Inovação em fundos de investimento para o mercado

ESTRITAMENTE CONFIDENCIAL
Inovação em fundos de
investimento para o mercado
imobiliário: case BKO
Encontro de Diretores e Gestores da Construção
Dezembro de 2014
Índice
•
Capítulo 1: Visão Geral do Brasil e das Oportunidades de Desenvolvimento Imobiliário Residencial
3
•
Capítulo 2: Oportunidade
8
•
Capítulo 3: Diferenciais
12
•
Capítulo 4: Resumo
15
2
Capítulo 1
Visão Geral do Brasil e das Oportunidades de
Desenvolvimento Imobiliário Residencial
Condições Demográficas Brasileiras Favoráveis ao Mercado Imobiliário
População Brasileira – Projeção (MM habitantes)
195
228
223
212
226
Casamentos Registrados
218
1.027
173
960
916
2007
2010
2020
2030
2040
2050
2060
(Fonte: http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/projecao_da_populacao/2013/default_tab.shtm - Projeção da
população por sexo e idades)
Classes Sociais (MM habitantes)
935
2009
2010
2011
2012
(Fonte: http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/registrocivil/2012/default_xls.shtm - Tabela Casamentos;
http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/registrocivil/2011/default_xls.shtm - Tabela Casamentos;
http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/registrocivil/2010/default_xls.shtm - Tabela Casamentos;
http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/registrocivil/2009/default_xls.shtm - Tabela Casamentos;
http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/registrocivil/2008/default_xls.shtm - Tabela Casamentos;
http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/populacao/registrocivil/2007/default_xls.shtm - Tabela Casamentos;)
Taxa de Desemprego
250,0
14,0%
∆ = +36,0%
∆ = +71,4%
200,0
150,0
978
7,6%
15,5% 31,0
12,0% 22,8
13,3
12,0%
10,0%
8,0%
65,8
101,8
100,0
113,0
46,7
6,0%
4,0%
50,0
39,3
49,2
0,0
2003
E
D
40,0
2,0%
26,0
16,0
0,0%
2011
2014*
C
A/B
(Fonte: http://www.fazenda.gov.br/divulgacao/apresentacoes/2012/economia-brasiliera-em-perspectivaportugues/view?searchterm=economia%20brasileira%20em%20perspectiva)
dez/01
jun/02
dez/02
jun/03
dez/03
jun/04
dez/04
jun/05
dez/05
jun/06
dez/06
jun/07
dez/07
jun/08
dez/08
jun/09
dez/09
jun/10
dez/10
jun/11
dez/11
jun/12
dez/12
jun/13
dez/13
2000
2008
1.041
(Fonte: https://www3.bcb.gov.br/sgspub/localizarseries/localizarSeries.do?method=prepararTelaLocalizarSeries – Pesquisa
por código 10777)
4
Condições Econômicas Brasileiras Favoráveis ao Mercado Imobiliário
Taxa de Juros e Spread Bancário - Pessoa Física
35%
Taxa média de juros
Spread médio
Salários Reais
350,00
30%
300,00
25%
250,00
20%
200,00
15%
150,00
10%
100,00
(Fonte: https://www3.bcb.gov.br/sgspub/localizarseries/localizarSeries.do?method=prepararTelaLocalizarSeries – Pesquisa por código 20716, 20785 e 1619; http://www.ibge.gov.br/home/estatistica/indicadores/precos/inpc_ipca/defaultseriesHist.shtm Tabela IPCA)
Outros Fundamentos
• Investimentos em infraestrutura
• Acesso maior ao crédito
• Setor financeiro estável
• Democracia única efetiva dentro dos BRICs
• Eventos internacionais representativos como a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016.
Fonte: BCB, IBGE
5
Crédito Imobiliário
Saldo Financiamento imobiliário - Pessoas físicas (R$ Milhões)
400.000
350.000
300.000
250.000
CAGR (Dez/2007 a Dez/2013): 41,0%
200.000
150.000
100.000
50.000
0
mar/07
set/07
mar/08
set/08
mar/09
set/09
mar/10
set/10
mar/11
set/11
mar/12
set/12
mar/13
set/13
(Fonte: https://www3.bcb.gov.br/sgspub/localizarseries/localizarSeries.do?method=prepararTelaLocalizarSeries – Pesquisa por código 20612)
Empréstimos Hipotecários em % do PIB
106,2%
100,9%
83,7%
83,5%
78,1%
76,1%
68,6%
66,6%
2020 Projetado: 16,0%
62,1%
47,2%
45,3%
42,7%
42,4%
36,4%
27,8%
22,9%
22,5%
20,0%
19,6%
13,0%
11,7%
11,2%
8,5%
5,8%
5,6%
5,5%
2,6%
(Fonte: http://www.hofinet.org/countries/index.aspx - Total amount of home mortgage loans outstanding at the end of year as % of GDP (current))
Fonte: BCB, Hypo
6
Vantagens - Oportunidade Residencial
• Reduzido risco de não aprovação:
− Projetos e processos mais comoditizados
− Contratos de construção com preços fixos
− Incentivos governamentais para projetos residenciais
• Teste de demanda antes do início da construção, reduzindo risco oferta/demanda
• Na classe média, cerca de 80% dos compradores são os usuários finais.
•
Possibilidade de cancelar o projeto antes do início da construção
• A alta demanda favorece a estabilidade da velocidade das vendas e os preços de venda
Fonte: Abecip
7
Capítulo 2
Oportunidade
União de Experts do Mercado Imobiliário
ASSET MANAGEMENT
Profissionais com especialização em investimentos de
base imobiliária.
Vitor Guimarães Bidetti (Sócio Fundador e CEO da BREI)
Um dos fundadores do Grupo Brazilian Finance & Real Estate
(“BFRE”)
1999 a 2012
• Managing Director da Brazilian Mortgages Companhia
Hipotecária e BM Sua Casa
• Estruturação e Administração de mais de R$ 10,0 bilhões em
FII´s
• Participante dos Comitês de Investimentos da Gestora do
Grupo BFRE, a Brazilian Capital.
Veronica Maiko Odani Liao (Área de Investimentos da BREI)
13 anos de experiência no mercado financeiro, no Banco
Votorantim, Brazilian Mortgages e Banco BTG Pactual, dois
deles dedicados à estruturação de operações do mercado
imobiliário. Entre 2012 e 2013 estruturou 13 FII’s totalizando R$
6,6 bilhões, pela Brazilian Mortgages e pelo Banco BTG
Pactual.
INCORPORADORA E
CONSTRUTORA
Tripé: Tecnologia, Sustentabilidade e Personalização
Atuante em toda a cadeia: (a) Incorporação; (b) Construção; (c)
Vendas e (d) Customização
28 anos de experiência em incorporação e construção
1,90 milhão de m² BKO, sendo:
• 135 mil m² em construção
Estratégia focada em incorporações de empreendimentos
residenciais de médio-alto e alto padrão, com execução de suas
próprias obras.
Em 07 anos, R$ 1,16 bilhão de VGV lançado e 3.752 unidades
entregues
6 Prêmios Imobiliários:
• 1997 – Top Imobiliário
• 1998 – Master Imobiliário:Tempo e Tecnologia de Ponta
• 1999 – Master Imobiliário:Engenharia Hospitalar
• 2008 – Master Imobiliário:Excelência Fiscal
• 2013 – Master Imobiliário:Gincana Sustentável
• 2014 – Master Imobiliário:Academia BKO
9
Histórico BKO
28 anosde SucessoBKO
2005
2010
2013
2012
2001
1999
1998
1997
1o
1986
5a
BKO é
fundada em
São Paulo
2o
Incorporadora
do Brasil em
número de
lançamentos.
Prêmio Top
Imobiliário
Vencendo o
tempo com
tecnologia de
ponta
Engenharia
Hospitalar
Inicia-se um novo
ciclo lançando
vários produtos
diferenciados e
que ditam
tendência.
Cria-se a área de
personalização das
unidades, na época
com o nome de Meu
Estilo BKO, hoje,
como My Blend com
consultoria da
Patrícia
Anastassiadis.
3o
Assinam o
Surge o
Pacto Global
departamento
http://www.pact
de inovações.
oglobal.org.br
Cria-se o Club
Prime BKO, um
diferencial para
clientes cativos.
BKO muda de
escritório no
ano de 2013.
4o
Gincana
Sustentável
Tiram o selo
GHG
http://ghgprotoc
olbrasil.com.br/i
ndex.php?r=site
/conteudo&id=7.
Acreditando na
Excelência Fiscal.
10
Linha do Tempo Portfolio BKO
Inovação em Produtos
Antecipação de Tendências
2006
Sucesso de Comercialização
2009
2012
2005
2003
1996
Residencial
Combinatto Home Office
1992
Comercial
Royal Park
120 salas de 50 m²
com banheiro
vendidas em 4 meses
Residencial
Vila Inglesa
Residencial
Terra Brasilis
2º Projeto de vila
aprovado em SP
1º Projeto com
arquitetura de
super varanda
gourmet de SP
Edificio residencial com
escritório dentro de casa
para as pessoas que
fazem home office.
Residencial
M.O.R.E:
Movimento
residencial ecológico,
um empreendimento
com itens como
reutilização de água,
telhado ecológico,
coleta seletiva.
Residencial
iGLOO
Vila Olímpia
Santos
Curitiba
Tecnologia
Sustentabilidade
Personalização
Apartamentos open
space com
várias opções de
planta. Inovador e
apoiado no tripé
tecnologia,
sustentabilidade e
customização.
Residencial
BK30
Santana
Alto da Boa Vista
Nova linha de produtos,
que têm cerca de 30m²,
próximos ao metrô. Um
produto inovador desde a
concepção às tecnicas
construtivas.
11
Experiência Diversificada / Capacidade de Execução
Residencial - Vertical
iGLOO Vila Olímpia
Residencial - Horizontal
Comercial - Escritório
Condomínio Monte
Bianco
Iguatemi Business
São José do Rio Preto
Condomínio Vila
Inglesa
Iguatemi Business
Sorocaba
Combinatto
M.O.R.E Chácara
Flora
Terra Brasilis
Comercial - Saúde
Hospital Israelita
Albert Einstein
Laboratórios Fleury
Comercial - Educação
Faculdade
UniSantana
Comercial - Lazer
Cinemark Shopping
Iguatemi
Reebok Sports Club
Formula Market Place
12
Inovação
13
Oportunidade de Investimento em Desenvolvimento Imobiliário
Investimento em Desenvolvimento Imobiliário Residencial / Uso Misto
Oportunidades atuais no Mercado
Imobiliário Brasileiro
•
•
Oportunidades em projetos de
desenvolvimento imobiliário
residenciais/uso misto
Experiência de mercado em bens
imóveis e equipe de originação
Estratégia de Crescimento Atual da
BKO
•
Plano de expansão regional.
•
Alta rentabilidade do mercado
incorporador com base em participações
de capital no nível do projeto
Condições Econômicas /
Demográficas Brasileiras ao Mercado
Imobiliário
•
Baixo desemprego, uma classe média
crescente, aumento real dos salários e
confiança alta por parte do consumidor
•
Continuo crescimento do crédito
Imobiliário. Até 2020 os empréstimos
hipotecários devem atingir 16% do PIB,
ante aproximadamente 8,5% em 2013.
Destaques
Incorporador especializado e com experiência na oferta de produtos para as classes média-alta e alta
Capacidade de execução (1,765 milhão m² entregues)
14
Estrutura de Investimento do FIP
O Fundo investirá, por meio das Companhias Investidas em empreendimentos imobiliários comerciais ou residenciais localizados no Brasil ou no
exterior, desenvolvidos pela BKO ou empresas do mesmo grupo econômico, desde que aprovados pelo Gestor, durante o Período de
Investimento (“Projetos”). O Fundo realizará a aquisição de participação direta nas Companhias Investidas, as quais: (1) desenvolverão a
incorporação e a construção dos Projetos a serem desenvolvidos nos referidos terrenos pela BKO ou empresas do mesmo grupo econômico; ou
(2) irão adquirir terrenos e realizarão posteriormente permuta dos terrenos por participação nas vendas de unidades autônomas dos Projetos, a
serem desenvolvidos nos referidos terrenos pela BKO ou empresas do mesmo grupo econômico.
Participação do Fundo
1. Investimentos em Incorporações Imobiliárias
BKO ou
empresas do
mesmo grupo
FIP BKO I
2. Investimentos em Permutas Imobiliárias
Terrenos
Incorporadora
ou
Construtora
Companhia
Investida
Participação nas
vendas de unidades
autônomas
Projeto
15
Capítulo 3
Diferenciais
16
Diferenciais
EXCLUSIVIDADE
Fundo exclusivo de projetos
incorporados pela BKO
ALINHAMENTO DE
INTERESSES
Fundo vai ter participação de 51% a
80%
DIREITO DE
PREFERÊNCIA
Fundo tem direito de preferência de
participar em todos os projetos de
incorporação da BKO
SUSTENTABILIDADE
Requisito exigido de todos os projetos
com participação do Fundo
17
Sustentabilidade
Requisitos Observados para Enquadramento de Projeto Sustentável
Relação do edifício com seu entorno
Qualidade Sanitária da Água
Escolha integrada produtos, sistemas
e processos construtivos
Canteiro de obras com baixo impacto
ambiental
Qualidade Sanitária do Ar
Qualidade Sanitária dos Ambientes
Gestão da Energia
Conforto Olfativo
Gestão da Água
Gestão dos resíduos de uso e
operação do edificio
Conforto Visual
Conforto Acústico
Gestão da Manutenção
Conforto Higrotérmico
18
Capítulo 4
Resumo
19
Sumário Executivo
O Fundo tem por objetivo proporcionar aos seus cotistas rendimento por meio da aquisição de ações, debêntures, bônus de subscrição ou outros títulos e valores mobiliários conversíveis ou
permutáveis em ações de emissão de sociedades por ações, abertas ou fechadas, emissoras de valores mobiliários previstos no artigo 23 do Regulamento, cuja atividade principal seja a (i)
construção, (ii) incorporação, (iii) o desenvolvimento de empreendimentos imobiliários de quaisquer naturezas, incluindo, mas não se limitando, a residencial, comercial e/ou misto, junto à BKO
Participações S.A., sociedade anônima, com sede na Cidade de São Paulo, Estado de São Paulo, na Avenida Doutor Cardoso de Melo, nº 1.750, 2º andar, Vila Olímpia, CEP 04548-005,
inscrita no CNPJ/MF sob o nº 08.948.280/0001-76 (“BKO”) ou empresas do mesmo grupo econômico, bem como (iv) a participação em outras sociedades, companhias abertas ou fechadas
ou em sociedades limitadas, subsidiárias das Companhias Alvo, no Brasil ou no exterior, cuja atividade principal seja aquela descrita nos itens (i), (ii) e/ou (iii) acima (“Companhias Alvo”). As
Companhias Alvo cujos valores mobiliários de sua emissão venham a ser adquiridos ou subscritos diretamente pelo Fundo serão definidas neste Prospecto como “Companhias Investidas”.
CARACTERÍSTICAS DA OFERTA
Estruturador e Coordenador Líder
Banco BTG Pactual S/A
Valor total da Oferta
R$200.000.000,00, observada a possibilidade de eventual Lote Suplementar, nos termos do artigo 24 da Instrução CVM nº 400, e Lote
Adicional, nos termos do artigo 14, §2º, da Instrução CVM nº 400.
Captação Mínima
R$50.000.000,00
Aplicação Mínima Inicial
R$100.000,00
Valor da Cota
R$1.000,00
Distribuição
Integralização primária no Sistema de Distribuição de Ativos – DDA, administrado e operacionalizado pela BM&FBovespa S.A. – Bolsa de
Valores, Mercadorias e Futuros.
Distribuição Parcial
Será admitida a Distribuição Parcial, desde que colocadas no mínimo 50.000 cotas, equivalentes a R$ 50.000.000,00
CARACTERÍSTICAS DO FUNDO
Forma
Condomínio fechado, não sendo permitido o resgate de cotas.
Prazo de Duração
8 anos, podendo ser prorrogado ou antecipado por recomendação do Gestor e deliberação da Assembleia Geral de Cotistas.
Negociação Secundária
Mercado de bolsa administrado pela BM&FBOVESPA., após a realização da totalidade das Chamadas de Capital, de forma que tal
negociação só ocorrerá durante o Período de Desinvestimento, ressalvada a hipótese de negociação durante o Período de Investimento, a
qual será realizada exclusivamente por intermédio do escriturador do Fundo.
Administrador
BTG Pactual Serviços Financeiros S.A. DTVM
Gestor
BREI – Brazilian Real Estate Investments Ltda.
Rentabilidade Alvo das Cotas (1)
20,00% ao ano acrescido da variação do IGP-M sobre o valor total das Cotas, já deduzidas todas as taxas, despesas e encargos do
Fundo,.
Notas: (1) NÃO HÁ RENTABILIDADE MÍNIMA ASSEGURADA AOS INVESTIDORES QUALIFICADOS. ADICIONALMENTE, O ADMINISTRADOR, O FUNDO, O GESTOR, AS
INSTITUIÇÕES PARTICIPANTES DA OFERTA E A CVM NÃO GARANTEM A RENTABILIDADE ALVO ASSOCIADA AO INVESTIMENTO NO FUNDO.
20
Sumário Executivo
CARACTERÍSTICAS DO FUNDO
Público Alvo
O Fundo é destinado exclusivamente a investidores qualificados, assim entendidas as pessoas naturais ou jurídicas brasileiras ou
estrangeiras que se enquadrem no conceito de investidor qualificado, nos termos do artigo 109 da Instrução CVM nº 409, sendo
inadequado para quaisquer outros tipos de investidores.
Periodo de Investimento
O período de duração de até 24 (vinte e quatro) meses contados da Data de Início do Fundo, em que o Fundo poderá realizar
investimentos nas Companhias Alvo para o desenvolvimento dos Projetos, mediante a realização de Chamadas de Capital para a
integralização da totalidade das Cotas do Fundo subscritas pelos Investidores Qualificados Institucionais, conforme os procedimentos
descritos no Regulamento e no Prospecto. O Período de Investimento poderá ser prorrogado por mais 12 (doze) meses a exclusivo critério
do Gestor.
Periodo de Desinvestimento
O período que se iniciará no primeiro Dia Útil seguinte ao término do Período de Investimento e se estenderá até a data de liquidação do
Fundo, observado o Prazo de Duração do Fundo, no qual o Fundo, preferencialmente, distribuirá resultados e amortizará Cotas com o
produto dos investimentos liquidados, nos termos do Regulamento e do Prospecto.
Chamadas de Capital
As chamadas de capital ao Investidor Qualificado Institucional para aportar recursos no Fundo, a ser realizada a cada 3 (três) meses
contados a partir da divulgação do anúncio de encerramento da primeira emissão de Cotas do Fundo, mediante a integralização do valor
do total que o Investidor Qualificado Institucional se obrigar a aportar no Fundo, nos termos do respectivo Compromisso de Investimento.
Conforme periodicidade acima descrita, as Chamadas de Capital serão realizadas pelo Administrador: (i) conforme necessidade de aportes
de capital nas Companhias Investidas para o desenvolvimento dos Projetos; ou (ii) na medida em que sejam identificadas pelo
Administrador necessidades de recursos para pagamento de despesas e encargos do Fundo para o mês subsequente ao dia da Chamada
de Capital.
Oferta de Varejo
A fração mínima de 10,00% (dez inteiros por cento) das Cotas da Oferta que será destinada prioritariamente a Investidores Qualificados
Não Institucionais.
Oferta Institucional
A quantidade das Cotas que não forem ofertadas na Oferta de Varejo, direcionada exclusivamente aos Investidores Qualificados
Institucionais.
21
Sumário Executivo
CARACTERÍSTICAS DO FUNDO
Investidores Qualificados Institucionais
Os investidores pessoas jurídicas, cujas ordens específicas ou globais de investimento excedam o valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de
reais), fundos de investimento, carteiras administradas, fundos de pensão, entidades administradoras de recursos de terceiros registradas
na CVM, entidades autorizadas a funcionar pelo Banco Central do Brasil, condomínios destinados à aplicação em carteira de títulos e
valores mobiliários registrados na CVM e/ou na BM&FBOVESPA, seguradoras, entidades de previdência complementar e de capitalização
e determinados investidores residentes no exterior que invistam no Brasil segundo as normas da Resolução do Conselho Monetário
Nacional nº 2.689, de 26 de janeiro de 2000, conforme alterada, observado o Valor Mínimo de Subscrição.
Investidores Qualificados Não
Institucionais
Quaisquer pessoas físicas, considerados investidores qualificados nos termos do artigo 5º da Instrução CVM nº 391, residentes e
domiciliados no Brasil, e as pessoas jurídicas cujas ordens específicas de investimento não excedam o valor de R$ 1.000.000,00 (um
milhão de reais), observado o Valor Mínimo de Subscrição.
Período de Reserva
Período compreendido entre os dias 07 de julho de 2014, inclusive, e 05 de agosto de 2014, inclusive.
Taxa de Performance
O Gestor fará jus ao recebimento da Taxa de Performance, equivalente a 20,00% (vinte inteiros por cento) da rentabilidade líquida de
retorno aos Cotistas, que exceder a variação do IGP-M, acrescida de 8,00% (oito inteiros por cento) ao ano. A Taxa de Performance será
calculada e provisionada diariamente. O pagamento da Taxa de Performance será efetuado diretamente pelo Fundo e exclusivamente em
moeda corrente nacional. O valor devido como Taxa de Performance será pago semestralmente, por períodos vencidos.
Taxa de Gestão
O Gestor fará jus a uma remuneração equivalente a 2,00% (dois inteiros por cento) ao ano, calculada e paga mensalmente, com base no
capital efetivamente integralizado pelos Cotistas, conforme último dia útil imediatamente anterior ao mês de pagamento.
22
Vitor Guimarães Bidetti
[email protected]