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SUNO FUNDOS IMOBILIÁRIOS
Suno Research
Relatório Suno FUNDOS IMOBILIÁRIOS - Acesso exclusivo
aos assinantes, a cópia ou distribuição não autorizada
acarretará em sanções legais e multas de 2000 vezes o
valor desse relatório.
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Na semana passada realizamos o primeiro Congresso de Fundos
Imobiliários organizado pela Suno Research, com aproximadamente 100
pessoas presentes, além de convidados e palestrantes com elevado
conhecimento e experiência no segmento de Fundos Imobiliários.
Em respeito aos parceiros que comparecem no evento, e aos nossos
assinantes que receberam o resumo do congresso na íntegra, o artigo de
hoje é uma breve compilação dos principais pontos que foram abordados no
encontro realizado no dia 04 de maio, em São Paulo.
Entre os palestrantes do evento estiveram Arthur Vieira de Moraes, que tem
um programa na Infomoney e é Professor do Curso de Fundos Imobiliários,
Sergio Belleza, quem estruturou o primeiro Fundo Imobiliário no Brasil e
com larga experiência no segmento, Luiz Mauricio Garcia, do Bradesco BBI,
Bruno Laskowsky do Credit Suisse, além de convidados como Rafael
Selegatto, ex-gestor do Banco Fator que fazia a gestão de Fundos
Imobiliários, e Ana Menezes, de Relações com Investidores dos Fundos da
Votorantim, dentre outros.
Confira algumas imagens do evento:
SUNO FUNDOS IMOBILIÁRIOS
09 de Maio de 2017
Desde já gostaríamos de convidar todos os que não puderam estar presente
neste evento a participar do próximo, que realizaremos no ano que vem
onde temos o objetivo de fomentar cada vez mais o crescimento da indústria
Fundos Imobiliários no Brasil.
Este evento busca ampliar seus conhecimentos e o networking daqueles
que o frequentam, aspectos fundamentais para aqueles que buscam evoluir
como investidores.
Seguem abaixo os principais pontos abordados pelos convidados:
SUNO FUNDOS IMOBILIÁRIOS
09 de Maio de 2017
Palestra Prof. Arthur Vieira de Moraes (Infomoney)
O Professor Arthur levantou em sua palestra alguns dados importantes dos
Fundos Imobiliários no Brasil, além de vantagens e desvantagens de se
investir neste instrumento do mercado de capitais, ressaltando que são
ativos únicos e que seus retornos não podem ser replicados por outras
classes. (Lee e Stevenson, 2005)
Arthur comentou também da correlação dos ativos com imóveis físicos,
ações, renda fixa em geral, além dos principais motivos que um investidor
deveria considerar ao optar por investir em FIIIs, que torna essa classe de
ativos indispensável na carteira de qualquer investidor.
Dentre as principais vantagens estão o payout elevado, rendimentos
mensais (na maioria dos fundos) e baixo risco de falência. E dentre as
principais desvantagens, estão a tributação sobre ganho de capital na venda
das cotas.
De acordo com Arthur, o ciclo de queda do mercado imobiliário está se
encerrando, e estamos prestes a entrar em um ciclo de recuperação no
mercado corporativo.
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09 de Maio de 2017
Portanto, quem resolver investir em Fundos Imobiliários em 2017, muito
provavelmente estará comprando em um momento inicial de recuperação da
economia e pagando um preço que pode ser atrativo para quem deseja
manter suas cotas no longo prazo.
Palestra Luiz Mauricio Garcia (Bradesco BBI)
A apresentação de Luiz Mauricio Garcia, do Bradesco BBI também trouxe
pontos extremamente relevantes aos investidores, como vantagens de se
investir em FIIs, expectativas e dados sobre vacância, além de dar a visão
do Banco sobre alguns fundos específicos e seus top picks.
Garcia também ressaltou em sua palestra a atratividade do alto Payout dos
Fundos Imobiliários, que proporcionam dividendos bastante atrativos aos
investidores através de renda mensal, além de diluição de risco e baixos
custos transacionais.
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09 de Maio de 2017
Já nos aspectos negativos, Garcia ressalta que há algum risco de tributação
dos FIIs devido às atuais circunstâncias do país, além de outros pontos,
como desalinhamento de interesse entre gestor e cotistas.
Em termos de vacância nos mercados de office do RJ e SP, o Bradesco BBI
destaca que percebe uma estabilização da vacância no mercado paulista,
enquanto no mercado do Rio de Janeiro ainda há uma tendência clara de
aumento de vacância.
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09 de Maio de 2017
Desta forma, assim como também já ressaltamos em outros relatórios sobre
o mercado imobiliário carioca, a vacância do RJ deverá continuar alta,
levando, portanto, um tempo superior que a vacância de SP para
demonstrar sinais de recuperação.
Garcia entende que o momento atual não é interessante para Fundos de
Recebíveis, visto que a queda da Selic e Inflação irão impactar o retorno
nominal destes fundos e por fim, ele ainda vê espaço para valorização das
cotas no mercado secundário para fundos de renda, tanto é que um fundo
de fundos do Bradesco está buscando uma emissão de aproximadamente
200 milhões a fim de capturar ainda algumas oportunidades.
Palestra Sérgio D. O. Belleza Filho
Como um dos pioneiros no ramo dos Fundos Imobiliários no Brasil, a
palestra do Sr. Belleza foi bastante rica ao ilustrar a história deste ativo em
nosso país. Começou, inclusive, contando o início de sua trajetória no
mercado de capitais na década de 70, coincidentemente junto com o Sr.
Luiz Barsi.
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09 de Maio de 2017
Passou depois pelo mercado de commodities, voltando em seguida para as
ações, até chegar ao mercado imobiliário através de uma palestra sugerida
por seu pai, no ano de 1993.
Começou os trabalhos no ramo como corretor de imóveis até ouvir falar pela
primeira vez em fundos imobiliários e decidir que era com aquilo que iria
trabalhar.
Esteve presente no desenvolvimento das leis e instruções regulatórias que
hoje regem as normas a serem seguidas nesse mercado:
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Lei 8.668 de 25/06/93
Instrução CVM nº 205 de 14/01/94
Lei 9.779 de 16/01/99
Lei 11.196 de 21/12/2005 (art. 125)
Instrução CVM nº 472 de 31/10/08
Instrução CVM nº 516 de 30/12/11
Instrução CVM nº 571 de 25/11/15
Belleza explicou resumidamente também sobre as fases que passou este
ativo em nosso país:
* 1ª Fase (1994/1999) - Fundos de Pensão
- Empreendimentos por construir
- Mono empreendimento
* 2ª Fase (1999/2007) - Pessoas Físicas
- Empreendimentos prontos, gerando renda
- Mono empreendimento (exceção Europar e BB Progressivo)
Pessoalmente, ele ficou motivado, mas ao mesmo tempo, preocupado em
ter vários ativos no mesmo fundo, o sucesso na estruturação do Europar foi
um “marco”, pois foi daí que Belleza e os gestores perceberam como o
mercado iria se desenvolver.
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09 de Maio de 2017
* 3ª Fase - Gestão Ativa
- Empreendimentos prontos, gerando renda
- Multi-empreendimentos (exemplos CSHG Shopping, Hotel Maxinvest e
HG Real Estate)
Não poderíamos deixar de comentar também sobre os números que Belleza
expõe em sua apresentação:
Acima constata-se a quantidade de fundos em atividade, o número de
fundos negociados na bolsa de valores e a quantidade de investidores.
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09 de Maio de 2017
E neste último gráfico acima, Belleza explica que o aumento exponencial do
número de cotistas no período entre 2011 e 2014 ocorreu devido à venda do
fundo BB Progressivo II (BBPO11) feita pelo Banco do Brasil para o
mercado.
Salientou ainda que, mesmo em meio à crise atual que enfrentamos, o
mercado continua em crescimento, e a perspectiva é que cresça muito mais
nos próximos anos, abrindo novas janelas de oportunidades para
investidores.
Antes de finalizar, Belleza expôs a distribuição dos setores dos Fundos
Imobiliários hoje no Brasil:
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09 de Maio de 2017
É fácil perceber a grande maioria da alocação dos recursos no setor
corporativo, recebíveis (títulos de renda fixa com lastros em negócios
imobiliários) e shoppings/varejo.
Debate Bruno Laskowsky e Rafael Selegatto
A mediação do debate foi feita pelo novo contratado da Suno Research, o
professor Marcos Baroni, que buscou explorar a especialidade de cada um
dos dois participantes.
De início, Baroni pediu que Bruno comentasse sobre o mercado em geral de
FIIs no Brasil, citando a “dicotomia”, termo bastante usado dos relatórios dos
fundos da CSHG, e como a gestão vê as oportunidades atuais.
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09 de Maio de 2017
Bruno ressaltou que o ambiente externo não muda os fatos, mas economia
fraca significa juros caindo. Para FII’s, um cenário de juros baixos é
favorável.
Diz também que devido ao momento econômico delicado que passamos a
vacância se encontra no auge, mas alguns dos melhores espaços estão
ancorados pois o incorporador aluga 50% do prédio a valor atrativo para o
locatário, garantindo um lucro mínimo e ficando com mais folga para
negociar os 50% restantes.
Mesmo assim, está menos pessimista do que há 6 meses. No curto prazo, a
tendência é que a vacância diminua, mas que preços ainda não subam e
salienta que enfrentamos a maior depressão econômica desde o início da
série histórica em 1901.
Em seguida, Baroni perguntou para Rafael Selegatto a importância do
mercado de securitização no Brasil.
Rafael foi pertinente ao informar que a regulação do mercado de recebíveis
é muito grande e que os gestores possuem grande relevância na escolha
dos ativos que irão compor a carteira de seus fundos.
Ele entende que a “expertise” para se escolher ativos de loteamentos e
corporativos, por exemplo, são completamente diferentes, por isso a equipe
envolvida deve ter um “skill” necessário para cada formato.
Encerramento do Congresso.
Entendemos que o evento foi muito produtivo e esclarecedor para os
presentes e também para os assinantes da Suno Research.
No resumo acima pode-se perceber isso.
É missão da Suno Research contribuir para a fomentação do mercado de
capitais brasileiro como um todo, e esse foi apenas o primeiro de muitos
eventos que ainda virão a acontecer.
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09 de Maio de 2017
COMENTÁRIOS GERAIS SOBRE NOSSAS CARTEIRAS
Nossa carteira segue performando bem, e por conta disso não vemos tantas
oportunidades claras no mercado.
Porém, estamos aumentando o preço teto do FIGS11 (fundo na lista de
monitoramento) para R$ 65,00, e caso este ativo atinja este valor ou menos,
entrará em nossa carteira oficialmente.
Também aumentamos e fixamos o preço-teto de MXRF em R$ 100,00, que
consideramos ainda um preço atrativo. Ademais, a recomendação é de o
investidor continuar mantendo uma reserva em Renda fixa para poder
aproveitar eventuais realizações e descontos nos preços dos ativos."
Tiago Reis
Analista CNPI
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Carteiras Consolidadas
Segue abaixo a consolidação das carteiras de Fundos Imobiliários
recomendadas pela Suno Research.
Carteira Valor
Ativo
Inicio
Participação
Preço atual
Preço teto
Preço de entrada** Desempenho
HGJH11
06/02/17
15,0%
R$1.269,50
R$1.300,00
R$1.149,27
10,46%
THRA11B
06/02/17
15,0%
R$101,00
R$90,00
R$83,01
21,67%
PRSV11
06/02/17
10,0%
R$500,00
R$500,00
R$484,63
3,17%
EDGA11
06/02/17
10,0%
R$55,00
R$60,00
R$54,38
1,14%
MXRF11
06/02/17
10,0%
R$95,99
R$100,00
R$88,28
8,73%
Renda Fixa
-
40,0%
-
-
-
-
Carteira Dividendos
Ativo
Inicio
Participação
Preço atual
Preço teto
Preço de entrada** Desempenho
HGJH11
06/02/17
15,0%
R$1.269,50
R$1.300,00
R$1.149,27
10,46%
MXRF11
06/02/17
15,0%
R$95,99
R$100,00
R$88,28
8,73%
JRDM11
06/02/17
10,0%
R$87,91
R$86,00
R$75,33
16,70%
KNIP11
06/02/17
10,0%
R$105,62
R$115,00
R$107,67
-1,90%
MFII11
11/04/17
5,0%
R$112,31
R$110,00
R$104,23
7,75%
Renda Fixa
-
45,0%
-
-
-
-
Considerando a atual situação do mercado, recomendamos a todos os nossos
assinantes que mantenham uma porcentagem do seu patrimônio destinado a Fundos
Imobiliários alocados em algum investimento de Renda Fixa com baixa taxa de
administração e liquidez diária.
Consideramos que a maioria dos ativos negociados no mercado atualmente estão
acima de um preço de entrada ideal, por isso recomendamos a manutenção dessa
reserva enquanto buscamos recomendações de entrada com preços mais atrativos.
**Preço de entrada: valor ajustado para proventos
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09 de Maio de 2017
DISCLOSURE
As informações constantes deste material podem auxiliar o investidor em suas decisões
de investimento, porém o investidor será responsável, de forma exclusiva, pela
verificação da conveniência e oportunidade da movimentação de sua carteira de
investimentos e pela tomada de decisão quanto à efetivação de operações de compra e
ou venda de títulos e ou valores mobiliários.
Este material apresenta informações para diversos perfis de investimento e o investidor
deverá verificar e atentar para as informações próprias ao seu perfil de investimento,
uma vez que as informações constantes deste material não são adequadas para todos
os investidores. Quaisquer projeções de risco ou retorno potenciais são meramente
ilustrativas e não são e não devem ser interpretadas pelo investidor como previsão de
eventos futuros e ou garantia de resultados.
Além disso, não garantimos a exatidão das informações aqui contidas e recomendamos
ao investidor que não utilize este relatório com única fonte para embasar suas decisões
de investimento. Os investimentos realizados pelo investidor para sua carteira estão
sujeitos a diversos riscos inerentes aos mercados e aos ativos integrantes da carteira,
incluindo, sem limitação, risco de mercado, risco de crédito, risco de liquidez, risco
cambial, risco de concentração, risco de perda do capital investido e de disponibilização
de recursos adicionais, entre outros.
Os analistas responsáveis pela elaboração deste relatório declaram, nos termos do
artigo 17º da Instrução CVM nº 483/10, que as recomendações do relatório de análise
refletem única e exclusivamente as suas opiniões pessoais e foram elaboradas de
forma independente.
Esse material destina-se única e exclusivamente aos assinantes da Suno Research,
sua copia ou distribuição integral ou parcial sem a expressa autorização acarretará
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de responsabilização em processo civil.
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