Gestão de Carteira Imobiliária

XII COBREAP - Congresso Brasileiro de
Engenharia de Avaliações e Perícias - 05/09/03
Trabalho Avaliatório
Sob a Ótica do Cliente
Gestão de
Carteira Imobiliária
Carla Safady Cesar Meireles
Gestão de Carteira Imobiliária
„
TIPOS DE ATIVOS IMOBILIÁRIOS
¾
Comerciais
Ativo Imobilizado
( Unidades Autônomas ou
Quotas Imobiliárias )
¾ Participações
¾ Fundos de Inv.
Imobiliário
Outros
}
º
SPE
Quotas Mobiliárias
º Ações ( Renda Variável )
Debêntures º Títulos de Renda Fixa
CRI’s
ºCertificado de Recebíveis
Imobiliários ( Renda Fixa )
Gestão de Carteira Imobiliária
„
METODOLOGIA DE ANÁLISE
CARTEIRA EXISTENTE
¾
Diagnóstico (*)
¾
¾
¾
¾
Regularização
Definição do Valor de Mercado (*)
Análise do Potencial dos Ativos (*)
Enfoque Carteira
(*) Trabalho
Avaliatório/Estudos Técnicos
¾ Diagnóstico
• Documentação formal
• Potencial (Legislação - Código de Obras)
• Parceiros/Gerenciadoras
• Oportunidades de Negócios
Gestão de Carteira Imobiliária
¾ Regularização
• Registro de imóveis / CVM
•
•
Poderes Públicos
Relação Comercial
S
S
Municipal
Estadual
Federal
Incorporadores
Gerenciadoras
Parceiros (sócios)
¾ Definição do Valor de Mercado ( Avaliação )
• Definição da(s) Metologia(s) adequada(s)
• Posicionamento do Ativo no seu segmento de
mercado
¾ Análise do Potencial dos Ativos
•
•
•
Identificação de pontos fortes e pontos fracos
Definição da estratégia
Elaboração de ações corretivas / Plano de Ação
Gestão de Carteira Imobiliária
¾ Enfoque Carteira
•
•
•
•
Rejuvenescimento
Diversificação de risco ( Mix )
Maximização de rentabilidade
Enquadramento
NOVOS INVESTIMENTOS
¾
¾
¾
Estudo de Viabilidade (*)
Análise de Investimento e Estudos Complementares (*)
Decisão de Investimento
(*) Trabalho
Avaliatório/Estudos Técnicos
Gestão de Carteira Imobiliária
„
ADMINISTRAÇÃO DE CARTEIRA
Definição de Estratégia
¾ Alocação
• Percentual na Carteira Total de Ativos
¾ Perfil (Mix)
• Conservador/Agressivo
¾ Liquidez
• Enfoque por ativo - setor específico/formatação (*)
• Enfoque Carteira - ativo X passivo
¾ Risco
• Individual (*)
• Carteira
(*) Trabalho
Avaliatório/Estudos Técnicos
Gestão de Carteira Imobiliária
„
ADMINISTRAÇÃO IMOBILIÁRIA
¾ Gestão pró-ativa
• participação nos órgãos decisórios
• acordo de acionistas/convenção de condôminos
proprietários
• práticas de governança corporativa
¾ Grau de Terceirização
• custos envolvidos/rentabilidade
¾
Definição de Controles Internos
•
•
•
•
relatório gerencial ( Itens de Controle )
comparativo com mercado (*)
marcação a mercado (*)
acompanhamento orçamento anual
( receitas/ despesas/ investimentos )
(*) Trabalho
Avaliatório/Estudos Técnicos
Gestão de Carteira Imobiliária
„
RETORNOS ESPERADOS X RISCOS
„
Definir Benchmarks / Atuarial
„
Fazer estudo de viabilidade (*)
„
Mensurar risco específico (*)
„
Fluxo comprado X Fluxo realizado
(*) Trabalho
„
Avaliatório/Estudos Técnicos
NÍVEL DE TERCEIRIZAÇÃO
„
Estratégia de gestão
„
Custos envolvidos
Gestão de Carteira Imobiliária
VI - PROCESSO DECISÓRIO
CONSELHO
DE
CURADORES
COMITÊ
FINANCEIRO
SUPERINTENDÊNCIA
Comitê de
Investimento
DIRETORIA DE
INVESTIMENTOS E
FINANÇAS
DIRETORIA DE
SEGURIDADE
Gerência de
Investimentos
Imobiliários
Gerência de
Investimentos
Mobiliários