Escritura de Convenção

Escritura de Convenção
A escritura de convenção de um condomínio é constituída de normas e regras
com o objetivo de regular o bem comum e a convivência em coletividade. A convenção deve
ser registrada no Cartório de Registro de Imóveis para que produza todos os efeitos
necessários definidos na Lei.
MODELO DE ESCRITURA CONVENÇÃO
MODELO ENGENHARIA E COMÉRCIO LTDA., com sede nesta Capital, no SCS, Trecho 0, Lote 12, inscrita no CGC sob o
no 00.000.000/0001-99, neste ato representada por seu sócio, FULANO DE TAL, casado, engenheiro civil, residente e
domiciliado nesta Capital, portador da Carteira de Identidade no 000 SSP/DF e do CPF no 000.000.000-00, na qualidade de
proprietária do terreno designado por Projeção, da QI 00, da Cidade Satélite do ModeloI, medindo 48,00 m pelos lados Norte e
Sul e 45,00 m pelos lados Leste e Oeste, ou seja, a área de 2.160,00 m 2, limitando-se com o lote no 06, da mesma quadra,
setor e logradouros públicos, adquirido por escritura pública de compra e venda lavrada às folhas 125/126, Livro 1253 em
31/10/84 do Cartório do 1o Ofício de Notas local, devidamente registrada sob o no R-3, mat.: 184.66, no Cartório do Ofício do
Registro de Imóvel local, por este instrumento e na melhor forma de direito estabelece a presente convenção de condomínio
regida pela Lei 4.591 de 16/12/64, do Edifício Residencial Modelo, construído no lote acima descrito e caracterizado mediante
as seguintes Cláusulas e condições:
DESCRIÇÃO DO IMÓVEL
No lote acima descrito e caracterizado está construído um prédio residencial, constituída de pilotis e 06 (seis) pavimentos tipo,
num total de 120 unidades autônomas por pavimento.
Vaga de garagem no 01:Com área privativa de 11,20 m2, área de uso comum de 8,48 m2, área total de 19,68 m2 e a respectiva
fração ideal de 0,00153 do terreno:
Vagas de garagem no 02 a 90:Cada uma com área privativa de 11,00 m2, área de uso comum de 3,42 m2, área total de 14.42
m2 e a respectiva fração ideal de 0,00083 do terreno;
Apartamentos no 101, 201, 301, 401, 501, 601, 102, 202, 302, 402, 502, 602, 111, 211, 311, 411, 511, 611, 112, 212, 312, 412,
512 e 612, cada um composto de:sala, circulação interna, dois quartos sociais, banheiro social, cozinha e área de serviço, com
a área privativa de 42,37 m2, área de uso comum de 26,45 m2, área total de 68,82 m2 e a respectiva fração ideal de 0,00640 do
terreno.
Apartamentos no 103, 104, 113, 114, 203, 204, 213, 214, 303, 304, 313, 314, 403, 404, 413, 414, 503, 504, 513, 514, 603, 604,
613, 614 cada um composto de:Sala, circulação interna, dois quartos sociais, banheiro social, cozinha e área de serviço, com
área privativa de 46,16 m2, área de uso comum de 28,81 m2, área total de 74,97 m2 e a respectiva fração ideal de 0,00697 do
terreno.
Apartamento no 105, 116, 205, 216, 305, 405, 416, 505, 516, 605 e 616 cada um composto de:Sala com uma varanda
conjugada, circulação interna, dois quartos sociais, banheiro social, cozinha e área de serviço, com área privativa de 48,32 m2,
área de uso comum de 30,17 m2.
Apartamentos no 106, 115, 206, 215, 306, 315, 406, 415, 506, 515, 606 e 615, cada um composto de:
Sala com uma varanda conjugada, circulação interna, dois quartos sociais, banheiro social, cozinha e área de serviço, quarto e
banheiro de empregada, com área privativa de 59,92 m2, área de uso comum de 37,41 m2, área total de 97,33 m2e a respectiva
fração ideal de 0,00905 do terreno.
Apartamentos no 107, 108, 117, 118, 207, 217, 218, 307, 308, 317, 318, 407, 408, 417, 418, 507, 508, 517, 518, 607, 608, 617
e 618, cada um composto de:
Sala com uma varanda conjugada, circulação interna, dois quartos sociais, banheiro social, cozinha e área de serviço, quarto e
banheiro de empregada, com área privativa de 58,25 m2, área de uso comum de 36,37 m2, área total de 94,62 m2e a respectiva
fração ideal de 0,00880 do terreno.
Apartamentos no 109, 110, 119, 120, 209, 210, 219, 220, 309, 310, 319, 320, 409, 410, 419, 420, 509, 510, 519, 520, 609, 610,
619 e 620, cada um composto de:
Sala, circulação interna, dois quartos sociais, banheiro social, cozinha e área de serviço, quarto e banheiro de empregada, com
área privativa de 54,18 m2, área de uso comum de 33,82 m2, área total de 88,00 m2 e a respectiva fração ideal de 0,00818 do
terreno.
O valor total global do edifício é de Cz$ 27.000.000,00 (vinte e sete milhões de cruzados).
DO CONDOMÍNIO
CLÁUSULA PRIMEIRA: Cada unidade será assinalada por sedignação numérica para efeito de identificação e discriminação.
CLÁUSULA SEGUNDA: A cada unidade, caberá como parte inseparável uma fração ideal de terreno e coisas comuns,
expressa sob forma decimal.
CLÁUSULA TERCEIRA: O terreno, fundações, paredes externas e telhado, as áreas internas de ventilação e tudo o mais que
sirva a qualquer dependência de uso comum, constituirão condomínio de todos e serão insuscetíveis de divisão, ou de
alienação destacada da respectiva unidade, sendo igualmente insuscetível de utilização exclusiva por qualquer condômino.
DA UTILIZAÇÃO DA EDIFICAÇÃO
CLÁUSULA QUARTA: Cada condômino terá o direito de usar e fruir de sua unidade autônoma, segundo suas conveniências e
interesses condicionados, umas e outras às normas de boa vizinhança e poderá usar as partes e coisas de maneira a não
causar dano ou incômodo aos demais condôminos nem obstáculos, embaraço ao bom uso das mesmas partes por todos.
CLÁUSULA QUINTA: As partes de uso comum deverão estar sempre livres e desimpedidas, sendo que qualquer objeto nelas
depositado será imediatamente removidos por ordem do síndico, e, se for o caso, só será entregue ao respectivo dono depois
deste pagar ao síndico as despesas causadas pela remoção.
CLÁUSULA SEXTA: Nas áreas de uso privativo, estão incluídas as paredes, sendo que as áreas proporcionais estabelecidas
constituirão a base que regerá todas as reclamações deste Condomínio.
CLÁUSULA SÉTIMA: Qualquer proprietário de unidade poderá fazer à sua custa, modificações nas coisas de propriedade
exclusiva, desde que tais não influam na estrutura ou solidez do prédio, não alterem partes externas de propriedade comum,
nem prejudiquem os interesses dos demais condôminos, cujos direitos sempre devem ser respeitados, e se tais reformas forem
suscetíveis de influir nas coisas comuns, somente poderão ser realizados com o consentimento da Assembléia Geral.
CLÁUSULA OITAVA: Alterar a forma externa da fachada.
1.
Alterar a forma externa da fachada.
Parágrafo Único: O proprietário poderá fazer a obra que modifique sua fachada, se obtiver a aquiescência da unidade dos
condôminos.
2.
Decorar ou pintar as paredes ou esquadrias externas de cor ou tonalidades diversas das empregadas no conjunto
da edificação.
3.
Colocar letreiros ou placas, bem como fazer inscrição ou sinais de qualquer natureza nas fachadas, vestíbulos,
escadas, corredores e quaisquer outros lugares ou dependências comuns.
4.
CLÁUSULA NONA: Pela inobservância dos artigos 3 (três) e 4 (quatro) o transgressor ficará compelido a desfazer a
obra cabendo, ao síndico, com autorização judicial, mandar demanchá-las à custa do transgressor, se este não a desfizer
no prazo que lhe for estipulado.
5.
CLÁUSULA DÉCIMA: Além das restrições legais e daquelas acima estipuladas, é terminantemente vedado aos
condôminos ou pessoas que ocupam as unidades:
a.
b.
destinar à unidade utilização diversa da finalidade do prédio;
possuir e manter na unidade ou em qualquer dependência do edifício, animais que comprometam a higiene e
tranqüilidade do prédio;
c.
d.
e.
f.
fazer barulho, notadamente, depois das 22:00 horas;
guardar ou depositar explosivo ou inflamável em qualquer parte do edifício;
usar aparelhos ou instrumentos em altura de som que cause incômodo aos demais moradores;
ter ou usar instalações ou material suscetível que por qualquer forma, põe em risco a saúde, segurança, sossego e
tranqüilidade dos outros condôminos e moradores;
g.
h.
estender tapetes ou quaisquer peças nas janelas, varandas e nas paredes comuns;
depositar vasos de plantas ou outros objetos pesados em lugares que possam por em risco a segurança dos demais
condôminos;
i.
j.
k.
utilizar sob qualquer pretexto, os empregados do Edifício para serviços particulares;
fazer entrar ou sair móveis de grande volume ou peso sem autorização do síndico;
jogar papéis ou qualquer objeto nas áreas internas ou externas do prédio.
Parágrafo Primeiro: A violação de qualquer letra do presente artigo sujeitará i infrator à multa fixada no Regimento Interno, sem
prejuízo da responsabilidade civil ou criminal, que nos couber.
Parágrafo Segundo: Compete ao síndico a iniciativa do progresso e a cobrança da multa por via executiva, em benefício do
condomínio, e em caso de omitir-se ele, a qualquer condômino.
DAS DESPESAS DO CONDOMÍNIO
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA: Constituem encargos comuns pelos condôminos, na proporção das percentagens do terreno:
a.
b.
O prêmio de seguro, salvo os aumentos feitos pelos condôminos na forma do Art. 19º.
Impostos e taxas lançadas sobre as partes comuns do imóvel;
Parágrafo Primeiro: Para efeito tributário, cada unidade autônoma será tratada como prédio isolado, contribuindo o
respectivo condômino diretamente com as importâncias relativas aos impostos e taxas federais, estaduais e municipais, na
forma dos respectivos lançamentos.
c.
d.
Honorários do síndico e os salários do zelador e demais empregados;
As despesas de Administração, manutenção do prédio, e com o asseio de tudo o que for comum;
Parágrafo Segundo: Fica estabelecido que a cada seis meses será promovida a dedetização geral do Edifício, devendo os
condôminos colaborar facilitando o acesso às unidades autônomas;
e.
f.
As despesas de força elétrica e iluminação correspondente às partes de uso comum e áreas gerais do Edifício;
As obras de caráter coletivo que interessem à estrutura do edifício, e as partes de propriedade comum;
Parágrafo Terceiro: O condômino que aumentar as despesas comuns por interesse seu, pagará no tempo devido o excesso a
que der causa.
Parágrafo Quarto: As obras para concerto de avarias causadas por alguns condôminos serão pagas por este.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA: A importância total das despesas mensais serão divididas entre os condôminos, na
proporção da área ideal do terreno de que cada um for titular.
CLÁUSULA DÉCIMA TERCEIRA: Cabe ao síndico arrecadar as contribuições.
CLÁUSULA DÉCIMA QUARTA: Os condôminos suprirão o síndico, até o dia 10 (dez) de cada mês, das quotas com que
tiverem que concorrer para as despesas comuns, orçadas em reunião ordinária.
Parágrafo Único: Havendo modificações das importâncias previstas no orçamento do exercício, o déficit ou superávit será
compensado a partir do primeiro pagamento após a reunião da Assembléia que isso decidir.
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA: Se o condômino não pagar as contribuições que lhe cabem e relativas aos encargos comuns e
dos gastos excepcionais do condomínio até a data fixada no artigo anterior que até a data for determinado, respectivamente,
tais contribuições serão pagas desde logo acrescidas de multa de 20% (vinte por cento) e juros de 1% (um por cento) ao mês
competindo ao síndico promover, contra o devedor, a ação executiva para haver as contribuições devidas, já acrescidas da
multa e dos honorários do advogado desde já fixado em 20% (vjnte por cento) sobre o valor do débito e das custas judiciais e
das despesas.
Parágrafo Único: Ocorrendo mora superior a 6 (seis) meses ainda que no curso da ação judicial de cobrança, proceder-se-á a
correção monetária do débito, mediante índices fixados pela Secretaria do Planejamento.
CLÁUSULA DÉCIMA SEXTA: Fica instituído um fundo de reserva, acrescido no orçamento de 5% (cinco por cento) até o teto
de 50 (cinqüenta) vezes o maior valor referência (50 M.V.R.), pago mensalmente pelos condôminos, para atender as obras de
caráter coletivo que interessem a estrutura do Edifício e as partes de propriedade comum.
CLÁUSULA DÉCIMA SÉTIMA: A renúncia de qualquer condômino nos seus direitos, em caso algum valerá como recusa para
exonerá-lo de seus encargos.
DO SEGURO
CLÁUSULA DÉCIMA OITAVA: Será feito obrigatoriamente o seguro para cobrir os riscos de incêndio, abrangendo a totalidade
do Edifício, em Companhia seguradora idônea, por indicação do Síndico, com anuência do Conselho Consultivo.
Parágrafo Único: O seguro será feito pelo valor global do Edifício mas a respectiva apólice destacará os valores de cada
unidade e das coisas comuns.
CLÁUSULA DÉCIMA NONA: É permitido a qualquer proprietário aumentar, na mesma companhia seguradora, o seguro
correspondente à sua unidade de propriedade exclusiva para cobrir benfeitorias que haja feito no caso, para acréscimo do
prêmio liquidando a correspondente parte de indenização, no caso de sinistro, diretamente a seguradora.
CLÁUSULA VIGÉSIMA: Em caso de sinistro, o valor do seguro será destinado à reconstrução do prédio.
Parágrafo Único: Não sendo possível a reconstrução, far-se-á um rateio de seguro entre os proprietários e os direitos de cada
um se exercerão sobre o terreno na proporção de suas quotas.
CLÁUSULA VIGÉSIMA PRIMEIRA: Os condôminos que representam, pelo menos 2/3 (dois terços) do total de unidades
isoladas e fração ideal correspondente a 80% (oitenta por cento) do terreno e coisas comuns poderão decidir sobre a
demolição e reconstrução do prédio, ou sua alienação, por motivos urbanísticos ou arquitetônicos, ou ainda, no caso de
condenação do Edifício pela autoridade pública, em razão de sua insegurança ou insalubridade.
Parágrafo Primeiro: A minoria não fica obrigada a contribuir para as obras, mas assegura-se à maioria o direito de adquirir as
partes dos dissidentes, mediante avaliação judicial, aplicando-se o processo do Art. 15o .
Parágrafo Segundo: Ocorrendo desgaste, pela ação do tempo, das unidades habitacionais de uma edificação, que deprecie
seu valor unitário em relação ao valor global do terreno onde se acha construída, os condôminos, pelo quorum mínimo de
votos que representem 2/3 (dois terços) das Unidades isoladas e fração correspondente a 80% (oitenta por cento) do terreno e
coisas comuns, poderão decidir por sua alienação total, procedendo-se em relação à minoria na forma estabelecida no Art. 15o,
e seus parágrafos, da Lei no 6709 de 31/10/79.
DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEGUNDA: O Edifício terá um Síndico somente, condômino escolhido em Assembléia Geral, com
mandato de 01 (um) ano, podendo ser reeleito, o qual terá remuneração que lhe for fixada pela Assembléia Geral.
Parágrafo Único: A remuneração do Síndico será paga juntamente com as demais despesas do Condomínio e constarão,
obrigatoriamente, das previsões orçamentárias anuais; estas remunerações poderão ser elevadas mediante resolução da
Assembléia Geral dos Condôminos.
CLÁUSULA VIGÉSIMA TERCEIRA: Ao Síndico compete, além das atribuições previstas no Art. 22, parágrafo 1o, da Lei 4.591
de 16 de Dezembro de 1964:
a.
representar a massa dos Condôminos perante as repartições públicas federais, estaduais e municipais, autarquias e
paraestatais, em juízo ou fora dele, com poderes inclusive para receber citações e seguir processos judiciais até o final;
b.
superintender a administração geral do edifício obedecendo e fazendo obedecer a presente Convenção, o
Regulamento Interno, bem como as resoluções da Assembléia;
c.
admitir e demitir empregados, fixando-lhes as atribuições e ordenados, de acordo com a verba estabelecida para o
ano;
d.
ordenar obras necessárias e de caráter urgente, não excedentes a 01 (hum) valor de referência (1 M.V.R.).
Parágrafo Único: Adquirir o for necessário para a boa conservação do Edifício, sendo que, se tais gastos excederem a
verba votada em orçamento, deverá convocar a Assembléia Geral Extraordinária para que lhe seja autorizado a necessária
suplementação.
e.
f.
g.
manter a escrituração do edifício em livro rubricado por 02 (dois) Condôminos indicados pela Assembléia;
prestar, nas Assembléias Ordinárias, contas relativas ao ano findo;
Receber as quotas mensais ou outras contribuições do proprietário, dando-lhe a devida aplicação.
CLÁUSULA VIGÉSIMA QUARTA: Dos atos do Síndico cabe recurso para Assembléia Geral convocada pelos interessados, na
forma prevista nesta Convenção de Assembléias Gerais Extraordinárias.
CLÁUSULA VIGÉSIMA QUINTA: O Síndico poderá ser destituído pelo voto de 2/3 (dois terços) dos condôminos presentes na
Assembléia Geral especialmente convocada.
CLÁUSULA VIGÉSIMA SEXTA: O condomínio terá 1 (hum) Subsíndico e o Conselho Consultivo de 03 (três) condôminos com
mandato de 01 (hum) ano, permitida a reeleição, os quais serão eleitos pela Assembléia Geral, quando da eleição do síndico,
assessorando-o na solução dos problemas que digam respeito ao condomínio.
Parágrafo Único: Caberá também ao Conselho Consultivo, examinar as contas do síndico quando lhe parecer conveniente, e
emitir parecer sobre as mesmas antes de serem submetidas a apreciação da Assembléia Geral.
CLÁUSULA VIGÉSIMA SÉTIMA: Toda e qualquer reclamação deverá ser dirigida por escrito ao síndico.
DA ASSEMBLÉIA GERAL
CLÁUSULA VIGÉSIMA OITAVA: As resoluções do condôminos serão todas em Assembléia Geral. Realizar-se-á durante o
mês de outubro de cada ano e tem por fim:
a.
resolver sobre as contas do síndico, relativas ao exercício findo, e fixar o orçamento para o ano em curso de acordo
com os respectivos custos normais;
b.
eleger, quando for o caso, o Síndico, fixando-lhe a remuneração, o sub-síndico e os membros do Conselho
Consultivo;
c.
d.
deliberar sobre as resoluções do síndico e assuntos de interesse geral;
impor multas aos condôminos que tenham infringido esta Convenção, o Regulamento Interno ou outras Resoluções
tomadas em Assembléia.
DA ASSEMBLÉIA GERAL EXTRAORDINÁRIA
Realizar-se-á sempre que houver necessidade por iniciativa do síndico ou por condôminos que representem um quarto no
mínimo do condomínio, sempre que exigirem os interessados gerais.
CLÁUSULA VIGÉSIMA NONA: As convocações serão feitas por carta registrada entregues pessoalmente aos condôminos,
sob protocolo simples, com 05 (cinco) dias de antecedência, e em primeira convocação, reunir-se-á validamente com 51%
(cinqüenta e um por cento) de votos totais do Edifício, e, em Segunda Convocação com qualquer número podendo ser
realizada no mesmo dia, mas depois de decorridos 30 (trinta) minutos após a hora marcada para a realização da mesma
Assembléia em primeira Convocação, e desde que nestes termos haja sido convocados, sendo que, em ambas as hipóteses
não poderá deliberar a assuntos que demandem quorum superior ao previsto nesta Convenção.
CLÁUSULA TRIGÉSIMA: As decisões das Assembléias serão tomadas por maioria dos votos presentes à reunião, salvo as
exceções previstas nesta Convenção, e obrigam a todos os Condôminos, ainda que não tenham comparecido à reunião, os
quais serão comunicados das resoluções por carta do Síndico.
Parágrafo Primeiro: Os votos serão proporcionais as frações ideais do terreno e partes comuns, pertencentes a cada
condômino.
Parágrafo Segundo: Os condôminos que estiverem em atraso nos pagamentos de seus quinhões nas despesas de
responsabilidade comum, não poderão tomar parte das Assembléias.
CLÁUSULA TRIGÉSIMA PRIMEIRA: O condomínio poderá ser representado por procuração com poderes para contrair
obrigações desde que habilitado por mandato expresso.
CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEGUNDA: De tudo que ocorrer nas Assembléias lavrar-se-á Ata em Livro próprio, assinada por
todos os condôminos presentes e seus procuradores. O livro de Ata será rubricado por dois condôminos nomeados em
Assembléia e ficará em poder do Síndico, como depositário, a disposição dos condôminos.
CLÁUSULA TRIGÉSIMA TERCEIRA: As Assembléias Gerais tem poderes para resolver quaisquer dúvidas em casos não
previstos em Lei, nesta Convenção ou regulamento interno.
DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
CLÁUSULA TRIGÉSIMA QUARTA: Esta Convenção só poderá ser modificada pelo voto de 2/3 (dois terços) dos Condôminos,
reunidos em Assembléia regularmente convocada, sendo que igual quorum é exigido para a aprovação ou reforma do
Regimento Interno do Edifício.
CLÁUSULA TRIGÉSIMA QUINTA: Nos contratos de alienação, locação, cessões, empréstimos, etc., das unidades autônomas,
os condôminos deverão fazer constar a obrigação de obediência a esta Convenção, ao Regulamento Interno e Resoluções das
Assembléias, sob pena de incorrerem na multa de 1 (hum) maior valor de referência (1 M.V.R.), além das perdas e danos.
CLÁUSULA TRIGÉSIMA SEXTA: Fica autorizado o Senhor Oficial de Registro de Imóveis competente, a proceder as
averbações e registros da construção e desta Convenção, para fins previstos na Lei Federal no 4.591 de 16 de Dezembro de
1964, bem como quaisquer outros registros que se tornarem necessários.
CLÁUSULA TRIGÉSIMA SÉTIMA: Fica eleito o fôro de Brasília-DF, para qualquer ação ou medida judicial fundada na presente
Convenção, e escolhida a ação executiva para cobrança das quotas em atraso dos proprietários. As disposições estipuladas
nesta Convenção servirão de base para a elaboração do Regulamento Interno.
Brasília-DF, ___ de _______ de 2000.