020 - Oficina de automóveis - Av.ª Dr. Magalhães

Acta n.º 21
2006.10.03
OFICINA DE MANUTENÇÃO E REPARAÇÃO DE VEÍCULOS AUTOMÓVEIS
-Presente o processo relativo ao funcionamento de uma oficina de
reparação de viaturas, na Rua Dr. Magalhães Lemos, freguesia de
Margaride, do qual consta o seguinte parecer da Assessoria Jurídica:
-----“No âmbito do processo de vistoria n.° 553/06, em 18 de Maio de 2006
foi realizada uma vistoria na qual intervieram os funcionários desta
Câmara Municipal, Eng. Fernando Ferreira, técnico superior e Jorge
Guimarães, Fiscal Municipal, e ainda o Dr. Fernando Dinis, Delegado
Concelhio de Saúde, vistoria que incidiu sobre um edifício sito na Av.
Magalhães Lemos, nesta cidade e concelho de Felgueiras, mostrando-se
daquele processo e de outra documentação existente nesta Câmara
Municipal que se trata de um prédio urbano destinado a garagem,
composto de um edifício com a área coberta de 241 m2, inscrito na
matriz urbana da freguesia de Margaride sob o artigo 435 e descrito na
Conservatória do Registo Predial sob o n.° 02285/030800.
Todavia, consta daquela descrição matricial e daquela descrição
predial que tal prédio urbano tem apenas a área de 187,50m2, sendo do
conhecimento da Câmara Municipal que o primitivo edifício da
garagem foi ampliado em profundidade pelo respectivo arrendatário,
ocupando actualmente uma área suplementar de 53,50m2 que
pertencerá aos herdeiros de Eugênio Teixeira Ribeiro o qual, por sua vez,
a terá adquirido a Maria Josefina Coutinho da Fonseca e outros.
Aquele prédio urbano com a área registrai de 187,50m2 é actualmente
propriedade do Município, como se vê da inscrição G-1 da ficha
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02285/030800, crendo-se que a restante área de 53,50m2 pertence aos
mencionados herdeiros de Eugénio Teixeira Ribeiro.
Tal área de 53,50m2 resultará de uma ampliação do primitivo edifício,
desconhecendo-se a data dessa ampliação e se a mesma foi
devidamente licenciada pela Câmara Municipal, como também se
desconhece se o primitivo edifício ou o estabelecimento nele instalado
foram licenciados por quaisquer entidades, supondo-se que não.
Na mencionada vistoria afirma-se que o edifício vistoriado é uma oficina
antiga que não oferece risco de segurança para pessoas e bens e não
afecta o domínio público, acrescentando-se que actualmente nela só
são efectuadas lavagens de automóveis, mas pretende-se que a
mesma está sujeita a licença de utilização segundo o regime do D.L. n.º
370/99, de 18 de Setembro, razão pela qual deverão corrigir-se certas
deficiências e efectuadas certas obras que estão discriminadas sob as
diversas alíneas do ponto 4 do relatório da mesma vistoria.
Concorda-se com a afirmação feita na vistoria quanto à sujeição da
actividade exercida no edifício ao regime do D.L. n.º 370/99, de 18 de
Setembro, porquanto se trata de uma oficina normalmente destinada a
manutenção e reparação de veículos automóveis, sendo irrelevante a
circunstância de actualmente nesse edifício se proceder apenas a
lavagens de automóveis, porque esta reduzida actividade pode ser
meramente temporária.
Com efeito, das disposições combinadas dos n.º 1 do artigo 2° daquele
D.L. n.° 370/99, de 18 de Setembro e do Anexo III da Portaria n.º 33/2000,
de 28 de Janeiro, emerge que fica sujeita aos respectivos regimes a
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instalação de estabelecimentos de oficinas de manutenção e
reparação de veículos automóveis, entre muitos outros.
Por sua vez, o artigo 32° do mesmo D.L. n.º 370/99, de 18 de Setembro,
dispõe que os estabelecimentos abrangidos pelo mesmo diploma já em
funcionamento à data da sua entrada em vigor, que não possuam o
alvará de licença sanitária previsto na Portaria n.º 6065, de 30 de Março
de 1929, ou a autorização de funcionamento emitida ao abrigo da
Portaria n.º 22 970, de 20 de Outubro de 1967 e do Despacho Normativo
n.º 148/83, de 25 de Junho, ou de legislação anterior, dispõem do prazo
de 1 ano para requerer a licença de utilização prevista nesse diploma e
de 2 anos para procederem às adaptações exigidas.
Simplesmente, aquele primitivo edifício foi dado de arrendamento à
sociedade "Eugénio Teixeira Ribeiro & companhia, Lda.", ao que se crê
por mero contrato verbal celebrado há dezenas de anos, tendo por
objecto a actividade de oficina de manutenção e reparação de
veículos automóveis, como é do conhecimento geral, embora
eventualmente tal actividade esteja hoje reduzida a lavagem de
veículos e eventualmente à prestação de pequenos serviços acessórios.
Sendo assim, nas relações entre o proprietário do edifício, na qualidade
de locador, e o arrendatário, vigora o regime do arrendamento urbano,
com relevo para a alínea b) do artigo 1031° do Código Civil, na qual se
dispõe que são obrigações do locador assegurar ao locatário o gozo da
coisa locada para os fins a que se destina.
Este preceito é complementado pêlos artigos 12° até 18° da RAU,
dispondo-se no artigo 12° que as obras de conservação ordinária do
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prédio estão a cargo do senhorio e no artigo 13° que as obras de
conservação extraordinária e de beneficiação ficam igualmente a
cargo do senhorio quando, nos termos das leis administrativas em vigor,
a sua execução lhe seja ordenada pela Câmara Municipal competente.
Num e noutro caso, após a realização das obras há lugar à actualização
das rendas por banda do senhorio, mas certo é que a obrigação de
realização de obras impende sobre o senhorio, no caso concreto sobre a
Câmara Municipal.
Por outro lado, o senhorio só pode resolver o contrato nos casos
tipificados no n.º 1 do artigo 64° da RAU e, mesmo nesses casos, a
resolução só pode ser decretada pelo tribunal em acção de despejo
proposta para esse efeito, acrescentando-se que também o Novo
Regime do Arrendamento Urbano, que deu nova redacção ao artigo
1083° do Código Civil, contém disciplina idêntica quanto às causas de
resolução do contrato.
Ora, no caso concreto não se vê que o arrendatário tenha incorrido em
qualquer das situações previstas como causa de resolução do contrato,
salvo eventualmente pelo que respeita à violação reiterada de regras
de higiene, situação esta prevista na alínea a) do n.º 2 do citado artigo
1083° do Código Civil, mas esta norma só vai entrar em vigor no dia 28 do
corrente mês de Junho e, de qualquer modo, parece pouco consistente
para fundamentar a resolução do contrato.
Mas certo é que, esquecidas as relações meramente civis entre as partes,
o direito administrativo sobressai e sobrepõe-se àquelas relações
privadas, mormente se sobrepondo o actual Regime Jurídico da
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Urbanização e da Edificação constante do D.L. n.º 555/99, de 16 de
Setembro.
De acordo com o disposto no artigo 89° desse regime, as edificações
devem ser objecto de obras de conservação pelo menos uma vez em
cada período de 8 anos, podendo sempre a Câmara Municipal
determinar oficiosamente e em qualquer tempo obras de conservação
necessárias à correcção de más condições de salubridade, mediante
vistoria prévia com as formalidades previstas no artigo 90° do mesmo
regime jurídico.
Simplesmente, como acima se disse, tais obras incumbirão ao Município
e não ao arrendatário, razão pela qual este caminho não levará à
resolução do contrato.”
Do mesmo modo, a ampliação do edifício, se foi executada na vigência
do RGEU ou posteriormente, necessitará de legalização, entenda-se
uma legalização agora para toda a área do edifício, com vista à
obtenção da respectiva licença de utilização.
Mas também aqui a solução se afigura duvidosa pois que a legalização
do edifício compete normalmente ao proprietário e, no caso em apreço,
a Câmara Municipal é proprietária da maior parte do edifício e da outra
parte será proprietária ou a acima nomeada Josefina ou a própria
arrendatária - o que se desconhece.
Acresce que nos termos do artigo 109° ainda do actual Regime Jurídico
da Urbanização e da Edificação, o Presidente da Câmara Municipal é
competente para ordenar e fixar prazo para a cessação da utilização
de edifícios ou de sua fracções autónomas quando sejam ocupados
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sem a necessária licença ou autorização de utilização - como é
manifestamente o caso.
Tudo considerado, entende-se que a Câmara Municipal deverá
averiguar quem é o actual proprietário da parcela de terreno com a
área de 53,50m2 sobre a qual foi construída a ampliação da garagem,
bem como a data da execução dessa ampliação e, por último, se tal
ampliação estava ou não sujeita a licenciamento e, no caso afirmativo,
se foi licenciada.
Não tendo sido objecto de licenciamento e devendo sê-lo, deverá
então notificar-se o respectivo proprietário para requerer a legalização
dessa ampliação, o que certamente implicará a legalização global do
edifício -e, não sendo legalizado, poderá ordenar-se a sua demolição.
Para tal efeito, e uma vez que se entende aplicável o regime do D.L. n.º
370/99, salienta-se que a vistoria a realizar no âmbito deste diploma
deverá ter a composição prevista no artigo 25° do mesmo diploma, ou
seja, nela devem intervir dois técnicos a designar pela Câmara Municipal,
o Delegado Concelhio de Saúde, o representante do SNB, se for o caso,
e ainda as pessoas indicadas no n.° 3 do artigo 13° ainda desse diploma.
Na verdade, a vistoria que foi efectuada ao prédio, pelo que se vê do
respectivo auto, não teve a composição e não observou as
formalidades acima apontadas.”
-----Igualmente consta do processo o seguinte auto de vistoria:-------------“Aos vinte e quatro dias do mês de Agosto do ano dois mil e seis a
Comissão de Vistorias composta pêlos peritos a seguir designados: -----
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a) Técnicos da Câmara Municipal: Arq.° Alfredo Justino Ribeiro Machado
e Arq.° Fernando Miguel Camarneiro Costa;
b) Adjunto do Delegado de Saúde: Dr. Luís Carlos Barbosa Vicente;
c) Representante do Serviço Nacional de Bombeiros e Protecção Civil:------Procederam, nos termos do disposto no n.º 2 do artigo 13.º do
Decreto-Lei n.º 370/99, de 18 de Setembro, à vistoria de um
estabelecimento destinado a oficina de manutenção e reparação de
veículos automóveis, situada na Av. Magalhães Lemos, freguesia de
Margaride, deste concelho, requerida por Câmara Municipal de
Felgueiras para efeitos de concessão de autorização de utilização.
Porque, nos termos do que dispõe o n.º 2 do artigo 11.º do Decreto-Lei n.º
370/99 de 18 de Setembro, a presente vistoria, para efeitos de concessão
de autorização de utilização para a referida OFICINA DE MANUTENÇÃO
E REPARAÇÃO DE VEÍCULOS AUTOMÓVEIS, (CAE-50200) se destina a
comprovar, para além da conformidade da obra concluída com o
projecto aprovado, e ainda a adequação do estabelecimento ao uso
previsto, bem como a observância das normas estabelecidas nos
regulamentos específicos vigentes e ainda as relativas às condições
sanitárias e à segurança contra riscos de incêndio, os peritos terminaram
por se pronunciar da seguinte forma:
Técnicos da Câmara Municipal e Adjunto do Delegado de Saúde:
Deverão ser colocados meios de segurança contra-incêndios de acordo
com o D.L. n.º 368/99 de 18 de Setembro, regulamentado pela Portaria
n.º 1299/01, de 21 de Novembro.
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Deverão ser aterradas as fossas existentes na oficina com terra vegetal,
após limpeza de desinfecção das mesmas, pois não estão garantidas as
condições de estanquicidade.
Com eliminação das fossas e sabendo que no local existe rede pública
de saneamento, deverá ser colocado um separador de hidrocarbonetos
de dupla decantação do tipo Ecodepur para captação e tratamento
das águas de lavagem da oficina com resíduos de óleos, antes de serem
descarregadas na rede pública (artigo n.° 117 do D.R. n.° 23/95 de 23 de
Agosto). A caixa de ramal de ligação ao saneamento deverá ser
colocada junto ao passeio.
O W.C., zona de armazém, zona de vestiários deverão ter um pé direito
mínimo de 3.00m (ponto 3 do artigo n.º 65 do RGEU),
O W.C. deverá estar provido de sanita em compartimento isolado, urinol
e lavatório em antecâmara, com as dimensões legais, e ventilados,
O abastecimento de água deverá ser feito a partir da rede pública com
ramal mínimo de 32mm em P.EA.D. PN10,
Deverão ser colocados tubos e caleiras de águas pluviais no edifício em
questão com diâmetros mínimos de 110mm,
Deverão ser substituídas as telhas em fibrocimento por painéis de
isolamento térmico e acústico do tipo "Sanduíche",
Deverá ser colocada ventilação natural no interior da oficina, com
entrada e saída de ar nas portas e janelas à altura regulamentar,
Deverá ser pintada a oficina com tinta lavável e impermeável,
Deverão ser substituídos os vidros que se encontram partidos,
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Deverá ser substituída a antiga cabalagem eléctrica por nova
cabalagem eléctrica até ao contador de luz,
As lâmpadas deverão ser protegidas com armação.
Assistiram ainda a esta diligência, como a lei lhes permite, mas sem
direito a voto, - como requerente da autorização de utilização, - como
autor do projecto de arquitectura, - como responsável pela Direcção
Técnica da Obra.
Por último, consigna-se que as pessoas atrás referidas que estiveram
presentes, mas sem direito a voto, conforme dispõe o n.º 3 do art.º 13° do
já referido Decreto-Lei n.º 370/99 de 18 de Setembro, a tudo assistiram
como acharam conveniente.
Posto isto, foi elaborado o presente auto de vistoria, em duplicado, e
achado
conforme
desfavorável
à
concessão
da
autorização
pretendida, e, depois de assinado, vai ser entregue o original ao Ex.ma
Sr.a Presidente da Câmara Municipal, e o duplicado ao requerente da
licença.”--------------------------------------------------------------------------------------------Deliberação – A Câmara delibera aprovar o auto de vistoria. Notifique-se.
Esta deliberação foi tomada por unanimidade. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------
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