Consequências da desatualização da Planta de Valores

Consequências da desatualização da Planta de Valores Genéricos de Curitiba
Maio/2012
Consequências da desatualização da Planta de Valores Genéricos de
Curitiba
Denise Rosa Rampazzo - [email protected]
Pós-graduação em Avaliação e Perícia de Engenharia
Instituto de Pos-graduação - IPOG
Resumo
Este trabalho é destinado à conclusão de curso de Pós-graduação em Avaliação e Perícia de
engenharia, o qual relata sobre as conseqüências da desatualização de um dos principais
instrumentos focados na administração pública, que é a Planta de Valores Genéricos, assim
como na origem e formação da cidade de Curitiba, considerada como modelo de
planejamento e governo, para as demais do país, sendo objeto de estudo e pesquisa, a qual
demonstrará o que vem acontecendo com os instrumentos da administração em benefício à
sociedade. O trabalho descreve os instrumentos que são o cadastro técnico da cidade e a
planta de valores genéricos, documentos responsáveis pelo auxílio no planejamento,
definição de diretrizes de decisões em benefícios ao município, assim como meios de
arrecadação tributária, fato importante para atender as necessidades e resolver problemas
para a população. O estudo de caso, pesquisa e coletas de dados em alguns bairros de
Curitiba, demonstrará os resultados obtidos nas comparações de valores retirados da Planta
de Valores Genéricos com os que foram coletados no mercado imobiliário, e pontuará
algumas considerações a serem observadas na melhoria da administração pública e
qualidade de vida de toda a sociedade curitibana.
Palavras-chave: Cadastro técnico; planta de valores genéricos; desatualização.
1. Introdução
O objetivo do trabalho é tentar demonstrar as conseqüências da desatualização das plantas de
valores, mais especificamente a da cidade de Curitiba, Estado do Paraná, considerada modelo,
para as demais de todo o país.
As administrações públicas têm como objetivo, atender as necessidades da comunidade
residente nos limites urbanos, e buscar solucionar os problemas da população com a ajuda de
alguns instrumentos, como o cadastro técnico da cidade, o qual permitirá identificar, através
de uma base geral de informações, os pontos que necessitam de maior atenção e planejamento
visando à satisfação dos usuários.
Além do cadastro técnico, as prefeituras dispõem de outro equipamento, a planta de valores
genéricos, a qual se trata de um importante documento ou suporte no planejamento das
cidades, e, juntamente com o cadastro técnico poderá rever, constantemente, o direcionamento
e determinação das arrecadações tributárias.
A concepção e coletas dos dados para determinar a planta de valores genéricos necessitam de
várias etapas, por exemplo, pesquisar informações de dados de mercado atuais, analisar e
avaliar os dados obtidos na pesquisa, onde a concretização deverá estar sempre respaldada
conforme normatização técnica, no caso, NBR 14652 – I – Avaliação de Imóveis.
As prefeituras municipais no Brasil não estão dando um devido valor e atenção na atualização
dos cadastros técnicos e plantas de valores genéricos, acarretando em diversos pontos que
influenciarão, principalmente, nas questões de arrecadações tributárias, os quais serão
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relatados no decorrer do trabalho e no estudo de caso.
Para exemplificar esse trabalho, foi realizada uma pesquisa de dados de mercados na cidade
de Curitiba, delimitada apenas em 14 bairros do município, escolhidos aleatoriamente, para
demonstrar e comparar as informações pesquisadas nos valores gerados pela planta de valores
genéricos municipal, a qual vem sendo atualizada por índices inflacionários. A pesquisa
demonstrará as diferenças e conseqüências da desatualização da planta de valores genéricos
pelos índices inflacionários e pelo do método comparativo de dados de mercado, de um dos
importantes instrumentos administrativos destinados a arrecadação tributária municipal. A
oportuna e correta utilização destes instrumentos, pelo ente político administrativo pode
permitir uma melhor qualidade de vida ao contribuinte cidadão. Esse fato vem ocorrendo em
diversos municípios e regiões do país. Como citado no início deste artigo, Curitiba é modelo
em administração do coletivo, mesmo assim permite incoerências em seu modelo
administrativo de arrecadação como tentaremos demonstrar, para que falácias não se tornem
endêmicas em nosso país.
2. Histórico da cidade de Curitiba
A cidade de Curitiba, segundo IBGE (2009) iniciou no ciclo da exploração do ouro, a qual
passou a ser capital da província em 1854. De acordo com IPPUC – Instituto de Pesquisa e
Planejamento Urbano de Curitiba, o planejamento da cidade iniciou no século XIX, se
adequando ao crescimento da população advindo dos imigrantes (italianos, poloneses e
ucranianos, entre outros) que buscavam uma nova moradia, e com as mudanças econômicas,
principalmente com o ciclo da erva-mate, novas construções preenchiam o espaço urbano.
Com o crescimento urbano, acompanhando os ciclos econômicos agregaram novas riquezas à
cidade e em 1903 inicia-se o processo de hierarquização de usos de solo, com padrões
construtivos, delimitando as áreas de especialização de atividades urbanas e proibição de
construção de casas em madeira e abriram-se grandes avenidas.
Em 1930 o processo de hierarquização do uso do solo foi reavaliado conforme as funções da
cidade, e assim foi dividida em três zonas: zona I, central, para comércio e moradias de alto
padrão; zona II, para fábricas e moradias de operários qualificados; e a zona III, para moradias
de operários menos qualificados e pequenos sitiantes.
Em 1943, o Plano Agache previa um crescimento radial, em que a geometria nos bairros tinha
uma base que apontava para o centro como seu principal marco referencial. O plano Agache
para Curitiba teve influência nas grandes cidades modernas, principalmente Paris, este
processo desencadeou uma nova realidade urbana com inúmeros desdobramentos,
fundamental para o urbanismo da Cidade de Curitiba, sendo aprovada em 1953 a primeira Lei
de Zoneamento.
Em 1965 é criado o Instituto de Pesquisa e Planejamento Urbano de Curitiba, IPPUC,
responsável pelo desenvolvimento de projetos, pela implantação e pelo gerenciamento do
Plano Preliminar de Urbanismo. Nesse período o Cadastro Técnico da cidade começa a ter
importância como sendo um instrumento de trabalho para o desenvolvimento do planejamento
e reorganização da cidade. Juntamente com o cadastro, a planta de valores passa a ser um
objeto de grande destaque, pois será com ela a reorganização de zonas, junto com outros
estudos e equipamentos, para homogeneizar áreas que necessitam ou não de investimentos e
atenção da administração pública.
De acordo com o IPPUC “A Lei nº 2.828/66 disciplinou a Zona Central, limitando seu
crescimento; estabeleceu os Setores Estruturais, com áreas comerciais e de prestação de
serviço expandindo-se linearmente; definiu Zonas Residenciais e reservou áreas para a
expansão urbana.” De 1965 a 1980 foi estabelecido pelo Plano Diretor, definindo novas Zonas
Residenciais e Comerciais e disciplinando as Zonas de Expansão urbana.
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De 1982 a 1993 foi criado a Lei do Solo que propõe a mudança de potencial construtivo em
edificações de valor histórico, cultural ou arquitetônico, para outra área da cidade, desde que o
patrimônio seja preservado. Há um incentivo para a implantação de Programas Habitacionais
de Interesse Social e são criadas as Unidades de Interesse Especial de Preservação. Segundo o
IPPUC “A Lei do Solo Criado é usada para restauração de três edificações históricas na
cidade: a Universidade Federal do Paraná, a Catedral Metropolitana de Curitiba e a Sociedade
Garibaldi“.
Em 2000 a Lei nº 9.800 aprova as mudanças na Lei de Zoneamento e Uso do Solo, as quais
fazem algumas inovações, como ampliação de parâmetros de ocupação e definindo novas
funções que vão adequar ao crescimento da cidade.
Em 2004, data da última atualização do plano diretor, as mudanças não alteram o uso e
ocupação do solo, porém reconfiguração do cadastro técnico e a planta de valores genéricos
da cidade de Curitiba, onde se destacam os eixos estruturais que combinam com sistema
viário, principais linhas de transporte coletivo, uso e ocupação do solo, através de avaliação e
conclusão de novos valores de arrecadação tributária.
Essas mudanças foram essenciais na busca diretrizes de atuação da prática da administração
municipal, focando as regiões que necessitam mais ou menos de investimentos de melhorias,
atendendo aos quesitos do Estatuto da Cidade.
Importante ressaltar que, devido ao crescimento constante da cidade, hoje Curitiba não possui
mais áreas de zona rural, a qual é a sede da região metropolitana, rodeada por diversas
cidades, onde a metropolização, que estima uma população de 1.851.215 habitantes em 435
Km² de área ocupada, dados do IBGE (2009).
As principais diretrizes, desta nova revisão do cadastro e planejamento urbano, foram para
atender as necessidades da cidade como: criação de um eixo de desenvolvimento e integração
metropolitana, sistema de transporte de grande capacidade e diversificação de usos, criação de
novos eixos de adensamento de grandes avenidas com melhor aproveitamento da infraestrutura já instalada.
Abaixo segue um mapa esquemático da localização da cidade de Curitiba.
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Figura 1: Mapa de localização geográfica da cidade de Curitiba
3. Cadastro técnico
O município é a menor unidade de planejamento, com profundas transformações devido ao
crescimento populacional e as mudanças econômicas. Curitiba tende ao crescimento
territorial, provocada por movimentos migratórios na busca de emprego e qualidade de vida,
que senão bem planejada, provoca uma ocupação desordenada do espaço urbano. Desta
forma, faz-se necessário estabelecer um cadastro técnico do espaço urbano, que de acordo
com Zancan (1996, p.8): “é um inventário, um censo dos bens imóveis de uma cidade,
pertencentes ao Estado e aos particulares (devidamente atualizado e classificado), com o
objetivo a sua correta identificação: física, jurídica, fiscal e econômica”.
Considerado como um instrumento indispensável para fornecer informações sobre a cidade, o
cadastro técnico ajuda na identificação e na busca de soluções aos problemas existentes no
município. Segundo Loch (1989, apud Zancan, 1996, p.13) o cadastro técnico está “apoiado
sempre no sistema cartográfico próprio.”
O cadastro técnico, segundo Guerreiro (1989) constitui-se no melhor documento para garantir
o registro dos imóveis com a maior precisão do seu suporte físico, pois possibilita comparar a
identificação física e a própria existência dos imóveis, além dos direitos que se querem
inscrever.
Além dos fatos acima relatados, vale ressaltar os principais objetivos do cadastro técnico
urbano. De acordo com Loch (1989 apud Zancan 1996, p. 15 -16) são:
I. Coletar e armazenar informações descritivas;
II. Manter atualizado o sistema descritivo das características da cidade;
III. Implantar e manter atualizado o sistema cartográfico;
IV. Fornecer dados físicos para o planejamento urbano, amarradas ao sistema
cartográfico;
V. Fazer com que o sistema cartográfico e o descritivo gerem as informações
necessárias à execução de planos de desenvolvimento integrado da urbana;
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VI. Tornar as transações imobiliárias mais confiáveis, pela definição precisa da
propriedade;
VII. Colocar os resultados do cadastro urbano à disposição dos diversos órgãos
públicos envolvidos com a terra;
VIII. Facilitar o acesso rápido e confiável aos dados gerados pelo cadastro a todos os
usuários que precisam informações de propriedades urbanas.
No cadastro técnico contém a estrutura básica dos municípios, ou seja, a infra-estrutura
urbana, informações dos imóveis urbanos, dados dos usos de solo e o fiscal. A cada
desenvolvimento econômico deve haver um investimento na área do cadastro
socioeconômico, equipamentos públicos, de uso e ocupação do solo, de loteamentos, de
ocupações irregulares, de áreas de risco e outros, visando uma administração pública
adequada e o bem estar da população.
3.1 A atualização e desatualização do cadastro técnico
A atualização do cadastro técnico tem por objetivo manter todas as informações reais da
cidade, para disponibilizar informações confiáveis à administração pública, a qual tem o
interesse de solucionar problemas comuns aos municípios.
Com uso das tecnologias disponíveis nos dias atuais, já é possível utilizar técnicas avançadas
com maior precisão na fiscalização, avaliação, planejamento e administração do uso solo.
Sendo assim, fica mais fácil a reprodução da atualização do cadastro técnico.
O cadastro técnico municipal necessita estar fundamentada na base geodésica e topográfica,
de preferência atualizada, onde possibilita o direcionamento do crescimento e/ou
investimentos de melhorias na cidade, isto é, viabiliza maior agilidade nas soluções dos
problemas encontrados nos levantamentos cadastrais. “A rede de referência cadastral é
fundamental para que o município possa exigir a amarração de todos os levantamentos
topográficos e geodésicos aos marcos Monumentalizados” (AVERBECK, 2003, p.17).
Importante ressaltar que:
A estruturação dos cadastros deve ser precedida da criação de uma base cartográfica
municipal, composta no mínimo de uma planta geral do município, da planta de
referência cadastral e da planta de quadras, para as áreas urbanas. Essas plantas
comporão o sistema gráfico do cadastro. Plantas temáticas ou específicas de alguma
região podem também ser importantes. (AVERBECK, 2003: 17).
A eficiência de um planejamento e administração pública depende do conhecimento territorial
da cidade, essas informações devem ser confiáveis e setorizadas, pois possibilita um
planejamento físico espacial integrado. Todos esses dados devem estar sempre atualizados no
cadastro técnico para estabelecer critérios justos para cobrança de impostos, para fundamentar
o planejamento idealizado, fiscalizar e executar planos de desenvolvimento regional para
obras em geral, entre outros.
Com um cadastro atualizado, preciso e moderno, estabelece uma atividade fiscal (tributária)
eficiente, conforme de direito entre o município e a população. Desta forma fica mais fácil o
planejamento e direcionamento de recursos em novos investimentos visando benefícios ao
contribuinte. (MULLER E ERBA (2000).
No Brasil, uma realidade importante sobre o cadastro técnico é a dificuldade em mantê-lo
atualizado. Esse fato deve-se a falta de compatibilidade com o sistema de registro legal, cujas
descrições de imóveis não estão condizentes com a realidade, principalmente nos itens
relacionados a área, dimensionamento e demais informações do imóvel.
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O ponto crítico da desatualização do cadastro é a respeito do forte e rápido crescimento das
periferias das cidades, onde a prefeitura não consegue saber de todas as informações
referentes aos proprietários de terrenos de toda a expansão. (PHILIPS, 2000).
O cadastro técnico, com informações precisas das propriedades de imóveis particulares e
públicas da cidade, constitui-se em dados referenciais concordantes com a Planta de Valores
Genérico do município e Tributação Imobiliária, para realizar a avaliação em massa que
estipular a atualização de impostos, esses destinados aos benefícios da melhoria da cidade
promovendo a qualidade de vida dos usuários.
4. Planta de valores
A administração municipal visa cumprir suas atribuições definidas em planejamento urbano,
executando obras e serviços públicos em benefício da melhoria da qualidade de vida
populacional, através da implantação de políticas públicas, a qual disponibiliza a arrecadação
de tributos municipais, sendo adquirida por dois meios, os quais são o Imposto Predial e
Territorial Urbano – IPTU e o Imposto de Transmissão de Bens Imóveis – ITBI.
O IPTU, o qual foi determinado pelo inciso I do art. 156 da Constituição Federal de 1988, é
considerado um meio de arrecadação permanente de recursos financeiros para os municípios,
no sistema nacional de tributação, o qual representa uma rica fonte de aquisição orçamentária
para os municípios. (LIMA, 2004).
A definição dos valores do IPTU provém de uma pesquisa, análises de dados e de cálculos,
sendo, conforme Liporoni (2007, p. 973): “Planta de Valores parte integrante e básica do
sistema de informações do cadastro municipal e juntamente com o Cadastro Imobiliário forma
a base de cálculo tanto do IPTU, quanto do ITBI e da contribuição de melhorias.” Além dessa
definição a planta de valores também é considerada um excelente instrumento, para:
 no planejamento urbano, permitindo a previsão de custos de desapropriação nas
obras públicas, bem como o retorno provável de tais investimentos (contribuição de
melhoria);
 como retrato da realidade do mercado imobiliário local à época de sua feitura,
fornecendo justas bases para as transações, reduzindo os riscos e as margens de
manipulação dos consumidores pelos agentes imobiliários;
 na redistribuição da carga fiscal, reduzindo as iniqüidades fiscais, qual seja,
equilibrando a relação entre o valor venal e o de mercado, promovendo desta forma,
maior justiça fiscal. (MOLLER, 1998).
As plantas de valores genéricos, conforme Moller (1998): “apresenta valores unitários de
terrenos em cada face de quadra e valores unitários das edificações segundo a tipologia e o
padrão construtivo.” A principal função consiste em definir valores de tributação imobiliários
justos, podendo ser elaborados em documentos gráficos, que representam a distribuição
espacial de valores médios de cada região do município.
4.1 A representação das plantas de valores genéricos
As plantas de valores genéricos são instrumentos com informações cadastrais, das diversas
zonas e/ou setores da cidade, as quais são divididas utilizando o critério de homogeneização
de características de cada imóvel do município.
Na prática, a planta de valores genéricos é à base da avaliação coletiva dos terrenos de uma
cidade. Várias são as formas de representação da mesma, ou seja, pode ser uma listagem de
valores unitários espacializados por face de quadra, por setor, por logradouro, dentre outras.
Sendo os mesmos homogeneizados quanto a seus diversos atributos (frente, profundidade,
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topografia, pedologia, situação na quadra, infra-estrutura disponível, etc.) em relação a um
lote padrão e referidos a uma mesma data (SILVA et al.2002 apud BRENNER, 2005).
4.2 O processo de elaboração da planta de valores genéricos
Na elaboração da planta de valores, são utilizados modelos de avaliações imobiliárias, onde
expõem uma explicação das condições do mercado, no presente momento. Essas avaliações
necessitam estar dentro dos parâmetros estipulados pela Associação Brasileira de Normas
Técnicas – ABNT, onde os valores, que serão estipulados nas plantas genéricas de valores, é o
de mercado, o valor venal, referente à venda, conforme indicado na norma de Avaliação de
Bens – NBR 14653 – I (ABNT, 2001): “3.44 valor de mercado (grifo original): Quantia mais
provável pela qual se negociaria voluntariamente e conscientemente um bem, numa data de
referência, dentro das condições do mercado vigente.”(AVERBECK, 2003). Conforme Moller
(1998):“é necessário: 1-Cadastro Atualizado; 2-Respaldo Jurídico e 3-Metodologia
Avaliatória, essa
aplicável na avaliação de imóveis deve alicerçar-se em ampla
pesquisa lastreada no universo das ocorrências de comercialização e/ou oferta do mercado
imobiliário.”
A aplicação da metodologia científica proporciona, nos resultados dos valores do IPTU, uma
objetividade maior nos cálculos, demonstrando a realidade dos valores mercado no município
em questão. O método indicado na concepção da Planta de Valores Genéricos é o método
comparativo de dados de mercado, sendo que a NBR 14653 – 2 (2004) – Avaliação de Bens –
II – Imóveis urbanos, estabelece toda a metodologia para essa realização.
O processo de elaboração ou atualização de uma PVG tem-se a aplicação de métodos de
avaliação de imóveis urbanos em massa. (AVERBECK, 2003).
A excelência, na elaboração, coleta de dados e fundamentação da planta de valores genéricos,
está em acompanhar e pesquisar toda a variabilidade de valores de mercado do setor/região do
município. Os dados coletados necessitam ser da mesma época, em quantidades suficientes
para análises e, de preferência, bem distribuídos na área pesquisada. Após essa etapa, as
informações devem constar em uma planta de cadastro técnico, relatando todo o processo de
transação do mercado imobiliário.
A aplicação do método de geração da Planta de Valores Genéricos, nem sempre segue ao
padrão estipulado pela norma, por exemplo, avaliação de terrenos. Segundo Dalaqua (2010, p.
233): “O principal problema, quando se trabalha com o objeto terreno, é a ausência de
amostras significativas de dados de comercialização desse tipo de imóvel, em áreas urbanas
centrais.” O fato é que, nessas áreas os terrenos já estão consolidados, ou seja, edificados, não
existindo terrenos disponíveis para construção.
Diante do exposto é permitido utilizar o método comparativo de dados, associando-se a outras
metodologias de avaliação de imóveis, apurando o valor do terreno como um todo, utilizando
métodos que determinam o valor dos terrenos pela decomposição dos valores das construções
em transações comerciais. (DALAQUA, 2010).
Para o início de uma avaliação,
O desenvolvimento do modelo (modelagem) depende do método de avaliação, da
amostra de dados utilizada como base para comparação, da qualidade de
informações pesquisadas, do tipo de informações constantes no cadastro, da
habilidade do avaliador e dos recursos disponíveis (tempo, equipe, software,
informações). Acrescenta-se também um importante aspecto da defesa pública
perante os diversos segmentos da sociedade, que se constituirá em sucessão de
sabatinas e demonstrações de como funciona o modelo. (AVERBECK, 2003:37).
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4.3 A atualização e desatualização da planta de valores genéricos
A administração municipal busca, através de meios de arrecadação de tributos e do cadastro
técnico da cidade, pesquisar, analisar e determinar os planos de melhorias de qualidade de
vida populacional. Todavia, o processo e o método de arrecadação de tributos nem sempre
estão corretos, devido à desatualização das plantas de valores genéricos e do cadastro dos
sistemas das cidades.
Em muitos mercados imobiliários, a base de cálculos das estimativas dos valores dos imóveis
tem como nível de rigor na apuração o tipo expedido, ou seja, não utilizam qualquer
procedimento matemático ou estatístico de suporte para a estimação do valor do imóvel
(BRASÍLIO, 2005 apud DALAQUA; AMORIM; FLORES).
Outro método de cálculo da planta de valores pode ser baseado nos custos de reprodução,
sendo que muitas vezes não atingem aos valores de mercado. Porém é comum encontrar, nos
municípios brasileiros, plantas de valores genéricos desatualizadas, pois a dificuldade das
revisões é causada pelo alto custo e da demora na formação das pesquisas, avaliações e
conclusões dos dados.
A dificuldade da atualização gera a correção apenas monetariamente dos valores venais das
plantas de valores, sendo que os valores dos cadastros ficam desatualizados, não
acompanhando a dinâmica do município, que modifica os valores dos imóveis de forma
diferenciada. (GONZÁLEZ, 1995 apud BRENNER, 2005).
A maior parte, das atualizações das plantas de valores, ocorre apenas através da atualização
do valor monetário dos imóveis, com uso de índices de inflações, por conta da facilidade de
encaminhamento legal. (AVERBECK, 2003).
Segundo BREMAEKER (2001), pelo menos 88,1% dos municípios brasileiros possuem
planta de valores, tendo em vista o fato de que prestaram informações quanto ao ano da última
atualização da mesma. Um assunto a ser destacado é que,
A durabilidade dos imóveis faz com que a imensa maioria das transações
imobiliárias na área urbana seja composta de elementos do estoque. Sem dúvida,
esse fator é fundamental porque diminui o efeito das novas construções, tornando
lenta a transformação urbana. Também por esse motivo os preços praticados pelo
mercado são definidos pelos níveis de imóveis em estoque, e os imóveis novos
adaptam-se a eles. (BRENNER, 2005: 27).
5. Estudo de caso – desatualização da planta de valores de Curitiba
Alguns municípios brasileiros, por exemplo, Curitiba, capital do Paraná, considerada uma
cidade modelo em questão de planejamento, não possui a sua planta de valores genéricos
atualizada pelo método comparativo de dados de mercado, conforme pede a norma, mas
atualiza seus dados monetariamente por índices de inflações, desde o ano de 1997, dada da
última correção feita pelo método comparativo de mercado imobiliário (IPPUC), devido à
facilidade, rapidez e menor custo para administração pública.
Para exemplificar o exposto acima, realizou-se uma pesquisa de valores de mercado de
terrenos, entre as datas de 22 a 30 de julho de 2010, apenas em alguns bairros da cidade de
Curitiba, devido a questão de tempo e o foco do trabalho.
Os bairros em estudo foram: Cidade Industrial, Tatuquara, Santa Felicidade, Santa Cândida,
Sítio Cercado, Santa Quitéria, Barreirinha, Pilarzinho, Butiatuvinha, Mossunguê, São Braz,
Atuba, Umbará e Portão, conforme a localização disposta no mapa da figura 2, abaixo:
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Figura 2: Barrios de Curitiba – estudo de caso: 75 Cidade Industrial; 74 Tatuquara; 63 Santa Felicidade; 53 Santa
Cândida; 65 Sítio Cercado; 43 Santa Quitéria; 52 Barreirinha; 32 Pilarzinho; 61 Butiatuvinha; 45 Mossunguê;
60 São Braz; 55 Atuba; 73 Umbará ;27 Portão. (Fonte: Instituto de Pesquisa e Planejamento de Curitiba –
IPPUC).
O total de dados coletados, por bairros, foi: Cidade Industrial – 13unidades, Tatuquara – 8
unidades, Santa Felicidade - 32, Santa Cândida – 21 unidades, Sítio Cercado – 11 unidades,
Santa Quitéria – 9 unidades, Barreirinha – 17 unidades, Pilarzinho – 33 unidades,
Butiatuvinha – 13 unidades, Mossunguê – 8 unidades, São Braz – 18 unidades, Atuba – 5
unidades, Umbará – 10 unidades e Portão – 22 unidades.
Desse total, calculou-se a média aritmética, por bairros, dos valores dos imóveis pela Planta
de Valores Genéricos, 2010 e a média aritmética de valores de mercado pesquisados em
campo, os quais os valores podem ser analisados e comparados na tabela 1, abaixo:
Média Valor PVG (R$/m²) Média Valor Mercado (R$/m²)
ano 2010
ano 2010
Itens
Bairros
1
Cidade Industrial
R$ 65,77
R$ 431,82
2
Tatuquara
R$ 46,75
R$ 325,01
3
Santa Felicidade
R$ 82,06
R$ 352,98
4
Santa Cândida
R$ 74,95
R$ 406,11
5
Sítio Cercado
R$ 58,09
R$ 396,95
6
Santa Quitéria
R$ 149,22
R$ 396,95
7
Barreirinha
R$ 80,53
R$ 303,20
8
Pilarzinho
R$ 90,73
R$ 405,03
10
9
Butiatuvinha
R$ 54,31
R$ 156,21
10
Mossunguê
R$ 96,25
R$ 611,05
11
São Braz
R$ 69,11
R$ 432,94
12
Atuba
R$ 71,80
R$ 380,52
13
Umbará
R$ 43,20
R$ 169,62
14
Portão
R$ 130,36
R$ 668,24
Tabela 1: Dados comparativos da média aritmética da Planta de Valores Genéricos-2010 e valores de mercado
coletados nos bairros em estudo, da cidade de Curitiba. (Fonte: Acervo da autora)
Nota-se a diferença entre os valores da Planta de Valores Genéricos, atualizados anualmente
por índices inflacionários e os valores de mercado pesquisados no mês de julho de 2010, os
quais seguem a especulação mobiliária.
O gráfico abaixo demonstra a diferença entre os valores pesquisados. Essa diferença reflete no
cálculo do valor do IPTU, já que esse possui como base de cálculo a Planta de Valores
Genéricos, sendo essa, por sua vez, calculada através da pesquisa e avaliação de valores de
mercado. Abaixo o gráfico demonstrativo das diferenças de valores encontrados.
Grafico 1: Dados comparativos entre Planta de Valores Genéricos e Valor de Mercado (julho 2010), nos bairros
pesquisados da cidade de curitiba/ Pr. (Fonte: Acervo da autora)
Para facilitar o entendimento do que foi relatado na página anterior, calculou-se a
porcentagem da diferença entre os valores da Planta de Valores Genéricos e os valores de
Mercado. Esses dados podem ser observados na tabela 2, abaixo:
Itens
Bairros
Percentual de diferença (%)
1
Cidade Industrial
556,57
2
Tatuquara
595,21
3
Santa Felicidade
330,14
11
4
Santa Cândida
441,82
5
Sítio Cercado
583,33
6
Santa Quitéria
166,02
7
Barreirinha
276,51
8
Pilarzinho
346,42
9
Butiatuvinha
187,63
10
Mossunguê
534,86
11
São Braz
526,44
12
Atuba
429,97
13
Umbará
292,63
14
Portão
412,59
Tabela 2: Percentual da diferença dos valores da Planta de Valores Genéricos e os valores de mercado coletados
em Curitiba/ Pr
A comparação dos resultados e encontrando os percentuais de diferenças, observa-se uma
valorização da pesquisa de mercado acima de 100% do valor que a planta de valores
genéricos está estipulada no ano de 2010, para cada bairro. Nota-se que o menor percentual é
de 166,02%, no bairro Santa Quitéria, atingindo um percentual de 595,21% no bairro
Tatuquara. Essa relação não demonstra quais são os bairros que possuem os maiores valores
por metro quadrado de área nos terrenos, mas sim, as melhorias nos bairros e demais regiões
de Curitiba nos últimos anos. A mesma conclusão não consegue ter ao observar os dados
atualizados na planta de valores genéricos.
5.1 Consequências da desatualização da planta de valores genéricos de Curitiba
A não atualização da planta de valores pelo método comparativo de dados de mercado está
fazendo com que, a administração pública tenha uma arrecadação tributária bem menor do
que ela poderia ter, comprometendo o planejamento e direcionamento das melhorias em
regiões da cidade, nas quais são revisadas de acordo com a atualização do Cadastro Técnico
municipal, e melhorando a qualidade de vida menos do que poderia fazer pela população.
O método com que a planta de valores genéricos de Curitiba vem sendo atualizada, pelos
índices inflacionários, não especifica ou demonstra a dinâmica de crescimento dos valores de
mercado, e nem as melhorias que estão ocorrendo nas áreas do no município.
Na comparação dos valores de mercado, observa-se que as áreas dos bairros mais afastados,
considerados de classe média baixa, tiveram atuação de investimentos públicos na região,
melhoria física em suas instalações, antes considerados com pouca infraestrutura, e hoje,
proporcionalmente, estão pagando mais caro pelos seus impostos do que nos bairros de classe
média alta e alta, pois o valor dos seus imóveis não foi atualizado conforme a demanda de
mercado e nem os imóveis de alto padrão, onde a prefeitura pode obter uma maior
arrecadação tributária.
Essa distorção de valores de arrecadação tem deixado a população descontente, pois não estão
vendo o orçamento arrecadado pelos impostos, aplicados na melhoria da qualidade de vida.
Segundo Averbeck (2003, p. 50):
Fica evidente que a desatualização dos valores impede o exercício de uma política
tributária justa, seja nos objetivos de arrecadação, seja nos objetivos extra-fiscais.
Por conseguinte entende-se que cada prefeito deveria ao menos uma vez em seu
mandato providenciar a atualização da planta de valores (não apenas corrigir através
de índices de inflação, mas adequar a valores de mercado), que levaria ao tempo de
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atualização de quatro anos. Como limite máximo de tempo de atualização da planta
de valores defende-se o mesmo tempo máximo para rever a lei que institui o Plano
Diretor, de dez anos, definido no Estatuto da Cidade, artigo 40, parágrafo 3º, e
espera-se que os tribunais de contas adotem essa orientação. O que se propõe é que
imediatamente antes da elaboração ou revisão do Plano Diretor haja a atualização da
planta de valores (o cadastro supõe-se atualizado constantemente, com auxílio de
equipe de fiscalização), que auxiliará na compreensão da realidade local, na
definição da política tributária municipal e na construção do novo Plano Diretor.
5.2 Considerações finais
Compete à administração pública, providenciar a atualização do cadastro municipal de
Curitiba, rever o planejamento urbano, estabelecer melhorias, conforme o bairro, ainda tem
necessidades de infraestrutura básica e atualizar a planta de valores genéricos, buscando o
equilíbrio fiscal e justo para a população.
A regulamentação dos imóveis versus sua valorização pelo valor de mercado possibilita uma
melhor pratica administrativa, pois com mais recursos as melhorias necessárias poderão ser
feitas e sendo assim traduzida em justiça social.
A atualização deve acontecer de forma que relate a movimentação dos valores de mercado
entre os bairros da cidade, assim, refletirá na demanda e destinação de aplicação de verbas em
melhorias, sendo para isso, importante a formação de técnicos em planta de valores genéricos,
visando obter uma equipe que estará sempre atualizando o cadastro e os dados de valores de
mercado, acompanhando a dinâmica da cidade. (RAMOS et al apud AVERBECK, 2003).
Perfeitamente concatenada as estruturas hoje existentes de arrecadação municipal, podem,
levar ao crescimento, devidamente orientada pelo interesse publico com a política de
investimento do município.
A inobservância destes preceitos pode acarretar diversos problemas para o cidadão
contribuinte.
O crescimento desordenado pode acabar criando um passivo publico muito grande a futuras
gerações, portanto conforme tentamos demonstrar neste artigo, a correta coleta de dados,
entenda-se dados necessários e a utilização do erário publica em locais devidamente
apontados por esta coleta, traduzirá em um melhor político sócio econômica ao cidadão
contribuinte ou não deste espaço geodésico delimitado pela área do município.
Políticas sobre arrecadação em áreas consolidadas, não consolidadas, mas de interesse público
devem ser prioridades.
Eficazes utilizações destes instrumentos garantem ao município, cumprimento de metas tanto
no âmbito da lei de responsabilidade fiscal, quanto a lei mor do país a nossa chamada
constituição cidadã, cujo escopo em suas primeiras paginas é o equilíbrio entre as
necessidades do estado perante o indivíduo.
Somente com as corretas observações destes instrumentos como a planta de valores genéricos,
e o chamado cadastro técnico, elaborados por profissionais competentes, poderiam dizer que
A administração municipal estaria dentro do binômio eficiente e eficácia.
Referências
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procedimentos gerais. Rio de Janeiro: ABNT, 2001.
- parte I:
ASSOCIAÇÃO BRASILEIRA DE NORMAS TÉCNICAS. NBR-14653-2: avaliação de bens - parte 2: Imóveis
urbanos. Rio de Janeiro: ABNT, 2004.
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AVERBECK, Carlos E. Os Sistemas de Cadastro e Planta de Valores no município: prejuízos da
desatualização. Florianópolis. 2003, 200p.
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ANEXOS