fundos imobiliarios o guia definitivo

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FUNDOS IMOBILIARIOS
O GUIA DEFINITIVO
Autor: Jonatam César Gebing
Abril de 2015
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FUNDOS IMOBILIÁRIOS: O GUIA DEFINITIVO
MODULO 01 – FUNDOS IMOBILIÁRIOS: O QUE SÃO
Fundos Imobiliários, o Guia Definitivo.
Abril de 2014
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PREFACIO
O Fundo Imobiliário é o instrumento mais eficiente para qualquer tipo de investidor
que queira ter acesso ao investimento em negócios de base imobiliária.
Os Fundos Imobiliários são condomínios de investidores, administrados por
instituições financeiras e fiscalizados pela CVM. Tem por objetivo aplicar recursos
em negócios com base imobiliária, como desenvolvimento de empreendimentos
imobiliários, imóveis já prontos ou títulos financeiros imobiliários, como CRI, LH, LCI
ou cotas de fundos imobiliários já constituídos.
Podem participar do patrimônio de um fundo, um ou mais imóveis, parte de imóveis
e direitos a eles relativos.
Ao longo do curso são desvendados detalhadamente o investimento em Fundos
Imobiliários.
Palavras-chave: Fundos Imobiliários, Rentabilidade.
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SUMÁRIO
SUMÁRIO ................................................................................................................. IV
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FUNDOS IMOBILIARIOS: O QUE SÃO .......................................................... 5
1.1
Regulamentação ............................................................................................. 6
1.2
Objetivos ......................................................................................................... 6
1.3
Aplicação dos fundos .................................................................................... 8
1.4
Fundos existentes ........................................................................................ 10
1.5
Características .............................................................................................. 10
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FUNDOS IMOBILIARIOS: O QUE SÃO
O mercado dos fundos imobiliários no Brasil vem crescendo de
forma exponencial nos últimos anos, acompanhando de perto os fortes
investimentos públicos e privados no setor de construção civil.
Por muitas vezes não possuímos grandes quantias de capital para
o investimento em imóveis propriamente ditos, desta forma, a maneira
mais fácil, segura e transparente de se investir neste setor é através dos
Fundos Imobiliários.
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1.1
Regulamentação
Criados em junho de 1993 pela Lei 8.668 e regulamentados pela
CVM em janeiro do ano seguinte através das Instruções nºs. 205 e 206.
Nova regulamentação pela Instrução CVM nº 472 em 31/10/2008, os
Fundos Imobiliários, de mesma forma que os fundos de ações, renda
fixa, derivativos, multimercado, são regulados, fiscalizados, controlados,
e têm seu funcionamento autorizado pela CVM – Comissão de Valores
Mobiliários, pois tratam-se de recursos captados de investidores para o
desenvolvimento e administração dos fundos.
Com isso, a quota de um fundo imobiliário é um valor mobiliário,
conforme estabelece o artigo 3º da Lei 8.668/93.
1.2
Objetivos
Formados por um grupo de investidores, os Fundos Imobiliários
tem como objetivo aplicar recursos em negócios com base imobiliária,
como desenvolvimento de empreendimentos imobiliários, imóveis já
prontos ou títulos financeiros imobiliários, como CRI, LH, LCI ou cotas
de fundos imobiliários já constituídos dos mais variados setores:
- logística;
- imóveis comerciais;
- escritórios;
- shopping's;
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- hospitais
- faculdades, etc
Além disso, o patrimônio do fundo pode ser composto por um ou
mais imóveis, partes de imóveis, direitos ou cotas de outros fundos
imobiliários.
Com a regulamentação introduzida pela Instrução CVM nº 472,
que vigora desde 03/12/2008, os fundos podem investir também em
títulos e valores mobiliários que tenham como objetivo e/ou lastro
principal o mercado imobiliário.
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1.3
Aplicação dos fundos
O artigo 45 desta Instrução define os ativos em que os Fundos
Imobiliários podem investir, conforme segue:
”Art. 45. A participação do fundo em empreendimentos imobiliários
poderá se dar por meio da aquisição dos seguintes ativos:
I – quaisquer direitos reais sobre bens imóveis;
II – desde que a emissão ou negociação tenha sido objeto de
registro ou de autorização pela CVM, ações, debêntures, bônus de
subscrição, seus cupons, direitos, recibos de subscrição e certificados
de desdobramentos, certificados de depósito de valores mobiliários,
cédulas de debêntures, cotas de fundos de investimento, notas
promissórias, e quaisquer outros valores mobiliários, desde que se trate
de emissores cujas atividades preponderantes sejam permitidas aos FII;
III – ações ou cotas de sociedades cujo único propósito se
enquadre entre as atividades permitidas aos FII;
IV – cotas de fundos de investimento em participações (FIP) que
tenham como política de investimento, exclusivamente, atividades
permitidas aos FII ou de fundos de investimento em ações que sejam
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setoriais e que invistam exclusivamente em construção civil ou no
mercado imobiliário;
V – certificados de potencial adicional de construção emitidos com
base na Instrução CVM nº 401, de 29 de dezembro de 2003;
VI – cotas de outros FII;
VII – certificados de recebíveis imobiliários e cotas de fundos de
investimento em direitos creditórios (FIDC) que tenham como política de
investimento, exclusivamente, atividades permitidas aos FII e desde que
sua emissão ou negociação tenha sido registrada na CVM;
VIII – letras hipotecárias; e
IX – letras de crédito imobiliário.”
Com
estas
características,
podemos
comparar
um
fundo
imobiliário a uma empresa de capital aberto ou a um fundo de
ações/multimercado qualquer.
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Todos
os
investimentos
em
questão
possuem
acionistas,
distribuição de rendimentos, demonstrativos de resultados, prospectos,
assembleias, etc.
1.4
Fundos existentes
Atualmente possuímos 129 fundos imobiliários registrados e em
atividade na Bolsa de Valores de São Paulo (BM&F BOVESPA). Os
fundos disponíveis podem ser consultados pelo link abaixo:
Fundos Imobiliários BM&F Bovespa
1.5
Características
No Brasil, os modelos de Fundos Imobiliários, conforme
resolução vigente, possuem as seguintes características:
- Podem ser constituídos de bens e direitos imobiliários, além dos
outros ativos citados no artigo 45 da Instrução CVM nº 472, que podem
ser utilizados para integralização;
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- São, obrigatoriamente, administrados por instituições financeiras;
- Não possuem personalidade jurídica própria, ou seja, a instituição
financeira que os administra disponibiliza sua personalidade jurídica ao
fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do
patrimônio, os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição;
- Os fundos podem manter parte de seu patrimônio em caixa,
tendo em vista sua necessidade de liquidez. O saldo em caixa deve ser
aplicado em ativos de renda fixa;
- Para os casos de fundos destinados a construir imóveis, as
integralizações podem ser parceladas em séries. Os fundos podem,
também, efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas
quotas;
- Em fundos fechados, ou seja, que não permitem resgate das
quotas, o retorno do capital investido se dá através da distribuição de
resultados, da venda das quotas ou, quando for o caso, na dissolução
do fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do
patrimônio aos quotistas.