avaliação pós-ocupação de edifícios residenciais em alvenaria

UNIVERSIDADE FEDERAL DE SANTA MARIA
CENTRO DE TECNOLOGIA
PROGRAMA DE PÓS-GRADUAÇÃO EM ENGENHARIA CIVIL
AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DE EDIFÍCIOS
RESIDENCIAIS EM ALVENARIA ESTRUTURAL
DISSERTAÇÃO DE MESTRADO
Ângela Cecília Salvati
Santa Maria, RS, Brasil.
2011
AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DE EDIFÍCIOS
RESIDENCIAIS EM ALVENARIA ESTRUTURAL
por
Ângela Cecília Salvati
Dissertação apresentada ao Curso de Mestrado do Programa de Pós-Graduação
em Engenharia Civil, na Área de Concentração em Construção Civil e
Preservação Ambiental, da Universidade Federal de Santa Maria (UFSM, RS),
como requisito parcial para obtenção do grau de
Mestre em Engenharia Civil
Orientador: Prof. Dr. Eduardo Rizzatti
Santa Maria, RS, Brasil.
2011
S182a Salvati, Ângela Cecília
Avaliação pós-ocupação de edifícios residenciais em
alvenaria estrutural / por Ângela Cecília Salvati. – 2011.
158 p. : il. ; 31 cm.
Orientador: Eduardo Rizzatti.
Dissertação (mestrado) – Universidade Federal de Santa
Maria, Centro de Tecnologia, Programa de Pós-Graduação em
Engenharia Civil - PPGEC, RS, 2011.
1. Engenharia Civil 2. Construção civil 3. Edificações/Santa
Maria, RS 4. Avaliação pós-ocupação 5. Alvenaria estrutural 6.
Edifícios residenciais 7. Qualidade de projetos I. Rizzatti,
Eduardo II. Título.
CDU 624.012(816.5)
Ficha catalográfica elaborada por Simone G. Maisonave – CRB 10/1733
Biblioteca Central da UFSM
Universidade Federal de Santa Maria
Centro de Tecnologia
Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil
A Comissão Examinadora, abaixo assinada,
aprova a Dissertação de Mestrado
AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DE EDIFÍCIOS RESIDECIAIS EM
ALVENARIA ESTRUTURAL
elaborada por
Ângela Cecília Salvati
Com requisito parcial para obtenção do grau de
Mestre em Engenharia
COMISSÃO EXAMINADORA:
Prof. Eduardo Rizzatti, Dr.
(Presidente/Orientador)
Prof. Emil de Souza Sanches Filho, Dr. (COPPE-UFRJ)
Prof. Gihad Mohamad, Dr. (UNIPAMPA)
Santa Maria, 04 de Julho de 2011.
AGRADECIMENTOS
À Deus por me amparar nos momentos difíceis, me dar força interior para superar as
dificuldades, mostrar o caminho nas horas incertas e me suprir em todas as minhas
necessidades.
Ao meu orientador Prof. Dr. Eduardo Rizzatti pela sua compreensão, incentivo e
valiosas sugestões na orientação do trabalho, bem como, a confiança depositada em mim.
A Professora do Departamento de Estatística da UFSM, Ângela Isabel dos Santos
Dullius pela assistência em importantes etapas da pesquisa, pela paciência, pelo carinho e
incentivo nos momentos mais difíceis da pesquisa. Também a Carmen Lucia Colvero Lopes,
aluna do curso de Geografia, pelo carinho, amizade e auxílio na tabulação dos dados.
As construtoras entrevistadas, por concederem informações que ajudaram a viabilizar
este estudo.
Ao Engenheiro Civil Reinaldo Cardoso Zófoli, pelo apoio, carinho e ajuda nos
momentos mais críticos, por acreditar no futuro deste projeto e contribuir pelo meu
crescimento profissional e também por ser um exemplo a ser seguido.
A minha família, a qual amo muito, pelo apoio, carinho e paciência em todos os
momentos, e por ser um exemplo de dedicação e persistência.
Aos meus amigos que, de alguma forma, colaboraram para a realização deste trabalho,
sempre me ajudando e incentivando.
A todos que, direta ou indiretamente, contribuíram para a realização desta pesquisa.
RESUMO
Dissertação de Mestrado
Programa de Pós-Graduação em Engenharia Civil
Universidade de Santa Maria
AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO DE EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS EM
ALVENARIA ESTRUTURAL
Autora: Ângela Cecília Salvati
Orientador: Prof. Dr. Eduardo Rizzatti
Data e local da Defesa: Santa Maria, 04 de Julho de 2011.
Este trabalho trata da avaliação do ambiente construído, objetivando verificar o desempenho
das edificações em uso e as reais necessidades dos ocupantes de edifícios residenciais em
alvenaria estrutural na cidade de Santa Maria – RS. No desenvolvimento desta pesquisa, é
apresentada a aplicação da Avaliação Pós – Ocupação, que se divide em avaliação
comportamental e técnica, compreendendo a satisfação dos usuários em relação aos aspectos
funcionais, construtivos, conforto ambiental e patologias, abordando os mesmos aspectos para
a avaliação técnica. São analisados três estudos de casos, selecionados de acordo com suas
formas construtivas, tipologias, infra-estrutura, ano de construção, tempo de uso e demais
dados relevantes. Os resultados obtidos são apresentados individualmente e integrados,
permitindo assim a apresentação das análises comparativas entre as edificações. Para tal, são
utilizados procedimentos metodológicos planejados para descrever uma situação real e
estabelecer parâmetros para questionar a situação existente, no que diz respeito ao que seria o
desempenho ideal das edificações. A sistematização dos dados está baseada na aplicação dos
questionários, nos estudos de casos onde os dados obtidos são codificados e tabulados no
software SPSS Data Editor – Estatistical Package for the Social Sciences. Conseguiu-se
assim, resultados baseados nas análises de dados obtidos através da execução dos
procedimentos metodológicos, que permitiram concluir que os projetos arquitetônicos
idealizados para os edifícios residenciais avaliados, não tem atendido de maneira satisfatória
as reais necessidades dos usuários. Apresenta-se um diagnóstico da realidade, que poderá
servir como base para outros estudos, bem como as edificações analisadas visando que os
empreendimentos imobiliários destinados ao uso residencial devem ser viáveis não somente
para o setor imobiliário, mas adequado às necessidades dos moradores nos diversos aspectos
que incluem a edificação.
Palavras chave: Avaliação Pós-Ocupação, Alvenaria Estrutural, Edifícios Residenciais.
ABSTRACT
Master Dissertation
Civil Engineering Post graduation Program
University of Santa Maria
EVALUATION POST-OCCUPATION OF RESIDENTIAL BUILDINGS
OF MASONRY STRUCTURE
Author: Angela Cecília Salvati
Advisor: Eduardo Rizzatti, Dr.
Date and Place of defense: Santa Maria, 04 de Julho de 2011.
This work is about the evaluation of the environment built, with the goal of verifying the
performance of the buildings in use and the real necessities of the occupants of the masonry
buildings structure in the city of Santa Maria- RS. Along this research the post-occupation
evaluation is presented. This is divided into, behavioral and technical evaluation,
understanding the satisfaction of the users in relationship to the function, constructive,
environmental comfort and pathologies aspects, approaching the same aspects for the
technical evaluation. Three study cases are studied, selected according to its constructive
design, typology, infra-structure, year of construction, duration of usage and other relevant
data. The results obtained are presented individually and integrated in this way, allowing the
presentation of the comparative analyses between the buildings. In order to this, planned
methodological procedures are utilized to describe a real situation and establishing basis to
question the existing situation, corresponding what would be the best performance of the
buildings. The data systematization is based on the application of questionnaires, on the study
cases where the data obtained is codified and introduced to SPSS Data Editor softwareStatistical Package for the Social Sciences. This way, results were obtained based on the
analyses of the data obtained through the usage of the methodological procedures which
allowed us to conclude that the idealized Architectural projects to the evaluated residential
buildings, do not have fulfilled the real user’s necessities. It is presented diagnoses of the
reality that can be used as basis to other studies in addition to the buildings aiming to
analyzed, that the realtor enterprise meant for the residential usage must be viable not only for
the realtor market but also to the necessities of the residents in the many aspects that include
the buildings.
Keywords: post-occupation evaluation, structural masonry, residential buildings.
LISTA DE FIGURAS
Figura 1 – Os seis níveis de serviço de avaliação para o caso brasileiro ................................. 28
Figura 2 – Fluxograma de atividades ....................................................................................... 30
Figura 3 – As diversas direções de fissuras em paredes de alvenaria ...................................... 41
Figura 4 – Mapa de localização dos edifícios selecionados ..................................................... 51
Figura 5 – Imagem aérea do Edifício 1 ....................................................................................54
Figura 6 – Perspectiva do Edifício 1 ........................................................................................ 54
Figura 7 – Layout dos aptos de 3 dormitórios ..........................................................................55
Figura 8 – Layout dos aptos de 2 dormitórios .......................................................................... 55
Figura 9 – Imagem aérea do Edifício 2 ......................................................................... .......... 55
Figura 10 – Perspectiva do Edifício 2 ..................................... ................................................ 55
Figura 11 – Layout dos aptos de 3 dormitórios ........................................................................56
Figura 12 – Layout dos aptos de 2 dormitórios ....................................................................... 56
Figura 13 – Imagem aérea do Edifício 3 ..................................................................................56
Figura 14 – Imagem frontal do Edifício 3 ................................................................................ 56
Figura 15 – Avaliação dos aspectos relativos ao Edifício 1 .................................................... 63
Figura 16 – Avaliação das notas para o Edifício1 .................................................................... 64
Figura 17 – Opinião sobre o tamanho dos cômodos dos apartamentos do Edifício 1.............. 64
Figura 18 – Opinião sobre a adequação do espaço ao mobiliário e a funcionalidade do Edifício
1 ................................................................................................................................................ 65
Figura 19 – Ocorrência de trincas nos pisos do Edifício 1 ....................................................... 72
Figura 20 – Ocorrência das principais patologias nas paredes do Edifício 1 ........................... 73
Figura 21 – Fissuras nas paredes do Edifício ...........................................................................73
Figura 22 – Umidade, infiltração e bolor nas paredes do Edifício 1 ............................ ........... 73
Figura 23 – Fissuras horizontais nos pav. intermediários ........ ................ ...............................73
Figura 24 – Infiltração nos aptos do Edifício 1 ........................................................................ 73
Figura 25 – Patologias ocorrentes no teto do Edifício 1........................................................... 74
Figura 26 – Ocorrência de fissuras no teto ............................................................................... 74
Figura 27 – Trinca com destacamento do roda-forro ...............................................................75
Figura 28 – Descolamento do roda-forro ................................................................................. 75
Figura 29 – Ocorrência de pintura com bolhas nos apartamentos do Edifício1.......................75
Figura 30 – Ocorrência de pintura descascada nos apartamentos do Edifício 1 ..................... 75
Figura 31 – Avaliação das portas internas de madeira dos apartamentos do Edifício 1 .......... 76
Figura 32 – Avaliação das janelas metálicas nos apartamentos do Edifício 1 ......................... 76
Figura 33 – Ocorrência de problemas de fixação janelasmetálicas ......................................... 77
Figura 34 – Ocorrência de fechaduras com problemas das janelas metálicas ........... ............ 77
Figura 35 – Torneiras com problemas nos apartamentos do Edifício 1................................... 77
Figura 36 – Ocorrência de mau cheiro das instalações de esgoto ............................................ 78
Figura 37 – Quiosque do Edifício 1 em bom estado ................................................................ 79
Figura 38 – Calçada com revestimento solto............................................................................80
Figura 39 – Mau acabamento do piso ...................................................................................... 79
Figura 40 – Calçada apresentando acesso adequado para pedestres e automóveis do Ed.1 .... 80
Figura 41 – Área de estacionamento do Edifício 1 .................................................................. 80
Figura 42 – Caixa de Correio existente Edifício 1 ................................................................... 81
Figura 43 – Lixeiras destinadas ao uso condominal do Edifício 1 .......................................... 81
Figura 44 – Utilização inadequada da iluminação de emergência do Edifício 1 ..................... 82
Figura 45 – Iluminação pública ............................................................................................... 83
Figura 46 – Iluminação externa ............................................................................................... 83
Figura 47 – Fissura horizontal ............. ....................................................................................83
Figura 48 – Destacamento da base das paredes do edifício ..................................................... 83
Figura 49 – Fissura horizontal na parede do ....................... ....................................................84
Figura 50 – Posição da fissura ................................................................................................. 84
Figura 51 – Avaliação das notas para o Edifício 2 .................................................................. 87
Figura 52 – Opinião sobre o tamanho dos cômodos dos apartamentos do Edifício 2 ............. 87
Figura 53 – Ocorrência de Patologias nos pisos dos apartamentos do Edifício 2. .................. 95
Figura 54 – Ocorrência das principais patologias nas paredes dos apartamentos do Edifício 2
.................................................................................................................................................. 95
Figura 55 – Fissuras nas paredes dos apartamentos dos apartamentos do Edifício 2 .............. 96
Figura 56 – Umidade, infiltração, bolor nas paredes do Edifício 2 ........................................ 96
Figura 57 – Fissura horizontal próxima ao rodapé .................................................................. 96
Figura 58 – Fissura horizontal na parede ................................................................................. 96
Figura 59 – Ocorrência das patologias observadas no teto dos apartamentos do Edifício 2 ... 97
Figura 60 – Fissuras no teto nos apartamentos do Edifício 2 .................................................. 97
Figura 61 – Umidade, infiltração, bolor no Teto nos dos apartamentos do Edifício 2........ .... 97
Figura 62 – Fissuração observada entre laje e a parede .......................................................... .97
Figura 63 – Fissuração na laje dos apartamentos ..................................................................... 97
Figura 64 – Ocorrência de patologias da pintura interna nos apartamentos do Edifício 2 ....... 98
Figura 65 – Pintura com bolhas nos apartamentos ................................................................... 98
Figura 66 – Pintura desbotada nos apartamentos do ................................................................ 98
Figura 67 – Avaliação das portas de madeira dos apartamentos do Edifício 2 ........................ 99
Figura 68 – Avaliação das janelas metálicas dos apartamentos do Edifício 2 ......................... 99
Figura 69 – Vazamento nos apartamentos do Ed.2 .................................................................. 99
Figura 70 – Canos quebrados nos apartamentos do Ed.2 ......................................................... 99
Figura 71 – Entupimento das instalações de esgoto ............................................................... 100
Figura 72 – Mau cheiro das instalações de esgoto ................................................................. 100
Figura 73 – Tomadas não funcionam . ................................................................................... 100
Figura 74 – Interruptores não funcionam ............................................................................... 100
Figura 75 – Sistema de interfone existente ............................................................................ 101
Figura 76 – Salão de Festas do Edifício 2 .............................................................................. 101
Figura 77 – Pavimentação com desnível inadequado ............................................................ 102
Figura 78 – Afundamento do piso .......................................................................................... 102
Figura 79 – Passeio público com obstáculos dificultando a passagem de pedestres .............. 102
Figura 80 – Área de estacionamento do Edifício 2 ............................................................... 103
Figura 81 – Área de estacionamento coberta.......................................................................... 103
Figura 82 – Caixa de correio de acordo com as normas da EBCT ......................................... 103
Figura 83 – Lixeiras de uso condominal localizadas próximas ao passeio público .............. 104
Figura 84 – Iluminação de emergência existente nas áreas comuns do Edifício 2 ................ 104
Figura 85 – Iluminação pública do Edifício 2 ............................... ...... ..................................105
Figura 86 – Iluminação interna do condomínio ..................................................................... 105
Figura 87 – Situação dos muros e calçadas ............................................................................ 106
Figura 88 – Ausência de pavimentação nos box de ............................................................... 106
Figura 89 – Avaliação das notas para o Edifício 3 ................................................................. 108
Figura 90 – Opinião sobre o tamanho dos cômodos dos apartamentos do Edifício 3............ 109
Figura 91 – Avaliação dos aspectos relativos ao conforto ambiental do Edifício 3 .............. 110
Figura 92 – Ocorrência de patologias nos pisos dos apartamentos do Edifício 3 .................. 117
Figura 93 – Fissuras no revestimento cerâmico ................................................................... 118
Figura 94 – Revestimento laminado solto .............................................................................. 118
Figura 95 – Ocorrência das principais patologias nas paredes dos apartamentos do
Edifício 3 ................................................................................................................................ 118
Figura 96 – Fissuras ou trincas nos apartamentos .................................................................. 119
Figura 97 – Umidade, infiltração nas paredes dos apartamentos do Edifício 3 ..................... 119
Figura 98 – Fissura horizontal na parede ............................................................................. 119
Figura 99 – Infiltração na parede ........................................................................................... 119
Figura 100 – Ocorrência de fissuras nas paredes ................................................................... 119
Figura 101 – Ocorrência de Umidade, infiltração nas paredes dos apartamentos do Edifício 3
................................................................................................................................................ 119
Figura 102 – Ocorrência de Fissuras no teto.......................................................................... 120
Figura 103 – Umidade, infiltração, bolor no teto .................................................................. 120
Figura 104 – Ocorrência de pintura com bolhas .................................................................. 120
Figura 105 – Ocorrência de pintura descascada nos .............................................................. 120
Figura 106 – Avaliação das portas de madeira dos apartamentos do Edifício 3 ................... 121
Figura 107 – Fechaduras com problemas nos apartamentos do Edifício 3 ............................ 121
Figura 108 – Ocorrência de vazamento ................................................................................. 122
Figura 109 – Torneiras com problemas ................................................................................. 122
Figura 110 – Ocorrência de mau cheiro ................................................................................. 122
Figura 111 – Ocorrência de entupimentos ............................................................................. 122
Figura 112 – Interruptores não funcionam ............................................................................. 123
Figura 113 – Tomadas não funcionam ................................................................................... 123
Figura 114 – Existência de bancos e floreiras.................................................................... ....124
Figura 115 – Guarita com porteiro 24 h. ................................................................................ 124
Figura 116 – Calçada com desnível adequada ................................................................. ......124
Figura 117 – Guias rebaixadas para carro .............................................................................. 124
Figura 118 – Rampas de acesso aos blocos ................................................................. ..........125
Figura 119 – Porta com dimensões adequadas ...................................................................... 125
Figura 120 – Vagas do estacionamento ................................................................................. 125
Figura 121 – Área de estacionamento coberta ....................................................................... 125
Figura 122 – Caixa de correio existente Edifício 3 ................................................................ 126
Figura 123 – Abrigo de gás adequado, fora do corpo do prédio. ........................................... 126
Figura 124 – Sinalização de incêndio .................................................................................... 127
Figura 125 – Posicionamento de extintores ........................................................................... 127
Figura 126 – Iluminação das áreas externas .......................................................................... 127
Figura 127 – Iluminação pública ........................................................................................... 127
Figura 128 – Pintura danificada ............................................................................................. 128
Figura 129 – Detalhe da pintura danificada. .......................................................................... 128
Figura 130 – Fissuras e manchas de umidade ........................................................................ 128
Figura 131 – Fissura vertical e umidade na parede ................................................................ 128
LISTA DE TABELAS
Tabela 1 – Amostra mínima (n) em função do erro (e) ........................................................... 52
Tabela 2 – Avaliação dos itens relativos ao Edifício 1 ............................................................ 63
Tabela 3 – Notas para o Edifício 1 ........................................................................................... 63
Tabela 4 – Distribuição das notas para o Edifício 1 ................................................................ 64
Tabela 5 – Avaliação dos itens relativos ao conforto ambiental nos apartamentos do Edifício 1
.................................................................................................................................................. 65
Tabela 6 – Média e moda dos itens relativos ao conforto ambiental nos apartamentos do
Edifício 1 .................................................................................................................................. 66
Tabela 7 – Avaliação da incidência solar dos apartamentos do Edifício 1 .............................. 66
Tabela 8 – Avaliação da percepção do ruído no Edifício 1 ..................................................... 66
Tabela 9 – Origem dos ruídos existentes nos apartamentos do Edifício 1 .............................. 67
Tabela 10 – Avaliação das instalações prediais dos apartamentos do Edifício 1 .................... 67
Tabela 11 – Avaliação dos itens quanto à durabilidade dos materiais de acabamento interno
dos apartamentos do Edifício 1 ................................................................................................ 68
Tabela 12 – Média e moda dos itens quanto à durabilidade dos materiais de acabamento
interno dos apartamentos do Edifício 1................................................................................... 68
Tabela 13 – Ocorrência de passagem de água pelas paredes ou manchas de umidade ........... 68
Tabela 14 – Ocorrência de problemas nos revestimentos de banheiro ou cozinha nos
apartamentos ............................................................................................................................ 69
Tabela 15 – Avaliação da qualidade de mão de obra de acabamento interno ......................... 69
Tabela 16 – Ocorrência de portas e janelas emperradas dos apartamentos do Edifício 1 ....... 69
Tabela 17 – Ocorrência de revestimentos soltos ...................................................................... 69
Tabela 18 – Ocorrência de fissuras nas paredes ou no teto ..................................................... 70
Tabela 19 – Ocorrência de infiltração nos apartamentos. ........................................................ 70
Tabela 20 – Ocorrência de outros problemas nos apartamentos do Edifício 1 ........................ 70
Tabela 21 – Avaliação dos itens relativos ao Edifício 2 .......................................................... 86
Tabela 22 – Média e moda das avaliações relativas ao Edifício 2 ........................................... 86
Tabela 23 – Notas para o Edifício 2 ......................................................................................... 86
Tabela 24 – Distribuição das notas para o Edifício 2 .............................................................. 87
Tabela 25 – Avaliação em relação à adequação do espaço ao mobiliário e a funcionalidade do
Edifício 2 .................................................................................................................................. 88
Tabela 26 – Avaliação dos itens relativos ao conforto ambiental nos apartamentos do Edifício
2 ................................................................................................................................................ 88
Tabela 27 – Média e moda dos itens relativos ao conforto ambiental nos apartamentos do
Edifício 2 .................................................................................................................................. 88
Tabela 28 – Avaliação da incidência solar nos apartamentos do Edifício 2 ............................ 89
Tabela 29 – Avaliação da percepção do ruído nos apartamentos do Edifício 2 ....................... 89
Tabela 30 – Origem dos ruídos existentes nos apartamentos do Edifício 2 ............................. 89
Tabela 31 – Avaliação das instalações prediais dos apartamentos do Edifício 2 ..................... 90
Tabela 32 – Média e moda das avaliações das instalações prediais dos apartamentos do
Edifício 2 .................................................................................................................................. 90
Tabela 33 – Avaliação dos itens quanto à durabilidade dos materiais de acabamento interno
nos apartamentos do Edifício 2 ............................................................................................... 90
Tabela 34 – Média e moda dos itens quanto a durabilidade dos materiais de acabamento
interno dos apartamentos do Edifício 2 .................................................................................... 91
Tabela 35 – Ocorrência de passagem de água pelas paredes ou manchas de umidade do
Edifício 2 .................................................................................................................................. 91
Tabela 36 – Ocorrência de problemas nos revestimentos de banheiro ou cozinha do Edifício 2
.................................................................................................................................................. 91
Tabela 37 – Avaliação da qualidade de mão de obra de acabamento interno dos aptos do Ed.2
.................................................................................................................................................. 92
Tabela 38 – Ocorrência de portas e janelas emperradas nos apartamentos do Edifício 2 ........ 92
Tabela 39 – Ocorrência de revestimentos soltos nos apartamentos do Edifício 2 ................... 92
Tabela 40 – Ocorrência de fissuras nos apartamentos do Edifício 2 ........................................ 93
Tabela 41 – Ocorrência de infiltração nos apartamentos ......................................................... 93
Tabela 42 – Avaliação dos itens relativos ao Edifício 3......................................................... 107
Tabela 43 – Média e moda das avaliações relativas ao Edifício 3 ......................................... 108
Tabela 44 – Notas para o Edifício 3 ....................................................................................... 108
Tabela 45 – Distribuição das notas para o Edifício 3 ............................................................. 108
Tabela 46 – Avaliação em relação à adequação do espaço ao mobiliário e a funcionalidade
dos apartamentos do Edifício 3 ............................................................................................. 109
Tabela 47 – Avaliação dos itens relativos ao conforto ambiental nos apartamentos do Edifício
3 .............................................................................................................................................. 110
Tabela 48 – Avaliação da incidência Solar dos apartamentos do Edifício 3 ......................... 110
Tabela 49 – Avaliação da existência do ruído ....................................................................... 111
Tabela 50 – Origem dos ruídos existentes nos apartamentos do Edifício 3 .......................... 111
Tabela 51 – Avaliação das instalações prediais dos apartamentos do Edifício 3 .................. 112
Tabela 52 – Média e moda das avaliações das instalações prediais dos apartamentos do
Edifício 3 ................................................................................................................................ 112
Tabela 53 – Avaliação dos itens quanto à durabilidade dos materiais de acabamento interno
dos apartamentos do Edifício 3 .............................................................................................. 112
Tabela 54 – Média e moda dos itens quanto à durabilidade dos materiais de acabamento
interno dos apartamentos do Edifício 3.................................................................................. 113
Tabela 55 – Ocorrência de passagem de água pelas paredes ou manchas de umidade ......... 113
Tabela 56 – Ocorrência de problemas nos revestimentos de banheiro ou cozinha................ 113
Tabela 57 – Avaliação da qualidade de mão de obra de acabamento interno dos apartamentos
do Edifício 3 ........................................................................................................................... 114
Tabela 58 – Ocorrência de portas e janelas emperradas dos apartamentos do Edifício 3 ..... 114
Tabela 59 – Ocorrência de revestimentos soltos .................................................................... 114
Tabela 60 – Ocorrência de fissuras nas paredes ou no teto dos apartamentos....................... 115
Tabela 61 – Ocorrência de infiltração nos apartamentos ....................................................... 115
Tabela 62 – Ocorrência de outros problemas nos apartamentos do Edifício 3 ...................... 115
LISTA DE QUADROS
Quadro 1 – Métodos e Técnicas para avaliação do ambiente construído. ................................ 26
Quadro 2 – Métodos e Técnicas para avaliação do ambiente construído. ................................ 27
Quadro 3 – Níveis de Avaliação Pós-Ocupação (APO). .......................................................... 28
Quadro 4 – Vantagens da APO de acordo com o nível do processo. ....................................... 29
Quadro 5 - Classificação das principais causas de fissuração em paredes. .............................. 40
Quadro 6 – Configurações típicas de fissuras devido à expansão por variação de umidade. .. 44
Quadro 7 – Configurações típicas de fissuras devido ao carregamento de compressão. ......... 45
Quadro 8 – Configurações típicas de fissuras devido ao excessivo recalque de fundação. ..... 47
Quadro 9 – Tamanho mínimo da amostra de cada tipo de edificação. ..................................... 53
Quadro 10 – Motivos considerados no processo de escolha do apartamento do Edifício 1. ... 62
Quadro 11 – Motivos considerados no processo de escolha dos apartamentos no Edifício 2. 85
Quadro 12 – Motivos considerados no processo de escolha do apartamento. ....................... 107
Quadro 13 – Resumo dos resultados das avaliações dos usuários e vistorias técnicas do
Edifício 1. ............................................................................................................................... 131
Quadro 14 – Resumo dos resultados das avaliações dos usuários e vistorias técnicas do
Edifício 2. ............................................................................................................................... 132
Quadro 15 – Resumo dos resultados das avaliações dos usuários e vistorias técnicas do
Edifício 3. ............................................................................................................................... 133
Quadro 16 – Recomendações baseadas nos resultados das análises. ..................................... 139
LISTA DE ABREVIATURAS E SÍMBOLOS
APO = Avaliação Pós-Ocupação
e = Erro amostral
EBCT = Empresa Brasileira de Correios e Telégrafos
ENTAC = Encontro Nacional de Tecnologia do Ambiente Construído
EPUSP = Escola Politécnica da Universidade de São Paulo
GLP = Gás Liquefeito de Petróleo
IBGE = Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística
IPT/SP = Instituto de Pesquisas Tecnológicas do Estado de SP
NBR = Norma Brasileira
NUTAU = Núcleo de Pesquisa em Tecnologia da Arquitetura e Urbanismo
P = Percentual estimado
POE = Post-occupancy Evaluation
PNE = Portadores de Necessidades Especiais
RAC = Relações entre o Ambiente e o Comportamento
SM = Santa Maria
SPSS = Statistical Package for the Social Sciences
Z(α/2) = Distribuição Normal Padrão
α = Nível de significância
LISTA DE APÊNDICES
APÊNDICE A – Ficha Técnica dos Estudos de Casos .......................................................... 146
APÊNDICE B – Modelo de Questionário para os Usuários .................................................. 149
APÊNDICE C – Modelo do Roteiro de Vistorias nos apartamentos ..................................... 153
APÊNDICE D – Modelo do Roteiro de Vistorias nas Áreas Comuns ................................... 156
APÊNDICE E – Modelo de entrevista com os síndicos......................................................... 158
SUMÁRIO
1 INTRODUÇÃO ....................................................................................................................19
1.1
Considerações iniciais ....................................................................................................19
1.2
Objetivos .........................................................................................................................20
1.2.1 Objetivos Gerais ...............................................................................................................20
1.2.2 Objetivos específicos .......................................................................................................21
1.3
Justificativa .....................................................................................................................21
1.4
Estrutura da dissertação ...............................................................................................22
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA SOBRE A AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO,
ALVENARIA ESTRUTURAL E SUAS PRINCIPAIS MANIFESTAÇÕES
PATOLÓGICAS .....................................................................................................................23
2.1
A Avaliação pós-ocupação (APO) .................................................................................23
2.1.1 Os principais métodos e técnicas da APO .......................................................................25
2.2
A Alvenaria estrutural e seus aspectos .........................................................................31
2.2.1 Considerações iniciais ......................................................................................................31
2.2.2 Conceituação da Alvenaria Estrutural..............................................................................32
2.2.3 Edifícios em alvenaria estrutural – O projeto ..................................................................33
2.2.4 A coordenação e compatibilização do projeto .................................................................34
2.2.5 O projeto executivo ..........................................................................................................35
2.2.6 Execução de edifícios – Padronização das técnicas e procedimentos construtivos .........36
2.3
Principais manifestações patológicas da alvenaria estrutural ...................................38
2.3.1 Fissuras.............................................................................................................................38
2.3.2 Fissuração nas paredes não estruturais.............................................................................39
2.3.3 Fissuração nas paredes estruturais ...................................................................................40
2.3.4 Mecanismos de formação de fissuras em paredes de alvenaria estrutural .......................41
2.3.4.1 Fissuras causadas por movimentação térmica ..............................................................41
2.3.4.2 Fissuras causadas por variação da umidade ..................................................................42
2.3.4.3 Fissuras causadas pela atuação de sobrecargas .............................................................44
2.3.4.4 Fissuras causadas por recalque de fundação .................................................................46
3 ESTUDO DE CASO – DESENVOLVIMENTO E APLICAÇÃO DA AVALIAÇÃO
PÓS-OCUPAÇÃO NOS EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS EM ALVENARIA
ESTRUTURAL .......................................................................................................................49
3.1 Metodologia ....................................................................................................................... 49
3.2 Levantamento das edificações ......................................................................................... 50
3.3 Definição da amostra ........................................................................................................ 52
3.4 Caracterização dos estudos de casos ............................................................................... 54
3.4.1 Localização da Cidade ..................................................................................................... 54
3.4.2 Estudo de caso – Edifício 1 ............................................................................................. 54
3.4.3 Estudo de caso – Edifício 2 ............................................................................................. 55
3.4.4 Estudo de caso – Edifício 3 ............................................................................................. 56
3.5 Métodos e técnicas da APO a serem aplicados .............................................................. 57
3.6 Avaliação dos critérios de desempenho utilizados ......................................................... 57
3.7 Coleta de dados ................................................................................................................. 59
3.7.1 Questionário preliminar ................................................................................................... 59
3.7.2 Elaboração do roteiro de vistorias ................................................................................... 59
3.8 Aplicação dos questionários............................................................................................. 60
3.9 Realização das vistorias técnicas ..................................................................................... 60
4 ANÁLISE INDIVIDUAL DOS DADOS E RESULTADOS ............................................ 61
4.1 EDIFÍCIO 1 – Analise e resultados................................................................................. 61
4.1.1 Avaliação Comportamental – Questionários EDIFÍCIO 1 .............................................. 61
4.1.2 Resultados das vistorias técnicas nos apartamentos do Edifício 1 .................................. 71
4.1.2.1 Uso e ocupação do solo ................................................................................................ 71
4.1.2.2 Verificação as normas construtivas .............................................................................. 71
4.1.2.3 Levantamento das patologias construtivas ................................................................... 72
4.1.3 Resultados das vistorias do Edifício 1 – Áreas comuns .................................................. 78
4.1.3.1 Levantamento do Uso e Ocupação ............................................................................... 78
4.1.3.2 Verificação as normas construtivas .............................................................................. 79
4.1.3.3 Levantamento das patologias construtivas ................................................................... 83
4.2 EDIFÍCIO 2 – Analise e resultados................................................................................. 84
4.2.1 Avaliação comportamental – Questionários do EDIFÍCIO 2 .......................................... 85
4.2.2.1 Uso e Ocupação do Solo ............................................................................................... 93
4.2.2.2 Verificação as normas construtivas .............................................................................. 94
4.2.2.3 Levantamento das patologias construtivas ................................................................... 94
4.2.3 Resultados das vistorias do Edifício 2 – Áreas comuns ................................................ 100
4.2.3.1 Levantamento do uso e ocupação ............................................................................... 101
4.2.3.2 Verificação as normas construtivas ............................................................................ 101
4.2.3.3 Levantamento das patologias construtivas ..................................................................105
4.3 EDIFÍCIO 3 – Análise e resultados ...............................................................................106
4.3.1 Avaliação comportamental – Questionários EDIFÍCIO 3 .............................................106
4.3.2 Resultado das vistorias técnicas nos apartamentos do Edifício 3 ..................................116
4.3.2.1 Levantamento das patologias construtivas ..................................................................116
4.3.2.2 Verificação as normas construtivas.............................................................................116
4.3.2.3 Levantamento das patologias construtivas ..................................................................117
4.3.3 Resultados das vistorias do Edifício 3 – Áreas Comuns. ...............................................123
4.3.3.1 Levantamento do uso e ocupação ...............................................................................123
4.3.3.2 Verificação as normas construtivas.............................................................................124
4.3.3.3 Levantamento das patologias construtivas ..................................................................127
5 ANÁLISE INTEGRADA DOS DADOS ..........................................................................129
5.1 Resultados das entrevistas com os síndicos...................................................................129
5.2 Avaliação dos edifícios e dos apartamentos ..................................................................130
6 CONSIDERAÇÕES SOBRE A PESQUISA ...................................................................135
6.1 Os procedimentos adotados............................................................................................135
6.2 Considerações finais ........................................................................................................135
6.3 Sugestões para edifícios residenciais .............................................................................138
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ...............................................................................141
APÊNDICES..........................................................................................................................145
1 INTRODUÇÃO
1.1 Considerações iniciais
Nos últimos anos a atividade da construção civil, subsetor de edificações, tem
avançado de forma rápida, tornando os empreendimentos cada vez mais numerosos em todo o
país. Para a implantação desses empreendimentos no mercado é necessário obter a melhora e
eficiência dos processos envolvidos na construção dos edifícios.
Consequente do avanço da construção civil, o interesse pela Alvenaria Estrutural
cresceu de forma notável nos últimos anos, principalmente pelas condições nitidamente
favoráveis que se obtém em termos de economia.
Atualmente, graças ao melhor aproveitamento do sistema construtivo, os prédios em
alvenaria estrutural estão ampliando seu mercado com a construção de edifícios altos,
deixando o estigma de ser um sistema construtivo para conjuntos habitacionais populares.
Cabe salientar que os projetos de edifícios em alvenaria estrutural necessitam ainda de
grandes avanços tecnológicos, ainda mais no que diz respeito aos processos construtivos,
onde é necessária a compreensão do processo de projeto arquitetônico, dos métodos e das
técnicas construtivas, das propriedades dos materiais, das características específicas da
alvenaria, dos métodos e do cálculo estrutural. A própria construção do edifício fica
comprometida quando a precariedade das informações contidas no projeto obriga
praticamente a tomada de decisões sobre como construí-lo tenha de ser tomada pelos
construtores, por aqueles que irão atuar diretamente na execução da obra. Além disso, a
maioria dos problemas patológicos detectados ao longo da vida útil do empreendimento é
originada por falhas de projeto.
Pode-se dizer que não é praxe no mercado a busca pela tecnologia dos projetos e
execução, onde seriam melhorados com o desenvolvimento no setor de coordenação desses
projetos, bem como o investimento e introdução de pesquisas e avaliações pós-ocupação. Este
tipo de estado permite tratar a hipótese de que a qualidade desses empreendimentos é inferior,
diante da importância que o tema ocupa no dia a dia das pessoas.
De acordo com Villa (2009), uma análise nos projetos de apartamentos edificados (pós
2003) deixa evidente o tratamento recebido pelos projetos, traduzido por uma postura que
valoriza substancialmente seus aspectos estéticos, e que demonstra, em geral, uma
20
preocupação apenas acessória com as reais necessidades do usuário, cujos modos de vida e
formatos familiares estão em constante alteração. Nesse sentido pode-se inferir que o setor
desenvolveu-se com uma clara hegemonia dos negócios em detrimento do projeto
arquitetônico.
Romero e Ornstein (2003, p.23) apontam à necessidade de se estabelecerem rotinas de
avaliação que possam gerar diretrizes de projeto, as quais levam em consideração o
desempenho físico dos ambientes no decorrer do uso e os níveis de satisfação dos moradores.
A consciência dos benefícios da aplicação deste método em qualquer tipo de
edificação resultou em prática constante nos EUA e Europa, e está se tornando cada vez mais
crescente no Brasil, por iniciativa do IPT/SP, no âmbito da falta de hábito de avaliação dos
prédios no decorrer do seu uso (DEL CARMO e ORNSTEIN, 1990, p.5).
Assim sendo, é imprescindível e urgente que se haja uma concentração de esforços na
implementação de pesquisas que possam permitir o desenvolvimento de tecnologias
adequadas por meio de avaliações no decorrer do uso das edificações. Exatamente por se
encaixar nesse objetivo é que se justifica a importância e a motivação para a elaboração do
presente trabalho.
O presente trabalho pretende fazer uma avaliação da qualidade das edificações em uso,
detectando as reais necessidades dos ocupantes com a aplicação da
APO em edifícios
residenciais em alvenaria estrutural na cidade de Santa Maria-RS. Sua finalidade é contribuir
para a elucidação de detalhes significativos para esse processo construtivo de grande
viabilidade econômica.
Estes fatores e inúmeras outras questões poderão ser sanados pelo estudo das relações
do usuário com o ambiente construído e seus comportamentos, tornando a APO um
instrumento indispensável no que diz respeito ao avanço das qualificações das construções.
1.2 Objetivos
1.2.1
Objetivos Gerais
Desenvolver um estudo de avaliação pós-ocupação em edifícios residenciais, tendo
como sistema construtivo a alvenaria estrutural, através de análises das unidades edificadas,
localizadas na cidade de Santa Maria-RS, visando avaliar a qualidade das edificações em uso
21
e as reais necessidades dos ocupantes, identificando maneiras de melhorar futuros projetos
arquitetônicos e o desempenho das edificações.
1.2.2
Objetivos específicos
Os objetivos específicos serão divididos em:
a) Sob o ponto de vista dos usuários:
Avaliar como o edifício atende as necessidades dos ocupantes, identificando o nível de
satisfação quanto à:
funcionalidade do imóvel;
falhas construtivas;
desempenho dos materiais pelo uso;
b) Sob o ponto de vista técnico:
Caracterizar o sistema construtivo estrutural, materiais utilizados e as respectivas
instalações existentes nas unidades residenciais;
Analisar os aspectos funcionais dos projetos arquitetônicos;
Avaliar possíveis patologias construtivas existentes;
Identificar de forma geral os pontos positivos e negativos, qualidades e principais
deficiências das edificações;
Contribuir para as pesquisas na área de avaliação do ambiente construído.
1.3 Justificativa
Considerando a ausência de avaliações tanto na produção quanto no decorrer do uso
do ambiente construído, conduzindo a problemas e falhas, percebemos a importância e a
necessidade de se avaliar de forma sistemática as edificações em uso para obter informações
que auxiliem novos projetos e propostas. Desta maneira, considera-se que a metodologia da
avaliação pós-ocupação possa intervir como um conjunto metodológico que pode gerar a ação
(ou intervenção), com o intuito de promover a melhoria da qualidade de vida daqueles que
utilizam um dado ambiente e de gerar certo conhecimento das relações entre a sua moradia e
o seu comportamento. Este trabalho se justifica pelo fato que o os trabalhos realizados quanto
22
à avaliação da qualidade de ambientes residenciais no âmbito acadêmico abordam em maioria
as habitações de interesse social, surgindo assim, carência de pesquisas pós-ocupacionais para
outros segmentos de demanda, tais como a classe média e média alta. Sendo assim, pode-se
dizer que o desenvolvimento e aplicação de avaliações no decorrer do uso das edificações
possam permitir o desenvolvimento de tecnologias adequadas, podendo utilizar os resultados
como novos insumos e diretrizes para futuros projetos com mesma característica, mas podem,
inclusive, ser utilizados para adaptações, reformas e reorganizações naqueles ambientes
estudados.
1.4 Estrutura da dissertação
O presente trabalho está estruturado em seis capítulos.
Neste primeiro capítulo é feita a introdução do assunto abordado na pesquisa,
justificando o tema escolhido e ainda expondo os objetivos da pesquisa.
No segundo capítulo é apresentada uma revisão bibliográfica abrangendo temas como
a avaliação pós-ocupação, apresentando uma visão geral da APO e os principais métodos e
técnicas adotados na APO, bem como, alguns pontos do processo construtivo da alvenaria
estrutural, seu desenvolvimento no Brasil e ainda alguns aspectos de projeto e execução de
edifícios residenciais em alvenaria estrutural. Também são apresentadas na revisão
bibliográfica, as manifestações patológicas da alvenaria estrutural descrevendo os conceitos
básicos e os principais mecanismos de formação das fissuras.
O terceiro capítulo contém os estudos de casos, desenvolvimento e aplicação da APO,
apresentando a metodologia adotada,
e ainda de forma detalhada os procedimentos
metodológicos utilizados para o desenvolvimento e aplicação da avaliação.
No quarto capítulo estão apresentados os resultados e análises individuais dos dados
obtidos, bem como o quinto capítulo que apresenta a análise integrada dos resultados.
E por fim, o sexto capítulo trata das considerações sobre a pesquisa, fundamentando os
procedimentos adotados, os resultados da avaliação pós-ocupação e ainda as considerações
finais do trabalho e sugestões para edifícios residenciais.
2 FUNDAMENTAÇÃO TEÓRICA SOBRE A AVALIAÇÃO PÓSOCUPAÇÃO, ALVENARIA ESTRUTURAL E SUAS PRINCIPAIS
MANIFESTAÇÕES PATOLÓGICAS
2.1 A Avaliação pós-ocupação (APO)
A avaliação pós-ocupação (APO), do inglês Post-occupancy Evaluation (POE), é um
processo de avaliação sistemática do desempenho dos edifícios, depois de construídos e
ocupados por algum tempo (FEDERAL FACILITIES COUNCIL, 2001).
A APO constitui de uma área de conhecimento mais abrangente, que trata das relações
entre o ambiente e o comportamento (RAC), visando se configurar como uma avaliação
global do meio a ser estudado. Para Ornstein; Romero (1992), as variáveis consideradas
podem ser complementadas, reduzidas e/ou alteradas, em função da tipologia edificada, das
características e dos objetivos da pesquisa.
Complementando estes conceitos, autores como Romero; Ornstein (2003), comentam
que sem minimizar a importância do desempenho físico, a APO se diferencia das avaliações
convencionais, por considerar fundamental o nível de satisfação dos usuários no decorrer do
uso do ambiente em questão.
Neste contexto Lay; Reis (1994) salienta que a APO é uma alternativa metodológica
para avaliação de desempenho de ambientes construídos e um instrumental capaz de aferir,
por realimentação, os erros e acertos encontrados no objeto de estudo avaliado a partir do
ponto de vista dos usuários. Ela permite a avaliação de aspectos técnico-construtivos,
funcionais, econômicos, estéticos e comportamentais do ambiente construído, levando em
conta tanto o ponto de vista de especialistas técnicos, como dos usuários que diariamente se
deparam com a realidade.
Em geral, os procedimentos adotados incluem principalmente a avaliação técnica,
funcional e comportamental, tendo em vista a opinião dos técnicos, projetistas e
principalmente os usuários.
Nesse sentido, a avaliação técnica compreende elementos que possam afetar a saúde,
segurança e bem-estar dos usuários, diferenciando da avaliação funcional, que abrange
elementos que interfiram no desenvolvimento das atividades no ambiente (acessibilidade,
segurança, flexibilidade, etc.). A avaliação comportamental compreende os elementos que
relacionam as atividades e a satisfação dos usuários com o ambiente construído,
24
diferenciando-se das avaliações físicas, que ocorrem por meio de levantamentos realizados
por pesquisadores.
Desta maneira, considera-se que a metodologia da avaliação pós-ocupação possa
responder as questões referenciadas como um conjunto metodológico que pode gerar a ação,
com o intuito de promover a melhoria da qualidade de vida daqueles que utilizam um dado
ambiente e de gerar um dado conhecimento sistematizado sobre o ambiente e as relações entre
o ambiente construído e comportamento.
A APO é assim um conjunto de métodos aplicados aos estudos das relações
ambiente-comportamento, cujos resultados se relacionam com a participação, na
própria pesquisa, dos diversos agentes envolvidos na produção e uso do ambiente
em foco e, principalmente porque conta com o conhecimento crítico da vivência
diária dos usuários. Os resultados não podem ser usados como novos insumos e
diretrizes para futuros projetos com características semelhantes, mas podem,
sobretudo, ser utilizados para adaptações, renovações, reformas e reorganizações,
naqueles ambientes estudados (ORNSTEIN et al., 1995,p.70).
Sendo assim, considera-se a avaliação pós-ocupação como um “mecanismo eficiente
de realimentação de projetos semelhantes e do controle de qualidade global do ambiente
construído no decorrer de sua vida útil” (ORNSTEIN; ROMÉRO, 1992, p.20).
Em função dos objetivos da pesquisa e do tempo necessário para estas avaliações,
podem ser estabelecidos três níveis de APO:
– APO indicativa – indica os principais pontos positivos e negativos do ambiente
analisado, através de visitas exploratórias e entrevistas com usuários-chaves.
– APO investigativa – acresce-se ao nível anterior, a explicação de critérios
referenciados de desempenho.
– APO diagnóstica – define detalhadamente os critérios de desempenho,utiliza
técnicas sofisticadas de medidas, correlacionando avaliações físicas com respostas dos
usuários de determinados ambientes (PREISE et al.,1988).
A aplicação sistemática de Avaliação Pós-Ocupação a estudos de caso específico tem
gerado, nos três níveis, grande fonte de conhecimento, os quais podem nortear a formulação
de critérios de desempenho mais compatíveis com as necessidades dos usuários (ZANCUL,
2007).
25
2.1.1
Os principais métodos e técnicas da APO
A avaliação pós-ocupação (APO), refere-se a uma série de métodos e técnicas que
diagnosticam os pontos positivos e negativos da edificação como um todo, o comportamento
que estes reproduzem na qualidade de vida de seus usuários, podendo avaliar com isso o grau
de satisfação em habitar determinada edificação.
O grande trunfo do APO foi propor a inserção dos usuários nos processos
tradicionais de avaliação, sem, entretanto, reduzir o papel da avaliação técnica e da
bagagem teórica de seus avaliadores (ROMERO (in ANDRADE, 2000, p.123).
Neste contexto, Ornstein (1995), considera os métodos da APO como um instrumento
para “diagnosticar e recomendar, segundo uma visão sistêmica e re-alimentadora, visando
modificações e reformas no ambiente de avaliação e para aprofundar o conhecimento sobre
este ambiente, tendo-se em vista futuros projetos similares”.
Em relação à aplicação da APO, que deve incluir uma seqüência básica de atividades
como: levantamento de dados de arquivo ou levantamento da memória do ambiente a ser
estudado: avaliações técnicas
e comportamentais; levantamento de normas, códigos,
especificações e técnicas existentes:analise dos resultados e diagnostico com recomendações
para o objeto estudado e para futuros projetos similares (ORNSTEIN e ROMERO,1992).
Para Ornstein et al. (1995), o projeto de pesquisa já deve prever quais os métodos e
técnicas que atendem os objetivos em foco. É necessário, portanto, uma seleção criteriosa dos
métodos e técnicas mais adequados a cada estudo de caso, ajustando-se ás necessidades de
prazo e limitações de custos existentes.
Alguns autores relacionaram os diversos métodos e técnicas disponíveis para se
avaliar o desempenho de ambientes construídos, apontando vantagens e desvantagens de cada
um, conforme o Quadro 1 e Quadro 2.
26
MÉTODOS E
TÉCNICAS
1. Medidas
aferição do
Físico
para a
Desemp.
2.
Observações
desempenho físico
3.
Observações
comportamento
usuário
do
do
do
DESCRIÇÃO
VANTAGENS
DESVANTANGENS
Utiliza-se o luxímero,
decibelímetro, trena, etc.
para
verificação
de
conforto
ambiental,
aspectos
técnicoconstrutivos e/ou arranjo
espacial.
Confirmam ou não pontos de
vista dos usuários e as
leituras de projeto.
Alguns dados são medidos
pontualmente e exige-se
atenção na interpretação dos
resultados para compará-los
com dados de projeto e com
avaliação dos usuários;
Walkthrough, a olho nu:
para verificação de trincas,
fissuras,
goteiras,
vazamentos, recalques, etc.
Rapidez, baixo custo.
Não identifica origens de
problemas
técnicoconstrutivos
mais
complexos. Para tanto, há a
necessidade de consultoria
especial.
Podem ser diretas (com
obstrução) ou indiretas
(sem obstrução)
Auxilia na compreensão da
dinâmica das RACs e na
elaboração de questionários
4. Entrevistas
Apenas com pessoas-chave
como líderes comunitários,
síndicos, entre outros.
Podem ser abertas ou
fechadas
Auxilia na elaboração dos
questionários e nas análises
dos especialistas; pode ser
interessante no caso de
idosos.
Demanda
prazos
mais
longos
de
aplicação;
somente
para
adultos;
resulta em indicadores
qualitativos
e
não
quantitativos.
5. Questionários
É
o
método
mais
comumente utilizado para
obter informações sobre
comportamento, atributos e
atitudes de usuários de
ambientes construídos.
Pode
ser
aplicada
pessoalmente pelo telefone,
pelo correio; distribuído por
categoria de usuário; rapidez
de aplicação e facilidade de
tabulação.
Exige
conhecimento
especializado
para
confecção e aplicação. Não
pode ser aplicado a crianças
ou a muito idosos.
6. Diários e/ou listas de
atividades
Planilhas preenchidas pelo
usuário,
relatando
atividades durante o dia.
Contemplam
maiores
detalhes de informações.
É mais apropriada a local de
trabalhos; aplicável apenas
a alfabetizados adultos.
Quadro 1 – Métodos e Técnicas para avaliação do ambiente construído.
Fonte: Ornstein et al. (1995), pág.70-74.
Não há
27
MÉTODOS (M) E
TÉCNICAS(T)
7. Mapas
8. Registros de foto
9. Registros em
videoteipes
10. Registros em
áudio
DESCRIÇÃO
VANTAGENS
DESVANTANGENS
Identificam atividades e
comportamentos padrão que
se repetem no tempo e no
espaço. São elaborados
pelos avaliadores.
Extremamente úteis para
compreensão das relações
entre
ambiente
e
comportamentos de hall de
edifícios, hotéis, etc.
Dependendo da profundidade
pesquisa,
exigem
a
permanência prolongada dos
avaliadores.
Úteis nas avaliações de
desempenho
físico,
comportamento dos usuários
e mapas comportamentais,
pois permitem posteriores
avaliações.
Baixo custo; rapidez
confiabilidade registro.
e
São estáticos no tempo
Extremamente
úteis
e
versáteis, pois permitem a
produção de um banco de
dados de imagens para
posterior
análise
por
técnicos e especialistas.
Permitem
documentar
imagens
dinâmicas
e
conseqüentes
aos
comportamentos
com
precisão maior que a
técnicas;
podem
ser
associados a recursos de
computação gráfica.
Custos mais elevados com
relação ao item 8, pois exigem
recurso materiais e técnicos
especializados em vídeo e em
computação gráfica.
Permitem registros sonoros
de ruídos urbanos, e entre
apartamentos e entrevistas
com pessoas-chave.
Técnica complementar que
auxilia a diminuir duvida e
informações obtidas em
entrevistas.
Exigem um tempo maior para
transcrever os registros.
Baixo custo; auxilia quando
não é possível realizar
levantamentos
in
loco;
auxilia
nas
avaliações
quando os usuários são
crianças ou analfabetos.
11. Percepção Visual
Solicita-se aos usuários que
fotografem
aspectos
específicos que estão sendo
avaliados.
12. Jogos (T)
Simulações de situações
relativas às RACs, com
cartelas contemplando, por
exemplo, elementos visuais.
Baixo
custo;
permitem
socialização
entre
os
participantes;
úteis
em
programas de treinamento
das APO’s.
Na APO devem ser adotada a
utilização recíproca de outro
métodos. Só podem ser
utilizados de modo isolado em
casos
específicos
de
treinamento.
Modelagem via computação
gráfica e em maquetes em
escala.
Podem
permitir
maior
participação dos moradores
no processo de APO; úteis
no caso de analfabetos e de
crianças.
Pouca validade ecológica.
Deve
ser
usados
necessariamente, no caso de
APO, de modo combinado
com outros métodos.
13. Simulações (M/T)
Quadro 2 – Métodos e Técnicas para avaliação do ambiente construído.
Fonte: Ornstein et al. (1995), pág.70-74.
Podem implicar em distorções
de resultados; pouca validade
ecológica.
28
Para Preiser (1989), a avaliação pós-ocupação é um processo que utiliza uma conduta
sistemática e rigorosa, com diversas técnicas de pesquisa e níveis, após a edificação ter sido
ocupada por um determinado período de tempo. O Quadro 3 representa os três níveis de APO.
Níveis de APO
Etapas do Planejamento
Etapas da Condução
Etapas da Aplicação
Indicativo
Reconhecimento e viabilidade
Início de coleta dados
Relatório de decisões
Investigativo
Planejamento de recurso
Monitoramento
procedimento coleta de
dados
Recomendações de
plano de ações
Diagnóstico
Planejamento de pesquisa
Análise dos dados
Revisão dos Resultados
Quadro 3 – Níveis de Avaliação Pós-Ocupação (APO).
Fonte: Preiser (1989).
Neste sentido, pesquisador nacional (SERRA, 1989), sugere o desdobramento destes
três níveis em seis, condizentes com a realidade brasileira, em que os três primeiros são
avaliações físicas e os demais são APO propriamente ditas, considerando o ambiente, tanto do
ponto de vista técnico, como dos usuários. A Figura 1 mostra os seis níveis propostos,
servindo como referência para a determinação das ações.
Figura 1 – Os seis níveis de serviço de avaliação para o caso brasileiro.
Fonte: Serra (1989).
29
O conteúdo coletado (na APO) fornece dados para uma análise do desempenho do
edifício em seus diversos aspectos, inclusive nas soluções apresentadas no processo
de projeto. Dessa análise resultam diagnósticos relativos aos aspectos técnicoconstrutivo, funcionais, econômicos, financeiros, etc., relevando os aspectos
positivos e negativos do projeto e embasando recomendações para soluções adotadas
no empreendimento estudado ou para futuros projetos (MELHADO, 2005, p.46).
Ornstein (1992) indica o conjunto de vantagens que a APO oferece expresso no
Quadro 4.
Nível de APO
Indicativa
(Nível 1)
Investigativa
(Nível 2)
Diagnóstico
(Nível 3)
Vantagens
– Detecta e propõe soluções de pequeno porte e/ou setoriais para problemas técnicos
e funcionais;
– Envolve todos os participantes do processo de avaliação e tomada de decisão, ou
seja, projetistas, clientes e usuários;
– Abrange todos os envolvidos no uso e manutenção do edifício com o propósito de
conservar e aperfeiçoar o desempenho do patrimônio, assim como o bem-estar dos
ocupantes;
– Minimiza custos de manutenção do edifício.
– Aprimora e afere qualitativamente a metodologia de APO;
– Detecta e propõe soluções que se relacionam até mesmo com reciclagem e
substituição de componentes do edifício, com base em problemas técnicos e
funcionais;
– Propõe treinamento e conscientização dos usuários para conservação e manutenção
do edifício;
– Apresenta recomendações para minimizar custos de operação e manutenção.
– Mede e aprimora qualitativamente a metodologia de APO;
– Propõe um plano de manutenção do edifício objeto da APO, com intuito de
otimizar seu desempenho durante sua vida útil prevista;
– Desenvolve um plano de re-arranjo dos espaços físicos do edifício;
– Desenvolvem um plano de ações tecnológicas voltadas à fase do projeto, padrões e
normas para projetos futuros de edifícios semelhantes.
Quadro 4 – Vantagens da APO de acordo com o nível do processo.
Fonte: Ornstein (1992).
As atividade da APO podem ser divididas em etapas interligadas, pelas quais a
pesquisa evolui, apresentadas no fluxograma da Figura 2 expressa por Ornstein e Romero
(1992).
30
Figura 2 – Fluxograma de atividades.
Fonte: Ornstein e Romero (1992).
O diagnóstico da avaliação baseia-se no cruzamento das opiniões dos usuários com
laudos de especialista-avaliadores. É de cuja importância, a investigação da opinião dos
usuários, pois são os destinatários das considerações feitas pelo projetista e construtor,
considera-se por outro lado, a importância dos pareceres dos técnicos na interpretação das
respostas para apontar as causas das deficiências citadas.
É importante destacar que, devido à diversidade metodológica existente ainda não
possibilitou adquirir-se um padrão único de estratégias, devido aos aspectos passarem por
mudanças, estão sendo continuamente testados e redesenhados.
31
2.2 A Alvenaria estrutural e seus aspectos
2.2.1
Considerações iniciais
A alvenaria é uma das formas mais antigas de construção empregadas pelo homem,
sendo largamente utilizada na construção de habitações, monumentos, templos religiosos, e de
fortalezas. A história revela que a alvenaria conta com obras que são verdadeiros marcos
históricos da humanidade e que persistem até os dias de hoje, a exemplo do monumento de
Stonehenge, com mais de 5.000 anos, a pirâmide de Quéops, existente a mais de 4.000 anos, o
Coliseu em Roma, construído em 72 d.C. as muralhas da China, entre tantos outros. Mas
desde o princípio, essas estruturas foram dimensionadas empiricamente, e desenvolvidas com
base na experiência acumulada por seus construtores.
Somente a partir da metade do século XX, com o crescimento da alvenaria estrutural
na Europa e nos Estados Unidos, é que começaram a ser desenvolvidas teorias visando o seu
dimensionamento racional, começando a ser concebidas estruturas com base em
procedimentos racionalizados de cálculo.
A alvenaria estrutural no Brasil teve um grande crescimento na década de 80, com
avanços em pesquisas que se iniciaram ainda na década de 70. Com a incorporação desta
técnica por grandes empresas construtoras, a alvenaria estrutural acabou se difundindo nas
regiões sul e sudeste do país.
Atualmente, a alvenaria estrutural apresenta-se em franco crescimento, havendo
inúmeras pesquisas realizadas, grandes investimentos da indústria para a produção de
componentes (blocos, argamassas, ferramentas, etc.), bem como o desenvolvimento de novos
materiais e o aprimoramento dos modelos de dimensionamento, que ainda são dotados de
diversas simplificações.
Em conseqüência disso, para evitar experiências negativas e ampliar definitivamente
os setores do mercado, é de vital importância o preparo dos profissionais que de alguma
forma estão envolvidos no processo de implantação e operacionalização do sistema
construtivo.
32
2.2.2
Conceituação da Alvenaria Estrutural
Alvenaria pode ser entendida como um produto de composição básica, utilizado na
construção, constituído de blocos ou de tijolos unidos entre si por argamassa, constituindo um
conjunto estável e resistente.
Camacho (2006) conceitua a alvenaria estrutural como o processo construtivo em que
os elementos que desempenham a função estrutural são de alvenaria, sendo os mesmos
projetados, dimensionados e executados de forma racional.
A alvenaria estrutural, por sua vez, é toda a estrutura em
alvenaria,
predominantemente laminar, dimensionada por procedimentos racionais de cálculo para
suportar cargas além do seu peso próprio.
Franco (1992) argumenta que a alvenaria estrutural pode ser conceituada com um
processo construtivo que se caracteriza pelo emprego de paredes de alvenaria e lajes
enrijecedoras como principal estrutura de suporte de edifícios.
Diferente dos sistemas construtivos convencionais que empregam o uso de pilares e
vigas para resistir às cargas, a alvenaria estrutural é caracterizada por empregar um único
elemento de suporte: as paredes do edifício. Para Cavalheiro (1995) “pela dupla função que
seus elementos básicos (paredes) desempenham nas edificações, ou seja, vedação e
resistência, o subsistema estrutural confunde-se com o próprio processo construtivo”.
De acordo com Machado (1999), a existência de apenas um elemento (a parede de
alvenaria) para assumir múltiplas funções de ambos os subsistemas é bastante vantajoso. Isso
ocorre não apenas pelas facilidades construtivas, mas também por eliminar problemas que
surgem nas interfaces entre os subsistemas.
A alvenaria estrutural pode ser classificada quanto ao processo construtivo empregado,
quanto ao tipo de unidades ou ao material utilizado, em:
•
Alvenaria Estrutural Armada: é o processo construtivo em que, por necessidade
estrutural, os elementos resistentes (estruturais) possuem uma armadura passiva de
aço. Essas armaduras são dispostas nas cavidades dos blocos que são posteriormente
preenchidas com micro-concreto (graute).
•
Alvenaria Estrutural Não Armada: é o processo construtivo em que nos elementos
estruturais existem somente armaduras com finalidades construtivas, de modo a
prevenir problemas patológicos (fissuras, concentração de tensões, etc.).
33
•
Alvenaria Estrutural Parcialmente Armada: é o processo construtivo em que alguns
elementos resistentes são projetados como armados e outros como não armados. De
uma forma geral, essa definição é empregada somente no Brasil.
•
Alvenaria Estrutural Protendida: é o processo construtivo em que existe uma armadura
ativa de aço contida no elemento resistente.
2.2.3
Edifícios em alvenaria estrutural – O projeto
O conceito de qualidade pode agregar diversas interpretações ao longo do ciclo de
vida do produto, conforme as expectativas e interesses dos agentes envolvidos no processo de
projeto, produção, comercialização e uso de um produto. Na fase de lançamento e venda de
um empreendimento imobiliário, por exemplo, os critérios de avaliação da qualidade
consideram aceitação do produto pelos clientes e usuários finais, velocidade de venda,
facilidade na tramitação de contratos; em outra etapa do empreendimento, como a de
execução das obras de um edifício, a qualidade é avaliada com base em critérios de
produtividade dos processos, atendimento as especificações dos projetos, segurança e saúde
do trabalho, entre outros (FABRICIO e ORNSTEIN, 2010).
Para Melhado (1994), a partir de uma visão fundamentada na gestão da qualidade,
destaca que o projeto do edifício pode ser compreendido como um processo que, a partir de
dados de entrada, deve apresentar soluções que respondam satisfatoriamente as necessidades
dos clientes a quem o edifício se destina.
Um programa de qualidade em arquitetura significa a implementação de melhorias do
nível de necessidades e expectativas ao qual o projeto atente e envolve três atividades
principais: planejamento da qualidade, melhorias continuadas e revisões da qualidade, sendo
que estas incluem identificação e reparos de erros e omissões antes da finalização da
documentação na etapa de projeto (NELSON, 2006).
Uma gestão ineficaz do processo de projeto pode causar muitos problemas, podendo
comprometer a qualidade de execução da obra, além de causar atrasos no seu andamento.
Nesse sentido, a importância dos projetos reside na sua responsabilidade pela geração
das soluções, as quais proporcionam a própria produção da edificação com os níveis de
qualidade e produtividade que forem permitidos pela complementação dos projetos.
34
O próprio processo construtivo da alvenaria estrutural é tratado com um sistema
racionalizado. A alvenaria estrutural comparada ao sistema tradicional necessita de uma
melhoria do detalhamento e compatibilização dos projetos, buscando um aumento da
produtividade dos trabalhos nos canteiros de obra e a redução de desperdícios.
Neste sentido, Santos (1998) comenta que na construção civil o projeto quase sempre é
encarado como uma finalidade, e não como um meio para uma obtenção de um fim, que seria
a edificação.
Para que se possa obter certa qualidade da solução e da descrição de projeto, é
necessário haver controle da qualidade do processo de elaboração.
2.2.4
A coordenação e compatibilização do projeto
Pode-se afirmar que em um projeto, a coordenação dos próprios projetos eleva a
qualidade do projeto global e, conseqüente a isso, melhora também a qualidade da construção.
De acordo com Franco (1991), a coordenação de projetos pode ser entendida como a
atividade que dá suporte ao desenvolvimento dos projetos. O objetivo primordial desta
atividade é de que os projetos sejam elaborados de forma que atendam aos objetivos do
empreendimento, proporcionando a fase de execução a qualidade e eficiência esperada.
Todo o desenvolvimento do projeto em alvenaria estrutural necessita que o projetista
utilize procedimentos diferenciados de cálculos, dos outros tipos de estrutura, como o aço e
concreto armado. Deve-se projetar integralmente adotando todos os fundamentos da alvenaria
estrutural.
Segundo Pozzobon (2003), o processo de compatibilização e produção das alvenarias
são indispensáveis em um sistema construtivo racionalizado, já que o controle da produção só
pode ser aferido mediante um referencial que contemple a obra de maneira sistêmica. A
análise prévia das interfaces presentes entre as alvenarias e os demais subsistemas da obra
(superestrutura, revestimentos, instalações e esquadrias) objetiva minimizar a tomada de
decisões no canteiro, possibilitando um planejamento da produção com níveis altos de
confiabilidade, tanto para o estabelecimento de prazos, quanto para a quantificação de
insumos.
Racanicchi (2001) considera que na alvenaria estrutural existe uma forte
interdependência de vários projetos que fazem parte de uma obra (arquitetônico, estrutural e
35
instalações), pois a parede além da função estrutural é também um elemento de vedação e
deve conter os diversos componentes estruturais, hidráulicos, elétricos, dentre outros.
2.2.5
O projeto executivo
O projeto executivo é definido como a “solução definitiva do anteprojeto, representada
em plantas, cortes, elevações, especificações e memoriais de todos os pormenores de que se
constitui a obra a ser executada: determinação da distribuição dos elementos do sistema
estrutural e dos pontos de distribuição das redes hidráulicas, sanitária, elétrica, telefônica,
etc.” Acrescentam-se ainda a este conceito geral, o detalhamento das especialidades
envolvidas, bem como o dimensionamento dos elementos citados.
Esse tipo de projeto é fundamental para que se possa atingir o máximo das vantagens
que o processo construtivo em alvenaria estrutural permite. O projeto executivo integra as
soluções do escritório e do canteiro, contribuindo anda mais para a eficiência do próprio
processo construtivo e permitindo ainda antecipar e prevenir problemas de execução. Através
de detalhamentos e informações claras para a execução das alvenarias, o projeto executivo
permite que as soluções adotadas em cada projeto sejam compatíveis entre si e possam se
interpretadas de forma mais clara na obra.
Roman et. al. (1999) comentam que a falta de detalhes e a ambigüidade na
interpretação das informações do projeto podem criar vários problemas, tais como atraso nos
prazos, retrabalhos para a correção dos erros e a diminuição da produtividade.
Em geral, do ponto de vista da alvenaria estrutural, além do aspecto relacionado à
estabilidade e resistência da estrutura, a análise do projeto executivo deve considerar as
possibilidades de implementar medidas de racionalização durante a execução. Esta avaliação
deve compreender:
•
Experiência e qualificação do projetista no projeto da alvenaria estrutural;
•
Conhecimento construtivo e potencial tecnológico da empresa responsável pela
execução;
•
Existência de procedimentos de execução que correspondem às características da
alvenaria estrutural;
•
Qualificação da mão-de-obra;
36
•
Características do controle de qualidade que será aplicado durante a execução;
•
Tipo e qualidade dos componentes disponíveis no mercado.
A seguir são apresentados os principais itens a serem desenvolvidos no projeto das
alvenarias estruturais:
•
Planta baixa contendo modulação da 1º e 2º fiada das alvenarias de todos os
pavimentos, contendo numeração das paredes, detalhes de amarrações, legendas,
notas e especificações;
•
Elevações de todas as paredes numeradas contendo embutimento, quantitativos de
materiais, grauteamento, legendas, notas e especificações;
•
Cortes e elevações da edificação;
•
Planta baixa contendo locação dos pontos de grauteamento dos pavimentos;
•
Planta de formas, cortes e armações dos demais elementos estruturais, tais como
fundações, pilotis, lajes, vigas de transição, escadas, caixa de elevadores,
reservatórios, dentre outros.
•
Projeto de instalações: água fria, água quente, esgoto sanitário, águas pluviais,
instalação de gás, instalações de combate a incêndio, instalações de ar
condicionado, telefone, interfone, TV a cabo, dentre outros;
•
Detalhes das instalações, tais como ramais, pia, tanque, máquina de lavar, vaso
sanitário, etc.
2.2.6
Execução de edifícios – Padronização das técnicas e procedimentos construtivos
Para se obter um melhor desempenho do sistema construtivo, se faz necessário a
padronização, ou seja, deve-se haver uma única forma de execução da alvenaria para todo o
edifício.
De acordo com Romam et. al. (1999), a padronização permite reduzir o numero de
materiais e componentes a serem utilizados na obra, aumentar a eficiência e os cuidados de
armazenagem e uso dos materiais.
Para o desenvolvimento do processo construtivo, primeiramente é necessário que a
execução das alvenarias deva basear-se em procedimentos técnicos que estabelecem o próprio
37
processo de execução, incluindo a forma de locação das paredes (ângulos e modulação dos
blocos), os detalhes de amarração entre parede, etc.
Os procedimentos construtivos devem ser elaborados visando ao aumento da
racionalização, através do incremento da construtibilidade, bem como à diminuição da
probabilidade de ocorrência de falhas durante a execução. Tais procedimentos devem ser
coerentes com o nível de profissionalização e treinamento dos operários (FRANCO e
AGOPYAN, 1994).
De acordo com Vilató e Franco (1998), para a execução de edifícios, deve-se
estabelecer um conjunto de diretrizes que buscam os aspectos fundamentais a serem definidos
e viabilizar a implementação da racionalização na execução.
Quando abordada a organização do canteiro, os temas a seguir devem ser
considerados.
•
Rotas de acessos bem definidas.
•
Espaços bem definidos para equipamentos e estoques de materiais.
•
Verificação de espaços adequados de trabalhos em torno do edifício e dos
elementos construtivos.
•
Organização dos projetos e detalhes construtivos em locais acessíveis e com
referencias claras.
•
Devem-se propiciar condições favoráveis para o desenvolvimento das atividades
humanas, fornecendo condições para uma alta produtividade.
A definição da sequência construtiva deve estar direcionada por:
•
definição de sequências que levem em conta diversos equipamentos usados na
obra e sua utilização nos diversos serviços;
•
realização dos recursos de pavimentação de térreos o mais cedo possível,
minimizando problemas de sujeiras e melhorando a circulação e uso de
equipamentos;
•
construção de escadas e plataformas de acesso definidas o mais cedo possível;
•
realização dos serviços de finalização e acabamento de corredores o mais tarde
possível, minimizando retrabalhos;
•
evitar remanuzeio pela definição de locais de armazenagem fora da sequencia
executiva;
38
•
devem-se considerar as demais atividades associadas ao item em questão para que
não ocorram possíveis interferências, quando se otimizam os procedimentos
individualmente;
•
o planejamento e prorrogação dos serviços devem ser realistas e estar orientados
tanto no aspecto estratégico e tático do planejamento empresarial, quanto aos
condicionantes técnicos de duração e prazo para a realização das tarefas.
A definição ou elaboração dos procedimentos deve-se reger por:
•
os procedimentos adotados devem ser coerentes com a forma de produzir da
empresa e com o nível de capacitação da mão-de-obra;
•
deve-se procurar desenvolver e utilizar equipamentos o mais simples possível para
dar apoio à execução dos serviços;
2.3 Principais manifestações patológicas da alvenaria estrutural
2.3.1
Fissuras
Após o período de implantação dos métodos utilizados na alvenaria estrutural,
observou-se que como qualquer outra técnica que, durante a sua execução e ao longo dos anos
ocorrem o aparecimento de algumas anomalias, as quais desencadearam o desenvolvimento
de vários estudos para que se possa chegar a alguma solução do problema.
Apesar de ser bastante parecida com a alvenaria convencional à alvenaria estrutural
sofre basicamente dos mesmos tipos de anomalias, que são em sua maioria fissuras, por se
tratar de um elemento estrutural, que resiste às tensões, esses problemas são agravados,
surgindo à necessidade de estudos específicos para a alvenaria estrutural.
Para Duarte (1998), as fissuras em alvenaria são causadas por tensões de tração que
ocorrem na direção ortogonal ao esforço atuante. Ele ainda comenta que essas solicitações
podem ser de compressão agindo na direção ortogonal, por solicitações de cisalhamento ou
por tração direta.
Segundo Thomaz (1989), outro fator que influi no processo de fissuração é a
heterogeneidade resultante da utilização conjugada de diferentes materiais, componentes de
39
alvenaria e argamassa de assentamento, com propriedades diferenciadas bem como a
resistência mecânica, o módulo de deformação longitudinal e o coeficiente de Poisson.
Ainda Duarte (1998), destaca que se deve considerar que os materiais de construção
dilatam e se contraem, sendo assim necessário a edificação ter meios de permitir estes
deslocamentos, reduzindo então as tensões de tração a níveis aceitáveis.
Em geral, essas movimentações podem ser da própria parede ou mesmo por
movimentação e outros elementos construtivos como: lajes, vigas ou pilares das estruturas de
concreto armado, elementos da fundação, componentes da cobertura, pisos ou forros. Caso
esses movimentos forem restringidos pelos vínculos que envolvem os próprios elementos e
componentes da construção, são inevitáveis os aparecimentos de fissuras devido a essas
tensões geradas.
Verifica-se que com algumas alterações construtivas e uma pequena melhora na
qualidade de sua execução, pode ser corrigida grande parte da anomalia que ocorrem nas
alvenarias estruturais.
2.3.2
Fissuração nas paredes não estruturais
A seguir é apresentado no quadro abaixo um resumo das principais causas técnicas das
fissurações das alvenarias não estruturais.
40
CAUSAS
DE FENÔMENOS DE
FISSURAÇÃO
Movimentos das fundações – recalques
diferenciais
Ação de cargas externas – atuação de
Sobrecargas
Deformação da parede devido a
deformabilidade excessiva das estruturas
Variações térmicas
Variações de umidade
Alterações químicas
Ação do gelo
ASPECTOS PRESENTES
– Acomodações diferenciais de fundações diretas;
– Variação do teor de umidade dos solos argilosos;
– Heterogeneidade e deficiente compactação de aterros
– Concentração de cargas e esforços;
– Pavimento inferior mais deformável que o superior;
– Pavimento inferior menos deformável que o superior;
– Pavimento inferior e superior com deformação idêntica;
– Fissuração devida à rotação do pavimento no apoio;
– Fissuração devida aos movimentos das coberturas;
– Fissuração devida aos movimentos da própria parede;
– Fissuração devido à variação do teor de umidade por
causas externas;
– Fissuração devido à variação natural do teor de umidade
dos materiais;
– Fissuração devida à retração das argamassas;
– Hidratação retardada da cal;
– Expansão das argamassas por ação dos sulfatos;
– Corrosão de armaduras e outros elementos metálicos;
– Fissuração devido a condições climáticas muito
desfavoráveis;
– Fissuração devida à vulnerabilidade dos materiais;
Quadro 5 - Classificação das principais causas de fissuração em paredes.
2.3.3
Fissuração nas paredes estruturais
As alvenarias estruturais, como quaisquer sistemas construtivos estão sujeitas os
acidentes e problemas diversos, igualmente a alvenaria de vedação pode apresentar danos de
maior ou menor intensidade, mas geralmente sua repercussão é apenas funcional ou estética.
As fissuras que constituírem um estado patológico em estruturas de alvenaria, uma vez
que os materiais e componentes que a compõe são frágeis e apresentam baixa resistência à
tração. È conhecido que a alvenaria resiste bem a tensões de compressão, não acontecendo o
mesmo as tensões de tração, flexão e cisalhamento.
41
Grimm (1988) comenta que em painéis de alvenaria as fissuras podem se apresentar na
direção horizontal, vertical, diagonal ou uma combinação dessas.
Quando verticais ou
diagonais elas podem ser retas, atravessando unidades e juntas, ou podem ter um aspecto
escalonado, passando apenas pelas juntas, conforme ilustrado na Figura 3, a seguir.
Figura 3 - As diversas direções de fissuras em paredes de alvenaria.
Fonte: Grimm (1988).
2.3.4
Mecanismos de formação de fissuras em paredes de alvenaria estrutural
Dentre os diversos tipos de mecanismos formadores de fissuras nas paredes, são
abordados neste item alguns dos mais comuns: movimentação térmica, expansão por
umidade, sobrecargas e recalques de fundação.
2.3.4.1
Fissuras causadas por movimentação térmica
Em geral, as movimentações térmicas ocorridas em um dado material estão
diretamente relacionadas com as suas propriedades físicas e com a intensidade da variação da
temperatura. As tensões desenvolvidas são em função da intensidade da movimentação, do
grau de restrição imposto pelos vínculos a esta movimentação e das propriedades elásticas do
material.
42
As fissuras de origem térmica podem também surgir por movimentações diferenciadas
entre componentes de um material, entre elementos de um sistema e entre regiões distintas de
um mesmo material.
As principais movimentações diferenciadas ocorrem em função de:
junção de materiais com diferentes coeficientes de dilatação térmica, sujeito às
•
mesmas variações de temperatura (por exemplo, movimentações diferenciadas
entre argamassa de assentamento e componentes de alvenaria);
exposição de elementos a diferentes solicitações térmicas naturais (por exemplo,
•
cobertura em relação às paredes de uma edificação);
gradiente de temperatura ao longo de um mesmo componente (por exemplo,
•
gradiente entre a face exposta e a face protegida de uma laje de cobertura).
Para Basso et al. (1997), a magnitude das movimentações térmicas vai depender das
características dos materiais, do grau de temperatura e da freqüência com que ocorre esta
variação.
Neste sentido, Duarte (1998) comenta que as áreas mais ensolaradas como as
coberturas e as paredes externas, são mais susceptíveis ao surgimento de fissuras, pois a
variação térmica nesses pontos é maior.
Além dessas variações, outros fatores podem influenciar no aparecimento de fissuras
no ultimo pavimento, como: diferença entre o módulo de elasticidade e o coeficiente de
dilatação térmica, diferença dos materiais que compõe a laje e as paredes, diferentes
solicitações térmicas a que estão submetidas à laje e as paredes, vinculação que as paredes
impõem à movimentação das lajes (THOMAZ, 1989).
Em geral, o coeficiente de dilatação dos materiais utilizados é conhecido, mas a
variação da temperatura a ser assumida no projeto pode ser difícil de ser estabelecida, pois
este depende de alguns fatores, como, cores, localização, exposição, orientação e fatores
climáticos.
2.3.4.2
Fissuras causadas por variação da umidade
As mudanças higroscópicas provocam variações nas dimensões dos materiais porosos,
sendo estes integrantes dos elementos e componentes da construção. O aumento da umidade
provoca uma expansão do material, e com a redução da umidade ocorre à contração do
43
mesmo. No caso da existência de vínculos que restringirão essas movimentações por
umidade, ocorrerá o desenvolvimento de fissuras.
Segundo Souza (2008), a umidade pode ter acesso aos materiais de construção através
de diversas vias:
•
umidade do ar ou proveniente de fenômenos meteorológicos: o material poderá
absorver água de chuva antes mesmo de ser utilizado na obra, durante o transporte
até a obra ou por armazenagem desprotegida no canteiro. Também a umidade
presente no ar pode ser absorvida pelos materiais de construção, quer sob forma de
vapor, quer sob a de água líquida (condensação do vapor sobre as superfícies mais
frias da construção).
•
umidade do solo: a água presente no solo poderá ascender por capilaridade à base
da construção, desde que os diâmetros dos poros capilares e o nível do lençol de
água assim o permitem.
De acordo com Valle (2008), as variações no teor de umidade provocam
movimentações de dois tipos: irreversíveis e reversíveis. As primeiras são aquelas que
acontecem logo após a fabricação do material e se originam pela perda ou ganho de água,
chegando à umidade higroscópica de equilíbrio. A segunda ocorre por mudança do teor de
umidade do material, ficando delimitada a um determinado intervalo, mesmo ocorrendo à
situação de secagem ou saturação completa do material.
A seguir, são apresentadas no Quadro 6, algumas configurações típicas de fissuras
devido à expansão por variação de umidade.
44
EXPANSÃO POR VARIAÇÃO DE
UMIDADE
CONFIGURAÇÃO
TIPICA DE FISSURAS
Fissura horizontal na base
da alvenaria
CAUSA PROVÁVEL
Esta fissura na base da alvenaria
pode ser causada pela movimentação
em sentidos opostos, devido à
retração da laje de concreto armado e
a expansão da parede da alvenaria
(DUARTE, 1998).
FONTE: DUARTE (1998).
Fissura vertical nos cantos
do edifício
A fissura vertical pode se manifestar
nos cantos dos edifícios ou em
encontros de paredes com deficiência
na amarração ou devido à expansão
nas paredes de alvenaria construídas
em blocos cerâmicos (GRIMM,
1988; THOMAZ, 1990).
FONTE: GRIMM (1988).
Quadro 6 – Configurações típicas de fissuras devido à expansão por variação de umidade.
2.3.4.3
Fissuras causadas pela atuação de sobrecargas
As fissuras causadas pela atuação de sobrecargas são originadas por excessivos
carregamentos verticais de compressão nas paredes das alvenarias.
Segundo Duarte (1998), sua configuração é predominantemente vertical, tendo o
mecanismo de ruptura de paredes de alvenaria solicitadas por carregamentos verticais de
compressão, implicando no surgimento de fissuras verticais decorrentes de esforços
transversais de tração induzidas nos blocos pelo atrito da superfície da junta de argamassa
com a face maior dos blocos.
Com relação às paredes Thomaz (1989) argumenta que outros fatores podem
influenciar no seu comportamento, sua tendência à fissuração e sua resistência final, entre os
quais: a resistência, a geometria, rugosidade superficial e porosidade do componente de
alvenaria; resistência, índice de retração, poder de aderência e poder de retenção de água da
45
argamassa de assentamento; módulo de deformação longitudinal e transversal dos
componentes de alvenaria e da argamassa; espessura, regularidade; esbeltez da parede,
eventual presença de armaduras, número e disposição das paredes contraventantes,
amarrações, cintamento, disposição e tamanho dos vãos de porta e janelas, etc.
Outras configurações, no entanto, podem ser observadas, como fissuras horizontais
por esmagamento da junta de argamassa, ruptura dos componentes ou flexo-compressão e,
fissuras inclinadas a partir dos pontos de aplicação ou em casos de aberturas (DUARTE,
1998; THOMAZ, 1989).
O Quadro 7 apresenta algumas configurações típicas de fissuras devido aos excessivos
carregamentos de compressão.
CARREGAMENTO DE
COMPRESSÃO
CONFIGURAÇÃO
TIPICA DE FISSURAS
CAUSA PROVÁVEL
Fissuras inclinadas a partir
das aberturas de janelas e
portas
A manifestação dessas fissuras pode
ocorrer devido a atuação de cargas
de compressão com distribuição
uniforme
(THOMAZ,
1990;
DUARTE, 1998).
Fissura vertical ao longo
das paredes devido a
carregamentos.
A manifestação dessas fissuras pode
ocorrer devido a atuação de cargas
de compressão com distribuição
uniforme
(THOMAZ,
1990;
DUARTE, 1998).
Fissura horizontal ao longo
das paredes devido a
carregamentos de flexocompressão.
A deformação da laje solicita a
alvenaria
a
flexo-compressão,
podendo
causar
fissuras
na
alvenaria pelo esmagamento da
junta de argamassa de assentamento
(THOMAZ, 1990).
FONTE: THOMAZ (1990).
FONTE: DUARTE (1998).
FONTE: THOMAZ (1990).
Quadro 7 – Configurações típicas de fissuras devido ao carregamento de compressão.
46
2.3.4.4
Fissuras causadas por recalque de fundação
As fissuras desenvolvidas em paredes, causadas por recalques de fundações, ocorrem
quando são verificadas movimentações diferenciais das fundações que excedem a capacidade
resistente das paredes de alvenaria. As movimentações podem ser originadas por falhas das
estruturas de fundação ou por recalques do próprio terreno.
Se caso a movimentação da fundação puder ser prevista, então deve ser dimensionada
rígida o suficiente para acomodar esses movimentos, evitando assim deformações excessivas
na alvenaria.
Thomaz (1989) ressaltou a prática da inserção de juntas nas estruturas como forma
eficiente de evitar fissuras provocadas por acomodações da fundação. São citados alguns
casos em que se recomendam juntas: edifícios com forma muito alongada, plantas recortadas,
carregamentos muito diferenciados, fundações apoiadas em cotas diferentes, diferentes tipo de
fundação e diferentes etapas de construção.
Em geral, a ocorrência dos recalques de terreno se dá porque todos os solos
submetidos a carregamento externo se deformam em maior ou menor proporção. A
deformabilidade e a capacidade de carga dos solos não são fatores constantes, e dependem do
tipo de solo: da posição do lençol freático, da intensidade da carga, do tipo de fundação,
forma, dimensões e profundidade.
O Quadro 8 apresenta algumas configurações típicas de fissuras devido ao recalque de
fundação.
47
RECALQUE FUNDAÇÃO
CONFIGURAÇÃO
TIPICA DE FISSURAS
Fissura horizontal junto ao
peitoril da janela.
CAUSA PROVÁVEL
Essa fissura pode ser causada pelo
recalque diferencial de fundações
com distorção angular, em caso de
alguma falha na fiada horizontal
próximo ao peitoril da janela
(DUARTE, 1998).
FONTE: DUARTE (1998).
Fissuras verticais em meio
às paredes.
Fissura vertical no topo da alvenaria
causada pelo recalque diferencial de
fundações com maior amplitude nas
extremidades (GRIMM, 1988).
FONTE: GRIMM (1988).
Fissura vertical sob os vãos
de abertura
Pode ser causada pelo movimento
diferencial das fundações ou por
fundação contínua solicitada por
carregamento
desbalanceado
provocando flexão negativa nos
peitoris (DUARTE, 1998).
FONTE: DUARTE (1998).
Fissuras inclinadas a partir
das aberturas nas
alvenarias
As fissuras inclinadas partindo das
aberturas nas alvenarias devido ao
recalque de fundação de maior
amplitude no centro (GRIMM,
1988).
FONTE: GRIMM (1988).
Fissuras inclinadas a partir
das aberturas nas
alvenarias
As fissuras inclinadas em aberturas
na alvenaria devido ao recalque
diferencial de fundação por falta de
homogeneidade do solo (GRIMM,
1988).
FONTE: GRIMM (1988).
Quadro 8 – Configurações típicas de fissuras devido ao excessivo recalque de fundação.
3 ESTUDO DE CASO – DESENVOLVIMENTO E APLICAÇÃO DA
AVALIAÇÃO PÓS-OCUPAÇÃO NOS EDIFÍCIOS RESIDENCIAIS
EM ALVENARIA ESTRUTURAL
Este capítulo contém a descrição da metodologia empregada, juntamente com os
procedimentos metodológicos adotados, que se referem à definição e caracterização dos
objetos de estudo, bem como o desenvolvimento e a aplicação.
Após a descrição da metodologia a ser empregada, adotamos a forma seqüencial de
apresentação dos procedimentos metodológicos pela ordem cronológica de realização de cada
tarefa, visando melhorar o entendimento dos passos seguidos nesta etapa.
3.1 Metodologia
A metodologia a ser empregada nesta pesquisa terá cumprimento dos objetivos
propostos, sendo utilizados os procedimentos e técnicas adotadas no método de Avaliação
Pós-Ocupação (APO).
As atividades de pesquisa realizadas anteriormente à aplicação da APO incluem
revisão bibliográfica, coleta de dados, entrevistas para seleção dos edifícios a serem
analisados.
A pesquisa bibliográfica deste trabalho concentra-se na busca de informações a
respeito de temas relacionados à Avaliação Pós-Ocupação, Edifícios em Alvenaria Estrutural
e Manifestações Patológicas relacionadas ao sistema construtivo, visando obter um referencial
teórico, conceitos e técnicas para a pesquisa. Na bibliografia busca-se o embasamento teórico
para o desenvolvimento do trabalho e subsídios para análise das informações.
A avaliação pós-ocupação em questão, divide-se em avaliação comportamental e
avaliação técnica. A avaliação comportamental compreende o nível de satisfação do usuário
em relação aos aspectos funcionais, construtivos e itens como patologias, abordando os
mesmo itens para a avaliação técnica.
Para isso, foi estruturado um planejamento dos procedimentos metodológicos
utilizados na aplicação da APO que tem como foco edifícios residenciais de quatro
pavimentos, construídos em alvenaria estrutural na cidade de Santa Maria. Os procedimentos
50
metodológicos adotados objetivam orientar a determinação da amostra, e ainda a definição e
aplicação dos instrumentos de coleta de dados, bem como a futura análise dos dados.
Sendo assim, para a aplicação da avaliação foram definidos os seguintes
procedimentos:
•
Levantamento das edificações
•
Definição da amostra;
•
Descrição dos edifícios a serem analisados;
•
Métodos e técnicas de APO a serem aplicados;
•
Avaliação dos critérios de desempenho utilizados;
•
Coleta de dados;
•
Aplicação dos questionários e entrevista (levantamento de campo);
•
Realização das vistorias técnicas dos imóveis;
•
Sistematização dos dados;
•
Resultados, análises e conclusões.
3.2 Levantamento das edificações
Este item caracteriza-se principalmente pelo contato aos empreendimentos,
construtoras, procurando obter edificações para a análise.
A partir das informações coletadas e com o objetivo de tentar reduzir a influencia de
fatores exógenos ao processo produtivo da pesquisa, e para atender aos objetivos da pesquisa,
o levantamento dos edifícios se deu com base em alguns critérios, como:
a) Período da construção – ano de 2001 a 2006 – unidades com até 05 anos de
utilização são consideradas pelo Art. 618 do Código Civil dentro do período de “garantia” da
construção civil;
b) Técnica Construtiva - alvenaria estrutural, por ser uma técnica construtiva bastante
utilizada pelos empreendimentos da cidade, sendo encontrado um número maior de prédios
construídos de 3 a 4 pavimentos, com padrão médio de acabamento.
c) Local de construção - edificações construídas no município de Santa Maria;
d) Nível de padrão de acabamento – edificações consideradas padrão médio de
acabamento;
51
e) Tempo de ocupação – procurou-se levantar edificações com períodos de tempo de
ocupação aproximada, para que se possam obter comparativos;
f) Quantidade de pavimentos – edifícios residenciais com 4 pavimentos.
g) As edificações que oferecerem condições de acessibilidade para o bom andamento
da pesquisa.
Sendo assim, dentre várias edificações levantadas, a acessibilidade se tornou um dos
fatores mais significativos na seleção final dos edifícios, onde foram selecionadas as
seguintes:
• Edifício 1: início da construção em 2006 e ano de ocupação em 2007. Possuindo 4
pavimentos e 2 blocos, totalizando 32 apartamentos de três e dois dormitórios;
• Edifício 2: início da construção em 2005 e ano de ocupação em 2006. Possuindo 4
pavimentos e 2 blocos, totalizando 32 apartamentos de três e dois dormitórios.
• Edifício 3: ano de construção 2001 e ano de ocupação 2003. Possuindo 4
pavimentos e 3 blocos totalizando 48 apartamentos, sendo que possui apartamentos de
três e dois dormitórios.
• Edifício 4: início da construção em 2001 e ano de ocupação em 2002. Possuindo 4
pavimentos e 3 blocos, totalizando 60 apartamentos de dois dormitórios.
• Edifício 5: início da construção em 2005 e ano de ocupação em 2006. Possuindo 8
pavimentos e um único bloco, totalizando 32 apartamentos de três e dois dormitórios.
O Edifício 3 e o Edifício 5 tiveram que ser desconsiderados da pesquisa, sendo que
houve o conhecimento de uma APO realizado pela própria construtora no edifício pelo final
do ano de 2006, obtendo 95% de satisfação (45% muito satisfeitos e 50% satisfeitos. Em
virtude dos problemas ocorridos na seleção das edificações, descritos acima, a avaliação pósocupação foi aplicada somente em três edificações, sendo tratados nesta pesquisa como
Edifício 1, Edifício 2 e Edifício 3, localizados conforme a Figura 4.
Figura 4 – Mapa de localização dos edifícios selecionados.
52
3.3 Definição da amostra
Para a definição do tamanho da amostra baseou-se no universo de 124 apartamentos
em uso, dos quais 92 apartamentos são de dois dormitórios e 32 tem 3 dormitórios.
Primeiramente, o cálculo foi efetuado para a proporção de respondentes do
questionário, considerando-se a probabilidade do apartamento sorteado, o condômino
participar da pesquisa seja 0,5 (50%), com um nível de significância de 5% e um erro
estimado (percentual) para o número total de 124 apartamentos, obtendo-se o tamanho da
amostra mínima. Sendo assim, foi realizada a amostra mínima (n) em função do erro (e) por
meio de:
Expressão 1
onde
Z(α/2) = 1,96 valor tabelado (Distribuição Normal Padrão);
P = percentual estimado;
q = 1-p = 0,5 complemento de p;
e = erro amostral;
α = 0,05 nível de significância.
Os resultados da definição da amostra mínima (n) em função do erro (e) são
apresentados na Tabela 1.
Tabela 1 – Amostra mínima (n) em função do erro (e).
e = 1%
123 ap.
e = 2%
119 ap.
e = 2,5%
116 ap.
e = 3,0%
112 ap.
e = 4,0%
104 ap.
e = 5,0%
95 ap.
e = 6,0%
86 ap.
e = 7,0%
77 ap.
e = 10%
55 ap.
53
Devido ao grande tamanho da amostra obtida, considerou-se um erro de 9%, com um
nível de significância de 5% para o total de 124 apartamentos, obtendo-se o tamanho da
amostra mínima de 62 apartamentos. Considerou-se então que a avaliação de pelo menos 50%
dos apartamentos do universo amostral (124 apto) terá grande relevância nos resultados
obtidos. Para a seleção dos apartamentos procurou-se selecionar a mesma quantidade de
unidades por andar, tipologia e a orientação solar, a fim de obter respostas significativas que
representassem as diversas perspectivas dos usuários.
O Quadro 9 apresenta o tamanho mínimo da amostra inicial de cada edificação obtida
para avaliação.
EDIFÍCIOS
2 DORMITÓRIOS
3 DORMITÓRIOS
TOTAL
EDIFÍCIO 1
8
8
16
EDIFÍCIO 2
8
8
16
EDIFÍCIO 3
30
-----
30
46
16
-------------Quadro 9 – Tamanho mínimo da amostra de cada tipo de edificação.
62
Da amostra inicialmente prevista de 62 apartamentos, equivalente a 50% do total de
unidades construídas, por conta das condições e limitações expostas a seguir, resultou uma
amostra efetiva de 56 apartamentos. É importante salientar que esta redução não provocou
desequilíbrio na amostragem, pois esta permaneceu representando todas as situações previstas
na metodologia utilizando-se um erro menor que 10% com amostra mínima de 56
apartamentos.
As condições e limitações impostas ao trabalho que determinaram à redução do
tamanho da amostra foram:
•
redução de seis (6) unidades em função de que não se conseguiu aplicar o
questionário e consequente vistoria interna nos apartamentos selecionados como
titulares e reservas após inúmeras visitas realizadas na edificação.
54
3.4 Caracterização dos estudos de casos
3.4.1 Localização da Cidade
A cidade de Santa Maria localiza-se na região Central do estado do Rio Grande do Sul
a uma distância de 290 km de Porto Alegre. No sistema urbano do Rio Grande do Sul (dados
do IBGE), Santa Maria é a 6ª maior cidade do estado em população.
O município tem grande poder de atração populacional, que a transformou em
importante centro regional e forte centro de polarização. A Cidade com 152 anos, tem uma
população de 268.969 hab. (IBGE, 2009), e uma economia voltada para a prestação de
serviços, posteriormente acentuada com o estabelecimento dos serviços públicos estatais e
federais e com o desenvolvimento do comércio.
3.4.2 Estudo de caso – Edifício 1
O edifício foi construído em amplo terreno, tendo como sistema construtivo a
alvenaria estrutural de blocos cerâmicos, localizado de acordo com a Figura 5 e a Figura 6.
Figura 5 – Imagem aérea do Edifício 1.
Fonte: Google.
Figura 6 – Perspectiva do Edifício 1.
Fonte: Folder de divulgação.
O edifício em questão tem dois blocos de quatro pavimentos que foram divididos por
tipologias, sendo 16 apartamentos no Bloco-A, tendo três dormitórios e outros 16
apartamentos no Bloco-B com dois dormitórios, totalizando 32 apartamentos. A edificação
55
possui estacionamento fora do corpo do prédio, ficando assim construída sobre as fundações
onde se encontra o pavimento térreo já em alvenaria estrutural somando-se aos três
pavimentos superiores. A seguir, são apresentadas conforme a Figura 7 e a Figura 8, as
plantas de layout dos apartamentos sugeridas pelo projeto arquitetônico.
Figura 7 – Layout dos aptos de 3 dormitórios.
Fonte: Folder de divulgação.
Figura 8 – Layout dos aptos de 2 dormitórios.
Fonte: Folder de divulgação.
3.4.3 Estudo de caso – Edifício 2
Edifício construído em alvenaria estrutural de blocos cerâmicos. A Figura 9 e a Figura
10 apresentadas a seguir mostram as imagens do Edifício 2.
Figura 9 – Imagem aérea do Edifício 2.
Fonte: Google.
Figura 10 – Perspectiva do Edifício 2.
Fonte: Folder de divulgação.
A Edificação tem duas torres de quatro pavimentos – Bloco-A de 16 apartamentos de
três dormitórios e o Bloco-B com 16 apartamentos de dois dormitórios, totalizando 32
apartamentos. É constituído de dois blocos, separado pelo salão de festas. Sobre as fundações
56
nasce direto o pavimento térreo já em alvenaria estrutural, constituído de mais três
pavimentos superiores.
Construído em um amplo terreno, a edificação tem estacionamento coberto fora do
corpo do edifício, distribuído em toda lateral do terreno. A edificação tem sacada em quase
todos os apartamentos, não ocorrendo somente nos apartamentos localizados no pavimento
térreo. Outra característica do edifício é o uso de piso frio tanto nos apartamentos como nas
áreas comuns, com esquadrias de alumínio, de acordo com a Figura 11 e a Figura 12. O
condomínio tem pequenas áreas verdes onde são utilizadas também como áreas de lazer.
Figura 11 – Layout dos aptos de 3 dormitórios.
Fonte: Folder de divulgação.
Figura 12 – Layout dos aptos de 2 dormitórios.
Fonte: Folder de divulgação.
3.4.4 Estudo de caso – Edifício 3
O residencial é composto por três blocos situados sob pilotis, que tem como função
abranger a área das garagens – área de uso comum dos moradores. A seguir, são apresentadas
imagens da edificação conforme a Figura 13 e a Figura14.
Figura 13 – Imagem aérea do Edifício 3.
Fonte: Google.
Figura 14 – Imagem frontal do Edifício 3.
Fonte: Arquivo pessoal.
57
Construído em um amplo terreno, a edificação é composta por três blocos com quatro
pavimentos, totalizando 60 apartamentos de dois dormitórios. As torres são individuais,
abrigando a garagem, que está situada no nível da rua, sob pilotis, formando o chamado
“bandejão” em concreto armado que dá sustentação para os pavimentos superiores em
alvenaria estrutural. Além de ter salão de festas, área de uso comum dos moradores, a
edificação tem um amplo corredor lateral para circulação de pedestres, assessorado por
rampas com desníveis apropriados para portadores de necessidades especiais. A edificação
não tem sacada nos apartamentos localizados no pavimento térreo, apartamentos de fundos
que são localizados para o lado sul. São utilizados nas áreas externas e internas o piso
cerâmico, variando somente o tipo de piso nas áreas privadas – apartamentos, pisos do tipo
laminado e do tipo cerâmico.
3.5 Métodos e técnicas da APO a serem aplicados
Na avaliação é aconselhável o uso de pelo menos três diferentes métodos para
possibilitar a verificação dos dados e garantir a confiança nos resultados da pesquisa.
São utilizados os seguintes métodos:
•
entrevistas com síndicos dos edifícios;
•
questionários junto aos moradores;
•
vistorias
Optou-se também pelo uso da técnica de registro fotográfico com o objetivo de
auxiliar nas vistorias das áreas comuns e dos apartamentos.
3.6 Avaliação dos critérios de desempenho utilizados
Foram considerados alguns critérios e referencias de algumas normas nacionais,
estaduais e municipais, entre os quais:
• NBR 9077 – Saídas de Emergência em Edifícios
• NBR 10898 – Sistema de Iluminação de Emergência
• NBR 9050:04 – Acessibilidade a edificações, mobiliário, espaços e equipamentos;
58
As principais observações desta norma são:
– pavimentação adequada de calçadas, meio-fio;
– rampas;
– vãos mínimos de portas;
Escadas:
– largura mínima: 1,20 metros
– altura do corrimão: 0,92 metros do piso acabado. Os corrimãos devem ser instalados
em ambos os lados das escadas.
– As dimensões dos degraus e espelhos devem ser constantes em toda a escada,
atendendo as seguintes condições:
1º) pisos (p): 0,28 m < p < 0,32 m;
2º) espelhos (e) 0,16 m < e < 0,18 m;
3º) 0,63 m < p + 2e < 0,65 m.
• Lei Municipal nº. 3941/95 - Código Edificações de Santa Maria.
As principais observações desta norma são:
– circulação;
– rampas;
– dimensionamento dos compartimentos;
– áreas de ventilação e iluminação dos compartimentos;
– garagem coletiva.
• Lei Municipal nº. 3301/91 – Normas de Prevenção e Proteção Contra Incêndio.
As principais observações desta norma são:
– iluminação de emergência e da sinalização de saída;
– extintores de incêndio;
– das saídas alternativas e condições de circulação interna.
• Lei Municipal nº. 3389/91 – Normas de Prevenção e Proteção Contra Incêndio –
Altera, Acrescenta e Suprime dispositivos da Lei Municipal nº. 3301/91, de 22-0191, que trata das “Disposições sobre Normas de Prevenção Contra Incêndio”.
59
3.7 Coleta de dados
3.7.1 Questionário preliminar
Foi realizada a elaboração dos questionários para a avaliação comportamental, ou seja,
a aplicação junto aos usuários dos edifícios, buscando-se a obtenção de subsídios relevantes
para a pesquisa. Tomou-se como base questionários já aplicados em avaliação pós-ocupação,
entre as quais a pesquisa realizada no Conjunto Habitacional Jardim São Luis (ROMERO E
ORNSTEIN, 2003), na avaliação da Habitação de Interesse Social na cidade de São Gabriel
(BERNY, 2007), avaliação pós-ocupação do núcleo habitacional Santa Marta-SM
(JACQUES, 2008), entre outros.
Na elaboração do questionário procurou-se abranger assuntos estabelecidos na
pesquisa como:
•
caracterização do usuário e do imóvel;
•
avaliação do edifício;
•
avaliação do apartamento – Funcionalidade;
•
avaliação do apartamento – Instalações;
•
avaliação do apartamento – Patologias.
Em geral foram adotadas questões com resposta de múltipla escolha, sendo bastante
utilizadas em questionários com mesmo uso. O questionário foi elaborado de modo a facilitar
a compreensão dos entrevistados, ao mesmo tempo, necessitando atender critérios de
estruturação específicos para uma leitura e análise mais completa possível dos dados.
3.7.2 Elaboração do roteiro de vistorias
Para orientar ainda mais a pesquisa, foram elaborados roteiros de vistoria para as áreas
comuns dos apartamentos, bem como para os apartamentos, abrangendo os seguintes itens:
•
caracterizar o uso e a ocupação das edificações;
•
verificação das normas construtivas;
•
ocorrência de Patologias.
60
Os roteiros de vistorias estão apresentados nos APÊNDICES C e D deste trabalho.
3.8 Aplicação dos questionários
O instrumento utilizado para obter a avaliação comportamental, ou seja, medir o nível
de satisfação do usuário dos edifícios residenciais é o questionário, apresentado no
APÊNDICE B. Foram aplicados conforme seleção amostral, apresentada no item 3.3 deste
trabalho.
As aplicações ocorreram no período de maio a setembro, durante os dias de semana e
em alguns casos no período da noite, sendo necessário retornar aos edifícios várias vezes.
Inicialmente a etapa transcorreu com algumas dificuldades, em alguns casos com
pouca colaboração dos moradores, impondo restrições, causando de alguma forma uma
situação de desconforto para a pesquisa.
De outra maneira considerou-se uma ampla
receptividade por alguns moradores, mostrando grande satisfação e interesse pela pesquisa e o
mesmo, pelos futuros resultados obtidos.
3.9 Realização das vistorias técnicas
As vistorias técnicas foram realizadas nas áreas comuns dos três edifícios e nos 56
apartamentos selecionados. Esta etapa ocorreu juntamente com a aplicação dos questionários.
Todos os itens levantados e medidos foram realizados de acordo com os roteiros.
Utilizou-se também a técnica de registro fotográfico, que auxiliou no registro das
constatações. A apresentação dos dados obtidos nas vistorias realizadas é apresentada
juntamente com a análise de dados no Capítulo 4.
4 ANÁLISE INDIVIDUAL DOS DADOS E RESULTADOS
A sistematização dos dados, bem como a análise está baseada na avaliação dos
questionários aplicados nos três edifícios, Edifício 1, 2 e 3, descritos neste trabalho, obtendose um total de 56 apartamentos. Os dados obtidos foram codificados e tabulados no software
SPSS Data Editor – Estatistical Package for the Social Sciences, apresentando-se gráficos
representativos.
Para a avaliação técnica – vistoria, os dados obtidos foram tabulados no programa
Excel apresentando-as no corpo do texto.
No presente trabalho é apresentado os resultados individuais, de cada edifício, por tipo
de avaliação – comportamental e técnica, relacionando-os aos objetivos da pesquisa, com o
intuito se obter respostas significativas para cada edificação. Posteriormente, são realizadas
análises integradas dos três edifícios avaliados, com cruzamento dos dados comuns,
buscando-se mostrar a situação geral das edificações adotadas na pesquisa.
4.1 EDIFÍCIO 1 – Analise e resultados
A avaliação comportamental bem como as vistorias nos apartamentos do Edifício 1 foi
realizada em 10 apartamentos, conforme amostragem apresentada no item 3.3 deste trabalho.
É apresentada a seguir a análise dos dados da avaliação comportamental –
questionários, resultados das vistorias dos apartamentos bem como do edifício.
4.1.1
Avaliação Comportamental – Questionários EDIFÍCIO 1
Os resultados da avaliação comportamental estão apresentados por itens, conforme os
objetivos da pesquisa:
– caracterização do Usuário e do Imóvel;
– avaliação do Edifício;
– avaliação do Apartamento – Funcionalidade;
– avaliação do Apartamento – Instalações;
– avaliação do Apartamento – Patologias.
62
Caracterização do Usuário e do Imóvel
De acordo com a pesquisa a média de moradia dos usuários entrevistados é de 2,70
anos no apartamento, e também indicou que 30% são mulheres e 70% são homens, com idade
entre 30 e 79 anos.
Verifica-se também que todos os entrevistados (100 %) são proprietários dos
apartamentos onde moram.
Para o número de habitantes por apartamento avaliado, verificou-se que 20% moram
sozinhos e 80% dividem o apartamento com mais de uma pessoa. A média é, portanto, de
2,50 pessoas por apartamento.
Com relação aos motivos da escolha do apartamento o Quadro 10 mostra a frequência
de respostas, em ordem de importância para os entrevistados.
Motivos
Localização
8
80 %
1
10%
1
10%
Frequencia
total
10
Preço do aluguel/condomínio
1
10%
3
30%
0
0%
4
Aparência do edifício
0
0%
2
20%
2
20%
4
Qualidade da construção
0
0%
0
0%
1
10%
1
Segurança
0
0%
1
10%
1
10%
2
Tamanho do apartamento
1
10%
3
30%
5
50%
9
Existência de área de lazer
0
0%
0
0%
0
0%
0
Outro
0
0%
0
0%
0
0%
0
100%
30
Total
1º motivo
10
100%
2º motivo
10
100%
3º motivo
10
Quadro 10 – Motivos considerados no processo de escolha do apartamento do Edifício 1.
Avaliação do Edifício
A análise de percepção dos moradores com relação ao edifício em questão apontou
que todos os entrevistados avaliam igualmente o acesso de pedestres e a aparência externa do
edifício, avaliando positivamente com 100% de aprovação (classificando-o como bom). A
Tabela 2 abaixo mostra os resultados.
63
Tabela 2 – Avaliação dos itens relativos ao Edifício 1.
Itens avaliados
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
0%
Ns/
Nsa
(1)
0%
Segurança contra assaltos
e roubos
Aparência externa
10%
60%
30%
0%
100%
Espaço das áreas comuns
0%
Áreas de lazer
Total
100%
0%
0%
0%
100%
80%
0%
20%
0%
100%
0%
50%
20%
30%
0%
100%
Área de estacionamento
10%
80%
10%
0%
0%
100%
Acesso de pedestres
0%
100%
0%
0%
0%
100%
A Figura 15 mostra a avaliação dos aspectos em ordem crescente e a média de
avaliação mínima de 3, 2 e média máxima de 4.
AVALIAÇÃO DOS ASPECTOS RELATIVOS AO EDIFÍCIO
MÉDIA DAS AVALIAÇÕES
4
3,5
3,6
4
3,8
4
4
3,2
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
Área de Lazer
Área de
Estacionamento
Espaço Àreas
comuns
Aparencia Exerna Segurança contra
assaltos/roubos
Acesso de
pedestres
ÍTENS AVALIADOS
Figura 15 – Avaliação dos aspectos relativos ao Edifício 1 1.
Em ultima questão referente ao edifício, os entrevistados avaliaram o edifício com
notas em uma escala de 1 a 10, em que a nota mínima atribuída ao edifício foi 5,00 e a
máxima 8, sendo a média a nota 7,30 conforme Tabela 3.
Tabela 3 – Notas para o Edifício 1.
MÍNIMA
5,00
1
MÁXIMA
8,00
MÉDIA
7,30
Considerando-se escala de 1 a 5 (péssimo a ótimo) e média 3.
DESVIO PADRÃO
1,059
64
Classificando-se as notas em faixas, de acordo com a Tabela 4 e a Figura 16, a seguir,
80% dos entrevistados estão satisfeitos e 20 % pouco satisfeitos com o edifício onde moram.
Tabela 4 – Distribuição das notas para o Edifício 1.
Avaliação das notas do Edifício 1
Nota
Frequencia
5
1
Frequencia
relativa
10%
6
1
10%
7
2
20%
8
6
60%
Total
10
100%
20%
80%
pouco satisfeito
satisfeito
2
Figura 16 – Avaliação das notas para o Edifício1.
Avaliação do Apartamento - Funcionalidade
Com relação ao tamanho (dimensões) dos cômodos dos apartamentos a Figura 17
mostra que o tamanho dos banheiros e dormitórios tiveram avaliações positivas, sendo
considerados adequados com 90% (banheiro) e 70% (dormitórios). O tamanho da sala e da
cozinha obteve valores iguais para avaliação com 50% considerando-as adequada e 50%
considerando-as pequenas.
Opinião sobre os tamanhos dos cômodos
100
90
Porcentagem (%)
80
70
60
50
40
30
20
10
0
sala
grande
cozinha
adequado
banheiro
pequeno
dormitório
ns/nsa
área de
serviço
Figura 17 – Opinião sobre o tamanho dos cômodos dos apartamentos do Edifício 1.
2
Classificando-se as notas em faixas, utilizaram-se escalas como: nota de 1 a 2 = muito insatisfeito / nota de 3 a
4 = insatisfeito / nota de 5 a 6 = pouco satisfeito / nota de 7 a 8 = satisfeito / nota de 9 a 10 = muito satisfeita.
65
As avaliações de como os usuários classificam a qualidade do seu imóvel em relação à
adequação do espaço ao mobiliário e a funcionalidade, obteve avaliação positiva na sala de
estar/jantar, dormitórios e banheiro com resultados iguais de 80% cada, considerando-os
satisfatórios. A Figura 18 apresenta os resultados.
90
Adequação do espaço ao mobiliário e a funcionalidade
80
Porcentagem (%)
70
60
50
40
30
20
10
0
sala de estar/jantar cozinha/ área serviço
dormitórios
Muito insatisfeito
insatisfeito
indiferente
satisfeito
banheiros
muito satisfeito
Figura 18 – Opinião sobre a adequação do espaço ao mobiliário e a funcionalidade do Edifício 1.
De acordo com os dados da Tabela 5 e da Tabela 6, a análise de percepção dos
moradores com relação ao conforto ambiental constata que foram avaliados positivamente os
itens de ventilação natural (80%) e iluminação natural (70%) classificando-os como bom.
Com relação ao conforto térmico (sensação de calor/frio) do apartamento, esses itens obteram
valores entre regular (50%) e ruim (50%).
Tabela 5 – Avaliação dos itens relativos ao conforto ambiental nos apartamentos do Edifício 1.
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
Ventilação Natural
10%
80%
0%
Conforto térmico
(sensação calor/frio)
0%
0%
Iluminação Natural
20%
70%
Itens avaliados
10%
Ns/
Nsa
(1)
0%
Total
100%
50%
50%
0%
100%
10%
0%
0%
100%
66
Tabela 6 – Média e Moda dos itens relativos ao conforto ambiental nos apartamentos do Edifício 1.
Item Avaliado
Média
Moda
Ventilação Natural
3,90
4
Conforto térmico
Iluminação Natural
3,50
4,10
3
4
Com relação à incidência do sol, a pesquisa apontou que 60% dos entrevistados
avaliam que a incidência incomoda pouco, 20% declaram que incomoda muito e 20%
afirmam que não incomoda. Quando questionados em quais ambientes a incidência do sol
incomoda mais, 80% responderam que a sala é o ambiente que mais sofre com a incidência
solar seguido dos quartos com 20%, conforme a Tabela 7.
Tabela 7 – Avaliação da incidência solar dos apartamentos do Edifício 1.
Nível de incômodo da incidência
solar
Frequência
Frequência
Relativa
Frequência
acumulada
Muito
2
20%
20%
Pouco
6
60%
80%
Não incomoda
2
20 %
100 %
Total
10
100%
De acordo com a Tabela 8, que trata da avaliação da interferência do ruído nos
apartamentos avaliados e sua origem, obteve-se que 80% dos usuários apontam à existência
de ruído.
Tabela 8 – Avaliação da percepção do ruído no Edifício 1.
Item avaliado
Frequência
Frequência
Relativa
Frequência
Acumulada
Sim
8
80%
80%
Não
2
20%
100%
Total
10
100%
67
A origem do ruído declarada pelos moradores está apresentada na Tabela 9.
Tabela 9 – Origem dos ruídos existentes nos apartamentos do Edifício 1.
Frequência
Relativa
Frequência Acumulada
Frequência
Piso
0
0%
0%
Paredes
4
40%
40%
Teto
3
30%
70%
Áreas Internas
0
0%
70%
Áreas Externas
1
10%
80%
TOTAL
8
80%
Origem do Ruído
Avaliação do Apartamento – Instalações
A Tabela 10 mostra os dados da análise do nível de satisfação dos estudantes com
relação às instalações prediais dos apartamentos, avaliando a situação das instalações elétricas
e hidráulicas dos apartamentos.
Tabela 10 – Avaliação das instalações prediais dos apartamentos do Edifício 1.
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
Funcionamento das Instalações
elétricas
10%
70%
0%
Quantidade e disposição de
interruptores e tomadas
Funcionamento das Instalações
hidráulicas
Quantidade e disposição de esperas e
ponto de água
0%
50%
0%
0%
Itens avaliados
20%
Ns/
Nsa
(1)
0%
Total
100%
20%
30%
0%
100%
90%
0%
10%
0%
100%
100%
0%
0%
0%
100%
Avaliação do Apartamento – Patologias
Foram avaliadas as respostas fornecidas pelos entrevistados acerca das patologias
apresentadas, conforme os resultados apresentados abaixo.
68
No entanto, quanto à avaliação dos itens referente à durabilidade dos materiais de
acabamento interno dos apartamentos avaliados, o maior índice de frequencia das respostas
obtidas foi classificado como “bom”. A Tabela 11 e Tabela 12 apresentam os resultados.
Tabela 11 – Avaliação dos itens quanto à durabilidade dos materiais de acabamento interno dos apartamentos do
Edifício 1.
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
Ns/
Nsa
(1)
Total
Pisos
0%
50%
30%
20%
0%
100%
Metais Sanitários
0%
50%
40%
10%
0%
100%
Louças Sanitárias
0%
50%
40%
10%
0%
100%
Fechaduras
0%
60%
20%
10%
0%
100%
Pinturas
0%
80%
10%
10%
0%
100%
Itens avaliados
Tabela 12 – Média e Moda dos itens quanto à durabilidade dos materiais de acabamento interno dos
apartamentos do Edifício 1.
Item Avaliado
Pisos
Metais Sanitários
Louças Sanitárias
Fechaduras
Pinturas
Média
Moda
3,30
3,40
3,40
3,40
3,70
4
4
4
4
4
Os dados da Tabela 13 indicam que 40% dos apartamentos já apresentaram problemas
de passagem de água pelas paredes ou manchas de umidade em algum ponto.
Tabela 13 – Ocorrência de passagem de água pelas paredes ou manchas de umidade.
Frequência
Sim
4
Frequência
Relativa
40%
Não
6
60%
TOTAL
10
100%
Com relação a algum problema nos revestimentos de banheiro ou cozinha, a pesquisa
obteve que 30% das unidades já tiveram algum problema. A Tabela 14, abaixo, demonstra os
resultados.
69
Tabela 14 – Ocorrência de problemas nos revestimentos de banheiro ou cozinha nos apartamentos.
Frequência
Sim
3
Frequência
Relativa
30%
Não
7
70%
TOTAL
10
100%
A Tabela 15 apresenta os resultados com relação à qualidade de mão de obra utilizada
no acabamento de pisos, paredes e tetos.
Tabela 15 – Avaliação da qualidade de mão de obra de acabamento interno.
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
10%
50%
10%
30%
Qualidade de mão de obra de
acabamento interno
Ns/
Nsa
(1)
0%
Total
100%
A pesquisa obteve que 50% dos apartamentos já apresentaram porta e/ou janelas
emperradas, conforme a Tabela 16.
Tabela 16 – Ocorrência de portas e janelas emperradas dos apartamentos do Edifício 1.
Sim
Frequência
5
Frequência Relativa
50%
Não
5
50%
TOTAL
10
100%
Referente aos revestimentos soltos, a pesquisa apontou que 30% apresentam
frequencia de problemas, conforme a Tabela 17.
Tabela 17 – Ocorrência de revestimentos soltos.
Frequência
Sim
3
Frequência
Relativa
30%
Não
7
70%
TOTAL
10
100%
70
De acordo com os dados da Tabela 18, 60% dos apartamentos analisados já
apresentaram fissuras nas paredes ou no teto, sendo a mais frequente patologia declarada
pelos moradores.
Tabela 18 – Ocorrência de fissuras nas paredes ou no teto.
Frequência
Sim
6
Frequência
Relativa
60%
Não
4
40%
TOTAL
10
100%
Com relação às infiltrações, 50% dos apartamentos já apresentaram algum tipo de
infiltração, conforme a Tabela 19.
Tabela 19 – Ocorrência de infiltração nos apartamentos.
Frequência
Frequência Relativa
Sim
5
50%
Não
5
50%
TOTAL
10
100%
Os dados da Tabela 20 indicam que em 70% dos apartamentos avaliados já
apresentaram outros tipos de problemas.
Tabela 20 – Ocorrência de outros problemas nos apartamentos do Edifício 1.
Frequência
Sim
7
Frequência
Relativa
70%
Não
3
30%
TOTAL
10
100%
71
Os problemas apontados foram: odor na caixa de gordura e ralo do banheiro (2) e
mofo no teto do banheiro (5).
4.1.2
Resultados das vistorias técnicas nos apartamentos do Edifício 1
As vistorias foram realizadas de acordo com o número de avaliações comportamentais
em cada edificação, sendo neste caso, em 10 apartamentos onde se fez necessário à redução
das avaliações nesta edificação. As condições e limitações impostas ao trabalho que
determinaram à diminuição do tamanho da amostra desta edificação foram à redução de seis
(6) unidades em função de não conseguir aplicar a avaliação comportamental e consequente
vistorias interna (vistoria técnica) nos apartamentos selecionados como titulares e também nas
unidades reservas, após inúmeras visitas realizadas na edificação.
As vistorias técnicas nos apartamentos foram realizadas de acordo com o roteiro
estabelecido para esta função, APÊNDICE C.
4.1.2.1 Uso e ocupação do solo
Os apartamentos vistoriados nesta edificação apresentam 30 % das unidades com três
dormitórios e 70 % de dois dormitórios, possuindo área de aproximadamente 76 m² a 93 m².
Considerando todo o conjunto de projetos aprovados no órgão responsável, em geral, não foi
detectado nenhum desacordo com a edificação avaliada, referente à disposição dos cômodos,
layout do apartamento e localização de portas e janelas.
4.1.2.2 Verificação as normas construtivas
Considerando-se o levantamento realizado do dimensionamento dos apartamentos
avaliados e a acessibilidade existente, pode-se afirmar que todas as áreas enquadram-se nas
áreas mínimas e vãos mínimos dispostos pelo Código de Edificação da cidade de Santa Maria
– Lei Municipal nº. 3941/95, utilizado na aprovação do projeto.
72
Foram levantados itens de conforto ambiental, como ventilação natural e iluminação
dos ambientes, onde os compartimentos existentes tem vãos que possibilitem uma boa
ventilação bem como iluminação adequada. O código de edificação da cidade de Santa Maria
- Lei Municipal nº. 3941/95 prevê a medida mínima da área do piso como 1/6 para iluminação
e 1/12 para ventilação dos compartimentos.
4.1.2.3 Levantamento das patologias construtivas
O levantamento das patologias construtivas é baseado na observação dos problemas
aparentes dos elementos construtivos dos apartamentos.
Pisos
Foi levantada a ocorrência de patologias nos pisos dos cômodos dos apartamentos,
onde se constatou a predominância do uso do revestimento cerâmico em todos os
apartamentos avaliados. Foi identificada apenas uma patologia no que se refere ao piso, onde
o apartamento apresenta problemas de trinca nos pisos da cozinha e área de serviço. A Figura
19, a seguir, demonstra a patologia levantada.
Figura 19 – Ocorrência de trincas nos pisos do Edifício 1.
Paredes
Nos ambientes considerados úmidos, as paredes possuem revestimento do tipo
cerâmico e a utilização de pintura para os demais ambientes. As patologias mais frequentes
nas paredes são apresentadas abaixo conforme a Figura 20.
73
PATOLOGIA DAS PAREDES
7
Nº APTOS COM PATOLOGIAS
7
6
5
4
4
3
2
1
1
1
0
FISSURA OU TRINCAS
UMIDADE,
INFILTRAÇÃO,BOLOR
DESGASTE
REVEST. SOLTO
Figura 20 – Ocorrência das principais patologias nas paredes do Edifício 1.
A fissura é apresentada como patologia mais ocorrente, ou seja, 70% dos apartamentos
avaliados (10 unidades) apresentam fissuras nas paredes, sendo mais intensa no ultimo
pavimento. Em segundo lugar está a presença de umidade, infiltração e bolor, existente em
40% dos apartamentos vistoriados, conforme mostra a Figura 21 e Figura 22 a seguir.
FISSURA OU TRINCAS
UMIDADE, INFILTRAÇÃO,BOLOR
40%
30%
60%
70%
sim
não
Figura 21 – Fissuras nas paredes do Edifício 1.
sim
não
Figura 22 – Umidade, infiltração e bolor nas
paredes do Edifício 1.
Os itens como desgaste e revestimento solto obtiveram resultados iguais no que diz
respeito à frequencia de ocorrência desse tipo de patologia, com apenas 10% de ocorrência.
Figura 23 – Fissuras horizontais nos pav. intermediários.
Figura 24 – Infiltração nos aptos do Edifício 1.
74
Teto
De acordo com a vistoria realizada, o teto dos apartamentos é constituído de laje de
concreto armado, com exceção dos banheiros que possuem rebaixo em gesso. As patologias
observadas no teto são apresentadas abaixo conforme a Figura 25 abaixo.
2
2
2
Nº DE APTOS COM PATOLOGIAS
1,8
1,6
1,4
1,2
1
1
1
1
0,8
0,6
0,4
0,2
0
FISSURAS
UMIDADE,
INFILTRAÇÃO,BOLOR
DESCASCAMENTO
MANCHAS CLARAS
OUTRO
Figura 25 – Patologias ocorrentes no teto do Edifício 1.
De acordo com a Figura 26, a seguir, as fissuras no teto e umidade, infiltração, bolor
possuem resultados iguais. Os problemas de umidade, infiltração e bolor no teto foram
observados nos dormitórios e cozinhas dos apartamentos avaliados.
FISSURA OU TRINCAS
20%
80%
sim
não
Figura 26 – Ocorrência de fissuras no teto.
Com relação aos itens de descascamento, manchas claras e outro tipo de patologia
possuem freqüências menores (10%).
75
Figura 27 – Trinca com destacamento do roda-forro.
Figura 28 – Descolamento do roda-forro .
Pintura Interna
De acordo com a vistoria realizada nos apartamentos do Edifício 1, por se tratar de
uma edificação com poucos anos de ocupação, na maioria dos casos ainda permanecendo a
primeira pintura (70% unidades), onde, sobre o reboco a aplicação de tinta acrílica em
tonalidade clara. Observou-se que a adoção da qualidade da pintura interna não teve a
resistência desejada, devido à ocorrência de problemas encontrados.
De acordo com as figuras apresentadas abaixo, a pintura interna apresenta 30% das
unidades vistoriadas com bolhas, 20% descascada e apenas 10 % com a pintura desbotada.
Esses tipos de patologias são ocorrentes nos cômodos de sala e dormitórios em paredes
internas dos apartamentos, conforme a Figura 29 e a Figura 30.
PINTURA INTERNA COM BOLHAS
PINTURA INTERNA DESCASCADA
30%
70%
SIM
NÃO
Figura 29 – Ocorrência de pintura com bolhas nos
apartamentos do Edifício 1.
20%
80%
SIM
NÃO
Figura 30 – Ocorrência de pintura descascada nos
apartamentos do Edifício 1.
Aberturas
As aberturas dos apartamentos possuem portas internas de madeira, janelas metálicas
de duas folhas de correr com veneziana nos dormitórios, porta janela com duas folhas de
76
correr e janelas do tipo maxim-ar nos banheiros. De acordo com a Figura 31 abaixo, obteve
ocorrência de problemas somente nas portas internas de madeira (30% apartamentos),
podendo desconsiderar os itens de apodrecimento, laminas descoladas, problemas de fixação e
problemas de fechamento das portas por não ter nenhuma ocorrência.
PORTAS INTERNAS DE MADEIRA ENVERGADAS
30%
70%
sim
não
Figura 31 – Avaliação das portas internas de madeira dos apartamentos do Edifício 1.
A Figura 32 mostra os principais problemas levantados das janelas metálicas das
unidades avaliadas.
Janelas Metálicas
8
8
7
Nº DE APTOS COM PATOLOGIAS
8
7
6
5
4
3
3
3
FECHADURAS COM
PROBLEMAS
DIFICULDADE P/ABRIR
2
2
1
0
PROB. FIXAÇÃO
sim
não
Figura 32 – Avaliação das janelas metálicas nos apartamentos do Edifício 1.
A Figura 33 e Figura 34 apresentam que 20 % dos apartamentos avaliados apresentam
problemas de fixação nas janelas metálicas e 27 % apresentam fechaduras com problemas e
dificuldade para abrir.
77
JANELAS METÁLICAS COM PROBLEMAS DE FIXAÇÃO
JANELAS METÁLICAS COM FECHADURAS COM
20%
PROBLEMAS
27%
80%
sim
73%
não
Figura 33 – Ocorrência de problemas de fixação
das janelas metálicas vistoriadas.
sim
não
Figura 34 – Ocorrência de fechaduras com
problemas das janelas metálicas.
Instalações Hidráulicas
Em relação às instalações hidráulicas que foram avaliadas baseadas nas observações in
loco e informações fornecidas pelos usuários dos apartamentos. De acordo com a Figura 35,
os resultados obtidos apontaram somente uma deficiência no caso de torneiras com
problemas. Os outros itens avaliados foram desconsiderados por não haver nenhum tipo de
problema.
TORNEIRAS COM PROBLEMAS
20%
80%
SIM
NÃO
Figura 35 – Torneiras com problemas nos apartamentos do Edifício 1.
As instalações de esgoto obtiveram resultados somente no item de mau cheiro, 60%
dos apartamentos com problemas referentes ao mau cheiro nos encanamentos da pia da
cozinha (3 unidades), caixa de gordura (1 unidade) e ralo do banheiro (2 unidades). A Figura
36 mostra os resultados obtidos.
78
MAU CHEIRO
40%
60%
SIM
NÃO
Figura 36 – Ocorrência de mau cheiro das instalações de esgoto.
Instalações Elétricas
De acordo com as observações in loco e informações dos moradores, as instalações
elétricas referentes aos apartamentos foram bem instaladas, apresentando pequenos problemas
referentes a problemas com disjuntor (10% das unidades) e tomadas apresentando problemas
de não funcionamento (10%). Os outros itens avaliados foram desconsiderados por não
apresentarem nenhum problema.
4.1.3
Resultados das vistorias do Edifício 1 – Áreas comuns
A presente vistoria técnica realizada nas áreas comuns do Edifício 1 foi realizada de
acordo com o roteiro de vistoria das áreas comuns dos Edifícios, APÊNDICE D, levando em
conta itens como levantamento do uso e ocupação da edificação, verificação as normas
construtivas e levantamento das patologias construtivas.
4.1.3.1 Levantamento do Uso e Ocupação
Equipamentos
De acordo com a vistoria realizada foi verificada a inexistência de portaria e/ou
guarita, existindo apenas o controle de acesso de pessoas pelo sistema de interfone, já os
bancos e salão de uso comum-salão de festas também não foram localizados no condomínio.
Foi verificada a existência de um quiosque com churrasqueira localizado entre os dois blocos,
em bom estado, conforme a Figura 37.
79
Figura 37 – Quiosque do Edifício 1 em bom estado.
4.1.3.2
Verificação as normas construtivas
Acessos e Fluxos Existentes
A pavimentação das calçadas, fluxos existentes do edifício em questão apresentam
alguns problemas de destacamento do piso, sendo visível o mau acabamento de colocação do
revestimento. A Figura 38 e a Figura 39 mostram a situação do piso.
Figura 38 – Calçada com revestimento solto.
Figura 39 – Mau acabamento do piso.
O desnível da calçada de acesso à edificação, passeio público, não apresenta nenhum
problema para a circulação de pedestres e para portadores de necessidades especiais, sendo o
mesmo para as guias rebaixadas de acesso ao estacionamento onde foi detectado
rebaixamento com largura adequada, estando em bom estado de acordo com a Figura 40
apresentada abaixo.
80
Figura 40 – Calçada apresentando acesso adequado para pedestres e automóveis do Edifício 1.
A área de estacionamento encontra-se fora do corpo do edifício, coberto por telha de
fibrocimento e com capacidade para 32 vagas, todas cobertas, chegando a 1 vaga/
apartamento. O piso destinado ao estacionamento tem pouco tempo de colocação, sendo
financiado pelos próprios moradores devido à inexistência de pavimentação nessa área desde
a entrega dos apartamentos pela construtora responsável. A Figura 41 demonstra a
pavimentação existente do Edifício 1.
Figura 41 – Área de estacionamento do Edifício 1.
De acordo com a vistoria realizada nas áreas comuns, o edifício apresenta a escada de
acordo com a normativa exigida para este item, NBR 9050, com altura de corrimão,
dimensões de espelhos, degraus e patamar adequado e em bom estado.
81
Instalações Condominais
Foi verificada a existência da caixa de correspondência de acordo com as normas da
EBCT, estando em fácil acesso e com dimensionamento ideal para todos os apartamentos
conforme a Figura 42.
Figura 42 – Caixa de Correio existente Edifício 1.
As lixeiras para acondicionamento de lixo são localizadas fora da área do condomínio,
próximo ao passeio público, em local que facilite o recolhimento, estando de acordo com a
norma municipal nº. 3941/95 utilizada para aprovação deste projeto. A Figura 43 mostra a
situação.
Figura 43 – Lixeiras destinadas ao uso condominal do Edifício 1.
82
Não foi encontrada nas áreas comuns do edifício a existência de abrigo de gás, ficando
assim, o uso individual de gás em cada apartamento, estando previsto em projeto a instalação
do botijão na área de serviço, estando de acordo com a norma municipal 3389/91 - Norma de
Prevenção contra Incêndio. Segundo a normativa citada anteriormente, o uso de gás central
fica obrigatório em prédios acima de quatro pavimentos tipo, ou 16 unidades por bloco,
ficando isento desse tipo de obrigatoriedade o edifício vistoriado, por possuir pavimentação
igual e não superior a 4 pavimentos, ou 16 unidades por bloco.
Com relação à sinalização de incêndio e extintores, foi verificado que a edificação
possui em cada pavimento a quantidade de 1 extintor, sendo adequada à extinção de fogo em
madeira, papel, tecidos, etc. (extintor de água pressurizada ou espuma mecânica). Com a
verificação da existência desse tipo de equipamentos na edificação, pode-se afirmar que todos
os pavimentos estão devidamente protegidos e atendem a legislação com relação a extintores
de incêndio. Verificou-se também por meio da vistoria que todos os extintores estão dentro do
prazo da validade. A sinalização dos equipamentos de incêndio foi observada em todos os
tipos de equipamentos disponíveis para combate a incêndio, ficando em geral adequada à
norma.
O sistema de iluminação de emergência foi verificado segundo a norma municipal
pertinente e NBR 10898 – Sistema de Sinalização de Emergência, ficando a sinalização de
saída de acordo com a NBR 9077. A vistoria realizada na edificação conclui a adequada
instalação do sistema de sinalização, e uso totalmente inadequado da iluminação de
emergência devido ao plug de carregamento da bateria não estar conectado na tomada,
impedindo assim a utilização do equipamento. A Figura 44 mostra a utilização inadequada.
Figura 44 – Utilização inadequada da iluminação de emergência do Edifício 1.
83
A iluminação pública da rua e calçada (passeio público) como as das áreas externas de
uso condominal, foram consideradas boas e suficientes para a edificação, não possuindo
obstrução de nenhum tipo material, como mostram a Figura 45 e a Figura 46.
Figura 45 – Iluminação pública.
Figura 46 – Iluminação externa.
4.1.3.3 Levantamento das patologias construtivas
O edifício vistoriado apresenta alguns problemas pontuais no que cabe a patologias. O
apontamento das patologias foi baseado apenas nas observações dos problemas aparentes.
O edifício vistoriado, tendo uso no ano de 2007, mantendo ainda a primeira pintura
nas áreas comuns internas e externas, apresenta em alguns pontos da fachada a pintura refeita,
conseqüente ao reparo de algumas patologias pela construtora responsável. Foram verificadas
algumas patologias perceptíveis à observação nas fachadas do edifício, como pequenas
fissuras nas paredes que recebem maior incidência solar, em sua maioria nos últimos
pavimentos dos dois blocos. A Figura 47 e a Figura 48 mostram algumas patologias e
irregularidades.
Figura 47 – Fissura horizontal.
Figura 48 – Destacamento da base das paredes do edifício.
84
Além das fissuras detectadas nas paredes externas, que correspondem à grande maioria
dos danos observados nas fachadas dos blocos em questão, constatamos outras fissuras
localizadas nos muros e paredes de divisa da edificação, com configurações distintas que
sugerem a ocorrência de outras patologias nas edificações, além daquelas mencionadas
anteriormente. A seguir, são apresentadas as imagens que demonstram essas configurações.
Figura 49 – Fissura horizontal na parede do
estacionamento do Edifício1.
Figura 50 – Posição da fissura ao longo da
parede do Edifício1.
Foram detectados outros tipos de danos na edificação, entre eles estão: infiltrações,
manchas de umidade nos muros de arrimo, mau cheiro do sistema de esgoto com
posicionamento de caixas de passagens localizadas próximas as janelas dos pavimentos
inferiores, entupimento e vazamento do sistema de esgoto nas áreas externas da edificação e a
substituição do quadro medidor do Bloco – A, por não suportar a capacidade de energia
utilizada.
4.2 EDIFÍCIO 2 – Analise e resultados
A avaliação comportamental, bem como as vistorias nos apartamentos do Edifício 2
foi realizada em 16 apartamentos, conforme amostragem apresentada no item 3.3.
É apresentada a seguir a análise dos dados da avaliação comportamental –
questionários, resultados das vistorias dos apartamentos bem como do edifício.
85
4.2.1 Avaliação comportamental – Questionários do EDIFÍCIO 2
Caracterização do Usuário e do Imóvel
De acordo com os dados obtidos na pesquisa, a média de moradia dos usuários é de
3,54 anos e 50% são mulheres e 50% são homens, com idade entre 28 e 55 anos.
Obtém também que 87,5 % dos entrevistados são proprietários dos apartamentos, bem
como 12,5% moram sozinhos e 43,6% dividem o apartamento com outra pessoa. A média é,
portanto, de 2,53 pessoas por apartamento.
Os motivos da escolha do apartamento apresentados no Quadro 11, apontam a
frequência de respostas para a questão dos motivos da escolha do apartamento, em ordem de
importância para os entrevistados.
Motivos
1º motivo
2º motivo
3º motivo
Frequência
total
Localização
12
75 %
2
13%
1
6%
15
Preço do aluguel/condomínio
3
19%
6
37%
3
19%
12
Aparência do edifício
0
0%
0
0%
1
6%
1
Qualidade da construção
0
0%
0
0%
0
0%
0
Segurança
0
0%
0
0%
1
6%
1
Tamanho do apartamento
1
6%
6
37%
8
50%
15
Existência de área de lazer
0
0%
0
0%
0
0%
0
Outro
0
0%
2
13%
2
13%
4
100%
48
Total
16
100%
16
100%
16
Quadro 11 – Motivos considerados no processo de escolha dos apartamentos no Edifício 2.
Avaliação do Edifício
A Tabela 21 apresenta a avaliação dos itens relativos ao Edifício 2, onde a análise de
percepção dos moradores com relação ao edifício em questão apontou que a maioria dos
entrevistados (81,3%) avalia positivamente o acesso de pedestres (classificando-o como bom).
86
Tabela 21 – Avaliação dos itens relativos ao Edifício 2.
Itens avaliados
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
6,3%
Ns/
Nsa
(1)
0%
Segurança contra assaltos
e roubos
Aparência externa
6,3%
68,6%
18,8%
0%
74,9%
Espaço das áreas comuns
0%
Áreas de lazer
Total
100%
18,8%
6,3%
0%
100%
62,5%
31,2%
6,3%
0%
100%
0%
12,5%
31,2%
31,3%
25%
100%
Área de estacionamento
0%
62,5%
25%
12,5%
0%
100%
Acesso de pedestres
0%
81,3%
12,5%
6,3%
0%
100%
Tabela 22 – Média e moda das avaliações relativas ao Edifício 2.
Item Avaliado
Média
Moda
Áreas de lazer
1,6875
1
Área de estacionamento
Espaço das áreas comuns
Aparência externa
Segurança contra assaltos e roubos
Acesso de pedestres
3,5000
3,5625
3,6875
3,7500
3,8750
4
4
4
4
4
Em uma escala de 1 a 10, a nota mínima atribuída ao edifício foi 2,00 e a máxima 8,
sendo a média a nota 6,4375 conforme os dados da Tabela 23.
Tabela 23 – Notas para o Edifício 2.
MÍNIMA
MÁXIMA
MÉDIA
DESVIO PADRÃO
2,00
8,00
6,4375
1,86078
De acordo com os dados da Tabela 24 e a Figura 51, que classificam as notas em
faixas, 63% dos entrevistados estão satisfeitos e 25% estão pouco satisfeitos com relação ao
edifício onde moram.
87
Tabela 24 – Distribuição das notas para o Edifício 2.
Nota
Frequência
Frequência
relativa
2
1
6,3%
3
5
6
7
1
2
2
4
6,3%
12,5%
12,5%
25%
8
6
37,4%
Total
16
100%
Avaliação das notas do Edifício
6%
6%
25%
63%
muito instisf.
insatisfeito
pouco satisfeito
satisfeito
Figura 51 – Avaliação das notas3 para o Edifício 2.
Avaliação do Apartamento - Funcionalidade
A Figura 52 que corresponde à avaliação do tamanho (dimensões) dos cômodos dos
apartamentos demonstra que os tamanhos das salas e dos dormitórios tiveram avaliações
positivas. O tamanho da cozinha e área de serviço obteve valores iguais para avaliação,
considerada negativa no que diz respeito ao tamanho. O banheiro obteve avaliação
intermediária entre adequado e pequeno.
Opinião sobre os tamanhos dos cômodos
100
90
Porcentagem (%)
80
70
60
50
40
30
20
10
0
sala
cozinha
banheiro
dormitório
área de serviço
Cômodos
grande
adequado
pequeno
ns/nsa
Figura 52 – Opinião sobre o tamanho dos cômodos dos apartamentos do Edifício 2.
As avaliações de como os usuários classificam a qualidade do seu imóvel em relação à
adequação do espaço ao mobiliário e a funcionalidade, obteve resultado positivo nos
3
Classificando-se as notas em faixas, utilizaram-se escalas como: nota de 1 a 2 = muito insatisfeito / nota de 3 a
4 = insatisfeito / nota de 5 a 6 = pouco satisfeito / nota de 7 a 8 = satisfeito / nota de 9 a 10 = muito satisfeita.
88
dormitórios, sala de estar/jantar e banheiros. A cozinha e área de serviço foram consideradas
insatisfatórias, conforme a Tabela 25.
Tabela 25 – Avaliação em relação à adequação do espaço ao mobiliário e a funcionalidade do Edifício 2.
Itens avaliados
Muito insatisfeito
Insatisfeito
Indiferente
Satisfeito
Sala de estar/jantar
0%
18,8%
18,8%
62,4%
Cozinha / a. Serviço.
Muito
satisfeito
0%
6,3%
56,1%
6,3%
31,3%
0%
Dormitórios
0%
18,8%
0%
81,2%
0%
Banheiros
0%
37,5%
6,3%
56,2%
0%
Com relação ao conforto ambiental dos apartamentos, constata-se que os itens de
ventilação natural e iluminação natural foram avaliados positivamente considerados com
valores entre ótimo e bom. O item de conforto térmico, sensação de calor/frio, oscilou entre
bom e regular conforme mostra a Tabela 26.
Tabela 26 – Avaliação dos itens relativos ao conforto ambiental nos apartamentos do Edifício 2.
Itens avaliados
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
Ns/
Nsa
(1)
Total
Ventilação Natural
56,2%
43,8%
0%
0%
0%
100%
Conforto térmico
(sensação calor/frio)
Iluminação Natural
6,3%
49,9%
37,5%
6,3%
0%
100%
43,7%
37,5%
6,3%
12,5%
0%
100%
Tabela 27 – Média e Moda dos itens relativos ao conforto ambiental nos apartamentos do Edifício 2.
Item Avaliado
Média
Moda
Ventilação Natural
4,5625
5
Conforto térmico
Iluminação Natural
3,5000
4,5000
4
5
Para a incidência do sol, a pesquisa apontou que 50% dos entrevistados avaliam que a
incidência não incomoda seguida de 37,5 % como pouco incomodo, conforme a Tabela 28.
89
Tabela 28 – Avaliação da incidência solar nos apartamentos do Edifício 2.
Nível de incômodo da incidência
solar
Frequência
Frequência
Relativa
Frequência
acumulada
Muito
2
12,5%
12,5%
Pouco
6
37,5%
50%
Não incomoda
8
50 %
100 %
Total
16
100%
Na avaliação referente aos ruídos internos e externos ao edifício obteve grande nível
de insatisfação, onde os entrevistados apontam a existência de ruído na edificação. A origem
do ruído concentrou-se com 50% tendo como fonte de ruído o teto, seguida de 31,3% as
paredes e, ficando o restante da porcentagem (18,8%) entre áreas internas e externas como
fonte de ruído dos apartamentos. A Tabela 29 e a Tabela 30 mostram os resultados.
Tabela 29 – Avaliação da percepção do ruído nos apartamentos do Edifício 2.
Frequência
Frequência
Relativa
Frequência
Acumulada
sim
14
87,5%
87,5%
não
2
12,5%
100%
total
16
100%
Item avaliado
Tabela 30 – Origem dos ruídos existentes nos apartamentos do Edifício 2.
Origem do Ruído
Frequência
Piso
0
Frequência
Relativa
0%
Frequência Acumulada
Paredes
5
31,3%
31,3%
Teto
8
49,9%
81,2%
Áreas Internas
1
6,3%
87,5
Áreas Externas
2
12,5%
100%
TOTAL
16
100%
0%
Avaliação do Apartamento – Instalações
A Tabela 31 mostra os resultados da analise de satisfação dos estudantes com relação
às instalações prediais dos apartamentos, onde avaliam a situação das instalações elétricas,
90
quantidade e disposição de tomadas e interruptores, funcionamento das instalações hidráulicas
e quantidade de pontos de água.
Tabela 31 – Avaliação das instalações prediais dos apartamentos do Edifício 2.
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
Funcionamento das Instalações
elétricas
6,3%
62,4%
18,8%
Quantidade e disposição de
interruptores e tomadas
Funcionamento das Instalações
hidráulicas
Quantidade e disposição de esperas e
ponto de água
12,5%
37,4%
6,3%
6,3%
Itens avaliados
12,5%
Ns/
Nsa
(1)
0%
Total
100%
31,3%
18,8%
0%
100%
81,1%
6,3%
6,3%
0%
100%
93,7%
0%
0%
0%
100%
Tabela 32 – Média e moda das avaliações das instalações prediais dos apartamentos do Edifício 2.
Item Avaliado
Média
Moda
Funcionamento das Instalações elétricas
3,6250
4
Quantidade e disposição de interruptores e tomadas
3,4375
4
Funcionamento das Instalações hidráulicas
3,875
4
Quantidade e disposição de esperas e ponto de água
4,0625
4
Avaliação do Apartamento – Patologias
As respostas fornecidas pelos entrevistados acerca das patologias apresentadas nos
apartamentos apontam que os itens de maior frequencia são as fissuras, infiltrações,
revestimentos soltos e portas e janelas emperradas, entre outros conforme tabelas e gráficos a
seguir.
Tabela 33 – Avaliação dos itens quanto à durabilidade dos materiais de acabamento interno nos apartamentos do
Edifício 2.
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
0%
37,5%
25%
Metais Sanitários
49,9%
25%
Louças Sanitárias
6,3%
Fechaduras
Itens avaliados
Pisos
Pinturas
37,5%
Ns/
Nsa
(1)
0%
Total
100%
18,8%
0%
6,3%
100%
68,6%
18,8%
6,3%
0%
100%
6,3%
31,3%
25%
37,4%
0%
100%
0%
18,8%
49,9%
31,3%
0%
100%
91
Tabela 34 – Média e Moda dos itens quanto a durabilidade dos materiais de acabamento interno dos
apartamentos do Edifício 2.
Item Avaliado
Pisos
Metais Sanitários
Louças Sanitárias
Fechaduras
Pinturas
Média
Moda
3,0000
3,1875
3,7500
3,0625
2,8750
2
4
4
2
3
Os dados da Tabela 35 indicam que 56,2% já apresentaram problemas de passagem de
água pelas paredes ou manchas de umidade em algum ponto.
Tabela 35 – Ocorrência de passagem de água pelas paredes ou manchas de umidade do Edifício 2.
Frequência
Sim
9
Frequência
Relativa
56,2%
Não
7
43,8%
TOTAL
16
100%
Obteve como resposta que 43,8 % tiveram algum problema nos revestimentos de
banheiro ou cozinhas e, 56,2% não tiveram nenhum tipo de problema, classificado o
revestimento como bom. A Tabela 36 mostra os resultados.
Tabela 36 – Ocorrência de problemas nos revestimentos de banheiro ou cozinha do Edifício 2.
Frequência
Frequência
Relativa
Sim
7
43,8%
Não
9
56,2%
TOTAL
16
100%
92
Com relação à qualidade da mão de obra utilizada no acabamento de pisos, paredes e
tetos (colocação de azulejos e pisos, etc.) a pesquisa aponta que os resultados com tendência
ao nível ruim. A Tabela 37 mostra estes resultados.
Tabela 37 – Avaliação da qualidade de mão de obra de acabamento interno dos aptos do Edifício 2.
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
0%
25%
31,3%
43,7%
Qualidade de mão de obra de
acabamento interno
Ns/
Nsa
(1)
0%
Total
100%
A Tabela 38 indica que 31,3 % já apresentaram porta e/ou janelas emperradas.
Tabela 38 – Ocorrência de portas e janelas emperradas nos apartamentos do Edifício 2.
Frequência
Sim
5
Frequência
Relativa
31,3%
Não
11
68,7%
TOTAL
16
100%
Para os revestimentos soltos, a pesquisa apontou 37,5% frequencia de problemas e
62,5% para a não ocorrência deste tipo de problema, conforme a Tabela 39.
Tabela 39 – Ocorrência de revestimentos soltos nos apartamentos do Edifício 2.
Frequência
Sim
6
Frequência
Relativa
37,5%
Não
10
62,5%
TOTAL
16
100%
De acordo com os dados da Tabela 40 a seguir, 87,5% dos apartamentos analisados já
apresentaram fissuras nas paredes ou no teto, sendo a mais frequente patologia declarada
pelos moradores.
93
Tabela 40 – Ocorrência de fissuras nos apartamentos do Edifício 2.
Frequência
Sim
14
Frequência
Relativa
87,5%
Não
2
12,5%
TOTAL
16
100%
Com relação às infiltrações, 56,3% dos apartamentos já apresentaram este tipo de
problema, conforme a Tabela 41 abaixo.
Tabela 41 – Ocorrência de infiltração nos apartamentos.
Frequência
Sim
9
Frequência
Relativa
56,2%
Não
7
43,8%
TOTAL
16
100%
4.2.2 Resultados das vistorias técnicas nos apartamentos do Edifício 2
As vistorias foram realizadas de acordo com o número de avaliações comportamentais
em cada edificação, sendo neste caso, a vistoria em 16 apartamentos. As vistorias técnicas nos
apartamentos foram feitas de acordo com o roteiro estabelecido para esta função, APÊNDICE
C.
4.2.2.1 Uso e Ocupação do Solo
Os apartamentos vistoriados nesta edificação apresentam 50% das unidades com três
dormitórios e 50 % de dois dormitórios, possuindo área de aproximadamente 53 m² a 68 m².
Em geral, não foi detectado nenhum desacordo com o projeto aprovado.
94
4.2.2.2 Verificação as normas construtivas
O levantamento do dimensionamento das unidades e acessibilidade define que todas as
áreas enquadram-se nas áreas mínimos e vãos mínimos dispostos pelo Código de Edificação
da cidade de Santa Maria – Lei Municipal nº. 3941/95, utilizado na aprovação do projeto.
Com relação ao conforto ambiental, foram levantados itens relativos à ventilação
natural e iluminação dos ambientes, necessários por motivos de conforto e higiene nos
compartimentos da edificação. Os compartimentos foram concebidos com vãos que
possibilitem iluminação natural adequada, bem como ventilação especialmente nos banheiros,
por se tratar de um ambiente úmido e com capacidade de produzir odores. O código das
edificações prevê a medida mínima da área do piso como 1/6 para iluminação e 1/12 para
ventilação dos compartimentos.
4.2.2.3 Levantamento das patologias construtivas
Este item segue os objetivos proposto pela pesquisa, apontando as patologias
construtivas encontradas através do levantamento baseado na observação dos problemas
aparentes dos elementos construtivos dos apartamentos.
Pisos
De acordo com o roteiro de vistorias, APÊNDICE C, foi levantada a ocorrência de
patologias nos pisos dos cômodos dos apartamentos, onde se constatou a predominância do
uso do revestimento cerâmico em todos os apartamentos avaliados.
Foi observado o maior número de ocorrência de patologias nos pisos dos ambientes de
sala e dormitórios, sendo mais ocorrente as fissuras e revestimentos soltos. A Figura 53
mostra os resultados.
95
PATOLOGIA DOS PISOS
7
7
Nº APTOS COM PATOLOGIAS
6
6
5
5
4
4
3
3
2
1
1
1
0
0
0
SALA/DORM.
COZ./A.SERV.
FISSURA OU TRINCAS
UMIDADE, INFILTRAÇÃO,BOLOR
1
0 0
BANHEIRO
DESGASTE
REVEST. SOLTO
Figura 53 – Ocorrência de Patologias nos pisos dos apartamentos do Edifício 2.
Paredes
Nas paredes em ambientes considerados úmidos encontram-se a utilização de
revestimento do tipo cerâmico e a utilização de pintura para os demais ambientes. A Figura 54
abaixo, apresenta os resultados do tipo de patologia encontrada nas paredes.
12
12
10
Nº APTOS COM PATOLOGIAS
10
8
6
4
2
2
0
FISSURA OU TRINCAS
UMIDADE,
INFILTRAÇÃO,BOLOR
DESGASTE
Figura 54 – Ocorrência das principais patologias nas paredes dos apartamentos do Edifício 2.
A fissura é apresentada como patologia mais ocorrente, ou seja, 75% dos apartamentos
avaliados (12 unidades) apresentam fissuras nas paredes, sendo mais intensa nos apartamentos
de ultimo pavimento, apresentando fissuras típicas deste pavimento. Em segundo lugar está a
ocorrência de umidade, infiltração, bolor presente em 62% dos apartamentos vistoriados (10
unidades) ocasionada na maioria das vezes pela entrada de água pelo sistema de cobertura ou
96
pelas águas das chuvas (externo para interno). A Figura 55 e a Figura 56 apresentam os
respectivos resultados.
25%
UMIDADE, INFILTRAÇÃO,BOLOR
FISSURA OU TRINCAS
38%
75%
sim
não
Figura 55 – Fissuras nas paredes dos apartamentos
do Edifício 2.
Figura 57 – Fissura horizontal próxima ao rodapé.
sim
não
62%
Figura 56 – Umidade, infiltração, bolor nas paredes
dos apartamentos do Edifício 2.
Figura 58 – Fissura horizontal na parede.
Com relação ao desgaste do revestimento da parede, sendo que em ambiente úmidos
revestido com o tipo cerâmico e nos demais ambientes a própria pintura, observou-se que
apenas 13 % dos apartamentos vistoriados apresentavam algum tipo de desgaste das paredes
em algum ponto.
O item de revestimentos soltos avaliado nessa categoria foi desconsiderado por obter
resultado de 0%.
Teto
Na maioria dos ambientes, com exceção do banheiro que possui rebaixo em gesso, o
teto é constituído de laje de concreto armado, moldadas no local da obra, apresentando
algumas deformidades, sendo causadas pela falta de um cuidado maior na sua execução.
Como maior incidente de patologia encontrada no teto está à fissura, ocorrendo
97
principalmente nas lajes em concreto armado seguida da umidade, infiltração, bolor nos forros
em gesso. A Figura 59 apresenta as ocorrências das patologias observadas.
PATOLOGIAS NO TETO
13
14
Nº APTOS COM PATOLOGIA
12
10
6
8
6
4
1
2
0
FISSURA OU TRINCAS
UMIDADE,
INFILTRAÇÃO,BOLOR
DESCASCAMENTO
Figura 59 – Ocorrência das patologias observadas no teto dos apartamentos do Edifício 2.
UMIDADE, INFILTRAÇÃO,BOLOR TETO
FISSURA OU TRINCAS TETO
38%
19%
62%
81%
sim
sim
não
não
Figura 60 – Fissuras no teto nos apartamentos do
do Edifício 2.
Figura 61 – Umidade, infiltração, bolor no Teto nos
apartamentos do Edifício 2.
Figura 62 – Fissuração observada entre laje e a parede.
Figura 63 – Fissuração na laje dos apartamentos.
98
Pintura Interna
Neste caso, sobre o reboco a aplicação de tinta acrílica em tonalidade clara, na maioria
dos casos permanecendo ainda a primeira pintura. Observou-se que a adoção desse tipo de
revestimento não teve resistência desejada, estando após três anos de uso comprometendo no
que tange a sua função. A Figura 64 mostra as principais patologias encontradas.
PINTURA INTERNA
16
14
Nº APTOS COM PATOLOGIA
14
13
12
12
10
8
6
4
4
3
2
2
0
COM BOLHAS
DESCASCADA
sim
DESBOTADA
não
Figura 64 – Ocorrência de patologias da pintura interna nos apartamentos do Edifício 2.
COM BOLHAS
DESBOTADA
25%
19%
75%
81%
SIM
NÃO
Figura 65 – Pintura com bolhas nos apartamentos
do Edifício 2.
SIM
NÃO
Figura 66 – Pintura desbotada nos apartamentos do
do Edifício 2.
Aberturas
Em relação às aberturas, os apartamentos possuem portas internas de madeira e janelas
metálicas de duas folhas de correr com veneziana nos dormitórios, porta janela com duas
folhas de correr na sala e janelas do tipo maxim-ar nos banheiros. A Figura 67 e a Figura 68
mostram os resultados obtidos referentes às aberturas.
99
PORTAS DE MADEIRA
15
16
14
Nº APTO COM PATOLOGIAS
14
11
12
10
8
5
6
4
2
1
2
0
ENVERGADAS
PROB. FIXAÇÃO
sim
NÃO FECHAM
não
Figura 67 – Avaliação das portas de madeira dos apartamentos do Edifício 2.
JANELAS METÁLICAS
16
15
16
14
13
Nº APTOS COM PATOLOGIAS
14
11
12
10
8
5
6
3
4
1
2
0
FERRUGEM
2
0
PROB. FIXAÇÃO
FECHADURAS
COM PROBLEMAS
sim
PINTURA
DESCASCADA
DIFICULDADE
P/ABRIR
não
Figura 68 – Avaliação das janelas metálicas dos apartamentos do Edifício 2.
Instalações Hidráulicas
As instalações hidráulicas cuja função de fornecimento de água e captação e condução
de esgoto e águas servidas foram avaliadas baseadas nas observações in loco e informações
dadas pelos usuários dos apartamentos.
Os problemas de instalações de água nos apartamentos vistoriados não são
considerados problemáticos, de acordo com os dados da Figura 69 e a Figura 70.
VAZAMENTO
CANOS QUEBRADOS
19%
13%
87%
81%
SIM
NÃO
Figura 69 – Vazamento nos apartamentos do Ed.2.
SIM
NÃO
Figura 70 – Canos quebrados nos apartamentos do Ed.2.
100
Em relação às ocorrências de apartamentos que tiveram e/ou tem problemas com
instalações de esgoto, a Figura 71 e a Figura 72 apresentam os resultados.
ENTUPIMENTOS
MAU CHEIRO
6%
13%
94%
87%
SIM
NÃO
SIM
Figura 71 – Entupimento das instalações de esgoto.
NÃO
Figura 72 – Mau cheiro das instalações de esgoto.
Instalações Elétricas
Segundo observação e informações dos moradores, essas instalações referentes aos
apartamentos foram bem instaladas, apresentando pequenos problemas. A seguir, a Figura 73
e a Figura 74 apresentam os resultados dessa categoria.
TOMADAS Ñ FUNCIONAM
INTERRUP. Ñ FUNCIONAM
13%
6%
94%
87%
SIM
SIM
NÃO
NÃO
Figura 73 – Tomadas não funcionam.
Figura 74 – Interruptores não funcionam.
4.2.3 Resultados das vistorias do Edifício 2 – Áreas comuns
A vistoria técnica realizada nas áreas comuns do Edifício 2 foi realizada de acordo
com o roteiro de vistoria das áreas comuns dos Edifícios, APÊNDICE D, levando em conta os
itens como levantamento do uso e ocupação da edificação, verificação as normas construtivas
e levantamento das patologias construtivas.
101
4.2.3.1 Levantamento do uso e ocupação
Equipamentos
Foi verificada a inexistência de portaria e/ou guarita, ficando o controle de acesso de
pessoas realizado pelo sistema de interfone. A existência de bancos distribuídos na lateral do
edifício, áreas verdes e salão de uso comum-salão de festas, localizado entre os blocos
conforme a Figura 75 e a Figura 76.
Figura 75 – Sistema de interfone existente.
Figura 76 – Salão de Festas do Edifício 2.
4.2.3.2 Verificação as normas construtivas
Acessos e Fluxos Existentes
A pavimentação das calçadas de fluxos existentes internos do edifício em questão
apresenta problemas de destacamento, desnivelamento, e pisos soltos. Os problemas
encontrados são originados da preparação inadequada do terrapleno, apiloamento do solo e
consequente base (lastro de pedra britada) para o assentamento do revestimento (piso de
concreto), que mesmo durante o pouco tempo de utilização apresenta problemas. A Figura 77
e a Figura 78 mostram a situação do piso.
102
Figura 77 – Pavimentação com desnível inadequado.
Figura 78 – Afundamento do piso.
O passeio público, que dá acesso ao edifício, apresenta obstáculos que dificultam a
circulação de pedestres e portadores de necessidades especiais. Em relação às guias
rebaixadas para acesso ao estacionamento foi detectado rebaixamento com largura adequado
conforme normativa municipal, estando em bom estado.
Figura 79 – Passeio público com obstáculos dificultando a passagem de pedestres.
A área de estacionamento apresenta características semelhantes ao Edifício 1,
localizado fora do corpo do edifício, coberto por telha de fibrocimento e com capacidade para
32 vagas, todas cobertas, chegando a 1 vaga/ apartamento. O item de vagas para deficientes
ou idosos foi desconsiderado, por não se enquadrar na normativa, pois este estacionamento é
considerado privativo do condomínio.
103
Figura 80 – Área de estacionamento do Edifício 2.
Figura 81 – Área de estacionamento coberta.
Em relação ao dimensionamento das escadarias, o edifício apresenta a escada de
acordo com a normativa exigida para este item, NBR 9050, com altura de corrimão,
dimensões de espelhos, degraus e patamar adequados e em bom estado.
Instalações Condominais
A existência da caixa de correspondência foi verificada, estando de acordo com as
normas da EBCT, localizada em fácil acesso e com dimensionamento ideal para todos os
apartamentos conforme a Figura 82.
Figura 82 – Caixa de correio de acordo com as normas da EBCT.
As lixeiras para acondicionamento de lixo são localizadas fora da área do condomínio,
próximo ao passeio público, em local que facilite o recolhimento, estando de acordo com a
norma municipal nº. 3941/95 utilizada para aprovação deste projeto. A Figura 83 demonstra
essa situação.
104
Figura 83 – Lixeiras de uso condominal localizadas próximas ao passeio público.
A instalação de gás para os apartamentos do edifício é do tipo individual, não
existindo abrigo de gás na área condominal, estando assim previsto em projeto a instalação do
botijão na área de serviço, enquadrando-se na norma municipal 3389/91 – Norma de
Prevenção contra Incêndio.
Para o item de sinalização de incêndio e extintores, foi verificado que a edificação
vistoriada possui a quantidade de 1 extintor em cada pavimento adequada à extinção de fogo
em madeira, papel, tecidos, etc. (extintor de água pressurizada ou espuma mecânica). Pode-se
afirmar que todos os pavimentos estão devidamente protegidos e atendem a legislação com
relação a extintores de incêndio. Verificou-se também que todos os extintores estão dentro do
prazo da validade. Com relação à sinalização dos equipamentos de incêndio foi observada em
todos os tipos de equipamentos disponíveis para combate a incêndio, ficando em geral
adequada à norma.
Verifica-se, que o sistema de iluminação de emergência vistoriado na edificação tem
adequada instalação e funcionamento da iluminação de emergência, de acordo com a Figura
84.
Figura 84 – Iluminação de emergência existente nas áreas comuns do Edifício 2.
105
A iluminação pública da rua e calçada (passeio público) como as das áreas externas de
uso condominal, foram consideradas boas e suficientes para a edificação, não possuindo
obstrução de nenhum tipo de material.
Figura 85 – Iluminação pública do Edifício 2.
Figura 86 – Iluminação interna do condomínio.
4.2.3.3 Levantamento das patologias construtivas
Com o ano de ocupação em 2006, o edifício vistoriado mantém ainda a primeira
pintura com níveis altos de desbotamento. Consequente a isso a edificação avaliada iniciou o
processo de repintura externa dos blocos ainda na fase de vistoria, dificultando o processo de
observação das patologias das paredes externas da edificação. De acordo com as informações
dos moradores do edifício, entre as principais patologias que surgiram durante a ocupação
estão o destacamento do reboco dos muros laterais e muretas localizadas no interior da
edificação, fissuras nas paredes externas, infiltração nas paredes externas dos apartamentos de
primeiro pavimento devido à impermeabilização incorreta das mesmas, destacamento da
pavimentação das áreas externas do edifício.
As imagens a seguir mostram algumas
irregularidades observadas mesmo após o processo de pintura da edificação.
106
Figura 87 – Situação dos muros e calçadas.
Figura 88 – Ausência de pavimentação no Box de
estacionamento.
4.3 EDIFÍCIO 3 – Análise e resultados
A avaliação comportamental do Edifício 3, bem como as vistorias nos apartamentos,
foi realizada em 30 apartamentos, conforme amostragem apresentada no item 3.3.
Apresenta-se a seguir a análise dos dados da avaliação comportamental –
questionários, resultados das vistorias dos apartamentos bem como do edifício.
4.3.1
Avaliação comportamental – Questionários EDIFÍCIO 3
Caracterização do Usuário e do Imóvel
A pesquisa indica que a média de moradia é de 5,10 anos no apartamento atual e 60%
são mulheres e 40% são homens, com idade entre 21 e 70 anos, onde 46,7% são solteiros,
43,3% casados, 3,3% divorciados e 6,7% viúvo.
Constata-se também que 80% dos entrevistados são proprietários dos apartamentos
onde moram e a média de pessoas por apartamento é, portanto, de 1,90 pessoas por
apartamento.
O Quadro12 aponta a frequência de respostas para a questão dos motivos da escolha
do apartamento, em ordem de importância para os entrevistados.
107
Motivos
1º motivo
2º motivo
3º motivo
Frequencia
total
Localização
Preço do aluguel/condomínio
19
5
63 %
17%
5
7
17%
23%
2
0
7%
0%
26
12
Aparência do edifício
2
7%
3
10%
1
3%
6
Qualidade da construção
1
3%
4
13%
7
23%
12
Segurança
2
7%
4
13%
9
30%
15
Tamanho do apartamento
1
3%
5
17%
7
24%
13
Existência de área de lazer
0
0%
0
0%
0
0%
0
Outro
0
0%
2
7%
4
13%
6
100%
90
30
100%
30
100%
Total
Quadro 12 – Motivos considerados no processo de escolha do apartamento.
30
Verifica-se que a localização é o fator preponderante na escolha do apartamento.
Avaliação do Edifício
A análise de percepção dos moradores com relação ao edifício em questão avaliou em
geral os itens positivamente conforme a Tabela 42. O item de área de lazer foi desconsiderado
por não existir, ficando assim impossível de ser avaliado.
Tabela 42 – Avaliação dos itens relativos ao Edifício 3.
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
53,4%
43,3%
0%
16,7%
70%
Espaço das áreas comuns
10%
Área de estacionamento
Acesso de pedestres
Itens avaliados
Segurança contra assaltos e
roubos
Aparência externa
3,3%
Ns/
Nsa
(1)
0%
100%
10%
3,3%
0%
100%
63,3%
20%
6,7%
0%
100%
6,7%
80%
3,3%
0%
10%
100%
13,3%
66,7%
10%
10%
0%
100%
Total
108
Tabela 43 – Média e moda das avaliações relativas ao Edifício 3.
Item Avaliado
Média
Moda
Área de estacionamento
3,73
4
Espaço das áreas comuns
3,77
4
Acesso de pedestres
3,83
4
Aparência externa
4,00
4
Segurança contra assaltos e roubos
4,47
5
Ainda com relação ao edifício onde moram, os entrevistados avaliaram a edificação
com notas em uma escala de 1 a 10, sendo a média a nota 7,83 conforme Tabela 44.
Tabela 44 - Notas para o Edifício 3
MÍNIMA
MÁXIMA
MÉDIA
DESVIO PADRÃO
1,00
10,00
7,83
1,577
Classificando-se as notas em faixas, de acordo com a Tabela 45 e a Figura 89.
Tabela 45 – Distribuição das notas para o Edifício 3.
Nota
Frequência
Frequência
relativa
1
6
7
1
1
7
3,3%
3,3%
23,3%
8
9
10
Total
11
9
1
30
36,8%
30%
3,3%
100%
Avaliação das notas do Edifício 3
3%
3%
33%
61%
Muito Instisfeito
Pouco Satisfeito
Satisfeito
Muito Satisfeito
4
Figura 89 – Avaliação das notas para o Edifício 3.
Avaliação do Apartamento – Funcionalidade
De acordo com a Figura 90 a pesquisa obteve resultados com relação ao tamanho dos
cômodos dos apartamentos, sendo que os avaliados positivamente (considerado como
4
Classificando-se as notas em faixas, utilizaram-se escalas como: nota de 1 a 2 = muito insatisfeito / nota de 3 a
4 = insatisfeito / nota de 5 a 6 = pouco satisfeito / nota de 7 a 8 = satisfeito / nota de 9 a 10 = muito satisfeita.
109
adequado) foram: sala 56,6%, banheiro 56,7% e dormitórios 73,3%. Os itens avaliados
negativamente (considerando-se como pequeno) foram os ambientes de cozinha 56,7% e área
de serviço 63,3%.
Opinião sobre os tamanhos dos cômodos
80
73,3
70
63,3
Porcentagem (%)
56,7
56,6
60
50
56,7
43,3
43,3
36,7
40
36,7
26,7
30
20
10
6,7
0
0
sala
0
cozinha
0
banheiro
0
dormitório
área de serviço
Cômodos
grande
adequado
pequeno
Figura 90 – Opinião sobre o tamanho dos cômodos dos apartamentos do Edifício 3.
A Tabela 46 mostra os resultados das avaliações de como os usuários classificam a
qualidade do seu imóvel em relação à adequação do espaço ao mobiliário e a funcionalidade.
Tabela 46 – Avaliação em relação à adequação do espaço ao mobiliário e a funcionalidade dos apartamentos do
Edifício 3.
Muito
insatisfeito
Insatisfeito
Indiferente
Satisfeito
Muito
satisfeito
Sala de estar/jantar
0%
73,4%
3,3%
20%
3,3%
Cozinha / a. Serviço.
0%
53,4%
13,3%
33,3%
0%
3,3%
73,3%
16,7%
6,7%
0%
0%
70%
16,7%
13,3%
0%
Itens avaliados
Dormitórios
Banheiros
Com relação à análise de percepção dos moradores entrevistados referente ao conforto
ambiental, a pesquisa constata que foram avaliados positivamente os itens de ventilação
natural e iluminação natural classificando-os como bom. Com relação ao conforto térmico
(sensação de calor/frio) do apartamento, obtiveram-se valores significativos entre bom e
regular. A Tabela 47 e a Figura 91 mostram os resultados.
110
Tabela 47 – Avaliação dos itens relativos ao conforto ambiental nos apartamentos do Edifício 3.
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
Ventilação Natural
26,7%
63,3%
3,3%
Conforto térmico
(sensação calor/frio)
3,3%
43,4%
Iluminação Natural
10%
70%
Itens avaliados
6,7%
Ns/
Nsa
(1)
0%
Total
100%
33,3%
20%
0%
100%
16,7%
3,3%
0%
100%
AVALIAÇÃO DOS ASPECTOS RELATIVOS AOS ÍTENS DE
CONFORTO AMBIENTAL
MÉDIAS DAS AVALIAÇÕES
4,5
4,1
3,87
4
3,3
3,5
3
2,5
2
1,5
1
0,5
0
Conforto Térmico
(sensação calor/frio)
Iluminação Natural
Ventilação Naural
ÍTENS AVALIADOS
Figura 91 – Avaliação dos aspectos relativos ao conforto ambiental do Edifício 3 5.
Com relação à incidência do sol, a Tabela 48 a seguir mostra os resultados.
Tabela 48 – Avaliação da Incidência Solar dos apartamentos do Edifício 3.
Nível de incômodo da incidência
solar
Frequência
Frequência
Relativa
Frequência
acumulada
Muito
6
20%
20%
Pouco
2
6,7%
26,7%
Não incomoda
22
73,3 %
100 %
Total
30
100%
Na avaliação da interferência do ruído nos apartamentos avaliados e sua origem,
obteve-se que 80% dos usuários apontam à existência de ruído, conforme a Tabela 49.
5
Considerando escala de 1 a 5 (péssimo a ótimo) e média 3.
111
Tabela 49 – Avaliação da existência do ruído.
Item avaliado
Frequência
Frequência
Relativa
Frequência
Acumulada
sim
24
80%
80%
não
6
20%
100%
Total
30
100%
A origem do ruído declarada pelos moradores que afirmam a existência, teve maior
frequencia quando oriundo das paredes (20%), teto (23,3%) e piso (13,4%) seguido das áreas
externas e internas avaliadas igualmente com apenas 10% de frequencia. A Tabela 50 mostra
os resultados.
Tabela 50 – Origem dos ruídos existentes nos apartamentos do Edifício 3.
Origem do Ruído
Frequencia
Frequência
Relativa
Frequência Acumulada
Piso
4
13,4%
13,4%
Paredes
6
20%
33,4%
Teto
7
23,3%
56,7%
Áreas Internas
3
10%
66,7%
Áreas Externas
3
10%
76,7%
Outros
1
3,3%
80%
TOTAL
24
80%
Avaliação do Apartamento – Instalações
De acordo com os dados da Tabela 51 a pesquisa analisou o nível de satisfação dos
estudantes com relação às instalações prediais dos apartamentos.
112
Tabela 51 – Avaliação das instalações prediais dos apartamentos do Edifício 3.
Itens avaliados
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
16,7%
Ns/
Nsa
(1)
0%
Funcionamento das Instalações elétricas
6,7%
50%
26,6%
100%
Quantidade e disposição de
interruptores e tomadas
Funcionamento das Instalações
hidráulicas
Quantidade e disposição de esperas e
ponto de água
3,3%
86,7%
6,7%
3,3%
0%
100%
6,7%
90%
0%
3,3%
0%
100%
3,3%
73,4%
6,7%
13,3%
3.3%
100%
Total
Tabela 52 – Média e moda das avaliações das instalações prediais dos apartamentos do Edifício 3.
Item Avaliado
Média
Moda
Funcionamento das Instalações elétricas
Quantidade e disposição de interruptores e tomadas
3,47
3,90
4
4
Funcionamento das Instalações hidráulicas
4,00
4
Quantidade e disposição de esperas e ponto de água
3,60
4
Avaliação do Apartamento – Patologias
A avaliação dos itens referentes à durabilidade dos materiais de acabamento interno
dos apartamentos aponta maior índice de frequencia das respostas com classificação de bom.
A Tabela 53 e Tabela 54 apresentam os resultados.
Tabela 53 – Avaliação dos itens quanto à durabilidade dos materiais de acabamento interno dos apartamentos do
Edifício 3.
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
Pisos
20%
53,3%
20%
Metais Sanitários
0%
90%
Louças Sanitárias
0%
Itens avaliados
Fechaduras
Pinturas
6,7%
Ns/
Nsa
(1)
0%
Total
100%
6,7%
3,3%
0%
100%
93,3%
6,7%
0%
0%
100%
3,3%
96,7%
0%
0%
0%
100%
0%
66,7%
30%
3,3%
0%
100%
113
Tabela 54 – Média e Moda dos itens quanto à durabilidade dos materiais de acabamento interno dos
apartamentos do Edifício 3.
Item Avaliado
Pisos
Metais Sanitários
Louças Sanitárias
Fechaduras
Pinturas
Média
Moda
3,87
3,87
3,93
4,03
3,63
4
4
4
4
4
A Tabela 55 indica que 53,3% já apresentaram problemas de passagem de água pelas
paredes ou manchas de umidade em algum ponto.
Tabela 55 – Ocorrência de passagem de água pelas paredes ou manchas de umidade.
Frequência
Sim
16
Frequência
Relativa
53,3%
Não
14
46,7%
TOTAL
30
100%
Com relação a algum problema nos revestimentos de banheiro ou cozinha, a pesquisa
obteve que 30% das unidades já tiveram algum problema e 70% declaram que não tiveram
nenhum tipo de problema. A Tabela 56 mostra os resultados.
Tabela 56 – Ocorrência de problemas nos revestimentos de banheiro ou cozinha.
Frequência
Sim
9
Frequência
Relativa
30%
Não
21
70%
TOTAL
30
100%
114
De acordo com os dados da Tabela 57, a qualidade da mão de obra utilizada no
acabamento de pisos, paredes e tetos (colocação de azulejos e pisos, etc.) são considerados
satisfatórios considerando-a como boa.
Tabela 57 – Avaliação da qualidade de mão de obra de acabamento interno dos apartamentos do Edifício 3.
Qualidade de mão de obra de
acabamento interno
Ótimo
(5)
Bom
(4)
Regular
(3)
Ruim
(2)
6,7%
66,7%
13.3%
13,3%
Ns/
Nsa
(1)
0%
Total
100%
A Tabela 58 indica que apenas 23,3% dos apartamentos já apresentaram porta e/ou
janelas emperradas.
Tabela 58 – Ocorrência de portas e janelas emperradas dos apartamentos do Edifício 3.
Frequência
Sim
7
Frequência
Relativa
23,3%
Não
23
76,7%
TOTAL
30
100%
No que diz respeito aos revestimentos soltos, a Tabela 59 apresenta os resultados.
Tabela 59 – Ocorrência de revestimentos soltos.
Frequência
Sim
5
Frequência
Relativa
16,7%
Não
25
83,3%
TOTAL
30
100%
115
De acordo com os dados da Tabela 60, 60% dos apartamentos analisados já
apresentaram fissuras nas paredes ou no teto, sendo a mais frequente patologia declarada
pelos moradores.
Tabela 60 – Ocorrência de fissuras nas paredes ou no teto dos apartamentos.
Frequência
Sim
18
Frequência
Relativa
60%
Não
12
40%
TOTAL
30
100%
Os percentuais dos apartamentos que apresentaram algum tipo de infiltração são de
56,7% e 43,3 % não apresentaram esse tipo de patologia, conforme a Tabela 61.
Tabela 61 – Ocorrência de infiltração nos apartamentos.
Frequência
Sim
17
Frequência
Relativa
56,7%
Não
13
43,3%
TOTAL
30
100%
Os dados da Tabela 62 indicam que em 16,7% dos apartamentos avaliados já
apresentaram outros tipos de problemas.
Tabela 62 – Ocorrência de outros problemas nos apartamentos do Edifício 3.
Frequência
Sim
5
Frequência
Relativa
16,7%
Não
25
83,3%
TOTAL
30
100%
116
4.3.2 Resultado das vistorias técnicas nos apartamentos do Edifício 3
As vistorias técnicas foram realizadas de acordo com o número de avaliações
comportamentais em cada edificação, sendo neste caso, o Edifício 3 a vistoria em 30
apartamentos. As vistorias técnicas nos apartamentos foram realizadas de acordo com o
roteiro estabelecido para esta função, APÊNDICE C.
4.3.2.1 Levantamento das patologias construtivas
Os 30 apartamentos vistoriados nesta edificação têm apenas unidades com dois
dormitórios com área aproximada de 60 m².
Em relação aos projetos fornecidos pela própria construtora para a análise e real
situação da edificação, não foi encontrado nenhum item de mudança referente à disposição
dos cômodos, do layout dos apartamentos, bem como a localização de portas e janelas das
unidades.
4.3.2.2 Verificação as normas construtivas
Os itens analisados da verificação as normas construtivas abordadas nas vistorias,
prevê que o levantamento das unidades e acessibilidades referentes às áreas dos
compartimentos e larguras de vãos adotados enquadra-se tanto nas áreas mínimas e vãos
mínimos dispostos pelo Código de Edificação da cidade de Santa Maria – Lei Municipal nº.
3941/95, utilizado na aprovação deste projeto.
Para a análise relativa aos itens de iluminação e ventilação natural dos ambientes
foram levantados dimensões de áreas de iluminação e ventilação detectando adequada área
para uma boa iluminação e ventilação natural dos ambientes vistoriados. Foi levado em conta
para este item o código das edificações do município, citado anteriormente, onde prevê a
medida mínima da área do piso como 1/6 para iluminação e 1/12 para ventilação dos
compartimentos.
117
4.3.2.3
Levantamento das patologias construtivas
O levantamento das Patologias construtivas do Edifício 3, bem como no Edifício 1 e o
Edifício 2, baseou-se na observação dos problemas aparentes dos elementos construtivos dos
apartamentos.
Pisos
Nos apartamentos vistoriados do Edifício 3, constatou-se a predominância do uso do
revestimento de piso do tipo laminando com 63% utilização e 37% do tipo cerâmico em
ambientes como sala e dormitórios. Já nos ambientes considerados úmidos como a cozinha,
área de serviço e banheiro obteve a utilização de 100% do revestimento cerâmico.
De acordo com este levantamento, constatou-se maior ocorrência de patologias como
fissuras ou trincas e desgaste em alguns cômodos, como mostra a Figura 92.
5
PATOLOGIA DOS PISOS
5
5
Nº APTOS COM PATOLOGIA
4,5
4
3,5
3
3
2,5
1,5
1
0
0
SALA/DORM.
COZ./A.SERV.
0
FISSURA OU TRINCAS
1
1
1
0,5
2
2
2
1
0
UMIDADE, INFILTRAÇÃO,BOLOR
BANHEIRO
DESGASTE
REVEST. SOLTO
Figura 92 – Ocorrência de patologias nos pisos dos apartamentos do Edifício 3.
Os ambientes de sala e dormitório tiveram a maior ocorrência de patologias de piso
como fissuras e desgaste, ocorrendo somente em cinco apartamentos. Na cozinha/ área de
serviço foram detectados três unidades com problemas de fissuras e somente uma ocorrência
de revestimento solto, observando ainda outros dois casos de fissuras e revestimentos soltos
no banheiro.
118
Figura 93 – Fissuras no revestimento cerâmico.
Figura 94 – Revestimento laminado solto.
Paredes
Nos ambientes consideramos úmidos, as paredes possuem revestimento do tipo
cerâmico, e a utilização da pintura como acabamento nos demais compartimentos. A Figura
95 apresenta o gráfico com o número de ocorrências encontradas por unidade.
PATOLOGIAS PAREDES
14
14
Nº APTOS COM PATOLOGIAS
14
12
10
8
6
4
2
2
2
0
FISSURA OU TRINCAS
UMIDADE,
INFILTRAÇÃO,BOLOR
DESGASTE
REVEST. SOLTO
Figura 95 – Ocorrência das principais patologias nas paredes dos apartamentos do Edifício 3.
As patologias mais encontradas nas paredes são as fissuras e umidade, mesmo
apresentando apenas 47 % de incidência, conforme as figuras seguintes.
119
UMIDADE, INFILTRAÇÃO,BOLOR
FISSURA OU TRINCAS
47%
47%
53%
sim
sim
não
não
53%
Figura 96 – Fissuras ou trincas nos apartamentos
do Edifício 3.
Figura 98 – Fissura horizontal na parede.
Figura 97 – Umidade, infiltração nas paredes dos
apartamentos do Edifício 3.
Figura 99 – Infiltração na parede.
Com relação ao desgaste e revestimento solto da parede, observou-se que apenas 7 %
dos apartamentos vistoriados apresentavam algum tipo de desgaste das paredes em algum
ponto, e outros 7 % para revestimentos soltos, esses dados estão apresentados na Figura 100 e
Figura 101.
DESGASTE
7%
REVESTIMENTO SOLTO
7%
93%
93%
sim
não
Figura 100 – Ocorrência de fissuras nas paredes
dos apartamentos do Edifício 3.
sim
não
Figura 101 – Ocorrência de Umidade, infiltração nas
paredes dos apartamentos do Edifício 3.
120
Teto
Na maioria dos ambientes, com exceção do banheiro que tem rebaixo em gesso, o teto
é constituído de laje. As ocorrências de patologias no teto são consideradas pequenas, ou seja,
17% apresentam fissuras e 10% com problemas de umidade, infiltração ou bolor no teto. A
incidência de descascamento e manchas pode ser totalmente desconsiderada pela inexistência
das anomalias. As figuras apresentadas abaixo às ocorrências das patologias observadas.
FISSURA OU TRINCAS
17%
83%
sim
UMIDADE, INFILTRAÇÃO,BOLOR
10%
90%
não
Figura 102 – Ocorrência de Fissuras no teto
dos apartamentos do Edifício 3.
sim
não
Figura 103 – Umidade, infiltração, bolor no teto dos
apartamentos do Edifício 3.
Pintura Interna
Neste caso, sobre o reboco a aplicação de tinta acrílica em tonalidade clara, na maioria
dos casos permanecendo ainda a primeira pintura. Nesse caso, observou-se que os problemas
em relação à pintura não são relevantes, pois se constatou um número mínimo de patologias
referentes à pintura. Os dados da Figura 104 e a Figura 105 mostram as principais patologias
encontradas.
PINTURA COM BOLHAS
PINTURA DESCASCADA
10%
90%
3%
97%
sim
não
Figura 104 – Ocorrência de pintura com bolhas
nos apartamentos do Edifício 3.
sim
não
Figura 105 – Ocorrência de pintura descascada nos
apartamentos do Edifício 3.
121
Aberturas
Como aberturas, os apartamentos têm portas internas de madeira, janelas de alumínio
de abrir folha dupla, porta janela com duas folhas de correr na sala e janelas do tipo maxim-ar
simples nos banheiros. As figuras seguintes mostram os resultados obtidos referentes às
aberturas.
PORTAS DE MADEIRA
Nº APTOS C0M PATOLOGIAS
29
28
30
25
22
20
15
8
10
5
2
1
0
LAMINAS DESCOLADAS
ENVERGADAS
sim
NÃO FECHAM
não
Figura 106 – Avaliação das portas de madeira dos apartamentos do Edifício 3.
Em relação às janelas metálicas os percentuais da Figura 107 mostram os resultados
obtidos referentes à ocorrência de patologias.
FECHADURAS COM PROBLEMAS
JANELAS METÁLICAS
3%
97%
sim
não
Figura 107 – Fechaduras com problemas nos apartamentos do Edifício 3.
Apenas 3 % do total dos apartamentos vistoriados têm problemas com as janelas de
alumínio, apresentando somente as fechaduras com problemas.
122
Instalações Hidráulicas
As instalações hidráulicas foram avaliadas baseadas nas observações in loco e
informações dadas pelos usuários dos apartamentos. As constatações mostradas nas figuras a
seguir indicam que no corrente tempo de uso dos apartamentos avaliados, já apresentaram
e/ou apresentam os problemas abordados abaixo.
VAZAMENTO
TORNEIRAS PROBLEMAS
7%
7%
93%
SIM
93%
NÃO
SIM
Figura 108 – Ocorrência de vazamento.
MAU CHEIRO
83%
SIM
NÃO
Figura 110 – Ocorrência de mau cheiro.
NÃO
Figura 109 – Torneiras com problemas.
ENTUPIMENTOS
17%
7%
93%
SIM
NÃO
Figura 111 – Ocorrência de entupimentos.
Os problemas de instalações de água e esgoto nos apartamentos vistoriados não são
considerados problemáticos, ou seja, apenas 7% dos apartamentos vistoriados no Edifício 3.
Em relação às ocorrências dos apartamentos que tiveram e/ou tem problemas com instalações
de esgoto, apenas 17 % dos apartamentos em problemas com mau cheiro e 7 % com
entupimentos.
Instalações Elétricas
As instalações elétricas foram avaliadas baseadas nas observações in loco e
informações dadas pelos usuários dos apartamentos. O maior índice seria o não
123
funcionamento de tomadas com 7% do total dos apartamentos vistoriados, juntamente com 7
% dos apartamentos que tiveram problemas com curto circuito. Apenas 3% dos apartamentos
tiveram ocorrência de não funcionamento de tomadas, igualando a 3 % de problemas
detectados em relação ao desligamento do disjuntor interno dos apartamentos. A Figura 112 e
a Figura 113 apresentam os resultados dessa categoria.
INTERRUP. Ñ FUNCIONAM
TOMADAS Ñ FUNCIONAM
3%
7%
93%
97%
SIM
NÃO
Figura 112 – Interruptores não funcionam.
SIM
NÃO
Figura 113 – Tomadas não funcionam.
4.3.3 Resultados das vistorias do Edifício 3 – Áreas Comuns.
Na etapa de vistoria do Edifício 3 – Áreas comuns foram verificadas itens que foram
relacionados no roteiro de vistoria das áreas comuns dos Edifícios, APÊNDICE D.
4.3.3.1
Levantamento do uso e ocupação
Equipamentos
Com relação aos equipamentos nas áreas comuns o edifício em questão possui área de
portaria e/ou guarita com portaria 24 h. Foi verificada a existência de bancos e salão de festas,
todos em bom estado, conforme a Figura 114 e a Figura 115.
124
Figura 114 – Existência de bancos e floreiras.
Figura 115 – Guarita com porteiro 24 h.
4.3.3.2 Verificação as normas construtivas
Acessos e Fluxos Existentes
A pavimentação das calçadas o edifício vistoriado apresenta calçadas em bom estado,
não apresentando revestimento solto, ou mau nivelamento, apresentando qualquer risco para
os pedestres. O desnível da calçada não apresenta nenhum problema para a circulação de
pedestres e para portadores de necessidades especiais.
Não foram encontrados nenhum problema nas guias rebaixadas e rampas para carros,
conforme a Figura 116 e Figura 117.
Figura 116 – Calçada com desnível adequada.
Figura 117 – Guias rebaixadas para carro.
O acesso de pedestre do Edifício 3 é realizado por meio de pavimentação adequada e
rampas que ligam os três blocos existentes.
No entanto, as dimensões dos vãos livres dos portões de acesso ao edifício e das portas
de acesso aos blocos apresentaram tamanhos adequados, atendendo o mínimo de 0,80 m.
125
Figura 118 – Rampas de acesso aos blocos.
Figura 119 – Porta com dimensões adequadas.
O estacionamento tem 52 vagas, todas cobertas e em bom estado, apresentando
inexistência de vagas para deficientes por se enquadrar como estacionamento privativo da
edificação. A área de estacionamento encontra-se sobre pilotis com mesmo nível no da rua,
em geral, apresentando insuficiência de vagas para todos os apartamentos, sendo que o
número de vagas não chega a uma vaga/apartamento. A Figura 120 e a Figura 121 mostram a
situação.
Figura 120 – Vagas do estacionamento.
Figura 121 – Área de estacionamento coberta.
Para as escadas, o edifício apresentou altura de corrimão e dimensionamento de escada
adequada pela norma brasileira, incluindo medidas de piso e espelhos dos degraus de acordo
com as dimensões exigidas pela NBR 9050.
Instalações Condominais
Foi verificada a existência de caixa de correspondência adequada, em local seguro e
com dimensionamento ideal para todos os apartamentos, de acordo com as normas da EBCT,
conforme a Figura 122.
126
Figura 122 – Caixa de Correio existente Edifício 3.
No edifício em questão foi verificada a existência de local para acondicionamento de
lixo, como exigido por norma municipal. O acondicionamento de lixo no local destinado foi
desativado por motivo de substituição do uso de lixeiras em alguns locais da cidade pelo uso
do container.
A distribuição de gás para os apartamentos é do tipo central, canalizada para os
apartamentos, onde o GLP está situado fora do corpo do edifício, num local ventilado,
protegido por um abrigo em material incombustível e apresentando saídas de esperas para
conexão de gás encanado, como citado anteriormente, conforme exigência da legislação
municipal 3389/91 – Norma de Prevenção contra Incêndio. Cabe ressaltar que segundo a
normativa 3389/91 a o uso de gás central fica obrigatório em prédios acima de quatro
pavimentos tipo, ou 16 unidades por bloco. O GLP encontra-se em situação adequada de
acordo com as normas de segurança, conforme a Figura 123.
Figura 123 – Abrigo de gás adequado, fora do corpo do prédio.
Com relação à sinalização de incêndio e extintores, pode-se afirmar que todos os
pavimentos estão devidamente protegidos e atendem a legislação, conforme a Figura 124 e a
Figura 125.
127
Figura 124 – Sinalização de incêndio.
Figura 125 – Posicionamento de extintores.
O sistema de iluminação de emergência foi verificado segundo a norma municipal
pertinente, ficando a sinalização de saída de acordo com a NBR 9077. A vistoria realizada
conclui a adequada instalação e uso segundo as normativas pertinentes.
Tanto a iluminação pública das ruas e calçadas como as das áreas externas de uso
condominal, foram consideradas boas e suficientes para a edificação, não havendo obstrução
de nenhum tipo material, conforme a Figura 126 e a Figura 127.
Figura 126 – Iluminação das áreas externas.
Figura 127 – Iluminação pública.
4.3.3.3 Levantamento das patologias construtivas
Percebe-se que a grande maioria dos problemas observados é decorrente da falta de
manutenção das fachadas do Edifício 3, principalmente no que diz respeito à pintura. A
edificação ainda mantém a primeira pintura que está visivelmente desgastada, proporcionando
falta de proteção para a estrutura, conforme mostra a Figura 128 e a Figura 129.
128
Figura 128 – Pintura danificada.
Figura 129 – Detalhe da pintura danificada.
As fissuras, além de afetarem desfavoravelmente o aspecto do parâmetro, diminuem a
contribuição para estanqueidade da parede. No Edifício 3, em geral, o aparecimento das
fissuras acontece nas paredes que recebem maior incidência solar, ou seja, acontece um rápido
processo de aquecimento e resfriamento da estrutura – variação térmica. Os outros tipos de
fissuras externas observadas podem ser causados por movimentação dos revestimentos
devidos a entrada em cargas das paredes, ação de vibração ou choques, reação química ou
alterações físicas.
Em relação às paredes com infiltração, manchas de umidade ou bolor observadas nas
vistorias, no caso das fachadas, são provenientes de infiltrações decorrentes da ação da água
de chuva (infiltração por fissuras entre componentes estruturais, como pilares e vigas, paredes
de vedação; destacamento no encontro entre paredes, em particular quando da adoção de
juntas ao prumo; frestas na interface entre esquadrias e paredes; e fissuras no corpo da
parede), e umidade proveniente do piso decorrente da ascensão capilar da água.
Figura 130 – Fissuras e manchas de umidade.
Figura 131 – Fissura vertical e umidade na parede.
5 ANÁLISE INTEGRADA DOS DADOS
Conforme as análises já elaboradas até o presente item, considerou-se de grande
importância a realização e apresentação de uma análise integrada que possa permitir a
comparação das avaliações realizadas nas três edificações.
5.1 Resultados das entrevistas com os síndicos
Conforme planejado foi realizado contato com os síndicos dos edifícios avaliados,
para a realização de breves entrevistas, de acordo com o roteiro de entrevista, APÊNDICE E,
onde seriam questionados principalmente quanto a problemas de uso e manutenção das
edificações.
Como resultados das entrevistas têm os seguintes pontos:
•
Os itens que mais demandam manutenção apontada pelos síndicos são: portões de
acesso, interfone, tubulações de esgoto, telhados e fiações em geral (telefone, parabólica e TV
a cabo).
•
Apenas um dos síndicos (Edifício 3) possui planta do edifício, sendo que os outros
síndicos (Edifício 1 e Edifício 2) informaram que somente os proprietários possuem apenas as
plantas dos apartamentos.
•
Entre as sugestões do que poderia ser melhorado/mudado nos edifícios, apontados
pelos síndicos dos três Edifícios avaliados estão: sistemas de calhas e escoamento pluvial,
sistema de esgoto (dimensionamento da tubulação), melhoria no sistema do porteiro
eletrônico, instalação de cabo de internet e TV a cabo, qualidade de mão de obra de
acabamento da construção (revestimentos de parede, piso e teto).
•
De acordo com as informações fornecidas pelos síndicos, as patologias e
problemas que surgiram durante o tempo de uso das edificações são:
– Edifício 1 – fissuras nas paredes internas de alguns apartamentos, infiltrações e
manchas de umidade nos muros de arrimo existentes no interior do condomínio, infiltração
em alguns apartamentos devido ao sistema de cobertura; entupimento e vazamento do sistema
de esgoto nas áreas externas do edifício, mau cheiro devido ao sistema de esgoto com
130
posicionamento de caixas de passagens localizadas próximas as janelas dos pavimentos
inferiores, problemas e consequente substituição do quadro medidor do bloco A, devido à
capacidade de energia utilizada.
– Edifício 2 – nas áreas externas foi apontada a má qualidade do reboco utilizado nos
muros, fissuras nas paredes externas da edificação, sistema de esgoto com frequente
entupimento, calhas do sistema de cobertura com instalação de má qualidade e cobertura sem
impermeabilização. Para as áreas internas foram informadas trincas nos revestimentos de
acabamento (pisos e azulejos), rejuntamento dos pisos soltos, tubulação de TV, internet e
telefone não comportam a fiação para todos os apartamentos e os interfones precisam de
manutenção com frequência por ser incompatíveis com a central instalada pela construtora.
– Edifício 3 – obstrução nos dutos de escoamento pluvial, entupimento no sistema de
esgoto e caixas de passagens com resíduo de concreto, infiltração nos muros de divisa devido
ao escoamento da água pluvial das edificações vizinhas.
5.2 Avaliação dos edifícios e dos apartamentos
É apresentada a seguir uma visão geral dos desempenhos satisfatórios e insatisfatórios
referente aos edifícios e apartamentos analisados, de acordo com a visão dos moradores
(entrevistados) e das vistorias realizadas.
131
Vistorias técnicas
– área de lazer (quiosque com churrasqueira)
– acesso ao edifício para veículos;
– escadas com dimensionamento de acordo com a
normativa;
– infraestrutura geral do edifício (caixa de correios
e lixeiras);
– edificação atende a legislação de prevenção
contra incêndio (extintores, sinalização de incêndio
e iluminação de emergência);
– iluminação pública das calçadas;
– Iluminação do condomínio;
– dimensões dos dormitórios e banheiros;
– adequação do espaço ao mobiliário e a
funcionalidade;
– aparência interna com relação à cor que foi pintada
o apartamento;
– ventilação natural e Iluminação natural
– funcionamentos das instalações elétricas e
hidráulicas;
– durabilidade dos materiais de acabamento interno:
pisos, louça sanitária, metais sanitários, fechaduras e
pintura;
– qualidade de mão de obra;
– áreas de lazer em geral
– sistema de esgoto;
– dimensões dos dormitórios, salas, cozinhas e
banheiros;
– adequação do espaço ao mobiliário;
– iluminação natural adequada;
– ventilação natural satisfatória;
– instalações hidráulicas;
– dimensões das salas, cozinhas e área de serviço;
– conforto térmico (sensação de calor/frio);
– alta incidência do sol nas salas e quartos;
– percepção de ruídos internos;
– quantidade e disposição de tomadas e
interruptores;
– ocorrência de fissuras nas paredes e teto;
– ocorrência de infiltrações nas paredes ou teto;
– ocorrência de outras patologias/ problemas como:
odor nas caixas de gordura, ralo de banheiro e mofo
no teto do banheiro.
– alto índice de ocorrências de fissuração nas
paredes;
– ocorrência de fissuração nos revestimentos de
parede (azulejos);
– ocorrência de infiltração nos apartamentos;
– qualidade dos revestimentos internos (pisos e
paredes);
– esquadrias metálicas (porta-janela e persianas)
com problemas de fechaduras e dificuldade para
fechar;
– mau cheiro oriundo do sistema de esgoto nas
cozinhas e banheiros;
– quantidade e disposição de interruptores e
tomadas;
– qualidade de mão de obra
Edifício 1
Apartamentos
Apartamentos
Desempenho Insatisfatório
AVALIAÇÃO TÉCNICA
Avaliação dos usuários
– acesso de pedestres;
– aparência externa;
– espaço das áreas comuns;
Edifício 1
Desempenho Satisfatório
AVALIAÇÃO COMPORTAMENTAL
– pavimentação interna das calçadas com
destacamento do piso e visível mau colocação do
mesmo;
– ocorrência de infiltração nas áreas internas;
– mau acabamento dos pavimentos inferiores
(destacamento do reboco);
– fissuração nas paredes externas e muros laterais;
– mau cheiro do sistema de esgoto e caixas de
passagens localizadas próximas às janelas dos
pavimentos inferiores;
– sistema de esgoto com ocorrência de
entupimentos frequentes;
– salão de festas desativado.
– qualidade de mão de obra
Quadro 13 – Resumo dos resultados das avaliações dos usuários e vistorias técnicas do Edifício 1.
132
Edifício 2
Apartamentos
Desempenho Satisfatório
AVALIAÇÃO COMPORTAMENTAL
Avaliação dos usuários
– acesso de pedestres;
– aparência externa do edifício;
– área de estacionamento;
– espaço das áreas comuns
– segurança contra assaltos e roubos;
Vistorias técnicas
– bancos, área verde e salão de festas;
– acesso para veículos;
– escadas com dimensionamento de acordo com a
normativa;
– infraestrutura geral do edifício (caixa de correios
e lixeiras);
– edificação atende a legislação de prevenção
contra incêndio (extintores, sinalização de
incêndio e iluminação de emergência);
– iluminação pública das calçadas;
– iluminação do condomínio;
– dimensões das salas e dormitórios adequados;
– adequação do espaço ao mobiliário e a
funcionalidade da sala e dormitórios;
– aparência interna com relação à cor;
– ventilação natural e iluminação natural;
– incidência do sol
– funcionamentos das instalações elétricas e
hidráulicas;
– dimensões adequadas dos dormitórios, salas e
cozinhas;
– iluminação natural adequada;
– ventilação natural satisfatória;
– instalações hidráulicas;
Edifício 2
– área de lazer sem qualificação;
– dimensões das cozinhas e área de serviço e
Apartamentos
Desempenho Insatisfatório
AVALIAÇÃO TÉCNICA
banheiros;
– adequação do espaço ao mobiliário e a
funcionalidade da cozinha e área de serviço;
– percepção de ruídos nos apartamentos;
– durabilidade dos materiais: pintura, fechadura e
pisos;
– quantidade e disposição de tomadas e
interruptores;
– problemas com passagem de água pelas paredes
e manchas de umidade;
– qualidade de mãos de obra;
– alto índice de fissuras nas paredes ou teto;
– Ocorrência de infiltrações nas paredes ou teto;
– pavimentação interna das calçadas com
destacamento do piso e alguns afundamentos do
revestimento;
– calçada pública com obstáculos que restringem a
acessibilidade para PNE;
– inexistência de pavimentação nos boxes do
estacionamento;
– destacamento do reboco nos muros laterais e
muretas;
– fissuração nas paredes externas e muros laterais;
– Infiltração nas paredes externas dos
apartamentos de primeiro pavimento oriundo do
próprio solo;
– qualidade de mão de obra;
– ocorrência de revestimentos soltos (piso e
rejunte) e trincas nos pisos dos ambientes de sala e
dormitórios;
– alto índice de ocorrências de fissuração nas
paredes e teto;
– ocorrência de infiltração nos apartamentos;
– mofo ou bolor nas paredes e teto;
– qualidade da pintura;
– esquadrias metálicas (porta-janela) com
fechadura com problemas;
– tubulação do sistema de Tv a cabo e internet não
comportam fiação para todos os apartamentos;
– qualidade de mão de obra;
Quadro 14 – Resumo dos resultados das avaliações dos usuários e vistorias técnicas do Edifício 2.
133
AVALIAÇÃO COMPORTAMENTAL
AVALIAÇÃO TÉCNICA
Avaliação dos usuários
Vistorias técnicas
– portaria 24 hs;
– acessibilidade aos blocos com
pavimentação e rampas adequadas;
– estacionamento dentro do corpo do prédio;
– escadas com dimensionamento de acordo
com a normativa;
– infraestrutura geral do edifício (caixa de
correios e lixeiras);
– edificação atende a legislação de
prevenção contra incêndio (extintores,
sinalização de incêndio e iluminação de
emergência);
– iluminação pública das calçadas;
– Iluminação do condomínio;
– qualidade de mão de obra
– dimensões das salas, dormitórios e banheiros
adequados;
– aparência interna com relação à cor;
– ventilação natural e iluminação natural;
– incidência do sol;
– funcionamentos das instalações elétricas e
hidráulicas;
– quantidade e disposição de tomadas e
interruptores;
– durabilidade dos materiais de acabamento
interno: pisos, metais sanitários, louças sanitárias,
pintura e fechaduras;
– qualidade de mão de obra utilizada no
acabamento de pisos, paredes e teto;
– dimensões adequadas dos dormitórios,
salas, cozinhas e banheiros;
– iluminação natural adequada;
– ventilação natural satisfatória;
– instalações hidráulicas;
– qualidade da pintura
– qualidade das aberturas em geral;
– qualidade das instalações elétricas e
hidráulicas em geral;
– qualidade dos materiais de acabamento;
– qualidade de mão de obra;
– área de lazer inexistente;
– Box de estacionamento insuficientes para
todos os apartamentos;
– falta de manutenção das fachadas (pintura);
– destacamento do reboco nos muros
laterais;
– fissuração nas paredes externas (fachada
principal);
– umidade em alguns pontos proveniente do
piso decorrente da ascensão capilar da água;
– dimensões das cozinhas e área de serviço;
– adequação do espaço ao mobiliário e a
funcionalidade da sala estar/jantar, dormitórios,
banheiros, cozinha e área de serviço;
– conforto térmico (sensação de calor/frio);
– percepção de ruído nos apartamentos;
– problemas com passagem de água pelas paredes
e manchas de umidade;
– ocorrência de fissuras nas paredes ou teto;
– ocorrência de infiltrações nas paredes ou teto;
– ocorrência de fissuras e umidade,
infiltração, bolor nas paredes;
– ocorrência de infiltração nos apartamentos;
Edifício 3
Apartamentos
Desempenho Insatisfatório
Apartamentos
Desempenho Satisfatório
Edifício 3
– segurança contra assaltos e roubos;
– aparência externa do edifício;
– espaço das áreas comuns;
– área de estacionamento;
– acesso de pedestres;
Quadro 15 – Resumo dos resultados das avaliações dos usuários e vistorias técnicas do Edifício 3.
6 CONSIDERAÇÕES SOBRE A PESQUISA
Este capítulo apresenta considerações sobre os procedimentos adotados na pesquisa,
bem como as considerações finais.
6.1 Os procedimentos adotados
Com base na premissa de que a qualidade do projeto das edificações está ligada à
utilização de dados e informações oriundos de avaliações de APO, que devem levar em conta
os aspectos físicos e normativos, bem como os comportamentais dos edifícios, desenvolveuse um conjunto de métodos a partir de ampla revisão bibliográfica sobre a avaliação pósocupação.
Os métodos e técnicas utilizados nesta avaliação pós-ocupação mostraram-se
adequados para a avaliação proposta. Os procedimentos metodológicos planejados para a
pesquisa serviram para descrever uma situação real e estabelecer parâmetros para questionar a
situação existente, no que diz respeito ao que seria o desempenho ideal das edificações.
Para a obtenção dos resultados, tanto na fase de definição da amostragem bem como
no planejamento das análises de dados, houve a participação de profissionais da área de
estatística, que supervisionaram todos os sistemas utilizados para obtenção dos dados e
resultados da pesquisa.
6.2 Considerações finais
A partir do estudo e análise proposta obteve-se resultados que mostram as condições
dos três edifícios residenciais em alvenaria estrutural avaliados na cidade de Santa Maria –
RS. Foi possível obter informações úteis dos empreendimentos, identificando-se as reais
necessidades dos usuários e os níveis de satisfação e insatisfação dos moradores com relação
à edificação que utilizam.
Sob o ponto de vista dos usuários os resultados são nítidos em relação ao nível de
satisfação, sendo que, esperavam mais da qualidade construtiva dos imóveis. Os índices
136
obtidos na pesquisa referentes à funcionalidade dos imóveis são considerados baixos
(insatisfatórios). As três edificações avaliadas apresentam deficiência nos cômodos de cozinha
(50% Edif. 1; 95% Edif. 2; 56,7% Edif. 3), área de serviço (50% Edif. 1; 95% Edif. 2; 63,3%
Edif. 3) e banheiro (55 % Edif. 2).
Cabe aqui ressaltar que o nível maior de insatisfação com relação à adequação do
espaço ao mobiliário é destacado somente no Edifício 2 (56,1%), sendo desconsiderados os
outros edifícios por apresentarem baixos níveis de insatisfação neste item.
As falhas construtivas explicitadas pelos moradores são aquelas que acarretaram certo
problema, em função da má qualidade dos materiais empregados, da durabilidade e mão de
obra utilizada nos empreendimentos analisados. Os resultados obtidos devem-se a ocorrência
de portas e janelas emperradas (50% Edif. 1), ocorrência de fissuras nas paredes ou tetos
(60% Edif. 1 e Edif. 3; e 87,5% no Edif. 2), infiltrações nos apartamentos (50% Edif. 1;
56,3% Edif. 2; 56,7% no Edif. 3) e ocorrência de outros tipos de problemas como odor na
caixa de gordura, ralo dos banheiros e mofo no teto dos banheiros (70% Edif. 1).
A avaliação dos materiais quanto o seu desempenho, bem como, sua durabilidade,
também obteve resultados considerados insatisfatórios em dois edifícios, o Edifício1
apresentando igualmente 50% de insatisfação nos itens de pisos, metais sanitários e louças
sanitárias, e o Edifício 2 para itens de pisos (62,5%), fechaduras (62,4%) e pintura (81,2%). Já
o Edifício 3 obteve resultados satisfatórios com relação aos materiais de pisos (73,3%
oscilando entre ótimo e bom), metais sanitários (90% considerado bom), louças sanitárias
(93,3% considerado bom), fechaduras (100% entre ótimo e bom) e pintura (66,7% bom). O
nível de satisfação referente à ventilação natural e iluminação natural oscilou entre ótimo e
bom nos três edifícios (ventilação natural com 90% Edif. 1; 100% Edif. 2 e 90% Edif. 3) e
Iluminação natural (90% Edif. 1; 81% Edif. 2 e 80% Edif. 3) devido ao bom
dimensionamento e localização das aberturas. O conforto térmico (sensação de calor/frio)
somente foi satisfatório em um edifício (56,2% no Edif. 2), ficando o Edifício 1 e Edifício 3
com níveis considerados insatisfatórios oscilando entre regular e ruim (100% Edif. 1 e 53,3%
Edif. 3), sendo considerado muito frio no inverno e muito calor no verão. Ainda, por parte dos
usuários foi avaliado que o desempenho dos materiais construtivos e estruturais (blocos
cerâmicos, lajes e rebocos) empregados não teve desempenho satisfatório com relação ao
conforto acústico (percepção de ruído) nas edificações. A avaliação resultou em altos
percentuais nas edificações, sendo o Edifício 1 com 80% , o Edifício 2 com 87,5% e o
Edifício 3 com 80% de incidência, todos tendo como principal fonte de origem as paredes e o
teto. Os percentuais obtidos com relação ao ruído poderiam ser menores, tendo em vista que
137
as paredes em alvenaria estrutural de blocos cerâmicos quando perfeitamente revestidas em
ambos os lados apresentam níveis de redução sonora.
Com relação à avaliação técnica, a análise dos aspectos funcionais dos projetos
arquitetônicos e as respectivas instalações existentes, foram avaliadas de acordo com o
levantamento realizado dos dimensionamentos dos apartamentos, certificando-se que todas as
áreas se enquadram nas áreas mínimas e vãos mínimos dispostos pelo Código de Edificações
da cidade de Santa Maria – Lei Municipal nº. 3941/95, utilizado na aprovação do projeto.
Conforme a vistoria realizada, verificou-se que a utilização dos compartimentos é fiel ao uso
destinado em planta, constatando-se ainda, que as locações dos pontos elétricos existentes
determinam à distribuição do mobiliário nos ambientes avaliados, onde deveriam ser
projetados em quantidade e distribuição suficiente para possibilitar várias disposições dos
móveis nos cômodos.
Verificou-se também que o sistema construtivo estrutural não obteve desempenho
satisfatório no Edifício 1 e Edifício 2, explicitado pela elevada incidência de patologias
construtivas, algumas originadas pelo emprego de materiais de baixo desempenho, bem como
a deficiência da qualidade de mão de obra empregada na execução da alvenaria estrutural,
falta de preenchimento com graute em alguns pontos, entre outros.
Para a avaliação das patologias construtivas levantadas por meio da observação dos
problemas aparentes dos elementos construtivos das edificações, foram constatadas fissuras,
umidade infiltração ou bolor nas paredes e teto, pintura apresentando bolhas e descascamento,
aberturas com problemas, sistema de esgoto ineficiente e destacamento do reboco em vários
pontos. As fissuras estão em maior quantidade, pois apresentam maior ocorrência nas paredes
do Edifício 1 (70%) e Edifício 2 (75%) ficando o Edifício 3 com apenas 47% de incidência. A
ocorrência de fissuras no teto é apenas preocupante no Edifício 2 onde obteve 81%, seguida
das infiltrações nas paredes no Edifício 2 com 62% de ocorrência. Considerando-se ainda os
resultados das avaliações patológicas apresentadas no decorrer da pesquisa, as maiores
ocorrências patológicas estão nos Edifícios 1 e 2 (ambos construídos pela mesma construtora),
ficando o Edifício 3, em geral com um percentual considerado baixo de ocorrência destas
anomalias.
Desta forma procurou-se identificar pontos positivos nas edificações, tendo como foco
principal, a elevada busca dos usuários por melhores condições de moradia, associado á
motivos de cunho social, econômico e espacial. É explicito o empenho dos
condomínios/moradores em restaurar, inserir e substituir novos materiais de qualidade
138
superior a aqueles implantados pelas construtoras nas pavimentações de calçadas, áreas de
lazer, sistema de esgoto, sistema elétrico, pisos, rejuntes e pintura.
Em relação aos pontos negativos os residenciais avaliados não têm atendido de
maneira satisfatória as reais necessidades dos usuários, seguidos pela deficiência da qualidade
de materiais de baixo custo e péssima qualidade de mão de obra do sistema construtivo, que
acarreta em situações nada agradáveis para os usuários.
Diante das considerações apontadas, conclui-se como principal determinante dos
problemas (causa e origem), bem como, o responsável pelas consequências patológicas
avaliadas, a não adequada consideração do emprego da qualidade nos diversos setores que
incluem a edificação, sendo que esta poderia ser a forma de aumentar os índices de satisfação
e melhoria do desempenho dos edifícios residenciais em alvenaria estrutural.
O presente trabalho, portanto, contribui para a melhoria da qualidade das edificações,
gerando informações úteis para o setor da construção civil, por meio da inserção de dados da
real situação dos edifícios avaliados, referentes a um importante sistema construtivo de
crescente utilização em todo país – a alvenaria estrutural.
6.3 Sugestões para edifícios residenciais
O quadro a seguir relaciona as principais sugestões de melhorias para os edifícios
residenciais e apartamentos avaliados, bem como para futuros projetos semelhantes. Os
resultados mostrados a seguir, devem-se a visão dos síndicos, moradores e avaliações técnicas
realizadas.
139
EDIFÍCIO – ÁREA COMUM
– melhoria no sistema de calhas e escoamento pluvial;
– qualificação do sistema de esgoto (dimensionamento da tubulação);
– sistema do porteiro eletrônico adequado;
– qualificação das áreas de lazer quando existirem;
– definição em projeto, de local adequado para áreas de lazer;
– melhoria na pavimentação das calçadas internas;
– utilização de materiais com desempenho satisfatório para a pintura externa e interna da
edificação;
– melhoria da qualidade de mão de obra do sistema construtivo (Alvenaria Estrutural);
– melhoria da qualidade dos materiais e mão de obra de acabamento da construção
(impermeabilização e revestimentos de parede, piso e teto);
APARTAMENTO
Recomendações para os Edifícios Residenciais
– melhoria da qualidade dos materiais e mão de obra do sistema construtivo objetivando a
prevenção de ocorrência de fissuração devido à movimentação térmica das paredes e a
falta de grauteamento em alguns pontos;
– mão de obra de acabamento da construção (revestimentos de parede, piso e teto);
– uso de revestimentos de piso, parede e forros de maior qualidade e durabilidade;
– melhoria do isolamento acústico dos apartamentos;
– melhoria do sistema térmico (sensação de calor/frio) dos apartamentos;
– uso de esquadrias de maior qualidade e durabilidade;
– maior quantidade e disposição de interruptores e tomadas suficientes para uma
diversidade de disposição dos móveis nos cômodos;
– previsão de apartamentos adequados ou passíveis de adequação a pessoas portadoras de
necessidades especiais, localizados em pisos térreos dos edifícios;
– dimensionamento das tubulações do sistema de TV a cabo e internet que comportem
passagem de fios para todos os apartamentos;
– dimensionamento para futuros projetos com maior área interna funcional para cozinhas e
áreas de serviço.
Quadro 16 – Recomendações baseadas nos resultados das análises.
REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS
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concreto simples para alvenaria estrutural. Rio de Janeiro, 1980.
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pessoas portadoras de deficiência a edificações, espaço, mobiliário e equipamentos urbanos.
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em edifícios. Rio de Janeiro, 2001, 35p.
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SANTA MARIA. Prefeitura Municipal. Código de edificações de Santa Maria. Lei
municipal n° 3941/95, Santa Maria, 1995.
SANTA MARIA. Lei nº 3389/91 do Município de Santa Maria. Prefeitura Municipal, 1991
SANTA MARIA. Lei nº 3941/95 do Município de Santa Maria. Prefeitura Municipal, 1995
SANTOS, M. D. F.dos. Alvenaria estrutural: contribuições ao uso. 1998.143 p. Dissertação
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Universidade Federal de Minas Gerais, 2008.
VILLA, S. B. Avaliando a Habitação: relações entre qualidade, projeto e avaliação pósocupação em apartamentos. Ambiente Construído, Porto Alegre, v. 9, n. 2, p. 119-138,
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ZANCUL, J. S. Habitação Estudantil: Avaliação Pós-Ocupação em São Carlos-SP. 2007.
203 p. Dissertação (Mestrado) - Escola de Engenharia de São Carlos, Universidade de São
Paulo, São Carlos, 2007.
APÊNDICES
146
APÊNDICE A – Ficha Técnica dos Estudos de Casos
ESTUDO DE CASO 1 – EDIFÍCIO 1
Vista da edificação
Layout apartamento de três dormitórios
Implantação da edificação – s/escala
Layout apartamento de dois dormitórios
BAIRRO: Nossa Senhora de Lourdes
ANO DE OCUPAÇÃO: 2007
Nº. PAVIMENTOS: 4 pavimentos
Nº. UNIDADES: 32 apartamentos
Nº. DE TIPOLOGIAS: 2
ÁREA TOTAL: 2.651,93 m² (Terreno) e 3.101,69 m² (Área Construída)
ÁREA TOTAL DE CADA APARTAMENTO: 3 dormit. ≈ 92,63m² e 2 dormit. ≈ 76,52m².
147
ESTUDO DE CASO 2 – EDIFÍCIO 2
Vista da Edificação
Implantação da Edificação s/escala
Layout apartamento de três dormitórios
Layout apartamento de dois dormitórios
BAIRRO: Nossa Senhora de Lourdes
ANO DE OCUPAÇÃO: 2006
Nº. PAVIMENTOS: 4 pavimentos
Nº. UNIDADES: 32 apartamentos
Nº. DE TIPOLOGIAS: 2
ÁREA TOTAL: 2.164,280 m² (Terreno) e 2.555,54 m² (Área Construída)
ÁREA TOTAL DE CADA APARTAMENTO: 3 dormit. ≈ 67,5m² e 2 dormit. ≈ 53,7m².
148
ESTUDO DE CASO 3 – EDIFÍCIO 3
Vista da Edificação
Implantação da edificação – s/escala
BAIRRO: Centro
ANO DE OCUPAÇÃO: 2001
Nº. PAVIMENTOS: 4 pavimentos
Nº. UNIDADES: 60 apartamentos
Nº. DE TIPOLOGIAS: 1
ÁREA TOTAL: 1.906,37 m² (Terreno) e 5.506,105 m² (Área Construída)
ÁREA TOTAL DE CADA APARTAMENTO: 2 dormit. ≈ 60m²
149
APÊNDICE B - Modelo de Questionário para os Usuários
QUESTIONÁRIO – USUÁRIOS
QUESTIONÁRIO nº. .................
Data:....../....../..... Início......:......h
Fim......:......h
Edifício:........................................................................................................
Apartamento:........................ Pav.:.................. Bloco:.................................
Você mora neste apartamento há quanto tempo?............................. anos.
CARACTERIZAÇÃO DO USUÁRIO E DO IMÓVEL
Nome: _________________________________________________________
1. Idade: __________anos
2. Sexo:
( ) Fem.
( ) Masc.
3. Estado Civil: __________________________________________________
4. Renda Mensal:
(
(
(
(
) até R$ 750,00
) de R$ 751,00 a R$1500,00
) de R$ 1501,00 a R$2500,00
) acima de R$ 2500,00
5. Ocupação: ___________________________________________________
6. Há quantos anos você mora em Santa Maria?______________________
7. Em quantas casas/apartamentos diferentes já morou em Santa Maria?_________
8. Qual era o tipo de edificação anterior a esta?
( ) Casa
( ) Apartamento
( ) Outra _ qual? _________________
9. Comparando este apart. a outras habitações que já tenha morado, você o considera:
( ) Pior
( ) Igual
( ) Melhor
( ) Indiferente
Por quê? ________________________________________________________
10. O seu apartamento é: ( ) Próprio
( ) Alugado ( ) Outro _____________
11. Quantas pessoas moram nesse apartamento?
( )1
( )2
( )3
( )4
( )5
( ) mais de 5
12. Os motivos que fizeram você residir neste edifício? Enumere os 3 itens mais importantes, de acordo
com o grau de importância (1= mais importante,2 e 3).
( ) Localização
( ) Tamanho do Apartamento
( ) Preço do Aluguel/Condomínio
( ) Existência de Área de Lazer
( ) Aparência do Edifício
( ) Outro:________________________
( ) Qualidade da Construção
( ) Segurança
13. Qual o valor mensal gasto com:
- Aluguel: R$_____________________________
- Financiamento: R$________________________
- Condomínio: R$__________________________
14. Como você se sente em relação ao seu imóvel?
( )muito insatisfeito ( )insatisfeito
( ) indiferente ( ) satisfeito
( ) muito satisfeito
150
AVALIAÇÃO DO EDIFÍCIO
Você classifica seu edifício em relação à:
Ótimo
( )
( )
( )
( )
( )
( )
15. Segurança contra assaltos e roubos?
16. Aparência externa?
17. Espaços das áreas comuns?
18. Área de lazer?
19. Área de estacionamento?
20. Acesso de pedestres?
bom regular ruim
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
21. Dê uma nota de 1 a 10 para o edifício em que você mora: (
não sei
( )
( )
( )
( )
( )
( )
)
AVALIAÇÃO DO APARTAMENTO - FUNCIONALIDADE
Em relação ao apartamento, o que você acha?
grande adequado pequeno não sei
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
( )
22. Do tamanho da sala?
23. Do tamanho da cozinha?
24. Do tamanho do banheiro?
25. Do tamanho dos dormitórios?
26. Do tamanho da área de serviço?
27. Como você classifica a qualidade do seu imóvel em relação à adequação do espaço ao mobiliário e a
funcionalidade.
Muito
insatisfeito
Insatisfeito
Indiferente
Satisfeito
Muito
satisfeito
a) Área de convívio e lazer
(estar, jantar).
(
)
(
)
(
)
(
)
(
)
b) Serviço (cozinha e área de
serviço).
(
)
(
)
(
)
(
)
(
)
c) Área Íntima (dormitórios)
d) Banho
(
(
)
)
(
(
)
)
(
(
)
)
(
(
)
)
(
(
)
)
28. Como você classifica a cor que foi pintada o seu imóvel externamente?
( )muito insatisfeito
( )insatisfeito
( ) indiferente ( ) satisfeito
( ) muito satisfeito
29. Como você classifica a cor que foi pintada o seu imóvel internamente:
( )muito insatisfeito
( )insatisfeito
( ) indiferente ( ) satisfeito
( ) muito satisfeito
30. Ventilação Natural:
– Como você considera a ventilação natural de seu apartamento?
( ) ótimo
( ) bom
( ) regular
( ) ruim
( ) não sei
– Quais os ambientes mais ventilados?
Sala (
)
Quarto 1 (
)
Quarto 2 (
)
Quarto 3 (
)
Cozinha (
)
31. Incidência do Sol:
– A incidência do sol incomoda? Muito (
)
Pouco (
)
Não incomoda (
– Em quais ambientes a incidência do sol incomoda mais?
Sala (
)
Quarto 1 (
)
Quarto 2 (
)
Quarto 3 (
)
Cozinha (
)
)
151
32. Conforto Térmico (Sensação de Calor/Frio):
Como você considera o seu apartamento do ponto de vista do conforto térmico?
( ) ótimo
( ) bom
( ) regular
( ) ruim
( ) não sei
– Quais os ambientes mais confortáveis?
Manhã: Sala (
) Quarto 1 (
) Quarto 2 (
)
Quarto 3 (
)
Cozinha (
)
Tarde: Sala (
) Quarto 1 (
) Quarto 2 (
)
Quarto 3 (
)
Cozinha (
)
Noite: Sala (
) Quarto 1 (
) Quarto 2 (
)
Quarto 3 (
)
Cozinha (
)
33. Iluminação Natural:
Como você considera a iluminação natural do seu apartamento?
( ) ótimo
( ) bom
( ) regular
( ) ruim
( ) não sei
– Quais os ambientes mais iluminados?
Sala (
)
Quarto 1 (
)
Quarto 2 (
)
Quarto 3 (
)
Não (
)
Cozinha (
)
34. Interferência do Ruído
– Algum ruído na unidade incomoda?
Sim (
– Caso sim, em que período? Manhã (
)
Tarde (
)
)
Noite (
)
– De onde vem o ruído que o perturba?
(
) Piso (
) Paredes (
) Teto (
) Áreas Internas (
) Áreas Externas (
) Outros
AVALIAÇÃO DO APARTAMENTO - INSTALAÇÕES
35. Como você classifica o seu imóvel em relação aos seguintes aspectos das
instalações elétricas?
a) Qualidade das instalações
( ) ótimo
( ) bom
( ) regular
( ) ruim
( ) não sei
b) Quantidade e localização de tomadas, interruptores e pontos de iluminação.
( ) ótimo
( ) bom
( ) regular
( ) ruim
( ) não sei
36. Como você classifica a qualidade do seu imóvel em relação aos seguintes
aspectos das instalações hidrossanitárias?
a) Qualidade das instalações
( ) ótimo
( ) bom
( ) regular
( ) ruim
( ) não sei
b) Quantidade e localização de esperas de ponto d’água.
( ) ótimo
( ) bom
( ) regular
( ) ruim
( ) não sei
AVALIAÇÃO DO APARTAMENTO-PATOLOGIAS
37. Como você classifica seu imóvel quanto à durabilidade dos materiais de acabamento interno?
a) Pisos:
b) Metais sanitários
c) Louças sanitárias
d) Fechaduras
e) Pinturas
( ) ótimo
( )
( )
( )
( )
(
(
(
(
(
) bom
)
)
)
)
(
(
(
(
(
) regular
)
)
)
)
(
(
(
(
(
) ruim
)
)
)
)
(
(
(
(
(
) não sei
)
)
)
)
152
38. Há algum problema de passagem de água pelas paredes ou manchas de
Umidade em algum ponto?
( )SIM
( )NÃO
39. Houve algum problema nos revestimentos de banheiros ou cozinhas?
( )SIM
( )NÃO
Que conceito você daria ao revestimento?
( ) ótimo
( ) bom
( ) regular
( ) ruim
( ) não sei
40. Como você classifica a qualidade da mão de obra utilizada no acabamento de pisos, paredes e tetos
(colocação de azulejos e pisos, etc.) ?
( ) ótimo
( ) bom
( ) regular
( ) ruim
( ) não sei
41. Você teve alguma dificuldade na limpeza do apartamento?
( )SIM
( )NÃO
42.
Se seu apartamento já
apresentou os seguintes
problemas?
Sim
Não
Seus problemas foram
resolvidos?
Seus problemas foram
resolvidos?
Sim?
Não?
a) Portas e janelas
emperradas
(
)
(
)
(
)
(
)
b) revestimentos soltos
(
)
(
)
(
)
(
)
d) trincas ou fissuras nas
paredes ou teto
(
)
(
)
(
)
(
)
e) infiltrações
(
)
(
)
(
)
(
)
f) outro:
(
)
(
)
(
)
(
)
153
APÊNDICE C – Modelo do Roteiro de Vistorias nos apartamentos
VISTORIA - APARTAMENTO
DATA: ......./....../.....
INÍCIO ____:____h
FIM ____:____h
EDIFÍCIO: ______________________________AP.: ________ PAV: ______ BLOCO.:______
1. USO E OCUPAÇÃO DO SOLO
ARRANJO ESPACIAL
2. VERIFICAÇÃO QUANTO ÀS NORMAS CONSTRUTIVAS
2.1 DIMENSIONAMENTO DA UNIDADE E ACESSIBILIDADE
Cômodo
Área (m²)
Largura do vão de acesso
(metros)
Cozinha/ A. Serviço
Sala
Banheiro
Dormitório 1
Dormitório 2
Dormitório 3
2.2 ILUMINAÇÃO E VENTILAÇÃO NATURAL DA UNIDADE
Dimensões
Janela
TIPO:
Análise
Material
Área
Iluminação
Área
Ventilação
Cozinha/A. Serviço
A. serviço
Sala
Banheiro
Dormitório 1
Dormitório 2
Dormitório 3
Observações:
Tipo 1 – de correr c/ venez. Tipo 2 – de correr s/ venez. Tipo 3 – de abrir c/ venez.
Tipo 4 – de correr s/ venez. Tipo 5 – basculante
Tipo 6 – maxim-ar
Tipo 7 – outra _________________________
Adequado
Inadequado
154
3. LEVANTAMENTO DAS PATOLOGIAS CONSTRUTIVAS
ELEMENTO CONSTRUTIVO
MATERIAL
DEFEITO
OBSERVAÇÕES
SIM
NÃO
3.2. PAREDES
Fissuras ou trincas
Umidade, infiltração, bolor.
Desgaste
Revestimento solto
SIM
NÃO
OBSERVAÇÕES
3.3. TETO
3.3.1 Laje
Fissuras ou trincas
Umidade, infiltração, bolor.
Com manchas claras
Com manchas escuras
Com manchas de ferrugem
Descascamento
outro
SIM
NÃO
OBSERVAÇÕES
3.4. PINTURA INTERNA
Com bolhas
Descascada
Desbotada
Outro
SIM
NÃO
OBSERVAÇÕES
3.6. ABERTURAS
3.6.2 Portas de Madeira
Apodrecimento
Com cupim
Lâminas descoladas
Envergadas
Problemas de fixação
Não fecham
Outro:
3.6.3 Janelas de Ferro
Ferrugem
SIM
NÃO
OBSERVAÇÕES
3.1. PISO
3.1.1 Sala e Quartos
Fissuras ou trincas
Umidade, infiltração, bolor.
Desgaste
Revestimento solto
3.1.2 Cozinha e A. Serviço.
Fissuras ou trincas
Umidade, infiltração, bolor.
Desgaste
Revestimento solto
3.1.3 Banheiros
Fissuras ou trincas
Umidade, infiltração, bolor.
Desgaste
Revestimento solto
155
Problemas de fixação
Pintura descascada
Fechadura com problema
Dificuldade para abrir
Outro:
3.7. INSTALAÇÕES
3.7.1 Água
Vazamentos
Canos quebrados
Registros com problemas
Torneiras com problemas
Pouca pressão
Outro:
3.7.2 Esgoto
Vazamentos
entupimentos
Mau cheiro
Outro:
3.7.3 Elétrica
Disjuntos desligam (caem)
Curto circuito
Interruptores não funcionam
Tomadas não funcionam
Outro:
SIM
NÃO
OBSERVAÇÕES
156
APÊNDICE D – Modelo do Roteiro de Vistorias nas Áreas Comuns
VISTORIA – ÁREAS COMUNS
DATA: ......./....../.....
INÍCIO ____:____h
FIM ____:____h
EDIFÍCIO: __________________________ AP.: ________ PAV.:______ BLOCO.:______
1. LEVANTAMENTO DO USO E OCUPAÇÃO
Inexistente
Item
Existente
1.1 EQUIPAMENTOS
Situação
Portaria e /ou guarita
Bancos
Quiosque
Salão de Uso Comum – salão de festas
2. VERIFICAÇÃO QUANTO ÁS NORMAS CONSTRUTIVAS
2.1 ACESSOS E FLUXOS EXISTENTES
Item
Situação/ Estado Conservação
Pavimentação da Calçada
Desnível da Calçada
Guias rebaixadas e rampas para carros
Estacionamento
(nº. vagas)
Escadas
Descoberto_________ vagas
Coberto ___________ vagas
Subsolo ___________ vagas
Vaga para deficiente______
Corrimão h= ____________m
Largura=_______________m
Piso=__________________
Espelho=_______________
Piso (material)
157
Existente
Item
Inexistente
2.2 INSTALAÇÕES CONDOMINAIS
Situação
Caixa de Correio
Depósito de lixo
GLP (Abrigo de Gás)
Extintores
Sinalização de Incêndio
Iluminação Pública (calçada)
Iluminação Áreas comuns externas
3. LEVANTAMENTO PATOLOGIAS CONSTRUTIVAS
ÍTENS
DEFEITO
SIM
- Portões ou portas emperradas
- Revestimentos soltos
- Pisos Soltos
- Fissuras e/ou trincas nas paredes externas
- Fissuras e/ou trincas nas paredes internas ou no teto das
áreas comuns
- Infiltrações, manchas de umidade ou bolor.
- Pintura interna das áreas comuns danificada
- Pintura externa danificada
- Lajes com manchas de ferrugem
- Lajes com pedaços quebrados
- Vazamento de água
- Entupimento dos canos de esgoto e vazamento de esgoto
- Mau cheiro devido ao sistema de esgoto
NÃO
OBSERVAÇÕES
158
APÊNDICE E – Modelo de entrevista com os síndicos
ENTREVISTA SÍNDICO
DATA: ......./....../.....
EDIFÍCIO: ______________________
INÍCIO ____:____h
FIM ____:____h
NOME: ____________________________
1. Há quanto tempo você mora nesse edifício? _______________________________
2. Há conflitos entre os moradores? Como é o convívio entre os vizinhos?
_____________________________________________________________________
3. Quem é o responsável pela limpeza das áreas comuns dos edifícios? E com que freqüência?
_____________________________________________________________________
4. Quais itens que mais demandam manutenção no edifício?
_____________________________________________________________________
5. Há algum cronograma de atividades de manutenção?
_____________________________________________________________________
6.Você possui cópia da planta do edifício e dos apartamentos?
_____________________________________________________________________
7. Quais as maiores reclamações dos moradores com relação ao edifício?
_____________________________________________________________________
8. Já aconteceu algum acidente nas áreas comuns do edifício? (escadas, estac. )
______________________________________________________________________
9. O que você acha q pode ser mudado/melhorado no edifício?
______________________________________________________________________
10. Durante todo o tempo de uso, houve alguma patologia decorrente do processo construtivo?
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COMENTÁRIOS: ______________________________________________________