Participação

CIMOB PARTICIPAÇÕES S.A.
NOTAS EXPLICATIVAS DA DIRETORIA ÁS DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS
l. APRESENTAÇÃO
As demonstrações contábeis da Companhia e as consolidadas são apresentadas pela legislação
societária, com os valores em milhares de reais para os exercícios findos em 31.12.2003 e 31.12.2002.
2. DIRETRIZES CONTÁBEIS
2.1. CRITÉRIOS DE AVALIAÇÃO
a) Os títulos com liquidez imediata e os títulos e valores mobiliários estão registrados pelo custo de aquisição
mais os rendimentos de competência do exercício, valores que se aproximam dos de mercado.
b) Os créditos e débitos sujeitos a correção monetária ou variação cambial estão atualizados até a data do
balanço. Os encargos financeiros incorridos estão provisionados até a data do balanço, como despesa do
exercício.
c) Os créditos contra adquirentes de imóveis englobam, o principal, a correção monetária e os juros
contratados. Os juros a vencer estão apresentados como dedução dos créditos. Os valores evidenciados no
balanço, como conta redutora de Clientes por Incorporação e Vendas de Imóveis, se referem a Caução de
Créditos e suas liquidações amortizam os saldos devedores de financiamentos do S.F.H. dos empreendimentos
a eles vinculados.
d) Os Imóveis a Comercializar estão avaliados pela soma de: custo do terreno; custo de planejamento e
implementação do empreendimento; custo de construção já incorrido; custos financeiros alocados ao
empreendimento. Essa avaliação é inferior ao valor de mercado dos imóveis. O custo dos terrenos compreende
o preço de aquisição, as indenizações pagas para desocupação das edificações neles existentes e os gastos
correlatos. Nos casos em que as escrituras estipulam juros sobre a parcela a prazo do preço de compra, estes
são incluídos nos custos financeiros.
e) Os estoques de produtos para venda estão avaliados pelo custo de produção ou aquisição e os insumos
agrícolas e matérias-primas para processamento, pelo custo de aquisição, valores esses não superiores aos de
reposição ou realização.
f) Os investimentos em empresas controladas e coligadas estão avaliados pelo método de equivalência
patrimonial. De seu patrimônio líquido, foram excluídos os resultados não realizados de operações com a
Companhia ou com outras coligadas.
g) A depreciação e amortização são calculadas pelo método linear de acordo com a vida econômica dos bens,
utilizando-se para edificações e benfeitorias em imóveis 4% a.a.; veículos, 20% ou 25% a.a.; equipamentos
industriais, de l0% a 25% a.a.; outras imobilizações geralmente, l0% a.a.
2.2. RESULTADO DE EMPREENDIMENTOS IMOBILIÁRIOS
a) A Companhia vende unidades imobiliárias prontas, unidades em construção com transferência para o
adquirente do contrato de construção e unidades em construção que a Companhia se obriga a entregar prontas
e acabadas. O custo destas últimas compreende, além do incorrido, o custo contratado ou orçado para
conclusão das obras, em contrapartida da conta Obrigações por Incorporações Imobiliárias.
b) O resultado bruto da venda de imóveis é calculado no ato de cada venda e reconhecido proporcionalmente
a receita de venda recebida no exercício. O saldo do preço de venda a apropriar e do custo a apropriar estão
registrados na conta de Resultados de Exercícios Futuros.
c) A correção monetária do saldo credor contra adquirentes de imóveis é apropriada ao resultado do exercício,
pelo valor que excede da correção, segundo os mesmos critérios, do saldo do lucro bruto registrado na conta
de Resultados de Exercícios Futuros.
d) Os procedimentos adotados nas letras (b) e (c) seguem a legislação do Imposto de Renda (Instruções
Normativas 84/79, 23/83 e 67/88).
e) Desde o exercício de 1999, a Companhia não adotou os critérios descritos, bem como sua subsidiária
CIMOB Companhia Imobiliária, desde o exercício de 1996, transferindo o saldo de Resultado de Exercícios
Futuros para Resultado do Período.
f) As transações entre empresas relacionadas são efetuadas a valores de mercado, não ocasionando qualquer
prejuízo ou ganho para as partes.
g) Na subsidiária Gafisa S.A., os custos e as receitas por incorporação e venda de imóveis são reconhecidos
conforme normas e instruções da Comissão de Valores Mobiliários estabelecido pelo OfícioCircular/SEP/SNC/nº05/95, em que:
 Nas vendas a prazo de unidades concluídas, o resultado é apropriado no momento em que a venda é
efetivada, independentemente do prazo de recebimento do valor contratual;
 Nas vendas a prazo de unidades não concluídas, o resultado é apropriado com base no percentual de
execução das obras.
h) Em 31.12.03 as subsidiária da Cimob Companhia Imobiliária, como vem procedendo desde o terceiro
trimestre de 2003, não adotou os critérios na alínea “b” supra, transferindo o saldo de Resultado de Exercícios
Futuros para resultado do período, no montante de R$ 60.505,66.
2.3. RESULTADOS DE EXECUÇÃO DE OBRAS
O resultado das obras contratadas no regime de empreitada é reconhecido computando-se:
- como custo, o custo de construção incorrido no exercício;
- como receita, parte do preço total da empreitada atualizada monetariamente pelo INCC,
determinada mediante aplicação, a esse preço total, da relação entre o custo de construção incorrido no
exercício e o custo total estimado da construção.
3. FINANCIAMENTOS
Os empréstimos do S.F.H. são sujeitos a correção monetária pela poupança e juros de 10% a l7%
a.a., vencem até 2006 e são garantidos por hipotecas e caução de títulos a receber.
4. PARTICIPAÇÕES EM SOCIEDADES CONTROLADAS E COLIGADAS - 31.12.2003
SOCIED0ADES
CIMOB Cia. Imobiliária
Capital
Integralizado
(n.º. de ações)
Em Mil
Ações
14.700
Patrimônio
Líquido
Em Mil
Reais
56.245
Participação
%
100%
Valor
Patrimonial
56.245
Lucro Líquido do
Exercício (12 meses)
Em Mil
Reais
(17.936)
Ajuste por
Equivalência
Patrimonial
Em Mil
Reais
(17.936)
Ravena International N.V.
CIMOB Construtora Ltda
7.300
520
11.158
1.303
100%
100%
11.158
1.303
356
26
356
26
Na data do Balanço a Companhia detinha débitos e créditos de suas controladas e coligadas, diretas ou
indiretas, conforme abaixo discriminado:CIMOB Companhia Imobiliária............................................................................
CIMOB Construtora Ltda......................................................................................
CIMOB Serviços Técnicos Ltda ............................................................................
(78)
5
(27.700) (27.773)
Os créditos são realizados para suprimentos e devolução de caixa, sob a forma de conta corrente sem
juros, sem prazo de exigibilidade e sem garantias, tendo em vista que os percentuais de participação da
Companhia direta ou indiretamente são de 100%.
No exercício o ganho cambial de participações em empresas no exterior, no montante de ( R$
2.509 ) mil, sendo ( R$ 2.409 ) mil da Companhia e (R$ 100 ) mil de coligadas indiretas, está computado em
variação do valor de investimentos em controladas e coligadas, conforme evidenciado na demonstração do
resultado consolidado.
5. CLIENTES DE INCORPORAÇÃO DE IMÓVEIS
Na data do balanço esta conta apresentava a seguinte composição:
Companhia
Consolidado
31.12.2003
31.12.2002
31.12.2003
31.12.2002
2.780
( 396)
2.384
3.387
( 528)
2.859
98.825
(2.965)
95.860
130.614
(19.857)
110.757
642
( 73)
569
885
(117)
768
43.948
475)
43.473
65.010
(1.264)
63.746
No Circulante:
Valores a receber....................
Juros a vencer.........................
No Realizável a Longo Prazo:
Lon:
Valores a receber....................
Juros a vencer.........................
(
6. RECEITAS E DESPESAS FINANCEIRAS
Na data do balanço, esta conta apresentava a seguinte composição:
Companhia
Consolidado
31.12.2003
31.12.2002
31.12.2003
31.12.2002
153
175
328
245
300
545
13.001
26.456
39.457
19.502
20.955
40.457
Despesas
Var. monet.
Juros
Receitas
Var. monet.
Juros
Ágios apl. fin.
473
61
534
59
15
74
3.638
2.237
1.006
6.881
2.379
2.027
1.273
5.679
7. COBERTURA DE SEGUROS
Os seguros são contratados por valores considerados suficientes para cobrir eventuais riscos ou
perdas sobre os ativos. Os principais seguros mantidos pela Companhia e suas controladas são:
Objetos
Risco
Compreensivo e Responsabilidade
Civil
Veículos
Cobertura
187
8. OPERAÇÕES COM EMPRESAS RELACIONADAS
A Companhia passou a operar através de Subsidiárias de Propósito Exclusivo (SPE) para determinados
empreendimentos e recebe honorários de administração de construção e de gestão e o resultado através de
debêntures de participação.
A partir de 1998, em razão do acordo de constituição com terceiros da subsidiária Gafisa S.A., a
Companhia e sua controlada CIMOB Companhia Imobiliária passaram a execução de todos os serviços para a
nova subsidiária, mediante pagamento de honorários de administração de obras (10% sobre os gastos), gestão
imobiliária (2% sobre preço de venda) e de gestão das receitas (2% sobre os recebimentos).
A Companhia possui responsabilidade por aval ou fiança em operações da subsidiária CIMOB
Companhia Imobiliária.
RESULTADOS DE OPERAÇÕES COM PARTES RELACIONADAS
Serviços prestados pela subsidiária Gafisa S.A.
a) Gestão Imobiliária – 2% sobre preço de vendas
Valor total no trimestre: R$ 8.947,50
b) Gestão Prestação de Serviços – 2% sobre receitas
Valor total no trimestre: R$ 28.923,50
9. CAPITAL SOCIAL E DIVIDENDOS
O capital social subscrito é dividido em 9.882.000 ações, sendo 4.897.912 de ações ordinárias e
4.984.088 ações preferenciais, todas sem valor nominal; as preferenciais sem direito a voto, mas com
prioridade no reembolso do capital sem prêmio e com direito a dividendo (10%) superior ao das ordinárias:
Da reserva estatutária no balanço Patrimonial Consolidado, foram deduzidos os patrimônios líquidos
negativos de Controladas no montante de R$ 75.693 mil, conforme quadro abaixo:
- Subsidiárias com patrimônios líquidos negativos
Gafisa SPE-1 S.A.
Sernambetiba Trust SPE S.A. (40%)
Gafisa SPE-4 S.A.
Gafisa SPE-5 S.A
Madison Investiment S.A.
T.M.E. Plásticos S.A.
Turf Investments Ltd.
Via Parque Shopping S.A.
Outros
TOTAL
17.912
7.262
2.851
6.046
17.281
8.202
604
14.628
900
75.693
Em razão do prejuízo apresentado no exercício, não será proposto pagamento de dividendos.
A Subsidiária Cimob Companhia Imobiliária decidiu em 31.12.03 efetuar provisão de contigências
de Debêntures de Participação nas subsidiárias onde detém 100% do capital, no valor de R$ 6.343.
A Subsidiária Cimob Companhia Imobiliária decidiu em 31.12.03 efetuar provisão de contigências
de Créditos em Controladas e Coligadas da Empresa Via Parque Shopping S.A, no valor de R$ 14.656 mil.
10. DEMONSTRAÇÕES CONTÁBEIS CONSOLIDADAS
As demonstrações contábeis consolidadas, foram elaboradas em atendimento à Lei das Sociedades
por Ações e as normas da C.V.M. Compreendem a CIMOB Participações S.A. e suas controladas, diretas e
indiretamente com participação de 100%, CIMOB Companhia Imobiliária; CIMOB Serviços Técnicos Ltda.;
CIMOB Construtora Ltda.; Ravena International N.V.; Unacau Agrícola S.A.; Unacau Indústria e Comércio
Ltda.; Unacafé Agrícola Ltda; T.M.E. Plásticos S.A.; Gafisa SPE-1 S.A.; Gafisa SPE-4 S.A.; Gafisa SPE-5
S.A.; com participação de 50% Via Parque Shopping S.A.; com participação de 40% nas empresas
Sernambetiba Trust SPE S.A. e Mundo Novo SPE-1 S.A.; e com participação de 16,63% na Gafisa S.A.
Na consolidação foram eliminados os saldos das contas patrimoniais, receitas, despesas e lucros ou
prejuízos não realizados entre empresas.
11. RESULTADO DE VENDAS DE IMÓVEIS À APROPRIAR
No balanço consolidado, a conta Resultado de Venda de Imóveis à Apropriar no montante de R$
26.977 mil, está apresentada no Exigível a Longo Prazo e refere-se à subsidiária Gafisa S.A., em razão do
critério descrito na Nota 2.2 (g) enquanto as outras subsidiárias apresentam conta Resultado de Exercícios
Futuros conforme na Nota 2.2 (d).
12. REFIS
A Companhia, bem como a sua subsidiária CIMOB Companhia Imobiliária, teve a consolidação, dos
seus débitos referentes a taxas e contribuições fiscais de Janeiro/96 a Janeiro/00, aprovada pelo REFIS para
pagamento, em 60 parcelas, das quais 44 já estão pagas até 31.12.03, restando 16 parcelas do principal no
montante a saber:
Companhia
Subsidiária
Curto Prazo
127
1.336
Longo Prazo
127
101
1.437
Os juros e multas incidentes sobre estes débitos foram compensados, de acordo o REFIS, com
prejuízos fiscais.
Em março de 2004 a Companhia quitou integralmente está dívida, assim como sua Subsidiária
Cimob Companhia Imobiliária em abril de 2004.
13. OBRIGAÇÕES DO SISTEMA FINANCEIRO DE HABITAÇÃO E PARA CAPITAL DE GIRO
A Companhia e sua subsidiária CIMOB Companhia Imobiliária vem renegociando formas de
pagamento dos empréstimos do S.F.H e de Capital de Giro, o que acarreta aumento de despesas financeiras
em razão da redução no ritmo de amortizações. No exercício, foram lançados em despesa financeira R$ 8.939
mil referentes aos empréstimos do S.F.H. e R$ 10.276 mil referentes aos empréstimos de Capital de Giro.
14. INSTRUMENTOS FINANCEIROS
No exercício a Companhia não operou com derivativos.
O valor contábil dos instrumentos financeiros das contas do balanço equivale, aproximadamente, ao
seu valor de mercado e está representa.
CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO
DIRETORIA
Claudio Abel Ribeiro
Diretor de Relações com Investidores
Paulo Roberto dos Santos
Contador CRC 1SP 145144/O-4