estudo de viabilidade econômica de um edifício na
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CENTRO UNIVERSITÁRIO UNIVATES CURSO DE ENGENHARIA CIVIL ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE UM EDIFÍCIO NA CIDADE DE TEUTÔNIA/RS Maurício Luiz Steffen Lajeado, junho de 2016 Maurício Luiz Steffen ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE UM EDIFÍCIO NA CIDADE DE TEUTÔNIA/RS Trabalho de Conclusão de Curso apresentado na disciplina de Trabalho de Conclusão de Curso – Etapa II, ao Centro de Ciências Exatas e Tecnológicas do Centro Universitário Univates, como parte dos requisitos para a obtenção do título de bacharel em Engenharia Civil. Área de concentração: Viabilidade Econômica Orientador: João Batista Gravina Lajeado, junho de 2016 Maurício Luiz Steffen ESTUDO DE VIABILIDADE ECONÔMICA DE UM EDIFÍCIO NA CIDADE DE TEUTÔNIA/RS A Banca examinadora abaixo aprova o Trabalho de Conclusão de Curso apresentado na disciplina de Trabalho de Conclusão de Curso – Etapa II, na linha de formação específica em Engenharia Civil, do Centro Universitário UNIVATES, como parte da exigência para a obtenção do grau de Bacharel em Engenharia Civil: ___________________________________ Prof. Me. João Batista Gravina (orientador) Centro Universitário Univates ___________________________________ Prof. Me. Ivandro Carlos Rosa Centro Universitário Univates ___________________________________ Prof. Me. Antonio Pregeli Neto Centro Universitário Univates Lajeado, 04 de julho de 2016 Dedico este trabalho as pessoas que estiveram ao meu lado em todos os momentos da minha vida acadêmica, principalmente a minha família que me deu o suporte e apoio necessário para a realização desse trabalho. AGRADECIMENTOS Aos meus pais e minha irmã por todo o apoio e incentivo que passaram durante a realização desse sonho. A minha namorada que sempre me incentivou em busca desse sonho e teve paciência em alguns momentos. Aos professores do curso de Engenharia Civil, que passaram os ensinamentos e enriqueceram o meu conhecimento. Aos amigos e colegas que de alguma forma contribuíram para o crescimento pessoal e profissional. Ao meu orientador, professor João Batista Gravina, pelos ensinamentos nas disciplinas ministradas para a escolha do tema e no auxilio durante esse trabalho de conclusão. “Sonhos determinam o que você quer, ação determina o que você conquista”. Aldo Novak RESUMO O trabalho consiste na realização do estudo de viabilidade econômica para um empreendimento imobiliário na cidade de Teutônia/RS. O trabalho foi elaborado através de uma pesquisa bibliográfica para se ter uma base sólida no que se consiste uma análise financeira de um empreendimento. Através disso, chega-se a conclusão da importância de se ter um estudo técnico financeiro do empreendimento, conseguindo assim, ter a garantia que o empreendimento vai se tornar viável economicamente. As decisões sobre investimentos na construção civil devem ser tomadas após uma serie de estudos, esses estudos estão todos propostos na base referencial do presente trabalho. Foram elaboradas planilhas orçamentárias e simulações de comercialização. Através disso chegou-se aos resultados dos índices de VPL, TIR, PAYBACK descontado e Índice de Lucratividade. Com os índices calculados chegou-se a conclusão sobre a viabilidade do empreendimento imobiliário escolhido para o estudo de caso. Palavras-Chave: Viabilidade Empreendimentos imobiliários. econômica. Análise de investimentos. ABSTRACT The work consists in the realization of the feasibility study for a real estate development in the town of Teutônia/RS. The study was prepared through a literature search in order to have a solid foundation in financial analysis consists of an enterprise. Through this, the importance of having a technical study of the financial undertaking, thus, have the assurance that the enterprise will become economically viable. Decisions on investments in construction should be taken after a series of studies; these studies are all offered on the basis of this reference work. Budget spreadsheets and simulations were made. Through this, it was the results of the indexes of NPV, IRR, PAYBACK and discounted rate of Profitability. With the calculated indices reached the conclusion on the feasibility of property development chosen for the case study. Keywords: Economic viability. Investment analysis. Real estate developments. LISTA DE ILUSTRAÇÕES LISTA DE FIGURAS Figura 1 – Margem de erro em função do desenvolvimento do projeto .................... 22 Figura 2 – Localização do terreno ............................................................................. 41 Figura 3 – Perspectiva nordeste do empreendimento ............................................... 42 LISTA DE QUADROS Quadro 1 – CUB/RS do mês de setembro/2015 ....................................................... 24 Quadro 2 – Encargos Sociais– SINDUSCON, agosto de 2015 ................................. 25 Quadro 3 – Quadro Registro Imóveis ........................................................................ 45 Quadro 4 – Cronograma financeiro ........................................................................... 48 LISTA DE GRÁFICOS Gráfico 1 – Variação do VPL ..................................................................................... 68 Gráfico 2 – Variação da TIR ...................................................................................... 68 LISTA DE TABELAS Tabela 1 – Quadro de áreas...................................................................................... 43 Tabela 2 – Orçamento Sintético ................................................................................ 47 Tabela 3 – Cronograma físico ................................................................................... 50 Tabela 4 – Valores de comercialização ..................................................................... 51 Tabela 5 – Simulação 1 ............................................................................................. 53 Tabela 6 – Simulação 2 ............................................................................................. 54 Tabela 7 – Simulação 3 ............................................................................................. 55 Tabela 8 – Simulação 4 ............................................................................................. 56 Tabela 9 – Simulação 5 ............................................................................................. 58 Tabela 10 – Simulação 6 ........................................................................................... 59 Tabela 11 – Simulação 7 ........................................................................................... 60 Tabela 12 – Simulação 8 ........................................................................................... 62 Tabela 13 – Simulação 9 ........................................................................................... 64 Tabela 14 – Simulação 10 ......................................................................................... 65 Tabela 15 – Resumo das simulações 1 a 5 .............................................................. 67 Tabela 16 – Resumo das simulações 6 a 10............................................................. 67 LISTA DE SIGLAS % Por cento ABNT Associação Brasileira de Normas Técnicas BDI Benefícios e Despesas Indiretas COFINS Contribuição para o Financiamento da Seguridade Social CPMF Contribuição provisória sobre a movimentação financeira CSLL Contribuição Social sobre o Lucro Líquido CTF Custo total do Funcionário CUB Custo Unitário Básico i Taxa de Juros IBGE Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística IL Índice de Lucratividade INCRA Instituto Nacional de Colonização e Reforma Agrária INSS Instituto Nacional da Seguridade Social IRPJ Imposto de Renda sobre Pessoa Jurídica ISS Imposto sobre Serviços ISSQN Imposto Sobre Serviços de Qualquer Natureza m² Metro quadrado NBR Norma Brasileira Regulamentadora PAYBACK Tempo de Recuperação do Capital PIS Programa de Integração Social PLEO Planilha Eletrônica de Orçamentos R$ Real R-8-N Residencial de 8 pavimentos, Padrão Normal RS Rio Grande do Sul SEBRAE Serviço Brasileiro de Apoio às Micro e Pequenas Empresas SECONCI Serviço Social da Indústria da Construção SELIC Taxa do Sistema Especial de Liquidação e Custódia SENAI Serviço Nacional de Aprendizagem Industrial SESI Serviço Social da Indústria SINAPI Sistema Nacional de Pesquisa de Custos e Índices da Construção Civil SINDUSCON Sindicato da Indústria da Construção Civil TBF Taxa Básica Financeira TCC Trabalho de Conclusão de Curso TIR Taxa Interna de Retorno TJLP Taxa de Juros de Longo Prazo TMA Taxa Mínima de Atratividade TR Taxa Referencial VPL Valor Líquido Presente SUMÁRIO 1 INTRODUÇÃO ....................................................................................................... 15 1.1 Justificativa........................................................................................................ 15 1.2 Delimitação do trabalho .................................................................................... 16 1.3 Objetivos ............................................................................................................ 17 1.3.1 Objetivos gerais ............................................................................................. 17 1.3.2 Objetivos específicos..................................................................................... 17 1.4 Estrutura do trabalho ........................................................................................ 17 2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA .................................................................................. 19 2.1 Investimentos no ramo da construção civil .................................................... 19 2.2 Orçamentação ................................................................................................... 20 2.2.1 Orçamento de empreendimentos ................................................................. 20 2.2.2 Formação do custo unitário básico .............................................................. 23 2.2.3 Custos diretos ................................................................................................ 24 2.2.3.1 Custo direto mão de obra ........................................................................... 25 2.2.3.2 Custo Direto de Materiais ........................................................................... 27 2.2.3.3 Custos com equipamentos ......................................................................... 28 2.2.4 Custos indiretos ............................................................................................. 30 2.2.5 BDI – Benefícios e Despesas Indiretas......................................................... 30 2.3 Fluxo de caixa .................................................................................................... 32 2.4 Análise de investimentos ................................................................................. 33 2.4.1 Taxa Mínima de Atratividade – TMA ............................................................. 33 2.4.2 Método do Valor Presente Líquido – VPL .................................................... 34 2.4.3 Taxa Interna de Retorno – TIR....................................................................... 35 2.4.4 Tempo de recuperação do capital – PAYBACK ........................................... 36 2.4.5 Índice de Lucratividade – IL .......................................................................... 37 3 METODOLOGIA .................................................................................................... 38 3.1 Métodos e técnicas utilizadas .......................................................................... 38 4 ESTUDO DE CASO ............................................................................................... 40 4.1 O empreendimento em estudo ......................................................................... 40 4.2 Orçamento por estimativa ................................................................................ 43 4.3 Orçamento Sintético ......................................................................................... 46 4.4 Cronograma físico e financeiro ........................................................................ 47 4.5 Comercialização ................................................................................................ 50 4.6 Simulações ........................................................................................................ 51 4.6.1 Simulação 1 .................................................................................................... 53 4.6.2 Simulação 2 .................................................................................................... 54 4.6.3 Simulação 3 .................................................................................................... 55 4.6.4 Simulação 4 .................................................................................................... 56 4.6.5 Simulação 5 .................................................................................................... 57 4.6.6 Simulação 6 .................................................................................................... 59 4.6.7 Simulação 7 .................................................................................................... 60 4.6.8 Simulação 8 .................................................................................................... 62 4.6.9 Simulação 9 .................................................................................................... 63 4.6.10 Simulação 10 ................................................................................................ 65 4.7 Resultados ......................................................................................................... 67 5 CONCLUSÃO ........................................................................................................ 71 REFERÊNCIAS ......................................................................................................... 71 15 1 INTRODUÇÃO O presente trabalho tem como objetivo descrever o quão importante é uma análise de viabilidade econômica para a execução de um empreendimento no ramo da construção civil. Foi determinado para a análise de viabilidade econômica um edifício que foi projetado para ser executado na cidade de Teutônia/RS. A empresa responsável pelo projeto é a Wallauer Arquitetura, que possui sede na cidade de Teutônia/RS. 1.1 Justificativa Este trabalho tem como justificativa a importância de se ter um estudo de viabilidade econômica para aquisição, reestruturação, implantação de melhorias de qualquer tipo de empreendimento de médio e/ou grande porte no ramo da construção civil. Tendo em vista o cenário econômico atual, é de extrema importância a análise de investimento para que se possa ter a certeza da rentabilidade de um empreendimento. Sendo assim, o trabalho visa detalhar os parâmetros de custo e lucratividade do empreendimento imobiliário. A melhor análise de investimento tende a garantir um melhor desempenho na construção e também a tranquilidade para se tomar as melhores decisões para a continuidade do empreendimento. 16 A análise de investimentos busca, através de técnicas como a Estatística, Informática e Matemática Financeira, uma saída eficiente para que se tenha uma decisão vantajosa economicamente. Ainda segundo os autores, é necessário um domínio de várias outras variáveis para que se tenha os resultados otimizados (MOTTA; CALÔBA, 2009). É necessário o domínio de vários parâmetros para a estruturação de um modelo de análise que forneça resultados positivos. Estes parâmetros são providos de conceitos contábeis (Capital de Giro, Património, Margem de Lucro, Demonstração de Resultados do Exercício) até os parâmetros de um balanço financeiro como taxa de juros e câmbio (MOTTA; CALÔBA, 2009). Vale ressaltar que o ramo imobiliário passa por diversos problemas de falta de planejamento, tendo em vista que vários empreendimentos sofrem pela má administração e viabilidade da região onde estão localizados. Diante destes fatos, o estudo de viabilidade econômica permite à minimização das perdas e/ou a maximização dos lucros do empreendimento (MOTTA; CALÔBA, 2009). 1.2 Delimitação do trabalho O trabalho delimita-se na avaliação de viabilidade econômica de um projeto residencial e comercial na cidade de Teutônia/RS. 17 1.3 Objetivos 1.3.1 Objetivos gerais O presente trabalho tem por objetivo principal verificar a viabilidade econômica de um projeto de um edifício residencial e comercial na cidade de Teutônia/RS. 1.3.2 Objetivos específicos Os objetivos específicos são: - Orçamento do empreendimento; - Formação do custo; - Fluxo de caixa - Indicadores Econômicos - Análise de viabilidade econômica 1.4 Estrutura do trabalho O trabalho está estruturado da seguinte forma: No primeiro capítulo, a introdução, onde é apresentada a definição do tema, a justificativa e os objetivos do trabalho. No segundo capítulo, a revisão bibliográfica, onde estão as informações que foram obtidas através de pesquisas em livros, rede eletrônica e artigos, para a elaboração da base de pesquisa e referência do estudo. 18 No terceiro capítulo, a metodologia, onde estão às informações de como foi elaborado o estudo de caso, e as técnicas para a aplicação no estudo de caso. No quarto capítulo, o estudo de caso, onde estão às informações do empreendimento em estudo, as planilhas de simulação e os resultados obtidos. No quinto capítulo, a conclusão, onde estão as conclusões obtidas com o estudo. Por fim, as referências e os anexos que fazem parte do trabalho. 19 2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA Neste capitulo do trabalho o objetivo é descrever as principais ideias dos autores pesquisados, descrever os passos para a implantação de um estudo de viabilidade econômica na área da construção civil e também fundamentar o trabalho proposto. 2.1 Investimentos no ramo da construção civil É necessário que haja uma análise criteriosa para que se possa decidir em implantar um empreendimento no ramo imobiliário atual, sendo assim, é necessário que o empreendedor tome a decisão de investir tendo em mãos os dados financeiros e econômicos do projeto, além de se ter um projeto que atenda os requisitos do mercado onde será implantado. Ao surgir uma nova ideia para a elaboração de um empreendimento, procurase fazer uma análise criteriosa para obter a certeza que o empreendimento tem um resultado satisfatório. Esse resultado é satisfeito se: o dinheiro necessário está disponível ou se é possível obter um financiamento que arque com o investimento; que o prazo de retorno seja satisfatório; e que a taxa de retorno e o valor em moeda de espécie seja satisfatório (HIRSCHFELD, 1987). 20 Para Hirschfeld (1987) esta decisão pode estar relacionada ao bom-senso, desde que não seja necessário dar satisfação a alguma pessoa e que se tenha o dinheiro disponível para o empreendimento. O autor citado acima ainda considera que nos dias atuais em virtude dos altos valores de investimento que se tem no mercado da construção civil, é necessário além de um eventual financiamento, que se faça uma verificação de viabilidade econômica do empreendimento, para que antes que seja tomado algum tipo de decisão sobre a construção, se tenha a garantia que o empreendimento tenha o retorno desejado. Para Hirschfeld (1987) o estudo de viabilidade econômica do empreendimento é uma análise do projeto a ser executado a fim de justificar a sua construção, adotando os seguintes critérios para a análise: aspectos jurídicos, administrativos, comerciais, técnicos e financeiros. São esses tipos de precauções que tornam um empreendimento mais tranquilo de ser implantado (HIRSCHFELD, 1987). 2.2 Orçamentação 2.2.1 Orçamento de empreendimentos Mattos (2006) define orçamento como uma soma de custos diretos (mão-deobra de operários, material e equipamento), com os custos indiretos (equipes de supervisão e apoio, despesas gerais do canteiro de obras, taxas etc) e para complementar é acrescido os impostos e lucro. Agrupado essas quatro variáveis chega-se ao preço de venda. Segundo Zdanowicz (2000) orçamento é o instrumento de gestão necessário para qualquer empresa, seja ela de qualquer porte ou atividade econômica. 21 Limmer (1997) define orçamento como uma etapa onde se determina todos os gastos necessários para que se realize um empreendimento, a partir do plano de execução que foi estabelecido antecipadamente. Segundo Goldman (2004) o orçamento do empreendimento é uma das primeiras informações que o responsável pelo investimento deseja conhecer ao estudar o projeto da edificação. Independente do fim lucrativo sabe-se que qualquer tipo de construção implica em gastos que são considerados altos e por isso precisam ser determinado antecipadamente, afim de que se tenha a função do seu valor e assim se defina se o empreendimento será viável ou não. Elaborar um orçamento onde se tenha um valor de custo exato é teoricamente impossível. Em um orçamento é necessário que se tenha um trabalho detalhado e bem elaborado das variáveis de custos para se chegar ao custo estimado mais próximo possível do empreendimento em questão. É necessário ter critérios técnicos estabelecidos além de contar com um orçamentista que tenha bom julgamento e que trabalhe com informações confiáveis (MATTOS, 2006). Segundo Mattos (2006) um dos fatores para que o construtor tenha um resultado satisfatório economicamente é que se tenha uma orçamentação eficiente. Se o orçamento foi malfeito ocorrem imperfeições e possíveis frustações com o custo e o prazo. Silva (2006) define que o orçamento precisa ser igual ao que o cliente exige, com a elaboração de planilhas de orçamento, onde se define os serviços do orçamento, a quantidade de serviço, e as despesas indiretas. O autor acima cita que existe uma diferença entre preço e orçamento, preço é a determinação de o valor de um produto ou serviço unitário, ou seja, quando não se fala em quantificação. Já o orçamento trata-se da aquisição de mais de um produto ou unidade de serviço. É possível calcular uma tabela de preços unitários e não elaborar um orçamento, como também, é possível receber um orçamento sem se ter o detalhamento dos preços unitários. Sendo assim, o preço é mais chegado à empresa construtora e o orçamento é mais ligado à obra. 22 Na construção civil, os preços devem ser compostos com um grau de detalhamento grande, pois é necessário se calcular o consumo de materiais de construção inclusive os desperdícios, além de também ser preciso elaborar um estudo primoroso em relação à mão de obra e equipamentos, tendo enfoque na análise de produtividade (SILVA, 2006). Limmer (1997) considera que ao se elaborar um orçamento, não se dispõe de todas as informações do projeto, considerando que o orçamento é feito antes do inicio do empreendimento. Sendo assim, o orçamento pode sofrer um grande percentual de erro. A Figura 1 mostra um gráfico onde se tem a relação do erro da estimativa com o percentual de desenvolvimento do projeto. Verifica-se que quando mais avançado se encontra o projeto, menor é o seu percentual de erro do orçamento. Figura 1 – Margem de erro em função do desenvolvimento do projeto Fonte: Limmer (1997, p. 89). 23 2.2.2 Formação do custo unitário básico O custo unitário básico mais popularmente conhecido pela sigla CUB é um indicador que tem como função estabelecer um padrão de custo na construção civil. Segundo Gonzalez (2008), o CUB é utilizado para que se tenha uma estimativa inicial do custo e também um indicador de reajuste dos valores monetários em obras da construção civil. Foi criada a Lei 4.591/64 que atribui a Associação Brasileira de Normas Técnicas (ABNT) a função de padronizar os critérios e normas para o cálculo do CUB. Essa lei obriga que os sindicatos da Indústria da Construção regionais façam o cálculo e divulguem de forma mensal os custos unitários da construção na sua base territorial, tendo como referência diversos padrões de construção (MATTOS, 2006). A pesquisa é feita de forma mensal pelo sindicato e leva em consideração os valores praticados pelas construtoras locais. E no cálculo de mão de obra é aplicado um percentual onde se considera os encargos trabalhistas e previdenciários decorrentes da legislação do trabalho. Os sindicatos da Indústria da Construção Civil são batizados na maioria dos Estados como SINDUSCON (MATTOS, 2006). A norma que auxilia e define os critérios do CUB é a norma NBR 12.721 (ABNT, 2006). O CUB representa o custo da construção por m², ele é calculado através das constantes encontradas nos quadros da NBR 12.721 (ABNT, 2006). Os valores são separados em padrões de construção (baixo, normal e alto) que leva em consideração o nível de acabamento, qualidade do material e equipamentos existentes (MATTOS, 2006). Segundo Gonzalez (2008), existe 12 tipos de CUB residenciais, que são definidos como padrão de pavimentos (1, 4, 8 ou 16 pavimentos) nos padrões de baixo, normal e alto já referenciado neste trabalho através de Mattos (2006). Além dos CUB residenciais, a NBR 12.721 (ABNT, 2006) também prevê custos para obras comerciais e industriais e populares. 24 Na Tabela 1 temos o CUB/RS do mês de setembro do SINDUSCON de Caxias do Sul. Quadro 1 – CUB/RS do mês de setembro/2015 Fonte: Sinduscon (2015, texto digital) 2.2.3 Custos diretos Segundo Limmer (1997) custo direto é o gasto que se tem com mão de obra, materiais e equipamentos. Parga (2003) fala que custos diretos são os que estão ligados diretamente ao serviço executado. Toma como exemplo a construção de 1m² de alvenaria, cita os tijolos, cimento, brita, aditivo de argamassa, pedreiro e servente como custo direto. Já o andaime, o guarda da obra, o engenheiro, a ligação da força, etc., não podem ser considerados custos diretos. 25 2.2.3.1 Custo direto mão de obra Limmer (1997) considera que a despesa de mão de obra é aproximadamente de 40% do custo total em obras da construção civil, já Mattos (2006) avalia que esse custo de mão de obra pode ficar entre 50% a 60% do valor total da obra. Sendo assim, vemos a importância de que se tenha uma estimativa correta do custo da mão de obra para que se tenha um orçamento preciso. Ainda conforme Limmer (1997), o custo da mão de obra é o valor do salário base do emprego mais os custos com encargos sociais e trabalhistas especificados em lei. O salário base é obtido através do levantamento de custos na região onde está implantada a construção, e também em variável da função do trabalhador e do grau de especialização. No quadro abaixo temos a tabela de encargos sociais aplicada pelo SINDUSCON (Sindicato da Industria da Construção Civil). Quadro 2 – Encargos Sociais– SINDUSCON, agosto de 2015 Encargos Sociais sobre a Mão de Obra GRUPO A – Encargos Sociais Básicos INSS 20,00% SESI 1,50% SENAI 1,00% INCRA 0,20% SEBRAE 0,60% Salário Educação 2,50% Seguro Contra Acidentes de Trabalho 3,00% FGTS 8,00% SECONCI 0,00% TOTAL GRUPO A 36,80% Continua... 26 (Continuação) Encargos Sociais sobre a Mão de Obra GRUPO B – Encargos que recebem incidência do Grupo A Repouso semanal Remunerado 18,13% Feriados 4,91% Férias + bonificação de 1/3 15,10% Auxilio enfermidade a acidentes de trabalho 2,58% 13º Salário 11,33% Licença Paternidade 0,13% Faltas Justificadas 0,76% TOTAL GRUPO B 52,94% Incidência do Grupo A sobre o Grupo B 20,01% GRUPO C – Encargos ligados a demissão do trabalhador Aviso Prévio 11,56% Depósito Rescisão sem Justa Causa 3,08% Indenização Adicional 0,78% Adicional Lei complementar 110/01 0,77% TOTAL GRUPO C 16,19% Incidência do Grupo A no aviso prévio 3,33% GRUPO D – Outros Dias de chuva e outras dificuldades 1,50% Almoço 20,85% Jantar 3,78% Café da manhã 8,27% Equipamentos de Segurança 6,14% Vale Transporte 5,27% Seguro de Vida e acidentes 0,44% TOTAL GRUPO D 69,59% TOTAL 175,52% Fonte: Sinduscon (2015, texto digital). Através do quadro de encargos sociais é possível determinar o custo total do funcionário. Pode-se determinar através da seguinte equação: 27 Custo total do funcionário = (Custo por hora x % de encargos) + Custo por hora (1) Exemplificando, um pedreiro recebe uma remuneração de R$13,00 por hora, sendo assim, o custo final será: Custo por hora = R$13,00 Encargos Sociais = 1,7552 CTF = (13,00 x 1,7552) + 13,00 = R$35,82 Através da formula chega-se no custo total do funcionário por hora de R$35,82. 2.2.3.2 Custo Direto de Materiais Conforme Limmer (1997) o custo de materiais de construção representam cerca de 60% do valor de custo da construção, dentro desse valor percentual deve considerar dois aspectos: consumo e preço. O consumo pode ser maior que o necessário se não houver um gerenciamento de projeto correto em relação a administração dos matérias. Pode haver um consumo menor ou maior dependendo das técnicas construtivas utilizadas para a execução da obra. Esses detalhes se juntam a qualificação da mão de obra para se ter um consumo reduzido, e chegar ao menor custo do material. No quesito preço deve se levar em conta as condições do mercado, de comercialização dos produtos, da capacidade de produção, da quantidade a ser adquirida para a construção e da distância de transporte até o local da obra. Esses fatores contribuem para que se tenha um menor preço nos materiais. Limmer (1997) considera que se tem uma perda estimada em 5% do material, e essa perda se dá devido à qualidade da mão de obra e a qualidade dos materiais, a forma de como eles são armazenados no canteiro de obras, ao manuseio de carga e descarga, etc. 28 Silva (2006) diz que devem estar embutidos nos preços dos materiais de construção os seguintes gastos: - Todos os impostos incidentes sobre a nota fiscal do fornecedor. - Todos os gastos de transporte até o canteiro de obra - Correção monetária, quando não for considerada como despesa financeira nas despesas indiretas. 2.2.3.3 Custos com equipamentos Conforme Mattos (2006) o custo com equipamentos representa uma grande parte do custo de um projeto. Esses equipamentos ocupam vários setores durante a execução do projeto, sendo que geralmente a parte que se tem o maior investimento é na terraplanagem. Mattos (2006) ressalta ainda que deve se fazer um estudo técnico para chegar a uma melhor forma de obter o equipamento, sendo alugado ou adquirido. Dentro das ponderações de aquisição do equipamento é necessário que se tenha uma análise de viabilidade econômica, já que o capital investido no equipamento pode ter uma rentabilidade maior numa aplicação bancária. Deve se considerar o custo de manutenção, seguro, taxas, etc., que não aparecem caso o equipamento seja alugado (MATTOS, 2006). Goldman (2004) fala que na fase de planejamento do uso dos equipamentos, é muito importante que o profissional responsável pelos equipamentos no projeto tenha conhecimento sobre a potência e otimização de cada equipamento, afim que se tenha o melhor aproveitamento e assim chegando ao melhor prazo de execução e a redução de custos. Segundo Limmer (1997) o custo com equipamentos resulta em outros dois custos: o custo de propriedade, que é o custo da compra ou aluguel do 29 equipamento; e o custo de uso do equipamento, que é o custo para operar o equipamento, esse geralmente calculado em base horária. Limmer (1997) define também que o equipamento tem um período de vida útil, período onde ele presta serviços de forma eficiente e econômica, ou seja, ele atende as necessidades de produtividade e de economia para a operação que este está realizando. A vida útil do equipamento varia conforme as condições de uso e das condições de serviços por ele prestados. É processo natural num equipamento utilizado numa obra de construção civil a ocorrência de depreciação, que é a perda de valor com o passar do tempo/uso. A depreciação é classificada em três tipos: física, funcional e acidental (LIMMER, 1997). Os custos de utilização dos equipamentos são separados em duas partes: custos fixos e custos variáveis. - Custos fixos - Depreciação - Seguros - Juros - Armazenagem - Custos variáveis - Manutenção - Consumo de energia - Operação 30 2.2.4 Custos indiretos Mattos (2006) define custo indireto como a parte do custo que não apareceu como mão de obra, material ou equipamento na composição dos custos unitários, ou seja, todos os custos que não se encontrar na planilha de custos diretos. Limmer (1997) define custo indireto como um somatório dos custos que não tem relação direta com a elaboração do produto, ou seja, gastos que são difíceis determinar para a atividade ou serviço, sendo assim diluídos no custo final do projeto. Parga (2003) fala que custo indireto é a parte não integrante do serviço em questão, mas que de alguma forma é essencial para que o serviço ocorra. Descrevendo isso digamos que é a parte que dá o suporte técnico e administrativo da obra. Exemplos como a betoneira, o apontador, ligação de água, o engenheiro, a depreciação dos equipamentos, etc., esses são itens considerados custos indiretos. Tisaka (2006) define custo indireto como as despesas que não fazem parte dos insumos da obra e da infra estrutura no local de execução, mas que precisam para a sua realização. 2.2.5 BDI – Benefícios e Despesas Indiretas Segundo Silva (2006) a taxa BDI é um coeficiente de carácter simples que é utilizado correntemente como indicador da qualidade de um orçamento de obra, tanto pelos contratantes como pelos construtores. Já Mattos (2006) define BDI como o fator a ser aplicado ao custo direto para a obtenção do preço de venda. Tisaka (2006) define BDI como um valor percentual que depende de fatores que são determinados pelo próprio orçamentista, como: porte da obra, prazo de execução, localização, nível de qualidade exigida, condição de pagamento, etc. Mattos (2006) sugere a seguinte equação: 31 (2) Onde: PV = Preço de venda CD = Custo direto BDI = Beneficio e Despesas Indiretas em percentual Mattos (2006) aplica a o BDI como sendo a divisão dos custos indiretos (DI) acrescido do lucro (B) - pelo custo direto da obra. No BDI está incluso: - Despesas Indiretas de funcionamento da obra; - Custo de administração central (matriz); - Custos financeiros; - Fatores imprevistos; - Impostos; - Lucro. Na pratica o BDI é o percentual que deve ser aplicado sobre os custos diretos para se chegar ao preço de venda. Por exemplo, numa determinada obra o custo direto de um item foi considerado de R$100,00 o custo indireto em R$30,00 e o lucro em R$25,00. Logo o BDI é igual ao quociente (30+25)/100 = 55%. O preço de venda deste item será calculado sobre o fator do BDI, logo, R$100,00 x 1,55 = R$155,00. O BDI é o percentual de majoração sobre o custo direto. Segundo Tisaka (2006) as despesas tributárias sobre o faturamento para empresas são as seguintes: - PIS – Programa de Integração Social, alíquota de 0,65% sobre o a receita bruta (Preço de Venda). 32 - COFINS – Contribuição para o Fundo de Investimento Social, alíquota de 3% sobre o faturamento (Preço de Venda). - IRPJ – Imposto de Renda de Pessoa Jurídica, alíquota de 15% sobre o lucro líquido até R$20.000,00 mensais, acima deste valor acrescido 10%, tornando a alíquota de 25% para valores de lucro líquido superiores a R$20.000,00 mensais. Obs.: Valores para empresas que optam por lucro real, exemplo que será utilizado durante este trabalho. - CSLL – Contribuição Social sobre o Lucro Líquido, alíquota de 9% sobre o lucro líquido para empresas optantes do lucro real. - ISS ou ISSQN – Imposto sobre Serviços de qualquer Natureza, trata-se de um imposto municipal e que tem alíquota de 2,5% na cidade de Teutônia. Imposto que deve ser cobrado somente sobre o serviço realizado no município, caso a empresa não tenha sede no município da obra não pode ser cobrado a taxa de forma integral, já que a mesma é retida pelo município sede da empresa. 2.3 Fluxo de caixa Segundo a NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) fluxo de caixa é a série de custos, despesas e receitas de um empreendimento durante um determinado período a ser analisado. Segundo Bernardes (2010) o fluxo de caixa é composto por dois principais parâmetros: o custo da obra, e o cronograma de desembolso. Além disso, é necessário que se tenha uma coleta dos dados do mercado financeiro para conseguir elaborar um fluxo de caixa detalhado. O fluxo de caixa é uma ferramenta de extrema importância para um projeto de um empreendimento, pois nele tem-se detalhado toda a sua “saúde” financeira. É uma importante ferramenta que auxilia na elaboração do estudo de viabilidade econômica do empreendimento (BERNARDES, 2010). 33 2.4 Análise de investimentos Os métodos de análise de investimento existentes são classificados em exatos e não exatos. Na sequência deste trabalho são abordados os seguintes métodos: exatos (TMA, VPL e TIR) e não exatos (PAYBACK e IL). 2.4.1 Taxa Mínima de Atratividade – TMA Segundo Silva (2009), a TMA é a taxa a qual o investidor terá a garantia de ganhos financeiros. É uma taxa que garante ao menos que o ganho será maior do que a rentabilidade das aplicações financeiras no momento. Sendo assim, o novo investimento deverá ser executado somente se a taxa de retorno for maior que a taxa mínima de atratividade – TMA. Casarotto Filho e Kopittke (2000) considera que numa análise de investimento deve-se considerar o fato de estar perdendo a oportunidade de obter retornos com a aplicação do mesmo capital em outras fontes rentáveis. O projeto para ser atrativo deve ao menos ter uma taxa de juros que equivale à rentabilidade das aplicações correntes e de um risco muito baixo. Se isso se confirmar, temos a taxa mínima de atratividade. Silva (2009) diz que é necessário se ter um parâmetro para se estimar a TMA, geralmente esse parâmetro é a taxa de juros praticada no mercado. As taxas de juros envolvidas na TMA são: Poupança, Taxa Básica Financeira (TBF), Taxa Referencial (TR), Taxa de Juros de Longo Prazo (TJLP) e Taxa do Sistema Especial de Liquidação e Custódia (SELIC). 34 2.4.2 Método do Valor Presente Líquido – VPL VPL é uma ferramenta de analise de investimentos que permite a visualização do retorno. Segundo a NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) para o investimento ser aprovado através do VPL é necessário que o valor seja igual ou maior que zero, para um taxa de desconto equivalente ao custo e ao risco. Hirschfeld (2000) diz que VPL tem como função determinar um valor no instante zero, a partir de um fluxo de caixa que tem em seus lançamentos todas as receitas e despesas do empreendimento. Segundo Casarotto Filho e Kopittke (2000) o VPL é o soma dos fluxos de caixa descontados do projeto em análise. Como é necessário considerar o valor do dinheiro no tempo, é preciso acrescentar uma taxa de juros (taxa de desconto) no valor, sendo assim, escolhe-se a melhor opção de valor presente líquido. A taxa utilizada para desconto do fluxo é a taxa mínima de retorno (TMA). Para Motta e Calôba (2009) VPL é a soma algébrica de todos os fluxos de caixa que são descontados no tempo inicial (t = 0), a uma dada taxa de juros. A equação abaixo representa o calculo de VPL: (3) Onde: i é a taxa de juro incidente; j é o período de análise; FCj é um fluxo de caixa para o período considerado; VPL é o valor presente líquido. Através da análise do VPL vai ser possível verificar se o empreendimento do estudo em questão será rentável ou não, desta forma, o principal método de estudo 35 para a analise no presente trabalho será o VPL, sendo que os outros métodos vão servir de apoio para a tomada de decisão. Se houver várias alternativas, deveremos selecionar sempre aquela que apresenta um valor mais conveniente para o problema em questão. No caso de um investimento, deverá ser escolhida a alternativa que irá oferecer a maior rentabilidade (HIRSCHFELD, 2000). As vantagens do VPL que se destacam segundo Abreu, Neto e Heineck (2008) são que o VPL considerada todos os fluxos de caixa, considera o valor do dinheiro no tempo, e apresenta uma noção de risco envolvido. 2.4.3 Taxa Interna de Retorno – TIR Segundo Casarotto Filho e Kopittke (2000) a TIR é uma taxa de desconto que faz com que o valor presente de entrada seja igual ao valor presente de saída. No caso de projeto de investimento ela expressa a rentabilidade efetiva e no caso de projeto de financiamento ela representa o custo efetivo. Newman, Lavelle e Farias (2000) definem TIR como a taxa de juros ganho sobre o investimento não recuperado, da maneira que o pagamento reduza à zero o investimento não recuperado no final do investimento. A NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) define TIR como sendo uma taxa de juros que anula o valor presente do fluxo de caixa projetado para o empreendimento, incluindo o valor do investimento a realizar. Motta e Calôba (2009) determinam TIR como um índice que mede a rentabilidade do investimento por unidade de tempo. Desta forma os investimentos em que a TIR for maior que a TMA podem ser realizados. A equação que representa a TIR segundo Casarotto Filho e Kopittke (2000): (4) 36 Onde: EC são as saídas de caixa; SC são as entradas de caixa; TIR é a taxa interna de retorno; j é o período em análise. Deduzindo a equação, quando o valor do calculo de TIR se igualar à zero significa que o valor de entrada é o mesmo que o valor de investimento. Sendo assim, quanto maior o valor de TIR, maior será o retorno do investimento. Porém Abreu, Neto e Heineck (2008), concluem que a TIR não é o melhor critério para a análise de um investimento, já que existem possibilidades de ocorrência em que o projeto de maior TIR tenha menor VPL. Neste caso é melhor adotar o critério de VPL já que representa uma medida em reais (R$). A TIR é melhor utilizada como um auxilio ao VPL durante uma tomada de decisão. 2.4.4 Tempo de recuperação do capital – PAYBACK Conforme Casarotto Filho e Kopittke (2000) PAYBACK é o principal método não exato para a análise de empreendimentos, ele consiste em medir o tempo necessário para que o total das parcelas pagas seja igual ao investimento inicial, ou seja, registra o tempo necessário para que os fluxos de caixa se equiparar ao valor do investimento. A NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) define o PAYBACK como sendo o período em que os resultados líquidos acumulados durante a operação do empreendimento se equivalem aos investimentos. Segundo Motta e Calôba (2009) o PAYBACK é o método mais simples para se ter uma avaliação financeira, o PAYBACK segundo os autores é a quantificação 37 do tempo necessário para que as despesas do capital investido seja recuperado atrás das parcelas líquidas (fluxo de caixa) geradas pelo empreendimento. (5) Para Casarotto Filho e Kopittke (2000) essa metodologia não considera a vida do investimento, e por isso, pode ter complicada a aplicação quando o investimento inicial se der por mais de um ano, ou quando projetos comparados tiverem investimentos iniciais diferentes. O PAYBACK tem duas formas para ser analisado, como PAYBACK simples ou PAYBACK descontado. A diferença é que no PAYBACK descontado é considerada a valorização do dinheiro no tempo. 2.4.5 Índice de Lucratividade – IL A NBR 14.653-4 (ABNT, 2002) define o Índice de Lucratividade como a relação entre o valor presente das receitas liquidas e os investimentos. Abreu, Neto e Heineck (2008) dizem que quando o IL é igual ao valor da unidade, o investimento está gerando o retorno mínimo exigido no período de vida útil para os investidores internos e externos, ou seja, o retorno é igual ao custo do capital. O excesso do IL em relação a unidade representa o retorno obtido além do custo de capital. (6) 38 3 METODOLOGIA O trabalho teve por objetivo a analise de viabilidade econômica de um prédio residencial e comercial na cidade de Teutônia/RS, para tal foi elaborada uma pesquisa bibliográfica e coleta de dados. Nesta parte do trabalho estão descrito os dados coletados, os métodos aplicados no estudo e as técnicas utilizadas para a realização da análise de viabilidade econômica do prédio residencial e comercial. 3.1 Métodos e técnicas utilizadas O momento atual da economia brasileira passa por dificuldades, dentro dessas circunstâncias é necessário, cada vez mais um estudo qualificado de viabilidade econômica de empreendimentos imobiliários, com o intuito de atrair investidores. Iniciou-se com pesquisa bibliográfica tendo como objetivo fundamentar e dar suporte para a realização do estudo, além de servir como parâmetro para o estudo econômico proposto para o presente trabalho e também auxiliar na analise de investimento de um empreendimento desse porte. O orçamento do empreendimento foi elaborado com a utilização da NBR 12.721 (ABNT, 2006), seguindo as referências e as planilhas disponíveis. Com a 39 parte de orçamentos concluídos, foi elaborado o fluxo de caixa com as previsíveis despesas e entradas geradas pelo empreendimento, segundo vários cenários. O plano de comercialização do empreendimento foi elaborado conforme pesquisa de mercado junto às imobiliárias locais abordando a demanda de vendas de salas comerciais, apartamentos e coberturas. Foram elaboradas diversas simulações de comercialização para aproximar-se da realidade momentânea do mercado imobiliário da região. Todos os estudos elaborados levam em conta a base no referencial teórico exposto no presente trabalho. Os programas de software utilizados durante o estudo de caso foram os seguintes: Microsoft Office Excel 2010 e Autocad 2014. A taxa de juros para aplicação na TMA foi a taxa SELIC que em abril de 2016 operava a 1,06% ao mês. Para a análise da viabilidade do empreendimento foram usadas técnicas de análise consignadas do VPL (Valor Presente Líquido), TIR (Taxa Interna de retorno), Payback descontado e índice de lucratividade. 40 4 ESTUDO DE CASO Neste capítulo apresenta-se todo o estudo de caso, através da apresentação do projeto arquitetônico, os orçamentos, as simulações de venda, os cálculos dos indicadores financeiros, os resultados e a comparação com os indicadores para a viabilidade do projeto em estudo. 4.1 O empreendimento em estudo Para aplicar os conceitos vistos nesse trabalho, foi efetuado um estudo de caso no projeto de um edifício residencial e comercial localizado na Rua Gilberto Geib esquina com Edwino Dickel, snº, bairro Alesgut na cidade de Teutônia/RS (FIGURA 2). O empreendimento não está em execução no momento. O projeto pertence à empresa Wallauer Arquitetura. O futuro empreendimento é pertencente a um empresário de Teutônia que já possui o terreno para a construção e no momento avalia se é vantajosa a construção no atual cenário econômico. O terreno está localizado em uma via paralela a uma das principais ruas da cidade, conhecida como Major Bandeira, à rua também é responsável por fazer a ligação com a cidade de Estrela e Lajeado, essa ultima que é a principal cidade do Vale do Taquari. 41 Figura 2 – Localização do terreno Fonte: Elaborado pelo autor, adaptado do Google Earth (2016). O terreno onde será executado o empreendimento foi avaliado em R$200.000,00 no mês de março de 2016 e possui uma área total de 643,51m². O futuro prédio residencial e comercial possui duas salas comercias que podem servir para lojas do comércio, escritórios, entre outras, ambas estão localizadas no pavimento térreo. A parte residencial do prédio possui doze apartamentos distribuídos em três pavimentos tipo. Os apartamentos possuem dois dormitórios, dois banheiros sociais, sala de estar/jantar, cozinha, área de serviço e sacada. Apesar de todos possuírem os mesmos ambientes eles não possuem áreas iguais devido a sua localização no empreendimento. As áreas totais estão disponíveis na Tabela 1. Além dos apartamentos tipo, no 5º pavimento estão localizados dois apartamentos que são dominados de cobertura. Esses apartamentos possuem três dormitórios sendo uma suíte casal com closet, e mais dois dormitórios. Dois banheiros sociais, sala de estar, sala de jantar, cozinha, área de serviço com 42 churrasqueira, escritório, lavabo e duas sacadas. Diferente dos apartamentos tipo, as coberturas possuem duas portas de entrada. No subsolo o empreendimento possui 13 vagas de estacionamento. Esses box serão comercializados juntamente com os apartamentos. Na Figura 3 temos a perspectiva nordeste do empreendimento em estudo. Os detalhes da planta baixa e a localização dos espaços nos apartamentos estão nos anexos deste trabalho. Figura 3 – Perspectiva nordeste do empreendimento Fonte: Wallauer Arquitetura (2016). 43 Tabela 1 – Quadro de áreas Área Real Privativa (m²) Área Uso Comum Divisão Não Proporcional (m²) Área Total da Unidade (m²) Sala 01 159,59 1,75 161,34 Sala 02 182,83 1,75 184,58 Apto 101 105,95 44,39 150,34 Apto 102 105,95 14,43 120,38 Apto 103 106,17 44,39 150,56 Apto 104 106,93 44,39 151,32 Apto 201 105,95 44,39 150,34 Apto 202 106,70 44,39 151,09 Apto 203 106,17 44,39 150,56 Apto 204 106,93 44,39 151,32 Apto 301 105,95 44,39 150,34 Apto 302 106,70 44,39 151,09 Apto 303 106,17 44,39 150,56 Apto 304 106,93 44,39 151,32 Cobertura 401 212,65 53,92 266.55 Unidade Cobertura 402 213,10 53,92 267,00 Totais 2042,42 617,02 2659,44 Fonte: Elaborado pelo autor, adaptado de Wallauer Arquitetura (2016). 4.2 Orçamento por estimativa Para a elaboração do orçamento por estimativa foi utilizada a NBR 12.721 (ABNT, 2006). No estudo do orçamento foram determinadas as áreas totais da edificação. Após o levantamento das áreas totais foram adotados alguns coeficientes de conversão de área real em área equivalente, isso se tornou necessário para que se obtivesse maior precisão no orçamento por estimativa. Os apartamentos foram considerados como cobertura padrão, exceto a parte da sacada que foi considerada como 80% do coeficiente padrão, ou seja, 0,80. Essa decisão foi tomada devido à parte da sacada apresentar um padrão inferior ao adotado como padrão. Nas salas comerciais foi considerado um coeficiente de 80% do padrão. Essa alteração foi efetuada devido as salas possuírem menos paredes em alvenaria e 44 menor detalhamento de acabamentos, com isso acaba-se reduzindo o custo do padrão de construção. Na parte do subsolo onde se encontra os box de estacionamento também foi considerado um coeficiente menor, o coeficiente estabelecido foi de 60% do padrão. Sendo assim, usou-se para cálculo no orçamento 0,60. O CUB que foi considerado e utilizado para a realização do orçamento por estimada é o R-8-N (Residencial de 8 pavimentos, Padrão Normal), que no mês de maio/2016 estava no valor de R$1.332,81. A área real global do prédio em estudo é de 2.659,44m², com o cálculo de equivalência chegou-se a uma área equivalente global de 2.412,04m², conforme disposto no Quadro 3. O custo total de edificação através do orçamento por estimativa ficou em R$3.752.434,31. Desmembrando o valor do custo total, têm-se R$3.214.791,03 como custo básico global da edificação, além de R$337.643,28 que são os valores que compõem a remuneração da construtora, projetos, impostos e serviços complementares (jardinagem e instalação de condomínio). Valor do terreno R$200.000,00 em março de 2016. O detalhamento dos valores está disposto no Quadro 3. O projeto possui poço para elevador, mas a instalação do elevador não será executada na fase de construção. Com todas as despesas lançadas foi possível chegar ao valor do metro quadrado de equivalência segundo a NBR 12.721 (ABNT, 2006), o valor global de equivalência do empreendimento em estudo é de R$1.472,79 por metro quadrado. 45 Quadro 3 – Quadro Registro Imóveis INFORMAÇÕES PARA ARQUIVO NO REGISTRO DE IMÓVEIS (Lei 4.591 - 16/12/64 - Art. 32 e ABNT NBR 12721) QUADRO III - Avaliação do Custo Global e Unitário da Construção Local do im óvel A do t a r num e ra ç ã o s e guida do qua dro I a o V III Total de folhas: Rua Roberto Geib Folha No INCORPORADOR Nom e: 4 Profissional Responsável: GILBERTO MARKUS Nom e: Assinatura: Assinatura: Data: Registro no CREA: Data: 1. Projeto-padrão (Lei 4.591, Art. 53 § 1) que m ais se assem elha ao da incorporação projetada INFORMAÇÕES GERAIS CLASSIFICAÇÃO GERAL USO RESIDENCIAL Dependências de uso privativo da unidade autônom a Núm ero Padrão de Área Designaçã de acabam en equivalent o pavim ento to e total s R-8-N NORMAL 6 Quartos Salas Banheiros ou WC 2 1 2 2.412,04 2. Sindicato que forneceu o Custo Unitário Básico: Quartos de em pregados SINDUSCON/RS 3. Custo Unitário Básico para o mês de: R$ por m2 mai/16 = 1.332,81 4. Áreas Globais do Prédio Projetado 2.042,42 m2 76,8 % 617,02 m2 23,2 % 4.3 Área Real, Global (QI, E17) 2.659,44 m2 100 % 4.4 Área Equivalente* Privativa Global (QI, E6) 1.950,82 m2 80,88 % 4.5 Áreal Equivalente* de Uso Comum Global (QI, E11 + E16) 461,22 m2 19,12 % 4.6 Áreal Equivalente* Global (QI, E18) m2 100 % 4.1 Área Real Privativa, Global (QI, E5) 4.2 Áreal Real de Uso Comum, Global (QI, E10 + E15) 2.412,04 * obs: áreas equivalentes em área de custo padrão 5. Custo Básico Global da Edificação (4.6 x Custo Unitário Básico (3)) R$ 3.214.791,03 5.1 Composição do Custo Global básico da Edificação 5.1.1 Custo básico de M ateriais e outros (5. X %M at. do CUB inf. em 3.) R$ 1.617.586,38 50,32 % 5.1.2 Custo básico de M ão-de-Obra (5. X %M ão-de-Obra do CUB inf. em 3.) R$ 1.597.204,65 49,68 % m CONSTRUÇÃO AVALIAÇÃO DO CUSTO GLOBAL DA CONSTRUÇÃO E DO CUSTO POR2 DE 6. Parcelas Adicionais não Consideradas no Projeto-padrão 6.1 Fundações R$ 6.2 Elevador(es) R$ 6.3 Equipamentos e Instalações, tais como: 6.3.1 Fogões R$ 6.3.2 Aquecedores R$ 6.3.3 Bombas de Recalque R$ 6.3.4 Incineração R$ 6.3.5 Ar condicionado R$ 6.3.6 Calefação R$ 6.3.7 Ventilação e Exaustão R$ 6.3.8 Outros (Discriminar) R$ 6.4 "Playground" R$ 6.5 Obras e Serviços Complementares: 6.5.1 Urbanização R$ 6.5.2 Recreação (Piscinas, Campos de Esporte) R$ 6.5.3 Ajardinamento R$ 1.500,00 6.5.4 Instalação e Regulamentação do Condomínio R$ 3.000,00 6.5.5 Outros R$ 6.6 Outros Serviços (Discriminar) R$ 7. 1o Subtotal R$ 3.219.291,03 8. Impostos, taxas e emolumentos cartoriais: R$ 10.000,00 9.1 Projetos Arquitetônicos R$ 30.000,00 9.2 Projeto Estrutural R$ 15.000,00 9.3 Projeto de Instalações R$ 10.000,00 9.4 Projetos Especiais R$ 5.000,00 10. 2o Subtotal R$ 3.289.291,03 11. Remuneração do Construtor R$ 263.143,28 12. Remuneração do Incorporador R$ 13. Custo Global da Construção R$ 14. Custo unitário da obra em cálculo [Custo total / área equivalente (13) / (4.6)] R$ 9. Projetos: Fonte: Elaborado pelo autor, adaptado da NBR 12.721(ABNT, 2006). 3.552.434,31 1.472,79 / m2 46 4.3 Orçamento Sintético O estudo de viabilidade foi realizado através dos dados fornecidos pela empresa responsável pelo projeto. A composição do orçamento foi executada pelo programa PLEO – Planilha Eletrônica de Orçamentos. O resultado está disposto na Tabela 2. A composição dos custos do empreendimento é a soma entre o valor do terreno, custos com projeto, custos de legalização e o custo da construção. Os custos com projeto e custos de legalização estão embutidos nos custos de serviços preliminares e complementação de obra, respectivamente. O terreno onde estará localizado o empreendimento possui valor de mercado de R$200.000,00. Mesmo o terreno já sendo do proprietário do empreendimento, o valor é lançado no preço de custo para obter o resultado mais preciso possível. Foi adotado um valor de BDI de 26%, esse valor já está embutido no valor do orçamento sintético do estudo de caso. O BDI está desmembrado da seguinte forma: Administração central – 7% Despesas financeiras – 0,79% Garantia, risco e seguro – 1,53% Lucro – 8% COFINS – 3% ISS – 2,5% PIS – 0,65% Não foi considerado o valor do Imposto de Renda sobre o lucro. O valor de BDI está diretamente ligado com a quantidade de empreendimentos que a empresa possui, pois, a administração central possui um 47 custo fixo mensal que pode variar conforme a demanda de serviço. Exemplificando, uma empresa que possui mais algum empreendimento deste porte terá o seu custo de administração central dividida pelo número de obras em andamento. Para esse estudo de caso o valor utilizado para o cálculo de BDI é o maior possível, não foi considerado nenhuma outra obra de grande porte enquanto ocorre a construção do edifício em estudo. O custo total do empreendimento calculado pelo orçamento sintético foi de R$3.578.711,22. Através da elaboração do orçamento por estimativa e do orçamento sintético foi observada uma diferença de R$173.723,09. A diferença significa aproximadamente 4,63%, sendo o orçamento por estimativa o valor mais elevado. Tabela 2 – Orçamento Sintético ORÇAMENTO SINTÉTICO ITEM SERVIÇO INCIDÊNCIA CUSTO (R$) 4,10% R$138.644,24 1 SERVIÇOS PRELIMINARES E GERAIS 2 FUNDAÇÕES 4,65% R$157.021,99 3 SUPRAESTRUTURA 20,62% R$696.718,74 4 PAREDES E PAINÉIS 18,24% R$616.194,05 5 COBERTURA E PROTEÇÕES 1,97% R$66.676,48 6 REVESTIMENTOS 20,75% R$701.084,07 7 PAVIMENTAÇÃO 14,62% R$493.988,90 8 INSTALAÇÕES E APARELHOS 9,04% R$305.484,91 9 COMPLEMENTAÇÃO DA OBRA 6,01% R$202.897,84 100,00% R$3.378.711,22 TOTAL Fonte: Elaborado pelo autor, adaptado de Wallauer Arquitetura (2016). 4.4 Cronograma físico e financeiro O tempo para a construção do edifício em estudo é de 24 meses, a partir disso foram elaborados os cronogramas físico e financeiro do empreendimento. No cronograma financeiro estão disponíveis os valores estimados para despesas em cada mês de execução da obra (QUADRO 4). 48 11.553,69 2 FUNDAÇÕES 4,65% 157.021,99 3 SUPRAESTRU-TURA 20,62% 696.718,74 4 PAREDES E PAINÉIS 18,24% 616.194,05 5 COBERTURA E PROTEÇÕES 1,97% 66.676,48 6 REVESTIMENTOS 20,75% 701.084,07 7 PAVIMENTAÇÃO 14,62% 493.988,90 8 INSTALAÇÕES E APARELHOS 9,04% 305.484,91 9 COMPLEM. DA OBRA 6,01% 202.897,84 31.404,40 52.340,66 73.276,93 mês 12 mês 4 23.107,37 mês 11 mês 3 34.661,06 mês 10 mês 2 69.322,12 mês 9 mês 1 138.644,24 mês 8 TOTAL 4,10% mês 7 INCIDÊNCIA SERVIÇOS PRELIM. E GERAIS mês 6 SERVIÇO 1 mês 5 ITEM Quadro 4 – Cronograma financeiro 99.531,25 99.531,25 99.531,25 99.531,25 99.531,25 99.531,25 77.024,26 77.024,26 77.024,26 77.024,26 77.024,26 87.635,51 16.971,38 (Continua...) 49 5 COBERTURA E PROTEÇÕES 6 REVESTIMENTOS 7 PAVIMENTAÇÃO 8 INSTALAÇÕES E APARELHOS 9 COMPLEM. DA OBRA 87.635,51 16.971,38 TOTAL 77.024,26 mês 24 PAREDES E PAINÉIS mês 23 4 mês 22 99.531,25 mês 21 SUPRAESTRU-TURA mês 20 3 mês 19 157.021,99 mês 18 FUNDAÇÕES mês 17 2 mês 16 138.644,24 mês 15 SERVIÇOS PRELIM. E GERAIS mês 14 SERVIÇO 1 mês 13 ITEM (Continuação) 696.718,74 77.024,26 77.024,26 616.194,05 51.289,60 15.386,88 87.635,51 87.635,51 87.635,51 29.211,84 43.817,75 43.817,75 43.817,75 21.908,88 98.797,78 98.797,78 98.797,78 98.797,78 49.398,89 16.466,30 16.466,30 16.466,30 16.971,38 50.914,15 50.914,15 50.914,15 16.971,38 16.971,38 16.971,38 25.457,08 Fonte: Elaborado pelo autor, adaptado de Wallauer Arquitetura (2016). 66.676,48 29.211,84 29.211,84 21.908,88 701.084,07 493.988,90 25.457,08 305.484,91 101.448,92 101.448,92 202.897,84 50 No cronograma físico de andamento estão dispostas as porcentagens de execução do empreendimento e o total acumulado ao final de cada mês de construção. A etapa corresponde ao mês de andamento da construção (TABELA 3). Tabela 3 – Cronograma físico Etapa Execução Física Acumulado 0 0,00% 0,00% 1 2,05% 2,05% 2 1,03% 3,08% 3 0,68% 3,76% 4 1,27% 5,03% 5 1,55% 6,58% 6 2,17% 8,75% 7 2,95% 11,70% 8 5,23% 16,92% 9 5,23% 22,15% 10 5,23% 27,37% 11 5,23% 32,60% 12 8,32% 40,92% 13 8,32% 49,24% 14 8,30% 57,54% 15 10,82% 68,36% 16 7,48% 75,84% 17 5,30% 81,14% 18 3,26% 84,40% 19 2,29% 86,69% 20 2,29% 88,97% 21 1,89% 90,86% 22 1,62% 92,48% 23 3,87% 96,35% 24 3,65% 100,00% Fonte: Elaborado pelo autor, adaptado de Wallauer Arquitetura (2016). 4.5 Comercialização Os valores de comercialização das unidades variam de acordo com o tamanho e localização (frente ou fundos) no empreendimento, os preços de venda foram elaborados conforme os imóveis disponíveis a venda na cidade. Os critérios 51 adotados para a elaboração foram a metragem quadrada de cada unidade, a localização, e o padrão de construção. Os valores definidos estão na Tabela 4. Tabela 4 – Valores de comercialização Valor Unidades Valor total Sala Comercial 01 Descrição R$225.000,00 1 R$225.000,00 Sala Comercial 02 R$275.000,00 1 R$275.000,00 Apartamento tipo 101, 201, 301 R$240.000,00 3 R$720.000,00 Apartamento tipo 102 s/ box R$180.000,00 1 R$180.000,00 Apartamento tipo 202, 302 R$210.000,00 2 R$420.000,00 Apartamento tipo 103, 203, 303 R$240.000,00 3 R$720.000,00 Apartamento tipo 104, 204, 304 R$210.000,00 3 R$630.000,00 Apartamento cobertura 401, 402 R$450.000,00 2 R$900.000,00 TOTAL R$4.070.000,00 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). 4.6 Simulações Foram elaboradas dez simulações contendo cenários diferentes. Nas simulações foram calculados os indicadores financeiros, VPL, TIR, payback descontado e índice de lucratividade. Para a verificação da viabilidade econômica do empreendimento foi elaborada uma planilha com oito colunas e inseridos os dados dos cronogramas físico e financeiro do empreendimento. Através disso, foram elaborados os cálculos dos indicadores econômicos para a análise de viabilidade econômica do edifício em estudo. As oito colunas estão distribuídas da seguinte forma: N – É o numero do mês de execução do empreendimento, n=0 serve para a aquisição do terreno e o inicio da obra é considerado é dado em n=1. A partir do 24º mês é considerado para a venda de unidades do empreendimento. 52 % - É o percentual de execução da obra previsto para o tempo N. O percentual tem ligação com o cronograma financeiro do empreendimento. Vendas – São as vendas realizadas durante o período do mês (N) em referência. Receitas – São os valores recebidos através da instituição financeira conforme a comercialização das unidades. A receita é gerada conforme o andamento de execução do edifício. Despesas – São os custos do empreendimento originados através do fluxo de caixa gerado no cronograma financeiro do empreendimento no mês de referência. Fluxo de caixa – Consiste no resultado do valor das receitas descontando o valor das despesas do empreendimento. Fluxo descontado – Consiste no resultado do fluxo de caixa após a aplicação da TMA. A TMA foi definida como sendo a taxa Selic em aplicação. VPL – É o somatório dos fluxos descontados do empreendimento até o mês de referência, esse saldo do projeto é o VPL. Nas simulações a data zero apresenta a saída do gasto com o terreno onde será localizado o empreendimento. Os custos com projeto e regularização do terreno estão embutidos nos custos de serviços preliminares e gerais e são dissolvidos conforme detalhado no cronograma financeiro do projeto (QUADRO 4). A TMA utilizada no cálculo de fluxo descontado foi a taxa Selic do mês de abril de 2016 no valor de 1,06% ao mês. Foi considerado que as vendas seriam realizadas através de financiamentos habitacionais. O financiamento que se enquadra na categoria do empreendimento é o pró-cotista, pertencente a Caixa Econômica Federal. Sendo assim, existe uma ressalva que as receitas do empreendimento só começam a ser liberadas a partir de 20% de comercialização das unidades. 53 4.6.1 Simulação 1 Na primeira simulação foi considerado que a comercialização ocorresse no primeiro mês de execução até o 16º mês de execução. As unidades foram comercializadas de forma aleatória e por consequência disso, ocorre essa variedade de valores na coluna de vendas da simulação. As receitas são inseridas a partir do 4º mês de execução, conforme estabelecido anteriormente. Tabela 5 – Simulação 1 N % Vendas Receita Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 0 0% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 1 2,05% 210.000,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01 2 1,03% 240.000,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78 3 0,68% 240.000,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64 4 1,27% 180.000,00 43.786,61 42.958,09 828,53 794,31 -324.126,34 5 1,55% 210.000,00 27.299,80 52.340,66 -25.040,87 -23.754,88 -347.881,22 6 2,17% 240.000,00 44.424,92 73.276,93 -28.852,01 -27.083,22 -374.964,44 7 2,95% 450.000,00 91.520,14 99.531,25 -8.011,11 -7.441,11 -382.405,55 8 5,23% 275.000,00 139.027,96 176.555,51 -37.527,55 -34.491,80 -416.897,35 9 5,23% 240.000,00 160.016,65 176.555,51 -16.538,86 -15.041,52 -431.938,87 10 5,23% 210.000,00 176.887,20 176.555,51 331,70 298,50 -431.640,37 11 5,23% 240.000,00 208.614,06 176.555,51 32.058,56 28.547,74 -403.092,63 12 8,32% 210.000,00 313.528,23 281.162,40 32.365,83 28.519,07 -374.573,57 13 8,32% 240.000,00 363.251,49 281.162,40 82.089,09 71.573,89 -302.999,67 14 8,30% 225.000,00 393.820,31 280.428,93 113.391,39 97.829,53 -205.170,15 15 10,82% 450.000,00 676.687,18 365.661,30 311.025,88 265.526,04 60.355,89 16 7,48% 210.000,00 448.009,26 252.734,32 195.274,95 164.959,69 225.315,58 17 5,30% 0,00 215.531,81 178.923,77 36.608,04 30.600,50 255.916,08 18 3,26% 0,00 132.732,64 110.188,03 22.544,62 18.647,28 274.563,36 19 2,29% 0,00 93.062,00 77.255,43 15.806,56 12.936,92 287.500,28 20 2,29% 0,00 93.062,00 77.255,43 15.806,56 12.801,23 300.301,51 21 1,89% 0,00 76.892,41 63.832,25 13.060,16 10.466,06 310.767,57 22 1,62% 0,00 65.854,24 54.668,91 11.185,33 8.869,61 319.637,18 23 3,87% 0,00 157.394,12 130.660,76 26.733,36 20.976,35 340.613,53 24 3,65% 0,00 148.596,96 123.357,80 25.239,17 19.596,21 360.209,73 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). 54 A simulação acima resultou em um VPL de R$360.209,73, TIR de 5,75%, payback descontado de 14,77 meses e índice de lucratividade de 1,10. 4.6.2 Simulação 2 Na segunda simulação foi considerado que a comercialização ocorresse a partir do sétimo mês de execução até o 22º mês de execução. As receitas são inseridas a partir do 10º mês de execução. Tabela 6 – Simulação 2 N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 0 0% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 1 2,05% 0,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01 2 1,03% 0,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78 3 0,68% 0,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64 4 1,27% 0,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57 5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26 6 2,17% 0,00 0,00 73.276,93 -73.276,93 -68.784,65 -484.541,90 7 2,95% 210.000,00 0,00 99.531,25 -99.531,25 -92.449,46 -576.991,37 8 5,23% 240.000,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -162.273,24 -739.264,61 9 5,23% 240.000,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -160.571,19 -899.835,80 10 5,23% 180.000,00 238.147,51 176.555,51 61.592,01 55.428,28 -844.407,51 11 5,23% 210.000,00 113.919,59 176.555,51 -62.635,92 -55.776,49 -900.184,01 12 8,32% 240.000,00 188.082,08 281.162,40 -93.080,31 -82.017,46 -982.201,47 13 8,32% 450.000,00 331.433,86 281.162,40 50.271,46 43.831,94 -938.369,53 14 8,30% 275.000,00 305.147,96 280.428,93 24.719,03 21.326,59 -917.042,94 15 10,82% 240.000,00 385.394,77 365.661,30 19.733,48 16.846,67 -900.196,27 16 7,48% 210.000,00 330.196,13 252.734,32 77.461,81 65.436,33 -834.759,93 17 5,30% 240.000,00 326.862,21 178.923,77 147.938,45 123.661,09 -711.098,85 18 3,26% 210.000,00 266.438,04 110.188,03 156.250,01 129.238,75 -581.860,09 19 2,29% 240.000,00 275.389,59 77.255,43 198.134,16 162.163,37 -419.696,72 20 2,29% 225.000,00 273.018,79 77.255,43 195.763,36 158.542,43 -261.154,28 21 1,89% 450.000,00 473.310,25 63.832,25 409.478,00 328.144,71 66.990,42 22 1,62% 210.000,00 256.668,12 54.668,91 201.999,21 160.178,86 227.169,29 23 3,87% 0,00 157.394,12 130.660,76 26.733,36 20.976,35 248.145,63 24 3,65% 0,00 148.596,96 123.357,80 25.239,17 19.596,21 267.741,84 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). 55 A simulação acima resultou em um VPL de R$267.741,84, TIR de 2,83%, payback descontado de 20,80 meses e índice de lucratividade de 1,07. 4.6.3 Simulação 3 Na terceira simulação foi considerado um evento de lançamento do empreendimento onde houve uma comercialização aproximada 32% das unidades. Comercialização de 44% das unidades em fase de execução e 24% até os seis primeiros meses após a conclusão. As receitas são inseridas a partir do 1º mês de execução conforme o cronograma de andamento da obra. Tabela 7 – Simulação 3 N % Vendas Receita Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 0 0% 1.305.000,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 1 2,05% 0,00 26.775,11 69.322,12 -42.547,01 -42.100,74 -242.100,74 2 1,03% 0,00 13.387,56 34.661,06 -21.273,50 -20.829,58 -262.930,32 3 0,68% 210.000,00 16.824,21 23.107,37 -6.283,17 -6.087,52 -269.017,84 4 1,27% 0,00 19.262,23 42.958,09 -23.695,86 -22.717,23 -291.735,07 5 1,55% 0,00 23.469,34 52.340,66 -28.871,33 -27.388,63 -319.123,70 6 2,17% 240.000,00 53.859,13 73.276,93 -19.417,80 -18.227,38 -337.351,08 7 2,95% 0,00 51.699,40 99.531,25 -47.831,85 -44.428,55 -381.779,63 8 5,23% 0,00 91.708,02 176.555,51 -84.847,49 -77.983,84 -459.763,47 9 5,23% 0,00 91.708,02 176.555,51 -84.847,49 -77.165,88 -536.929,35 10 5,23% 240.000,00 157.403,88 176.555,51 -19.151,62 -17.235,05 -554.164,40 11 5,23% 0,00 104.249,29 176.555,51 -72.306,22 -64.387,78 -618.552,18 12 8,32% 210.000,00 251.948,49 281.162,40 -29.213,91 -25.741,76 -644.293,93 13 8,32% 0,00 183.491,00 281.162,40 -97.671,40 -85.160,19 -729.454,12 14 8,30% 0,00 183.012,32 280.428,93 -97.416,61 -84.047,13 -813.501,25 15 10,82% 210.000,00 382.201,47 365.661,30 16.540,18 14.120,52 -799.380,73 16 7,48% 0,00 180.646,80 252.734,32 -72.087,52 -60.896,36 -860.277,09 17 5,30% 240.000,00 322.625,72 178.923,77 143.701,95 120.119,82 -740.157,27 18 3,26% 0,00 86.586,04 110.188,03 -23.601,99 -19.521,87 -759.679,14 19 2,29% 0,00 60.707,52 77.255,43 -16.547,91 -13.543,68 -773.222,82 20 2,29% 450.000,00 461.092,78 77.255,43 383.837,35 310.857,50 -462.365,32 21 1,89% 0,00 58.661,16 63.832,25 -5.171,08 -4.143,97 -466.509,29 (Continua...) 56 (Continuação) N % Vendas Receita Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 22 1,62% 0,00 50.240,15 54.668,91 -4.428,76 -3.511,86 -470.021,15 23 3,87% 275.000,00 385.035,52 130.660,76 254.374,77 199.595,28 -270.425,87 24 3,65% 0,00 123.404,85 123.357,80 47,05 36,53 -270.389,34 25 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 184.386,40 -86.002,93 26 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -86.002,93 27 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -86.002,93 28 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 156.314,43 70.311,50 29 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 70.311,50 30 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 174.917,16 245.228,66 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). A simulação acima resultou em um VPL de R$245.228,66, TIR de 2,60%, payback descontado de 27,55 meses e índice de lucratividade de 1,07. 4.6.4 Simulação 4 Na quarta simulação foi considerada a venda de uma unidade a cada bimestre. As vendas começaram no primeiro mês de execução e se postergaram até o 31º mês após o início da obra. Como a execução é de 24 meses, ocorrem quatro vendas após a execução do empreendimento. As receitas são inseridas a partir do 5º mês de execução conforme o cronograma de andamento da obra. Tabela 8 – Simulação 4 N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 0 - 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 1 2,05% 210.000,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01 2 1,03% 0,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78 3 0,68% 450.000,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64 4 1,27% 0,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57 5 1,55% 210.000,00 57.264,05 52.340,66 4.923,39 4.670,54 -361.434,03 6 2,17% 0,00 18.868,42 73.276,93 -54.408,51 -51.072,97 -412.506,99 (Continua...) 57 (Continuação) N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 7 2,95% 210.000,00 50.191,82 99.531,25 -49.339,43 -45.828,86 -458.335,86 8 5,23% 0,00 56.435,70 176.555,51 -120.119,80 -110.402,84 -568.738,70 9 5,23% 180.000,00 96.301,65 176.555,51 -80.253,85 -72.988,13 -641.726,83 10 5,23% 0,00 65.841,65 176.555,51 -110.713,85 -99.634,33 -741.361,16 11 5,23% 240.000,00 144.078,79 176.555,51 -32.476,72 -28.920,11 -770.281,27 12 8,32% 0,00 124.823,81 281.162,40 -156.338,59 -137.757,31 -908.038,58 13 8,32% 210.000,00 228.231,96 281.162,40 -52.930,43 -46.150,31 -954.188,89 14 8,30% 15 10,82% 0,00 141.927,92 280.428,93 -138.501,01 -119.493,10 -1.073.681,99 275.000,00 373.066,90 365.661,30 7.405,60 6.322,24 -1.067.359,75 16 7,48% 0,00 148.481,95 252.734,32 -104.252,37 -88.067,82 -1.155.427,57 17 5,30% 450.000,00 470.248,93 178.923,77 291.325,17 243.517,41 -911.910,16 18 3,26% 0,00 79.411,30 110.188,03 -30.776,73 -25.456,29 -937.366,46 19 2,29% 240.000,00 263.728,26 77.255,43 186.472,83 152.619,13 -784.747,33 20 2,29% 0,00 61.164,83 77.255,43 -16.090,61 -13.031,26 -797.778,59 21 1,89% 210.000,00 241.351,27 63.832,25 177.519,02 142.258,99 -655.519,60 22 1,62% 0,00 46.680,47 54.668,91 -7.988,45 -6.334,58 -661.854,18 23 3,87% 240.000,00 342.805,59 130.660,76 212.144,84 166.459,55 -495.394,63 24 3,65% 0,00 114.094,72 123.357,80 -9.263,08 -7.192,04 -502.586,67 25 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 184.386,40 -318.200,27 26 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -318.200,27 27 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 180.538,70 -137.661,57 28 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -137.661,57 29 0,00% 225.000,00 225.000,00 0,00 225.000,00 165.723,08 28.061,51 30 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 28.061,51 31 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 173.082,49 201.144,00 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). A simulação acima resultou em um VPL de R$201.144,00, TIR de 2,07%, payback descontado de 28,83 meses e índice de lucratividade de 1,06. 4.6.5 Simulação 5 Na quinta simulação foi considerada uma comercialização aproximada 67% das unidades durante a execução. E o restante das unidades foi comercializado durante o primeiro ano após a entrega do empreendimento. 58 As receitas são inseridas a partir do 6º mês de execução conforme o cronograma de andamento da obra. Tabela 9 – Simulação 5 N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 0 - 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 1 2,05% 450.000,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01 2 1,03% 0,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78 3 0,68% 210.000,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64 4 1,27% 0,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57 5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26 6 2,17% 240.000,00 78.757,73 73.276,93 5.480,79 5.144,79 -410.612,47 7 2,95% 0,00 26.512,51 99.531,25 -73.018,74 -67.823,35 -478.435,82 8 5,23% 0,00 47.029,75 176.555,51 -129.525,75 -119.047,91 -597.483,73 9 5,23% 0,00 47.029,75 176.555,51 -129.525,75 -117.799,24 -715.282,96 10 5,23% 180.000,00 96.301,65 176.555,51 -80.253,85 -72.222,57 -787.505,54 11 5,23% 0,00 56.435,70 176.555,51 -120.119,80 -106.965,17 -894.470,70 12 8,32% 0,00 89.873,14 281.162,40 -191.289,26 -168.554,00 -1.063.024,70 13 8,32% 0,00 89.873,14 281.162,40 -191.289,26 -166.786,06 -1.229.810,76 14 8,30% 240.000,00 227.739,15 280.428,93 -52.689,78 -45.458,62 -1.275.269,39 15 10,82% 0,00 142.857,11 365.661,30 -222.804,19 -190.210,26 -1.465.479,65 16 7,48% 225.000,00 269.388,90 252.734,32 16.654,58 14.069,06 -1.451.410,59 17 5,30% 0,00 81.817,36 178.923,77 -97.106,41 -81.170,81 -1.532.581,41 18 3,26% 210.000,00 227.629,23 110.188,03 117.441,20 97.138,90 -1.435.442,50 19 2,29% 0,00 40.128,70 77.255,43 -37.126,74 -30.386,46 -1.465.828,97 20 2,29% 0,00 40.128,70 77.255,43 -37.126,74 -30.067,75 -1.495.896,71 21 1,89% 240.000,00 251.229,31 63.832,25 187.397,06 150.174,99 -1.345.721,72 22 1,62% 450.000,00 448.447,97 54.668,91 393.779,06 312.254,10 -1.033.467,62 23 3,87% 275.000,00 359.512,15 130.660,76 228.851,40 179.568,36 -853.899,27 24 3,65% 0,00 99.308,04 123.357,80 -24.049,75 -18.672,72 -872.571,99 25 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 184.386,40 -688.185,58 26 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 159.645,86 -528.539,73 27 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -528.539,73 28 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 178.645,06 -349.894,67 29 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -349.894,67 30 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -349.894,67 31 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 151.447,18 -198.447,49 32 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -198.447,49 33 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 169.470,67 -28.976,82 34 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -28.976,82 35 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -28.976,82 36 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 143.669,54 114.692,73 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). 59 A simulação acima resultou em um VPL de R$114.692,73, TIR de 1,48%, payback descontado de 35,20 meses e índice de lucratividade de 1,03. 4.6.6 Simulação 6 Na sexta simulação foi considerada a comercialização a partir do 13º mês após o inicio da execução do empreendimento. As vendas terminam no 28º mês, ou seja, quatro meses após a entrega do empreendimento. As receitas são inseridas a partir do 16º mês de execução conforme o cronograma de andamento da obra. Tabela 10 – Simulação 6 N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 0 0,00% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 1 2,05% 0,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01 2 1,03% 0,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78 3 0,68% 0,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64 4 1,27% 0,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57 5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26 6 2,17% 0,00 0,00 73.276,93 -73.276,93 -68.784,65 -484.541,90 7 2,95% 0,00 0,00 99.531,25 -99.531,25 -92.449,46 -576.991,37 8 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -162.273,24 -739.264,61 9 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -160.571,19 -899.835,80 10 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -158.886,99 -1.058.722,78 11 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -157.220,45 -1.215.943,23 12 8,32% 0,00 0,00 281.162,40 -281.162,40 -247.745,46 -1.463.688,69 13 8,32% 180.000,00 0,00 281.162,40 -281.162,40 -245.146,91 -1.708.835,60 14 8,30% 240.000,00 0,00 280.428,93 -280.428,93 -241.942,80 -1.950.778,40 15 10,82% 240.000,00 0,00 365.661,30 -365.661,30 -312.168,86 -2.262.947,26 16 7,48% 210.000,00 659.847,72 252.734,32 407.113,40 343.911,50 -1.919.035,77 17 5,30% 210.000,00 216.466,30 178.923,77 37.542,54 31.381,64 -1.887.654,13 18 3,26% 240.000,00 237.784,87 110.188,03 127.596,85 105.538,92 -1.782.115,21 19 2,29% 450.000,00 420.278,12 77.255,43 343.022,69 280.747,73 -1.501.367,47 20 2,29% 275.000,00 285.151,56 77.255,43 207.896,13 168.368,38 -1.332.999,10 21 1,89% 240.000,00 256.708,13 63.832,25 192.875,88 154.565,57 -1.178.433,53 22 1,62% 210.000,00 231.183,99 54.668,91 176.515,07 139.970,76 -1.038.462,76 (Continua...) 60 (Continuação) N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 23 3,87% 240.000,00 327.723,60 130.660,76 197.062,85 154.625,45 -883.837,31 24 3,65% 210.000,00 309.855,70 123.357,80 186.497,90 144.800,78 -739.036,53 25 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 184.386,40 -554.650,13 26 0,00% 225.000,00 225.000,00 0,00 225.000,00 171.049,13 -383.600,99 27 0,00% 450.000,00 450.000,00 0,00 450.000,00 338.510,06 -45.090,93 28 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 156.314,43 111.223,49 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). A simulação acima resultou em um VPL de R$111.223,49, TIR de 1,45%, payback descontado de 27,29 meses e índice de lucratividade de 1,03. 4.6.7 Simulação 7 Na sétima simulação foi considerada uma comercialização aproximada de 32% das unidades no primeiro ano de execução do empreendimento. Comercialização de 22% das unidades no segundo ano de execução. Após a entrega do empreendimento foi considerado 22% de vendas no primeiro ano e 22% de vendas do 13º mês até o 18º mês após a conclusão do empreendimento. As receitas são inseridas a partir do 10º mês de execução conforme o cronograma de andamento da obra. Tabela 11 – Simulação 7 N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 0 0,00% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 1 2,05% 0,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01 2 1,03% 275.000,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78 3 0,68% 0,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64 4 1,27% 0,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57 5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26 6 2,17% 240.000,00 0,00 73.276,93 -73.276,93 -68.784,65 -484.541,90 7 2,95% 0,00 0,00 99.531,25 -99.531,25 -92.449,46 -576.991,37 (Continua...) 61 (Continuação) N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 8 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -162.273,24 -739.264,61 9 5,23% 180.000,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -160.571,19 -899.835,80 10 5,23% 240.000,00 255.940,14 176.555,51 79.384,64 71.440,34 -828.395,45 11 5,23% 0,00 48.858,69 176.555,51 -127.696,82 -113.712,40 -942.107,86 12 8,32% 450.000,00 261.948,61 281.162,40 -19.213,79 -16.930,18 -959.038,03 13 8,32% 0,00 115.253,98 281.162,40 -165.908,42 -144.656,38 -1.103.694,42 14 8,30% 0,00 114.953,32 280.428,93 -165.475,61 -142.765,70 -1.246.460,11 15 10,82% 210.000,00 293.456,91 365.661,30 -72.204,39 -61.641,64 -1.308.101,75 16 7,48% 0,00 119.309,17 252.734,32 -133.425,15 -112.711,70 -1.420.813,45 17 5,30% 0,00 84.465,17 178.923,77 -94.458,60 -78.957,52 -1.499.770,97 18 3,26% 0,00 52.016,85 110.188,03 -58.171,18 -48.115,01 -1.547.885,98 19 2,29% 240.000,00 244.521,36 77.255,43 167.265,93 136.899,20 -1.410.986,79 20 2,29% 0,00 41.957,93 77.255,43 -35.297,51 -28.586,31 -1.439.573,10 21 1,89% 0,00 34.667,71 63.832,25 -29.164,54 -23.371,68 -1.462.944,78 22 1,62% 210.000,00 223.902,80 54.668,91 169.233,89 134.197,02 -1.328.747,76 23 3,87% 0,00 79.083,78 130.660,76 -51.576,98 -40.469,90 -1.369.217,66 24 3,65% 240.000,00 314.663,59 123.357,80 191.305,79 148.533,72 -1.220.683,94 25 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.220.683,94 26 0,00% 225.000,00 225.000,00 0,00 225.000,00 171.049,13 -1.049.634,81 27 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.049.634,81 28 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.049.634,81 29 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.049.634,81 30 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 174.917,16 -874.717,64 31 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -874.717,64 32 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -874.717,64 33 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -874.717,64 34 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -874.717,64 35 0,00% 450.000,00 450.000,00 0,00 450.000,00 311.126,66 -563.590,98 36 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -563.590,98 37 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 142.162,62 -421.428,36 38 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -421.428,36 39 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 139.196,02 -282.232,34 40 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -282.232,34 41 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 136.291,33 -145.941,00 42 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 154.127,77 8.186,77 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). A simulação acima resultou em um VPL de R$8.186,77, TIR de 1,08%, payback descontado de 41,95 meses e índice de lucratividade de 1,00. 62 4.6.8 Simulação 8 Na oitava simulação foi considerada a venda de uma unidade a cada trimestre. As vendas começaram no primeiro mês de execução e se postergaram até o 46º mês após o início da obra. Como a execução é de 24 meses, ocorrem oito vendas após a execução do empreendimento. As receitas são inseridas a partir do 7º mês de execução conforme o cronograma de andamento da obra. Tabela 12 – Simulação 8 N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 0 0,00% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 1 2,05% 450.000,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01 2 1,03% 0,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78 3 0,68% 0,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64 4 1,27% 210.000,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57 5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26 6 2,17% 0,00 0,00 73.276,93 -73.276,93 -68.784,65 -484.541,90 7 2,95% 240.000,00 105.270,24 99.531,25 5.738,99 5.330,65 -479.211,25 8 5,23% 0,00 47.029,75 176.555,51 -129.525,75 -119.047,91 -598.259,16 9 5,23% 0,00 47.029,75 176.555,51 -129.525,75 -117.799,24 -716.058,40 10 5,23% 180.000,00 96.301,65 176.555,51 -80.253,85 -72.222,57 -788.280,97 11 5,23% 0,00 56.435,70 176.555,51 -120.119,80 -106.965,17 -895.246,14 12 8,32% 0,00 89.873,14 281.162,40 -191.289,26 -168.554,00 -1.063.800,13 13 8,32% 240.000,00 208.053,89 281.162,40 -73.108,51 -63.743,67 -1.127.543,80 14 8,30% 0,00 109.558,40 280.428,93 -170.870,53 -147.420,22 -1.274.964,02 15 10,82% 0,00 142.857,11 365.661,30 -222.804,19 -190.210,26 -1.465.174,29 16 7,48% 240.000,00 280.765,58 252.734,32 28.031,26 23.679,58 -1.441.494,71 17 5,30% 0,00 82.611,70 178.923,77 -96.312,07 -80.506,83 -1.522.001,53 18 3,26% 0,00 50.875,41 110.188,03 -59.312,62 -49.059,12 -1.571.060,66 19 2,29% 210.000,00 217.714,69 77.255,43 140.459,25 114.959,21 -1.456.101,45 20 2,29% 0,00 40.471,68 77.255,43 -36.783,75 -29.789,98 -1.485.891,43 21 1,89% 0,00 33.439,70 63.832,25 -30.392,55 -24.355,78 -1.510.247,20 22 1,62% 275.000,00 282.964,24 54.668,91 228.295,33 181.030,84 -1.329.216,37 23 3,87% 0,00 79.083,78 130.660,76 -51.576,98 -40.469,90 -1.369.686,27 24 3,65% 0,00 74.663,59 123.357,80 -48.694,21 -37.807,18 -1.407.493,45 25 0,00% 225.000,00 225.000,00 0,00 225.000,00 172.862,25 -1.234.631,19 26 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.234.631,19 (Continua...) 63 (Continuação) N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 27 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.234.631,19 28 0,00% 450.000,00 450.000,00 0,00 450.000,00 334.959,49 -899.671,71 29 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -899.671,71 30 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -899.671,71 31 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 151.447,18 -748.224,53 32 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -748.224,53 33 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -748.224,53 34 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 167.693,12 -580.531,41 35 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -580.531,41 36 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -580.531,41 37 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 142.162,62 -438.368,79 38 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -438.368,79 39 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -438.368,79 40 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 157.412,60 -280.956,19 41 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -280.956,19 42 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -280.956,19 43 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 133.447,26 -147.508,93 44 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -147.508,93 45 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -147.508,93 46 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 147.762,33 253,40 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). A simulação acima resultou em um VPL de R$253,40, TIR de 1,06%, payback descontado de 48 meses e índice de lucratividade de 1,00. Até a atual simulação todas as hipóteses indicam indicadores econômicos praticáveis, apesar de que em alguns casos eles sejam muito arriscados para o tamanho do investimento. A partir das próximas simulações teremos indicadores econômicos desfavoráveis para a execução do empreendimento em estudo. 4.6.9 Simulação 9 Na nona simulação foi considerada a comercialização a partir do 19º mês após o inicio da execução do empreendimento. As vendas terminam no 34º mês, ou seja, dez meses após a entrega do empreendimento. 64 As receitas são inseridas a partir do 22º mês de execução conforme o cronograma de andamento da obra. Tabela 13 – Simulação 9 N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 0 0,00% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 1 2,05% 0,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01 2 1,03% 0,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78 3 0,68% 0,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64 4 1,27% 0,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57 5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26 6 2,17% 0,00 0,00 73.276,93 -73.276,93 -68.784,65 -484.541,90 7 2,95% 0,00 0,00 99.531,25 -99.531,25 -92.449,46 -576.991,37 8 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -162.273,24 -739.264,61 9 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -160.571,19 -899.835,80 10 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -158.886,99 -1.058.722,78 11 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -157.220,45 -1.215.943,23 12 8,32% 0,00 0,00 281.162,40 -281.162,40 -247.745,46 -1.463.688,69 13 8,32% 0,00 0,00 281.162,40 -281.162,40 -245.146,91 -1.708.835,60 14 8,30% 0,00 0,00 280.428,93 -280.428,93 -241.942,80 -1.950.778,40 15 10,82% 0,00 0,00 365.661,30 -365.661,30 -312.168,86 -2.262.947,26 16 7,48% 0,00 0,00 252.734,32 -252.734,32 -213.498,84 -2.476.446,10 17 5,30% 0,00 0,00 178.923,77 -178.923,77 -149.561,58 -2.626.007,68 18 3,26% 0,00 0,00 110.188,03 -110.188,03 -91.139,60 -2.717.147,28 19 2,29% 180.000,00 0,00 77.255,43 -77.255,43 -63.229,89 -2.780.377,17 20 2,29% 240.000,00 0,00 77.255,43 -77.255,43 -62.566,69 -2.842.943,86 21 1,89% 240.000,00 0,00 63.832,25 -63.832,25 -51.153,46 -2.894.097,32 22 1,62% 210.000,00 804.591,59 54.668,91 749.922,67 594.664,51 -2.299.432,81 23 3,87% 210.000,00 235.977,28 130.660,76 105.316,52 82.636,66 -2.216.796,15 24 3,65% 240.000,00 279.431,14 123.357,80 156.073,34 121.178,53 -2.095.617,62 25 0,00% 450.000,00 450.000,00 0,00 450.000,00 345.724,51 -1.749.893,11 26 0,00% 275.000,00 275.000,00 0,00 275.000,00 209.060,05 -1.540.833,06 27 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 180.538,70 -1.360.294,37 28 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 156.314,43 -1.203.979,94 29 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 176.771,28 -1.027.208,65 30 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 153.052,52 -874.156,14 31 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 173.082,49 -701.073,65 32 0,00% 225.000,00 225.000,00 0,00 225.000,00 160.562,87 -540.510,78 33 0,00% 450.000,00 450.000,00 0,00 450.000,00 317.757,50 -222.753,28 34 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 146.731,48 -76.021,80 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). 65 A simulação acima resultou em um VPL negativo de R$76.021,80, TIR de 0,89%, payback descontado e índice de lucratividade não aplicáveis devido as circunstâncias da simulação. 4.6.10 Simulação 10 Na décima simulação foi considerada uma comercialização aproximada de 26,50% das unidades no primeiro ano de execução do empreendimento. Comercialização de 10,70% das unidades no segundo ano de execução. Após a entrega do empreendimento foi considerado 29,60% de vendas no primeiro ano e 33,20% de vendas no segundo ano após a conclusão do empreendimento. As receitas são inseridas a partir do 12º mês de execução conforme o cronograma de andamento da obra. Tabela 14 – Simulação 10 N % Vendas Receita Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 0 0,00% 0,00 0,00 200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 -200.000,00 1 2,05% 0,00 0,00 69.322,12 -69.322,12 -68.595,01 -268.595,01 2 1,03% 180.000,00 0,00 34.661,06 -34.661,06 -33.937,77 -302.532,78 3 0,68% 0,00 0,00 23.107,37 -23.107,37 -22.387,87 -324.920,64 4 1,27% 240.000,00 0,00 42.958,09 -42.958,09 -41.183,93 -366.104,57 5 1,55% 0,00 0,00 52.340,66 -52.340,66 -49.652,69 -415.757,26 6 2,17% 0,00 0,00 73.276,93 -73.276,93 -68.784,65 -484.541,90 7 2,95% 0,00 0,00 99.531,25 -99.531,25 -92.449,46 -576.991,37 8 5,23% 210.000,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -162.273,24 -739.264,61 9 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -160.571,19 -899.835,80 10 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -158.886,99 -1.058.722,78 11 5,23% 0,00 0,00 176.555,51 -176.555,51 -157.220,45 -1.215.943,23 12 8,32% 450.000,00 441.940,24 281.162,40 160.777,84 141.668,95 -1.074.274,28 13 8,32% 0,00 89.873,14 281.162,40 -191.289,26 -166.786,06 -1.241.060,34 14 8,30% 0,00 89.638,69 280.428,93 -190.790,24 -164.606,14 -1.405.666,49 15 10,82% 0,00 116.883,09 365.661,30 -248.778,21 -212.384,55 -1.618.051,04 16 7,48% 0,00 80.786,15 252.734,32 -171.948,17 -145.254,25 -1.763.305,29 17 5,30% 0,00 57.192,72 178.923,77 -121.731,05 -101.754,44 -1.865.059,74 18 3,26% 225.000,00 225.124,66 110.188,03 114.936,63 95.067,30 -1.769.992,43 (Continua...) 66 (Continuação) N % Vendas Receitas Despesas Fluxo de Caixa Fluxo descontado VPL 19 2,29% 0,00 29.839,29 77.255,43 -47.416,15 -38.807,86 -1.808.800,29 20 2,29% 0,00 29.839,29 77.255,43 -47.416,15 -38.400,81 -1.847.201,10 21 1,89% 0,00 24.654,69 63.832,25 -39.177,56 -31.395,85 -1.878.596,94 22 1,62% 0,00 21.115,43 54.668,91 -33.553,48 -26.606,83 -1.905.203,78 23 3,87% 0,00 50.466,66 130.660,76 -80.194,09 -62.924,33 -1.968.128,11 24 3,65% 210.000,00 257.645,96 123.357,80 134.288,16 104.264,07 -1.863.864,04 25 0,00% 450.000,00 450.000,00 0,00 450.000,00 345.724,51 -1.518.139,53 26 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.518.139,53 27 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 180.538,70 -1.337.600,83 28 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.337.600,83 29 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.337.600,83 30 0,00% 275.000,00 275.000,00 0,00 275.000,00 200.425,92 -1.137.174,92 31 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.137.174,92 32 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.137.174,92 33 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.137.174,92 34 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.137.174,92 35 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -1.137.174,92 36 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 164.193,76 -972.981,15 37 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -972.981,15 38 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 140.671,50 -832.309,65 39 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -832.309,65 40 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 157.412,60 -674.897,05 41 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -674.897,05 42 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 134.861,80 -540.035,25 43 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -540.035,25 44 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 150.911,49 -389.123,76 45 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -389.123,76 46 0,00% 210.000,00 210.000,00 0,00 210.000,00 129.292,04 -259.831,72 47 0,00% 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00 -259.831,72 48 0,00% 240.000,00 240.000,00 0,00 240.000,00 144.678,88 -115.152,85 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). A simulação acima resultou em um VPL negativo de R$115.152,85, TIR de 0,81%, payback descontado e índice de lucratividade não aplicáveis devido as circunstâncias da simulação. 67 4.7 Resultados A fim de facilitar o entendimento das simulações foram elaboradas as tabelas 15 e 16 onde estão dispostos todos os resultados obtidos através dos cálculos de indicadores econômicos realizados. Tabela 15 – Resumo das simulações 1 a 5 Simulações 1 2 3 4 5 201.144,00 114.692,73 VPL 360.209,73 TIR 5,75% 2,83% 2,60% 2,07% 1,48% Payback descontado 14,77 20,80 27,55 28,83 35,20 Índice de Lucratividade 1,10 1,07 1,07 1,06 1,03 267.741,84 245.228,66 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). Tabela 16 – Resumo das simulações 6 a 10 Simulações 6 7 8 9 10 VPL 111.223,49 8.186,77 253,40 -76.021,80 -115.152,85 TIR 1,45% 1,08% 1,06% 0,89% 0,81% Payback descontado 27,29 41,95 48,00 Índice de Lucratividade 1,03 1,00 1,00 Fonte: Elaborado pelo autor (2016). O Gráfico 1 mostra a variação dos valores de VPL. não aplicável não aplicável 0,98 0,97 68 Gráfico 1 – Variação do VPL Fonte: Elaborado pelo autor (2016) O Gráfico 2 mostra a variação da TIR. Gráfico 2 – Variação da TIR Fonte: Elaborado pelo autor (2016) 69 Nas duas primeiras simulações obtiveram-se resultados excelentes. Todas as unidades foram vendidas antes do prazo de conclusão do empreendimento. Os indicadores econômicos são positivos para as duas hipóteses com o VPL de R$360.209,71 e R$267.741,84, TIR de 5,75% e 2,83% superando a TMA proposta para o trabalho de 1,06%. Além disso, através do payback descontado de 14,77 meses e 20,80 meses, se tem o retorno do investimento antes mesmo da conclusão do empreendimento. A terceira simulação tem vendas no lançamento, isso é importante, pois gera um fluxo de caixa positivo logo no início do empreendimento. Além disso, todas as unidades foram vendidas até o sexto mês após a conclusão. Devido a isso, apresenta excelentes índices de retorno com o VPL em R$245.228,66, TIR de 2,60%, payback descontado de 27,55 meses. As simulações quatro, cinco e seis mostram os resultados mais próximos da realidade atual. Os índices apresentados com o VPL variando de R$201.144,00 a R$111.223,49 e a TIR entre 2,09% e 1,45% valores que superaram a TMA que foi de 1,06% e tornam o empreendimento viável. Os valores de payback descontado indicam o retorno do investimento em até um ano após a conclusão. Com os resultados obtidos essas hipóteses também estão economicamente viáveis. As simulações sete e oito mostram valores ainda positivos, mas que economicamente falando não são bons para um investimento desse porte. Os resultados se assemelham com os índices tidos como base para os cálculos. Nessas hipóteses é melhor não ocorrer o empreendimento em estudo. O restante das simulações não apresentam índices de retorno e são inviáveis economicamente. As vendas não podem tardar da forma como proposto nas simulações. Analisando os resultados obtidos, conclui-se que os melhores retornos de investimento ocorrem quando as vendas iniciam logo após o lançamento do empreendimento e são concluídas até o final da execução. Se as vendas iniciam com atraso em relação ao andamento do empreendimento, é possível que não se tenha o resultado esperado com o 70 investimento realizado. Sendo assim, o empreendimento pode tornar-se inviável economicamente. Num conceito geral, o empreendimento em estudo é viável economicamente conforme a demanda de vendas que possa ocorrer da simulação um até a simulação seis. As últimas quatro simulações mesmo algumas apresentado valores positivos não são viáveis devido ao risco gerado com o tamanho do investimento. 71 5 CONCLUSÃO Com a realização do estudo, conclui-se a importância da análise de viabilidade econômica para um empreendimento. Os investidores que adquirem um imóvel sem a análise dos indicadores financeiros correm o risco de ter seu investimento frustrado. Esse investimento mal feito gera a desvalorização do dinheiro no tempo. Os resultados apresentados no trabalho apontam que a venda na fase de execução é a que traz os melhores retornos do investimento e o menor risco de perda. As vendas que ocorrem num período curto após a entrega do empreendimento, apesar de rentáveis, possuem um risco maior que a aplicação do valor investido em outras fontes de aplicação fixa no mercado financeiro. As vendas que acontecem após o primeiro ano de conclusão não apresentam indicadores favoráveis para o investimento. As simulações mostram que os valores de VPL diminuem conforme o retardo das vendas. Os valores positivos de VPL indicam que o empreendimento valoriza o dinheiro no tempo. Os valores de VPL negativos reforçam a ideia que o empreendimento não seja executado. Nota-se que os valores da TIR são superiores a TMA proposta no trabalho até a sétima simulação. Ou seja, utilizando a TIR e considerando as simulações de vendas subsequentes a sétima, tem-se o resultado como empreendimento inviável economicamente. 72 Nos cenários propostos, as simulações 4, 5 e 6 são as que mais se assemelham com o cenário atual de vendas de unidades. A TIR varia de 1,45% a 2,07%, esse percentual é maior que a TMA proposta no trabalho que foi de 1,06% a.m.. E o payback ocorre logo após o término da construção. O VPL gerou um valor entre R$ 111.223,49 a R$ 201.144,00 para o empreendimento. Nestes cenários o empreendimento é viável economicamente. Com os resultados obtidos nas simulações, nota-se que o valor de rentabilidade do empreendimento está atrelado ao período de venda, ou seja, a velocidade de venda é muito mais impactante no resultado final que os custos do empreendimento. Enfim, com os indicadores econômicos calculados, conclui-se no estudo, que o empreendimento é viável economicamente quando as vendas das unidades ocorrem durante a fase de execução do empreendimento e não ultrapassem um ano após a sua construção. Constata-se que a viabilidade econômica deveria ser obrigatória para os empreendimentos. Os dados calculados deveriam estar nas etapas necessárias para aprovação do projeto junto ao órgão competente. Isso contribuiria para que houvesse menos empreendimentos abandonados em regiões da cidade, devido a essa falta de planejamento financeiro. Sugestões para trabalhos futuros Detalhar o mercado imobiliário Elaboração de curva de venda ideal 73 REFERÊNCIAS ABNT. Associação Brasileira de Normas Técnicas. NBR 12.721: Avaliação de custos unitários de construção para incorporação imobiliária e outras disposições para condomínios edilícios – procedimento. 2. ed. Rio de Janeiro: ABNT, 2006. ______. 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A= 100 100 320 420.00 263 CIRC. A= 15 15 3 4 5 6 7 8 152.5 A= 112 196 28 28 28 28 11 10 9 120 20 77.5 HALL 532 726.5 15 420.00 420.00 276.5 15 2 15 15 105 152.5 107 201 370 15 320 20 156 100 455 156 100 320 150 256 15 56 261.5 256 15 267 447 420.00 420.00 56 55.5 150 15 A= 107.5 420.00 300 300 107.5 A= BANHO SOC. 15 15 393 A= BANHO SOC. A= 450 15 57 A= 15 56 447 15 15 445 261.5 57 A= 420.00 15 450 393 415 CIRC. 160 15 15 100 100 170 15 420.00 15 420.00 445 15 A= 470 15 65 302 70 50 A= 15 15 455 470 65 420.00 ESTAR/JANTAR 15 120 A= 420.00 15 413 A= 160 A= COPA/COZINHA 420.00 A= 70 590 ESTAR/JANTAR 420.00 CIRC. A= 15 120 BANHO SERV. A= COPA/COZINHA 15 15 15 15 590 15 15 BANHO SERV. 420.00 15 420.00 133 135 100 201 47 420.00 A= 15 370 A= A= 30 2 415 325 156.5 15 15 15 APTO 103/203/303 2 420.00 30 A= 170 15 A= 15 112 CIRC. PAVTO.TIPO 276.5 77.5 15 325 120 120 A= 726.5 420.00 15 670 308 APTO 101/201/301 77.5 420.00 A= 336 670 HALL A= ESCADA PAVTO.TIPO 20 20 12 3 10 100 40 392 73 565 465 261.5 Escala 1/50 165 150 25 360 15 15 15 20 72 416 562 3150 PLANTA BAIXA - PAVTO. TIPO 12 248 12 72 73 A= 0 P=100 10 125 210 420.00 135 73 P=100 180 SACADA 413.00 JC 8 83 3X1 20 x 8 11 10 3 0 3 10 P= 83 90 150 92 148.5 15 165 70 165 15 10 15 15 73 35 00 10 15 15 70 10 465 413.00 15 15 15 100 150 165 165 25 148.5 1 P= 360 15 15 261.5 15 150 A= 15 180 SACADA 115 135 92 420.00 73 73 261.5 392 465 40 100 125 210 570 95 1560 13 77.5 14 20 15 HALL A= 165 15 726.5 16 15 224 420.00 590 276.5 28 120 HALL 420.00 A= 15 A= A= APTO 104/204/304 15 112 112 28 A= 30 2 2 2 15 1 28 20 201 15 15 15 276.5 726.5 670 100 15 107 15 15 2 A= 201 105 170 15 670 154.5 370 15 47 Calha 135 325 420.00 30 APTO 102/202/302 420.00 133 47 120 A= 15 120 15 80x210 420.00 A= 170 420.00 PI1 80X210 325 15 A= COPA/COZINHA 152 370 A= 1560 ESTAR/JANTAR 420.00 420.00 15 2 590 165 420.00 A= 20 413 ESTAR/JANTAR 15 420.00 472 A= 15 455 COPA/COZINHA 15 15 15 15 420.00 455 15 160 132 160 3150 261.5 562 261.5 250 JC 72X110 72x110 72 73 15 15 360 20 150 1253.00 92 300 A= 57 256 256 20 261.5 222 28 112 100 PI1 80X210 80x210 15 PVV1 90X210 90x210 120 590 395 325 1260.00 670 250x210 CIRC. PAVTO. COBERTURA 532 15 15 15 A= CLOSET 440 533 PI2 70X210 70x210 15 15 1260.00 15 PA1 100X215 100x262 156 726.5 261.5 261.5 210x120 125 100 565 Escala 1/50 15 A= 392 73 465 73 261.5 135 150 A= 261.5 450 15 15 562 445 300 92 180 SACADA SOCIAL 150 25 360 20 15 1253.00 15 P=90 JVVC 210X120 210x120 15 P=160 JM1 100X50 100x50 15 165 115 135 15 72x110 416 415 1260.00 315 40 56 JC 72X110 3150 PLANTA BAIXA - PAVTO. COBERTURA 180x210 73 P=100 JC 72X110 72x110 100x50 210 150x70 150 0 168 11 JM1 100X50 P=100 JC 72X110 72x110 P=100 56 233.5 15 P= 10 65.5 73 73 15 35 20 X1 x 83 15 15 168 0 83 10 JC P= P=160 233.5 15 15 15 92 450 1253.00 0 90 A= BANHO CASAL PJVC 180X210 15 JC 150X70 56 261.5 A= 15 JVVC 210X120 35 1260.00 22.5 P=100 56 165 150 15 P=90 P=110 15 22.5 92 135 15 150 25 126.5 57 382 100 256 15 72x110 180 JC 150X70 150x70 150 JC 72X110 300 135 SACADA SOCIAL 15 256 15 P=110 180x210 447 15 100 JC 8 83 3X1 2 x1 10 0 315 126.5 1260.00 360 393 57 35 57 415 445 1260.00 57 15 15 A= 1260.00 80x210 465 A= 267 381.5 A= 1260.00 393 PJVC 180X210 165 PI1 80X210 726.5 465 BANHO CASAL 195 535 15 20 PC1 80X210 80x210 156 100x262 175 PVV1 90X210 90x210 50 15 100 80x210 A= 590 50x50 P=160 120 ESTAR/HOME THEATER 302 15 65 PC1 80X210 80x210 PI1 80X210 1260.00 15 590 15 1260.00 PA1 100X215 15 535 100 15 PVV1 90X210 90x210 175 A= A= 1260.00 195 15 LAVABO 1260.00 15 A= JM1 50X50 A= 50x50 LAVABO PI2 70X210 70x210 533 590 ESTAR/HOME THEATER A= 201 15 JM1 50X50 440 1260.00 100 15 201 P=160 15 120 A= 340 CLOSET 340 P=90 170x120 JVVC 170X120 APTO 402(COBERTURA) 15 1260.00 P=90 A= 112 A= APTO 401(COBERTURA) 165 90x210 PED 90X210 PED 90X210 90x210 308 73 73 261.5 392 465 40 100 210 125 570 95 1560 PC2IP 250X210 112 250x210 15 15 Calha 20 PC2IP 250X210 370 726.5 1260.00 A= 20 118 90x210 A= 20 15 CIRCUL. 20 ESCADA PAVTO.TIPO 15 169.5 120 112 196 224 A= 107 PEE 90X210 PEE 90X210 90x210 A= CIRCUL. 120 118 A= 2 P=90 2 112 170x120 28 JVVC 170X120 28 170x120 28 270 28 2 28 107 1260.00 20 20 450 30 15 2 15 28 112 15 2 270 15 2 2 152.5 308 152.5 15 726.5 15 15 332x245 47 261.5 169.5 370 80x210 JVVC 170X120 50x50 1260.00 15 2 1260.00 1260.00 PI1 80X210 A= 261.5 308 325 30 A= 1260.00 15 A= 15 15 P=160 50x50 JM1 50X50 120 A= JM1 50X50 1260.00 131 PI2 70X210 70x210 201 15 47 152 100 15 A= 2 2 201 P=160 590 1260.00 15 CIRCUL. SOC. JANTAR A= 70x210 A= 450 PA 332X245 COPA/COZINHA 152 COPA/COZINHA 160 15 271 20 PI2 70X210 1260.00 80x210 1260.00 131 80x210 PI1 80X210 A= 15 A= 271 395 120 JANTAR 332x245 PA 332X245 222 90x210 PVV1 90X210 15 15 CHURRASQ. A= 1260.00 PI1 80X210 15 143 143 15 100 80x210 PI1 80X210 15 CIRCUL. SOC. 1260.00 15 450 15 15 CHURRASQ. 80x210 160 A= 200 261.5 393 1260.00 332 332 200 15 A= 445 57 60 60 BANHO SOCIAL PJVC 180X210 180x210 415 150x70 60 60 57 P=90 25 JC 150X70 159.5 107.5 57 PI1 80X210 P=90 P=160 1260.00 393 15 170x120 210x120 95 15 A= 15 JVVC 170X120 JVVC 210X120 100x50 150 SACADA P=110 450 670 210 15 20 107.5 73 65.5 100x70 P=100 100 148.5 P=100 15 15 0 A= 1260.00 1560 125 JM1 100X50 465 15 15 115 CH 100 X 70 100 115 P=100 CH 100 X 70 100x70 P= JC 8 83 3X1 x 2 0 15 15 300 70 Calha 11 PJVC 180X210 180x210 415 35 15 P=100 150x70 P=110 P=100 70 15 159.5 JC 150X70 A= 445 91 BANHO SOCIAL 1260.00 0 10 15 72x110 1253.00 92 15 P=100 148.5 465 15 JC 72X110 150 15 25 150 A= 360 100 0 65.5 74 73 15 0 11 83 10 P= SACADA 40 JC 72X110 72x110 20 X1 x Calha 392 83 P=160 570 73 15 72 JC P=90 465 11 73 15 JM1 100X50 100x50 73 15 392 15 15 JVVC 210X120 210x120 40 15 100 15 11 125 74 465 210 JC 72X110 72x110 91 565 90
