O regimento interno deverá também, ser aprovado em assembléia

FACULDADE PITÁGORAS DE ENSINO
CURSO DE DIREITO
Berenice Aparecida de Freitas Silva
Carine Assis de Melo
Ellen Karine Silva Santos
Liliane Santos
Pedro Henrique
Raquel Cândida
Renata Isaac Regly
REGIMENTO INTERNO
Direito Reais
Professora: Adriano Stanley
BETIM
2011
REGIMENTO INTERNO
O Regulamento, ou Regimento Interno, não é obrigatório, ele complementa a convenção, mas é
muitíssimo útil para solucionar problemas do cotidiano de um condomínio. A Lei nº 4.591/64, no artigo 9º
reza que o regimento interno deverá ser aprovado por contrato ou por deliberação em assembléia, independe de
quórum especial, bastando que seja aprovado por maioria de condôminos presentes por ocasião de sua
votação.
Tudo o que não for eficaz a constituição e funcionamento do condomínio deve ser tratado no
Regimento Interno, como exemplo: horário de fechamento da portaria do prédio, quem pode usar a área de
lazer, normas que trata sobre a utilização de equipamentos do condomínio, permissão, ou não, de animais
domésticos na edificação, dentre outras, motivo pelo qual ele deverá ser elaborado á parte, e não juntamente
com a convenção.
A convenção trata da constituição do condomínio e de suas regras estruturais e o regimento interno,
cuida de hábitos rotineiros da vida em condomínio. O regimento está para a convenção como o regulamento
administrativo está para a lei. A convenção deve ser concluída, regulamentada, sem conflitar com o regimento
interno. No caso de conflito, deve predominar a convenção, tratando-se, pois, de instrumento complementar,
uma terceira fase do condomínio, contínuo á instituição e convenção. Ao regulamento é conveniente que se
releguem normas disciplinadoras de uso e funcionamento do edifício.
É ilícito tratar de disposições causadoras de anteposição ou direitos dos condôminos. Se fizer parte do
regulamento, sua força é do mesmo modo obrigatória, do mesmo modo da convenção, que é hierarquicamente
superior, devendo ser cumpridas. O Regimento Interno é ato normativo e poderá ser causa de debate coletivo.
O regimento interno deverá também, ser aprovado em assembléia geral, especialmente convocado.
Em regra, uma minuta ou projeto é apresentado juntamente com a convocação, com o tempo hábil para exame
dos interessados, possibilitando-lhes emendas ou retificações. A assembléia se tornaria inviável se nela fizesse a
redação de todo o instrumento.
O regimento deve primar para o interesse de cada condomínio, seja residencial, ou não residencial, ou
misto, com área comum ou de lazer mais ou menos amplo, com corpo de empregados maior ou menor etc.
Cabe também ao regimento interno colocar as funções do zelador, bem como a disciplina de portaria, horários,
utilização de áreas comuns e regime disciplinar aplicável aos ocupantes do edifício.
A lei silencia a respeito do quorum para a aprovação do regimento. Para a aprovação, bem como para
a alteração, o Código Civil de 2002 estabelece a necessidade por dois terços dos votos dos condôminos,
maioria simples dos presentes. A Lei nº 4.591/64 estabelece quorum mínimo para a alteração do regimento,
para que o ordenamento do edifício fique a vontade da efetiva maioria. O regimento interno deverá ser
aprovado em assembléia, por 2/3 dos condôminos. Podemos perceber que para ter um regimento dinâmico, é
preciso em principio, maior elasticidade de alteração. A lei 10.931/04 suprimiu a referencia ao regime interno
nesse dispositivo.
Conjugando os artigos 1332 e 1334 do código civil, com o artigo 9º da lei 4.591/64, teremos que o
conteúdo da convenção deverá determinar: a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de
condomínio, com diferentes partes; o destino das diferentes partes; o modo de usar as coisas e os serviços
comuns; encargo, forma e proporções das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as
extraordinárias; modo de escolher o sindico e o conselho consultivo; as atribuições do sindico, que não estejam
prevista em lei; a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções; o modo e o prazo de
convocação das assembléias gerais de condôminos; o quórum para os diversos tipos de votações; a forma de
contribuição para constituição de fundo de reserva; a forma e o quórum para as alterações da convenção, que
será que 2/3, no silêncio da convenção; a forma e o quórum para aprovação do regulamento interno; as sanções
a que estão sujeitos os condôminos, ou possuidores; a fração ideal de cada unidade, em relação ao terreno e às
partes comuns e o regimento interno.
O efeito do regulamento alcança aos futuros proprietários, bem como qualquer ocupante que venha
relacionar-se com o condomínio, assim como, locatários, comodatários, membros familiares ou visitantes.
Sua finalidade é puramente interna, trazendo normas sobre o uso das coisas comuns. Em geral, pode
ser colocadas ao lado dos elevadores, no andar térreo, quadro de avisos.
Não podem suas normas alterar ou ultrapassar as da convenção, O regimento interno é equiparável a
dos decretos em relação ás leis, no plano do direito público; devem, apenas, complementar.
Como foi dito anteriormente, o regimento não é obrigatório, a sua finalidade é apenas gerar obrigações
para os condôminos. Por isso podemos dizer que a convenção possui efeito erga omnes, isto é, gerado pelo
seu registro, o regimento interno possui efeito intuito personae, obrigando apenas pessoas que participam do
condomínio.
MODELO DE REGIMENTO INTERNO
Art. 1º - Para todos os efeitos, esse Edifício será regido pela Convenção do condomínio, por
este Regimento Interno, pelas disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964 e
demais Leis aplicáveis, cujo cumprimento estão obrigados todos os moradores e
condôminos.
Art. 2º - O Edifício destina-se, exclusivamente a fins residenciais. Não é permitido alugar,
sublocar, e ceder a qualquer título, oneroso ou gratuito, os apartamentos para as seguintes
finalidades: cursos escolares, clubes de jogos de qualquer natureza, clubes esportivos e
sociais, núcleos de atividades políticas, ambulatórios ou consultórios, escolas de música ou
de qualquer natureza, organizações de atividades ilegais, tais como: jogo de bicho,
agiotagem, etc.; quaisquer outra atividades julgadas inconvenientes pela Administração do
Edifício. É ainda proibido nos apartamentos, o funcionamento de salões de beleza,
escritórios e pensões.
Art. 3º - O portão principal será fechado às 22:00 horas e aberto às 6:00 horas. Durante este
período será aberto pelo porteiro, às pessoas residentes ou outrem, desde que autorizado
pelo condômino ou morador citado.
Art. 4º- Nas dependências do Edifício não poderá ser guardado ou depositado, objetos de
qualquer natureza, bem como: material inflamável ou explosivo, ou que exale mau cheiro ou
possa prejudicar a sua segurança e higiene. É proibido a permanência dos moradores e seus
empregados na portaria do prédio.
Art. 5º - Não serão permitidas reuniões públicas ou outras, que possam perturbar a
tranqüilidade dos moradores. A Lei do silêncio deverá ser observada de 22:00 horas às 7:00
horas. Qualquer reunião de caráter social, que venha a ser realizada em cada apartamento,
será precedida de comunicação ao Síndico, com antecedência, de pelo menos 24 (vinte e
quatro) horas.
Art. 6º - Nenhuma modificação poderá ser feita, que altere ou quebre a harmonia das
fachadas internas e externas, inclusive pinturas ou decorações de tonalidades diversas
daquelas do conjunto do Edifício.
Art. 7º - É proibido a colocação de anúncios ou inscrições, de qualquer natureza, na parte
externa do Edifício, ou em suas dependências comuns internas, salvo quando se referir ao
próprio condomínio.
Art. 8º - É proibido colocar nas janelas e peitorais das áreas: vasos, gaiolas, enfeites, ou
qualquer outro objeto; bem como: varais ou qualquer coisa que atinja o lado externo do
prédio.
Art. 9º - Não é permitido manter nos apartamentos: cães, gatos ou outros animais. Aves e
pássaros de pequeno porte, só serão permitidos quando não prejudicarem o sossego dos
moradores ou a higiene do Edifício.
Art. 10º- É proibido, a bem da limpeza, ordem e higiene do prédio: Cuspir, lançar papéis,
cinza, pontas de cigarro, cabelo ou quaisquer outros detritos e objetos, pelas janelas, nas
escadas, halls, áreas, elevadores, ou outro local do Edifício.
Art. 11º- Os moradores ficam obrigados a zelar pela ordem e boa reputação do Edifício, não
praticando atos, nem permitindo o exercício de qualquer atividade que possa produzir dano
ao bom conceito do prédio e de seus moradores.
Art. 12º- O lixo deverá ser empacotado e amarrado, em sacos plásticos, e colocado na
escada correspondente a cada hall, entre 19:00 horas e 8:00 horas, quando será recolhido
pelos empregados da limpeza e colocado á disposição da SLU.
Art. 13º- Os moradores deverão manter as portas de seus apartamentos, bem fechadas. Em
nenhuma hipótese o condomínio poderá ser responsabilizado por furtos nos apartamentos,
nas garagens, ou em qualquer outra parte do Edifício.
Art. 14º- É, expressamente proibido, os moradores e condôminos, utilizarem os empregados
do Edifício, para serviços particulares, quando estes estiverem no seu horário de trabalho.
Art. 15º - Os moradores ficam obrigados a notificar, imediatamente ao Síndico, em casos de
moléstias infecto-contagiosas (tuberculose, difteria, tifo, hepatite, sarampo, coqueluche,
varicela, etc.), em qualquer pessoa residente, ou em visita, para que ele tome as providências
cabíveis, como determina o regulamento da Inspetoria de Saúde Pública.
Art. 16º- A taxa de Condomínio (incluída à taxa de gás) deverá ser paga, antecipadamente,
até o dia 10 (dez) de cada mês. Após esta data será acrescida de juros, multa e correção
monetária oficial vigente.
Art. 17º - Não será permitida nenhuma mudança (chegada ou saída) para / ou de
apartamento em débito com o Condomínio.
Art. 18º - Nos contratos de locação dos apartamentos, deverá constar a obrigação dos
locatários e seus dependentes, de respeitarem o presente Regimento e demais regulamentos,
sob pena de despejo.
Art. 19º - Os contratos de locação deverão ser acompanhados de uma cópia do Regimento
Interno para maiores e melhores esclarecimentos aos futuros moradores.
Art. 20º - Qualquer infração à Convenção, a este Regimento e aos demais regulamentos do
Edifício, deverá ser comunicada, ao síndico, por escrito ou pessoalmente, pelo prejudicado
ou pelo funcionário que a presencie. Para isso, existe na portaria do prédio, um livro à
disposição do morador ou condômino, para que seja registrada a queixa.
Art. 21º - É de responsabilidade dos porteiros, com apoio da Administração do Condomínio,
fiscalizar o fiel cumprimento deste Regimento, bem como: fiscalizar a portaria e as entradas
de garagens do prédio; identificar todas as pessoas, sem exceção, que adentrarem nas
dependências do prédio.
Art. 22º - As mudanças somente poderão ser efetuadas no horário de 7:00 horas, pela
garagem, utilizando somente o elevador de serviço.
O condômino ou locatário ficará responsável por qualquer dano causado às áreas internas e
externas do Edifício.
Art. 23º - Nas garagens serão respeitadas as cláusulas seguintes:
a) destinam-se, exclusivamente, à guarda de veículos de seus moradores, respeitando a
numeração do box;
b) no caso de locação do apartamento, sem restrição, o locatário terá direito à vaga
correspondente ao mesmo, assumindo porém, as obrigações deste regulamento;
c) o condomínio não se responsabiliza por quaisquer danos eventuais, causados por quem
quer que seja, a veículos estacionados nelas;
d) é expressamente proibido, usá-las para lavagem de veículos, consertos mecânicos, etc.
Estes só serão permitidos em casos extremos, quando o veículo não puder ser retirado;
e) é proibido: fumar, usar acendedores e fósforos, etc., no interior delas, bem como, o
trânsito de animais.
Art. 24º - A piscina só poderá ser utilizada pelos moradores e possíveis convidados, em
número limitado; sendo que aqueles ficarão responsáveis pelo comportamento dos seus
visitantes. Ficarão, inclusive responsáveis pelos danos causados por ventura pelos seus
convidados.
Art. 25º - Moradores e convidados não poderão subir elevadores e escadas, ou transitar pela
portaria: molhados e em trajes sumaríssimos.
Deverão ainda, usar somente elevador de serviço e evitar o uso de copos garrafas de vidro,
perto da piscina. Não poderão entrar nela com o corpo oleoso (de bronzeadores e cremes),
conservando assim, sua limpeza e higiene em favor dos seus usuários.
Art. 26º - Em caso de ausência do morador, se houver alguma anormalidade no seu
apartamento, como: incêndio, inundação etc., o Síndico ou funcionário do Condomínio, fica
autorizado a tomar as providências cabíveis. As despesas decorrentes dessa ação, serão
posteriormente, reembolsadas pelo interessado.
Art. 27º - Os casos não previstos neste Regimento, serão resolvidos pelo Síndico, no que lhe
for dado decidir, pelo Conselho Consultivo, ou pela Assembléia Extraordinária.
Art. 28º - Fica eleito o Foro desta Capital, para quaisquer ações, que se fundam neste
Regimento e à Convenção, renunciando os condôminos expressamente, que por direito lhes
possa caber.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
RODRIGUES, Silvio. Direito Civil - Direito das Coisas, Volume V, ed. Saraiva, São Paulo, 2002, 27º
edição, p.217.
FIUZA,César . Direito Civil- Curso completo. Editora Del Rey, 2010, 14ª edição.