pecuniários ou em espécie, procedentes directa ou indirectamente, de elementos patrimoniais,
bens (…) de natureza mobiliária.
Dos vários tipos de rendimento que se incluem nesta categoria, importa particularmente os
rendimentos das unidades de participação em fundos de investimento e os lucros de entidades
sujeitas a IRC colocados à disposição dos titulares. Estes rendimentos são colectados à taxa
liberatória de 25%.
Rendimentos Prediais
Consideram-se nesta categoria as rendas dos prédios rústicos, urbanos e mistos, relativas
à cedência de uso ou de direitos sobre imóveis. Estes rendimentos são contabilizados no
conjunto de todos os outros estando sujeitos ao sistema de taxas progressivo.
Rendimentos Patrimoniais
Incrementos patrimoniais que se traduzem nas mais-valias patrimoniais, definidas entre
outros aspectos como os ganhos obtidos com a alienação onerosa de direitos reais sobre bens
imóveis. O saldo entre mais e menos valias (definido conforme o CIRS) é taxado
liberatoriamente em 25%.
IRC
O IRC – Imposto Sobre Rendimentos de Pessoas Colectivas – assenta no conceito de
lucro tributável – diferença entre o património líquido no fim e no início do período de
tributação. Entre as várias componentes responsáveis pela variação patrimonial, destacam-se,
pela natureza deste trabalho as mais e menos-valias, aqui entendidas numa perspectiva
diferente da exposta em 2.1.2.
Seguindo o CIRC – Código do Imposto Sobre Rendimentos de Pessoas Colectivas-, mais
ou menos-valias realizadas são os ganhos ou perdas sofridas mediantes transmissão onerosa,
qualquer que seja o título por que se opere e, bem assim, os decorrentes de sinistros ou os
resultantes da afectação permanente a fins alheios à actividade exercida, respeitantes a:

Activos fixos tangíveis, activos intangíveis, activos biológicos que não sejam, consumíveis
e propriedades de investimento, ainda que qualquer destes activos tenha sido
reclassificado como activo não corrente detido para venda;

Instrumentos financeiros, com excepção dos reconhecidos pelo justo valor (…)
Do ponto de vista contabilístico, materializam-se como a diferença entre o valor de
realização com ganhos relativos a transmissões onerosas, líquido dos encargos que lhe são
inerentes e o valor de aquisição deduzido de perdas por imparidade e outras correcções (…)
bem como amortizações.
15
Para a definição da base de colecta deste imposto as mais-valias são encaradas como um
rendimento e as menos-valias como um gasto, sendo que a base de colecta – o lucro tributável
– é constituído pela soma algébrica do resultado líquido do período e das variações
patrimoniais positivas e negativas verificadas no mesmo período. Isto implica que o montante
de mais-valias ou menos-valias concorre para o resultado líquido, não sendo tributadas
diferenciadamente das demais fontes de receita ou prejuízo da empresa.
A taxa geral de IRC é 25% sobre o luco colectável, mas existem muitas variações e
regimes de excepção. Os rendimentos prediais são taxados a 15%.
2.2.1.1 Benefícios Fiscais
O EBF – Estatuto dos Benefícios Fiscais – estabelece a necessidade do interesse público
das actividades desenvolvidas como principal factor de atribuição do benefício fiscal. Outro
aspecto que o mesmo documento ressalta é a importância da estabilidade e o carácter de
excepção dos benefícios atribuídos.
O benefício fiscal constitui uma forma de subsidiação pública, pela não tributação ou pela
tributação em moldes diferentes.
O EBF consagra um capítulo a Benefícios fiscais relativos a bens imóveis. Os mais
relevantes para o âmbito deste trabalho são:

Os relativos a prédios objecto de reabilitação que podem ficar isentos do pagamento de
IMI por dois anos incluindo o ano da licença municipal e do pagamento de IMT, desde que
o proprietário inicie as obras nos dois anos subsequentes à aquisição.
Este regime só se aplica a prédios situados em zonas históricas ou em áreas de
reabilitação urbana, definidas ou municipalmente ou pelo IHRU, IP.

Os relativos a prédios urbanos construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos a
título oneroso, destinados a habitação em que se assinala a Isenção de IMI durante
três anos para edifícios construídos, ampliados, melhorados ou adquiridos para habitação
própria ou arrendamento para habitação. Este benefício só é válido para prédios com valor
patrimonial inferior a 125 000 euros.

Os relativos a fundos de investimento imobiliário, fundos de pensões e fundo de
poupança-reforma, em que se verifica a isenção de IMI e IMT para os prédios integrados
em fundos de investimento imobiliários abertos ou fechados de subscrição pública, fundos
de pensões e em fundos de poupança reforma.

Incentivos à reabilitação Urbana – válidos em ARU - Áreas de Reabilitação Urbana.
De entre muitos destacam-se:
Isenção de IRC para os rendimentos de qualquer natureza obtidos por fundos de
investimento imobiliário, desde que constituídos entre 1 de Janeiro de 2008 e 31 de
16
Dezembro de 2012 e pelo menos 75% dos activos sejam bens imóveis situados numa
ARU em cúmulo com a tributação dos rendimentos das unidades de participação dos
fundos de investimento em 10% (IRS ou IRC) e a dedução de 30% do valor de obras em
imóveis situados em ARU ou sujeitos a actualizações faseada das rendas de acordo com
o Novo Regime do Arrendamento Urbano em IRS, até um limite de 500 euros assim como
tributação dos rendimentos prediais em 5%.
2.2.2 Taxas
As taxas, enquanto forma de tributação, podem definir-se pelas especificidades que
juridicamente lhe têm vindo a ser atribuídas. Utilizando a síntese feita por Jorge Carvalho e
Fernanda Oliveira (pp 57-64), as principais características são:

Prestação pecuniária, ou susceptível de ter valor pecuniário, estabelecida de forma
autoritária e coactiva, não são portanto negociáveis;

Contrapartida de uma actividade pública, são bilaterais, o que implica que há um
acontecimento determinado que motiva o pagamento pecuniário. A taxa existe em
contrapartida da utilização particular de um bem semipúblico. Uma variante deste aspecto
é a remoção administrativa de limites legais à actividade particular;

A cobrança de taxas pode ser originada por uma solicitação espontânea de um privado ou
por
imposição
pública;
Inexigibilidade
da
correspondência
financeira
entre
a
contraprestação (acto ou serviço público) e o valor cobrado ao privado. No entanto
considera-se a proporcionalidade entre a prestação e a contraprestação;

A contraprestação deve dirigir-se a quem é cobrada a taxa uma vez que se assume que a
natureza semipública do bem ou serviço a que o sujeito passivo (quem paga) acede é
individualizável. Ainda que o sujeito passivo não beneficie directamente, a contraprestação
está directamente relacionada com a actividade deste; é portanto individualizável;

Não é necessário que tenha ocorrido a utilização dos bens ou serviços – contraprestação
– para que a taxa seja devida. O que motiva a cobrança é a possibilidade de aceder aos
bens e serviços ou à remoção de limitações legais;

A contraprestação pública pode ser futura, não havendo necessidade de imediação
temporal entre a cobrança da taxa e a contraprestação;
No caso de o serviço ser exclusivo, é indicado utilizar-se o princípio do utilizador pagador,
convergindo a noção de taxa à de tarifa em que o valor cobrado deverá reflectir o custo de
produção, exploração e manutenção do serviço prestado (Sá, 2005).
As taxas associadas à urbanização e à construção, como a TMU - Taxas Municipais de
Urbanização, são definidas em regulamento e tabela geral de taxas de cada município visto a
regulação do sector da urbanização e construção ser feita pelas autarquias.
17
A TMU, cobrada pelo licenciamento de operações urbanísticas, tem como fim a
compensação das despesas efectuadas ou a efectuar pela autarquia, directa ou indirectamente
causadas pelas obras sobre as quais cai este tributo. A possibilidade do afastamento entre
prestação e contraprestação, entre a causa que motiva a taxa e os trabalhos que acaba por
financiar, dilui o carácter do tributo enquanto taxa.
2.2.3 A Tributação Imobiliária e a Taxação Municipais como Instrumentos
de Política de Solos
O IMI, enquanto imposto estático e desejavelmente afastado de oscilações económicas,
constitui, para o sujeito activo, uma fonte de receita relativamente estável, característica que
aproxima a receita de princípios de sustentabilidade e perenidade, atributos desejáveis para o
território e para os recursos (Sá, 2005).
O IMT e a TMU, pela natureza dinâmica, introduzem uma receita pontual, destinada no
caso da TMU a intervenções pontuais e no caso do IMT à supressão de iniquidades sociais e
em última análise ao financiamento autárquico. Para o sujeito activo, o peso relativo das
origens das receitas no orçamento força comportamentos tendentes à manutenção desse
(des)equilíbrio, aumentando a permissividade a desenvolvimentos urbanos indesejáveis, por
forma a manter a colecta de IMT e TMU, numa óptica de curto prazo, propagando o
desequilíbrio no tempo.
Os impostos sobre rendimentos em Portugal pretendem seguir a lógica do imposto único
em que a taxa de imposto é aplicada a um montante de rendimentos, independente da
proveniência do rendimento. Esta concepção teórica afasta-se da realidade em especial com a
consideração de benefícios fiscais, que introduzem excepções, criando situações semelhantes
à consideração de cédulas, como acontecia na lógica tributária predecessora, em que a
tributação era feita tendo em conta a proveniência do rendimento. Isto é significativo no caso
especial das mais-valias imobiliárias entendidas como apenas mais uma forma de receita em
regime normal, mas que devido a benefícios fiscais podem ser tributadas em lógicas especiais.
2.3 Planeamento Urbanístico e Empreendimento
2.3.1 Empreendimento – Ciclo de Vida
Pode definir-se empreendimento como o conjunto de transformações geridas com
racionalidade e destinadas a atingir finalidades bem definidas (Tavares, et al., 1996).
As transformações referidas podem ser identificadas com projectos ou com a operação de
um sistema já existente ou que seja o resultado de um projecto.
Assim distinguem-se duas componentes principais de um empreendimento: o projecto e a
operação.
18
Um projecto pode ser descrito como um conjunto de acções que se realizam para poder
atingir um determinado fim. Daqui se pode retirar que o projecto deverá ser definido em função
de objectivos, que deverão estar traduzidos por metas e especificações precisas (Tavares, et
al., 1996).
Por outro lado, também bode ser definido como um conjunto de actividades interrelacionadas e primariamente não repetitivas que se combinam para atingir certos objectivos
(House, 1988). Por oposição, a operação ou exploração é definida por acções contínuas e
repetitivas (PMBOK, 2000).
O ciclo de vida de um projecto pode ser entendido como a sequência de quatro fases: IViabilidade; II – Planeamento; III – Construção e IV – Inicialização, conforme o eixo horizontal
da Figura 2.
Figura 2: Ciclo de vida de um projecto (PMBOK, 2000).
À fase I corresponde a primeira estruturação dos objectivos e a estudos estratégicos e de
viabilidade das diferentes possibilidades para a concretização dos mesmos.
Para o projecto é essencial a correcta formulação de objectivos, tanto finais como
eventualmente intermédios ou até operativos. Uma vez os objectivos definidos (fase 0),
procede-se à definição de acções que constituem o projecto. Esta definição resulta de um
processo de selecção de uma alternativa perante o conjunto das possíveis e ocorre em função
de um conjunto de critérios (garantias de sucesso, dos recursos que empregue e dos efeitos
colaterais que possa implicar) (Tavares, et al., 1996).
Posto que se seleccionou o conjunto de acções a executar, procede-se à fase de
planeamento das mesmas (fase II): definição pormenorizada das acções elementares de que o
projecto se irá compor e das condições que requerem para execução. A função do
19
planeamento, mais do que produzir um guião, consiste em descobrir estrangulamentos,
dificuldades ou incompatibilidades (Tavares, et al., 1996) no processo e, caso existam, redefinir
as relações entre actividades de forma a minorar estes problemas. Torna-se com facilidade
num processo heurístico, visto uma alteração em determinado ponto do programa implicar
frequentemente alterações noutros aspectos a ter em conta, de que podem resultar novas
incompatibilidades a ser resolvidas.
A principal diferença entre as fases I e II corresponde à escala de análise do problema. À
medida que se avança na análise e na proposta de solução, aumenta a necessidade de
informação e em consequência os custos associados. Da mesma forma, à medida que se
avança no detalhe de análise também se aumenta o grau de compromisso com determinada
solução. Na ponderação destes três factores: custo de informação, viabilidade das soluções (e
portanto do projecto em causa) e compromisso com um tipo de solução, desenha-se a linha
que divide a fase I da II.
O passo subsequente é a execução do projecto (fase III). A execução implica a gestão
cuidada dos recursos necessários e da sequência das actividades elementares com vista à
optimização dos processos. Outra função prende-se com a monitorização do decorrer do
projecto. O andamento dos trabalhos não corre sempre de acordo com o programa, visto haver
sempre variáveis que não se controlam e que podem ser preponderantes no resultado final.
Esta incerteza, introduzida pelo ambiente em que se opera o projecto, é o factor determinante
na diferenciação de actividades, tornando-as não repetitivas.
De forma a minimizar estes impactos e forçar o redireccionamento da trajectória para o
objectivo, procede-se a revisões. As revisões podem ter maior ou menor impacto: podem
consistir em apenas alterações ao calendário ou obrigar à inclusão ou supressão de
actividades elementares.
A fase IV – Inicialização – corresponde o fecho dos trabalhos, avaliação da execução do
projecto e na ligação com a operação. Esta é uma das rótulas do empreendimento, tendo por
isso uma função determinante no comportamento do objecto do projectado a longo prazo.
A
operação,
que
compreende
acções
contínuas
e
repetitivas;
corresponde
(desejavelmente) à concretização dos objectivos ou finalidades do empreendimento.
Ao tornar as finalidades do empreendimento perenes, passamos a considerar não um
objecto mas sim uma condição, um estado, um sistema. Este estado/objectivo será definido por
condições de serviço ou níveis de desempenho, obtendo-se assim possíveis parâmetros de
monitorização dos acontecimentos.
A concepção de um sistema ao longo do tempo impõe a consideração do conceito de ciclo
de vida de um empreendimento. O ciclo de vida de um empreendimento compreende, então, o
projecto, a operação e o eventual desmantelamento ou preparação para o reinício do ciclo de
vida. Se a esta concepção se juntar a definição dos objectivos do empreendimento, como uma
20
fase zero (essencial), obter-se-á a percepção holística do processo de desenvolvimento do
empreendimento.
A fase zero, de definição dos objectivos, é sempre relativa a uma qualquer realidade
motivadora de intervenção. Se não houver um problema, não há porque intervir.
Como já foi referido atrás, a propósito da necessidade e da importância da monitorização
de projectos, existe, a qualquer ponto do projecto, a possibilidade de revisão do projecto. A
revisão permite que as fases se interpenetrem, se houver motivo para isso. Esta flexibilização,
que aparentemente pode introduzir o caos no processo, representa ao mesmo tempo a melhor
possibilidade de atingir os objectivos iniciais.
2.3.2 Planeamento Público e Empreendimento
John Friedmann definiu planeamento como a forma como o conhecimento deveria ser
correctamente ligado à acção (Friedmann, 1987). Por conhecimento, assume-se o
entendimento da realidade e a capacidade de equacionar as acções a efectuar sobre ela. Por
acção entende-se o estabelecimento de projectos ou de empreendimentos. O planeamento não
é, portanto, nem o conhecimento nem a acção, mas sim a forma como se aplica uma coisa à
outra.
O processo de gestão de um território pode envolver muitas contribuições o que, aumenta
a complexidade do processo, diminuindo as hipóteses de controlo do mesmo. Costa Lobo
enquadra o plano urbano sempre a montante do projecto mas condicionado pelas opções
políticas (Lobo, 1992) e Friedmann reforça que o planeamento no sector público, por ser
politicamente inspirado, cria conflito (Friedmann, 1987). O conflito no processo de
planeamento, juntamente com o reconhecimento da necessidade de compromisso, é desejável
e implica o questionamento de realidades e perspectivas. O conflito é parte da ligação entre o
conhecimento e a acção.
O conflito referido por Friedmann corresponde ao confronto entre concepções políticas.
Este é apenas um tipo de conflito possível: pode-se também considerar o conflito entre
soluções técnicas, o conflito administrativo ou o conflito idiossincrático entre as pessoas que
são e representam quem conhece, planeia, age e podem constituir parte do objecto de
planeamento.
Sobrepondo o enquadramento de planeamento urbano fornecido por Costa Lobo (Lobo,
1992), com a existência de conflitos, dos três tipos que se consideram: idiossincrático, político
e técnico, obtém-se uma distribuição semelhante à disposta na Figura 3.
21
Figura 3: Distribuição do tipo de conflitos pelas fases de gestão urbana
A Figura 3 considera os seis momentos principais descritos por Costa Lobo, desdobrando a
Vivência em dois aspectos: a vivência como usufruto da cidade, das obras, portanto a
perspectiva de quem a usa e a exploração que corresponde à providência e disponibilização de
cidade ou de obra. Para o mesmo momento, obtêm –se abordagens diferentes a que
corresponde o princípio e o fim do ciclo respectivamente.
Em paralelo considera-se a distribuição dos conflitos pelos fóruns a eles apropriados, em
que a área de sector circular que ocupam corresponde à preponderância que um tipo
específico de conflito tem para o momento correspondente.
Oliveira Rocha refere que “a gestão pública é parte do processo político, dependendo dos
políticos e não operando em mero contacto com os clientes e consumidores” (Rocha, 1997).
A consideração da Figura 3 pretende sistematizar esta questão. O processo político deve
ser parte da gestão pública, nas definições de opções políticas, objectivos e nas directrizes e
opções de plano. Na concretização do plano, nos projectos e nas obras, a consideração de
aspectos políticos é questionável. No interface vivência exploração opera-se o confronto entre
as duas perspectivas. A manutenção de um sistema – técnica e a percepção dos resultados do
mesmo sistema – política.
Voltando a Ruth S. House, podemos encontrar a gestão de empreendimentos definida
como a forma de retirar a contribuição máxima dos especialistas técnicos eficientemente, de
forma a evitar que a referida contribuição se perca em procedimentos administrativos (House,
1988). Este incremento de eficiência é essencialmente vocacionado para áreas de
predominância técnica: Projecto; Obra e Exploração. A integração destes três momentos,
formando um empreendimento, é potencialmente um factor de eficiência.
A consideração da definição de empreendimento e a necessidade de finalidades bem
definidas recentra o momento “objectivos”. Na Figura 3 considera-se que, neste momento,
22
ocorrem os três tipos de conflitos legítimos, em simultâneo com uma redução da intervenção
política e um incremento da presença técnica, como preparação para o plano.
O momento “plano” considera a intervenção política menos importante apesar de a
contemplar, como refere Friedmann. A presença técnica é agora preponderante, uma vez que,
retomando a definição do mesmo autor, se pretende conectar conhecimento e acção. A
existência de conflitos políticos ocorre visto, na maioria dos casos, não haver uma solução
única, tornando a escolha entre soluções viáveis muitas vezes politicamente inspirada.
Os “projectos” e as “obras” tornam-se desejavelmente consequências de tudo que está
para montante e não causas em si mesmos.
Projecto Urbano e Planeamento Estratégico
O Planeamento Estratégico, por contraste ao Planeamento Racional, enfoca especial
atenção na definição de objectivos e metas em detrimento da imposição de soluções mais ou
menos concretas. Esta distinção entre paradigmas de planeamento explica a correlação entre
este tipo de planeamento, orientado por objectivos e balizado por princípios qualitativos, e o
conceito de Projecto Urbano. Efectivamente, os projectos urbanos e o desempenho que têm
mostrado são a grande bandeira do planeamento estratégico.
O conceito de Projecto Urbano, conotado com macro intervenções públicas de infraestruturação ou de construção de equipamentos, ganhou força na década de oitenta em
França, Espanha e Reino Unido, como símbolo da autonomia das cidades face ao poder
central (Cabral & Portas, 2011). À luz dos conceitos de projecto e de empreendimento,
definidos anteriormente, o que se encontra na literatura como projectos urbanos, serão então
Empreendimentos Urbanos, já aludidos em 1.2. Internacionalmente, como símbolos deste tipo
de abordagem, encontram-se no Reino Unido a Canary Wharf em Londres ou a Cidade
Olímpica de Barcelona. Em Portugal o paradigma é o Parque das Nações em Lisboa, do fim da
década de 1990. Estas abordagens tendem a envolver mais ou menos os privados, como
forma de angariar meios de prosseguir os objectivos a que se propunham. Os meios são
tipicamente fundiários e capital, mas também capacidade de gestão e construção. Associa-se a
este tipo de intervenções a óptica de longo prazo, envolvendo a exploração de infra-estruturas
e equipamentos no equilíbrio financeiro e económico dos empreendimentos.
23
24
3 Intervenção Urbanística
3.1 Contratualização
A Lei de Bases das Políticas de Ordenamento do Território e de Urbanismo -LBPOTU (Lei
n.º 48/98 de 11 de Agosto) estabelece como um dos princípios gerais a contratualização (Artigo
5.º h)) como concertação de iniciativa pública e privada na concretização dos IGT –
Instrumentos de Gestão Territorial. O princípio da contratualização e da concertação de
interesses públicos e privados vem reforçado pelo artigo 16.º do mesmo diploma como
elemento central da execução dos Instrumentos de Gestão Territorial.
O RJIGT - Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial (Decreto-Lei n. º
380/1999 de 22 de Setembro com a redacção conferida pelo Decreto-lei n.º 46/2009 de 20 de
Fevereiro) – estabelece e estrutura o conjunto dos elementos de planeamento territorial
disponíveis.
Retomando a contratualização e programação das actividades urbanísticas, o RJIGT
estabelece a possibilidade dos particulares apresentarem propostas de contratos de concepção
ou revisão e/ou execução de Planos de Urbanização (PU) ou de Planos de Pormenor (PP)
através de Contratos para Planeamento.
No que concerne à relação entre este tipo de contrato e o conjunto dos IGT, os poderes
municipais ficam intactos, não constituindo o contrato nenhum IGT, apenas adquirindo eficácia
aquando
da
incorporação
das
disposições
contratuais
no
Plano
a
ser
aprovado
municipalmente.
É parte do conjunto documental dos PU e dos PP a indicação acerca do modo de
execução, dos recursos financeiros e dos meios a alocar à execução (Artigos 89.º e 91º).
O Regulamento dos Planos Directores Municipais - PDM ou dos PU pode incluir
disposições que obriguem à celebração de contrato para a elaboração do plano com maior
escala subsequente e respectiva execução, sendo que este contrato pode estar sujeito ou não
a procedimentos concursais públicos.
Se for este o caso, devem ser estabelecidas as regras gerais relativas ao procedimento
concursal e às condições de qualificação, avaliação e selecção das propostas, bem como ao
conteúdo do contrato e às formas de resolução de litígios (Artigo 6.º B – 2).
3.1.1 Regimes Jurídicos da Urbanização e Edificação e dos Instrumentos de
Gestão Territorial
O Regime Jurídico da Urbanização e Edificação – RJUE- (Decreto – Lei n.º 555/99 de 16
de Dezembro com a redacção conferida pelo Decreto-lei n.º 26/2010 de 30 de Março), no
seguimento das disposições da LBPOTU e em sintonia com RJIGT, mantém a ênfase na
25
contratualização mencionando, no Artigo 55.º,a figura dos Contratos de Urbanização. O artigo
estipula:

Objectivo: estabelece(r) as obrigações das partes contratantes relativamente à execução
das obras de urbanização e as responsabilidades a que ficam sujeitas, bem como o prazo
para o cumprimento daquelas, sendo mencionado em alvará;

A situação a que se dirige: Quando a (…) execução de obras de urbanização envolva (…)
mais do um responsável;

Quem podem ser as partes contratantes: obrigatoriamente, o município e o proprietário e
outros titulares de direitos reais sobre o prédio e, facultativamente, as empresas que
prestem serviços públicos, bem como outras entidades envolvidas na operação de
loteamento ou na urbanização dela resultante, designadamente interessadas na aquisição
dos lotes.
A figura do contrato de urbanização ganha especial relevância no contexto de mecanismos
de execução sistemática como o de Compensação (RJIGT Artigo 122.º) e o de Cooperação
(RJIGT Artigo 123º) em que os encargos e direitos associados à operação urbanística ficam
regulados através deste documento.
O mecanismo de execução (RJIGT Artigo 124.º) por Imposição Administrativa contempla
uma outra figura contratual que importa referir: a concessão de urbanização. Os direitos e
deveres de concedente e concessionário ficam sujeitos aos pressupostos da contratação em
concessão de obras públicas.
3.1.2 Programa de Acção Territorial
O Programa de Acção Territorial (PAT) define-se como instrumento contratual e
programático de coordenação de actuações e de entidades públicas e privadas em
intervenções territoriais integradas, tendo em vista a prossecução de objectivos estratégicos da
política de ordenamento do território e a execução dos IGT (Cabral, et al., 2011).
Os PAT têm um âmbito vasto podendo ser aplicados desde a contratualização da
realização de grandes equipamentos de utilização colectiva e de infra-estruturas urbanas e
territoriais, à contratualização da elaboração de PU ou PP ou até de obras de urbanização e
edificação. No entanto a vantagem deste tipo de procedimentos é a possibilidade de
concertação multiníveis entre os diversos níveis e organismos da administração pública e como
plataforma de gestão de vários contratos interligados, abarcando as diversas fases da
transformação do uso do solo (Cabral, et al., 2011).
Quando o PAT envolve a contratação directa com municípios, a hipótese de considerar a
contratualização em modo PPP é-lhe vedada, de acordo com o RGPPP. Se, por outro lado, a
contratualização envolver, não o município, mas sim uma empresa do sector empresarial local,
esta pode contratar em modalidade PPP, sendo que a empresa em si pode já consubstanciar
26
uma PPP do tipo institucional detida por municípios e parceiros privados. Estes aspectos serão
desenvolvidos em 3.6.
3.1.3 Contratos para Planeamento
Entende-se por contratos para planeamento contratos caracterizados por se reportarem a
pretensões ou projectos concretos que coenvolvem destinatários determinados, não tendo em
vista substituir-se aos planos, mas tão só prepara-los ou preparar alterações ou modificações
pontuais dos mesmos, só adquirindo eficácia com inclusão do seu conteúdo no respectivo
plano (Coito, et al., 2010).
Importa referir que esta figura legal (Artigo 6.º- A do RJIGT) surge em resposta a uma
realidade verificada: a falta de meios financeiros para o cumprimento das obrigações
municipais de planeamento a par das dificuldades e morosidade associados aos
procedimentos concorrenciais característicos da boa contratação pública de equipas exteriores.
Esta realidade induziu os executivos municipais a imputar aos proprietários e promotores os
custos e a contratação das equipas de planeamento assim como a execução dos mesmos,
contrapondo um menor poder discricionário sobre as disposições do plano, fixando apenas
termos de referência sobra a ocupação do solo.
O entendimento doutrinário da Direcção Geral de Ordenamento do Território e
Desenvolvimento Urbano - DGOTDU, exposto no Guia Contratos para Planeamento, é de que
isto não é a situação desejável, aliás, que o que se pretende é, de certa maneira, o oposto: os
contratos para planeamento constituem o acordo entre privados e município de termos de
referência para planeamento e eventual execução, vinculadores dos privados mas não na
mesma medida do município, sem que os privados (interessados) tenham efectivo acesso ou
influência à elaboração dos planos a executar (financiar, construir e explorar) por si. A
elaboração dos planos é competência exclusiva e indelegável dos municípios, que podem
contratar em regime de contratação pública a elaboração dos mesmos, ficando sempre os
custos dos planos a cargo municipal.
O entendimento da DGOTDU elimina muito daquilo que foi apontado como apelativo pelos
municípios neste tipo de contratos, diminuindo assim a efectiva utilidade. Se, num contexto de
crescimento urbano, esperar que um promotor ou proprietário aceite investir num
empreendimento que não controla totalmente (não controla a fase de planeamento urbano)
pode ser aceitável, uma vez que o risco comercial é relativamente baixo (e até certo ponto
independente da concepção urbana), num contexto de contracção do mercado imobiliário não
parece verosímil fazer esta assunção.
27
3.1.4 Regime da Reabilitação Urbana
A LBPOTU define, no Artigo 6.º, entre os diversos objectivos do ordenamento do território,
a reabilitação e a revitalização dos centros históricos e dos elementos de património cultural
classificados, assim como a reconversão de áreas degradadas.
Em resposta a estes objectivos e no cumprimento do PNPOT – Programa Nacional de
Políticas de Ordenamento do Território – (sub-objectivos 3.3.4, 3.3.6 e 3.3.7), o Regime
Jurídico da Reabilitação Urbana (Decreto-Lei n.º 307/2009, de 23 de Outubro) organiza o
quadro legal e administrativo das Operações de Reabilitação Urbana centrado na delimitação
da ARU – Área de Reabilitação Urbana. - Área territorialmente delimitada que, em virtude da
insuficiência, degradação ou obsolescência dos edifícios, das infra estruturas, dos
equipamentos de utilização colectiva, designadamente no que se refere às condições de uso,
solidez, segurança, estética, ou salubridade, justifique uma intervenção integrada (…).
Para a delimitação da ARU, o RJRU determina duas formas ou através da elaboração de
um plano de pormenor de reabilitação urbana ou através de documento próprio, sendo que a
escolha do modo não é inconsequente.
A delimitação da ARU por documento próprio implica:
1. Projecto de delimitação com objectivos e prazos para os trabalhos;
2. Preparação da Estratégia de Reabilitação Urbana;
3. Parecer do IHRU, IP ;
4. Submissão a discussão pública, com a mesma configuração de um PP;
5. Aprovação pela Assembleia Municipal, por proposta da Câmara Municipal;
6. Publicação em Diário da República; A demarcação pode ocorrer simultaneamente
com a revisão, alteração ou elaboração de instrumentos de gestão territorial.
A delimitação através de um Plano de Pormenor de Reabilitação Urbana implica:
1. A área sobre a qual incide o PPRU e/ou torna-se coincidente com a ARU;
2. A existência obrigatória dos seguintes elementos:
a) Elementos impostos para PP, de acordo com o RJIGT;
b) Delimitação de unidades de execução para programação da execução;
c) Programação das acções a desenvolver em cada Unidade de execução;
d) Princípios e regras de uso do solo e dos edifícios;
e) Identificação e classificação sistemática dos edifícios, infra-estruturas urbanas,
dos equipamentos e dos espaços urbanos e verdes de utilização colectiva.
3. Acompanhamento pelas entidades da administração central directa ou indirecta em
sede de conferência de serviços, sendo que a pronúncia favorável determina a
dispensa de controlo prévio de operações urbanísticas por parte das entidades da
administração central.
O mesmo regime jurídico estabelece uma segunda dicotomia, tendo em conta o tipo de
operação de reabilitação urbana que pode ser sistemática ou simples.
28
A Operação de Reabilitação Sistemática define-se como uma intervenção dirigida à
reabilitação do edificado e à qualificação das infra-estruturas, dos equipamentos e dos espaços
verdes urbanos de utilização colectiva.
A Operação de Reabilitação Simples dirige-se preferencialmente à reabilitação do
edificado.
O tre os dois tipos de operação.
Quadro 3 pretende sistematizar as diferenças entre modelos e ferramentas de execução
que a existe entre os dois tipos de operação.
Quadro 3: Sistematização de modos de execução e instrumentos disponíveis por tipo de
operação de reabilitação.
Operação de Reabilitação Sistemática
Operação de Reabilitação Simples
Câmara Municipal ou Empresa do SEL;
Câmara Municipal ou Empresa do SEL;
Iniciativa
Particulares; Entidades Gestoras
Particulares; Entidades Gestoras
Documento
Programa Estratégico de reabilitação
Urbana
Estratégia de Reabilitação Urbana
Modelos de
Execução
Entidade Gestora
Controlo das Operações
Urbanísticas
Instrumentos de Execução
Instrumentos da Entidade Gestora
Execução
 Directa pela Entidade Gestora;
 Administração conjunta;
 PPP-Concessão de Reabilitação;
 PPP-Contrato de Reabilitação
Urbana.
 Directa pela Entidade Gestora;
 Administração conjunta.
 Licenciamento e admissão de
comunicações prévias de
operações urbanísticas e
autorização de utilização;
 Inspecções e vistorias;
 Adopção de medidas de tutela da
legalidade urbanística;
 Cobrança de taxas e Recepção de
Cedências ou Compensações
devidas.
 Licenciamento e admissão de
comunicações prévias de operações
urbanísticas e autorização de
utilização;
 Inspecções e vistorias;
 Adopção de medidas de tutela da
legalidade urbanística;
 Cobrança de taxas e Recepção de
Cedências ou Compensações
devidas.
 Obras Coercivas;
 Empreitada única;
 Demolição de Edifícios;
 Direito de Preferência;
 Arrendamento Forçado;
 Servidões;
 Expropriação;
 Venda Forçada;
 Reestruturação da Propriedade.
 Obras Coercivas;
 Empreitada única;
 Demolição de Edifícios;
 Direito de Preferência;
 Arrendamento Forçado.
29
Do Quadro 3 compreende-se que a operação sistemática é a situação que permite meios
mais poderosos tais como mecanismos de contratualização para execução mais versáteis e
instrumentos de execução também mais fortes como recurso à expropriação ou venda forçada.
Efectivamente, o quadro legal está orientado para que se façam operações sistemáticas. As
operações sistemáticas, como enunciado acima, implicam uma maior e melhor preparação
prévia e de enquadramento, tornando mais oneroso o processo de reabilitação.
Enquanto a operação sistemática implica maior preparação mas permite melhores
ferramentas, a versão ligeira, ou simples, é menos exigente no momento da preparação mas
também menos generosa nas possibilidades de execução. A aplicação de um tipo de operação
ou de outro torna-se mais ou menos vantajoso mediante os meios e objectivos que se dispõe,
assim como da dimensão e do contexto da intervenção. Em contextos em que a salvaguarda
de património ou a existência de servidões são fortemente condicionadores, o trabalho prévio
de elaboração do PP pode tornar-se especialmente útil, na medida em que permite, pela
conferência de serviços, eliminar a necessidade de autorizações posteriores à preparação das
operações.
3.1.5 Sector Empresarial Local
O Sector Empresarial Local – SEL (Regulado pela Lei n.º53-F/2006 com a redacção
conferida pela Lei n.º55/2011 de 15 de Novembro – RJSEL) – integra empresas municipais,
intermunicipais e metropolitanas. O carácter público é conferido pela detenção, pelas entidades
públicas locais, da maior parte do capital social ou dos direitos de voto ou pelo direito de o
sector público designar ou destituir a maioria dos membros do órgão ou fiscalização.
Estas Empresas têm como objectivo a exploração de actividades de interesse geral, a
promoção do desenvolvimento local e regional e a gestão de concessões, sendo subordinadas
à articulação com os objectivos das entidades públicas que as controlam e a princípios de
viabilidade económica e equilíbrio financeiro.
Os mecanismos de contratação a adoptar por estas empresas devem ser transparentes e
são aplicáveis os procedimentos concursais estabelecidos no Regime Jurídico da Concessão
de Serviços Públicos e no Regime Jurídico da Contratação Pública em vigor. No caso de serem
desenvolvidas Parcerias Público-Privadas, o Regime aplicável é o Regime Geral das Parcerias
Público-Privadas – RGPP (Decreto-lei nº86-2003 com a redacção conferida pelo Decreto-lei n º
141-2006 de 27 de Julho).
O RJSEL divide o sector em três tipos de empresas, de acordo com as funções que
desempenham: as encarregadas da gestão de serviços de interesse geral, as encarregues da
promoção do desenvolvimento local e regional e as encarregues de gestão de concessões.
Para o âmbito deste trabalho importa especialmente o segundo tipo: as empresas
encarregadas da promoção do desenvolvimento local e regional são aquelas cujas actividades
30
devem assegurar a promoção do crescimento económico local e regional, a eliminação de
assimetrias e o reforço da coesão económica.
O objecto deste tipo de empresas é, de acordo com o RJSEL:
a) Promoção, manutenção e conservação de infra-estruturas urbanísticas e gestão
urbana;
b) Renovação e reabilitação urbanas, gestão do património edificado e promoção do
desenvolvimento urbano e rural;
c) Promoção e gestão de imóveis de habitação social; e
f)
Promoção e gestão de equipamentos colectivos e prestação de serviços educativos,
culturais, de saúde, desportivos, recreativos e turísticos e sensibilização e protecção
ambiental.
Estas
empresas
devem
estabelecer
um
contrato-programa
em
que
se
define
pormenorizadamente o objecto e missão, assim como as funções de desenvolvimento
económico local e regional a desempenhar. Estes contratos-programa devem conter um
conjunto de indicadores ou referenciais, que permitam medir a concretização dos objectivos, os
pressupostos de políticas de preços e o entendimento entre accionistas relativamente ao
funcionamento corrente da empresa assim como princípios de contabilidade analítica que
permitam aferir as diferenças entre os preços subsidiados e os preços de mercado da
actividade desenvolvida.
Os contratos-programa estabelecem também as características das prestações dos
accionistas, sendo condição obrigatória para a atribuição de subsídios públicos.
Comparando os desempenhos das empresas municipais com a prestação directa, através
de serviços municipalizados conclui-se que a opção do serviço municipalizado tende a ser mais
eficiente do que a alternativa empresarial (Cruz, 2008). O Livro Branco do Sector Empresarial
Local acrescenta que são as empresas com áreas de intervenção na “construção”, “outras
actividades económicas” e “habitação e actividades imobiliárias”, criadas antes de 1989 e nos
municípios com menor população e menor densidade populacional que têm situações
económicas mais frágeis e vulneráveis.
Os motivos indicados para o mau desempenho da modalidade empresa local versus
serviços municipalizados passam pela utilização das empresas locais para o provimento de
serviços em moldes que não permitem a viabilidade empresarial, a politização da gestão e
desequilíbrios em questões laborais.
O trabalho de Cruz conclui ainda que os níveis de serviço tendem a aumentar quando a
prestação passa a incluir a participação privada mas também que o serviço passa a ser mais
caro. Como a modalidade empresarial tende a aproximar mais a política de preços do princípio
do utilizador-pagador, os maiores custos de um serviço melhor são transferidos directamente
para o utilizador, sem que este tenha muitas vezes alguma palavra sobre o assunto.
31
A experiência do recurso a esta modalidade de serviço é muito mais profunda nos sectores
do abastecimento de água, saneamento e recolha e tratamento de resíduos sólidos.
3.2 Métodos de Financiamento
As PPPs estão quase sempre associadas a mecanismos de financiamento complexos,
estabelecendo relações de longo prazo, na óptica de ciclo de vida do empreendimento.
Efectivamente esta característica tem sido mais procurada em detrimento das vantagens que
pode trazer como forma de contratação pública. (Marques & Berg, 2011). Importa portanto que
se sistematize as principais características e modalidades de financiamento disponíveis aos
potenciais parceiros públicos e privados.
A decisão de investimento feita por uma empresa privada é feita de acordo com múltiplos
factores. Apesar disto, é aceite que uma transacção só acontece quando o bem transaccionado
vale mais para quem o compra do que o preço que está a pagar a quem vende (Brealey &
Myers, 1991). Importa especificar que o que produz o valor de um investimento é
potencialmente mais ou menos do que somente o retorno do capital investido. Factores como a
oportunidade, o posicionamento da empresa no mercado ou a fiscalidade são apontados pelo
mesmo autor como factores preponderantes na escolha entre investimentos. O valor de um
investimento inclui então várias contribuições laterais ao retorno do capital.
De forma semelhante, a decisão de uma organização pública empreender um investimento
extravasa o interesse público do mesmo. Factores políticos/eleitorais ou a oportunidade de
financiamento proveniente de esferas da administração pública exteriores à que toma a
decisão não são motivações desprezáveis na decisão pública em face de um investimento.
Perante a realidade, circunscrever a análise de investimentos que envolvem a
administração pública e privada à rentabilidade do investimento (visão privada) ou interesse
público (visão pública) parece redutor, mas não vazio de sentido, podendo ser entendido como
uma base de trabalho.
Qualquer organização pública ou privada em face de um investimento tem sempre duas
opções teóricas para custear o investimento: ou através de capitais próprios ou através de
capitais alheios – endividamento.
O endividamento pode ser feito por duas vias: ou directamente, quando a organização
utiliza a credibilidade que detém junto do mercado de capitais - capacidade de endividamento para conseguir o capital necessário ao investimento; ou através de mecanismos de project
finance ou financiamento de empreendimentos em que é a viabilidade económica/financeira do
investimento, enquanto unidade, que é avaliada e justifica a obtenção do capital necessário.
32
3.2.1 Financiamento de Empreendimentos
Finnerty define financiamento de empreendimentos como a angariação de fundos para um
investimento independente em que os investidores esperam amortizar e remunerar o capital
investido através do cash-flow do empreendimento ou projecto (Finnerty, 2007).
De acordo com o mesmo autor, tipicamente envolve três características básicas:
1. Acordo entre as partes financeiramente responsáveis em completar o projecto e,
para isso, disponibilizar todos os fundos necessários;
2. Acordo pelas partes responsáveis financeiramente que, quando o projecto ficar
terminado e a operações começarem, haverá fundos disponíveis para permitir a
operação e o pagamento de dívida, mesmo que o projecto falhe por força maior ou
outro motivo;
3. Garantias pelas partes financeiramente responsáveis que mesmo que a operação
seja interrompida e sejam necessários fundos para a restaurar, esses fundos serão
disponibilizados.
O modelo pode ser sistematizado como na Figura 4.
Figura 4: Project Finance – Diagrama (Finnerty, 2007)
3.2.2 Financiamento Directo
A opção de financiamento directo de uma organização pode ser feita por vários canais,
mais ou menos imediatos. A emissão de acções ou unidades de participação e a
emissão/contracção de dívida são os modos mais correntes.
33
O financiamento através de emissão de acções baseia-se na diferença entre o valor
contabilístico e o valor de venda das acções. O número de acções em que uma empresa é
divisível é determinado nos estatutos da mesma e corresponde ao máximo número de acções
a ser emitidas. As acções são emitidas a um valor base (valor par) e vendidas a um valor
superior. A multiplicação da diferença entre os dois valores pelo número de acções vendidas
corresponde ao montante angariado e constitui uma fonte de receita da empresa. A compra de
acções a valor de mercado pela empresa corresponde a um custo.
Quando uma empresa pede dinheiro emprestado, fá-lo mediante a promessa de
amortização e remuneração. Associado ao conceito de dívida surgem características da dívida
e a forma como é feita. Os mecanismos mais correntes são o empréstimo e a emissão de
títulos de dívida.
Os empréstimos e os títulos de dívida caracterizam-se em função da maturidade, provisão
de pagamento, senioridade, segurança, risco de incumprimento, meio de colocação e taxa de
remuneração (Brealey & Myers, 1991). Os mais preponderantes para o âmbito deste trabalho
são:
Risco de incumprimento: o incumprimento está associado à possibilidade de não
pagamento ou de os activos e bens da empresa não estarem valorizados suficientemente para
que a penhora destes seja suficiente para o pagamento da dívida. Um maior risco de
incumprimento tende a aumentar a remuneração exigida pelo credor.
Taxa de remuneração: A taxa de remuneração associada a títulos de dívida é geralmente
fixa. Pelo contrário, a taxa de remuneração de empréstimos bancários é flutuante, geralmente
soma-se uma taxa à taxa de referência a que os bancos conseguem o capital. Os juros incidem
sobre o capital não amortizado, o que significa que no caso de um empréstimo a base de
incidência dos juros diminui à medida que se amortiza o empréstimo; já nos títulos de dívida
isto já não acontece uma vez que o capital é pago totalmente na maturidade do título, sendo
que o juro é constante ao longo do tempo.
Relativamente à divida importa referir que a contracção de dívida constitui um custo para
as empresas, o que implica a diminuição do lucro tributável enquanto os dividendos, a parte
dos lucros distribuída aos accionistas, são taxados noutro momento.
A taxação dos dividendos é feita de acordo com a condição dos accionistas: se pessoas
individuais em sede de IRS ou se pessoas colectivas em sede de IRC. As condições dos
contribuintes, os benefícios fiscais e isenções aplicáveis criam níveis de rendimento após
impostos diferentes para os diferentes accionistas.
Se uma entidade for simultaneamente detentora de dívida e accionista, pode conseguir,
através da gestão da empresa, encontrar a composição de dívida, capitais retidos e dividendos
que, de acordo com o regime fiscal aplicável, permite obter a tributação total mínima. Este
mecanismo consiste na tax yield ou subsidiação pública de capitais privados.
34
A compreensão de uma organização empresarial enquanto a congregação de múltiplas
entidades (proprietários, gestores, trabalhadores e credores), cada uma com objectivos
individualizados e potencialmente diferentes dos demais, provoca conflitos entre cada uma das
partes. A política de investimentos, dívida e dividendos constitui o campo de batalha para o que
se denominam como custos de agência. Basta que dois proprietários da empresa estejam
sujeitos a condições fiscais diferentes (diferentes taxas, isenções) para que a perspectiva sobre
o que é o investimento óptimo se altere ou, por exemplo, ou que os objectivos em que se
baseia a remuneração do gestor não sejam coincidentes com a estratégia de dividendos, dívida
e investimento que maximize o ganho de cada proprietário, para que se verifique a existência
de custos de agenciamento, definidos relativamente entre o óptimo individual e a realidade
fruto do consenso.
3.2.3 Financiamento de Empreendimentos Versus Financiamento Directo
A sistematização entre os dois meios de financiamento descritos em 3.2.1 e 3.2.2. pode ser
feita de acordo com Finnerty.
A comparação é feita tendo em atenção o objectivo de implementar determinado
empreendimento e distribui-se por critérios que respeitam a estrutura organizacional, aspectos
contratuais, custos e impactos nos promotores.
Quadro 4: Comparação de meios de financiamento: financiamento directo e financiamento de
empreendimentos (Finnerty, 2007)
Critério
Financiamento Directo
Organização
 Grandes negócios são geralmente
organizados de forma empresarial
 Cash-flows (CF) de diferentes bens
e negócios são misturados
Controlo e
Monitorização
 O controlo é exercido
principalmente pela gestão
 O conjunto dos directores
monitoriza o desempenho
corporativo em benefício dos
accionistas
 Monitorização directa limitada é
feita pelos investidores
Alocação de
Risco
 Credores têm acesso total aos
patrocinadores do
empreendimento
 Riscos são dispersos pelo
conjunto de activos
 Certos riscos podem ser
transferidos para terceiros através
de seguros ou outros mecanismos
Financiamento de Empreendimento
 O empreendimento pode ser organizado
como uma parceria ou companhia de
responsabilidade limitada
 Bens e CF relacionados com o
empreendimento são segregados das
restantes actividades dos patrocinadores
 Gestão mantém-se no controlo mas sujeita a
maior monitorização que numa empresa
tradicional
 Segregação entre bens e CF permite maior
responsabilização em benefício dos
accionistas
 Contratos de dívida e investimentos em
capitais próprios contêm convénios e outras
disposições que facilitam a monitorização
 Credores têm acesso limitado, e em alguns
casos não têm acesso, aos promotores do
empreendimento.
 A exposição ao risco, por parte dos credores
é circunscrita, pelo menos em parte, ao
empreendimento.
 O risco pode ser redistribuído através de
disposições contratuais
 Os riscos podem ser distribuídos por quem
tiver maior capacidade de o gerir
35
Flexibilidade
Financeira
 Financiamento pode ser
encontrado com rapidez
 Fundos gerados internamente
podem ser usados para financiar
outros projectos, ultrapassando a
disciplina dos mercados de
capitais
 Implica maior nível de informação,
contratualização e custos de transacção
 Soluções de financiamento são altamente
estruturados e consumidores de tempo
 CF gerados internamente podem ser
reservados para projectos do próprio
empreendimento
Cash-flow livre
 Os gestores têm margem de
manobra para alocar CF livres
entre dividendos e reinvestimento
 Os CF são diluídos nos resultados
das empresas e os recursos
alocados de acordo com a
estratégia interna da empresa
 Gestores têm pouca margem de manobra
para reaplicar o CF livre
 Por contrato o CF livre deve ser distribuído
pelos investidores de capitais próprios
Custos de
Agência
 Investidores estão sujeitos a
custos de agência do cash-flow
livre
 Construir objectivos de gestão
direccionados para o
empreendimento é mais difícil
 Custos de agência mais elevados
 Custos de agência reduzidos
 Objectivos de desempenho e gestão são
direccionáveis para o empreendimento
 É mais fácil a monitorização pelos
accionistas.
 Maior possibilidade de mitigação do
subinvestimento
 Custos de agência são mais baixos do que no
caso de financiamento interno
Estrutura de
Contratos de
Dívida
 Credores encaram todo o
conjunto de activos da empresa
como garantia
 Tipicamente a dívida não é segura
(quando o tomador de
empréstimo é uma empresa
suficientemente grande)
 Credores encaram apenas um subconjunto
dos activos como garantia
 Contratos de dívida são feitos à medida das
especificidades do projecto
 Tipicamente a dívida é segura
Capacidade de
Endividamento
 É utilizada parte da capacidade de
dívida da empresa
 Suporte de crédito pode vir de outras
fontes. Os consumidores do output do
empreendimento, pode ser canalizado para
suportar os empréstimos
 A capacidade de endividamento dos
patrocinadores é expandida
 Benefícios fiscais devido a endividamento
Falência
 Elevado custo de problemas
financeiros
 Credores têm acesso a todo o
conjunto de activos
 Dificuldades numa linha de
negócio podem direccionar capital
de bons projectos
 Menor custo de problemas financeiros
 O empreendimento pode ser isolado da
possível falência do investidor
Da análise da tabela pode concluir-se que o financiamento de empreendimentos permite
maior controlo financeiro e responsabilização de gestão que no caso oposto; apresenta
melhores possibilidades de optimização de alocação dos riscos associados, o que permite
financiamento feito de acordo com as especificidades do empreendimento, compartimentando
36
responsabilidades e aumentando a capacidade de endividamento. Por outo lado, o
financiamento directo apresenta-se mais imediato e flexível contratualmente, permitindo a
diluição tanto da dívida como dos proveitos pela totalidade da empresa.
O mesmo autor refere ainda que a abordagem de financiamento de projectos não é o meio
de financiar empreendimentos que não seriam financiados numa base convencional, mas sim o
meio de financiar empreendimentos de baixo risco, de forma a manter a capacidade de
endividamento corporativo ou directo disponível para investimentos que impliquem mais riscos.
No contexto das PPP é comum a concepção e esquemas de financiamento de
empreendimentos. De acordo com Finnerty, estes modelos implicam que a procura mínima,
que viabiliza o investimento, esteja garantida de antemão, o que no caso de construção de
infra-estruturas ou de Serviços de Interesse Económico Geral, implica garantir a procura
pública de um bem, o que introduz incerteza. Perante esta incerteza, tem sido hábito a
remuneração em função da disponibilização e não do consumo ou pelo menos sistemas
remuneratórios compostos destas duas vertentes. Isto provoca o cenário em que, se não forem
atingidos os limiares de consumo que viabilizam o investimento (que já inclui custos de
financiamento), o parceiro público é obrigado a manter um nível de receita equivalente ao
consumo diferencial entre o verdadeiro e o viabilizador. Se o estado o faz á custa de dívida,
esta a pagar dois custos de capital: o do project finance e o do financiamento directo, na
medida do diferencial de consumo.
3.3 Gestão de Risco
Os contratos que consubstanciam uma PPP, envolvem, por definição, a distribuição de
ganhos, encargos e responsabilidades no empreendimento ou projecto. Associado à PPP,
estão mecanismos de project finance, que encaram a exploração como forma de reaver e
remunerar o investimento. O investimento é programado e os recursos dispostos, de acordo
com a programação. As variações que a realidade impõe à programação e nas condições base
da formulação inicial do investimento produzem impactos no andamento e nos resultados
finais. A gestão destes impactos, pela vulnerabilidade que o project finance lhes tem, torna-se
num ponto fundamental na contratação em modalidade PPP.
As abordagens à incerteza associada ao desempenho de cada projecto podem ser
distinguidas em dois tipos (Abecassis & Cabral, 1982):

Critérios ou análises de sensibilidade centrados sobre a margem de variação das
componentes aleatórias do projecto por forma a determinar o impacto nos
resultados;

Critérios de tratamento da incerteza por métodos probabilísticos, quando é possível
definir uma lei de probabilidade para os valores das componentes aleatórias do
projecto.
37
A sistematização das tipologias de risco associadas à contratação pública de serviços (em
contratação “tradicional” ou em PPP) pode seguir diversos arranjos. Podem ser trabalhados
sob a dicotomia intrínseco/extrínseco ao empreendimento (Ng & Loosemore, 2007), ou
seguindo outras sistematizações mais exaustivas, considerando a desagregação do risco em
político, construtivo, patrimonial, risco de operação, financeiro ou legal/contratual. (Abednego &
Ogunlana, 2006) e (Grimsey & Mervyn, 2005). De uma forma mais simples pode-se considerar
risco de produção, comercial e de contexto, apesar de cada empreendimento ter
características únicas que implicam sempre adequação.
A abordagem ao enquadramento dos riscos pode ser sistematizada sequencialmente em:
(Marques & Berg, 2011)
1. Identificação do risco: identificação do acontecimento;
2. Classificação do risco: em que categoria das 3 atrás referida se enquadra;
3. Avaliação de probabilidade ou sensibilidade ao evento em causa;
4. Avaliação do impacto que o acontecimento tem para o empreendimento;
5. Identificação de medidas mitigadoras.
Este tipo de análise verte na alocação dos riscos, ou atribuição da gestão destes, a quem
tem maior capacidade para os gerir, pois só assim se minoram os custos associados. Isto não
significa que todo o risco deva ser transferido mas sim que a distribuição deve ser a mais
ajustada à natureza do empreendimento, sob pena de haver um incremento dos prémios de
risco privados, por falta de disponibilidade pública para a aceitação dos riscos que gere mais
habilmente.
3.4 Custos de Transacção
Custos de transacção podem ser definidos como a diferença entre o valor total de uma
transacção entre um comprador e um vendedor e o valor de produção do bem transaccionado
(Alexander, 1992). Estes custos relacionam-se desde logo com a margem de lucro que traduz
a informação acerca da procura/oferta, tanto no curto como no longo prazo, negociação e
monitorização de contratos entre as partes ou controlo de qualidade do produto em causa.
A consideração de custos de transacção implica que se atente aos investimentos na
transacção que podem ir desde investimento em publicidade à adequação da produção a um
tipo particular de cliente, deixando o produtor mais vulnerável ao cliente (visto se ter adaptado
a ele optimizando a produção em função das particularidades do cliente) (Alexander, 1992).
A dependência entre quem vende e quem compra aumenta na medida da especificidade
do produto transaccionado, o que tende a gerar relações de longo prazo entre vendedores e
compradores. Associado ao aumento do tempo, vem a incerteza nos factores de produção do
bem transaccionado assim como na procura do bem cuja cadeia de produção o primeiro
integra. Estes aspectos tendem a complexificar a contratualização desta transacção.
38
Este tipo de relações não é exclusivo do sector privado. No sector público este tipo de
dependências é também importante, embora muitas vezes descurado. Um exemplo
contextualizado é a integração de privados e sector público na construção de infra-estruturas
ou as relações de interdependência entre particulares e municípios em processos de
construção ou urbanização. A validade da existência de custos de transacção, tanto no sector
público como no sector privado, mostra que estes custos não são característicos de público ou
privado mas sim da existência de mais ou menos mercado (Alexander, 1992).
Como resposta a este problema podem eliminar-se as transacções, os pontos de maior
fragilidade no processo, produzindo uma integração vertical ou, por outra via, introduzir-se uma
terceira parte que arbitrará os conflitos que poderão advir de situações não previstas em
função de objectivos e princípios previamente acordados – regulação de mercado.
3.5 Regulação
Pode definir-se a função de regulação como a promoção da passagem de um conjunto de
racionalidades limitadas referentes às decisões múltiplas e descentralizadas de produção e de
troca à possibilidade de coerência dinâmica do sistema como um todo (Boyer, 1990).
Posteriormente estrutura como modos de regulação todo o conjunto de procedimentos e
comportamentos individuais e colectivos que congreguem, de acordo com o mesmo autor, as
três funções seguintes:

Reproduzir as relações sociais fundamentais através da conjunção de formas
institucionais historicamente determinadas;

Sustentar e “pilotar” o regime de acumulação em vigor;

Garantir a compatibilidade de um conjunto de decisões descentralizadas, sem que seja
necessária a interiorização dos princípios de ajustamento do sistema como um todo por
parte dos actores económicos.
Para concretizar estes princípios sugere três modos:

A lei, a regra ou o regulamento (impostos pelo colectivo aos indivíduos);

As negociações entre indivíduos e o consequente estabelecimento de entendimentos –
convenções privadas;

A congregação de um sistema de valores ou de representações que forcem a
transformação de acontecimentos espontâneos em rotinas.
A intervenção de uma terceira entidade condicionadora, exterior à dicotomia produtor
consumidor, pressupõe que, pelo menos, uma das partes beneficie desta interferência. Esta
entidade pode agir de qualquer uma das formas estruturadas por Boyer: pela elaboração de
leis ou regulamentos, através de cedências parte a parte num processo negocial ou através de
organismos que direccionem o decorrer natural dos acontecimentos, estabelecendo padrões de
39
acção e condicionalismos obrigatórios, forçando que as “melhores práticas” sejam adoptadas
universal ou parcialmente.
A importância desta intervenção reguladora é tão maior quanto menos equilibrável for o
binário entre quem compra e quem vende. A regulação tende a ser preponderante em
presença de monopólios, em ocasiões de franca assimetria de informação entre as partes, ou
em presença de panoramas onde os custos de transacção sejam significativos.
A existência de regulação pretende assim, e retomando Boyer, reproduzir, sustentar e
garantir um sistema de trocas, amortecendo eventuais tendências extremas.
No que concerne ao espaço edificado e aos mercados de solos a necessidade de uma
regulação é premente. Não só tende a ser um mercado de informação desigual, com elevados
custos de transacção e especulativo, como existe uma rigidez acentuada da procura: a
necessidade de habitação, de espaços para trabalhar, quer para indústrias quer para serviços.
Esta regulação tem vindo em crescendo pela via regulamentar (os inúmeros regulamentos
territoriais, ambientais, de construção, conforto ambiental, por exemplo) que pretendem
estabelecer as características consideradas mínimas pela sociedade. A via negocial é também
uma forma comum de regulação entre agentes, denotando uma maior exposição de ambas as
partes materializada ou não num contrato. A negociação de contrapartidas urbanísticas ocorre
neste âmbito.
Em Portugal, os sectores económicos regulados, fundamentalmente pela terceira forma
enunciada por Boyer – a congregação de um sistema de valores que transforme o excepcional
em norma, são aqueles que constituem os denominados Serviços de Interesse Económico
Geral - SIEG, como sejam o sector energético, o sector das águas e resíduos e os sectores
das comunicações e transportes além do sector financeiro nas diferentes vertentes (Marques,
2005).
A história do Urbanismo mostra que a regulação lhe é intrínseca. Desde os primeiros
condicionalismos à propriedade plena romana até às abordagens socialistas do século XX, se
verifica a interferência reguladora de terceiros entre quem “produz”, quem disponibiliza e quem
“consome” espaço.
A regulação dos mercados de solos e do imobiliário em Portugal, apesar de tentada, tem
sido incipiente. Em especial, desde a década de sessenta do século XX que a privatização do
direito de transformação de uso do solo, sem o devido acompanhamento regulatório, inaugurou
um período de desregulação do sector que, associado ao crescimento de população urbana
(que motivou essa mesma privatização), modelou a realidade que hoje conhecemos.
Actualmente o interesse público na ocupação e uso do solo pode ser sistematizado em três
vertentes estruturantes de acordo com Needham citado por João Cabral e Nuno Portas (Cabral
& Portas, 2011):

A eficácia do sistema de planeamento através da sua capacidade de garantir a
implementação das decisões tomadas colectiva e democraticamente;
40

A eficiência económica, ou seja, a forma como o uso do solo e as intervenções
programadas o condicionam, positiva ou negativamente, a utilização adequada dos
recursos económicos;

A redistribuição dos recursos e dos efeitos socioculturais, associados à questão da
equidade das políticas públicas na regulação das externalidades.
Estes três elementos descrevem o interesse público e, por isso, os campos de acção da
regulação da acção pública e privada na ocupação do solo.
A forma como se tem abordado o problema tem passado pela via legal, regulamentar e em
casos pontuais pela negociação. Esta solução não tem sido eficaz. As tentativas de
transformação dos municípios em entidades reguladoras (através do estabelecimento de
planos e do desejável desenvolvimento de bolsas de solos municipais, transformando os
municípios em “players”) falharam por motivos orgânicos dos próprios municípios: a
dependência que os orçamentos autárquicos têm dos licenciamentos dificulta a independência
perante o processo o que remete para a teoria da captura em que quem regula depende
directamente dos regulados para a prossecução de objectivos laterais ao mercado regulado.
A frustração desta hipótese também se deve em muito à falha no que Boyer definiu como a
coordenação de decisões descentralizadas, permitindo práticas concorrenciais predatórias
entre promotores e mesmo entre municípios, comprometendo a qualidade ambiental e social
do território (gentrificação, desertificação e suburbanização).
A invocação do princípio da subsidiariedade justificou em muito a pulverização da decisão
e o consequente aumento da dificuldade da regulação territorial, baseada num modelo racional
e central, desfasado da realidade com que se confronta.
A existência de regulação é indissociável do processo de gestão urbana e urbanística,
como já foi exposto. O tempo e o modo da regulação ganham um protagonismo que importa
assinalar.
O modo, já foi explanado, relaciona-se com as três maneiras de o fazer, numa abordagem
inicial, e desenvolve-se tendo em atenção as relações institucionais, a independência e
autonomia do regulador, a orgânica da entidade e, não menos importante, as variáveis e
métodos de modelação e controle bem como as consequências que estes têm no resultado
final.
O tempo prende-se com os procedimentos, a encenação de todo o processo de regulação:
quem e quando é ouvido, com que se negoceia, a quem se impõe a gestão, a informação que
se dispõe.
41
3.6 Parceria Público-Privada
3.6.1 Definição e Tipologias
Uma PPP pode ser definida como uma forma de cooperação entre autoridades públicas e o
mundo dos negócios que pretende assegurar financiamento, construção, renovação, gestão e
manutenção de uma infra-estrutura ou provisão de um serviço (Commission of the European
Communities, 2004). Esta é a definição de uma PPP para a Comissão Europeia. Corresponde
a uma ligação entre uma autoridade pública e o “mundo dos negócios” com objectivos
definidos. De acordo como o mesmo Green Paper, usualmente caracterizam-se por:

Longa duração da relação entre os parceiros;

Métodos de financiamento complexos que envolvem fundos privados e públicos;

Participação activa do parceiro privado nas fases de projecto, realização, implementação e
financiamento, enquanto o parceiro público está mais presente na definição de objectivos
(em termos de interesse público), qualidade dos serviços fornecidos, política de preços e
monitorização;

Distribuição de riscos entre parceiros, sendo que cada caso pressupõe um distribuição
própria de acordo com as capacidades e características de cada parceiro e as
particularidades de cada empreendimento.
As características sistematizadas pela Comissão Europeia coincidem com a definição da lei
portuguesa - RGPPP: “contrato ou união de contratos, por via dos quais entidades privadas,
designadas por parceiros privados, se obriguem, de forma duradoura, perante um parceiro
público, a assegurar o desenvolvimento de uma actividade tendente à satisfação de uma
necessidade colectiva, e em que o financiamento e a responsabilidade pelo investimento e pela
exploração incumbem, no todo e em parte, ao parceiro privado.”
Por parceiros públicos, o RGPPP entende apenas entidades públicas estaduais, fundos e
serviços autónomos e entidades públicas empresariais. Não obstante, RJSEL, no artigo 14º,
aplica o RGPPP, com as devidas alterações, ao Sector Empresarial Local conferindo assim a
capacidade de aplicar a contratação em regime de PPP ao nível local (metropolitana,
Intermunicipal e municipal). Importa especificar que não são os Municípios que têm acesso a
este tipo de contratação mas sim o Sector Empresarial Local.
Entende-se, portanto, que, tanto a administração local como a central têm acesso à
contratação em regime de PPP, sujeitas ao mesmo regime legal, com condicionantes e
incentivos da mesma ordem.
Do ponto de vista formal, os contratos a que alude a definição do RGPPP podem ser, de
acordo com o mesmo documento, contratos de concessão (obras e serviços públicos),
contratos de fornecimento contínuo, de prestação de serviços, de gestão e de colaboração.
42
O Green Paper (Commission of the European Communities, 2004), assim como a
legislação portuguesa, distingue as PPPs em dois tipos tendo em atenção a natureza
organizacional subjacente à ligação que une as partes
Assim contempla:
i.
PPP contratuais – a parceria baseia-se unicamente em vínculos contratuais entre
os parceiros;
ii.
PPP institucionais – a cooperação entre parceiros ocorre no contexto de uma
terceira entidade, distinta, controlada pelos parceiros.
No primeiro caso, PPP puramente contratuais, há clara divisão das tarefas entre os
parceiros sendo que é o parceiro privado que fornece directamente o serviço em questão aos
cidadãos em vez do parceiro público.
Esta modalidade pode surgir de várias formas: os consumidores pagam ao privado
directamente a totalidade dos encargos com a infra-estrutura; pagam uma parte, sendo que a
restante fatia do pagamento chega ao privado através de pagamentos feitos pelo parceiro
público ou é o parceiro público que paga a totalidade dos encargos com o serviço ou infraestrutura, sendo que estes pagamentos são definidos de diferentes maneiras, de acordo com
as especificidades dos serviços em questão.
As PPPs do tipo institucional envolvem o estabelecimento de uma entidade detida em
conjunto pelos parceiros, como já foi referido, Esta entidade detida em conjunto será
responsável por prover um serviço ou infra-estrutura. Esta entidade receberá, pela prestação
de serviços ou disponibilização da infra-estrutura, pagamentos que seguem a mesma lógica
das PPPs puramente contratuais, descritas
3.6.2 Motivação para o Recurso às PPP
As motivações para o recurso a esta forma de prestar um serviço ou infra-estrutura
prendem-se com três principais motivos: as cada vez mais severas restrições orçamentais do
sector público, levando a que o sector público tente atrair capital privado para o sector das
infra-estruturas; o segundo é a incorporação dos conhecimentos, benefícios e capacidade de
gestão privados no provimento de um serviço público; o terceiro prende-se com a possibilidade
de obter novas infra-estruturas sem que tenha que ceder a posse das mesmas [ (Klein, 1998);
(Commission of the European Communities, 2004)].
Um outro motivo, de fundo, é o reposicionamento do estado na sociedade e na economia,
correspondendo a uma alteração na forma como o estado ou o sector público exerce o poder.
Esta alteração corresponde a deixar de ter um estado operador (e que, portanto, controla toda
a cadeia de prestação do serviço) para passar a ter um estado organizador, regulador e
controlador (que define objectivos e observa a concretização dos mesmos) (Commission of the
European Communities, 2004).
43
Como foi referido, a escolha de realizar a contratação de um serviço em PPP passa pela
concretização das motivações imediatas para a realização destas, i.e., a economia de recursos
conseguida através da incorporação da prestação de um parceiro privado (ou de um público)
tem que ser real.
De forma geral, esta estimativa toma a forma de um comparador do sector público (CSP).
Pretende-se compreender qual a forma mais vantajosa de obter o objecto em causa de entre
as disponíveis: se pela prestação completamente pública do serviço, se pela incorporação do
sector privado em mais ou menos momentos do processo ou pela prestação totalmente
privada.
A este processo está subjacente o estabelecimento do que se entende como objecto final
que terá de ser igual e independente de quem o forneça. As diferentes opções de produção do
objecto (públicas e privadas) terão sempre de ser comparáveis e, desta forma, reduzidas a
uma mesma função de valoração. Esta metodologia implica então que se determine ou simule
o desempenho público no fornecimento do objecto em causa e que se simule o desempenho
das alternativas em consideração para a comparação final.
Assumindo que se considera o desempenho representado exclusivamente pelo custo, a
melhor alternativa será aquela que o minimiza. O balanço resumir-se-ia então à comparação
entre custo base da produção pública somado do risco a transferir para o parceiro privado e o
custo base da produção privada somado com o prémio de risco e com o custo de
financiamento, que constituirão o custo do serviço, representando o fluxo financeiro a atribuir
ao privado como pagamento pelos serviços, de acordo com a Figura 5.
Figura 5:Comparação entre modelos de contratação e execução de serviços. (Marques & Berg,
2010) e (Grimsey & Mervyn, 2005)
44
Para que a opção “privado” sobrevenha à “público” é necessário que o custo base público
somado ao Risco de Ineficiência produza um maior custo que o somatório dos custos da
produção privada com o prémio de risco e com o custo de financiamento.
Poder-se-ia considerar que a motivação “reposicionamento do estado na sociedade”
poderia ser o bastante para que se decidisse pela via PPP: seria, então, uma decisão
unicamente política, da forma como o sector público pretende empregar os recursos que tem
disponíveis. O entendimento da Comissão Europeia sobre este assunto é claro: a escolha
política está condicionada pela racionalidade financeira. Esta posição, acerca do uso da
modalidade de contratação em PPP em confronto com modos mais tradicionais de contratação
e a justificação pela escolha, é aceite de forma abrangente pelos países onde estas questões
se têm colocado mais frequentemente.
3.6.3 Escolha de Parceiros Privados
A escolha dos parceiros privados está usualmente condicionada à existência de um
procedimento concorrencial para o estabelecimento de um ou mais contratos públicos.
Estes concursos podem ser mais ou menos abertos ao universo de possíveis concorrentes,
de acordo com o projecto em causa. Qualquer restrição ao acesso ao concurso deve ser
justificada no momento do concurso e tem carácter excepcional. Estas restrições surgem
associadas a casos em que a incerteza, o âmbito ou a natureza dos trabalhos não permite que
se consiga estabelecer uma base de concurso (um preço global previsto, p.e.) antes de se
conhecerem propostas dos concorrentes. Nestes casos pode recorrer-se a procedimentos
negociados, ou de negociação e procedimentos de diálogo concorrencial. Não obstante, a
solução padrão em Portugal é o concurso público.
Do procedimento menos complexo para o mais complexo podemos observar: concurso
público, concurso público com prévia qualificação, procedimento de negociação e diálogo
concorrencial, articulando-se de acordo com a Figura 6.
Figura 6: Tipos de procedimento concursais contemplados na legislação portuguesa
O Concurso Público consiste num processo em que, perante um anúncio publicado pelo
adjudicante e da posterior consulta dos documentos do concurso – programa de concurso e
45
caderno de encargos – o pretenso adjudicatário apresenta uma proposta que, após se verificar
válida, é sujeita ao processo de apreciação racional baseado em critérios discriminatórios
previamente determinados e, caso seja a proposta vencedora, é adjudicada a proposta.
O Concurso Limitado por Prévia Qualificação é em tudo semelhante ao concurso
público com a diferença de se incluir mais uma fase de escolha: a fase das candidaturas para
qualificação dos candidatos. Numa primeira fase procede-se à execução de um procedimento
para escolha dos concorrentes que terão a possibilidade de apresentar uma proposta.
O Procedimento de Negociação contempla um processo idêntico ao do concurso por
prévia qualificação com a variação das propostas serem apresentadas incompletas,
susceptíveis de serem alteradas ou ajustadas antes da adjudicação final.
O Processo de Diálogo Concorrencial é contemplado quando a entidade contratante é
objectivamente incapaz de definir os meios técnicos que melhor satisfariam as necessidades e
objectivos. Os concorrentes, previamente qualificados, iniciam conversações entre eles e com
o adjudicante com base numa memória descritiva que identifica objectivos e linhas gerais a
prosseguir. O diálogo entre concorrentes e adjudicantes finda com a elaboração do caderno de
encargos que guiará as propostas a entregar pelos concorrentes que serão avaliados como se
de um concurso limitado por prévia qualificação se tratasse.
46
3.7 Gestão Urbanística Actual ou Confronto Público Privado
A gestão urbanística em Portugal é teoricamente feita de igual modo em todo o território
obedecendo ao princípio da tipicidade - os IGT e os procedimentos administrativos que deles
emanam são os consagrados na legislação e não outros que eventualmente pudessem
adequar-se mais. Esta abordagem pretende definir uma matriz comum de gestão em resposta
à multiplicidade de entidades gestoras de território – municípios. Desta suposta uniformidade
na multiplicidade surgem dois aspectos principais que importa referir: o primeiro, que o
procedimento é suposto igual em todo o território e que corresponde de forma esquemática à
Figura 7 e o segundo é que na realidade não é uniforme. Existem tantas interpretações dos
aspectos quotidianos/administrativos como intervenientes/reguladores do processo, o que
produz a individualidade e casualidade do processo urbanístico, incrementando os custos de
transacção do objecto final.
Figura 7:Configuração esquemática do andamento da apropriação e exploração urbanística do
território – perspectiva municipal e privada
O reconhecimento de que a tipicidade dos IGT apenas produz uma uniformidade aparente
e simultaneamente introduz custos de transacção que, por vezes, nem se reflectem em valor
acrescentado para a qualidade ambiental e urbanística – os licenciamentos são feitos apesar
dos IGTs e não por causa deles (operações urbanísticas assistemáticas em substituição de
sistemáticas). Este factor desvaloriza o IGT, o que culmina no desuso por parte dos municípios
dos IGT como ferramentas de gestão, sendo mais difícil atingir a compatibilidade entre IGT e
“máquina administrativa” municipal. Este aspecto motiva o questionamento do valor dos IGTs e
do modelo administrativo/burocrático em que se sustentam.
Outra questão que manifesta é a sequência de passos (com necessária carga burocrática),
atribuições ora públicas ora privadas, que acontecem em série, em que uns dependem dos
outros mas sem que se estabeleça forçosamente um compromisso.
O último aspecto é que ambas as partes são dependentes e que ambas têm vantagem
financeira na realização de operações urbanísticas: as receitas de exploração dos imóveis, por
um lado, e as receitas de tributação, por outro.
47
48
4 Análise de Casos Internacionais
4.1 Introdução
A análise da literatura e dos casos internacionais, assim como do conjunto das conclusões
dos estudos comprativos de exemplos de Parcerias Público Privadas para a prossecução de
empreendimentos de caris urbanístico, desenvolver-se-á tendo em conta os elementos até aqui
discutidos: Planeamento Urbanístico, Intervenção Urbanística e PPP.
Importa referir em primeiro lugar que o desenvolvimento e a gestão urbanística são, na
Europa dos dias de hoje, quase sempre um exercício de parceria entre entidades públicas e
privadas, adquirindo as entidades privadas natureza não lucrativa quando representam
associações de inquilinos e moradores sem fins lucrativos.
Importa também referir que a forma como se processam estas relações entre privados e
agentes de natureza pública é altamente influenciada pelo equilíbrio de forças entre o agente
público e o agente privado, no contexto de cada cidade assim como a tradição na forma de
procedimento.
Assim, verificam-se nos diferentes países diferentes abordagens na captação ou recusa
das sinergias possíveis entre privados e entidades públicas. De entre os estados surgem duas
abordagens balizadoras e que estabelecem o tom para a discussão “mais ou menos público ou
privado” e quais os lugares e funções relativas dos privados e públicos. Estes países são a
França e o Reino Unido. Neste capítulo abordar-se-ão alguns exemplos práticos enquadrados
na discussão mencionada. Iniciando pelo Reino Unido e estendendo a contextualização ao
exemplo francês apresentar-se-ão exemplos de PPPs no domínio do desenvolvimento urbano
europeu contemporâneo. Serão também referidas conclusões de estudos-síntese de diferentes
autores acerca deste tema em diferentes países.
4.2 Reino Unido - Bristol
O paradigma Britânico, assente na propriedade e nos direitos privados, olha preferencialmente
para o estabelecimento de acordos que condicionem os direitos de propriedade quando estes
trazem um benefício capitalizável (privado). É portanto o recurso ao compromisso – a
comunidade vista como a conjugação dos interesses privados individuais. Esta comunidade,
encarada como um meio para um fim particular, é o elemento aglutinador e justificativo de
imposições restritivas. O balanço entre o que poucos cedem e muitos ganham é o cerne da
questão na Grã-Bretanha. Os interesses comunitários tomam muitas vezes a configuração de
agentes privados – o sector privado não lucrativo – e, por isso, a forma de intervenção torna-se
tripartida Estado planeador, privado não lucrativo e privado lucrativo (seguradoras, bancos,
fundos imobiliários) (Colenutt, 1997).
49
Como concretizar e implementar mecanismos que representam isto mesmo tem sido um dos
pontos-chave das políticas territoriais britânicas. Desde o estabelecimento de convénios entre
proprietários, limitando o que uns podem ou devem fazer em prol do conjunto na época
vitoriana (Allinson, 1996) até às mais recentes parcerias em que os proprietários “trocam” com
a comunidade trabalhos executados (equipamentos, infra-estruturas) ou dinheiro por acréscimo
de área construtiva ou por uma alteração dos usos previstos para aquela zona (que pode ser
entendido como uma restituição dos direitos iniciais de propriedade), já se observaram várias
tentativas, vários conjuntos de incentivos e de restrições ao desenvolvimento urbanístico em
sentido lato. Esta variação do modus operandi no tempo está baseada e alimenta um forte
debate em torno da legitimidade dos ganhos privados proporcionados pela comunidade que
verte directamente no conceito de mais-valia urbanística desenvolvido no ponto 2 do corpo de
texto. A variação entre tributação ou não de mais-valias tem sido a grande oscilação no
contexto urbanístico Britânico: os governos trabalhistas tendem a tributar e os conservadores
retiram a tributação (Hall, 1997).
No Reino Unido o conceito de parcerias entre entidades públicas e privadas no contexto de
gestão urbanística é fortemente marcado pela identificação da necessidade de captar as maisvalias urbanísticas. Com efeito, a actuação do sector público face ao sector privado é
desenhada com o objectivo central do financiamento de construção e manutenção de
equipamentos, habitação de custos controlados ou infra-estruturas. Este tipo de abordagem
negocial e casuística do licenciamento não é isento de problemas: em 2006, o Governo
Britânico solicitou que lhe fossem dadas sugestões para incrementar a flexibilidade,
transparência e previsibilidade no sistema de planeamento (Barker, 2006).
O caso de Bristol – York Gate
O caso de York Gate é relativamente bem documentado por Robin Tetlow e, por já estar
concluído, permite uma análise mais fina dos aspectos que influenciaram o processo. O terreno
em causa era uma zona industrial obsoleta e fundiariamente fragmentada e que, por isso,
escapou a todos os ímpetos de construção até que ao início da década de 1990, quando a
maior parte das propriedades foram reunidas na posse de um investidor imobiliário e o
remanescente estava em mãos públicas em dois níveis administrativos: os equivalentes ao
municipal e ao metropolitano.
York Gate, como o nome indica, é originalmente uma periferia imediata. Os usos são
predominantemente industriais, mas também com edifícios residenciais do final do século XVIII.
Os terrenos confinam com o rio Avon, situando-se na área de influência de vias rodoviárias.
Resultado do processo especulativo, os edifícios mais antigos estavam muito degradados,
tendo motivado já intervenções de urgência.
Quando o investidor decide propor a intervenção global em York Gate é necessário envolver os
dois níveis administrativos, ambos na qualidade dual de entidade licenciadora/planeadora e de
50
proprietários fundiários, os residentes e proprietários da zona envolvente, as autoridades de
planeamento rodoviário e de protecção do património e o poder político. Para articular todos os
intervenientes com o fim do licenciamento, foi necessário proceder a um processo de
negociação entre as partes.
As variáveis em cima da mesa foram essencialmente: índices de utilização; proporção de usos;
desenho de espaço público; estacionamento e geração de fluxos rodoviários e programação
dos trabalhos envolvidos.
O processo de negociação para licenciamento demorou cerca de dois anos (1990 a 1992) e no
final, o mercado já não coincidia com a solução obtida em negociação. A compra da parte
habitacional por parte de uma agência de habitação de renda controlada permitiu executar
parte da intervenção (1994). Os instrumentos de planeamento urbanístico de Bristol foram
revistos em 1996 e introduziram mais flexibilidade de utilização para a parcela em questão,
permitindo uma maior adequabilidade ao mercado. Finalmente, a parte por executar em 1995,
acabou por ser um “condomínio fechado” predominante habitacional.
A prossecução dos objectivos públicos, a conservação dos imóveis com importância histórica,
além da reabilitação e reutilização de um espaço urbano parcialmente público, foi conseguida
sem subsidiação estatal de qualquer natureza.
Como aspectos determinantes para a execução dos trabalhos os autores indicam o estado do
mercado imobiliário e a importância da desfragmentação da propriedade. O processo de
parceria entre públicos e privado na negociação do licenciamento urbanístico e a importância
da consideração das perspectivas diferentes de todos os intervenientes (Tetlow, 1996)
4.3 França - Nantes
O percurso histórico francês é baseado em princípios opostos aos implementados no Reino
Unido: a imposição do colectivo sobre o privado. O colectivo é entendido unitário e não como
um meio mas como um fim em si mesmo. Recai então sobre a representação da comunidade,
o governo e não um sector privado não lucrativo, a iniciativa da intervenção urbana,
mobilizando e dispondo os recursos.
A iniciativa privada, ainda que considerada, é remetida para intervenções de menor escala,
tendo que se adaptar às decisões prévias tomada pelo poder público. Esta modalidade
alimenta-se dos recursos financeiros do estado e apenas com eles pode sobreviver. Neste
paradigma, os privados interessados em intervir na construção ou gestão do território só
surgem a jusante das decisões, posteriormente aos investimentos pesados estarem feitos e os
modelos de financiamento estarem definidos, interferindo apenas na gestão das redes ou dos
serviços (Novarina, 2003). Esta é para o sector privado uma posição relativamente cómoda.
Com a escassez de recursos estatais e partindo de intervenções emblemáticas onde os
privados (ou entidades públicas de direito privado como Companhias de Caminhos de Ferro
51
por exemplo) conseguiram, pelo peso fundiário, financeiro ou institucional que detinham, que
as suas pretensões fossem consideradas desde o início do processo, as pretensões dos
privados assim como os contributos destes passaram a ser considerados de forma mais
sistemática. As contribuições do sector privado tornaram-se tão abrangentes que abarcam
aspectos formais, funcionais e financeiros (Novarina, 2003).
Com o surgimento de mais casos de parcerias entre privados e sector público neste e
noutros âmbitos tornou-se premente recorrer a conhecimento especializado e centralizado que
auxiliasse os diferentes parceiros públicos nos processos de contratação e de negociação. A
MAPPP - Mission d’appui à la réalization des contrats de partenariat – criada pelo estado
central para assessorar a realização de contratos de PPP, emite pareceres vinculativos do
estado central mas, devido à autonomia do poder local, os pareceres sobre contratação
municipal não têm a mesma natureza (maPPP, 2011) O mesmo organismo propõe que em
face da hipótese da contratação em regime de parceria, se efectue uma avaliação preliminar
(maPPP, s.d.)
Nantes – Île de Nantes
A ilha de Nantes (350 ha) é ocupada em grande parte por usos industriais e portuários. O
objectivo é revitalizar a ilha e recentrando-a na região metropolitana de Nantes mas mantendo
a memória portuária e industrial.
Como parte da táctica de actuação, o parceiro público promove a integração dos
proprietários dos terrenos transformando o licenciamento da edificação em contratos de
concessão. O objectivo foi garantir a introdução de capital privado, a união fundiária e a coesão
dos trabalhos assim como assegurar o sucesso comercial do empreendimento.
Para isso foi estabelecida uma empresa de capitais públicos, detida por vários municípios,
por agências ambientais e pela administração metropolitana. Esta empresa é detentora de uma
“convenção pública de gestão” com duração de vinte anos e é responsável pela elaboração do
Plano Guia (que corresponderá a um Plano de Urbanização em Portugal) e pela gestão e
programação das actividades.
O instrumento de contratualização preferencial é a concessão de licenças de construção
para conjuntos de lotes a operadores imobiliários como o caso do Eco-Quartier Prairie au Duc
lots B1/B2-C1/C2 (SAMOA, 2011). Os objectivos são fixados pela sociedade pública mas as
especificidades e adequabilidade ao mercado são responsabilidade do concessionário.
Definidos os projectos de execução, é responsabilidade do operador promover um segundo
concurso (em que a comissão de avaliação inclui membros da empresa pública com a
convenção pública de gestão) para a construção dos edifícios. Os procedimentos e concurso
são sempre com prévia selecção.
52
4.4 Itália – Estudo comparativo de quinze exemplos
A realidade italiana influencia e é fortemente influenciada pelas práticas francesas
(Novarina, 2003) permitindo observar a evolução de atribuições dos privados e do(s) públicos.
Um estudo integrado no projecto europeu CoUrbit (Stanghellini & Copiello, 2011) permite traçar
tendências e esboçar conclusões acerca do modus operandi italiano.
Em Itália as políticas, ferramentas e a regulamentação e regulação do sector urbanístico
são feitas a nível regional. Assiste-se então a uma multiplicidade de abordagens do
planeamento territorial, de escalas de análise e de intervenção. A legislação que rege as
parcerias público-privadas é, no entanto, de âmbito nacional.
A legislação nacional italiana sobre PPP e contratação pública está alinhada com as
directivas europeias, em especial com o Green Paper, considerando a hipótese de parcerias
puramente contratuais e institucionais assim como limitações a contratações públicas sem o
recurso a procedimentos concorrenciais. As diversas legislações regionais de urbanismo
interpretam e adaptam estas ferramentas com mais ou menos criatividade, havendo uma
convergência no recurso a PPP do tipo institucional.
Apesar da diversidade formal, conceptualmente S. Stanghellini e S. Copiello sistematizam
o panorama em função de dois factores dominantes: características da propriedade e
tipo/escala de intervenção.
Atentando no primeiro aspecto, são identificadas várias hipóteses base: propriedade
privada pouco fragmentada, propriedade privada muito fragmentada e propriedade pública.
Transversalmente a estas diferenças está o aumento do valor fundiário das propriedades e as
mais-valias que advenham da realização do empreendimento.
O segundo aspecto da dicotomia, a escala da operação diz respeito à dimensão relativa da
intervenção perante a globalidade da cidade em questão: eventualmente uma intervenção num
centro histórico de uma cidade média tem mais impacto na globalidade da cidade do que a
intervenção num antigo terreno industrial numa cidade metropolitana. (que pode até ter mais
área do que o centro histórico supracitado). Os autores notam que quando muitos proprietários
são ou seriam envolvidos e/ou o empreendimento em questão está sujeito a discussão pública,
então é mais comum o recurso a uma PPP do tipo institucional.
No caso de quem despoleta a parceria ser a entidade pública, o procedimento está sempre
sujeito a um procedimento concorrencial independente do tipo de parceria a concretizar.
No caso de quem despoleta a parceria ser o proprietário privado, então há lugar à
negociação das contrapartidas a prestar pelo privado ao sector público, sendo esta transacção
o acto da parceria. Neste caso não há lugar a nenhum processo concorrencial a menos que o
montante correspondente aos trabalhos a que o parceiro público fica obrigado ser superior ao
limite máximo para ajuste directo.
53
Assim, os autores delineiam quatro cenários tendenciais, representativos e agregadores
dos quinze casos que estudaram:
Caso 1 – interacção frutuosa público-privado;
•
Contextos metropolitanos;
•
Sector privado forte e dinâmico;
•
Entidades públicas orientadas para o desenvolvimento económico e social das
comunidades;
•
Estrutura técnica habilitada a controlar o processo;
•
Possibilidade de geração de elevados rendimentos fundiários;
•
Implicação de alteração de planos de urbanismo;
•
Propriedade concentrada em poucos proprietários;
•
Se propriedade privada então recurso à negociação de contra partidas; se propriedade
pública, recurso a procedimento concorrencial.
•
Se recurso a procedimento concorrencial então geralmente ocorre uma PPP puramente
contratual.
Caso 2 – hegemonia do sector público
•
Cidades médias;
•
Papel regulador do mercado altamente desenvolvido;
•
Existência de mecanismos de equalização, compensação e permuta entre privados e
entre privados e público;
•
Concessões de construção e gestão – pequena escala;
•
PPP institucionais para intervenções de maior escala e propriedade fragmentada;
•
Em ambos os caso há lugar a procedimentos concorrênciais;
•
Ocorre, por vezes, que os cadernos de encargos são muito rígidos, não dando espaço
a que se possam capitalizar as sinergias público-privado.
Caso 3: PPP desaconselhável:
•
Baixo rendimento fundiário expectável;
•
Pequeno volume de prédios a transaccionar;
•
Falta de orientação política;
•
Falta de capacidade operativa/eficiência pública;
54
•
Investimento do estado central/União Europeia;
•
Concessões de construção e exploração de infra-estruturas.
Caso 4: “borderline”:
•
Renda fundiária pós empreendimento previsivelmente baixo;
•
Sector privado sem apetência para este tipo de negócio;
•
Empresa pública responsável pela intervenção (com capitais inteiramente públicos); à
medida que começam a haver resultados, faz –se o concurso público para escolha de
parceiros;
4.5 Holanda – Tilburg
Um estudo comparativo de nove empreendimentos de renovação/reabilitação de espaços
urbanos tanto centrais como Brownfields na Holanda (Nijkamp, et al., 2002) pretendeu concluir
acerca das características que fariam prever o sucesso ou insucesso de um empreendimento
organizado em modo PPP.
Através da sinalização da existência ou ausência de determinados aspectos que se
entenderam determinantes e que pretendem reproduzir os empreendimentos propuseram-se
estabelecer relações de causalidade entre essas existências e ausências e o sucesso do
empreendimento. O “sucesso” dos empreendimentos foi racionalizado em três elementos:
“executivo e organizacional”, “operacional e marketing” e “contratual e construtivo”. As
conclusões obtidas pelo trabalho de Nijkamp foram sistematizadas em preposições causais
tendo em conta o conceito agregado de sucesso e também para os diferentes factores que os
autores entenderam ser constituintes desse mesmo sucesso. Para o conceito agregado de
sucesso temos:
1- Se os requisitos de remuneração dos stakeholders não forem explícitos e se não o
forem feitos no tempo certo, o desempenho do empreendimento é insatisfatório.
2- Se o arranjo contratual de uma PPP for a concessão, então o desempenho geral é
aceitável. Um arranjo do tipo institucional (joint-venture) não garante bom desempenho:
tanto pode ocorrer um excelente desempenho como um fracasso.
3- Se houver problemas de contaminação do solo, o desempenho, visto do lado do
parceiro público, tende a ser aceitável.
4- Se o empreendimento for de iniciativa privada ou de uma joint-venture com muitos
parceiros privados e se o processo de selecção dos parceiros for uma combinação de
ajuste directo com procedimentos concursais, o resultado será o “sucesso”. Para outras
combinações os resultados são ambíguos.
55
5- Se o processo de selecção de parceiros for concorrencial e se houver expectativa de
subida do valor fundiário o desenvolvimento do empreendimento será muito favorável.
Esta é conclusão mais bem fundamentada.
Analisando as conclusões relativas ao primeiro factor desagregado do sucesso, o
desempenho executivo e organizacional:
1- Em caso de poluição do solo, os empreendimentos de revitalização urbana tendem a
ter pior desempenho;
2- Uma
PPP
tradicional
tende
a
ter
uma
implementação
e
organização
do
empreendimento bem-sucedidas.
3- No caso de uma concessão e ausência de compromissos temporais, um arranjo do tipo
concessão tende a ter um desempenho aceitável.
4- Transparência financeira razoável tende a produzir um resultado aceitável.
5- Uma concessão com selecção do parceiro privado por ajuste directo tende a ter uma
execução e organização bem sucedida.
6- No caso de uma subida expectável do valor fundiário e de uma selecção de parceiros
privados concorrencial, o resultado tende a ser muito bem sucedido.
Para o desempenho operacional e marketing:
1- Baixos encargos de despoluição do solo não implicam um bom desempenho;
2- No caso de uma orientação local do empreendimento, o desempenho operativo e de
marketing tende a ser pobre.
3- Falta de transparência financeira e empreendimentos de âmbito regional tendem para
resultados aceitáveis relativamente à operacionalidade e marketing.
4- No caso de uma iniciativa privada podemos esperar um resultado bem-sucedido;
5- Um empreendimento de revitalização com parceiros financeiros privados e com
principalmente parceiros privados e com elevado grau de transparência financeira
produz elevado desempenho operativo e de marketing.
Relativamente ao terceiro elemento de desempenho, o desempenho contratual e
construtivo:
1- Se não houver clara consciência da composição dos custos assim como da distribuição
do risco pelas diferentes partes do projecto, o desempenho será pobre.
2- Na ocorrência de custos relacionados com descontaminação de solos o desempenho
será marginal.
3- A existência de transparência financeira e perfeito estabelecimento dos requisitos de
remuneração de capital produz um desempenho contratual e construtivo bastante
elevado.
4- Se a transparência financeira for correcta, o desempenho será elevado.
56
No cômputo geral, os autores consideram que soluções do tipo PPP tendem a ser mais
bem-sucedidas se forem do tipo institucional, permitindo ao estado que assuma uma condição
mais empreendedora. Clara e atempada transparência financeira em termos de custos,
receitas e lucros é outo aspecto a assinalar: incerteza a este respeito induz o insucesso.
O âmbito territorial do projecto tende a ser importante: uma maior abrangência pode
produzir estratégias de marketing mais produtivas enquanto que se ocorrer poluição do solo,
esta deve ser encarada como um problema individual e resolvido particularmente.
Por fim, a necessidade de conhecer profundamente o planeamento e o risco das
operações envolvidas assim como a alocação das incumbências dos diversos parceiros.
Tilburg
Tilburg executou dois tipos de PPP para a prossecução de objectivos urbanísticos. O
primeiro conjunto consiste na reafectação de usos industriais para outras funções como
habitação e construção de equipamentos. A propriedade dos terrenos é pública mas o
investimento em capital é privado e público. Ambos os parceiros assinam um contrato de
cooperação em que se especificam as responsabilidades de cada um. As opções de plano são
determinadas em conjunto e enquanto o parceiro público é responsável pela componente legal
(compra/expropriação e processo de planeamento participativo), o parceiro privado constrói e
fica com o risco comercial (Glaser, 2005)
A segunda configuração, menos representativa, correspondeu a constituição de uma
empresa detida em que tanto a cidade como os proprietários contribuíram com património para
a construção/reabilitação de um parque de estacionamento e centro de lazer e cinemas e
edifícios de escritórios. As componentes do empreendimento foram vendidas, tanto a privados
como ao parceiro público, que ficou com o estacionamento. Os lucros e os riscos da operação
foram divididos equitativamente entre parceiros.
4.6 Alemanha – Leipzig
Leipzig – estudo de dois exemplos
A utilização de contratação do tipo PPP aplicada ao contexto urbanístico centra-se em dois
casos IQ – OST e Grunderzeit Erleben. Ambos correspondem a situações de grave falta de
manutenção dos fogos durante o período socialista, o que motivou o abandono e decadência
social destes dois bairros do centro de Leipzig. A abordagem participativa ganha assim novo
folego, sendo também encarada como uma oportunidade de geração de emprego local e de
novas empresas (gestão de condomínios ou pequenas empresas de manutenção e construção
civil). Pretende-se ainda envolver os comerciantes no financiamento dos trabalhos de
reabilitação do espaço público. Para isto pretende-se recorrer a programas de financiamento
Comunitário e de financiamento federal, não numa óptica de subsidiação mas sim de
empréstimos aos proprietários.
57
A abordagem alemã encara as PPPs como forma de transferir as responsabilidades como
o planeamento, construção, financiamento, operação e exploração de edifícios públicos do
sector público para o privado e não apenas parte destes aspectos (Weidner, et al., 2011)
Como síntese das directivas generalistas de um grupo de trabalho federal para o
acompanhamento e monitorização de contratos do tipo PPP e das especificidades das
intervenções urbanas, os autores propõem a consideração de quatro fases, conforme a Figura
8.
Figura 8: Esquema de fases proposto (Weidner, et al., 2011)
A primeira fase contempla a declaração das necessidades que estão subjacentes à
intervenção, o fundamento técnico e eficiência financeira das medidas; em paralelo procede-se
à criação de um pré-teste de adequação de uma PPP como introdutor de eficiência.
É durante a primeira fase que decorre a principal parte dos processos de discussão
pública, que envolve desejavelmente tanto os cidadãos como as organizações que suportam o
processo como potenciais parceiros privados. A presença de potenciais parceiros privados no
processo participativo pode gerar conflitos de interesses, motivo pelo qual a autoridade da
parte pública à mantida: a qualquer ponto, o processo pode ser justificadamente interrompido.
O sucesso da fase de envolvimento público é vital na perspectivação do sucesso da
intervenção. Este aspecto torna-se preponderante nas intervenções em locais já habitados,
designadamente centros urbanos e núcleos históricos, como Leipzig.
Apesar de os autores ainda não terem concluído definitivamente acerca do modelo de préavaliação da adequabilidade da solução PPP, sugerem o preenchimento da Quadro 5 que
58
sistematiza os aspectos que os autores consideram imprescindíveis para a vantagem da
modalidade PPP face a outras. O sistema proposto propõe que o modelo de negócio
equacionado seja descrito pelos critérios, assinalando sim ou não. No fim avalia-se a vantagem
ou não da utilização PPP pelo número de marcas na coluna vantajoso ou desvantajoso.
Quadro 5: quadro de avaliação preliminar da adequabilidade do modo PPP (Weidner,
et al., 2011)
A fase dois pressupõe a criação de um Comparador do Sector Público, de um estudo
previsional de eficiência económica e da estimativa de um limite orçamental para a intervenção.
A terceira fase contempla um estudo final de eficiência económica, enquanto a quarta
corresponde ao controlo e monitorização da PPP. A relação entre as fases e os momentos de
decisão está sistematizada na Figura 8.
Subjacente a este procedimento, está a sustentabilidade do investimento público, que é
definida como condição para qualquer avanço, decisão tendente a alterações ou novos
desenvolvimentos.
Uma vez que os dois projectos estão em fase inicial, as conclusões dos autores quanto aos
dois casos de estudo em Leipzig são que o controlo óptimo do processo e do tempo foi até
agora o maior problema e que isto se deve às dificuldades do provimento de recursos, de
atribuições, de responsabilidades e identificação dos parceiros para o projecto.
A implementação deste tipo de projectos envolvendo a participação pública (fases I e II)
torna-os muito mais complexos que a implementação de uma PPP num outro contexto de infraestrutura.
59
Outro factor de complexidade é a multiplicidade de departamentos públicos envolvidos no
processo de desenvolvimento urbano.
O sucesso da intervenção depende de uma abordagem de marketing estratégico para
alterar os preconceitos e as zonas de intervenção e sobre a cidade.
O envolvimento de privados, potenciais parceiros, desde as fases I e II é preponderante
para que tanto os cidadãos e habitantes, como os órgãos de administração pública, se
habituem e integrem a participação privada. Pelo lado privado, a presença nos processos
participativos pode permitir um maior nível de informação acerca dos possíveis negócios a
realizar (trabalhos de construção, prestação de serviços de gestão), o que foi entendido como
aspecto positivo.
Apesar disto, os autores consideram que nível de apoio estatal é preponderante na
participação dos parceiros privados.
Os objectivos das fases 1 e 2 são: manter a transparência durante o processo; fazer com
que todos os passos do processo tenham a participação do sector privado, como forma de
garantir efectiva concorrência no momento dos concursos públicos para a execução de
trabalhos ou prestação de serviços e construir relações de confiança e lealdade entre
parceiros.
Outro desafio que a entidade pública encontrou foi a independência face ao processo,
enquanto entidade de monotorização e regulação dos contratos.
Como instrumentos de planeamento foram utilizados: “documentos de planeamento integrado”;
Planos de acção; estudos de viabilidade das ideias emergidas dos processos de participação
pública; estudos de mercado e de marketing.
4.7 Espanha – Barcelona
Los Bésos é um território situado na costa mediterrânica na periferia de Barcelona. Após
vários programas de reinserção social e intervenções pontuais, os dois municípios que
partilham a administração do território iniciam um processo concertado de intervenção em
grande escala (Ajuntament de Barcelona, s.d.) Os trabalhos envolvem uma forte componente
de reabilitação ambiental e do parque habitacional público que estava obsoleto.
Para isso, e tomando como mote a realização de uma grande conferência internacional,
conseguem angariar fundos públicos provenientes de todas as esferas da administração e
também fundos comunitários. O sector privado foi integrado através de concessões dos
espaços criados para a conferência – centros de conferências e construção e operação dos
equipamentos de apoio, como hotéis e outros serviços. A ocupação do solo foi reforçada com
60
edifícios de grande volumetria de uso privado situados na frente mediterrânica, que também
contribuem para o equilíbrio financeiro da intervenção.
Para planear e gerir todo o processo de planeamento e execução foi criada uma entidade
intermunicipal (Barcelona e Sant Adrià del Besòs). Por a abordagem utilizada ser diferente do
que era regra nas cidades (estratégia fundiária, concessões de serviços) houve lugar a
manifestações públicas de recusa das intervenções durante o processo participativo
(Remessar, et al., 2002).
4.8 Conclusões sobre os Casos Internacionais
Fruto da pesquisa efectuada, muitos mais casos de estudo poderiam ter sido
apresentados. Tentou-se trazer os mais representativos e diversos e cuja informação
disponível permite uma análise mais completa, justifica-se assim o âmbito temporal de alguns
casos apresentados.
A Quadro 6 pretende resumir as características das PPP apresentadas ao longo do ponto 4
As principais conclusões são:

Expropriações, planos e participação pública implicam o uso de PPP institucionais ou que
esta parte fique para o sector público. Nas intervenções em locais não habitados e por
iniciativa do proprietário, as questões relacionadas com o planeamento participativo
implicam menos incerteza em termos de solução final, o que permite PPP contratuais,
assentes na negociação de contrapartidas, tentando o parceiro privado que a contribuição
que tem que fazer em favor do público, lhe seja de alguma forma vantajosa;

Para intervenções de grande porte, em área, custo ou tempo, observam-se duas
abordagens: PPP do tipo institucional (Itália); ou n PPPs contratuais geridas por agências
públicas com plenos poderes para o licenciamento e adjudicações a todos os níveis
(urbanístico e ambiental), como no caso francês e espanhol. Em casos onde a escala é
menor o contrato de urbanização é o instrumento principal;

A estrutura fundiária é preponderante para o sucesso deste tipo de soluções. A localização
e a espectativa de rendimento pelos privados é igualmente factor fundamental.
Dificilmente se conseguirá intervenção privada com alocação do risco comercial ao
privado se a espectativa de lucro não for muito forte. Isto pode acontecer ou pela
localização (waterfront, p.e.), centralidade dos terrenos urbanos ou se se tratar de um
mercado imobiliário fortemente regulado como o holandês ou alemão, em que as
intervenções estão dependentes de estudos e de monitorização do sector imobiliário;

O financiamento Público é quase sempre uma constante. O papel das agências de
planeamento transversais públicas, público-privadas ou privadas é decisivo para que se
consiga captar financiamentos comunitários eficazmente (devido à complexidade dos
programas), como nos casos francês e alemão;
61

A forma de rentabilização dos investimentos é usualmente a venda dos imóveis. Mesmo
quando estes são posteriormente para o mercado de arrendamento, o arrendamento não
é feito por quem constrói ou reabilita, mas por quem os compra, não havendo um efectivo
compromisso de longo prazo do privado (construtor) com o objecto que constrói. A
manutenção dos espaços públicos é quase sempre deixada como responsabilidade
pública, ou quando isto é deixado em causa, surgem empreendimentos de natureza
exclusiva, como no caso britânico apresentado;

Em países em que a sociedade não se organiza em torno do estado, o sector privado não
lucrativo, como associações de inquilinos e de moradores, tende a ter um papel mais forte,
agindo com comportamentos privados mas com objectivos colectivos. O estabelecimento
de entendimentos entre os dois parceiros privados, é, por isso, mais fácil;
O incremento do número deste tipo de soluções, motivou desde cedo a criação de equipas
governamentais responsáveis pelo aconselhamento dos parceiros públicos na implementação
destas soluções como na Holanda, Alemanha e França. Na Holanda funciona a nível nacional,
enquanto na Alemanha existe uma comissão federal de monitorização mas alguns estados
federais têm agências mais interventivas, de acordo com as necessidades. No caso francês
existe uma missão de apoio (maPPP), responsável por pareceres vinculativos para
compromissos PPP subscritos pelo estado central, enquanto a autonomia administrativa das
comunidades locais permite que estas subscrevam compromissos deste tipo sem parecer da
missão de apoio.
No Reino Unido, foi criada também uma equipa governamental do mesmo género, mas foi
criada também uma entidade em parceria (Partenership UK - PPPUK) entre parceiros públicos
e privados que ajuda na concepção destes modelos implementando a visão conjunta dos dois
lados, conjugando objectivos.
Este tipo de estruturas ou funciona sob a alçada do Ministério das Finanças – caso
britânico-, da economia – França – ou directamente do parlamento federal, como no caso
Alemão.
62
Quadro 6: Resumo das Características dos Exemplos Apresentados
Planeamento Urbanístico
Cidades
Contexto urbano
Área
Iniciativa
Participação Pública
15
"Water Front";
De 330 a
Privada e
intervenções ocorrem quase
Exemplos
"Brownfields"
3ha
Pública
sempre em terrenos com poucos
Pouca importância: as
Itália
habitantes
Estudos de Casos Concretos
Alemanha
Leipzig
"Bairros
Degradados"
Muita importância: a definição dos
2 ha
Pública
através da participação pública
"Bairros
Espanha
Inglaterra
Barcelona
Bristol
Degradados",
Muita Importância: Existência de
200 ha
Pública
contestação social.
"Bairros
Importante: Existência de
Degradados";
1,8 ha
Privada
Reabilitação
processos participativos e
discussão pública
"Brownfields” e
Tilburg
processo participativo com grande
“Water Front”
"Brownfields"
Holanda
objectivos da intervenção é feita
7 ha
Urbana
Privada e
Pública
Muita Importância: Participação
Pública como parte integrante do
processo
Contratação - PPP
Inst. -planeamento
Tipo de PPP
Financiamento
Institucionais
provincial, estatal)
Instrumentos de
natureza negociada,
Público (local,
em várias escalas
França
Nantes
"Water Front"
ocorrem especialmente em
350 ha
Pública
terrenos de usos industrial mas o
programa geral é discutido
publicamente
Construção
e Privado
Público (Local,
Planos Integrados e
Planos de Acção
Institucionais
Federal e
Construção e
Comunitário) e
Operação
Privado
Entidade pública
Público (Local,
intermunicipal, criada
Regional, Central e
Construção e
Comunitário) e
Operação
para o processo de
Institucionais
planeamento
Privado
Público (Local,
Licenciamento
Urbanístico negociado
Contratuais
Regional e
Planeamento
Comunitário) e
e Construção
Privado
Informação não
Institucionais e
Informação não
disponível
Contratuais
disponível
Importante: as intervenções
"BrownFields";
Trabalhos
Construção
Público
Convenção Pública de
Gestão + Plano Guia
Contratuais
(Metropolitano e
Planeamento
Comunitário) e
e Construção
Privado
63
64
5 Análise de um caso português – Bairro do Aleixo no Porto
5.1.1 Contextualização
Bairro do Aleixo
O Bairro do Aleixo ocupa um vale orientado a Sul, e com vista desafogada sobre o rio e
margem esquerda do Douro. Esta encosta é atravessada por uma linha de água, actualmente
soterrada, e é conformada a Nascente pelo Bairro da Arrábida, nas imediações dos acessos à
ponte da Arrábida, a Poente pela Rua do Aleixo / Calçada do Ouro e a Norte pela Rua do
Progresso. A área de solo aproxima os 3 ha.
O bairro era constituído por cinco torres de apartamentos habitacionais (actualmente
restam quatro) e por uma escola do ensino básico. Estas torres foram concebidas para
ocupação habitacional de classe média-alta e a construção teve início em 1968. Como
consequência da Revolução de Abril de 1974, as torres, ainda em construção, foram ocupadas
por pessoas originárias de bairros degradados da cidade – as ilhas e a Ribeira, principalmente.
A ocupação consumou-se com a mudança da propriedade dos imóveis para o município,
passando o Bairro do Aleixo a ser mais um dos conjuntos de habitação camarária portuense.
Os problemas de índole social, sendo os mais marcantes a toxicodependência e a
insegurança, marcam a imagem do bairro, causando a exclusão social da globalidade dos
habitantes. A par com a degradação social surgiu a degradação física dos fogos e dos espaços
públicos que os enquadram, devido à dificuldade da realização das operações de manutenção
quotidiana que são condicionados pela insegurança do bairro.
Centro Histórico do Porto
O centro histórico do Porto, à semelhança de muitos outros em Portugal, sofre as
consequências do abandono e do envelhecimento tanto das pessoas como do património
edificado. O que não acontece à semelhança de muitas outras cidades é a estruturação das
políticas de recuperação urbana do centro do Porto.
Em 2000 foi definida a ACRRU – Área Critica de Recuperação e Reconversão Urbanística (Decreto Regulamentar n.º 11/2000 de 24 de Agosto), com cerca de 1000 ha, representando
aproximadamente um quarto do concelho do Porto. Subsequentemente, por motivo operativos,
definiu-se uma Zona de Intervenção Prioritária – ZIP. Este perímetro engloba o Centro Histórico
do Porto (classificado como Património da Humanidade), a Baixa tradicional e áreas
substanciais
das
freguesias
do
Bonfim,
Santo
Ildefonso,
Massarelos
e
Cedofeita,
correspondentes ao crescimento da cidade nos séculos XVIII e XIX. As localizações dos
perímetros da ZIP e da ACRRU encontram-se assinalados na Figura 9.
65
Figura 9: Planta esquemática do concelho do Porto com os limites da ACRRU, ZIP e zona
Património da Humanidade assinalados. (fonte: http://www.portovivosru.pt/sub_menu_1_3.php
consultado a 23 de Abril de 2012)
Com o objectivo de promover a reabilitação e reconversão do património degradado que
está dentro do perímetro da ACRRU, foi criada em 2004 a Porto Vivo - Sociedade de
Reabilitação Urbana, S.A., detida pelo IHRU, IP e pelo Município Portuense. A principal missão
da Porto Vivo é a orientação do processo de reabilitação através da elaboração da estratégia
de intervenção e mediação entre proprietários, investidores e arrendatários, nos termos do
RJRU.
Estratégia fundiária de permuta de terrenos por trabalhos
Em face da necessidade da manutenção dos fogos de habitação social portuenses, o
município encetou nos últimos anos um conjunto de trabalhos de reabilitação, demolição e
substituição do parque habitacional municipal. O Bairro do Aleixo é uma das peças deste
conjunto de trabalhos de reformulação.
De entre todos os conjuntos de imóveis municipais, o Bairro do Aleixo destaca-se pela
localização privilegiada na cidade e pela dimensão do conjunto, o que estabelece uma
diferença entre o potencial fundiário e imobiliário das parcelas em contraste com a situação
actual. Este diferencial é grande o suficiente para permitir a hipótese da permuta do terreno
desocupado por trabalhos de construção de fogos novos e trabalhos de reabilitação em fogos
municipais devolutos, permitindo uma renovação do parque habitacional e a prossecução da
estratégia municipal de reabilitação urbana.
66
Para conseguir efectuar esta permuta, é necessário que se disponibilizem os fogos para
realojamento antes da demolição do Bairro do Aleixo, o que implica que os trabalhos de
construção e reabilitação sejam concluídos antes do início da construção dos novos imóveis no
Bairro do Aleixo e, por isso, também antes das receitas associadas à venda deste imóveis.
Esta inversão entre disponibilidade e necessidade de capital implicaria endividamento público.
A dificuldade do endividamento municipal foi um factor preponderante na solução encontrada
para o Bairro do Aleixo.
Para este conjunto de finalidades e condicionantes importa:

Uma valorização efectiva dos terrenos do Aleixo;

Um modelo de investimento que permita que o endividamento não onere
directamente o município portuense;

A correcta articulação entre a disponibilização e as características de fogos para
habitação social e os trabalhos de demolição do edificado no Bairro do Aleixo.
A solução encontrada para a congregação destes três aspectos foi a criação de um Fundo
Especial de Investimento Imobiliário fechado de Subscrição Particular – FEII (o anexo I permite
compreender as tipologias e especificidades dos Fundos de Investimento Imobiliários). Este
fundo permite, através de um contrato de permuta de terrenos com efeitos diferidos entre
município e fundo, angariar o financiamento necessário às operações, dando como garantia o
terreno do Aleixo, já fora da posse do município. Em paralelo, explora vantagens fiscais
associadas a fundos de investimento imobiliários e do estabelecimento de uma ARU que
abarca os lotes do Aleixo, permitindo maiores rentabilidades após impostos.
Para a criação e gestão do fundo e das operações necessárias ao realojamento e
valorização dos lotes do Aleixo, o Município procedeu a um concurso público para a
contratação dos serviços de uma sociedade gestora de fundos imobiliários.
5.1.2 Preparação do Mercado para o Concurso
A escolha desta solução de PPP entre município e entidade gestora de fundos imobiliários
e as circunstâncias em que a permuta do terreno (principal activo do fundo) é feita são
relativamente pouco comuns. Para alertar e formar o mercado para esta solução e despertar o
interesse pela operação, recorreu-se à publicação de artigos em revistas do sector imobiliário e
jornais económicos que explicam os principais aspectos e aliciantes do negócio em causa.
Nos artigos referenciados na Quadro 7 são revelados de antemão detalhes que permitem
aos potenciais parceiros e investidores o estabelecimento de hipótese de trabalho e de
avaliação prévia da viabilidade de um investimento, assim como de informações sobre como e
em função de que elementos seriam avaliadas as propostas. Importa referir que o concurso
público foi aberto a 24 de Outubro de 2008.
67
Quadro 7: Informação por artigo de periódico e data
Artigo
Data
Informação
1. Selecção, através de Concurso Público, de uma entidade
gestora de Fundos Imobiliários;
2. Contrato de promessa de permuta de imóveis;
A solução do
Bairro Do
Aleixo in
Diário
3. A responsabilidade do processo de realojamento é municipal;
28 de Julho
de 2008
4. Possibilidade de troca de fogos privados por unidades de
participação do fundo imobiliário, sendo que o momento de
entrega dos fogos ao município é determinado;
Económico
5. O município reserva-se as competências de licenciamento dos
projectos a desenvolver nos terrenos do Aleixo;
6. Menção dos Benefícios Fiscais aplicáveis.
O Modelo
1. O município detém 10 a 30 % das unidades de participação do
Projectado
FEII;
pelo Município
12 de
do Porto para
Setembro
o bairro do
de 2008
Aleixo in Vida
2. Critérios de valoração das propostas: i)maior valorização dos
terrenos do Aleixo; ii) maior área dos imóveis a entregar; iii)
menor preço dos imóveis a entregar com valorização de
localização e desvalorização de vetustez; iv) maior área de
Económica
imóveis a entregar abrangidos por documentos estratégicos.
1. 20 % do Imóveis deveram estar localizados na ACRRU
definida em 2000;
2. A CM Porto disponibilizará imóveis para reabilitar e terrenos
para construção nova;
3. Critérios de valoração de propostas: i) maior área de imóveis
do município, construídos ou reabilitados; ii) maior área de
Bairro do
imóveis construídos e reabilitados em zonas com documentos
Aleixo: Novas
Soluções para
Problemas
Antigos in
Confidencial
Imobiliário
estratégicos aprovados; iii) maior área de alojamentos com
Setembro
de 2008
áreas superiores às exigidas legalmente; iv) menor preço dos
2
imóveis a entregar (m ) com valorização de localização e
desvalorização de vetustez;
4. Obrigação o parceiro privado tem como obrigação a criação de
um FEII, a obrigatoriedade da existência de “contratos de
prestação por terceiros” em que o parceiro privado estabelece
que um terceiro efectue uma prestação ao outro contraente;
5. Os imóveis do Aleixo serão avaliados por um perito da CMVM;
6. O contrato a celebrar entre CMPorto e Parceiro privado
envolve a prestação de serviços e a promessa de permuta de
imóveis.
68
Bairro do
Aleixo: Os
Benefícios
Fiscais
Aplicáveis in
1. Especificação dos regimes de tributários aplicáveis: i) Regime
Outubro
2008
Confidencial
Extraordinário de Apoio à Reabilitação Urbana; ii) IMI; iii)
Tributação de Fundos Imobiliários; iv) Tributação de
Participações em Fundos Imobiliários; v) Regime fiscal dos
Fundos de Investimento Imobiliário.
Imobiliário
Efectivamente, este tipo de artigos explicativos correspondem à parte visível de um
programa estratégico de comunicação e marketing, especialmente importante em face de
novos modos de contratação, que se pode entender direccionado a potenciais investidores e
parceiros, como desejavelmente aos cidadãos (Calabrese, 2008). Todos os artigos referidos na
Quadro 7 foram escritos por membros e colaboradores da sociedade de advogados que
assessorou a CM Porto na elaboração do modelo de negócio.
5.1.3 Concurso Público
5.1.3.1 Programa de Concurso
O objecto do concurso é a celebração do contrato para a constituição de um fundo
especial de investimento imobiliário fechado de subscrição particular e de promessa de
permuta de imóveis.
O Júri foi composto pela presidente do conselho de administração da DomusSocial –
empresa de Habitação e Manutenção do município do Porto, E.M., enquanto presidente do
júri e os vogais foram os directores municipais de finanças e património, de Urbanismo, o
presidente do conselho de administração da GOP – Gestão de Obras Públicas, E.M. e o
administrador da Porto Vivo, SRU – Sociedade de Reabilitação da Baixa Portuense, S.A..
Como membros suplentes constavam uma vogal do conselho de administração da
DomusSocial - E.M. e a Directora do Departamento Municipal de Património e
Aprovisionamento.
Os requisitos impostos às concorrentes foram:
1.
Serem entidades legalmente autorizadas a exercer a actividade de administração de
fundos de investimento imobiliário, a título individual ou em agrupamento;
2.
Os concorrentes individuais ou, pelo menos, um dos membros do agrupamento
concorrente devem dispor de, pelo menos, dois anos de experiência de administração
de fundos imobiliários;
3.
Cada entidade só pode apresentar uma proposta e não há espaço para propostas
variantes;
69
4.
Elimina-se a possibilidade de um concorrente individual poder integrar uma equipa que
também apresente proposta. Considera-se que incorrem neste caso situações em que
uma das entidades, apesar de ambas serem distintas, está subordinada à outra.
Deverá constar das propostas:
1.
Modelo de constituição do FEII, estratégia e modelo de gestão, cronograma de
constituição e rentabilidade esperada;
2.
Valor das comissões de gestão do FEII e das comissões do depositário;
3.
Proporção das unidades de participação que a entidade gestora adjudicatária se
propõe colocar junto de investidores privados;
4.
Indicação dos investidores privados que irão subscrever as unidades de participação
do FEII;
5.
Apresentação de promessas de unilaterais de subscrição de unidades do FEII (entre 70
e 90% das unidades de participação);
6.
Relatórios de avaliação dos imóveis do Bairro do Aleixo e dos imóveis cuja posse
venha a ser transferida para o município;
7.
Orçamento das obras de beneficiação nos edifícios a reabilitar e edifícios a construir;
8.
Plano de disponibilização dos imóveis a entregar ao município com:
i) Identificação das áreas de imóveis municipais que o concorrente se propõe
entregar;
ii) Identificação das áreas e localizações dos imóveis de terceiros que o concorrente
se propõe entregar;
iii) Cronograma de disponibilização de imóveis;
9.
Número de unidades de participação de subscrição inicial por parte o município como
sinal do contrato-promessa de permuta de imóveis.
O Critério de adjudicação é o da proposta economicamente mais vantajosa, sendo que os
critérios e os pesos do sistema de avaliação de propostas constam nas primeiras colunas da
Quadro 11.
O programa contempla a fase de negociações com o intuito de aperfeiçoar propostas de
entre as duas mais bem classificadas. No caso de só haver um concorrente, a fase de
negociações decorre com o único concorrente.
O processo de negociação é conduzido pelo adjudicante, município do Porto, por
intermédio de uma comissão de negociação que pode integrar membros do júri e peritos.
Subjacente ao processo de negociação está o princípio de que a proposta final não seja pior
que a base de negociação, sendo que o que sustenta esta avaliação é o modelo de avaliação
de propostas, aplicado previamente. No caso de haver dois concorrentes, as negociações
decorreriam em paralelo mas separadamente. Os concorrentes podem ser representados por
um número máximo de cinco pessoas.
70
Findo o processo de negociação, é elaborado um projecto de relatório de negociação que
será, posteriormente, notificado aos concorrentes que o podem consultar durante o período de
audiência prévia. Terminado este período e introduzidas as alterações decorridas de eventuais
observações dos concorrentes, a comissão de negociação faz a indicação de adjudicação ao
município, que mantém o direito de fazer adjudicar qualquer uma das propostas inicialmente
feitas. O município mantém também o direito da não adjudicação no caso de não haver
propostas que vão de encontro ao objecto do contrato de forma satisfatória.
O concurso pode ser anulado por alteração dos elementos base, com a consequência da
abertura de procedimento semelhante num prazo de seis meses ou sem esta obrigação, se a
motivação for o interesse público ou a mudança de orientação política da CMPorto.
5.1.3.2 Caderno de Encargos
O objectivo do concurso público foi a constituição do FEII, de subscrição particular, e na
promessa de permuta de imóveis.
Como obrigações do adjudicatário relativas ao FEII são elencadas:
1. Constituição do FEII;
2. Elaboração prévia de um modelo de constituição do FEII que inclua a estratégia e o
modelo de gestão, o cronograma de constituição e a espectativa de rentabilidade;
3. Elaboração de toda a documentação necessária à constituição do Fundo em especial o
pedido de autorização junto da Comissão de Mercados e Valores Mobiliários (CMVM);
4. Assunção de todas as despesas relativas à Constituição do FEII;
5. Prever regras de determinação e actualização das comissões devidas pelo FEII;
Como obrigações relativamente à promessa de permuta de imóveis são elencadas:
1. A Obrigação da alienação do direito de propriedade dos imóveis do Bairro do Aleixo
pela CMP a favor do FEII;
2. O compromisso na entrega de imóveis que cumpram as especificações constantes na
legislação (portaria n.º 500/97 de 21 de Julho) e nas recomendações técnicas para
habitação social (Despacho n.º 41/MES/85, de 5 de Fevereiro), além da distribuição por
tipologias que consta da Quadro 8;
Quadro 8: Distribuição de fogos por tipologias
T1
T2
T3
T4
n. º total de fogos
60
150
70
20
300
71
3. Do total dos fogos entregues, é imposto que pelo menos 20% seja em prédios
localizados na Área Crítica de Recuperação e Reconversão Urbanística – ACRRU
(Decreto Regulamentar n.º11/2000, de 24 de Agosto);
4. O valor dos imóveis é definido pelo adjudicatário na proposta, assim como o valor dos
trabalhos de construção e beneficiação;
5. A entrega dos imóveis ao Município obedece a um cronograma definido pelo
Adjudicatário;
6. Após a mudança de todos os moradores do Bairro do Aleixo, será feita escritura de
permuta de imóveis;
7. Os imóveis entregues para permuta, ou os trabalhos executados poderão ser pagos
através da emissão de unidades de participação do FEII no valor correspondente;
8. O Município compromete-se a concluir a mudança dos inquilinos municipais até um
ano após a entrega do último imóvel pelo adjudicatário. Por outro lado o município
pode apropriar-se dos trabalhos já realizados nos imóveis e exigir a escritura pública
dos imóveis, a qualquer momento;
A CMP disponibiliza uma lista de prédios urbanos, uns passíveis de edificação e outros
para reabilitação, tanto dentro como fora do perímetro da ACRRU, conforme definida atrás.
5.1.4 Proposta
A Gesfimo – Espírito Santo Irmãos, Sociedade Gestora de Fundos de Investimento
Imobiliário, S.A foi a única concorrente a apresentar uma proposta.
A proposta apresentada, de encontro aos requisitos do Caderno de Encargos e do
Programa de Concurso, consiste na criação do FEII, de subscrição particular.
Os activos do FEII são os terrenos do Bairro do Aleixo, sendo que não há inclusão de
nenhuns outros imóveis de origem privada para integração no parque habitacional municipal.
Assim, a proposta contempla apenas os imóveis municipais para reabilitar e os lotes para
edificar os novos fogos.
Para determinar os termos da permuta entre terrenos e trabalhos, tanto o valor dos
terrenos, como o valor dos trabalhos é deixado em aberto até ao fim das vendas dos imóveis a
construir nos terrenos do Bairro do Aleixo e dos trabalhos a executar em propriedade
municipal, respectivamente.
Valor dos terrenos do bairro do Aleixo:
O valor dos terrenos foi avaliado em Abril de 2009 em EUR 14 800 000,00 por um perito
avaliador acreditado pela CMVM – Comissão de Mercados e Valores Mobiliários - para o efeito.
Não obstante este valor de referência, a proposta cria um mecanismo de valoração em que o
valor final do terreno varia em função do total de vendas, deduzidas certas despesas.
De acordo com o texto da proposta, o valor dos terrenos será o maior entre:
72
1. 25% do valor das vendas brutas de todos os imóveis e fracções autónomas
deduzidos dos custos com: demolições e transporte para vazadouro; infraestruturas a executar no âmbito da operação de loteamento dos terrenos do Aleixo;
estudos técnicos, projectos e fiscalização.
2.
2
2
Produto de 600€/m pela totalidade dos m de área bruta de construção acima do
solo de habitação e comércio (não incluído áreas destinadas a equipamento,
estacionamento, arrecadações, varandas, terraços, espaços livres cobertos pelas
edificações, sótãos sem pé-direito regulamentar para fins habitacionais, áreas
técnicas). A este valor será deduzido o custo com demolições e transporte para
vazadouro; infra-estruturas a executar no âmbito da operação de loteamento dos
terrenos do Aleixo; estudos técnicos, projectos e fiscalização.
Valor dos trabalhos de construção e reabilitação em terrenos municipais
O valor dos trabalhos que constituem a prestação do FEII na permuta é determinada pela
soma dos encargos com os fogos a reabilitar e com os trabalhos de demolições e transporte
para vazadouro; infra-estruturas a executar no âmbito da operação de loteamento dos terrenos
do Aleixo; estudos técnicos, projectos e fiscalização.
Os trabalhos envolvidos serão registados pelo valor real e não pelo estimado na proposta,
com excepção do valor dos trabalhos de construção de habitação nova nos terrenos municipais
2
que está assumido 500 EUR/m de área bruta de construção - ABC.
O acerto entre prestações (Lotes do Aleixo e trabalhos executados pelo FEII) só é então
passível de ser feito no fim do empreendimento, dando origem a um acerto, acerto este que é a
parte do valor da transacção sujeito a IMT.
A proposta assenta no pressuposto da alteração dos seguintes parâmetros urbanísticos:
1. Alteração de uso da parcela ocupada com um equipamento, com área de 10 675
2
m , para o uso das outras duas parcelas existentes– “área de edificação isolada
com prevalência de habitação colectiva”;
2. Incremento do índice de ocupação de 0,8 em 20% devido à delimitação de uma
ACRRU, obtendo assim um índice final de 0,96;
3. Predominância de uso habitacional – 95% (em área).
Os restantes aspectos da proposta estão sistematizados na Quadro 9, de acordo com os
pontos 1 a 10 do ponto 5.1.3.1 - Programa de Concurso
Quadro 9: Resumo das Características da Proposta Apresentada pela Gesfimo
Prazo de constituição do
FEII
1 ano e 4 meses contabilizados da data de acordo entre as partes
Custo
total
constituição do FEII
Comissão anual de 0,4% do activo do FEII com mínimo de 75
000,00EUR;
de
73
Comissão do Banco Depositário 0,2% do Activo Líquido
Estratégia e Modelo de
gestão do FEII
1. Aposta predominante na oferta residencial para segmentos
altos do mercado, potenciando a localização e valorizando os
terrenos municipais;
2. Produtos imobiliários diferenciados;
3. Minimização de custos financeiros;
Cronograma
Por ordem sequencial:
1. Elaboração dos documentos necessários e discussão dos
mesmos com os participantes – 45 dias;
2. Apresentação e apreciação pela CMVM dos Documentos – 30
dias;
3. Esclarecimentos e aprovação pela CMVM – 40 dias;
4. Início da subscrição do capital do fundo e liquidação financeira
das unidades de participação – 365 dias;
Rentabilidade Esperada
Margem Líquida: 26 083 000,00 EUR;
Taxa Interna de Rentabilidade anual: 22,2%;
Valor Líquido Actual à taxa anual de 7%: 12 132 000,00 EUR;
Participantes e cota de
Participações
ESPART – Espirito Santo Participações Financeiras – 30%
Vítor Manuel da Igreja Raposo – 60%
Câmara Municipal do Porto – 10%
Relatórios de Avaliação
de Imóveis a Integrar o
Fundo
Lotes do Bairro do Aleixo – Avaliação de Abril de 2009 por perito
acreditado pela CMVM;
Orçamentação de obras
de Beneficiação
Reabilitação: 4 478 m ABC, 350 €/m
Valor proposto 14 800 000,00 EUR
2
2
2
2
Obra Nova: 17 912 m ABC, 500 €/m
(Não Vinculativo)
Entrega de Fogos para
Realojamento
Valor: 14 322 165,82 €
Ano 1: Entrega de metade das obras de Reabilitação;
Ano 2: Conclusão da Reabilitação;
Ano 3: Entrega dos Fogos Novos;
A proposta integra as previsões e modelação financeiras que suportam os valores que constam
da Quadro 9 e que constituem o Anexo II
5.1.5 Avaliação das Propostas
O modelo de avaliação de propostas foi definido a posteriori, de acordo com a legislação
em vigor no momento do lançamento do concurso público. Assim, tendo em atenção os
critérios assinalados na Quadro 11, foram estabelecidas funções de valoração lineares por
intervalo [0; 50] e [50; 100] para cada critério, sendo definido apenas o troço que incluía a
prestação da proposta. A pontuação obtida foi de 74,02 pontos conforme a coluna Proposta
Inicial da Quadro 11.
74
Análise crítica dos critérios e do processo de avaliação:
O modelo de avaliação proposto assenta em dois conjuntos de critérios, ambos com peso de
50%. O primeiro pretende aferir a prestação das propostas no que respeita às características
do FEII e o segundo à qualidade do modelo de permuta de edificado.
Para ambos os critérios existem subcritérios. Estes subcritérios pretendem avaliar a proposta
por características mais particulares e específicas. Ao estreitamento dos critérios deveria
corresponder a indicação precisa dos parâmetros que constam da proposta e que vão ser
avaliados. Tomemos por exemplo o critério a) i. que consta da Quadro 11: valor atribuído aos
imóveis que integram o FEII. A resposta encontrada para este critério corresponde ao valor
2
unitário mínimo do m de área de construção a executar nos terrenos do Aleixo, calculada nos
termos da proposta. Desta forma, traduziu-se a estratégia de valoração dos terrenos do Aleixo
para o critério de avaliação. Se houvesse uma segunda proposta, em que o valor dos terrenos
fosse determinado tendo em conta outros factores (basta que a área seja medida de forma
diferente), ou que integrasse no FEII outros imóveis incrementando o valor total, a comparação
entre propostas já não poderia ser feita da mesma maneira. O mesmo acontece no critério a)
iv. em que o valor das comissões é tomado pelo valor mínimo (quando até na modelação
financeira da proposta as comissões de gestão são superiores). Se noutra proposta o valor das
comissões apresentasse outro formato, com outro valor mínimo e outra percentagem do activo
do FEII, como seriam comparadas?
No segundo conjunto de critérios, existem, da mesma maneira, problemas na indefinição
daquilo que se está a avaliar: no subcritério b) i. o descritivo do subcritério induz a um
mecanismo de avaliação muito mais complexo do que aquele que se aplica: no fim aquilo que é
efectivamente contabilizado é o número de fogos entregues. O mesmo problema se levanta na
avaliação do cronograma de entrega de fogos (subcritério b) vi.), aquilo que foi contabilizado foi
o tempo necessário para a entrega dos fogos não havendo qualquer referência à distribuição
ao longo do tempo. Efectivamente, dentro do mesmo subcritério parece haver dois vectores de
valorização contraditórios: o menor prazo de entrega e uma entrega distribuída ao longo do
tempo (se uma proposta entregasse todos os fogos no dia da assinatura do contrato, como é
que seria avaliada e comparada com a única proposta efectivamente apresentada?)?
Outro aspecto que ensombra este modelo de avaliação é a não completa definição do modelo
aquando da primeira avaliação da proposta, parte-se para a avaliação das propostas sem o
modelo de avaliação definido e parte-se para a negociação sem o modelo completamente
definido, deixando em aberto a impossibilidade de aferir a real vantagem das alterações que
decorram da negociação.
Após a avaliação da proposta, os membros do júri entenderam haver espaço a melhorias da
proposta apresentada e propuseram uma fase de negociações.
75
5.1.6 Negociação
A fase de negociações decorreu em cinco sessões e de acordo com o regulamento de
negociação aprovado para o efeito.
Do regulamento, consta sumariamente:
1. As negociações são conduzidas por uma comissão nomeada pelo município e
decorrerão em, no máximo, cinco sessões.
2. Todos os aspectos da proposta são passíveis de negociação mas o município
declara na primeira sessão quais os aspectos que pretende ver melhorados;
3. O concorrente é representado por cinco pessoas podendo ser acompanhado por
cinco assessores técnicos.
4. O resultado final das negociações é reavaliado pelo mesmo modelo da avaliação
inicial e o resultado não pode ser uma pontuação inferior à obtida anteriormente.
Comentários à fase de negociação
As sessões de negociações ocorreram em 1,8 e 15 de Julho e 8 de Setembro de 2008.
Os pontos que o município pretendia ver desenvolvidos eram:
1. O prazo de constituição do FEII;
2. A tipologia dos fogos e área mínima dos fogos;
3. Área que o concorrente propõe recuperar em quarteirões com estudo estratégico
aprovado (QEEA)
4. Prazo para a entrega dos imóveis do Bairro do Aleixo;
Perante esta lista de itens, o processo e negociação conduziu às seguintes conclusões:
1. A entidade gestora compromete-se com um prazo máximo de seis meses após o
visto do Tribunal de Contas;
2. A entidade gestora acedeu a estudar a hipótese da diminuição do número de
tipologias maiores e um incremento do número de tipologias mais pequenas.
Alcançou-se também o compromisso, por parte da entidade gestora, na entrega de
fogos com as áreas máximas referidas na Portaria n.º 500/97, de 21 de Julho,
majoradas no máximo em 10%, sem prejuízo do total de área bruta já acordado;
3. Relativamente à área de reabilitação em falta dentro do perímetro da ACRRU, a
Porto Vivo SRU recomendou a compra pelo FEII de fracções isoladas para
posterior integração no parque habitacional municipal, solução não aceite pelo
município por implicar dificuldades acrescidas de gestão. A CMPorto comprometese a entregar prédios municipais para a supressão desta lacuna;
4. Acordo na não penalização do município pela entrega dos terrenos do Bairro do
Aleixo até ao termo do quarto ano de funcionamento do FEII;
A este novo entendimento corresponde a reavaliação, tendo sido obtidos os resultados que
constam da Quadro 11.
76
Análise crítica da fase de negociação
Os objectivos da negociação foram parcialmente atingidos. De facto, conseguiu-se um
compromisso com as áreas máximas regulamentares para os fogos a entregar e quanto à
distribuição de tipologias. O novo conjunto de tipologias está descrito na Quadro 10 e
corresponde ao incremento significativo nas tipologias T1 em contraponto a uma redução das
tipologias T3 e T4.
Quadro 10: Número de fogos por tipologias antes e depois da negociação
T1
T2
T3
T4
N. º total de fogos
Proposta Inicial
60
150
70
20
300
Acordo Final
100
150
50
0
300
Atingiu-se um entendimento quanto ao prazo de entrega dos prédios do Aleixo. Quanto à
área de construção em falta para o cumprimento da condição de 20% dentro do perímetro
ACRRU, quem cedeu foi o município, ficando este encarregue de entregar edifícios para o
efeito.
Nenhuma destas alterações tem impacto directo nas variáveis utilizadas para a avaliação
da proposta, o que não implica que a classificação da proposta se tenha mantido.
Efectivamente, a classificação da proposta foi incrementada em 6,62 pontos sem que os
descritivos da proposta, para efeitos de avaliação conforme o modelo definido no primeiro
momento de avaliação, tenham sofrido qualquer alteração.
Os dois critérios responsáveis por este incremento são a) v. e b) ii. (linhas a sombreado na
Quadro 11). Estes dois critérios mantêm a cotação em 16 meses e 100% mas a pontuação
final não se mantém. Ambas as alterações correspondem a compromissos e alterações alvo de
acordo na fase de negociação, consubstanciando uma melhoria que, no entanto, não é
detectável no modelo de avaliação, pela forma como foi construído.
Por outro lado, a alteração dos termos do caderno de encargos em fase de negociação,
não é aceitável. Ao alterar-se a distribuição do número de fogos por tipologia, está-se a alterar
a base de comparação inicial com que tinha sido avaliada a proposta: hipotéticas propostas
poderiam ter ficado pelo caminho por proporem uma distribuição de fogos por tipologias igual à
alcançada no final, sugerida pelo município.
Se o modelo de avaliação tivesse tido como referência específica a distribuição que consta
no Caderno de Encargos e a novo entendimento fosse rigorosamente avaliado, a pontuação
poderia ser mais baixa que a inicial, o que pelo regulamento de negociação não poderia
acontecer, mantendo-se a solução inicial.
77
Quadro 11: Resumo do Modelo e Resultados da Avaliação da Proposta e do Acordo Final, Após Negociação
a) Características do Fundo a
Constituir
Critérios
i. Valor atribuído aos imóveis a integrar no FEII;
ii. Percentagem de unidades de participação cuja
colocação o concorrente se propõe efectuar junto de
investidores privados, valorizando-se a maior
percentagem;
iii. Custo total da constituição do fundo, sendo
valorizado o menor custo;
iv. Valor das comissões de gestão;
iv. Valor das comissões do depositário, sendo valorizado
o menor valor;
v. Prazo de constituição do fundo, sendo valorizado o
menor prazo;
b) Modelo de permuta de imóveis
i. Área total dos imóveis e número de apartamentos por
tipologia que o concorrente se propõe entregar ao
município, sendo valorizada a maior área e a melhor
aproximação em termos relativos à tipologias definidas;
Total
78
ii. Área total dos imóveis que o concorrente se propõe
entregar ao município com condições de alojamento
superiores às exigidas legalmente;
2
iii. Preço do m dos imóveis que o concorrente se propõe
entregar, valorizando-se os coeficientes de localização
de acordo com o CIMI;
2
iii. Preço do m dos imóveis que o concorrente se propõe
entregar, valorizando-se a menor vetustez de acordo
com o CIMI;
iv. Área total dos imóveis do município do Porto que o
concorrente se propõe entregar reabilitados, sendo
valorizado a maior área
v. Área total dos imóveis que o concorrente se propõe
construir ou reabilitar em zonas abrangidas por
documentos estratégicos, sendo valorizada a maior área
vi. Cronograma para a disponibilização dos imóveis
referidos, sendo valorizado o menor prazo e uma
entrega distribuída ao longo do tempo
Pond.
Unid.
25,00%
Referenciais
Proposta Inicial
Acordo Final
100
50
0
Proposta
Pontuação
Ponderação
Acordo
Pontuação
Ponderação
€
700
500
-
600
75
18,75
600
75,00
18,75
10,00%
%
90%
70%
-
90%
100
10,00
90%
100,00
10,00
5,00%
€
0
75.000
150.000
75.000
50
2,50
75.000
50,00
2,50
2,50%
€
0
75.000
-
75.000
50
1,25
75000
50,00
1,25
2,50%
%
0
0,20%
-
0,20%
50
1,25
0,20%
50,00
1,25
5,00%
meses
6
12
18
16
16,67
0,83
16
100,00
5,00
15,00%
fogos
300
270
-
300
100
15,00
300
100,00
15,00
10,00%
%
120%
100%
-
100%
50
5,00
100%
75,00
7,50
5,00%
€
450
650
-
500
87,5
4,38
500
87,50
4,38
5,00%
€
350
500
-
350
100
5,00
350
100,00
5,00
5,00%
m
2
17.643,00
8.821,50
0,00
17.643,00
100
5,00
17.643,00
100,00
5,00
5,00%
m
2
4.478,00
2.239,00
0,00
52,00
1,16
0,06
52,00
1,16
0,06
5,00%
anos
3
-
-
3
100
5,00
3
100,00
5,00
100,00%
74,02
80,68
5.1.7 Conclusões acerca do caso de Estudo
O modelo de execução da operação do bairro do Aleixo funciona fora do enquadramento
de Reabilitação Urbana já montado e com relativo sucesso demonstrado na cidade do Porto,
apesar de um membro da SRU ter assento entre a comissão avaliadora de propostas. Esta
separação entre abordagem geral para a cidade e para o bairro do Aleixo terá especialmente
que ver com o modelo financeiro em causa.
O concurso foi divulgado, numa primeira fase, através de artigos em publicações da
especialidade com informações relativamente segregadas por sectores, nunca se obtendo uma
visão completa de todos os aspectos num único documento e também sem se ser dado a
perceber o encadeamento de passos para elaborar uma proposta. Esta configuração é
relativamente estranha, tendo em conta que posteriormente, numa súmula que consta dos
documentos do procedimento de concurso, a informação está toda sintetizada e claramente
explicada. Se a intenção era divulgar, por que não divulgar mesmo? Não é incomum encontrar
mecanismos de gestão estratégica de informação em procedimentos desta natureza, ainda
assim, o dever de transparência associado à gestão dos negócios públicos não parece
compatível com este comportamento. Se é certo que a publicitação desta informação
corresponde a um extra a que o município não está obrigado, se o decide fazer, deve faze-lo
cabalmente.
O modelo de negócio que foi a concurso não estava completamente definido. A margem de
criatividade que se deixava em aberto aos concorrentes foi bastante alargada. Este é um
aspecto positivo, aliás um dos aspectos com o qual se advoga correntemente a vantagem da
introdução do sector privado na prestação de um serviço público. Mas se se pretende retirar do
privado o melhor que este tem para oferecer, então o parceiro público deverá formalizar
concretamente quais são os objectivos, quais os aspectos não negociáveis e quais os que
estão em aberto. E mais do que formaliza, deve fixar.
O modelo de procedimento concorrencial adoptado não parece ser compatível com esta
abertura (excessiva?) a propostas privadas que poderiam ter muito pouco em comum entre si e
com os parâmetros de avaliação. Para este tipo de situações existem outras modalidades de
procedimento que seriam mais adequadas, apesar de à época do concurso ainda não estarem
especificadas na lei portuguesa.
É proposto um modelo de negócio complexo baseado em estimativas, sem que haja
compromisso em relação à maior parte delas. Aquilo que se contrata é, na verdade um
conjunto de relações entre rúbricas do modelo financeiro mas não os valores concretos (com
excepção do custo de construção de edificado novo para realojamento).
O modelo assente no binómio carga construtiva futura no Bairro do Aleixo / despesas
prévias com demolições e construção/reabilitação de fogos, anterior à apresentação do
projecto para o Aleixo, coloca a Câmara em posição desfavorável (ainda mais do que posição
que ocupa por concepção do sistema) para a eventual regulação da ocupação do Aleixo.
79
Se as despesas forem muito grandes (superiores à parcela municipal dos ganhos previstos
com a ocupação de índice 0,92) o município ver-se-á forçado a aprovar uma ocupação superior
sob pena de ficar endividado perante o fundo (o não endividamento público é o motor deste
modelo). Isto é tanto mais verdade quanto subestimados forem os trabalhos de reabilitação dos
2
edifícios municipais, estimados pelo concorrente em 350 euros por m .
Importa referir também que este modelo de negócio concretiza uma posição interessante
do ponto de vista da partilha de risco:

A gestão do risco de venda/procura dos imóveis de gama alta no Aleixo, fica para o
parceiro privado. Apesar disto, o equilíbrio da despesa com o realojamento é indexado
parcialmente às vendas brutas. O parceiro público não tem interferência nas vendas mas
tem na quantidade produzida (função reguladora);

O risco construtivo, ou de produção, fica totalmente a cargo do parceiro privado. O que
não fica a cargo do privado é o valor dos trabalhos de reabilitação de edificado. Estes
trabalhos entrarão para despesa a ser equilibrada pela parcela das vendas que cabe à
câmara. Desta forma, fecha-se o circuito, ficando o município comprometido com a
aprovação na área de construção necessária para não ficar endividada;

O risco de disponibilização dos terrenos é completamente público, tendo-se o município
comprometido com um programa de entregas, havendo a possibilidade de penalização se
não houver cumprimento.
A proposta é feita em termos próprios, isto é, os conceitos base como área de construção,
por exemplo, são estabelecidos pela proposta e não pelo programa de concurso, abrindo
margem para discricionariedade e incomparabilidade de possíveis propostas alternativas.
O processo de negociação ocorre com base num regulamento e com prazos definidos, o
que é um aspecto positivo. O que não é positivo é o processo ter sido levado a cabo com
apenas um concorrente. A posição negocial em que o parceiro público se encontra neste
processo é claramente inferior à do privado. Não há concorrência nesta negociação: não há a
possibilidade de um arranjo alternativo mais vantajoso, porque não há sequer um arranjo
alternativo. O que também não é positivo é terem sido negociadas referências de avaliação em
simultâneo com a contraprestação privada. Se um conjunto de informação foi definida como
referência de avaliação de propostas, e portanto entendida como um objectivo do parceiro
público, porque foi alterado posteriormente por proposta pública durante o processo de
negociação pré-adjudicação?
Finalmente, a posição camarária permite reabilitar edifícios devolutos dentro de ARU (que
se fossem reabilitados por privados ficariam isentos de tributação durante vários anos), fazer
edificar habitação de gama alta para venda no terreno do Aleixo havendo lugar à colecta de
IMT e IMI (com todos os factores majorantes) numa estratégia de maximização patrimonial e
financeira – pela tributação -, descurando as funções reguladoras da ocupação do solo que
ficam seriamente comprometidas com este negócio.
80
6 Considerações Finais
Este capítulo final contém dois momentos, primeiro uma análise SWOT dos atributos da
solução PPP quando aplicável ao sector do urbanismo em Portugal e o segundo que constitui a
súmula das conclusões sobre todos os assuntos estudados, necessários para a compreensão
do assunto em estudo nas várias escalas.
6.1 Análise SWOT
A análise SWOT consiste na perspectivação das características de determinada solução
segundo
quatro
conjuntos:
pontos
fortes
(strenghts),
pontos
fracos
(weaknesses)
oportunidades (oportunities) e ameaças (threats). Estes quatro conjuntos organizam-se em
factores externos: oportunidades e ameaças e internos: pontos fortes e fracos e fracos.
A análise apresenta comumente o aspecto de uma matriz, que pode seguir o aspecto
Figura 10.
A prossecução desta análise implica que se especifique claramente qual o objecto que é
submetido a esta análise: a solução em PPP para a contratualização urbanística, como
contemplada no quadro legal português, nas operações de reabilitação urbana sistemáticas
assim como a hipótese da concessão de urbanização associada ao mecanismo de execução
por imposição administrativa.
Os elementos que concorrem para a análise são a análise ao enquadramento legal assim
como a análise dos casos internacionais e, com o distanciamento necessário, o Bairro do
Aleixo. A este respeito importa referir que o processo do Bairro do Aleixo decorreu
anteriormente à publicação da legislação vigente sobre contratação pública, assim como à
publicação do quadro legal regulamentador das operações de reabilitação urbana. Assim:
81
Figura 10: Matriz SWOT
Positivo
Pontos Fortes
Pontos Fracos

Contratualização das operações;

Compromissos a longo prazo;

Obrigação da estruturação de

Complexidade contratual;
objectivos e de mecanismos de

Incremento dos custos de transacção;
execução para os mesmos objectivos;

Maior exigência de monitorização e

Interno
Negativo
Avaliação prévia da exequibilidade dos
objectivos;

regulação do processo;

Compromisso público e privado com um
estabelecimento de acordo público
conjunto de objectivos e meios;
privado;
concertação de objectivos púbicos e

privados;

Menor flexibilidade posterior ao
Concentração dos agentes e do momento
de decisão.
Possibilidade de contabilização de
ganhos e perdas – mais e menos
valias; óptica de longo prazo e ciclo de
vida – sustentabilidade do processo.
Oportunidades

Equilíbrio financeiro das operações,
Ameaças

maior sucesso pela optimização do
processo – menos etapas,
contratualização;

Vulnerabilidade/sensibilidade a factores

Compromissos entre agentes;
de risco (associados à perspectiva de

Implementação de mecanismos
longo prazo);
tendentes à equidade dos processos
Externo
Má conotação deste tipo de


Impactos de renegociações pós
compromisso;
Efectiva programação urbanística;
 Partilha de risco tendente à
Dificuldade de alteração dos termos de
referência contratuais;
Maior formalização e transparência do
processo de gestão urbanística;



Envolvimento da sociedade em processos
de planeamento participativo que tendem
menorização dos encargos totais.
a introduzir incerteza no processo

Mustos de agenciamento – impactos na
execução devidos a mau desenho
contratual e dos incentivos de gestão e
forma de remuneração.
82
6.2 Conclusões e Direcções de Investigação
O financiamento das intervenções urbanas é desejavelmente sustentável, já que a
propriedade imobiliária, sobre o qual assenta, é ou deve ser, fonte de riqueza. Esta riqueza
está associada a três elementos: a exploração, a transformação e a transacção.
A autoridade de definir e regular o uso da propriedade imobiliária é pública – municipal.
Os municípios beneficiam da tributação associada às formas pelas quais a propriedade
imobiliária cria riqueza, havendo conceptualmente (mas não completamente na prática) uma
ligação exploração – IMI; transformação – taxas e licenças; transacção – IMT.
Os municípios regulam uma actividade da qual dependem, enviesando a qualidade das
decisões tomadas com a necessidade de sobrevivência financeira, pondo em causa a utilidade
pública das funções regulatórias que desempenham e que justificam, em parte, a sua
existência.
A gestão territorial municipal é formalmente baseada nos IGTs. O reconhecimento de que a
tipicidade dos IGT apenas produz uma uniformidade aparente e simultaneamente introduz
custos de transacção que por vezes nem se reflectem em valor acrescentado para a qualidade
ambiental e urbanística – os municípios não utilizam os IGT como ferramentas de gestão, nem
há compatibilidade entre IGT e “máquina administrativa” municipal – motiva o questionamento
do valor dos IGTs e do modelo administrativo/burocrático em que se sustentam.
A consideração de hipóteses alternativas, testadas em países europeus, leva à sugestão
da ideia de parceria em substituição à de confronto público-privado. A Figura 11 pretende
reproduzir as alterações que se podem equacionar.
Figura 11: Configuração esquemática do andamento da apropriação e exploração urbanística
do território – perspectiva municipal e privada
A primeira diferença face à Figura 7 consiste na efectiva partilha da decisão, risco e
binómio encargos/benefícios da ocupação espacial, reconhecendo que a adequação das
pretensões privadas à decisão pública só é possível na medida da capacidade pública em se
83
substituir ao privado (sistema de execução por imposição administrativa - 3.1.1 deste
documento).
A concertação de posições e negociação dos termos do plano final deve consistir um
momento fundamental e o mesmo de pode afirmar acerca do projecto de operação urbanística.
O reconhecimento daquilo que é essencial para defesa do interesse público (ou pelo
menos do entendimento que o parceiro público tem de interesse público) e a separação do
essencial, portanto não negociável, do acessório, logo sofrível e a estruturação deste
entendimento de forma transparente e questionável passa a ser preponderante.
A eliminação ou pelo menos aligeiramento da ideia de licenciamento como consequência
lógica: se as operações foram concertadas entre público e privado, qual o valor acrescentado
de um licenciamento? Se, por outro lado, a função regulatória sair das incumbências do
parceiro público, o licenciamento ganha novo enquadramento. Em suma, a ideia de
licenciamento só apresenta utilidade se for independente a qualquer vantagem que o acto
licenciado possa trazer: nenhum dos parceiros deve licenciar, na medida em que estaria
sempre a ser “juiz em causa própria”.
Por fim, a eliminação ou minoração do IMT, uma ideia que já não é nova, enquadra-se na
medida em que pretende uma estrutura financeira progressivamente mais distante do
desenvolvimento urbano (que se antevê cada vez mais reduzido) e mais próximo da
manutenção urbana, a ideia de sustentabilidade do território no tempo.
A contratação efectiva a par da contratualização urbanística, apresenta-se como um
elemento fundamental de optimização do processo pela estabilização e possibilidade de
programação de acções e recursos e que, por isso, pode atrair o investimento necessário.
Como reverso observa-se a regulação independente dos processos, não dos objectivos. A
Figura 12 pretende representar o momento relativo destes dois novos componentes da gestão
territorial em contraponto à Figura 7.
84
Figura 12: Fases de gestão urbana – lugar da Contratualização e da Regulação
O quadro legal português relativamente à aplicação de contratação pública em modo PPP
de operações urbanísticas é consistente, excepção feita à figura dos contratos para
planeamento, figura não clarificada e cujos ensaios para a clarificação vão contra a utilidade
empírica dos mesmos.
O acesso que os municípios têm ao regime de contratação em PPP, feita sempre através
de uma terceira entidade, permite estabelecer as duas modalidades: contratuais e
Institucionais; sendo que a literatura estrangeira aconselha, para intervenções complexas e
abrangentes, a versão institucional, ideia que é consagrada pelo RJRU. A hipótese contratual,
é mais comum internacionalmente para casos formalmente mais simples (menos peso de
participação pública e/ou menos complexidade fundiária). A legislação portuguesa também
aponta nesse sentido: a figura da concessão de urbanização associada à execução por
imposição administrativa ou a figura do contrato de urbanização são instrumentos que podem
ser concebidos como uma ou parte de uma PPP.
A recente criação da Unidade Técnica de Acompanhamento de Projectos pelo Decreto –
Lei n.º111/2012 de 23 de Maio vem suprir uma lacuna no processo de estabelecimento de
PPPs em Portugal. A existência de unidades de acompanhamento de projectos em PPP é já
uma realidade europeia desde alguns anos.
A análise do caso portuense chama a atenção para alguns aspectos preponderantes:

A necessidade da correcta adequação do processo concorrencial de contratação
pública ao objecto de contratação;

A definição do objecto de contratualização em articulação com os objectivos territoriais
(nas diversas escalas);
85

A necessidade de, em face de negociação, esta ser correctamente pensada e
preparada;

A evidência de que, num procedimento que espera tirar partido da concorrência entre
possíveis adjudicatários, a concorrência é um requisito. Sem concorrência, outros
processos menos onerosos de contratação poderão ser aplicados.

O processo de avaliação de propostas ser ajustado ao grau de especificação das
propostas em cúmulo com a necessidade de se ajustar a todas as propostas de igual
forma. Se o objecto for muito indefinido, como no caso do Bairro do Aleixo, encontrar
um mecanismo de avaliação a priori que se ajuste correctamente a posteriori pode ser
tarefa impossível. Para concursos abertos, como o caso, são mais adequados
procedimentos que não o Concurso Público, como por exemplo o Procedimento de
Negociação ou o Diálogo Concorrencial, em que há certo grau de indefinições nos
termos que vão sendo resolvidos durante o processo de selecção e que permitem que
se aplique com mais conforto o critério da proposta menos onerosa, ou, pelo menos,
que as propostas sejam mais equivalentes e portanto comparáveis perante o critério da
vantagem económica;

O perigo que constitui a mesma entidade regular e ser regulada em simultâneo;

O cabal entendimento do compromisso que se firma é muito importante e para isso
importa a gestão prospectiva do risco, dado que se está em presença de contratos que
evolvem compromissos de longo prazo.
A concretização de um PPP para a execução de operações urbanísticas através do RJRU
será certamente um objecto de investigação interessante, se algum dia se concretizarem.
Irão as entidades gestoras das operações de reabilitação urbana ser uma extensão
politizada e capitalizada da administração municipal? Ou um veículo para a contratação pública
não concorrencial? Ou constituirão um embrião de administração territorial racional e
transparente? Será finalmente à custa destes novos elementos que se assistirá à programação
efectiva e consignada da evolução urbana? Como conciliar compromissos financeiros com
processos de participação pública mais complexos?
Como regular correctamente o mercado imobiliário e a evolução urbanística (são a mesma
coisa) de forma a onerar menos o contribuinte ou o utilizador? Há espaço para a aplicação do
princípio do utilizador/pagador no contexto da gestão urbana (com a correspondente redução
tributária)?
Ficam muitas perguntas.
86
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89
ANEXOS
Anexo I - Resumo das características dos fundos imobiliários
- de acordo com o Decreto-Lei n.º 71/2010 de 18 de Junho-
Definem-se fundos de investimento imobiliário como instituições de investimento
colectivo, cujo único objectivo consiste no investimento dos capitais obtidos junto de
investidores e cujo funcionamento se encontra sujeito a um princípio de repartição de
riscos.
Os fundos de Investimento constituem os patrimónios autónomos pertencentes no
regime especial de comunhão regulado a uma pluralidade de pessoas singulares ou
colectivas – os participantes, - que não respondem em caso algum, pelas dívidas
destes ou das entidades que asseguram a gestão.
Condição necessária para a criação e o acesso a fundos de investimento imobiliário é
a subscrição de unidades de participação. Cada unidade de participação tem conteúdo
idêntico.
Unidades e Participação
As unidades de participação podem ter associadas direitos especiais, como o grau de
preferência no pagamento de rendimentos, no reembolso ou no pagamento do saldo
de liquidação. Quando têm o mesmo conteúdo, dizem-se da mesma categoria.
Sociedades Gestoras
A gestão dos fundos é feita por sociedades gestoras de fundos imobiliários ou
mobiliários que o fazem em representação dos participantes. Estas empresas podem
ainda desenvolver actividades de consultoria e de gestão de património por conta de
outrem. Aos funcionários e administradores das sociedades gestoras é vedado o
trabalho para outra entidade gestora de fundos. As funções da entidade gestora são:





Seleccionar os valores a integrar a carteira do fundo de acordo com o
regulamento do fundo.
Implementar a política de investimentos, tendo para isso poder para efectuar
todos os negócios jurídicos necessários.
Distribuir os resultados e emitir as unidades de participação em ligação com o
banco depositário.
Manter em ordem a escrita e cumprir os deveres de informação legalmente
estabelecidos.
Avaliar os imóveis e promover controlar e supervisionar o desenvolvimento de
projectos imobiliários.
Por outro lado, é vedado às sociedades gestoras contrair empréstimos, adquirir
unidades de participação ou outros títulos mobiliários co excepção de dívida pública. É
também vedado a compra de imóveis que não os indispensáveis ao funcionamento. A
remuneração da entidade gestora consta do regulamento.
1
As entidades gestora pode subcontratar entidades terceiras como consultoras ou
executoras de operações , sendo que as realções entre terceiros e entidades gestoras
é regulamentada por contrato.
Depositário
O depositário é uma instituição de crédito com sede ou sucursal em Portugal. O
património mobiliário de cada fundo só pode ter um único depositário, sendo que o
depositário e a entidade gestora não podem coincidir sendo a relação entre eles regida
por contrato. A remuneração do depositário consta do regulamento do fundo.
Como funções do Depositário destacam-se:




Vigiar e garantir perante os participantes o cumprimento da lei e do
regulamento de gestão, em especial no que respeita à política de investimento
e ao cálculo do valor das unidades de participação;
Pagara aos participantes a quota-parte dos resultados do fundo de
investimento;
Receber em depósito os valores mobiliários do fundo;
Assegurar o reembolso dos pedidos de resgate das unidades de participação;
Entidades comercializadoras
As entidades comercializadoras são as responsáveis pela colocação das entidades de
participação. Estas entidades podem coincidir com o depositário ou com a entidade
gestora ou podem ser intermediários autorizados pela CMVM.
Regulamento de Gestão
O regulamento de gestão do fundo é elaborado pela entidade gestora e contém os
elementos identificadores do fundo, da sociedade gestora, do depositário e da
entidade comercializadora. Integra também os direitos e obrigações dos participantes,
condições de liquidação e o valor inicial das unidades de participação, assim como a
estratégia de investimento. A estratégia de investimento incorpora o objectivo, as
actividades a desenvolver (aquisições para arrendamento ou para revenda,
desenvolvimento de construções) e o nível de especialização geográfica ou sectorial
dos imóveis que integram o fundo.
O Regulamento define a política de distribuição de resultados do fundo de
investimento: se o fundo se destina à capitalização ou se é um fundo com distribuição
total ou parcial dos resultados e se for este o caso, qual a periodicidade da
distribuição.
O regulamento define a possibilidade de endividamento, as finalidades e o limites do
mesmo.
Finalmente define o valor e as formas de cálculo de comissões dos envolvidos, assim
o auditor do fundo.
2
Criação de fundos
A constituição de fundos imobiliários implica a autorização da CMVM perante a
entrega dos seguintes documentos:



Projecto de regulamento de gestão e do prospecto do fundo;
Projecto dos contratos a celebrar com o depositário e com as entidades
comercializadoras;
Documentos comprovativos de aceitação de funções de todas as entidades
envolvidas nas actividades do fundo de investimento imobiliário;
Os Fundos de Investimento Imobiliário podem ser estruturados se acordo com a
possibilidade da variação do número de unidades de participação. Assim consideramse fundos abertos, em que se considera a hipótese de variação do número de
unidades de participação, fundos mistos em que há unidades de participação de
diferentes categorias em que há pelo menos uma categoria fechada e outras abertas e
fundos fechados em que não se contempla a possibilidade de variações no número de
unidades de participação.
Um segunda variável á o acesso à subscrição de unidades de participação do fundo.
Esta pode ser pública ou restrita – Particular.
As implicações que estas diferenças impõe à gestão e ao funcionamento estão
sistematizadas na Tabela 1.
3
Tabela 1: Características de cada tipologia de Fundo imobiliário por forma de subscrição
Subscrição e Resgate
Natureza
da
Subscriçã
o
Fundos Imobiliários
Abertos
Mistos
Pública
Pública
Definição em Regulamento de
Gestão:
 Periodicidade de subscrição e
resgate;
 Número mínimo e valor das
unidades;
 Prazo máximo de reembolso;
 Forma de determinação do
preço de emissão e de
resgate;
 Valor e modo de cálculo de
comissões; possibilidade da
exigência de resgate
Definição em Regulamento de
Gestão:
 Periodicidade de subscrição e
resgate;
 Número mínimo e valor das
unidades;
 Prazo máximo de reembolso;
 Forma de determinação do
preço de emissão e de resgate;
 Valor e modo de cálculo de
comissões;
 Possibilidade da exigência de
resgate;
 A subscrição da parte variável
só pode ter início depois da
subscrição da parte fixa estar
concluída;
Fechados
Particular
Pública
Definição em Regulamento
de Gestão, mediante
aprovação da assembleia de
participantes de:
 Valor e número de unidades
de participação;
 Valores das comissões de
gestão e depósito;
Definição em Regulamento de
Gestão, mediante aprovação
da assembleia de
participantes de:
 Valor e número de unidades
de participação;
 Valores das comissões de
gestão e depósito;
4
Composição do Património
Administração /
Gestão
 Pelo menos 75% são
imóveis;
 Desenvolvimento de
projectos de construção
menor e igual a 25%;
 Valor de um imóvel não pode
ultrapassar 20% do activo;
 Valor de imóveis explorados
onerosamente por um
conjunto de entidades
conectadas não maior que
20% do activo;
 Participações em sociedade
imobiliárias menores que
25% do activo;
 Investimentos exclusivos em
países da união europeia ou
OCDE, não podendo a cota
exterior à UE ser superior a
25%;
 Endividamento menor que
25% do activo;
 Pelo menos 75% são imóveis;
 Desenvolvimento de projectos
de construção menor e igual a
25%;
 Valor de um imóvel não pode
ultrapassar 20% do activo;
 Valor de imóveis explorados
onerosamente por um conjunto
de entidades conectadas não
maior que 20% do activo;
 Participações em sociedade
imobiliárias menores que 25%
do activo;
 Investimentos exclusivos em
países da união europeia ou
OCDE, não podendo a cota
exterior à UE ser superior a
25%;
 Não é permitido o
endividamento;
Obrigatoriedade da
comunicação aos participantes
da:
 Substituição da sociedade
gestora;
 Substituição do depositário;
 Alterações na política de
investimentos;
Obrigatoriedade da comunicação
aos participantes da:
 Substituição da sociedade
gestora;
 Substituição do depositário;
 Alterações na política de
investimentos;
 Possibilidade de resgate sem
 Pelo menos 75% são
 Pelo menos 75% são
imóveis;
imóveis;
 Desenvolvimento de
 Desenvolvimento de
projectos de construção
projectos de construção
menor ou igual a 50%;
menor e igual a 50%;
 Valor de um imóvel não
 Valor de um imóvel não pode
pode ultrapassar 25% do
ultrapassar 25% do activo;
activo;
 Valor de imóveis explorados
 Valor de imóveis explorados onerosamente por um
onerosamente por um
conjunto de entidades
conjunto de entidades
conectadas não maior que
conectadas não maior que
25% do activo;
25% do activo;
 Participações em sociedade
 Participações em
imobiliárias menores que
sociedades imobiliárias
25% do activo;
menores que 25% do activo;  Investimentos exclusivos em
 Investimentos em países da
países da união europeia ou
união europeia ou OCDE,
OCDE, não podendo a cota
não podendo a cota exterior
exterior à UE ser superior a
à UE ser superior a 25% e
25%;
exterior ao conjunto das
 Endividamento menor que
duas maior que 10%;
33% do activo;
 Endividamento menor que
33% do activo;
Depende da assembleia de participantes:
 Aumentos de capital;
 Aumento de comissões, encargos do fundo;
 Modificação da política de investimento imobiliário;
 Modificação da política de distribuições;
 Prorrogações da duração; substituição da entidade gestora;
5
Liquidação
 Possibilidade de resgate sem cobrança de comissões no caso
de aumentos significativos das
cobrança de comissões no
comissões de gestão ou
caso de aumentos
depósito ou modificação da
significativos das comissões
política;
de gestão ou depósito ou
modificação da política;
 Obrigatoriedade de relatório  Obrigatoriedade de relatório de
de gestão semestral;
gestão semestral;
 Transacções de imóveis entre  Transacções de imóveis entre
diversos fundos
diversos fundos administrados
administrados pela mesma
pela mesma entidade gestora
entidade gestora sujeitas a
sujeitas a regulação da CMVM;
regulação da CMVM;
 Autorização da CMVM para a
 Autorização da CMVM para a transacção ou arrendamento de
transacção ou arrendamento
imóveis entre envolvidos na
de imóveis entre envolvidos
gestão do fundo;
na gestão do fundo;
 Liquidação por decisão da
 Liquidação por decisão da
entidade gestora ou por
entidade gestora ou por
imposição da CMVM;
imposição da CMVM;
 Impossibilidade da exigência  Impossibilidade da exigência por
por parte dos participantes de parte dos participantes de
liquidação;
liquidação;
 Obrigatoriedade da
 Obrigatoriedade da comunicação
comunicação da liquidação a
da liquidação a cada
cada participante;
participante;
 Não obrigatoriedade de
 Obrigatoriedade de
relatório de gestão semestral;
relatório de gestão
semestral;
 Não há obrigatoriedade de
existência de prospecto;
 Transacções de imóveis
entre diversos fundos
 Possibilidade das entidades
administrados pela mesma
gestoras transaccionarem
imóveis entre diversos fundos entidade gestora sujeitas a
regulação da CMVM;
que administrem;
 Autorização da CMVM para
 Isenção da autorização da
a transacção ou
CMVM para a transacção ou
arrendamento de imóveis
arrendamento de imóveis
entre envolvidos na gestão do entre envolvidos na gestão
do fundo;
fundo;
 A assembleia de participantes decide quanto à liquidação;
 Possibilidade de imposição da liquidação por parte da
CMVM;
6
Sociedade
gestora
Duração
 As sociedades gestoras são
sociedades anónimas;
 Limiares para fundos
próprios;
 Conjuntos de operações
vedadas e sob controlo de
CMVM;
 Duração definida em
regulamento de gestão;
 As sociedades gestoras são
sociedades anónimas;
 Limiares para fundos próprios;
 Conjuntos de operações
vedadas e sob controlo de
CMVM;
 As sociedades gestoras não necessitam de ser sociedades
anónimas;
 Não há limites para os fundos próprios da sociedade
gestora;
 Não há operações vedadas e não se aplica o disposto para
a independência entre o depositário e a entidade gestora;
 Duração definida em
regulamento de gestão;
 Duração determinada não maior que 10 anos prorrogável
por duas vezes ou duração indeterminada;
7
Anexo II – Modelação financeira do caso de estudo – Bairro
do Aleixo – Porto
Realojamento
Tipologias Necessárias
(de acordo com a proposta levada a concurso)
Descrição
Apartamentos
Apartamentos
Apartamentos
Apartamentos
Total
Tipologia
T1
T2
T3
T4
Quantidade ABC min. Total
60
52
3.120
150
72
10.800
70
91
6.370
20
105
2.100
300
22.390
Terrenos e Imóveis Disponíveis para Efeitos de Permuta
Descrição
Mouteira
Leal
Musas
ACRRU
Total
ABC (Falta ACRRU)
ABC (Falta outras zonas)
Áreas
Terreno
Construção % ABC _nec.
11.800
5.615
25,08%
4.000
6.000
26,80%
550
1.800
8,04%
4.225
18,87%
17.640
78,79%
253
1,13%
4.497
20,08%
Página 1 de 12
Despesas de Realojamento
Descrição
Base de Cálculo
Preço
Valor
IVA
Valor total
0
Proj. de Urbanização
399.229
Proj. de Edificação
0
27.946
5.589
33.535
10.523.300
0
315.699
63.140
378.839
Construção
22.390
493
11.039.517
2.207.903
13.247.421
Infra-Est. E Demolições
13.308
39
516.217
103.243
619.461
Obras de Beneficiação
4.478
350
1.567.300
313.460
1.880.760
17.912
500
8.956.000
1.791.200
10.747.200
Gestão e Fiscalização
11.039.517
0
441.581
88.316
529.897
Diversos e Imprevistos
11.039.517
0
110.395
22.079
132.474
11.935.138
2.387.028
14.322.166
Obra Nova - Modelação
Total
Calendarização das Despesas de Realojamento
Despesas
Proj. de Urbanização
Proj. de Edificação
Construção
Ano 1
Total
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 11
Total
33.535
33.535
33.535
378.839
378.839
378.839
13.247.421
940.380
6.933.441
5.373.600
13.247.421
0
Infra-Est. E Demolições
Obras de Beneficiação
Obra Nova - Modelação
619.461
1.880.760
619.461
940.380
10.747.200
619.461
940.380
5.373.600
1.880.760
5.373.600
10.747.200
0
Gestão e Fiscalização
529.897
52.477
268.965
208.455
529.897
Diversos e Imprevistos
132.474
9.404
69.334
53.736
132.474
Total de Despesas
Total Despesas Acumulado
14.322.166
1.414.634
7.271.740
5.635.791
0
0
0
0
0
0
0
0
14.322.166
1.414.634
8.686.375
14.322.166
14.322.166
14.322.166
14.322.166
14.322.166
14.322.166
14.322.166
14.322.166
14.322.166
14.322.166
Página 2 de 12
Áreas de Terreno e de Construção
Bairro do Aleixo
Habitação
Comércio
Total acima do solo
Estacionamento - Habitação
Estacionamento - Comércio
Total abaixo do solo
Total
Área de lotes
Área de Implantação
Zonas Verdes
Estacionamento Público
Total de Área de Cedência Câmara
Total de Área de Cedência Exigível
Unidades
371
47
418
185
Área total
parcelas
Área Bruta Construção (ABC)
Unitária
Total
24.130
1.270
30.631
25.400
40
14.850
40
1.881
0
40
16.731
42.131
12.700
3.176
15.611
2.320
15.611
11.430
Preços de Venda e Receitas
Estimativa de Receitas
Habitação
Comércio
Total Geral
Área de Venda
Área
Unidade
24.130
1.270
25.400
Base de Cálculo
Estimativa de Despesas
Quantidade
Incidência
Terreno - Sinal
25.400 m2 ABC
Variável sobre Vendas
78.809.850 Receitas
Terreno Urbanizado
Custos de Lot. e Infra-estruturas
Total do Terreno
Escrituras e Registos
17.306.144 Terreno
IMT
2.983.978
Taxas Camarárias de Edificação
25.400 m2 ABC
Projectos de Urbanização
717.933 EUR
Projectos de Edificação
21.829.374 EUR
Construção
25.400 m2 ABC
Zonas Verdes, Est. Púb. Demolições
Habitação
24.130 m2 ABC
Comércio
1.270 m2 ABC
Estacionamento - Habitação
14.850 m2 ABC
Estacionamento - Comércio
1.881 m2 ABC
Zonas Verdes Privadas
9.524 m2
Gestão e Fiscalização Projectos e Obras
1.836.732
de Urbanização
EUR
Gestão e Fiscalização Projectos e Obras
21.829.374
de Edificação
EUR
Marketing - Publicidade e Promoção78.809.850 EUR
Marketing - Vendas
78.809.850 EUR
Diversos e Imprevistos - Urbanização 1.836.732 EUR
Diversos e Imprevistos - Edificação 21.829.374 EUR
Total das Despesas
Margem Bruta (antes de juros e impostos)
Preço
EUR/ sqm
3.150
2.205
3.103
Total
76.009.500
2.800.350
78.809.850
Valores
Unitário
Total
24
600.000
0
19.702.463
19.702.463
-1.997.191
17.705.271
0
141.910
0
96.979
10
254.000
0
50.255
0
982.322
932
23.666.106
1.836.732
700
16.891.000
400
508.000
250
3.712.441
250
470.309
26
247.624
0
73.469
0
873.175
0
788.099
0
2.364.296
0
36.735
0
436.587
47.469.204
31.340.646
Página 3 de 12
IVA
0
-399.438
19.396
0
10.051
196.464
4.733.221
367.346
3.378.200
101.600
742.488
94.062
49.525
14.694
174.635
157.620
472.859
7.347
87.317
6.273.043
-6.273.043
Valor Final
600.000
19.702.463
19.702.773
-2.396.629
17.306.144
141.910
116.375
254.000
60.306
1.178.786
28.399.327
2.204.078
20.269.200
609.600
4.454.929
564.371
297.149
88.163
1.047.810
945.718
2.837.155
44.082
523.905
52.943.681
25.067.603
Custos
Estimativa da Margem por Produto
Habitação
Comércio
Total
Proveitos
Terreno, Registo,
Escritura e IMT
76.009.500
10.935.308
2.800.350
402.880
78.809.850
11.338.188
Projectos
Taxas
1.195.064
44.029
1.239.093
Construção
241.300
12.700
254.000
27.136.480
1.262.847
28.399.327
Margem Bruta
Gestão e
Fiscalização
1.095.609
40.365
1.135.973
Marketing
3.648.456
134.417
3.782.873
Diversos e
Imprevistos
547.804
20.182
567.987
Total
Valor
44.800.021
1.917.419
46.717.440
31.209.479
882.931
32.092.410
Ano 8
Ano 9
% Vendas
41%
32%
41%
Programação de Receitas
Habitação
Total
% de vendas
m2 habitação
Valor das Vendas
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Vendas no ano 5
Vendas no ano 6
Vendas no ano 7
Vendas no ano 8
Vendas no ano 9
Valor das cobranças
CPCV
15201900
15201900
15201900
15201900
15201900
4.560.570
Comércio
Total
% de vendas
m2 comércio
Valor das Vendas
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 7
20,00%
20,00%
4.826
4.826
15.201.900
15.201.900
30% Reforços
4.560.570
4.560.570
4.560.570
24.130
76.009.500
Cobranças
Ano 6
Ano 4
Ano 5
9.121.140
Ano 6
Cobranças
CPCV
30% Reforços
933.450
933.450
933.450
Total das Receitas
78.809.850
Valorização dos Lotes 25%vendas actualizadas
Valorização dos Lotesvalor mínimo actualizado
Valorização Lotes (máximo dos dois)
4.560.570
9.121.140
Ano 11
20,00%
4.826
15.201.900
40%
15.201.900
15.201.900
6.080.760
4.560.570
4.560.570
15.201.900
Ano 7
Ano 8
Ano 9
33,33%
33,33%
423
423
933.450
933.450
30% Escritura
280.035
280.035
280.035
1.270
2.800.350
Vendas no ano 7
Vendas no ano 8
Vendas no ano 9
Valor das cobranças
20,00%
20,00%
4.826
4.826
15.201.900
15.201.900
30% Escritura
6.080.760
4.560.570
6.080.760
4.560.570
4.560.570
4.560.570
Ano 10
Total
1
24.130
76.009.500
6.080.760
4.560.570
10.641.330
Ano 10
6.080.760
6.080.760
Ano 11
15.201.900
15.201.900
15.201.900
15.201.900
15.201.900
76.009.500
Total
280.035
560.070
33,33%
423
933.450
40%
373.380
280.035
280.035
933.450
1
1.270
2.800.350
15.481.935
15.761.970
16.135.350
11.294.745
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
15.201.900
0
15.201.900
20,00%
15.201.900
0
15.201.900
20,00%
8.960.004
0
8.960.004
8.960.004
0
8.960.004
15.201.900
933.450
16.135.350
20,00%
33,33%
8.960.004
639.140
9.599.144
15.201.900
933.450
16.135.350
20,00%
33,33%
8.960.004
639.140
9.599.144
15.201.900
933.450
16.135.350
20,00%
33,33%
8.960.004
639.140
9.599.144
76.009.500
2.800.350
78.809.850
1,00
1,00
44.800.021
1.917.419
46.717.440
6.241.896
780.237
6.241.896
780.237
6.536.206
817.026
6.536.206
817.026
6.536.206
817.026
32.092.410
4.011.551
373.380
280.035
653.415
373.380
373.380
6.454.140
19.702.463
15.240.000
17.636.629
933.450
933.450
933.450
2.800.350
78.809.850
Nota: a programação das receitas só entra quando se dá a escritura e não quando as receitas entram no cash flow: óptica tributária.
Mais-Valias imobiliárias e IRC
Proveitos - Habitação
Proveitos-Comércio
Total
% de vendas - Habitação
% de vendas - Comércio
Custo de Vendas - Habitação
Custo das Vendas - Comércio
Total
Cálculo do IRC
Mais Valias com Imobiliário
IMVP 12,5%
Total
Ano 1
Ano 2
0
0
Ano 3
0
0
Ano 4
0
0
Ano 5
0
0
Página 4 de 12
Ano 6
0
0
0
0
Ano 11
Total
Programação das Despesas
Total
Terreno, Infra-Estrutura, Demolição,
Projecto de Urb.
Edificação
Taxas Camarárias de Edificação
Projectos de Edifiacção
Gestão e Fiscalização projectos de
edificação
Marketing - Publicidade e Promoção
Marketing - Vendas
Diversos e Imprevistos - Edificação
Terreno, Infra-Estrutura, Demolição,
Projecto de Urb. E Realojamento
Edificação
Taxas Camarárias de Edificação
Projectos de Edifiacção
Gestão e Fiscalização projectos de
edificação
Marketing - Publicidade e Promoção
Marketing - Vendas
Diversos e Imprevistos - Edificação
Total das Despesas
Cash-Flow Interno do Projecto
Receitas
Despesas
Ano 1
Margem Bruta
Margem Bruta / Vendas
Valor Actual Líquido (VAL)
Taxa Interna de Rentabilidade (TIR)
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 11
Total
ACERTO
17.306.144
26.195.249
254.000
1.178.786
12,08%
41,02%
32,26%
1,47%
8,69%
16,48%
9,88%
4,48%
16,48%
9,88%
16,85%
16,48%
16,85%
16,48%
0,36%
25,07%
12,34%
5,81%
6,44%
16,48%
12,34%
11,52%
11,48%
16,48%
12,63%
19,66%
19,50%
16,85%
12,34%
19,98%
19,85%
16,48%
12,63%
20,51%
20,34%
16,85%
12,34%
14,38%
14,25%
16,48%
0,29%
8,14%
8,12%
0,36%
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
80,24%
100,00%
1.047.810
945.718
2.837.155
523.905
100,00%
100,00%
100,00%
100,00%
17.306.144
26.195.249
254.000
1.178.786
2.090.166
0
0
0
7.099.477
0
0
0
5.583.294
0
0
0
254.010
0
203.802
1.178.786
1.504.368
4.318.019
25.099
0
774.828
4.318.019
25.099
0
0
4.414.064
0
0
0
4.318.019
0
0
0
4.414.064
0
0
0
4.318.019
0
0
-2.983.978
95.044
0
0
14.322.166
26.195.249
254.000
1.178.786
1.047.810
945.718
2.837.155
523.905
50.288.766
0
0
0
0
2.090.166
0
0
0
0
7.099.477
0
0
0
0
5.583.294
262.705
0
0
0
1.899.303
129.347
54.984
182.786
86.360
6.300.963
129.347
108.968
325.836
86.360
5.768.457
132.355
185.945
553.325
88.281
5.373.969
129.347
188.944
563.259
86.360
5.285.929
132.355
193.942
577.166
88.281
5.405.809
129.347
135.959
404.314
86.360
5.074.000
3.008
76.977
230.469
1.901
-2.576.578
1.047.810
945.718
2.837.155
523.905
47.304.789
Total
Ano 1
78.809.850
50.288.766
Cash Flow antes de impostos
CashFlow acumulado
IRC
Cashflow Depois de impostos
CashFlow Acumulado
Indicadores de Avaliação Económica
Ano 2
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
0
2.090.166
0
7.099.477
0
5.583.294
0
1.899.303
4.560.570
6.300.963
9.121.140
5.768.457
15.481.935
5.373.969
15.761.970
5.285.929
16.135.350
5.405.809
11.294.745
5.074.000
6.454.140
-2.576.578
78.809.850
47.304.789
-2.090.166
-2.090.166
0
-2.090.166
-2.090.166
-7.099.477
-9.189.643
0
-7.099.477
-9.189.643
-5.583.294
-14.772.937
0
-5.583.294
-14.772.937
-1.899.303
-16.672.240
0
-1.899.303
-16.672.240
-1.740.393
-18.412.633
0
-1.740.393
-18.412.633
3.352.683
-15.059.950
0
3.352.683
-15.059.950
10.107.966
-4.951.984
780.237
9.327.729
-5.732.221
10.476.041
5.524.057
780.237
9.695.804
3.963.583
10.729.541
16.253.599
817.026
9.912.516
13.876.099
6.220.745
22.474.343
817.026
5.403.719
19.279.818
9.030.718
31.505.061
817.026
8.213.692
27.493.510
31.505.061
Valor
Antes IRC
31.505.061
39,98%
12.512.958
18%
Após IRC
27.493.510
34,89%
10.325.055
17%
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Taxa Anual
7%
Página 5 de 12
Ano 6
Ano 11
Total
4.011.551
27.493.510
CashFlow na Óptica. do Part.
Total
Cashflow Gerado Pelo Projecto
Receitas brutas
Despesas
IRC
Fluxos Anuais
Cashflow Acumulado
Financiamento
Capitais Próprios
Empréstimos Bancários conta corrente
Finaciamento (em % do activo)
Total
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
0
2.090.166
0
-2.090.166
-2.090.166
0
7.099.477
0
-7.099.477
-9.189.643
0
5.583.294
0
-5.583.294
-14.772.937
0
1.899.303
0
-1.899.303
-16.672.240
4.560.570
6.300.963
0
-1.740.393
-18.412.633
9.121.140
5.768.457
0
3.352.683
-15.059.950
15.481.935
5.373.969
780.237
9.327.729
-5.732.221
15.761.970
5.285.929
780.237
9.695.804
3.963.583
16.135.350
5.405.809
817.026
9.912.516
13.876.099
11.294.745
5.074.000
817.026
5.403.719
19.279.818
6.454.140
-2.576.578
817.026
8.213.692
27.493.510
6.000.000
0
0
6.000.000
6.000.000
4.000.000
0
10.000.000
6.000.000
10.000.000
1
16.000.000
6.000.000
12.700.000
1
18.700.000
6.000.000
14.700.000
1
20.700.000
6.000.000
12.200.000
0
18.200.000
6.000.000
3.200.000
0
9.200.000
6.000.000
0
0
6.000.000
6.000.000
0
0
6.000.000
6.000.000
0
0
6.000.000
6.000.000
0
0
6.000.000
0
0
0
0
4.000.000
0
4.000.000
100.000
10.000.000
4.000.000
6.000.000
350.000
12.700.000
10.000.000
2.700.000
567.500
14.700.000
12.700.000
2.000.000
685.000
12.200.000
14.700.000
-2.500.000
672.500
3.200.000
12.200.000
-9.000.000
385.000
0
3.200.000
-3.200.000
80.000
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
56.800.000
56.800.000
0
2.840.000
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Empréstimo Bancário
Saldo fim do ano
Saldo no incio do ano
Movimento no Ano
Juros 5,0% ao ano
Tesouraria do Fundo
Total
Ano 1
Ano 2
Ano 8
Ano 10
Ano 9
Ano 11
Ano 10
Total
Ano 11
78.809.850
47.304.789
4.011.551
27.493.510
56.800.000
Total
Fluxos do Projecto
Comissões, Taxas CMVM, Banco Depositário
Financiamento Bancário
Juros Bancários (5,0%)
-2.090.166
-88.800
0
-7.099.477
-88.800
4.000.000
-100.000
-5.583.294
-88.800
6.000.000
-350.000
-1.899.303
-88.800
2.700.000
-567.500
-1.740.393
-106.197
2.000.000
-685.000
3.352.683
-129.484
-2.500.000
-672.500
9.327.729
-114.486
-9.000.000
-385.000
9.695.804
-100.288
-3.200.000
-80.000
9.912.516
-88.800
0
0
5.403.719
-88.800
0
0
8.213.692
-88.800
0
0
27.493.510
-1.072.055
0
-2.840.000
Movimento em Tesouraria
Tesouraria inicial
Participantes - entregas e distribuições
Tesouraria Final
-2.178.966
-3.288.277
3.821.034
0
532.757
-22.094
532.757
0
510.663
144.397
510.663
0
655.060
-531.590
655.060
0
123.470
50.699
123.470
0
174.169
-171.757
174.169
0
2.412
6.315.516
2.412
-6.200.000
117.928
9.823.716
117.928
-9.800.000
141.644
5.314.919
141.644
-5.350.000
106.563
8.124.892
106.563
-8.231.455
0
23.581.455
6.185.702
-23.581.455
Resultados (Óptica dos Part.)
Cash Flow (a)
VR
Espart
CMP
6.000.000
3.821.034
Total
60,00%
30,00%
10,00%
Capital Próprio
Margem Líquida
TIR
Valor Actual Líquido (VAL) Taxa de 7%
Activos Previsionais
Ano 1
Ano 2
-6.000.000
-3.600.000
-1.800.000
-600.000
Ano 3
0
0
0
0
Ano 4
0
0
0
0
Ano 5
0
0
0
0
Ano 6
0
0
0
0
Ano 7
0
0
0
0
Ano 8
0
0
0
0
6.200.000
3.720.000
1.860.000
620.000
Ano 9
9.800.000
5.880.000
2.940.000
980.000
Ano 10
5.350.000
3.210.000
1.605.000
535.000
Ano 11
Total
8.231.455
4.938.873
2.469.437
823.146
6.000.000
23.581.455
20,88%
9.961.904
Total
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 11
Total
Produtos e Trabalhos em Curso
Saldo do Período Anterior
Aumentos
Reduções
Saldo Final
0
2.090.166
0
2.090.166
2.090.166
7.099.477
0
9.189.643
9.189.643
5.583.294
0
14.772.937
14.772.937
1.899.303
0
16.672.240
16.672.240
6.300.963
0
22.973.203
22.973.203
5.768.457
0
28.741.660
28.741.660
5.373.969
-8.960.004
25.155.625
25.155.625
5.285.929
-8.960.004
21.481.549
21.481.549
5.405.809
-9.599.144
17.288.214
17.288.214
5.074.000
-9.599.144
12.763.070
12.763.070
-2.576.578
-9.599.144
587.348
Tesouraria
3.821.034
532.757
510.663
655.060
123.470
174.169
2.412
117.928
141.644
106.563
0
Activo
5.911.200
9.722.400
15.283.600
17.327.300
23.096.673
28.915.829
25.158.037
21.599.478
17.429.858
12.869.633
587.348
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
15.283.600
75.000
12.000
1.800
88.800
17.327.300
75.000
12.000
1.800
88.800
23.099.291
92.397
12.000
1.800
106.197
28.920.959
115.684
12.000
1.800
129.484
25.171.391
100.686
12.000
1.800
114.486
21.622.084
86.488
12.000
1.800
100.288
17.452.465
75.000
12.000
1.800
88.800
Custos de Funcionamento
Activo
Comissão da Sociedade Gestora
Comissão do Banco Depositário
Comissão CMVM
Total
23.581.455
14.148.873
7.074.437
2.358.146
Total
0,40%
0,20%
0,03%
Ano 1
5.911.200
75.000
12.000
1.800
88.800
Ano 2
9.722.400
75.000
12.000
1.800
88.800
Página 6 de 12
Ano 10
12.892.240
75.000
12.000
1.800
88.800
Ano 11
587.348
75.000
12.000
1.800
88.800
171.128.306
47.304.789
-46.717.440
171.715.655
177.901.356
Total
177.990.278
920.255
132.000
19.800
1.072.055
CashFlow na Óptica.
da CMP
FEII
IMT
Taxas Municipais
Realojamento
Transaction Costs
Cashflow Municipal
Total
0
1
0
Ano -1
Ano 0
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 11
Total
0
0
0
0
-88.502
-88.502
0
0
0
0
-88.502
-88.502
0
0
0
-3.605
-2.213
-5.817
0
0
0
-11.130
-2.213
-13.343
0
0
0
-15.268
-2.213
-17.481
0
0
203.802
0
-2.213
201.590
0
0
25.099
0
-2.213
22.886
0
0
25.099
0
-2.213
22.886
0
583.160
0
0
-2.213
580.948
620.000
583.160
0
0
-2.213
1.200.948
980.000
618.968
0
0
-2.213
1.596.756
535.000
618.968
0
0
-2.213
1.151.756
823.146
618.968
0
0
-22.125
1.419.988
2.958.146
3.023.225
254.000
-30.003
-221.255
5.984.113
-88.502
0
90.714
-2.268
-183.812
-88.502
95.310
-6.808
-199.812
-183.812
16.000
-9.591
-224.812
-199.812
25.000
-10.616
-255.812
-224.812
31.000
-12.016
-85.812
-255.812
-170.000
-8.541
-70.812
-85.812
-15.000
-3.916
-55.812
-70.812
-15.000
-3.166
0
-55.812
-55.812
-1.395
0
0
-2.213
-55
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
0
-1.165.183
-1.165.183
0
-58.370
-88.502
90.714
-2.268
-55
-88.502
95.310
-6.808
0
-5.817
16.000
-9.591
592
-13.343
25.000
-10.616
1.042
-17.481
31.000
-12.016
1.504
201.590
-170.000
-8.541
23.049
22.886
-15.000
-3.916
3.971
22.886
-15.000
-3.166
4.721
580.948
-55.812
-1.395
523.741
1.200.948
-2.213
-55
1.198.680
1.596.756
0
0
1.596.756
1.151.756
0
0
1.151.756
1.419.988
0
0
1.419.988
5.984.113
0
-58.370
5.925.743
Total
Empréstimo Bancário
Dívida fim do ano
Dívida no in. Ano
Movimento no Ano
Juros 5,0% ao ano
Tesouraria
Cashflow
Financiamento
Juros
Total
Património
Mouteira
Leal
Musas
ACRRU
Aleixo
Ano -1
Ano 0
Ano 1
Ano 2
Ano 3
Ano 4
Ano 5
Ano 6
Ano 7
Ano 8
Ano 9
Ano 10
Ano 11
2.576.065
1.964.074
1.080.000
3.052.677
0
5.369.578
4.757.587
3.873.513
4.119.221
0
8.163.091
7.551.099
6.667.025
4.119.221
0
8.163.091
7.551.099
6.667.025
4.119.221
0
8.163.091
7.551.099
6.667.025
4.119.221
0
8.163.091
7.551.099
6.667.025
4.119.221
0
8.163.091
7.551.099
6.667.025
4.119.221
0
8.163.091
7.551.099
6.667.025
4.119.221
0
8.163.091
7.551.099
6.667.025
4.119.221
0
8.163.091
7.551.099
6.667.025
4.119.221
0
8.163.091
7.551.099
6.667.025
4.119.221
0
600.000
600.000
600.000
600.000
600.000
600.000
600.000
600.000
600.000
600.000
0
0
22.125.472
22.125.472
0
22.125.472
22.125.472
-13.452.656
8.672.816
8.672.816
9.447.082
18.119.898
18.119.898
8.380.538
26.500.436
26.500.436
0
26.500.436
26.500.436
0
26.500.436
26.500.436
0
26.500.436
26.500.436
0
26.500.436
26.500.436
0
26.500.436
26.500.436
0
26.500.436
26.500.436
0
26.500.436
26.500.436
0
26.500.436
-55
0
-12.852.063
10.048.124
8.982.042
623.049
603.971
604.721
1.123.741
1.798.680
2.196.756
1.751.756
1.419.988
2.576.065
1.964.074
1.080.000
1.986.132
14.519.200
2.576.065
1.964.074
1.080.000
1.986.132
14.519.200
FEII
Inicial
Variação
Final
Variação de Activo
Indicadores de Avaliação Económica
Valor
Valor Actual Líquido (VAL)
Taxa Interna de Rentabilidade (TIR)
8.658.119 €
40%
Não foram consideradas amortizações dos imóveis entregues nem o IMI dos imóveis vendidos do Aleixo
Taxa Anual
7%
Página 7 de 12
16.300.708
Avalição de Imóveis Municipais
Método Comparativo
Aleixo
(conforme avaliação de perito CMVM)
Valor de Venda de Frações
Habitação Colectiva
Comércio
Estacionamento
Total
Preço unitário
3.000 €/m^2
1.700 €/m^2
12.900 €/lugar
área útil
área útil
Quant.
Parciais
20.638
61.914.000
781
1.327.700
18
232.200
63.473.900
Valor de Venda dos Terrenos
Habitação Colectiva
Comércio
Total
Valor
Preço unitário
600 €/m^2
400 €/m^2
Quant.
Parciais
área bruta
23.586
14.151.600
área bruta
919
367.600
14.519.200
mínimo entre 23% Valor das Fracções e Valor do Terreno
Página 8 de 12
14.519.200
Avalição de Imóveis Municipais
Método Comparativo
Mouteira
(Método semelhante ao perito CMVM)
Valor de Venda de Frações
Preço unitário
2.280 €/m^2
1.292 €/m^2
12.900 €/lugar
Habitação Colectiva
Comércio
Estacionamento
Total
área útil
área útil
Quant.
Parciais
4.913
11.200.284
0
0
0
0
11.200.284
Valor de Venda dos Terrenos
Preço unitário
600 €/m^2
400 €/m^2
Habitação Colectiva
Comércio
Total
Valor
área bruta
área bruta
Quant.
Parciais
5.615
3.369.000
0
3.369.000
mínimo entre 23% Valor das Fracções e Valor do Terreno
Freguesia
Lordelo do Ouro
Tipologia
A útil
Preço
Preço U.
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
T2
T3
T3
T3
T4
T4
T2
T3
T4
T3
T4
T4
T1
T2
T0
T4
T3
T4
T1
T2
131
115
179
196
183
272
180
256
180
195
200
220
72
105
37
220
164
250
50
111
231.000
310.000
321.000
360.000
499.000
545.000
320.000
456.000
350.000
600.000
650.000
700.000
149.000
222.000
102.000
465.000
321.000
300.000
196.400
180.000
1.763
2.696
1.793
1.837
2.727
2.004
1.778
1.781
1.944
3.077
3.250
3.182
2.069
2.114
2.757
2.114
1.957
1.200
3.928
1.622
Médias por
Tipologia
Pesquisa
T0
T1
T2
T3
T4
37
61
132
158
218
102.000
172.700
238.250
338.286
501.286
2.757
2.999
1.819
1.877
2.346
Página 9 de 12
Data
2.576.065
Estado
Novo
Negócio
Venda
Ref.
http://www.remax.pt/PublicListingLis
29-02-2012 t.aspx?SearchKey=2FFBD8092BB54DA
F80D4D78056B72DB2
29-02-2012
http://idealista.pt/comprarcasas/lordelodoouro/comestado_bom-estado/
http://www.frontal.pt/imoveis/apart
29-02-2012 amentos/venda/lordelo-do-ouroporto-porto/novo
Valor Médio
2.280 €/m^2 Aútil Hab.
Avalição de Imóveis Municipais
Método Comparativo
Leal
(Método semelhante ao perito CMVM)
Valor de Venda de Frações
Preço unitário
1.627 €/m^2
922 €/m^2
12.900 €/lugar
Habitação Colectiva
Comércio
Estacionamento
Total
área útil
área útil
Quant.
Parciais
5.250
8.539.451
0
0
0
0
8.539.451
Valor de Venda dos Terrenos
Preço unitário
600 €/m^2
400 €/m^2
Habitação Colectiva
Comércio
Total
área bruta
área bruta
Quant.
Parciais
6.000
3.600.000
0
0
3.600.000
mínimo entre 23% Valor das Fracções e Valor do Terreno
Valor
Freguesia
Santo Ildefonso
Pesquisa
Ref
Médias por
Tipologia
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Tipologia
A útil
Preço
Preço U.
T0
T2
T2
T2
T2
T1
T3
T4
T2
T1
T1
T2
T2
T3
T0
T3
T1
T2
T0
T1
41
77
77
100
127
63
137
260
70
52
54
78
97
160
40
305
52
76
45
50
85.000
107.000
108.000
145.000
190.000
85.000
215.000
325.000
105.000
95.000
106.000
132.000
145.000
280.000
83.000
360.000
89.000
132.000
77.450
94.950
2.073
1.390
1.403
1.450
1.496
1.349
1.569
1.250
1.500
1.827
1.963
1.692
1.495
1.750
2.075
1.180
1.712
1.737
1.721
1.899
T0
T1
T2
T3
T4
32
54
88
149
260
61.363
93.990
133.000
247.500
325.000
1.467
1.750
1.520
1.660
1.250
Página 10 de 12
Data
1.964.074
Estado
Novo
Negócio
Venda
Ref.
http://www.remax.pt/PublicListingLis
29-02-2012 t.aspx?SearchKey=2FFBD8092BB54DA
F80D4D78056B72DB2
29-02-2012
http://www.frontal.pt/imoveis/apart
amentos/venda/santo-ildefonsoporto-porto/novo
29-02-2012
http://www.imoproposta.pt/
29-02-2012
http://www.jaimepinto.com.pt/imov
eis.asp?id=apartamentos
29-02-2012
http://www.porto-renovato4945.empreendimentos.com.pt/imov
Valor Médio
1.627 €/m^2 Aútil Hab.
Avalição de Imóveis Municipais
Método Comparativo
Musas
(Método semelhante ao perito CMVM)
Valor de Venda de Frações
Preço unitário
3.000 €/m^2
1.700 €/m^2
12.900 €/lugar
Habitação Colectiva
Comércio
Estacionamento
Total
área útil
área útil
Quant.
Parciais
1.575
4.725.057
0
0
0
0
4.725.057
Valor de Venda dos Terrenos
Preço unitário
600 €/m^2
400 €/m^2
Habitação Colectiva
Comércio
Total
área bruta
área bruta
Quant.
Parciais
1.800
1.080.000
0
0
1.080.000
mínimo entre 23% Valor das Fracções e Valor do Terreno
Valor
Freguesia
Santo Ildefonso
Pesquisa
Ref
Médias por
Tipologia
1
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
Tipologia
A útil
Preço
Preço U.
T0
T2
T2
T2
T2
T1
T3
T4
T2
T1
T1
T2
T2
T3
T0
T3
T1
T2
T0
T1
41
77
77
100
127
63
137
260
70
52
54
78
97
160
40
305
52
76
45
50
85.000
107.000
108.000
145.000
190.000
85.000
215.000
325.000
105.000
95.000
106.000
132.000
145.000
280.000
83.000
360.000
89.000
132.000
77.450
94.950
2.073
1.390
1.403
1.450
1.496
1.349
1.569
1.250
1.500
1.827
1.963
1.692
1.495
1.750
2.075
1.180
1.712
1.737
1.721
1.899
T0
T1
T2
T3
T4
32
54
88
149
260
61.363
93.990
133.000
247.500
325.000
1.467
1.750
1.520
1.660
1.250
Página 11 de 12
Data
1.080.000
Estado
Novo
Negócio
Venda
Ref.
http://www.remax.pt/PublicListingLis
29-02-2012 t.aspx?SearchKey=2FFBD8092BB54DA
F80D4D78056B72DB2
29-02-2012
http://www.frontal.pt/imoveis/apart
amentos/venda/santo-ildefonsoporto-porto/novo
29-02-2012
http://www.imoproposta.pt/
29-02-2012
http://www.jaimepinto.com.pt/imov
eis.asp?id=apartamentos
29-02-2012
http://www.porto-renovato4945.empreendimentos.com.pt/imov
Valor Médio
1.627 €/m^2 Aútil Hab.
Pesquisa
Conjunto de Imóveis a Reabilitar - Caderno de Encargos
Descrição
Rua Azevedo de Albuquerque 74/76
Rua do Loureiro 26/32
Rua dos Mercadores 42/44
Rua de Miragaia 56/57 | Rua da Arménia 19/21
Rua de Miragaia 80/80ª | Rua da Ancira 7
Rua Mouzinho da Silveira 140/144 | Rua da Bainharia 19/21
Rua Mouzinho da Silveira 168 | Rua da Bainharia 43/45
Rua da Reboleira 24/34
Rua Tomás Gonzaga 38/40
Largo da Fontinha
Rua do Bonjardim 625
Rua António Cândido 218/220
Rua da Maternidade 19/27
TOTAL
Ref.
1
2
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
ABC
565
465
550
400
235
255
140
200
800
162
500
317
200
550
220
1.150
235
320
1.365
ACRRU
ACRRU
Freguesia
São Nicolau
Cedofeita
Santo Ildefonso
Vitória
Sé
Cedofeita
Santo Ildefonso
Bonfim
Santo Ildefonso
Santo Ildefonso
Santo Ildefonso
Miragaia
Sé
São Nicolau
Lordelo do Ouro
Vitória
Sé
Vitória
Vitória
Preço
280.000
150.000
270.000
127.500
130.000
230.000
50.000
110.000
300.000
125.000
275.000
400.000
59.000
295.000
160.000
475.000
130.000
110.000
1.000.000
Não ACRRU
São Nicolau
Cedofeita
Santo Ildefonso
Vitória
Sé
Miragaia
Lordelo do ouro
Bonfim
727
550
ABC
443
183
52
270
385
486
472
598
73
360
255
259
392
4.228
ACRRU
ACRRU
ACRRU
ACRRU
ACRRU
ACRRU
ACRRU
ACRRU
ACRRU
ACRRU
ACRRU
ACRRU
ACRRU
29-02-2012
Freguesia
Miragaia
Sé
São Nicolau
Sé
Sé
Sé
Sé
São Nicolau
Miragaia
Santo Ildefonso
Santo Ildefonso
Paranhos
Cedofeita
Valor
245.976
101.611
28.873
149.918
213.772
269.852
262.078
332.040
40.533
199.890
141.589
143.810
217.658
2.347.601
Referência
P. Unit.
http://www.frontal.pt/imoveis/predios/ve
496
nda/porto-porto/para-recuperar
323
491
319
553
902
357
550
375
http://www.lardocelar.com/imobiliario/im
772
ovel_detalhes.jsp?iddestaque=81551&pesq
550
=1&id=2720738
1.262
295
536
727
413
553
344
733
ACRRU
Média
516
516
612
612
509
509
452
452
467
467
1.262 1.262
727
550
550
Valor Médio do m^2 ABC de edifícios devolutos
Página 12 de 12
555