Kollemata: Jurisprudência Registral e Notarial

Kollemata
Jurisprudência Registral e Notarial
CONDOMÍNIO. GARAGEM COLETIVA. VAGA ACESSÓRIA.
CSMSP - APELAÇÃO CÍVEL: 408-0
LOCALIDADE: Americana DATA DE JULGAMENTO: 06/10/1981 DATA DJ: 13/11/1981
RELATOR: Bruno Affonso de André
Garagem que comporta 20 carros de passeio. Venda como 1/20 da garagem coletiva, em local
indeteminado.
ÍNTEGRA
ACÓRDÃO
Vistos, relatados e discutidos estes autos de APELAÇÃO Cível , n.° 408-0, da Comarca de
AMERICANA, em que é apelante a INDÚSTRIAS NARDINI S.A., sendo apelado o Sr. OFICIAL DO
CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS,
ACORDAM, os Desembargadores do Conselho Superior da Magistratura, por votação unânime,
adotado o relatório de fls., dar provimento ao recurso, nos termos adiante, rejeitada a preliminar.
1. Pelo instrumento particular de fls. 6-14, e respectivo termo de aditamento, às fls. 15-7, foi ajustada
entre C.N.I. - COMPANHIA NACIONAL DE INDÚSTRIA E CONSTRUÇÃO, e Indústria de Máquinas
Agrícolas Nardini S.A., depois denominada INDÚSTRIAS NARDINI S.A., a promessa de cessão de
direitos e de construção por administração, no "Condomínio Edifício Bradesco - Americana", tendo por
objeto apartamento n° 92, no 9°. Andar, 12°. Pavimento (fls. 6 e segs.) e o Box n°. 12, na garagem
coletiva do edifício.
Posteriormente, na celebração da escritura definitiva, de compra e venda, referiram-se as partes, além
do referido apartamento n°. 92, a "um lugar indeterminado para estacionamento de um carro de
passeio"; na garagem situada no subsolo do edifício (fls. 21).
2. O Oficial de Registro de Imóveis entende necessária a retificação do registro do Condomínio para
expressa menção da substituição da vinculação do box 12 ao apartamento 92, por um lugar
indeterminado na garagem.
Todavia, verifica-se da "escritura de declaração, divisão e especificação de condomínio e seu
regulamento", a reserva ao Banco Brasileiro de Descontos S.A. da fração ideal 12,4950% do todo,
ficando os restantes 87,5050% assim distribuídos: a) garagem, com capacidade para 20 carros de
passeio, na fração ideal de 0,610475% para cada um, ou 12,2095 para os 20; b) 15 apartamentos com
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números entre 11 e 151 (ímpares), na fração ideal de 2.5275% referente a cada um, ou 37,9125% ao
conjunto; c) 15 apartamentos com números entre 12 e 152 (pares), na de 2,4922% a cada um, ou
37,3830% aos 15. Assim, 12,4950% (Loja-banco) + 12,2095% (garagem - 20 carros) + 37,9125%
(apartamentos de números ímpares) + 37,3830% (apartamentos de números pares) = 100%.
A garagem coletiva, como se vê, é constituída de 20 lugares, ou vagas para estacionamento de carros de
passeio, embora o condomínio compreenda, além da loja, 30 apartamentos.
A promessa de cessão de direitos e de construção por administração, referiu-se apenas ao apartamento
92, correspondente à fração ideal de 2.4922 (fls. 7). Na mesma data, no termo de aditamento firmando
pelas mesmas partes, a ora apelante na qualidade de adquirente daquele apartamento, "subscreveu" o
box n° 12, correspondente à fração ideal de 1/20 da garagem coletiva, esta na fração de 12,2095% do
terreno onde ergueria o edifício. Mas ficou claro, no parágrafo único da cláusula n° 3, respectiva, que se
entendia por Box "um espaço indeterminado na garage coletiva do edifício, para guarda de um
automóvel de passeio" (textual, fls. 15).
Com esse parágrafo único, completando o entendimento do contido na cláusula n° 3 ("caput"), ficou
claro que o Box n° 12 tinha existência determinada na garagem, isto é, correspondia a uma parte da
área da garagem, em espaço indeterminado, isto é, sem vaga determinada ou delimitada na garagem.
E isso ficou expresso, depois, na celebração da escritura de compra e venda, que se referiu ao
apartamento 92 e a um lugar indeterminado, ou vaga indeterminada, para estacionamento de um carro
de passeio, na garagem coletiva (fls. 21).
Como a garagem coletiva dispõe de 20 vagas para carros de passeio (cf. escritura de especificação do
condomínio, fls. 31), está subentendido que esse lugar indeterminado corresponde a 1/20 da área útil
da garagem.
3. Por outro lado, a Convenção do Condomínio menciona que a garagem coletiva, no subsolo, contém
20 boxes, "entendendo-se por 'box' um espaço indeterminado na garage para a guarda de um automóvel
de passeio" - esclarece (fls. 34 v°).
E registra que "somente poderá utilizar a garage, à razão de um carro por 'box', o condômino cuja
unidade autônoma compreenda um ou mais 'boxes' ("ibidem"). Em outras palavras, os boxes estão
relacionados com os apartamentos, na medida em que o titular do apartamento o seja, também, de box.
Há, assim, uma certa vinculação entre um e outro.
Mas nenhuma influência exerce na solução deste caso, a demanda envolvendo dois condôminos do
edifício (cf. fls. 44-8). Uma coisa é a instituição do condomínio, com a discriminação das unidades
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condominais e das partes comuns; outra, é a distribuição posterior, de espaços demarcados no chão da
garagem, para disciplina no estacionamento dos veículos.
4. Quanto a preliminar, fica rejeitada por não haver no caso hipótese de litisconsórcio.
Assim, dá-se provimento ao apelo, para determinar o registro.
São Paulo, 06 de outubro de 1981
(aa) YOUNG DA COSTA MANSO, Presidente do Tribunal de Justiça - BRUNO AFFONSO DE ANDRÉ,
Corregedor Geral da Justiça e Relator - FRANCISCO THOMAZ DE CARVALHO, Vice-Presidente do
Tribunal de Justiça.
ADVOGADO: - ORDIVAL OLIVATTO.
DECLARAÇÃO DE VOTO
1. A preliminar relativa ao estabelecimento de litisconsórcio, com a citação dos outros condôminos, foi
repelida na sentença, com base em parecer do Ministério Público (fls. 53 e 56).
Trata-se, porém, de simples procedimento administrativo de dúvida, em que "não se vêm partes, não se
convocam, nem se ouvem terceiros, não se discutem obrigações, não se interpretam vontades, não se
analisam comportamentos. Examina-se objetivamente o título, verificando-se a sua idoneidade para o
pretendido acesso ao registro" (Revista dos Tribunais, 494/84).
Não se aplicam a esse tipo de procedimento as regras de litisconsórcio que vigoram no processo
judicial, de finalidade e alcance diversos.
A preliminar, assim, não merece acolhimento.
2. No mérito, entretanto, o recurso deve ser provido.
A escritura de declaração, divisão e especificação de condomínio (fls. 30, 39/42, 91/102) mostra a
existência de edifício com 30 apartamentos, cuja garagem não tem área suficiente para 30 automóveis;
e, sim, apenas, para vinte (fls. 31 e 92 v°).
Assim, não houve irregularidade, para justificar a dúvida do serventuário, no ponto em que a escritura
trazida a registro estipulou que a compradora adquira, com o apartamento n° 92, "um lugar
indeterminado para estacionamento de um caro de passeio na garagem coletiva" (fls.21).
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A estipulação, nesses termos, serviu para retificação de lapso cometido no compromisso particular que
a antecedera, onde se apontava o box n° 12 como vinculado ao negócio, apesar deste esclarecimento,
em seqüência:
"entende-se por 'box' um espaço indeterminado na garagem coletiva de edifício para a guarda de um
automóvel de passeio" (fls. 15, cláusula 3ª e seu parágrafo único).
Se o espaço na garagem coletiva era indeterminado, não poderá identificar-se com "box" n° 12.
Retificado esse lapso da escritura, com o assentimento e estando a escritura em harmonia perfeita com
a especificação do condomínio, nenhum impedimento há para o registro.
O magistrado impressionou-se com o acordo de fls. 45/48, que, todavia, não teve o mesmo interesse de
simples registro: cogitou de posse, num interdito proibitório.
Outros interesses destoantes do mero registro da escritura de fls. 20 não podem ser discutidos ou
resolvidos neste procedimento administrativo - e, sim, pelos meios jurisdicionais adequados.
3. Nessas condições, também rejeitei a preliminar e dei provimento ao recurso, para autorizar o
registro da escritura.
(a) YOUNG DA COSTA MANSO, Presidente e Revisor.
ADVOGADO: ORDIVAL OLIVATTO
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