bancos privados têm maiores taxas de juros

São Paulo, janeiro de 2005
Pesquisa Creci
Financiamentos imobiliários
Janeiro de 2005
CEF é a única que financia 100% do imóvel;
bancos privados têm maiores taxas de juros
Apenas um entre os 15 maiores bancos do País concede financiamento de 100% do
valor do imóvel: a Caixa Econômica Federal (CEF), controlada pelo Governo Federal. E é
também a CEF a instituição bancária que oferece a menor taxa de juros para esse tipo de
empréstimo, de 5,5% ao ano, embora com o maior fator de correção das prestações. Os
bancos privados cobram entre 12% e 14% ao ano, segundo apurou levantamento inédito
feito pelo Conselho Regional de Corretores de Imóveis do Estado de São Paulo (CRECISP).
A menor taxa efetiva de juros na CEF é, de fato, a de 6% ao ano. Isso acontece porque,
nos empréstimos com essas taxas, as prestações são corrigidas pela TR. Nos empréstimos
com taxa de 5,5%, a correção se dá pela variação da TJLP, que teve percentual muito maior
em 2004 do que a TR - a TJLP ficou em 9,82% e a TR, em 1,82%. Assim, quando se
somam os juros de 5,5% à TJLP de 9,82%, o resultado é uma taxa efetiva de 15,86%. Com
os juros de 6% e a TR de 1,82%, o juro efetivo acaba sendo de 7,93%.
Além da CEF, somente a Nossa Caixa oferece juros de 6% aos interessados em
comprar a casa própria, mas desde que o preço de avaliação do imóvel não ultrapasse R$ 80
mil e ele seja considerado novo. Exige também que a renda do candidato a mutuário não
ultrapasse R$ 1.000,00, mesmo limite imposto pela CEF. A Nossa Caixa é controlada pelo
Governo do Estado de São Paulo.
A CEF e a Nossa Caixa são também os bancos que têm o maior prazo de financiamento
- 20 anos. Os bancos privados não oferecem mais do que 15 anos e seu limite máximo de
financiamento é de 70% do valor do imóvel pretendido, segundo mostram os dados
apurados pelo CRECI-SP.
Entre os bancos privados, o Bradesco e o HSBC têm as maiores taxas de juros 15% ao ano para os empréstimos na modalidade Carteira Hipotecária. A menor taxa foi a
do Santander/Banespa - de 10,95% na modalidade "supercasa própria especial SFH", com
prazo de 15 anos, renda mínima de R$ 4.000,00 e financiamento limitado a 70% do valor
do imóvel até o limite de R$ 150 mil.
Os números levantados pelo CRECI-SP devem servir como um sinal de alerta para
o Governo Federal. "Os dados mostram que a abertura do mercado aos bancos estrangeiros
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e a desestatização do sistema bancário não melhoraram nem facilitaram o acesso ao crédito
imobiliário: quem precisar de prazo e financiamento maiores terá de apelar aos bancos
estatais", lamenta o presidente do Conselho, José Augusto Viana Neto.
"Dez anos juntando o dinheiro da entrada"
"Se pensarmos que um imóvel de padrão médio custa cerca de R$ 100 mil em cidades
médias e grandes, veremos que esse limite de 70% impõe um ônus pesado à maioria das
famílias, pois exige delas uma poupança mínima de R$ 30 mil como parcela de entrada",
afirma o presidente do CRECI-SP. "Uma família que tenha renda de 10 salários mínimos
(R$ 2.600,00) precisará de 9 anos e 6 meses para juntar esse valor caso possa poupar
mensalmente 10% dessa renda", explica Viana Neto.
Não é por outro motivo que a pesquisa mensal do CRECI-SP sobre venda de imóveis
usados vem apontando repetidamente uma grave distorção no mercado imobiliário: 70%
dos imóveis são vendidos à vista ou em poucas parcelas bancadas diretamente pelos
proprietários. "O governo precisa reformar urgentemente o sistema de crédito imobiliário e
romper com esse marasmo que trava a produção, sufoca as vendas e impede milhões de
famílias de ter acesso à moradia digna", enfatiza o presidente do CRECI-SP.
CEF tem a menor prestação em simulação
O CRECI-SP simulou um financiamento em 7 bancos para comparar o valor das
prestações iniciais - CEF, Real/ABN, Bradesco, HSBC, Itaú, Unibanco e Nossa Caixa. Na
simulação, o mutuário hipotético teria idade média de 30 anos, renda mensal de R$
2.000,00 e R$ 30 mil de poupança. Seu desejo era comprar um imóvel de R$ 60 mil,
precisando, portanto, de um financiamento de R$ 30 mil, que seria pago em 15 anos (180
meses).
CEF e Nossa Caixa oferecem mais opções
O levantamento feito pelo CRECI-SP mostra duas situações diferenciadas no sistema
bancário de crédito imobiliário: a dos bancos estatais (CEF e Nossa Caixa) e a dos bancos
privados. Os estatais têm as menores taxas de juros (6% e 8,16%), o maior valor de
financiamento (100%) e o maior prazo de pagamento (20 anos). A CEF é o banco, entre os
15 pesquisados, que oferece a maior variedade de tipos de financiamento, como Carta de
Crédito CEF, Carta de Crédito FGTS, Fundo de Amparo ao Trabalhador (FAT) e
financiamento para imóveis retomados.
O tipo de pagamento do empréstimo também é diferenciado na CEF - ela é a única que
oferece o SACRE (Sistema de Amortização Crescente). A Nossa Caixa adota o SAC
(Sistema de Amortização Constante) e PRICE, utilizados também por todos os bancos
privados.
Tanto CEF quanto Nossa Caixa têm limites variados de renda exigida dos futuros
mutuários. Na CEF, os planos com taxas de juros menores são limitados a determinadas
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faixas de ganho: a taxa de 6% só é concedida a quem tenha renda mensal de até R$
1.000,00; e a taxa de 8,16%, para os que ganham entre R$ 1.000,01 e R$ 3.670,00.
Já a Carta de Crédito Caixa e o FAT não têm limite de renda, mas os juros são de
12,5% e 5,5% com correção pela TJLP. Na Nossa Caixa, só obtém a taxa de 6% quem
consegue comprovar renda de até R$ 1.000,00. No Plano SFH, com prazo de 15 anos e sem
limitação de renda, o juro sobe para 12%.
Bancos privados restringem idade de mutuário
Os bancos privados impõem maiores limites de idade aos pretendentes ao crédito
imobiliário do que a CEF e a Nossa Caixa. A maior restrição vem do maior deles - o
Bradesco não empresta a quem tenha mais de 54 anos e seis meses de vida.
O segundo maior banco privado, o Itaú, limita os empréstimos aos que têm até 60
anos. No Santander/Banespa, o limite é de 55 anos.
Os demais bancos privados esticam o prazo até 70 anos, mas nessa conta se somam a
idade do mutuário e o prazo de financiamento. É o caso do Real/ABN, Unibanco,
Sudameris e HSBC. Entre os privados, o banco que tem maior tolerância com a idade do
candidato a financiamento é o BankBoston - o limite é de 75 anos mais seis meses,
considerando o prazo de financiamento e a idade do pretendente a mutuário.
Mas é a CEF quem aceita emprestar para mutuários com maior idade - o limite chega
a 80 anos (considerando idade e tempo de financiamento). Segundo o levantamento do
CRECI-SP, a Nossa Caixa chega a 75 anos e seis meses incompletos.
Limites de empréstimos e correção da prestação
Os valores financiados pelos bancos variam em média entre R$ 15.000,00 e R$
1.050.000,00 - este é o teto no Bradesco, acessível a quem puder comprovar capacidade de
pagamento e se dispuser a arcar com uma taxa de juros anual de 15%.
A pesquisa CRECI-SP apurou que, entre os bancos privados, o BankBoston tem o
segundo maior limite de financiamento - R$ 500 mil.
O reajuste das prestações é feito pela variação da TR (taxa referencial de juros), que é
base do rendimento da poupança (TR mais juros anuais de 6%). As exceções são a Nossa
Caixa e o Itaú, que adotam como fator de correção a variação da poupança, além da CEF,
que usa também a TJLP nos financiamentos com recursos do FAT.
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