Relatorio do Administrador

Relatório do Administrador
WM RB Capital Fundo de Investimento Imobiliário - FII
(CNPJ no. 12.834.763/0001-17)
1º Semestre de 2014
Em conformidade com o Artigo n. 39 da Instrução desta CVM n. 472, de 31 de outubro de
2008, apresentamos o relatório do administrador do Fundo de Investimento Imobiliário
WM RB Capital - FII.
I – Descrição dos negócios realizados no semestre, especificando, em relação a cada um,
os objetivos, os montantes dos investimentos feitos, as receitas auferidas, e a origem
dos recursos investidos, bem como a rentabilidade apurada no período.
O fundo recebe, mensalmente, o resultado gerado pelos empreendimentos que
compõem o seu patrimônio imobiliário e a rentabilidade auferida pelos investimentos em
ativos financeiros.
1
Alocação de Ativos
2
Concentração de Ativos
Características dos CRIs
CRI Aliansce
O lastro do CRI Aliansce é oriundos de contrato de financiamento firmado entre a
Domus Cia Hipotecária, na qualidade de financiadora, e a Aliansce, na qualidade de
financiada. A garantia para o CRI consiste na alienação fiduciária das ações da BSC
Shopping Center S.A, sendo:
•
Alienação fiduciária de 37,56% da fração ideal do Bangu Shopping;
•
Cessão fiduciária de créditos locatícios;
•
Fiança prestada pela BSC Shopping Center S.A.
3
O fluxo do CRI nos próximos 12 meses é:
CRI FCA
O lastro do CRI FCA é oriundo de instrumento particular atípico de
desenvolvimento de edificação, construção sob encomenda e locação atípica, na
modalidade Build to Suit de bem imóvel celebrado entre o Cedente e a FCA. E também é
oriundo de instrumento particular de contrato de concessão de direito real de superfície e
outros pactos celebrado entre a Vale e a Cedente.
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O CRI não conta com garantia real ou fidejussória.
O fluxo do CRI nos próximos 12 meses é:
CRI BR Distribuidora
O lastro do CRI RB Distribuidora é oriundo de contratos de locação atípico entre o
FII FCM e a BR Distribuidora. Um dos imóveis será um centro de distribuição de
combustíveis localizado em Cruzeiro do Sul e outro a expansão da fábrica de lubrificantes
da Lubrax em Duque de Caxias.
A garantia do CRI BR Distribuidora é a própria empresa BR Distribuidora, que é
subsidiária integral da Petróleo Brasileiro S.A., avaliada pela Fitch com o Rating Nacional
de Longo Prazo AAA, é a fonte pagadora dos créditos que lastreiam a emissão. A estrutura
da operação não proporciona garantia real.
O fluxo do CRI nos próximos 12 meses é:
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CRI Carrefour
O lastro do CRI Carrefour é oriundo de instrumento particular de contrato atípico
de locação de bem imóvel e outras avenças celebrado entre Cedente, na qualidade de
locadora, e Carrefour na qualidade de locatária, bem como a totalidade das multas,
prêmios, indenizações e quaisquer outros valores devidos nos termos do contrato de
locação.
A garantia do CRI Carrefour é a alienação fiduciária do imóvel, em garantia do
pagamento integral dos créditos imobiliários. Para fins de leilão, o valor do referido
imóvel, conforme laudo de avaliação elaborado pela Colliers International Brasil, em
janeiro de 2011, é de R$ 78.230.000,00.
O fluxo do CRI nos próximos 12 meses é:
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II – Programa de investimentos para o semestre seguinte.
O Fundo não alterou sua política de investimentos. Em conformidade com o artigo
6º do Regulamento do Fundo, a política de investimentos seguirá inalterada para o
semestre seguinte, e o Fundo manterá a busca por novas possibilidades de ampliação de
seu patrimônio.
O fundo tem por objetivo investir em ativos com lastro em empreendimentos
imobiliários e direitos a estes inerentes ou relacionados, preponderantemente através da
aquisição de Certificados de Recebíveis Imobiliários (“CRI”) e de Letras de Créditos
Imobiliários (“LCI”) conforme a política de investimentos descrita em seu regulamento.
III – Informações, acompanhadas das premissas e fundamentos utilizados em sua
elaboração, sobre:
a) Conjuntura econômica do segmento do mercado imobiliário em que se
concentraram as operações do Fundo, relativas ao semestre findo;
Varejo
Segundo dados do IBGE:
“Em junho, na série com ajuste sazonal, o comércio varejista do País registrou
variaçães negativas: -0,7% para o volume de vendas e -0,2% para a receita nominal. O
volume de vendas voltou a ser negativo depois do crescimento apresentado em maio,
enquanto a receita nominal de vendas mostrou sua primeira queda desde maio de 2012.
Quanto à média móvel, o volume de vendas obteve variação de -0,2%, enquanto a receita
cresceu 0,4%. Nas séries sem ajuste, o volume de vendas cresceu 0,8% em relação a junho
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do ano anterior, acumulando alta de 4,2% nos seis primeiros meses do ano e de 4,9% nos
últimos 12 meses. Para os mesmos indicadores, a receita nominal variou 7,4%, 10,5% e
11,4%, respectivamente.”
Dados: Comércio Varejista, na série com ajuste sazonal (IBGE)
O primeiro semestre de 2014 teve como resultado uma queda de 20,1% no volume
de investimentos em relação ao mesmo período de 2013. Em levantamento realizado pelo
Valor Ecônomico através do balanço financeiro de 17 varejistas e grupos de shopping
centers mostra que ouve uma redução para R$ 2,54 bilhões no volumen de investimentos
do semestre contra R$ 3,18 bilhões entre Janeiro e Junho de 2013. A queda nos números
é decorrente das baixas expectativas do mercado de consumo para o curto e médio prazo,
o que faz com que as empresas segurem os recursos.
Para o caso específico dos shoppings centers, conforme dados divulgados pela
Associação Brasileira de Shopping Centers – Abrasce, os shoppings encerraram o primeiro
semestre com crescimento de 7,44% nas vendas nominais em relação a igual período de
2013. Descontada a inflação, o avanço foi de 1%. A associação aponta que o brasileiro está
mais endividado e atribui a perda de fôlego nas vendas de bens duráveis à insegurança do
consumidor em relação ao futuro. Outro fator destacado é a grande influência do dólar e
do avanço tecnológico, fatores que derrubaram o preço de vários produtos nos últimos
meses e, mesmo assim, não estimulou o crescimento das vendas.
b) As perspectivas da administração para o semestre seguinte;
No Brasil, os indicadores de confiança apresentam sinais de deterioração,
influenciados pela conjuntura econômica, potencial alteração na política monetária norteamericana e incertezas decorrentes do ciclo eleitoral.
Tais fatores afetam as perspectivas do setor de varejo e implicam revisões das
projeções de receita de vendas nos últimos meses e expectativa de acréscimo marginal de
vacância no mercado imobiliário, sobretudo dos empreendimentos ligados a escritórios e
shopping centers.
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c) O valor de mercado dos ativos integrantes do patrimônio do fundo, incluindo o
percentual médio de valorização ou desvalorização apurado no período, com base
na última análise técnica disponível, especialmente realizada para esse fim, em
observância de critérios que devem estar devidamente indicados no relatório;
IV – Relação das obrigações contraídas no período.
Relação das obrigações
Valor R$ Mil
Auditoria
Taxa de Gestão
Consultoria Imobiliária
Taxa de administração
Cetip / Selic
12
8
6
3
0
Total
29
V – Rentabilidade(*) nos últimos 4 (quatro) semestres.
Mês
Variação no
Semestre (%)
dez/12
jun/13
dez/13
jun/14
3,56
1,52
2,05
3,24
(*)sem amortização
VI – O valor patrimonial da cota, por ocasião dos balanços, nos últimos 4 (quatro)
semestres calendário.
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Mês
Patrimônio Líquido
R$ Mil
Quantidade de
Cotas
69.222
70.342
72.362
31.511
dez/12
jun/13
dez/13
jun/14
Valor da cota
R$
66.085
66.085
66.085
66.085
1.047,4694
1.064,4223
1.087,6465
476,8211
VII – a relação dos encargos debitados ao fundo em cada um dos 2 (dois) últimos
exercícios, especificando valor e percentual em relação ao patrimônio líquido médio
semestral em cada exercício.
1°Sem-2014
Valor R$
Mil
Encargos
2°Sem-2013
% PL
Médio
1°Sem-2013
% PL
Médio
Valor R$
Mil
2°Sem-2012
% PL
Médio
Valor R$
Mil
Valor R$
Mil
% PL
Médio
Taxa de administração
121
0,23
176
0,25
162
0,23
327
0,48
Consultoria imobiliária
56
0,11
80
0,11
72
0,10
135
0,20
Selic / Cetip
6
0,01
7
0,01
7
0,01
12
0,02
Despesa de custódia
3
0,01
0
0,00
7
0,01
8
0,01
Taxa de fiscalização CVM
8
0,02
8
0,01
7
0,01
15
0,02
Auditoria
12
0,02
16
0,02
12
0,02
55
0,08
Despesas tributárias
69
0,13
-
0,00
-
0,00
-
0,00
-
0,00
-
0,00
6
0,01
4
0,01
275
0,53
287
0,40
273
0,39
556
0,82
Despesas administrativas
Total
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