Sistema de ar condicionado central e aumento da

 Rio de Janeiro, 18 de julho de 2011. C O N S U L T A Ementa: Direito Civil -­ Condomínio de apartamentos. Sistema de ar condicionado central. Aumento da área construída. Fração ideal. Despesas comuns. Rateio. Cálculo. 1) O Sistema de ar refrigerado, que pertence a todos os condôminos, compõe a parte que cada apartamento detém sobre a fração ideal do edifício. (artigos 1.331, § 3º e 1339 do Código Civil), sendo certo que é direito do condômino usar, gozar e dispor regularmente do sistema de ar condicionado central, conforme sua destinação (artigo 1.335, II, do Código Civil). 2) Convenção condominial que ressalvou o direito de unidade utilizar área superior às demais, sem, contudo, obrigá-­‐la a ter que pagar mais no rateio das despesas do condomínio, o que não se confunde com o poder de deliberação do condômino sobre o todo. Duas questões me foram formuladas por V. Sa. para serem respondidas em consulta: Primeira: o condomínio do Edifício “XYZ”, onde atualmente reside, poderia obrigá-­‐la a não utilizar o sistema de refrigeração central existente no edifício, levando-­‐a a ter que utilizar aparelhos de ar condicionado individual, do tipo split? 1 Segunda: unidade do mencionado edifício, que tem o direito de ocupar a cobertura, construindo piscina exclusiva em suas dependências, tem a obrigação de pagar cota condominial mais elevada que os demais apartamentos, que ocupam menor área privativa? Colocadas as questões, passo a respondê-­‐las objetivamente: I Sistema de Refrigeração Central de Ar Condicionado Na convenção de condomínio do Edifício “XYZ” não consta expressamente que o sistema central de refrigeração de ar condicionado integra as partes comuns do edifício. Contudo, nos condomínios de apartamentos, o sistema de refrigeração central faz parte da propriedade comum, que pertence a todos os proprietários de apartamentos no edifício, conforme dispõe o artigo 1.331, § 2º, do Código Civil, não podendo, assim, ser alienado (vendido ou transferido a terceiros) ou mesmo dividido, sem que tenha a autorização dos condôminos. Ou seja, o sistema de refrigeração pertence a todos, compondo, assim, parte do direito que cada apartamento detém sobre a fração ideal1 do edifício. (artigos 1.331, § 3º e 1339 do Código Civil). Vale ressaltar, ainda, que a Convenção do Edifício exige unanimidade (aprovação) de todos os proprietários para se alterar qualquer direito dos condôminos, como é o de utilizar o sistema de ar refrigerado. (cláusula XVIII, parágrafo único, alínea “c”) Fração ideal é a parcela percentual de propriedade de cada apartamento sobre as partes comuns do edifício como: o terreno, áreas de recreação, apartamento do zelador, portaria, elevadores, bomba d’água etc. 1
2 Então, nem por decisão da maioria absoluta dos proprietários, mesmo que em votação superior a 2/3, correspondentes às frações ideais das unidades, não se poderá, sem a concordância de todos, excluir o direito de uso do sistema de ar condicionado central, uma vez que se trata de propriedade em comum e inseparável. (artigo 1.339 do Código Civil) Ressalta-­‐se ainda que a utilização de sistema de ar condicionado central não constitui nenhum capricho, sendo necessário na cidade do Rio de Janeiro, que registra, na estação do verão, temperaturas superiores a 40° Celsius. Pode-­‐se afirmar ainda que o sistema de refrigeração, oferecido pelo Condomínio, constituiu-­se num atrativo que motivou a aquisição originária do apartamento, sendo ainda um diferencial de valorização do imóvel em caso de venda futura. Desta forma, é direito do proprietário do apartamento usar, gozar e dispor regularmente do sistema de ar condicionado central, conforme sua destinação (artigo 1.335, II, do Código Civil), podendo, inclusive, propor medida judicial para garantir à sua unidade a utilização das referidas instalações, em caso de ameaça de retirada ou não realização das manutenções necessárias, por decisão do síndico ou dos demais proprietários. II Valor da Cota Condominial por Fração Ideal Por outro lado, respondendo à sua segunda questão, cumpre salientar que a convenção do condomínio assegura aos proprietários da unidade 501 o direito de uso, gozo e fruição, em caráter perpétuo, de partes das áreas da laje e do telhado do edifício, podendo ainda fazer as obras de modificação, 3 ampliação e ou acréscimos que considerarem necessários ao exercício do direito de uso. (cláusula IV, parágrafo primeiro) A convenção dispõe ainda que o rateio das despesas do condomínio será feito de acordo com a fração ideal de cada apartamento no terreno (cláusula XXIX), que, no caso, corresponde a 1/5 para cada unidade, conforme a cláusula VIII da convenção. O artigo 1.336, I, do Código Civil diz que cada apartamento deve contribuir para as despesas na proporção de sua fração ideal, salvo disposição em contrário. No caso, a convenção ressalvou o direito da unidade 501 do Edifício de utilizar área superior às demais, sem, contudo, obrigá-­la a ter que pagar mais no rateio das despesas do condomínio. Ressalte-­‐se que o fato da unidade 501 ter a possibilidade de ocupação de área superior não representa que ela tenha maior participação ou peso nas decisões em comum do condomínio. Nesse sentido, orienta a jurisprudência do Tribunal de Justiça do Rio de Janeiro: “Civil. Propriedade horizontal. Cobertura. Construção de pavimento superior. Transformação do imóvel em apartamento duplex. Aumento da área construída. Fração ideal. Despesas comuns. Rateio. Cálculo. Os imóveis adquiridos em condomínios trazem a seus proprietários o concurso obrigatório de dois direitos: um privativo, exclusivo quanto à sua unidade imobiliária, e outro forçado, coexistente com os de outros proprietários, em relação às partes comuns do edifício. Essa compropriedade, de seu turno, é atribuída a cada um de seus titulares através da fração ideal, que não corresponde a uma parcela material, em domínio, do todo, 4 mas sim a uma representação a que todos os comunheiros detêm direitos iguais, em qualidade, sobre ele. Sua relevância, além da quantificação ficta do direito sobre o todo-­comum, é a repercussão econômica que exerce no rateio do prêmio do seguro, na partilha das indenizações devidas em caso de desapropriação, destruição ou outro risco eventualmente segurado e na fixação do rateio das despesas condominiais entre os proprietários das unidades autônomas. A construção ou melhoria que importe em alteração da área construída de imóvel em propriedade horizontal não influi na fração ideal porque não há modificação no panorama de representação de interesses e direitos sobre o todo-­comum. Convenção de Condomínio que disciplina que o rateio das despesas cabe a cada apartamento na justa medida de equivalência de sua fração ideal na construção e terreno, e não na metragem que cada um possui de área construída. Vedação legal a que se altere o critério de cobrança das cotas condominiais ao arrepio do que dispõe a lei interna do condomínio. Majoração e cobrança indevidas. Sentença correta. Recurso parcialmente provido.” (Processo nº. 0112616-­‐
71.2004.8.19.0001, Relator Desembargador Marcos Ibrahim) Por essas razões, apesar de injusto e ilógico, não vejo possibilidade de êxito em exigir aumento da cota condominial da unidade, que ocupa também a cobertura do seu edifício. Na esperança de ter esclarecido as questões apresentadas, coloco-­‐me à sua inteira disposição para qualquer informação adicional. Cordialmente. Jorge Folena Advogado OAB/RJ 76.277 5