estudo para a reabilitação do património de habitação municipal
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Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos ESTUDO PARA A REABILITAÇÃO DO PATRIMÓNIO DE HABITAÇÃO MUNICIPAL DISPERSO SÍNTESE Maio de 2010 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos ÍNDICE 1. INTRODUÇÃO 3 2. TIPOS DE INTERVENÇÃO PROPOSTOS 6 3. GRADUAÇÃO DAS ACÇÕES PARA EDIFICIOS A REABILITAR 4. ESTUDO DO ESPAÇO PÚBLICO ENVOLVENTE AO PATRIMONIO DE HABITAÇÃO MUNICIPAL DISPERSO 5. ENQUADRAMENTO LEGAL DAS ACÇÕES A PROPÔR 10 14 6. PROPOSTA DE PLANEAMENTO – QUADRO RESUMO 16 7. CONCLUSÃO – QUADRO SÍNTESE 17 EQUIPA TÉCNICA 19 _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 14 2 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos 1. INTRODUÇÃO Destina-se o presente estudo a sistematizar propostas de intervenção no património de habitação municipal disperso, com o objectivo de travar o seu estado de progressiva degradação. Foi efectuado, pela DMH (Direcção Municipal de Habitação), com a colaboração da Universidade Lusófona de Humanidades e Tecnologias, e coordenado pelo DGSPH (Departamento de Gestão Social do Parque Habitacional), um inquérito ao património municipal (ano de 2006) O apuramento provisório dos dados do inquérito ao Património Municipal Disperso permitiu identificar: − 1 140 edifícios municipais (totalmente ou parcialmente municipais) − ≅ 4 450 fracções − ≅ 3 250 fracções utilizadas como habitação (na sua maioria ocupadas) − ≅ 3 550 residentes. Para maior facilidade de trabalho a cidade de Lisboa foi dividida em 11 zonas de intervenção (A a K), constituindo agrupamentos de freguesias com uma média de 400 a 500 fogos, por zona (Quadro 1). Para cada Zona têm vindo a ser elaborados relatórios constituídos por três cadernos: Relatório das Propostas; Anexo 1 – Caracterização da situação existente no património, baseada nos dados que o inquérito disponibilizou relativos ao Património de Habitação Municipal Disperso, datados de Novembro de 2006, a par de uma pesquisa dos respectivos condicionamentos urbanísticos; Anexo 2 J – Plantas de localização por freguesia, fichas por edifício (onde se encontram expressos os dados fundamentais do inquérito) e condicionamentos urbanísticos por edifício. _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 3 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos ZONA FREGUESIA Anjos A Graça Penha de França Santa Engrácia Ajuda B Alcantara Santa Maria de Belém São Francisco Xavier Lapa Prazeres C Santa Isabel Santo Condestável Santos-o-Velho Alvalade Coração de Jesus Mercês Nossa Senhora de Fátima D Pena São João de Deus São Jorge de Arroios São José São Mamede São Sebastião da Pedreira Encarnação E Santa Catarina São Paulo Madalena Mártires F Sacramento Santa Justa São Nicolau Sé G Socorro Castelo Santiago H Santo Estêvão São Cristovão - São Lourenço São Miguel São Vicente de Fora Alto do Pina Beato I Marvila Santa Maria dos Olivais São João Ameixoeira Campo Grande J Charneca Lumiar São João de Brito Benfica K Campolide Carnide São Domingos de Benfica TOTAL NÚMERO DE EDIFÍCIOS FREGUESIA 38 44 22 5 65 28 52 10 17 20 33 50 17 1 6 26 16 26 5 5 5 6 3 16 26 16 4 5 3 32 2 13 60 19 9 30 34 45 18 1 23 57 31 21 3 9 6 36 4 32 65 5 15 1140 ZONA 109 155 137 99 58 59 60 155 133 58 117 1140 QUADRO 1 _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 4 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos O trabalho de realização dos relatórios parciais encontra-se em fase de conclusão, estando concluídos e entregues os relatórios referentes às zonas A, B, C, D, F, H, I, e K. O relatório referente à Zona J está também concluído faltando ultimar os índices, realizar cópias e gravar CDs. Os relatórios referentes às Zonas E e G encontram-se em fase de conclusão, estando prontos os anexos e realizado todo o trabalho referente à apresentação das propostas faltando apenas redigir os respectivos relatórios. Em cada relatório descrevem-se os tipos de intervenção propostos. As propostas são discriminadas por freguesia e por edifício apresentando-se, no final, uma síntese dessas propostas por grupos de edifícios abrangidos por cada tipo de intervenção. A realização dos relatórios parciais permite identificar dificuldades e lacunas de informação bem como estabelecer uma base para a definição de uma estratégia de intervenção neste património. Salienta-se: Aproximadamente 250 edifícios não são de habitação; A lista dos edifícios que foram inquiridos tem lacunas que se constataram quer no terreno, onde se encontraram edifícios de habitação municipal não constantes dessa lista, quer na listagem de propostas do PRED (Programa de Reabilitação de Imóveis Devolutos – DMCRU), quer no diálogo com o NMCH (Núcleo de Manutenção e Conservação de Habitação), deste Departamento. O número de edifícios em falta é considerável. A informação sobre o regime de propriedade dos edifícios (parcialmente municipais ou totalmente municipais) necessita de confirmação. Foram detectados muitas situações em que os dados das fracções não correspondem aos dos respectivos edifícios. A informação relativa à ocupação dos fogos desactualiza-se com muita rapidez. _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 5 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos 2. IDENTIFICAÇÃO E SISTEMATIZAÇÃO DAS INTERVENÇÕES EM CURSO E PROPOSTAS De acordo com as condições que cada edifício revelou no inquérito ao património (designadamente a sua ocupação), de visitas ao local, bem como recorrendo a ferramentas SIG (tendo por base os registos centralizados pelo DIGC da DMPU nos servidores “Capella.sde” e “Fomalhaut.sde”), procedeu-se a uma análise dos condicionamentos, designadamente urbanísticos, que abrangem o património de habitação municipal disperso. Com base nessa análise e de visitas a todos os edifícios apresenta-se uma proposta de destino para cada edifico de acordo com os seguintes critérios (em cada grupo distinguem-se os edifícios parcialmente municipais e os edifícios localizados dentro das Unidades de Projecto ou das áreas das SRUs): • Reabilitar – Edifícios com diferentes graus de patologias, mas com ocupação total ou parcialmente ocupados, que apresentam condições para uma intervenção. Encontraram-se apenas três casos de edifícios devolutos que se propõe reabilitar (ou reconstruir) justificados por situações particulares descritas nos respectivos relatórios. Nota: No que se refere à reabilitação distinguem-se alguns subgrupos: − Edifícios totalmente ocupados (a informação deverá ser confirmada); − Edifícios com uma ou mais fracções desabitadas (ou a necessitar de confirmação quanto à ocupação); − Edifícios com a totalidade das fracções residenciais ocupadas, mas com outras fracções desabitadas ou sem informação; − Edifícios devolutos, em ruínas ou com possibilidade de nova construção; − Edifícios que necessitam de obras de emergência até à retirada dos moradores; − Edifícios em obras, com obras programadas ou em litígio; − Outras situações que poderão ser integradas nos grupos a alienar, mudança de uso ou a excluir das propostas (que resultam da progressão do trabalho e da afinação dos respectivos critérios). • EPUL / Lisboa a Cores / PROHABITA – Edifícios em áreas entregues à EPUL ou já integrados no programa Lisboa a Cores também em parceria com a EPUL, no âmbito _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 6 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos da renovação Urbana da Cidade de Lisboa, com transmissão para essa empresa de património para reabilitação, revertendo posteriormente parte dele de novo para a CML, para realojamento. Edifícios já abrangidos por outros programas de reabilitação. • Manutenção – Edifícios em bom estado de conservação, onde foram realizadas obras recentes não necessitando de intervenção imediata (chama-se a atenção para o facto destes edifícios poderem ter fracções em mau estado). Esta proposta exige o estudo do financiamento da manutenção periódica dos edifícios. • Alienar – A proposta de alienar é feita, preferencialmente para os fogos em edifícios parcialmente municipais, ou habitações com um único agregado, no sentido de racionalizar e facilitar a gestão do património. Tratando-se de fogos, na sua maioria ocupados, de forma a valorizar essa alienação, esses fogos deveriam, ser desocupados, procurando alojar-se os seus moradores em edifícios totalmente municipais. Como critérios para um faseamento deverão ter-se em consideração a situação social dos residentes bem como a sua idade. A proposta é feita também para alguns edifícios devolutos ou com reduzida ocupação. Posteriormente a alienação poderá ser ainda aplicada a edifícios que se propõe reabilitar ou demolir, designadamente através de parcerias a negociar com privados. Nota: Distinguem-se os seguintes casos: − Fracções em propriedade horizontal ou moradias unifamiliares (ocupadas ou devolutas); − Edifícios parcialmente desabitados; − Edifícios devolutos ou em ruínas − Edifícios em obras (litígios – normalmente em Unidades de Projecto que nos referiram a eventual possibilidade de alienação); − Palácios; − Alienações que só farão sentido como valorização de património adjacente. • Vendido – Edifícios com informação de terem sido já vendidos ou já com destino. • Demolido – O edifícios foi já demolido encontrando-se o terreno livre ou integrado no espaço público. _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 7 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos • Demolir – O edifício poderá ser demolido ficando o terreno livre para nova construção, alienação, construção de infra-estruturas, ou integração no espaço público. Nota: Distinguem-se os seguintes casos: • − Liberta terreno para reconstrução ou nova construção; − Terreno a integrar em espaço público; − Terreno com destino já definido; − Terreno cujo destino deverá ser definido através de estudo de urbanização; − Pequenas áreas que poderão ser alienadas. Estudo de Conjunto – Situações em que existem grupos de edifícios onde se poderá intervir em conjunto, sendo necessário estudo integrado de maior pormenor para a apresentação de propostas. • Mudança de Uso – Casos de edifícios com potencialidades para instalação de equipamento ou serviços, geralmente a necessitar de obras. Foram aqui também consideradas habitações de bombeiros ou de professores, respectivamente associadas a quartéis ou escolas, julgando-se que a gestão dessas habitações deveria ser associada à desses equipamentos. • Excluir o Edifício – Significa que se trata de utilizações não habitacionais (na sua maioria equipamentos), pelo que se propõe excluir o edifício das propostas, neste caso dirigidas à habitação. • Casa de Guarda – Trata-se de edifícios, constante da lista do património de habitação municipal disperso, que se verificou estarem ocupados pelos guardas do Parque Florestal de Monsanto, integrados na Divisão de Matas. É esta divisão que faz a gestão deste património e que toma a decisão de nele intervir motivo pelo que não se apresentam propostas para estes edifícios. A dimensão do Património de Habitação Municipal Disperso da Câmara Municipal e a sua inserção dominante em áreas históricas e consolidadas de Lisboa apontam para a adopção preferencial da reabilitação como processo de intervenção. Nos casos em que se propõe reabilitar procurou-se tipificar as intervenções em níveis _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 8 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos distintos. As visitas a todos os edifícios possibilitaram afinar a classificação do seu estado de conservação e o nível de intervenção a propor. A metodologia adoptada descreve-se no ponto seguinte. Realizou-se também uma estimativa de custos das intervenções propostas. Para cálculo dos valores de referência necessários para recuperar os edifícios, optou-se por adoptar o disposto 2 na Portaria nº 16 – A/2008 de 9 de Janeiro, que fixa o preço médio de construção por m de área útil, afectado dos coeficientes definidos na Portaria nº 500/97 de 21 de Julho, 2 relativamente à habitação de custos controlados, tendo-se obtido como valor base 560,90 €/m . Estas estimativas são meramente indicativas e necessitam de apreciação uma vez que as exigências da construção relativa à reabilitação são mais onerosas do que as da habitação a custos controlados assim como as exigências dos novos regulamentos relativos à eficiência energética, acústica e ao reforço estrutural obrigatório dos edifícios que aumentarão estes valores. Por este motivo optou-se por não apresentar nesta síntese essas estimativas. Para a estimativa das áreas de construção, nas quais se baseia a estimativa de custos, foi medida uma área de implantação a partir do polígono da cartografia que foi depois multiplicada pelo número de pisos. Não deverá ser esquecido que a par dos custos de realização de obras existirão também, em muitos casos, custos referentes às transferências temporárias ou definitivas dos moradores. Apresentam-se em anexo as listagens dos edifícios por grupos de acordo com o tipo de propostas apresentadas. _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 9 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos 3. GRADUAÇÃO DAS ACÇÕES PARA EDIFÍCIOS A REABILITAR Nos casos em que se propõe reabilitar o Património de Habitação Municipal Disperso, enunciase uma metodologia que assenta numa classificação dos edifícios de acordo com a caracterização do estado geral da sua conservação, que permite tipificar níveis de intervenção a realizar em cada edifício. A metodologia adoptada tem por base o Guião de Apoio à Reabilitação de Edifícios Habitacionais, Volume 1, publicado pelo Laboratório Nacional de Engenharia Civil em 2002. Autores: José Aguiar, A. M. Reis Cabrita, e João Appleton. Esta metodologia permite: À escala da cidade ter uma ideia do grau de profundidade das intervenções que é − necessário realizar. Torna possível igualmente prever o grau de profundidade das intervenções de recuperação/beneficiação a desenvolver em cada edifício ou conjunto de edifícios. Estabelecer critérios e criar instrumentos gerais de gestão técnica e financeira que vão − facilitar a tomada de decisões, possibilitando ainda uma noção aproximada dos possíveis valores do custo destas intervenções no seu conjunto ou caso a caso. Propõem-se quatro níveis de graduação das actuações de beneficiação/reparação e de tipificação dos trabalhos necessários a realizar, pressupondo-se que estas intervenções se processam sobre um parque edificado que possui características de alguma homogeneidade: − Nível 1: Reabilitação Ligeira − Nível 2: Reabilitação Média − Nível 3: Reabilitação Profunda − Nível 3A: Reabilitação Profunda, com Demolição do Interior − Nível 4: Reabilitação Excepcional 3.1 Nível 1: Reabilitação Ligeira Execução de pequenas reparações e beneficiações das instalações e equipamentos já existentes nos fogos – casas de banho e cozinha: − Melhoria das condições interiores de iluminação, ventilação e exaustão. _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 10 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos − Limpeza e reparação geral das coberturas, reparação de elementos dos sistemas de condução de águas pluviais e dos esgotos. − Reparação de pontuais anomalias nos rebocos, assim como a pintura do interior e do exterior dos edifícios. − Reparação das caixilharias existentes, reparação e substituição dos elementos metálicos afectados pela corrosão, limpeza generalizada dos esconsos e caixas-dear no piso térreo. − Beneficiação geral das instalações eléctricas e de iluminação artificial existente. Nestas acções de reabilitação ligeira, actua-se sobre edifícios em que o estado geral de conservação pode ser considerado como satisfatório ou razoável, não sendo por isso necessário, com excepção de algumas situações pontuais, reparar elementos estruturais. Este tipo de intervenção não obriga, em princípio, ao realojamento provisório dos residentes. Em termos económicos será legítimo esperar que o custo final de uma intervenção de 2 reabilitação ligeira não ultrapasse, aproximadamente, 1/3 do custo por m de uma habitação nova. 3.2 Nível 2: Reabilitação Média Além dos trabalhos já referidos, este segundo grau de actuação poderá incluir ainda, reparação ou substituição parcial dos elementos de carpintaria (caixilharias, elementos das escadas, ou soalhos e tectos): − Reparação e eventual reforço de alguns elementos estruturais, geralmente das lajes dos pisos e das estruturas de cobertura. − Reparação generalizada dos revestimentos nos paramentos interiores e exteriores e da cobertura. − Introdução de uma nova instalação eléctrica. − Beneficiação das partes comuns do edifício. − Realização de ligeiras alterações nas formas existentes de organização do espaço, ampliando espaços de compartimentos a partir do aproveitamento de áreas desaproveitadas. _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 11 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos − Melhoria das condições funcionais e ambientais dos espaços em geral e também dos equipamentos existentes, reestruturando as cozinhas e as instalações sanitárias existentes ou, no limite, a criação de raiz destes dois tipos de espaço. Em geral é possível, na maior parte dos trabalhos descritos, a presença dos moradores nas suas habitações. Contudo para efectuar algumas operações que implicam maior grau de incomodidade, ou risco, é previsível a necessidade de se assegurar o realojamento provisório dos residentes. Em termos económicos o custo final destas operações não deverá ultrapassar o limite 2 de, aproximadamente, 1/2 do custo por m de uma habitação nova. Pontualmente e numa etapa inicial de aperfeiçoamento dos métodos e estratégias de desenvolvimento destas operações, poderá aceitar-se exceder este valor até um máximo de 2/3. 3.3 Nível 3: Reabilitação Profunda Para além dos trabalhos descritos anteriormente este tipo de intervenção compreende de uma forma geral: − Necessidade de desenvolver profundas alterações na distribuição e organização interior dos espaços nos edifícios, podendo proceder-se ao aumento ou diminuição do número total de habitações através de alterações tipológicas. − Nos alojamentos poderá ser necessária a introdução ou adaptação de espaços para criar instalações e equipamentos em falta, como seja a introdução de instalações sanitárias, a reorganização funcional das cozinhas, etc. Este tipo de alteração e outras de igual dimensão implicam demolições e reconstruções significativas, que poderão obrigar a uma substituição parcial, ou mesmo total, de lajes de pisos e paredes divisórias, à resolução de problemas estruturais, à beneficiação e reorganização das partes comuns e do sistema de circulações verticais e horizontais, à substituição generalizada dos elementos de carpintaria e ainda à execução de novos revestimentos. A profundidade dos trabalhos descritos justifica a aplicação de novos materiais e soluções construtivas. Este tipo de intervenção obriga à desocupação do edifício para efectuar os trabalhos necessários, o que provoca a necessidade de realojar os moradores por períodos de tempo significativos. _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 12 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos Em termos económicos, este tipo intervenção poderá oscilar entre 2/3 e o valor idêntico 2 por m para uma habitação nova. 3.4 Nível 3A: Reabilitação Profunda, com Demolição do Interior Igualmente entendemos incluir no nível de reabilitação profunda as intervenções em que se propõe a demolição, mantendo a fachada ou fachadas principais do edifício. Este grau de intervenção obriga: − À total reconstrução do edifício a partir de um novo projecto, mantendo a(s) fachada(s) preexistente. A manutenção da(s) fachada poderá decorrer da necessidade de manter a imagem existente da frente de rua, o número de pisos existente ou outros direitos de edificação que, com a demolição total do edifício, poderiam ser alterados de acordo com o regulamento do P.D.M. 2 Em termos económicos, este tipo de intervenção corresponde, ao preço por m de uma habitação nova. Em algumas situações poderá, mesmo, ultrapassar este valor. 3.5 Nível 4: Reabilitação Excepcional A reabilitação excepcional aplica-se em intervenções absolutamente excepcionais, com um grau de desenvolvimento muito profundo que ultrapassará, em tipo de obras de reparação e beneficiação, os exemplos atrás apontados e, em termos de custos, 2 ultrapassando significativamente o custo por m de uma habitação nova. Este grau de intervenção poderá obrigar a: − Recurso pontual a técnicas de restauro tanto no exterior como no interior do edifício, quando o valor patrimonial do imóvel o justifique. − Total reconstrução do edifício, podendo incluir a modernização parcial de algumas partes da construção, instalações e equipamentos. − Reabilitação do edifício para standards elevados e muito superiores ao preexistente. _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 13 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos Em termos económicos este tipo de intervenção não é possível quantificar e terá que ser profundamente ponderado em função do uso potencial do edifício e do valor patrimonial. Quando esses factores não sejam suficientemente claros e importantes será de ponderar a possibilidade de substituição da construção antiga por um edifício novo. 4. ESTUDO DO ESPAÇO PÚBLICO ENVOLVENTE AO PATRIMÓNIO DE HABITAÇÃO MUNICIPAL DISPERSO O Estudo do Espaço Público Envolvente ao Património de Habitação Municipal Disperso, surge a jusante do trabalho desenvolvido pela equipa de planeamento do DPP para o edificado, encontrando-se em fase inicial de desenvolvimento. Constitui uma análise e caracterização dos espaços exteriores afectos aos edifícios de habitação municipal dispersos. À semelhança dos estudos desenvolvidos para o edificado, também a análise dos espaços exteriores é efectuada por zona, procurando seguir uma estruturação idêntica ao nível de apresentação dos relatórios parcelares. Procura ser um contributo para o conhecimento dos locais que possam ser alvo de intervenções futuras, a nível do edificado e do espaço público, em fase subsequente de estudos e projectos. A identificação de problemas e de deficiências conduzirá, em situações que se justifique, ao estabelecimento de acções a desenvolver no espaço público. 5. ENQUADRAMENTO LEGAL DAS ACÇÕES A PROPÔR Existe um conjunto relevante de legislação e de normas a nível do município, fundamentalmente regulamentos, que se procuraram reunir de forma a enquadrar as acções a propor no futuro. Numa primeira análise ressalta que, para a definição de uma proposta estratégica de intervenção a nível municipal, será necessário envolver as áreas do Planeamento, Habitação, Finanças e Património. _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 14 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos Separam-se em dois grupos estes conjuntos de normas: − As destinadas à alienação; − As destinadas à manutenção e reabilitação de imóveis. 5.1 Alienação de Imóveis Municipais • Regulamento para Alienação de Imóveis Municipais. DR. nº 19/2009 de 28 de Janeiro (2ª Série) • Regulamento do Património 5.2 Reabilitação de Imóveis Municipais • Regulamento do Património • Decreto-Lei nº 307/2009, de 23 de Outubro • Regulamento Municipal de Alienação de Complementos de Lote • Regulamento Relativo ao Programa de Reabilitação de Imóveis em Mau Estado de Conservação e Devolutos do Concelho de Lisboa por parte de Jovens • Proposta de Guião sobre procedimentos internos a aplicar às operações urbanísticas de loteamento/urbanização promovidas pela DMH – elaborado por técnicos da DivPP (Arqº Paulo Manta) Competências da DMH/DPP/DivPP Apêndice n.º 148-A, em Suplemento ao Diário da República II Série n.º 271 de 23 de Novembro de 2002 (Aviso n.º 9769-A/2002 (2.ª Série)). De acordo com a orgânica dos serviços municipais em vigor, estão cometidas à DMH/DPP/DivPP no âmbito das alíneas “b”, “f)” e “i)” as competências de “desenvolver estudos urbanísticos para habitação social e propor a implantação e volumetria, caracterização urbana e inserção na rede viária envolvente (…)”, “(…) projectos de habitação, de recuperação e beneficiação (…)”, assim como a competência para “submeter e acompanhar junto das entidades exteriores (…) o processo de aprovação dos projectos que executa”. Esta proposta de guião descreve os procedimentos a considerar e a legislação a adoptar em cada tipo de intervenção, de acordo com as competências da DMH. _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 15 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos 6. PROPOSTA DE PLANEAMENTO – QUADRO RESUMO TAREFAS INTERVENIENTES Formação de uma opinião técnica e definição da estrutura do trabalho a realizar Equipa técnica Ajuste e concertação, ao nível da DMH, do trabalho realizado – primeira tomada de decisões Ajuste e concertação, a nível técnico-político, do trabalho realizado – segunda tomada de decisões Equipa técnica Direcção da DMH Organização e apresentação da Proposta Estratégica Preliminar à discussão pública Preparação e organização da Proposta Estratégica para apresentação e aprovação da CML Apresentação da Proposta Estratégica à CML RESULTADOS Caracterização, diagnóstico e propostas de actuação – Relatórios por Zona Identificação de meios e procedimentos para implementação das propostas Proposta técnica preliminar Vereação Direcção da DMH Planeamento, Finanças e Património Estabelecimento de diálogo e concertação técnico-política aos diferentes níveis. Elaboração da proposta estratégica preliminar Vereação Diferentes entidades da CML Proposta Estratégica de Intervenção Vereação Aprovação da Proposta Estratégica pela CML Implementação da Proposta Aprovação pela CML Comunicação e Discussão Pública Alargada Preparação técnico – política Preparação Técnica da Proposta FASE _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 16 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos 7. CONCLUSÃO – QUADRO SÍNTESE Apresenta-se, num quadro síntese, o número de edifícios por grupo e subgrupo das propostas. Apresentam-se ainda os números aproximados das fracções que se consideraram relevantes para a actuação nestes edifícios. Esta divisão dos edifícios por grupos permite a estruturação de uma estratégia de intervenção consoante as opções técnico-politicas que venham a ser adoptadas. No gráfico seguinte apresenta-se também o número de edifícios abrangido por cada tipo de proposta: Número de Edifícios por Grupo 93 Manutenção 312 Reabilitar 187 Propostas Estudo de Conjunto 102 Demolir 142 Alienar 28 Mudança de Uso 276 Excluídos das propostas 0 50 100 150 200 250 300 350 Edifícios Constata-se que a maior parcela corresponde a edifícios que se propõe reabilitar, na sua maioria totalmente ocupados ou com poucas fracções vagas / desabitadas. A este grupo associa-se o grupo dos edifícios para os quais se propõe realizar estudos de conjunto, onde existe também uma parcela de edifícios que poderão ser reabilitados. Neste grupo poderá intervir-se de forma integrada gerindo em conjunto edifícios ocupados e devolutos. Assim não se julgou adequado apresentar propostas específicas para estes edifícios sem a realização prévia de estudos de conjunto com características a definir, que permitam avaliar e criar mais valias baseadas na proximidade dos edifícios em cada grupo (quer económicas, quer urbanas, quer do ponto de vista das acções a implementar). Estes dois grupos correspondem a 44% do universo dos edifícios estudados. _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 17 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos Salienta-se em seguida o número considerável de edifícios excluídos das propostas, correspondente a 24% do total (aproximadamente um quarto dos edifícios) por não terem utilização habitacional ou por se tratar de casas de guarda. Na parcela daqueles que não necessitam de obras mais imediatas (8%), para os quais se propõe o estudo de um sistema de financiamento que possa garantir a sua manutenção periódica, destaca-se a existência de aproximadamente 178 fracções vagas / desabitadas (que eventualmente poderão necessitar de obras), que poderão constituir uma bolsa de fogos para apoio à desocupação de outros em pior estado. Na parcela dos edifícios que se propõe alienar – 142 (12,5%), onde se salienta o grupo dos fogos dispersos em propriedade horizontal ou moradias unifamiliares, destaca-se o número considerável de fracções ocupadas (90). No grupo dos que se propõe demolir – 102 (9%) – 40 edifícios têm já destino definido restando 62 com possibilidade de intervenção dos quais 30 permitem acções mais imediatas pois libertam terrenos para reconstrução ou nova construção e também eventual alienação. Por último surge o grupo dos edifícios onde a mudança do actual uso parece indicada – 28 (2,5%). Destacam-se 10 com potencialidade para instalação de equipamento ou serviços. _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 18 ESTUDO PARA A REABILITAÇÃO DO PATRIMÓNIO DE HABITAÇÃO MUNICIPAL DISPERSO QUADRO SÍNTESE Edifícios 24 Edifícios com fracções residenciais vagas ou desabitadas (ou a necessitar de confirmação) 69 418 fracções (das quais 178 vagas / desabitadas) Edifícios totalmente ocupados 64 307 fracções Edifícios com fracções residenciais vagas ou desabitadas (ou a necessitar de confirmação) 114 833 fracções, 231 fracções residenciais vagas / desabitadas ou sem informação, 158 fracções não residenciais ou com outra utilização Edifícios com todas as fracções residenciais ocupadas e com outras fracções sem informação quanto à ocupação 19 Edifícios devolutos, em ruínas ou com possibilidade de construção 4 Necessidade de realização de obras de consolidação de emergência 2 Edifícios com obras já programadas ou em litígio 21 A reabilitação só fará sentido se integrada no conjunto envolvente 1 Lisboa a Cores 73 Prohabita 5 EPUL 9 187 1140 edifícios Liberta terreno para reconstrução ou nova construção 30 4450 fracções Terreno cujo destino deverá ser definido através de estudo de urbanização 32 Terreno com destino já definido 28 Terreno a integrar no espaço público 12 Fracções em propriedade horizontal ou moradias unifamiliares 90 Edifícios parcialmente desabitados 8 Edifícios devolutos ou em ruínas 21 Terrenos com pequenas áreas 5 Edifícios em obra ou em litígio 5 Palácios e um mercado 4 Alienações que só farão sentido para valorizar património adjacente 2 Vendido ou já com destino 7 Com potencialidade para instalação de equipamento ou serviços 10 Equipamentos com fracções habitacionais que se propõe afectar a esse equipamento 8 Edifícios de comércio e serviços com poucas fracções habitacioanis para as quais se propõe mudança de uso 6 Outras situações 4 Casas de Guarda 31 Por não terem utilização habitacional 245 3250 fracções utilizadas como habitação 129 fracções 93 Número total de edifícios 28 Estudos de Conjunto (187) Fracções (número aproximado) Edifícios totalmente ocupados Manutenção (93) Reabilitar (312) Total 225 108 fracções das quais 35 não residenciais, com outra utilização ou sem informação 87 187 616 fracções 62 Demolir (89) ou já demolidos (13) 3550 residentes Alienar (142) Alteração do uso (28) Excluídos das Propostas (276) TOTAL 40 90 16 fracções ocupadas 45 7 28 1140 74 fracções ocupadas e 54 fracções vagas / desabitadas ou sem informação 276 1140 Câmara Municipal de Lisboa Direcção Municipal de Habitação Departamento de Planeamento e Projectos A Equipa Técnica responsável pela elaboração do presente relatório: No Departamento de Planeamento e Projectos: Estudo para a Reabilitação do Património de Habitação Municipal Disperso − Arqtª Graça Azevedo − Arqtº Joaquim Nolasco − Eng.ª Julieta Rocha Estudo do Espaço Público Envolvente ao Património de Habitação Municipal Disperso − Arqª Paisagista Maria Cristina Neves _________________________________________________________________________________________ Departamento de Planeamento e Projectos Maio de 2010 19
