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O Mercado de Investimentos Imobiliários
2015/2016
1. Porque é uma boa opção investir em imóveis
Seja empreendimentos residenciais, comerciais, terrenos ou loteamentos, imóveis são, historicamente, uma das formas mais tradicionais de investimento. Reflita: você conhece alguém rico que
não tem ao menos parte do seu patrimônio investido em imóveis?
Inicialmente, vamos citar alguns dos motivos irrefutáveis que fazem deste o investimento preferido dos
mais abastados:
Segurança
Renda
Todos necessitamos de um local para morar, um
Que tal ganhar dinheiro sem precisar trabalhar para
local para trabalhar, para fazer as compras do mês,
banco, academia, clube do bairro e etc. Em todas as
atividades da nossa vida, há sempre um imóvel
envolvido. Sendo assim, mesmo na maior das
crises, sempre existirá demanda por imóveis. Além
disso, este tipo de investimento está imune à
quebra de bancos e não pode ser congelado pelo
governo, como a poupança. São sem dúvida a
forma de investimento historicamente mais estável.
isso? Investir em imóveis permite que você gere uma
renda passiva, ou seja, uma espécie de salário que não
depende do seu esforço. É muito mais sensato –
economicamente – alugar um apartamento do que
arcar com os altos juros da compra de um imóvel
próprio. Por isso, sempre há pessoas à procura de um
bom imóvel para alugar, e os dados demonstram que
esta demanda raramente diminui em tempos de crise.
1. Porque é uma boa opção investir em imóveis
Potencial de valorização
Segundo números do IBGE, existe um déficit
habitacional no Brasil de 5,5 milhões de residências (CBIC Dados, Fundação João Pinheiro;Déficit
Habitacional no Brasil, 2015). Este fato, somado ao
aumento
populacional,
gera
um
aumento
consistente na demanda por imóveis. O efeito
Multiplicação de Patrimônio
deste aumento da procura é uma valorização dos
Aplicando parte dos rendimentos adquiridos com
imóveis existentes, pois as empresas do setor não
imóveis na compra de outros imóveis, você gera
possuem capacidade de produção para atender
um
toda a demanda.
aumentando o seu patrimônio sem muito esforço.
ciclo
de
multiplicação
da
sua
riqueza,
Esta estratégia já foi responsável por criar
verdadeiros magnatas no setor imobiliário.
Diversificação
O investimento em imóveis é muito usado para
diversificar o portfólio de investimentos e reduzir
os riscos do investidor. Mesmo aqueles que
preferem investir na bolsa de valores possuem ao
menos parte de seu dinheiro alocado em imóveis;
seja de forma direta, adquirindo um imóvel, ou
indireta, através de fundos imobiliários.
1. Porque é uma boa opção investir em imóveis
Os motivos apresentados nas últimas páginas são apenas algumas das razões pelas quais quase
todo investidor qualificado possui recursos investidos em imóveis. Uma análise mais aprofundada
dos números do setor também justificam a fama desta modalidade de investimento:
O gráfico ao lado mostra a evolução
do preço dos imóveis entre outubro
de 2014 e outubro de 2015, bem
como a variação do Índice Bovespa
no mesmo período.
Observe que, mesmo no momento
frágil pelo qual passa a economia
brasileira, o preço dos imóveis (em
laranja) não sofreu os efeitos da redução no nível de renda e de crédito. Este gráfico reflete a resiliência usual do preço dos
imóveis em tempos de crise, e esta solidez é uma grande vantagem do investimento imobiliário.
Comparemos agora o preço dos imóveis com o valor do Índice Bovespa (em azul), que reflete a variação de preço das ações
mais negociadas da bolsa brasileira: enquanto os preços do mercado imobiliário permaneceram constantes, o Ibovespa
passou por alta volatilidade – inerente ao mercado de renda variável – e finalizou o período analisado com desvalorização de
mais de 15% (em que pese uma momentânea recuperação em abril, devido às expectativas da divulgação do balanço
auditado da Petrobrás).
1. Porque é uma boa opção investir em imóveis
Da mesma forma, vamos analisar informações sobre o valor dos aluguéis. Usando os dados do
preço do aluguel de apartamentos em uma área central de São Paulo, temos a seguinte variação de
outubro de 2014 a outubro de 2015.
Dentro do período analisado,
o preço por m2 dos aluguéis
iniciou em aproximadamente
R$ 63,00, chegou a R$ 67,00 e
finalizou a série próximo a R$
60,00. Sendo assim, a queda
no período foi de apenas
4,8%,
contrastando
substancial
com a
desvalorização
pela qual passaram outros ativos, como por exemplo, ações. Gerar renda a partir do aluguel de imóveis pode ser um
excelente negócio, e existem alguns casos famosos de como isso alavancou patrimônios e até mesmo a operação de
algumas empresas.
1. Porque é uma boa opção investir em imóveis
Por mais surpreendente que possa parecer, um dos mais notórios casos de sucesso do investimento imobiliário é o caso do
McDonald’s (GROSS, Daniel. Forbes Greatest Business Stories of All Time, 1997. Editora Wiley). Apesar de ser uma rede de fast
food, a empresa deve muito do seu êxito à estratégia de investir em imóveis. Tudo começa na década de 50, nos Estados
Unidos, quando Ray Kroc, o lendário CEO do McDonald’s, deparou-se com o seguinte problema: era difícil encontrar
franqueados com recursos suficientes para comprar o terreno e construir o restaurante. Então, um dos executivos da
empresa, Harry Sonnerborn, teve a brilhante ideia de, com a ajuda de investidores, comprar o terreno, construir a loja e
alugá-la para o franqueado. O aluguel seria pago com o fluxo da
venda de hambúrgueres.
Esta operação atingiu um nível tão significativo que Sonnerborn
chegou ao ponto de descrever o McDonald’s como “uma
empresa do setor de imóveis que vende hambúrgueres para
que quem aluga os seus terrenos possa pagar o aluguel”. O
formidável crescimento da rede só foi possibilitado pela
estratégia imobiliária da empresa, e hoje 70% do resultado
operacional do McDonald’s está atrelado às suas propriedades.
Segundo o último balanço patrimonial, o valor dos imóveis da
companhia totalizam incríveis US$ 39 bilhões.
Não obstante a forte influência que o investimento em imóveis exerceu sobre o sucesso do McDonald’s, as vantagens do
mercado imobiliário não são restritas apenas a grandes empresas.
2. A inflação e como ela pode afetar os seus investimentos
O brasileiro é possivelmente um dos povos mais experientes no quesito ‘inflação’. A espiral inflacionária ocorrida entre o
final dos anos 80 e início dos anos 90 devastou a economia e o poder de compra da população, e é uma das grandes
responsáveis pela acentuada desigualdade social que observamos até hoje no nosso país.
Muitos classificam a inflação como um aumento generalizado de preços. Esta definição, apesar de ser a
mais comum, é equivocada. Mas então, o que é inflação afinal?
Inflação é o aumento na quantidade de moeda e de crédito na economia. O aumento de
preços é apenas a sua consequência mais visível.
Quando o governo incorre em déficits, uma das suas formas de financiamento é através da
emissão de mais dinheiro (via Casa da Moeda) e do aumento de crédito (através da diminuição
dos dépositos compulsórios dos bancos).
A inflação possui um elevado potencial destrutivo para a economia de um país, reduzindo o padrão de vida da população
de duas formas: primeiro, através do do aumento de preços, que leva a uma elevação no custo vida; segundo, prejudicando
o cálculo econômico do empreendedor, efeito gerado pela alteração não-uniforme dos preços, o que dificulta mensurar as
demandas dos consumidores, gerando uma redução de qualidade dos produtos. O brilhante economista americano Murray
N. Rothbard explica por quê:
2. A inflação e como ela pode afetar os seus investimentos
“Ao criar lucros ilusórios e distorcer o cálculo econômico, a inflação suspenderá o processo – feito automaticamente pelo
livre mercado – de penalização das empresas ineficientes e de recompensa das eficientes. Quase todas as empresas irão
aparentemente prosperar. Essa atmosfera geral de “mercado propício ao consumo” levará a um declínio na qualidade dos
bens e serviços ofertados aos consumidores, uma vez que os consumidores tendem a oferecer menos resistência a
aumentos de preços quando estes ocorrem na forma de redução da qualidade.”
O exemplo mais comum deste fenômeno citado por Rothbard é quando uma empresa sobrestima os seus lucros devido
ao fato de que sua receita é auferida em valores atuais enquanto os seus custos foram registrados em uma época na qual o
valor da unidade monetária era maior (e portanto, em valor absoluto, os seus custos foram menores do que seriam em
valores atuais). Assim, quando a contabilidade indica que a empresa está aumentando os seus investimentos, é possível que
esteja somente consumindo estes recursos.
A ortodoxia econômica traz consigo a ideia de que bastam elevar os juros para controlar o aumento de preços. Como se
pode perceber no Brasil atual, nem sempre isto é verdade. Apesar do aperto monetário levado a cabo pelo Banco Central
entre 2015 e 2016, os preços continuam fora de controle, chegando a um aumento de 12,09% no acumulado dos últimos 12
meses. O economista Paulo Rabello de Castro explica onde está o erro:
“O aumento dos preços não será enfrentado através do controle da demanda (via aumento do custo de capital). O problema
a enfrentar é o excesso de governo, que gera demandas sem ofertas correspondentes, com gasto público e tarifas sempre
indexadas, o que gera com que a sociedade exija a indexação da previdência, dos contratos e dos salários, deixando que
apenas os preços no setor livre façam o duro e penoso ajuste, que nunca acabará.”
2. A inflação e como ela pode afetar os seus investimentos
Em outras palavras, o elevado gasto governamental, que desvia capital do setor produtivo, é responsável pela indexação em
cascata, que gera o aumento generalizado de preços. Além do impacto na economia, vejamos como a inflação afeta os
seus investimentos.
Como todos sabem, é muito importante considerar o efeito da inflação ao analisar
a rentabilidade de um investimento, A poupança, por exemplo, muitas vezes
oferece uma rentabilidade insuficiente para gerar qualquer ganho real. Se a
inflação for maior do que a sua rentabilidade, você está, na verdade, perdendo
poder aquisit ivo. Por outro lado, uma inflação alta tende a pressionar o Banco
Central para aumentar a taxa Selic, o que pode impactar positivamente a
rentabilidade dos seus investimentos em renda fixa.
Para calcular o ganho real de um determinado investimento deve-se descontar a inflação do seu rendimento. Mas atenção!
Não basta subtrair o índice de inflação da rentabilidade. A maneira correta de fazer isso é utilizando a formula à seguir:
Onde:
G = ganho real
R = rentabilidade anual do seu
investimento
I = taxa anual de inflação
As aplicações com rentabilidade atrelada a índices como IGP-M e IPCA podem ser bem úteis em um momento de inflação
volátil ou em tendência de alta. O exemplo mais clássico são os títulos públicos conhecidos como Tesouro IPCA (antiga NTNB). A seguir, vamos tratar de por que investir em imóveis é uma excelente forma de proteger o seu patrimônio da inflação.
3. Analisando o mercado imobiliário
Com o desenvolvimento dos mercados, surgem novas maneiras de investir seu dinheiro. Até
mesmo em um dos setores mais tradicionais – o mercado imobiliário – a inovação está presente.
Abordaremos a seguir as vantagens e desvantagens, bem como as características intrínsecas de
cada forma de investimento, para que você possa escolher aquele que melhor se adapta aos seus
objetivos e necessidades.
Investimento direto em imóveis
Existem variadas estratégias de investi-mento direto em imóveis. Comprar imóveis na planta para posterior revenda,
apartamentos de aluguel, gestão ativa de imóveis são algumas das mais frequentes.
Entretanto, a modernização da economia trouxe consigo o desenvolvimento de novos produtos ligados ao mercado
imobiliário – sobre os quais você vai ler na sequência – que permitem tirar vantagem de ganhos de escala e que reduzem
substancialmente a burocracia, dessa forma
oferecendo
melhores
rentabilidades
sem
a
mesma demanda de esforço e tempo. Assim, o
investimento direto em imóveis deixa de ser tão
atrativo quanto no passado.
O gráfico ao lado mostra a valorização no preço
de imóveis residenciais na cidade de São Paulo
de janeiro de 2008 a janeiro de 2016.
3. Analisando o mercado imobiliário
Perceba que, durante o período analisado, os preços dos imóveis triplicaram. Contudo, observe também que vivemos um
momento no qual a valorização está em processo de estagnação, e deve em breve apresentar tendência de queda.
Por que acreditamos numa tendência de queda?
Entre os maiores motivos desse comportamento, cita-se o esgotamento do modelo de crédito imobiliário brasileiro,
baseado em FGTS e poupança. Em consequência disso, especialistas do setor imobiliário – como Marcio Fenelon, da
consultoria Empiricus Research – são quase unânimes em afirmar que os últimos frutos da velha estratégia do “comprar e
esperar valorizar” já foram colhidos. Isto posto, considero que ainda é possível lucrar com o investimento direto em imóveis
através de estratégias mais complexas e mais laboriosas como, por exemplo, a gestão ativa. Este método já é largamente
utilizado, porém a sua aplicação é mais recomendada a empresas do setor imobiliário do que a investidores pessoa física,
devido à necessidade de administração constante e à demanda por recursos.
Mas afinal, o que significa ‘gestão ativa’?
A gestão ativa de imóveis consiste em formas de adicionar valor a um imóvel mudando alguma característica deste. O
melhor exemplo é a compra de um apartamento em más condições, seguida da reforma e da alienação do imóvel. Ou até
mesmo o processo de se comprar um terreno, construir um imóvel e proceder com a venda do ativo. Esta estratégia está
menos sensível a fatores externos, e por isso pode trazer lucros ao investidor mesmo neste cenário de economia instável e
de queda nos preços dos imóveis. Não obstante a isso, esta forma de investimento carece da praticidade almejada pelo
investidor comum.
3. Analisando o mercado imobiliário
Fundos imobiliários
Os fundos imobiliários surgiram como grandes
Os fundos imobiliário são condomínios de investidores
estrelas no início desta década, porém já não são
que aplicam os recursos dos seus cotistas em imóveis ou
mais unanimidade. Apesar de possuir as indiscutíveis
títulos financeiros imobiliários.
vantagens
Grosso modo, um fundo imobiliário é uma união de
características capazes de afastar o investidor mais
investidores que juntam os seus recursos para adquirir
investimentos os quais não teriam capacidade de adquirir
sozinhos. Este investimento pode ser, por exemplo, um
prédio comercial, um shopping, uma agência bancária, um
citadas
no
parágrafo
anterior,
esta
modalidade de investimento apresenta algumas
conservador.
O investimento em fundos imobiliários pode ser mais
arrojado do que outras modalidades de investimento
hospital e até mesmo uma universidade.
em imóveis pelo fato de o valor da cota do fundo ser
Os rendimentos dos fundos imobiliários são provenientes
forças de oferta e demanda, taxa de juros, câmbio e
da alienação, aluguel ou arrendamento de imóveis; são
condições do mercado imobiliário.
mensais e são isentos de imposto de renda, sendo estas
as grandes vantagens dos fundos imobiliários, juntamente
volátil. As cotações estão sujeitas a influências das
Existem vários casos de fundos que experienciaram
com a liquidez diária (os fundos são cotados em bolsa).
uma profunda desvalorização no valor das suas cotas,
Vale ressaltar que a insenção de IR é apenas para os
como de maior risco, se comparado ao risco que o
rendimentos mensais; se você auferir ganhos de capital
senso comum costuma atribuir ao investimento
quando vender a sua cota, a tributação de 20% incide
imobiliário de forma geral.
normalmente.
e por isso, este produto de investimento é percebido
3. Analisando o mercado imobiliário
Veja, por exemplo, o gráfico abaixo. Ele demonstra o comportamento de um dos fundos mais negociados da bolsa, o Maxi
Renda (MXRF11).
No período observado, a cotação foi de mais de R$
110,00 em fevereiro de 2013 a R$ 65,00 em janeiro
de 2014.
Afora a alta volatilidade, o fundo imobiliário sempre
está sujeito a riscos de vacância e inadimplência,
assim como o investimento direto em imóveis de
aluguel. Portanto, desconfie daqueles que tentam
lhe convencer de que os fundos imobiliários são
mais seguros que as outras modalidades de
investimento no setor.
Apesar dos riscos citados, boas escolhas de fundos
imobiliários podem gerar um robusto fluxo de renda mensal para complementar a sua renda. Sugerimos consultar um
consultor ou gestor especializado antes de investir.
3. Analisando o mercado imobiliário
Ações
Indiretamente, é possível investir no mercado imobiliário através de ações, comprando papéis de empresas do setor. A
possibilidade de escolha é grande: varia desde empresas controladoras de shopping centers, passando por incorporadoras,
até companhias cujo business é o trade de terras agriculturáveis.
Nesta modalidade, assim como nos fundos imobiliários, é possível ganhar duplamente: além do recebimento de dividendos
e juros sobre capital próprio, pode-se obter ganhos de capital com a venda dos papéis. A BOVESPA possui até mesmo um
índice que mede o comportamento das ações de empresas ligadas à atividade imobiliária, o IMOB.
O setor tem sido castigado pelo momento da economia brasileira, como mostra o gráfico à seguir, que compara o
comportamento do Índice BOVESPA (Ibovespa, em vermelho) com o IMOB (em azul) entre dezembro de 2014 e dezembro de
2015.
3. Analisando o mercado imobiliário
É possível observar que, apesar de a trajetória do Índice Imobiliário acompanhar a do Ibovespa, a desvalorização do
primeiro é mais acentuada. A escassez do crédito, elevação dos juros e a redução do poder de compra da população se
refletem de forma clara no mercado imobiliário, e coloca as empresas do setor em uma situação difícil.
Todo esse ambiente negativo se reflete no preço das ações dessas companhias, gerando excelentes oportunidades de
compor carteira comprando-se os papéis enquanto estão subvalorizados. É um momento de oportunidades no mercado de
ações, mas a escolha dos papéis deve ser cuidadosa por conta dos riscos envolvidos.
Vou citar aqui alguns exemplos; apenas deixamos claro que não estamos recomendando a compra de nenhuma dessas
ações, mas apenas citando-as para fins didáticos. Segue a recomendação de sempre: consulte um especialista antes de
investir.
As ações que compõe o IMOB estão divididas em três grupos: construção civil, intermediação imobiliária e exploração de
imóveis. No campo da construção civil, temos o maior número de empresas, como por exemplo a Rossi, Tecnisa e Cyrela.
As vantagens de se investir nessas empresas está no potencial de ganho: além de surfarem a onda de uma valorização do
mercado imobiliário como um todo e do fluxo de capital estrangeiro para a bolsa brasileira, os preços das ações também
são influenciados por ganhos de eficiência operacional e do crescimento da companhia.
3. Analisando o mercado imobiliário
Algumas dessas ações, entretanto, estão com uma performance um tanto quanto negativa. O caso mais emblemático é o da
PDG Realty. Observe o comportamento das ações da companhia nos últimos 12 meses:
O preço das ações foi de R$ 41,30 em dezembro de 2014
para R$ 1,81 em dezembro de 2015, experimentando incríveis 95,6% de desvalorização.
A razão da sobrenatural desvalorização de PDG é
sistêmica no mercado acionário ligado a real estate: o
excesso de alavancagem. As dívidas da companhia estão
em um nível tão elevado que a Standard & Poors
rebaixou o rating da empresa de B- (altamente
especulativo) para CCC- (risco substancial de crédito) em
Agosto de 20151. Como último recurso, a PDG Realty contratou o banco Rothschild para assessorá-los com a reestruturação
da dívida. A Rossi também passa por situação semelhante: a empresa acabou de perder o grau de investimento após
rebaixamento da agência Fitch, e também contratou assessores para reestruturar a sua dívida de R$ 2,5 bilhões.
Além dessas companhias, há também aquelas que aparentemente continuam com uma operação saudável, com dívida
controlada, mas que foram prejudicadas por fatores conjunturais no cenário macroeconômico. É o exemplo da Tecnisa, cuja
ação caiu pela metade em 2014 e passou por mais uma desvalorização 30% em 2015.
3. Analisando o mercado imobiliário
Também no grupo das empresas penalizadas pelo momento de mercado, a Eztec perdeu 35,3% do seu valor de mercado
durante este ano, mas reportou números sólidos, incluindo um ROE de 15,5% e um lucro líquido de R$ 105 milhões (apenas
16% menor do que no ano anterior, o que é considerado uma vitória diante da desaceleração do setor), e é a mais
recomendada por analistas para um horizonte de médio a longo prazo.
Outra forma de se investir no mercado imobiliário através de ações é o
posicionamento em empresas do setor de shopping centers, como é o caso da
Iguatemi, da Multiplan, da BR Malls e da Aliansce. Estas empresas possuem
como core business a locação de espaços para lojas nos seus shoppings. A BR Malls,
por exemplo, possui participação em mais de 50 empreendimentos, e além de locar
espaços, também atua no ramo de comercialização de unidades dentro dos
shopping centers, aproveitando-se do seu relacionamento com os lojistas. A
companhia negocia muito abaixo do seu valor patrimonial, mas este desconto nada
mais é do que a precificação das dificuldades conjunturais.
O setor atualmente passa por um momento de maturação e acomodação. Foram lançados 38 novos shoppings em 2013, 25
em 2014 e, até o fechamento deste texto, outros 18 foram lançados em 2015. A tendência é que, com a crise em curso, as
empresas do ramo busquem oportunidades pontuais de expansão – como reformas e pequenas aquisições – em
detrimento de estratégias mais agressivas de crescimento. Além disso, durante a época de forte expansão do varejo, muitos
shoppings foram construídos em regiões de baixo potencial comercial, e muitos desses deverão em breve encerrar suas
operações. Portanto, é um setor que, após forte crescimento, encontra-se em um período de acomodação, de redefinição
de estratégias e de seleção natural dos players mais eficientes.
3. Analisando o mercado imobiliário
Com isso, o investidor que souber identificar corretamente as melhores empresas do setor pode estar diante de uma boa
oportunidade de upside (valorização) para quando chegar o esperado momento de recuperação da economia brasileira.
Segundo reportagem de “O Financista”, o Goldman Sachs revisou as recomendações para as empresas do setor de shopping
center. Com o objetivo de se defender dos efeitos da crise, o banco considerou principalmente o potencial de resiliência das
empresas. No seu relatório, o Goldman revisou de ‘neutra’ para ‘compra’ a recomendação para as ações da Multiplan,
destacando a alta liquidez, baixo endividamento e a resistência do caixa da companhia como pontos fortes. Para as ações da
BR Malls e Iguatemi o banco recomenda posição neutra, pois considera que os papéis já se encontram no seu preço justo. A
recomendação para Aliansce foi revisada de ‘neutra’ para ‘venda’, citando a deterioração dos resultados da empresa somada
ao alto endividamento como principais fatores negativos para recomendar a saída do investimento.
Terceiro grupo a compor o IMOB, as empresas de intermediação imobiliária passam por dificuldades neste cenário
recessivo. Em relatório recente do Bradesco BBI2, a Brasil Brokers, maior empresa do ramo, recebeu a recomendação
negativa de ‘underperform’, ou seja, foi classificada como uma companhia com performance abaixo da média do mercado.
No demonstrativo de resultados do terceiro trimestre de 2015, a companhia reportou um prejuízo líquido de R$ 5,6 milhões
e uma queda de 29,3% da receita líquida em relação ao terceiro trimestre de 2014. Aparentemente, as melhores
oportunidades do investimento imobiliário através de ações estão no grupo de empresas gestoras de ativos imobiliários,
como as controladoras de shopping centers.
Entretanto, estes são ativos de alto risco, que carregam a possibilidade de perda substancial de capital. A avaliação deve ser
meticulosa e o investidor deve estar ciente de todos os riscos antes de investir.
3. Analisando o mercado imobiliário
Crédito imobiliário
Ativos financeiros permitem que você invista no mercado imobiliário com uma rentabilidade interessante. Estamos
falando dos títulos de renda fixa lastreados em créditos imobiliários, como Letras de Crédito Imobiliário (LCI), Certificados de
Recebíveis Imobiliários e Letras Hipotecárias (LH).
A rentabilidade desses títulos é ainda mais favorecida por contarem com a isenção de imposto de renda para pessoa
física. Entretanto, o ex-ministro Joaquim Levy já vinha sinalizando que esses títulos devem ser as próximas vítimas do
imposto de renda. Mas enquanto isso não ocorre, esta é uma grande vantagem dos títulos de crédito imobiliário.
Vamos abordar cada um deles:
LCI: As Letras de Crédito imobiliário nada mais são
As rentabilidades podem chegar até 100% do CDI, mas
do que títulos emitidos por bancos para financiar
como são isentas de IR, a remuneração líquida pode
empresas do ramo imobiliário. Ao investir em uma
superar o CDB. Além de isenção de IR, elas são
LCI, você está emprestando dinheiro ao banco para
garantidas
que ele, por sua vez, empreste dinheiro para o setor
Garantidor de Crédito (FGC), para as pessoas físicas.
de habitação. É uma aplicação muito parecida com
Por ser um investimento de baixo risco, é indicado
um CDB, com a diferença de possuir lastro no crédito
para investidores mais conservadores.
imobiliário.
As aplicações mínimas variam conforme o emissor,
mas normalmente não é possível encontrar opções
por menos de R$ 10 mil; as LCIs da Caixa Econômica
Federal, por exemplo, só podem ser adquiridas a
partir de R$ 30 mil.
em
até
R$
250.000,00
pelo
Fundo
3. Analisando o mercado imobiliário
CRI: Certificado de Recebíveis Imobiliários é um título
LH:
emitido por securitizadoras que consiste em uma
emprestam dinheiro ao Sistema Financeiro de
promessa de pagamento. Ou seja, ao investir em um
Habitação (SFH), as letras hipotecárias são títulos de
CRI, você está adquirindo o direito de receber o fluxo
renda fixa lastreados por créditos garantidos por
de
hipoteca. Em outras palavras, este título nada mais é
pagamentos
de
um
tomador
de
crédito
Emitidas
companhias hipotecárias, sociedades de crédito
IPCA ou TR, e podem ser extremamente atrativas:
imobiliário, entre outros, para captar recursos com a
alguns títulos chegam a pagar IGP-M + 9% ao ano.
finalidade de financiar certas linhas de crédito.
das
LCIs,
os
CRIs não
possuem garantia do Fundo Garantidor de Crédito.
Até pouco tempo, os CRIs eram normalmente
oferecidos a investidores qualificados por possuírem
aplicações mínimas na casa dos R$ 300 mil, mas
recentemente novos títulos com preço unitário mais
baixo começaram a surgir. Além disso, para os
investidores menores, é possível investir em CRI
usado
por
que
rentabilidades usualmente estão atreladas ao IGP-M,
diferentemente
instrumento
financeiras
do
existe um risco de crédito associado. Ademais,
um
instituições
imobiliário, como incorporadores e imobiliárias. As
Entretanto, a liquidez desses títulos é pequena, e
que
por
bancos,
As aplicações iniciais são altas – geralmente acima de
R$ 20 mil – e as rentabilidades normalmente estão
atreladas a um indexador, como CDI, TJLP (Taxa de
Juros de Longo Prazo) ou TR (Taxa Referencial).
Você provavelmente não irá investir diretamente em
Letras Hipotecárias, mas quando você investir em
algum fundo que aplique em títulos lastreados em
créditos imobiliários, provavelmente as LHs farão
parte da composição do fundo.
indiretamente comprando cotas de certos fundos
Assim como as CRIs, as LHs não possuem garantia do
imobiliários que aplicam somente em recebíveis
FGC.
imobiliários.
3. Analisando o mercado imobiliário
Crowdfunding:
Com o advento e a massificação da internet, foram
derrubadas limitações práticas que barravam o
surgimento de novos modelos de investimento mais
pulverizados, mais simplificados, e mais rentáveis.
Símbolo deste novo paradigma, o conceito de
crowdfunding desenvolveu-se primeiramente como
doações coletivas, através de plataformas como o
Kickstarter e o Catarse.
Em um segundo momento, tornou-se possível
realizar investimentos via crowdfunding, como é o
caso do Seedrs e do Crowdcube, ambos plataformas
de investimento coletivo em pequenas empresas e
startups. Porém, o maior impacto da aplicação do
conceito de crowdfunding foi gerado no setor
imobiliário. Tanto nos Estados Unidos (onde o
crowdfunding sozinho injetou US$ 1 bilhão no setor
imobiliário em 2014) como na Europa, surgiram
diversas iniciativas para explorar esse mercado,
como o Fundrise, a Prodigy Network e o Property
Crowd, e o setor vem crescendo a um ritmo
assustador.
Exemplo mais notável do sucesso do modelo, o maior
edifício da Colômbia, o BD Bacatá, teve a sua construção
financiada exclusivamente via crowdfunding, tendo
captado mais de US$ 170 milhões. Atualmente, o
Fundrise está captando recursos para a construção da
terceira torre do complexo do World Trade Center, em
Nova York.
O
conceito
é
simples:
tornar
o
investimento
imobiliário acessível a todos.
Em outros tempos, investir na incorporação de um
empreendimento
era
algo
restrito
a
grandes
investidores, pois o investimento mínimo superava os
seis dígitos. Somado a isso, toda a burocracia envolvida
tornava
impeditivo
comum. Através
esta rentável
do
o
investimento
crowdfunding,
modalidade de
estendido a todos.
ao
o
investidor
acesso
investimentos
a
é
3. Analisando o mercado imobiliário
O URBE.ME é a primeira plataforma brasileira do
segmento.
Com investimentos a partir de apenas R$ 1 mil,

Segurança: ao investir você adquire um título de
você adquire um título que lhe confere uma
dívida, na forma de um contrato de mútuo. Dessa
participação no valor geral de vendas de um
forma, você vira credor – e não sócio – do
empreendimento
empreendimento, tendo a vantagem de que, no caso
imobiliário. Como
o modelo
elimina vários intermediários, as rentabilidades
de insolvência da incorporadora, você poderá reaver o
que
valor investido. Além disso, este contrato é executável
são
repassadas
ao
investidor
possuem
potencial de serem superiores às das outras formas
extrajudicialmente, e portanto ele lhe garante o
de investimento em imóveis.
recebimento do seu investimento. O modelo é
regulado pela Comissão de Valores Mobiliários (CVM),
Confira na página de cada projeto as rentabilidades
órgão regulador do mercado de capitais.
estimadas, bem como os riscos da oferta, antes de
investir. As grandes vantagens deste modelo são as
seguintes:

Praticidade: o investimento é feito 100%
online e confirmado através de TED bancária,
sem a burocracia usual. É o mesmo
investimento imobiliário de sempre, porém
mais prático, sem precisar se incomodar com
a obra ou se preocupar com o inquilino.

Rentabilidade: a partir do crowdfunding, é possível
ter acesso a investimentos antes restritos apenas aos
grandes investidores, com a tradicional segurança do
mercado imobiliário. Os resultados das vendas do
empreendimento serão apurados trimestralmente, e
você receberá a sua participação diretamente na sua
conta.
3. Analisando o mercado imobiliário
Em
relatório1,
recente
imobiliário
no
Brasil,
o
guru
Marcio
do
investimento
Fenelon,
citou
o
esgotamento do modelo de investimento no qual o
investidor adquire um apartamento para aluguel
Existem oportunidades de ganho em todas as formas
de
investimento
imobiliário. Porém,
algumas
demandam mais conhecimentos específicos do que
outras, como é o caso do mercado acionário.
visando a construir uma fonte de renda mensal. O
Além disso, os riscos e potenciais rentabilidades de
especialista apontou as vantagens de se investir no
cada produto são específicos de cada modelo. Você
nível do desenvolvedor (incorporador), demonstrando
deve escolher aquele que apresenta a melhor relação
numericamente a superioridade das rentabilidades
de risco e retorno dentro do seu perfil de risco e nível
desta segunda opção.
de conhecimento.
Através do crowdfunding, o investidor pode ter acesso
Lembre-se que a diferença entre o bom e o mau
a esta modalidade de investimento diretamente com o
investidor está nas escolhas de como alocar os seus
desenvolvedor
recursos, e o acerto na alocação fará toda a diferença
sem
precisar
de
fato
incorporar. Baseado nos exemplos dos Estados Unidos
e Europa, a tendência é que, devido às suas inúmeras
vantagens, o crowdfunding aos poucos ganhe fatias
significativas
do
mercado
que
anteriormente
pertenciam a outras modalidades de investimento.
1. Você pode acessar o relatório clicando aqui.
no tamanho de seu patrimônio no longo prazo.
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